|


  




      



  



 

On a souvent rapproché le droit de la construction du droit de l¶urbanisme, soit

les fusionnant arbitrairement, soit en les éloignant inconsidérément.

On a ainsi inclus le droit de l¶urbanisme dans une discipline plus large qui
serait le droit de la construction en vertu du fait qu¶on ne saurait mettre en
œuvre une construction sans délimiter au préalable un droit de construire au
sol qui dépendrait de l¶urbanisme. Or cette conception est inexacte, pour
plusieurs raisons :
- Le droit de construire au sol n¶appartient pas uniquement au droit de
l¶urbanisme.
- L¶appellation « droit de la construction » est marquée historiquement
(période de la Reconstruction, Georges Liet-Veaux, professeur au CNAM).
- Usant de pragmatisme, G. Liet-Veaux comprend dans son « Droit de la
construction », et à juste titre, le droit immobilier et le statut des
constructeurs.
- Malaise inexpliqué entre ces deux droits qui font l¶objet de publications
séparées.
Ainsi, les différences entre les disciplines ont plutôt faciles à souligner :
- Leur contentieux dépend en d¶ordre juridictionnel différent.
- Leur législation est différentes (existence de codes distincts).

Cependant, ces deux disciplines sont distinctes mais « reliées par leur domaine
d¶application ». Elles sont utilisés par des personnes identiques (maîtres d¶ouvrages
et maîtres d¶œuvre) et elles interagissent l¶une sur l¶autre.

Sect. 1 : Définitions
Sect. 2 : Histoires
Sect. 3 : Sources
Sect. 4 : Enjeux
s |



« le 


  

est la branche du droit constituée par les règles et
institutions juridiques relatives à l¶édification des immeubles (bâtiments et autres
ouvrages immobiliers) » (Roger Saint-Alary, 1970)

Il complète le titre de son cours par « 

  

 ».

Bien qu¶il la considère comme une branche du droit, elle est pour lui «

 !"


 ».

#


  


 

 

$ En cela est-il « un
ensemble cohérent et autonome de règles adaptées à un secteur déterminé
d¶activités » ?
1/- un secteur déterminées d¶activités : le bâtiment
2/- un ensemble cohérent de règles : un code de la construction et de l¶habitation
3/- un ensemble autonome de règles propres à la construction forgées à partir des
disciplines classiques, mais qui renvoient leur propre spécificité aux branches
classiques du droit. De plus, le droit de la construction se construit entre dirigisme
et auto-régulation.
s %
 

&
    '
'

- Droit constitué lentement par sédimentation qui laisse en place les états antérieurs
- Droit en liaison directe avec la technique de l¶art de bâtir et la conjoncture économique du
bâtiment
- Droit essentiellement d¶origine pratique (professionnelle et contentieuse)

(

) *



+
,
-.

) #! 
,/-!

01  

!2

 3
(longévité; compétences; portée; justice de pairs; justice et police; contrôle des chantiers)

) *

 .!
  '

 #s! -!

 à Paris mais aussi en province (Jean
Beausire en réformant le métier de maçon réduit en art le droit de la construction,1694).
Ils contiennent les règles professionnelles mais également le savoir-faire et souvent es
considérations esthétiques (Besançon, 1587; Montpellier, 1586; Laon, 1661; Angers,
1645; Bordeaux, 1594)
 - # 4.!
.
 " : « Règlement général concernant les
œuvres de massonnerie, pierre de taille, charpanterie, employ des matériaux
pour la construction des batimens » doit « servir à l¶advenir de Loy et de
Regle, sous le bon plaisir de sa Majesté, pour tous ceux qui entreprendront
lesdits bâtimens et constructions, et dont l¶observation et execution fut
appuyée de toute l¶autorité du Consulat », Lyon, 1688; multiplication des
ordonnances urbaines sur l¶art de bâtir, Besançon, 1688).

La codification est dans l¶air du temps (projet privé Vauban, 1687; projets
discutés de Boffrand, dans les années 1720-1730 ).

- # 4.!
    : ordonnances de police rendues dans
le cadre d¶une affaire judiciaire et étendues à l¶ensemble du métier
(l¶organisation corporative du travail : qui peut construire ? Selon quelles
modalités ? À quel prix ? Sous quelles contraintes de sécurité ?
La qualité du travail : savoir-faire et matériau. Rares considérations
esthétiques.
Le contrôle du travail et ses méthodes : réglementation de la police,
déclarations de chantier, débauchage
) *


! 
   456
- Création de l¶Académie royale d¶architecture
- Développement d¶un enseignement de droit privé
- Réflexion sur un savoir construit et normatif

) 7

  1 ' basée essentiellement basée sur le
commentaire de coutumes de droit privé
- Louis Savot (1579-1640), 4

    ,
Paris, 1624 (3 originalités : une économie du bâti, une bibliographie d¶architecture
et un commentaire de coutume); réédité en 1632 et 1642, 2 éditions illustrées par
Fr. Blondel, 1673 et 1685)
- Pierre Bullet (1639-1716), 4
 , Paris, 1691 (véritable traité du
toisé accompagné d¶un commentaire de coutume); 20 éditions entre 1691 et 1838.
- Antoine Desgodets (1653-1728), 4       
 Paris, 1748 (cours de l¶Académie annoté par un élève Martin Goupy); près
de 20 éditions entre 1748 et 1857.
[- Nicolas Delamare,    , t. IV, Paris 1738 (par Le Clerc du Brillet),
ouvrage historico-fondateur de la police en général et du bâtiment en particulier.]
) #


  



!


 " 

 #

  

. "  : du maçon à l¶architecte en
passant par de simple bourgeois.
Au Moyen-âge l¶expert est maçon-juré, élu par ses pairs, puis érigé en
titre d¶office.
Dès le début du XVIIe siècle, un conflit s¶instaure entre les gens de
métiers et les architectes naissants pour monopoliser les tâches d¶expertise.
En 1690, le roi qui défendait les maçons dans leurs fonctions est
contraint de créer un corps d¶experts à deux têtes composé d¶une première
colonnes de bourgeois architectes et d¶une seconde d¶entrepreneurs
maçons.

- #
"  : entre intérêt privé et service public
Résoudre un conflit d¶intérêt judiciaire ou amiable, une contradiction
jusqu¶à rendre compte de ses propres valeurs
Accréditer un savoir-faire comme un laboratoire d¶essai
Gérer l¶intérêt commun à travers la participation aux règlements
Ë) #


  

"!
1 8


Conseils des bâtiments civils

Persistance de l¶ancienne réglementation, malgré le Code civil
Synthèse du droit public et du droit privé

) #


  

 
   




- #

|.
 (P. Lepage et H. Destrem, tous deux avocats)(référence au
titre : le nouveau Desgodets; le territoire français; les juristes traitaient des questions de
construction auparavant mais pas de manière spécifique; on passe du commentaire au
traité méthodique)

 # 
!


 )
 
9 !,#.
, avocat à la Cour d¶appel de Paris, refonde et augmente son ˜ 
     (1837) dans son     
         (1848). 3
éditions (véritable ouvrage de droit nourris des sources classiques du droit)
- #: 
, jurisconsulte, ˜      !  
"           # 
            $%  &'('  
    , Bordeaux, 1840. Sa deuxième, en réalité sa 5e
édition est due à M. Ambroise-Rendu, avocat à la cour de cassation et au Conseil
d¶Etat, avec l¶aide de Jean Sirey, avocat à la cour impériale de Paris sous un titre
nouveau :       ! )  "
          
           
  (1868). 13 éditions jusqu¶en 1949.



 : - forme d¶un dictionnaire; - fonds complet droit public et droit
privé; - traite du bâtie et du non bâti; - bâtimentßconstructionßpropriété; -
illustrations dans un Code Atlas publié en 1893.
) |  
 1 '" ',
'0
3

 # ;.
!





s
 
   ,     , 1863, 2 vol.
illustrés (2e éd., 1880, 3 vol., 3e éd., 1901, 5 vol. in-4Y). C¶est un compendium de
textes juridiques avec de multiples entrées.

Emile Desplanques (#! ,

 
  
 ),  
, (recueils d¶ordonnances et règlements de police et d¶arrêtés de la
Préfecture), 2 vol., 1875-1885 .


!+
, entrepreneur des travaux publics, constructeur du Trocadéro,
devient de 1866 à 1927 le chantre de la littérature juridique du bâtiment en publiant
une quantité impressionnante d¶ouvrages sur le droit, tout en devenant le conseiller
juridique de la profession, donnant gratuitement des consultations, proposant ses
services comme expert devant les tribunaux. Son œuvre offre un double intérêt:
d¶être souvent illustré et d¶apporter des réponses pratiques aux questions que se
posent en situation les constructeurs (utilisation de la jurisprudence et de la doctrine
trouvées dans les revues et journaux professionnelles, 4 * 4  
+ Il fait œuvre de juriste.
 ) #

 !

 ; 
 
 

%


, architecte, rédacteur de la s   et G. 



4 , avocat,         ˜
  4,,,       (4
vol. in 8Y), 1885-1891 (3 éditions jusqu¶en 1915).
- usage de la pratique souvent sacrifiée
- résout l¶accès difficile aux solutions pratiques (par le biais de la
réduction en art, organisation, précision et brièveté des réponses).

() #


!


  

8  


- Période d¶entre-deux guerre propice : première loi régissant le montage d¶une
opération immobilière, 28 juin 1938 : auparavant choix entre la méthode de
Grenoble (construction en indivision, puis transformation en copropriété mais à
l¶unanimité) ou celle de Paris (futurs habitants associés d¶une société de
construction, avec unanimité requise en cas d¶augmentation des engagements et
augmentation de la fortune des associés alors que les sociétés étaient à but non
lucratif)
- Création de l¶ordre des architectes en 1940
- Conjoncture de la reconstruction
- La volonté d¶un professeur de droit lié au syndicat professionnel
- la propriété peut servir des finalités sociales (Duguit et la théorie de la propriété
comme fonction sociale qui consiste à subordonner l¶exercice du droit de propriété
à son utilité sociale, laquelle peut justifier certaines restrictions au droit « absolu »
de propriété).
- Saleilles dès 1901 propose l¶expression de contrat d¶adhésion afin de protéger les
contractants forcés.

Ë
) #"7<+ 




Au début des années 1960, trois cours - « 

  

  » (E. Trélat, J.
Pillet, A. et J. Mesnager), « %
 

  

» (J.-B. Ache) et « < 
'"!  » (L. et M. Magne, G. Janneau et Prouvé) - forment un
ensemble relativement complémentaire, principalement axé sur la construction
contemporaine ; le « Département construction » est doté également d¶un Centre de
recherche en Histoire moderne de la construction (1954) qui comprend une
bibliothèque spécialisée.
A cet ensemble s¶ajoute en 1963, cinq ans après l¶arrivée de Jean Prouvé au
Conservatoire, la chaire de « |
!!
 '8

  

8


» qui est rattachée au département des sciences de l¶aménagement et
de la mise en valeur. Elle est attribuée à Georges Liet-Veaux, professeur agrégé de
droit public. Ce dernier rédige un manuel de droit de la construction (11 éditions
jusqu¶en 1994) et crée un « Institut d¶études économiques et juridiques ». Il sera à
l¶origine de l¶introduction de la discipline à l¶université dans les années 1970, de la
création au Ministère de la Justice d¶un Bureau immobilier et de la création d¶une
3e chambre spécialisée en construction à la Cour de Cassation).
) 





 4.!
 
   

 .!



 

2
 
'

 

dans le domaine du bâtiment (protection des grands équilibres urbains et
ruraux ; protection du cadre de vie individuel ; protection des contractants à
l¶encontre des constructeurs quant à la solidité et qu¶en à l¶achèvement). Le
législateur a mis en place plusieurs contrats spéciaux au régime impératif complet
mais lourd. Le secteur protégé voit se développer de véritable contrats d¶adhésion
(avec une autonomie de la volonté réduite et une absence de choix ; vente
d¶immeuble à construire en 1967, promotion immobilière en 1972, société de
construction en 1971). Même le secteur libre est encadré (retenues de garantie en
1971, relations de sous-traitance en 1975 et surtout la responsabilité des
constructeurs en 1978).
  .!
 
'
 


  face à ces espaces
nouveaux à deux niveaux : 
 



 8.     par
des régimes fiscaux de faveur (sociétés de construction, avantages Malraux pour les
secteurs sauvegardés, avantages fiscaux pour le locatif), aides financières (moitié
du CUH), mais incitations juridiques (statut juridique des sociétés de vente, 1971;
de la location accession, 1984; création des AFU, 1967). 
 



 
8. 
  (augmentation des taxes ou redevances, compétence de
la densité constructive au-delà d¶un seuil aux communes ± PLD, régulation du
marché foncier ± ZUP, ZAP, ZIF), allégées en 1980, de nouveau accrues en 1990.
Aujourd¶hui, crise du logement social et construction écologique.
 ) #
  


 :
Bien que les autorités européennes n¶aient pas de compétence expressément
reconnues en matière de construction ni d¶urbanisme, le droit européen exerce une
influence croissante dans ce domaine en particulier dans le cadre du 




!
 (protection contre les risques industriels majeurs et sauvegarde
des espèces menacées).
En ce qui concerne strictement 


  

, il convient de souligner
:
- La liberté de circulation des marchandises (1988)
- La liberté d¶établissement et de prestations de services (sauf lµassurance
construction, l¶¶aide au logement) (1987-1988)
- Les règles de concurrence, spécialement dans le cadre des marchés publics en
faveur d¶une plus grande transparence et une meilleure information (1989, 2004).
- La responsabilité du fait des produits dangereux (1985)
- les contrats de jouissance à temps partagé (1994)
- Les clauses abusives (1995)
- l¶utilisation du temps partiel de droits immobiliers (1998)

: 
  en droit de la Communauté européenne, règle directive
en vertu de laquelle la Communauté n¶agit ± en dehors des domaines de sa
compétence exclusive ± que si, et dans la mesure où, les objectifs de l¶action
envisagée ne peuvent être réalisés de manière satisfaisante par les Etats membres, et
peuvent donc être mieux réalisés au niveau communautaire.
s Ë#
 


  

- Les sources venues du sommet

- Les sources venues de la base
- La doctrine
) #
 

!!

) # 


. 
 

le principe de la double limite applicable lors de la fixation du prix d¶un contrat de
louage d¶ouvrage entre celui fixé initialement par les parties et l¶appréciation postérieure
de la chose livrée (Civ. 1re, 15 juin 1973) ; celui de la fixité des servitudes malgré
l¶aggravation du fond servant (Civ, 3e, 7 novembre 1990) ou celui selon lequel « nul ne
doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (corollaire du droit de propriété)

) #
0
!3
 #.

' 3 points

*La délimitation du champ de la loi d¶avec celui du règlement (art. 34  art. 37), mais
quid des décrets autonomes  les décrets d¶application
Hiérarchie des normes internes et son contrôle
* V des   !
  souvent porteuses de règlements inavoués, dénommées
« règlementaires » ( circulaires internes) pour lesquelles le CE accorde le contrôle de légalité.
Mais  des recommandations, communiqués, avis, opinions, comme des réponses
ministérielles, les avis du CE, ceux des autorités indépendantes, des services ministérielles,
comme la DAPA, la MIQCP, la DIV ?
* Toute les normes et règles contenues dans le Code de la construction et de
l¶habitation
Consulter : http://www.legifrance.gouv.fr/
Ne pas oublier de consulter les normes européennes :
http://eur-lex.europa.eu/fr/index.htm

 #'.

 en cas de retrait volontaire (laisser négocier
des accords par des personnes privées comme les conventions collectives) ou
non de la puissance publique (vide législatif)

* les règlements des acteurs économiques (Chambre de commerce, syndicats

patronaux, entreprises de construction, bâtiment et travaux publics)

* les règlements des organisations professionnelles (l¶ordre des architectes,

code déontologie; OPQTEC, office professionnel de qualification de
techniciens et d¶économistes de la construction,1996 ; Fédération nationale des
travaux publics, code de bonne conduite, 1995).

* Les réflexions des dispensateurs de conseils techniques (CSTB) ou juridiques

(notaires, avocats).
 ) #1  
0
!3
Sens large (sociologie) : tout jugement, fût-il rendu par une juridiction des plus modestes
fait parti de l¶univers juridique.
Mais le jugement mérite surtout son nom de source lorsqu¶il s¶en dégage une norme
susceptible d¶application au-delà de l¶espèce jugée, autrement dit ± et pour simplifier ±
quand il fait jurisprudence.
En pratique, il y a donc lieu de distinguer entre le


"  (largement ignoré, car
il échappe en majeure partie à la publication) et la 1  
 (publiée et
commentée dans les revues juridiques dites spécialisée, - .
 .˜ /     /˜
.

.0 /
", etc.)
La France adopte une position médiane entre les sociétés coutumières et le système du
Common Law, Le juge français est pris entre deux feux :
- 



1  (art. 4 C. civ. : « Le juge qui refuse de juger, sous
prétexte de l¶insuffisance, de l¶obscurité ou de l¶insuffisance de la loi, pourra être
poursuivi comme coupable de déni de justice. »)
- 
  


 1. .!
 (art. 5 C. civ. : « Il est défendu aux juges
de prononcer par voie de disposition générale et règlementaire sur les causes qui leur
sont soumises. »)
#1  

Ë







   
 :
interprétation, suppléance et adaptation
 #




  

: en dehors des cas où la loi est claire et précise, le juge
définit les composantes de la règle qu¶il édicte par le biais de la méthode de la
qualification des faits. Mais il doit rester subordonné à la loi.
 




 : conflit entre art. 4 et 5. Même dans ce cas le juge ne serait
qu¶un interprète, d¶autant que le principe de 
 
1. limite la
décision du juge à la seule demande faite et aux seules parties au procès. Cependant en
cas de vide, il lui arrivera de créer le droit (enrichissement sans cause, contrat
d¶assurance).
< Ë  : « L¶autorité de la chose jugée n¶a lieu qu¶à l¶égard de ce qui a fait
l¶objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit
entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité ».
 





(caractère extrêmement sommaire ou dépassé de la loi. Le
juge peut aller e dehors du droit, voire contre les textes (responsabilité du fait des choses,
responsabilité du fait d¶autrui).

= !
' 

 ;  1  
:
- le principe du double degré de juridiction
- le rôle unique de la cour de cassation, juge de la forme (donc du droit et non du fond)
comme du CE
- les deux ordres juridictionnels+ celui européen
- en pratique, le droit jurisprudentiel est d¶assez bonne tenu et dure longtemps
) #
 

Le législateur a souvent tendance à reprendre à son compte les stipulations des contrats
conclus entre particuliers sauf à en interdire certains comme contraire à l¶ordre
public. De même que la coutume (part de la coutume de Paris dans le Code civil).
) # 1 '0
3

 ! 
Il s¶agit des actes spontanés des opérateurs (différents de la quasi-législation privée
vue plus haut), acte d¶édiction qui revêt des formes variées : les contrats.
Certains ont considéré les contrats comme des faits juridiques (Carbonnier), à tort.
:>? : « Le contrat est sans doute une petite loi, mais il a sur la loi proprement
dite cette supériorité d¶exprimer concrètement le droit en action », le droit vivant.
Pour lui, les actes juridiques sont la chair du droit.
Il existe un 

 

  
 . le développement
d¶un contrat amène le législateur à le réglementer, mais cette réglementation
déclenche de nouvelles pratiques, qui seront validées ou non par le jurisprudence.
Exemple : Un acte juridique a inspiré le législateur, avec la médiation de la
doctrine. La pratique des promoteurs immobiliers a inventé la vente d¶immeuble à
construire et a suscité la loi du 3 janvier 1967 qui avait été préparée par un notaire
savant Me Thibierge. Ce contrat est aujourd¶hui intégrée au CCH.
 ) #
! (exemple : les règles de l¶art)
Elle se différencie des normes prévues par le contrat, car elle s¶impose à tous.
Elle serait née à la conjonction de deux éléments : l¶adéquation aux besoins du groupe et
à la pression sociale
   4 
! :
- Elle est 

! (sinon elle perd sa nature)
- Elle est 


 (pas d¶obéissance particulière)
- Elle est


 (formation progressive)
- Elle est  (bon sens)
- Elle est 
 (modifiable, donc incertaine et fragile)

Ë) #
 

 

Il s¶agit des travaux des savants (professeurs, chercheurs, etc.)
- Elle se situe entre le haut et le bas
- Elle est indépendante et de proximité
- Elle est faible et forte
s (#
1"


  

- 
 


!' : le secteur du bâtiment est une préoccupation sociale constante
pour tout gouvernement. Le droit a toujours soutenu ce secteur.
http://www.metiers-btp.fr/reperes/chiffres-du-btp/Pages/production-dans-BTP.aspx

- 
  
' : le droit a toujours contribué à améliore les éléments techniques du
bâti, de l¶habitation et du logement, son confort, sa sécurité et son environnement. La
technique figure en bonne place dans le CCH (normes de construction, de chauffage,
d¶acoustique, l¶accessibilité, le voisinage). Et puis les normes sont émises surtout par le
CSTB.

- 
 1 ' : recherche permanente de la sécurité juridique des transactions à

l¶égard des plus faibles face aux promoteurs et constructeurs. (art. L. 111-12 à 111-39 CCH
: responsabilité ±assurance; L. 210-1 à 281-1 : contrats d¶adhésion pour construire).
<



: !4  !  
 






 
8-

s

 #!
 

 
 

  !
 
'1 '

  

&
4! #!

 
 

. 


  

: !4 : :   

  

Examinons les règles de droit qui s¶appliquent au sol-support des constructions

et qui modifient le droit commun de la propriété foncière ou s¶y
surajoutent.
<   « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du
dessous. ± Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et
constructions qu¶il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre Des
servitudes ou services fonciers. ± Il peut faire au-dessous toutes les
constructions et fouilles qu¶il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous
les produits qu¶elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des
lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. »
Ainsi, en principe, le 
    de ce qu¶il veut faire de
son terrain, de ce qu¶il veut ou pas y construire.
& 
8- "



- 



1 "
 : le terrain à bâtir est celui sur lequel
on se propose de construire, serait-il nu ;
 




1     le terrain à bâtir est un terrain
 (muni d'une voie de desserte et de réseaux divers) et 
d'après les documents d'urbanisme.
 Définition à retenir : K  
8-   '







  '
8


  ' @
#
.!


 


,

  

85

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989

Individuel pur 212 029 181 078 172 066 162 811 155 581 143 270 148 217 147 089 140 647 131 870
Individuel groupé 70 651 63 539 51 123 43 653 44 568 41 323 39 974 43 626 45 572 39 807

Collectif 166 669 162 218 133 377 105 850 100 681 113 862 126 195 155 252 172 741 165 066

&
 ((Ë( (5Ë Ë555 ËË( ËË ( Ë(Ë5 Ë(56 Ë5 ËË56(Ë

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

Individuel pur 126 186 109 915 97 629 96 207 117 030 107 774 125 190 129 187 155 870 168 816

Individuel groupé 37 091 33 528 31 119 32 333 34 713 27 524 29 067 31 771 44 087 32 088

Collectif 159 292 150 400 138 524 143 032 148 990 127 437 109 197 113 169 171 874 89 306

&
 Ë5 Ë(Ë 566 66 Ë6ËË 56Ë 5Ë(( 6(6 Ë6Ë 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Individuel pur 168 297 162 203 163 334 170 864 183 567 192 166 194 461
Individuel groupé 35 816 36 333 37 929 42 269 53 009 59 426 66 190
Collectif 115 093 111 083 113 468 134 738 186 298 211 558 244 469
&
 Ë5 Ë5 Ë(6Ë Ë(66 (6( (5Ë 

Source : SOeS / Sitadel

 #
"


 

85
0 "
!!  -!

   3
http://www2.equipement.gouv.fr/statistiques/backoffice/C_L/sitadel/SITADEL_2007/default1.htm

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989

&
 5ËË 556( ËË 5( (Ë (Ë6 56( 55 65ËË 66

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

&
 (6 6(Ë 55(5 5( 555Ë 5( 5ËË5 5ËË5 6Ë 5

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

&
 56 66Ë( 6Ë 5Ë 65 66( 6(

<


 !4  

& |
 

 
8-

& <  

& <   

8

  

& |
 

 
8-
|"!
,
!
 
 :
 

 
!!
4  :
Un

 

!!
par lequel l¶une des parties, le vendeur, transmet la
propriété d¶une chose et s¶engage à livrer celle-ci, à un autre, l¶acheteur ou
acquéreur, qui s¶oblige à lui en payer le prix (C. civ. 1582),
mais avec cette     - depuis la loi SRU - que si l'acquéreur exprime son
intention de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte
d'habitation et professionnel, le vendeur doit fournir un descriptif du terrain
(limites, dimensions, surface) et indiquer si ce descriptif résulte d'un bornage, et ce,
à peine de nullité demandée par l'acquéreur dans le mois de l'acte authentique (art.
L. 111-5-3 C. U.).

 

 
. 
 :
Un contrat par lequel une des parties appelée bailleur s¶oblige, moyennant un loyer,
à faire jouir l¶autre partie appelée locataire d¶une chose immobilière ou mobilière
pendant un certain temps (art. 1709 c. civ.).
A distinguer du

 
.   (contrat, plus souvent nommé
aujourd¶hui contrat de travail, par lequel une personne appelée salarié met son
travail à la disposition d¶une autre nommé employeur, à laquelle elle est
subordonnée, moyennant une rémunération appelée salaire, art. 1780 c. civ.) et du


 
.
 . (contrat, plus souvent nommé aujourd¶hui contrat
d¶entreprise ou entreprise, en vertu duquel une personne, nommé locateur
d¶ouvrage ou entrepreneur, s¶engage à réaliser un ouvrage déterminée pour une
autre personne appelée maître de l¶ouvrage qui lui en paie le prix, mais à l¶égard de
laquelle la première n¶est pas en état de subordination juridique, art. 1710 c. civ.).
En réalité, " 
 :
- parce que les terrains sur lesquels les constructeurs désirent bâtir se trouvent en général
situés dans des ?

 
!
! (zones urbaines ou périurbaines, dites
aussi «    .' ») à l'intérieur desquelles s'installe entre eux une - 


 
 ;
- parce que fréquemment les propriétaires de ces terrains, conscients de leur rareté et
Ô
 8 de leur valeur, préfèrent, au lieu de les affecter immédiatement à
la construction, Ô 

  Ô
  'A 4'A


 
.

Il convient 
 , voire de

 
  le propriétaire à construire ou à faire construire.
Ce qui rejoint 






 , mise au jour à la fin du XIXe
siècle : droit individuel certes, mais tenant compte de l¶intérêt général. 


 
'8  que l¶idée de contraindre ou au moins d¶inciter le
propriétaire de terrains à bâtir, impérieusement à transférer l¶usage ou la propriété de
son terrain au constructeur. En effet, jusqu¶à cette date, et sauf pour des opérations de
très grande envergure, les constructeurs n¶avaient pas de problème pour trouver des
terrains en raison de la conjoncture économique (destructions de la guerre, peu de
besoins, la politique d¶aide financière de l¶Etat à ses débuts).
 ! 

!

!' 
 
 !
#

!

 0 



4 3
1960 : coût du terrain = 42 % du prix total de l¶opération constructive
1970 : coût du terrain = 50 % ðð idem ð

ð
2006 : coût du terrain = 50/150, soit 35%
 # '


  

3 moyens mis en œuvre :

- une technique fiscale
- une technique juridique directe
- une technique juridique indirecte

s #


 
Une bonne solution au problème foncier pourrait tout simplement consister dans
une incitation à la vente des terrains à bâtir par le biais d¶une taxation de la
propriété foncière et l'institution d'une sorte d'impôt de dissuasion :
Si l'on taxe les terrains à bâtir laissés inutilisés assez lourdement, leurs propriétaires
pourraient être découragés de les conserver « en portefeuille » ou de ne pas
construire eux-mêmes et, en tout cas, être incités à les mettre en vente.
&
,
4! se posent alors :
- taxation du terrain à bâtir ou de la plus-value ?
- taxation périodique ou occasionnelle ?
- taxation surajoutée ou refonte ?
<8 

 expériences étrangères et françaises peu concluantes. Alors
que pendant longtemps le patrimoine foncier a été le principal fournisseur de
ressources fiscales, ce n¶est plus le cas aujourd¶hui, sauf pour les collectivités
locales.
La taxation intervient à "!
!
 : à la vente du terrain ou du fait de la possession.
<) #"

!; 

<
( : exonération qu¶au bout de 22 années de détention et on distinguait les plus-
values à long ou court terme qui étaient imposées plus ou moins dans le cadre des impôts sur
le revenu.
< 4( : (,4!
) exonération au bout de la 15e année de détention. 5
années sans abattement, puis !
B 

54!





. La plus-value n¶est plus ajoutée au titre de l¶impôt sur le revenu. Aujourd¶hui, la
plus-value est soumise à un ""50CB

 


3'

 4!
8
  plus sûr pour l¶Etat.
Il existe ",!
 pour augmenter la valeur d¶entrée du bien dans le
patrimoine :
 
1
 au prix d¶entrée dans le patrimoine tous les   '


 qui
sont venus s¶ajouter, sous la réserve que ces frais doivent avoir été payés par le propriétaire
qui revend.
 
 augmenter le prix d¶achat, 
 
D "!


 

(cela ne concerne pas les simples travaux de réparation ou d¶entretien), soit pour leur
!


 , soit si on détient le bien depuis plus de 5 ans et si on ne peut apporter la
justification des dépenses correspondant aux travaux pour un 
.8B "
  (il faut alors prouver la réalité des travaux, à défaut de pouvoir prouver leur coût).
Tous les coûts des travaux ne peuvent pas être déduits, seuls les travaux assimilés à de la
rénovation ou à de la construction (gros travaux).
Il existe des cas "

 

, en cas de revente de résidence principale mais
peu utile car le terrain à bâtir est rarement la résidence principale.
/) #!; 




) #"

4 $

  '"

4 
!;

 
  
8- 

 
  
!!
 $
Il faudrait alors que la taxe foncière taxe de façon plus lourde les propriétaires de terrains à
bâtir qui ne construiraient pas rapidement sur ces terrains. Pour la taxe foncière, ce n¶est pas
le résultat auquel on parvient aujourd¶hui, car il n¶y a  
'
!
à son propos. Le produit de la taxe foncière se répartit entre les  

 

, qui peuvent appliquer des taux d¶imposition différents selon leur propre politique. Il
peut y avoir des variations importantes d¶une collectivité locale à l¶autre, et aucune politique
d¶ensemble ne se dégage au niveau national.
 +E!"!




 
  

!

2

 


 ; 


   
8- $
Le centre des impôts fonciers distingue les terrains bâtis des terrains non bâtis. En les
distinguant, on pourrait essayer de mettre en place un système incitatif de vente des terrains à
bâtir. Mais dans la pratique, les terrains non bâtis qui sont assimilés à des terrains à bâtir
(contrairement au terrain inconstructible) doivent remplir deux conditions :
* *





1  les règles d¶urbanisme permettent la constructibilité
du terrain
* *




1  le propriétaire du terrain doit avoir l¶intention de
construire sur ce terrain.
 |
'
   
8-  
!!
 




 E -#!;
"






 ) #!;
  

0s93
' En remplacement de l¶IGF de 1982, c¶est un impôt payé par les personnes détenant un
patrimoine net supérieur à 770 000 euros (seuil au 1er janvier 2008). Cet impôt
redistributif est calculé sur le patrimoine, à un taux d'environ 1%, allant de 0,55 % à
1,80 %.
' En 2007, près de 528.000 contribuables français ont réglé l¶impôt de solidarité sur la
fortune (ISF), pour des recettes en forte hausse (+19,9%) s¶établissant à 4,42 milliards
d'euros (contre 3,85 milliards initialement prévu). Cet impôt français n'a pas cours
dans les TOM.
' Particularité de l'ISF : c'est un impôt déclaratif et auto-liquidé. Il appartient aux
personnes concernées de faire elles-mêmes une estimation détaillée de la valeur de
leurs biens au 1er janvier, de calculer le montant de l'impôt et d'envoyer leur
déclaration, accompagnée du chèque, à la Direction générale des impôts, avant le 15
juin. Le fisc peut contrôler la déclaration et éventuellement effectuer un redressement
pendant trois ans.
' Si cet impôt est le plus incitatif pour vendre son terrain, son taux ne l¶est pas. Il ne
l¶est que si la vente d¶un terrain fait passer le propriétaire sous le seuil d¶imposition.
# 
.
!


 
  
 
 s # '


  
 

  
# 

 
  
 des propriétaires de vendre leur terrain réside
dans le fait de ne pas savoir comment réinvestir l¶argent de la transaction (perte de
valeur en cas d¶inflation, lieu de placement délicat)
Aussi 
 
   
 et sachant que les propriétaires des terrains
pourraient être intéressés par de la « pierre » en contrepartie de leurs terrains, les
constructeurs leur ont-ils, 

 ! ! proposé de les apporter à une
société qui leur attribuerait des locaux après les avoir faits construire, puis, 


"4!! de les leur céder directement contre la promesse d'édifier pour
eux des logements ou autres locaux.

<) <
 

8



La société doit avoir pour objet de construire des immeubles en vue de leur
attribution aux associés en totalité ou par fractions. Si cette condition est remplie, le
constructeur offrira au propriétaire du terrain de lui attribuer des parts de la société
en rémunération de l'apport de celui-ci à cette dernière ; ces parts donneront à
l'apporteur 
81

 de locaux déterminés après leur édification 
vocation à leur 
 8


de la société ou lors de son retrait
anticipé.
(Anciennement loi du 28 juin 1938 et aujourd¶hui dans les dispositions du titre II ou
du titre III de la loi nY 71-579 du 16 juillet 1971 (art. L. 212-1 et L. 213-1 et s.
CCH).
#
.


 :
- simplicité du procédé,
- insertion de celui-ci dans un cadre juridique éprouvé,
- taxation fiscale de l'opération au régime des apports (en principe moins imposés
que les ventes),
- possibilité d'intéresser plusieurs propriétaires de terrains contigus ou voisins.

+







!

.
- Le procédé suppose la constitution d'une société alors que le

   peut
fort bien y répugner, ne désirant pas avoir à subir le

 ;
 sur son
activité et, spécialement du ou des apporteurs de terrains.
- Chaque 
  

 

 avec les aléas (nombreux en matière
de construction) que cette qualité comporte ; notamment il peut se voir contraint de


 "

 lancés par la société, sauf le cas où le constructeur
s'engagerait à y faire personnellement face à sa place (encore faut-il que cet
engagement soit respecté) ; or si le propriétaire du terrain veut se prémunir contre
sa violation, il lui faudra prendre des D  

(cautions)
 

(gage, hypothèque), ce qui complique singulièrement le système et fait que

!

A.4 .
 /) 

 


 
"8

  




8   


   !
,


 !

"
A!!8

   Autrefois beaucoup utilisé, ce système l'est
moins aujourd'hui. Pourquoi ?
S'il est 


!'!
! (il s'agit d'un + il est 1 '!



!", cette complexité devenant même inextricable lorsque le constructeur
a besoin, pour implanter sa construction, de plusieurs terrains appartenant à des
propriétaires différents. Même lorsque cette implantation doit être faite sur un seul
terrain, la situation juridique n'est pas simple.
Aussi ",
4

E 
., selon que le propriétaire en
cède la totalité ou seulement une fraction indivise (tantièmes ou millièmes).

) 


 


#




A
,
A 
.A
 
 0 
3

 


 0
"8

  3 C'est un échange certes très particulier, qui
comporte pour le constructeur, ainsi qu'il en est chaque fois qu'une obligation porte
sur une chose future, 

.

  
A , mais c'est tout de même
un  
. auquel, en principe, les 4.
 
 0 63


 


'

 " 





  

   
. 

 (art. 1704 C. civ : « Si l¶un des copermutants a déjà reçu la chose à lui donnée en
échange, et qu¶il prouve ensuite que l¶autre contractant n¶est pas propriétaire de cette chose, il
ne peut être forcé à livrer celle qu¶il a promise en contre-échange, mais seulement à rendre
celle qu¶il a reçue. »)

   


 

(art. 1406 C.civ.) annulation pour cause de disproportion de
valeurs entre les biens échangés)

- #

Y 56ËË1
 56 
A!!8

  0 #5
%3
A', même dans ses dispositions d'ordre public, à cette convention
parce qu'elle ne comporte pas pour le propriétaire du terrain l'obligation d'effectuer des
versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction.

 # 
 
 
"
!A
4 
'A

 !


! AE  

- Le propriétaire du terrain
"  , en cas d'inexécution par le cocontractant de son
obligation de construire,  4.
 0 Ë6( 3puisque la convention
n'est pas une vente supposant un prix, mais seulement un échange. Il ne peut exercer - ce qui
n'est guère pratique - que A 

 

 A  (
 . « « La partie
envers laquelle l¶engagement n¶a point été exécuté, a le choix ou de forcer l¶autre à
l¶exécution de la convention lorsqu¶elle est possible, ou d¶en demander la résolution avec
dommages et intérêts. »
s




  ' afin de protéger le propriétaire du terrain :

- soit exprimer le prix du terrain dans l'acte mais le convertir immédiatement en une
obligation pour le cocontractant de construire : la 


!
0art. 1243 C
civ.) : Modalité exceptionnelle du paiement consistant à changer l¶objet même du
paiement, en employant pour satisfaire le créancier (pour exécuter l¶obligation) une
chose autre que celle qui faisait l¶objet de l¶obligation. Ex. payer en nature (par le
transfert de la propriété d¶un bien) ce qui était dû en argent.
Ce serait plutôt en réalité une



par changement d'objet, « substitution à une
obligation que l¶on éteint, d¶une obligation que l¶on crée nouvelle.

- soit distinguer deux contrats, A

  
 

 
  
 ",
A   

"8

  
 
 "
 
., la
compensation s'opérant de plein droit après construction des locaux vendus.






   car les tribunaux peuvent rétablir la véritable
qualification du contrat en un échange. Il faut plus simplement prévoir une . 

 4!

 
   

 ) 


4! 

&
4! fraction d¶une grandeur ou quote-part de bénéfice
Lorsque les locaux à construire sont compris dans un bâtiment devant être soumis
au régime de la copropriété, ils sont appelés à constituer    du
ou des lots attribués au propriétaire du terrain ; ces lots comprennent en outre des
tantièmes ou millièmes de  
!!
 et notamment du sol.
Dans cette hypothèse, il est souvent convenu que le propriétaire ne cède au
constructeur que les tantièmes du sol attachés aux lots autres que les siens, mais que
le constructeur s'engage à construire « sur » les tantièmes réservés des locaux qui
sont destinés à ce propriétaire.
7 
 


Sauf le cas où il aurait été convenu que le constructeur demeurera propriétaire de
tout le bâtiment jusqu'à son achèvement 
A, 
. ; 
.


4!
, même si un prix a été artificiellement stipulé. A.

 A


 

!!du type romain  

.
[le droit romain a inventé la catégorie des contrats innommés, c¶est-à-dire qui
n¶avaient pas d¶action en justice et qui sont de 4 types : do ut des ; dot ut facias ;
facio ut des ; facio ut facias]
| 
Ô ) « je te transfère la propriété d'une partie du terrain afin que tu
construises les locaux qui me reviendront ». De cette qualification, il résulte deux
conséquences :

) Les locaux à construire pour le compte du propriétaire du terrain lui sont acquis
par voie dA 

(mode légal d¶acquisition de la propriété par extension du
droit du propriétaire d¶une chose aux produits de cette chose, à tout ce qui s¶y unit,
à tout ce qui s¶y incorpore : art. 546 et 712 C. civ.).
 6 : « La propriété s¶acquiert aussi par accession ou incorporation et par
prescription »
 (5 : « La propriété d¶une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit
sur tout ce qu¶elle produit, et sur ce qui s¶y unir accessoirement, soit naturellement,
soit artificiellement. ± Ce droit s¶appelle    ».
) L'obligation de faire incombant au constructeur n'est pas celle d'un vendeur de
chose future et le propriétaire du terrain ne peut pas se garantir contre son
inexécution en prenant un privilège de vendeur. Cette garantie ne peut être obtenue
qu'en exigeant dans la convention du constructeur qu'il fournisse 
. 



 4!
A!!, analogue à celle que doit fournir dans le secteur
de l'habitation le vendeur d'un immeuble à construire. Toutefois,  
F


   


 A 




  régie par les
chapitres I, II ou III, selon le cas, du titre l du livre II du CCH, le propriétaire
bénéficie en outre, aux termes de l'article L. 222-2 (al. 4) du même code, de la
. 
  

 '


 


 

!


!!
4  ou, s'il y a lieu, par son représentant légal ou statutaire
assumant les obligations du promoteur.
s Ë# '


  
 
'
Lorsque A
 E.
  paraît l'exiger (pourvoir aux besoins en logement de la
population), 
'
 '   
8- !E!


 


 
  , en vue 
 de les céder en propriété aux
constructeurs, 
 de leur en concéder seulement l'usage temporaire. Il convient
d¶examiner tout d¶abord les moyens utilisés par la puissance publique pour
 '  ces terrains à bâtir (A) pour étudier ensuite les moyens mis en œuvre pour
 ces terrains à des fins de construction (B)

<) #!
 '


Deux procédés : "
 

 !

) "
  
 

  
L¶expropriation est une institution fort ancienne qui remonte bien avant le
Code civil. En France, elle fut longtemps marquée par la concurrence de deux
grands modèles: un !
4!
 , où toute la procédure dépend de
l¶autorité politico-administrative et un !
4!", où la justice civile intervient
pour le transfert de la propriété et la fixation de l¶indemnité. Le premier modèle
s¶impose progressivement au détriment du second sous l¶Ancien Régime, et se
trouve consacré par la Révolution, puis par les lois de l¶An VII et de 1807. En
revanche, avec la 
, qui est la grande coupure, c¶est le second qui
triomphe, de manière définitive.
  (  : « Nul ne peut être
contraint de céder sa propriété,
si ce n¶est pour cause d¶utilité publique,
et moyennant une juste et préalable
indemnité. »
"
 



!!

2 phases classiques
On peut utiliser cette procédure de droit commun pour exproprier en vue de construire en
respectant les conditions de l¶article susvisé. Ainsi, 
 

"
  
 

  
  
 

A
 E
.
  ou 
  ! 8

      "

.!
8 


A
 E.
 . Cependant, 
 

 ,
pour faciliter le recours à l'expropriation, la loi foncière du 6 août 1953, modifiée
depuis par l'ordonnance du 23 octobre 1958 et la loi du 31 décembre 1975 a créé 

"
 

 "
A 
!.
 *

!
 .  l'expropriation de terrains à bâtir en vue de les rétrocéder à des
constructeurs ne peut être utilisée que pour réaliser 
 





!!
!"
!
 
A"
 

(plusieurs ne
concernent d'ailleurs pas le constructeur) (art. L. 21-1), pour des opérations considérées
comme étant par nature d¶utilité publique:
- la construction d'ensembles immobiliers à usage d'habitation ;
- la création de lotissements destinés à l'habitation ou à l'industrie ;
- la résorption de l'habitat insalubre et des immeubles à l'abandon ;
- la réalisation des ZAC régies par les art. L. 311-1 et R. 311-1 et s. CU;
- l'aménagement progressif des zones affectées à l'habitation ou à des activités par les
PLU;
- la constitution de réserves foncières créées en vue de réaliser une opération
d'aménagement répondant aux objets définis à l'article L.300-1 CU ;
- la création, l'extension, la transformation ou la reconversion des espaces commerciaux
et artisanaux dans les zones urbaines sensibles (L. nY 96-987 du 14 nov. 1996).
 *
 .! .!
=
" 
"
  En plus des collectivités territoriales et
leurs établissements publics, sont titulaires du droit d¶exproprier :
* !
  '!
 

 

" institués par une loi du 13 juillet 1991 modifiés par la loi SRU du 13 décembre
2000 mais dont l'objet est de réaliser toutes acquisitions foncières et immobilières en
vue de la constitution de réserves foncières où de la réalisation d'actions ou
d'opérations d'aménagement (art. 1.324-1 et s. C.U.).

* : 

  (sociétés d'économie mixte locales régies par la loi nY 83-

597 du 7 juillet 1983 ou sociétés d'économie mixte à participation publique
majoritaire) à la condition d'être concessionnaires d'une opération d'aménagement (art.
1.300-4, C.U.).
=
8
  Dans la phase administrative, pour accélérer les acquisitions
et lutter contre la spéculation foncière, et lorsqu'il s'agit d'opérations importantes, 

 présenté lors de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique .
(art R. 113, II, C. E.). En outre, les 

. 8. 

  (v. par ex. R.
311-10 C.U.).
 ): ! 
 

  
Pour acquérir la propriété d'un terrain qu'elle destine à la construction, la
puissance publique dispose aujourd'hui, en dehors de A '

!
ou de A"
 

de ce terrain, A

'

 
'A
!

 


   8 8A '   

Toutefois, ce droit de préemption, institué à l'origine à cette fin unique, peut
aujourd'hui être exercé pour des
1 4  (art. L. 210-1, C.U.
renvoyant à l'article L. 300-1) et il arrive même parfois qu'il soit établi pour
    

  

(art. L. 142- 1 et s C.U. sur les
espaces naturel sensibles des départements) dans le 
 A  

 

A


!
.
La mise de terrains à la disposition des constructeurs et, parallèlement, la lutte
contre la spéculation foncière, n'en demeurent pas moins les objectifs
primordiaux de son institution.
La préemption n'a cependant 
   4 .
  


 
 Parce qu'il 

8 
 

   et parce 'A
A



 
 , le
droit de préemption ne peut être exercé que dans des secteurs déterminés de
celui-ci.
Ces secteurs ont varié avec le temps. Initialement (L. 26 juillet 1962), le droit de
préemption a été institué dans les ?

8 
   
 (ZUP), depuis
lors disparues, et dans les ?

A!
.!
  (ZAD). Puis une loi du 31
décembre 1975 l'a établi dans d'autres ?

 A
 




4  (ZIF).
Mais à leur tour ces dernières ont été supprimées par une loi du 18 juillet 1985.
Aujourd¶hui, il existe ",
 !



 Toutefois, cette 
 a créé en remplacement un nouveau droit, dit 


 !

 
0|:*3, dont le champ d'application a été également


 8  
?

 et dont le dispositif a été modifié par une loi du 23
décembre 1986 puis par la loi SRU du 13 décembre 2000 (art. L. 211-1 et s. C.U. )
et par la loi du 2 juillet 2003 qui a prévu qu'il pouvait être institué sur un ou
plusieurs périmètres définis par une carte communale. La loi du 13 juillet 2006 a
complété ce droit de préemption par 

 
 au profit des communes
en cas de vente d'un immeuble appartenant à l'État ou à un établissement public (L.
240-1, C.U.).

 #
s* 

  !


 !


G<|0|:G<|3
qui ont vu leur champ d'application étendu par une loi du 13 juillet 1991, mais qui
sont aujourd'hui en voie de disparition (art. L. 212-1 et s.). Elle s'est aussi proposée
A
  .! "
  !

sans y parvenir entièrement.
 )




   ! 

s|:*, en principe, 
!!


!
 pour l¶instituer, le supprimer, le
rétablir. + 
!

!
!. 
A"  '

 s
!!

A
:#* exécutoire approuvé ou d'une carte communale
approuvée en vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération
d'aménagement.
- s   
 
  qui sont : tout ou partie des zones urbaines et des zones à
urbaniser définies par ces plans ; tout ou partie des secteurs sauvegardés ayant fait
l'objet d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (art. L. 313-1) ; un ou plusieurs
périmètres définis par une carte communale.
- s    
  
A 
G<|

 !4 

 
G<|
Mais, depuis la loi du 13 décembre 2000, AH". de la commune qu'elle
instaure un DPU dans un  !4 A
 






?





 

1A!
.!

 " K 


 

 
AH@

s|:G<|Depuis la loi du 13 juillet 1991, une ZAD peut être instituée sur toute partie
du territoire communal. Les verrous antérieurs ont été levés. Cette institution résulte
d'un arrêté du préfet ou, en cas de désaccord de la commune concernée, d'un décret en
Conseil d'État.
Par ailleurs, cette même loi a rétabli le droit, qui existait naguère, pour le préfet,
d'instituer sans formalités ce qu'on appelle une «  G<| », c'est-à-dire un
 !4 

 8A
  '
 !


 E 
" .
 ) .!1 '|:
 4.
!!
""|:8

"
!

I#



"   :
+ s 


Biens préemptables : tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à
l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble
bâti ou non bâti, à l'exception des immeubles ou parts ou actions énumérés à l'article L.
213-1, C.U., notamment des immeubles dont l'aliénation est agréée par le préfet en
vue, dans certaines communes, d'accroître l'offre de logements.
Actes générateurs du droit : en principe, toute aliénation, à titre onéreux, volontaire ou
forcée, de gré à gré ou par adjudication, y compris les échanges, les apports en société,
les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire et les cessions de droits
indivis, si elles sont consenties à l'un des co-indivisaires, ainsi que les contrats de
location-accession (exemption des fusions de sociétés et des cessions effectuées dans
le cadre d'un plan de cession régi par les articles L. 642-1 et s. du Code de commerce).
Les autres cessions forcées sont soumises au droit de préemption depuis la loi du 13
décembre 2000 : ventes dans le cadre d'une liquidation judiciaire ou sur saisie
immobilière, par exemple.
Finalité : la décision de préemption doit être prise pour  A

1 
 A  Ë du Code de l'urbanisme 

AE 
 A. Le
titulaire du droit de préemption doit préciser en quoi l'opération envisagée correspond
à l'objet invoqué (art. L. 210-1, C. U.).
 

 "  
 
  

Ainsi, la loi SRU du 13 décembre 2000 déclare que lorsque la commune veut conduire
un programme local de l'habitat, la décision de préemption    
!!
"


  


A


. !!
A, la décision est également justifiée si elle se réfère à
une délibération prise par la commune « pour définir des actions qu'elle entend
mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements
locatifs sociaux » (L. nY 2006-872 du 13 juillet 2006, .1 16 juillet 2006).
Il en est de même dans les  !4 
F
!!
 A
 
 
 
!
. !
  ' 


'
" 8

  

4 
  A
G<|. La justification de la
légitimité du droit de préemption est alors aisée.
Enfin, la loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des
locataires en cas de vente d'un immeuble prévoit qu'en cas de vente d'un immeuble
à usage d'habitation, 
!!
 .


 !



   !


"
  (art. L. 310-2, C.U.).
La loi du 2 juillet 2003 a, dans le même ordre d'idées, précisé que la commune pouvait
exercer son droit de préemption sur le périmètre d'une carte communale approuvée
dès lors qu'il s'agissait de  
'!



 


A!
.!

  



!
 
 Cs 
 
IL faut distinguer la 



  de celle par 1 


.
 
En cas A1 

 

.
  par un texte législatif ou réglementaire, une
déclaration doit être adressée par le greffier ou le notaire au titulaire du droit de
préemption,  
1
 

. Si le titulaire du droit de préemption décide
d'acheter, la préemption est faite au  "
4 
4  ou de surenchère et
il est substitué à l'adjudicataire dans un  
1
  (art. L. 213-1 et R. 213-
14 et s.).
Cs 

Depuis la loi du 13 décembre 2000, lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement
le justifie, une  !

  
  

de l'unité foncière est
possible, mais le 
   '  A! 
 (L. 213-2-1
C.U.).Cette disposition a pour objet de faciliter l'intervention des communes.

I#
 


   

 '  

C:
  

!
 le propriétaire dont le terrain est inclus dans une zone de
préemption met en demeure le titulaire du droit de préemption de procéder à
l'acquisition de son bien pour le prix qu'il demande, ou, à défaut d'accord, à celui fixé
par le juge de l'expropriation (art. L. 211-5 et L. 212-2);

 


 au cas ou le préempteur n'acquitte pas le prix dans un délai de 6
mois (art. L. 213-14) ou n'affecte pas le bien à la destination prévue dans la DIA, le
propriétaire peut réclamer sa rétrocession au prix versé augmenté du jeu de
l'indexation sur l'indice Insee du coût de la construction. L'acheteur évincé bénéficie
d'un droit de rétrocession subsidiaire ;
 
8
!!.
 E si le titulaire du droit de préemption ne respecte pas
ses obligations quant à l'utilisation du bien préempté (art. L. 213-12), le propriétaire
et l'acheteur évincé peuvent réclamer une indemnisation ;
 
A

 8


 !

dans l'année qui suit celle qui a été
annulée ou déclarée illégale, à condition que le transfert de propriété n'ait pas eu
lieu (art. L. 213-8, al. 4, rédaction L. 9 févr. 1994).
C 

 Ils peuvent déclarer à tout moment au titulaire du droit de préemption leur 




' "   ( art. L. 213 -10 ).
C< '  

 
 


 J
 
8
!!.
 EJ
 
A. 

 

 !


 4.
 8 '|:
I|:*Sont titulaires la commune, donc son conseil municipal,
mais celui-ci peut déléguer ses pouvoirs au maire, à l'établissement public
de coopération intercommunale dont la commune fait partie ainsi qu'à
l'État, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation
ou à une société d'économie mixte remplissant les conditions définies à
l'article L. 300-4 (art. L. 213-3). L¶État, par substitution, lorsque certaines
communes ne sont pas couvertes par un pro- gramme local de l'habitat (art.
L. 302-5 et s. CCH).

  du droit de préemption aux actes énumérés à l'article L.
211-4 (par ex. : vente de lots de copropriété, immeuble bâti depuis moins
de dix ans ; cession de la totalité des parts d'une SCI), sauf délibération
motivée de la commune entraînant création d'un „  „
 

 

I|:G<|Sont titulaires l'État en cas de délimitation d'un périmètre
provisoire, la personne désignée dans l'acte ayant créé la zone : collectivité
publique, établissement public y ayant vocation, société d'économie mixte
bénéficiant d'une concession d'aménagement (art. L. 212-2, C.U.).
Elle est !8¢
Ô à compter de la date de la publication de
l'acte qui a créé la zone ou délimité le périmètre provisoire (art. L. 212-2 et
L. 212-2-1).
 I|:
 
 
est titulaire le  !
 Il
est donc exercé par le conseil général auquel est adressée la DIA. Le conservatoire
du littoral et des espaces lacustres a un droit subsidiaire.
En principe, seuls des  
Ô peuvent être préemptés.
Le conseil général dispose d'un délai de 
!
 pour faire connaître sa réponse.
s


 ! 
!!
 (DPU ; ZAD) qui eux-mêmes l'emportent
sur les droits de préemption reconnus à des particuliers: locataire, preneur à bail...

/) #


 '

) #


Le droit d'exproprier et le droit de préemption, vus sous l'angle de la construction,

sont des 

.

 '


    la fin pour laquelle elle doit être utilisée en la
matière ne pose 
4!, parce qu'elle est déjà contenue dans les cas dans
lesquels il est admis d'y recourir.
:
 „  „
  la situation est 
!". Cette complexité
résulte de la   pour lesquels ce droit a été institué et qui, par renvoi
de l'article L. 210-1 à l'article L. 300-1, englobent pratiquement toutes les actions
ou opérations d'aménagement urbain.
Pour cette raison 
".'
 

 !

!


A
1

 ' 
"  - il s'agit là d'une 
!
 - et qui
sera préférentiellement, en matière de construction proprement dite, dans
l'immédiat, 

A

'
A 8 ! 




  

4  pour lesquelles une !


 4.
 

.
En outre, la loi du 13 décembre 2000 a estimé que la préemption est justifiée
lorsque son objet est de réaliser un programme local de l'habitat ou pour conduire
une opération d'aménagement destinée à améliorer la qualité urbaine (L. 210-1
C.U.).

Toutefois 
1
A!!. Le titulaire du droit peut le changer 

 , si ce changement est envisagé moins de cinq ans après l'acquisition du
bien, A


! A


  
,

 

 
A '  
 
 et, s'ils renoncent, de  !E!



8
 

'A



A '  , si elle est connue (exercice du droit de
rétrocession: art. L. 213-11).

) #!


Les biens expropriés ou préemptés peuvent être utilisés aux fins énoncées ci-dessus
par l'expropriant ou le préempteur eux-mêmes. Mais la raison d'être du mécanisme
mis en œuvre par le législateur est de faire en sorte que ces biens soient mis à la
disposition de personnes qui construiront et ce, 



8 
 


 



A.!
 .
 Ë) 

 
. 8. Ë*0 

8A!
. 3

Ôԏ „     
 En ce cas, la cession peut être consentie . 8. 

(par marché négocié) à tout constructeur, quelle qu'en soit la qualité, 



 , cependant :
* que ce constructeur respecte les prescriptions d'un cahier des charges joint à
l'acte de cession en application d'un décret du 3 février 1955 ;
*qu'un droit de priorité soit réservé à l'ancien propriétaire ayant déclaré son
intention de construire pour ses besoins ou ceux de sa famille (art. L. 21- 2, C.E.) .

Ôԏ „  
 
 Il peut également être 

 à tout constructeur.
Toutefois si l'aliénation est consentie à une personne privée autre qu'une société
d'économie mixte ou à participation publique majoritaire ou qu'une société d'HLM,
une délibération motivée du conseil municipal est exigée (art. L. 213-11).

 Ôԏ     „Ô
 Ce procédé présente l'avantage de permettre à

l'expropriant ou au préempteur de

  !K 
 !A







 

   . 
  C'est, en dehors de considérations
d'ordre politique, en fonction d'un examen comparé de cet avantage et de cet
inconvénient, que l'intéressé se prononcera ou non pour la concession plutôt que pour
la cession.
 s 
"A
 



, elle sera en général consentie 

A

!

  qui permettent de mettre temporairement les terrains à
la disposition des constructeurs sans transfert de leur propriété ("
!,
' "8

  





!!
4 ).


, le droit de préemption même s'il est quantitativement peu exercé (1%
des ventes) est un instrument important de la politique foncière et son utilisation
par les communes a été largement facilitée par la loi SRU du 1-3 décembre 2000
(application aux ventes forcées; admission de préemptions partielles; motivation
facilitée) ainsi que par la loi du 2 juillet 2003 qui a permis d'en étendre le domaine
aux périmètres définis par les cartes communales.
 #






  
 
 
 
 


  

Si le propriétaire du terrain ne veut pas s¶en séparer, il peut simplement transférer le

droit de construire, attribut du droit de propriété, par une dérogation au principe de
l¶accession définie par l¶art. 552 C. civ.

<   : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. -

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu¶il juge
à propos, sauf les exceptions établies au titre    
 -
Il peut faire au-dessous toutes le constructions et fouilles qu¶il jugera à propos, et
tirer de ces fouilles tous les produits qu¶elles peuvent fournir, sauf les modifications
résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de
police. »

!
4 
 de conserver la propriété du terrain en confiant le droit de
construire y afférent
- Dissociation temporaire de la propriété et de la jouissance du sol, celle-ci étant
louée ou concédée;
- Dissociation potentiellement définitive de la propriété du sol et de la propriété du
dessus.
s 





   







 

 #!
,
 '
La «

  

 
A  » du consentement du propriétaire du terrain
est  4


, mais a été relativement  ' en raison des 

 


  .!

  

. Ce régime était d'ailleurs variable
selon le procédé utilisé qui pouvait être :
* soit un   „ avec autorisation ou obligation de construire (hypothèse
expressément prévue pour le bail commercial aux fins de construire : L. 145-1 C.
com. ) ;

Art. L. 145-1 C. com. « I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou
locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel
immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire
des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1Y Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur
privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local
ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux
accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2Y <"" 

 '

 

 
 4 


  

8.
!!  
 
 
 8



' 

  




"
 


!
" 4
  L »
 * soit un   
¢ qui, par essence, emporte au profit de l'emphytéote
le droit de construire ou planter.
Le /!,
' est un !!
 de très longue durée, le plus
souvent 
 qui confère au preneur un 
  sur la chose donnée à bail, 8  .

 !
 


 
.

, !
', les améliorations
bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l¶emphytéote,
sauf convention contraire. L¶emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est
donné à bail.
#
1

 !,
 d¶origine romaine, était de permettre aux
propriétaires de grands domaines fonciers, souvent mal cultivés, d¶assurer la mise en
valeur de leurs terres sans en supporter les charges : exécution de travaux importants
pour mettre en culture des terres friche, transformation profonde du mode d¶exploitation
de terres cultivées, construction de bâtiments d¶exploitation.
<
.: il confère un droit réel donc peut constituer une garantie pour l¶emphytéote
par hypothèque.
Il échappe aux statuts des baux ruraux qui protège les preneurs.





 pas d¶obligation légale de construire, sauf convention expresse.
Difficulté d¶interprétation en matière immobilière car utilisé surtout pour les terres
agricoles.
On a assisté à un 

!,
' 

1
 
(art. 13) qui a admis que de tels baux 
 

  



!
 
 
  
 et être conclu en faveur d¶une
personne privée pour  



 


 E.
  
 .!
'
 , mais dans les relations privées de nouveaux types de contrats l¶ont
supplantés en raison de nouveaux avantages. D¶où deux nouvelles formules
 #!
,


"
Afin d'inciter les propriétaires, désireux de conserver la propriété de leurs terrains, à
les mettre néanmoins à la disposition des constructeurs, le législateur a mis au point
deux contrats nouveaux,
* 8

  

prévue initialement pour la construction
d'immeubles à usage d'habitation, mais en réalité utilisé pour tous types de
constructions.
I



!!
4  prévue initialement pour la construction
d'immeubles à usage commercial ou industriel, mais en réalité peu pratiquée.

<) #8

  

(loi du 16 décembre 1964 complétée par un décret du 22 décembre 1964 codifié

dans les articles L. 251-1 à L. 251-9 et R. 251-1 à R. 251-3, CCH).
Ces dispositions ne sont 
  .
Il est souvent  
!!
 pour faire construire des logements
sociaux ou par des particuliers pour valoriser leur patrimoine.
Il connaît un regain d¶intérêt récemment car il sert de 


 ,
mécanisme par lequel les accédants à la propriété commencent par acquitter le prix
de leur maison et achètent ensuite le terrain d¶assiette qui, jusqu¶alors leur a été loué
par bail à construction. Cette dissociation de l¶achat du logement, puis du foncier,
devrait permettre le financement des « maisons Borloo » à 100 000 ¼ ou des
maisons proposées par Madame Boutin à 15 ¼.
#8

  

est « celui par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à
édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état
d'entretien pendant toute la durée du bail » (art. L. 251-1, al. 1 CCH). Le critère du
bail à construction est 
.



  . Variété de louage de choses, le bail
à construction est agencé dans le 

  d'être   
  et
d'offrir 
   
 . Il est donc caractérisé, outre certaines règles
souples de formation, par les obligations particulières du preneur (édifier, entretenir),
à quoi s'ajoutent d'autres caractéristiques empruntées pour une large part au bail
emphytéotique et concernant, notamment, le régime des constructions en fin de bail.
#
Ë! visant à la mise en œuvre du droit au logement a institué un
nouveau bail, le 8 

(art. L. 252-1 et s. CCH), directement inspiré
du bail à construction, mais qui, comme son nom l¶indique, ne concerne pas la
construction de nouveaux bâtiments, mais l¶amélioration d¶immeubles existants.
< % : « Est qualifié de bail à réhabilitation et soumis aux dispositions du
présent chapitre le contrat par lequel soit un organisme d'habitations à loyer modéré,
soit une société d'économie mixte dont l'objet est de construire ou de donner à bail
des logements, soit une collectivité territoriale, soit un organisme dont l'un des objets
est de contribuer au logement des personnes défavorisées et agréé à cette fin par le
représentant de l'Etat dans le département s'engage à réaliser dans un délai déterminé
des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état
d'entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage
d'habitation pendant la durée du bail.
) 9
!



)






  
) toute personne, publique ou privée, qui s'engage à construire.
*) toute personne (propriétaire, usufruitier) ayant le droit d'aliéner, dans les conditions
et formes selon lesquelles ce droit lui est reconnu (v. art. 505 C. civ. pour les incapables).

1
  équipé ou non équipé, nu ou déjà chargé de constructions dès lors qu'il pourra en
supporter de nouvelles, physiquement et juridiquement (respect des règles d'urbanisme).
Peu importe la  de ces constructions : à usage d'habitation, industriel, commercial
ou même agricole.
  "
Fixé librement par les parties, ce qui est intéressant pour le bailleur, le prix peut être stipulé
payable en espèces ou en nature.
s 
  Ô  Ô le loyer peut faire l'objet d'un !

' ou de
 !
 
'. Dans ce second cas, le contrat peut selon la loi l'affecter d'un

 
  par périodes triennales comptées à partir de l'achèvement des travaux, la
première révision ayant lieu au plus tard dès l'expiration des six premières années du bail,
mais très souvent, 
  

ayant admis la validité de la clause, les contrats
stipulent que 
,   

!
. De même, la variation du coefficient est,
toujours selon la loi, proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles,  
 

  


 

  !4 

  qui suit

celle de l'achèvement des travaux. Mais les contrats se réfèrent plus volontiers à un 
 
' 
D

  


s 
   le prix peut consister, en tout ou en partie, dans la remise au
bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, A!!
  


A!!
 





8
 
81


!! Il peut aussi, selon la 
  

être constitué uniquement par la remise
au bailleur, en fin de bail, sans indemnité, de

  

. 
 .
Les contestations relatives au prix payable en espèces sont portées devant le président du
tribunal de grande instance.
  
Elle est comprise entre 18  99  En principe, le bail à construction est insusceptible de
prorogation.
  



  
* la réglementation du bail à construction n¶est 
  , ce qui signifie que
les parties sont libres d¶y déroger, par exemple en limitant l¶activité du preneur.
* le contrat en revanche
! 
 
   

 



 

 sinon le preneur serait garant des obligations
d¶édifier et d¶entretenir transférées au cessionnaire ou à la société, jusqu¶à l¶achèvement de
l¶ensemble des constructions.
* le contrat



! 
 
 


  


8 



  

  (art. 251-3
CCH).

) 




!
Étant d¶une durée supérieure à 12 ans, le bail à construction doit être dressé en la 
!

' ou au moins, s'il a été établi par acte sous seing privé, être déposé au rang des
minutes d'un notaire, pour satisfaire aux règles de la publicité foncière (Décret 4 janv. 1955,
art.28).
) |

.

 
 

 'A
, sans pouvoir en être privé par le contrat, de

 
  indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail et 
 

 


 

 - ces règles étant
d'ordre public -, le cédant demeurant . 
1'A8A 4!
A
!


  


.

A A
 
  
 


 
8
, le preneur est titulaire des droits suivants :

- 

 !!
   

, qui peut être hypothéqué ;
- 


  

  

 qui sont également
susceptibles d'hypothèque. Ce droit de superficie attribué au preneur est essentiel
car il lui permet d'obtenir du crédit et de commercialiser son opération.
# 
 
 A!! 

 

  


  

 


'A"
 


A
 
pendant
toute la durée du bail, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments édifiés
s'ils ont péri par cas fortuit ou force majeure. Cette obligation de construire est
essentielle car elle constitue l'objet du contrat et permet de distinguer le bail à
construction d'autres conventions permettant de construire sans qu¶il s¶agisse d¶une
obligation.
Ë) 9



  



Le bail prend fin par les 


  : arrivée du terme et résiliation. 


A
8
 , autres que celles qui étaient
indispensables à la réalisation des constructions, 8
 4. ,
4'

   . (notamment: baux) nés du chef du preneur. Toutefois, en cas de
résiliation du bail, les privilèges ou hypothèques ne cessent qu'à la date
primitivement prévue pour l'expiration de celui-ci.

À la fin du bail,  

 
 
 
  

!




  


!


. Toutefois, le
contrat peut prévoir tout autre sort pour les constructions. Il peut, notamment, être
assorti d'une promesse de vente du terrain au preneur et même prendre la forme
d'une location-vente de celui-ci, et également, mais plus rarement, instituer une
copropriété entre bailleur et preneur.

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société de personnes et que le
contrat comporte une clause prévoyant le transfert de la propriété du terrain au
preneur moyennant le versement d'un supplément de loyer, le revenu foncier
dégagé lors de la cession du terrain n'est pas imposable si le bailleur a détenu le
bien loué pendant trente ans au moins dans son patrimoine, 
.  pour
favoriser la construction.
/) #



!!
4 
(Loi du 30 décembre 1967)


 
A
 

'A 

-!
, comme le bail à
construction. A l¶origine, il a été utilisé pour concéder des emplacements de
stationnement ou des anneaux pour bateaux dans les ports.
Il s¶agit du contrat par lequel le propriétaire d'un immeuble ou partie d'immeuble, bâti ou
non bâti, en confère la jouissance à une personne dénommée concessionnaire, pour une
durée de vingt années minimum et moyennant le paiement d'une redevance annuelle. Il
confère néanmoins à ce dernier le droit de construire, sous réserve des dispositions
incluses au contrat.
) 



.
 
 #
! Un acte authentique est nécessaire qui doit faire
référence expresse aux dispositions du chapitre de la loi de
1967 relatif à la concession immobilière.
   du concessionnaire il n'est requis que la
capacité de s'obliger; en revanche le concédant doit avoir la
capacité de disposer ;

A
1 il s'agit de tout immeuble bâti ou non bâti, le droit de
construire pouvant dans le premier cas s'entendre du droit de
surélever ou de modifier le volume du bâtiment ;

 
 fixée librement, elle ne peut être que
périodique (annuelle) mais être éventuellement assortie
d'une clause de révision ;

  au minimum de 20 ans et au maximum de 99
ans.
) .!


  
 # 

  !
Le concessionnaire n'est libre de construire que « 
  






  ». Celui-ci peut donc limiter le droit de
construire ou même l'interdire, sauf, semble-t-il, si le bien concédé est un
terrain nu.
 s


  


:

  

  



 
   

  

!E!




 !!
   




 Il n'est tenu d'une obligation d'entretien et de réparation que si elle a été
stipulée au contrat, mais  

 . 

, à moins qu'il ne
prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
MA" 



  




  


  

 Toute convention contraire est réputée non écrite, mais


!




   perte par cas fortuit, résiliation

amiable dispensant de son paiement, ou résiliation unilatérale du contrat par le
concessionnaire dans les 6 premières années du bail, raison de son
insuccès.
s  





   
  

<   : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du

dessous. - Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions
qu¶il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre    

 - Il peut faire au-dessous toutes le constructions et fouilles qu¶il jugera à
propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu¶elles peuvent fournir, sauf les
modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et
règlements de police. »

L'article 552 du Code civil autorise la dissociation de la propriété du sol et de la

propriété du dessus, c'est-à-dire des « superficies », lesquelles peuvent d'ailleurs être
incluses dans le terrain. Le propriétaire du sol peut de la sorte par convention soit céder
son 


   à une personne déterminée, soit 
 
! à des
personnes différentes.

<) 




  
Cette cession est valide. Un propriétaire peut céder à autrui son droit de construire,
attribut de son droit de propriété. Cette cession qui était nécessairement !
 
lorsqu'elle était incluse dans un contrat de bail ou de concession immobilière peut être,
au contraire,   en cas de vente. Elle entraîne alors une renonciation définitive
du propriétaire du sol au droit d'accession.
<
 



  

, le cessionnaire du droit n'est titulaire que d'un

 

(relatif à un droit de créance, exigeant du débiteur l¶exécution de son

engagement).
< 8!  



  

, il en devient propriétaire qui est un

  (droit qui porte sur une chose et qui procure à son titulaire tout ou partie de l¶utilité
économique de cette chose). Il s¶agit du 
  .
=

  




8E !

8    
 ? Le droit du
cessionnaire disparaît. Le propriétaire du sol redevient propriétaire du dessus, sauf convention
contraire dite de revolving (le crédit 

. consiste dans une ligne de crédit accordée à un
consommateur, par un établissement financier, pour l'achat de biens de consommation, ce
crédit se renouvelant au fur et à mesure des remboursements).

/) 


!
#


   AE 

 8
 E  8 
Chacun des cessionnaires aura le droit de construire dans un volume délimité dans l'espace
par référence aux cotes NGF (nivellement général de la France).
Cette faculté a permis la réalisation d'« 
!!!
 
!" » souvent
imbriqués dans des dépendances du domaine public. Elle permet    .!


 

 .!
  .
Le 
! ainsi déterminé peut certainement faire l'objet d'un 

 
lorsqu'il a été incorporé, c'est-à-dire lorsqu'il a été construit.
Certains acceptent même qu'il puisse être objet de 

 , même s'il est encore à
l'état de « vide abstrait » parce que, déjà délimité dans l'espace, il constitue de ce fait un corps
certain.
Cette opinion suppose une 





  difficile à
admettre par les théoriciens du droit mais pas par les praticiens en raison de ses

. ' :
- A '  
!

   dès la convention de cession
- 


E  en cas de destruction ou de démolition de la construction.
Quoi qu'il en soit de cette controverse, il demeure que le droit de propriété portant
sur un volume s'exerce concurremment avec les autres droits de propriétés sur les
autres volumes du même ensemble. Il en résulte la nécessité A
.
  

"
. Cette organisation repose sur 

!
 :
 
 

de l'ensemble immobilier en volumes;
 
    . (servitudes réciproques, répartition des charges,
assurances...) ;
 



,
  regroupant les propriétaires de volumes.

Mais un tel système qui permet la juxtaposition de propriétés de nature différente

(publique, privée, à usage commercial ou d'habitation) 
 4.


 !!-, ce qui est source de problèmes en raison du
caractère d'ordre public de ces règles.
& <  

C¶est adapter le terrain au projet, le mettre en état de constructibilité
Pour la puissance publique, possibilité d¶aménager les ZAC
Pour les particuliers, 2 possibilités : remembrer ou lotir

 !! 
Le !! !
 est l'opération qui consiste à redistribuer entre leurs différents
propriétaires des terrains après modification de leur assiette.
Le .
!
  est l'opération qui se propose de réunir plusieurs
parcelles en une seule.
- Si utilisation de moyens de droit privé, nécessité de consentement unanime des
propriétaires
- Les moyens contraignants : contrôle de l¶administration
s #
.

 

: les 




4  
 (AFU,
loi 30 décembre 1967; loi 1er juillet 2004 et décret 3 mai 2006; L. 322-1 et s. R.
322-1 et s. CU)
Les associations foncières urbaines (AFU) sont des associations du type



,
 
  .
Parmi les objets qu'elles peuvent proposer figurent notamment le     „
   Ô et la modification corrélative de l'assiette des droits de propriété, des charges et
des servitudes y attachées ainsi que le
   „    Ô en vue d'en conférer
l'usage à un tiers, de les apporter ou de les vendre à un établissement public, ou à une
société de construction ou d'aménagement, ou en vue de la restructuration urbaine des
grands ensembles et quartiers d'habitat dégradé (L. 14 nov. 1996 ayant créé les 





4 A
. 

 

 AFIUS ; art. L. 322-2 C. urb.).
Ë
<9* :
- <9*  :      constituées en dehors de toute
intervention de l'administration
- <9*
 :   quand elles ont fait l'objet d'une autorisation du
préfet sur la demande d'une majorité de propriétaires intéressés
- <9*
 : quand elles sont constituées d'office.
Les AFU libres ne disposent que des moyens de fonctionnement offerts par le droit privé
(consentement unanime).
Les AFU autorisées contraignent la minorité opposante à y adhérer ou à délaisser leur biens
moyennant indemnité.
Les AFU forcées ne laissent cette dernière faculté aux minoritaires opposants.
<9*

 bénéficient des prérogatives de puissance publique
(recouvrement des cotisations comme les impôts).
Pour le remembrement ou le groupement de parcelles, <9*
. Possibilité
de constitution 
  par le Préfet dans les cas de l¶art. L. 322-4, 1Y.
s # 


 

".


 ;!
 

<) #
 ;<9*

 | !


-!


 .8  




. . Ces bâtiments sont cédés à l¶amiable à l¶AFU ou , à défaut,
expropriés.
 !

1 qui peut être de remembrement ou de bail à construction
ou de d¶apport ou de vente à un établissement public ou à une société de
construction ou d¶aménagement. Le projet est soumis à autorisation du préfet.

/) # ;
!

 
 |
  !! !
 le préfet vérifie la
!
1


  .!


A 
! Il le soumet à 
'E
'. Après cette enquête et en fonction de ses résultats, il prononce les
 
  


   E Celui-ci éteint les servitudes et
met fin aux contrats de louage ainsi qu'aux droits réels conférés aux preneurs par les
baux à construction ou les baux emphytéotiques.
 |
 .
!
 le préfet vérifie 
!

 
 A


  .!


A 
! et ce n'est que
si elle est constatée que les contrats pourront être passés.
 #

Lotir = diviser la propriété
Liberté, préjudiciable aux intérêts des lotis (parcelles mal équipées) et à l¶intérêt
général (développement anarchique des villes)
#


(!  : d¶une simple division de propriété, le lotissement est
devenue une opération d¶urbanisme.
  !  
 
. 

 6 : exige un permis
d¶aménager de principe. A défaut, une simple déclaration préalable suffit.

s #


! .!
!


<) |




!

< #((* dispose : « constitue un lotissement, l¶opération d¶aménagement
qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la
division, qu¶elle soit en propriété ou en jouissance, qu¶elle résulte de mutations à
titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location, d¶une ou de plusieurs propriétés
foncières en vue de l¶implantation de bâtiments».
Ë



 

1

 
 

4 
 
!


-!

 
 




) #
1

 
 

4 
Avant 2005, discordance entre les textes, il était admis la division sur une
propriété d¶un seul tenant, sur un tènement unique.
Depuis 2005, la demande peut porter sur plusieurs terrains alors qu¶il ne forme
pas une seule et unique unité foncière appartenant à un même propriétaire.

) #!



-!

Ce 
 pour que le régime des lotissement puisse s¶appliquer.
Il faut rechercher l¶intention de construire.
!


-!
$
- !


-!
N

  

au sens de L. 421-1 CU
« Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être
précédées de la délivrance d¶un permis de construire ».
- !


-!
O

  

au sens de L. 421-1 CU,
selon la jurisprudence pénale car un ouvrage léger relevant du permis de
construire peut ne pas être un bâtiment au sens de L. 442-1.
- |

  
 
"
!
 

. Selon
elle, les maisons mobiles sont des bâtiments alors que ne le sont pas les tentes
et les caravanes (mais autorisation d¶aménager nécessaire).
 



!
     '  
Ë) # 

  .



Elle peut résulter d¶une 




 

 (partage successoral, etc.).
Elle peut résulter d¶une !

8 

 "
8 . , sauf la division
en copropriété horizontale.
Elle peut résulter d¶une 



 1


 
 , et
!E!





, si constructions édifiées par trois maître
d¶ouvrage différents, en vertu d¶un droit de construire attribué en propre sur chaque
lot.

 :



 



8

   La définition légale du lotissement exige
simplement une division du terrain 

. Depuis 2005, le lotissement existerait
4 ! 
8- . #

! 

 


 

'

  !
 


8!
  !!
. 

  

 .

Sont soumis, en effet, à la délivrance d¶un  !!

. les lotissements qui
ont pour effet de créer, sur une période de moins de dix ans, plus "
8
construire :
' lorsqu¶ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs,
'
 lorsqu¶ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le
périmètre a été limité.
En dessous de ce seuil, une   

 suffit. Celle-ci est exigée pour tous
les lotissements qui ne sont pas soumis a la délivrance d¶un permis d¶aménager ce qui
suppose que :
± ils ne sont pas situés dans un secteur sauvegardé ou site classé,
± ils ne créent pas plus deux lots,
± ils ne créent pas de voies et d¶espaces communs.


  '

 


 

 


Certains lots ne sont pas comptabilisés dans ce calcul pour connaître si le seuil du
lotissement est ou non atteint. Ils sont énumérés dans l¶art. R. 442-2 :
± Terrain supportant un immeuble n¶étant pas destiné à être démoli sans qu¶il soit fait
référence comme autrefois à l¶âge des bâtiments (un terrain d¶assiette une fois bâti
retrouve donc son autonomie et peut être divisé avec une simple déclaration
préalable);
± Partie de terrain détaché et rattaché à une propriété contiguë;
± Cessions gratuites de terrains;
± Terrains détachés d¶une propriété à la suite d¶une expropriation ou de cessions
amiables dans le cadre d¶une expropriation;
± Terrains acquis par une collectivité à la suite d¶un délaissement;
± Toutes les divisions effectuées avec un permis valant division (art. R. 442-l C.U.).
 |

!

 $
La simultanéité ne pose pas de problème, mais elle n¶est pas obligatoire.
La division peut être successive, mais sur une  
!


Au-
delà la propriété est « reconstituée », même si d¶autres divisions interviennent par la
suite.

/) |




18 !!
. !
!8
 


 ;

) |


. 


 



 ;

- Il s¶agit notamment des 

8  ((* effectuées dans
le cadre d¶une opération de remembrement réalisée par une AFU autorisée ou
constituée d¶office, ou réalisées par un aménageur à l¶intérieur de zones, telles que
les ZAC, les zones de restauration immobilière, de résorption de l¶habitat insalubre
ou anciennement dans les périmètres de rénovation urbaine.

- Il s¶agit aussi des 

 
  

 


!
.!


   
 

   consenti à des
preneurs exerçant une profession agricole.
) |

!!


 ; 
 


3#  

   
C¶est un cas fréquent aujourd¶hui et notamment celui du constructeur de maisons
individuelles en jouissance ou en propriété divise qui les vend en leur état futur
d¶achèvement.

En pareille hypothèse, le permis d¶aménager n¶est pas requis pour la division du terrain.
Seul le permis de construire est exigé, mais le dossier établi à l¶appui de sa demande
comportera certains éléments du dossier de lotissement. Le permis « vaut division» au
sens de l¶article R. 431-24.

3# K

 ! @
On entend par là les divisions effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu¶il
a habilitées à réaliser une opération immobilière sur tout ou partie de sa propriété et qui
ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d¶aménager ou un permis de construire portant
sur la création d¶un groupe de bâtiments ou d¶un immeuble autre qu¶une maison
individuelle.

La division primaire est dispensée du permis d¶aménager à une 




:
- que l¶habilitation du lotisseur ou constructeur résulte de ventes ou de locations et
ait donc un caractère volontaire;
- que le permis de construire porte sur la création d¶un groupe de bâtiments ou
d¶un bâtiment comportant plusieurs logements (au moins deux). C¶est l¶hypothèse du
permis groupé.
s # .!
!

Distinguons le régime de l¶opération et de son résultat, même si les textes ne les
distinguent plus.

<) # .!
 


!


) # !!

. (même procédure que le permis de construire)

3:
 Ë :

 #!
 en 4 exemplaires selon un imprimé CERFA obligatoire
est présentée :
- soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leurs mandataires ou par unie
plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux;
- soit, en cas d¶indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leurs mandataires;
- soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l¶expropriation dudit terrain
pour cause d¶utilité publique.
Est joint 

 , qui comporte, outre les indications fournies pour obtenir
un permis de construire, 4 
.
 (note de présentation, plan de
situation et un «projet architectural, paysager et environnemental_ des dispositions
relatives à l¶environnement et à la collecte des déchets).
  #
  

est effectuée au nom de la commune si elle est dotée d¶un
PLU approuvé et par la DDE dans le cas contraire. Le 
  

Ë
!


 # 

est prise par 2 du maire au nom de la commune ou du
président de l¶établissement public de coopération intercommunale au nom de cet
établissement si la commune est pourvue d¶une carte communale ou d¶un PLU
approuvé, sauf exceptions (dans les autres communes au nom de l¶Etat). Elle est
notifiée au pétitionnaire.
Elle est soit 



 !!
. , soit 
,
soit 




  

  (sans préjudice du  
8 ). Dans ces trois derniers cas, la décision doit être !
. Le permis
d¶aménager peut aussi autoriser des constructions.
# ! !

 si aucune décision n¶est notifiée au demandeur
à l¶issue du délai d¶instruction (art. L. 424-2 C. com.).
Le permis d¶aménager 
E    
et être visible de
l¶extérieur. Cet affichage fait courir le  
 


" qui est de
"!
 à compter d¶une période continue d¶affichage.

 : !

le permis d¶aménager est périmé si les travaux ne sont pas
entrepris par l¶aménageur dans un délai de "
à compter de la notification de
l¶arrêté de permis d¶aménager ou en cas de permis tacite de la date à laquelle il est
intervenu (art. R. 424-17 C.U.). Il en est de même s¶ils ont été commencés puis
interrompus pendant un délai d¶un an.
 3s




 s



l¶article L. 480-4-l C.U. punit    de 18 000 ¼ et
de 45 000 ¼ en cas de récidive toute personne qui aura vendu ou loué des terrains
bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans être munie d¶un permis
d¶aménager, ou sans s¶être conformée aux prescriptions imposées par l¶arrêté
d¶autorisation.

 s


!
 
   de construire sur une parcelle
irrégulièrement constituée.

 s


  des ventes ou locations concernant les terrains compris
dans un lotissement non autorisé ou dont les prescriptions de l¶autorisation n¶ont
pas été respectées, sauf le cas où le permis de construire aurait déjà été accordé.

) #  

 

!


Elle doit être faite pour tout lotissement n¶exigeant pas un permis d¶aménager selon
les règles de droit commun de la déclaration préalable portant sur un projet
d¶aménagement (art. R. 441-9). Le délai d¶instruction est de 
!

L¶administration peut s¶opposer au projet de manière motivée. M


, K 








8  

 @ .
Ë) #
.

!

 
37  
.


 Faire procéder au 

.des lots.
 " 


 "nécessaires à la viabilité et à l¶équipement du lotissement.
 Exiger du lotisseur une

 

8 

'!
 rendus
nécessaires par la création du lotissement, sous la forme de l¶exécution de travaux, d¶apports
de terrains ou de participations financières, proportionnellement aux besoins.

3

'
 
!! 




 
 et à moins d¶encourir des sanctions pénales, !
. 


!!  


 

0
 

 
3' 4
 8

.


< 

!
  

!
!  

!ne peut être convenu avant
la délivrance du permis d¶aménager (art L 442-4 C.U.)
À compter de la délivrance du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration
préalable, 
 
  
 

K  

 

K '
 E 

8! (art. L. 442-6 C.U.).


  8    
 


 

!
 

 !    



 : elle doit comporter des mentions
obligatoires (consistance, délimitation et prix du lot réservé, ainsi que son délai de livraison),
accorder au bénéficiaire de la promesse un délai de rétractation de sept jours étant entendu
que s¶il se rétracte, le promettant devra restituer les fonds qui lui auraient été versés, et surtout
indiquer si le descriptif résulte d¶un bornage, à peine de nullité dans le mois de l¶acte
authentique (art. L. 111-5-3 C.U.).
 

 
   
!! 


 "

! !





|
  (, il est possible de procéder à une  

!! 

de l¶opération sous la forme d¶une publicité pouvant être faite
avant la délivrance de l¶autorisation à condition    !
4 " 
 !!
. 



 
 









8  

 




1




0 #((
*3
Une
!! 


 est également admise dans "  :
* si l¶arrêté a autorisé le lotisseur à y procéder, moyennant garanties, avant le
  4!

!
en vue d¶éviter la dégradation des voies pendant la
construction des bâtiments (art. R. 442-13 C.U.).
* si l¶arrêté l¶a autorisé à y procéder avant " 

 " mais à la
condition que le lotisseur justifie d¶une garantie bancaire de leur achèvement (art.
R-442-13 C.U.).
#
.


E 
 
 E  

 #
'
 


'!
. il doit délivrer le lot vendu
 4
 ! . Il est également 
. 


   
puisqu¶il vend après achèvement des ouvrages qu¶il a fait construire. C¶est
pourquoi la jurisprudence récente le soumet à une 
 




!!.
 .
!!

   |.
s # .!
!
  
 




- Avant la réforme de 1976-1977, les règles et servitudes se trouvaient dans le
   .;
- A partir de 1978, à titre principal dans un acte à caractère administratif, le
4.!

!

    .
 Depuis 2005, dans ces même documents, mais avec un .!
!



, et, de surcroît, il en existe les 


,
 

<) #
!

!

La principale innovation du système actuellement en vigueur est que leur
établissement revêt un   4   et 
 
!

 4. 
! 
  où est situé le lotissement..

) # 4.!


!

< !
  .!
  dont le projet est inclus dans le dossier joint à la
demande d¶autorisation,  4.!

 

'
.

 
!!
" 4. 
!
. (or ces
compléments peuvent être 
 lorsque le lotissement est situé sur un territoire
couvert par un POS ou un PLU dont les règles sont suffisamment précises).
Lorsqu¶il est imposé par l¶autorité compétente, le règlement fixe les règles
d¶urbanisme applicables dans le lotissement ; il comprend tout ou partie des règles
contenues dans le règlement d¶un POS (ou d¶un PLU). Ces règles instituent le plus
souvent des   
! dans le lotissement.
 ) #    .
C¶est un  

   qui, théoriquement, ne devrait concerner que les 



 
 

  
  et ne pas intéresser l¶administration.
:
 
, lorsqu¶il est établi, 
E 
! 
   








De là il résulte que, malgré la dernière réforme, 
  !


  
   .

 d¶autant qu¶il contient parfois des stipulations qui
devraient figurer dans le règlement du lotissement.
Il apparaît cependant dans plusieurs arrêts de la 
  

que les stipulations
du cahier réglementant les constructions


   4 

  


   
  (en ce sens : Civ. 3, 7 nov. 1990 ; 21 juin
2000).

Ë) #


,
 
Si le lotisseur envisage de  


!
 
'!


!!
0 1"  .
 3 
 
 
..!
  

  '  




,
  à laquelle seront notamment
dévolus 
  .


 
  
'!
 à moins
que les voies et espaces communs soient destinés à être attribués en propriété aux
acquéreurs de lots ou que le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou
l¶EPIC d¶une convention leur transférant la totalité des voies et espaces communs une
fois achevé (art. R. 442-8).
Lorsque l¶association syndicale doit être créée, le lotisseur en établit les statuts et ceux-
ci sont une pièce du dossier de la demande d¶autorisation de diviser mais conservent
leur
  
 . Ils doivent comporter certaines clauses énumérées à
l¶article R. 315-8.
 /) +
 

 

 


!

Dès la loi du 30 décembre 1967, des règles originales avaient été posées
quant à leur modification. La loi du 6 janvier 1986 a même envisagé la
cessation de leur application.

) |  .

 
Si le document considéré (le    . notamment) est un  

 , il ne peut être modifié que du


!


!


 0
 
3 mais s¶il est un   .!
 
(le règlement),   !  
 
Cette distinction qui pourtant avait guidé les rédacteurs du décret de 1977

1! 8!
 

!
 L¶idée qui prévalait
antérieurement selon laquelle 

!

!



   4 

    entraînant avec elle une
contractualisation d¶un acte réglementaire et un blocage dans le périmètre
du lotissement préjudiciable à l¶évolution générale de l¶urbanisme
communal.
&

 
!

 

.
 ) 4.
Ë ! 56
Sont prévus Ë 
'
!

E !


'  


!


! des intéressés (art. L. 442-10 et s. C.U.).
- Lorsque la modification est demandée par une !1
" 

  


'   
!
, l¶autorité
administrative peut modifier tout ou partie des documents, et notamment le cahier
des charges à condition que la modification demandée soit compatible avec la
réglementation d¶urbanisme. (valable que pour les cahiers modèle ancien).
- Lorsqu¶un :s

  !

!
,
l¶autorité compétente a le droit de modifier les documents pour les mettre en
concordance avec le plan (art. L. 442-11) (même condition de validité)
- Lorsqu¶il s¶agit de !
 


 

 8



 (art. L. 442-12). Ces opérations suivent le régime prévu à
l¶article L. 442-10.
 Ë) 4.
51
 5
Cette loi a disposé que 
'
:s01
 
:#*3
 
4. 
!




!



!


'  ! "

à compter de la délivrance de
l¶autorisation de lotir (art. L. 442-9). C¶est ce que l¶on appelle la péremption ou la
caducité des règles du lotissement.
#
!
 
! sont, non seulement le règlement du
lotissement, mais également le cahier des charges dans la mesure où il comporte
des règles d¶urbanisme (par ex l¶indication d¶une surface minimale constructible :
Civ 3e, 21 juin 2000), les stipulations relatives aux relations des colotis entre eux et
la gestion des parties communes en vigueur n¶étant pas remises en cause (Civ 3e,
12 février 1997).


  
!1


 (celle de l¶article L. 442-9) !

!

 4. 
!
 
!
 





 
  

, à moins que l¶autorité publique compétente ait décidé
expressément, après enquête publique, d¶en ordonner la cessation.
 () 4.
s*Ë ! 
La loi SRU a apporté un ! !


8

  


  .!
 
 

    . qui était
préfiguré dans un arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3 15 déc. 1999). Dans
le nouvel article L. 111-5 C.U., elle a disposé, en effet, que la seule
reproduction ou mention d¶un document d¶urbanisme ou d¶un règlement de
lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente
ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel. Il


 

   4  
 . Encore faut-il qu¶il soit
seulement reproduit ou mentionné, ce qui laisse entendre que 
!
 



  

  

) s






!

Seulement des sanctions civiles

) #
!

On peut poser en règle générale que 




!
 est
susceptible de donner ouverture à une  


 

  et
qu¶il en est tout particulièrement ainsi des prescriptions du règlement ou du
cahier des charges relatives aux constructions.
 ) 


 
!


 s 4.
 



 4.!
 elle est
assimilable à une servitude d¶urbanisme et la sanction de sa violation (la
démolition de la construction irrégulière) ne peut être prononcée que si le
demandeur prouve, outre la faute
résultant de la violation de la servitude, un préjudice personnel et une
relation de cause à effet entre cette faute et le préjudice.
 s       . elle a la nature
d¶une servitude de droit privé. En conséquence, seule la faute doit être
prouvée, mais il n¶est pas nécessaire, pour obtenir la démolition, de
rapporter la preuve d¶un préjudice personnel. L¶action en responsabilité
contractuelle se prescrit par cinq ans.

Ë) s


!
 
Le permis de construire sera refusé si la construction ne respecte pas les
dispositions du règlement qui s¶appliquent au même titre que le PLU.
Si le permis a été accordé, l¶action en responsabilité civile ne peut
prospérer que si le permis est annulé.
 |


  

03




      



  

 & <   
8

  

Le droit de construire est un attribut du droit de propriété (art. 552 C. civ.).

Le propriétaire du sol peut faire toutes les constructions qu¶il juge à propos, tant au
dessus qu¶au dessous, sauf pour le dessus de respecter les servitudes ou services
fonciers et pour le dessous de respecter les lois et règlements relatifs aux mines et des
lois et règlements de police.
Les restrictions au droit de construire de 1804 se sont considérablement accrues.
Aujourd¶hui chaque titulaire du droit de construire, propriétaire ou non, possède un
droit étroitement limité, et parfois même supprimé. Les causes de ces limitations ou
interdictions sont très variées :
- protection de la circulation aérienne,
- défense militaire, protection des monument historiques
Mais les plus importantes demeurent la .!


 
!
(préoccupations d¶aménagement du territoire et d¶environnement) et les 
!
!
  auxquels le constructeur doit se plier
# .!


 
!



 

 
8


  

:
- à titre principal, en déterminant la

   du terrain (SCOT, PLU, COS,
RNU, Cartes communales, Règles de compatibilité, etc.).
- à titre complémentaire, en imposant au constructeur de 
 
   8
 '!
(TLE).

#
!!

  8 

   sont également
contraignantes.
- CU informatifs des constructeurs, Déclaration préalable
- Permis de construire, de démolir.
s

 #!
 

 
 

!
1 '

4 

  

L¶étape préalable de l¶opération de construction est nécessairement l¶obtention d¶un terrain sur
lequel construire. Comment se déroule l¶opération de construction ?
Ë :
- L¶opération suppose de réfléchir au moule juridique le plus approprié à l¶opération
envisagée. Celui-ci dépend de facteurs divers : du caractère social ou non de la construction,
de la volonté d¶attribuer les appartements en propriété ou de les louer.ß #!

.

 



  

- L¶opération est conditionnée par l¶usage des règles professionnelles de l¶art de bâtir que l¶on
dénomment vulgairement « règles de l¶art ». Cette notion assez floue se rencontre
constamment dans les documents contractuels, les décisions judiciaires, dans les polices
d¶assurance ou encore dans les codes des devoirs professionnels émanant d¶organismes privés
ou rendus obligatoires par un règlement« Cette notion se distingue pourtant d¶une autre
formule de références assez fréquentes sur les chantiers : celle de « normes techniques ».ß #
  4. 

! 
'
- Mais l¶opération est avant tout conditionnée par le respect des alentours du terrain à bâtir,
car le terrain sur lequel on bâtit n¶est jamais isolé de son environnement. On doit compter sur
les droits et obligations régissant les parcelles les unes aux autres en raison de la fonction
sociale de la propriété qui veut le respect du voisinage et des servitudes. ß #  
4.



 


& #   4.



 


< Ë6  : « Certains engagements se forment sans qu¶il intervienne aucune
convention, ni de la part de celui qui s¶oblige, ni de la part de celui envers lequel il
est obligé.
Les uns résultent de l¶autorité de la loi; les autres naissent d¶un fait personnel
à celui qui se trouve obligé.
Les premiers sont des engagements formés involontairement, tels que ceux
entre propriétaires voisins, ou ceux des tuteurs, et des autres administrateurs qui ne
peuvent refuser la fonction qui leur est déférée.
Les engagements qui naissent d¶un fait personnel à celui qui se trouve obligé
résultent ou des quasi-contrats, ou des délits ou quasi-délits; il font la matière du
présent titre. » (Titre 4 du Livre 3 du Code civil : Des différentes manières dont on
acquiert la propriété).

- Les servitudes
- la mitoyenneté
- les inconvénients du voisinage
- les dépendances de la propriété immobilière
 # 

Principe de la   


  par les particuliers. Existence de
nombreux droits réels originaux et régionaux.
Dès la fin du XIXe siècle, on assiste à un  
des droits réels originaux, en raison de
la primauté des meubles sur les immeubles dans le cadre du patrimoine.

De plus, la ! 




 
 
!E! 
 augmente le
risque de conflits. Le démembrement spécial (servitude) paraît le réduire, mais le
contentieux est toujours important dans ce domaine. ß les rédacteurs du Code civil
l¶ont traité avec défaveur et restriction. Mais c¶est une erreur fondamentale
d¶appréciation. 


 '
.
 
.J 

"! 
!!
 



Le système des servitudes mériterait d¶être étendu. Rien n¶empêche la création d¶autres
démembrements spécialisés de la propriété que les servitudes.

 

 : notion, origine, exercice, exemples, extinction.
s #



 

< 5Ë6 : « Une servitude est une  . !
 sur un héritage pour
. d¶un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

*
  est un
!!
 apporté à la propriété d¶un 

 
!


(FD), par le démembrement de la propriété d¶un autre 

  
 (FS). Ce
dernier est ! !
  !
    du premier. C¶est un lien
de complémentarité entre deux fonds.
- un lien entre des fonds
- un lien de complémentarité
<) *


 


La servitude instituée   

 
 


!

 A


A. que sa propriété comporte.
Selon les cas,  


 A.

8 .
#  .A
.  "
 




8 
& 
E  


' 

  .
Les exigences qui en résultent sont impératives. 
 !
,
 
 '
 


  !
 !
 Lorsque les
conditions requises ne sont pas réunies, les parties doivent généralement renoncer à
la qualification réelle. Malgré l¶épuration de 1804, de multiples variantes ont
survécu. +8 ;  
 
!
 '
 
!E!    '

)#  

La servitude prédiale ne peut établir de lien qu'entre deux fonds différents et
déterminés, des immeubles par nature, au moins deux, appartenant à deux
propriétaires privés différents.
 




- Une servitude ne peut être instaurée s'il n'y a pas deux fonds différents et
déterminés.
- Ces fonds doivent être des immeubles par nature.
- Les fonds doivent appartenir à des propriétaires différents.
- Ces fonds doivent être l'objet de droits de propriété privée.
- La servitude est spéciale car elle n¶affecte que spécialement un des deux biens
principaux en n¶accordant qu¶un avantage spécial à l¶autre.
- Elle est accessoire car la charge ne peut affecter qu¶accessoirement la propriété du
fond servant. Le propriétaire de ce fonds doit pouvoir user de tout son bien dans son
intégralité.

) # !

 
  .

 

 A
 E  Elles imposent des
obligations aux propriétaires de certains fonds dont elles restreignent la liberté.
# 
!1 
    
!
 


8 
 8 
  Les services fonciers
de droit privé peuvent naître de la loi, comme les servitudes administratives ; mais




  ," 
  


 
'A
 
 , 
 .!


 !
  

4 
 


 "
  ; l'existence d'un fonds
dominant distinct du fonds servant est indifférente. Elles sont extrêmement
diverses.
/) *


!!
 
La constitution d'une servitude civile répond à un besoin concret ; le moyen de le
satisfaire, c'est    
 par le fonds servant au fonds dominant.
Les caractères juridiques reconnus au lien créé entre les deux biens vont le pérenniser :

 
 .! 

) #
   
Tout besoin survenu dans l'utilisation d'un immeuble peut être satisfait par le
recours aux services d'un autre immeuble ; et la combinaison recevra la
qualification de servitude. Le principe comporte pourtant sa limite.

4
 „ Ô  Ô  
 „


   55  « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou
en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble [...]. »
# 




1
 

 ;

!

• Ô    ¢


„ Ô „ „Ô  Ô ¢ Ô 
„
„Ô
 
„ 
„Ô
  55 : « [...] Les services établis (ne doivent être) imposés ni à la
personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds pour un fonds. »
 #
!!
A!! 
 

 


 




 




  
 #
!!
A  

 

E 




!



) #  

*
  
  '
 
  .  
  '


 

 !!
  
  Ces caractéristiques juridiques du lien
créé entre les deux fonds -   
  - lui donnent une  toute
particulière. Elles éclairent la signification des conditions mises à l'existence d'une
servitude. Lorsque les juges constatent leur absence, ils peuvent soit annuler une
convention créatrice d'une servitude prohibée, soit disqualifier la servitude en
obligation personnelle.
Cette disqualification est lourde de conséquences pour les parties : le droit du
créancier devient beaucoup moins stable, dès lors qu'il est privé des deux attributs des
servitudes.
 # 


 

 
 



!


 #   
 
  

.!

   
 


.0 653
:
  

 




  


!

 A  
(
  
!
  0K Toute obligation de faire ou de ne pas
faire se résout en dommages et intérêts, en cas d¶inexécution de la part du
débiteur ») ß rétablissement dans les lieux.
#
'!




  


!

 
A
 1 ' 
E   
A






  A   4  
 '





.
8
  8
 "
 'A. 4


!4
- La réunion de la propriété des fonds dominant et servant en un même patrimoine
fait disparaître la servitude (C civ., art 705).
- La servitude s'éteint lorsqu'il n'est plus possible d'en user.

s #
.
 
Les servitudes peuvent avoir une origine l. ou




. Le 1. peut
également en créer. Enfin, la   

et A!
.!
 d'un fonds divisé
peuvent être des sources de constitution d'une servitude.
<) #   . sont celles qui dérivent de l'état des lieux : écoulement des
eaux, enclave... Ce sont celles aussi qu'établissent les articles 640 à 685-1 du Code
civil.
/) # 




 constitutifs de servitudes sont soumis au droit

commun (des servitudes établies par le fait de l¶homme) (art. 686 à 689 C. civ.). Le
titre constitutif peut prendre plusieurs formes, mais son opposabilité aux tiers est
souvent douteuse.

) #A
 


1.
.
Par exemple, pour assurer le
maintien d'une superficie non bâtie suffisante dans les agglomérations, la servitude
de cour commune impose le respect d'une certaine distance entre les constructions.
Les plans d'occupation des sols peuvent subordonner la délivrance du permis de
construire à la constitution d'une telle servitude dont la nature privée est, d'ailleurs,
douteuse (art. L. 471-1 CU).

|) #  

0 5 3La prescription  

  permet
d'acquérir certaines servitudes. Une possession prolongée répondant aux conditions
ordinaires est efficace ; l'exclusion de la prescription  

 par la lettre de

l'article 690 du Code civil est la seule particularité du régime de la prescription.
Au contraire, la  !


   


!
 est révélatrice de la
défaveur du Code. La prescription acquisitive ne peut 2 invoquée que pour
bénéficier d'une servitude tout à la fois


 
 à condition qu'il ne
s'agisse pas d'une servitude légale.
1/- # 


 sont celles dont l'usage est ou peut être continuel 

avoir besoin du fait   de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les
vues et autres de cette espèce (688).
O 


 qui nécessitent le fait du propriétaire dominant, tels les
droits de passage, puisage, pacage et autres semblables (688).
Mais '
' des qualificatifs «continu » et « discontinu ».
 


 est celle qui peut s¶exercer naturellement, sans qu¶il soit
besoin d¶une intervention répétée de son bénéficiaire. Contrairement à ce que le
terme de « continue » pourrait laisser penser, !
.!
 




. que l¶on ferait de la servitude.
La
  

a d¶ailleurs précisé qu¶« une servitude n¶est discontinue que
lorsque c¶est dans le fait même de l¶homme que réside son exercice, et [« ] ne
saurait être considérée comme telle celle qui peut s¶exercer d¶elle-même, de façon
continue au moyen d¶ouvrages permanents aménagés à cet effet, encore que l¶usage
n¶en soit qu¶intermittent et comporte, pour sa suppression ou sa reprise,
l¶intervention de l¶homme ».
#  
 !K   @ pour caractériser le fait de l¶homme montre bien
que le critère ne porte que sur 2



 "  et non sur celle
dont elle a été institué initialement.
Ce caractère s¶attribue une fois pour toute naturellement. Il ne peut y avoir des
servitudes de même nature tantôt continues, tantôt discontinues.
2/- « #  
 sont celles qui s'annoncent par des
 .
"  , tels qu¶un porte, une fenêtre, un aqueduc » (art. 689). De façon
générale, la servitude apparente est celle qui se manifeste par des .
"  
O 


 
, qui ne connait pas de telles manifestations, comme
le prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu¶à une hauteur déterminée
(689).
    '
 


 !
!


 
 

. La vente d¶un immeuble par exemple implique en effet que le
vendeur déclare les servitudes non apparentes qui grèvent son bienA défaut, en
application des dispositions de l¶article 5Ë
 , «si l¶héritage vendu se
trouve grevé, sans qu¶il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes,
et qu¶elles soient de telle importance qu¶il y ait lieu de présumer que l¶acquéreur
n¶aurait pas acheté s¶il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du
contrat, si mieux il n¶aime se contenter d¶une indemnité». Cette obligation a été

 1  
" 


 

.

!
  .!
.(le renseignement exigé est alors fourni
sous la forme d¶un certificat d¶urbanisme obtenu de l¶administration).
|
    5Ë, la servitude est «apparente» si elle est susceptible
d¶être connue de l¶acquéreurAinsi, selon certaines décisions, les  
. qui découlent du régime ordinaire de la propriété sont réputées connues
donc apparentes et exclues du champ d¶application de l¶obligation d¶information J
quant aux  !
 , elles ne pourront être considérées comme
servitudes non apparentes au sens de l¶article 1638 que dans le cas où elles
constitueront des charges exceptionnelles et se distingueront des conséquences
normales résultant de la nature ou la situation de l¶immeuble.
|2

.
 , le caractère apparent ou non apparent de la servitude est
déterminé à propos des servitudes de droit privé, comme une '


  
 
!
  
"(signe extérieur; hypothèse
matérielle).
#



   



 
 n¶existant que pour
vérifier la publicité ou la clandestinité de la servitude par rapport au seul
propriétaire du fonds servant la servitude n¶a nullement à être apparente à l¶égard
de tous et sa manifestation ne doit nullement présenter d¶autres caractères
particuliers que celui envisagé ci-dessus.
#
!


   4  
    4  
- une servitude peut être à la fois continue et apparente (par exemple, servitude de
vue se manifestant par une fenêtre),
- continue et non apparente (par exemple, servitude de ne pas bâtir),
- discontinue et apparente (servitude de passage se manifestant par le tracé d¶un
chemin)
- ou discontinue et non apparente (par exemple, servitude de puisage).



'
    4  
 
- possibilité d¶exercer des actions possessoires (complainte, dénonciation de nouvel
œuvre, réintégrande) afin de récupérer la possession des servitudes apparentes, car
méritant une protection. Mais la réintégration, refusée au début, a été admise pour
les servitudes de passage.
- possibilité d¶acquisition par destination du père de famille, d¶autant plus que
l¶aménagement réalisé par le père de famille est apparente.
- possibilité d¶être acquise par prescription (donc exclusion si servitude non
apparentes) car d¶une part ces dernières sont clandestines et d¶autre part elles ne
sont pas susceptibles de possession. Certains auteurs contestent cette position en
raison de la confusion entre continu et apparent avec continuité et publicité de la
possession.
Seules pourraient alors être utilement invoquées au soutien de la solution les
justifications suivantes. |
  l¶exclusion de la prescription acquisitive pour
les servitudes non apparentes s¶imposerait en raison de l¶intérêt général de la
propriété foncière et du fonds servant ;    cette restriction trouverait
également sa justification dans le fait que les actes qui peuvent fonder la possession
dans les rapports de voisinage étant en général des actes de tolérance, accepter au
contraire la prescription acquisitive entraînerait des tensions certaines et inutiles
entre voisins.
< !
, l'acquisition par prescription trentenaire est limitée à celles des
servitudes dont  
!

 4 
#
' 
"   4 


 
 
!E!  A '


A

 
'  

Les articles 692 et 694 du Code civil qui fixent le domaine de   



4 ! ont donné lieu à une longue controverse.
#


4 ! c'est l'affectation d'un fonds au service d'un
autre fonds, telle qu'elle résulte d'un aménagement particulier établi par l'ancien
propriétaire unique de ces deux fonds; Pour que la servitude puisse naître, 
'"



 !
  


8"

   
 J
 '


4 !
 

   

 '"


 

  !!
8

'
    A
!
.!
   

  8

'! 






#



  


4 !
 

 



 établies par la jurisprudence (692 et s.)
- les fonds divisés doivent avoir appartenu à l'origine au même propriétaire,
- l'aménagement constitutif de la servitude doit avoir été le fait du propriétaire d'origine, ou
tout au moins le dernier propriétaire commun doit avoir entendu maintenir l'aménagement
constitutif de la servitude au moment de la séparation des fonds - s'il ne l'a pas établi lui-
même,
- l'intention du propriétaire d'établir implicitement une servitude entre une partie de son
fonds au profit d'une autre partie doit être établie de façon certaine,
- dans l'hypothèse d'une servitude discontinue, celui qui invoque l'article 694 du Code civil
doit apporter la preuve que l'acte de séparation des fonds ne contient aucune disposition
contraire au maintien de la servitude,
- seules les servitudes apparentes qui se révèlent par un aménagement extérieur visible sont
susceptibles d'être établies par « destination du père de famille ». Sur ce dernier point, la
Cour de cassation précise, par exemple, qu'un simple sentier serpentant entre des arbres ne
constitue pas le signe apparent requis pour engendrer la servitude.
s.
 


 
 il est nécessaire de produire le titre
ayant opéré division.


  


 55( interprétation de la volonté de l¶auteur de la division et
titre.
#





 

 
.
  

  


"




s Ë#"   
Les servitudes doivent servir à quelque chose : permettre de retirer directement du
fonds assujetti les 
. qui font défaut au bien bénéficiaire.
# 

8 !
 A

"
  
L'article 55
  fournit une indication qui confirme la référence à
l'utilité des biens : «Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce
qui est nécessaire pour en user». Ce texte a été parfois invoqué par la jurisprudence
pour justifier certaines initiatives du propriétaire du fonds dominant.
Les deux principales dispositions demeurent contenues dans les   66

 qui !
!
  "

 
!E!".
- Le  ! interdit au propriétaire du fonds servant de ne « rien faire qui tende à
diminuer l'usage » de ce fonds par le bénéficiaire de la servitude ou à lui rendre
plus incommode.
- Le 

 interdit au propriétaire du fonds dominant d'aggraver la condition du
fonds servant.
Pourtant, ces dispositions légales ne se réfèrent pas aux titres constitutifs ou à d'autres
critères invariables, mais aux  1   8A

!!
!
...
|" 
 applicables aux deux fonds, s'en déduisent :
) # !  
  A! 
 
"
'!  "     ; les servitudes évoluent en fonction des
besoins qu'engendre l'usage des deux propriétés mises en relation. L¶article 701 du Code
civil signifie que le propriétaire du fonds servant peut en user pleinement et l'exploiter sans
restriction. L'article 702 autorise, de même, celui qui a un droit de servitude à aménager la
jouissance de son bien de la manière la plus bénéfique, la plus rentable. Ce premier principe
est notamment appliqué en cas de changement d'affectation de l'un des fonds.

) *
"4! 


. !  ! #!
 
A
'K
 A

 



  


 


  @ Le changement de l'utilisation de la servitude doit être

justifié par des circonstances extérieures à la volonté de celui qui en prend l'initiative; il
devrait être empêché s'il était spontanément décidé. La modification réalisée doit demeurer
une réaction à l'évolution des modes de vie, des techniques de production, de transport...


 A


  

 

!









 !!.

De plus, 
  

 



    !
 

  



(art. 701, al. 3 C. civ.) 
"




 ! :
- si un meilleur équilibre peut être trouvé dans les rapports entre les deux fonds.
- et si la nouvelle assiette choisie est aussi commode que la précédente pour le propriétaire
du fonds dominant.
Les travaux nécessaires à l¶exercice de la servitude, ainsi que les frais d¶aménagement et
d¶entretien incombent aux deux propriétaires, sauf conventions contraires.
s (: 
 .




A/- Obligation de bornage
B/- Obligation de clore (648)
C/- Servitudes légales de passage
D/- Servitudes relatives à la construction et autres conséquences de la disposition
des lieux
E/- Plantations
F/- Travaux en limites

s  "


 
A/- L¶impossibilité d¶usage (703)
B/- Lorsque le FS et le FD appartiennent à la même personne (705).
C/- Le non-usage pendant trente ans (prescription)
 #!
,



 #






.

 #



 !!
4 0
   !
  3