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Cet article important va vous faire comprendre que votre réussite ne dépend pas de
vos connaissances en fiscalité !
Il faut savoir que le type de société n’a pas d’influence sur l’imposition des bénéfices
ou la TVA. Quel que soit le choix que vous allez faire, vous serez imposés de la
même façon. En revanche, le statut du dirigeant va être impacté par le choix de
société que vous allez faire.
Pour rappel, la SCI n’est pas un type de société adaptée pour faire de
l’achat/revente. En effet, au niveau de l’administration fiscale il s’agit d’une activité
commerciale, et, en tant que tel, elle doit être réalisée dans le cadre d’une société
appropriée. Une société civile n’a pas d’objet commercial et ne peut donc pas faire
du commerce. Si ce sujet vous intéresse, nous avons publié un article bien plus
détaillé à ce sujet.
Dans une SAS, le dirigeant est dénommé « président », tandis que dans une SARL,
on l’appellera « gérant ». A part le prestige et le fait de signer vos papiers avec une
dénomination différente, il n’existe pas de différence.
Cependant, il faut penser qu’en fiscalité tout n’est pas figé et que tout dépend de vos
objectifs, de la façon dont vous préférez être payé et des actions que vous allez
mettre en place.
Les choix que vous allez faire sur le devenir de votre activité vont déterminer le choix
de société pour lequel vous opterez. Il n’y a pas de bonne réponse universelle.
A savoir que l’impôt sur les sociétés est calculé sur l’intégralité de l’exercice fiscal.
Ce qui diffère, par exemple, d’un achat/revente en nom propre où vous serez
fiscalisés au moment de la vente.
En position de marchand de biens, votre imposition sera calculée sur les bénéfices
que vous avez réalisés sur l’exercice comptable.
Le dernier point inchangé est le taux d’IS réduit. Jusqu’à 38 120 €, tous les bénéfices
sont imposés à 15% seulement.
Néanmoins, tous les bénéfices réalisés au-delà à 38 120€ ont un nouveau taux
d’imposition ! Ce dernier est désormais fixé à 25%. Il s’ait d’une bonne nouvelle pour
l’activité d’achat/revente puisqu’en 2017, ce taux était encore à 33%.
Exemple de calcul :
En 2015, vous auriez payé 15% d’IS sur tout le bénéfice jusqu’à 38 120€ et 33% sur
les bénéfices au-delà.
Aujourd’hui, vous allez toujours payer 15% sur la partie qui ne dépasse pas 38 120€.
En revanche, sur le montant qui dépasse cette limite, vous payerez 25%, soit
21 188€ d’IS au total.
Cela signifie que pour l’ancien, vous aurez toujours la possibilité d’opter pour la TVA
sur marge si vous le souhaitez.
Toutefois, en 2022, la TVA sur les terrains à bâtir subit quelques modifications,
pouvant être majeures.
En 2021, la CJUE a rendu des décisions qui ne nous sont pas favorables. En effet,
elle considère que cet avantage est illégal.
Si nous avons faits face à une période de flou juridique durant la fin de l’année
dernière, nous savons que tôt ou tard, cette mesure va devenir effective et va
impacter l’activité d’achat/revente.
Quand elle sera reprise au bulletin officiel des impôts, les changements surviendront.
Les répercussions seront assez conséquentes puisque les prix des terrains à bâtir
vont augmenter de façon drastique.
Au niveau de la rétroactivité, sachez que pour toutes les opérations déjà lancées et
pour lesquelles les compromis ont déjà été signés, c’est l’ancienne règle qui
s’applique.