Transmettre à ses enfants tout en conservant le pouvoir

Il peut s’avérer judicieux d’envisager d’apporter sa résidence principale à une société civile
immobilière (SCI) lorsque vous souhaitez à la fois conserver la totale maîtrise sur le bien,
vous et votre conjoint, votre partenaire de PACS, voire votre concubin ou concubine et
transmettre ce bien à vos enfants.

Cette forme sociétaire permet de différencier celui ou ceux qui détiennent le bien de ceux qui
le gèrent, l’utilisent, voire de ceux qui en tirent les revenus.

Prenons le cas d’une famille comportant trois enfants, les parents sont propriétaires de la
résidence principale.

Les parents souhaitent transmettre ce bien à leurs enfants tout en limitant les frais de
transmission, continuer à en disposer librement tout au long de leur vie respective, et
protéger le conjoint survivant.

En disposer librement signifiant :

• Décider des travaux à réaliser et de leur mode de financement ;

• Le vendre pour racheter un autre bien ou remployer librement les sommes de la vente
au sein de la Société Civile vers des produits financiers ;
• Pouvoir continuer à vivre dans le bien en cas de disparition de l’un d’eux ;
• Pouvoir louer le bien et en tirer les fruits ;
• Ne pas devoir payer aux enfants la part du défunt en cas de décès de l’un des membres
du couple, notamment si l’un des deux n’est pas propriétaire du bien.

Pour leur part, les enfants souhaitent conserver ce bien de famille auquel ils sont attachés.

La constitution d’une SCI peut être la bonne réponse à la fois d’un point de vue successoral et
en matière de gestion du bien.

L’intérêt successoral de la SCI

D’un point de vue successoral, en cas d’apport de la résidence principale à la SCI, c’est la
société civile qui détiendra la résidence principale et les parents seront alors détenteurs de
parts de la société civile. Ils ne seront donc plus détenteurs en indivision de leur résidence
principale.

Ils vont ainsi pouvoir donner à chacun de leurs enfants, tous les 15 ans, des parts soit en
pleine propriété, soit en nue-propriété en profitant de l’abattement de 100 000 € par parent et
par enfant. En fonction de leur âge et de la valeur des parts, ils pourront transmettre
progressivement, en franchise de droit, tout ou partie de leurs parts.

Il est aujourd’hui "plus efficace" de donner des parts d’une SCI plutôt que de réaliser une
donation du bien aux enfants avec réserve d’usufruit car depuis 2013, une donation-partage ne
peut porter sur un seul bien : elle serait requalifiable en donation simple ne permettant pas de
figer civilement la valeur du bien au jour de la donation…

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En revanche, la donation-partage de parts de la SCI figera la valeur des parts au jour de la
donation : un "détail" important au regard de l’équilibre de la transmission patrimoniale entre
enfants.

Conserver le pouvoir de gestion du bien

Concernant la gestion du bien, la SCI permet de dissocier ceux qui détiennent le pouvoir
de ceux qui détiennent le capital. Lors de sa constitution, les statuts définiront les modalités
de gestion de la société, et notamment les pouvoirs qui seront conférés aux associés et au(x)
gérant(s).

Dans le cas où les parents souhaitent conserver tous les pouvoirs, il sera possible de leur
confier la direction de la SCI en les nommant gérants. Le schéma est le suivant : la société
civile est propriétaire du bien, les parents et les enfants sont associés, donc tous propriétaires
de la société civile, et les parents sont en plus gérants de la SCI.

Les parents pourront ensuite organiser la transmission de leurs parts à leurs enfants en pleine
propriété, voire en nue-propriété. Ils pourront même dans l’absolu décider de ne conserver
qu’une seule part de la société en pleine propriété sans voir leur pouvoir de décision remis en
cause.

Pour parvenir à de tels objectifs, il sera donc essentiel de rédiger des statuts en ce sens.

Les contraintes de la SCI : ce qu’il faut savoir

En revanche, apporter sa résidence principale à une Société Civile comporte quelques
contraintes.

Sa constitution a un coût :

• L’apport de la résidence principale à la SCI coûte 1% de la valeur du bien et

l’opération devra se faire par l’intermédiaire d’un notaire ;
• La rédaction des statuts confiée à un professionnel qualifié est facturée entre 1.500€ et
2.000€ (frais d’immatriculation compris).

La gestion administrative est contraignante :

• Une assemblée générale devra être organisée et consignée au moins une fois par an ;
• Une comptabilité devra être tenue.

Cependant, ces actions restent relativement simples si la SCI ne détient que ce bien. Seules
quelques écritures comptables courantes viendront "remplir le livre des comptes" telles que
celles concernant l’assurance du bien, taxe foncière, etc.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :

• Si vous êtes soumis à l’IFI, la valeur taxable de votre résidence principale profite de
l’abattement de 30%. Il sera perdu en cas de cession à une SCI.