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Comment faire pour passer un bien propre

en SCI ?

SCI signi�e Société civile immobilière. Cette forme juridique d’entreprise est particulièrement
appréciée pour la gestion de biens immobiliers locatifs. Les associés (2 au minimum) peuvent
avoir, à titre personnel, un ou plusieurs biens qu’ils mettent en location via la SCI. Cette société
se présente donc en quelque sorte comme un mode d’investissement locatif. Chaque associé
place son bien propre dans le capital social de la société. En outre, c’est une option qui facilite
la transmission du patrimoine immobilier. Voici les étapes incontournables pour passer votre
bien propre en SCI et pro�ter des avantages qui en découlent.

Passer de l’indivision à la SCI : les démarches

La gestion d'un patrimoine immobilier en commun peut se faire sous deux régimes di�érents, à
savoir celui de l’indivision et celui de la SCI. L’indivision n’est pas une société et ne possède
donc pas de personnalité juridique. Elle correspond à une situation dans laquelle plusieurs
personnes sont propriétaires d’un bien. À noter que les indivisaires ont la possibilité de passer
une indivision en SCI.

Pour cela, ces derniers doivent intégrer le bien immobilier, dès la création de la SCI, dans les
statuts formulés par un notaire. Cette opération doit se faire sous seing privé. Par la suite, la
constitution de l’apport social s’e�ectue en nature et chaque indivisaire reçoit des parts de
l’entreprise en fonction de la proportion de son bien.

La SCI présente des avantages �scaux, patrimoniaux et successoraux. La détention d'un bien
propre à travers une SCI permet de réduire le montant des impôts dus par le foyer �scal. En
termes de �scalité, dans une SCI familiale, les parents et les enfants peuvent opter pour une
donation successive avec réserve d’usufruit. De ce fait, lors du décès des parents, les héritiers
n’auront aucuns frais de succession à régler.

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Les étapes à suivre pour passer un bien propre en SCI

Placer un bien propre en SCI est une opération se traduisant par un transfert de propriété vers
une société. Pour mener cette opération, certaines étapes clés sont à suivre.

Réaliser l’apport
L’évaluation du bien propre apporté reste très délicate, surtout si les associés ne sollicitent pas
un commissaire aux apports. Une surévaluation du patrimoine entraîne une augmentation
�ctive du capital social. Dans le cas contraire, une sous-évaluation risque de défavoriser
l’associé concerné. Les associés en SCI ont l’obligation d’e�ectuer un ou plusieurs apports en
capital social. Ceux-ci peuvent se présenter sous deux formes, à savoir l’apport en numéraire
(argent) et l’apport en nature (bien immobilier).

Pour un associé marié qui apporte un bien immobilier faisant partie de la communauté de
mariage à la SCI, l’époux ou l’épouse doit être informé préalablement. En outre, l’apport en
nature dans la SCI par un associé marié nécessite un consentement préalable de l’époux ou de
l’épouse.

Passer un bien propre en SCI correspond à une transaction immobilière. À cet e�et, les
associés doivent faire appel à un notaire qui constate, par acte authentique, l’apport en nature
à la SCI. Une di�érence entre le prix d’acquisition du bien immobilier et la valeur des parts
sociales attribuées donne lieu à un paiement de plus-value à l’associé. Le notaire calcule le
montant de la plus-value et de l’impôt.

Purger le droit de préemption

Le droit de préemption est un droit permettant à une collectivité d’acquérir l’immeuble en
priorité. Dans l’optique du transfert d’un bien propre en SCI, cet apport est analysé comme une
vente par le titulaire du droit de préemption. A�n de savoir si le bien propre est soumis à ce
droit, vous pouvez solliciter l’aide d’un notaire.

Une fois le compromis de vente signé, le notaire e�ectue les formalités relatives à la purge du
droit de préemption.

Élaborer une publication foncière

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Les associés ont le devoir d’informer les tiers de la création de leur société civile immobilière.
Pour cela, ils doivent publier un avis de création dans un journal spécialisé dans un délai d’un
mois après la signature des statuts. Cette annonce légale comporte l’ensemble des
informations essentielles se rapportant à la société, à savoir sa dénomination et son siège. La
publication doit comporter les données suivantes :

Les éléments essentiels pour identi�er la SCI ;

L’identité du gérant ;
Le tribunal du gre�e de commerce dont la SCI dépend ;
Les conditions dans lesquelles les parts de la SCI peuvent être vendues.

Depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté du 19 novembre 2021, le coût d’une publication d’un avis
de création de SCI s’élève à 185 € en France contre 222 € à Mayotte et à la Réunion.

S’acquitter de la plus-value
Les plus-values de SCI proviennent d’une vente des biens réalisée ou de la cession de certaines
parts sociales. Elles sont imposées soit au titre de l’impôt sur le revenu (IR), soit au titre de
l’impôt sur les sociétés (IS). Le régime varie en fonction du type de SCI :

Pour une SCI à l’IS, la recette réalisée par la société s’apparente à une plus-value professionnelle imposée
au même titre que les autres béné�ces de la société ;
Pour une SCI à l’IR, la �scalité des plus-values immobilières s’applique.

L’apport d’un patrimoine immobilier est considéré comme une vente immobilière. De ce fait, le
vendeur peut réaliser une plus-value. Celle-ci est déterminée par la di�érence entre le prix de
vente et le prix d’achat du bien immobilier. Seule une plus-value concernant la résidence
principale est exonérée de taxation. Pour les autres biens, cette dernière déclenche
l’application d’une imposition au taux de 19 %.

Les abattements pour la durée de détention de l’immeuble sont prévus pour la taxation de la
plus-value et les prélèvements sociaux. A�n de vous a�ranchir de chacune de ces taxes, vous
devez posséder le bien respectivement pendant 6 à 30 ans :

À partir de la 6e année : abattement de 6 % ;

À partir de 22e année : dispensation de l’impôt ;
À partir de la 30e année : exonération de prélèvements sociaux.

À savoir que la durée de possession est calculée à compter de la date d’entrée de l’associé dans
la SCI.

Payer le droit d’enregistrement

Les apports à une SCI à l’IS donnent lieu à un acquittement du droit d’enregistrement de 5 %.
Pour une SCI à l’IR, dont les apports sont consentis à titre pur et simple (moyennant l’attribution
de parts sociales), elle sera exonérée de tous les droits d'enregistrement.

Dans le cas d’apports à une SCI, admis à titre onéreux (l’associé reçoit une rémunération en
plus des parts sociales), il faut régler les droits d’enregistrement. En d’autres termes, pour une
cession de parts sociales de la SCI, le montant des frais d’enregistrement s’élève à 5 % du prix
de cession. Cela s’applique à toute entreprise juridique dont la valeur est constituée à plus de

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50 % de biens immobiliers ou de droits immobiliers.

Création d'une SCI pour un investissement locatif : les étapes

Dans le cadre d’un investissement locatif, les associés doivent rédiger la charte de la SCI et
publier un avis de constitution dans un Journal d'annonces légales (JAL). Par la suite, il est
essentiel de déposer un dossier de demande d’immatriculation de la SCI auprès du gre�e du
tribunal de commerce. Il doit comporter les éléments suivants :

Un formulaire Cerfa formellement complété,

Un exemplaire de la charte de la SCI datée et signée,
Un avis de publication dans le JAL,
Une copie de la pièce d’identité du gérant.

Ensuite, il faut procéder à l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI pour y verser les
apports en numéraire. Ces derniers permettent l’achat du bien qui fera l’objet d’un
investissement locatif. À noter qu’il n’existe pas de prêts spéci�ques pour l’achat d’un bien
immobilier en SCI. Toutefois, les associés peuvent se pencher sur les emprunts accordés aux
personnes physiques, comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne logement (PEL) ou le
prêt conventionné.

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