GUIDE

PRATIQUE
SCI
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SOMMAIRE

Introduction
Pourquoi créer une SCI ?
Le statut de SCI : caractéristiques
La rédaction des statuts d'une SCI
Les étapes de création
Les justificatifs à prévoir
L’offre Legalstart

Le guide de la
SCI
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INTRODUCTION

SCI = Société Civile Immobilière

La SCI est une structure juridique très populaire chez les entrepreneurs
français pour structurer leurs projets immobiliers. En effet, la SCI doit être
quasiment exclusivement dédiée à la réalisation d'objectifs en relation avec
l'immobilier.

Exemple : construction, acquisition et gestion d’immeubles en vue de les
louer ou de les mettre gratuitement à disposition des associés.

SCI
Structure conçue pour les
investissements immobiliers.

Attention : il faut être vigilant car chaque année, un nombre significatif

de SCI se crée à mauvais escient.

Ce guide a vocation à présenter les principales caractéristiques de la SCI. N’hésitez

pas à consulter nos fiches pratiques pour approfondir votre recherche.
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POURQUOI CRÉER UNE SCI ?

Il existe un certain nombre de raisons qui peuvent vous pousser à créer

une SCI, en voici quelques unes :

Investir dans l’immobilier ;

Gérer et transmettre un patrimoine familiale (SCI familiale) ;
Eviter l’indivision ;
Simplifier la cession du patrimoine.

L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER

La SCI est l’outil idéal pour réaliser des investissements immobiliers à

plusieurs, qui n’auraient pu être effectués par une personne seule.

Elle permet de réunir des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière
des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment bancaires),
en vue d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif.

Exemple : deux associés souhaitent chacun investir 100.000€. En réunissant leurs

apports, ils peuvent créer une SCI au capital social de 200.000€. La SCI peut alors
acquérir un immeuble de même valeur.

La SCI permet, par ailleurs, de mutualiser les charges et les coûts liés à la détention de
biens immobiliers. D'ailleurs, dans le cadre d'une SCI les charges s’imputent sur les
recettes en diminuant le résultat imposable.

Exemple : si la location d'un appartement via une SCI rapporte 10.000€ à l’année,
mais qu’il est nécessaire de refaire la toiture pour un montant de 10.000€, il n'y aura
pas d'IR (impôt sur le revenu) à payer sur les revenus perçus par la SCI.
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LA SIMPLIFICATION DE LA CESSION D’IMMEUBLE

Le fait de passer par la création d’une SCI permet de recouper le

patrimoine et de l’adapter sans vendre l’immeuble !

Au lieu de procéder à la cession de l’immeuble lui-même, les associés de la SCI auront

l’avantage de pouvoir céder leurs parts sociales.

Les cessions de parts de SCI n’ont pas à être constatées par un acte authentique établi
devant un notaire et engendrent donc des frais moindres qu’une cession directe
d’immeuble.

LA GESTION DU PATRIMOINE PROFESSIONNEL

Le fait de créer une SCI peut

permettre à un chef d’entreprise de
devenir propriétaire des locaux de sa
société. Voici les avantages :

1- Diversifier les risques

Si la société du chef d’entreprise connaît des

difficultés, votre patrimoine immobilier
constitué par la SCI est à l’abri des créanciers.

2- Profiter de revenus complémentaires

Une fois que la SCI ne rembourse plus

l’emprunt vous bénéficiez directement de
revenus complémentaires.

3- Obtenir le versement d'un loyer

Le loyer sert à payer l’emprunt de l’immeuble

détenu par la SCI et la société du chef
d’entreprise diminue son résultat imposable du
montant du loyer versé.
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LE STATUT DE SCI : CARACTÉRISTIQUES

1- ORGANISATION DE LA SCI

Le fait de  créer une SCI  peut  s’avérer très utile pour la structuration de
votre projet immobilier. Voici ses principales règles de fonctionnement.

Capital social minimal de 1€ Direction

Pour créer une SCI, il suffit de déposer Une SCI est dirigée par un ou
au minimum 1€ à la banque. plusieurs gérants qui peuvent être des
Il n'est pas nécessaire que le capital personnes physiques ou des
social soit entièrement libéré au jour personnes morales.
de la création de la SCI.
En pratique, le gérant est très
souvent l'un des associés de la SCI.
Apports en numéraire ou nature ?
Dans une SCI, il est possible de
réaliser :
Des apports en numéraire, c'est-
à-dire l'apport classique d’une
somme d’argent ;
Des apports en nature, c'est-à-
dire l'apport d'un bien. En SCI, il
est classique d’apporter un
immeuble qui est ensuite géré
par la SCI.

Associé
Il faut au minimum deux associés pour
créer une SCI. Par la suite, il n’existe
pas de nombre maximum d’associés.
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2- RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉS

Les associés d’une SCI sont tenus indéfiniment et personnellement des
dettes de la SCI.
Deux remarques importantes :
Les associés ne peuvent être poursuivis qu’en cas de défaillance de la SCI ;
Chaque associé n’est tenu qu’à hauteur de ses parts dans le capital social.

Exemple : la SCI a une dette de 100.000€ qu’elle ne peut pas payer. L’associé qui
détient 20% de la SCI devra rembourser 20.000€ avec son patrimoine personnel,
l’associé qui détient 80% de la SCI devra quant à lui rembourser 80.000€.

3- RÉGIME FISCAL
Le choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS) doit
se faire en fonction de votre situation personnelle.
Par principe la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). En pratique, cela signifie que
la SCI ne paye pas d’impôt, ce sont les associés qui sont directement imposés à hauteur
de leur participation dans le capital social.

Exemple : une SCI est constituée entre 4 associés qui détiennent chacun 25% du
capital social. Elle réalise un bénéfice de 30.000€. Chaque associé est imposé
personnellement sur 25% des bénéfices réalisés par la SCI.

Il est tout à fait possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option vous
permet de déduire du résultat de la SCI toutes les charges réelles exposées dans l’intérêt
de la société.
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LA RÉDACTION
DES STATUTS

Lors de la rédaction des statuts d'une SCI,

il faut notamment indiquer :

Le nom et l’adresse du siège social de

la société
L’objet social : il doit nécessairement
être immobilier
La date de clôture des comptes de la
société
Le montant du capital social et la
valeur nominale des parts sociales
Les droits et obligations attachés aux
parts sociales
Les modalités de transmission des
parts sociales (procédure d'agrément)
Les modalités de nomination et de
révocation de la gérance
Les modalités de prise de décision
collective
Etc.
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LES ÉTAPES DE CRÉATION

1ÈRE ÉTAPE
La rédaction des statuts.
2ÈME ÉTAPE
L’ouverture du compte de dépôt de
capital auprès d’une banque. En
3ÈME ÉTAPE échange, la banque vous délivre une
Le remplissage du Cerfa M0 et des attestation de dépôt des fonds.
autres documents obligatoires
(déclaration de non condamnation,
attestation de filiation, déclaration
des bénéficiaires effectifs).
4ÈME ÉTAPE
Publication de l’annonce légale
(environ 200€).
5ÈME ÉTAPE
Déposer le dossier complet auprès
du Greffe (environ 65€). Ce dossier
ne doit pas contenir d’erreur au
risque de se voir refuser
l’immatriculation.

Legalstart.fr prend en charge toutes vos formalités de création de SCI : on met

à votre disposition les statuts de votre société et tous les documents annexes,
on publie l’annonce légale, on vérifie votre dossier et on dépose ce dernier
auprès du Greffe du Tribunal de commerce.
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LES JUSTIFICATIFS À PRÉVOIR

Récapitulatif des documents à fournir au greffe dans le cadre de

l'immatriculation de la SCI.

DOCUMENTS EXEMPLAIRE SIGNATAIRES DATE NOTE

ATTESTATION DE 1 original Banquier Date de dépôt des Souvent facultative

DÉPÔT DES FONDS fonds

Après le dépôt des

STATUTS 1 original Associés

fonds

DÉCLARATION DE NON Après le dépôt des Une DNC par gérant

1 original Gérant
CONDAMNATION fonds

ATTESTATION DE PARUTION
Journal d'annonce Fournie par
DE L'ANNONCE LÉGALE 1 exemplaire Date des statuts
légales Legalstart.fr

FORMULAIRE M0 1 original Gérant Après le dépôt des

fonds

PIÈCE D'IDENTITÉ 1 copie recto Gérant Pièce d'identité en

verso cours de validité

DÉCLARATION DES Modèle et consignes

1 original Bénéficiaires effectifs
BÉNÉFICIAIRES EFFECTIFS Date des statuts fournies par
(+25% du capital)
Legalstart.fr

JUSTIFICATIF DE SIÈGE
Voir page 11 Voir page 11 Voir page 11
SOCIAL

CHÈQUE 1 original Gérant Date des statuts

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INSTRUCTION POUR LE JUSTIFICATIF

DE SIÈGE SOCIAL

Si le siège social est fixé chez le
Gérant, vous devez fournir :
1 exemplaire daté et signé par le
Gérant de l’attestation de
domiciliation
1 justificatif de domicile de moins
de 3 mois (copie d’une facture eau,
électricité ou téléphone fixe)
Si le siège social est fixé ailleurs,
vous devez fournir :
1 copie du document justifiant de
l’occupation du siège social : contrat
de bail, contrat de domiciliation,
contrat de mise à disposition des
locaux à titre gratuit, etc.
Si le siège social est fixé chez le
Gérant et ce dernier est hébergé,
vous devez fournir :
1 exemplaire daté et signé par le
Gérant de l’attestation de
domiciliation
1 attestation d’hébergement signé
par l’hébergeur 
1 justificatif de domicile de
l’hébergeur de moins de 3 mois
(facture eau, électricité ou
téléphone fixe)

Attention : la date du justificatif

du siège social ne doit pas être
postérieure à la date de signature
des statuts.
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L'OFFRE LEGALSTART

Afin de faciliter votre création d’entreprise, Legalstart vous propose un

accompagnement dans toutes vos formalités de création.
Détail de l’offre :

1 Remplissez le questionnaire en ligne permettant de générer vos statuts

et le formulaire Cerfa M0.

2 Accédez à votre espace personnel permettant de suivre l’évolution de

votre dossier et de fournir les pièces justificatives.

3 Une équipe de formalistes vérifie votre dossier et s’occupe de toutes

vos formalités administratives.
Publication de l’annonce légale et transmission du dossier au Greffe compris.

4 Recevez votre Kbis. Votre SCI est officiellement créée. Maintenant, à

vous de jouer !

PRIX DE L'OFFRE LEGALSTART :

à partir de
(hors frais administratifs
129 € obligatoires)

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