ESGF 5GP

Exercice 2
Corrigé

Cas Roméo et Juliette

Roméo et Juliette qui vivent ensemble depuis quelques années ont décidé d’acheter une
maison ancienne qu’ils ont l’intention de restaurer.
Sur les conseils d’un ami qui les a convaincus de l’intérêt fiscal d’un tel dispositif, ils
envisagent de créer une SCI dont l’objet serait « l’acquisition, l’administration et la gestion de
biens immobiliers » et dont ils seraient associés ainsi que leurs deux enfants âgés de 3 et 5 ans
;
Questions
Le statut de fonctionnaire de Juliette est-il un obstacle à leur projet ?
Les deux enfants mineurs de Roméo et Juliette peuvent-ils être associés de la SCI ?
La somme de 30 000 euros dont ils disposent est-elle suffisante pour constituer le capital de la
société ?
Corrigé

Problème de droit
Ce cas pose le problème des conditions de constitution d’une société civile immobilière.
Règles applicables
Pour la création d’une société civile immobilière, il faut réunir au moins deux associés qui
peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales, aucun maximum n’étant
prévu par la loi.
La capacité civile n’est pas requise pour devenir associé d’une SCI ; un mineur non émancipé,
un majeur sous tutelle peuvent donc avoir cette qualité, l’exercice de leurs droits étant assuré
par leur représentant légal.
Les associés n’ayant pas la qualité de commerçant, la capacité commerciale n’est pas
nécessaire ; un fonctionnaire ou un officier ministériel peut donc être associé d’une SCI.
L’objet d’une telle société est nécessairement civil ce qui exclut toutes les activités
commerciales d’achat de biens immeubles en vue de la revente.
En revanche, les activités d’acquisition, d’administration et de gestion de biens immobiliers
peuvent être exercées dans le cadre d’une SCI.
Tous les types d’apports sont autorisés dans les sociétés civiles immobilières y compris les
apports en nature et en industrie.

1
ESGF 5GP

Le montant du capital social est fixé librement puisqu’aucun minimum n’est imposé par la loi,
sauf dans l’hypothèse des sociétés civiles de placement immobilier et des sociétés d’épargne
foncière.
Le capital est divisé en parts sociales dont la valeur nominale est libre ;
Les conditions de libération des apports en numéraire sont également librement déterminées
par les statuts, la loi n’imposant aucun minimum.
Comme les sociétés commerciales, les sociétés civiles donnent lieu à la rédaction de statuts
signés par les associés avant l’accomplissement des formalités de publicité habituelles.
Application au cas
En l’espèce, le projet de Roméo et Juliette semble conforme aux exigences légales ;
Juliette peut être associée malgré son statut de fonctionnaire, de même que les deux enfants
mineurs qui devront cependant être représentés par leurs parents pour l’exercice de leurs
droits.
Enfin, la somme de 30 000 euros prévue par les futurs associés est suffisante pour constituer
le capital de la future société.
Cas n° 2 Cas SCI Promo Roma

Trois associés ont créé une société civile immobilière, Promo Roma, dont l’objet est d’acheter
des immeubles dans des quartiers anciens de la ville de Nancy pour les rénover et les louer.
Accessoirement, certains lots pourront être vendus après rénovation.

L’activité est florissante et les trois associés souhaitent réorganiser leur société et font appel à
leur expert-comptable afin de se faire conseiller.

Pour des raisons patrimoniales, le gérant, Monsieur Baria, souhaite que ses deux fils
récupèrent la majorité des parts de la société qu’il détient.

Il vous indique que son premier fils, Richard, a eu 18 ans il y a deux mois et que son
deuxième fils a 9 ans.

Un apporteur d’affaires propose à la SCI Promo Roma d’acheter une ancienne usine
désaffectée qui pourrait être, après rénovation, transformée en appartements.

L’affaire est intéressante car le prix du foncier est faible et le gérant de la SCI connaît une
entreprise spécialisée dans la rénovation des bâtiments industriels qui pratique des prix
compétitifs.

Cependant, les besoins financiers pour faire cette opération s’élèvent à 1 500 000 € et le
banquier principal de la SCI est d’accord pour financer ce projet mais demande comme
garanties :

– la caution solidaire du gérant ;

– une hypothèque sur les immeubles que possède déjà la SCI et qu’elle loue
– le nantissement des parts de la SCI

2
 ESGF 5GP

QUESTIONS

1. Que pensez-vous de la reprise des parts par les fils du gérant ? Cette opération vous paraît-elle
juridiquement possible ? Si oui, quelles en seraient les conditions ?

2. L’absence de libération du capital constitue-t-elle un problème ?

3. Pensez-vous que le gérant doive emprunter 1 500 000 € auprès de la banque avant la
restructuration du capital avec ses deux enfants ou après ?

4. Le gérant peut-il décider seul de l’emprunt et de la prise d’hypothèque sur les immeubles
sociaux ou doit-il demander l’autorisation de la SCI ?

5. Que pensez-vous de l’acquisition de l’usine et du projet que la SCI envisage de réaliser ?

Con-sidérez-vous que cette opération puisse faire courir un risque juridique à la société ?

6. Si oui, quelle serait l’étendue de la responsabilité des associés vis-à-vis des dettes de cette SCI
?

7. Pourquoi la banque a-t-elle demandé la caution du gérant alors que, si la restructuration du

capital s’est faite, il se trouve être un associé minoritaire ?

8. Que pensez-vous de la responsabilité de l’associé mineur qui est entré dans le capital après la
restructuration ?

Corrigé

1. Entrée des fils du gérant dans le capital

Dans notre cas, Richard est majeur mais son frère qui a 9 ans est mineur.
Les associés de la SCI doivent avoir la capacité civile ; ils peuvent être des personnes
physiques
ou des personnes morales, mais ils doivent être deux au minimum. Deux époux, seuls ou avec
des tiers, peuvent constituer une société civile. Le fils du gérant, bien que mineur, peut donc
être associé de la SCI.
Toutefois, du fait de la responsabilité indéfinie et conjointe des associés, l’entrée des mineurs
au capital des sociétés civiles est considérée comme un acte de disposition et doit donc obtenir
l’accord :
− des parents en cas d’administration légale pure et simple (bien que parfois il soit prudent de
demander en plus l’accord du juge des tutelles) ;
− du tuteur s’il est en tutelle après autorisation du conseil de famille ;
− du juge des tutelles en cas d’administration légale sous contrôle judiciaire

2. Absence de libération du capital

Dans les sociétés dans lesquelles la responsabilité est indéfinie, la libération du capital n’est
pas obligatoire. Le capital est donc pour l’instant uniquement souscrit en totalité mais non
libéré. Sa libération doit se faire si la gérance la demande ou si, en raison de dettes, la société
ne pouvait plus faire face à ses engagements.
La non-libération du capital peut cependant poser un problème de trésorerie à la SCI.

3
ESGF 5GP

3. Emprunt bancaire avant l’entrée au capital du fils mineur du gérant

Il est préférable que l’emprunt soit fait avant l’entrée du mineur dans la société.
En effet, la banque, en présence d’un associé mineur, refuserait certainement de prêter une
somme aussi importante qui engagerait le patrimoine du mineur en cas de difficulté de
paiement de la SCI. La banque imposerait certainement l’accord du juge des tutelles avant
d’accorder ce prêt.
Le choix du gérant est donc judicieux mais la cause de ce choix ne paraît pas licite, dans la
mesure où il n’est fait que pour s’opposer à la protection judiciaire des biens du mineur.

4. Absence d’autorisation pour l’emprunt

Les statuts des sociétés civiles déterminent les pouvoirs des gérants. Il convient donc de s’y
reporter pour savoir si le gérant peut emprunter et conférer des garanties sans l’accord de
l’assemblée de la SCI.
De toute façon, même si les statuts ont permis au gérant d’emprunter seul, les banques ont
pris l’habitude de soumettre l’emprunt à l’autorisation de la société. Dans notre cas, étant
donné le montant emprunté, il en sera de même.
Il est par ailleurs imprudent pour le gérant de ne pas se faire autoriser l’emprunt par
l’assemblée car, en cas de difficultés économiques, sa responsabilité sera plus facile à
engager.

5. Acquisition de l’usine
L’objet de la société est l’acquisition, la rénovation et la location d’immeubles. En fait, on
constate que la société va acquérir, rénover et vendre pour réaliser des plus-values. Ces
opérations sont commerciales (achat pour revendre). Elles ne sont plus de la compétence
d’une société civile. La société doit donc se transformer en société commerciale (SARL,
SNC, SA…) Il est à noter que l’activité commerciale faite par une société civile entraîne son
assujettissement à l’impôt société.

6. Responsabilité du gérant
La responsabilité du gérant serait engagée vis-à-vis de la société des tiers et des associés. En
ne respectant pas l’objet social, le gérant commet une faute susceptible d’engager sa
responsabilité personnelle.
Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que
demande l’intérêt de la société (art. 1848 C. civ.) ; il ne peut donc pas violer les statuts ni
dénaturer l’objet social, ce qu’il fait ici.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l’objet
social (art. 1849 C. civ.).
Les clauses limitatives à ses pouvoirs sont inopposables aux tiers de bonne foi.
Le gérant est responsable individuellement, envers la société et les tiers, des infractions aux
lois et règlements, de la violation des statuts, de ses fautes de gestion.

7. Caution bancaire
La responsabilité des associés dans une société civile est indéfinie mais conjointe, c'est-à-dire
limitée à sa quote-part détenue du capital. Si l’associé possède 20 % du capital, il n’est tenu
que pour 20 % des dettes.
De ce fait, le banquier préfère avoir la caution du père qui, étant devenu associé minoritaire,
ne répondrait que partiellement du remboursement de l’emprunt, les autres associés étant de
plus moins solvables.

8. Responsabilité de l’associé mineur

4
ESGF 5GP

L’associé mineur est entré dans le capital après la restructuration. Toutefois, si l’entrée du
mineur dans la société a été faite en respectant les conditions légales vues ci-dessus à la
question 1, la responsabilité du mineur est la même que celle des autres associés : indéfinie et
proportionnelle à sa quote-part de capital.

Cas n° 3

Trois auxiliaires de santé, une orthophoniste, un orthoptiste et une diététicienne se sont

associés dans une société civile de moyens dont chacun détient un tiers des parts sociales.
Ils ont loué des locaux neufs particulièrement bien situés et adaptés à leurs activités.
Après quelques années d’un fonctionnement sans histoire, l’un des trois associés connait de
graves difficultés financières consécutives à un divorce conflictuel ;
Depuis plusieurs mois il ne règle plus sa contribution à la société, ce qui affecte lourdement la
trésorerie.
Le propriétaire des locaux qui n’a pas été payé des deux derniers mois de loyers se demande
s’il peut réclamer le paiement des 4500 euros qui lui sont dus à un des associés de la société.

Question
Conseillez-le.

Corrigé

Problème de droit
Cette situation pose le problème de l’obligation aux dettes sociales des associés des sociétés
civiles de moyens.

Règles applicables
La société civile de moyens est constituée entre membres de professions libérales qui mettent
en commun des moyens afin de faciliter l’exercice de leur activité, tout en préservant leur
indépendance professionnelle.
Elle permet aux associés de réaliser les investissements parfois importants qui sont
nécessaires à l’exercice de leur profession, investissements dont le coût est ainsi partagé entre
eux. Contrairement à la société civile professionnelle, ce n’est pas la société civile de moyens
qui exerce la profession, elle n’a donc pas de clientèle propre et ne reçoit rien des clients de
ses associés ; Les dépenses de la société sont donc couvertes par des versements effectués par
chaque associé après appel de fonds du gérant ;
La contribution de chacun peut être calculée en fonction des parts qu’il détient ou en fonction
de l’utilisation qu’il fait des moyens communs mis à sa disposition par la société.
La société civile de moyens obéit aux règles de la société civile de droit commun aussi bien
en ce qui concerne la constitution que le fonctionnement du groupement.
Les associés des sociétés civiles de moyens sont donc responsables indéfiniment du passif
social sur leur patrimoine personnel, donc sans aucune limite de montant ;
Il s’agit cependant d’une responsabilité conjointe, ce qui oblige les créanciers à fractionner
leurs recours, chaque associé ne pouvant être poursuivi que dans la proportion des parts qu’il
détient.

Application au cas
En l’espèce, le propriétaire des locaux qui abritent la société peut effectivement se tourner
vers les associés puisque ceux-ci sont indéfiniment responsables des dettes sociales, donc du
paiement des loyers ;

5
ESGF 5GP

En revanche, leur responsabilité n’étant pas solidaire, mais conjointe, il devra diviser ses
poursuites et réclamer à chaque associé uniquement la part qui lui revient dans la dette en
question, part déterminée en fonction des parts sociales détenues par chacun.
Chaque associé détenant un tiers du capital, le propriétaire ne pourra demander à chaque
associé qu’un tiers de la somme due, donc 1 500 euros.
De plus, en application de la règle habituelle, le propriétaire des locaux devra mettre la société
en demeure avant de poursuivre les associés, et ne pourra le faire que si cette mise en demeure
reste sans effet.