ÉDITION 2024

GUIDE PRATIQUE

Création d'une SCI

Tout ce que vous devez savoir sur
la société civile immobilière
Rédigé par notre équipe de juristes.
Introduction

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Sommaire.
Quels sont les avantages et
inconvénients d'une SCI ?

Quelles sont les activités possibles en

SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Comment créer une SCI ?

Comment fonctionne une SCI ?

Quelle fiscalité en SCI ?

Comment se passe la cession de parts

sociales en SCI ?

L'offre Legalstart
INTRODUCTION.

Ce guide a vocation à présenter les principales caractéristiques de la SCI.

N’hésitez pas à consulter nos fiches pratiques pour approfondir votre recherche.

Vous avez un projet immobilier et vous vous interrogez sur l’opportunité de créer
une SCI ? Il est vrai que la société civile immobilière est un statut juridique qui
permet de se constituer un patrimoine immobilier avec certains avantages.

Découvrez pourquoi créer une SCI peut être une très bonne solution, comment
fonctionne ce type de société, et comment la créer.

Créer une SCI

QU’EST-CE QU’UNE SCI ?

Dans cette partie :

Définition

SCI ou SCI familiale ?

Les principales caractéristiques d’une SCI

Peut-on créer une SCI seul ?

Définition

SCI est l’acronyme de Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une forme juridique
qui permet de créer une société, c’est-à-dire une personne morale qui aura une
existence juridique bien distincte de celle des associés. Ainsi, le patrimoine
immobilier de la SCI est séparé du patrimoine des associés.

Comme son nom l’indique, la SCI a pour objet social la constitution et la gestion
d’un patrimoine immobilier.

SCI ou SCI familiale

Même si SCI et SCI familiale doivent respecter les mêmes conditions de création
et fonctionnent de la même façon, on distingue généralement les deux. En effet,
dans une SCI familiale, les associés font partie de la même famille. Dès lors, ils
peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux.

Nous détaillerons un peu plus loin les spécificités de la SCI familiale.

Les principales caractéristiques d’une SCI

Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés, personnes physiques ou
personnes morales.
On notera que dans le cadre d’une SCI, on parle d’associés et non d’actionnaires.
Cela s’explique par le fait qu’il s’agit d’une société de personnes par opposition à
une société de capitaux. L’identité des associés à donc une grande importance. Ils
n’ont pas l’intention de faire entrer des inconnus au capital de la société. C’est
pourquoi, le plus souvent, les associés d’une SCI sont des amis, un couple, etc.

À noter : les associés d’une SCI ont une responsabilité indéfinie.

De plus, il n’existe pas de capital social minimum pour la constitution d’une

société civile immobilière. Il est donc possible de créer une SCI avec 1 euro de
capital social.

Enfin, la SCI est dirigée par au moins un gérant.

Peut-on créer une SCI seul ?

Non, il n’est pas possible de créer une SCI seul. La loi ne reconnaît pas de forme
unipersonnelle de la SCI. Si vous souhaitez créer une société tout seul, vous
devez vous tourner vers l’EURL ou la SASU.

Les 3 points à retenir

La SCI permet d’exercer uniquement une activité immobilière
Pour créer une SCI, il faut être 2 et un capital social d'au moins 1€
Il n’est pas possible de créer une SCI seul
QUELS SONT LES AVANTAGES ET
LES INCONVÉNIENTS D’UNE SCI ?

Dans cette partie :

Les avantages d’une SCI

Les inconvénients d’une SCI

Tableau récapitulatif

Les avantages d’une SCI

Les avantages de la SCI sont assez nombreux. Tout d’abord, il n’y a pas de capital
social minimum et le fonctionnement de la SCI est relativement simple puisqu’il
est régi par les statuts rédigés par les associés.

Par ailleurs, la SCI permet de gérer facilement un patrimoine immobilier, surtout

quand il comprend plusieurs biens. En effet, il appartient au gérant, et non aux
associés, de gérer le parc immobilier. Cela permet aux associés non-gérants de ne
pas s’occuper de la gestion quotidienne. Ensuite, dans les statuts, les associés
peuvent décider d’élargir les pouvoirs du gérant à l’achat et la vente de biens.

De plus, en SCI, il peut être plus facile d’obtenir des financements de la part des
établissements bancaires puisque les associés mettent en commun leur capacité
d’endettement. De même, les charges sont mutualisées.

Ensuite, la société civile immobilière facilite la transmission du patrimoine. Ici, les

associés ne donnent pas, ou ne lèguent pas, un bien immobilier, mais des parts
sociales de la SCI. Par conséquent, les frais de mutation sont calculés sur la valeur
des titres et non sur celle du bien immobilier. C’est souvent beaucoup plus
avantageux pour les bénéficiaires.

Pour encore plus de simplicité, vous pouvez créer une SCI avec vos enfants. Ils
sont alors déjà associés dans la structure et n’ont pas besoin d’être approuvés par
les autres associés au moment de leur entrée.
Enfin, la SCI offre des avantages fiscaux. Les associés ont la possibilité de choisir
entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) en fonction de ce qui
est le plus avantageux pour eux. Attention cependant, si vous avez opté pour l’IS
pour la SCI en cours de vie sociale, vous avez 5 ans pour renoncer à l’option. Si
vous ne le faites pas, ce choix deviendra définitif.

Les inconvénients d’une SCI

La SCI présente certes de nombreux avantages, mais elle présente aussi certains
inconvénients. Le premier inconvénient de la SCI réside dans la lourdeur
administrative que représente la création d’une société. Il faut réaliser de
nombreuses démarches (rédaction des statuts, dépôt du capital social, publication
d’une annonce légale, etc.) qui peuvent prendre du temps.

De plus, il est obligatoire de convoquer chaque année l’assemblée générale des

associés, qui permet notamment de voter l’approbation des comptes annuels.

Il existe aussi des obligations comptables pour une SCI. La tenue d’une
comptabilité d’entreprise est par exemple obligatoire pour une SCI à l’IS.

Tableau récapitulatif

Avantages Inconvénients

Absence de capital social minimum Nécessité d’être au moins 2 associés

Souplesse de fonctionnement Démarches de création d’une société
Gestion du patrimoine facilitée Obligation de convoquer une AG par an
Transmission du patrimoine simplifiée Obligations comptables
Choix entre l’IS et l’IR Responsabilité illimitée des associés
QUELLES SONT LES ACTIVITÉS
POSSIBLES EN SCI ?

Dans cette partie :

Les différents types de SCI

La SCI d’attribution
La SCI construction vente (SCCV ou SCICV)
La SCI de jouissance à temps partagé

L’activité commerciale en SCI

La location en SCI

De manière générale, la SCI permet de gérer des biens immobiliers. Toutefois, il

existe différents types de SCI, et une question se pose concernant l’exercice
d’une activité commerciale, notamment quand la SCI fait de la location.

Les différents types de SCI

Aux côtés de la SCI que l’on pourrait qualifier de classique qui permet de se
constituer un patrimoine immobilier et de le gérer, il existe d’autres types de SCI
comme :
la SCI attribution ;
la SCI construction vente ;
la SCI de jouissance à temps partagé.

La SCI d’attribution

La SCI d'attribution est une société civile immobilière où chaque associé détient
une partie de l’immeuble. L’objectif est donc de fractionner le bien pour que
chaque associé en détienne une partie en pleine propriété, en nue-propriété ou
en jouissance.
La SCI construction vente (SCCV ou SCICV)

La SCI construction-vente permet d’acheter un terrain en vue de faire construire

un bien immobilier dessus avant de le revendre. Il s’agit d’une activité de
promotion immobilière et donc d’une activité commerciale. La SCI construction-
vente est donc imposée à l’impôt sur les sociétés.

Ici, l’objectif des associés n’est pas de se constituer un patrimoine immobilier,

mais plutôt de réaliser une plus-value.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé permet comme son nom l’indique de

partager le temps d’usage du bien entre les associés. C’est par exemple le cas
d’un appartement dans une station de ski où les associés prévoient dans les
statuts à quel moment chacun peut s’y rendre.

L’activité commerciale en SCI

Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile. Par conséquent, elle n’est
pas censée avoir une activité commerciale comme l’achat de biens immobiliers en
vue de les revendre, et ce, de manière régulière. C’est pourquoi les marchands de
biens ne peuvent pas exercer leur activité dans le cadre d’une SCI.

Toutefois, une activité commerciale occasionnelle peut être tolérée. Ainsi, une SCI
qui réalise une fois une opération d’achat-revente peut continuer à être qualifiée
de société civile.

Dans d’autres cas, la SCI peut avoir exceptionnellement une activité commerciale,
mais elle perd alors l’option fiscale entre l’IR et l’IS. Une SCI qui a en réalité une
activité commerciale est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés.

La location en SCI

La SCI peut avoir pour activité la location de biens immobiliers.

Cela peut cependant avoir un impact sur la fiscalité de la SCI :

si l’activité de location est exercée de manière occasionnelle, la SCI peut être

assujettie à l’IS ou à l’IR, au choix des associés ;

si les loyers perçus représentent plus de 10 % des recettes de la SCI,

l'imposition à l’IS est obligatoire.

Par ailleurs, SCI et location meublée ne sont en principe pas compatibles. C’est
pourquoi, une SCI qui fait de la location meublée est obligatoirement une SCI à
l’impôt sur les sociétés.

Vous avez encore des questions ? Prenez rendez-vous avec un de nos expert !

Les 3 points à retenir

Il existe différents types de SCI
Par principe, la SCI a une activité civile et non commerciale
Si la SCI a une activité commerciale, elle est soumise à l’IS
QU’EST-CE QU’UNE SCI FAMILIALE ?

Dans cette partie :

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

Quels sont les avantages d'une SCI familiale ?

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

La SCI familiale est une SCI dont tous les associés ont un lien de parenté ou
d’alliances entre eux. Tout comme une SCI classique, il faut au moins deux
associés pour créer une SCI familiale. Par exemple, il peut s’agir d’un couple
marié ou pacsé qui crée une SCI avec ses enfants ou non.

Le principal objectif de la SCI familiale est d’avoir une gestion commune du parc
immobilier et d’en faciliter encore davantage la transmission.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

Premièrement, la création d’une SCI familiale permet d’éviter l’indivision qui est
toujours une situation précaire et subie. Au contraire, la constitution d’une société
permet d’organiser les relations entre les personnes et d’anticiper les éventuels
problèmes, voire litiges.

Ensuite, la SCI familiale facilite la transmission du patrimoine, notamment en cas de

succession. Les héritiers étant déjà associés, il n’est pas nécessaire de réaliser la
procédure d’agrément. De plus, les frais de mutation sont réduits et il est possible
de donner une partie de ses parts dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans.

Les 3 points à retenir

Tous les associés doivent légalement partie de la même famille
Gestion du patrimoine immobilier familial facilitée
Avantages fiscaux pour une transmission de patrimoine
COMMENT CRÉER UNE SCI ?

Dans cette partie :

Quand créer une SCI ?

Les étapes pour créer une SCI

La rédaction des statuts de la société
La constitution et le dépôt du capital social
La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
Réalisation des formalités de création en ligne

Le coût de création d’une SCI

Quand créer une SCI ?

Il est possible de créer une SCI à tout moment. Ainsi, vous pouvez créer une SCI
avant d’acheter le premier bien immobilier que vous souhaitez isoler de votre
patrimoine personnel, ou le faire après. Dans ce dernier cas, il faudra que la SCI
achète votre bien, ce qui peut occasionner des frais supplémentaires.

Les étapes pour créer une SCI

Les étapes pour créer une SCI sont les suivantes :

la rédaction des statuts de la société ;

la constitution et le dépôt du capital social ;
la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales ;
la réalisation des formalités de création en ligne.

La rédaction des statuts de la société

Les statuts sont un document écrit qui régit le fonctionnement de la SCI. Ils
doivent être signés par tous les associés fondateurs.
Pour être valables, les statuts de la SCI doivent impérativement comporter les
mentions suivantes :

la forme de la société, c’est-à-dire société civile immobilière (SCI) ;

le nom de la société ;
l’adresse du siège social ;
l’identité et les coordonnées des associés ;
l’objet social ;
le montant du capital social ;
les apports des associés (nature et montant) ;
la réparation des parts sociales, ainsi que leur valeur nominale ;
la durée de la société (99 ans max) ;
les règles de convocation de l’assemblée générale ;
la date de clôture de l’exercice comptable ;
les règles de cession des parts sociales, notamment une clause d’agrément.

La désignation du gérant peut être faite dans les statuts ou dans un acte séparé.
Cette dernière solution permet de ne pas avoir à modifier les statuts avec toutes
les démarches que cela implique en cas de changement de gérant.

Téléchargez notre modèle de statuts de SCI !

La constitution et le dépôt du capital social

En SCI, le capital social peut être composé d’apports :

en numéraire (somme d’argent) ;
en nature (bien mobilier ou immobilier).

Attention : l’apport d’un bien d’une valeur supérieure à 30 000 € implique

la désignation d’un commissaire aux apports.

Le capital social doit être déposé sur un compte bloqué auprès d’un
établissement bancaire ou d’un avocat. Une attestation de dépôt de capital social
vous est alors remise. Le capital social pourra être débloqué une fois l’ensemble
des démarches de création de la SCI réalisées.
La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales

La création d’une société, y compris de SCI, implique de faire la publicité de

nouvelle, afin d’avertir les tiers éventuellement intéressés.

La publication doit se faire dans un journal d’annonces légales (JAL). Il faut

compter environ 185 € HT.

Votre annonce de création de SCI doit indiquer les informations suivantes :

le nom de la société (sa dénomination sociale) ;

la forme juridique (SCI, société civile immobilière) ;
le nom du ou des gérants ;
l'adresse du siège social de la SCI ;
la date de prise d’activité.

Réalisation des formalités de création en ligne

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités des entreprises doivent être
effectuées en ligne sur le site internet du guichet unique. C’est sur ce site que
vous pourrez compléter le formulaire de création d'entreprise et déposer vos
pièces justificatives.

Ainsi, pour déposer votre dossier de demande d’immatriculation de SCI, vous

aurez besoin des documents suivants :

un exemplaire original des statuts de votre société daté et signé par le gérant ;
l’attestation de dépôt du capital social ;
l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
un justificatif d’identité du dirigeant de la SCI ;
la déclaration de non-condamnation du gérant ;
un justificatif d’occupation des locaux ;
la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Découvrez nos offres de création de SCI !

Le coût de création d’une SCI

Pour la création d’une SCI, les coûts se répartissent comme suit :

Formalités Tarifs

Si vous le faites seul : 0 €

Si vous faites appel à une plateforme juridique :
Documents administratifs
environ 200 € HT
(dont la rédaction des statuts)
Si vous faites appel à un notaire, avocat ou
expert-comptable : entre 1.500 € et 2.500 €

En 2024, pour tous les départements, 185 € HT

Frais d’annonce légale
sauf Mayotte et la Réunion (217 € HT)

Déclaration des bénéficiaires

21,41 € TTC
effectifs

66,88 € TTC
Frais d’immatriculation
(dont 8,03 € pour le dépôt d’actes non soumis à la TVA)

Montant du capital : 1 € minimum

Dépôt du capital social
Frais de dépôt : compris entre 0 € et plus de 100 €

Apport d’un immeuble : droit de mutation de 5%

de la valeur du bien ou exonération selon les cas.
Apports au capital social Apport d’un fonds de commerce : droit de mutation
de 5%, application d’un barème compris entre 3%
et 5% ou exonération selon les cas.

Combien coûte la création d'une SCI avec Legalstart ? Utilisez notre simulateur !

Les 3 points à retenir

Démarches de création nombreuses et strictes
Immatriculation uniquement en ligne sur le site du guichet unique
Environ 285 € HT en plus du capital social si vous réalisez
les démarches de création d’une SCI vous-même
COMMENT FONCTIONNE UNE SCI ?

Dans cette partie :

Les associés de la SCI

Qui peut être associé d’une SCI ?
Les droits des associés en SCI
La responsabilité des associés en SCI

Le gérant de la SCI
Qui peut être gérant de SCI ?
Le rôle du gérant de SCI
La rémunération du gérant de SCI

La comptabilité en SCI

Les associés de la SCI

Qui peut être associé d’une SCI ?

Peut être associé d’une SCI :

une personne physique ou une personne morale ;
une personne de nationalité française ou étrangère ;
un mineur émancipé ;
un mineur autorisé par ses tuteurs légaux.

Les droits des associés en SCI

Les associés d’une SCI ont le droit de voter aux assemblées générales ordinaires
et extraordinaires. Ils ont également la possibilité de percevoir des dividendes s’ils
votent la répartition totale ou partielle des bénéfices annuels de la société.

D’autre part, les associés ont un droit d’information et de consultation. Le gérant

doit leur rendre des comptes, et les associés de la SCI peuvent consulter certains
documents au siège social. Ils peuvent aussi poser des questions écrites au gérant.
En outre, ce sont les associés qui nomment le gérant de la SCI. Ils ont aussi le
pouvoir de le révoquer.

La responsabilité des associés en SCI

La responsabilité des associés en SCI est différente que dans une SARL ou une
SAS par exemple.

En effet, dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie,

proportionnelle, non-solidaire avec les autres associés, et subsidiaire. Voici ce que
cela signifie.

Les associés de SCI ont une responsabilité indéfinie. Cela signifie qu’il n’existe
pas de limite de montant pouvant leur être réclamé par les créanciers de la
société en cas de défaillance de paiement de la part de celle-ci. Ainsi, peu importe
le montant de l’apport fait par l’associé, les créanciers peuvent le poursuivre en
paiement pour un montant supérieur.

Toutefois, cette responsabilité est proportionnelle aux droits de vote et parts

sociales détenus par l’associé. Donc même s’il n’y a pas de plafond en termes de
montant, il existe tout de même une limite concernant ce qui peut être demandé à
un associé. Par exemple, un associé qui détient 10 % des parts sociales est tenu
de régler jusqu’à 10 % des dettes sociales.

De plus, l’associé n’est pas solidaire des autres. Par conséquent, si un associé ne
règle pas sa part, les créanciers ne peuvent pas demander aux autres associés
d’assumer cette responsabilité. C’est justement pour contourner cette règle que
les créanciers ont tendance à demander une caution solidaire entre les associés.

Enfin, la responsabilité des associés d’une SCI est subsidiaire. Dès lors, les
créanciers de la société ne peuvent poursuivre les associés en paiement qu’une
fois qu’ils ont épuisé les voies de recours envers la société.

Les 3 points à retenir

Poursuite possible des associés sur leurs biens personnels
Responsabilité des associés de SCI proportionnelle et subsidiaire
Associés solidaires de la société, mais pas entre eux
Le gérant de la SCI

Qui peut être gérant de SCI ?

Le gérant de la SCI peut être :

une personne physique ou une personne morale ;
une personne majeure ou un mineur émancipé ;
un associé de la SCI ou un tiers.

De plus, le gérant ne doit pas être frappé d’une interdiction de gestion.

Le rôle du gérant de SCI

Le gérant de la SCI est nommé par les associés de la société. Son rôle est
d’assumer la gestion quotidienne de la société civile immobilière. Pour cela, il agit
au nom et pour le compte de la société. Il représente la SCI vis-à-vis des tiers.

Par exemple, le gérant peut signer des contrats, engager des travaux, réaliser la
comptabilité, ou encore entamer des poursuites judiciaires au nom de la SCI.

La rémunération du gérant de SCI

La rémunération du gérant d’une SCI est laissée à la discrétion des associés. Il

leur appartient de décider si le gérant est rémunéré ou non et, le cas échéant, de
fixer le montant de sa rémunération.

Les 3 points à retenir

Le gérant de la SCI représente la société
Le gérant n’est pas forcément un associé de la SCI
La rémunération du gérant de SCI n’est pas obligatoire
La comptabilité en SCI

Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les obligations comptables se limitent
à la tenue d’une comptabilité simplifiée. La SCI doit avoir un journal des recettes
et des dépenses et garder les justificatifs correspondants.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la SCI doit tenir une comptabilité
d’entreprise ou comptabilité commerciale. Dans ce cas, il est nécessaire de tenir
une comptabilité en double partie, et de faire un bilan annuel, un compte de
résultat et les annexes. Il est également nécessaire de tenir un livre journal, un
grand livre et le livre inventaire.

Vous avez encore des questions ? Prenez rendez-vous avec un de nos expert !

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QUELLE FISCALITÉ EN SCI ?

Dans cette partie :

La SCI à l’IR
Caractéristique de la SCI à l’IR
Avantages et inconvénients de la SCI à l’IR

L’option de la SCI à l’IS

Caractéristique de la SCI à l’IS
Avantages et inconvénients de la SCI à l’IS

La TVA en SCI

L’imposition des plus-values en SCI

La SCI à l’IR

Caractéristique de la SCI à l’IR

Lorsque la SCI est à l’IR, la société est dite transparente, car ce sont les associés
qui s’acquittent des impôts sur les bénéfices. En effet, il leur appartient de
déclarer la quote-part des bénéfices correspondant à la quote-part des titres qu’ils
détiennent au moment de leur déclaration annuelle de revenus.

Par exemple, si un associé détient 10 % des parts sociales, il doit déclarer 10 %

des bénéfices de la SCI au titre de ses revenus fonciers.

Avantages et inconvénients de la SCI à l’IR

Le principal avantage de la SCI à l’IR est la possibilité pour les associés d’opter
pour le régime micro-foncier ou le régime réel.

Si vous optez pour le régime micro-foncier, un abattement automatique de 30 %

est appliqué sur les bénéfices déclarés. Cette option n’est possible que si vos
revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €.
Si vous optez pour le régime réel, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble
de vos charges.

Il est donc utile de faire des simulations pour savoir quel régime est le plus
avantageux selon votre situation personnelle. Toutefois, dans les deux cas,
l’impôt sur le revenu fonctionne selon le barème progressif.

La SCI à l’IR présente aussi certains inconvénients, notamment le risque de vous

faire changer de tranche d’imposition avec un taux plus conséquent.

De plus, en cas de cession de vos parts sociales, la plus-value applicable est celle
des particuliers. Ce mode d’imposition est souvent moins avantageux que la plus-
value professionnelle.

Enfin, seules les SCI ayant un objet social réellement civil peuvent être à l’IR.

L’option de la SCI à l’IS

Caractéristique de la SCI à l’IS

Quand une SCI est à l’IS, c’est la société qui s’acquitte du paiement de l’impôt sur
les bénéfices. Les associés quant à eux ne déclarent que les dividendes qu’ils ont
éventuellement perçus.

Le taux normal d’impôt sur les sociétés est de 25 %. Toutefois, un taux réduit de
15 % s’applique jusqu’à 42 500 € de bénéfices sous réserve que la société :

réalise un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros ;

ait un capital social détenu au moins à 75 % par des personnes physiques.

Avantages et inconvénients de la SCI à l’IS

L’avantage d’une SCI à l’IS, c’est que cela n’impacte pas l’imposition des associés.
Cela peut ainsi leur éviter de payer davantage d’impôt sur le revenu.

De plus, une SCI à l’IS peut déduire certaines charges, afin de réduire l’assiette de
l’impôt. Elle peut également reporter un résultat déficitaire sur les 10 années
suivantes.
Par ailleurs, en cas de cession des parts sociales de la SCI, la plus-value
applicable est celle de la plus-value professionnelle qui est de 25 %.

Cependant, dans une SCI à l’IS, comme les associés ne déclarent pas eux-mêmes
les bénéfices, ils ne peuvent pas déduire certaines charges comme les intérêts
d’emprunt.

La TVA en SCI

En principe, la SCI n’est pas assujettie à la TVA. Cela signifie qu’elle ne récolte
pas la TVA, et qu’elle ne peut pas récupérer la TVA sur ses achats.

Toutefois, dans certains cas, le régime de TVA a vocation à s’appliquer en SCI.

C’est notamment le cas quand :
la SCI fait de la location meublée ;
la SCI fait de la location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou
de bureau (option possible à la TVA).

L’imposition des plus-values en SCI

En cas de cession des parts sociales d’une SCI, l’imposition de la plus-value varie
en fonction du régime fiscal de la société :

SCI à l’IR : plus-value des particuliers de 19 % avec un abattement fiscal

possible en fonction de la durée de détention des parts. L’exonération totale
de plus-value est possible après 22 ans de détention ;

SCI à l’IS : plus-value des professionnels de 25 % quelle que soit la durée de

détention des parts sociales.

Les 3 points à retenir

En SCI, il est possible de choisir entre l’IS et l’IR
En principe, la TVA ne s’applique pas à la SCI
Imposition de la plus-value varie selon le régime fiscal choisi
COMMENT SE PASSE LA CESSION DE
PARTS SOCIALES EN SCI ?

Dans cette partie :

Pourquoi céder ses parts de SCI ?

Les étapes d’une cession de parts en SCI

Évaluer le prix des parts cédées
Obtenir l’accord des autres associés de la SCI
Rédiger un acte de cession
Modifier les statuts de la SCI
Enregistrer l’acte de cession

La fiscalité de cession de parts en SCI

Cession de parts à titre onéreux
Don de parts sociales

Pourquoi céder ses parts de SCI ?

La cession de parts sociales d’une SCI peut être motivée par de nombreuses
raisons. Un associé peut décider de sortir de la société à tout moment pour
récupérer des liquidités, réaliser d’autres investissements, prendre sa retraite, etc.

La cession peut se faire à titre onéreux (vente) ou à titre gratuit (don ou leg).

Les étapes d’une cession de parts en SCI

Pour réaliser une cession de parts sociales en SCI, il faut suivre plusieurs étapes :

1. Évaluer le prix des parts cédées

2. Obtenir l’accord des autres associés
3. Rédiger l’acte de cession
4. Modifier les statuts de la société
5. Enregistrer l’acte de cession
Évaluer le prix des parts cédées

L’évaluation du prix de cession des parts de la SCI se fait librement entre le

cédant et le cessionnaire. En principe, la formule suivante s’applique :

Prix d’une part = (valeur du bien immobilier + trésorerie SCI - dettes SCI)
nombre de parts sociales

En pratique : la valorisation des parts de SCI peut être assez complexe. Il

est préférable de faire appel à un professionnel.

Obtenir l’accord des autres associés de la SCI

En SCI, une procédure d’agrément doit être respectée en cas de cession de parts.
Cela signifie que l’ensemble des associés restants en place doivent donner leur
accord exprès pour l’entrée au capital d’une nouvelle personne identifiée.

Toutefois, les statuts de la SCI peuvent prévoir une dispense d’agrément dans
certains cas, comme l’entrée d’un enfant du couple fondateur dans la société.

Notons que dans de nombreuses situations, un droit de préemption urbain existe

pour la cession de parts de SCI.

Rédiger un acte de cession

L’acte de cession permet de formaliser l’accord des parties sur le principe et les
modalités de la cession des parts de la SCI. Il est également opposable à la
société. L’acte de cession doit mentionner :

le nom du cédant, du cessionnaire et de la société ;

le nombre de parts cédés ;
le prix unitaire ;
les modalités de paiement ;
l’agrément des associés.
Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique.

Modifier les statuts de la SCI

La modification des statuts de la SCI en cas de cession de parts n’est pas

systématique. Cela dépend de qui est le cessionnaire.

Si la personne qui bénéficie des parts sociales est une personne extérieure à la
SCI, dans ce cas, il est nécessaire de suivre toutes les étapes de modification des
statuts, à savoir :

voter la décision en Assemblée générale extraordinaire (AGE) ;

rédiger le procès-verbal de l’AGE ;
modifier les statuts de la SCI ;
publier une annonce dans un journal d’annonces légales ;
enregistrer la modification au Registre du commerce et des sociétés.

Au contraire, si le cessionnaire est un autre associé de la SCI, un ascendant ou un

descendant de l’associé cédant, alors la cession est libre. Il n’est pas nécessaire
de modifier les statuts. Il suffit de faire enregistrer l’acte de cession.

Enregistrer l’acte de cession

L’acte de cession des parts de SCI doit être adressé au service des impôts dans le
délai d’1 mois à compter de sa signature.

Des droits d’enregistrement à hauteur de 5 % du prix de cession sont à régler. Le

montant minimum des droits d’enregistrement est fixé à 25 €.

La fiscalité de cession de parts en SCI

Cession de parts à titre onéreux

Si la société est à l’IR, les associés doivent payer la plus-value correspondant à

leur quote-part dans le capital social de la SCI.
Le taux d’imposition est alors de 19 % et les prélèvements sociaux sont également
prélevés à hauteur de 17,2 %.

Bon à savoir : une surtaxe est applicable sur la plus-value est supérieure à
50 000 €.

Toutefois, dans une SCI à l’IR, un abattement fiscal est applicable dès la 7ᵉ année
de détention des parts sociales selon un barème dégressif. Après 22 ans de
détention des parts sociales, une exonération totale de plus-value est prévue,
mais vous devez tout de même payer les prélèvements sociaux. À partir de la 30ᵉ
année de détention, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt et de
prélèvements sociaux.

Pour une SCI à l’IS, le taux applicable est de 25 %.

Don de parts sociales

En cas de cession de parts sociales à titre gratuit, les frais de mutation sont à
régler par le bénéficiaire du don. Le taux d’imposition varie en fonction du degré
de parenté entre le cédant et le cessionnaire :

Lien de parenté Taux d'imposition

En ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants) 5% à 45%

Au profit d'un conjoint ou d’un partenaire de PACS 5% à 45%

Au profit d'un frère ou d’une sœur 35% à 45%

Au profit d’un parent jusqu’au 4e degré (neveux, nièces, etc.) 55%

Au profit d’un parent au-delà du 4e degré 60%

Au profit d’une personne sans lien de parenté 60%

De même, un abattement fiscal peut s’appliquer tous les 15 ans :

Lien de parenté Abattement

En ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants) 100 000€

Au profit d’un petit enfant 31 865€

Au profit d’un arrière-petit-enfant 5 310€

Au profit d’une personne handicapée 159 325€

Au profit d'un conjoint ou d’un partenaire de PACS 80 724€

Au profit d'un frère ou d’une sœur 15 932€

Au profit d'un neveu ou d’une nièce 7 967€

Vous avez encore des questions ? Prenez rendez-vous avec un de nos expert !

Les 3 points à retenir

Cession de parts sociales à titre onéreux ou gratuit
Cession de parts sociales soumise à des droits d’enregistrement
Abattements fiscaux prévus en cas de cession à titre payant pour
une SCI à l’IR et en cas de donation
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