Ebook SCI Jeune Et Proprio

LA SCI OU COMMENT OPTIMISER SON PATRIMOINE
Le guide idéal de la SCI pour les “Jeunes et Proprio”
Copyright© | 2022 Jeune et Proprio

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Jeune et Proprio – Edition 2022
AVERTISSEMENT
Cet ebook a simplement pour objet de présenter le point de vue de son auteur, fondé sur sa propre expérience
et ses recherches.
Cet ebook n’a pas pour objet d’apporter un quelconque conseil juridique, que seuls les professionnels du droit
(avocat, notaire, juriste…) sont en mesure de donner, et que l’auteur conseille de consulter.
L’auteur ne pourra d’aucune manière voir sa responsabilité engagée au regard des conseils et propos tenus
dans cet ebook. Le lecteur et toute autre personne seront seuls responsables de l’application des conseils et
propos tenus dans cet ebook.
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Table des matières
Avant-propos -------------------------------------------------------------------------------------------------- 3
I. Pourquoi choisir le mécanisme de la SCI ? ---------------------------------------------------------- 6
A. Le but de la SCI ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 6
B. Les principaux avantages de la SCI----------------------------------------------------------------------------- 6
1. La protection sur mesure du patrimoine personnel des associés ----------------------------------- 6
2. La fiscalité de la SCI --------------------------------------------------------------------------------------------- 7
3. La simplification de la gestion de son patrimoine : focus sur la succession --------------------- 10
C. Les principaux inconvénients de la SCI --------------------------------------------------------------------- 13
1. La création de la SCI ------------------------------------------------------------------------------------------- 13
2. La tenue d’assemblées générales obligatoires --------------------------------------------------------- 13
3. Les obligations comptables --------------------------------------------------------------------------------- 14
4. La perte de certains avantages ----------------------------------------------------------------------------- 14
II. Comment constituer une SCI ? ----------------------------------------------------------------------- 15
A. Qui peut devenir associé d’une SCI ?------------------------------------------------------------------------ 15
1. Outre le nécessaire consentement du futur associé, celui doit être majeur et capable ----- 15
2. Les associés peuvent également être en union, maritale ou non --------------------------------- 16
3. L’associé peut également être une personne morale ------------------------------------------------ 17
B. Quel doit être l’objet de la SCI ? ------------------------------------------------------------------------------ 17
C. Quels sont les apports possibles ? --------------------------------------------------------------------------- 17
1. Les apports en numéraire : ---------------------------------------------------------------------------------- 18
2. Les apports en nature : --------------------------------------------------------------------------------------- 18
3. Les apports en industrie : ------------------------------------------------------------------------------------ 18
D. Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI ? -------------------------------------------------- 18
1. La rédaction des statuts -------------------------------------------------------------------------------------- 18
2. Le dépôt du capital social ------------------------------------------------------------------------------------ 19
3. La publication d’une annonce légale---------------------------------------------------------------------- 19
4. La constitution d’un dossier en vue de l’immatriculation de la SCI ------------------------------- 20
5. Le dépôt du dossier d’immatriculation auprès du Greffe du Tribunal de commerce --------- 22
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Avant-propos
L’immobilier m’a sauvé la vie (financière) !
J’ai grandi dans une famille modeste, pour qui les notions d’investissement locatif, de
placement, d’achat-revente, d’entreprenariat étaient tout simplement inconnues, ou plutôt
réservées aux autres.
Sans éducation financière, je suis resté dans une croyance limitante de nombreuses années,
en estimant que la seule solution pour atteindre le confort de vie voulu était de réussir ses
études, de tenter d’obtenir un CDI dans la plus grosse entreprise possible, d’accepter de se
faire exploiter les premières années, pour ensuite espérer occuper un poste à
responsabilités…
Cet objectif de vie professionnelle est partagé par la très grande majorité des personnes, et
peut-être même par vous !
Mais ce schéma a trois principaux défauts :
• Il nécessite un investissement total de la part du salarié pour tenter de gravir les

échelons
• La plupart des métiers salariés n’apportent ni satisfaction, ni reconnaissance, ni plaisir
• La concurrence est très forte, les chances d’évolution sont donc très minces
Or, il est indispensable de bien comprendre que le temps est notre bien le plus précieux.
Notre temps sur Terre est limité et ne peut pas s’acheter : c’est ce qui fait sa valeur.
Nous entendons sans cesse que « nous n’avons qu’une vie » : cette expression est devenue un
lieu commun, auquel nous ne prêtons même plus attention. La plupart des personnes ne
saisissent pas la réelle puissance de cette affirmation, ou alors elles le font, mais trop tard…
Prenons un peu de recul : voulez-vous vraiment passer vos plus belles années dans un emploi
qui ne vous apporte ni épanouissement, ni plaisir, avec des perspectives d’évolution très
limitées, alors que vous pourriez passez ce temps avec votre famille, vos proches, et à vivre
vos réelles passions ?
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Je me suis posé cette question quelques années après avoir commencé à travailler en
entreprise.
Je venais d’avoir mon premier enfant.
Cette naissance m’a ouvert les yeux : je ne voulais plus être dépendant d’un patron pour
assurer l’avenir de ma famille.
J’ai donc cherché un moyen de m’enrichir autrement que par mon salaire.
L’investissement locatif m’est alors apparu comme une évidence : à ma connaissance, c’est le
seul moyen d’engranger de fortes sommes sans disposer d’un capital de départ (ce qui était
mon cas !)
En effet, sans apport ou alors avec un apport modeste, une banque peut financer à votre place
l’acquisition d’un bien immobilier. Le prêt bancaire sera alors remboursé par les locataires
successifs.
Cela nécessite bien sûr du travail, des connaissances en matière d’optimisation (mais sans
passer 35h par semaine, comme pour un emploi salarié !!), mais au final, ce schéma vous
permet de n’être qu’un simple intermédiaire entre votre locataire, qui rembourse le prêt à
votre place, et votre banque, qui a financé le bien immobilier, tout en étant propriétaire de
ce bien !
C’est comme cela que j’ai acheté, en plus de ma résidence principale, 9 appartements que je
loue !
Un investissement immobilier réussi peut même vous rapporter de l’argent chaque mois. Il
suffira alors de multiplier les opérations pour augmenter ce revenu mensuel.
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Cela vous permettra :
• D’obtenir un revenu mensuel complémentaire, ou en remplacement de votre salaire

actuel
• Une fois les prêts remboursés par vos locataires, de vendre si vous le souhaitez vos
biens immobiliers pour au moins plusieurs centaines de milliers d’euros !
Ces rentrées d’argent ont pour but de gagner en indépendance, de libérer du temps pour
vous, de profiter d’un meilleur niveau de vie et d’assurer l’avenir de votre famille
Mais pour atteindre plus rapidement cet objectif, il est nécessaire de comprendre les
mécanismes complexes d’optimisation et d’ainsi éviter les nombreux pièges qui vous seront
tendus.
Parmi les moyens d’encadrer au mieux vos opérations immobilières, il est à noter le
mécanisme de la société civile immobilière – la SCI
C’est pour cela que ce guide complet de la SCI est fait pour vous !!
Cet ebook, à jour des dernières réformes, a pour ambition de vous présenter en détails les
différentes étapes de la constitution d’une SCI, les erreurs à éviter et les avantages de la mise
en œuvre de ce type de société.
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I. Pourquoi choisir le mécanisme de la SCI ?
Encadrer l’acquisition et la gestion de biens immobiliers par une SCI n’est pas une chose
anodine.
Cette première partie a pour objectif de présenter le but de la SCI, ainsi que ses avantages et
ses inconvénients, afin d’éclairer au mieux votre choix quant à une structure devant porter
vos investissements.
A. Le but de la SCI
La SCI est une structure particulièrement pertinente pour l’acquisition et la gestion collective
d’un patrimoine immobilier, pouvant être tant privé que professionnel.
Il s’agit en effet du mécanisme le plus souple et pratique, notamment dans l’hypothèse où les
fonds disponibles ne sont pas suffisants pour acquérir un bien seul.
Cette structure permet de mutualiser les liquidités et moyens des différents associés, afin
d’obtenir plus facilement un financement bancaire.
Une SCI ne peut pas avoir pour objet d’encadrer des opérations « d’achat/revente »,
au risque pour les associés de voir leur statut requalifié en marchands de biens.
B. Les principaux avantages de la SCI
1. La protection sur mesure du patrimoine personnel des associés

Bien sûr, les associés sont responsables personnellement, sur leurs biens propres, des dettes
de la SCI.
Toutefois, il n’existe de responsabilité solidaire ou subsidiaire entre associés.
En effet, la SCI est une structure possédant une personnalité morale et un patrimoine propre
(notons que seule l’immatriculation confère à la SCI cette personnalité morale).
Cela permet aux associés de limiter leurs responsabilités personnelles proportionnellement

au capital investi dans la SCI.
En d’autres termes, en cas de dettes de la SCI, si un premier associé détient 70% des quotes-
parts du capital social de la SCI, et un second 30%, ce dernier ne sera responsable
personnellement que de 30% des dettes.
Outre cette limite légale de responsabilité, il est possible de prévoir une répartition de la dette
entre associés directement dans les statuts de la SCI.
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Cette répartition pourra s’effectuer selon le bon vouloir des associés, sans lien avec la réelle
répartition des parts sociales de la SCI.
A titre d’exemple, les associés peuvent prévoir une obligation solidaire entre eux, lorsqu'ils se
portent cautions d'un engagement de la société (comme pour un prêt).
Cette exception contractuelle de responsabilité n’est pas opposable aux tiers, et donc aux
créanciers. Elle n’est efficiente qu’entre associés.
2. La fiscalité de la SCI
La SCI est soumise par principe l’impôt sur le revenu (IR), mais peut également relever de
l’impôt sur les sociétés (IS).
a. Lorsque la SCI est assujettie à l’IR

Cette imposition, de principe, signifie que ce sont les associés de la SCI qui sont directement
imposés.
Dans cette hypothèse, l’associé doit déclarer le résultat de la SCI dans sa déclaration d’impôt
sur le revenu, dans la catégorie « revenu foncier », au prorata des parts sociales qu’il détient.
Grace à ce régime, il vous sera possible de :
• Déduire une partie du déficit : en effet, la loi permet à l’associé d’une SCI d’imputer
une quote-part de déficit de 10 700 €, qui viendra se soustraire à votre revenu global
imposé. Si ce dernier est inférieur à cette somme, la part de déficit foncier
excédentaire peut être reportable sur le revenu global des six années suivantes.
• Choisir entre une imposition au régime réel ou au régime micro-foncier. Dans le

premier cas, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, après
déduction des frais réels. Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez choisir
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le micro-foncier, et pour bénéficier d’un abattement de 30%. Vous êtes donc dans ce
cas imposé seulement sur les 70% restants.
Le Code général des impôts prévoit une liste limitative des charges pouvant être
déduites. Ainsi, à titre d’exemple, la déduction des frais réels de gestion et des intérêts
d’emprunt ayant permis l’acquisition de l’immeuble est autorisée sous certaines
conditions. Par contre, les amortissements des actifs pratiqués au plan comptable ne
peuvent pas fiscalement être déduits.
• En cas de cession, le régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers
est applicable.
La cession d’un bien détenu depuis plus de 22 ans permet une exonération de l’impôt
au taux de 19%. Il faudra attendre 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux
au taux de 17,2%.
Précision importante : la cession d’un bien immobilier détenu par la SCI et mis à la
disposition gratuite de l’un de ses associés qui l’occupe à titre de résidence principale
est exonéré de plus-value.
• Tenir une comptabilité simplifiée, qui peut être tenu sans avoir recours à un expert-
comptable.
Soulignons un point négatif pouvant rendre la SCI à l’IR peu intéressante en cas de bénéfices
importants : ceux-ci seront imposés à une tranche marginale élevée !
b. Lorsque la SCI est assujettie à l’IS

Le raisonnement est identique : l’associé doit déclarer le résultat de la SCI au prorata des parts
sociales qu’il détient, mais cette fois dans sa déclaration d’impôt sur les sociétés.
Notons que le choix de l’imposition à l’IS, pouvant intervenir soit au stade de la création, soit
au cours de la vie de la SCI, est irréversible !
Un calcul est donc à opérer pour s’assurer que le passage à l’IS, et donc à l’imposition des
bénéfices au niveau de la SCI, peut-être plus intéressant que l’IR.
Une SCI qui exerce une activité de location de meublé est automatiquement
soumise à l’IS
En 2020, les revenus tirés de la location sont imposés au taux de 15% dans la limite de 38.120
euros, et au-delà à 28%.
C’est pourquoi, en pratique, les associés tendent à choisir la SCI à l’IS lorsque leurs taux
d’imposition personnel est supérieur à 28%.
La SCI à l’IS permet de :
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• Déduire au niveau fiscal les amortissements, ainsi que les intérêts d’emprunt et les
charges réelles et ce, sans limite !
• En cas de cession, la plus-value professionnelle est taxable à l'IS.
Attention : la plus-value est calculée en retenant la valeur nette comptable du bien (=

prix d'acquisition - la somme des amortissements pratiqués)
Ce calcul a pour effet, si d’importants amortissement ont été pratiqué, d’augmenter la
plus-value !
• Ce n’est que lorsque les associés décident « de se payer », et donc de se distribuer de

dividendes, qu’ils devront supporter l’impôt sur les dividendes (contrairement à la SCI
soumise à l’IR, dans le cadre de laquelle l’imposition est systématique).
Dans ce cas, l’imposition sur le montant brut distribué est fixée à un taux forfaitaire de
30%, fixé depuis le 1er janvier 2018 (ce qu’on appelle la « flat tax »).
Pour synthétiser ces développements, retenons que l’IS a pour avantage une faible base
imposable (30% forfaitaire), applicable uniquement en cas de distribution.
Par contre, l’IS peut être pénalisante en cas de vente du bien compte-tenu de la potentielle
importante plus-value qui en découlerait.
c. Qu’en est-il de la TVA ?
Deux cas de figure sont à prendre en compte :
• La SCI loue les bien pour un usage d’habitation
Lorsqu’un immeuble est loué à des particuliers qui en font leur résidence principale ou
secondaire, les choses sont relativement simples : est alors appliqué un principe
d’exonération de la TVA, qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée.
Cette exonération a deux conséquences : la TVA n’est pas appliquée aux locataires, mais il
n’est pas possible de récupérer la TVA sur les différents frais (achats, travaux…).
A chaque principe, ses exceptions.
La SCI n’échappe pas à la règle, puisque la TVA sera applicable en cas de location meublée à
des particuliers pour un usage d’habitation, lorsque cette location sera assimilable à une
activité d’hôtellerie (comme cela peut être le cas pour les activités de chambre d’hôtes, ou
encore de gîte…).
Le raisonnement est simple : ces activités ne se limitent pas à la simple location d’un bien,
mais comprennent la réalisation de prestations complémentaires, comme le ménage du bien
ou encore la fourniture d’un petit-déjeuner…
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• La SCI loue les bien pour un usage professionnel
Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, la SCI est en principe assujettie à la TVA. D’un point
de vue pratique, il sera alors nécessaire d’ajouter la TVA au montant des loyers.
Lorsqu’il s’agit d’une location nue, la SCI est en principe exonérée de TVA. Toutefois, et
notamment lorsque d’importants travaux sont prévus, la SCI peut demander au service des
impôts d’opter pour l'assujettissement à la TVA, ce qui lui permettra de réduire les coûts en
déduisant la TVA ! Attention tout de meme, puisque le choix d’opter pour l’assujettissement
à la TVA est définitif.
3. La simplification de la gestion de son patrimoine : focus sur la

succession
Le système classique de succession, c'est-à-dire sans cadre juridique particulier, est source de
nombreuses difficultés pour les héritiers.
En effet, le régime de l’indivision est alors applicable rendant chaque héritier propriétaire de
l’ensemble du patrimoine immobilier du défunt, au prorata de la part dont il hérite.
Les décisions nécessaires à la gestion du patrimoine ainsi légué devront être prises à
l’unanimité pour les actes les plus importants (exemple : vente d’un bien), et à la majorité des
deux tiers pour les autres (exemple : conclusions de baux).
La pratique a maintes fois démontré que l’indivision pouvait être une réelle source de conflits
familiaux.
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Au contraire, constituer un patrimoine immobilier via une SCI permet de rendre la vie bien
plus facile à ses héritiers, qui seront chacun propriétaire d’une partie des biens immobiliers,
par la détention des parts sociales de la SCI.
Cela, à différents stades :
a. Au stade de l’anticipation de la succession

Les frais de succession sont généralement très importants.
Pour les limiter au mieux, il est envisageable d’opérer une donation des parts sociales de son
vivant à ses futurs héritiers.
Trois types de donation sont envisageables :
• La donation simple : le donateur donne de son vivant et de manière définitive ses parts
au bénéficiaire.
• La donation-partage : elle consiste à faire une donation à plusieurs héritiers en même

temps. Le donateur partage son héritage de son vivant devant notaire.
• La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit : il s’agit d’un mécanisme qui
permet au donateur de transférer l’usufruit des parts de la SCI - c’est-à-dire le droit de
percevoir des dividendes - tout en conservant la nue-propriété, à savoir la faculté de
disposer de ces parts.
En d’autres termes, la donation permet de transmettre les parts de la SCI, en lieu et place du
ou des bien(s) immobilier(s).
Bien évidemment, la donation de parts sociales sera taxée, mais il sera possible de bénéficier
d’un abattement fiscal, renouvelable tous les 15 ans.
Cet abattement varie selon les bénéficiaires de la donation :

• Pour les bénéficiaires en ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants) :
100.000 euros
• Pour les petits-enfants : 31.865 euros
• Pour les arrières petits-enfants : 5.310 euros
• Pour les personnes handicapées : 159.325 euros
• Pour le conjoint ou partenaire d’un PACS : 80.724 euros
• Pour les frères et sœurs : 15.932 euros
• Pour les neveux ou nièces : 7.967 euros
Si la donation excède ces montants, elle sera alors taxée notamment selon le barème suivant :
• Donation entre parents et enfants : 5 à 45 %
• Donation entre époux ou entre partenaires de PACS : 5 à 45 %
• Donation au profit d’un frère ou d’une sœur : 35 à 45 %
• Donation au profit d’un parent jusqu’au 4e degré inclus : 55 %
• Donation au profit d’un parent au-delà du 4e degré : 60 %
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• Donation entre personnes sans aucun lien de parenté : 60 %
FOCUS sur le démembrement des parts sociales :
La valeur des parts sociales est calculée au moment de l’acte de donation.
Grâce au mécanisme de démembrement des parts sociales, il est possible de dépasser les
seuils d’abattement précédemment évoqués.
Il est en effet possible de considérer que le droit de propriété sur les parts sociales de la SCI
peut se diviser en :
• L’usufruit, qui donne notamment un droit de jouissance ;
• La nue-propriété, qui donne le droit de disposition (c’est-à-dire la possibilité de vendre)
Une fois cette division opérée, il vous sera possible de procéder à la donation de la seule nue-
propriété aux bénéficiaires.
Comme la valeur d’une part sociale en nue-propriété est bien inférieure à celle d’une part
sociale en pleine-propriété, il sera possible de donner un plus grand nombre de part sociales,
tout en restant sous les seuils d’abattements.
Autre avantage, puisque vous conservez l’usufruit, il vous sera possible de continuer à toucher
les bénéfices de la SCI.
Afin de protéger le conjoint, le concubin ou le partenaire pacsé, il peut être intéressant
notamment d'insérer dans les statuts une clause d'agrément afin de limiter le pouvoir des
héritiers d'imposer leur volonté au conjoint survivant.
b. Au stade de la succession
Par le biais de la SCI, les héritiers ne seront plus indivisaires, mais deviendront associés de la
SCI.
Ainsi, leurs relations seront encadrées par les statuts de la SCI, permettant notamment la
nomination d’un gérant pouvant prendre les décisions les plus importantes. Les situations de
blocage et de tension pourront ainsi être largement atténuée.
Ce statut d’associé permet également à chaque héritier de vendre ses parts de la SCI, sans
pour autant qu’il ne soit nécessaire de vendre les biens immobiliers hérités (contrairement à
l’indivision).
Toutefois, la cession de parts de SCI appelle les remarques suivantes :

• La cession de parts sociales fait l’objet d’une réglementation stricte, notamment
lorsqu’elle est réalisée à l’attention de personnes extérieures à la SCI, comme le sont,
à titre d’exemple, les collatéraux (les frères et sœurs).
Ainsi, l’associé vendeur doit au préalable obtenir l’accord de tous les autres associés
(ou la majorité, en fonction des statuts) pour céder ses parts.
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• En cas d’accord, l’acte de cession de parts est signifié par huissier aux associés et à la
société. Il est également possible d’obtenir l’acceptation de la société par
l’intermédiaire du gérant de la SCI dans un acte authentique.
A défaut d’accord des associés, ceux-ci devront racheter les parts sociales du vendeur.
• D’un point du vue pratique, la cession de parts sociales peut être encadrée soit par un
acte sous seing privé, soit par acte authentique rédigé par notaire.
• Notons que la cession de parts sociales doit être enregistrée auprès des services des
impôts. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 5% du prix de vente des parts.
FOCUS sur le démembrement de propriété des parts sociales :
En cas de donation de son vivant de la nue-propriété des parts sociales, celles-ci seront, au
moment du décès, de nouveau complètes, puisque les parts détenues en usufruit rejoindront
les parts détenues en nue-propriété.
Avantage non négligeable : cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété se réalisera sans

aucun frais de donation supplémentaires.
C. Les principaux inconvénients de la SCI

Les principaux inconvénients de la SCI résident dans le formalisme attaché à ce type de
société.
1. La création de la SCI
La création d’une SCI réclame le respect de nombreuses démarches, telles que la rédaction
des statuts, la publication d’une annonce légale, l’immatriculation de la société auprès du
Greffe du tribunal de commerce…
Ces différentes étapes seront détaillées dans la seconde partie de cet ebook, à laquelle nous
vous renvoyons.
2. La tenue d’assemblées générales obligatoires

La tenue d’une SCI nécessite le respect d’un certain formalisme se traduisant notamment,
pour le gérant, par l’obligation de convoquer tous les associés au moins une fois dans l’année
dans le cadre d’une assemblée générale.
A l’issue de cette assemblée générale, un procès-verbal d’assemblée générale devra être

établi et consigné dans un registre dédié.
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3. Les obligations comptables
Comme cela a pu être développé précédemment, une SCI à l’IR ne nécessite pas de
compétence particulière en termes de comptabilité.
Par contre, en cas de SCI à l’IS, les associés n’auront pas d’autre choix que de tenir une
comptabilité.
Toutefois, en pratique, cette comptabilité sera moins importante que celle d’une société
commerciale classique, puisqu’elle connaîtra moins de transaction sur un exercice.
Nous ne pouvons que conseiller la tenue d'une comptabilité, même pour les SCI à l’IR, pour
permettre aux associés d'assurer leur droit de contrôle sur la gestion et la fiscalité de la
société, ou encore pour évaluer la valeur des droits financiers en cas de retrait.
Cette comptabilité doit être consignée et transmise au Greffe du Tribunal de Commerce.
4. La perte de certains avantages

Il est parfaitement envisageable pour un couple de décider d’acquérir leur résidence
principale dans le cadre d’une SCI.
Dans cette hypothèse, le couple ne sera pas en mesure d’utiliser les avantages de leur « Plan
épargne logement » ou de leur « Compte épargne logement », devenus inéligibles.
Ce sera également le cas pour le prêt à taux zéro, qui bénéficie régulièrement aux primo-
accédants.
Notons que le droit temporaire et viager normalement attribué au conjoint survivant sera
aussi inéligible.
Enfin, l’acquisition de la résidence principale dans le via une SCI implique l’impossibilité de
bénéficier de l’abattement de 20 % sur le logement de famille dans la succession et de celui
de 30 % existant en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Maintenant que vous connaissez les principaux avantages et inconvénients de la SCI,

intéressons-nous à la constitution d’une telle société.
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II. Comment constituer une SCI ?
Comme il a été vu dans la première partie de cet ebook, la SCI présente des inconvénients,
mais également de nombres avantages !
Se pose dorénavant la question de savoir comment une telle société peut être constituée.
Nous verrons tout d’abord qui peut devenir associé d’une SCI, ensuite nous aborderons l’objet
de celle-ci, les apports envisageables, avant d’étudier les différentes étapes à suivre pour créer
une SCI.
A. Qui peut devenir associé d’une SCI ?
A titre liminaire, il convient de souligner qu’il est interdit de constituer une SCI dans le cadre
d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée.
En effet, la SCI doit être a minima composée de deux associés.
Il n’existe pas de limite du nombre d’associés, mais gardez bien à l’esprit qu’un trop grand
nombre d’associés aura pour conséquence de ralentir fortement la gestion de la SCI.
1. Outre le nécessaire consentement du futur associé, celui doit être

majeur et capable
a. Qu’en est-il du mineur non émancipé ?

Un mineur non émancipé peut devenir associé uniquement avec l’accord du ou des parent(s).
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Dans l’hypothèse d’une SCI constituée entre le mineur et ses parents, il est envisageable, en
cas d’opposition d’intérêts, qu’un administrateur ad hoc soit désigné pour représenter le
mineur.
b. Qu’en est-il du mineur émancipé ?

Le mineur émancipé peut, sans autorisation, devenir associé d’une SCI.
c. Qu’en est-il du majeur protégé ?

Seul le majeur sous sauvegarde de justice peut être associé sans autorisation.
Le majeur sous tutelle et celui sous curatelle doivent obtenir respectivement le consentement
du tuteur, et l’assistance du curateur.
d. Les risques d’annulation de la société

Il est important de noter que tout manquement aux règles précédemment décrites peut être
source d’annulation de la société.
Ainsi et à titre d’exemple, constituer une SCI avec un mineur non émancipé sans autorisation
parentale ou mal représenté, entrainera de facto la nullité de la société.
Soulignons toutefois qu’une régularisation est envisageable, notamment par exclusion du

mineur si celui n’a pas obtenu l’autorisation ou la représentation manquante.
2. Les associés peuvent également être en union, maritale ou non
a. Qu’en est-il des époux mariés ?

Si l’époux qui apporte seul le logement constituant le domicile conjugal doit obtenir le
consentement de son conjoint pour ce faire, le régime matrimonial choisi et la nature
commune ou propre du bien apporté impactera le pouvoir de chacun des époux.
En régime de communauté, lorsque les parts sociales ou actions sont acquises au moyen de
biens communs, l’époux qui a réalisé l’acquisition doit recueillir l’autorisation de son conjoint
dans l’acte d’achat ou d’apport, ou alors dans une clause particulière des statuts
b. Qu’en est-il en cas de PACS ?

Les partenaires d’un PACS peuvent s’associer dans le cadre d’une SCI.
Notons que par principe, ces partenaires sont soumis au régime de l’indivision. Ainsi, les parts
sociales sont considérées comme indivises entre eux.
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Il est toutefois envisageable d’apporter une exception à ce principe en prévoyant dans les
statuts que l’apport est fait au seul profit du partenaire concerné (il peut d’ailleurs être
intéressant, en cas d’indivision, de faire intervenir au contrat le partenaire pour confirmer
cette propriété exclusive).
3. L’associé peut également être une personne morale

Dans ce cas, il convient de s’attacher à la rédaction des statuts, et plus particulièrement à la
clause relative à l’identité du représentant.
B. Quel doit être l’objet de la SCI ?

Le Code civil dispose que toute société doit avoir un objet licite.
Nous vous conseillons de prêter une attention toute particulière à la rédaction de l’objet de
votre société, auquel les opérations que vous mènerez dans le cadre de la SCI devront
correspondre parfaitement.
En effet, la légalité de ces opérations sera appréciée au regard des termes et formules utilisées
pour décrire l’objet de la SCI, si tant est que cet objet est lui-même régulier.
Ainsi et à titre d’exemple, prévoir que la SCI pourrait être amenée à procéder à des « achats-
reventes » de biens immobiliers représenterait un réel risque d’interprétation commerciale de
l’objet, et donc d’illicéité de celui-ci.
A ce propos, notons qu’une tolérance fiscale admet que la SCI puisse faire, de manière
accessoire, quelques opérations commerciales à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse
pas 10 % du chiffre d'affaires global. Si la limite de 10 % est dépassée, la SCI encourt une
requalification à l'impôt sur les sociétés.
C. Quels sont les apports possibles ?

La SCI doit être constituée d’un capital social.
Bien qu'aucun capital minimum ne soit exigé, il faut souligner que :
• Un capital faible est à préconiser dans la plupart des sociétés familiales ;
• Un capital élevé est à privilégier pour éviter la création d'un compte-courant taxable
et les éventuelles plus-values immobilières, en cas de revente rapide ;
• Un capital variable est à prévoir en cas de changements fréquents d'associés.
Les associés sont en charge de la constitution de ce capital par la réalisation d’apports.
Aux termes du Code civil, il existe trois types d’apports possibles pour les SCI :
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1. Les apports en numéraire :
Ce type d’apport peut prendre la forme de liquidités, que ce soit au stade de la création de la
SCI, ou dans le cadre d’un apport en capital.
Il peut également se réaliser par le biais de comptes courants d’associés.
2. Les apports en nature :

Dans le cadre d’une SCI, les apports en nature sont constitués par des biens immeubles.
D’un point de vue pratique, cet apport doit être constaté par acte authentique et publié au
service chargé de la publicité foncière.
Notons qu’il peut être opportun de prévoir contractuellement la répartition des éventuelles
plus-values en cas de revente.
3. Les apports en industrie :

Ce type d’apport est extrêmement rare dans le cadre d’une SCI.
D. Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI ?
1. La rédaction des statuts

Comme il a été vu précédemment, la rédaction des statuts a une importante toute
particulière.
Il s’agit d’un acte obligatoire, qui permet de déterminer les modalités de fonctionnement de
la SCI, ainsi que les pouvoirs accordés au gérant et autres associés de la société.
Aux termes du Code civil, les statuts doivent impérativement comprendre plusieurs mentions :
• La dénomination sociale de la SCI
Il s’agit tout simplement du nom que vous souhaitez donner à votre société.
La dénomination, obligatoire, est librement fixée par les associés : fantaisiste, liée
à l'objet ou au lieu de l'activité…
Elle ne doit pas emprunter celle d’une autre société. Il est facile de s’en assurer auprès du
Registre du commerce où va être immatriculée la société ou auprès de l’Institut national de la
propriété intellectuelle.
• L’identité des différents associés de la SCI
Pour rappel, les associés doivent être au moins deux
• L’objet social de la SCI

Pour plus de détails, nous renvoyons paragraphe consacré à l’objet social
18
• Le capital social de la SCI ainsi que les apports
Nous vous renvoyons également au a paragraphe dédié pour plus de précisions
• La durée de vie de la SCI

Elle est limitée à 99 ans
Notons qu’il est opportun d‘annexer aux statuts la nomination du gérant de la SCI.
Les statuts font partis des éléments les plus importants de la SCI.
C’est pourquoi nous vous proposons, dans un second ebook, un exemple de rédaction avec
une explication et des propositions alternative pour chaque clause.
2. Le dépôt du capital social

Pour ce faire, il est nécessaire d’ouvrir un compte bancaire sur lequel sera déposer le montant
du capital social de la SCI, correspondant aux apports effectués par les associés.
C’est une fois ce dépôt effectué que vous recevrez une attestation de dépôt des fonds,
document nécessaire à l’immatriculation de la SCI.
3. La publication d’une annonce légale

Cette étape a pour objectif de rendre publique votre démarche de création d’une SCI.
Elle se traduit par la publication d’une annonce dans un journal spécialisé et agréé dans le
département.
Cette annonce est dite « légale » et répond à un certain formalisme prévu par la
réglementation.
Ainsi, elle doit comprendre plusieurs mentions obligatoires, à savoir :

• La dénomination de la société
• La forme juridique de la société
• Le nom du ou des gérants
• L’adresse du siège social de la SCI
Notons que le siège social est obligatoirement mais librement fixé par les statuts.
Il peut s’agir du domicile du gérant, ou encore de la situation de l'immeuble…
• La date de prise d’activité
Notons que cette publication a un coût, qui varie généralement entre 150 et 250 euros.
Il est conseillé de garder une trace de cette publication
19
4. La constitution d’un dossier en vue de l’immatriculation de la SCI
Le dossier d’immatriculation d’une SCI doit comprendre certaines pièces justificatives, à
savoir :
• Un exemplaire original des statuts de la société
Cet original doit être daté et signé par le ou les gérant(s) ou un mandataire.
• Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales

Il est en effet nécessaire de publier un avis de création dans un journal spécialisé.
Cette publication permet alors d’obtenir ladite attestation.
• Le formulaire M0 société civile (ou CERFA n° 13958*04)
Ce formulaire est composé de plusieurs parties, à savoir le choix de la forme

juridique, la déclaration relative à la société, la déclaration relative à l’activité, la
déclaration relative aux dirigeants, les options fiscales et les renseignements
complémentaires :
o Concernant la partie relative à la forme juridique, il est évidement

nécessaire de sélectionner la case intitulée « Société Civile Immobilière ».
o Concernant la partie en lien avec la déclaration relative à la société, il

convient de renseigner plusieurs informations propres à la SCI. Ces
informations figurent normalement dans les statuts de la société.
Les cadres 2, 3 et 6 sont relativement simples à compléter. Nous ne

formulerons donc pas de remarque particulière.
Par contre, concernant le cadre 4, notons qu’il n’est pas nécessaire de

recopier l’intégralité de la clause de vos statuts consacrée à l’objet social.
Seule l’activité principale doit être décrite. A titre d’exemple :
« L’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de
tous immeubles et biens immobiliers, la vente de tous immeubles et biens
immobiliers. »
Enfin, en principe, il est nécessaire de sélectionner « non » dans le cadre 5.

o Concernant la déclaration relative à l’activité, il convient d’attacher une
importance particulière au cadre 8.
Il est nécessaire d’y indiquer l’activité principale de la SCI, sélectionner la

case « location » et indiquer le code APE.
Concernant ce dernier, il s’agira en principe :
- Lorsque la case « logements » sera sélectionnée : code APE 6820A pour

les activités de location de logements (à titre d’exemple : location
20
d’appartements et de maisons, vides ou meublés destinés à l’habitation
principale ou secondaire).
- En cas de sélection de la case « terrains et autres biens immobiliers » :

code 6820B pour les activités de location d’autres biens immobiliers (à
titre d’exemple : la location de bureaux, de terrains, d’espaces
commerciaux, d’entrepôts…).
Dans le cadre 10, on indique l’origine de l’activité. En principe, il s’agit

souvent d’une création (vous créez une SCI pour acquérir un bien
immobilier et le gérer).
o Concernant la déclaration relative aux dirigeants et aux associés :
Il est nécessaire de déclarer tous les associés personnes physiques et

personnes morales de la SCI.
Tout d’abord, il faut sélectionner la case intitulée « Associé ». Ensuite, il est

nécessaire de fournir les renseignements demandés sur le formulaire pour
chaque associé. Enfin, quand un associé déclaré est également gérant, il ne faut
pas oublier de sélectionner la case intitulée « Gérant ».
o Concernant le choix des options fiscales :
Dans cette partie, il faut indiquer les options fiscales de la SCI. Un des deux
choix suivants doit être sélectionné :
- La case intitulée « Revenu foncier », lorsque la SCI est à l’IR. Dans ce cas,
ceux sont les associés qui sont imposés directement sur les revenus et
les plus-values.
- La case intitulée « Assujettissement à l’IS », lorsque la SCI est à l’IS. Dans

ce cas, la société supporte l’imposition des bénéfices et des plus-values.
Les associés sont imposés sur leurs dividendes.
• Un pouvoir du gérant est à fournir si toutefois il n’avait pas signé en personne le

formulaire M0 ou les statuts.
• Un justificatif d’occupation des locaux
Ce justificatif peut consister en une simple facture (abonnement téléphonique, facture

d’eau…) ou encore un contrat de bail. Le seul critère est la démonstration d’une
occupation régulière du lieu dans lequel est établie la SCI.
• Justificatif d’identité du gérant de la SCI
Si le gérant est une personne physique, il sera nécessaire de fournir la copie conforme
de sa carte d’identité, une attestation de filiation ainsi qu’une déclaration de non-
condamnation judiciaire originale.
Si le gérant est une personne morale, il faudra alors fournir un extrait Kbis de moins de
trois mois ou bien, à défaut d’immatriculation, un document prouvant l’existence
21
juridique de la société. Dans tous les cas, si le gérant n’a pas été nommé dans les
statuts, il faut également fournir un exemplaire de son acte de nomination.
• Justificatif d’identité des associés de la SCI
Les personnes physiques associées n’ayant pas la qualité de gérant doivent fournir une
copie conforme de leurs cartes d’identité. S’il s’agit d’un associé personne morale qui
n’est pas gérant, il sera alors nécessaire de fournir un extrait Kbis datant de moins de
trois mois.
5. Le dépôt du dossier d’immatriculation auprès du Greffe du Tribunal

de commerce
Le Greffe du Tribunal de commerce qui devra recevoir votre dossier de demande

d’immatriculation est celui le proche du siège de votre société.
a. Le coût de l’immatriculation d’une société
L’immatriculation de la société nécessite un enregistrement auprès du Greffe du Tribunal de

commerce dont vous dépendez. Les frais sont d’environ 75 euros.
Il est nécessaire d’ajouter à ces frais ceux de déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI,
qui sont approximativement de 30 euros.
Notons que des frais supplémentaires sont envisageables dans certaines hypothèses,
notamment en cas d’apport ou d’achat d’un fonds de commerce.
22
b. Le délai d’immatriculation de la SCI
Vous pouvez soit communiquer le dossier d’immatriculation par courrier postal ou en vous
rendant au Greffe (il faudra alors, dans ces deux hypothèses, remplir le formulaire M0), soit
immatriculer la SCI directement en ligne, ce qui permet de ne pas remplir le formulaire Cerfa
M0.
Le Greffe du Tribunal de commerce compétent doit vous communiquer un accusé de

réception de votre dossier d’immatriculation, si toutefois celui-ci était complet.
Si le Greffe considère que le dossier est incomplet, il peut formuler une demande de
complément d’informations.
Le fait de donner de mauvaise foi, des indications inexactes ou incomplètes en vue d'une
immatriculation est puni d'une amende de 4 500 € et d'un emprisonnement de six mois.
A compter de la délivrance de l’accusé de réception du dossier complet, le Greffe en étudie la

validité dans un délai de 24 heures.
Ainsi, en pratique, le délai d’immatriculation de votre société peut être très rapide.
L’immatriculation a pour effet de :

• Conférer à la société la personnalité juridique, c'est-à-dire la faculté d'être titulaire de
droits et d'obligations limités à l'objet social ;
• Entraîner l'attribution du numéro SIREN à neuf chiffres qui devra figurer sur tous ses
documents ; d'autres identifiants sont attribués à la société, tels que le numéro SIRET
pour un établissement de la société ou encore le numéro de TVA
intracommunautaire ;
• Permettre la délivrance par le tribunal d'un extrait Kbis qui constitue l'état civil de la
société.
23

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LA SCI OU COMMENT OPTIMISER SON PATRIMOINE

Le guide idéal de la SCI pour les “Jeunes et Proprio”

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Mais ce schéma a trois principaux défauts :

• Il nécessite un investissement total de la part du salarié pour tenter de gravir les

• La plupart des métiers salariés n’apportent ni satisfaction, ni reconnaissance, ni plaisir

Je venais d’avoir mon premier enfant.

• D’obtenir un revenu mensuel complémentaire, ou en remplacement de votre salaire

B. Les principaux avantages de la SCI

1. La protection sur mesure du patrimoine personnel des associés

Toutefois, il n’existe de responsabilité solidaire ou subsidiaire entre associés.

Cela permet aux associés de limiter leurs responsabilités personnelles proportionnellement

a. Lorsque la SCI est assujettie à l’IR

Grace à ce régime, il vous sera possible de :

• Choisir entre une imposition au régime réel ou au régime micro-foncier. Dans le

b. Lorsque la SCI est assujettie à l’IS

La SCI à l’IS permet de :

• En cas de cession, la plus-value professionnelle est taxable à l'IS.

Attention : la plus-value est calculée en retenant la valeur nette comptable du bien (=

• Ce n’est que lorsque les associés décident « de se payer », et donc de se distribuer de

c. Qu’en est-il de la TVA ?

Deux cas de figure sont à prendre en compte :

• La SCI loue les bien pour un usage d’habitation

A chaque principe, ses exceptions.

3. La simplification de la gestion de son patrimoine : focus sur la

Cela, à différents stades :

a. Au stade de l’anticipation de la succession

Trois types de donation sont envisageables :

• La donation-partage : elle consiste à faire une donation à plusieurs héritiers en même

Cet abattement varie selon les bénéficiaires de la donation :

FOCUS sur le démembrement des parts sociales :

La valeur des parts sociales est calculée au moment de l’acte de donation.

• L’usufruit, qui donne notamment un droit de jouissance ;

• La nue-propriété, qui donne le droit de disposition (c’est-à-dire la possibilité de vendre)

Toutefois, la cession de parts de SCI appelle les remarques suivantes :

FOCUS sur le démembrement de propriété des parts sociales :

Avantage non négligeable : cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété se réalisera sans

C. Les principaux inconvénients de la SCI

2. La tenue d’assemblées générales obligatoires

A l’issue de cette assemblée générale, un procès-verbal d’assemblée générale devra être

Cette comptabilité doit être consignée et transmise au Greffe du Tribunal de Commerce.

4. La perte de certains avantages

Maintenant que vous connaissez les principaux avantages et inconvénients de la SCI,

A. Qui peut devenir associé d’une SCI ?

En effet, la SCI doit être a minima composée de deux associés.

1. Outre le nécessaire consentement du futur associé, celui doit être

a. Qu’en est-il du mineur non émancipé ?

b. Qu’en est-il du mineur émancipé ?

c. Qu’en est-il du majeur protégé ?

d. Les risques d’annulation de la société

Soulignons toutefois qu’une régularisation est envisageable, notamment par exclusion du

2. Les associés peuvent également être en union, maritale ou non

a. Qu’en est-il des époux mariés ?

b. Qu’en est-il en cas de PACS ?

3. L’associé peut également être une personne morale

B. Quel doit être l’objet de la SCI ?

C. Quels sont les apports possibles ?

Bien qu'aucun capital minimum ne soit exigé, il faut souligner que :

• Un capital faible est à préconiser dans la plupart des sociétés familiales ;

• Un capital variable est à prévoir en cas de changements fréquents d'associés.

Les associés sont en charge de la constitution de ce capital par la réalisation d’apports.

Il peut également se réaliser par le biais de comptes courants d’associés.

2. Les apports en nature :