Société simple + immobilière : la combinaison idéale ?, Sem.

Fisc., 2022/11, n° 513

Une société simple et de l’immobilier, ce n’est pas la combinaison idéale, mais si vous avez une société
immobilière, c’est une excellente combinaison de planification successorale. Et avec de nouvelles possibilités
depuis peu !

De l’immobilier pur et simple

Pour rappel… On combine souvent société simple et donation dans le cadre d’une planification successorale, pour
transmettre des biens (mobiliers) à ses enfants en en conservant le contrôle.

Pour de l’immobilier. Là, une société simple convient en principe moins du fait de sa transparence fiscale : les
propriétaires juridiques des immeubles, ce sont ses associés et non elle-même. Si les parents donnent p.ex. leurs
parts de la société simple à leurs enfants, c’est comme s’ils leur donnaient les immeubles, avec donc imposition
progressive aux droits de donation.

De l’immobilier mobilier

Une société immobilière. Chez bien des entrepreneurs, l’immobilier est toutefois logé dans une société
immobilière (SA ou SRL p.ex.). Les règles sont alors toutes autres, car les actions d’une société immobilière sont
des «biens mobiliers».

La planification successorale. Ici, les parents peuvent apporter leurs actions de la société immobilière à une
société simple, par acte sous seing privé (pas de notaire donc) et sans paiement d’aucun impôt. Les statuts de la
société simple sont établis sur mesure, de façon notamment à ce que les parents soient les gérants et prennent les
décisions importantes concernant les actions sous-jacentes de la société immobilière. Ensuite, les parents donnent
leurs parts de la société simple (qui abrite la société immobilière) à leurs enfants, en pleine ou nue-propriété. En nue-
propriété, c’est intéressant, si la société immobilière distribue des dividendes qu’on veut continuer à percevoir. Si
vous donnez en pleine propriété, conservez au moins une part, de façon à être gérant inamovible. Les parts de la
société simple sont nominatives. Leur donation doit dès lors se faire devant notaire, en ne payant toutefois que 3 %
de droits de donation (3,3 % en Wallonie), bien moins que les taux progressifs applicables à de l’immobilier, qui
peuvent monter jusqu’à 27 % entre parents et enfants.

Une nouvelle alternative. Depuis le 15.12.2020, la donation des parts d’une société simple devant un notaire
étranger (néerlandais p.ex.) n’offre plus d’avantage fiscal : vous payez là aussi les droits de donation. Si vous avez
constitué une société simple avec vos enfants, vous pourriez envisager une alternative : une donation indirecte par
apport à la société simple existante sans émission de nouvelles actions. Celui qui apporte des actions à une société
simple se voit en principe attribuer de nouvelles parts en contrepartie. Il est toutefois possible de stipuler dans l’acte
d’apport que cet apport se fera sans création de nouvelles parts. Dans ce cas, celui-ci ne modifiera pas le rapport
de propriété sur les parts de la société simple.

Exemple. Parents et enfants ont une société simple qui renferme un portefeuille de placements ou les actions de
leur société d’exploitation. Par l’effet d’une donation antérieure, les parents ont p.ex. 5 % et les enfants 95 % des
parts de la société simple. Si les parents apportent les actions de leur société immobilière sans création de
nouvelles parts (auxquelles ils ont en principe droit), le rapport de propriété avec les enfants reste de 5 % / 95 % et
ils leur font ainsi une donation indirecte.

Attention ! N’oubliez pas alors que, comme dans le cas d’un don bancaire, le donateur doit rester en vie encore
trois ans (cinq ans en Wallonie) et qu’il vaut mieux, après avoir fait le don, le confirmer dans un document probant
(dénommé pacte adjoint ) ou par l’envoi des classiques lettres recommandées. Il n’existe toutefois pas encore de
jurisprudence à ce sujet.
Renaud Brion / renaud.brion@acfgroup.net
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 Vous pouvez donner les actions d’une société immobilière à 3 % ou 3,3 % de droits et en conserver le contrôle par
le biais d’une société simple. Alternative plus avantageuse : un apport à une société simple existante sans création
de nouvelles parts.

Renaud Brion / renaud.brion@acfgroup.net

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