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MODULE 1 : LA STRATÉGIE DE LA DIVISION

INTRODUCTION :
Nous allons rentrer en douceur dans ce premier module de la formation en
expliquant à quoi elle va servir. Je vous expliquerai également les difficultés
qu'on rencontrera pour mettre en place une division mais également tous les
bénéfices que l'on peut en tirer. Ça sera dur, il y aura du sang, des sueurs
froides, mais si vous faites les choses correctement, vous y arriverez ! Vos
neurones seront en ébullition, car l'immobilier c'est compliqué, mais faire une
division, c'est vraiment, mais alors vraiment plus compliqué.

PREAMBULE :
Cette formation complète vous permettra de connaître absolument toutes les
obligations/contraintes légales et techniques afin de faire une division sans
embûche. Dans cette formation de 50 modules, vous allez comprendre
absolument tout ce qu'il faut savoir sur la division immobilière. C'est un thème
que beaucoup d'investisseurs souhaitent maîtriser, mais dont peu connaissent
vraiment le fonctionnement, car il n'existe aucune vraie formation sur ce
domaine actuellement.

Vous comprendrez enfin la différence entre une division officieuse et une division
officielle, et toutes les subtilités qu'il faut savoir pour chacune de ces divisions.
Vous saurez enfin la procédure qu'il faut suivre pour faire une division dans les
règles. Vous apprendrez ce qu'est le droit public et le droit privé, il faut suivre ce
que dit la loi pour que notre division soit légale. Vous verrez également toutes
les procédures à suivre pour chacune des divisions afin que ce soit fait
correctement au niveau administratif, au niveau juridique, et au niveau de la
copropriété.

Vous saurez enfin ce qu'il faudra vérifier pendant la recherche de biens, lors de
vos visites pour déterminer si tel ou tel bien est divisible ou non. Lors des
visites, il y a des tonnes de détails qu'il faudra regarder. En effet, on regardera
comment créer un sas entre les 2 appartements, comment vérifier la disposition
des fenêtres afin d'être sûr qu'on puisse en avoir dans chaque appartement
provenant de la division. Nous vérifierons également tout ce qui est évacuation
et arrivée d'eau, pour voir si la faisabilité du projet est assurée ou non.

Je vous indiquerai ce qu'il faudra faire comme travaux au niveau de l'électricité

et de la plomberie car ce sont des postes très importants pour une division
réussie. En effet, sans nouvelles arrivées d'eau et de points électriques, la
division n'existe pas. Il y aura un gros point sur tout ce qui est isolation, car
c'est l'un des postes les plus importants à mettre en place lors d'une division
réussie. Une mauvaise isolation et c'est une catastrophe pour vos appartements.

Une fois cette formation terminée, vous saurez aisément déterminer en quelques
minutes si un bien est divisible ou non, vous connaîtrez toute l'importance d'une

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division (de réagencement ou officielle), vous saurez également gérer tous les
travaux inhérents à la division.

Pas à pas, vous allez être guidés dans la formation la plus complète du marché
sur la division de bien immobilier, tout au long de cette dure épreuve sur le
groupe Facebook privé « Grosse rentabilité immobilière ». Si tu as des questions,
n'hésite pas à poster sur le groupe, nous sommes près de 10 000 membres sur
le groupe, nous essayons de répondre à tout le monde.

On le verra en détail dans les modules suivants, mais il faut savoir avant d'aller
plus loin dans cette formation que la division apporte évidemment beaucoup
d'avantages, mais également des inconvénients, c'est pourquoi il ne faut pas se
lancer tête baissée. Notamment, le plus gros inconvénient, c'est que la
procédure est longue et assez coûteuse lorsqu'on fait une division dans les
règles.

UNE STRATÉGIE COMPLEXE

La division immobilière est l'une des stratégies les plus complexes à mettre en
place dans le domaine immobilier. En effet, tu le verras par toi-même lors de
cette formation, il y a énormément de points techniques à vérifier, il y a des
normes à suivre, et il y a de fortes connaissances à avoir au niveau juridique et
fiscal afin d'être dans la légalité. On ne fait pas de la division immobilière
n'importe comment, il faut suivre des étapes pas à pas et ne pas se tromper de
route afin que celle-ci se fasse correctement.

C'est une stratégie assez rare sur l'ensemble des opérations immobilières, pour
vous donner un exemple, il y a plus d'opérations de “marchand de biens”, lequel
achète un bien, pour le revendre derrière, que d'opérations de division. Sachant
que les opérations de marchand de biens sont marginales dans le monde de
l'immobilier, alors, imagine pour une division... Tu ne passeras pas inaperçu si tu
veux faire ce genre de travaux, alors sache que tu dois être bien préparé pour
que tout se passe toujours bien.

Tu devras rester focus, quoiqu'il arrive, tu ne devras rien lâcher, car diviser un
logement c'est très dur, et si tu ne fais pas les choses correctement, il se peut
que ça se passe vraiment très mal par la suite au niveau travaux ou au niveau
juridique. Quels que soient les soucis que tu vas rencontrer tout au long de ta
procédure de division immobilière, ça sera quelque chose qui te fera grandir,
chaque erreur ou échec permet d'avancer dans la vie. Tu vas avoir une mairie
qui va te saouler pour un permis de construire, tu vas avoir Enedis qui va te
bloquer des mois pour un compteur, tu vas avoir un artisan qui va t'ignorer,
mais ce n'est pas grave, tu devras toujours aller de l'avant sans te lamenter sur
ton sort.

Je ne conseille pas à un débutant dans l'immobilier de commencer par faire de la

division immobilière car l'immobilier en règle générale, lorsqu'on commence, ce
n'est pas évident, car il y a beaucoup de choses à retenir. Entre la fiscalité, la
gestion locative, tout le processus d'achat, ça demande déjà beaucoup de temps

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et d'énergie, et il faut déjà avoir acheté quelques biens immobiliers afin de
connaître les rouages de tout ça. Une fois que vous connaîtrez la routine d'achat
d'un bien, et que vous voudrez passer à la vitesse supérieure, alors vous pourrez
commencer à chercher un bien à diviser. Néanmoins, sachez qu'à la fin de cette
formation, vous connaîtrez tout le processus pour faire une division
correctement, après libre à vous de commencer par faire une division
immobilière dès votre premier achat, ça sera très compliqué, mais pas
impossible. Si vous aimez, comme moi, foncer et faire toujours plus que les
autres, faites comme vous le sentez, mais vous êtes prévenus.

MES STRATÉGIES

Selon moi, la division est l'une des meilleures stratégies qui existe en immobilier,
et si elle est couplée avec d'autres stratégies rentables, alors c'est le jackpot au
niveau cashflow, mais également au niveau patrimonial. En effet, tu le verras à
la suite de la formation, mais une petite surface se vend plus cher au ​m² qu'une
grande surface. Voici les différentes stratégies que je mixe afin d'avoir de très
bonnes rentabilités :

Ma première stratégie, c'est d'acheter uniquement des immeubles, me

permettant d'avoir des prix à l'achat au ​m² beaucoup plus bas puisque j'achète
en gros. Mais ce n'est pas la seule raison. Acheter un immeuble, c'est être en
mono-propriété, c'est-à-dire que je fais ce que je veux, de plus, je suis le seul
maître à bord du navire, je fais donc ce que je veux dans tout l'immeuble sans
rendre de compte à une copropriété. Enfin, ça me permet de gagner beaucoup
de temps puisque la demande de prêt, le passage chez le notaire etc... se font
en une seule fois.

Ma deuxième stratégie, c'est d'acheter des biens pourris, que des trucs dont
personne ne veut. ​Ça ​ me permet de massacrer le prix lors des négociations,
puisque personne n'en veut, je suis en position de force. N'oubliez pas, ne faites
pas ce que les autres vous disent, soyez toujours à contre-courant.

Ma troisième stratégie, c'est de faire beaucoup de travaux, afin de pouvoir

refaire un bien à neuf, afin que je puisse louer beaucoup plus cher que la
moyenne du marché immobilier. De plus, ça me permet de n'avoir aucun impôt
pendant des années.

Ma quatrième stratégie, c'est d'acheter en nom propre et de louer en meublé. Je

suis actuellement en LMNP, je passerai peut-être en LMP l'année prochaine.
Louer en meublé me permet d'avoir des avantages fiscaux comme notamment
les amortissements. ​Ça
​ permet également de louer plus cher également puisque
le bien est meublé.

Ma cinquième stratégie, c'est de faire de la division, je te donnerai tous les

avantages plus tard, mais en tous cas, tu comprendras assez vite qu'il est très
avantageux de faire de la division. Toutes les difficultés liées à la division d'un

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bien seront très vite oubliées lorsque tu verras le « pognon de dingue » que tu
gagneras en contrepartie, comme dirait notre cher président.

Voilà, je t'ai donné mon secret pour gagner beaucoup d'argent en immobilier. Je
récapitule, je n'achète que des immeubles, uniquement dans un état pourri, je
fais beaucoup de travaux, je loue en meublé et je fais de la division. En faisant
ce mix des 5 stratégies, je vous mets au défi de ne pas être rentable dans
n'importe quelle ville de France, hors Paris et encore, certains y arrivent.

LES CONTRAINTES
Pour ceux qui ont déjà suivi ma première formation gratuite ACHETER UN
IMMEUBLE ET GAGNER GROS, vous avez vu qu'il était déjà assez complexe
d'acheter un immeuble pour plusieurs raisons, mais faire une division d'un
appartement, voire d'un immeuble complet, c'est une autre paire de manches.

En effet, tu verras pendant ta route des situations complexes auxquelles tu

pourras remédier pour certaines, puis pour d'autres, tu n'auras pas le choix que
d'attendre que ça arrive. En tant qu'investisseur, tu aimes tout maîtriser, mais
lorsqu'on fait de la division immobilière à grande échelle, ce n'est pas possible de
tout maîtriser, il y a des éléments extérieurs qui viendront brouiller le message.
Néanmoins, si vous préparez tout bien correctement en amont, alors il sera déjà
plus simple d'atténuer les effets de ces éléments perturbateurs.

Vous le verrez durant toute cette formation, chaque poste clé de la division vous
apportera des problèmes plus ou moins compliqués à résoudre. Vous êtes un
chef d'entreprise et vous devez agir en conséquence. Pour cela, vous devez
toujours ANTICIPER, c'est le maître-mot de tout bon chef d'entreprise. Quel que
soit le type de souci, qu'il soit de votre fait ou non, même si c'est une broutille, il
ne faut jamais laisser ce problème envahir votre espace. Cela pourrait perturber
votre jugement, et sur le long terme, vous faire perdre beaucoup d'argent, si
tout cela n'est pas anticipé correctement.

C'est pour ça que dans cette formation, il y aura évidemment beaucoup de

pratique, mais également beaucoup de théorie et d'apprentissage. En effet, la
division est un ensemble de postes qui devront être préparés correctement grâce
à un apprentissage poussé, grâce notamment à une théorie poussée qui te
permettra de ne passer à côté de rien.

Lorsqu'on fait une division, il y a plusieurs postes à problème, des postes sur
lesquels vous êtes sûrs que vous aurez des problématiques conséquentes ou au
moins des lourdeurs qui vous feront perdre du temps. Pour vous mettre l'eau à
la bouche, je vais vous mettre une petite liste non exhaustive de soucis que vous
allez rencontrer, puis si vous avez encore envie de faire des divisions après ça,
alors vous serez prêts mentalement.

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1ère problématique : Le droit public, c'est ce qui régit tout ce que sont les
obligations et normes obligatoires édictées par la puissance publique. Cela
concerne les rapports entre les personnes publiques et les personnes privées.

Nous sommes en France, les lourdeurs au niveau des normes sont assez
conséquentes. Même si la plupart des contraintes sont normales, comme
l'obligation de ne pas avoir un bien insalubre, la surface minimum pour qu'un
locataire puisse y habiter, les normes au niveau de l'hygiène, il y a d'autres
obligations plus contraignantes comme le permis de construire et dans une
moindre mesure, la demande préalable finalisée par une déclaration
d'achèvement des travaux.

2ème problématique : Le droit privé, lui, régit tout ce qui relève de la sphère
privée, comme notamment le fameux règlement de copro, avec ce qu'il autorise
et ce qu'il interdit. On verra également toute la partie de l’assemblée générale et
les surprises qu'on peut y trouver. Pour ceux qui achètent des immeubles
complets comme moi, il n'y a pas de souci puisqu'en mono propriété, il n'y a pas
tous les soucis de la copropriété.

3ème problématique : Nos amis les monopoles, en effet, vous le verrez

rapidement, l'électricité gérée par ENEDIS et l'eau par des antennes locales en
fonction des villes, sont des merdiers pas possible. En effet, pour créer un
compteur électrique, c'est plusieurs mois de procédure et c'est au bon vouloir de
l'interlocuteur qu'on a en face de soi. De plus, les normes et obligations au
niveau de la création d'un compteur électrique sont conséquentes, il faut faire
les choses dans l'ordre et correctement, je ne vous explique pas toutes les
problématiques pour la création d'une colonne électrique, ça sera un point
complet de la formation. Au niveau de l'eau, c'est moins problématique, ils sont
plus réactifs et il y a moins de normes, donc en général, ça va quand même
beaucoup plus vite.

4ème problématique : Les travaux, nos grands amis les travaux. Sans eux, pas
de suppressions d'impôt pendant des années, pas de très gros cashflow. Vous le
savez, je ne jure que par les travaux, mais encore une fois, c'est une nouvelle
problématique à laquelle il faudra être attentif. En effet, les travaux lorsqu'ils
sont bien faits, c'est parfait, mais lorsqu'un grain de sable vient se mettre ou
qu'une chose non prévue se pointe, il faut faire très attention, car on peut perdre
beaucoup si ce n'est pas anticipé un minimum à l'avance.

Voila les 4 principales problématiques qui font que votre chemin vers la division
sera compliqué et semé d'embûches, mais au final, lorsque vous aurez atteint le
sommet, vous en serez d'autant plus heureux, car non seulement vous aurez
réussi quelque chose que peu savent faire, mais en plus, vous aurez une très
belle rentabilité.

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Alors vous êtes prêts pour cette nouvelle aventure avec moi ? C'est parti,
préparez vos bloc-notes, nous partons ensemble pour une grande aventure qui
vous permettra de gagner très gros si vous suivez tout ce que je vous dirai.

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 MODULE 2 : LES GÉNÉRALITÉS DE LA DIVISION

INTRODUCTION :
C'est bien de parler de division, mais avant de rentrer dans les détails de cette
formation, on va voir ensemble ce qu'est une division de façon générale. Puis on
ira plus en détails pour voir les différents types de division qui existent comme la
division officielle et la non officielle. Je t'expliquerai également quelles sont les
différences entre faire de la division dans un bien en copropriété et faire de la
division dans un bien en mono propriété, il y a des points similaires ainsi que des
choses totalement différentes.

C'EST QUOI LA DIVISION ?

La division, également appelée la découpe d'un bien immobilier, est le fait de
diviser un appartement, une maison ou un immeuble en plusieurs habitations. La
division d'un bien d'habitation n'est pas une chose aisée, c'est l'un des points les
plus techniques qui existe dans l'immobilier.

La division d'un bien immobilier n'est pas à prendre à la légère, ça demande

beaucoup de compétences techniques et juridiques afin d’effectuer une division
dans les règles. Tous les biens immobiliers ne peuvent pas se diviser. Que ce
soit une division officielle ou officieuse, la division est très rentable, elle a
beaucoup d'avantages. En contrepartie, beaucoup d'obligations et de contraintes
seront présentes au niveau juridique mais également au niveau des travaux.

Il y a le terme juridique et le terme non officiel dans une division. Légalement,

une division signifie qu'un bien qui valait 1 seul lot, désormais, après la division
en vaut 2 ou plus, en fonction du nombre de logements créés grâce à cette
division. Vous le verrez juste après, mais il y a également la notion de division
non officielle, où l'on parle d'une division, mais qui n'en est pas réellement une
puisqu’elle n'est pas officielle. Que ce soit une maison, un appartement ou tout
un immeuble, le fait de diviser le bien en plusieurs appartements ne veut pas
dire qu'elle soit officielle tant que les obligations administratives n'ont pas été
faites correctement. Vous comprendrez la différence plus tard.

Pour prendre un exemple simple, vous prenez un appartement de 50m², vous le

découpez en 2 studios de 25m², vous venez donc de faire une division. Vous
voyez que c'est très simple à comprendre, mais ça sera plus compliqué à
réaliser.

LES 2 TYPES DE DIVISION

La division non-officielle
La division de bien immobilier de type réaménagement, porte ce nom car elle
n'est pas officielle. Cela signifie que le bien n'est pas officiellement divisé, les 2
lots créés ne sont pas juridiquement distincts. Cela revient à faire du
réaménagement d’intérieur, c'est comme si vous faisiez des travaux pour une
colocation par exemple. Vous allez créer 2 appartements différents (cuisine, salle

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de bain, salon...) mais ces 2 appartements feront partie d'un même lot
juridiquement.

Cette technique de division offre des contraintes et des avantages qui seront
détaillés plus tard dans la formation, mais sachez que le gros avantage de la
division non-officielle, c'est que c'est plus simple au niveau de la gestion et c'est
moins cher, par contre vous serez limité assez rapidement car il y a pas mal de
contraintes qui vont bloquer la situation (les compteurs, les interdictions, les
impôts, l'interdiction de toucher aux communs, l’impossibilité de toucher un mur
porteur...)

Même si c'est autorisé, certains copropriétaires peuvent se poser des questions,

car la division non-officielle n'est pas courante. Dans certains cas exceptionnels,
ça peut se terminer en justice.

Ce n'est pas le type de division que je conseille, car si on veut vraiment être
tranquille sur le long terme et ne pas être dans le stress d'un problème au
niveau de la copro ou au niveau juridique, il vaut mieux faire une division
officielle. Néanmoins, il faut savoir que ce type de division, lorsqu'elle est bien
faite, est légale, mais pour cela, vous devrez suivre les instructions indiquées
dans cette formation. Attention, ce type de division est légale si tu suis
correctement la procédure et que tu ne fais pas n'importe quoi, sinon, tu
pourrais facilement être dans l'illégalité.

La division officielle
La division officielle est quant à elle aux antipodes de la division non-officielle.
Ce qui signifie que les lots seront séparés juridiquement via plusieurs étapes
avec un géomètre, une assemblée générale extraordinaire de copro (si vous êtes
en copro) et un notaire. Au niveau des travaux, c'est similaire à la division
non-officielle, mais ce qui change vraiment, c'est toute la partie administrative et
juridique qui s'ajoute au processus, ainsi que la création de compteurs
indépendants.

Cette division est conseillée car il n'y aura aucune limite avec des biens divisés
officiellement, ils pourront être revendus ou loués comme bon vous semble. En
amont, il y aura plus de travail au niveau de la gestion globale, mais ensuite, ça
sera beaucoup plus pratique.

Il existe des dérogations possibles pour ce genre de division, permettant de faire

une division officielle avec plus ou moins de souplesse. J'ai d’ailleurs demandé
une dérogation pour mon nouvel immeuble de 700m² actuellement en cours
d'achat au moment où j'écris ces lignes. Je vous en parlerai plus tard dans la
formation lorsqu'on sera dans la partie de la division officielle.

C'est le type de division que je conseille, car c'est à la fois la méthode la plus
sécurisée, mais également celle qui ne vous bloquera pas pour la revente et
diminuera votre gestion au niveau des locataires.

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Ce que j'en pense
Il est important de savoir que les 2 types de division sont légaux, mais les 2
types de division sont à utiliser en fonction de vos différents besoins. Si vous
souhaitez faire de la location meublée, que la copro est exigeante au niveau de
la division, que vous ne souhaitez pas revendre dans l'immédiat et que vous ne
souhaitez pas vous embêter avec beaucoup d'administratif, alors la division
non-officielle suffit. Cela ne vous empêchera pas de devoir suivre quand même
certaines étapes importantes au niveau notamment de la copro.

En revanche, si vous souhaitez être libre avec vos biens, pouvoir les louer
comme vous le souhaitez et les revendre à l'unité, alors il sera préférable de
faire de la division officielle.

A savoir que les baux pour la location d'un bien divisé officiellement ou d'un bien
non divisé officiellement seront les mêmes. Pour de la location meublée, si vous
gérez les charges, le locataire ne saura pas que vous avez divisé votre bien
officiellement ou officieusement.

Vous l'aurez compris, la division officielle est à privilégier car elle vous permettra
d'être totalement libre avec vos biens.

DIVISER UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ

Les divisions les plus courantes se font dans des appartements car les prix sont
très accessibles pour les investisseurs confirmés, mais surtout pour les
investisseurs débutants. Il est aisé d'acheter un appartement à moins de 50K€
et de le diviser, si toutes les configurations le permettent.

La division d'un appartement est souvent très limitée, dans de rares cas, il est
possible de diviser un appartement en 3 voire 4 habitations différentes, mais
dans la plupart des cas, la division d'un appartement sera possible en 2 au
maximum.

Si vous êtes débutant, c'est la division d'appartement qui est conseillée, car elle
va vous permettre d'acquérir une expérience réelle moins coûteuse qu'une
maison ou un immeuble avec moins de contraintes techniques.

Les contraintes, le plus souvent liées à la copropriété, seront un point de

vérification important avant toute opération car elle peut limiter grandement la
division pour plusieurs raisons qui ne sont pas spécialement explicites. Savoir
interpréter un règlement de copro et comprendre les différentes procédures
techniques d'une division d'appartement seront des points importants pour
mener à bien ce projet.

Vous le verrez un peu plus tard dans le module DROIT PRIVÉ, mais pour amorcer
le terrain, sachez qu'une copro a presque le droit de vie ou de mort sur votre
projet de division. En effet, c'est elle qui décide de tout dans votre immeuble,

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vous n'êtes pas le maître à bord. Si elle dit blanc, vous faites blanc, si elle dit
noir, vous faites noir et vous devez suivre ce qu'elle dit.

Voici les risques encourus en cas de non respect du règlement de copropriété :

Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires. Les sanctions

applicables en cas d’infraction à ces stipulations sont celles attachées à
l’inexécution de tout contrat par les articles 1217 et suivants du code civil, à
savoir l’obligation imposée au copropriétaire défaillant de tenir ses engagements
et/ou l’obligation de réparer le préjudice causé au syndicat ou aux autres
copropriétaires par le paiement de dommages et intérêts… Ce serait donc bête
de vous retrouver au tribunal...

Sur le règlement de copropriété, il peut y avoir des choses qu’on ne peut même
pas imaginer. Voici quelques exemples surprenants qu'on peut trouver dans un
règlement de copro que j'ai vu tout au long de ma vie d'investisseur lors de
visites ou des exemples relevés par des amis investisseurs :

Exemple 1 : Il est interdit de sortir son chien entre 8h et 18h

Exemple 2 : Il est interdit d'avoir un animal dans son appartement

Exemple 3 : Les locataires doivent être de bonnes mœurs

Ce sont 3 exemples parmi tant d'autres qui montrent la stupidité de certains

règlements. Quelle est la limite d'une personne de bonnes mœurs ou de
mauvaises mœurs ? Est-ce qu'un poisson rouge est un animal ? Même si
certaines tournures sont illégales, sachez qu'il faudra bien faire attention au
règlement de copro, car une simple phrase peut vous interdire tout simplement
une division d'un appartement. Au final, si vous achetez le bien, mais qu'en fin
de compte, vous vous rendez compte que vous ne pouvez pas faire de division,
c'est une catastrophe pour votre rentabilité et vos futurs investissements.

C'est l'une des raisons pour lesquelles je n'achète jamais de bien en copro,
j'achète uniquement des immeubles, me permettant d'être tranquille dans mes
achats. Il n'y a rien de pire que d'être bloqué par des copropriétaires jaloux et
aigris qui sont toujours dans la contestation.

DIVISER UN BIEN EN MONO PROPRIÉTÉ

En tant qu'investisseur rentable, tu comprendras au fur et à mesure de cette
formation à quel point il est important de toujours optimiser son temps, quelle
que soit la tâche à accomplir. Une tâche qui peut mettre plusieurs heures à être
faite par quelqu'un de mal organisé, ne peut prendre qu'1 heure à quelqu'un qui
a tout organisé en amont. Comme je te l'ai toujours dit, le temps c'est la chose
la plus précieuse qui existe dans ce monde, puisque le temps ne s'achète pas
(quoique tu sais que Google travaille sur le ralentissement, et même l'arrêt du
vieillissement des cellules de notre corps. Un jour peut-être, nous devrons payer
pour vivre le plus de temps possible).

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Un exemple concret d'optimisation du temps : tu feras des biens à la chaîne
dans ta division, ce qui signifie que vouloir faire une ambiance différente pour
chacun des 10 appartements créés n'a aucun intérêt. Ça peut se faire quand tu
crées 2, 3, 4 appartements, mais pour 10, 20 appartements, c'est une perte de
temps. Beaucoup ne seront pas d'accord avec moi, mais il n'y a aucun intérêt à
faire des univers différents pour chaque appartement. Ça te fait plaisir à toi, à
ton ego, mais tu ne loueras pas plus cher pour autant. Si tu veux vraiment
optimiser ton temps, fais des biens à la chaîne, avec les mêmes déco, les mêmes
meubles, tu gagneras beaucoup de temps sur le choix du mobilier et tu payeras
moins cher car tu feras l'achat de gros.

Que ce soit la division d'une grande maison ou d'un immeuble complet en

plusieurs studios ou appartements, il faut savoir que cette division est
généralement plus simple au niveau administratif que l'appartement qui se situe
en copropriété. En effet, dans une maison ou un immeuble il n'y a pas de
copropriétaires qui peuvent interdire ou limiter la division, ce qui nous enlève
une épine du pied.

Généralement, à l'achat, une maison ou un immeuble coûtent plus cher qu'un

appartement, car tu achètes beaucoup de m². Donc le m² te coûte moins cher,
mais l'investissement global est plus important. L'avantage d'acheter des
grandes surfaces, c'est qu'il est possible de créer 5, 10, 15 logements avec le
même bien, te permettant d'économiser un maximum de temps chez le notaire,
à la banque, pour les visites...

Ce genre de projet est plutôt conseillé aux investisseurs ayant déjà pratiqué la
division d'appartement, car il y a plus de contraintes techniques au niveau des
travaux pour une division d'une grande surface en beaucoup d’habitations. Un
débutant peut commencer par diviser une maison, mais il devra faire plus
attention car les risques sont plus importants. En contrepartie, la division d'une
maison est plus rentable et moins administrative que la division d'un
appartement.

Tu connais ma position, moi je n'achète que des immeubles, c'est beaucoup plus
compliqué à trouver car il y a très peu d'immeubles en vente, moins de 1% du
marché. En contrepartie, il y a également beaucoup moins de concurrence et la
négociation est beaucoup plus facile. Bref, il y a énormément d'avantages. La
division d'immeuble est le but ultime de l'investisseur qui fait de la division. Ce
type de division est très rentable et permet de gagner beaucoup d'argent. En
revanche, beaucoup de contraintes seront présentes pour vous barrer la route, il
faudra savoir surmonter toutes les épreuves de ce type de division.

Non seulement l'immeuble coûte moins cher à l'achat au m² puisque c'est un

achat au prix de gros, mais en plus la division augmente également la
rentabilité. Cette stratégie est très rentable lorsqu'on suit toutes les étapes
correctement sans faire aucune erreur.

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Evidemment, ce type de division n'est pas réservé aux débutants, de par le fait
de toutes les contraintes techniques qui seront présentes durant tout le
processus de la division, mais également parce que suivre un chantier de 5 – 10
– 20 appartements à diviser en même temps demande beaucoup d'expérience et
de sang froid pour tout diriger correctement.

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 MODULE 3 : POURQUOI FAIRE DE LA DIVISION ?

INTRODUCTION :
Je vais vous expliquer pourquoi il faut faire de la division, vous comprendrez
rapidement que la rentabilité est beaucoup plus élevée puisqu'on peut louer plus
cher. Vous verrez également l'importance d'acheter des m² en gros et pourquoi
la division permet de diviser les risques par rapport à un investissement
classique. Je vous dévoilerai à la fin, le match entre la colocation et la division et
vous verrez qu'il ne faudra pas rater le train en marche.

UNE RENTABILITÉ PLUS ÉLEVÉE

La rentabilité sera plus élevée grâce à plusieurs points :

Point N°1 Louer et vendre plus cher

L'un des plus gros avantages de la division, c'est que ça permet d'augmenter
considérablement sa rentabilité pour plusieurs raisons. Tu loueras plus cher 2
studios de 25m² qu'un T3 de 50m².

A savoir que les travaux pour faire de la division sur un appartement sont un peu
plus conséquents que de refaire l'appartement à neuf, mais la différence n'est
pas non plus faramineuse. Prenons l’exemple d'un appartement de 50m² pourri
à la base, que je refais à neuf : il faut compter environ 800€ du m², soit 40K€.
Alors que si j'avais fait une division, on partirait sur 1K€ du m² car il y a des
évacuations et arrivées d'eau à créer, un compteur électrique à créer, ainsi
qu'une nouvelle cuisine et une nouvelle salle de bain. Pour faire une division en 2
biens, ça coûtera environ 50K€. Faire la division nous aura donc coûté 10K€ de
plus que si j'avais juste remis le bien à neuf sans faire de division.

En tant qu'investisseur rentable, tu as donc compris qu'il faut rentabiliser ces

10k€ au plus vite et que si tu n'arrives pas à les rentabiliser, la division n'a donc
aucun intérêt. Mais alors, me diras-tu, comment rentabiliser ces 10K€ de
travaux supplémentaires ? Très simple, en louant plus cher.

Prenons un exemple concret, pour ma part, dans l'une des villes où j'investis, je
loue mes studios de 25m² au prix de 390€ Charges comprises alors qu'un
appartement de 2 chambres de 50m² se loue environ 650€ charges comprises,
ce qui fait 130 € de plus par mois, 1 560€/an, 15 600€ sur 10 ans et 31 200€
sur 20 ans (la durée totale du crédit).

Certes, les travaux et les meubles sont plus importants pour 2 studios que pour
un T3, mais la différence est très vite compensée, rentabilisée en quelques
années seulement. Pour faire simple, en environ 6 ans, j'aurai donc récupéré ces
10k€ supplémentaires que m'auront coûtés les travaux de la division. Ce qui
signifie que tous les loyers après la 6ème année ne seront que du bonus par
rapport au surcoût des travaux de division. La division sur mon bien était donc
très rentable.

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En revanche, il faut savoir quand faire de la division et quand ne pas en faire. La
division n'est pas toujours intéressante en fonction du prix du bien, du loyer et
du surcoût des travaux. On va partir sur un 2ème exemple concret, qui va vous
montrer que la division n'est pas toujours rentable.

Imaginons que je loue mes studios de 25m² au prix de 350€ Charges comprises
alors qu'un appartement de 2 chambres de 50m² se loue environ 650€ CC, ce
qui fait 50€ de plus par mois, 600€/an, 6 000€ sur 10 ans et 12 000€ sur 20 ans
(la durée totale du crédit). Ce qui fait qu'au final, on a divisé un bien, mais qu'il
faudra environ 17 ans pour rembourser le surcoût de la division, ce qui n'est pas
intéressant. Autant mettre ces 10K€ ailleurs plutôt que de faire une division.

Vous avez compris qu'une division peut être très rentable ou pas du tout en
fonction de ces différents facteurs. C'est pourquoi vous devez faire votre étude
de marché pour savoir à combien vous pourrez louer votre bien. Pour rappel,
j’explique en détails ma stratégie consistant à faire une étude de marché dans
mon autre formation gratuite ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS.

Je vous ai dit dans quels cas il faut faire de la division ou non sur le strict plan du
montant des locations. Mais il y a également un autre facteur important qui
entre en jeu, c'est le potentiel prix de revente du bien. En effet, c'est bien de
voir en combien de temps le surcoût des travaux aura été récupéré via le surplus
de loyer, mais c'est également important de calculer la potentielle plus-value
qu'on fera à la revente de ces biens. Vous vous doutez bien qu'un appartement
de 50m² se revendra moins cher que 2 appartements de 25m², comme vous le
savez, plus on achète des m², et moins ce m² est cher.

Prenons encore l'exemple de mes appartements. Un T3 de 50m² refait à neuf se

revendra environ 1 500€ du m², soit 75K€. Alors qu'un studio de 25m² refait à
neuf se revendra environ 2 000€ du m², soit 100K€. Donc rien qu'avec la
plus-value, je gagnerai 25K€ brut, sans compter tout ce que je gagnerai en plus
avec les loyers. Ce qui induit également et logiquement que votre parc
immobilier augmente également plus rapidement puisqu'avec le même bien
initial, vous gagnerez sur tous les tableaux. C'est toujours intéressant d'avoir un
patrimoine plus important pour la demande de nouveaux prêts, ça permet de les
obtenir plus facilement.

Donc au final, à vous de voir, même si le surcoût des travaux de division met
plus de 10 ou 15 ans à se récupérer via les loyers supérieurs, mais que derrière
il y a une grosse plus-value à faire pour un bien divisé, alors il peut être tentant
au final de faire de la division. Il faut voir si vous avez une stratégie de garder le
bien très longtemps ou si vous avez une stratégie de revente à court terme.

Point N°2 La déduction d'impôt plus importante

Plus vous faites de travaux, plus vous pourrez déduire de travaux de vos impôts.
En effet, les travaux sont déductibles des impôts. Ainsi, une division
d'appartement apportant des travaux plus importants qu'une rénovation

15
classique vous permettra de ne pas payer d'impôts pendant plusieurs années sur
vos revenus locatifs. Attention néanmoins, les travaux de création de logement
ne sont pas déductibles pour de la location nue (on en parlera dans les modules
traitant de la fiscalité).

Une déduction d'impôt plus importante vous permet donc de gagner plus,
puisque vous aurez moins d'impôt à payer. En revanche, il y a une chose
importante à noter, c'est qu'on ne fait pas des travaux pour faire des travaux, il
n'y a aucun intérêt. Non, on fait des travaux qui sont nécessaires au bien et qui
lui apporteront une plus-value vous permettant en même temps de défiscaliser,
c'est ça qui est important.

DES m² EN GROS

Point N°1 Acheter des m² en gros

Le but de la division est d'acheter un bien immobilier assez grand. Que ce soit un
appartement ou un immeuble, plus il y a de m² et plus c'est intéressant. En
effet, c'est comme faire un achat de gros, plus le bien immobilier est grand,
moins le prix au m² sera cher. C'est tout simplement une histoire d'offre et de
demande et ça marche partout pareil. Plus la surface est grande et moins il sera
facile de vendre et vice-versa.

Un studio de 25m² est recherché par des primo-accédants, par des petits
investisseurs, par des gros investisseurs, pour des parents voulant loger leurs
enfants... Bref, tout le monde cherche un studio, c'est pourquoi les prix sont
élevés. A l'inverse, un grand appartement de 100m² ou même un immeuble
intéresseront beaucoup moins de personnes, quelques investisseurs, des familles
nombreuses... Bref, la demande étant moins conséquente, les prix au m² seront
beaucoup plus bas que pour un studio. C'est tout simplement la loi du marché !

Prenons l'exemple d'un appartement de 50m². Le prix moyen au m² dans la ville

est de 1 000€ le m² pour un bien de 50m², soit un prix d'achat de 50 000€,
alors qu'un studio de 25m² s'achète environ 1 400€ le m², soit 70 000€, pour 2
studios de 25m². Le calcul est donc vite fait, plus la surface est grande et moins
c'est cher au m².

Les frais de notaires sont également réduits, ce qui permet permet de gagner
encore un peu d'argent. En effet, les frais de notaire seront un peu plus faibles
pour l'achat d'un seul bien que pour 2 biens différents. De plus, cela signifie
également 1 seul passage chez le notaire, c'est du temps de gagné, et pour un
investisseur, du temps c'est de l'argent.

Point N°2 Faire des achats en gros

Un point supplémentaire important auquel on ne pense pas lorsqu'on achète «
EN GROS » des m², c'est que le matériel vous coûtera moins cher au m². Je
m'explique, lorsque vous faites une rénovation, vous allez devoir acheter toutes
sortes de matériaux au niveau électricité, plomberie, mobilier, décoration... Pour

16
1 seul appartement, il y a très peu de chance d'arriver à avoir une promo
conséquente, en revanche, si vous faites, 5, 10, 20 appartements, vous pouvez
être sûr que vous aurez des promotions dans tous les sens.

En divisant plusieurs appartements, on a une force de frappe importante, nous

sommes en position de force face au vendeur. Lorsque vous arrivez chez votre
fournisseur de plomberie et que vous lui dites que vous voulez 10 WC, 10
receveur de douche, 10 meubles vasque, 10 mitigeurs (...), vous serez accueillis
les bras ouverts.

Un point intéressant également pour les artisans, ils préféreront travailler sur un
même chantier pendant 6 mois, que de devoir chercher un nouveau chantier
tous les mois, ça leur offre une tranquillité d'esprit. Tout est regroupé au même
endroit donc plus pratique pour les artisans, vous pourriez donc avoir une petite
remise par rapport à cela.

DIMINUER LES RISQUES

Le fait de diviser un bien immobilier, permet de diminuer doublement les
risques. Déjà, l'un des plus gros risque lorsqu'on se lance dans la location
immobilière, c'est la vacance locative. En effet, il n'y a rien de pire que de se
taper une vacance locative de 2 mois sur 12 mois par exemple, ça fait plus de
16% de loyer perdu. Il en résulte donc une rentabilité moindre
malheureusement, avec une rentabilité à 10%, si vous perdez 16% de votre
loyer annuel, votre rentabilité tombera à 8.4%, ce qui n'est plus du tout pareil
au niveau de la renta. Si vous avez 2 biens en revanche, la vacance locative sera
comblée par l'autre bien, ainsi, vous serez plus confortable financièrement que si
vous aviez un seul appartement.

De plus, on le dit souvent dans la vie, mais c'est encore plus vrai en immobilier,
selon l'adage bien connu, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même
panier. En immobilier, ça veut dire qu'il vaut mieux avoir plusieurs revenus de
plusieurs appartements différents plutôt qu'avec un seul et même appartement.
C'est assez simple à comprendre, en cas d'impayé, vous serez bien content
d'avoir 1 appartement en plus. Ainsi, s’il vous arrive la malchance d'avoir d'un
locataire qui ne paie plus son loyer, il y aura au moins l'autre loyer pour vous
aider à payer votre prêt, afin de ne pas être pris à la gorge.

Faire de la division, c'est d'autant plus important pour ceux qui utilisent les
loyers des appartements pour payer leur prêt. Si vous n'avez pas ou peu
d'épargne, et qu'il y a de la vacance locative ou un impayé, vous aurez au moins
1 des 2 appartements qui continuera à faire rentrer de l'argent, vous permettant
ainsi de ne pas être dans une situation précaire très dangereuse. Notez bien que
les banques ont horreur de ce genre de situation et de voir que vous êtes en
difficulté à cause de loyers impayés, car vous êtes censés pouvoir gérer votre
bien correctement.

LA DIVISION CONTRE LA COLOCATION

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Souvent utilisée pour avoir une bonne rentabilité, la colocation est considérée
comme un très bon moyen de faire de bonnes rentabilités. Mais la division
permet une rentabilité plus importante. De plus, l'appartement individuel est
largement préféré à la colocation.

Depuis plusieurs années maintenant, nos amis les vendeurs de rêve se font un
plaisir de vous proposer des formations à prix d'or pour faire de la colocation, car
selon eux, la colocation serait le futur eldorado immobilier. Je ne suis pas du tout
d'accord avec ça. Pour moi les gens sont individualistes, ils ne sont pas des
adeptes de la vie en communauté, je le vois actuellement dans mes locations,
les gens préfèrent largement être seul ou en couple dans leur studio plutôt que
d'être dans une colocation.

Voici comment fonctionne le système de la colocation actuellement. Oui, les

colocations fonctionnent bien dans les villes où la demande est tendue, puisqu'il
est tellement compliqué de trouver un studio, que les locataires sont obligés de
se rabattre dans une colocation. Mais dans une ville où la demande n'est pas
ultra tendue, vous pouvez être sûr que les gens préféreront louer un studio pour
être tranquilles.

Le gros souci, c'est que de plus en plus de colocation ont été créées ces
dernières années, ce qui fait que l'offre a considérablement augmenté. La raison
est simple, il est très simple de transformer un T3, T4, T5 en une colocation
puisqu'il y a très peu de modification à faire. Les principaux travaux pour
transformer un grand appartement en colocation, c'est la création de salle de
bain, car il faut au moins 1 salle de bain pour 2 chambres. Il est donc simple de
transformer une colocation mais comme les gens sont des moutons, ils suivent
ce que les autres font. Au final, tout le monde fait la même chose, ils sont donc
en train de créer une saturation de marché.

A l'avenir, puisque de plus en plus d'investisseurs en herbe continueront à faire

des colocations à la suite des vendeurs de rêve, ce marché sera en totale
saturation, puisque l'offre sera supérieure à la demande. C’est le scénario
catastrophe pour un investisseur. Mon message peut paraître alarmiste, vous
pouvez ne pas être d'accord avec moi, c'est votre choix, mais je ne changerai
pas d'avis. Je suis persuadé que dans quelques années, les colocations sont
vouées à mourir. La solution pour ça, c'est tout simplement de faire de la
division, puisque vous pouvez être sûr que maintenant ou dans 50 ans, les
locataires veulent et voudront vivre dans leur cocon tranquillement.

A noter : Dans les villes où le marché est ultra tendu, comme je vous l'ai dit plus
tôt, il n'y aura pas de soucis pour trouver un locataire, car quel que soit le type
de logement, ça se louera sans problème. Tout ce que j'ai dit précédemment
concernait les villes classiques moyennes de moins de 500K habitants.

18
 MODULE 4 : LE DROIT IMMOBILIER (Partie 1)

INTRODUCTION
On va voir un chapitre assez indigeste mais obligatoire à connaître, c'est tout ce
qui est le droit public. On verra ensemble ce qu'est un bien insalubre et en péril,
ainsi que tous les critères à connaître pour éviter d'avoir ce genre de logement.
On verra également ce qu'est un changement de destination et le changement
d'usage et comprendre la différence entre les 2 afin de faire correctement vos
déclarations lorsque vous ferez des divisions.

LA DÉFINITION DU DROIT IMMOBILIER

Le droit immobilier est une branche du droit, c'est un terme générique
regroupant tous les textes juridiques du droit privé et du droit public concernant
les biens immobiliers. Il régit toutes les problématiques inhérentes aux biens
immobiliers. La location, les troubles du voisinage, l'achat-revente, la
sous-location, la construction, sont entre autres, des problématiques abordées
dans le droit immobilier.

Un bien immeuble est un bien qui ne peut pas être déplacé, contrairement à un
bien meuble qui lui peut se déplacer. Par exemple, une caravane, un
camping-car, un mobil-home... sont des biens meubles car il peuvent se
déplacer, ils ne sont donc pas considérés comme des biens immobiliers.

Le droit immobilier intervient uniquement lorsqu'un bien immeuble est en cause,

que ce soit pour un bien en location, un bien en vente, ou tout acte inhérent aux
biens immeubles. Les textes relatifs au droit immobilier sont principalement
contenus dans le code de la construction et de l'habitation, dans le code civil et
le code de l'urbanisme. A savoir qu'en France, il n'existe pas un code spécifique
à l'immobilier.

Comme vous l'avez compris, l'immobilier regroupe plusieurs branches du droit :

- Le droit des baux (gestion locative)

- Les transactions immobilières (achat-revente)

- Le droit de la copropriété

- Le droit de l'urbanisme qui traite notamment du permis de construire

- Les troubles de voisinage

- La fiscalité immobilière

Nous verrons une grande partie de tous ces points durant la formation, hormis
l'achat-revente qui est spécifique à l'activité de marchand de bien. Tous les
autres droits immobiliers seront nécessaires à connaître et à appréhender
correctement pour faire de la division immobilière dans les règles, mais
également pour faire de l'immobilier correctement de façon générale.

19
LE DROIT DES BAUX
Il y a plusieurs règles qui régissent les normes autour d'un bien à mettre en
location, comme notamment la surface minimum, les biens insalubres, les biens
en péril... A savoir qu'en tant qu'investisseur rentable, vous n'aurez pas de bien
qui sera insalubre ou en péril, par contre, il se peut que vous achetiez un bien
étant déjà insalubre ou dans un immeuble étant en péril. Il est donc important
de connaître la procédure pour sortir de ça au plus vite.

La surface minimum

La surface minimum à louer est liée à la décence du logement dont vous

trouverez tous les critères dans le décret ​n°2002-120 du 30 janvier 2002
relatif aux caractéristiques du logement décent.

Tout logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

- Une ​surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de

2,20 mètres

OU

- Un volume habitable de 20 m³.

Il est essentiel pour bien comprendre les contours de ces critères de savoir ce
que recouvre la réalité de chacun de ces termes.

Qu’est ce qu’une pièce principale ?

D’après le Code de la construction et de l’habitation, un logement ou habitation
comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil,
éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service,
telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras,
séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

Qu’est ce que la surface habitable ?

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après
déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages
d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable
correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les
hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves,
sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au
logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux
communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une
hauteur inférieure à 1,80 mètre. Il est important de rappeler ces définitions car
dans la pratique, on parle de la surface habitable d’un logement qui englobe
toutes les chambres, la cuisine, les toilettes et la salle de bain.

20
Or, j’insiste, ici il faut tenir compte seulement de la surface de la pièce
principale. Si les choses s’arrêtaient là, ça serait trop simple. Si vous envisagez
de louer une petite surface, mettez votre nez dans le règlement sanitaire
départemental qui envisage des règles de calcul très strictes pour calculer ladite
surface (dans l’affaire que j’ai en tête, il fallait exclure du calcul la surface du bac
de douche)

En fonction de certaines villes, ou de certains usages, il se peut que cette limite

soit augmentée, nous vous invitons à vous renseigner sur les normes minimum
de logement dans votre ville selon l'usage soit au service de l'urbanisme ou
auprès des agences immobilières compétentes. Notez bien que les normes
minimum indiquées dans le droit public sont les minimums, jamais elles ne
pourront être plus basses que ce qui est affiché par ce décret, c’est le strict
minimum légal. En revanche, certaines villes, via le PLU par exemple, élèvent le
minimum légal. En effet, la ville peut dire 14m² MINIMUM...

Les biens insalubres

Un appartement ou une maison qui est considéré comme insalubre, est un

logement qui présente des dangers au niveau de la santé ou au niveau de la
sécurité de leurs occupants. La loi qui définit l'insalubrité d'un bien est la loi du
13 avril 1850. Voici ce que cette loi qualifie d'insalubre : « Les logements qui se
trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de
leurs habitants ».

Il y a plusieurs critères d'insalubrité, dont voici une liste non exhaustive :

-L
​ a surface minimum que nous avons vue juste au-dessus,
-L​ 'isolation thermique et acoustique,

- ​Les équipements sanitaires, l'évacuation des eaux usées, le chauffage,

l'installation électrique,
-L
​ 'état du bâti (sol instable, fissure, humidité importante...),
-L​ 'éclairage naturel...

C'est le préfet qui décide d'engager une procédure d'insalubrité, la plupart du

temps, c'est dû à des habitants qui vivent ou qui voient le bien dans un sale état
et qui décident de le signaler à la mairie de la commune - soit par courrier, soit
par téléphone. A la suite de ce signalement, le service d'hygiène de la mairie
viendra vérifier l'immeuble afin de réaliser un rapport qui sera remis à un conseil
départemental des risques sanitaires. A la suite de cette enquête, ce conseil
départemental se prononcera sur la cause de l'insalubrité et les mesures qu'il
faudra prendre pour y remédier. A la suite de cela, le préfet prendra un arrêté
d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

21
Cet arrêté obligera le syndic (ou le propriétaire pour une mono propriété) à
réaliser les travaux dans un délai déterminé, faute de quoi, une astreinte
journalière de 1 000€ maximum sera mise en place. Enfin, pour résumer, une
fois les travaux terminés, le préfet prononcera une mainlevée afin que le bien ne
soit plus en insalubrité. Ceci est dans le cas où l'insalubrité est remédiable, mais
si au contraire, elle est irrémédiable, alors ça signifie que les travaux pour
mettre fin à l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.
Pendant les travaux, s’il est interdit d'habiter dans le logement, il faudra reloger
à vos frais le locataire.

Les biens en péril

Si le bien immobilier est dangereux structurellement, il peut être frappé de péril,
c'est encore plus grave que l'insalubrité. L'insalubrité concerne l'état du
logement et les conditions d'occupation, en revanche, la procédure de péril est
mise en place pour un bien immobilier sur lequel il y a un problème concernant
la solidité. C'est le maire qui peut engager une procédure de mise en péril à
l'encontre du syndic ou du propriétaire du logement.

Dès qu'un immeuble ou ses parties communes peuvent présenter un danger

pour la sécurité des locataires ou passants au niveau de sa solidité, l'immeuble
peut être frappé de péril. Voici quelques exemples de cause de mise en péril :

● L'effondrement d'un escalier, d'un plancher, d'une terrasse, d'une

façade...

● La chute de pierre.

Il y a 2 types de procédures pour une mise en péril :

- ​La procédure ordinaire, qui présente un danger, mais pas immédiat pour les
locataires. Ils peuvent encore vivre dans l'appartement sans risquer de se faire
blesser. Lorsque la mairie est prévenue, elle enverra un courrier au syndic ou au
propriétaire pour indiquer les différents problèmes qu'il y a dans l'immeuble. Le
syndic a 2 mois pour répondre. Si le syndic ne répond pas, la mairie peut
prendre un arrêté de péril mettant en demeure le syndic ou le propriétaire de
faire les travaux à une date limite. Si les travaux ne sont pas terminés à la date
indiquée, il peut y avoir des astreintes journalières.

- ​La procédure d'urgence qui présente un danger immédiat et grave pour les
locataires ou les voisins, qui ne peuvent plus vivre dans le logement car il
y a des risques de blessure. Lorsque la mairie est prévenue, elle saisit le tribunal
administratif afin qu'il désigne un expert en 24 heures maximum qui vient
constater si le péril est imminent. Si le péril est vraiment imminent, la mairie
prendra un arrêté de péril imminent obligeant le syndic ou le propriétaire à faire
les travaux très rapidement sous peine d'astreinte pouvant aller jusqu'à

22
1 000€ par jour.

Que ce soit pour la procédure de péril ordinaire ou d'urgence, une fois que les
mesures prévues par l'arrêté ont été exécutées, le maire pourra alors prononcer
la mainlevée de l'arrêté de péril. Cela peut prendre de quelques semaines à
plusieurs mois, en fonction de la réactivité du service de la mairie.

A noter : Un bien peut être à la fois en péril et en insalubrité, mais il est

également possible qu'il ne soit qu'en péril ou qu'en insalubrité, car les 2
procédures sont totalement différentes.

Le minimum requis lors de la division

Faire une division immobilière, qu'elle soit officielle ou officieuse, c'est bien, vous
avez vu pourquoi dans les modules précédents, mais cela ne doit pas être aux
dépens de la qualité de vie de vos locataires. Il y a les chiffres et il y a la réalité.
Pour cela, il va falloir suivre notamment les règles du droit public et du droit
privé pour que votre division soit en règle.

C'est pour ça que si vous souhaitez être dans les règles au niveau de votre
division, il va falloir suivre toutes les obligations, afin de ne pas faire de votre
bien un logement insalubre, voir pire, en péril. Pour que le bien immobilier que
vous allez diviser soit dans les règles, il faudra notamment que les éléments
suivants soient présents :

● Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès

est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les
eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures
et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection
contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

● Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres
du logement, ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur
l'extérieur ou des locaux non chauffés, présentent une étanchéité à l'air
suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non
chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent
être munies de trappes.

● Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès,

tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans
un état conforme à leur usage.

● La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de

construction, des canalisations et des revêtements du logement ne
présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique

23
 des locataires.

● Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz, et les équipements de

chauffage et de production d'eau chaude, sont conformes aux normes de
sécurité définies par les lois et règlements, et sont en bon état d'usage et
de fonctionnement.

● Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et

les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et
permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité
adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au
fonctionnement des équipements.

● Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient

d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou
sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort

suivants:

● Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs

d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et
adaptée aux caractéristiques du logement.

● Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du

logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour
l'utilisation normale de ses locataires.

● Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes

empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de
siphon.

● Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil

de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation
d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation
des eaux usées.

● Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC,

séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un
équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une
douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en
eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à
un w.-c. extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le
même bâtiment et facilement accessible.

24
 ● Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces
et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers
courants indispensables à la vie quotidienne.

LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES

Lors de votre carrière d'investisseur, notamment lorsque vous ferez de la
division, vous allez peut-être devoir faire un changement d'usage ou un
changement de destination. On verra comment déposer un permis de construire
et une demande préalable plus tard dans la formation, mais on va ici commencer
à parler de tout ce qui est changement de destination et changement d'usage.

Le changement de destination est régi par le code de l'urbanisme (article R.

123-9, R. 421-14 et R.421-17). Il faut savoir qu'il y a 9 types de destination
prévus par l'administration. Voici les 9 destinations possibles : Habitation ;
Hébergement hôtelier ; Bureaux ; Commerces ; Artisanat ; Industrie ;
Exploitation agricole ; Entrepôt ; Service public. Quel que soit le bâtiment que
vous voyez, il fera partie de l'une de ces 9 destinations.

Le changement de destination se fait administrativement avec la mairie, ce qui

signifie qu'il faudra déposer une déclaration préalable ou un permis de construire
en fonction du type de travaux qui seront accompagnés avec ce changement de
destination. Sauf exception, chaque bien peut faire l'objet d'un changement de
destination. En fonction du plan local d'urbanisme de la ville, également appelé
PLU, vous aurez plus ou moins de mal à passer d'une destination à une autre.

Pour qu'un bien change de destination, il faut que le bâtiment passe d'une
destination à l'une des autres destinations.

Voici des exemples de changement de destination : transformer un commerce en

habitation, transformer un entrepôt en bureau, transformer un hangar agricole
en hébergement hôtelier.

Si vous faites un changement de destination sans modification de la façade ou

de la structure porteuse, une demande préalable suffira. En revanche, si vous
faites un changement de destination avec modification de la façade ou de la
structure porteuse, dans ces cas-là, il faudra déposer un permis de construire.

Le permis de construire, c'est typiquement le cas par exemple lorsqu'on veut

passer un commerce en habitation. Il peut y avoir des grandes baies vitrées pas
adaptées à une habitation, alors il faudra retirer les baies vitrées, ajouter un peu
de mur en façade pour y mettre des fenêtres plus petites, plus propices à un
logement.

25
En revanche, si vous souhaitez faire un changement de destination sur un
bureau qui se trouve au premier étage d'un immeuble, logiquement, vous
n'aurez pas besoin de toucher ni la façade, ni la structure porteuse, donc une
demande préalable suffira. Nous parlerons en détails du permis de construire et
de la demande préalable, dans un prochain module.

Un bâtiment peut avoir plusieurs destinations, avec un commerce au

rez-de-chaussée, un bureau au premier étage, ainsi que des habitations dans le
reste de l'immeuble. Un seul appartement ou maison ne peut avoir plusieurs
destinations à la fois. En gros un seul et unique lot juridique ne peut pas avoir 2
destinations différentes. En revanche, un appartement peut avoir 2 usages
différents, c’est autorisé.

Le changement d'usage, également appelé changement d'affectation, est quant

à lui plus light que le changement de destination. Il est régi par le code de la
construction et de l'habitation (Article L631-7 et suivants). Il existe 2 types
d'usages reconnus par le code de la construction et de l'habitation. Il y a les
logements et tous les autres biens qui ne sont pas à usage d'habitation. Pour
faire simple, vous avez les habitations d'un côté, et les bureaux, commerces,
entrepôts, etc. de l'autre côté.

Vous devrez faire un changement d'usage lorsque vous voudrez passer d’un type
de bien à un autre et vice versa. Exemple : Vous souhaitez transformer une
habitation en commerce, il faudra faire un changement d'usage. Vous voulez
transformer un bureau en habitation, il faudra faire un changement d'usage. En
revanche, pour tout ce qui est hors habitation, il n'est pas nécessaire de faire de
changement d'usage. Exemple, vous avez un entrepôt à transformer en
commerce, alors il n'y a pas de changement d'usage, car il reste le même.

Au même titre que le changement de destination, le changement d'usage se fait

directement au sein de la demande préalable ou du permis de construire.

A noter : le changement de destination ou d'usage d'un bien changera sûrement

votre imposition au niveau de ce bien. En effet, l'imposition n'est pas la même
entre une habitation et un garage par exemple, alors pensez-y, lors de vos
simulations de rentabilité.

26
 MODULE 5 : LE DROIT IMMOBILIER (Partie 2)

INTRODUCTION
Le droit immobilier du voisinage et de la copropriété n'auront plus aucun secret
pour vous une fois que vous aurez lu ce module. On verra en détail ce qu'est un
bien en copropriété et un bien en mono-propriété. On verra également ce qu'est
un règlement de copropriété avec tout ce à quoi il faut faire attention lorsqu'on
veut faire une division.

LE DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ
Si vous achetez, comme moi, des immeubles entiers, alors le droit de la
copropriété ne vous intéressera pas, mais comme il y a beaucoup d'investisseurs
qui n’achètent que des appartements, il est important de s'y pencher un
minimum pour savoir dans quoi on va mettre les pieds.

Pour faire un topo rapide, il faut savoir qu'il y a plus de 60 000 copropriétés en
France, ce qui représente près de 7 millions de personnes. Il existe des biens en
copropriété et des biens en mono-propriété, voici la différence :

● Un bien en copropriété signifie qu'il y a plusieurs propriétaires, c'est

typiquement le cas dans les immeubles. Dans un seul bâtiment, il peut y
avoir des dizaines de propriétaires. Une copropriété se crée à partir de 2
propriétaires différents dans un même bâtiment, et il n'y a pas de limite
maximum.

● Un bien en mono-propriété, à l'inverse, signifie qu'il y a un seul

propriétaire dans le bien. C'est notamment le cas pour les maisons, mais
également pour les immeubles. J'ai tous mes immeubles en
mono-propriété, puisque je suis le seul propriétaire.

Dans une copropriété, il y a des parties communes qui appartiennent à tous les
copropriétaires, dans lesquelles chacun paiera des charges, et il y a les parties
privatives, avec une jouissance exclusive.

Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire use et jouit

librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de
ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de
l’immeuble ». La copropriété est le droit de propriété de plusieurs personnes sur
les parties communes d’un même bien, chaque propriétaire ayant un droit de
propriété exclusif sur ses parties privatives.

Les propriétaires d’un appartement en immeuble collectif sont appelés les

copropriétaires. Ils doivent respecter certaines règles et suivre le règlement de
copropriété. Ce document obligatoire (lorsqu'il y a plusieurs copropriétaires dans

27
un même immeuble) définit les codes de l’immeuble et précise les droits et
obligations à observer.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le règlement de copro est l'un des points les plus importants avec l'EDD. Il va
permettre de délimiter précisément les parties privatives et les parties
communes, ainsi que les modalités d'usage de chacune des parties. Cette charte
commune à tous les copropriétaires décrit le fonctionnement de la copropriété en
interne. Voici les 4 points clés du RC :

- L'usage des parties communes sera bien défini. On y trouve plusieurs

consignes comme les consignes en cas d'incendie, les heures d'ouverture
des portes du bâtiment, l'interdiction d’encombrer le passage... Tout ce
qui a trait aux communs.

- La destination de l'immeuble (exemple de standing, de bureau, de

libérale...) ainsi que la destination de chaque lot. Chaque lot peut avoir
une destination différente : habitation, bureau, garage, cave…

- Les modalités de fonctionnement de l'immeuble qui définiront,

notamment, l'institution d'un conseil syndical, le fonctionnement des AG…

- La répartition des charges de la copro en fonction de la quote-part qui est

associée à chaque lot. 2 types de charges existent : Les charges générales
qui permettent l'entretien, la conservation et l'administration des parties
communes de l'immeuble. Leur quote-part correspond à celle indiquée
dans l'EDD. Les charges spéciales qui sont communes également, mais
réparties en fonction de l'utilité pour chacun des lots.

Il faudra le créer du moment où 2 copropriétaires vivront dans le même

bâtiment. Si vous avez un immeuble entier et que vous souhaitez revendre une
partie ou tous les appartements, alors vous devrez faire créer un RC par un
notaire. Ce document doit être fait avant la vente officielle du bien, il peut
notamment être fait chez le notaire pendant le compromis, ainsi vous
économiserez de l'argent, car tout sera fait en même temps (vente + RC).

Il faudra le modifier lorsque vous ferez une division officielle dans une
copropriété. En effet, étant dans une copropriété, un RC existera déjà pour
instaurer les règles auprès des différents propriétaires. Dans ce cas-là, afin
d'officialiser la division (entre autres étapes), le RC sera modifié par le notaire.

Il est obligatoire du moment où il y a au moins 2 copropriétaires dans un

bâtiment. En revanche, si vous êtes en mono-propriété, le RC n'est pas
nécessaire, car servant à édicter les règles entre les copropriétaires, il ne vous
sera donc pas utile.

28
Certains règlements de copro accepteront la division, d'autres l'interdiront, et
certains la restreindront. Il faut donc bien lire le règlement de copro.

Cas n°1 : Le règlement de copro interdit la division

Que ce soit de la division officielle ou non, dans tous les cas, si le règlement de
copro affiche une clause d'interdiction de division de votre bien, alors il n'y aura
pas le choix de ne pas en faire. Voici les cas qui pourraient faire que la division
serait interdite. Les phrases du type : « Il est interdit de louer à plusieurs
personnes distinctes », « il est interdit d'avoir trop de locataires dans le même
logement », « la colocation est interdite » ou « il est interdit de diviser » seront
rédhibitoires pour vous lancer dans la division.

Il m'arrive de voir des règlements de copro où il est indiqué que l'immeuble doit
être exclusivement à usage d'habitation bourgeoise. A l'époque déjà, certains
bailleurs divisaient les grands appartements haussmanniens en chambres de
bonne, d'où certaines restrictions très vieilles. Cette partie se trouvera, la
plupart du temps, dans la section « Usage des parties privatives »

Un règlement de copro peut contenir des interdictions illégales. En effet,

certaines peuvent aller contre le droit privé du copropriétaire. Toutes les
interdictions que nous avons indiquées ci-dessus ne sont pas toujours légales, en
fonction de l'interdiction, du type d'immeuble, du quartier où celui-ci se trouve.
Il est alors possible de se retourner contre la copro et d’aller en justice pour lui
donner tort. Par contre, ce genre de procédure coûte beaucoup d'argent et prend
beaucoup de temps, sans compter l'ambiance délétère qu'il y aurait durant toute
la procédure. Il faut savoir que c'est possible, ensuite, vous faites ce que vous
voulez.

Dans tous les cas, si vous ne comprenez pas certaines phrases, qui peuvent être
ambiguës, vous pouvez contacter directement le syndic et leur poser la question
directement, afin d'avoir une réponse claire sur ce qui est possible et ce qui n'est
pas possible de faire. Certains RC datent de plus de 70 ans, les phrases n'étaient
pas tournées de la même manière à l'époque.

Votre division ne doit pas faire apparaître des désagréments qui feraient qu'y
habiter serait moins agréable qu'auparavant.

Un turn-over trop important à toute heure du jour et de la nuit apporte une gêne
sonore assez importante pour que la copro se retourne contre vous, le cas est
surtout présent pour la LCD.

Voici différentes nuisances visuelles pouvant faire baisser le standing d’un bien :
- Le débordement des poubelles communes de l'immeuble.
- Toutes les nuisances qu'apporte votre activité.
- Tout ce qui ne correspond pas à la destination résidentielle de l'immeuble est
un motif d'action en justice contre vous. Ensuite, c'est à l’appréciation du juge

29
qui peut être différent en fonction de chacun d'eux. Certains d'entre eux
estiment que la courte durée est contraire à la destination résidentielle de
l’immeuble.

Concernant la location nue ou meublée à l'année : Que ce soit au niveau visuel

ou sonore, la division d'un appartement en 2 habitations ne peut pas en soi nuire
à la copropriété, car 1 locataire supplémentaire ne peut pas nuire à la
destination résidentielle de l'immeuble.

Cas n°2 : Le règlement de copro restreint la division

Un règlement de copro peut également restreindre au lieu d'interdire. On peut

trouver des phrases du type, « la location à plusieurs personnes distinctes » ou «
la colocation » ou « la division » « sont soumises à acceptation de la copro » par
exemple. Ce n'est pas interdit mais c'est une restriction obligeant la validation
de la copro en AG.

LES TROUBLES DU VOISINAGE

Lorsque vous ferez votre première division, il y aura une chose importante à
faire, outre ce que nous avons dit sur tout ce qui est règlement de copro : ce
sera de suivre les instructions à la lettre pour être conforme au droit de la
copropriété. De plus, il faudra éviter les troubles du voisinage.

Ça peut faire rire, et pourtant, c'est un fléau qui touche des dizaines de milliers
de locataires et propriétaires en France. Un locataire qui fait n'importe quoi suffit
à pourrir l'ambiance d'un immeuble entier, c'est pourquoi il faut être très vigilant
avec ça. Déjà, il faudra choisir un ou des très bons locataires, calmes, éduqués
et courtois, mais en plus, il faudra être ferme lors de leur entrée dans les lieux.

Un trouble du voisinage est un souci causé par l'un des voisins, qui fait que la
tranquillité des autres locataires est affectée. Il y a les nuisances sonores avec
une musique trop forte, mais il y a également les nuisances olfactives comme de
l'urine de chat, qui sont également reconnues comme des nuisances possibles.

Il y a donc le comportement du locataire auquel il faut faire attention, mais il y a

également vous, qui devez être très vigilant lors de vos travaux. En effet, diviser
un appartement en plusieurs studios, ce n'est pas de simples travaux. On le
verra en détail dans le module ISOLATION, mais sachez déjà que les cloisons
que vous allez faire pour la division seront spécifiques. En effet, si vous faites
une cloison classique comme celle qu'on pourrait faire pour une chambre par
exemple, vous risquez de gros problèmes de voisinage. Il n'y a rien de pire que
d'entendre tout ce que fait son voisin.

C'est pourquoi, nous verrons ensemble qu'il faut faire des cloisons spécifiques,
qui permettront une parfaite isolation phonique et thermique. Elles coûteront
plus cher qu'une cloison classique, mais vous serez tranquille, puisque le
bien-être des locataires, ça n'a pas de prix.

30
 MODULE 6 : LE DROIT IMMOBILIER - FISCALITÉ

INTRODUCTION
Dans la partie fiscalité, je ne rentrerai pas volontairement en détail dans
l'imposition de chaque statut. Pour cela, je vous invite à aller dans la formation
ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS. Ici, je parlerai surtout de points
inhérents à la division. Nous verrons que tous les travaux de division ne se
déduisent pas lorsqu'on fait de la location nue. C'est pour cela que nous
comprendrons ensemble que la location meublée est plus intéressante lorsqu'on
fait de la division en nom propre.

LES TRAVAUX DE DIVISION EN RÈGLE GÉNÉRALE

Les travaux, je vous l'ai déjà dit plusieurs fois, c'est la niche fiscale par
excellence, car avec les travaux vous avez plusieurs avantages non négligeables.
L'une des choses les plus importantes pour les investisseurs rentables, c'est de
ne pas payer d'impôts et pour cela, il n'y a qu'une seule solution, c'est avoir
beaucoup de charges à déduire de vos loyers : LES TRAVAUX. Avec les travaux
vous avez plusieurs avantages :

● 1er avantage - Louer plus cher que la concurrence. Puisque votre bien
sera refait à neuf, vous pourrez vous permettre de louer beaucoup plus
cher que la concurrence, et non seulement vous gagnerez plus que les
autres, mais en plus, vous louerez plus facilement.

● 2ème avantage – Payer peu voire aucun impôt pendant des années. En
effet, puisque vous avez fait énormément de travaux, ceux-ci vont se
déduire ou s'amortir dans votre comptabilité, vous permettant dans les
meilleurs cas, de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.

● 3ème avantage – La tranquillité. Cette tranquillité, lorsque vous aurez de

plus en plus de biens immobiliers dans votre patrimoine, vous verrez à
quel point elle est importante, et pour cela, il faut prévoir les soucis. C'est
justement en faisant les travaux que vous pourrez prévenir des problèmes
futurs, vous permettant d’être tranquille pendant plusieurs années. En
effet, avec un bien refait à neuf, vous pouvez être sûr de n'avoir aucun
problème pendant très longtemps.

Ces 3 principaux avantages font que les travaux sont indispensables pour un
investisseur rentable. Si vous ne faites pas de travaux, vous vous enlevez le
bénéfice de ces 3 principaux avantages fondamentaux qui sont la colonne
vertébrale d'un investisseur RENTABLE SUR LE LONG TERME.

31
LES TRAVAUX DE DIVISION EN LOCATION NUE EN NOM PROPRE
Lorsqu'on fait de la location nue en nom propre, dont les revenus sont appelés
des revenus fonciers, il est très important de savoir que les travaux de division
ne sont pas déductibles.

En effet, le code général des impôts encadre rigoureusement les travaux

déductibles des revenus fonciers pour la détermination du revenu foncier
imposable à l’impôt sur le revenu. Pratiquement tous les travaux sont
déductibles, quel que soit le mode de location choisi, sauf quelques cas spéciaux
à voir ci-dessous. Voici une liste non exhaustive de tous les travaux déductibles
tout le temps :

● Tout ce qui est travaux de réparation et d'entretien, ce sont des travaux

qui maintiennent ou remettent en bon état le bien afin d'en permettre un
usage conforme à sa destination sans en modifier la circonstance ou
agencement initial. Exemple de ce type de travaux : Traitement du bois,
réparation des plafonds, remise en état du chauffage, réparation de la
toiture, réparation ou remplacement de la chaudière...

● Tout ce qui est travaux d'amélioration, ce sont des travaux qui servent à
apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux
adapté au confort de vie, sans modifier la structure du bien. Exemple de
ce type de travaux : Changement de fenêtre, agrandissement de fenêtre,
changement de parquet, remplacement d'une douche, changement d'une
cuisine...

Vous trouverez les liens et informations nécessaires si vous souhaitez en savoir

plus sur le BOFIP : ​http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP
Tout ce qui est meubles pour la maison, comme la table basse, le lit, la TV, les
étagères, le matelas, l'électroménager... ne sont pas déductibles en location
nue. En revanche, la cuisine, le meuble vasque, la cabine de douche... sont
déductibles en NU.

Tout ce qui est travaux de ​construction, de reconstruction ou

d'agrandissement​, ne sont pas déductibles en revenus fonciers, ce qui inclut
donc tout ce qui est travaux de division. Ce type de travaux ont pour but
d'apporter une modification importante au gros oeuvre du bien, ou d'apporter
plus de volume au bien, ou encore de changer la destination du bien (passer un
local commercial en habitation).

Exemple de ce type de travaux non déductibles en revenus fonciers : aménager

des combles en habitation, passer un commerce en habitation, diviser un
appartement, surélever un toit pour y créer un étage supplémentaire, consolider

32
des murs extérieurs, créer de la surface habitable, effectuer des travaux de gros
œuvre qui entraînent une redistribution totale de l'aménagement.

Il faut faire attention, car la frontière entre travaux déductibles ou non est mince
parfois. Il faut donc bien faire attention avant de commencer ce type de travaux.
De plus, si vous faites les 2 types de travaux, il faudra que ce soit dissocié sur la
facture de l'artisan, sinon, tout passera en NON déductible.

En gros, si vous souhaitez faire de la location nue en nom propre (revenus

fonciers), il vous sera donc déconseillé de faire une division officielle, puisque
tous les travaux inhérents à la division ne seront pas déductibles. Cela
compromet donc une très grande partie des avantages. La restriction de la non
déductibilité des travaux de division se pose ici uniquement lorsque vous faites
de la location nue en nom propre. En revanche, il vous sera possible de faire des
travaux de division même en faisant de la location nue, via une structure type
SCI IS par exemple, on en reparlera un peu plus bas.

LES TRAVAUX DE DIVISION EN LOCATION MEUBLÉE EN NOM PROPRE

Dans le cas de la location meublée en nom propre ou via une structure, c'est très
simple, absolument tous les travaux sont déduits ou amortis de vos loyers en
meublé. Contrairement au NU où c'est très restreint, ici il n'y a aucune limite.
Ainsi, les travaux de ​construction, de reconstruction ou d'agrandissement
sont tous déductibles ou amortissables. ​Tout ce qui est meubles pour la
maison, comme la table basse, le lit, la TV, les étagères, le matelas,
l'électroménager sont également déductibles. Donc tous vos travaux de division
sont déductibles ou s'amortissent, mais en tous cas, il n'y a pas de restriction
pour de la location meublée, contrairement à de la location nue.

A noter, pour ceux qui font leurs travaux tout seul, que vous ne pourrez pas
déduire le temps que vous y avez passé, par contre vous pourrez déduire la
matière première, comme la peinture, le placo, le carrelage...

L'amortissement
Voici une nouvelle notion qui est assez peu connue : c'est la notion
d'amortissement. Pour expliquer les choses simplement, c'est la perte de valeur
d'un bien qui se fait avec le temps, due à son utilisation ou à son usure
temporelle. On en parle au niveau comptable, puisqu'en meublé, il faudra avoir
une comptabilité. Dans la location meublée, on parle ici de déductibilité, mais
également d'amortissement. En location meublée, les travaux sont tous
déductibles, alors qu'en location nue, les travaux peuvent s'amortir ou se
déduire en fonction du montant et de la nature de l'objet sur la facture.

Exemple, vous achetez un macbook pro. Lors de son achat il vaut environ 2K€,
mais 5 ans plus tard, il ne vaudra plus grand chose, c'est dû à son utilisation
quotidienne, ainsi qu'au temps qui passe, puisque 5 nouvelles générations sont
sorties depuis celui-là. Sa technologie est donc dépassée. Donc comptablement,
il ne vaut plus rien. Le macbook, comptablement, vaudra 0€ dans 5 ans. Il

33
s'amortit donc à 20% par an (100% = 20% x 5 ans). La première année il
vaudra 2 000€, puis il vaudra 1 600€ la 2ème année, 1 200€ la 3ème année,
800€ la 4ème année, 400€ la 5ème année, puis dans le 1er jour de la sixième
année, il vaudra 0€.

A quoi sert l'amortissement en fait ? J'ai un bénéfice annuel de 100 000€. Sans
amortissement, si on passe le mac en charge, on aurait fait 100K€ – 2K€ =
98K€. Si on le passe en amortissement, on fera 100 000€-400€ et cela pendant
5 ans. Ainsi, en charge, on considère que le bien vaut 0€ directement la 1ère
année, alors qu'en amortissement, le bien perd un peu de valeur chaque année
pendant 5 ans. L'amortissement permet donc d'étaler le coût d'un bien sur
plusieurs années.

Quel est l’intérêt de l'amortissement en immobilier ?

● Pour les travaux en meublé, c'est moins avantageux que pour des revenus
fonciers, car en revenus fonciers, les travaux passent tous en charge
immédiatement, alors que pour du meublé, on ne peut pas les déduire
directement, on amortit sur plusieurs années. Vous faites des travaux, par
exemple l'électricité que vous allez refaire dans votre immeuble. Cela ne
passera pas en charge immédiatement, mais en amortissement. Ce genre
de travaux s'amortissent entre 10 et 20 ans. Vous l'aurez compris, plus la
durée est courte, et plus vous déduirez vos travaux rapidement. Je mets
donc la durée la plus courte à chaque fois. Pour 10 000 € de travaux
d'électricité, amortis sur 10 ans, vous avez donc 1 000€ par an, qui vont
se déduire de vos impôts.

● Pour le bien immobilier en revanche, c'est un avantage considérable par

rapport à la location nue, puisqu’ici, vous pouvez amortir le bien
immobilier en lui-même, ce qui n'est pas possible en revenus fonciers.
Exemple, votre bien vaut 300k€. Vous pouvez l'amortir sur 30 ans, ce qui
fait que chaque année, vous déduirez 3.33% (30 ans de 100% = 3.33%)
de la valeur du bien sur vos impôts. Chaque année, vous allez déduire
10K€ de vos impôts. Le calcul que j'ai fait n'est pas correct, car
l'immeuble en lui-même est décomposé en plusieurs types
d'amortissements (il y a la charpente, le gros œuvre, l'électricité, la
plomberie qui sont amortis de façon différente, mais en faisant une
moyenne, on amortit cela sur environ 30 ans).

Vous l'aurez compris, votre bâtiment perd de la valeur ​comptablement chaque

année, alors qu'en fait, non seulement il n'en perd pas, mais si vous êtes sur un
bon secteur, il prend de la valeur chaque année. Au bout de 30 ans, vous aurez
amorti la totalité de votre bien, il ne vaudra plus rien aux yeux de l'Etat.
Pourtant, si vous le revendez dans 30 ans, on ne prendra pas la base de sa
valeur qui sera de 0€, mais le prix que vous l’aurez acheté. Ce qui est génial en
LMNP, c'est que vous ne payerez de la plus-value que sur la différence entre le

34
prix d'achat du bien et le prix de vente, alors même que vous aurez déduit
pendant 30 ans sa valeur, et que comptablement il ne vaudra plus rien.
Contrairement au LMP, où on prendra sa valeur d'achat en retirant tout ce qui a
été amorti.

Chaque chose que vous allez acheter, chaque type de travaux que vous allez
faire en meublé, aura son propre taux d'amortissement. Voici un récapitulatif à
titre d'information, mais au final, c'est votre comptable qui décidera :

● Plomberie, électricité : amorti de 15 ans à 30 ans

● Mobilier, agencement, décoration : amorti de 5 ans à 15 ans

● Façade, terrasse : amorti de 20 ans à 25 ans

● Gros œuvre : amorti sur 50 ans

A noter que tous les travaux et matériel dont la facture fait moins de 500€ HT
peuvent être passés directement en charge, par contre au-dessus de ce
montant, ça passe en amortissements. Les amortissements se reportent
indéfiniment sur vos impôts.

LE P0I et LE P2P4I
Lorsque vous lancez votre activité de loueur meublé, vous devez déclarer votre
activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. C'est pour cette raison que
vous allez devoir remplir le formulaire P0I. Ainsi, vous serez immatriculé en tant
que loueur meublé, grâce au numéro de siret que vous recevrez après avoir
envoyé le formulaire. Ce formulaire est obligatoire que vous choisissiez d'avoir le
statut MICRO BIC ou le statut RÉEL. Vous avez 15 jours après le début de votre
activité pour envoyer le formulaire, mais sachez que ce formulaire est oublié par
beaucoup de personnes qui se lancent sans se former. Ainsi, l'administration
admet une tolérance. Je sais que certains investisseurs l'ont envoyé avec
plusieurs mois de retard sans qu'il y ait eu de pénalité.

LES TRAVAUX DE DIVISION EN SCI

Comme nous l'avons vu dans la précédente formation, il y a 2 types de SCI qui
existent :

● La SCI IR, c'est une société à l’impôt sur le revenu,

● La SCI IS, c'est une société à l’impôt sur les sociétés.

La SCI IR
Sans rentrer dans les détails, en SCI IR, il est interdit de faire de la location
meublée, néanmoins il y a une tolérance à 10%. Vous avez le droit de faire 10%
maximum de vos revenus en meublé, le reste doit être de la location nue. Mais

35
c'est risqué, car si vous dépassez les 10%, vous serez requalifié en SCI IS. Ce
n'est pas un drame en soi, sauf si vous souhaitez absolument rester en IR. Donc
ne faites pas de meublé en SCI IR.

En SCI IR, c'est exactement comme être en nom propre, sauf que vous pouvez
investir à plusieurs, mais l'imposition est la même. Vos revenus en SCI IR sont
des revenus fonciers. Le gros désavantage, c'est que comme vous êtes en
revenus fonciers, vous ne pourrez donc pas déduire les travaux de division, vous
perdrez donc le principal avantage de la division. Si on ne peut pas déduire les
travaux, il n'y a pratiquement plus aucun intérêt à faire de la division, sauf si
vraiment il y a un objectif de plus-value important.

La SCI IS
La SCI IS est une vraie société, au sens que vous avez une vraie comptabilité à
avoir, des assemblées générales à tenir tous les ans, un bilan annuel, bref une
vraie gestion de société en fait. Le gros avantage avec une SCI IS, c'est que
vous pouvez faire absolument tout type de location que vous souhaitez, il n'y a
aucune limite. Il est possible à la fois de faire de la location nue et de la location
meublée sans restriction, contrairement à la SCI IR.

36
 MODULE 7 : LES PERMIS DE DIVISER ET DE LOUER

INTRODUCTION
Les permis de louer et de diviser sont assez récents. En effet, ils ne datent que
de quelques années, et ils sont mis en place dans assez peu de villes pour le
moment. C'est au stade expérimental. Ces 2 dispositifs sont présents
principalement pour que les villes puissent analyser leur parc locatif, ainsi que
pour stopper les marchands de sommeil qui sont présents dans certaines villes
pauvres de France, comme c'est le cas dans plusieurs villes du Nord par
exemple.

COMMENT CA MARCHE
Dans certaines villes où il y a beaucoup de biens indécents ou insalubres, les
villes ont mis en place des outils spécifiques grâce à la loi ALUR. Ces outils sont :

● L'Autorisation Préalable de Mise en Location

● L'Autorisation Préalable à la division de logement

Ces 2 outils sont communément appelés le permis de louer et le permis de

diviser, donc ne soyez pas surpris si vous lisez ce genre de termes. Ils
permettent aux villes d'avoir un rôle préventif, pédagogique et de blocage, en
dernier ressort, pour lutter contre les logements indécents.

Voici les rôles principaux de ces outils :

● 1er rôle : agir en prévention auprès des propriétaires bailleurs et

les accompagner dans l’amélioration de leur logement,

● 2ème rôle : encadrer la division de logement,

● 3ème rôle : mieux connaître le parc locatif privé et repérer les

logements potentiellement indignes,

● 4ème rôle : disposer d’outils coercitifs, complémentaires à ceux

existants, permettant d’agir avant la mise sur le marché du bien.

Vous l'avez compris, il s’agit de dispositifs que les mairies peuvent activer pour
bloquer les marchands de sommeil, mais nous, nous faisons du haut de gamme,
donc cela ne nous impactera pas. Ces outils ont été créés car il y a des
marchands de sommeil qui prennent un appartement de 50m² pour y mettre 10
personnes, souvent des personnes sans papiers ou avec de faibles revenus, ne
leur permettant pas de trouver un logement dans le marché immobilier
classique.

37
LE PERMIS DE DIVISER
Le permis de diviser est prévu par les articles L.111-6-1-1 et L.111-6-1-2 du code
de la construction et de l’habitation. ​L'autorisation préalable aux travaux de
division, également appelée permis de division, n'est pas présente dans toutes
les villes de France, mais uniquement dans des zones présentant une proportion
importante d’habitat dégradé ou susceptible de se développer. Pour savoir si
vous faites partie d'une zone où le permis de diviser est obligatoire, vous devez
vous rendre à votre mairie, car il n'y a pas de fichier qui récapitule toutes les
villes faisant partie de ce dispositif. Voici quelques villes où le permis de diviser
est obligatoire : Lille, quelques communes avoisinantes de Lille, comme
Tourcoing, Roubaix, Watrelos, Lambersart, et quelques autres également.

Le permis de diviser se concrétise de la façon suivante : vous devez envoyer une

demande d'autorisation avant les travaux de division du logement. Vous devez
envoyer le formulaire que vous trouverez auprès de la commune ou de l'EPCI
ayant instauré cette procédure. La réponse est apportée dans un délai de 15
jours suivant la réception de la demande complète.

Voici les différents motifs de refus possibles pour une demande de division :

Motif de refus N°1 : lorsque le bien ou l'immeuble est frappé par un arrêté
d'insalubrité ou un arrêté de péril. Comme on l'a vu précédemment ensemble,
les biens frappés par ce genre d'arrêté sont interdits de division, ou même de
location. Lorsque vous achetez ce genre de bien, vous devez absolument suivre
la procédure correctement pour en sortir.

Motif de refus N°2 : d'une part, le décret décence qui impose que le logement
doit comporter au moins une pièce principale présentant : une surface habitable
de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume
habitable de 20m3. Attention, on en parle peu, mais regardez aussi le Règlement
Sanitaire Départemental qui est davantage restrictif. D'autre part, l'Article
L111-6-1 dont la division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux
à usage d'habitation doit respecter une superficie et un volume habitables
inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3. Exemple : vous avez un
appartement de 30m², vous pourriez vous dire que vous aurez 2 appartements
de 15m², mais en fait ce n'est pas aussi simple car, il y a la problématique de
l'agencement du bien. Sauf à avoir une chance de cocu, il ne sera pas possible
de diviser le bien en 2 part égales, car il y a la problématique des fenêtres, des
évacuations et des arrivées à créer, mais également les murs porteurs.

De plus, il faut penser aux m² qu'on va perdre, car pour rappel, la surface
habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction
des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers,
gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au
total des surfaces habitables ainsi définies, multipliées par les hauteurs sous
plafond. Les cloisons qui vont séparer les 2 appartements seront épaisses,
environ 20 cm d'épaisseur. Imaginons que la cloison qui sépare les 2

38
appartements fasse 5 mètres linéaires. Nous perdrons 1m² juste avec les
cloisons. Enfin, il faudra penser au hall d'entrée qui va séparer les 2
appartements. Il ne fera pas partie des appartements, donc ce sont des m²
perdus.

Lorsqu'on divise 1 appartement, il faut donc bien penser à l'agencement et aux

m² perdus, car si l'un des 2 appartements fait moins de 14m², la mairie ne
donnera pas l'autorisation à votre permis de division.

Motif de refus N°3 : Ne pas avoir les équipements minimaux pour qu'un bien soit
habitable (ce qui, au final, revient à faire un bien indécent). Ça correspond à
tout ce qui est équipement électrique pour faire fonctionner les éléments de
cuisine et pour utiliser des appareils électriques de façon courante. Ça regroupe
tout ce qui est installation d'alimentation en eau potable pour pouvoir se laver de
façon décente et utiliser le bien dans sa vie courante. Ça regroupe également
tout ce qui est évacuation des eaux usées des toilettes et de la cuisine. Enfin, il
faudra également qu'il y ait au moins une fenêtre, afin que le bien soit considéré
comme décent. Les critères sont consignés dans le dans le décret n°2002-120
du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dont le lien
est ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT00000563217
5&dateTexte=20110729

Motif de refus N°4 : lorsque le bien que vous souhaitez diviser n'a pas fait l'objet
des diagnostics obligatoires qui sont entre autres le DPE, le Constat de risque
d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante.
Ces 2 types de produits sont assez dangereux (en fonction de la quantité
présente dans l'immeuble). Il est possible d'en retrouver dans d’anciens
immeubles. Si c'est le cas, faites venir des artisans, ils pourront vous dire ce
qu'on peut faire pour y remédier. S’il y a du plomb dans une partie des
communs, au plafond par exemple, cela n'est pas dangereux, vous pouvez le
laisser, mais si l'immeuble entier est peint avec de la peinture au plomb, ça sera
problématique. Ce diagnostic ne doit être fait qu'une seule fois si celui-ci indique
qu'il n'y a aucune trace de plomb ou d'amiante. Si le diagnostic indique la
présence de ces produits, les diagnostics ne sont valables qu'un an.

Motif de refus N°5: lorsque les logements créés suite à la division ne

correspondent pas à la taille minimum imposée par le plan local d'urbanisme
(communément appelé le PLU). On l'a vu juste avant, il y a la taille légale de
14m² ou de 30M3, par contre, il est possible que le PLU de la ville impose une
surface minimum plus élevée. En effet, j'ai déjà vu dans un PLU par exemple que
le minimum légal pour la division d'un logement devait être de 18m² au
minimum. Donc si votre division crée 2 appartements de 15m², la ville ne vous
donnera pas votre permis de division. Il y a dans un premier temps la loi à
regarder, puis le PLU de chaque ville qui vient se greffer à la loi.

On verra ce qu'il faut regarder dans le PLU dans des modules suivants.

39
Vous pourrez retrouver ces obligations dans les articles L111.6.1 et L111.6.2 du
code de la construction et de l'habitation.

Le formulaire à remplir
Ce document est spécifique à chacune des communes qui l'ont mit en place, il
n'y a pas de formulaire CERFA normalisé comme nous avons l'habitude d’en voir.
Chaque ville a donc son propre formulaire, vous devez donc vous rapprocher de
la ville pour qu'elle vous le fournisse. Voici un exemple de formulaire de permis
de diviser pour l'agglomération du boulonnais qui l'a mis en place il y a déjà
quelques années :
http://www.agglo-boulonnais.fr/uploads/media/Formulaire-permis-de-diviser.pdf

La demande d'autorisation contient différents points :

● La nature et la consistance des travaux à effectuer pour votre division,

● Les différentes surfaces qu'auront les biens créés suite à la division,

c'est-à-dire que vous devrez indiquer la surface plancher de chaque
appart, la hauteur sous plafond, la surface des fenêtres et le volume
habitable (pour rappel, on calcule le volume habitable en multipliant la
largeur par la longueur par la hauteur. Ainsi, on obtient un nombre en
M3). A noter que pour les calculs, on prend bien les m² CARREZ,
c'est-à-dire tout ce qui se trouve au-dessus d'1m80,

● Un plan avant les travaux, ainsi qu'un plan après les travaux avec toutes
les mesures. Pour appuyer votre dossier, vous pouvez en plus, y rajouter
des plans 3D, avec les cuisines et salles de bain. Indiquez également où
se trouvera la porte d'entrée ainsi que toutes les fenêtres avec les
mesures également,

● Le diagnostic amiante et plomb, comme on l'a vu plus tôt,

● Le diagnostic plomb, également appelé le constat de risque d'exposition

au plomb.

La procédure pour obtenir le permis de division

Cette procédure diffère en fonction des villes, chacune ayant son propre mode
opératoire. La procédure que je vais vous donner peut donc être différente pour
votre ville, mais dans les grandes lignes, c'est elle que vous allez avoir.

40
 ● 1ère étape : vous remplissez le formulaire de demande
d'autorisation le plus complet possible afin que le dossier ne soit pas
retoqué par la mairie, vous faisant ainsi perdre du temps bêtement. Ce
formulaire est à envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
à la mairie,

● 2ème étape : elle fournira ensuite un récépissé pour indiquer que le

dossier est complet ou non. Ce récépissé ne vaut pas acceptation, ça
prouve juste que la mairie a bien reçu tous les documents nécessaires et
qu'elle va analyser ça. Si le dossier n'est pas complet, la mairie vous
indiquera les pièces manquantes qu'il faudra rajouter.

● 3ème étape : il se peut que la ville envoie un inspecteur pour faire une
visite de contrôle. Ce n'est pas obligatoire, mais c'est possible. Cet
inspecteur vérifiera l'état de l'immeuble portant sur la sécurité et la
salubrité des futurs logements. Suite à cette visite, il rédigera un rapport
et donnera à la mairie un avis favorable ou non favorable pour faire cette
division. Il peut également donner des avis sur le type de travaux à
réaliser.

● 4ème étape : normalement, sous 15 jours à un mois maximum, la mairie

vous donne une décision motivée par des arguments avec l'appui de
l'inspecteur qui a effectué la visite. Cette décision est notifiée par courrier.
Il y a 3 possibilités de décision. La 1ère décision possible, c'est que la
mairie ne vous délivre pas le permis de diviser. Dans ce cas-là, il faut
regarder les raisons du refus, normalement la mairie est tenue de vous
indiquer les travaux à faire pour que la collectivité accepte la division. La
2ème solution, c'est que la mairie autorise les travaux. La 3ème solution,
c'est que la mairie autorise les travaux sous certaines conditions.

● 5ème étape : une fois les travaux terminés, il faudra faire une déclaration
d'achèvement et de conformité des travaux (Daact). Un inspecteur de la
mairie est alors susceptible de vérifier les travaux qui ont été effectués.
Ce permis étant pris très au sérieux par les villes, suivez bien tout ce que
vous avez mis dans votre formulaire, car les mairies sont vraiment
tatillonnes.

Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent

en matière d'habitat, ou à défaut le maire, peut refuser ou soumettre à
conditions l'autorisation mentionnée au premier alinéa du présent article lorsque
les locaux à usage d'habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la
sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Si vous faites une division sans autorisation dans une ville où le permis de
division est obligatoire, vous risquez 15K€ d’amende, somme qui sera recouvrée

41
par le préfet, qui sera ensuite versée à l'agence nationale de l'habitat,
communément appelé l'ANAH. S’il y a une récidive dans les 3 ans, l'amende
pourra être portée à 25k€, toujours au profit de l'ANAH. Il y aura aussi la
possibilité de poursuite pénale. A noter que si vous faites une division en
absence de demande ou après un refus, c'est considéré de la même façon, c'est
illégal. Comme d'habitude, si personne ne le sait, vous ne risquez rien, mais il
suffit d'une dénonciation pour vous faire pincer, alors faites les choses dans les
règles.

Un point important à noter, comme nous le verrons plus tard, en règle générale,
lorsqu'on fait une division non officielle, en gros du réagencement d'intérieur, il
n'y a pas d'autorisation de la mairie, en revanche c'est différent pour obtenir le
permis de diviser. En effet, si vous ne faites que du réagencement d'intérieur,
vous devrez quand même demander l'autorisation préalable de division. La loi
Alur du 24 mars 2014 et la loi Égalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017
imposent un permis de diviser dès lors que vous souhaitez entreprendre des
travaux dans votre logement, même si ceux-ci à la base n'obligent pas de
demander une autorisation de la mairie.

Imaginons que vous achetez une maison de 200m² que vous souhaitez diviser
en 8 studios. Si vous faites juste du réagencement d'intérieur, à la base, il n'y a
pas d'obligation de la mairie à avoir pour faire ce genre de travaux, SAUF dans
les villes où le permis de diviser est obligatoire. Dans une ville comme Lille par
exemple, pour ce genre de travaux, il faudra absolument avoir un permis de
diviser.

Si vos travaux vous imposent de déposer un permis de construire ou une

demande préalable, dans ces cas-là, il n'est pas nécessaire de faire une
demande de permis de division. En effet, dès lors que la décision a fait l’objet
d’un accord de l’autorité compétente pour délivrer cette autorisation préalable,
alors cela est suffisant. Cela s'explique par le fait que si vous déposez un permis
de construire, une demande préalable ou une demande de permis de construire,
dans tous les cas, le document mentionnera que vous souhaitez faire une
division, et dans tous les cas c'est la mairie ou le service de l'urbanisme qui
s'occupera du dossier, donc une seule demande sera suffisante.

LE PERMIS DE LOUER
L'autorisation préalable de mise en location, également appelée le permis de
louer, est une mesure administrative au droit immobilier qui découle du décret
d'application de la loi ALUR depuis décembre 2014. Il permet à la ville d'avoir un
suivi administratif et visuel du parc locatif. Elle peut ainsi voir rapidement un
bien en suspicion d’indécence pour lancer une procédure. En cas de doute, la
mairie peut envoyer des inspecteurs du service d'hygiène, afin de vérifier si le
logement est conforme ou non. Le cas échéant, elle peut obliger le propriétaire à
faire les travaux nécessaires afin de rendre le logement conforme à la loi. En

42
gros, ça permet aux villes ayant mis en place ce genre de dispositif de repérer
facilement les marchands de sommeil.

Tout ceci est réglementé par les articles L 635-1 à L 635-11 du CCH

Ce document est une bonne chose pour les propriétaires comme nous, qui
faisons les choses dans les règles, car il y aura plus de travail pour le premier
bien, mais ensuite, la mairie nous connaîtra, nous permettant d'avoir les
autorisations plus facilement.

Le permis de location est obligatoire dans les zones concernées. Si vous faites
partie de l’une des zones concernées, ça concernera tout nouveau bail, même les
biens sur le marché depuis plusieurs années, ce n'est donc pas uniquement pour
les nouveaux biens immobiliers entrant sur le marché. Une exception est faite
pour les renouvellements de bail, les reconductions de bail, les avenants au
bail... C'est uniquement pour des logements loués en nu ou meublé avec une
durée minimum de 8 mois, que le locataire occupera en tant que résidence
principale. Exemple, vous avez loué un logement à un étudiant il y a 1 an, le bail
se reconduit automatiquement si le locataire souhaite rester, dans ce cas-là, le
permis de location n'est pas nécessaire.

A noter que le permis de diviser et le permis de louer ne sont pas

nécessairement dans les même villes. Dans certaines villes, il y aura l'obligation
d'avoir le permis de louer et le permis de diviser, dans d'autres villes, il faudra
juste le permis de diviser et dans d'autres villes encore, il ne faudra que le
permis de louer. Pour savoir si vous faites partie d'une zone où le permis de
louer est obligatoire, vous devez vous rendre à votre mairie, car il n'y a pas de
fichier qui récapitule toutes les villes faisant partie de ce dispositif. Voici
quelques villes où le permis de louer est obligatoire : Lille, quelques communes
avoisinantes de Lille, comme Watrelos, Lambersart, Loos, Halluin, et quelques
autres également.

La demande du permis de louer se fait au moment où vous vous apprêtez à

mettre votre logement en location.

Il y a 2 points noirs non négligeables aux permis de louer :

● 1er point noir, c'est le coût. En effet, certaines communes font payer au
prix fort le permis de louer, allant de 60 à 114€. Il faut donc vous
renseigner au niveau de votre ville quant au tarif qu'elle a mis en place.

● 2ème point noir, le permis de louer est obligatoire à chaque entrée de

locataire et cela, même pour un bien identique. Donc si vous avez une
rotation de locataires importante, 2 fois dans l'année par exemple, alors il
faudra payer 2 fois le permis. Pire encore, si vous avez un immeuble de
10 logements, vous payerez autant de permis de louer que de locations,

43
 ce qui au final peut faire un gros billet à sortir.

Le permis de louer, également appelé la déclaration de mise en location de

logement, est à remplir au maximum 15 jours après la date de signature du
contrat de bail. Il faut pour cela, remplir le formulaire CERFA 15651. Voici le lien
pour y accéder :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47392

Attention, ne confondez pas cette procédure avec la déclaration de mise

en location que certaines villes ont pu mettre en place et qui engendre
donc des démarches administratives différentes (et souvent peu
contraignantes).

44
 MODULE 8 : À VÉRIFIER PENDANT LA RECHERCHE DE BIEN

INTRODUCTION
Vous allez voir dans ce module tout ce que vous allez devoir vérifier pendant la
recherche de bien à diviser. Vous comprendrez ce qu’il faut faire pour analyser
une annonce, pour savoir si elle est intéressante ou non. On verra ainsi
comment correctement préparer sa recherche de bien, afin de ne rien oublier
pendant la visite.

PRÉPARER SA RECHERCHE
Avant toute chose, vous allez devoir créer une routine de recherche. Cela ne
vous prendra que quelques minutes par jour si vous faites les choses
correctement, comme nous le verrons plus tard. Plus vous serez minutieux dès
le départ, et plus vous gagnerez du temps sur votre recherche de bien. Si vous
êtes en pleine période de recherche de bien, je vous invite à faire vos recherches
3 fois par jour si vous en avez le temps. Une fois le matin, une fois l'après midi
et une fois le soir. Si vous êtes dans les premiers à chaque fois, ça vous
permettra de ne pas louper une seule annonce. Pensez également à enregistrer
des recherches sur Leboncoin, ça vous permettra de recevoir un email chaque
matin avec les biens immobiliers qui rentrent dans vos critères.

Personnellement, j'utilise principalement 2 sites d'annonces, Leboncoin et

Seloger, qui dominent 90% du marché immobilier en France. Je vais vous
montrer les recherches à faire sur Leboncoin qui vous permettront de gagner
beaucoup de temps. Il faut savoir une chose, c'est qu'absolument tous les biens
immobiliers sont susceptibles d'être divisés, que ce soit un simple appartement,
une maison, un immeuble ou même un entrepôt. Bref, dans votre recherche, il
ne faut rien laisser de côté.

Comme il ne faut laisser aucun bien de côté, dans la barre de recherche, vous
n'allez rien mettre, laissez-la vide. Ce qui sera important dans notre cas, comme
il n'y a pas de recherche précise, c’est de ne rien mettre dans la barre de
recherche. Choisissez la catégorie VENTE IMMOBILIÈRE, puis cochez les filtres
Maison, Appartement, et autre. Mettez ensuite le budget maximum que vous
pouvez investir. Sachez que si vous avez par exemple 300k€ à investir, vous
pouvez regarder les biens en vente jusqu'à 350k€, puisque le prix affiché n'est
pas le prix que vous allez payer, il y aura la partie négociation qui entrera en
jeu.

RECONNAÎTRE UN BIEN DIVISIBLE SUR LES ANNONCES

L'analyse des annonces va se faire en 2 étapes : il y aura une première partie
qui nous permettra d'analyser le titre avec la miniature de l'annonce, puis une
deuxième partie où nous analyserons l'annonce en elle-même. La première
étape est importante, car ouvrir une annonce et l'analyser, ça fait perdre du
temps, alors si vous êtes capable de dégager toutes les annonces juste avec le
titre et la miniature, sur les milliers d'annonces que vous aurez vues durant
votre carrière d'investisseur, vous aurez gagné beaucoup de temps.

45
L'idée, pour gagner le plus de temps possible, c'est que dès que vous trouvez
une annonce intéressante avec la première étape, vous l'ouvrez dans une
nouvelle fenêtre. Vous ferez ainsi avec toutes les annonces intéressantes que
vous trouverez, mais vous n'irez les voir qu'à la fin. Concentrez-vous sur 1 chose
à la fois pour gagner un maximum de temps. Dans un premier temps, analysez
tous les titres avec les miniatures, et dans un deuxième temps, vous analyserez
toutes les annonces que vous aurez ouvertes dans un autre onglet.

Au niveau du titre je regarde :

● La taille en m² du bien, c'est souvent indiqué sur le titre, c'est pratique, ça

permet de savoir très vite si le prix au m² est trop cher par rapport au
prix moyen du secteur. Vous savez que le prix moyen est 2K€ au m², et
vous voyez un bien de 100m² à 250K€, c'est next direct, pas besoin
d'ouvrir l'annonce, vous perdrez du temps.
● Le secteur : régulièrement, dans le titre on voit « proche gare », «
quartier XXX »... sachant que grâce à l'étude de marché, vous savez où
investir, vous saurez directement si le secteur indiqué dans le titre mérite
d'ouvrir l'annonce ou non.
● Les indications du type « refait à neuf », « Neuf », sachant qu'en tant
qu'investisseur rentable, on veut faire beaucoup travaux, pas besoin
d'aller plus loin non plus, je dis NEXT.

Au niveau de la miniature, je regarde :

● La miniature avec un programme neuf en 3D, c'est next direct.

● La miniature qui montre un chalet, une ferme ou une maison de
campagne, je fais Next direct aussi. On cherche du centre-ville, pas une
maison familiale paumée.
● La miniature qui montre une façade de l'immeuble dont le bien est en
vente, j'aime bien, on se rend compte vite de l'état du bien. Si c'est une
façade pourrie en train de dépérir ou avec du gros oeuvre, je n'ouvre pas
l'annonce.

Analyse de l'annonce :
Nous en sommes au point où vous n'avez gardé que les annonces intéressantes
en les ouvrant dans un nouvel onglet. La première chose à regarder, c'est le prix
au m² en quelques secondes avec l'application Rendement locatif qui s'affiche à
côté de chaque annonce (on verra dans le module d'après, le détail de
l'application). Comme on l'a vu ensemble dans les précédents modules, on
achète avec des travaux, donc le bien doit être au moins 20% en dessous du
prix au m² moyen pour une rénovation moyenne, ou 40% en dessous du prix
pour une grosse rénovation. Si vous trouvez des biens au prix du marché ou plus
cher, inutile d'aller plus loin, baisser un prix de plus de 20% étant très rare. Si le
bien est 10 ou 15% en dessous du prix du marché et que c'est une rénovation
moyenne, alors vous pouvez aller plus loin dans l'analyse car il y aura la
négociation qui vous permettra de baisser le prix.

46
Ensuite, la chose primordiale qu'il faut regarder, c'est la possibilité de pouvoir
diviser le bien en plusieurs appartements. On ne pourra savoir si un bien est
divisible qu’en se rendant sur place, mais on va déjà pouvoir dégager tous les
biens dont on sait qu'ils ne seront pas divisibles juste avec l'annonce, nous
permettant de gagner du temps, car une visite prend beaucoup de temps. Il y a
plusieurs types de biens :

Si l'annonce correspond à un appartement, il va falloir regarder en priorité les

fenêtres, car c'est elles qui vont vous permettre de voir si vous pouvez aller plus
loin dans l'analyse du bien. S’il n'y a qu'une seule fenêtre dans l'appartement, il
n'y a pas de division possible. Sauf si vous faites une ouverture sur un mur de
l'immeuble, mais il vous faudra l'autorisation de la copro et de la mairie. Ça
induit plusieurs mois d'attente pour que chacun accepte ou refuse, et ce n'est
pas ce qu'on recherche. Il faudra notamment regarder la disposition des
fenêtres, car même s’il y en a 2, il faut être sûr qu'on puisse en faire 2
appartements. Si les 2 fenêtres sont collées, ça sera plus compliqué que si elles
sont face à face par exemple.

Essayez aussi de voir les plans ou de savoir s’ils existent en appelant

directement le vendeur, ça va vous permettre de savoir directement la
disposition du bien, vous pourrez ainsi facilement connaître la disposition des
murs porteurs car s’ils sont nombreux, cela peut bloquer la possibilité de faire
une division. Regardez également l'agencement du bien, s’il est en enfilade ou
plutôt en rectangle.

Dans un premier temps, ici vous allez dégager tous les biens n'ayant qu'une
fenêtre, ou dont la disposition des murs porteurs ou l'agencement n'est pas bon.
Avant de faire une visite, on ne saura pas beaucoup de choses, car seule une
visite nous permettra réellement de voir si un bien est divisible ou non, mais en
tout cas, vous aurez déjà une idée précise du bien. Vous saurez ce qu'il faudra
regarder pour savoir si le bien est divisible facilement et rapidement.

Pour les immeubles et les maisons, c'est beaucoup plus simple car il n'y a pas la
problématique des fenêtres. Le bien étant en mono-propriété, vous pouvez faire
ce que vous voulez à l'intérieur. En cassant des cloisons, vous pouvez
réorganiser l'agencement du bien, afin que les fenêtres soient au bon endroit.
Idem pour les murs porteurs, on arrive à passer outre en mettant la disposition
qu'on souhaite.

PRÉPARER SA VISITE
Si vous avez trouvé un bien avec un prix au m² intéressant qu’il est possible de
diviser, au vu des premières informations que vous avez vues dans l'annonce,
alors il faut vérifier des points complémentaires avant de faire la visite. Si vous
faites une visite d'un bien, il faut compter facilement 1h, il est donc important de
ne pas se déplacer pour rien. En tant qu'investisseur rentable, notre temps est
précieux. Pour cela, nous allons vérifier plusieurs points importants. Si vous avez

47
un doute ou une question qui n'est pas dans l'annonce, vous pouvez appeler
directement le vendeur, vous gagnerez du temps.

1er point important – Vérifier si le bien a déjà été divisé

Si le bien a déjà été divisé. Si oui, si ça a été fait officiellement ou
officieusement. Il n'est pas rare de voir des appartements ou des maisons qui
ont déjà été divisés pour augmenter la rentabilité, mais il faut vérifier si cela a
été fait dans les règles ou non. On le verra plus tard dans les modules traitant de
la visite de bien, mais on va dans un premier temps demander au vendeur si le
bien a déjà été divisé, afin d'avoir une première réponse. En fonction de sa
réponse, si vous pensez qu'il ment, alors vous pouvez faire vos propres
recherches.

Vous pourrez déjà avoir des doutes juste avec l'annonce. Exemple : si vous
voyez une annonce proposant 2 appartements en vente en même temps, et
qu'ils ne peuvent pas être différenciés, alors, il y a de grandes chances que le
bien ait été divisé officieusement. Ce n'est pas mauvais, mais c'est une info qu'il
faut savoir. Si l'annonce ne semble pas suspecte, vous pouvez allez plus loin
dans vos recherches, en allant vous renseigner auprès du cadastre. Vous saurez
ainsi si le bien a déjà été divisé ou non.

2ème point important – Vérifier si le bien n'est pas insalubre ou en péril

Je vous ai indiqué les différentes procédures qui existent au niveau d'un bien en
péril ou insalubre, et comment en sortir. Ici, je vais vous indiquer comment faire
pour savoir si un bien fait partie de l'une de ces procédures.

Comme on l'a vu ensemble, les biens insalubres ou en péril le sont via un arrêté,
ce document est disponible à la mairie. Il vous suffit donc d'appeler le service de
la mairie et de leur demander si tel ou tel bien est en statut de péril ou en
insalubrité. Si c'est le cas, demandez une copie de cet arrêté. Sur cet arrêté,
vous verrez pour quelle raison ce bien est frappé de péril ou d'insalubrité.
Connaître cela avant d'aller visiter le bien vous donnera un avantage que n'ont
pas les autres acheteurs. Listez bien les raisons pour lesquelles il est sous arrêté,
cela vous permettra de vérifier cela lors de votre première visite.

A savoir que si vous oubliez cette étape, dans tous les cas, c'est un point que
votre notaire devra regarder lors de l'élaboration du compromis. Vous serez donc
mis au courant durant la signature de celui-ci, mais en tant qu'investisseur
rentable, vous vous devez de savoir cette information avant évidemment. Ainsi,
cela vous donnera une bonne marge de négociation, car un bien frappé d'un
arrêté se vend difficilement, le vendeur sera donc plus ouvert.

3ème point important – Vérifier la destination du bien

On ne va pas à une visite dans le même état d'esprit lorsque le bien est une
habitation ou lorsque c'est un commerce ou un bureau par exemple. En effet, les
vérifications ne seront pas les mêmes pour une habitation classique ou pour un
local commercial. La destination étant différente, les vérifications le seront aussi.

48
Dans la quasi-totalité des annonces, vous connaîtrez la destination du bien en
vente.

La chose la plus importante, lorsque vous achetez un bien ayant une destination
autre que de l'habitation, est d’absolument vérifier que le changement de
destination est possible, puisque vous le savez, vous ne pouvez pas louer un
bien en tant qu'habitation si sa destination n'est pas la bonne. Au final, si vous
allez visiter un commerce dont le changement de destination n'est pas possible,
alors ce n'est même pas la peine d'aller le visiter, vous perdrez du temps pour
rien. On le verra en détail plus tard, mais pour changer la destination d'un bien,
vous devez regarder le PLU (plan local d'urbanisme) de la ville. Celui-ci peut
vous obliger à créer des places de parking pour la création de logement. En
effet, le changement de destination d'un commerce en habitation est considéré
comme de la création de logement, il faut donc bien vérifier les obligations
inhérentes à cette création.

Pour savoir s’il est possible de changer la destination d'un bien, il faut
obligatoirement appeler la mairie ou le service de l'urbanisme pour les villes en
ayant un. Ce n'est pas sur le PLU que vous saurez si tel ou tel commerce peut
changer de destination, c'est directement le service concerné qui pourra vous
répondre. A savoir que c'est différent en fonction de chaque ville, certaines
accepteront tous les changements de destination, alors que d'autres préfèreront
sauvegarder les commerces pour garder une dynamique dans la ville. De plus,
c'est aussi de savoir si vous êtes aux abords d'un monument historique. Si tel
est le cas, sachez seulement que des obligations supplémentaires vous pendent
au nez si vous effectuez des travaux… et qu'il est possible que vous ayez à
batailler dur avec l'ABF.

4ème point important – Vérifier l'environnement

Une visite qui se passe bien, c'est une visite organisée. Pour arriver à la visite
dans les meilleures conditions, vous devez visualiser l'environnement du bien sur
Google street view. Si vous n'avez pas la rue, demandez-la au téléphone, c'est
impératif, ou au moins le quartier si le vendeur est récalcitrant.

En un coup d'oeil, vous pourrez voir les différents commerces à proximité, ainsi
que si le quartier est plutôt propice à vos locataires ou non. Exemple : si vous
louez à des étudiants et que le bien est situé dans une zone pavillonnaire, loin de
tout, que le centre-ville est à plusieurs kilomètres et qu'il n'y a pas de transports
en commun proches de votre bien, alors vous n'aurez pas besoin de vous
déplacer, ça sera de la perte de temps. Si vous voyez en bas de votre immeuble
un kebab ou une épicerie qui ferme à 3h du matin ou une boite de nuit, ça peut
être rédhibitoire.

Ces 4 points importants vont vous permettre de ne pas vous déplacer pour rien.
Si vous trouvez des points rédhibitoires, vous n'y allez pas, un point c'est tout.
De plus, cette analyse vous permettra d'appréhender plus facilement vos visites
de bien.

49
 MODULE 9 : À VÉRIFIER PENDANT LES VISITES (Partie 1)

INTRODUCTION
Nous allons voir ensemble dans cette première partie des visites ce qu'il faut
vérifier au niveau des fenêtres, des murs porteurs ainsi qu’1 gros point complet
sur comment appréhender l'agencement du bien. Nous verrons également tout
ce qu'il faut vérifier au niveau des évacuations.

LA VISITE
La visite sera le passage le plus important durant toute la procédure, car c'est en
fonction d'elle que vous allez savoir si vous irez plus loin ou non avec ce bien
immobilier. Une visite se prépare à l'avance, pour cela, vous allez devoir vous
mettre en condition pour que cette visite se passe au mieux. Vous avez déjà
visualisé le bien au niveau géographique via Google maps, désormais, vous allez
devoir visualiser l'environnement en réel.

Arrivez une trentaine de minutes avant le début du rendez-vous et baladez vous

autour du bien. Ecoutez ce qui se passe autour du bien, regardez
l'environnement autour, faites attention aux moindres détails.

Lorsque vous allez faire une visite pour diviser un bien, sachant qu'il y a plus de
points à regarder que pour un achat classique, prenez l'habitude d'emmener un
plan. Faites-vous envoyer les plans par email avant, ou si vous n'en avez pas,
faites-les à la main le jour de la visite. Sur ce plan, vous allez devoir mettre
impérativement l'emplacement des points stratégiques. Ces points importants à
noter sont :

● Les arrivées d'eau et les évacuations avec les cuisines et les salles de
bain. Différenciez bien les arrivées d'eau et les évacuations afin de ne pas
vous perdre lorsque vous reprendrez les plans après la visite.

● La porte d'entrée pour situer où vous devrez créer le sas entre les
différents appartements.

● Les fenêtres, ça vous permettra de voir rapidement si la division est

faisable ou non.

● Les murs porteurs, comme les fenêtres. Vous saurez si vous pourrez
diviser ou non. Cela vous permettra également de voir les endroits où les
cloisons SAD ne sont pas nécessaires.

Pour qu'une division soit possible, il va falloir vérifier plusieurs points importants,
certains sont plus importants que d'autres, mais dans tous les cas, il faudra tous
les vérifier. Ne laissez rien passer, vérifiez tout, car vous n'achetez pas juste un
appartement, vous achetez un bien que vous allez diviser, il faudra donc avoir
l'esprit ouvert et les yeux aiguisés comme des lames de rasoirs. Voici les
différents points que vous allez devoir vérifier :

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LES FENÊTRES
C'est une évidence, mais toujours bon à rappeler. Pour que le bien soit décent, il
faut au moins 1 fenêtre, donc le bien à découper devra avoir au moins 2 fenêtres
minimum pour les dispatcher dans chaque appartement. Un appartement sans
fenêtre peut être considéré comme insalubre, donc autant vous dire que je vous
interdis d'avoir des appartements sans fenêtre.

Avoir 2 fenêtres dans un bien à diviser ne suffit pas, il faut également vérifier
que les 2 fenêtres soient bien disposées. En effet, si celles-ci sont collées par
exemple, ça ne sera pas idéal. Quand une fenêtre se trouve dans un côté de
chaque mur, c'est plus facile pour la division par exemple.

Vous devez vérifier quels types de fenêtres sont présents. Si ce sont des
fenêtres simple vitrage, vous saurez que vous devrez les changer
obligatoirement. En tant qu'investisseur rentable, vous vous devez de mettre du
double vitrage partout, que ce soit pour l'insonorisation ou pour l'isolation
thermique. Vérifiez que les fenêtres s'ouvrent et se ferment correctement, c'est
tout bête mais une fenêtre qui ferme mal, c'est des travaux supplémentaires.

Si vous devez créer une fenêtre, vous devrez avoir 2 autorisations en fonction de
la situation dans laquelle vous êtes. Il vous faudra obligatoirement déposer une
demande préalable auprès de la mairie, avec tout ce que ça implique, comme la
création de plan de façade, avec des métrés. De plus, si vous êtes dans une
copro, alors il faudra demander son autorisation, avec la création d'une
assemblée générale extraordinaire, ça sera donc un coût supplémentaire, sans
compter le prix de la fenêtre en elle-même qui peut coûter de 200€ à 2 000€ en
fonction des matériaux, de la taille, de la forme de la fenêtre et des indications
des architectes des bâtiments de France en fonction de votre secteur.

LES ÉVACUATIONS
Dès le début de votre visite, il faudra identifier les différentes évacuations qui se
trouvent dans l'appartement, car chaque appartement que vous allez créer,
devra se raccorder à l'évacuation principale. Il faut essayer de ne pas dépasser
7-8 mètres d'espace entre les 2 douches par exemple pour ne pas avoir une
pente trop importante. Il faut donc idéalement que les évacuations se trouvent
au centre de l'appartement, ainsi il sera plus simple d'en créer une nouvelle qui
sera proche de l'existante, afin de s'y raccorder. A contrario, si l'évacuation de
l'appartement se trouve au bout, dans un angle, ça sera plus compliqué, idem
pour un appartement en longueur où les évacuations se trouvent au fond.

La norme est de 1 cm minimum de pente par mètre linéaire. Exemple, si la

douche à créer se trouve à 7 mètres de l'évacuation principale, la surélévation
(via une estrade) fera environ 20 cm, environ 7cm seront pour la pente et 3-5cm
pour le siphon sous la douche ainsi que 10 cm pour les WC.

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Pour les toilettes en revanche, le diamètre de l'évacuation est de 100 mm,
l'estrade devra donc être surélevée en fonction du diamètre et de la longueur. En
revanche, il faudra faire attention au fait qu’il y ait assez de hauteur sous
plafond, car comme vu au-dessus, l'estrade fera 20 cm, ce qui sera de la
hauteur perdue pour vous.

Idéalement, plus les évacuations sont proches et moins la pente sera

importante, l'estrade sera donc plus petite. En revanche, plus elles seront
longues et plus l'estrade devra être longue. Pour que ça soit optimal, il faut
idéalement que les évacuations soient au centre du bien, ainsi, c'est plus simple
à gérer pour s'y raccorder. Ce n'est pas rédhibitoire si ce n'est pas au centre,
mais c'est plus simple et les travaux seront moins cher.

Pour que ce soit plus simple, en général j'essaie de faire les salles de bain et les
cuisines en miroir d'un appartement à un autre. Quand c'est possible c'est
l'idéal. Ça vous permettra à la fois de ne pas créer d'estrade, mais en plus, plus
les créations de points d'eau sont rapprochés, et plus ça sera simple pour les
artisans, ce qui fait que le devis sera moins cher. En effet, créer 1 appartement
dont les arrivées et les évacuations sont très rapprochées, permettra d'aller plus
vite pour l'artisan, mais en plus, il y aura moins de matériel, c'est donc tout
bénef pour vous. De plus, ça permettra d'avoir moins de problèmes par la suite,
car moins il y a de longueur de tuyaux, et moins il y a de risque de les boucher.

Il est également possible de faire passer les évacuations par les cloisons, ainsi il
faudra faire une estrade juste pour la salle de bain, afin de partir du plus haut
possible, ensuite, la pente se fera derrière le placo. C'est à voir en fonction de
l'agencement du bien, car ce n'est pas toujours possible. C'est rare de pouvoir
traverser l'appartement juste grâce aux cloisons. Si c'est possible, faites-le, ça
sera plus simple et moins coûteux pour vous. C'est très pratique et c'est surtout
faisable lorsque vous replaquez tout, ou lorsque vous créez des cloisons aux
endroits où l'on pourra faire passer les évacuations. Ça permettra également de
cacher les tuyaux d'évacuations dans les cloisons, ce n'est pas toujours
esthétique, donc autant en profiter pour les cacher.

Lors de la visite, parmi les détails importants, il faut bien penser à demander s’il
y a le tout-à-l'égout, car avoir sa propre fosse septique, c'est un nid à problèmes
entre l'entretien, le vidage... Et puisque vous allez diviser votre bien, il y aura
encore plus d'eaux usées, donc une fosse septique qui va se remplir encore plus
vite. Personnellement, je ne prends que des biens dotés du tout-à-l'égout. De
plus, une fosse septique, c'est un coût non négligeable, c'est plusieurs centaines
d'euros par an pour la vider. Alors autant avoir le tout-à-l'égout. Pour
information, on trouve principalement des fosses septiques dans les petits
villages, où le tout-à-l'égout n'existe pas, mais il est également possible de voir
des immeubles dans des villes encore en fosse septique. En effet, c'est possible
pour des immeubles ayant plusieurs centaines d'années.

LES MURS PORTEURS

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Avec les fenêtres, les murs porteurs sont les éléments déterminants pour savoir
si un bien peut être divisé ou non. Le plus simple, c'est qu'il n'y ait aucun mur
porteur dans l'appartement, que de la cloison ou de la briquette, afin de ne pas
avoir de soucis avec ce genre de mur.

Vérifier les murs porteurs, ce n'est pas évident de les voir au premier coup
d'oeil, certains étant cachés par du placo par exemple. Si le mur porteur n'est
pas doublé avec du placo, ça sera très simple, il suffit de taper dessus, si c'est
très dur et qu'il n'y a pas de bruit, alors c'est un mur porteur. Dans tous les cas,
il faut demander des plans et vérifier avec un artisan afin qu'il puisse vérifier en
présentiel où se trouve exactement les murs porteurs car certains peuvent être
bien cachés. L'artisan plaquiste/peintre saura trouver les murs porteurs
facilement en fonction de la disposition du bien.

Il faut également regarder quel type de mur porteur est présent, vous pourrez
ainsi trouver des murs porteurs en pierre, en béton et/ou en briquette. Les murs
porteurs en pierre font en général plusieurs dizaines de centimètres, donc il n'est
pas nécessaire de doubler par dessus, alors que la briquette et le béton sont
moins isolants, un doublage en placo + laine de verre sera peut être nécessaire,
ça sera donc de l'espace de perdu.
Si un mur porteur est en plein milieu de l'appartement et que ça rend la division
impossible, alors il ne faut pas tenter d'aller plus loin. En effet, pour casser ou
ouvrir un mur porteur, il faudra 2 autorisations en fonction de la situation dans
laquelle vous êtes. Dans un premier temps, il faudra déposer un permis de
construire, ce qui est assez lourd administrativement, mais en plus, il faudra
l'autorisation de la copro via une assemblée générale extraordinaire, et la
plupart du temps, la copropriété refuse car ce sont des travaux qui font peur. A
tout cela, il faudra ajouter le coût des travaux. Pour ouvrir un mur porteur, c'est
minimum 1 000€.

L'AGENCEMENT DU BIEN
Ce n'est pas toujours le cas, mais il est souvent plus facile de faire de la division
d'un appartement qui a un agencement type traversant avec des fenêtres à
chaque extrémité. Outre le cadre légal que nous avons vu auparavant sur la
taille minimum de logement qui est de minimum 14m² pour diviser un bien, il
est important de ne pas diviser un 30m² en 2 studios de 15m² pour 2 raisons :

● 1ère raison - En tant que propriétaire rentable, je souhaite que mon

locataire se sente bien et pour cela il faut au minimum 20m². En
dessous, le logement est vraiment trop petit, il sera très compliqué de
mettre tout ce que l'on veut comme un vrai lit, un canapé, un coin salon...
De plus, hors zone tendue, il sera plus compliqué de louer un bien de
15m².

● 2ème raison – Le minimum pour diviser un bien est 14m², mais pour
cela, il ne faut pas que l'appartement de base fasse 30m² car il faut

53
 penser à 2 choses importantes : il y a le sas entre les 2 appartements qui
va prendre un peu de place, peut-être 1 ou 2 m² dans le meilleur des cas,
mais en plus, il y aura la perte de place suite à la création des cloisons
spécifiques entre les 2 logements. Entre le sas et les cloisons, on perd
facilement 5 m² sur l'appartement de base qu'on va diviser.

Un bien mal agencé, trop petit ou pas assez lumineux, fera que vous aurez du
mal à louer votre bien. Ne soyez pas trop gourmand. Dans mon dernier
investissement de 21 logements, j'aurais pu en créer 26, mais les studios
auraient été trop petits, et auraient sûrement provoqué de la vacance locative.
Faites un logement comme s'il était pour vous, afin que les autres puissent s'y
sentir bien.

La hauteur sous plafond sera également importante si vous devez créer une
estrade pour créer des évacuations, elle prendra facilement 20 cm comme nous
l'avons vu plus haut. De plus, vous devrez également créer un faux plafond pour
isoler le bien, mais également pour passer l'électricité. Vous perdrez également
environ 20-30 cm. Prenez en compte une perte globale de 50 cm de hauteur, il
faut donc avoir une hauteur sous plafond d'au moins 3m. Après, notez que
l'estrade ne sera pas à faire dans tout l'appartement, mais juste à l'endroit pour
faire passer l'estrade.

Au niveau de la disposition, le mieux est de tout mettre à côté en effet miroir.

Exemple, vous mettez la salle de bain et la cuisine de l'appartement à côté, puis
pour l'autre appartement, il faudrait que ce soit collé en effet miroir afin de tout
regrouper dans un plus petit périmètre et se repiquer dans l'évacuation
existante. Par contre, les arrivées d'eau peuvent être mises dans le doublage en
placo, cela ne pose pas de problème car il n'y a pas de pente à avoir.

Lorsque vous allez entrer dans l'appartement, pensez que l'agencement actuel
est primordial. C'est via l'agencement de base que vous allez déduire si la
division est possible. L'endroit où vous allez pouvoir créer le sas est un point
important. Le mieux est de créer un sas d'1 ou 2 m² pour perdre le minimum de
place possible. Chaque m² vous coûte de l'argent, le sas est une perte sèche,
c'est pourquoi il faut se rattraper avec le reste du bien. Si la disposition est
merdique et que vous deviez par exemple créer un couloir de plus de 5m², il faut
être sûr qu'on arrivera à rentrer dans ses frais. Il faut qu'il se trouve au centre
de l'appartement idéalement, afin de ne pas perdre d'espace. A contrario, si
l'entrée se trouve au bout de l'appartement, ou dans un angle, il sera plus
compliqué de créer un sas commun. Il y aura par exemple un couloir de
plusieurs m² à faire et c'est une perte sèche.

Repérez rapidement les cuisines et les salles de bain pour voir s’il est possible
d'en créer en version miroir. Plus les éléments d'évacuation et arrivée d'eau
seront proches des existantes, et plus ça sera pratique pour vous, mais
également pour vos artisans qui auront moins de travail.

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 MODULE 10 : A VÉRIFIER PENDANT LES VISITES (Partie 2)

INTRODUCTION
Dans ce module, nous rentrerons dans les détails au niveau des arrivées d'eau
qui peuvent être problématiques lorsqu'on fait des divisions de plusieurs
appartements. On verra également les points essentiels à regarder au niveau
des aérations, ce qu'il faut impérativement vérifier pour les planchers. Enfin, on
verra ce qu'il faudra vérifier si on visite un immeuble ou une maison à diviser.

LES ARRIVÉES D'EAU

L'arrivée d'eau sera l'un des points importants à regarder lors d'une visite, car
pour faire une division, vous devrez vous raccorder à cette arrivée. Dans les
vieux immeubles, on trouve régulièrement l'arrivée d'eau avec son compteur
sous l'évier de la cuisine.

Lorsque vous divisez un appartement en plusieurs studios, il faut s'assurer que

la puissance de l'arrivée d'eau est suffisante pour alimenter tous les nouveaux
appartements. En effet, c'est bien de créer des nouveaux appartements, mais si
la puissance n'est pas suffisante, alors ça sera catastrophique. La puissance de
l'arrivée d'eau a été calculée à la création de l'immeuble pour 10 appartements
par exemple, mais comme vous allez créer des appartements supplémentaires, il
est possible que cette puissance ne soit pas suffisante.

Si vous divisez un appartement en plusieurs studios sans vérifier la puissance

auparavant et que tout le monde utilise l'eau en même temps, et bien il se peut
que chaque locataire ait de l'eau avec un faible débit. Pour savoir si le débit
existant est suffisant pour la création de nouveaux appartements, il faut faire
venir votre plombier à la base, avant les compteurs d'eau, afin qu'il puisse
regarder la puissance actuelle.

Les arrivées d'eau existantes sont prévues pour le nombre d'appartements créés
avec le bâtiment à la base. Il y a généralement une marge permettant de créer
des appartements, mais il est important que ça soit validé par votre plombier.
Vous ne pourrez pas savoir de vous-même, si vous n'êtes pas du métier, si la
puissance existante est suffisante ou non.

LES AÉRATIONS
C'est un point qu'on ne regarde pas spécialement mais qui est très important, et
encore plus lorsqu'on veut faire une division. Plusieurs types de division peuvent
être faits dans les vieux appartements :

● 1ère possibilité, c'est qu'il n'y a rien du tout. En effet, dans les vieux
appartements, il est possible de ne rien avoir. Dans ces cas-là, vous savez
que vous devrez créer une vraie VMC.

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 ● 2ème possibilité, c'est qu'il n'y a que des aérations naturelles, sans rien
d'autre comme des aérations au niveau des fenêtres et/ou un trou dans le
mur avec une ouverture sur l'extérieur. Dans ces cas-là, une nouvelle fois,
il faudra créer une VMC.

● 3ème possibilité, il y a une vraie VMC mécanique. Si c'est le cas, il faudra

regarder s’il est possible de l'utiliser pour un appartement supplémentaire
ou s’il faudra en ajouter une nouvelle pour l'appartement à diviser.

On en parlera en détail dans le module travaux, mais sachez qu'il faut une vraie
VMC pour les locataires afin d'avoir un bien qui ne se dégrade pas plus vite que
la normale.

Il est important de vérifier l'isolation actuelle du bien, car même si vous allez
tout doubler en placo avec de l'isolant, s’il y a des soucis d'infiltration, ça ne
changera rien. Il faut donc régler le souci en amont. Lors de la visite, touchez les
murs, les sols, les plafonds, vérifiez que ce n'est pas humide. Vérifiez qu'il n'y a
pas de champignons ou d'autres choses qui montrent des soucis d'humidité. Il
faudra donc traiter l'origine du problème avant de tout isoler et tout replaquer,
sinon le souci sera toujours présent.

LES PLANCHERS
Dans les nouveaux immeubles, le plancher est en béton, donc aucun souci. La
création d'un nouvel appartement ne posera pas de souci au niveau du poids. En
revanche, dans les vieux immeubles, c'est très souvent un plancher en bois, et
le souci c'est que la division d'un appartement va augmenter considérablement
son poids, au niveau des meubles, de l’électroménager, mais également au
niveau des cloisons SAD.

En effet une cloison SAD (voir section qui en parle), c'est 5 plaques + Rail +
montant + isolant. Cela fait des cloisons de plus de plusieurs centaines de kilos
en plus à supporter pour les poutres en bois sur une faible surface, ce qui n'était
pas prévu à l'époque lors de la construction du bien. Demandez à votre artisan,
et s’il a un doute, faites intervenir un architecte qui pourra vérifier si le projet est
faisable au niveau du poids.

Vous allez ajouter du poids, beaucoup de poids en fonction du nombre

d'appartements que vous allez créer. En effet, un appartement de 100m² sera
beaucoup moins lourd que 4 studios de 25m² car dans un grand appartement il
n'y a qu'une cuisine, peut-être 2 salles de bain, des cloisons classiques, 1 seul
chauffe-eau, moins d'occupants, contrairement à 4 studios où c'est multiplié par
4, où les cloisons spécifiques à la division sont très lourdes, sans compter le
poids de l'OSB que l'on pourrait mettre.

L'OSB, c'est des planches de bois qu'on met au sol lorsqu'il n’est pas droit. Ça
permet de repartir sur un sol droit, mais c'est assez lourd. Si vous avez un sol
biscornu, il se peut que vous deviez en rajouter. Il y a aussi la possibilité de faire

56
du ragréage, en fonction du plancher qu'il y a pour repartir sur un sol droit, mais
c'est extrêmement lourd.

Il faut donc prendre cette donnée en compte, surtout que lorsqu'on fait des
divisions, c'est surtout dans des vieux immeubles datant d'une centaine
d'années. Dans ces vieux immeubles, les planchers sont principalement en bois.
Il n'est donc pas assuré que ces planchers puissent accueillir autant de nouveaux
appartements d'un coup.

LES COMPTEURS
Vous aurez des propriétaires qui vous diront que leurs biens ne sont pas divisés,
mais en réalité, ils le seront. Outre la vérification au niveau du cadastre que
vous aurez faite avant la visite du bien, vous allez devoir vérifier le nombre de
compteurs d'électricité et d'eau présents dans l'appartement. Souvent, non
seulement les propriétaires marchands de sommeil ne déclarent pas leurs
divisions, mais en plus, ils laissent 1 compteur pour plusieurs appartements.

Dès que vous rentrez dans l'appartement, vérifiez systématiquement les

compteurs d'électricité. Ils sont principalement placés dans les appartements.
Dans les anciens appartements, ils peuvent être placés sur le palier ou dans les
communs de l'immeuble. Dans tous les cas, il doit y en avoir 1 par appartement.
Si vous voyez plusieurs appartements avec un seul compteur, il y a de grandes
chances que le bien n'ait pas été divisé officiellement. Attention, s’il manque des
compteurs, ce n'est pas rédhibitoire, mais il faut le savoir avant d'acheter.

Au niveau des compteurs d'eau, c'est pareil. Vérifiez qu'il y ait bien des
compteurs pour chaque appartement. On verra les différentes obligations en
matière de compteur lors d'une division officielle plus tard, mais déjà,
assurez-vous qu'il y ait bien un compteur pour chaque appartement.

VISITER UNE MAISON OU UN IMMEUBLE

Quand on achète un immeuble, pour faire de la division c'est l'idéal car vous êtes
le maître à bord, mais qui dit maître à bord, dit prendre toutes les
responsabilités. Si vous souhaitez faire de la division d'immeuble, je conseille
d'acheter un immeuble vide, ça sera beaucoup plus simple, car s’il y a déjà des
locataires, on retrouvera les contraintes qu'on a dans les appartements.

En effet, imaginons que vous avez un immeuble de 2 étages, et qu'au premier il

y a des locataires, mais au 2ème il n’y a personne. Et bien vous ne pourrez pas
créer de colonne d'évacuation, puisque vous ne pourrez pas passer par les
appartements déjà loués. La seule solution sera de se raccorder à l'évacuation
existante, ce qui serait dommage. L'immeuble entier vous appartenant, autant
créer des évacuations entières, c'est plus pratique, surtout pour les grosses
divisions.

Les principales problématiques, pour la division d'un immeuble ou d'une maison,

seront les arrivées d'eau, les évacuations d'eau et l'électricité.

57
Si vous créez plusieurs appartements à partir de ce qui est à la base un seul
appartement, vous devrez créer plusieurs estrades pour relier toutes les
évacuations entre elles. De plus, la taille de l'évacuation existante ne sera
peut-être pas suffisante pour la création de tous les nouveaux appartements,
c'est pourquoi il est préférable de créer plusieurs colonnes d'évacuation. Ça vous
permettra de ne pas avoir à créer d'estrade, vous ferez ainsi la disposition que
vous souhaitez pour les appartements. Idem pour les arrivées d'eau, pour une
division, on devra se raccorder à l'existante, et si celle-ci n'a pas assez de
puissance pour tous les nouveaux appartements créés, alors il faut en créer une
nouvelle en bas, plus puissante. Ça peut être différent en fonction de la politique
de la compagnie des eaux de la ville. Moi, elle demande de la mettre dans les
caves avec tous les compteurs d'eau.

Concernant l'électricité, si vous créez beaucoup plus d'appartements que ce qu'il

y avait de prévu initialement dans l'immeuble, en doublant, voir triplant les
appartements, alors vous pourrez être sûr que vous devrez changer la colonne
électrique. La colonne électrique à la base est prévue pour X appartements. Si
vous doublez le nombre d'appartements, elle n'aura sûrement pas une puissance
suffisante. Pour la changer, il ne faudra donc pas de locataires pendant les
travaux, sinon ceux-ci n'auront pas d'électricité, ou alors il faudra trouver des
systèmes D, comme leur proposer un compteur provisoire, mais ce n'est pas
idéal.

Ensuite, partons sur un immeuble sans locataires, vous avez le cas d'acheter un
immeuble en plateau (c'est-à-dire qu'il y a seulement les 4 murs porteurs, mais
aucune cloison), c'est idéal car il n'y a aucune démolition à faire, donc un gain
de temps et d'argent au niveau des artisans. Sinon, dans un immeuble classique
avec différents appartements, vous avez le choix d'essayer de garder un
maximum de cloisons afin d'avoir un minimum de démolition, mais vous devrez
essayer de trouver des solutions avec des plans détaillés, ou alors de tout
démolir. C'est un budget, mais ça permet de repartir de 0 et c'est vachement
plus pratique pour faire ses optimisations.

Une division d'immeuble ou de maison, ça se passe également à l'extérieur. Si

vous devez créer des fenêtres pour diviser votre bien, alors vérifiez que vous
suivrez l'alignement vertical et horizontal des fenêtres existantes, car si ce n'est
pas le cas, alors il y a de grandes chances que la mairie refuse votre demande
d'autorisation de création de fenêtres.

Dans tous les cas, pour diviser une maison ou un immeuble, il faut
impérativement faire venir votre plombier et votre électricien pour qu'ils voient
la faisabilité technique de la division et qu'ils vous indiquent si la colonne
électrique, les arrivées d'eau et les colonnes d'évacuation sont suffisantes ou
non pour votre nouveau projet. On parlera de tous ces points en détail dans les
modules traitant des travaux.

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ANALYSER LE RÈGLEMENT DE COPRO
Le règlement de copro est votre pire ennemi avec le Plan local d'urbanisme de la
ville. On en parlera en détail dans les prochains modules

ANALYSER LE PLU POUR LA DIVISION

On verra en détail comment analyser le plan local d'urbanisme de votre ville,
mais en gros, si vous souhaitez diviser votre bien officiellement, alors vous
devrez suivre les indications du PLU. En effet, le PLU est la bible de la ville. A
chaque fois que vous devez faire des travaux dans la ville, quel que soit le type
de travaux à faire, vous devrez vérifier le PLU. C'est le document administratif à
regarder en priorité lorsqu'on veut diviser un bien.

SE FAIRE ACCOMPAGNER
Sauf si vous avez une grande expérience dans les travaux, je vous conseille
fortement de vous faire accompagner par un ou plusieurs artisans. N'allez pas
faire venir un artisan à chaque visite, ça sera inutile et du temps de perdu pour
lui. Faites la première visite seul, avec les différents points à vérifier que nous
vous avons appris.

Si selon vous, lors de votre première visite, les points importants (portes,
fenêtres, évacuations, murs porteurs...) semblent être en adéquation avec de la
division, alors à ce moment-là, je vous recommande de faire venir des artisans.
Plusieurs corps de métier doivent vérifier si le projet est faisable : un plombier,
un plaquiste et un électricien.

Le plombier pourra analyser et trouver les différentes évacuations et arrivées

d'eau de l'appartement. L'électricien, lui, sera moins important car l'électricité ne
gêne que très rarement une division, mais il pourra vérifier si le compteur
existant est aux normes. Le plaquiste, ou menuisier, sera là pour vérifier si
l'estrade et le faux-plafond qu'il devra créer sont faisables, ainsi que leur coût.
Important : n'achetez pas un bien tant que vous n'avez pas de devis détaillé de
la part de ces 3 corps de métier.

Pour récapituler, il faudra jouer à la fois avec les évacuations, la porte d'entrée
et les fenêtres pour voir si la découpe est faisable, tout en vérifiant les murs
porteurs. Il faut que ces 4 points essentiels soient en accord avec la division afin
que celle-ci puisse se réaliser. Si vous souhaitez créer plusieurs appartements,
comme 4, 5, 6... alors il faudra faire attention à tout ça mais en puissance 10.
Diviser un appartement en 2 c'est assez facile, mais le diviser en plus
d'appartements, c'est très compliqué au niveau technique. Pour résumer cette
première partie, il faudra faire extrêmement attention à l'agencement qui
regroupe plusieurs points importants, comme notamment les fenêtres et les
murs porteurs qui peuvent vraiment bloquer une possibilité de division. Les
évacuations seront un point moins important qu'il faudra quand même vérifier.

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 MODULE 11 : LES AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE LA
DIVISION OFFICIEUSE

INTRODUCTION
On va rentrer dans le premier module qui va traiter de la division officieuse, et
nous verrons que même s’il y a plusieurs avantages à faire ce type de division, il
y a quand même pas mal d'inconvénients également. Ça sera à vous de faire
votre choix en fonction de ce que vous souhaitez, mais sachez néanmoins que la
division officieuse est plus contraignante que la division officielle.

Notez une chose sur la division officieuse, j'en parlerai une grosse partie de la
formation car elle a le mérite d'exister, néanmoins je ne conseille pas de faire de
la division officieuse. Je vous rassure, si j'en parle dans la formation, c'est que
c'est légal de faire de la division officieuse, car je vais me baser sur un flou
juridique qui existe actuellement et qui permet d'en faire sans problème. Par
contre, il se peut que la législation change dans les années à venir, on n’est à
l'abri de rien.

LES AVANTAGES DE LA DIVISION OFFICIEUSE

Avantage N°1 – La simplicité à mettre en place :

Il est vrai que la division officieuse apporte une vraie liberté dans le sens où
c'est très simple. En effet, il n'y a presque pas d'administratif, contrairement à la
division officielle, qui elle demande plusieurs points administratifs à valider. Ici,
en division officieuse, il n'y a presque rien à faire au niveau administratif. La
principale restriction que vous pourrez trouver, dans le cas d'un achat
d'appartement en copropriété, c'est que le règlement de copro interdise
purement la division d'appartement. On en parlera plus en détail et on donnera
des exemples plus tard dans la formation.

C'est à la fois simple à mettre en place, mais c'est également pratique car il y a
très peu d'étapes à réaliser pour faire une division officieuse. C'est pratique car
ça va très vite, contrairement à la division officielle qui peut prendre des mois
avec les différents intermédiaires qui entrent en jeu. Ici, une fois les travaux
terminés, vous y allez, vous dépendez donc de beaucoup moins de personnes
pour faire cette division.

Avantage N°2 – La gratuité à mettre en place :

C'est gratuit dans le sens où il n'y a pas à payer tout ce qui est administratif,
c'est-à-dire l'Assemblée générale extraordinaire pour demander la validation de
la copro, l'établissement de l'état descriptif de division par le géomètre, la
prestation du notaire, la création des compteurs... Bref, le coût de la division
officieuse est minime. Evidemment, dans les 2 types de division, il y aura les
travaux à faire, c'est un coût incompressible, mais la partie administrative sera
beaucoup plus light au niveau de la division officieuse.

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Avantage N°3 – Inutile de prévenir la copropriété :
Dans les faits, votre logement est personnel, vous pouvez en jouir comme vous
le souhaitez. La seule condition, c'est qu'il ne faut pas nuire à la copropriété. Si
ça ne contrevient pas au règlement de copro, alors vous n'avez pas à prévenir
qui que ce soit, vous êtes libre chez vous de faire ce que vous voulez. On verra
plus tard comment vérifier dans le règlement de copro si la division, même
officieuse, est autorisée ou non.

LES INCONVÉNIENTS DE LA DIVISION OFFICIEUSE

Inconvénient N°1 – Certains types de location sont interdits :
Contrairement à la division officielle, où vous pouvez louer de la façon dont vous
le souhaitez, pour une division non officielle, il est interdit de faire certains types
de location tant que le locataire n’aura pas son propre compteur. Le locataire
n'ayant pas son propre compteur puisque vous avez divisé officieusement, c'est
vous qui devriez prendre à votre charge l'électricité, mais lorsque c’est la
résidence principal du locataire (en nu ou en meublé), cela est interdit. En effet,
c’est le locataire qui doit pouvoir choisir lui même son propre fournisseur
d’énergie

Pour la location meublée classique à l'année dont le bien est la résidence

principale du locataire, il faut savoir, contrairement aux idées reçues, que
légalement il n'est pas autorisé de facturer l'électricité à son locataire. En effet,
même en location meublée, le compteur d'électricité doit être au nom du
locataire. Vous avez dû voir et entendre l'inverse pendant des années, mais
normalement c'est interdit, car le bien étant la résidence principale du locataire,
il doit pouvoir choisir lui-même son fournisseur d'électricité. Il faut savoir
néanmoins qu'il y a la loi et l'esprit de la loi, donc il y a quand même une
tolérance. Ca a du arriver très peu de fois de voir un propriétaire se faire
ennuyer par le fait qu'il refacture l'électricité en location meublée, mais
normalement c’est interdit. On verra en détail dans des prochains modules, pour
quelles raisons, il est interdit de refacturer l’électricité à son locataire, il y a 2
principales raisons à cela.

Pour être vraiment ennuyé, il faut que ça aille jusqu’au tribunal, il faut donc que
le locataire ou celui qui vous attaque veuille vraiment vous faire payer. Après,
voilà, vous le savez, quelque soit le type de location que vous faites, il est
normalement interdit de gérer l’abonnement de son locataire, donc si vous le
faite, vous savez que vous pouvez être hors la loi et vous risquez donc d’être
attaqué. Encore beaucoup de propriétaire font de la location meublé en
refacturant les charges d’électricité à leurs locataires, sans même savoir que cela
est illégale. Mais, vous, en regardant cette formation, vous aurez une grosse
avance sur les autres, qui ne savent pas encore cette information capitale.

Je vous expliquerai en détail plus tard dans un module de division officieuse,

comment vous allez faire pour louer plusieurs studios de façon légale. Mais ce
n’est pas spécialement pratique, il y a de grosses contraintes à cela. Vous
comprendrez pourquoi je dis ça plus tard.

61
Il existe la possibilité de faire écrire une clause de refacturation spécifique par
exemple pour l’électricité, mais c’est très complexe et encore controversé. Dans
un des prochains modules, je vous indiquerais néanmoins, comment fonctionne
cette clause de refacturation afin que vous puissiez l’inclure dans vos charges
pour que vous puissiez gérer vous même l’électricité. Mais moi, je vous conseil
pour faire simple et pour être sûr de n’avoir aucun problème avec votre locataire
ou avec la justice, de ne pas mettre d’abonnement que ce soit d’électricité ou de
gaz à votre nom, quelque soit le type de location que vous proposez à vos
locataires. On en parlera en détail dans le module 14.

En revanche, en location courte durée ou toute autre activité dont le logement

n'est pas la résidence principale du locataire, il est toléré d'avoir l'abonnement
au nom du propriétaire. Ainsi, il n'est pas obligatoire que le locataire ait son
propre compteur pour que la location soit légale. Je vous indiquerai comment
faire en location courte durée dans le module 14 traitant des cas spécifiques.

Inconvénient N°2 – Revente du bien à l'unité impossible :

Il n'est pas possible de revendre un des biens découpés officieusement à l'unité.
Ce n'est pas qu'il est interdit de vendre un des appartements qui a été divisé
officieusement, c’est qu'on ne pourrait même pas le faire car il n'a aucune
existence juridique. Le cadastre ne le connaît pas, il connaît uniquement le lot
principal. C'est justement pour cette raison que vous pouvez voir de temps en
temps des personnes qui vendent 2 appartements en même temps sur le même
palier. Il y a de grandes chances que le propriétaire n'ait pas fait de division
officielle, donc ces 2 appartements sont encore officiellement 1 appartement.

Inconvénient N°3 – Revente du bien plus compliquée :

Quand on revend en lot, on revend au prix de gros et on n’attire que les
investisseurs. C’est l'un des plus gros points noirs si vous souhaitez revendre à
court ou moyen terme. Ne pouvant pas être revendu à l'unité, votre bien aura
moins de valeur que 2 plus petits biens séparés. Si le bien avait été divisé
officiellement, alors vous auriez pu toucher tous les acheteurs possibles comme
les primo-accédants, les jeunes investisseurs, les acheteurs de résidence
secondaire... Bref, sachant que le prix est beaucoup moins cher pour 1
appartement, il est beaucoup plus facile de revendre 1 appartement que 2 d'un
coup.

L'acheteur achetant un lot de 2 appartements, mais seulement 1 lot

juridiquement, aura donc plus d'exigence. En effet, ce n'est pas un achat
classique comme pour un achat de studio à un primo-accédant. Déjà, il va falloir
trouver un investisseur connaissant le système de la division non officielle, ce qui
ne court pas les rues. Vous allez perdre un très grand nombre de personnes
intéressées, ça fera fuir la majorité des acheteurs potentiels, même des
investisseurs.

62
Un point important également, si l'acheteur ne se rend pas compte que les
appartements font partie d'une division lors de ses visites, il le saura tôt au tard
très rapidement. En effet, le notaire, lors du compromis lorsqu'il vérifiera le
cadastre, verra très bien qu'il n'y a qu'une seule entité et non 2, et donc que
l'achat des 2 appartements ne sera qu'un seul et même lot. Il le fera remarquer
immédiatement à l'acheteur. Jouez franc jeu et dites-le dès le début afin que
l'acheteur soit mis au courant le plus vite possible.

Si l'acheteur souhaite faire les choses dans les règles, il voudra peut être faire
une découpe officielle. Pour cela, il va mettre plusieurs clauses suspensives dont
la vente longue, acceptation de la copro, acceptation de la mairie avec une
demande préalable, ou un permis de construire en fonction des travaux qui
seront faits. Tout cela engendrera une perte de temps et d'argent, car il n'est
pas assuré que la vente se fasse, avec les différents facteurs qui vont entrer en
jeu, puisque plus il y a de conditions suspensives dans un compromis, et moins il
y a de chances qu'il aille jusqu'à son terme.
Tout cela fait qu'au niveau de son patrimoine, c'est de l'argent de perdu, car on
revendra moins cher 2 appartements en même temps, plutôt qu'1 appartement
par 1 appartement.

Inconvénient N°5 – Le permis de diviser :

On l'a vu plus tôt dans la formation, actuellement quelques villes ont mis en
place le permis de diviser pour pallier les logements insalubres qui se trouvent
dans les villes. Pour l'instant, c'est plus au stade expérimental car le nombre de
villes l'ayant mis en place est assez marginal. En revanche, rien ne garantit par
la suite que ce genre de permis ne soit pas mis en place dans toute la France. En
effet, vu comme Macron et ses amis n'aiment pas spécialement l'immobilier, ça
ne m'étonnerait pas que ça se généralise prochainement.

Le souci, c'est que si vous avez divisé un bien officieusement, mais que quelques
mois ou années plus tard, le permis de diviser est mis en place, alors vous serez
bien ennuyé. En effet, on l'a vu ensemble, même si vous ne touchez pas la
façade ou les surfaces planchers de votre bien, il faut quand même déposer un
permis de diviser en cas de division. Par conséquent, même pour une division
officieuse, il faut déposer un permis de diviser.

Inconvénient N°6 – En cas de sinistre :

Comme toujours, quand ça se passe bien, pas de problème, mais lorsque
l'assurance doit mettre la main à la poche, il pourrait y avoir un gros problème.
On va voir que ce n'est pas évident de comprendre ce qui pourrait se passer en
cas de sinistre.

Le locataire, de son côté, va prendre une assurance habitation pour son

logement de 25m². Demain, il y a un dégât des eaux, l'assurance va donc faire
son enquête avant de devoir sortir plusieurs milliers d'euros et elle va se rendre
compte que l'appartement ne fait pas 25m² mais 50m². C'est donc un faux
contrat signé par le locataire, le contrat ne vaut plus rien. ​Le risque c’est que

63
l’assurance du locataire risque de ne pas couvrir les dommages et que
dans ces cas-là, ça serait donc au propriétaire d'effectuer les travaux. Et
ça serait donc avec son argent personnel qu’il devrait régler les dégâts.

La question pour la garantie des loyers impayés, appelée GLI : comment

va-t-elle gérer en cas de non paiement d'un loyer d'un appartement qui n'a pas
d'existence juridique ?

Je vous rassure, ces problèmes peuvent être possibles si vous ne faites pas une
division officieuse correctement. En revanche, si vous faites une division
officieuse dans les règles, comme on le verra plus tard dans la formation, alors
ces différents problèmes en cas de sinistre ne seront pas possibles.

64
 MODULE 12 : CREER UNE DIVISION OFFICIEUSE

INTRODUCTION
Dans ce module très complet, vous comprendrez ce que dit la loi au niveau de la
division officieuse et tout ce à quoi il faut faire attention pour ne pas entrer dans
l'illégalité. Vous allez enfin comprendre dans les grandes lignes comment faire
une division officieuse légale et comment vous allez pouvoir faire pour en faire
une division officielle. On verra point par point ce qu'il faut faire et ce qu'il ne
faut pas faire, la limite étant facile à franchir, il faudra faire attention.
Préparez-vous pour un module complexe à comprendre mais riche en
apprentissage.

CE QUE DIT LA LOI

Pour faire une division officieuse, en fait, c'est tout simple : il faut faire une
division qui ne soit pas officielle. C'est bête à dire, mais une division officieuse se
fait de la même façon au niveau des travaux à quelques exceptions près, sauf
qu'elle n'est mentionnée nulle part au niveau administratif et fiscal.

La question qu'on se pose souvent, c'est “Est-ce que la division officieuse est
légale ?”. La réponse est oui. Voici ce que dit la jurisprudence de la cour de
cassation : “Chaque copropriétaire peut disposer librement de son lot, rien ne
s’oppose en effet à ce que vous puissiez diviser le vôtre”. Une analyse confirmée
par une jurisprudence constante (cass civ 3ème du 24.2.09 N08 11852)

En gros, cela signifie que vous faites ce que vous voulez dans votre bien, tant
que cela est légal. Vous pouvez créer 10 studios dans votre appartement
puisque vous pouvez disposer librement de votre bien comme vous le souhaitez.
Au niveau légal, vous faites donc ce que vous souhaitez de votre bien. Par
contre, il faudra quand même suivre les règles du règlement de copropriété si
vous achetez dans une copro.

En matière d’urbanisme, la question écrite n° 22476 posée au Sénat, publiée

dans le journal officiel du Sénat du 16/02/2012, disait cela : M. Jean Louis
Masson demande (...) si le projet de transformation d'une maison de ville en six
appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, demeure soumis à
l'obtention d'une autorisation au titre de l'urbanisme ?

Voici la réponse du Ministère de l'écologie, du développement durable, des

transports et du logement, en date du 03/05/2012 :

(…) Dans le cas d'espèce, où il s'agit de transformer une maison de ville en six
appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, la destination reste la
même puisqu'il s'agit dans les deux cas d'un usage d'habitation. Une autorisation
d'urbanisme ne sera donc nécessaire que si cette transformation s'accompagne
de création de surface de plancher supérieure à 5 m², par la création d'un
niveau supplémentaire par exemple. En l'absence de création de surface de

65
plancher, aucune taxe d'urbanisme n'est due. Par ailleurs, cette division d'une
maison de ville en six appartements ne peut entraîner une participation pour
raccordement à l'égout (PRE) puisque cette opération n'est pas soumise à
autorisation d'urbanisme. (…)

En gros, pour expliquer le fonctionnement de la division officieuse, si vous ne

faites pas de travaux devant obligatoirement faire l'objet d'un dépôt de permis
de construire, comme des travaux de création de surface d'une emprise au sol
supérieure à 20m², des travaux sur la modification de la structure porteuse du
bien, des travaux de modification de façade du bâtiment ou d'une demande
préalable, comme des travaux d'une emprise au sol supérieure entre 5m² et
20m² ou un changement de destination, alors vous pouvez faire ce que vous
souhaitez de votre bien.

Voici le lien de la réponse complète faite qui a été publiée au journal officiel :
https://www.senat.fr/basile/visio.do?id=qSEQ120222476&idtable=q251399&fbcl
id=IwAR2SXF4T6ho4COAUoYqWMIlzKd_O25MdfbCY3dwFFEpDrOgcovb1tsy_l80

FAIRE UNE DIVISION OFFICIEUSE

Faire une division officieuse, ce n'est pas juste prendre un appartement, le
couper en 2 et le louer à 2 locataires différents. Non, c'est beaucoup plus subtil
que ça. On va voir en détail ici comment vous allez faire pour mettre en place
une division officieuse légale, sans qu'elle vous pose de problème au niveau
légal. Ce que je vais vous dire ici n'a jamais été dit, c'est une exclu pour vous
qui lisez ou écoutez cette formation gratuite que je vous offre.

Comme je vous l'ai déjà dit plus tôt, il est théoriquement interdit de louer un
bien, que ce soit en nu ou en meublé pour un locataire dont l'habitation est sa
résidence principale , sans que le compteur d’électricité soit au nom du locataire.
En effet, le compteur d'électricité doit absolument être au nom du locataire.
Vous l'aurez donc compris, acheter un appartement, que vous divisez en 2, pour
y mettre 2 locataires différents, c'est donc interdit car le compteur ne sera pas
au nom du ou des locataires présents dans les lieux.

En effet, même en location meublée, le compteur d'électricité doit être au nom

du locataire. Vous avez dû voir et entendre l'inverse pendant des années, mais
normalement c'est interdit, car le bien étant la résidence principale du locataire,
il doit pouvoir choisir lui-même son fournisseur d'électricité.

Si vous louez un bien meublé avec un abonnement d'électricité à votre nom,

vous ne risquez rien tant que tout se passe bien. Par contre, imaginons que
demain, le locataire ne paie plus son loyer et ses charges , vous lancez une
procédure judiciaire. L'avocat du locataire cherchera une seule chose, c'est de
démontrer l'illégalité des charges afin de casser le contrat de bail. Cela n’est
encore jamais arrivé à ma connaissance, on est dans un cas extrême, mais si il
arrive à casser le bail pour cette raison notamment, le contrat n'ayant plus
d’existence légale, le locataire pourrait ne pas à vous payer les arriérés de loyer

66
en retard.

Il existe la possibilité d’utiliser une clause de refacturation afin de gérer vous

même l’abonnement, mais je ne vous conseil pas de l’utiliser. On en parlera
néanmoins longuement dans le module 14 afin de vous expliquer en détail
comment ça fonctionne.

Il y a non seulement la loi qui oblige d'avoir un compteur par habitation, quel
que soit le type de logement en habitation principale, mais il y a également le
fournisseur d'électricité qui oblige cela.

1er point voici ce que dit ENGIE mot pour mot :

« Dans tous les cas et sans la moindre exception, il vous faudra séparer les
installations électriques des deux logements et demander un nouveau
raccordement d'électricité pour l'habitation nouvelle, indépendamment du
raccordement existant avant la division.

Un deuxième compteur exclusivement dédié au nouvel appartement sera donc

installé après ce raccordement supplémentaire. Le compteur fourni sera un
compteur de dernière génération LINKY, même si votre région n'est pas encore
équipée de ces compteurs.

Si vous pensez pouvoir conserver l'unique compteur pour les deux

appartements, quitte à vous arranger avec le locataire, c'est absolument interdit
par la loi. D'abord parce que cela s'assimile à de la revente d'électricité à un tiers
par un particulier. Ensuite, parce que tout bail locatif implique obligatoirement
un contrat d'électricité individualisé et donc un compteur dédié ​». Vous trouverez
le texte sur cette page :

https://www.happ-e.fr/actualites-electricite/changer-fournisseur-electricite/dans
-son-logement/separer-logement-2-habitations-electricite

2ème point voici ce que dit la cour d'appel :

Attendu que l’article L. 331-1 du code de l’énergie est ainsi rédigé : « Tout client
qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de
l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Il
peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un
fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre
de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux,
sur le territoire d’un autre Etat ;

Attendu que l’effectivité de ce droit suppose que chaque locataire ait la

possibilité de disposer d’un compteur individuel ainsi que d’un accès personnel
au réseau d’électricité, sans être obligé de recourir au fournisseur choisi par le
bailleur »

Cours d'appel de Nancy, 2ème chambre, 26 juillet 2018. Lire en ligne :

67
https://www.doctrine.fr/d/CA/Nancy/2018/C0BCD88AB38F9E6E94556

Maintenant que vous savez que la loi et le fournisseur d'énergie interdisent tous
les 2 de refacturer un abonnement d'électricité à ses locataires, vous vous
demandez donc comment faire une division officieuse légalement sans avoir à
créer de compteur pour chaque logement ?

Pour qu'une location soit légale, il faut que le ou les locataires aient le choix de
choisir leurs propres compteurs d'électricité ou de gaz si nécessaire, et ce n'est
logiquement pas possible lorsque vous prenez un appartement que vous divisez
en 2, car il n'y aura pas de nouveaux compteurs.

On va rentrer dans les détails, suivez bien, car la solution que je vais vous
donner pour faire une division officieuse est à ce jour, et à ma connaissance, la
seule solution qui existe pour qu'elle soit légale.

La solution, c'est de faire une colocation. Vous allez me dire, WOW c'est trop
naze ta solution, tout ça pour ça ? Alors, attendez, car c'est très subtil. En effet,
la colocation est la seule façon de faire une division officieuse. Plein de questions
se posent en vous, vous vous demandez en quoi la colocation est-elle légale
contrairement à une location classique, en quoi la colocation signifie que vous
faites une division de studio, et pourquoi je dois faire de la colocation alors que
moi je veux louer des studios distincts... Bref, vous ne comprenez sûrement pas
encore où je veux en venir, mais patience, vous allez comprendre. A la fin du
prochain module, vous saurez comment faire en sorte que votre division
officieuse devienne une division officielle sans avoir à suivre le plan local
d'urbanisme (PLU). Ca se passe en 2 étapes :

La 1ère étape est de louer légalement votre bien :

Comme je vous le disais juste avant, la seule solution de louer un appartement
divisé en plusieurs studios sans que chaque appartement ait son propre
compteur, c'est de passer cela en colocation. Voici comment ça marche.

La colocation est le seul type de location où tous les locataires peuvent ne pas
avoir leur propre abonnement d'électricité et d'eau. En effet, pour une coloc de 5
personnes par exemple, l'abonnement ne pourra être pris que par un seul
locataire. Ce ne sera pas grave si seulement 1 locataire aura l'abonnement à son
nom. Le plus important, c'est que les locataires aient choisi leur fournisseur
d'énergie ensemble. Vous allez me demander l'intérêt de faire une colocation
alors qu'on parle ici de division.

Revenons au point de départ. Imaginons que vous avez un appartement de

100m² et que vous souhaitiez le diviser en 4 appartements. La division étant
officieuse, vous allez donc garder un seul compteur d'eau et d'électricité. Vous
allez donc créer 4 studios de 20 à 25m², mais au final votre bien sera
officiellement, aux yeux de l'administration, une grande colocation puisqu'il n'y
aura qu'un lot.

68
Mais alors, on peut se demander si les étudiants ne trouveront pas cette
situation étrange. En fait, ça ne changera rien pour eux, car vous allez leur faire
signer un bail de colocation individuel. Chaque studio sera officiellement une
chambre de colocation.

La seule chose un peu embêtante, c'est la gestion des abonnements d'eau et

d'électricité. Comme ce sont les locataires qui doivent gérer les abonnements,
c'est entre eux qu'ils devront se débrouiller pour gérer tout ça. Idem pour la taxe
d'habitation, comme il y a plusieurs locataires à la même adresse, il arrive que
seule 1 personne reçoive la taxe d'habitation à payer à son nom. En général,
c'est le premier locataire que vous avez déclaré entrer dans les lieux qui la
recevra. Ils devront donc gérer ensemble la taxe d'habitation en fonction des
proratas du nombre de mois de location pour chacun.

Pour résumer, aux yeux de l'Etat et de l'administration, vous avez 1

appartement loué en colocation avec 4 colocataires, alors qu'en fait, vous avez 4
studios loués à 4 locataires différents. Pour les locataires, ça demande un peu
plus de gestion puisque ce sont eux qui gèrent leurs abonnements et les taxes,
mais en leur expliquant comment ça marche, ce n'est pas grand chose.

Pour les locataires qui se demandent pourquoi ils signent un bail de colocation et
non un bail de location classique, il vous suffit de leur dire qu'au niveau de la
gestion, c'est plus simple par exemple. De plus, expliquez-leur bien que comme
ce sont des baux de colocation individuels, chaque locataire est indépendant. Il
n'y a pas d'obligation des uns envers les autres, chacun étant indépendant.

Au niveau fiscalité, rien ne change par rapport à un appartement classique. Pour

les impôts, vos 2, 3, 4 appartements ne sont qu'un seul appartement
fiscalement. De toute façon, si vous aviez eu 2 appartements divisés
officiellement ou 1 seul divisé officieusement, cela ne change rien puisque tout
vos revenus entrent dans une seule case à la fin de l'année. Comme votre bien
est une colocation meublée, et bien il suffit de reporter les loyers charges
comprises dans la case BIC de fin d'année.

Au niveau administratif et juridique, il suffit de suivre les procédures d'une

colocation classique en prévenant l'entrée et la sortie de chaque locataire aux
impôts afin qu'ils mettent à jour les locataires comme pour vos autres locations.

Pour résumer, il est interdit de ne pas laisser le choix au locataire de choisir son
fournisseur d'énergie (hors clause de refacturation qu’on verra plus tard). De
plus, il est également interdit d'avoir un compteur au nom du propriétaire car
cela s'apparenterait à de la revente d'électricité. Ce sont donc ces 2 points qui
font que la division officieuse doit être faite correctement si vous ne voulez pas
être hors la loi. On verra dans le module suivant, comment transformer votre
division officieuse en division officielle.

69
 MODULE 13 : TRANSFORMER UN DIVISION OFFICIEUSE EN
OFFICIELLE

INTRODUCTION

Dans ce module très complet et assez complexe, nous allons voir en détail
comment vous allez pouvoir transformer votre division officieuse en division
officielle de façon légale. Vous comprendrez également la notion importante de
prescription, c'est d'ailleurs grâce à elle que vous allez pouvoir faire de votre
division officieuse, une division officielle. Enfin, nous verrons en détail la
procédure à mettre en place pour en faire une division officielle et de façon
définitive.

QUI FAUT-IL PRÉVENIR ?

Vous faites une division officieuse, qui n'existe donc pas officiellement, il n'y a
donc personne à prévenir aux niveaux des impôts ou au niveau de la ville. Votre
appartement est devenu une colocation, il n'y a pas de formalité administrative à
faire pour prévenir qui que ce soit que vous faites de la colocation dans votre
appartement. On verra plus tard dans la formation ce qu'il faut faire pour faire
entrer des locataires dans une colocation, mais il n'y a rien de sorcier.

Au niveau des impôts et de l'administration, il n'y a personne à prévenir, par

contre, au niveau de la copropriété c'est une autre histoire. En effet, il arrive
régulièrement que les règlements de copro interdisent de faire de la colocation,
et dans ces cas-là, il vous sera donc impossible de faire de la colocation. On
verra en détail plus tard, ce qu'il faut vérifier en détail.

TRANSFORMER UNE DIVISION OFFICIEUSE EN OFFICIELLE

Oui, vous avez bien compris, avec tout ce que je vais vous dire, non seulement
vous pouvez faire une division officieuse, mais en plus, vous allez pouvoir
transformer cette division officieuse en division officielle.

On le verra un peu plus tard dans la formation, mais au final, ce qui pose le plus
de problème pour faire une division officielle, c'est de suivre le plan local
d'urbanisme de la ville, que je nommerais souvent ici le PLU. Ce PLU est un
règlement intérieur de la ville, il indique tout ce que vous pouvez faire ou ne pas
faire dans la ville au niveau immobilier, et vos différentes obligations. Il y a
notamment cette place de parking, qui ennuie beaucoup d'investisseurs. En
effet, il est très compliqué de la mettre en place pour des biens en centre-ville
par exemple.

Voilà pourquoi beaucoup sont tentés de faire de la division officieuse. J'ai un

cadeau à vous faire, vous allez comprendre en quelque minutes comment cette
division officieuse va se transformer en division officielle.

70
Il faut savoir qu'il y a une prescription de 6 ans PÉNAL et 4 ans supplémentaires
CIVIL lorsque vous ne suivez pas le PLU. Ce qui signifie que si vous faites des
travaux sans suivre le PLU, vous pouvez être poursuivi par la Mairie. Sauf que
dans notre cas, nous faisons une division officieuse qui est légale puisque c'est
officiellement 1 seul appartement.

Vous me voyez venir bande de malin !! En fait, la solution est simple, vous faites
une division officieuse, vous louez en tant que colocation pendant 10 ans, et la
onzième année, vous faites votre division officielle. 10 ans après votre division
officieuse, vous ne risquez plus rien, puisqu'il y a la prescription. Mais, comment
prouver qu'on a fait la division il y a 10 ans ? C'est simple, vous devez fournir
des documents prouvant que vos appartements sont divisés depuis plus de 10
ans.

Le problème pour la mairie, c'est que pendant 10 ans, elle ne pourra rien dire,
car la technique de division officieuse est légale. En plus, la 11ème année, vous
vous pointez avec les documents prouvant que le bien est divisé depuis plus de
10 ans, donc elle est totalement bloquée et ne peut qu'accepter avec dépit votre
division officielle.

Qu'est-ce que ça signifie exactement ? Tout simplement, que la onzième année,

vous pourrez faire la division officielle sans suivre le PLU, et donc sans créer de
place de parking, puisque la prescription de 10 ans depuis laquelle vous avez
terminé les travaux de division est purgée. Vous pourrez donc suivre toute la
procédure de division officielle qu'on verra plus tard dans la formation sans être
inquiété.

COMMENT FONCTIONNE LA PRESCRIPTION

Je vais déjà vous expliquer comment fonctionne cette histoire de prescription.

Lorsque vous faites des travaux non conformes à l'autorisation que vous avez eu
de la part de la mairie, ou qui contrevient au plan local d'urbanisme, ça constitue
une infraction qui engage votre responsabilité pénale pendant une première
période puis une responsabilité civile dans un second temps.

Voici quelques exemples qui constituent une infraction au niveau de l'urbanisme

:

● Vous ne respectez pas ce que vous avez indiqué dans la

déclaration préalable ou le permis de construire.

● Vous faites des travaux nécessitant une autorisation de la mairie,

sans en faire la demande

● Vous faites des travaux sans suivre le plan local d'urbanisme,

comme créer un logement sans avoir la fameuse place de parking
obligatoire dans beaucoup de villes

71
Le délai de prescription pénal est passé de 3 ans à 6 ans depuis le 28 février
2017. Le délai de prescription civil est de 4 ans. Ce qui signifie que vous
engagez votre responsabilité pénale les 6 premières années de l'infraction, puis
votre responsabilité civile les 4 années supplémentaires. Puis au bout de 10 ans,
la prescription étant dépassée, vous ne risquez plus rien.

Prenons un exemple concret :

● Pour des travaux achevés en janvier 2019, vous engagez votre

responsabilité pénale jusqu'en janvier 2025 si ces travaux sont non
conformes ou contreviennent au PLU.

● Pour ces même travaux achevés en janvier 2019, vous engagez

votre responsabilité civile à partir de janvier 2025 jusqu'à janvier 2029.

● Enfin, pour bénéficier d'une exonération totale, il faudra attendre

février 2029. A ce moment là, au niveau juridique vous ne risquez plus
rien puisque le délai de prescription est dépassé.

En cas de non respect du PLU ou pour des travaux non conformes, vous risquez
une peine de prison, une amende, la démolition ou la mise en conformité de la
construction.

Cette prescription est présente dans l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme.

Cet article prévoit que « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix
ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être
fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de
l’urbanisme ». Donc si vous avez fait une construction ou des travaux en
infraction avec le droit de l'urbanisme, alors vous pouvez obtenir une
autorisation de réaliser de nouveaux travaux, sans avoir à régulariser les
anciens travaux irréguliers.

Ce délai de prescription de 10 ans est à prendre avec des pincettes car il y a des
exceptions importantes. Ça ne sera pas spécialement votre cas, mais il est
intéressant de les connaître. Il y a notamment des exceptions sur des
constructions de maison ou de bâtiment sans aucune autorisation de la mairie.
En gros, si vous construisez une maison sans aucun permis de construire,
l’Administration peut toujours refuser une nouvelle autorisation sur ce même
bien tant que la situation initiale n’est pas régularisée. Il faut alors demander
une autorisation d’urbanisme englobant la totalité des constructions nouvelles et
anciennes. Mais on est dans un cas extrême ici. Dans notre cas, c'est beaucoup
plus light puisque nous ne faisons pas de construction.

Pour savoir à quel moment vous serez exonéré d'autorisation administrative, il

faut déterminer à quel moment débute le délai de prescription. Dans un cadre
légal, lorsqu'on termine les travaux engagés suite à une demande préalable ou à
un permis de construire, on doit remplir une déclaration d’achèvement de
travaux, on verra en détail ce point dans un module plus tard. Le souci dans
notre cas, c’est qu’on a fait une division officieuse, et donc nous n'avions rien à

72
déclarer au niveau des travaux effectués, donc on a pas fait de déclaration
d’achèvement de travaux.

Mais la question est alors, comment prouver que les travaux ont été terminés à
une date précise ? En effet, sans date précise, on ne peut pas déterminer la date
de la prescription. Pour déterminer la date d’achèvement des travaux, mettez de
côté un maximum de documents comme tous les baux de colocation individuel
évidemment, mais également la facture des travaux de division ainsi que tous
les documents prouvant que les lieux sont loués depuis plus de 10 ans. Avec
tout ça, vous êtes sur de prouver efficacement que la division date de plus de 10
ans.

Pour ne pas être ennuyé, il faut bien comprendre la notion de fin de travaux.
Imaginons que vous ayez 1 appartement de 100M2 que vous divisez en 4
studios de 25M2 en 2019, puis, en 2023, vous décidez de créer un 5ème studio
dans ce même appartement, alors la durée de prescription est relancée à partir
de 2023. Donc faites bien vos travaux de division en même temps et n'en faites
plus jamais ensuite sur ce bien. En revanche, je vous rassure, tout ce qui est
travaux autre que la division, ne repousse pas le délai de prescription. Exemple,
des travaux de peinture, de plomberie ou d'électricité sont faisables n'importe
quand.

J'attire votre attention sur 1 point important, la prescription est de 10 ans

actuellement (6 ans pénal et 4 ans civil), mais rien n'empêche qu'elle augmente
dans les mois et les années qui viennent. En effet, on l'a vu par exemple, la
responsabilité pénale était de 3 ans en 2017 et elle est passée à 6 ans. Donc il
faut bien prendre en compte ce facteur dans votre calcul. En revanche elle n'est
pas rétroactive, si vous avez dépassé ce délai de 10 ans, vous êtes tranquille,
même si cette durée est allongée, en revanche si cette durée se prolonge alors
que vous n'avez pas encore atteint la prescription, alors vous rentrerez dans
cette nouvelle durée.

LA PROCÉDURE À SUIVRE

Je vous ai dit qu'il était possible de transformer une division officieuse en

division officielle et vous avez vu comment fonctionnait la prescription.
Désormais, je vais vous donner la procédure à suivre.

La fiche suivante écrite par les services de l'Etat de Haute-Savoie à destination

des services de l'urbanisme et mise à jour en janvier 2019,
http://www.haute-savoie.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoir
e/Urbanisme/Police-de-l-urbanisme/Fiche-5-Prescription-des-poursuites-et-regul
arisation-d-une-construction-illegale

se termine par la conclusion suivante :

Pour conclure, il est donc très important de détecter les constructions ou travaux
illégaux avant la fin du délai de prescription et d'initier une procédure pénale .
Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d'occupation des sols

73
(Permis de construire, demande préalable), même non respectée, il y a
prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux.

Cette conclusion signifie en gros qu'après la prescription de 10 ans, même sur

un bien non existant à la base, la mairie devra accepter votre demande
administrative.

Dans notre cas, nous pourrions ne pas prévenir la mairie du tout après la
prescription et lancer les procédures d'une division officielle que nous verrons
dans les modules traitants de la division officielle. Le souci, c'est que comme
vous le verrez juste après, vous pourriez être bloqué au niveau de la création du
compteur, car certaines mairies obligent Enedis à demander une autorisation de
l'urbanisme pour la création d'un compteur. Nous allons donc prévenir la mairie
afin que nous puissions installer les fameux compteurs, permettant notamment
d'avoir une division officielle.

Pour faire au plus simple, nous allons déposer une demande préalable, cette
déclaration est beaucoup plus light qu'un permis de construire.

DISCLAIMER

Attention, toute cette technique en 2 étapes pour louer avec une division
officieuse, puis pour la transformer en division officielle fonctionne grâce à un
flou juridique. Actuellement, il est donc possible de faire ça, par contre, on ne
sait pas ce qui peut se passer dans les années à venir, retenez bien cela. De
plus, si vous faites un coup comme ça avec la mairie, je peux vous dire qu'elle
ne vous lâchera plus, vous serez dans son viseur pour la moindre infraction que
vous ferez. Ce qui est normal, n'ayant pas pu vous verbaliser pour la division,
grâce à la prescription, vous serez surveillé. De plus, dans ce même cas, la
mairie pourra refuser le raccordement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou
de téléphone.

Donc je vous ai donné la technique pour pouvoir faire la division officieuse. Cette
technique a le mérite d'exister, elle est légale pour le moment, après, vous en
faites ce que vous voulez. Dans les modules suivants, on rentrera un peu plus
dans le détail de cette technique.

74
 MODULE 14 : LES CAS SPECIFIQUES A LA DIVISION OFFICIEUSE

INTRODUCTION

Dans ce module riche en contenus dédiés aux cas spécifiques, on verra plusieurs
points importants. Vous verrez ce qu'il faut faire au niveau de la refacturation de
l'électricité en location courte durée. On verra dans un 2ème temps, une longue
partie sur la fameuse clause refacturation que l'on peut mettre dans son bail afin
de refacturer l'électricité à son locataire, je vous dirai notamment pourquoi je ne
la conseille pas. Enfin, nous verrons ensemble comment diviser officieusement
uniquement une partie de sa résidence principale afin d'être exonéré de ses
revenus locatifs.

FAIRE UNE LCD DANS UNE DIVISION OFFICIEUSE

On en a parlé brièvement il y a quelques modules, où je vous disais que lorsque

l'on fait de la location courte durée, l'habitation du locataire n'est donc pas sa
résidence principale, c'est uniquement une habitation de tourisme. Pourtant,
pour aller dans les détails, selon la loi normalement, même en location courte
durée nous n'avons pas le droit de revendre l'électricité. En fait, dans la loi, il n'y
a pas de distinction entre l'habitation principale où on vit des années et une
résidence de vacances où on passerait 3 jours, tout le monde est logé à la même
enseigne, il est interdit de revendre de l'électricité.

Après, il y a la loi et l'esprit de la loi. On le sait tous, il est impossible de laisser

un locataire qui irait vivre dans votre logement 3 jours, s'occuper de son
abonnement d'électricité. Non seulement, c'est impossible techniquement, mais
en plus, si le locataire devait faire ça, il irait voir votre concurrent. Si une
personne prend une location courte durée, c'est soit en touriste soit pour le
travail, dans tous les cas, il n'a pas envie de s'ennuyer à faire ce genre de
démarche, c'est totalement inconcevable.

En soi, je crois qu'il n'existe aucune action en justice qui ait été créée par un
locataire en location courte durée car il ne pouvait pas gérer lui-même son
électricité durant son court séjour en LCD. Si une action en justice devait être
lancée contre vous pour revente d'électricité à des locataires, ça serait le
fournisseur d'énergie qui la ferait, mais encore faudrait-il qu'il trouve un intérêt
à faire cela, car une action comme ça, c'est de l'argent et beaucoup de temps.

Selon moi, et ce n'est que mon avis, tout le monde qui fait de la location courte
durée, revend l'électricité, ainsi que toutes les autres énergies, puisque c'est
logique. A moins d'être le plus poissard du monde, vous n'aurez pas de soucis
avec la justice pour cela, et quand bien même ce serait le cas, alors vous
pourriez justifier facilement qu'il n'est techniquement pas possible, ni
envisageable de laisser le locataire gérer cela. Donc lorsque je ferai de la
location courte durée, je pense que je ferai comme tout le monde et je
refacturerai l'électricité.

75
Selon Christelle Félix qui accompagne des investisseurs (via
https://www.facebook.com/ChristelleFelixErwann/​), qui est très stricte au niveau
des lois, elle va plus loin pour se mettre totalement en sécurité. Au final, le
concessionnaire (Engie) interdit la revente d'électricité, OK, mais pour être dans
les clous au niveau du fournisseur d'énergie, elle conseille d'en demander
l'autorisation écrite. En gros, vous souhaitez revendre de l'électricité à vos
locataires en location courte durée, alors vous en faites part à Engie, et vous
leur demandez une autorisation écrite.

Voilà, vous avez 2 points de vues différents, à vous de faire ce que vous pensez
être le mieux pour vous et pour votre business.

LA CLAUSE DE REFACTURATION
Il est néanmoins possible de louer une résidence principale à son locataire, en
ayant l’abonnement d’électricité au nom du propriétaire, mais c’est risqué, je ne
le conseille pas. Pour cela, il faut insérer une clause de refacturation d'électricité,
il faut très bien la rédiger et à sa lecture on doit comprendre que le locataire
peut s'en défaire facilement. En aucun cas, vous ne pouvez le forcer, siinon elle
pourrait être considérée comme une clause non-écrite (encore faut-il qu'elle soit
qualifiée en ce sens) et donc annulée. En effet, est considérée comme telle la
"clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour
occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements"
(article de la loi du 6 juillet 1989).

Par ailleurs, elle pourrait être attaquée sur le fondement du décret n°87-713 du
26 août 1987 car l'électricité ne fait pas partie des charges récupérables, mais
aussi au regard de l'article L. 331-1 du code de l’énergie est ainsi rédigé : “Tout
client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de
l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Il
peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un
fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre
de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux,
sur le territoire d’un autre Etat.”

Voici un exemple de clause de refacturation que vous pouvez mettre si vous

souhaitez mettre l’abonnement d’électricité à votre nom :

“Le bailleur refacturera le cas échéant au locataire les abonnements et

consommations variables des abonnements des dépenses privatives relatives à
l’internet et l’électricité du logement. Ces abonnements seront conservés au nom
du bailleur pendant la durée du bail, sauf demande contraire du locataire. Cette
refacturation sera incluse dans la provision pour charges demandée au locataire,
et sa régularisation”

76
Cette clause de refacturation est à utiliser avec précaution car plusieurs points
nous interdisent en principe de garder l’abonnement à notre nom. Voici ce que
dit l’article L331-1 du Code de l'Énergie :

“Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui

achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur
d’électricité. Il peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur
ou un fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat
membre de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords
internationaux, sur le territoire d’un autre Etat.”

L'article indique clairement que celui qui achète l'électricité, donc le locataire, a
la liberté de choisir son fournisseur d'énergie. Néanmoins notre clause
précédente, même si elle n'est pas considérée comme une clause abusive, il y a
une clause équivalente qui elle est interdite, la voici :

“Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du

logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.”

Cette clause est considérée comme abusive puisqu’elle impose la location de

meubles au locataire. Si l’on considère que le législateur considère que d’imposer
la location de meubles ou d’équipements au locataire est abusif, on peut se dire
qu'imposer l’abonnement d’électricité l’est aussi.

De plus, imaginons que vous mettiez une clause de facturation dans votre bail,
comme vous le savez, le locataire peut, en cours de location, dire qu’il veut
lui-même gérer même son abonnement d’électricité. Comme vous êtes obligé
d’accepter le choix du locataire, comment vous allez faire si vous n’avez qu’un
compteur pour tous les locataires ? Qu’allez-vous lui répondre ? Ça sera
problématique… Cette clause, en plus d’être borderline et controversée, vous
met une épée de Damoclès au-dessus de la tête, puisque vous êtes dépendant
du choix du locataire.

Voici les cas selon moi dans lesquels on peut envisager d’inclure une clause de
refacturation :
- Vous venez d’acheter un immeuble où l’ancien propriétaire avait fait une
division officieuse qui n’est pas dans les règles. Vous souhaitez en faire
une division officielle, mais le temps de la procédure qui peut prendre
plusieurs mois, alors vous pouvez y inclure la clause de refacturation
temporairement, jusqu’à ce que chacun de vos locataires ait son propre
compteur.

- Votre locataire ne compte pas rester longtemps, de quelques semaines à

quelques mois, et il vous demande explicitement que ses charges lui
soient refacturées pour éviter des démarches.

Voici néanmoins 2 liens qui montrent que cette clause peut être utilisée sans
conséquence importante pour vous si vous avez l'accord du locataire :

77
1er lien : La jurisprudence de la Cour d'appel de Nancy, 2ème chambre, 26
juillet 2018
https://www.doctrine.fr/d/CA/Nancy/2018/C0BCD88AB38F9E6E94556

2ème lien : La cour de cassation

https://www.anil.org/jurisprudences-nullite-clause-remboursement-fourniture-el
ectricite/

Ces 2 liens prouvent que, si vous n’avez pas d’autres choix que de faire de la
refacturation par provision, alors cette clause peut être utilisée. Le souci, comme
vous le voyez, c’est que les procédures peuvent aller jusqu’en cassation, soit des
années de procédures. C’est donc de la perte de temps et d’argent et même si
au final vous êtes débouté, vous n’en sortirez pas indemne.

Voilà, vous avez toutes les informations sur cette clause, à vous de voir ce que
vous préférez faire. Cette clause étant contestée, je vous donne un conseil, ne
mettez pas de clause de refacturation, ne mettez pas un compteur d’électricité à
votre nom, vous serez ainsi plus serein et ça, ça n’a pas de prix pour un
investisseur rentable.

FAIRE DE MA RÉSIDENCE PRINCIPALE ENTIERE UNE DIVISION

OFFICIEUSE
Vous avez un appartement ou une maison qui était votre résidence principale,
mais vous allez déménager. La question se pose de revendre ou de mettre en
location ce bien. Si vous souhaitez garder ce bien pour en faire une division
officieuse, c’est une bonne idée, mais il faut savoir plusieurs choses.

Pensez que vous ne pourrez pas bénéficier de l’argent de la banque pour faire
tous vos travaux de division qui sont assez conséquents, vous devrez soit sortir
de l’argent cash de votre poche, soit faire un prêt travaux assimilé à un prêt
conso. De plus, vous aurez sûrement moins de charges à déduire puisque vous
avez cette résidence principale depuis plusieurs années, alors ne serait-il pas
plus judicieux de la revendre et de repartir sur un nouveau bien pourri ?

Si vous décidez de garder votre résidence principale pour en faire une division
officielle, alors il faut suivre la procédure que je vais vous expliquer dans les
modules traitant de la division officielle.

Vous devrez notamment créer votre activité de loueur meublé en remplissant le

formulaire P0I, mais ça, vous le savez déjà, puisque tout est dans la formation
ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS. Si vous n'avez pas encore regardé
cette formation, je vous invite à le faire avant de continuer celle formation.

“DIVISER” UNE PARTIE DE SA RÉSIDENCE PRINCIPALE

78
Maintenant, imaginons que vous ayez un appartement de 50M2 et que vous
souhaitiez le diviser officieusement en 2 appartements, mais que vous souhaitiez
encore habiter dans l'un des appartements, quelle que soit la raison. Ça peut
être une bonne solution pour rentabiliser sa résidence principale, puisqu'en
louant une partie de celle-ci, vous allez pouvoir diminuer votre taux
d'endettement. Ça fonctionne aussi pour une grande maison de par exemple
200M2, que vous souhaitez louer 150M2 et garder pour vous uniquement 50M2.
L'appartement ou la maison restera 1 seul et unique lot, il ne s'agit pas en tant
que telle d'une division bien sûr ! Vous mettez à dispo une partie de votre bien
par le bien d'un bail. Tout simplement !

Avant toute chose, c'est bête à dire, mais évidemment, ce que vous louez doit
répondre aux critères de décence et de sécurité, c'est notamment ce que nous
avons vu dans les modules traitant du droit immobilier où j'ai détaillé tout ce qui
était un bien indécent, insalubre et en péril.

La bonne nouvelle pour vous, c'est que vous allez pouvoir être exonéré d'impôt,
tous les revenus provenant de cette location ne seront pas taxés. Voici les
conditions pour ne pas être taxé sur ces revenus locatifs :

● Le bien en lui-même doit être entièrement meublé.

● Le bien doit être la résidence principale de votre locataire
● Le bien doit faire partie de votre résidence principale
● Le bien doit être loué à un prix raisonnable, il y a un prix plafond à ne pas
dépasser pour bénéficier de cette exonération. Ces prix sont mis à jour
chaque année, voici les prix plafonnés de 2019 :

=> 187€/M2 et par an hors charge pour l'Ile de France. Exemple, vous avez
25M2 à louer, ce qui fait un loyer annuel hors charge de 4625€ soit 385€ par
mois.

=> 138€/M2 et par an hors charge pour la province. Exemple, vous avez 25M2 à
louer, ce qui fait un loyer annuel hors charge de 3400€ soit 283€ par mois.

Non seulement vous êtes totalement exonéré de taxe sur vos revenus, mais en
plus, vous n'avez rien à déclarer aux impôts. Attention, pour cela, vous devez
respecter les 4 points cités au-dessus. Si l'un des 4 points n'est pas suivi, alors
vous serez taxé comme une location meublée, c'est notamment le cas si vous ne
respectez pas les plafonds des loyers, c'est-à-dire que vous devrez déclarer ces
revenus comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Voici le lien du
bofip :​ ​http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11154-PGP?branch=2

Voici la procédure à suivre pour louer une partie de votre résidence principale.

79
1er point important, comme toujours, vérifiez que le règlement de copropriété
vous autorise à louer une partie de votre résidence principale. On verra un peu
plus tard dans la formation comment analyser le règlement de copro, car il
arrive que certain d'entre eux soit assez restrictif.

2ème point, il faut prévenir votre compagnie d'assurance habitation car le

contrat que vous avez actuellement avec eux, n'est peut-être pas le bon si vous
souhaitez louer une partie de votre logement. On le sait, en cas de pépins, les
assurances cherchent toujours à ne pas payer, donc soyez bien en règle à ce
niveau.

3ème point, vous devez également avoir certains diagnostics à jour au même
titre que si vous deviez louer un appartement entier. Vous devez avoir le DPE
(diagnostic de performance énergétique) en cours de validité, il doit avoir moins
de 10 ans ET un état des risques naturels de moins de 6 mois.

4ème point, pensez à meubler l'appartement avec au minimum la liste imposée

par la loi ALUR. Petit rappel des meubles obligatoires pour une location meublée
:​ ​https://bit.ly/33M6p7U

5ème point, le bail à utiliser est un bail de meublé classique, en y ajoutant

l'emplacement de "la chambre" avec sa jouissance exclusive pour le locataire
ainsi que la possibilité d'utiliser les parties communes.

Louer une partie de sa résidence principale pour toucher un peu d'argent est une
bonne solution pour arrondir les fins de mois. Aucune notion de quantité n'est
indiquée dans la loi, mais il faut être raisonnable, louer 1, 2, voir 3 parties de sa
résidence principale, ça passe, ensuite, si vous en faites une usine, ça peut
bloquer. Il faut pas que votre maison devienne une usine à locataires.

80
MODULE 15 : LA GESTION DES COMPTEURS ET SOUS-COMPTEURS

INTRODUCTION
La question revient régulièrement : Faut-il absolument installer un compteur
dans un appartement qu'on divise ? Est-ce possible ? Quel est l'intérêt d'installer
un sous-compteur et quelles sont les démarches à faire pour en installer un ?
Vous comprendrez tout sur les compteurs et les sous-compteurs dans ce
module. Vous comprendrez notamment qu'un compteur n'est pas spécialement
conseillé dans une division officieuse, contrairement à un sous-compteur qui
pourrait être plus adapté.

PUIS-JE INSTALLER UN COMPTEUR ?

Le compteur fait partie de l’un des derniers points qu'il faut pour qu'une division
devienne officielle, même s’il y a beaucoup d’autres points à régler, car il y a
toute la partie administrative et juridique à mettre en place pour diviser un bien.
Au niveau technique, c'est le dernier rempart. Lorsque vous avez un compteur
par logement, une location devient tout de suite plus simple. En revanche, pour
avoir ce fameux compteur, vous allez voir à quel point c'est compliqué. Comme
d'habitude, on va tomber sur pas mal d'embûches.

Généralement, lorsqu’on fait une division officieuse, on ne pose pas de nouveaux

compteurs, sinon le bien aurait un statut bâtard. En effet, si l'appartement créé
avait son compteur, mais qu'il n’était pas divisé officiellement au niveau
administratif et juridique, il pourrait y avoir des soucis d'incohérence. En outre,
le bien serait divisé à la fois pour Enedis et pour le service des eaux, mais pas au
niveau juridique ni administratif.

Ce nouvel appartement n'aurait aucune existence juridique. Il serait donc très

risqué d’essayer de le louer puisque l’Etat pourrait par exemple requalifier vos
logements divisés officieusement en logement officiel, avec toutes les obligations
qui vont avec.

Dans ces cas-là, on aurait donc la possibilité de pouvoir louer son bien, en bail
de location meublé ou nu, et non en bail de colocation comme nous l'avons vu
précédemment.

Mais alors, me direz-vous, pourquoi ne pas mettre un compteur directement

dans son appartement divisé officieusement ? La réponse est simple. Dans de
plus en plus de villes, les municipalités obligent Engie à demander une
autorisation de la mairie pour installer un nouveau compteur.

En effet, demain, vous divisez un appartement, vous faites passer le consuel à la

fin du chantier. Pour ceux qui ne savent pas ce qu'est le CONSUEL, on en parlera
plus tard dans la formation. Le consuel valide votre installation. Légalement,
dans un immeuble, seul le CONSUEL est obligatoire pour qu'on vous installe un
compteur Enedis. C'est le seul document que doit vous demander ENEDIS. Si
vous avez le document validé par le CONSUEL qui dit que votre installation

81
électrique est OK, alors Enedis a le devoir d'accepter d'installer votre compteur,
s’il n'y a pas d'autres contre-indications, comme celles de la copro.

Sauf que ce n'est pas aussi simple malheureusement. Les mairies sont de plus
en plus embêtantes désormais. Dans de plus en plus de villes, si vous n'avez pas
d'autorisation écrite de la mairie, vous ne pourrez pas installer un nouveau
compteur. En gros, même si vous n'avez pas besoin de déposer un permis de
construire ou une déclaration préalable pour vos travaux de division car vous ne
faites pas de travaux touchant à la façade ou à la structure du bien, et vous ne
créez pas de surface plancher, vous devrez quand même fournir un document à
ENEDIS. Vous devrez donc déposer au moins une déclaration préalable, qui doit
être acceptée par la mairie. On parlera de la demande préalable et du permis de
construire en détail plus tard dans la formation.

Les mairies demandent ces obligations afin de pouvoir vérifier facilement toute
nouvelle création de logement dans leur ville. En fait, en y réfléchissant, c'est
tout simplement l'ancêtre du permis de diviser. La finalité est la même, cela
permet aux villes de vérifier l'évolution de leur parc, mais également de mettre
la main sur les marchands de sommeil. Pour savoir si votre mairie pratique ce
genre d'obligation, demandez au service de l'urbanisme directement, car ça ne
sera écrit nulle part sur le PLU, puisque cette demande n'est pas vraiment
légale.

Et oui, c'est vraiment borderline ! Les mairies obligent Enedis à demander un

papier de validation de la mairie à leur client, alors qu'en fait ce n’est sur aucun
texte de loi. Il n'existe aucun texte de loi qui oblige ENEDIS à demander à son
client un tel papier. C'est un excès de zèle de la part des mairies. En outre, ils
savent très bien que quelqu'un qui fait une division officieuse n'ira pas porter
plainte contre une mairie pour ce genre d'obligation. Soyez donc attentif à ce
genre de choses. Par ailleurs, il faut comprendre les mairies : il y a eu tellement
de divisions dégueulasses faites par des marchands de sommeil, qu'elles
souhaitent pouvoir vérifier facilement désormais.

Alors quand je vous disais que les mairies se mettent de plus en plus à mettre le
permis de diviser en place, on le voit par cet exemple. Lorsque les mairies se
feront retoquer cette demande pas très légale, elles feront quoi selon vous ?
Elles vont tout simplement mettre en place le permis de diviser dans leurs villes,
et ainsi elles seront dans la légalité. Elles pourront surtout voir en détail ce que
comprendra cette division que vous souhaitez faire pour votre bien immobilier.

De plus, imaginons que la mairie ne soit pas embêtante pour l'installation d'un
compteur. Enedis installe votre compteur sans avoir de papier de la mairie. Le
souci est que le fait d'installer un compteur dans une division officieuse pourrait
être considéré comme une division officielle aux yeux de l'Etat. En effet,
imaginons que la mairie se rende compte que vous avez installé un compteur
pour un appartement que vous êtes censé avoir mis en colocation, il pourrait y

82
avoir une confusion. Vous ne pouvez pas dire d'un côté que vous avez une
colocation et d'un autre côté y mettre plusieurs compteurs.

Tout cela engendrerait de très gros risques, puisque si vous êtes considérés
comme une division officielle, alors vous vous devez d'avoir suivi le PLU et
d'avoir notamment les places de parking, les abris de vélo, les espaces verts et
toutes les autres obligations du PLU pour la création de logement. Comme vous
le savez, ne pas suivre le PLU pour la création d'un logement est très risqué car
la mairie peut vous obliger à remettre le bien en l'état.

Pour résumer, on ne met pas de compteur dans une DIVISION OFFICIEUSE.

PUIS-JE INSTALLER UN SOUS-COMPTEUR ?

Vous avez donc compris qu’on n’installe pas de compteur. Par contre, il faut
installer un sous-compteur, que ce soit pour l'électricité ou pour l'eau. Ce n'est
pas obligatoire - il n'y a pas d'obligation - mais c'est une nécessité pour vos
locataires. Ce sont eux qui vont gérer ensemble les abonnements d'électricité et
d'eau, c’est pourquoi il faut que la gestion soit simplifiée. Pour cela, mettre un
sous-compteur dans chaque appartement leur permettra de suivre la
consommation de chacun sans difficultés.

Le gros avantage des sous-compteurs d'eau et d'électricité est qu'il n'y a pas de
déclaration ou de papier à remplir, ça s'installe facilement. Vu qu'il n'y a pas de
normes spécifiques avec les sous-compteurs, vous pouvez les mettre où vous le
souhaitez. Un sous-compteur est un accessoire qui permet de relever la
consommation d'électricité et d'eau exacte pour un logement.

Ces sous-compteurs ne vous serviront pas à vous, puisque vous n'aurez pas à
gérer l'électricité de vos locataires, ils serviront à vos locataires. En effet, comme
on l'a vu plus tôt, vous ne pouvez pas mettre l'abonnement d'eau et d'électricité
à votre nom, ce qui signifie qu'il y aura un des locataires de la colocation qui
devra prendre les abonnements à son nom pour tout le monde. Par la suite,
chacun des locataires fera une régularisation quand ils le souhaitent entre eux.
Vous, vous n'aurez pas à vous en occuper.

Vous ne pourrez pas installer de sous-compteur directement dans les communs

de l'immeuble. Dans le cas où vous achetez un appartement à une copro, vous
ne pourrez pas faire ce que vous voudrez contrairement à un immeuble en
mono-propriété. Dans ces cas-là, il faudra impérativement l'installer dans votre
appartement. Il est possible de faire une assemblée générale de copro afin de
demander l'autorisation de le mettre dans les communs par exemple, mais les
copros sont toujours récalcitrantes avec ce genre de demande. Si vous pouvez
éviter de demander des autorisations, alors faites-le.

Il faudra donc idéalement mettre les sous-compteurs dans le couloir menant à

tous les appartements en « colocation » ou à un endroit auquel il sera simple
d’accéder pour tous les locataires. Il faudra être transparent, chaque locataire

83
devra avoir accès au sous-compteur de son voisin. Si chaque compteur est dans
un appartement, il sera plus compliqué pour les locataires de vérifier la
consommation de chacun.

Ainsi, le locataire qui aura l'abonnement à son nom pourra réguler tout ça avec
les autres locataires directement. Au cas où il y aurait un turn-over important
dans votre logement, dites aux locataires de gérer leur abonnement chaque
mois. En gros, au début de chaque mois, les locataires doivent noter les charges
sur un document écrit ou sur un ordinateur afin de garder un historique complet.
Ceux qui consomment plus, devront ajouter de l'argent et ceux qui consomment
moins, retireront de l'argent.

Notez que vous pouvez ne pas en mettre, ainsi les différents locataires de votre
colocation devront diviser tous les frais par le nombre d'habitants, mais cela ne
serait pas correct pour ceux qui consomment moins que les autres. De plus, cela
pourrait générer des disputes car il y aura toujours un qui dira qu'il consomme
moins que les autres, mais qu'au final “il paie pour tout le monde”. Le fait qu'il y
ait des sous-compteurs permettra donc de responsabiliser chacun des locataires,
puisque chacun paiera pour sa propre consommation.

LA LÉGALITÉ D'UN SOUS-COMPTEUR

On voit régulièrement la question, mais est-ce qu'un sous-compteur est légal ?
La réponse est oui ! Le sous-compteur, appelé également compteur
divisionnaire, est légal puisqu'il est juste un indicateur permettant de relever la
consommation d'une énergie sur une période. Le sous-compteur est interdit
lorsqu'il va servir au propriétaire du logement à relever la consommation du
locataire pour le facturer, car comme on l'a dit plus tôt, la revente d'électricité
ou d'eau est interdite en France

Dans notre cas, les sous-compteurs seront présents uniquement afin que les
locataires puissent gérer leur consommation ensemble, et ça c'est totalement
légal.

A noter : Lorsque vous êtes en copro, le compteur divisionnaire ne vous

permettra pas de payer moins de charges sur l'immeuble au global. En effet, si
vous remarquez avec votre sous-compteur que vos locataires consomment
moins que ce qui est indiqué dans les charges de copropriété, cela ne changera
rien, car c'est le règlement de copro qui indique une répartition des charges en
fonction de la surface de chaque appartement et non pas de la consommation.

COMMENT INSTALLER UN SOUS-COMPTEUR

Même s’il n'y a pas d'autorisation à demander pour installer un sous-compteur,
et même s’il se trouve dans n'importe quel magasin en libre service, il faut
quand même savoir qu'il y a des normes à respecter lorsqu'on installe un
sous-compteur.

84
Dans tous les cas, c'est votre électricien qui va installer le compteur, mais il faut
savoir quelques informations au niveau des normes. L'installation d'un compteur
divisionnaire doit respecter les normes électriques françaises NF C15-100 pour
éviter tout risque de dysfonctionnement. On parlera de l'installation en détail
dans les modules traitant des travaux, mais il faut compter 200 euros de main
d'oeuvre pour l'installation d'un sous-compteur.

Un sous-compteur coûte de 30 à 130 euros en fonction du modèle choisi. Plus le

modèle est perfectionné et plus vous aurez d'informations sur le type de poste
de consommation comme le chauffage, les prises de courant, la climatisation...
Prenez une bonne marque pour être certain de la qualité, demandez directement
à votre électricien il saura quel modèle choisir chez son fournisseur.

L'installation d'un sous-compteur va très vite, vu qu'il n'y a pas de formalité

administrative à faire et il peut être installé en quelques heures après son achat
dans un magasin ou sur internet.

85
 MODULE 16 : LA GESTION DE LA COPRO

INTRODUCTION
La copropriété est très réglementée en France. Vous ne pouvez pas faire ce que
vous souhaitez. Vous verrez dans ce module ce qu'il faut vérifier au niveau du
règlement de copro et si vous pouvez ou non faire de la division. On verra que le
règlement de copro peut être assez vicieux. Nous verrons également qu'il faut
absolument penser aux détails qui sont indispensables pour une division
officieuse. Puis nous terminerons sur le statut juridique du SAS.

LA COPRO
On parlera dans ce module de tout ce qui est copro au niveau de la division. Si
vous souhaitez rentrer dans les détails de tout ce qui touche à la copro, je vous
invite à lire et/ou écouter ma première formation ACHETER UN IMMEUBLE ET
GAGNER GROS. Vous achetez un appartement dans une résidence en
copropriété. Cela signifie que vous n'êtes pas le maître à bord comme lorsque
vous achetez un immeuble entier. Vous faites partie d'une communauté régie
par un règlement de copro, que vous devez suivre à la lettre, même si vous
faites une division officieuse. C'est le seul point administratif que vous devez
suivre et qui peut faire que votre division officieuse soit interdite.

Alors prenez bien le temps de le lire avant d'acheter votre appartement. Pour
gagner du temps, vous pouvez demander le règlement de copro avant la visite
du bien, car si vous trouvez des interdictions, il vous sera inutile de continuer
avec cet appartement. Avant toute chose, regardez si la copropriété est régie
par un syndic professionnel ou un syndic bénévole. En général, une copro régie
par un syndic pro est plus galère car les syndic sont pointilleux alors que dans un
petit syndic bénévole, ils sont généralement plus cool.

S’il y a déjà eu des travaux importants dans cet appartement, touchant

notamment à la structure porteuse du bâtiment, l'ancien propriétaire a dû
demander l'autorisation à la copro pour faire les travaux. Vérifiez donc sur les
derniers PV d'assemblée s’il y a déjà eu des travaux sur ce bien. On ne sait
jamais ce qu'on peut trouver, donc autant vérifier au maximum ce genre
d'information.

CE QU'IL FAUT VÉRIFIER DANS LE RÈGLEMENT DE COPRO

Officiellement, vous faites une division officieuse, mais dans le règlement de
copro, il ne faudra pas vérifier si vous pouvez faire une division. Non c'est plus
subtil que ça. Comme on l'a vu plus tôt, nous faisons officiellement une
colocation, il va donc falloir vérifier si les colocations sont autorisées ou pas. Je
vous ai préparé plusieurs extraits de règlement de copro afin que vous puissiez
comprendre ce qui est autorisé et ce qui est interdit. Vous allez voir que ce n'est
souvent pas si évident que ça en fonction de ce qui est écrit.

Extrait N°1 :

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Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, par des personnes de
bonne vie et moeurs, à l'exclusion de tout commerce de location meublée, les
professions libérales seront admises.

Vous verrez cette expression très souvent lorsque vous regarderez les
règlements de copropriété. En effet, « personnes de bonne vie et moeurs »
signifie tout simplement être une bonne personne. Les règlements de copro
étant très vieux, datant souvent d'avant les années 50, on y retrouve de très
vieilles expressions comme celle-là. Que veut dire une bonne personne, telle est
la question, mais en gros ça veut dire que vous devez vivre en bonne entente
avec votre voisinage et ne pas causer de troubles.

Cet extrait est très ambigu car la location meublée y est interdite, alors que les
professions libérales y sont autorisées. Au final, un arrêt de la cour de cassation
a interdit ce genre de texte dans le règlement de copro. Celui-ci indique que si
les professions libérales sont autorisées, alors les locations meublées doivent
l'être également. Ils ont estimé à juste titre qu'un locataire en meublé ne nuirait
pas plus à la copropriété qu'une profession libérale. De plus, dans notre cas on
parle uniquement de baux meublé et non de location en Location courte durée.

C’est un arrêt qui a été rendu par la cour de cassation le 8 juin 2011, voilà ce
que dit l’arrêt : ​Un règlement de copropriété peut ne pas tolérer la présence d’un
meublé de tourisme dans l’immeuble, mais un arrêt rendu par la cour de
cassation du 8 juin 2011 indique cependant que si la copropriété accepte
l’exercice d’une profession libérale (cabinet médical…), elle ne peut pas interdire
la location meublée de courte durée car les deux activités provoquent des
inconvénients similaires.

Extrait N°2 :
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à
des personnes différentes est interdite, mais les locations en meublé par
appartement sont autorisées.

A première vue, on pourrait penser que la colocation est interdite et c'est vrai
puisqu'il est bien indiqué noir sur blanc que la location à plusieurs personnes
différentes est interdite. Ici, on vise totalement la colocation qui ne peut pas être
faite. Sauf que comme vous le savez, en colocation, il y a 2 type de baux. Il y a
le bail de colocation collectif et le bail de colocation individuel.

On va jouer sur les mots et être subtil : ici, ce qui est interdit est le bail de
colocation collectif, puisque c'est bien une location à plusieurs personnes
différentes. En revanche, le bail de colocation individuel, lui est autorisé puisque
ce n'est pas une location à plusieurs personnes différentes.

Extrait N°3 :
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à
des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par

87
appartement entier, sont autorisées à la condition d'être exceptionnelle et
temporaire.

Cet extrait N°3 est le même que l'extrait précédent, à ceci près qu’il comporte
une petite mention qui fait toute la différence. Ici, seules les locations meublées
temporaires sont acceptées, mais les locations meublées à l'année ou les
colocations à l'année également sont interdites puisqu'elles ne sont pas
temporaires. Même les locations courtes durées sont interdites car elles sont
temporaires - certes - mais elle ne sont pas exceptionnelles.

Extrait N°4 :
Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de
bonne vie et moeurs, à l'exclusion de toute utilisation commerciale, et
notamment de tout commerce de location meublée inférieur à 1 mois.

Dans l'extrait N°4, la réponse est simple. La location meublée est interdite pour
toute location inférieure à 1 mois, comme notamment la location courte durée. Il
ne sera pas possible d'en faire dans cet immeuble. En revanche, la colocation
meublée en bail individuel est autorisée.

Extrait N°5 :
Toutes modifications à la redistribution intérieure des appartements, subdivisions
ou réunions d'appartements devront être autorisées par le ministère de la
reconstruction et du logement sur demande présentée par l'architecte. Si cette
autorisation était accordée par ledit service, les copropriétaires ne pourraient s'y
opposer.

Cet extrait est très intéressant, je l'ai vu très rarement. On voit d'ailleurs à quel
point il est très vieux car ce ministère a changé de nom en 1955, ce qui prouve
que certains règlements de copro sont très vieux. Dans cet extrait, il est indiqué
qu'il faut demander une autorisation au ministère pour faire une division, mais
dans notre cas, la division étant officieuse, il n'y a pas à demander cette
autorisation. En revanche, si on trouve ce genre de texte pour une division
officielle, ça sera plus complexe. On en parlera dans les modules traitant de la
division officielle.

Extrait N°6 :
Tout bruit ou tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des
occupants, est formellement interdit alors même qu'il aurait lieu à l'intérieur des
appartements.

Cet extrait est ambigu car on ne connaît pas la limite à laquelle le bruit ou
tapage est autorisé ou non. Mais en gros, pour être tranquille avec la copro, il
faut que votre colocation n'engendre pas plus de bruit qu'avec une location
classique d'appartement.

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Nous avons vu plusieurs exemples d’extrait de règlement de copropriété, mais il
y en a des tonnes. J'en ai vu beaucoup de la part d’investisseurs qui achètent en
copro. Il faut le regarder en détail. Sachez que si le règlement de copro ne
s'oppose pas aux colocations en bail individuel, alors vous pouvez y aller sans
prévenir la copropriété. En effet, vous êtes chez vous, vous pouvez donc faire ce
que vous souhaitez chez vous tant que vous respectez le règlement de copro.

PENSER AU DÉTAIL
Il y a les points auxquels on pense instantanément lorsqu'on fait une division
officieuse et il y a les détails auxquels on pourrait ne pas penser. Les détails ne
sont pas à négliger car ils font partie de la division, il faut donc penser à tout.
C'est bien de diviser un logement, mais si le locataire ne sait pas comment
passer la porte de l'immeuble ou recevoir son courrier, cela sera problématique
pour votre locataire sur le long terme.

Détail N°1 L'interphone

La plupart des platines de rue, également appelées interphone, sont filaires, ce
qui signifie qu'elles fonctionnent uniquement avec des fils. Pour ajouter un
nouvel appartement dans l'interphone, il faut ajouter une alimentation allant de
l'interphone jusqu'au nouvel appartement. Le souci est que le système passe par
les communs, et pour ajouter un fil, il faudrait toucher les communs, mais
comme nous faisons une division officieuse, et comme il n'est pas question de
demander l'accord à la copro, on ne pourra pas toucher les communs.

Il faut savoir qu'avoir son nom sur un interphone ou avoir un système de

sonnette n'est pas une obligation pour un locataire. Néanmoins, il faudra donc lui
indiquer qu'on ne pourra pas sonner chez lui directement. Soit les gens entreront
le code d'entrée s’il y en a un, soit ils devront appeler le locataire qui descendra
ouvrir. Il n'est pas rare de voir aucun interphone dans de vieux immeubles.

Vous avez 2 possibilités pour la sonnette actuelle. En effet, il y a une sonnette à

la base dans l'appartement que vous avez divisé. Soit vous gardez cette
sonnette, que vous attribuez au hasard parmi l'un des différents appartements,
soit vous la coupez totalement. Le souci est que si vous gardez cette sonnette,
les autres locataires seront peut-être jaloux. C'est pour cette raison que je
conseille de l'enlever directement. Votre électricien le fera facilement lorsqu'il
fera les travaux.

Détail N°2 la boîte aux lettres

Là par contre, il s’agit d’un détail qui pourrait agacer vos locataires. Cela peut
devenir problématique. En effet, ne pas avoir de boîte aux lettres est assez
embêtant en fonction du type de locataire que vous avez. La seule solution est
de partager la boîte aux lettres avec les différents locataires. En gros, vos
locataires auront la même boîte aux lettres. Identiquement au point précédent,
vous êtes en copro, vous ne souhaitez donc pas toucher les communs pour une
division officieuse. Ce faisant, vous ne pourrez pas ajouter une ou plusieurs
boîtes aux lettres supplémentaires.

89
Si vous louez principalement à des étudiants, ça ne sera pas très grave car les
étudiants ont en général très peu de courriers. De plus, partager une boîte aux
lettres n'est pas spécialement dérangeant, et encore ça dépend. Mais si vous
louez à un jeune actif ou à un couple, alors ça passera assez mal que le voisin
puisse voir la boîte aux lettres de son voisin.

De plus, il faudrait au moins pouvoir mettre le nom des locataires sur la boîte
aux lettres. Elle se retrouverait donc avec 2 noms ou plus. Le problème est que
même le nom sur la boîte aux lettres peut être bloquant puisque toucher à
l'étiquette de la boîte aux lettres, c'est toucher aux communs, donc ça peut
tiquer avec les autres copropriétaires.

Voilà deux détails simples qui peuvent totalement ruiner votre division officieuse.
Pensez-y donc dès les visites, car ça pourrait vous jouer des tours. Après, si
vous avez de la chance et que vous êtes dans un petit immeuble de moins de dix
propriétaires, il pourrait y avoir une tolérance. N'hésitez pas à les sonder
pendant les visites pour voir s’il y a des possibilités de rajouter une boîte aux
lettres et un interphone pour le logement créé.

Tout cela est bloquant lorsque vous êtes en copropriété, mais si vous achetez un
bien en mono-propriété, alors vous n'aurez aucun problème pour créer une boîte
aux lettres et un interphone supplémentaire puisque vous faites ce que vous
voulez.

LE SAS ENTRE LES APPARTEMENTS

Lorsque vous allez diviser un appartement en plusieurs studios de façon
officieuse, vous aurez d'un côté les appartements, mais il y aura également le
sas permettant d'accéder aux différents appartements. Ce couloir, sans division
officieuse, n'aura aucune existence juridique car il appartiendra toujours à
l'appartement de base. Il ne fera donc pas partie des communs.

Un problème survient alors car si ce couloir ne fait pas partie des communs, il ne
sera donc pas nettoyé par la femme de ménage. En effet, vous ne payez pas de
charges de copro pour ce sas, ce n'est donc pas à la copro de prendre en charge
le ménage de ce couloir, qui est officiellement encore à vous.

La seule solution qu'il vous reste est donc de dire aux locataires de faire le
ménage eux-mêmes dans le couloir chacun leur tour. Cela peut engendrer des
problèmes puisque comme toujours, il y en a qui seront assidus et qui feront le
ménage correctement, et d'autres qui le feront moins souvent. C'est un nouveau
point problématique à résoudre rapidement pour ne pas avoir de soucis par la
suite.

Enfin, ce sas est desservi par une porte d'entrée. Pour ne pas avoir un locataire
enfermé par un autre locataire, je vous conseille de garder cette clé et de n'en
donner aucune aux locataires.

90
 MODULE 17 : LA GESTION DES LOCATAIRES

INTRODUCTION
Nous comprendrons dans ce module la différence entre le bail de colocation
collectif et le bail de colocation individuel, qui sont en réalité totalement
différents. Vous verrez également ce à quoi il faut faire attention au niveau de
l'encadrement des loyers, puis enfin nous verrons comment devront être gérés la
taxe d'habitation ainsi que les différents abonnements dont auront besoin les
locataires.

QUEL BAIL A FAIRE SIGNER

On l'a vu plus tôt. Pour faire une division officieuse légale, il faudra faire
officiellement aux yeux de l'Etat une colocation, et pour cela, il va donc falloir
suivre les obligations pour que la colocation soit dans les règles. Il faut savoir
qu'en colocation, il existe 2 types de baux. Même si celui qui nous intéresse
particulièrement est le bail de colocation individuel, nous allons voir la différence
entre les 2 types de baux pour que vous ne fassiez pas d'erreurs.

Le 1er type de bail est le bail de colocation collectif.

C'est le type de bail le plus courant pour de la colocation et qui relève du bail
type de la loi du 06 juillet 1989. Ce type de contrat lie tous les colocataires entre
eux avec vous, le propriétaire. C'est un même bail unique pour tous les
colocataires. Tous les colocataires ont les mêmes droits et ils se répartissent à
leur convenance les pièces du logement sans attribution obligatoire. Absolument
tous les colocataires doivent apparaître sur le bail unique. Imaginons que vous
ayez 5 colocataires, alors tous les 5 devront signer le bail et l'état des lieux.

La répartition du loyer est commune, ce qui signifie que chacun des locataires
donne le montant qu'ils ont choisi ensemble. De votre côté, vous recevez le
montant total indiqué dans le bail. Pour le dépôt de garantie, vous n'avez pas à
le restituer en cas de départ d'un locataire, il doit récupérer sa quote part avec
celle du locataire qui va le remplacer.

Lors du départ d'un locataire, la colocation se poursuit avec tous les autres
colocataires qui restent. Si le contrat de bail de colocation contient une clause de
solidarité entre colocataires, chacun d’entre eux est redevable, à titre individuel,
de l’ensemble des obligations du contrat, y compris le paiement de la totalité du
loyer et des charges locatives. Le risque d’insolvabilité des locataires est donc
diminué, puisqu’il est alors possible de réclamer le loyer à chaque locataire en
cas de défaut.

Enfin, la dernière chose à savoir est qu'il n'y a pas de partie privative dans une
colocation à bail collectif, ce qui signifie que chacun peut aller se laver dans la
salle de bain de l'autre, et vice versa. Le but d'une colocation avec ce type de
bail est que tout le monde puisse utiliser les pièces de son choix.

Comme vous le voyez, ce premier type de bail de colocation n'est pas idéal pour
le locataire car il y a pas mal de contraintes. Je ne vous conseillerai pas de

91
l'utiliser, surtout que vos locataires qui vont rentrer dans votre division officieuse
sont censés louer des studios à la base, et certainement pas être en colocation
avec une clause de solidarité. Si votre locataire doit partager son studio avec
d'autres colocataires, ça risque de ne pas le faire.

Le 2ème type de bail est le bail de colocation individuel.

Ce type de bail est beaucoup plus avantageux pour le locataire. Contrairement
au premier, ce type de bail offre une vraie individualité à chaque colocataire.
Contrairement au bail collectif qui est unique pour tous les locataires, le bail
individuel est, comme son nom l'indique, pour chaque colocataire. Si vous avez 5
colocataires, vous aurez en tout 5 baux de colocation individuels, puisque chacun
aura le sien. Au même titre qu'un bail de location meublée classique, chacun
paiera son propre loyer qui sera indiqué dans son contrat de bail. Le garant ne
se porte donc caution que pour celui qu'il souhaite, et non pour tout le monde.

Chaque colocataire étant en bail individuel, il n'y a donc pas de clause de

solidarité comme il pourrait y avoir avec le bail collectif. Ce faisant, si un
locataire part, ce sera à vous de trouver un nouveau locataire, sinon vous
perdrez un loyer. Chaque studio, qui est officiellement une chambre, est privatif,
donc personne ne peut y rentrer sans votre accord.

Comme vous le voyez, ce 2ème type de bail de colocation est beaucoup plus
adapté à notre technique de division officieuse, car chaque locataire fait sa vie. Il
n'y a pas de solidarité entre eux et ils partageront très peu de choses entre eux
au final. Le fait qu'ils soient en colocation sera presque totalement transparent
pour eux, puisque chacun pourra faire sa vie dans son studio comme il le
souhaite. Au final, ce type de bail ressemble plus à un bail de location meublée
classique qu'à un bail de colocation.

L'ENCADREMENT DES LOYERS

Comme vous l'avez sûrement déjà entendu, dans certaines villes on est soumis à
l'encadrement des loyers. L'encadrement des loyers à Paris par exemple avait
été mis en place en 2015, puis annulé par le tribunal administratif en 2017, puis
confirmé par la cour d'appel en juin 2018. Il a finalement été remis en place le
1er juillet 2019.

Ce dispositif avait été annulé puisqu'il aurait dû être mis en place dans les 412
communes d'Île-de-France et non uniquement à Paris, comme le prévoyait le
décret du 10 juin 2015. Puis, le conseil d'ETAT a infirmé les jugements et validé
le dispositif. Enfin, la loi Élan est sortie, permettant de pouvoir instaurer le
dispositif de façon expérimentale dans certains territoires à zone tendue pendant
5 ans. Actuellement, seul Paris a mis en place ce dispositif, mais une trentaine
de communes situées principalement en région parisienne pourraient également
tester l'encadrement des loyers.

L'encadrement des loyers n'est applicable uniquement que pour le contrat de bail
signé après l’instauration de la date d'application dans l'arrêté. Dans le cas de
Paris par exemple, pour un contrat de bail signé avant le 1er juillet 2019, le

92
loyer ne changera pas, il restera celui indiqué sur le contrat de bail. En revanche,
pour un locataire qui rentre dans les lieux le 5 juillet, alors l'encadrement des
loyers devra se faire impérativement. Ça concerne aussi le renouvellement de
contrat de bail si celui-ci ne se reconduit pas tacitement.

L'encadrement des loyers est applicable uniquement pour les logements loués au
titre de la résidence principale du locataire. Cela concerne les locations nues, les
locations meublées et le bail de mobilité. En gros, cela concerne pratiquement
tous les contrats de bail d'habitation de la loi du 06 juillet 1989. Le seul exclu
sera la location courte durée, puisque ce type de logement ne correspond pas à
la résidence principale du locataire.

Pour faire simple, en tant que bailleur, vous avez un prix de location au m² que
vous ne pouvez pas dépasser, et cela secteur par secteur à Paris. Par exemple,
si le loyer est à 30 euros maximum le m², vous ne pourrez louer votre studio de
25 m² qu'à 750€ maximum.

Pour un bail de colocation commun, c'est le nombre global de m² qui sera

calculé. Donc si vous avez 90m², avec un plafond maximum à 12€ le m², vous
ne pourrez louer votre colocation maximum 1080€, quel que soit le nombre de
locataires et quel que soit le montant que vous donnera chaque locataire.

Pour un bail de colocation individuel, on pourrait se dire que ça fonctionne de la

même façon. Imaginons qu'il y ait un plafonnement fixant le loyer maximum à
12 €/m² ou que la règle de l'évolution vous empêche de louer plus de 12 €/m².
Pour votre colocation de 4 chambres dans votre T5 de 90 m², vous vous dites
donc que chaque chambre peut être louée 12 x 90 = 1080 €/mois du fait que
chaque chambre dispose d'un bail distinct. Vous qui comptiez appliquer un loyer
de 500 €/chambre, vous êtes larges ! Moitié moins cher que ce que le
plafonnement vous autorise. Ils sont vraiment chanceux ces futurs colocs ! Je
suis désolé, mais ce n'est pas ainsi que cela fonctionne.

L’article 8-1 II de la loi du 06 juillet 1989 fait un focus sur la colocation qui est
formalisée par la conclusion de plusieurs baux entre les locataires et le bailleur.
Que dit cet article ? “Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble
des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au
logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont
applicables.”
Cela veut dire que si le plafonnement ou l'évolution du loyer ne vous permet pas
de louer plus que 12 €/m², vous ne pourrez dépasser 12 x 90 = 1080 €/mois en
cumulant les loyers des 4 chambres. Le loyer de chaque bail (correspondant à
chaque chambre) ne doit donc pas dépasser 1080/4 = 270 €/mois. C'est
vachement moins intéressant.

LA GESTION DES CHARGES ET IMPÔTS DES LOCATAIRES

On l'a vu brièvement dans un des modules précédents, la seule chose qui pourra
gêner les locataires sera la gestion des abonnements comme l'électricité ou
l'eau, ainsi que la gestion de la taxe d'habitation. En effet, comme vous ne

93
pouvez pas revendre de l'électricité à vos locataires sans être requalifié
marchand d'électricité, et comme le locataire doit pouvoir mettre son
abonnement à son nom, alors ce sont les colocataires qui vont s'en occuper.

Mais vous l'avez deviné, il y a un souci. Je vous dis depuis le début que les
locataires doivent avoir un abonnement à leur nom, mais si vous divisez un
appartement en 4 studios par exemple, il n'y aura qu'un seul compteur. Ainsi,
seulement 1 des 4 colocataires aura un abonnement à son nom, les autres
n'apparaîtront pas sur le contrat. Oui c'est bien ça, mais ce n'est pas grave, je
vous explique pourquoi :

Tous les colocataires choisiront conjointement le fournisseur d’énergie. A

contrario, lorsque c'est le bailleur qui prend l'abonnement, le locataire ne peut
pas choisir son fournisseur d'énergie. Tous vos colocataires devront donc choisir
ensemble un fournisseur, puis ils décideront ensemble qui prendra l'abonnement
à son nom. L'un des 4 colocataires mettra donc l'abonnement à son nom, et les
autres colocataires devront le rembourser chaque mois.

Voilà pourquoi il est également important de mettre des sous-compteurs. En

effet, lorsque le fournisseur d'eau ou d'énergie fera sa régularisation annuelle,
les 4 colocataires pourront vérifier leurs consommations. Ainsi, ils pourront
recalculer au plus juste le montant de leur consommation à chacun.

Il y a les abonnements d'énergie, mais il y a également la taxe d'habitation que

vos locataires devront gérer. En effet, vous le savez déjà, c'est votre locataire
qui paye la taxe d'habitation. Ça, vous n'avez pas à le gérer car c'est
directement votre locataire qui reçoit l'avis à payer. Cependant, dans notre cas,
nous sommes dans une colocation, donc c'est un peu plus complexe que si vous
aviez un seul locataire. Si vous avez 1 locataire, celui-ci doit payer la taxe
d'habitation, mais lorsqu'il y a plusieurs locataires, tous devront la payer
logiquement.

Malheureusement, ça ne fonctionne pas toujours comme ça. L'Etat ne va pas

s'embêter à envoyer un avis de taxe d'habitation à chacun de vos locataires,
puisque officiellement, vos studios ne sont encore qu'un seul appartement. Il n'y
a pas de règle établie, mais ce qui se passe de manière générale dans une
colocation, c'est soit un des locataires déclaré dans votre bien qui recevra l'avis
de taxe d'habitation, soit c'est un locataire au hasard. Dans tous les cas, vous
n'avez pas le droit de gérer l'argent de cet impôt. Ce sont les locataires entre
eux qui devront gérer ça. C'est très simple, celui qui recevra la taxe devra la
payer, puis il se fera rembourser par les autres. Il peut récupérer la taxe en
fonction du nombre de m² pour chaque appartement ou en divisant le montant
de la taxe par le nombre d'appartements.

A noter que seuls les locataires présents dans les lieux au 1er janvier de l'année
devront payer la taxe d'habitation. Si un des locataires est arrivé par exemple en
février, il n'aura pas à payer la taxe d'habitation. En effet, il paiera la taxe
d'habitation de son ancien logement, là où il était au 1er janvier 2019. Il faudra

94
notamment faire payer le prorata de la taxe d'habitation au locataire qui partirait
avant que l'un des locataires reçoive l'avis à payer.

Il n'y a pas de règles établies, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un locataire qui va
payer la taxe d'habitation, un autre qui va payer l'abonnement de l'eau, un autre
qui va payer l'abonnement d'électricité, mais dans tous les cas, lorsque la
régularisation sera faite par les fournisseurs d'énergie, les locataires devront
faire un point ensemble pour savoir qui doit quoi. Néanmoins, il est plus simple
d'avoir une seule personne qui paie tout, mais pour cela, il faut une personne qui
accepte car ça fait un gros montant au final.

On pourrait être tenté de mettre ça par écrit dans le bail par exemple. Ainsi,
vous pourriez dire que telle ou telle personne paie cet abonnement, une autre
cet abonnement et ainsi de suite, mais ce n'est pas possible car vous n'avez pas
à intervenir là-dedans. Ce sont bien les locataires entre eux qui doivent se
débrouiller.

Si un des locataires qui s'occupait de payer un ou plusieurs abonnements quitte

la colocation, alors il faudra prévenir les autres colocataires qu'ils devront gérer
la consommation et le prorata de la taxe d'habitation avant le départ de celui-ci
afin que les choses soient bien claires. En effet, il sera compliqué d'aller réclamer
de l'argent à une personne qui sera partie plusieurs mois auparavant.

Si le locataire qui recevait l'avis de taxe d'habitation part durant l'année, alors il
faudra prévenir les impôts. En effet, dès que vous avez un nouveau locataire,
pensez à prévenir les impôts afin que leur base soit mise à jour rapidement. Il
faut envoyer une lettre au Service des impôts gérant l'adresse de l'appartement
à louer.

Tout ce fonctionnement pour avoir une division officieuse légale peut faire peur
au locataire au niveau de la gestion qu'il doit avoir concernant la taxe
d'habitation et les abonnements d'énergie. C'est pourquoi il est possible que des
locataires refusent de louer chez vous à cause de cela, sachant qu'à la base ils
ne sont pas là pour avoir la gestion d'une coloc, mais pour être dans leur propre
studio.

95
MODULE 18 : REVENDRE UN BIEN DÉJÀ DIVISÉ OFFICIEUSEMENT

INTRODUCTION

Dans ce module riche en contenu, vous verrez à quel point il est important de
choisir la stratégie à mettre en place pour la revente de votre bien divisé
officieusement, si vous souhaitez plutôt revendre votre bien en un seul lot ou à
la découpe. On parlera également de la préemption du locataire, souvent oublié,
il ne faut pas la négliger. Enfin, il y aura une grosse partie sur la négociation à
avoir en face d'un acheteur, afin de mettre la position de force de votre côté.

Choisir sa stratégie de revente

Vous avez exploité votre division officieuse, et désormais vous souhaitez

revendre votre bien. Quelle que soit la revente de votre bien, il y a 3 situations
différentes possibles :

● 1er possibilité, revendre le bien en un seul lot

● 2ème possibilité, revendre à la découpe moins de 10 ans après avoir fait

la division officieuse

● 3ème possibilité, revendre à la découpe plus de 10 ans après avoir fait la

division officieuse

VENDRE LE BIEN EN UN SEUL LOT

Cette possibilité est la plus simple, car c'est celle qui demande le moins de
gestion administrative. Vous revendez officiellement 1 seul appartement, celui
qui existe légalement depuis toujours. Ceux qui ont été créés à l'intérieur
n'existent pas réellement. Si c'est ce que vous souhaitez faire, alors la vente ça
sera simple. Il faudra simplement vendre tous les appartements d'un seul coup
sans découpe possible.

Vous le savez, vous avez divisé le bien officieusement en y créant une

colocation, ce qui signifie que tous les appartements que vous avez créés
n'existent pas fiscalement et juridiquement. Comme tous ces biens n'existent
pas, vous ne pouvez pas revendre les biens un par un. La seule possibilité que
vous avez, c'est de revendre tous les appartements d'un coup.

Il faudra bien indiquer à l'acheteur que le lot d'appartements que vous allez lui
vendre sont issus d'une division officieuse et qu'au final, il n'achète qu'un seul et
unique appartement. De toute façon, si vous ne lui dites pas, c'est son notaire
qui se chargera de lui dire, car il le verra très vite que tous les appartements en
vente n'ont en réalité aucune existence légale. Seul 1 seul appartement existe
vraiment, celui qui regroupe tous les studios.

Le principal inconvénient, c'est que ça va faire fuir les acheteurs potentiels

classiques. Il restera surtout les investisseurs qui s'y connaissent un minimum

96
dans les divisions officieuses, et malheureusement, peu d'investisseurs s'y
connaissent dans ce domaine, ce qui entraînera un prix plus faible au M2 que si
vous aviez revendu à la découpe.

Vous devrez former l'acheteur à ce qu'il faut faire et ce qu'il ne faut pas faire lors
d'une division officieuse. Expliquez lui bien tout ce que je vous ai dit plus tôt afin
qu'il ne fasse pas d'erreur par la suite avec le bien que vous venez de lui vendre.

VENDRE LE BIEN A LA DÉCOUPE AVANT 10 ANS

Comme vous le savez, on l'a vu plus tôt, il y a la prescription de 10 ans pour

qu'on puisse passer une division officieuse en officielle de façon légale. Si vous
revendez avant les 10 ans, et que vous souhaitez revendre à la découpe, alors
vous n'aurez pas le choix que de diviser le bien officiellement. Pour diviser un
bien officiellement, il y a plusieurs démarches administratives à faire. On verra
ça en détail dans les modules traitants de la division officielle plus tard, mais
sachez déjà que vous devrez suivre le Plan local d'urbanisme de la ville qui vous
obligera dans la plupart des cas à créer une place de parking par logement créé.

L’inconvénient principal, c'est que vous allez avoir pas mal de gestion et des
coûts supplémentaires non prévus à la base, comme la création de places de
parking. Si vous souhaitez vraiment revendre à la découpe un bien immobilier
que vous avez divisé officieusement, alors le plus simple est d'attendre les 10
ans de prescription comme on l'avait vu plus tôt.

VENDRE LE BIEN A LA DECOUPE APRES 10 ANS

Vous avez suivi toute la procédure que je vous ai appris dans les modules
précédents, vous avez fait vos travaux, vous avez mis votre bien en colocation
et vous avez attendu sagement pendant 10 ans. Pour que votre division
devienne officielle, il faudra suivre la procédure que je vous ai indiqué plus tôt.

Non seulement vous allez pouvoir revendre votre bien à la découpe, mais en
plus, vous n'aurez pas eu à suivre le Plan local d'urbanisme de la ville. Vous avez
donc gagné sur tous les côtés.

On verra dans l'un des modules de la division officielle, comment créer une
copropriété et toutes les autres obligations nécessaires à faire afin de pouvoir
revendre à la découpe.

LA PRÉEMPTION DU LOCATAIRE

Dans la loi, le locataire dispose, sous certaines conditions, d'un droit de

préemption si vous souhaitez revendre votre bien immobilier.

Avant toute chose, la préemption du locataire s'applique uniquement pour les

locations non meublées comme les baux d'habitation nue ou les baux

97
commerciaux pour locaux nus. Si vous faites de la location meublée à l'année ou
en courte durée, la préemption du locataire ne s'applique pas.

Lorsque vous mettez fin au contrat de bail de votre locataire pour revendre votre
bien immobilier, vous devez le proposer en priorité à votre locataire avant tout
autre acquéreur potentiel. Ce droit de préemption existe lorsque vous délivrez
un congé pour vendre prévu par l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ou lors de
la procédure de ce qu'on appelle la vente à la découpe réglementée par la loi
n°75-1351 du 31 décembre 1975 complétée par la loi n° 2006-685 du 13 juin
2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de
vente d'un immeuble dans sa totalité.

Je vous rassure, la condition pour que vous deviez proposer votre bien à la
vente à votre locataire, c'est uniquement si vous donnez congé à votre locataire
pour la vente, mais si celui-ci reste dans l'appartement en tant que locataire,
alors cette obligation n'a plus lieu d'être. Pour rappel, le congé pour vente doit
être envoyé au locataire par lettre recommandé avec accusé de réception en
respectant un préavis de 6 mois.

Donc en gros, pour que vos locataires bénéficient de la préemption, il faut à la

fois que la location soit nue, mais qu'en plus, vous souhaitiez faire partir les
locataires lors de la vente, ce qui représenterait un pourcentage minime des
investisseurs, ce pourquoi je ne rentrerai pas plus dans les détails. Concernant la
vente à la découpe, la procédure est spécifique et je vous invite à prendre
connaissance des deux lois précédemment citées.

HABITER DANS UNE PARTIE DU BIEN

Il se pourrait que vous souhaitiez revendre juste une partie du bien, mais ne pas
y vendre la totalité, c'est possible, mais cela dépend dans quelle situation vous
vous trouvez. Vous pourrez le faire sans problème dans certaines situations et
vous serez bloqué dans d'autres situations.

Il y a 2 possibilités :

La possibilité N°1, c'est de revendre un appartement sur les 2 que vous aviez
créés. Vous en vendez 1 et l'autre, vous y habitez. Comme on l'a déjà vu
ensemble plus tôt dans la formation, il n'est pas possible de revendre un des
appartements divisé officieusement à la découpe puisque juridiquement, il n'y a
qu'un seul appartement. Pour revendre une partie du bien uniquement, il faudra
absolument créer une copro, et pour cela il faudra en faire une division officielle.
Nous verrons donc la procédure dans la partie de division officielle.

La possibilité N°2, c'est de revendre le lot, mais de continuer à habiter dans un

des appartements divisés. C'est tout à fait possible, vous vendrez le bien initial
de par exemple 2 appartements, dont 1 sera déjà loué par vous. L'acheteur sera
donc votre nouveau propriétaire. Au final, c'est comme si vous revendiez un
appartement déjà loué, c'est tout à fait classique. Il faudra quand même
expliquer la situation au vendeur.

98
ATTENTION A LA NEGOCIATION

Vous revendez un bien divisé officieusement, donc l'acheteur sera en position de

force car il n'y a pas des acheteurs à tous les coins de rue pour ce genre de bien.
Étant en position de force, il aura plus tendance à tenter des négociations que ce
soit au niveau du prix ou au niveau des conditions à mettre chez le notaire.
Protégez-vous et restez fort quoiqu'il arrive, il ne faudra jamais flancher face à
l'adversaire. Voici les différents points de négociation que le vendeur pourrait
essayer de faire avec vous :

1er point de négociation, le prix. En tant qu'acheteur, lui veut payer le prix le
plus bas possible, quand vous, vous essayerez d'en tirer le prix le plus haut
possible. Tout cela se joue en fonction de l'offre et de la demande, mais
également en fonction de la force mentale de votre adversaire. Il le saura,
l'acheteur a les cartes en mains car les acheteurs d'un bien divisé de façon non
officielle sont moins présents que pour acheter un studio, où la concurrence est
rude.

Il faudra jouer le jeu des négociations, en vous laissant une marge correcte à
laquelle vous êtes prêt à accepter la vente, mais ne pas accepter d'offre trop
basse. Ne montrer aucun signe de faiblesse à votre adversaire, car ce sont les
faiblesses qu'il va chercher à trouver chez vous pour faire baisser son prix au
maximum.

Si vous êtes dans des situations d'urgence, ne le montrez surtout pas, c'est pire
que tout. En effet, l'urgence dans un divorce, une mutation, un besoin d'argent
immédiat sont les pires situations. Il faudra toujours dire à votre adversaire que
vous n'êtes pas pressé, que les loyers tombent tous les mois et que la rentabilité
est bonne. Il faut faire en sorte de renverser la situation en faisant comprendre
que ce bien est une affaire en Or car il a une très bonne rentabilité par exemple.

2ème point de négociation, les conditions. En négociation, il y a le prix, mais

également les conditions qu'on peut négocier chez le notaire qui sont également
un point important. Si l'acheteur souhaite garder ce bien en division officieuse,
alors il n'y aura pas spécialement de conditions suspensives contraignantes qu'il
devrait vouloir rajouter. En revanche, s’il souhaite la transformer en division
officielle, alors là ça sera différent, car il voudra sûrement mettre des conditions
suspensives contraignantes pour vous.

On verra en détail, dans les modules traitant de la division officielle, toute la

procédure à suivre, mais sachez notamment que certaines mairies vous obligent
le dépôt d'une demande préalable pour diviser un bien. Sans cette demande
préalable acceptée, Enedis refusera d'installer un nouveau compteur électrique,
ce qui est l'une des étapes obligatoires afin de faire une division officielle.

Dans les conditions suspensives, l'acheteur voudra donc absolument avoir

l'acceptation de sa déclaration préalable par la mairie. Le problème, c'est qu'il
est assez complexe d'avoir une autorisation de la déclaration préalable pour une

99
division si on ne suit pas une procédure stricte, comme notamment lire le plan
local d'urbanisme de la ville et suivre les obligations qui en découlent. A moins
d'avoir un acheteur averti en face de vous, qui sache ce qu'il faut exactement
faire pour créer une division, je vous invite à refuser cette condition qui vous
ferait perdre du temps plus qu'autre chose.

Pour rassurer l'acheteur, s’il a des doutes sur la légalité de cette division et qu'il
veut négocier sec à cause de cela, jouez votre principale carte qui est celle de lui
présenter la transformation de cette division officieuse en officielle après les 10
ans de prescription. Montrez-lui les textes de lois et faites-lui comprendre que
lorsque la prescription sera terminée, il gagnera un max en faisant une division
officielle, et ainsi revendre cet appartement ou cet immeuble à la découpe.

LES AUTRES POINTS IMPORTANTS DE VOTRE REVENTE

Voici quelques points importants auxquels il faut faire attention lorsque vous
souhaitez revendre votre bien divisé officiellement :

● Donnez la procédure légale à l'acheteur s’il souhaite garder cette division

officieuse. Parlez-lui bien de la gestion de l'abonnement des énergies, les
types de baux qu'il faut utiliser pour être tranquille et tous les autres
points que nous avons vu ensemble.

● Montrez-lui les différentes créations que vous avez fait pour cette division.
Puisque vous avez créé plusieurs appartements, vous avez dû créer
plusieurs salles de bain et plusieurs cuisines. Il faudra donc lui montrer où
se trouvent l'arrivée d'eau, l'évacuation principale et les différents
passages des tuyaux des créations. Indiquez-lui si vous avez tout passé
dans des estrades, si vous les avez passés dans des murs ou encore
mieux, si vous avez créé des nouvelles colonnes d'évacuation et d'arrivée
d'eau. C'est notamment le cas lorsqu'on a un immeuble entier, l'immeuble
nous appartenant, on fait ce qu'on veut à l'intérieur.

● Il faudrait que la division officieuse ne reste qu'entre vous et l'acheteur,

car les autres interlocuteurs ne comprendront pas spécialement ce qu'est
une division officieuse et pourrait dissuader l'acheteur d'acheter. Le
notaire, que ce soit le vôtre ou celui de l'acheteur, sa banque, son courtier
et pour tous les autres intermédiaires, cette vente est une simple
colocation et c'est tout, rien de plus. Même si je vous ai prouvé que c'est
légal suite à un flou juridique, c'est clair que ça peut faire peur aux
intermédiaires.

100
 MODULE 19 : ACHETER UN BIEN DÉJÀ DIVISÉ OFFICIEUSEMENT

INTRODUCTION

Acheter un bien divisé officieusement n'est pas un achat comme les autres, et
vous le verrez très vite. Nous verrons ensemble les différentes possibilités qu'il y
a lorsqu'on achète ce type de bien avec les risques que ça comporte. Je vous
expliquerai les différents points qu'il faut regarder afin de vérifier si le bien a été
divisé ou non. On terminera sur la notion de responsabilité qui est importante
lorsqu'on achète un bien divisé officieusement et les 2 techniques de
négociations possibles afin de massacrer le prix facilement.

LES POSSIBILITÉS

Cette fois, on va se mettre dans la peau de l'investisseur, vous avez trouvé un

bien intéressant à acheter, et lors de vos visites et investigations, comme je
vous l'ai appris plus tôt, vous avez appris que le bien était déjà divisé
officieusement. Ce n'est pas rédhibitoire mais il y a des choses qu'il va falloir
prendre en compte.

Vous avez 2 possibilités en achetant un bien divisé officieusement :

Possibilités N°1 : La division officieuse date de moins de 10 ans, et n'ayant pas

la possibilité de créer ou d'acquérir des places de parking si vous avez un plan
local d'urbanisme exigeant, vous ne pourrez pas en faire une division officielle.
Vous devrez donc mettre en place les différentes étapes que nous avons vu
ensemble plus tôt, pour en faire une division officieuse légale.

Par contre, vous saurez que vous devrez garder ce bien en division officieuse, il
ne sera pas possible d'en faire une division officielle. Il faudra donc réfléchir à la
stratégie à mettre en place. Si le bien est déjà loué à plusieurs locataires, il y a
de grandes chances que le propriétaire ait fait des baux de locations meublées
classiques en refacturant lui-même l'électricité aux locataires, et cela est interdit
comme nous l'avons vu plus tôt.

Vous pourrez alors soit mettre en condition suspensive dans le compromis que le
propriétaire doive donner congé aux locataires pour que les lieux soit vides lors
de l'acte final. Ainsi, vous pourrez mettre en place votre division officieuse de
façon légale. Vous pourrez sinon garder les locataires actuellement présents
dans les lieux, mais il faudra leur expliquer la procédure à mettre en place.

Pour cela, vous allez devoir changer les baux actuels des locataires présents sur
place. Oui, il est possible de changer les baux des locataires, par contre il faut
que le locataire soit d’accord et il faut suivre une procédure précise.

1ère étape : Vous demandez au locataire de vous envoyer une résiliation de son
bail avec sa date de départ. Si le locataire a actuellement un bail meublé, c'est 1

101
mois et en nu c’est 3 mois. Il y a des exceptions où même en location nue, la
résiliation peut se faire en 1 mois, c’est notamment le cas si le locataire est en
zone tendue, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte
d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, pour le locataire
dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement
de domicile, pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de
l'allocation adulte handicapé, pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement
défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

2ème étape : Vous meublez l’appartement avec des meubles que vous aurez
acheté en magasin. Attention, il est interdit de récupérer ou de payer les
meubles du locataire actuellement en place pour en faire un appartement
meublé, c’est considéré comme de l’abus de droit.

3ème étape : Vous faites rentrer le locataire dans l’appartement avec un

nouveau bail de colocation individuel, comme on l'a vu plus tôt. Puis, il faudra
que les locataires gèrent eux-mêmes leurs abonnement d'électricité et eau.

Possibilité N°2 :​ La division officieuse date de plus de 10 ans.

L'appartement ou l'immeuble que vous achetez a été divisé officieusement, et

cela depuis plus de 10 ans. Dans ce cas-là, vous allez pouvoir transformer ce
bien officiellement, sans avoir à suivre le plan local d'urbanisme. Il faudra donc
suivre la procédure que je vous ai expliquée plus tôt dans la formation pour que
votre division devienne officielle.

RECONNAITRE UN BIEN DÉJÀ DIVISE OFFICIEUSEMENT

Il y a plusieurs points qui ne trompent pas lorsque vous achetez un bien déjà
divisé officieusement. Le plus simple est tout simplement de demander cette info
aux vendeurs, mais certains cacheront la vérité. En effet, il arrivera que certains
vendeurs peu scrupuleux essayeront de cacher ça le plus longtemps possible.
Voici les points qui doivent retenir votre attention :

● Les compteurs, on l'a vu plus tôt déjà, mais sachez que si chaque
appartement n'a pas son propre compteur, alors c'est que déjà il y a de
très grandes chances que le bien ne soit pas encore divisé de façon
officielle.

● Un hall d'entrée commun. Imaginons que vous achetiez 3 appartements

d'un coup, si chacun de ces 3 appartements est accessible via un hall
d'entrée commun aux 3 appartements, et si de surcroît, ce hall précède
les communs de l'immeuble, alors il y a de grandes chances une nouvelle
fois que le bien ait été divisé. En effet, il est très courant de créer un hall

102
 commun aux appartements divisés pour qu'on puisse y accéder.

● Le sanibroyeur, c'est un grand classique. Lorsque vous divisez un

appartement en 3 studios, vous devez donc créer 2 nouveaux toilettes.
L'idéal est de pouvoir relier chaque nouveau toilette sur l'évacuation
principale, mais il arrive que cela ne soit pas possible. Dans certaines
divisions, les toilettes de l'un ou de plusieurs appartements ne peuvent
être raccordés à l'évacuation principale car elle serait trop loin, l'obligeant
à créer une estrade sur plusieurs mètres assez hautes, donc pas
spécialement faisable dans certains cas. La solution de certains
investisseurs dans ces cas-là, c'est de mettre un sanibroyeur. Ce système
permet de se relier beaucoup plus facilement à une évacuation, même si
elle se trouve à plusieurs mètres. C'est un système D qui fonctionne,
mais rien ne vaut de vrais toilettes.

● L'estrade, on en parlait juste avant, mais c'est un indicateur très

intéressant également. Celle-ci permet de relier facilement plusieurs
toilettes à l'évacuation centrale grâce à une pente qu'on introduit dans
l'estrade. Ainsi, l'évacuation est cachée dans l'estrade. Il est assez rare de
voir des estrades, donc si vous en voyez, c'est une possibilité
supplémentaire montrant que le bien a déjà été divisé.

Dans tous les cas, sachez que votre notaire le saura très vite si le bien a déjà
été divisé ou non. Néanmoins, il est important de faire vos vérifications avant
afin de préparer le terrain et ne pas apprendre cette information capitale
uniquement le jour du compromis.

À NÉGOCIER CHEZ LE NOTAIRE

Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions suspensives, je vous donne
rendez-vous sur la première formation Acheter un immeuble et gagner gros.
Lorsqu'un bien qui a déjà été divisé officieusement vous intéresse, il va falloir
négocier plusieurs conditions suspensives chez le notaire en fonction de la
stratégie que vous allez avoir. Si vous souhaitez garder la division officieuse,
dans ces cas-là, il n'y aura pas plus de conditions suspensives qu'il y aurait pour
un achat classique

Si vous souhaitez, en revanche, en faire une division officielle, alors il y aura

plusieurs points à vérifier et des conditions suspensives à rajouter dans votre
compromis. On parlera en détail de cela lorsqu'on sera dans les modules traitant
de la division officielle.

VOTRE RESPONSABILITÉ

Il y a une chose importante à savoir lorsqu'on achète un bien déjà divisé

officieusement, c'est de vérifier que tout a bien été fait dans les règles, puisque

103
si vous achetez un appartement ayant été divisé en plusieurs studios, la
responsabilité d'être en règle vous incombera. On pourrait se dire que comme la
division a été faite par l'ancien propriétaire, alors je ne risque rien ? Et bien non,
c'est le contraire. Vous achetez un bien divisé officieusement, c'est désormais
vous qui en avez la responsabilité.

Alors ça signifie quoi exactement ? Tout simplement que si le bien immobilier

que vous achetez fait fait l'objet d'une division officieuse qui n'est pas dans les
règles, alors vous risquez gros. Alors, oui vous pouvez acheter un bien qui a
déjà été divisé officieusement, mais il faudra tout vérifier. Je vous ai déjà dit en
détail dans les précédents modules ce qu'est une division officieuse correcte,
mais on va récapituler 3 points importants à regarder pour un achat de ce type :

Point N°1 : L ​ e type de bail utilisé pour tous les locataires présents dans le bien
divisé officieusement. Si le propriétaire a mis pour chaque locataire un bail de
location meublé classique, alors ce n'est pas bon. Il faut un bail de colocation
individuel pour chaque locataire.

Point N°2 : A ​ quel nom se trouvent les abonnements d'électricité et d'eau ? Si le

propriétaire gérait lui-même les abonnements, alors une nouvelle fois ce n'est
pas bon. Il faudra que les locataires eux-mêmes gèrent leurs abonnements d'eau
et d'électricité.

Point N°3 : Q ​ ue le règlement de copropriété accepte la division officieuse d'un

bien. Si ce n'est pas le cas, c'est problématique, car autant les 2 premiers points
peuvent être modifiables, un bail et un abonnement ça peut se changer, mais un
règlement de copro, ça ne se change pas facilement, et encore moins pour y
faire accepter une division officieuse. Pour reconnaître un règlement interdisant
la division officieuse, je vous invite à regarder dans un précédent module où je
vous donnais plusieurs exemples de texte de règlement de copro refusant la
division.

Si vous souhaitez acquérir un bien dont le règlement de copro refuse ce genre

de division, vous pouvez néanmoins vous rapprocher du syndic ou du président
de la copro afin de lui demander si cette division ne pose pas de problème. En
effet, si la division a été faite il y a plusieurs années et que la copro n'ait jamais
rien dit, c'est soit qu'elle n'est pas au courant, soit qu'au final, ça ne la dérange
pas.

C’est essentiellement au syndic que revient la lourde tâche de veiller au respect

des règles édictées par le règlement de copropriété. Dès qu’un manquement est
constaté ou porté à sa connaissance, il se doit d’intervenir. Pour cela, il dispose
de plusieurs moyens d’action. Dans le pire des cas, une action en justice peut
être lancée par la copro afin de vous obliger à remettre le bien immobilier
comme il était initialement avant la division officieuse.

Alors à vous de voir, de calculer les risques du pour et du contre. Dans mon

104
cas, dans cette situation je ferais demi-tour car c'est trop risqué d'avoir toute
une copropriété à dos, ça serait l'enfer au quotidien. Ce dernier point concerne
uniquement les biens immobiliers en copropriété, car si vous achetez un
immeuble entier, vous serez donc en mono-propriété et vous n'aurez donc aucun
compte à rendre à une quelconque copropriété.

FAIRE UNE GROSSE NÉGOCIATION

Imaginons que vous souhaitez acheter un bien divisé officieusement, mais que
cette division soit faite illégalement, sans tenir compte de tout ce que nous
avons vu ensemble pour qu'une division officieuse soit légale. Vous savez que
vous devrez faire les modifications qu'on a vues ensemble pour qu'elle devienne
légale, OK, mais stratégiquement on a une carte à jouer. En effet, cette
personne est donc dans l'illégalité.

Maintenant qu'on a cette information, qu'est ce qu'on fait ? C'est très simple,
comme nous savons que cette personne utilise une stratégie illégale, vous
pourriez être très vicieux et retourner ça à votre avantage, vous avez 2
stratégies que vous pouvez adopter :

La 1ère stratégie est de faire l'acheteur qui ne connait pas trop la division.
Faites-lui croire que ça vous fait peur d'acheter un bien divisé officieusement,
que vous n'êtes pas sûr, bref, faites jouer le temps sur votre peur d'investir sur
ce genre de bien. Attendez quelques jours, puis ajoutez à votre argumentaire
que vous avez demandé à un ami avocat, ce qu'il en pensait, et qu'il n’était pas
très enthousiaste par rapport à cela, et qu'il vous déconseillait d'acheter ce bien.
Puis, attaquez en disant que vous accepteriez de prendre le risque à la seule
condition qu'il accepte de baisser son prix de xx%. Continuez à jouer l'ingénu,
jusqu'à ce qu'il se dise qu'il accepte par peur de n'avoir que des acheteurs qui
ont peur de ce genre de division. Cette première stratégie fonctionne mieux
lorsque le vendeur n'est pas sûr de lui, qu'il est un peu en retrait.

La 2ème stratégie est de faire l'acheteur très vicieux et sûr de lui. Vous savez
que le vendeur vend un bien divisé officieusement de façon illégale, donc vous
allez en profiter pour lui faire peur. Pour cela, vous allez analyser tout ce que j'ai
dis plus tôt, comme notamment à quel nom sont les abonnements d'eau et
d'électricité, quel type de baux sont utilisés ou encore est-ce que le règlement
de copropriété accepte ce genre de division. Il y aura au moins 1 de ces 3 points
qui sera illégal, donc vous pourrez l'attaquer dessus.

Il suffira de lui dire la vérité. Énumérez oralement le ou les points qui sont
absolument interdits, et dites-lui qu'il risque gros et qu'en continuant comme
cela, il pourrait avoir une plainte contre lui. Puis, envoyez-lui une lettre en
recommandé en énumérant les différents points interdits en terminant par dire
que vous acceptez de remettre tout en ordre, que ça prendra beaucoup de
temps, c'est pourquoi vous proposez ce prix pour le bien. En faisant cela, il
prendra peur et acceptera facilement de baisser son prix.

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Attention, la 2ème stratégie est assez vicieuse, je vous l'ai donnée pour que
vous la connaissiez, ensuite, vous en faites ce que vous voulez. Certains diront
que c'est pas très moral de faire ça, mais dans le business, qu'est-ce qui est
moral et qu'est-ce qui ne l'est pas ? C'est à l’appréciation de votre propre
jugement. Personnellement, je n'ai jamais eu à le faire, car je n’achète que des
immeubles. Lorsque vous connaissez les faiblesses de votre adversaire, vous
gagnez à tous les coups.

Acheter un bien déjà divisé officieusement, comme je l'ai dit plus tôt, ce n'est
pas un achat comme les autres car votre responsabilité est en jeu plus qu'avec
d'autres achats. En tant qu'investisseur rentable et intelligent, vous vous devez
d'avoir une longueur d'avance et toujours vérifier ce genre de chose. Ce n'est
pas le jour de l'achat qu'il faudra réfléchir à la stratégie que vous auriez dû
avoir. Réfléchir maintenant, c'est avoir un avenir serein.

LA BANQUE

Vous vous doutez bien que la banque n'est pas fan de division officielle, c'est
trop complexe pour elle et elle ne connaît pas. Je ne vous raconte pas pour une
division officieuse, il est inutile d'en parler. Dans votre cas, quel que soit la
stratégie que vous allez effectuer, que ce soit de garder la division officieuse ou
de la transformer en division officielle, je vous invite à ne pas en faire mention à
la banque. Sauf si vous avez déjà fait plusieurs divisions avec succès et que la
banque connaisse votre stratégie, alors vous pouvez dire la vérité. C'est
d'ailleurs ce que je fais, puisque mes banques connaissent mes stratégies.

Dans votre cas, si c'est votre première division, alors parlez plutôt d'une
colocation ça sera plus safe, la banque comprendra plus facilement.

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