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Les différents types de projet

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 Les différents types de projet

Vous vous êtes lancés dans la recherche d’un bien immobilier.

Maintenant, il faut éviter de passer à côté d’un projet parce que vous n’avez pas vu toutes les possibilités de valorisation.
Je vais donc vous partager les différents types de projets que vous pouvez rencontrer dans vos recherches.
Chaque projet est plus ou moins intéressant et plus ou moins adapté en fonction de votre secteur, donc de votre marché,
mais aussi de vos finances, de votre expérience, de vos contacts, du temps dont vous disposez…
Nous allons survoler les projets. L’objectif est de vous aiguiller dans vos recherches. Nous referons le point en détail pour
chaque type de projet plus tard.
Je vais donc vous présenter ces opérations en fonction de leur intérêt, leur difficultés techniques, administratives et de leur
rentabilité annuelle.

La rentabilité annuelle est mon leitmotiv. C’est elle qui permet une croissance rapide.

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 La vente en l’état

Lorsqu’une anomalie de marché est suffisamment importante, vous pouvez faire une opération simplement en revendant en
l’état.
Cette situation se produit quand votre vendeur est dans une situation particulière.
La vente en l’état est l’opération la plus intéressante bien qu’il s’agisse de spéculation pure.
Forcément il s’agit donc des opérations les plus rares.

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 La rénovation légère

Je parle de rénovation légère lorsque la rénovation ne rend pas le lot fiscalement à l’état neuf et que vous n’attaquez pas le
gros œuvre.
C’est sûrement les projets que vous ferez le plus souvent. Ils sont faciles, abordables techniquement et assez courants.
Vous êtes certains d’avoir toujours du travail grâce à ces opérations.
Il faudra toujours rénover le bâti existant et il y aura toujours des gens pour payer votre marge pour un produit fini.

L’avantage de ces opérations est qu’il n’y a pas d’autorisation administrative à demander, sauf si vous touchez aux
ouvrants.
L’inconvénient de ce type d’opérations est qu’il faut acheter pour pouvoir rénover puis vendre. Le délai est donc plus long
qu’une opération sans travaux.
La rentabilité annuelle est donc « normale ».

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 La rénovation lourde

A contrario, la rénovation lourde va rendre le lot à l’état neuf et/ou que vous attaquez le gros œuvre.
Je vous déconseille de commencer par ces opérations si vous n’avez pas d’expérience.
En général, il faut des autorisations administratives (Déclaration Préalable ou Permis de Construire).
Cependant, pour un investisseur aguerri et dans certains marchés, ces opérations peuvent être intéressantes.

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 La création de copropriété horizontale ou verticale

Vous serez parfois amené à créer une copropriété lorsque vous souhaitez diviser un bien en plusieurs lots.
La copropriété peut être verticale. C’est le cas pour les immeubles.
Mais elle peut aussi être horizontale. Par exemple des maisons en bande se partagent les voies d’accès et les espaces
communs.
Ces opérations se trouvent souvent au centre des villes.
Il s’agit de mon opération préférée:
Revente avant l’acte d’achat
Pas d’autorisation administrative (uniquement des déclarations administratives)
Pas ou peu de travaux (qui n’empêchent pas de revendre)
Délai très court donc forte rentabilité annuelle

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 Le détachement parcellaire

Le détachement parcellaire consiste à détacher un terrain à bâtir d’un bien existant. Il s’agit souvent d’une maison avec un
grand jardin.
Beaucoup de secteurs sont en mutation et en densification. Vous devez repérer les maisons où une construction est
possible.
Le risque de ces projets vient de l’autorisation administrative. Votre déclaration préalable (DP) peut être rejetée.
Ces opérations se débouclent souvent dans l’année. Il s’agit donc d’un délai « normal », donc d’une rentabilité annuelle
classique mais avec un risque de faisabilité supérieur à une simple rénovation.

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 La division parcellaire (avec ou sans bâti)

Le principe et les enjeux sont les mêmes que pour le détachement parcellaire, mais vous allez vendre uniquement des
terrains.
Pour rester dans une configuration de division parcellaire « simple », tous les terrains doivent avoir accès à la voie publique.
Soit directement, soit par servitude en fonction des règles d’urbanismes.
Si ce n’est pas le cas, et que vous créez des espaces communs, vous devrez déposer un permis d’aménager et il s’agit
d’un lotissement qui a des contraintes plus importantes..
L’intérêt de la division parcellaire est le même que pour détachement parcellaire.

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 La construction de maison individuelle

Vous pouvez déléguer complètement la construction d’une maison individuelle à un promoteur ou un maître d’oeuvre.
L’inconvénient de ces opérations: L’autorisation administrative et le délai!
La rentabilité annuelle est souvent divisée par deux et la faisabilité est attaquée par les risques de refus de permis de
construire.
On réalise ces opérations quand il n’y a que ça sur votre marché ou que vous avez trop d’argent et plus assez d’opérations
pour l’utiliser (!).

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 La promotion et la VEFA

La promotion c’est de la maison individuelle en plus gros!!

Plus de délai, plus de contraintes administratives, techniques, commerciales.
Une rentabilité annuelle inférieure. Mais un apport plus faible lorsque vous réalisez en VEFA (Vente en État Futur
d’Achèvement).

Dans ma stratégie, il s’agit du dernier maillon.

Son avantage: des gros budgets donc des grosses marges!

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 Le lotissement

Le lotissement c’est la promotion des terrains.

Plus gros, plus compliqué, plus long… Mais plus de marge brute..

Pourtant certaines communes sont très propices à ce type d’opérations.

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 Conclusion - Les opérations mixtes

Vous avez une vision globale de ce qui est possible. Pour débuter, privilégier des opérations courtes et simples. C’est
comme cela que vous aurez la meilleure croissance en évitant les déboires inattendues.
Bien souvent les opérations abritent plusieurs types de projets, ce sont donc des opérations mixtes.
Pour comparer deux projets, vous utiliserez différents critères :
Le risque de faisabilité (autorisations administratives)
Le risque de surprise (rénovation)
Le risque à la revente (délai long/ Marché évolutif)
Temps (durée / projet chronophage)
Difficulté administrative, juridique, technique (montage de l’opération / droit des locataires /..)
Rentabilité (la rentabilité annuelle!!! )

Pensez à comparer la rentabilité de vos apports. CASH IS KING – TIME IS MONEY.

Quand on fait un investissement, on en se demande pas s’il est intéressant, on se demande quel autre
investissement il va nous empêcher de faire.

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