SYLLABUS1 ADB Cours

PREAMBULE
Notre pays dénombre 10.950 agents immobiliers, toutes les activités confondues, à fin 2021.
L’activité d’agent immobilier est une profession dite réglementée. Pour exercer ce métier en tant que
professionnel, vous avez besoin d’une agréation. Cet agrément est délivré par l’Institut Professionnel
des Agents Immobiliers (IPI). Il s’agit d’un organisme de contrôle de l’accès à cette profession. Son
rôle est plus étendu. L’IPI statue sur les demande d’inscription, veille au bon respect des dispositions
déontologiques, poursuit les personnes exerçant illégalement la profession devant les tribunaux,
s’investit activement dans la professionnalisation du secteur de l’immoblier. L’Institut Professionnel des
Agents Immobiliers est créé par l'arrêté royal du 6 septembre 1993.
La loi du 12 février 2008 fait la description des qualifications professionnelles nécessaires et

obligatoires pour disposer du titre d’agent immobilier.
La loi du 11 février 2013 organise la profession. Elle introduit la définition d’un agent immobilier et le
cadre légal dans l’exercice de cette profession : obligation de formation permanente, de contrôle
particulier, d’assurance « responsabilité », d’agréation auprès de l’IPI, …
L’accès à la profession est donc fixé par la loi et contrôlé par l’IPI. Cet accès est matérialisé par une
inscription auprès de l’IPI dans le tableau des titulaires ou sur la liste des stagiaires qui comptent deux
colonnes en fonction des qualifications professionnelles requises :
- La colonne pour les intermédiaires

- La colonne pour les syndics
Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier
intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s'il n'est inscrit dans la colonne de la profession qu'il exerce du tableau
des titulaires ou dans la colonne de la profession qu'il exerce de la liste des stagiaires. Nul ne peut exercer en
qualité d'agent immobilier régisseur s'il n'est inscrit à au moins une des deux colonnes dudit tableau.1
LE TITRE D’AGENT IMMOBILIER
L’agent immobilier est la personne qui exerce à titre professionnel les activités d’intermédiaire et/ou de
régisseur et/ou de syndic de copropriété. Il est présumé, de manière irréfragable, exercer cette activité
à titre indépendant. Il est tenu au respect soumis des règles de déontologie de l’Institut qui le
concerne. Dans la catégorie des agents immobiliers, nous distinguons trois activités : courtier,
régisseur et syndic. Un agent immobilier peut exercer une ou plusieurs de ces activités.
1. L’agent immobilier-courtier (ou l’intermédiaire en immobilier)

C’est la personne qui, pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de
réaliser un contrat de vente, d'achat, d'échange, de location ou de cession de biens
immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce2.
Cette personne intervient dans la relation entre un acheteur et un vendeur dans le cadre de la
vente d’un bien ou entre un bailleur et un locataire dans le cadre de la mise en location d’un
bien. Cette personne agit « pour compte de tiers ». Son intervention est déterminante en vue
1
Article 5, §1 loi du 11.02.2013
2
Article 2, 5° loi du 11.02.2013
Administration de Biens 1re année – Virginie PARADELLIS « tous droits réservés » - IFAPME 1
de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits
immobiliers ou fonds de commerce.
Ses actions sont par exemple :

Valoriser un bien dans le cadre d’une vente, d’un achat ou d’une location ;
Constituer un dossier complet reprenant les documents et informations : attestation du sol,
attestation électrique, certificat de performance énergétique, etc…;
Vérifier l’absence d’objections légales : hypothèques, dettes, infractions urbanistiques, etc. ;
Organiser des visites ;
Mener des négociations financières, fiscales et juridiques
Rechercher un accord et établir un compromis de vente ou de location de gré à gré ;
Régler la question de la garantie locative
2. L’agent immobilier - régisseur

Le régisseur réalise pour le compte de tiers des activités de gestion de biens immobiliers ou
de droits immobiliers, autres que celles de syndic.
Il intervient dans la gestion de biens ou de droits immobiliers appartenant à un propriétaire
privé. Cette gestion ne relève pas des prérogatives du Syndic.
Ses actions sont par exemple :

Régler les problèmes entre locataires et bailleurs
Selon l’étendue de son mandat, participer aux assemblées générales de copropriétaires
Recouvrer aux loyers
Prendre les actions nécessaires pour assurer le bon fonctionnement des équipements donnés
en location
Sur base de son expertise du marché locatif, il propose le montant du loyer
3. L’agent immobilier-syndic
Le Syndic de copropriété agit dans le cadre de l'administration et de la conservation des
parties communes d'immeubles ou groupes d'immeubles en copropriété forcée.
Il administre et gère les parties communes des copropriétés dans des immeubles
d’appartements ou des groupes de bâtiments détenues en copropriété forcée. Il est reconnu
en tant qu’organe de l’association des Copropriétaires.
Bien que cette profession soit décriée, le syndic de copropriété est véritablement un chef
d’orchestre avec un rôle déterminant dans la gestion et le fonctionnement des Copropriété. Le
cadre de son intervention est strictement défini par la loi. Son rôle est renforcé. Ses
responsabilités sont nombreuses et importantes. Le Syndic professionnel est soumis à des
exigences supplémentaires strictes et sévères en en matière de déontologie, d’honneur et de
solvabilité.
Pour mener à bien les nombreuses missions légales et rencontrer les exigences sans cesse
croissante des copropriétaires, le Syndic s’adapte et jongle constamment avec des
compétences et aptitudes multiples : connaissances financières, administratives, fiscales,
juridiques, techniques, relationnelles.
Véritable « couteau-suisse », il veille au maintien et à la conservation des équipements
communs en bon état de fonctionnement et d’entretien, il gère les fonds de communauté et
les contentieux, il représente la copropriété à l’égard des tiers, il suit les travaux, il entretient
des relations régulières avec le Conseil de Copropriété et le commissaire aux comptes, …
Il doit avoir des capacités organisationnelles, de management humain pour gérer les conflits
éventuels, de gestion du stress et du temps, la psychologie des copropriétaires, de techniques
de réunions, etc…
Le Syndic doit faire preuve d’une très grande objectivité et impartialité.
Au regard de tout ceci, vous comprendrez qu’une gestion bon marché ne peut apporter toute la fiabilité
espérée du travail de Syndic.
LES FONDS DE TIERS
Tous les agents immobiliers de toutes les activités confondues doivent établir une distinction entre ses
fonds propres et les fonds de tiers.
L’objectif est d’éviter toute confusion entre le patrimoine de l’agent immobilier et le patrimoine de ses
Clients ou des tiers.
Les fonds reçus par les agents immobiliers dans l'exercice de leur profession au profit de clients ou de
tiers (par exemple, le Notaire) sont versés sur un ou plusieurs comptes distincts ouverts sous les
formes fixées par l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers. C’est exclusivement par
l’intermédiaire de ces comptes que l'agent immobilier est autoriser à manier les fonds appartenant à
ses clients ou à des tiers.
Ces comptes ont la forme de comptes de tiers ou de comptes rubriqués.
Le compte de tiers est un compte global sur lequel sont reçus ou gérés des fonds qui doivent être
transférés à des clients ou à des tiers.
Le compte rubriqué est un compte individualisé ouvert dans le cadre d'un dossier déterminé ou pour
un client déterminé.
LE CADRE DISCIPLINAIRE
Obligations déontologiques
L’agent immobilier, membre de l’IPI, est tenu de respecter des obligations déontologiques édictées par
l’Institut. Ces règles sont inscrites dans un Code de Déontologie ayant force obligatoire par arrêtés
royaux.
Ces normes déontologiques déterminent au moins les obligations suivantes pour les titulaires de la
profession :
1° respecter les devoirs de loyauté, d'indépendance, de probité, de diligence et de dignité qui sont à la
base de la profession;
2° respecter une obligation de discrétion, à savoir que toute information obtenue par la voie
professionnelle ne soit utilisée que dans un cadre professionnel, en tenant compte du droit au respect
de la vie privée de tous les intéressés;
3° avoir suivi la formation organisée ou reconnue par l'Institut; il est tenu compte de la colonne du
tableau à laquelle est repris le titulaire ou de la colonne de la liste à laquelle est repris le stagiaire;
4° exercer une surveillance suffisante sur les collaborateurs qui assistent les titulaires de la profession
dans l'exécution de leur métier. Au moyen d'une norme déontologique, l'Institut peut imposer un
nombre minimum de titulaires agréés par siège d'exploitation ou par nombre d'employés;
5° informer immédiatement le client et l'Institut de toute situation de conflit d'intérêt.
Sanctions disciplinaires
En cas de manquement aux obligations déontologiques, des sanctions disciplinaires sont prévues :
1) l'avertissement
2) le blâme
3) la suspension
La suspension est l’interdiction d'exercer la profession d’agent immobilier professionnel ou d’en porter
le titre pendant une durée déterminée qui ne peut excéder deux années.
4) la radiation.
La radiation entraîne l'interdiction d'exercer en Belgique la profession réglementée et d'en porter le

titre professionnel pour toutes les activités qui entourent la profession (intermédiaire, régisseur et
syndic). Dans ce cas, l’agent immobilier est rayé du tableau des titulaires ou de la liste des stagiaires.
L’autorité disciplinaire est exercée par la chambre exécutive au sein de l’Institut. Lorsque la chambre
est saisie d’une plainte, elle entame un dispositif de décisions disciplinaires après avoir examiné les
éléments du dossier et statué. L’agent immobilier a toujours la possibilité d’interjeter appel d’une
décision disciplinaire qui le concerne devant la chambre d’appel.
L’ADMINISTRATION DE BIENS AU SENS LARGE
L’administration de biens immobiliers regroupe la gestion immobilière classique, spécifique ou

patrimoniale.
1. La gestion immobilière classique concerne les intervenants en tant que régisseur et syndic.
C’est l’objet de ce cursus.
2. La gestion immobilière spécifique concerne les gestionnaires qui interviennent
- Pour compte propre en personne physique ou morale (société d’investissements
immobiliers, multipropriétaire de biens donnés en location, …)
- Pour groupe privés ou publiques (Parc immobilier détenus par une compagnie
d’assurance, logements sociaux, …)
- Pour la gestion de galeries commerçantes, parkings, bureaux, …
3. La gestion de patrimoine comprend la gestion d’actifs immobiliers, la budgétisation de travaux,
…
TITRE I : HISTORIQUE ET FONDATIONS DE LA COPROPRIETE
Comprendre le fonctionnement de la Copropriété, c’est savoir d’où elle vient ainsi que les
évolutions à travers les civilisations. La notion de copropriété vient du fond des âges.
L’utilisation de zones accessibles à tous a toujours existé (les chaussées, les bains publics de
Bruges, …)
I.1. LE DROIT DE PROPRIETE A TRAVERS LES CIVILISATIONS

Préambule.
Dans le régime ancien, il existait déjà des immeubles appartenant à plusieurs propriétaires.
Cependant, il s’agissait d’une simplement d’une superposition de propriétés individuelles.
Chacun construit et entretient le gros œuvre de son étage. Le propriétaire du dernier étage se
charge de la couverture. Il n’y a pas d’organisation des parties communes : le terrain, les
escaliers qui mènent d’un fond vers un autre.
Les prémisses d’une organisation des parties communes font leur apparition dans le Code
Civil de 1804 dit « code Napoléon ». L’article 664 du Code Civil, abrogé, consacre le principe
des propriétés superposées et introduit la notion de parties communes en mettant à charge
de TOUS les Copropriétaires les gros œuvres. Cette époque est fortement imprégnée des
pratiques coutumières qui consacre la primauté à la propriété individuelle.
Au 19me siècle, de nombreux immeubles collectifs sont érigés avec des équipements et des
services communs à administrer : électricité, eau, gaz, chauffage collectif, ascenseurs,
concierge, … . Au cours de cette période, la vie en collectivité tente de s’organiser au travers
de règlements de copropriété.
L’augmentation de la population et l’attraction de celle-ci vers les villes demandent plus de
logements. Mais les villes n’ont presque plus de terrain à bâtir et l’espace territorial devient
saturé. Il n’est plus envisageable de réaliser des constructions de type horizontales. Les
projets immobiliers se définissent par des constructions verticales ou l’accroissement des
logements par le haut. C’est ainsi qu’ils existent des Copropriétés horizontales et verticales.
La propriété foncière a évolué dans le temps et dans l’espace en fonction des civilisations.
Trois tendances de pensées ont traversé les temps.
I.1.1 LA PROPRIETE INALIENABLE

❑ Régime de l’inaliénation de la terre
Dans le régime ancien, la propriété est limitée à l’usage ou la jouissance d’une terre relevant,
selon les civilisations, de Dieu ou du Roi ou de la Nation ou d’une Collectivité (clan, tribu, …).
Dans les sociétés primitives la propriété relevait le plus souvent de Dieu et de la Collectivité.
Seuls les membres d’une tribu pouvaient avoir la jouissance du Domaine ancestral dont la
propriété est conservée par les morts. Cette philosophie implique que la propriété est
inaliénable et que l’utilisation des terres est subordonnée à l’appartenance à groupe.
Dans la Grèce et l’Italie antique, la propriété relève de la Religion. Cette époque est marquée
par la vie sédentaire dont le FOYER est le symbole. Cette sédentarité nécessite une protection.
C’est ainsi que des maisons sont érigées, à l’intérieur d’une enceinte. La famille est
propriétaire de la maison et la terre sur laquelle elle est érigée, relève du domaine de Dieu. La
terre est inaliénable.
❑ Le régime de la possession romaine.

A l’époque romaine, l’essor des activités économique amène à une remise en question de ces
principes. Le droit de propriété est consacré par les 3 attributs traditionnels : USUS,
FRUCTUS, ABUSUS. Le droit romain confond la chose et la propriété de la chose. Il introduit
une distinction entre RES ou la chose corporelle susceptible d’appropriation matérielle, et
JURA ou le droit naissant des rapports juridiques entre les hommes.
❑ Le régime de la saisine féodale

A l’époque médiévale, il n’y a plus de confusion entre la propriété foncière et la chose. La
propriété est caractérisée par le droit d’exploitation de la matière. Le bénéficiaire du droit
d’exploitation n’a que la saisine de la chose. L’entrée en possession d’un bien n’implique pas
des droits réels mais simplement le droit de l’exercer.
Ainsi d’immenses domaines sont exploités par des colons. Ces colons deviennent débiteurs
envers le propriétaire (corvées, redevances). Cette situation amène à la constitution des
classes sociales riches et pauvres. Sur un même fonds, plusieurs concessions se réalisent et
des droits concurrents viennent se juxtaposer successivement.
Au 17me siècle, la situation est telle que la multiplicité des droits juxtaposés concurrents sur
un seul bien ne permet plus de clarifier la propriété. Ainsi, par exemple, les prérogatives
familiales s’opposent aux prérogatives individuelles en ce sens que les actes de disposition
sur un seul bien doivent nécessairement être approuvé par la famille en même temps qu’il
existe un droit de préemption au profit de la famille. Ce type de situation génère un conflit.
Progressivement, On voit apparaître une distinction entre le droit réel et le droit de créance.
Ce régime se fonde essentiellement sur le droit d’usage et perdure jusqu’à la Révolution.
I.1.2. LA PROPRIETE ABSOLUE

❑ La Déclaration des Droit de l’Homme est intervenue en 1879. La déclaration des droits de
l’homme fait disparaître les juxtapositions de droits concurrents sur un même fond. Elle
consacre que la propriété est un droit naturel, inviolable et sacré.
❑Par ailleurs, l’article 544 C. Civ.. établit cette philosophie : « droit de jouir et de disposer
des choses de la façon la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les
lois ou par les règlements ».
Cette définition symbolise la LIBERTE. La juxtaposition de droits concurrents n’est plus
permise. A l’époque de la Révolution, cette disposition profite tout particulièrement à la
Bourgeoisie, la classe dominante, et ce jusqu’à l’apparition des premières procédures
d’expropriation pour des raisons d’utilité publique. En effet, le 19me siècle est marqué par
d’importantes réalisations d’urbanisme ayant nécessité la mise en place de ces procédures.
I.1.3. LA REVOLUTION URBAINE

Le pratiques coutumières issues de la ruralité et de la communauté ne peuvent pas ne plus
exister à jamais. Une législation abondante est intervenue au 19me siècle afin d’abolir le
principe de la propriété absolue. En même temps les lois du 07 juillet 1833 et du 03 mai 1841
établissent un régime de sauvegarde des intérêts financiers de la classe dominante en
instaurant un Jury des propriétaires chargé de l’estimation des biens expropriés.
La Jurisprudence maintient la légalité de la juxtaposition des propriétés issue du droit
coutumier (appelées aussi possessions promiscues). C’est ainsi que le bail emphytéotique a
survécu. Il se définit comme étant la translation et l’aliénation à temps de la propriété de
l’immeuble.
L’insertion dans le code civil des dispositions relatives à la propriété immobilière par étages en
son article 644 est également une survivance de la coutume ; issue de pratiques anciennes et
de la loi de 1865 relatives aux anciennes associations syndicales.
La loi du 01.09.1948 relative au bail à habitation. Cette législation objective de remédier à la
crise du logement provoqué par la destruction d’immeubles pendant la guerre mondiale. Cette
loi est à l’origine de la vente en Copropriété d’immeubles de rapport. La division des
immeubles en Copropriété s’est répandue nécessitant l’aménagement de cadres légaux.
LE DROIT DE PROPRIETE A TRAVERS LES AGES.
Ancien régime (jusque révolution 1879): Principes de l’inaliénation de la terre et de la superposition de propriétés
individuelles
Fondement juridique : coutumes et droit d’usage. Symbole : LE FOYER
Droit primitif.
La propriété inaliénable Pas d’organisation des parties communes : terrain et escaliers – la vie en collectivité suite les pratiques
- Régime de l’inaliénation de la terre coutumières et le droit de jouissance selon l’appartenance.
- Régime de la possession romaine La possession romaine. Droit de propriété = usus, abusus, fructus - Confusion entre la chose et la propriété de la
- Régime de la saisine féodale chose.
La propriété absolue La saisine féodale : Fin de cette confusion. Droit sur la propriété foncière = droit d’exploiter.
La révolution urbaine 1804 – article 644 CC (aborgé) introduit la notion de parties communes pour tenter de régler la question de la
propriété superposée et met à charge de tous les copropriétaires l’entretien des gros œuvres. MAIS, droit
supplétif.
Mais, multiplication de droits concurrents qui se superposent sur un même bien → conflits et opacité des droits.
Cette période fait naître les classes sociales.
1879 – Déclaration des droits de l’homme. Principe de la propriété absolue. Droit de propriété est un droit
naturel, inviolable et sacré (insertion art. 544 CC) → fin de la superposition de propriétés (désormais interdit).
Propriétaire C Symbole : LIBERTE. Cette période profite à la Bourgeoisie qui devient la classe dominante.
Construit et entretien son gros œuvre + la
couverture toit 19me siècle – révolution urbaine : abolition de propriété absolue – procédures d’expropriation pour permettre le
développement urbanistique (construction immeubles) – retour du principe de la juxtaposition de propriétés sur
base du droit coutumier.
Apparition de règlements de copropriétés pour organiser le fonctionnement des équipements collectifs
Escalier menant d’un fond à un autre spécifiques (ascenseur, chaufferie commune, …)
Croissance démographique dans les villes → diminution des espaces bâtissables → accroissement des
Propriétaire B
logements par le haut (copropriétés horizontales vers verticales)
Construit et entretien son gros œuvre de son étage
On légifère : insertion art. 644 CC supplétif traitant de la propriété par étage, loi du 01.09.1948 sur le bail à
habitation, …
Escalier menant d’un fond à un autre

Propriétaire A
FOYER FOYER FOYER
Construit et entretien son gros œuvre Construit et entretien son gros œuvre Construit et entretien son gros œuvre
Famille : propriétaire de la maison érigée sur le Famille : propriétaire de la maison érigée sur le Famille : propriétaire de la maison érigée sur le
terrain appartenant au Domaine terrain appartenant au Domaine terrain appartenant au Domaine
TERRE = INALIANABLE
Principe de la propriété inaliénable : droit de jouir et d’utiliser du domaine ancestral relevant de :
Dieu – Roi – une collectivité (tribu) – une Nation
Contexte : civilisation marquée par la vie sédentaire → FOYER (maison) = symbole. Les hommes ont besoin de protection → besoin d’appartenance à groupe
→ regroupement dans l’enceinte d’un domaine pour pouvoir y ériger leur maison (foyer).
Autrefois attribuée à Dieu, au Roi ou à une tribu, le concept de la vie en copropriété a traversé
les âges et s’est adapté à l’évolution des civilisations. La propriété foncière s’inspire des
attributs du Droit Romain et de l’absolutisme révolutionnaire qui consacre la primauté de la
propriété individuelle. Elle est l’essence de la Copropriété. Dans l’ancien régime, les maisons
sont érigées les unes à côtés des autres. La cohabitation et la promiscuité étaient la règle.
Avec l’essor de l’industrie et du commerce, les populations nomades tendent à quitter les
campagnes éloignées pour se diriger vers les centres d’intérêts économiques. Les évolutions
économiques et le développement urbain nécessitent de s’organiser en collectivité en ayant
recours à des pratiques relevant des coutumes anciennes. Mais, l’idée de la croissance
immobilière par le haut qui fait apparaître l’appartement, cellule autonome réservée à la famille
nucléaire (parent + enfants), oblige à une remise en question des principes régissant les
relations entre propriétaires. La résurgence de l’idéal bourgeois d’accéder à la propriété et
partant, la nécessité d’avoir une organisation collective ont contribué au développement de la
Copropriété au 20me siècle.
I.2 EVOLUTION JURIDIQUE EN MATIERE DE COPROPRIETE
La Copropriété n’a pas toujours fonctionné de la manière dont la connaissons aujourd’hui.
Jadis, la copropriété était réglementée principalement sur les usages et les pratiques
coutumières. L’individus, ou la possession privée, avait la primauté sur les aspects collectifs.
La sortie de terre d’ensembles immobiliers dans années 1920 a fait apparaître d’importantes
difficultés structurelles dans l’organisation des systèmes de vie en collectivité nécessitant de
légiférer en profondeur cette situation.
I.2.1. L’article 664 du Code Civil de 1804 (Ancien Code Civil) – abrogé.
Auparavant, la copropriété s’organisait autour de l’application de l’article 664 du code civil. Cet
article est inséré dans le Code Civil de 1804 – dit « le code Napoléon ». Il comporte les
dispositions relatives à la propriété immobilière par étages. Ces dispositions sont fondées sur
les uses et coutumes issues de pratiques anciennes. Le texte est de caractère supplétif.
Article 664 de l’Ancien Code Civil.
« Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à diverses propriétaires, si les titres de
propriété ne règlent pas le mode des répartitions et reconstructions, elles doivent être faites ainsi
qu’il suit :
Les gros murs et les toits sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur
de l’étage qui lui appartient ;
Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;
Le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à
partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. »
A la lecture de ce texte, il apparait que les relations entre les Copropriétaires sont dominées
par le caractère individuel. La convention prédomine aux intérêts collectifs. La nature des liens
juridiques entre les Copropriétaires est principalement basée sur des servitudes réciproques.
Mais ce régime ne permet pas de définir les règles d’organisation et de vie en communauté.
L’émergence d’ensembles immobiliers ont nécessités l’aménagement de cadres légaux.
L’article 664 du Code Civil est resté en application jusqu’à la promulgation de la loi du 08 juillet
1924.
I.2.2. La loi du 08 juillet 1924 et l’insertion de l’article 577 bis de l’Ancien Code Civil.
Cette loi est une première révision du droit de la Copropriété par l’insertion dans le code civil
de l’article 577 bis.
L’article 577bis est une novation car il fait une précision des parties communes et évoque des
règles de répartition des charges :
⚫Il détermine les règles générales de gestion des communs en l’absence de toute
convention. En d’autres termes, ce règlement revêt un caractère supplétif. Le support
essentiel reste la convention.
⚫Il amorce la notion de quote-part
⚫Il introduit une présomption de communauté.
Toutefois, il subsiste des lacunes importantes. Rien n’est précisé concernant l’organisation et
les règles de vie en copropriété (les organes, élaboration des décisions, rapports entre
intervenants, …). Ces manquements placent les consorts dans une situation d’insécurité
juridique.
Depuis cette date, la législation relative à la copropriété a connu de réformes importantes. Les
fondamentaux de ces réformes ont objectifs de moderniser le fonctionnement des
copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion.
I.2.3. La loi du 30 juin 1994 – Première réforme du droit de la Copropriété.

Nous savons que jusqu’à cette loi, il n’y avait véritablement de règles organisant le
fonctionnement et la vie en communauté. Les Copropriétés pouvaient se retrouver dans une
situation d’insécurité juridique. L’essor immobilier dans années 70 a nécessité une révision
drastique des matières juridiques traitant de la Copropriété.
Le principe de la Copropriété connaît un changement important avec la promulgation de la loi
du 30 juin 1994 qui s’inspire du droit Français. Cette date constitue une époque charnière en
matière de Copropriétés telles que nous l’abordons aujourd’hui.
La loi du 20 juin 1994 apporte un développement fondamental au régime juridique de la
Copropriété. Elle indique des précisions et des rectifications sur le mode de fonctionnement,
les pouvoir, la représentation des Copropriétés :
L’article 577 bis est remplacé par l’article 577-2 de l’Ancien Code Civil. Il s’ensuit
l’intégration des articles 577-3 à 14.
Elle crée la Copropriété sous la forme d’une personne morale et lui confère sa propre
personnalité juridique. C’est la grande novation de cette loi.
Partant de ce nouveau statut, elle institue à la Copropriété des organes et la dote d’un
système de représentation légale. Ce qui lui permet de poser des actes juridiques.
La copropriété dispose d’une nouvelle terminologie, ASSOCIATION DES
COPROPRIETAIRES.
Elle règle les principes de l’opposabilité
Elle clarifie le devoir d’information en cas de mutation d’un bien au travers de l’article
577-11 de l’ancien code civil.
La présomption de communauté se confirme et la copropriété s’organise par la
reconnaissance des intérêts collectifs.
A partir de cette date, la législation relative à la Copropriété connait des réformes visant à
correspondre à la réalité au fur et à mesure du temps. Progressivement, ces règles ne
répondent plus véritablement à l’environnement sans cesse en évolution. Elles apparaissent
incomplètes ou confuses. Une nouvelle modification législative intervient alors avec la loi du
02 juin 2020.
I.2.4. Loi du 02 juin 2010 – Deuxième réforme du droit de la Copropriété
La législation en matière de copropriété a été profondément modifiée en 2010. Les objectifs

poursuivis sont :
 Moderniser le fonctionnement des copropriétés. Le régime juridique de la Copropriété subit

alors un important lifting afin de faire correspondre les processus de fonctionnement des
Copropriétés à la réalité
 Accroître la transparence de leur gestion. Les dispositions, plus contraignantes, créent u

meilleur équilibre entre le Syndic, les Copropriétaires, les Conseils de Copropriété et
l’Assemblée Générales.
Cependant, elle a suscité beaucoup de controverses et une jurisprudence abondante.

Plusieurs lois réparatrices ont été adoptées afin de la compléter et/ou la corriger.
- Loi du 13 août 2011

Cette loi impose au Syndic l’obligation d’adapter l’acte de base, le règlement de
copropriété et le règlement d’ordre intérieur et de les soumettre à l’approbation de
l’assemblée générale des copropriétaires au plus tard pour le 31 août 2013. En cas
d’inaction du Syndic, il n’y a pas de sanction prévue par le législateur. Ainsi, le Syndic
organise la mise en concordance de la réglementation propre d’une copropriété aux
nouvelles dispositions législatives. Ceci en vue de limiter les discussions potentielles
en cas de contradictions des textes et d’améliorer la sécurité juridique.
- Loi du 15 mai 2012

Cette loi tend à corriger diverses dispositions de loi du 2 juin 2010 telles que la prise
en charge des coûts des convocations à l’assemblée générale, l’utilisation d’envois
recommandés, … . Cette loi constitue une directive impérative.
- Arrêté Royal du 12 juillet 2012
Cet arrêté royal complète la loi du 02 juin 2010 en fixant un plan comptable minimum
normalisé adapté aux Associations des Copropriétaires. L’objectif du législateur est
d’assurer la tenue d’une comptabilité uniforme.
Cependant, la réforme de 2010 et les lois réparatrices qui l’accompagne n’ont pas
permis de régler certains problèmes structurels.
- Arrêté Royal du 15 mars 2017

Cette règlementation détermine les modalités d’enregistrement du Syndic à la Banque
Carrefour des Entreprises
Mais, ces lois réparatrices a fait l’objet de plusieurs remarques et réserves nécessitant
clarifications car :
- D’une part, le législateur n’a pas régler certaines questions. Questions laissées sans
réponse ou abordées de manière inadéquate. Ce qui donne lieu à l’apparition de
controverses à l’issue desquelles une jurisprudence abondante se développe.
- D’autre part, le législateur apporte une réponse théorique à des nouvelles règles. La
mise en œuvre, dans la pratique, de certaines de ces nouvelles règles se sont avérées
très difficiles.
Toute ceci a nécessité de revoir la loi sur la Copropriété. Une nouvelle réforme a dès lors été
menée en 2018.
I.2.5. La loi du 06 juin 2018 – Troisième réforme du droit de la Copropriété
Cette loi est entrée en vigueur au 01 janvier 2019 et s’axe sur 4 lignes de conduites majeures :
1. Assouplir le fonctionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes.

Promouvoir les modes alternatifs de règlement de litiges
2. Optimiser l'efficacité de la gestion au sein de l’association des copropriétaires
3. Rééquilibrer la copropriété
Cette loi porte sur des dispositions diverses en matière de droit civil et restaure un
équilibre entre les droits et les obligations du Syndic, des Copropriétaires, du Conseil
de Copropriété et de l’Assemblée Générale. Ce qui constitue un encadrement des
relations. C’est ainsi qu’elle répond aux exigences techniques des immeubles détenus
en Copropriété et apporte une solution aux situations de blocage décisionnel
4. Clarifier la loi dans différents domaines
La possibilité de décider, dans certains cas, de la démolition et de la reconstruction de
l’immeuble à la majorité des 4/5me est une novation importante dans la modernisation de la
loi sur la copropriété du 18 juin 2018.
I.2.6. Réforme du Droit des Biens (Livre III du Nouveau Code Civil) – Impact sur la
copropriété forcée
Depuis le 01.11.2020, le Code Civil de 1804 appelé aussi le CODE NAPOLEON est intitulé
l’ANCIEN CODE CIVIL suivant l’article 2 de la loi du 13 avril 2019. Cette loi a pour objet la
création du nouveau civil en y insérant le livre 8 « La Preuve »3. L’objectif est de réformer la
législation en la faisant correspondre à l’évolution de notre mode de vie actuel.
Le livre 3, inséré par la loi du 04 février 20204 est dédié au droit des biens. Ce livre compte
188 articles répartis sur 8 titres : article 3.1 à 3.188.
Les dispositions de l’ancien code civil se rapportant à la Copropriété ordinaire et à la
copropriété forcée se trouvaient dans l’article 577-2. Cette matière est maintenant contenue
dans les articles 3.78 à 3.83 du nouveau code civil. Les articles 577-3 à 577-14 de l’ancien
code civil relatifs à la copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis sont
désormais contenus dans les articles 3.84 à 3.100 du nouveau code civil.
C’est en septembre 2021 que le chapitre dédié à la Copropriété forcée d’immeubles ou de
groupes d’immeubles bâtis est introduit dans le Nouveau Code Civil. Le nouveau code civil
intègre une nouvelle terminologie : la copropriété par appartements.
Ce droit reconnaît désormais la Copropriété comme un droit réel. Ce n’était pas le cas avant
cette réforme.
En général, cette législation intègre les textes comme telle dans le nouveau code civil excepté
quelques modifications mineures. Par exemple :
- Pour les travaux ayant pour but d’optimaliser l’infrastructure pour les propriétaires ou
les utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l’énergie, il est
renvoyé à l’article 3.82 du code civil ( art. 577-2§10 anc. C. Civ..).
- Les dispositions relatives aux majorités qualifiées en Assemblée Générale sont
reprises dans l’article 3.88 du Code Civil (art. 577-7 anc. C. Civ..).
Il est rappelé que toutes ces règles conservent bien entendu un caractère impératif. En
d’autres termes, les parties ne peuvent y déroger.
En résumé,
Jusqu’à la loi du 30 juin 1994, le principe de la copropriété était axé sur les considérations
individuelles et s’organisait principalement sur les uses et coutumes laissant peu de place aux
3
M.B, 14 mai 2019
4
M.B, 17 mars 2020
intérêts collectifs. Une révision est apportée avec la loi du 08 juillet 1924. Toutefois, les
dispositions sont insuffisantes pour réglementer les rapports entre les Copropriétaires et les
modalités de fonctionnement d’un système social axé sur la communauté.
A partir de cette loi, le droit de la Copropriété acquiert un caractère impératif et connaît
plusieurs réformes visant à répondre à la réalité et à accroître la transparence du
fonctionnement de la Copropriété. Tout ceci dans une perspective d’organisation d’une
collectivité.
Récemment, la réforme du code civil impose une mise en concordance des dispositions de
l’ancien et du nouveau code. Cette réforme n’apporte pas de changement fondamental dans
les principes régissant la Copropriété. Elle apporte la modernité.
I.3. LA COPROPRIETE, UNE INSTITUTION

Tout contrat est par nature instantané. Toutefois, dans certains cas, cela engendre, une fois le
contrat conclu, des situations juridiques durables, perpétuelles et qui s’insèrent dans un cadre
impératif. Le mariage en est un exemple. Dans ce cas, le contrat apparaît comme une
institution.
L’institution se différencie du contrat en raison de ses caractéristiques principales suivantes :
❑ DURABLE : L’institution se perpétue. Ses règles l’emportent sur les contrats, qui par
opposition, peuvent disparaitre de la seule volonté commune des co-contractants.
Ainsi, les statuts et le règlement d’ordre intérieur forment l’identité propre de la Copropriété et
s’imposent aux membres existants et/ou futurs (copropriétaires et occupants ou toute
personne disposant d’un droit réel) et ce quelques soient les dispositions de la convention de
vente et/ou de bail.
❑ COLLECTIVE : L’institution existe dans une perspective de volonté collective par opposition
au principe individualiste de la relativité des contrat (art. 1165 C. Civ..). L’institution est
autonome et s’impose à un groupe. Elle s’inscrit dans une perspective de réalisation d’un
objectif commun.
Ainsi, l’Association des Copropriétaires dispose d’une autonomie et définit le cadre des
relations entre les Copropriétaires au travers de son règlement et cela indépendamment de
toutes considérations privées.
❑SOUPLE : L’institution est flexible car elle doit s’adapter à l’évolution de la conjoncture
Ainsi, la loi du 18 juin 2018 réformant le droit de la Copropriété introduit des
assouplissements en vue de rendre plus flexible son fonctionnement et d’accroitre la
transparence de sa gestion.
Ainsi, les décisions de l’Assemblée Générale des Copropriétaires et les adaptations des statuts
aux nouvelles normes législatives permettent de faire évoluer la copropriété en fonction de
son environnement.
❑ HIERARCHIE : Compte tenu de sa permanence (durable) et de sa fonction (la communauté
l’emporte sur les prérogatives individuelles), l’institution suppose nécessairement une
organisation interne et l’abdication de certaines prérogatives individuelles au profit commun.
Ainsi, la Copropriété dispose de son patrimoine propre. Elle s’organise autour d’organes
d’administration et de représentation ainsi que d’une procédure de prises de décisions
communes selon le mécanisme des majorités. Cela sous-entend de conférer à la Copropriété
une personnalité juridique distincte de ses membres – l’ASSOCIATION DES
COPROPRIETAIRES. Pour cette raison, une association des copropriétaires est considérée
comme une personne morale ayant son enregistrement à la Banque Carrefour des
Entreprises. Sa vocation est d’œuvrer pour les intérêts communs des Copropriétaires.
TITRE II : PRINCIPES DE LA COPROPRIETE
Nous savons que la copropriété vient du fond de des âges. La construction en hauteur de
logements les uns au-dessus des autres au lieu d’édifier des habitations les unes à côté des
autres est à la source du développement d’un véritable droit de la copropriété.
En effet, la construction des logements par étages fait apparaître des difficultés et/ou des
conflits liés à l’entretien ou aux réparations de l’immeuble, aux relations entre copropriétaires.
L’escalier qui mène d’un étage à un autre fait partie de la chose commune. Cet élément est
grevé d’une servitude de passage au profit du propriétaire du logement situé au-dessus car il
permet l’accès aux étages supérieurs.
II.1. LE DROIT REEL IMMOBILIER

Le droit du copropriétaire est un droit réel5 immobilier. Le propriétaire d’un appartement dans
un immeuble à logement multiples dispose d’une combinaison (concurrence) de deux droits
de nature différente :
1. Le droit de propriété exclusif sur l’appartement
2. Le droit de copropriété sur les parties communes de l’immeuble.
Jusqu’à la refonte du Code Civil, ce principe était admis par les législations. Tel est le cas dans
le Règlement de Copropriété qui fait la description du fonctionnement de l’immeuble et des
droits de chacun. Le Nouveau Code Civil reconnait à présent ce principe. Ce qui lui donne une
plus grande force légale.6
Quels sont les prérogatives à la part 7?
Chaque copropriétaire peut :
- Administrer sa part
- Aliéner sa part
- Grever sa part de droits réels
II.2. LE PRINCIPE DE L’OBLIGATION A LA DETTE

La loi sur la Copropriété instaure le principe de l’obligation à la dette8 (annexe 1).
La Copropriété est la propriété d’une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes.
Le Copropriétaire participe aux droits et aux charges de la Copropriété en proportion de sa
part afin d’assurer le bon fonctionnement de la Copropriété.
5
Un droit réel est un droit subjectif. Il porte sur une chose (jus in res), dont la maitrise totale ou partielle appartient à une personne (le sujet de droit). Le droit
réel se distingue au droit personnel. Il se caractérise par son opposabilité à tous (effet erga omnes).
6
Article 3.68 N.C.C – Le principe est posé dans la définition que le législateur fait de la copropriété
7
Article 3.70 N.C.C
8
Article 577-2§7 A.C.C
Le Copropriétaire ne peut s’en exonérer pour quelques raisons que ce soient. Une situation de
vide locatif, une contestation sur le détail des charges de copropriété ou la qualité des
prestations du Syndic ne justifient pas le non-paiement des charges.
C’est à tort que bien souvent il est fait mention des charges du Syndic. Les charges de
copropriété réclamées constituent les dépenses nécessaires pour assurer le bon
fonctionnement de l’immeuble :
- Dépenses de conservation et d’entretien de l’immeuble et de ses équipements

- Les frais d’administrations dont fait partie les honoraires du Syndic
- Les impôts
- Les autres charges diverses : fournitures (sel déneigement, clés fournisseurs, etc…)
Ces charges sont calculées en proportion de la part du copropriétaire. Cette information peut
être consultée dans le Règlement de Copropriété.
II.3. LA REPRESENTATION LEGALE

Dans tout groupement, il est indispensable de disposer d’une entité indépendante qui œuvre à
la poursuite et au maintien de l’intérêt commun. La copropriété forcée est un groupement
d’individus. Ces individus sont naturellement guidés par leurs propres intérêts privés et trop
souvent sans le souci de l’intérêt commun.
Le Syndic est l’entité qui intervient en toute indépendance et objectivité pour orchestrer cette
organisation. Il est orienté intérêt commun. Il agit en qualité de représentant légal de cette
organisation. Pour ce faire, la Copropriété lui donne le moyen au travers d’un mandat. En vertu
de mandat, le Syndic est habilité à poser des actes au nom et pour le compte de la
copropriété.
II.4. LA DIVISION JURIDIQUE DE PROPRIETE
II.4.1. Parties privatives et parties communes.

La composition de l’immeuble à appartements multiples implique la mise sous le régime légal
de la copropriété forcée et, partant l’application de la loi sur copropriété.
Cette situation implique une division juridique de la propriété afin de déterminer ce qui
appartient au propriétaire à titre personnel et ce qui relève de la communauté : les parties
privatives et les parties communes.
En général, les parties privatives sont les éléments qui sont à l’usage privatif d’un
copropriétaire : les pièces de l’appartements avec leurs vitrages de fenêtres, volets,
carrelages, parquets, etc…
Font partie des parties communes les éléments qui profitent à tous les copropriétaires : les
jardins communs, les cours, le gros œuvre, les toits, les ascenseurs, les escaliers communs,
les antennes collectives, les puits, les couloirs communs, les locaux techniques des communs
(local des compteurs électriques, de rangement de vélos, poubelles, chaufferie commune,
…). Sauf mention contraire dans le Règlement de Copropriété, la conciergerie est une partie
commune.
Les parties communes sont indivisibles. Elles sont rattachées à titre d’accessoires
inséparables aux parties privatives. En d’autres termes, il n’est pas permis de vendre
uniquement la part relative dans les parties communes car celle-ci ne peut être détachée du
lot.
Les parties communes n’appartiennent pas à l’Association des Copropriétaires. Elles
appartiennent à tous les copropriétaires de manière indivisible et proportionnelle. Chaque
copropriétaire détient une part de propriété dans les parties communes. C’est sa quote-part
dans les parties communes, exprimée en nombre de quotités.
II.4.2. Etat de servitude

La division juridique d’un immeuble à appartements multiples détenus par des propriétaires
différents génère un état de servitude d’un fond au profit d’un autre. Il y a donc servitude
lorsque plusieurs lots appartiennent à des propriétaires différents.
❑ Qu’est-ce une servitude ?

Une servitude est une sorte de service foncier qui impose une charge (ou une obligation) à un
fond appelé « fond servant » au profit (ou un droit) d’un fond bénéficiaire appelé « fond
dominant ».
FOND SERVANT FOND DOMINANT
Supporte la charge ou Bénéficie de la contrainte

obligation foncière foncière
En d’autres termes, une servitude est une contrainte qui pèse sur un fond au profit d’un autre
fond, chacun appartenant à des propriétaires différents.
La servitude nait de la convention et précisément de la volonté de diviser l’immeuble et de le
placer sous le régime de la copropriété forcée. Cet état de chose est consacré dans l’Acte de
Base, sous le titre portant sur la déclaration des comparants de division de l’immeuble.
La servitude est un droit réel immobilier car elle attachée à un fond (ou à la propriété foncière)
et pas à son propriétaire. Cela est d’autant plus vrai qu’un état de servitude est stipulé dans
les actes de ventes, de donation et, pour les copropriétés, dans l’acte de base.9
❑Types de servitudes en copropriété :

 Les vues et les jours d’un lot sur l’autre
 Le passage d’un fond vers un autre.
Par exemple : le passage des conduits, les canalisations de toute nature (des eaux pluviales,
résiduaires, eau sanitaire/chauffage, …) d’un lot et servant au lot voisin, les gaines techniques
comportant les câbles pour l’électricité, décharges,
 Servitude de passage pour des réparations spécifiques.
Par exemple : l’obligation de laisser le passage sur le bacon à un technicien afin de réparer la
descente d’eau pluviale commune.
 Toute servitude consacrée dans les plans de l’immeuble ou l’usage des lieux.
Par exemple : Si un entretien ou une réparation d’une conduite ou câble situé dans la gaine
technique commune est à entreprendre, le propriétaire du lot privatif a l’obligation de
permettre la réalisation de ces travaux sans réclamer d’indemnité en contrepartie.
Pour certains éléments, il est parfois difficile de faire la distinction entre parties privatives et
parties communes. C’est que cas notamment des décharges ou des canalisations, des
châssis, de la structure des balcons, etc. Dans ce cas, il y a lieu de se reporter à l’Acte de
Base qui fait la description de l’immeuble.
II.4.3. Notion de quote-part.

Les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires. Ces personnes en ont la
propriété dans une proportion. Cette proportion représente la fraction (ou la part) de la partie
commune rattachée au lot privatif.
L’ensemble de toute les quotes-parts (quotités), ou le dénominateur commun, est exprimé en
millième (1000°) ou en dix-millième (10.000°).
En principe, les parts des copropriétaires dans les parties communes sont présumées égales.
Toutefois, le législateur permet d’utiliser d’autres critères pour déterminer les parts : le critère
de valeur, le critère d’utilité ou la combinaison des deux critères.
Ces quotités servent à calculer la participation de chaque propriétaire dans les charges
communes de copropriété et au pouvoir de vote à l’assemblée générale.
9
Les droits et obligations suivent le fond (le lot ou l’appartement) et pas la personne (le copropriétaire). C’est un droit immobilier réel et non pas un droit de
créance
II.4.4. Mise en situation (MS/2)
Analyse de documents
Extraits acte de base portant sur la déclaration de division de l’immeuble.
Mise en pratique
A la lecture de l’acte de base, établissez la liste des lots et des quotités y afférentes.
Construisez le plan de l’immeuble.
II.5. LES STATUTS DE LA COPROPRIETE
II.5.1. DOCUMENTS FIXANT LES DROITS ET OBLIGATIONS.

Nous savons qu’un propriétaire dans un immeuble à appartements multiples signifie avoir la
propriété exclusive de son propre logement mais aussi être propriétaire d’une partie de
l’immeuble qui sert à la collectivité. La vie en communauté entraîne la limitation de la liberté de
chaque propriétaire. Dès lors, il est essentiel de fixer un cadre de pour l’organisation du bien
commun et la vie en communauté. Pour cette raison, il est établi 3 documents essentiels pour
fixer les droits et les obligations des copropriétaires :
- L’acte de base
- Le règlement de copropriété
- Le règlement d’ordre intérieur.
L’acte de base et le règlement de copropriété forment les statuts de la copropriété. Ces
documents sont rédigés sous la forme d’un ACTE AUTHETIQUE. 10 Cette formalité est
primordiale pour éviter tout conflit ou litige ultérieur car il est incontestablement le reflet de la
volonté ou de la déclaration des propriétaires de placer l’immeuble sous le régime de la
copropriété forcée.
La transcription de l’acte au Bureau des hypothèque rend les dispositions opposables au
tiers.11
II.5.2. L’ACTE DE BASE

Composition
L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et fait la distinction entre les
parties privatives et les parties communes. Ainsi, l’acte de base décrit la division juridique de
10
Article 3.85 N.C.C : « L’Acte de Base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis, ainsi que toute
modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique ».
11
Notion d’opposabilité signifie que les règles sont applicables et doivent être respectée par tout le monde (copropriétaires, locataires, tiers) même si ces
personnes n’y ont pas consenti. Cette opposabilité naît au moment de transcription des statuts auprès du bureau des hypothèques
l’ensemble des constructions détenus à titre privatifs et celles à usage de parties communes.
Cette division est établie sur base de plans.
L’Acte de base fixe la part de propriété de chaque copropriétaire dans les parties communes.
Cette part est exprimée en quote-part. L’acte de base fait la description de chaque lot privatif
et précise le nombre de quotités dans les parties communes qui s’y rattache. Ces quotités
sont exprimées en millièmes.
Ce document comprend donc la description des parties communes et privatives ainsi que la
détermination des quoteparts afférant à chaque lot.
Comment est déterminée la quote-part ?

L’ancien code civil ne précise pas la notion de quote-part. Le nouveau code civil définit cette
notion en son article 3.80.
« Les quotes-parts de chacun des copropriétaires sont déterminées en fonction de la
valeur respective des biens privatifs dont elles sont l’accessoire. »
La quote-part est le nombre de quotités détenus par un copropriétaire dans les parties
communes. La quote-part est déterminée en tenant compte de la valeur respective du lot
privatif fixée en fonction des éléments suivants12 :
- La superficie nette au sol ou appelée aussi la surface utile
- L’affectation du lot (logement, commerce, cave, parking)
- La situation du lot
Le document de référence est le rapport motivé établi par le notaire ou un architecte ou un
géomètre-expert ou un agent immobilier. Le rapport motivé justifie de manière détaillée et
chiffrée la méthode de détermination des quotités dans les parties communes de l’immeuble.
Mise en situation (MS/3)
Illustration d’un exemple de rapport motivé.
II.5.3. LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

Le règlement de copropriété est annexé à l’acte de base. Il contient :
1. Droits et obligations du copropriétaires.
Le règlement de copropriété détermine les droits et les obligations des propriétaires.

C’est essentiel dans la mesure où les relations individuelles doivent être encadrées pour
éviter toutes contestations ou conflits.
12
Article 3.85, §1, alinéa 2. C’est une dérogation au principe des « parts égales »
Le droit d’usage proportionnel.
Les copropriétaires ont un droit d’usage proportionnel dans les parties communes. En
d’autres termes, les copropriétaires ont le droit d’utiliser le bien commun en proportion de
leurs quoteparts dans les parties communes et en conformité aux statuts.
Le droit d’usage exclusif et les limites de la jouissance des parties privatives.
Ils peuvent aussi disposer d’un droit d’usage exclusif sur les parties communes avec bien
souvent la charge d’entretien (jardins privatifs, balcon, …). Ce droit d’usage exclusif est
une servitude au profit du copropriétaire13. Dans les actes, le droit est caractérisé de
« jouissance privative et exclusive ». Ce droit comporte des limites prévues dans le
règlement de copropriété. Généralement, les limites de la jouissance des parties privatives
sont notamment :
- Respect du style et de l’harmonie.
Les modifications envisagées tant aux parties communes que privatives ne peuvent
porter atteinte à l’aspect esthétique de l’immeuble. Dans le cas contraire, seul
l’assemblée est souveraine pour statuer sur un éventuel changement.
- La destination du lot.
Si le lot est destiné à l’usage d’habitation uniquement, le copropriétaire ne pourra
l’utiliser pour un autre usage (commerce, profession libérale, …)
- Les travaux réalisés dans un lot privatif ne peuvent pas porter atteinte à la sécurité,
solidité et à la salubrité de l’immeuble.
Ces droits et obligations du copropriétaires concernent autant les parties communes que
les parties privatives. Par exemple :
Droits Obligations
Droit de participer à l’assemblée générale et de Respecter les statuts et le règlement d’ordre intérieur
prendre part au vote
Droit d’user de la chose commune Contribuer aux charges de copropriété
Entreprendre des travaux de modification du bien
indivis moyennant le respect des conditions
suivantes :
Les frais sont supportés par le copropriétaire
La destination ne peut pas être changée
Les travaux ne peuvent pas nuire aux droits des
autres copropriétaires.
2. La répartition des charges de copropriétés
Le règlement de copropriété détermine les critères de motivation, le mode de calcul de la

répartition des charges et les sanctions en cas de non-paiement des charges de
copropriété. Ce document contient la manière dont les charges sont réparties parmi
l’ensemble des Copropriétaires. Ces charges sont nécessaires pour le maintien des
13
La servitude est un droit réel immobilier qui consiste à imposer une charge sur un immeuble, qualifié de fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre
immeuble, qualifié fonds dominant. Dans ce cas, le fonds servant est la partie commune et le fonds dominant est la partie privative. La servitude est considérée
comme une limite au droit de propriété qui trouve sa justification dans l’utilité économique d’un bien par l’affectation à son service d’un autre bien.
équipements communs en bon état d’entretien, les réparations, la gestion administrative,
etc…
Quels sont les critères de répartition des charges ?
En principe, la répartition des charges est établie sur base de la valeur respective du lot
privatif. Toutefois, les parties peuvent convenir de répartir les charges de copropriétés sur
un autre critère qui est celui de l’utilité ou sur la combinaison de ces critères, valeur et
utilité14.
 L’utilité (exception – exemple)
 La combinaison de valeur respective du lot privatif et d’utilité (exception)
Sur fondement du principe de l’obligation à la dette, le règlement de copropriété prévoit les
sanctions en cas de non-paiement des charges de Copropriété.
3. La clause Promoteur
La loi permet au Promoteur immobilier de procéder à des adaptations des statuts de

minimes importances pendant la construction d’un immeuble sans obtenir au préalable
l’accord de l’assemblée générale. Ces adaptations peuvent avoir lieu sous certaines
conditions et moyennant formalités.
Conditions
- Ces adaptations doivent être justifiées par des circonstances d’ordre techniques ou par
l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires.
- Les modifications doivent être apportées avant la réception provisoire des parties
communes
- Elles ne peuvent pas porter atteinte aux parties privatives (par exemple, la réduction
d’une surface privative ou une augmentation des charges).
- Les frais de modification des statuts sont à charge de celui qui en fait la demande
Formalités
Le projet de modification de l’acte est envoyé à tous les copropriétaires par
recommandée dans un délai de minimum 2 mois avant la passation de l’acte
modificatif.
Les coordonnées du Notaire chargé d’instrumenter l’acte sont clairement indiquées.
Les Copropriétaires disposent d’un délai de 2 mois à partir de la date de réception de
l’envoi recommandé adressé au Notaire pour formuler opposition. Si cette formalité
n’est pas respectée, le copropriétaire perd son droit.
Si aucune opposition n’est formulée au cours de cette période, le Notaire passe l’acte
modificatif authentique.
14
Article 3.81 N.C.C
Projet de Absence de Passation
Délai :
Modification contestation acte
2 mois
statuts sur le projet modificatif
authentique
II.6. LE REGLEMENT D’ORDRE INTERIEUR
II.6.1. PRINCIPES.
Le règlement d’ordre intérieur devient obligatoire depuis le 01 janvier 2019.
Ce document est rédigé et/ou amendé par acte sous signature privée15. Il ne nécessite pas
l’intervention d’un notaire.
Le Syndic a une obligation légale de mettre à jour le règlement d’ordre intérieur selon les
décisions prises par l’assemblée générale portant sur la modification des dispositions
(majorité absolue). Ce règlement s’inscrit donc dans une perspective dynamique (à l’inverse
des statuts qualifié statiques en raison de la nécessité de faire intervenir un officier public en
cas de modification).
Le règlement d’ordre intérieur est déposé au siège de l’association des copropriétaires. En
principe, ce document doit être affiché à l’entrée de l’immeuble. Pas facile compte tenu du
nombre de pages qu’il contient !
II.6.2. INEXISTENCE DU REGLEMENT D’ORDRE INTERIEUR

Il appartient aux Association des Copropriétaires de se doter d’un règlement d’ordre intérieur
et ce en conformité à législation en vigueur. Il n’est pas nécessaire de faire réaliser la
rédaction de ce document par un notaire. Cette tâche peut être confiée au Syndic ou au
Conseil de Copropriété ou à un service externe. Toutefois, le recours à un service externe
nécessite au préalable une décision de l’assemblée générale à la majorité absolue.
Le texte entre en application qu’après avoir reçu l’approbation de l’assemblée générale16 .
15
Nouvelle terminologie pour désigner les actes sous seing privés.
Définition de la signature privée : acte juridique rédigé par les parties à l’acte ou par un tiers et qui ne nécessite pas l’intervention d’un officier public.
16
Quorum décisionnel : majorité absolue
II.6.3. CONTENU DU R.O.I
1. Dispositions relatives au fonctionnement de l’association des copropriétaires :
A. En ce qui concerne l’assemblée générale :
- Les règles relatives au mode convocation de l’assemblée générale
Les convocations suivent des règles strictes. Il en va de la validité de l’assemblée générale.
- Les règles relatives au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale
- Le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est
obligatoire
- La période annuelle de 15 jours au cours de laquelle se tient l’assemblée générale
ordinaire des copropriétaires.
L’assemblée générale ordinaire se tient chaque année au cours de la même période annuelle de 15
jours.
B. En ce qui concerne le Syndic :

- Le mode de nomination du Syndic
- Les pouvoirs du Syndic
- La durée du mandat du Syndic et les modalités du renouvellement de son mandat
- Les modalités de renonciation du contrat du Syndic et les obligations du Syndic à la
fin de sa mission
C. En matière de Justice :
En cas de litige, il peut être fait appel à la juridiction compétente. La loi exclut
l’arbitrage. En revanche, elle admet de recourir à un médiateur ou à un avocat
spécialisé en droit collaboratif17. Ceci figure explicitement dans le règlement d’ordre
intérieur.
Auparavant, ces dispositions étaient intégrées dans le Règlement de Copropriété. En

d’autres termes, la force exécutoire des modifications nécessitaient le recours à des actes
notariés. Le transfert des règles relatives au modes de fonctionnement de la copropriété
dans le règlement d’ordre intérieur apporte une plus large flexibilité. Seulement la décision
de l’assemblée générale et le processus de mise à jour du règlement d’ordre intérieur par
le syndic sont à présent requis.
2 Les règles pratiques de vie en communauté et de bienséances dont la vocation est la

sécurité, la propreté et la tranquillité dans l’immeuble telles que :
- L’utilisation des parties communes (couloir, jardins, etc…)
- Les dispositions ayant une incidence dans l’usage de l’appartement (couleur des
rideaux, persiennes, …)
17
Distinction entre la médiation et le droit collaboratif. La médiation est menée par une tierce personne neutre qui intervient comme un communicateur entre les
parties de manière indépendante et impartiale. Le droit collaboratif est assuré par un avocat dont l’objectif est la recherche d’une solution qui rencontre les
intérêts et les besoins respectifs des parties en présence.
- L’organisation des ordures ménagères
- Etc …
II.6.4. PORTEE R.O.I

A. Généralités.
En principe, le règlement d’ordre intérieur a une valeur contraignante pour les
copropriétaires 18 . Il est donc indispensable que les futurs acquéreurs disposent de ce
document pour parfaite connaissance avant d’acheter.
Les locataires sont également tenus au respect du règlement d’ordre intérieur. A ce propos,
les propriétaires ont le devoir d’informer leur locataire du contenu du règlement d’ordre
intérieur ainsi que des éventuelles décisions de l’assemblée générale susceptibles de le
modifier. Ce devoir d’information est à charge du propriétaire et non pas du Syndic. Il est
recommandé de joindre ce document à la convention de bail. Le régisseur prendra dès lors
soin de :
- Mettre ce document à disposition des candidats potentiels pour leur parfaite connaissance
- clause du bail à insérer précisant que le locataire est tenu de respecter le règlement d’ordre
intérieur et que le locataire confirme expressément avoir reçu une copie de ce document.
- Annexer au bail une copie du règlement d’ordre intérieur
- En cours de bail, informer le locataire des modifications du règlement d’ordre intérieur.
Cependant, certaines dispositions du règlement d’ordre intérieur pourraient être qualifiées
d’abus. Dans ce cas, il appartient au propriétaire ou au locataire de saisir la justice de paix.
Exemples :
Une interdiction absolue de détenir des animaux domestiques peut être attaquée.
Une clause qui prévoit la fermeture de la porte d’entrée principale à une heure déterminée
peut être attaquée car contraire en matière de sécurité incendie.
B. Non-respect du règlement d’ordre intérieur

Le règlement d’ordre intérieur confie au Syndic la gestion de la police intérieure constituant
ainsi le moyen d’épingler les comportements déviants et de faire respecter les lignes de
conduites édictées. D’emblée, nous clarifions cette fonction en précisant que le Syndic ne
dispose pas de la compétence de Police. Dès lors, ses actions sont très limitées. Ce que trop
de copropriétaires semblent ignorer. Dans pareilles circonstances, le Syndic peut faire usage
de moyens par étape.
L’avertissement
18
Sur pied des fondamentaux relatifs au contrat, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Dans un premier temps, le syndic peut émettre par écrit un avertissement au propriétaire (et
au locataire à titre subsidiaire)
La mise en demeure
En cas de récidive, le Syndic pourrait être contraint de formaliser sa démarche par l’envoi
d’une lettre recommandée
Les amandes en cas d’infraction.
Le montant de l’amande doit être raisonnable. Il est fixé au préalable, avec précision et de
manière forfaitaire. Bien souvent, la mesure constitue plutôt un moyen de pression. Sa mise
en œuvre peut être discutée devant le Juge de Paix.
La résolution de la convention de Bail
En général, le règlement d’ordre intérieur prévoit la possibilité de demander la résolution du
bail au torts du locataire. Là encore, le Syndic n’est pas fondé à lui seul à exiger la résolution
du bail. Il saisira donc l’assemblée générale en vue d’obtenir son accord pour ester en justice
à l’encontre du copropriétaire en vue d’obtenir un jugement pour la résolution du bail.
II.7. LA PERSONNALITE JURIDIQUE

La loi confère à l’association des copropriétaires la personnalité juridique moyennant
l’accomplissement de 2 formalités.
- Naissance d’une indivision dès la vente du 1er lot
- Rédaction et transcription des Statuts
II.7.1. LA NAISSANCE DE L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES
La copropriété devient une association des copropriétaires si deux conditions sont remplies :
Il existe une indivision. Au moins deux lots différents dans un même immeuble
appartiennent à deux propriétaires différents.
 Les statuts (l’acte de base et le règlement de copropriété) sont transcrits à la conservation
des hypothèques.
Lorsque ces deux conditions sont remplies, la copropriété porte le nom d’association des
copropriétaires et acquiert la personnalité juridique19. Cette association a une existence propre
et un patrimoine propre ; distinctement de ses membres (les copropriétaires).
La transcription des statuts rend l’association des copropriétaire (ou sa personnalité juridique)
opposable au tiers.
19
Article 3.86 Nouveau Code Civil
II.7.2. LA FIN DE L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRE
La perte des Copropriétaires ou la succession de ventes immobilières n’entraînent pas la fin
de l’association des Copropriétaires. La perte totale de l’immeuble à la suite d’un incendie
n’entraine pas sa fin. Même si le bâti n’existe plus, il persiste sa présence au sol. Seule la
dissolution de s structure peut mettre fin à son existence. L’association des copropriétaires
existe aussi longtemps que les 2 conditions sont réunies. L’achat successifs de tous les
appartements par un même propriétaire dissout la structure et met fin à son existence.
II.7.3. IMMATRICULATION A LA BANQUE CARREFOUR DES ENTREPRISES
C’est d’autant plus vrai que l’association des copropriétaires doit être enregistrée auprès de la
Banque Carrefour. Tous les documents qui émanent de l’association des Copropriétaires
doivent mentionner son numéro d’entreprise. En général, c’est le notaire chargé d’établir l’acte
constitutif qui se charge de l’immatriculation de la copropriété à la Banque Carrefour.
Elle porte la dénomination « Association des Copropriétaires » suivie des indications relatives
à la situation de l’immeuble.
II.7.4. LE SIEGE DE L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES
Une association des copropriétaires a son siège dans l’immeuble. S’il s’agit d’un complexe
immobilier (ou groupe d’immeubles), l’acte de base précise l’immeuble qui constitue le siège
de l’association. En pratique, les documents généraux sont conservés dans les bureaux du
Syndic.
II.7.5. LES ASSOCIATIONS PARTIELLES
Dans certains groupes d’immeubles, il peut y avoir une association principale et des
associations partielles20. Au sein du complexe immobilier, il est alors créé des associations
partielles. Celles-ci se constituent distinctement et acquièrent une personnalité juridique C’est
le cas pour :
- un groupe d’immeubles qui comptent plus de 20 lots
- ou lorsqu’un immeuble comporte une séparation physique qui détermine clairement les
éléments (blocs).
L’association principale est compétente pour toutes les questions qui relèvent des parties
communes générales de l’ensemble immobilier. Son assemblée générale est composée des
copropriétaires de tous les immeubles faisant partie du complexe.
Les associations partielles sont compétentes uniquement pour les parties communes
particulières qui les composent. L’assemblée générale d’une association partielle est
compétente uniquement pour les questions relevant de l’immeuble. Elle composée
20
Article 3.84, §4.
uniquement des copropriétaires de cet immeuble. Les associations partielles peuvent disposer
de la personnalité juridique que si l’association principale dont elles dépendent dispose elle-
même de la personnalité juridique.
L’émergence d’associations partielles a commencé dans les années 1970 avec la construction
de complexe immobilier de grande ampleur. Ces structures sont composées de plusieurs
blocs à appartements, avec bien souvent leurs entrées principales respectives, sur un même
terrain. Cette construction est apparue du fait des difficultés de gestion éprouvées car les
attentes pouvaient être très disparates. A cette époque, la copropriété n’était pas organisée de
la manière dont nous la connaissons aujourd’hui et les Syndics ne disposaient pas du pouvoir
juridique de poser des actes. Plusieurs Syndics ont donc organisé ce type de structure pour
répondre plus rapidement aux questions qui ne concernent qu’une partie des copropriétaires
de l’ensemble immobilier.
Ce type de structure est soit prévue ab initio dans l’acte de base soit crée par décision de
l’assemblée générale à la majorité des 4/5 des voix exprimées. Cette même majorité est
requise pour dissoudre ce type de structure.
II.8. LES ORGANES DE L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES

Une association de copropriétaires est un groupement disposant de la personnalité juridique.
Pour en assurer le bon fonctionnement, elle doit prendre des décisions et mettre celles-ci à
exécution. Elle a besoin de se doter d’organes. Une association de Copropriétaire est donc une
personne morale qui ne peut agir que par le biais de ses organes.
II.8.1. L’ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES – Art. 3.87

L’assemblée générale souveraine pour prendre les décisions.
Il s’agit d’une réunion, physique ou en distancielle, à laquelle participent les Copropriétaires et
le Syndic.
L’assemblée générale délibère et prend les décisions sur toutes les questions d’intérêts
communs. Les décisions sont communément appelées des RESOLUTIONS de l’Assemblée
Générale. Ces résolutions s’imposent à l’ensemble des copropriétaires mêmes si ceux-ci sont
absents au moment de la prise de décisions et à tous les locataires ou occupants de
l’immeuble.
Chaque année, une Assemblée générale doit être convoquée. Il s’agit de l’assemblée générale
ordinaire (ou Statutaire). Celle-ci est convoquée par Le Syndic dans des formes et délais
légaux.
Sous certaines conditions, une assemblée générale extraordinaire peut aussi être provoquée.
Un ou plusieurs Copropriétaires peut demander l’organisation d’une assemblée générale
extraordinaire pour autant qu’ils possèdent ensemble au moins 1/5me des quoteparts dans les
parties communes.
Lorsqu’un évènement imprévu survient et perturbe le bon fonctionnement de la Copropriété
ou dans une situation d’urgence, le Syndic pourra convoquer une Assemblée générale
extraordinaire.
II.8.2. LE SYNDIC – article 3.89 NCC

Le Syndic est la personne qui agit dans le cadre de l’administration de la Copropriété.
S’il intervient en tant que professionnel dans l’immobilier, il doit être agréé par l’Institut
Professionnel des Agents Immobiliers et repris au minimum sur le tableau des agents
immobiliers syndic. Toutefois, les missions de Syndic peuvent être confiée à un
Copropriétaire, communément appelé « Syndic bénévole ».
Le Syndic assure, au minimum, les missions légales indiquées à l’article 3.89 § 4. Ces
missions sont d’application également pour le Syndic bénévole.
En principe le Syndic est désigné par l’assemblée générale.
II.8.3. LE CONSEIL DE COPROPRIETE21

Composition du Conseil de copropriété
⬧Le Conseil de Copropriété est composé des personnes qui se portent candidates et qui sont
titulaires d’un droit réel et disposant d’un droit de vote à l’assemblée générale22. Dans le cas
d’un démembrement de propriété, un usufruitier ou un nu-propriétaire peut être éligible pour
autant qu’il ait reçu le mandat qui lui accorde de droit de vote. En revanche, le mandataire
même disposant d’une procuration permanente, n’est pas éligible au Conseil de Copropriété.
⬧ L’Assemblée Générale élit et séparément les membres du conseil de copropriété à la
majorité absolue des voix exprimées.
Missions du Conseil de copropriété

⬧Sa mission est d’exercer un contrôle sur les activités du Syndic23. Ce contrôle vise la bonne
exécution par le Syndic de ses missions. Il ne dispose pas de la faculté d’administrer, de gérer
ou de prendre des décisions. Pour exercer sa mission, le Conseil de Copropriété peut prendre
connaissance et copie de tous les documents nécessaires.
21
22
Avant la réforme de 2018, seuls les copropriétaires pouvaient être membre du conseil de copropriété.
23
Avant la réforme du 02 juin 2020, cet organe s’appelait « le conseil de gérance ». Les travaux préparatoires indiquent que la volonté du législateur de réduire
les pouvoirs de cet organe à la seule mission du contrôle de la bonne exécution par le Syndic de ses missions. C’est donc volontairement qu’il modifie la
terminologie. Son objectif est clairement d’éviter que le conseil de copropriété s’immisce ou interfère dans la mission du Syndic.
⬧ L’assemblée générale peut confier au Conseil de Copropriété une délégation de compétence.
Dans ce cas, elle prend la décision à la majorité qualifiée des 2/3. Une délégation du Conseil
de Copropriété est limitée à :
- La délégation ne peut pas porter sur les compétences légales dévolues à l’assemblée
générale et au Syndic
- L’assemblée générale doit fixer précisément les contours de cette délégation et
déterminer les actes que le Conseil de Copropriété est autorisé à prendre
- La délégation est valable une année
Ainsi, il ne peut pas être confier au Conseil de Copropriété les pouvoirs de nommer un
nouveau syndic. C’est une compétence exclusive de l’assemblée générale. Ainsi, Il ne peut se
voir confier la mission d’ouvrir les comptes de la Copropriété, de signer les contrats
d’entretien, de prendre les mesures urgentes, … qui appartiennent exclusivement au Syndic
en sa qualité de représentant légal.
⬧ Le mandat du Conseil de Copropriété court jusqu’à la prochaine assemblée générale
ordinaire. Ce mandat est renouvelable
⬧Le Conseil de Copropriété établi un rappel annuel circonstancié sur l’exercice de sa mission24
et sur ses activités dans le cadre d’une éventuelle délégation.
Caractère obligatoire ou facultatif d’un conseil de copropriété

⬧ La constitution d’un conseil de copropriété est obligatoire pour les immeubles de plus de 20
lots à l’exclusion des caves, garages et parkings.
⬧En cas d’inexistence d’un conseil de copropriété, tout membre de l’assemblée générale peut
introduire une action justice à l’encontre de l’association des copropriétaires pour faire
désigner une tierce personne pour remplir les missions du conseil de copropriété. Les frais
seront à charge de la copropriété.
⬧ Pour les copropriétés de moins de 20 lots à l’exclusion des caves, garages et emplacement
de parkings, la constitution d’un Conseil de Copropriété est facultative (décision majorité
absolue)
Exercices :
Obligation de constituer un conseil de copropriété ? OUI NON
Une Copropriété compte 16 logements et 34 garages
Une copropriété compte 21 appartements et 5 garages
Une association partielle faisant partie d’un complexe immobilier de 50
logements compte 15 logements et 15 parkings
Une association partielle faisant partie d’un complexe immobilier de 75
logements compte 30 logements et 10 caves
24
Le rapport annuel circonstancié du Conseil de Copropriété relate la manière dont il exerce le contrôle des activités du Syndic, les actes pris dans le cadre
d’une délégation de compétences, le statut des dossiers clôturés/encours, les échanges avec le Syndic, …. Ce document peut conclure à une appréciation
« objective » des activités du Syndic mais ne devrait en aucun cas être une occasion de faire le procès du Syndic.
II.8.4. LE COMMISSAIRE AUX COMPTES OU LE COLLEGE DES COMMISSAIRES AUX
COMPTES
Le Commissaire ou le collège des commissaires aux comptes est désigné, chaque année, par
l’assemblée générale à la majorité absolue des voix exprimées. Ce n’est pas nécessairement
un copropriétaire. En effet, un service externe peut être désigné à cette fonction.
Sa mission est de vérifier si les dépenses consenties sont préalablement autorisées par
l’assemblée générale ou justifiées (dans le cadre de mesures de conservation par exemple). Il
procède à l’examen des comptes, des pièces comptables et des extraits de banque. En
principe, elle est définie dans le Règlement d’Ordre Intérieur.
Dans ce cadre, il présente un rapport circonstancié et par écrit25. Ce rapport vise à éclairer les
copropriétaires sur l’état des comptes et l’évaluation de l’activité du Syndic. Lorsque le Syndic
reçoit l’approbation des comptes annuels par l’assemblée, cette décision ne peut être annulée
si le demandeur ne produit pas les éléments concrets qui justifierait que la comptabilité est
trompeuse.
Organe décisionnel
L’Assemblée Générale des Copropriétaires
Organe exécutif
L’Association des Copropriétaires est légalement représentée par son SYNDIC.
Organes de contrôle
Le Conseil de Copropriété et le (collège) de commissaire(s) aux comptes sont chargés de
contrôler les activités administratives et financières du Syndic.
II.9. LE PATRIMOINE DE LA COPROPRIETE

Pour subsister, une association de copropriétaires dispose un patrimoine propre. Celui-ci est
constitué au minimum d’un fond de roulement et d’un fond de réserve.
La Copropriété ne peut disposer que des meubles nécessaires à son objet, c’est-à-dire les
meubles nécessaires à la conservation et à l’administration de l’immeuble (une tondeuse
autoportante, un soufleur-broyeur, le kit de déneigement, …). L’achat d’une cave ou d’un local
n’entre pas dans ce cadre26.
25
26
Ce point est abordé en 2me année.
TITRE III : LE REGIME DE LA COPORPRIETE
Sous le régime du Code Napoléon, l’Ancien Code Civil de 1804, le législateur accorde le
privilège au droit à la propriété unique avec un apriori en défaveur de la Copropriété. L’article
664 relatif à la propriété immobilière par étages ne résout pas les difficultés rencontrées pour
la gestion des parties communes. Cette disposition n’organise pas les relations de droit et ne
caractérise pas la notion de lots. Elle est principalement fondée sur une sorte de pacte
relavant des uses et coutumes.
Il faudra attendre l’après de la première guerre mondiale avec la création de promotions
immobilières pour l’introduction d’une première révision du droit de la Copropriété consacrée
par la loi du 30 juin 1924.
III.1. DEFINITION DE LA COPOROPRIETE

Dans un immeuble où les appartements sont détenus par des propriétaires différents, on
évoque la copropriété. En droit, il s’agit de la copropriété forcée. Dans ce cas, la gestion est
confiée au Syndic.
Ceci est à distinguer d’un immeuble occupé par plusieurs locataires mais dont l’ensemble
appartient à un même propriétaire. Dans ce cas, il n’y a pas de copropriété. Dans ce cas, la
gestion est confiée à un régisseur.
III.1.1. Définition générale de la Copropriété (article 3.68).

Jusqu’à récemment, il n’y avait de définition propre à la copropriété. Le Nouveau Code Civil
pallie ce manquement et définit la notion de Copropriété au sens large en son article 3.68.
Définition de la Copropriété au sens large.
« Il y a Copropriété lorsque différentes personnes sont titulaires sur un même bien ou ensemble de biens
d’un droit de propriété, sans que l’une d’elles puisse faire valoir un droit exclusif sur une partie déterminée
de ceux-ci.
Si la copropriété porte sur un ensemble juridique de biens, les droits des copropriétaires n’ont pour objet
que cet ensemble et non les différents biens.
La copropriété peut naître de manière fortuite, par la volonté des parties ou de manière forcée. »
III.1.2. Définition au sens strict de la copropriété forcée (article 3.78)
Avant l’introduction du Nouveau Code Civil, il n’y avait pas de définition proprement dite de la
Copropriété. Pour décrire la Copropriété, Il était fait usage de la notion d’indivision. En effet, la
loi pose la définition de l’indivision qui semble s’apparenter aux principes de la Copropriété.
Définition de l’indivision : Une indivision est la concurrence de plusieurs droits de même
nature sur un même bien sans distinction matérielle.
Cependant, Cette notion est de large portée et parfois utilisée à tort. C’est notamment le cas
des relations entre un usufruitier et son Nue Propriétaire. Dans la réalité, il n’y a pas de
véritable indivision entre un Nu Propriétaire et un Usufruitier parce qu’il n’y a pas de
mécanisme de sortie d’indivision. Cette construction est un démembrement du droit de
propriété. Il prend fin de plein droit au décès de l’usufruitier. Par ailleurs, la réforme législative
du 06 juin 2018 semble le préciser en statuant la solidarité de l’usufruitier et du Nue
Propriétaire dans les charges de copropriété. Ainsi, la récupération des charges de
copropriétés peut être poursuivie dans son intégralité soit sur la tête de l’usufruitier, soit la
tête du Nue Propriétaire soit sur les deux têtes.
Définition de la copropriété forcée
La Copropriété forcée est toute forme de copropriété ou le bien indivis doit être en
copropriété en raison de sa fonction ou de sa destination.
III.2. LA LOI SUR LA COPROPRIETE.
III.2.1. Focus sur la dernière mise à jour avec l’introduction du Nouveau Code Civil
Les dispositions de l’ancien code civil de la Copropriété ordinaire et de la copropriété forcée
se trouvaient dans l’article 577-2. Cette matière est contenue dans les articles 3.78 à 3.83 du
nouveau code civil. Les articles 577-3 à 577-14 de l’ancien code civil relatifs à la copropriété
forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis sont contenus dans les articles 3.84 à
3.100 du nouveau code civil.
Le nouveau code civil intègre une nouvelle terminologie : la copropriété par appartements. En
général, cette législation intègre les textes comme telle dans le nouveau code civil excepté
quelques modifications mineures. Par exemple :
- Pour les travaux ayant pour but d’optimaliser l’infrastructure pour les propriétaires ou
les utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l’énergie, il est
renvoyé à l’article 3.82 du code civil (art. 577-2§10 anc. C. Civ..).
- Les dispositions relatives aux majorités qualifiées en Assemblée Générale sont
reprises dans l’article 3.88 du Code Civil (art. 577-7 anc. C. Civ..).
Il est rappelé que toutes ces règles conservent bien entendu un caractère impératif. En
d’autres termes, les parties ne peuvent y déroger.
III.2.2. Tableau de concordance
III.2.3. Impérativité de la loi sur la Copropriété.

Le droit de la Copropriété revêt un caractère impératif27. Sauf dans le cas où la disposition
l’autorise expressément, nul ne peut y déroger. Les dispositions des statuts ou du règlement
d’ordre intérieur ou toutes décisions de l’assemblée générale qui seraient contraire à la loi sur
la copropriété sont remplacées DE PLEIN DROIT par les dispositions légales en vigueur.
Ainsi, la disposition du règlement d’ordre intérieur qui prévoit la réalisation des travaux à
l’ancienne majorité décisionnel au ¾ des voix est remplacée, de plein droit, par la disposition
légale égale qui impose une décision à la majorité de 2/3 des voix.
III.2.4. Structure de la loi sur la Copropriété

Le nouveau Code Civil reprend des dispositions relatives à la Copropriété dans le Titre 4
« Copropriété ». Il introduit la définition de la Copropriété au sens large à l’article 3.68. Elle est
divisée en sous-titre en fonction de la nature de la copropriété (anc. Articles 577-2, §2 à §8),
dont le sous-titre 3 « Copropriété forcée ». Les dispositions sont ensuite classifiées en
chapitres. Les chapitres sont subdivisés en sections.
III.3. LES TYPES DE COPROPRIETE28

Par essence, le droit de propriété consacre l’exclusivité sur la chose. Le propriétaire d’une
chose détient seul les prérogatives et les attributs rattachés à son droit. Cependant, des
évènements amènent plusieurs personnes à devenir ensemble propriétaires d’une même
chose (ou d’un même bien). Ces évènements relèvent soit de la volonté des propriétaires soit
d’une situation fortuite (immeuble reçu en héritage).
27
28
Titre 4 « Copropriété », sous-titre 1, 2 et 3.
La définition de la copropriété fait apparaître 3 types de copropriétés : La copropriété fortuite,
la copropriété volontaire et la copropriété forcée.
Dans l’ancienne version du Code Civil, le terme COPROPRIETE ORDINAIRE » constitue le droit
commun de la copropriété et inclut la notion de copropriété volontaire. Il y donc une confusion
entre la copropriété fortuite qui nait d’un évènement extérieur et la copropriétaire volontaire
qui nait de la volonté des parties (par exemple, entre époux). A présent, ce point est clarifié.
III.3.1. LA COPROPRIETE FORTUITE

Le Nouveau Code Civil consacre les article 3.69 à 3.75 à la copropriété fortuite. La Copropriété
fortuite devient la norme. Les autres formes de copropriétés constituent une dérogation.
❑ Principe de la copropriété fortuite.
Les parts des copropriétaires sont présumées égales sauf convention contraire.
La part d’un copropriétaire peut être aliénée ou grevée de droits réels. En d’autres termes, la
saisie de la part d’un copropriétaire est possible. Dans ce cas, la réalisation du bien nécessite
d’introduire une procédure en sortie d’indivision pour pouvoir vendre le bien.
A noter que les prérogatives sur la chose diffèrent de la copropriété forcée en ce qui concerne
les actes d’administration et de conservations provisoires. Ceux-ci peuvent être exécutés à la
seule initiative d’un copropriétaire sans l’accord des consorts pour autant que l’acte relève de
l’urgence ou de la conservation et présente un avantage pour les consorts.
Pour les autres actes d’administration (la mise ne location du bien) ou de disposition (la vente
du bien), l’accord de tous les consorts est requis sauf décision du Juge.29
❑ Naissance la copropriété fortuite.

La Copropriété fortuite nait d’un fait générateur extérieur. Ainsi, le décès d’une personne
ouvrant une succession avec réserve d’usufruit au profit du conjoint survivant fait naître une
copropriété fortuite. Ainsi, le divorce amène les époux à quitter le régime de copropriété
volontaire consacré lors du mariage vers un régime de copropriété fortuite.
❑ Particularité de la copropriété fortuite.

La copropriété fortuite est soumise au partage. Ce partage peut être exigé par chaque
copropriétaire ou par les créanciers. Cette particularité est une transposition de l’article 815 du
code civil. Toutefois, le législateur introduit une sécurité : la faculté de prévoir un pacte
d’indivision. Ce pacte suspend le droit d’exiger le partage à tout moment. Sa durée ne peut
29
Le Nouveau Code Civil précise le degré d’appréciation du Juge en introduisant la notion d’abus de droit. Désormais, le Juge apprécie selon que l’opposition
constitue un abus de droit. Pour ce faire, il met en balance les intérêts entre les inconvénients posés et les avantages recherchés. L’ancien code civil confiait au
Juge un plus large pourvoir d’appréciation par l’utilisation des termes « acte reconnu nécessaires par le juge ».
excéder 5 ans. Il est soumis à la publicité hypothécaire et devient opposable aux tiers (les
créanciers). En d’autres termes, l’établissement d’un pacte d’indivision nécessite un acte
notarié.
 Les régisseurs prendront garde à faire signer leur contrat par tous les indivisaires. Dans le
doute, il convient d’effectuer une recherche auprès du cadastre.
III.3.2. LA COPORPRIETE VOLONTAIRE

La copropriété volontaire constitue un régime spécifique. Le Nouveau Code Civil y consacre
les article 3.76 et 3.77.
❑ Principe de la copropriété volontaire

La copropriété volontaire est régie par un contrat établi entre les parties. Ce régime suit celui
de la copropriété fortuite sauf convention contraire.
❑ Naissance de la copropriété volontaire

Cette copropriété nait de la volonté des partie (concubinage, mariage).
❑ Particularité de la copropriété volontaire.

 La copropriété naissant de la volonté des parties est-elle ou non soumise à partage ?
Cette question a suscité de lourds débats depuis 1980. Le Nouveau Code Civil met fin à cette
controverse. En principe, la copropriété volontaire n’est pas soumise à partage sauf
conventions particulières entre les parties30. Ainsi, la clause d’accroissement insérée dans un
acte d’achat prévoit qu’au prédécès d’un des époux, la part revient au conjoint survivant sans
passer par les héritiers légaux31. Toutefois, une distinction est apportée entre la copropriété
volontaire établie pour une durée déterminée et celle établie pour une durée indéterminée32. A
noter que les créanciers disposent de la faculté de provoquer le partage33. Nous n’entrerons
pas dans le détail car ce régime n’est pas l’objet de ce cours.
 Le régisseur veillera donc à consulter le titre de propriété. En effet, ce document lui permet
d’identifier les ayants droits.
30
Les conventions-loi : conventions qui font loi entre les parties
31
Plus communément appelée la tontine. Cette clause sort ses effets au prédécès mais pas en cas de séparation.
32
33
C’est une transposition de l’article 1561 du Code Judiciaire. Cette disposition permet aux créanciers d’utiliser une action à la place de son débiteur (action
oblique).
III.3.3. LA COPROPRIETE FORCEE
Cette forme de copropriété constitue une spécificité de la copropriété fortuite.
❑ Principe la copropriété forcée
Le Nouveau Code Civil précise et inscrit la définition de la copropriété forcée34.
« La copropriété forcée est toute forme de copropriété où le bien indivis doit être en copropriété en raison
de sa fonction ou de sa destination. C’est notamment le cas si ce bien est l’accessoire d’un bien privatif de
chacun des copropriétaires. Toutefois, la clôture mitoyenne est soumise aux règles particulières du titre 5,
sous-titre 2. Sous réserve d’autres dispositions du présent livre, les dispositions du chapitre 4, sous tire
1er, s’appliquent à cette forme de copropriété. Les dispositions du présent sous-titre sont impératives. ».
Nous relevons de cette définition les éléments suivants :
 Le bien commun et affecté au service des biens privatifs. En d’autres termes, le bien
commun est l’accessoire du bien privatif.35
 Principe de l’impérativité des dispositions régissant la copropriété forcée.
❑ Naissance de la copropriété forcée
La copropriété forcée peut naître de la volonté entre parties, d’une situation de fait, d’un acte
unilatéral (l’achat d’un appartement).
Le promoteur qui comparait à l’acte constitutif des statuts d’un immeuble et déclare vouloir
placer l’immeuble sous le régime de l’indivision forcée est un exemple d’une copropriété
forcée naissant de la volonté entre les parties.
Lorsque, dans un immeuble, plusieurs appartements appartiennent à des copropriétaires
différents, les dispositions sur la copropriété forcée s’appliquent de facto.
Lorsque l’achat d’un appartement intervient, les dispositions légales de la copropriété forcée
ainsi que les règlements propres de l’association des copropriétaires s’imposent quelques
soient la convention qui le lie avec le vendeur.
❑ Particularité de la copropriété forcée.
 Le bien commun est l’accessoire inséparable des éléments privatifs. Ce caractère accessoire
est confirmé et renforcé. Les Copropriétaires ne peuvent pas accomplir d’actes
d’administration ou de disposition concernant leur quote-part dans les parties communes que
conjointement avec le bien privatif auquel il se rattache. En d’autres termes, il n’est pas
possible de louer ou vendre uniquement la quote-part se rapportant aux parties communes.
De même que, la quote-part du copropriétaire dans le bien commun ne peut être saisi qu’avec
le bien privatif auquel elle se rattache36.
34
Article 3.78 Nouveau Code Civil. Il n’y a pas de définition de la copropriété forcée dans l’ancien code civil.
35
L’ancien code civil avait une conception de la chose commune fondée sur la nature des biens. Cette conception n’était pas en phase avec la réalité nécessitant
des précisions.
36
L’ancien code civil ne précisait la notion de quote-part.
 La copropriété forcée n’est pas soumise au partage sauf accord unanime de tous les
copropriétaires.
III.4. DE LA COPORPRIETE FORCEE A LA COPROPRIETE ORGANISEE
III.4.1. Le régime particulier des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis.

Nous savons que le Nouveau Code Civil fait énonce le principe de la copropriété forcée au
sens large : « La copropriété forcée est une forme de copropriété où le bien indivis doit être
en copropriété en raison de sa fonction ou de sa destination »37. Cette précision permet de
faire une distinction plus claire entre l’indivision et la copropriété.
Les immeubles dont le droit de propriété est réparti par lots entre dans cette définition.
Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part (exprimée en nombre de quotité)
dans les éléments communs. Le bien indivis est l’accessoire d’un bien privatif de chacun des
Copropriétaires.
Pour les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, le législateur entend encadrer ce type de
copropriété en édictant une réglementation particulière. Il y a notamment une obligation de
disposer d’un acte de base, un règlement de copropriété et d’un règlement d’ordre intérieur.
Le règlement d’ordre intérieur peut être établi sous signature privée38.
Les dispositions 3.84 à 3.100 (chapitre 2) constituent le régime juridique particulier de la
copropriété forcée pour des immeubles ou un complexe d’immeubles et communément
appelée la copropriété organisée.
III.4.2. REGIME DEROGATOIRE

Dans certains cas, les statuts prévoient de ne pas placer un immeuble dans le régime de
copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis. Cela peut se faire dans les
conditions suivantes :
1. Lorsque la nature des parties communes le justifie
En fonction de la configuration des lieux.
2. Tous les copropriétaires comparant à l’acte sont d’accord sur cette dérogation
3. Existence d’un acte de base qui crée des parties privatives distinctes.
La configuration des lieux qui comprend très peu d’éléments communs, une copropriété de
très petites tailles, … peuvent servir de justification. Dans ce cas, il y a renvoi aux articles
3.78 à 3.83 du Nouveau Code Civil (ex. article 577-2 C.C)
37
Article 3.78 et 3.84 NCC
38
Nouvelle terminologie issue du nouveau code du droit des biens : acte sous seing privé →acte sous signature privée
Il n’y pas l’obligation de créer les organes de la copropriété. La désignation d’un commissaire
aux comptes, la création d’un Conseil de Copropriété ou la nomination d’un Syndic39 n’est pas
obligatoire.
Toutes les décisions sont prises à l’unanimité des Copropriétaires.
La copropriété n’a pas de personnalité juridique.
Cette dérogation est maintenue aussi longtemps que tous les copropriétaires sont d’accord
sur le principe. La contestation d’un seul copropriétaire suffit à supprimer cette dérogation.
Dans ce cas, on revient à la copropriété organisée nécessitant l’aménagement des statuts par
le Notaire.
Démonstration
TITRE IV : LE SYNDIC DE COPORPOPRIETE

Sauf si l’acte de base prescrit une dérogation, les immeubles placés sous le régime de la
copropriété forcée doivent avoir un Syndic.
Souvent décrié par les Copropriétaires, le syndic doit disposer d’aptitudes extra polyvalentes.
Il a besoin de solides connaissances financières, techniques et juridiques pour mener à bien la
gestion quotidienne de la copropriété que la loi lui confie. Il doit être organisé pour suivre les
nombreuses tâches journalières auxquelles il est confronté, les correspondances avec les
copropriétaires et les tiers, les entretiens de l’immeuble, … Il doit être mobile (visites) et
disponibles même les soirées (assemblées générales, réunions en conseil de copropriété). Il
est amené à développer son management de l’humain dans ses relations avec les
copropriétaires et des capacités transversales (la médiation en cas d’émergence de conflits, la
gestion du stress et de son temps, les techniques de réunions, les outils digitaux, l’assertivité,
analyse objective, la réactivité, …)
Sa présence est essentielle au fonctionnement de la Copropriété. Il est l’organe exécutif et le
présentant légal de l’association des copropriétaires. En l’absence de Syndic, la copropriété ne
dispose pas des moyens d’agir et de mettre en œuvre les décisions adoptées par l’assemblée
générale.
Ceci est d’autant plus vrai que la fonction de syndic a reçu une reconnaissance officielle par la
loi du 30 juin 1994.
IV.1. LE STATUT DU SYNDIC
IV.1.1. OBLIGATION DE SYNDIC
39
Si un Syndic intervient, il a plutôt une qualité de gestionnaire
Tout immeuble en copropriété forcée doit avoir un Syndic. Le Syndic agit dans le cadre de
l’administration et de la conservation des parties communes d’immeubles ou de groupes
d’immeubles en copropriété forcée. En l’absence de Syndic, les associations de
copropriétaires ne peuvent pas agir, contracter, exécuter les décisions de l’assemblée
générale … . Elles ont nécessairement besoin d’un représentant légal.
IV.1.2. QUI EXERCE LA MISSION DE SYNDIC ?

Le Syndic de Copropriété peut être exercée par un professionnel ou par un particulier. Cette
fonction ne peut être exercée que par une seule personne dans son intégralité. Il n’est pas
envisageable de diviser le travail du syndic et de confier les aspects administratifs à une
personne et la gestion technique à une autre.
Conditions d’accès à la profession
Pour exercer l’activité d’agent-immobilier Syndic professionnel il faut respecter des
obligations. L’activité professionnelle d’un agent immobilier est celui qui, d’une manière
habituelle et à titre d’indépendant, réalise pour le compte de tiers la fonction de syndic. Il doit
être inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste de stagiaires.
- Exercer l’activité de manière habituelle
- Exercer l’activité de manière indépendante, à titre principal ou accessoire.
- Etre inscrit dans la colonne de la profession de syndic sur le tableau des titulaires ou
sur la liste des stagiaires40.
- Suivre les formations requises
- Assumer personnellement la responsabilité de tout acte professionnel qu’il pose
- Respecter les règles de déontologie propre à la profession.
Une personne ou une société qui dispose d’un large patrimoine immobilier et en assure la
gestion n’est pas soumise aux conditions d’accès de profession d’agent immobilier.
L’activité de syndic professionnel n’est pas réservée aux agents immobiliers. D’autres
professions réglementées peuvent exercer cette fonction telles que les avocats, les
géomètres-experts immobiliers, les architectes, les comptables.
L’activité peut être exercée par un particulier, communément appelé « Syndic
occasionnel »41. Celui-ci doit impérativement être copropriétaire. Il ne doit pas être agrée par
l’IPI.
Tout syndic (professionnel ou non) est tenu par la loi sur la copropriété. Il est également tenu
par les réglementations spécifiques qui gravitent autour de la copropriété, notamment en
matière de prévention incendie, de sécurité des appareils de levage, …)42.
40
Loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier, article 5, §1er, al. 2
41
Le motif le plus courant pour recourir aux services d’un syndic bénévole est le prix. Cela ne le soustrait pas à l’impérativité de la loi.
42
Syndic bénévole Syndic professionnel
Seul, l’agent-immobilier Syndic est soumis au Code de déontologie des agents immobiliers.
Exercice – faites une évaluation entre syndic bénévole et syndic professionnel.
Syndic bénévole Syndic professionnel
IV.1.3. LE STATUT JURIDIQUE DU SYNDIC.

Tantôt le Syndic a la qualité d’organe tantôt il est reconnu comme mandataire de l’association
des Copropriétaires.
En tant qu’organe, le syndic ne doit pas produire de procuration à l’égard des tiers lorsqu’il
pose des actes conservatoires et d’administration provisoire. Il représente la copropriété en
Justice. Cette qualification est par ailleurs instituée par la loi. Ceci règle la question des
rapports du Syndic avec les tiers.
Dans ses rapports avec l’association des copropriétaires, le syndic agit en qualité de
mandataire.
IV.2. LE MANDAT DU SYNDIC
IV.2.1. PRINCIPE ET DEFINITION DU MANDAT DU SYNDIC
Le principe est régi par l’article 1984 et suivants C. Civ..
Le mandat est l’acte par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre
personne, le mandataire, de poser des actes en son nom et pour son compte. Le contrat se
forme que par l’acceptation du mandataire.
SYNDIC A.C.P
AGIT AU NOM ET POUR
Mandataire COMPTE Mandante
Prix Aptitudes professionnelles requises avant et pendant l’exercice de ses

activités
Neutralité et impartialité dans ses relations avec les copropriétaires
Compétences multiples difficilement accessibles pour un Honoraires plus onéreux (en principe)
copropriétaire lambda
Risque de tensions dans les relations avec les copropriétaires
Point de contact sur place (sollicitude accrue et perte de la
tranquillité)
Prime d’assurance = charges de copropriété
Le Syndic est le mandataire légal à l’égard de l’association des copropriétaires et des tiers. Il exerce sa
fonction en vertu d’un MANDAT. Ses actes ou missions découlent des pouvoirs qui lui conférées en
vertu soit :
- De la loi → Missions légales fixées par la loi.
- Des statuts → Missions statutaires fixées par le règlement d’ordre intérieur
- De la convention → Missions conventionnelles résultant des décisions de A.G
IV.2.2 LES EFFETS DU MANDAT DU SYNDIC
Le syndic (le mandataire) agit au nom et pour compte de l’association des copropriétaires
dont il assure la gestion (la mandante).
● La capacité de représentation :
En Copropriété, le syndic est le REPRESENTANT EXCLUSIF de l’association des copropriétaires
vis-à-vis des tiers. Il représente l’association tant en justice que pour les actes juridiques
relevant de la gestion des affaires communes. Il pose des actes au nom et pour compte de
l’Association des Copropriétaires.
● La nature des actes :

Le Syndic pose des actes juridiques. En d’autres termes, il pose des actes qui engendrent
des effets de droits qui engagent la Copropriété. L’association des Copropriétaires sera
engagée dans les actes signés par le syndic lorsqu’il agit dans les limites de son mandat.
Exemple : Signature d’un bon de commande, d’un contrat de fourniture, …
IV.2.3. LA DUREE DU MANDAT DU SYNDIC.
La durée du mandat du Syndic ne peut excéder 3 ans.

C’est l’assemblée générale qui fixe la durée de son mandat.
Le mandat du Syndic n’est pas de tacite reconduction. Son renouvellement est décidé par
l’Assemblée Générale à la majorité absolue des voix présentes et/ou représentées.
Le non-renouvellement du mandat du Syndic NE peut donner lieu à une indemnité.
Le mandat du Syndic étant fixé dans le temps, il ne peut souscrire aucun engagement dont
la durée excède celle de son mandat. Toutefois, le Syndic peut souscrire un contrat dont la
durée excède celle de son mandat s’il obtient l’accord de l’assemblée générale.
Lorsque le Syndic est désigné dans le Règlement d’Ordre Intérieur, son mandat prend fin de
plein droit à la prochaine assemblée générale.
IV.2.4. L’ETENDUE DU MANDAT DU SYNDIC
Le Syndic tire ses pouvoirs de la loi. Le législateur en fait l’énumération. Ses pouvoirs sont
plus ou moins étendus suivant :
- Les statuts de la copropriété ou le règlement d’ordre intérieur
- Les décisions de l’assemblée générale
- Le contrat de Syndic (censé être connu par tous les copropriétaires avant son
adoption).
Les missions légales d’ordre administratives
 Organisation des assemblées générales ordinaires et extraordinaires : convoquer, vérifier

les procurations, les quorums, participer aux réunions (souvent jusque tard en soirée, rédiger
le procès-verbal des décisions de l’assemblée générale.
Assurer l’information de la date de l’assemblée générale à toute personne occupant

l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à
l'assemblée générale. Afin de permettre à ces personnes de formuler au Syndic et par écrit les
demandes ou observations relatives aux parties communes. Ces points seront à inscrire à
l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette communication se fait par affichage, à un
endroit visible, dans les parties communes de l’immeuble
Exécuter ou faire exécuter les décisions de l’assemblée générale, les recommandations du

Conseil de Copropriété
 Assurer la publicité de sa nomination : Publication de sa nomination à l’égard des

Copropriétaires, occupants et tiers
 Accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire (de stricte
portée)
 Représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des
affaires Communes. Il représente la Copropriété à l’égard des copropriétaires et des tiers. A
cet effet, La correspondance par recommandée est, à peine de nullité, adressée au syndic et
au siège de l’association des copropriétaires.
Transmettre les documents, informations et le relevé des dettes visées à l'article 3.94 § 1 et
2 (mutation), dans un délai impératif
 Transmettre, dans un délai impératif, l’ensemble des documents de gestion à son

successeur lorsque son mandat prend fin. Cette transmission doit être faite dans un délai de
30 jours suivant la fin de son mandat. S’il n’y a pas de nouveau syndic désigné par
l’Assemblée Générale, les documents seront remis au président de séance de la dernière
assemblée générale. Le dossier comprend les documents généraux, la comptabilité, les actifs
en gestion, les sinistres, un historique des comptes sur lesquels sont réglés les sinistres et
tous les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve
pas sur les comptes financiers de la copropriété
 Souscrire, à sa charge, une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission.

Cette assurance est souscrite par l’IPI pour l’ensemble des agents immobiliers et le coût est
incorporé dans la cotisation annuelle. Cette charge ne peut pas être reportée sur la
copropriété.
Une exception s’applique pour le syndic bénévole. Ce dernier doit rapporter la preuve de cette
assurance. La prime d’assurance est payée par l’association des copropriétaires.
 Donner accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la
copropriété. Le Syndic doit permettre aux copropriétaires la consultation des documents. Par
ailleurs, le lieu de la consultation est indiqué sur l’extrait d’acte de désignation ou nomination.
Les manières pour consulter ces documents peuvent être définies dans le règlement d'ordre
intérieur ou par l'assemblée générale
 Conserver le dossier d'intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi
 Présenter une pluralité de devis sur base d’un cahier des charges préalablement élaboré
pour la mise en concurrence des contrats et des marchés.
 Etablir un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières et le soumettre à

l’assemblée générale ordinaire
 Tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux
délibérations de l’assemblée générale. Cette liste doit être transmise à tout copropriétaire qui
en fait la demande.
En conformité à la Règlementation Général sur la protection des données à caractère privé, la
liste des Copropriétaires disposant du droit de vote contient les noms, adresses, quotes-parts
et référence des lots des Copropriétaires.
Cette liste doit également être transmise au Notaire qui en fait la demande lorsqu’il intervient
dans le cadre d’un acte transcrit dans le bureau compétent de l’Administration générale de la
Documentation patrimoniale.
Les missions légales d’ordre financières
 Administrer les fonds de l'association des copropriétaires : ouvrir les comptes bancaires,
tenir la comptabilité à jour et de manière régulière, appeler les fonds auprès des
copropriétaires, payer les factures, répartir des charges et les frais de consommations,
recouvrer aux arriérés de charges, rendre compte à l’assemblée générale, …
 Etablir et soumettre à l’assemblée générale ordinaire le budget prévisionnel des charges

courantes ordinaires et des frais extraordinaires prévisibles. Ce budget inclut :
- Le budget pour faire face aux charges courantes ordinaires : dépenses courantes pour
la maintenance, le fonctionnement et l’administration des parties communes (ex :
nettoyage, espaces verts, …) et des équipements collectifs (ascenseurs, chaufferie
collective, curage des canalisations, …)
- Le budget pour les frais extraordinaires prévisibles
 Inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire la question des travaux

extraordinaires à prévoir pour les années à venir.
Les missions légales d’ordre techniques

 Proposer un plan pluriannuel des travaux à prévoir (rénovation et gros entretien), et
partant, la consolidation des capitaux nécessaires pour les financer.
 Accomplir les actes conservatoires et d’administration provisoire
Présenter une pluralité d’offres pour les contrats et marchés
Etablir une évaluation des contrats de fournitures régulières
 Veiller à la conformité de l’immeuble aux prescriptions techniques en vigueur
Points de vigilance et limites de l’action du Syndic.
Le Syndic ne se substitue pas à l’assemblée générale.

Celle-ci est souveraine pour les prendre toutes les décisions.
SAUF pour les actes conservatoires et d’administration provisoire. L’exception fait
référence aux travaux urgents et conservatoires pour lesquels le syndic a une
obligation légale d’agir. La disposition est de stricte interprétation43.
Impossibilité de délégation de la mission du Syndic.

Le syndic est seul responsable de sa gestion. Il ne peut pas déléguer ses pouvoirs à
une autre personne
SAUF autorisation expresse de l’assemblée générale pour une durée limitée et pour
une mission bien définie. C’est notamment le cas lorsqu’une assemblée générale
confie une mission bien déterminée à un syndic provisoire.
IV.3. NOMINATION DU SYNDIC
Il y a plusieurs types d’un syndic44 :

- Le syndic statutaire (ou le 1er syndic)
43
Exemple :Un copropriétaire signale au syndic la présence d’un goutte à goutte dans la salle de bain. Le Syndic envoi un technicien sur place aux fins de
détecter l’origine de la fuite, poser un diagnostic et remédier le cas échéant aux désordres. Le technicien révèle que le tuyau de la décharge commune situé dans
la gaine technique présente une légère fissure à l’origine du problème. Il attire l’attention du syndic sur l’état de vétusté avancé de ce tuyau de décharge et le
risque potentiel que l’incident survienne à nouveau à court terme. Dans le cadre des mesures urgentes et conservatoires, le syndic fera réaliser les réparations
nécessaires à l’endroit de la fuite pour mettre fin à la circonstance. En tant que professionnel diligent et prudent, il informera les copropriétaires, à l’occasion de
la prochaine assemblée générale, sur l’état de la situation ainsi que les travaux de remplacement.
44
Article 3.89, §1 (anc. 577-8, §1)
- Le Syndic conventionnel
- Le Syndic provisoire
- Le Syndic judiciaire
- Cas particulier : l’administrateur provisoire (syndic)
Il y a 3 modes de nomination :
- Election du Syndic par l’assemblée générale (syndic et syndic provisoire)
- Désignation du Syndic par le règlement d’ordre intérieur (syndic statutaire ou
provisoire)
- Désignation du Syndic par le Juge de Paix (syndic provisoire ou syndic judiciaire)
IV.3.1. LE SYNDIC DESIGNE PAR LE REGLEMENT D’ORDRE INTERIEUR
Dans le cadre d’un immeuble neuf, dès la vente du 1er lot, l’immeuble est placé sous le régime
de la copropriété forcée. A partir de ce moment-là, il est indispensable que les organes, dont
le syndic fait partie, commencent à fonctionner.
Pour y parvenir, il y a lieu de transcrire les statuts constituant l’association des copropriétaires
et de rédiger le règlement d’ordre intérieur. Le 1er syndic pourra être désigné par le
comparant, généralement le Promoteur. Il est désigné par le règlement d’ordre intérieur sous
le vocable de « SYNDIC STATUTAIRE ».
Le mandat du Syndic désigné par le règlement d’ordre intérieur est limité. Il prend fin de plein
droit à la 1re assemblée générale. Compte tenu de cette limite, il est parfois qualifié de SYNDIC
PROVISOIRE45.
IV.3.2. LE SYNDIC ELU PAR L’ASSEMBLEE GENERALE
Pendant la vie de la Copropriété, le changement du Syndic intervient au moyen d’une décision

de l’assemblée générale. Cette décision relève exclusivement de l’assemblée générale. Elle est
prise à la majorité absolue des voix.
La nomination du Syndic ne peut être déléguée au conseil de copropriété, au Président de
séance ou à un groupement de copropriétaires. Dans le vocable courant, il est le SYNDIC
CONVENTIONNEL.
❑ Quid en cas d’absence de Syndic ?
45
Partant, il est donc indispensable de placer l’élection du Syndic à l’ordre du jour de la 1re AG. Le renouvellement du syndic statutaire est admis. Il est toutefois
constaté des réticences car les copropriétaires mettent en doute son indépendance à l’égard du Promoteur et notamment dans le processus de réceptions des
parties communes.
Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement d’ordre intérieur ou que l’assemblée générale n’a
pas élu son syndic, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée dans le but de
nommer un syndic par46 :
- Le Conseil de Copropriété
- Ou à défaut, le Président de séance de la dernière assemblée générale
- Ou à défaut, un ou plusieurs copropriétaires disposant au minimum de 20% des
quoteparts dans les parties communes.
❑Election du syndic provisoire par l’assemblée générale47
L’assemblée générale peut adjoindre au syndic en place un syndic provisoire.

Dans ce cas, la durée de son mandat est limité dans le temps et ses missions sont clairement
déterminées par l’assemblée générale.
En principe, la motivation de l’assemblée générale est de permettre une assistance au syndic
en place pour une mission particulière telle que la gestion d’un chantier compliqué, la refonte
de la comptabilité sur plusieurs exercices, …
Le syndic provisoire devra également rendre compte de ses activités à l’assemblée générale
en vue d’obtenir la décharge.
Dans la pratique, ce mode d’élection est très peu utilisé. Bien souvent, l’assemblée générale y
recourt car elle n’accorde plus toute sa confiance au syndic en place. Ce dernier préfèrera
démissionner.
IV.3.3. LE SYNDIC DESIGNE PAR LE JUGE DE PAIX
Généralités.
Dans certains cas, le syndic peut être désigné par le Juge. Les affaires relevant de la
copropriété font partie des attributions du Juge de paix. Les hypothèses prévues par la loi
sont :
- L’absence de syndic.
Dans ce cas, l’action porte sur la désignation d’un syndic judiciaire
- L’empêchement ou la carence du syndic.
Dans ce cas, l’action porte sur la désignation d’un syndic provisoire.
Seul le juge dispose de faculté de révoquer le syndic désigné par jugement.

Le Syndic judiciaire n’est pas nécessairement un agent immobilier. Il peut être avocat.
46
Art. 3.87, §2, al. 4
47
Art. 3.89, §7.
Le Syndic judiciaire48
❑ Absence de syndic
Quelles sont les hypothèses où une copropriété est dépourvue de syndic ?

- Pour un immeuble sorti de terre, le règlement d’ordre intérieur ne prévoit pas la désignation du 1er
syndic
- L’assemblée générale ne renouvelle pas le mandat du syndic et ne pourvoit pas à son
remplacement
- L’assemblée générale révoque le mandat du syndic et ne pourvoit pas à son remplacement
- Le syndic démissionne et l’assemblée générale ne parvient pas à faire le choix du nouveau syndic
- La décision sur la nomination du syndic est annulée
- Le décès du syndic
- …
Dans le cas où une copropriété est dépourvue de syndic, il est possible d’obtenir en justice la
désignation d’un syndic judiciaire. La désignation d’un syndic judiciaire a lieu en cas d’absence
de syndic.
❑ Procédure en désignation du syndic judiciaire
- La procédure visant à la désignation du syndic judiciaire est introduite par requête

unilatérale49. Ce mode d’introduction d’une action en justice est une particularité qui
s’applique pour désigner un syndic judiciaire. En l’absence de syndic, il est impossible
de diligenter une procédure contradictoire. La partie adverse n’étant pas connue, cette
situation fait partie des hypothèses prévues par la loi qui autorise d’introduire une
action en justice sur requête unilatérale. Dès lors, l’intervention d’un avocat est
nécessaire pour signer la requête.
48
art. 3.89, §1 qui dispose « Lorsqu’il n’est pas désigné par le Règlement d’ordre intérieur, le Syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à
défaut, par décision du Juge de Paix, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt ». Cette disposition est imparfaite et a suscité une
question préjudicielle. Selon l’interprétation stricte de la disposition, la seule hypothèse pour obtenir la désignation d’un syndic par le juge de paix est l’absence
de nomination dans le règlement d’ordre intérieur. Or, il apparaît, dans la pratique, qu’une copropriété est dépourvue de syndic dans d’autres circonstances non
prévues par la loi. C’est assez gênant dans la mesure où le syndic est d’organe d’exécution et de mise en œuvre du fonctionnement de la copropriété. Pour palier
à ce manquement, certains ont eu recours aux travaux préparatoires. Ceux-ci révèlent que l’esprit du législateur n’a pas été de limiter les possibilités de désigner
un syndic judiciaire. Son objectif est plus large et vise notamment la situation où une copropriété est paralysée parce que le syndic n’assume plus ses fonctions.
La Jurisprudence a tranché la question en faveur de l’enseignement tiré des travaux préparatoires.
49
Requête – art. 1025 et ss. Code Judiciaire
Le droit Belge prévoir différentes possibilités de porter une affaire en justice (ou introduire une action auprès du tribunal).
La manière la plus courante est la citation.
Des parties peuvent aussi convenir ensemble de comparaître volontairement devant le juge. Dans ce cas, les parties déposent une requête écrite conjointe et
volontaire.
Dans les cas prévus par la loi, une affaire peut être introduire devant le tribunal au moyen d’une requête contradictoire. Dans ces cas, la requête contradictoire
est envoyée au greffe du tribunal. Le greffier convoque ensuite les parties et leurs adresse une convocation à comparaître à l’audience.
Dans les cas exceptionnels prévus par la loi, une affaire peut être instruite au moyen d’une requête unilatérale. Dans ce cas, la requête est envoyée au Juge par
l’intermédiaire d’un avocat. Ce type d’action en justice implique que la partie adverse n’est pas informée et par conséquent, ne dispose pas des moyens de se
défendre. Pour cette raison, la mesure est exceptionnelle et peut être envisagée qu’à des conditions strictes : cas urgents ou lorsque la partie adverse n’est pas
connue ou lorsqu’il est justifié que la partie adverse ne soit pas informée de la procédure.
- Elle peut être demandée soit par un ou plusieurs copropriétaires soit par un tiers ayant
un intérêt50.
- Le mandat est effectif après acceptation du syndic désigné par juge.
❑ Les missions du Syndic judiciaire
Le Syndic judiciaire désigné par le Juge de Paix sur requête unilatérale remplit les mêmes
missions légales de gestion que le syndic conventionnel.
Il peut se voir confier des missions spécifiques en fonction des difficultés rencontrées au sein
de la copropriété ou en fonction de la demande du requérant.
En pratique, il n’est pas rare que le magistrat confie au syndic judiciaire la mission de
convoquer une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet la nomination du syndic de
manière conventionnelle. Le Syndic judiciaire assure alors la gestion courante jusqu’à la date
de nomination du nouveau syndic.
Le mandat du syndic judiciaire est limité dans le temps par le Juge et ne peux excéder une
période de 3 ans.
Le Syndic provisoire désigné par le Juge
❑ Carence ou empêchement du syndic

Le Juge peut désigner un syndic provisoire en cas d’empêchement ou de carence du syndic
en place. Les notions d’empêchement et de carence ont fait couler beaucoup d’encre 51 et la
jurisprudence a tranché la question. Elle considère que l’empêchement ou la carence du
Syndic est tout manquement sérieux (avéré) aux obligations du syndic.
La preuve du manquement doit être rapportée pour justifier la demande de nomination d’un
syndic provisoire. Si la preuve de la défaillance du Syndic n’est pas rapportée ou est déclarée
irrecevable, le juge ne procèdera pas à la désignation d’un syndic provisoire.
Dans la pratique actuelle, certaines magistratures ont tendance à recourir à la désignation d’un
syndic provisoire même lorsque la défaillance du syndic n’est pas établie. La notion de
« carence » s’analyse plus largement (et n’est pas limitée à la faute du Syndic). Ce courant
magistral tend à assimiler la carence à une impossibilité pour le Syndic de résoudre des
conflits entre les copropriétaires empêchant la copropriété de fonctionner de manière
adéquate.
50
Il est admis qu’un tiers intente l’action en désignation d’un syndic en vue de poursuivre le recouvrement de la créance qu’il détient vis-à-vis de la copropriété
ou de la préserver.
51
Notions d’empêchement et de carence du syndic.
La doctrine (auteurs) retenait une stricte appréciation. L’empêchement = absence du syndic en raison de maladie, indisponibilité ou vacances. La carence =
existence de conflits d’intérêts entre le syndic et les organes de gestion susceptible de paralyser le fonctionnement de la copropriété. Les cours et tribunaux
retenait qu’une intervention est nécessaire à chaque fois que la copropriété rencontre des difficultés de gestion afin de restaurer son bon fonctionnement. La
jurisprudence a tranché la question.
❑ Procédure en désignation du syndic provisoire
- A l’inverse de la procédure en désignation du syndic judiciaire, la procédure est introduite

par requête contradictoire à l’encontre du Syndic 52 . Le requérant tendant à établir un
manquement dans le chef du Syndic, il est normal que le syndic soit mis à la cause, ait la
possibilité de réunir ses moyens de défense et soit entendu53.
- Dans un même temps, l’association des copropriétaires est mise à cause et doit être
convoquée en déclaration de jugement commun afin que le jugement désignant le syndic
provisoire lui soit opposable.
- L’action peut être introduite par un seul copropriétaire
❑Mise en situation – exemples54.

___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
IV.3.4. CAS PARTICULIER – L’ADMINSTRATEUR PROVISOIRE
Que le syndic soit nommé par l’assemblée générale ou par le juge, son pouvoir reste limité
aux prérogatives prévues par la loi sur la copropriété :
- Pouvoir d’exécution des décisions de l’assemblée
- Pouvoir de décision uniquement pour les actes conservatoires et d’administration
provisoire.
Dans la pratique, certaines copropriétés sont confrontées à des difficultés structurelles

(mésentente entre les copropriétaires, blocage des décisions, …) et qui ne relèvent pas d’une
défaillance du Syndic. Avant la réforme de juin 2018, les magistrats avaient tendance à investir
le syndic désigné par jugement d’un pouvoir décisionnel au-delà du cadre des actes
conservatoires et d’administration provisoire.
Afin d’assurer la légalité de la mesure, la réforme 2018 introduit la possibilité de saisir le Juge
de Paix en vue de désigner un ou plusieurs administrateur(s) provisoire(s).
52
Le caractère contradictoire de la requête peut être assuré soit par l’envoi d’une convocation par citation (via un huissier de justice) ou, dans certains cantons,
une convocation par recommandée.
53
Article 1034 Code Judiciaire
54
Mostin – page 43 – n° 94
❑ cadre légal - Article 3.92, §2 du code civil.
« Si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des
copropriétaires est dans l’impossibilité d’assure la conservation de l’immeuble ou sa
conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent
au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge
pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l’association des
copropriétaires, qui pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de
l’association des copropriétaires. »
❑ Principes
- L’administrateur provisoire prend les décisions à la place de l’assemblée générale. Il se

substitue aux organes de l’association des copropriétaires
- Il est désigné par le Juge de Paix en cas de dysfonctionnement grave ou de paralysie de la
copropriété.
- Le juge détermine les missions spécifiques de l’administrateur provisoire.
- Les frais de l’administrateur provisoire sont d’office supporté par la copropriété
- l’action peut être intentée par :
Soit le syndic
Soit un ou plusieurs copropriétaires représentant au minimum 20% des quotités
❑ Conditions d’éligibilité
Le législateur prévoit deux hypothèses pour faire désigner un administrateur provisoire :
1. L’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis

La stabilité financière de la copropriété est à ce point défaillance que cela ne permet
pas au Syndic d’accomplir les actes nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état
de fonctionnement et d’entretien.
Exemples :
Le syndic est en manque de liquidités. Il ne suffit pas de justifier les arriérés de
charges de certains copropriétaires Il n’est plus en mesure d’assurer l’entretien
courant de l’immeuble ou les travaux urgents.
Les comptes annuels ne sont systématiquement pas approuvés. Ce qui empêchent de
recouvrer aux arriérés de charges.
2. L’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de

l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.
Exemples :
- L’assemblée générale ne parvient pas à dégager les majorités décisionnelles
suffisantes pour faire réaliser des travaux de réfection des balcons, toiture nécessaires
en raison de leurs vétustés aggravées.
- L’assemblée générale ne parvient pas à dégager les majorités décisionnelles
suffisantes pour faire réaliser des travaux de conformité des ascenseurs.
TITRE V. L’EXERCICE MISSION ADMINISTRATIVE DU SYNDIC

Nous savons que le Syndic est le seul représentant officielle de la copropriété dans la gestion
des affaires communes. Par cette fonction, il est l’interlocuteur privilégié pour les
copropriétaires et les tiers (fournisseurs, avocats, notaires, …). Dans ce cadre, il doit assumer
des prestations administratives.
V.1. OBLIGATION D’UN CONTRAT ECRIT

Les dispositions qui lient une association des copropriétaires à son syndic doivent figurer
dans un contrat écrit.
V.2. CORRESPONDANCE AVEC L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES

Le Syndic reçoit les correspondances de l’association des copropriétaires et y réserve la suite
voulue. La loi sur la copropriété prévoit expressément que les recommandées doivent être
envoyés au domicile du Syndic à peine de nullité55. L’enregistrement du syndic à la banque
carrefour des entreprises renforce le principe.
V.3. CONSERVATION DES DOCUMENTS ET ARCHIVES DE LA COPROPIETE

Le Syndic est tenu de conserver les documents et les archives de la copropriété
V.3.1. Conservation des documents de gestion.
Liste non exhaustive des documents de gestion à conserver :
- Le registre des décisions d’Assemblée générale.

Ce registre comprend les procès-verbaux des décisions prises par l’assemblée générale ou
relevant de sa compétence dans le cadre d’une procédure écrite. La liste des présences, les
procurations, les convocations et la preuve de leurs envoi, les bulletins de votes ou le relevé
des votes sont joints.
55
Art. 3.89, §5, 4°. La nullité visée est une nullité relative qui PEUT être invoquée par la copropriété ou le syndic. Rien n’empêche d’y renoncer.
Il est recommandé d’y apporter une attention particulière dans la mesure où la nouvelle loi sur
la copropriété du 18 juin 2018 impose au syndic la mise à jour du règlement d’ordre intérieur.
Cette nouvelle obligation implique de relever les décisions d’AG qui modifient ou complètent le
ROI.
- Les documents officiels : Statuts, actes modificatifs, plan AS Build, …

Le permis d’urbanisme, le certificat PEB Partiel, le permis d’environnement en font partie.
- Les contrats originaux et avenants en cours.

Contrat de maintenance et dépannage des ascenseurs
Contrat d’entretien des chaudières communes
Contrat de nettoyage des parties communes et, le cas échéant de location containers
Contrat de fournitures à l’association : eau, gaz, électricité, …
Contrats d’assurance, …
Ces documents permettent au nouveau syndic d’établir l’échéancier des engagements
contractuels de la copropriété.
- Les dossiers mutations non clôturés. En d’autres termes, les dossiers de mutations pour
lesquelles l’attestation du notaire est à recevoir. Cette attestation est indispensable pour la
mise à jour des données du syndic.
- Les dossiers sinistres non clôturés
- Les dossiers litiges en récupération de charges.

Il est utile d’obtenir du syndic sortant la liste du copropriétaire défaillant et de son avocat ainsi
que les aspects financiers du litige : le montant des arriérés objet de la citation, montant des
intérêts et des pénalités, les frais liés aux dépens et à l’indemnité de procédure.
- Les dossiers litiges en cours : la citation, l’échange des conclusions, les rapports d’experts et
les différents jugements intervenus sont les documents essentiels à extraire.
- Autres documents : Procès-verbaux des réunions en conseil de copropriété, offres en cours,

liste des copropriétaires et des fournisseurs, …
V.3.2. Les documents comptables

Facturier, extraits, décomptes, tableau des répartitions, relevés des dépenses, bilans, balances
propriétaires, balance fournisseurs, décompte de répartition de chauffage et eau, les factures d’appels
en fond de roulement et en fond de réserve.
Délai de conservation : 7 ans. Le nouveau code de déontologie prescrit 10 ans.
V.3.3. Le Dossier d’Intervention Ultérieur – D.I.U
 Cadre légal.
L’élaboration d’un dossier d’intervention ultérieure est obligatoire pour tous les chantiers
mobiles et temporaires. En cas de transmission d’un lot, le DIU relatif aux parties communes
est à transmettre.
L’arrêté royal du 25 janvier 2001 relatif aux chantiers temporaires ou mobiles a fait l’objet
d’une modification en 200656. L’objectif est d’adapter les obligations concernant le DIU aux
promotions immobilières et aux copropriétés.
 Principes de la transmission du DIU

L’obligation de transmettre le DIU à l’acquéreur pèse sur la personne qui cède l’ouvrage. La
transmission du DIU se réalise au moment de la passation de l’acte de propriété au plus tard.
En cas de vente d’un bien, le vendeur a donc l’obligation de remettre le Dossier d’Intervention
Ultérieure au nouveau propriétaire57. Cette charge est clairement confirmée dans l’acte notarié.
Dans le cas d’un immeuble neuf, le coordinateur-projet rédige le D.I.U. Celui-ci est ensuite
adapté par le coordinateur-réalisation. L’obligation de transmettre le DIU à l’acquéreur pèse
alors sur le Promoteur.
MAIS dans l’hypothèse de la vente d’appartements sur plan d’une promotion immobilière,
l’acte de vente intervient avant l’achèvement des travaux. Au moment de la passation des
actes de vente, le dossier d’intervention ultérieur n’est pas complet et est lacunaire. Pour
régler cette question, l’arrêté royal prévoit des obligations postérieures à la vente.
 En cas de mutation totale ou partielle d’un ouvrage qui n’est pas encore terminé au
moment de l’acte, le cédant (vendeur) s’engage à remettre le DIU au cessionnaire (acquéreur)
au moment de la réception provisoire (ou, à défaut à la réception) de l’ouvrage. Cet
engagement est inscrit dans l’acte notarié de vente.
 En copropriété forcée, il existe la faculté (qui n’est pas une obligation) de confier au syndic
les tâches et les obligations de la partie du DIU relevant des parties communes. Dans ce cas,
les tâches et obligations qui appartiennent aux copropriétaires en leur qualité de futurs maîtres
de l’ouvrage sont transférée sur la tête du Syndic. Cette possibilité est introduite par l’article
49 bis de l’arrêté royal du 25.01.2001. La disposition précise que le dossier d’intervention
ultérieure pour les ouvrages se rapportant aux parties communes est tenu dans les bureaux
du Syndic et qu’il peut être consulté gratuitement
L’objectif de cette disposition est de simplifier la détention du DIU relatif aux parties
communes de l’immeuble. Celui-ci sera remis au Syndic et pourra être consulté en ses
56
L’arrêté royal du 22 mars 2006 (M.B. du 12 avril 2006) a modifié l’arrêté royal du 25 janvier 2001 relatif aux chantiers temporaires ou mobiles pour adapter
les obligations en matière de DIU aux promotions immobilières et aux copropriétés
57
Article 48, AR 25.01.2001 relatif aux chantiers temporaires ou mobiles
bureaux. Ce qui éviter la multiplication de dossiers d’intervention ultérieure individuels
concernant les parties communes de l’immeuble.
L’usage de cette faculté implique une décision explicite de l’assemblée générale à la majorité
absolue. Cette décision doit être enregistrée dans les statuts.
Une telle décision implique une responsabilité pénale dans le chef du syndic et relevant des
dispositions relatives au bien-être des travailleurs lors de l’exécution de leur travail58. Cette
responsabilité vient conjointement à celle de l’association des copropriétaires.
 Contenu du DIU59
Le contenu du DIU varie en fonction de l’ampleur du chantier et de sa dangerosité. Au
minimum, il contient les éléments suivants :
- Les éléments architecturaux, techniques et organisationnels relatifs à la réalisation, la
maintenance et l’entretien de l’ouvrage
- L’information pour les exécutants de travaux sur le remplacement ou le démontage
d’installations
- La justification pertinente sur les choix opérés sur les modes d’exécution des travaux,
les techniques, les matériaux ou les éléments architecturaux.
V.3.4. Accès aux documents de la Copropriété

Le principe.
Le Syndic est tenu de permettre aux copropriétaires 60 la consultation des documents
suivants :
- Les documents de gestion
- Les documents comptables
- Le D.I.U
- Les documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour selon les modalités que le
syndic détermine dans la convocation
L’accès des documents et informations par internet est facultatif. Le Syndic n’est pas obligé
de développer ce mode de consultation.
58
articles 86 et 87 de la loi du 4 août 1996 bien-être des travailleurs lors de l’exécution de leur travail
59
AR du 25 janvier 2001 « contient les éléments utiles pour la sécurité et la santé dont il faut tenir compte lors de travaux ultérieurs éventuels et qui est adapté
aux caractéristiques de l’ouvrage ».
60
La disposition vise à permettre le droit de contrôle par un copropriétaire. En pratique : le syndic fixe des propositions de dates. Le copropriétaire exerce son
droit de bonne foi. L’exercice de contrôle n’implique pas de facto l’assistance du gestionnaire et/ou du comptable. Ce doit se limite à permettre la consultation
des documents.
Les limites au droit de consultation
Le copropriétaire dispose d’un droit de consultation des documents de copropriété. Toutefois,
ces documents contiennent des informations à caractère privées ou confidentielles. L’accès
est limité aux documents et aux informations à caractère non privés61.
V.3.5. Traduction des documents de la copropriété

Le principe.
Un copropriétaire a le droit de demander la traduction des documents qui émanent de la
Copropriété. Le Syndic est obligé de faire traduire ces documents dans un délai raisonnable.
Les frais de traduction sont d’office à charge de la copropriété.
Les limites de droit

La traduction doit s’opérer dans la langue de la Région dans laquelle l’immeuble se situe.
Un Copropriétaire a le droit de demander la traduction lorsque, par exemple, l’immeuble se
situe en Région Flamande et est géré en français. En revanche, un copropriétaire francophone
n’est pas en droit d’exiger la traduction en français lorsque l’immeuble se situe à la mer et est
géré en flamand.
V.4. OBLIGATION DE MISE A JOUR DE LA LISTE DES COPROPRIETAIRES

V.4.1. Le principe
❑Auparavant, le syndic était confronté à deux problèmes en matière d’identification des
copropriétaires et/ou titulaires de droits réels :
- L’actualisation des données.
Le Syndic ne disposait pas de moyens concrets pour être en possession des données
actuelles des copropriétaires (changement d’adresse, démembrement à la suite d’un
décès, …)
- La diffusion de la liste des copropriétaires.
Lorsqu’un copropriétaire en faisait la demande, le syndic hésitait et invoquait la
législation sur la protection de la vie privée.
61
Les contours de la notion « informations à caractère non privés » sont floues et incertaines. Exemples.
L’existence d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété à l’encontre d’un copropriétaire ou une convention de médiation de dettes contient des
informations privées et confidentielles. Pourrait-elle porter atteinte au respect de la vie privée ? La commission de la vie privée estime qu’il est normal de
permettre à chaque copropriétaire de visualiser la situation financière de ses consorts uniquement pour ce qui relève de l’immeuble et de contrôler la gestion du
Syndic en matière de recouvrement.
En outre, le syndic a une obligation légale d’information des litiges y compris les procédures en recouvrement de charges. En revanche, un locataire peut obtenir
le décompte que son propriétaire lui présente mais il ne doit pas avoir accès aux décomptes des autres.
En outre, un copropriétaire en litige avec la copropriété n’a pas le droit de consulter les échanges entre le Syndic et l’avocat qui concerne son dossier. Cela
rendrait impossible la gestion efficace du contentieux et l’aboutissement des moyens de défense.
❑La réforme 2010 consacre l’obligation pour le Syndic de tenir à jour la liste des personnes
en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et prévoit des moyens.
⬧ Cette liste comprend l’identité complète, précise et actuelle des coordonnées
des62 Copropriétaires et, en cas de démembrement de propriété ou indivision, des titulaires de
droits réels ainsi que les coordonnées du mandataire qui représente l’indivision.
⬧ Le Syndic doit transmettre la liste des copropriétaires aux personnes suivantes lorsqu’elles
en font la demande :
- Aux copropriétaires, à première demande
- Au Notaire lorsque la demande relève de la transcription d’actes
⬧ Limites des renseignements diffusés
La transmission des données privées est admise pour autant que ces données sont
pertinentes au regard de la finalité de la demande. Dès lors, le syndic est autorisé à
communiquer les informations suivantes 63:
- Noms
- Adresses
- Quotités
- Références des lots
V.4.2. Les moyens

Pour permettre aux syndics de remplir cette obligation, le législateur prévoit deux moyens.
1. L’avertissement
La loi impose une obligation dans le chef du copropriétaire. Celui-ci doit informer le
syndic de tout changement d’adresse.
Si le copropriétaire ne respecte pas cette obligation, la convocation adressée à la
dernière adresse connue du Syndic est considérée comme régulière. Le Copropriétaire
ne pourra pas invoquer l’irrégularité 64
2. L’intervention du Notaire
En cas de transmission d’un lot, le notaire a l’obligation de transmettre au Syndic
l’identification des nouveaux copropriétaires65.
62
L’obligation de mise à jour de la liste des copropriétaires est apparue lors de la réforme intervenue en 2010.
Motif : Les informations détenues par les syndics étaient très souvent lacunaires car incomplètes. Ce qui posait des problèmes en cas de recouvrement de
charges. Si l’identification du débiteur n’est pas correcte, il y a un risque que la procédure soit déclarée non valable.
63
Art. 3.89, §5, 14°. La commission de la Vie Privée n’admet pas de communiquer les n° tél., mail, ect…
64
Art. 3.87, §3, al. 3 « les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date d’envoi sont réputées régulières ». Un copropriétaire qui
n’informe pas le syndic en temps utiles de son changement d’adresse ne pourra pas contester la validité de l’AG au motif qu’il n’a pas reçu la convocation ou que
celle-ci est adresse à une mauvaise adresse. Il ne pourra pas reprocher au syndic que les invitations à payer sont envoyées à la mauvaise adresse et demander
l’annulation des éventuelles indemnités de retard. En cas de recouvrement, le syndic a toujours la faculté d’effectuer des recherches (→ frais de recherches
éventuellement à prévoir dans le contrat). Les agents immobiliers ont un accès direct au cadastre (www.cadastrefinder.be) moyennant paiement.
65
Article 3.94, §3. Il n’y a pas de formalité légale à accomplir mais il y a un délai légal à respecter de 30 jours à partir de la date de l’acte .
V.5. OBLIGATION DE PUBLICITE
V.5.1. L’extrait d’acte de la désignation ou nomination du Syndic
Le Syndic doit procéder à l’affichage de l’extrait de l’acte portant sur sa désignation ou sur sa
nomination.
L’extrait doit être affiché dans un délai de 8 jours à partir de la date de prise de cours de sa
mission. L’affichage est placé à l’entrée de l’immeuble de manière visible et inaltérable.
L’extrait contient, au minimum, les informations suivantes :
- La date de la désignation ou de la nomination du Syndic
- L’identité du Syndic : nom, prénom, profession et domicile. Si le Syndic est une
personne morale, l’extrait indique la dénomination sociale, la forme, son siège social
ainsi que le numéro d’entreprise
- Les indications pour pouvoir communiquer avec le Syndic
- Le lieu pour la consultation du règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions
de l’assemblée générales.
V.5.2. L’inscription du Syndic à la Banque Carrefour des Entreprises

La réforme intervenue en 2010 prévoit l’inscription du Syndic à la Banque Carrefour des
Entreprises. Renvoi à l’arrêté royal du 15 mars 2017 qui fixe les modalités d'inscription du
syndic auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises.
Par cette publication, ses pouvoirs sont établis à l’égard des tiers et le syndic ne doit pas se
prévaloir d’une procuration.
Le syndic est facilement identifiable par les tiers. Dès lors, toutes les correspondances
sont adressées au domicile du Syndic. Le législateur entend palier aux difficultés liées
à la réception des courriers par le Syndic (beaucoup de courriers étaient envoyés au
siège de la copropriété où le syndic n’était pas installé).
Le Syndic d’une association des copropriétaires est facilement identifiable. La gestion
d’une copropriété est plus transparente.
Moyen de lutte contre l’exercice illégal de la fonction de syndic. Vous le savez bien.
L’exercice de l’activité de Syndic à titre professionnel est réglementé. Par ce
mécanisme, l’IPI assure plus facilement le contrôle des syndics et dépister ceux qui
exercent de manière illégale la profession. Cela implique une plus grande protection
des copropriétaires.
A titre facultatif, le syndic peut notifier sa nomination aux fournisseurs. En principe, le syndic
reçoit la liste des fournisseurs de l’association des copropriétaires ainsi que les contrats et
avenants en cours lors de la procédure de reprise des documents. Si certains contrats sont
absents ou semblent trop anciens, il convient de demander une copie actualisée. Dans la
mesure où l’assemblée fait le choix de changer de fournisseur, il y a lieu de connaître la
clause contractuelle pour renoncer dans les délais. Le syndic communique aux fournisseurs
sa nomination ainsi que la nouvelle adresse de correspondance et de facturation.
V.6. OBLIGATION DECOULANT DE LA FIN DE SON CONTRAT
V.6.1. Opérations de reprise/remise du dossier de gestion de la copropriété.
Le syndic sortant devra remettre tous documents relatifs à la copropriété à son successeur ou à
défaut, au président de la dernière assemblée générale dans un délai de 30 jours suivant la fin de son
mandat. Il s’agit d’un délai maximum.
La procédure s’effectue entre les parties. A l’issue de cette procédure, il est rédigé un inventaire – le
procès-verbal de reprise/remise des documents d’une copropriété.
Art. 85 Code de déontologie
« Dans le cadre de la transmission visée par l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil intervenant entre
agents immobiliers syndics, le syndic sortant et celui qui lui succède établissent un inventaire détaillé
des pièces transmises »
V.6.2. La décharge du syndic sortant.
La décharge du syndic sortant est placée à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui prend acte de la
fin de sa mission. Le résultat du vote est communiqué au syndic sortant dans les 30 jours après la
date de l’assemblée générale.
Si décharge n’est pas donnée au syndic sortant, il recevra un avis circonstancié de son successeur et il
pourra le cas échéant répondre aux griefs formulés.
V.7. OBLIGATION D’INFORMATION DANS LE CADRE DE LA TRANSMISSION D’UN LOT

Le législateur met à charge du Syndic et du Notaire une obligation de transmettre des
informations en cas de transmission d’un lot – article 3.94, §§ 1 à 3.
- Les informations précontractuelles – art. 3.94 §1
Ces informations sont livrées dans le cadre de la perspective d’une vente par exemple
sur base de la demande formulée par le Notaire, le vendeur ou l’agent-immobilier
courtier.
- Les informations préalables à l’acte authentique – art. 3.94 §2
Ces informations sont livrées à la demande du Notaire.
- Les informations après la passation de l’acte authentique – art. 3.94 §3
Cette obligation pèse sur le Notaire
Ce point est abordé en deuxième année. Nous ne développons pas ce point dans ce cours.
V.8. MISE EN CONFORMITE DES STATUTS ET DU REGLEMENT D’ORDRE INTERIEUR
Toutes les réformes relatives à la loi sur la copropriété visent à moderniser le fonctionnement
des associations des copropriétaires. Les objectifs poursuivis sont :
- Renforcer la sécurité juridique du régime en instaurant un processus organisationnel
au moyen des organes de la copropriété, des droits et obligations, …
- Accroître la transparence dans la gestion des copropriétés
- Faciliter l’accès et la compréhension des documents
- Assouplir le fonctionnement de la copropriété
L’adaptation de la loi sur la copropriété de 2010 n’ayant pas permis de rencontrer l’ensemble
des objectifs, la réforme 2018 met en place des mécanismes en vue de permettre une plus
grande flexibilité et notamment pour les actes de la copropriété.
La réforme 2018 restructure les actes de manière à permettre plus facilement la modification
des documents et éviter d’avoir recours systématiquement à un acte notarié.
V.8.1. La coordination des statuts.

La coordination des statuts (acte de base et règlement de copropriété). Le Syndic doit
soumettre à l’assemblée générale une version adaptée des statuts à la législation en vigueur.
L’assemblée générale est amenée à adopter la version coordonnée des statuts à la majorité
absolue des voix. Un acte authentique est requis pour le rendre opposable aux tiers.66
Depuis la réforme 2018, ce document est allégé. Il contient :
1. L’Acte de Base qui comprend :
- La description de l’immeuble
- La description des parties privatives et communes
- La fixation des quotes-parts
Ce document reste intact après l’intervention du législateur de 2018
2. Le Règlement de Copropriété qui comprend :
- La description des droits et des obligations des copropriétaires
- Les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges
- Les clauses et sanctions relatives au non-paiement des charges
Ce document a subi un vague d’amaigrissement. La réforme 2018 transpose une partie
des dispositions du règlement de copropriété vers le règlement d’ordre intérieur. Ces
66
L’obligation est consacrée par la réforme de 2010. Le délai accordé au Syndic pour effectuer ces démarches était jusqu’au 01 septembre 2014. Auparavant, la
coordination des statuts pouvait être réalisée par un simple acte sous seing privé à deux conditions :
1.l’assemblée générale n’apporte pas d’autres modifications à l’acte de base telle que par exemple, la modification de la répartition des charges, le changement
d’affectation d’un local technique, …
2.L’adaptation est réalisée avant le 01.09.2014
Objectif : limiter les coûts. Cet objectif n’est pas rencontré car la tâche est tellement complexe que beaucoup de copropriété l’on confiées à un juristes (coûts
importants).
dispositions sont, en général, fixées de manière impérative par la loi sur la copropriété et
concernent :
- Les règles d’organisation des assemblées générales
- La détermination de la période annuelle de la tenue de l’assemblée générale statutaire
- Les règles relatives au Syndic (nomination, pouvoirs, révocation …)
La présentation d’une version coordonnée des statuts à l’assemblée générale constitue une
obligation de résultat dans le chef du syndic. Cette obligation est toujours d’actualité même si
le délai légal (01.09.2014) est dépassé. Le législateur n’a pas prévu de sanction.
V.8.2. Mise à jour du règlement d’ordre intérieur

Depuis la réforme 2018, ce document est obligatoire.
La loi confie au syndic l’adaptation du règlement d’ordre intérieur lorsque des modifications
législatives interviennent ou à la suite de décisions de l’assemblée générale.
Le Syndic n’a pas besoin d’obtenir, au préalable, l’approbation de l’assemblée générale pour la
version adaptée du règlement d’ordre intérieur.
Le règlement d’ordre intérieur contient :
- Les dispositions légales impératives relatives à l’organisation des assemblées
générales et au syndic. Les pouvoirs du syndic peuvent donc être étendu en vertu de
ce règlement. Ces dispositions peuvent être modifiée par l’assemblée générale à la
majorité absolue des voix67.
- Les dispositions propres à l’immeuble (règles de vie en communauté)
V.8.3. Quid si les statuts et/ou le règlement d’ordre intérieur ne sont pas coordonnés ?
Si les statuts ou le règlement d’ordre intérieur ne sont pas coordonnés, la législation en
vigueur prime. Elle remplace de plein droit les dispositions qui ne sont pas en conformité.68
Le principe relève de l’impérativité de la loi sur la copropriété (Nul de peut y déroger même
par convention).
La mise à jour du ROI est une obligation légale du Syndic. Cependant, l’approbation de l’AG
n’est plus requise pour adopter le texte adapté. Reste la question de la date à laquelle la mise
à jour est opérée. Il est dès lors recommandé de dater, signer et faire approuver par
l’assemblée la version du ROI. Ce procédé permettra de conférer date certaine au ROI.
67
La majorité 2/3 était requise avant la réforme 2018
68
Article 3.100 « les dispositions du présent chapitre sont impératives. Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre intérieur non
conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »
TITRE VI : LE COPORPRIETAIRE
VI.1. GENERALITES
Toute personne qui fait l’acquisition d’un bien en copropriété au moyen d’un acte notarié
régulièrement conclu acquiert la qualité de copropriétaire. Ce statut lui confère le droit de
participer aux délibérations de l’assemblée générale et de prendre au vote.
S’il s’agit d’une personne morale, celle-ci est représentée par son gérant ou son représentant
légal.
S’il s’agit d’une indivision, celle-ci sera représentée par la personne désignée par l’indivision.
VI.2. LES DROITS DU COPORPRIETAIRE

Chaque copropriétaire est propriétaire exclusif de son appartement et détient une quotepart en
propriété dans les parties communes rattachées à ce lot.
VI.2.1. Le droit de propriété exclusif et absolu

Le Copropriétaire dispose d’un droit de propriété exclusif et absolu de son appartement Il
peut aménager, modifier son logement à sa guise à condition de ne pas nuire à la tranquillité
et à la sécurité de ses voisins. Il peut même placer son bien en hypothèque sans obtenir une
autorisation au préalable. Dans ce cas, l’hypothèque porte sur son appartement et sur sa
quotepart indivise dans les parties communes69.
VI.2.2. Le droit d’usage

Il dispose d’un droit d’usage dans les parties communes.
VI.2.3. Les limites du droit du copropriétaire.

Les droits du copropriétaire sont limités à :
- Les dispositions des règlements régissant la copropriété
- L’usage de ses droits ne peut pas nuire à la tranquillité et à la sécurité de ses consorts
- Son appartement et sa quotepart indivise dans les parties communes sont
inséparables. La vente d’un appartement implique de facto la cession la fraction
indivise de propriété dans les parties communes et rattachée à ce lot.
69
La quotepart indivise dans la chose commune et un bien privatif sont inséparables. Ils sont rattachés si generis. Les deux forment un tout
VI.III. LES OBLIGATIONS DU COPROPRIETAIRE
En copropriété, le copropriétaire doit se soumettre aux 3 obligations principales suivantes :
- Respecter les règlements de la copropriété (règlement de copropriété, règlement
d’ordre intérieur, décisions de l’assemblée générale)
- Respecter les règles de jouissance de son bien détenu en propre (limiter les bruits, ne
pas entreposer de poubelles sur le balcon, …) et les règles d’usage des parties
communes (ne pas encombrer les communs, ne pas nuire aux équipements collectifs,
…)
- Participer aux charges de copropriété
En cas de manquement ou de comportement fautif, ses consorts ont la faculté de déployer
des moyens, par l’intermédiaire du Syndic, en vue de l’obliger à se conformer aux
règlements de la collectivité.
La responsabilité individuelle d’un copropriétaire peut être engagée pour tout dommage
résultant des choses qui lui appartiennent ou des objets qu’il a sous sa garde.
Exemple.
⬧La chute d’un bac à fleurs d’un balcon n’est pas de la responsabilité de l’association des
copropriétaires. Le copropriétaire dispose de la jouissance exclusive et privative du balcon.
Il est le propriétaire du bac à fleurs.
⬧Les dommages causés par un défaut d’entretien des parties privatives (avaloirs de
terrasse non nettoyé).
TITRE VII : L’ASSEMBLEE GENERALE
VII.1. COMPOSITION DE L’ASSEMBLEE GENERALE
L’Assemblée générale est composée des copropriétaires.

Elle est organisée pour prendre les décisions relatives au fonctionnement de la copropriété selon les
majorités décisionnelles fixées par la loi.
VII.1.1. Le droit de participation aux délibérations.
Chaque Copropriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations.
 Chaque copropriétaire a le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale70. A cette

fin, il reçoit une invitation à participer à la réunion.
 Ce droit inclut la liberté d’expression.

Chaque copropriétaire a le droit d’inscrire une proposition à l’ordre du jour. Il peut exprimer son point
de vue aux autres membres. Ce qui favorise les échanges et les débats en vue d’aboutir à une décision
commune.
 Chaque copropriétaire a un droit de vote et dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-
part dans les parties communes.
 Chaque copropriétaire a le droit se faire représenter à l’assemblée générale.

Dans ce cas, il doit signer une procuration désignant la personne mandatée pour le représenter. Un
copropriétaire peut se faire représenter par une personne de son choix à l’exception du syndic. Dans
ce cas, il complète une procuration. Celle-ci est remise au plus tard à l’ouverture de la séance.
La procuration est un mandat qu’un copropriétaire confie à une personne, membre ou non de
l’association, pour le représenter à l’assemblée générale. Il s’agit d’un document écrit dans lequel le
mandataire est nommément désigné.
Le mandat peut être général ou spécial.
Le mandat n’est valable que pour une assemblée générale sauf s’il s’agit d’une procuration notariée.
Le syndic ne peut être mandataire d’un copropriétaire.
Les personnes mandatées par l’association ne peuvent participer aux délibérations (à titre personnelle
ou en vertu d’un mandat) concernant les missions qui lui sont confiées.
Les limites du mandataire

Personne ne peut accepter plus de 3 procurations.
Exception : Un mandataire peut accepter plus de 3 procurations SI le total des voix qu’il représente, la
sienne y compris, ne dépasse pas 10% du total des voix de l’ensemble des lots de la copropriété.
70
Un copropriétaire qui n’est pas convoqué à participer à l’assemblée générale et qui, pour cette raison, n’a pas pu s’y présenter, peut s’en prévaloir pour
contester la régularité des décisions et faire invalider l’assemblée générale.
Exercice :
Le total des quotes-parts de la copropriété « bac à sable » est 10.000.
A l’Assemblée générale, les voix présentes et/ou représentées sont au nombre de 8.500.
M. Daudau dispose de 5 procurations totalisant 998 voix. Est-ce recevable ?
 Chaque copropriétaire a le droit de se faire assister par une personne. Dans ce cas, il y a des
formalités et délais à respecter. Il s’agira généralement de l’assistance d’un conseil ou d’un avocat.
Conditions pour exercer le droit d’assistance :

- Le copropriétaire doit en informer au préalable le Syndic. Cette information est adressée par
recommandée dans un délai de minimum 4 jours avant la date de l’évènement.
- La personne qui assiste le copropriétaire ne peut ni diriger ni monopoliser les discussions
pendant la réunion.
VII.1.2. Hypothèse d’un droit de propriété divisé entre plusieurs titulaires ou grevé d’un droit réel
En cas d’indivision ou lorsque la propriété d’un lot est grevée d’un droit réel (droit d’emphytéose, droit
de superficie, droit d’usufruit, droit d’usage ou d’habitation), le droit de participation aux délibérations
est suspendu aussi longtemps que le mandataire n’est pas désigné.
Les personnes intéressées doivent désigner la personne qui va les représenter, le mandataire.
Son identité doit être communiquée PAR ECRIT au Syndic.
Seul le mandataire de l’indivision recevra la convocation à l’assemblée générale et plus largement, tous
les documents concernant l’association des copropriétaires.
VII.1.3. Le Bureau de l’assemblée générale
Le bureau de l’assemblée générale se compose de :

- 1 président de séance
- 1ou plusieurs scrutateurs (facultatif et non imposé par loi)
- 1 secrétaire
Le président de Il est désigné par l’assemblée générale.
séance Il doit s’agir d’un propriétaire
Il annonce les points et les explique pour permettre à l’assemblée de statuer.
Il signe le procès-verbal de l’assemblée générale.
Le scrutateur Il est désigné par l’assemblée générale et en son sein.
En fin de séance, il vérifie l’exactitude de la liste des présences, la validité des
votes.
Le secrétaire Il est désigné par l’assemblée générale.
Il est chargé de la rédaction du procès-verbal.
En général, c’est le syndic qui assume cette fonction.
VII. 2. OBJET DE L’ASSEMBLEE GENERALE
L’Assemblée générale a pour objet de réunir l’ensemble des copropriétaires en vue de délibérer et de
prendre les décisions relatives à la gestion de l’immeuble.
En principe, l’assemblée générale est diligentée par le Syndic dans les formes et les délais légaux.
Dans certains cas, une assemblée générale peut être convoquée par d’autres personnes que le syndic.
En principe, l’assemblée générale est une réunion qui se tient 1 fois par an.
La période au cours de laquelle l’assemblée générale annuelle se tient est fixée dans le Règlement
d’Ordre Intérieur.
Elle est exprimée en quinzaine annuelle. C’est la période de 15 jours au cours de laquelle la réunion
doit être organisée chaque année.
VII.3. LA FORME DE L’ASSEMBLEE GENERALE
Avant la crise pandémique, l’assemblée générale reposait uniquement sur une participation physique
des copropriétaires ou de leurs mandataires. Les mesures gouvernementales successives visant à
lutter contre la propagation du coronavirus ont interdit les réunions physiques d’assemblée générale,
plaçant les Syndics et les associations des copropriétaires dans une situation de force majeure. Durant
cette période, le législateur a introduit des mesures pour permettre aux copropriétés la prises de
décisions :
Mesures d’assouplissement temporaire de l’exigence d’unanimité visant à faciliter la prise des

décisions par écrit relevant de la compétence de l'assemblée générale à l’exception de celles qui
doivent être passées par acte authentique71.
Le législateur renvoi à cette mesure dans les hypothèses où :
- Le syndic estime qu’une décision nécessaire est à prendre. Cette notion est de large portée.
L’organisation de cette procédure en vue de prendre décisions sur les points usuels est
admise.
- Sur requête d’un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des parts
dans les parties communes.
Si cette assemblée générale ne peut raisonnablement pas être tenue physiquement ou à distance en
raison des circonstances, elle pourra être tenue suivant la procédure écrite.
71
*Article 3.87§11 Code Civil - L’Association des Copropriétaires peut prendre par écrit toutes décisions relevant de ses compétences à la majorité requise de
l’unanimité des copropriétaires.
* Assouplissement temporaire de l’exigence d’unanimité - Loi du 21.12.2021 (EEV 30.12.2021), chapitre 9 « mesures à l’égard de l’assemblée générale des
copropriétaires », articles 104 et 105.
Art. 104. La décision d’une association des copropriétaires qui est prise pendant la période entre la date visée à l’article 118 et la date visée à l’article 105 selon
la procédure visée à l’article 3.87, § 11, du Code civil, peut être valablement prise lorsque plus de la moitié des membres de l’association des copropriétaires
participe au vote et à condition qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Les décisions de l’association des
copropriétaires sont prises à la majorité requise par la loi pour chaque point individuel de l’ordre du jour des décisions de l’assemblée générale des
copropriétaires. Les bulletins de vote reçus par le syndic par voie postale ou électronique dans les trois semaines ou, en cas d’urgence et pour autant que cela
soit indiqué dans la convocation, dans les huit jours après la date d’envoi de la convocation sont valables. Outre les informations visées à l’article 3.87, § 10,
alinéa 1er, du Code civil, le syndic indique également dans le procès-verbal les noms des copropriétaires dont les bulletins de vote ont été pris en compte.
Art. 105. Le présent chapitre cesse d’être en vigueur le 1er juin 2022.
Fonctionnement du mécanisme temporaire.
Au cours de la période que la loi détermine, le syndic dispose de la faculté d’organiser une consultation
écrite auprès des copropriétaires pour prendre les décisions relevant de la compétence de l’assemblée
générale à l’exception de celles nécessitant un acte authentique.
Les décisions résultant de procédure72 écrite assouplie sont prises avec le quorum de présence »
classique » (comme dans le cas de la tenue d'une AG en présentiel).
Toutefois, pour qu’une décision soit valablement prise, il faudra que la moitié des membres de
l’association des copropriétaires participe au vote et qu’ils possèdent ensemble au moins la moitié des
quotes-parts dans les parties communes.
Les décisions seront prises selon les règles de majorité prévues pour la tenue d’une assemblée
générale en présentiel.
Les bulletins de vote par courrier ou par voie électronique doivent être renvoyés au Syndic dans les 3
semaines suivant l'envoi de la convocation.
En cas d'urgence et pour autant que cela soit indiqué dans la convocation, le délai de 3 semaines
pourra être ramené à 8 jours après la date de la convocation (consultation écrite). Le syndic devra
indiquer dans le procès-verbal les noms des copropriétaires dont les bulletins de vote ont été pris en
compte.
La possibilité de tenir l’assemblée générale à distance. Cette mesure est devenue permanente.
Désormais, la loi sur la copropriété prévoit dans l'art 3.87-§1 (NCc) : " Chaque copropriétaire d'un lot fait
partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations physiquement ou si la convocation le prévoit, à
distance ".
Une assemblée générale peut se tenir soit sous la forme écrite ou sous la forme numérique. C’est le
syndic qui fait le choix. Dans l’hypothèse de l’organisation d’une réunion à distance, la convocation doit
le préciser.
Cette modification implique donc la faculté pour le Syndic, qui est l’organe qui convoque, d’organiser
des assemblées digitales. Toutefois, avant d’organiser ce type de réunion, il convient de disposer d’un
logiciel adapté à la prise de présence et à l’organisation des votes à distances ; ainsi que de
l’infrastructure technique permettant aux participants de débattre et d’organiser une délibération
collective.
 Le report de l’assemblée générale à la prochaine période annuelle de 15 jours prévue dans le

règlement d’ordre intérieur.
Il est important de noter qu’en cas de report de l’assemblée générale, la durée des mandats conférée
par décisions de l’assemblée générale aux membres des conseils de copropriété, aux commissaires
aux comptes et aux syndics, ainsi la validité des missions et délégations de compétences confiées par
l’AG au conseil de copropriété, et le contrat entre le syndic et l’association des copropriétaires est
prolongé de plein droit jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période. Le
budget pour le nouvel exercice comptable est provisoirement réputé être égal au budget pour le fonds
de roulement de l’exercice précédent. A cette fin, les syndics peuvent aussi, en conformité avec les
décisions de l’exercice précédent, réclamer les provisions nécessaires aux copropriétaires.
72
Nommée également « consultation écrite »
VII.4. LES TYPES D’ASSEMBLEE GENERALE
La loi sur la copropriété dispose en son article 3.87 §2 que :

« Le Syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée dans le règlement d’ordre intérieur ou chaque
fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété ». Sans préjudice de l’alinéa 1er, le
syndic tient une assemblée générale sur requête d’un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un
cinquième des parts dans les parties communes. »
Il existe deux types d’assemblées générale :

- L’assemblée générale ordinaire (ou statutaire)
- L’assemblée générale extraordinaire.
VII.4.1 L’Assemblée générale statutaire (ordinaire)
Chaque année, le Syndic est tenu d’organiser une assemblée générale dans le cours de la période
annuelle prévue dans le règlement d’ordre intérieur. Il s’agit de l’assemblée générale ordinaire (ou
statutaire). Cette assemblée statue au minimum sur les points usuels importants tels que :
- L’approbation des comptes annuels
- La présentation et l’adoption des budgets prévisionnels et du fond de réserve
- Les décharges aux organes
- La nomination des membres du Conseil de Copropriété, du commissaire au Syndic
- La reconduction ou la nomination du Syndic
VII.4.2. L’assemblée générale extraordinaire
Le Syndic peut être amené à réunir les copropriétaires en assemblée générale à un autre moment que
celui prévu dans le règlement d’ordre intérieur dans les hypothèses suivantes :
 Décision urgente à entreprendre

Une décision urgente est à prendre dans l’intérêt de la copropriété
 Sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au minimum 1/5me des parts dans les
parties communes.
Un ou plusieurs copropriétaires représentant au minimum 1/5me des parts dans les parties communes
font la demande au Syndic pour l’organisation d’une assemblée générale.
La requête est à envoyer par recommandée au Syndic.
A partir de la date de réception de la requête, le syndic dispose de 30 jours pour convoquer
l’assemblée générale.
Si le syndic ne donne pas suite à la requête et n’organise pas l’assemblée générale, alors un des
copropriétaires qui cosigné la demande peut convoquer lui-même l’assemblée générale.
 En l’absence de syndic et afin de désigner un syndic, la loi autorise l’organisation d’une assemblée
générale à l’initiative de :
- Le Conseil de Copropriété
- A défaut d’un conseil de copropriété, le Président de la dernière assemblée générale
- A défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant ensemble au minimum 1/5me des parts
dans les parties communes.
 Sur ordonnance du Juge de Paix

Un copropriétaire qui ne représente pas 1/5me des parts dans les parties communes et souhaite
provoquer une assemblée générale peut saisir le Juge de Paix. Dans cette hypothèse, ce copropriétaire
demande au Juge de convoquer une assemblée générale pour délibérer sur un point précis qu’il
détermine. Si le Juge estime que la demande est recevable et fondée, il peut ordonner la convocation
de l’assemblée dans un délai qu’il fixe et selon un ordre de jour déterminé.
La réunion organisée dans ces hypothèses est qualifiée d’assemblée générale extraordinaire.
Si une autre personne que le syndic convoque une assemblée générale, elle est tenue par les délais et
les formalités légales.
VII. 5. L’INFORMATION PREALABLE
La loi sur la copropriété confie au syndic une obligation de communication aux copropriétaires et aux
titulaires de droits réels (par exemple, les occupants). L’objectif est de permettre à ces personnes
d’inscrire les éventuels points de discussions à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire.
Pour répondre à cette obligation, le Syndic informe par voie d’affichage dans l’immeuble la période
annuelle au cours de laquelle se tient l’assemblée générale statutaire.
Par cette voie de communication, il transmet une information sur les modalités pour l’inscription d’une
proposition à l’ordre du jour.
Les copropriétaires et le conseil de copropriétaires peuvent notifier au Syndic, à tout moment, les
propositions qu’ils souhaitent insérer dans l’ordre du jour. En fonction de la date de réception par le
Syndic, les propositions seront ajoutée à l’ordre du jour de la prochaine AG ou la suivante.
Les propositions sont envoyées par écrit au syndic.

Le syndic inscrit les propositions qu’il a reçues au moins 3 semaines avant le premier jour de la
période annuelle de l’assemblée générale statutaire. C’est la date de réception par le syndic qui
détermine l’inscription du point à l’ordre du jour.
Si la demande d’inscription d’une proposition parvient au Syndic après cette date, le point est conservé
et inséré d’office à l’assemblée générale suivante.
Mise en situation 5.1
VII.6. LA CONVOCATION A L’ASSEMBLEE GENERALE
La convocation à l’Assemblée Générale est une invitation envoyée aux copropriétaires à participer à la
réunion. C’est une prérogative du Syndic.
La convocation contient les informations essentielles ainsi que tous les documents utiles permettant
une prise une décision ou les modalités de consultation de ces documents.
● Elle indique la date et le lieu (jour et heure) de la réunion
● Elle indique l’ordre du jour, à savoir le relevé de points de discussion
● Elle envoyée par recommandée sauf si le copropriétaire autorise, au préalable, de manière expresse
et individuelle, un autre mode de communication (par exemple : par simple courrier postal).
● La convocation est envoyée à la dernière adresse connue du syndic au moment de l’envoi
● Les frais administratifs de convocation représentent une charge commune
● Sauf en cas d’urgence, la convocation est envoyée 15 jours calendrier avant la date de l’AG.
En mesures urgentes, la convocation peut être envoyée 8 jours calendrier avant la date AG
VII.7. LE DEROULEMENT DE L’ASSEMBLEE GENERALE
VII.7.1. Présence du Syndic
La présence du Syndic est-elle requise à l’assemblée générale, ordinaire ou extraordinaire.

Il semblerait que la loi sur la copropriété confirme la présence du Syndic quelques soient les
circonstances (maladies, démission, …)73
VII.7.2. La liste des présences
Pour vérifier si le quorum de présence est atteint 74 , il est indispensable d’établir une liste des
présences. Ce document contient au minimum l’identité des copropriétaires et leurs quotes-parts. Il est
signé avant l’ouverture de la séance par les copropriétaires et les mandataires signent cette liste.
VII.7.3. Le quorum de présence et la validité de l’assemblée générale
Assemblée Générale en première séance.
Une assemblée générale en première séance, ordinaire ou extraordinaire, est valablement constituée
si le quorum de présence légal est atteint au début de la réunion. La loi prévoit deux hypothèses :
▪Soit le double quorum est atteint75 :

Plus de la moitié des copropriétaires sont présents et/ou représentés ET ils possèdent ensemble au
minimum la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Pour calculer le double quorum de présence, il faut la moitié des copropriétaires plus un présents.
▪Soit le quorum simple qualifié est atteint :

Les copropriétaires présents et/ou représentés représentent, au début de l’assemblée, plus de ¾ des
quotes-parts dans les parties communes, et ce indépendamment du nombre de copropriétaires
présents.
73
Renvoi article 3.87 §2 : « Le Syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d’ordre intérieur » et §10 « Le Syndic rédige
le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale… »
74
L’établissement de la liste des présences n’est pas prévue par la loi. Toutefois, c’est un moyen de vérifier si le quorum de présence est atteint.
75
Le double quorum de présence est introduit par la loi de 1994
Ces quorums sont impératifs. Les règlements en copropriété ne peuvent y déroger en imposant des
règles plus strictes ou plus larges.
Mise en situation 5.2 et 5.3.
Assemblée générale en seconde séance
☹ Que se passe-t-il si aucun des deux quorums n’est pas atteint ?

Dans ce cas, le syndic convoquera une seconde AG dans les 15 jours au minimum. Même si le
quorum n’est pas atteint à cette seconde assemblée générale, elle pourra délibérer sur les points à
l’ordre du jour.
Il y a une particularité lorsque la décision doit être adoptée à l’unanimité de tous les copropriétaires.
Dans ce cas, l’assemblée générale en seconde séance est à organiser après un délai de 30 jours au
moins. Dans, ce cas, la décision pourra être prise à l’unanimité de tous les copropriétaires présents
et/ou représentés.
VII.7.4. Les majorités décisionnelles.
Pour mémoire, la quote-part d’un copropriétaire détermine sa participation dans les charges de
copropriété exprimée en fraction et son pouvoir votal pour les décisions à prendre à l’assemblée
générale.
Modalités de calcul des majorités décisionnelles.
Les majorités sont calculées en tenant compte de :

- Total des voix présentes et/ou représentées
- Limitation de vote
- Des abstentions
Le principe : la majorité absolue.

En principe, les décisions sont prises à la majorité absolue des voix présentes et représentées.
La majorité absolue est calculée sur le total des voix présentes et/ou représentées.
Une décision est adoptée à cette majorité lorsque 50% plus 1 des voix sont exprimées en faveur d’une
proposition.
Les exceptions
La majorité qualifiée 2/3

- Travaux à l’exception des travaux de conformité
- Modification des statuts SAUF celles concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des
parties communes
- La création d’un conseil de copropriété pour les copropriétés de moins de 20 lots.
- Le montant des contrats et marchés à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
- Moyennant une motivation spéciale, de l’exécution des travaux à des parties privatives qui,
pour des raisons techniques ou économique, est assuré par l’association.
La majorité qualifiée 4/5

- Toutes les autres modifications aux statuts, y compris la répartition des charges.
- Modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci
- Reconstruction de l’immeuble ou la remise en état de la partie endommagée en cas de
destruction partielle
- Acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs
- Actes de dispositions de biens immobiliers communs
- Création d’associations partielles
Unanimité des copropriétaires

L’unanimité s’entend par le total des voix de tous les copropriétaires et non pas des seuls membres
présents et/ou représentés.
- Modification des quotes-parts
- Reconstruction totale de l’immeuble
- Dissolution de l’association des copropriétaires
Toutefois,
1. Lorsque l’assemblée générale décide à la majorité requise des travaux ou actes de
disposition ; elle peut statuer à cette même majorité sur la modification des quotes-parts y
afférentes.
2. Lorsque l’assemblée générale à la majorité requise de la création d’associations partielles, elle
peut statuer à cette même majorité de la modification des quotes-parts y afférentes.
VII.7.5. Limitation de vote – Protection de la minorité.
Le pouvoir de vote est limité à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents
et/ou représentés. Si un copropriétaire se présente avec un droit de vote supérieur à cette norme, son
pouvoir se réduit de plein droit à la somme des voix des autres copropriétaires présents et/ou
représentés.
VII.7.6. Considérations générales.
●Les décisions prises par l’AG doivent être respectées par tous.
Cependant, la loi prévoit la possibilité de demande au juge l’annulation ou la réformation d’une décision
irrégulière, frauduleuse ou abusive dans un délai de 4 mois à dater de la date de l’AG.
L Un occupant a-t-il la faculté de contester la validité d’une assemblée générale ou des décisions
d’assemblée générale ?
Le titulaire d’un droit réel (l’occupant par exemple) dispose d’un recours à l’encontre des décisions
d’assemblée générale
•La question des abstentions : Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises. Elles
sont assimilées à des votes blancs ou nuls.
•Application du principe « qui paie, décide »

C’est le cas lorsqu’il y a une clé de répartition spéciale. Le vote portera sur cette répartition.
Exemple.
Dans une copropriété de 10 lots (chaque lot possédant 10 quotités/1000°) les deux appartements du
rez-de-chaussée ne participent pas aux charges de l’ascenseur. Le dénominateur sera 800 pour les
décisions prises concernant l’ascenseur.
VII.7.7. Le procès-verbal des décisions de l’assemblée générale.
Les décisions sont inscrites dans le procès-verbal de l’AG rédigé en séance par le syndic. Pour chaque
décision, les majorités obtenues sont indiquées ainsi que le nom des copropriétaires qui ont voté
contre ou qui se sont abstenus.
Le procès-verbal est signé par le président de séance, le syndic et les propriétaires encore présents.
L’exemplaire du procès-verbal est transmis aux copropriétaires dans les 30 jours de la tenue de l’AG.
L’original du procès-verbal est consigné dans le registre des décisions d’AG.
VII.7.8. Le suivi des décisions de l’assemblée générale.
L’exécution des décisions de l’AG est une prérogative légale du syndic.

Notons toutefois que les décisions de l’AG peuvent faire l’objet d’une action en annulation ou en
réformation soit par un copropriétaire soit par un titulaire de droit réel dans un délai de 4 mois à dater
de la tenue de l’AG. Il s’agit d’un délai de recours à peine de forclusion.

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I.1. LE DROIT DE PROPRIETE A TRAVERS LES CIVILISATIONS

I.1.1 LA PROPRIETE INALIENABLE

❑ Le régime de la possession romaine.

❑ Le régime de la saisine féodale

I.1.2. LA PROPRIETE ABSOLUE

I.1.3. LA REVOLUTION URBAINE

Escalier menant d’un fond à un autre

I.2.3. La loi du 30 juin 1994 – Première réforme du droit de la Copropriété.

I.2.4. Loi du 02 juin 2010 – Deuxième réforme du droit de la Copropriété

La législation en matière de copropriété a été profondément modifiée en 2010. Les objectifs

 Moderniser le fonctionnement des copropriétés. Le régime juridique de la Copropriété subit

 Accroître la transparence de leur gestion. Les dispositions, plus contraignantes, créent u

Cependant, elle a suscité beaucoup de controverses et une jurisprudence abondante.

- Loi du 13 août 2011

- Loi du 15 mai 2012

- Arrêté Royal du 12 juillet 2012

- Arrêté Royal du 15 mars 2017

I.2.5. La loi du 06 juin 2018 – Troisième réforme du droit de la Copropriété

1. Assouplir le fonctionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes.

I.3. LA COPROPRIETE, UNE INSTITUTION

II.1. LE DROIT REEL IMMOBILIER

II.2. LE PRINCIPE DE L’OBLIGATION A LA DETTE

- Dépenses de conservation et d’entretien de l’immeuble et de ses équipements

II.3. LA REPRESENTATION LEGALE

II.4. LA DIVISION JURIDIQUE DE PROPRIETE

II.4.1. Parties privatives et parties communes.

II.4.2. Etat de servitude

❑ Qu’est-ce une servitude ?

FOND SERVANT FOND DOMINANT

Supporte la charge ou Bénéficie de la contrainte

❑Types de servitudes en copropriété :

II.4.3. Notion de quote-part.

II.5. LES STATUTS DE LA COPROPRIETE

II.5.1. DOCUMENTS FIXANT LES DROITS ET OBLIGATIONS.

II.5.2. L’ACTE DE BASE

Comment est déterminée la quote-part ?

II.5.3. LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

Le règlement de copropriété détermine les droits et les obligations des propriétaires.

2. La répartition des charges de copropriétés

Le règlement de copropriété détermine les critères de motivation, le mode de calcul de la

La loi permet au Promoteur immobilier de procéder à des adaptations des statuts de

II.6. LE REGLEMENT D’ORDRE INTERIEUR

II.6.2. INEXISTENCE DU REGLEMENT D’ORDRE INTERIEUR

B. En ce qui concerne le Syndic :

Auparavant, ces dispositions étaient intégrées dans le Règlement de Copropriété. En

2 Les règles pratiques de vie en communauté et de bienséances dont la vocation est la

II.6.4. PORTEE R.O.I

B. Non-respect du règlement d’ordre intérieur

II.7. LA PERSONNALITE JURIDIQUE