Mardi 22 novembre 2022

Chapitre 2 : Préparation de l’avant-contrat

Sous chapitre 1 : Avant la signature de l’avant-contrat
Avant la signature de l’avant-contrat, le Notaire doit réunir un certain nombre de pièces et
procéder à certaines vérifications.
PARTIE 1 : Vente d’immeuble en général
I- Vente d’immeuble en général
A) Les pièces indispensables
1) Vérification de l’identité des parties
=>Le Notaire doit vérifier l’identité des parties à 3 titres :
- pour les besoins de la publicité foncière,
*Personnes physiques
=>Tout acte sujet à la publicité foncière doit contenir les noms et prénoms dans l’ordre de
l’état civil, le domicile, la date et lieu de naissance, la profession des parties, ainsi que le nom
des conjoints.
=>Ses informations doivent être certifiées au vu d’un extrait d’acte de naissance de moins de
6 mois par le Notaire qui a reçu l’acte.
=>La certification est faite au pied de tout bordereau, extrait, expédition ou copie déposée
pour l’exécution de la formalité.
*Personnes morales
=>Doivent être identifiées par leur dénomination, par leur forme juridique et par leur siège.
=>Pour les associations et les syndicats, l’acte doit également comporté la date et le lieu de la
déclaration ou du dépôt de leurs statuts. En outre, doivent être indiqué les noms, prénoms et
domicile du ou des représentants de la personne morale.
=>En cas d’erreur, le Notaire s’expose à un rejet de formalité.
- dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent,
=>Certaines professions dont les agents immobiliers, les avocats et les Notaires expressément
visés par le Code monétaire et financier, sont tenus au respect des obligations liées à la lutte
contre le blanchiment.
=>Sont aussi concernés les opérations d’achat et vente de biens immobiliers. Dans le cadre du
dispositif « anti-blanchiment », le Notaire doit ainsi respecté certaines obligations :
*Personnes physiques
=>Cette obligation du Notaire est un moyen d’éviter, dans la mesure du possible, la
supposition des personnes c-à-d la fraude. Le Notaire doit vérifier l’identité des personnes
physiques par la présentation d’un document officiel en cours de validité comportant sa
photographie (CNI, passeport). Il est préférable que le Notaire procède lui-même à cette
formalité.
=>Sont à relevés et à conserver ; les noms, prénoms, date et lieu de naissance, nature, date et
lieu de délivrance du document et les noms et qualités de l’autorité ou personne ayant délivré
et authentifié ledit document.
=>Demander uniquement au vendeur son titre de propriété n’est pas suffisant, même si le
risque de blanchiment est faible.
=>Le Notaire à tout intérêt les pièces justificatives ou leurs copies notamment pour justifier
de l’exécution de ces obligations notamment en matière de lutte contre le blanchiment.
*Personnes morales
=>Le Notaire se procurera l’original ou la copie de tout acte ou extrait de registre officiel
datant de - de 3 mois, constatant la dénomination, la forme juridique, l’adresse du siège social
et l’identité des associés et dirigeants sociaux mentionnés aux 1er et 2ème articles R 123-54 du
Code de commerce : s’agit de l’extrait K-Bis délivré par le greffe du tribunal de commerce
compétent.
=>Le Notaire pourra aisément se procurer un extrait K-Bis récent avant la signature de
l’avant-contrat.
=>La demande se fait par télétransmission sur le site du greffe pour 2, 96€ délivré sur place
ou 3, 96€ si envoyé par courrier.
=>L’extrait K-Bis comporte toutes les mentions portées des registres des commerces et des
sociétés : nom du greffe de l’immatriculation, raison social, le sigle, l’enseigne, le numéro
d’immatriculation, la forme juridique, la devise et le montant du capital social, adresse du
siège, durée de la société, date de la constitution, le code NAF, activité détaillée, adresse
principale de l’établissement, la fonction, le nom, le prénom, la date de naissance et
commune, la nationalité et l’adresse du dirigeant principal, les administrateurs ou les
commissaires au compte.
=>Par ailleurs, la vigilance du Notaire sera accrue en cas d’absence du client ou de son
représentant légal.
- pour assurer l’authenticité de l’acte
=>L’art 1369, CC dans sa rédaction issue de l’ordo 2016-131 du 10 février 2016 donne de
l’acte authentique la déf suivante.
*acte authentique : « est celui qui a été reçu avec les solennités requises par un officier
public ayant compétence et qualité pour instrumenter. L’acte notarié est l’acte authentique
établi par un Notaire ».
*Vérification de la propriété du bien
=>Dès le stade de l’avant contrat, le Notaire doit vérifier à qui appartient le bien vendu.
=>Non seulement le Notaire doit vérifier si la personne se présentant à l’Etude en qualité de
vendeur est bien le propriétaire du bien vendu mais doit aussi prendre en compte toutes les
situations possibles notamment celle d’une propriété divisée entre +sieurs propriétaires ou
encore la présence d’un mineur parmi les vendeurs.
=>Il est d’usage de vérifier dès le 1er rdv si le propriétaire est titré. Pour cela, le Notaire
demandera en 1er lieu au propriétaire son titre de propriété ; s’agit le + souvent de l’acte
authentique de vente ou expédition remis à l’acquéreur qlq temps après la signature de l’acte
de vente.
=>Ce délai permettant l’accomplissement des formalités de publicité foncière. Cependant,
cette exigence ne suffit pas. En effet, une personne pourrait, tout en détenant le titre de
propriété, avoir déjà vendu le bien en s’adressant à un autre Notaire.
=>La seule façon de confirmer la propriété est la demande d’état hors formalité (état
hypothécaire). Pour cela, le Notaire doit interroger par écrit le service de la publicité foncière
à l’aide d’un imprimé. En pratique, il est rare que le Notaire soit en possession de l’état hors
formalité avant la signature de l’avant-contrat. C’est la raison pour laquelle une condition
suspensive est introduite dans l’avant-contrat afin de prendre toutes précautions particulières.
=>L’état hors formalité permet au Notaire de vérifier la situation hypothécaire effective du
bien auprès du service de la publicité foncière. Cela sert à protéger d’une part, l’acq qui
souhaite acheter un bien libre de toute charge hypothécaire et d’autre part, les créanciers
inscrits.
=>Aucun texte ne fixe le délai maximal de validité de l’état hypothécaire, malgré un délai de
2 mois ancré dans les esprits.
A RETENIR :
=>L’idéal pour lancer la recherche avant la signature de l’avant-contrat est de disposer du titre
de propriété du vendeur ; ce document fourni 2 paramètres de recherches indispensables :
- les noms, prénoms, date et lieu de naissance du propriétaire
- les références cadastrales de l’immeuble
=>A défaut de ce titre, le requérant devra connaître au moins l’un des paramètres.
=>Les références cadastrales sont généralement faciles à obtenir grâce à un examen de la
matrice cadastrale ou du plan de cadastre au service dédié de la mairie.
=>Il est de bonne pratique de demander avant la signature de l’avant-contrat l’extrait cadastral
modèle 1 pour vérifier la concordance des références cadastrales.
=>La réquisition peut être formulée à +sieurs niveaux :
- du chef d’une ou +sieurs personnes,
- sur un ou +sieurs immeubles,
- simultanément du chef d’une ou +sieurs sur un ou +sieurs immeubles,
=>Les renseignements fournis sont très succins mais permettront au Notaire d’accéder à
d’autres infos grâce à l’imprimé 3236.
=>En pratique, le Notaire doit accompagner la demande du règlement de son coût ; 12€ par
parcelle pour un forfait max de 3 personnes et 5 immeubles sur une même demande. Mais, il
faut compter 5€ par personnes supplémentaire et 2€ par immeuble supplémentaire.
=>Il est d’usage de procéder au réquisition avant la signature de l’avant-contrat. Cependant,
les contraintes de traitement comptables, de réquisition, de recherches d’infos ou certifications
par le chef de service ne permettent pas la délivrance immédiate des états réponses. Seule la
délivrance de la réquisition 3233 (réponse à l’état hypothécaire) bénéficie d’un délai de 10
jours. Aucun délai n’étant délai n’étant fixé pour les autres demandes. Ceci étant en pratique
les états sont délivrés au Notaire dans un délai moyen d’une semaine.
=>Le Notaire prendra en compte toutes les situations notamment lorsque l’immeuble
appartient au vendeur pour l’avoir acquis par donation. La succession du donateur n’étant pas
réglée, la donation pourra faire l’objet de divers actions susceptibles de rejaillir sur
l’acquéreur de l’immeuble.
=>La loi assure la protection du donateur ou de ses présomptifs héritiers ainsi certaines
clauses de la donation pourraient entrainé l’éviction de l’acquéreur.
II- Précautions particulières
=>Afin de préparer l’avant-contrat, le Notaire analyse la situation. Parfois, la présence d’un
mineur ou d’un majeur protégé parmi les vendeurs vont conduire le Notaire à différer la
signature de l’avant-contrat afin d’obtenir certaines autorisations.
=>Le Notaire doit se préoccuper en priorité de la protection de logement de famille.
A) Vérifications de la qualité du vendeur
1) Protection du logement de famille
=>Lorsqu’un immeuble vendu constitue le logement de famille, la vente nécessite le
consentement du conjoint et ce à peine de nullité de l’acte.
=>Cette disposition particulière résulte de l’art 215 alinéa 3, CC.
A RETENIR :
=>La vente du logement de la famille nécessite le consentement du conjoint. Cette exigence
est fondée sur le souci de protection de la famille.
=> Il faut d’emblée préciser que cette règle est primordiale mais ne s’applique pas lorsque
l’époux signe l’acte de vente dans certaines situations :
- soit le bien dépend de la communauté existant entre les époux
Exemple : sous le régime légal
- soit l’immeuble leur appartient indivisément sous le régime de la séparation de biens
=>Sont seuls concernés, les époux quel que soit leur régime matrimonial, lorsque l’immeuble
appartient à l’un d’eux à titre de bien propre ou de biens perso.
=>Il s’agit d’une restriction, à libre disposition par un époux lui appartenant propre (régime
communautaire), ou à titre perso (régime séparatiste).
=>Le consentement du conjoint appelé à la vente ne signifie pas pour autant qu’il prendra la
qualité du vendeur car serait une erreur de le faire comparaître à la vente mais sera
intervenant.
A RETENIR :
Attention au cas où chaque conjoint doit intervenir à l’acte de vente en qualité, par exemple,
du conjoint commun en bien du vendeur.
=>Chaque époux a alors la qualité du vendeur ; s’agit de concours.
=>Cette situation ne doit pas être confondu avec celle du conjoint donnant seul son
consentement à l’acte de vente et/ou seul l’époux propriétaire a la qualité du vendeur ; s’agit
de consentement.
=>Dans le cadre de la vente immobilière du logement familial, le Notaire devra
impérativement recueillir le consentement du conjoint lorsqu’il n’a pas la qualité du vendeur.
=>Il semble + prudent de recueillir le consentement du conjoint au stade de l’avant-contrat.
Exemple clause intervention du conjoint dans l’acte :
Monsieur/ Madame……. intervient au présent acte portant la vente du logement de la
famille au sens de l’article 215 alinéa 3 du CC pour donner son consentement à sa vente en
application de ce texte, et à l’effet de conférer à l’acquéreur sa propriété.
=>La vente du logement de famille sans l’accord du conjoint serait sanctionnée par la nullité
de l’acte ; s’agit d’une nullité relative. En effet, seul le conjoint dont le consentement était
requis pourrait l’invoquer.
2) Protection du mineur
=>Il faut d’abord rappeler que l’ordo du 15 octobre 2015 portant simplification et
modernisation du D de la famille a modifié les règles relatives à l’administration légale des
biens du mineur.
=>Avant le 1er janvier 2016, l’administration légale du mineur était
- soit pure et simple lorsque les 2 parents exerçaient l’autorité parentale :
- soit sous contrôle judiciaire lorsque l’un des parents était décédé ou se trouvait privé de
l’autorité parentale,
=>Désormais, les 2 régimes ont fusionné, seul demeure l’administration légale.
=>En France, la majorité est fixée à 18 ans accompli. Jusqu’à cet âge, l’individu est mineur et
doit être représenté pour exercer les actes de la vie civile sauf s’il est émancipé.
*mineur émancipé
=>Est capable comme un majeur de tous les actes de la vie courante.
=>A la pleine capacité pour vendre un immeuble.
*mineur non émancipé
=>Est frappé d’une incapacité d’exercice mais non de jouissance.
=>Peut être titulaire de D mais ne peut pas encore les exercer.
=>2 régimes coexistent :
°Régime de l’administration légale,
=>Les 2 parents exercent l’autorité parentale.
=>Si l’autorité parentale est exercée en commun par les 2 parents, chacun d’eux est
administrateur légal.
=>Dans les autres cas, l’ad légale appartient au seul parent qui exerce l’autorité parentale.
=>Le ou les parents doivent obtenir l’autorisation du juge des tutelles pour vendre un
immeuble appartenant à leur enfant mineur.
Exemple : depuis le décès de sa mère, l’enfant X est placé sous le régime de l’administration
légale de son père. Celui-ci a la qualité pour intervenir à la vente au nom de l’enfant à
condition de respecter les formalités protectrices des intérêts du mineur notamment
l’administrateur légal ne pourrait accepter une succession échu au mineur qu’à concu de
l’actif net.
=>Toutefois, le juge des tutelles pourrait par délibération préalable autorisé l’administrateur
légal a accepté purement la succession.
Exemple de requête à adresser au juge des tutelles dans le cadre de l’administration légale
exercé par les 2 parents :
Monsieur le Juge des Tutelles,
Les soussignés (prénoms, noms, domicile et lien avec mineur et son identité) agissant
en qualité d’administrateurs légaux de Monsieur (nom, prénom, domicile du mineur) ont
l’honneur de vous exposer :
Le mineur est propriétaire d’un immeuble sis à (ville, CP, adresse et réf cadastrales) lui
appartenant pour l’avoir recueilli dans la succession de (identité du défunt) et consistant en
(parts appartenant au mineur). Il peut être opportun au mineur de vendre cet immeuble en
raison (indiquer les raisons qui pourraient motiver la vente du bien et qui permettront au juge
des Tutelles ou au Conseil des familles de prendre la décision). Il est joint à la présente
requête deux avis de valeur de l’immeuble établi par (noms agents immo).
Les soussignés vous demandent de bien vouloir les autoriser à rechercher un acquéreur et à
conclure la vente de cet immeuble au nom de cet enfant mineur au prix de (prix) payable
comptant et à cet effet régularisé tout avant-contrat de vente et tout acte notarié de vente.
°Régime de la tutelle
=>Les 2 parents sont décédés ou privés de l’autorité parentale.
=>La vente de gré à gré pourra être réalisé par le tuteur à condition d’avoir été autorisé par le
Cons de famille présidé par le Juge des Tutelles.
=>Lorsque la valeur de l’immeuble est inférieure à 50 000€ le Juge des Tutelles peut prendre
seul la décision d’autoriser la vente.
A RETENIR :
=>Il est fréquent de conclure un avant-contrat sous conditions suspensives de l’accord du
Juge des Tutelles.
=>Cette pratique devrait être proscrite car un élément nécessaire à la validité même du contrat
ne peut constituer une condition suspensive.
=>Afin d’éviter cette pratique contestable, une solution en 2 temps pourrait être proposée :
- une bonne pratique pourrait consister à solliciter le Juge des Tutelles par une 1ère requête :
=>Un accord de principe sur le simple projet de recherche d’un acquéreur avant même de
déclencher la mise en vente de l’immeuble.
- après l’autorisation du Juge des Tutelles, le Notaire pourrait alors par un 2nd requête :
=>Présenter une offre précise et demander l’autorisation de passer l’acte de vente.
=>Il faut préciser que les fonctions du Juge des Tutelles sont exercées par le Juge des Affaires
Familiales (JAF) du Tribunal de Grande Instance.
Exemple clause pour un incapable mineur :
L’AN …….
LE …….
En l’office notarial à …….
Maître ………
A reçu le présent acte
Contenant
A la requête de : Monsieur (prénoms + nom) demeurant à (ville + CP + adresse)
Né à (ville + CP), le (date)
Agissant tant en son nom personnel, qu’au nom et comme administrateur légal de son fils
mineur Monsieur (prénoms + nom) né à (ville + CP) le (date)
Habilité à l’effet des présentes par ordonnance de Monsieur (prénom + nom), le Juge des
Tutelles de Paris en date du ….., non frappé de recours ainsi qu’il résulte d’un certificat
délivré par le greffier du Tribunal d’Instance de Paris le …..
Une expédition de cette ordonnance et l’original de ce certificat, demeureront ci-après
annexé après mention (Annexe n°1).
3)Protection du majeur protégé
=>En pratique, l’existence d’une mesure de protection révélé par une mention d’inscription au
répertoire civil porté en marge de l’extrait d’acte de naissance sera bien souvent connu après
la signature de l’avant-contrat.
=>Souvent l’avant-contrat est établi dans l’urgence et avant la délivrance des pièces d’état
civil sollicité ultérieurement par le Notaire chargé de rédiger l’acte notarié.
=>Néan-, lorsque les circonstances permettent de douter de la plénitude des facultés du
cocontractant, la prudence commande de disposer de l’acte de naissance avant la signature de
l’avant-contrat quitte à la différé de qlq jours.
=>3 régimes sont susceptibles de concerner le majeur protégé :
- Sauvegarde de justice
- Curatelle
- Tutelle
°Cas de la tutelle
=>Le majeur soumis au régime de la tutelle est frappé d’une incapacité d’exercice.
=>Il ne peut lui-même signer la vente d’un immeuble ; l’acte sera passé en son nom par son
représentant légal.
=>Concrètement, cela signifie que la signature du majeur protégé ne figurera pas sur l’avant-
contrat et sur l’acte de vente.
=>Sous le régime de la tutelle le majeur est représenté par son tuteur, lequel doit obtenir une
autorisation pour les actes de disposition.
=>Parmi les actes de disposition, figure l’acte de vente ; ainsi, pour cette vente le tuteur ne
pourrait sans y être autorisé par le juge ou le conseil de famille s’il existe, agir au nom de la
personne protégé.
=>L’autorisation détermine les conditions et le prix pour lequel l’acte est passé.
=>Dans le cas de la vente d’un immeuble qui ne serait ni la résidence principale ni la
résidence secondaire du majeur, le tuteur pourra vendre ledit bien sur autorisation du conseil
de famille s’il a été constitué ou à défaut sur autorisation du Juge des Tutelles.
=>C’est au moment de la signature de l’avant-contrat que le tuteur devra être en possession de
l’accord du conseil de famille ou du juge des tutelles.
=>Il serait dangereux de rédiger une promesse de vente sous CS de l’autorisation du Juge des
Tutelles. En effet, la CS ne peut porter que sur un élément extérieur aux parties.
B) Vérification de la qualité de l’acquéreur
=>Il faut mentionner le réflexe de l’interrogation du casier judiciaire national de l’acquéreur.
=>Depuis le 1er janvier 2016, et en application de la loi ALUR, le Notaire chargé d’établir
l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation a oblig d’interroger le
casier judiciaire via l’asso pour le développement du service notarial placé sous le contrôle du
Conseil Supérieur du Notariat (CSN).
=>Le Notaire doit en effet vérifier que l’acquéreur n’a pas fait l’objet d’une peine
d’interdiction d’acquérir, sanction pénale crée par la loi ALUR.
=>Afin d’éviter toutes les difficultés, il est préférable que le Notaire interroge le casier
judiciaire avant la signature de l’avant-contrat.
=>Cette nouvelle sanction pénale est en effet destinée à interdire aux marchands de biens
d’acquérir en leur nom propre ou par l’intermédiaire d’une personne morale des biens à usage
d’habitation.
III- Dossier de diagnostics techniques
=>Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. A ce titre, le vendeur a un
devoir d’information vis-à-vis de l’acquéreur.
=>Quel que soit le choix des parties, PSV ou PUV, certaines formalités seront indispensables.
Notamment, le vendeur doit depuis le 1er novembre 2007 fournir un dossier de diagnostics
techniques lors de la signature de la promesse.
=>Le dossier de diagnostics techniques sera annexé à la promesse de vente.
=>Face à la prolifération des diagnostics exigée par le vendeur, le gouv a mis en place par
l’ordo du 8 juin 2005, le dossier de diagnostics techniques dont le contenu est précisé aux art
L 271-4 et L 271-6, Code de la construction et de l’habitation.
=>Ce dossier a évolué conjointement à la règlementation euro et au souhait du législateur. En
effet, cette ordo de 2005 a été complété :
- par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement dite loi ENL
- par la loi du 30 décembre 2006 relative à l’eau et au milieu aquatique dite LEMA
=>Impose la production d’un document de contrôle des installations d’assainissement non
collectifs. Ce document est à joindre au dossier de diagnostics techniques.
A) Risques sanitaires
1) Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
=>Le constat s’inscrit dans une politique contre le risque d’exposition au plomb et de la
maladie en résultant (saturnisme) prévu aux art L 1134-5 et L 1134-6, Code de la Santé
Publique il ne concerne que les biens immo à usage d’habitation construit avant le 1er janvier
1949.
=>L’obtention du CREP est requise pour toutes les mutations d’immeubles affectées en tout
ou partie sur l’ensemble du territoire français.
=>Concerne les revêtements privatifs de logements y compris les revêtement extérieurs.
=>C’est l’accessibilité au plomb dans les peintures qui est recherché. Le constat précise si les
peintures contiennent du plomb, et si ce plomb est accessible en raison de la dégradation du
revêtement.
Exemple : la recherche peut concerner la peinture écaillée des fenêtres, des plinthes, des
volets ou grilles
=>Le constat positif faisant apparaître des facteurs de dégradation est notifié au préfet du
département du siège de l’immeuble par l’auteur du constat.
=>Etabli par un professionnel, le constat a une validité permanente s’il ne révèle aucune trace
de plomb ou des concentrations inférieures au seuil défini par arrêté ministériel. Dans les
autres cas il est valable 1 an.
2) Etat relatif à l’amiante
=>Conformément aux art L 1334-13 et L 1334-14, Code de la Santé Publique, un état
mentionnant la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante doit être établi
pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet
1997, peu importe l’affectation de l’immeuble (habitation, bureau et usage commercial).
3) Etat parasitaire
=>L’état relatif à la présence de termites est prévu à l’art L 133-6, Code de Santé Publique
pour les immeubles bâtis situé dans une zone déterminée par arrêté préfectoral.
=>Le Notaire devra se renseigner au cas par cas.
=>Le dispositif légal ne s’applique ni aux insectes Xylophages autres que les termites, ni aux
parasites lignivores (mérules) qui fait l’objet d’une règlementation spécifique.
=>Les parties ont la possibilité de signer un avant-contrat sous la CS de la production d’un
état ne révélant pas la présence de parasites lignivores ou d’insectes Xylophages autres que
les termites ou les mérules.
=>Tout est affaire de négociation et de consentement entre les parties.
=>La validité de l’état parasitaire est de 6 mois.
4) Mérules
=>Par une certaine analogie avec la règlementation consacrée aux termites, la loi n° 2014-366
insère des dispositions relatives à la mérule (champignons de bois).
=>Art 133-9, Code de Santé Publique dispose qu’en cas de vente de tout ou partie de
l’immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’art 133-8, une info sur la
présence d’un risque de mérules est produite dans les conditions et selon les modalités
prévues à l’art L 271-4, Code de Santé Publique.
=>Le Notaire devra se renseigner sur l’existence des mérules au cas par cas.
Exemple : n’existe pas de zone de mérules dans le département du Puy-de-Dôme
5) L’état de l’installation intérieure du gaz
=>L’installation intérieure de gaz doit faire l’objet d’un état dans les immeubles bâtis à usage
d’habitation lorsqu’elle a été réalisée depuis + de 15 ans (art L 134-6, Code de Santé
Publique)
=>Est valable 3 ans.
=>Il est à noter que la vérification ne porte pas seulement sur l’état des appareils de chauffage
mais aussi sur les tuyauteries, le raccordement des appareils, la ventilation des locaux et l’état
de combustion.
6) L’état de l’installation intérieure d’électricité
=>Depuis le 1er janvier 2009, l’état de l’installation intérieure d’électricité des immeubles à
usage d’habitation est exigé si l’installation a été réalisée dps + de 15 ans.
=>Ceci vise à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécu des personnes.
=>Est valable 3 ans.
=>Il s’agira de fournir un certificat du Consuel ou la facture de l’entreprise ayant réalisé les
travaux afin de prouver que l’installation électrique a + de 15 ans.
7) Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
=>Le DPE est un document oblig pour l’ensemble immobilier bâti mais qui n’a qu’une valeur
informative en mat de vente pour l’acquéreur.
=>Le vendeur d’immeuble doit produire un DPE pour les bâtiments d’habitation clos et
couverts doté d’une installation de chauffage ou d’eau chaude.
=>La durée de validité du DPE est de 10 ans.
B) Risques divers
1) Etat des risques naturels, miniers et technologiques
=>Tous les biens immo bâti ou non bâti doivent faire l’objet d’une info de l’acquéreur sur
l’existence des risques visés par les plans ou les décrets s’ils se trouvent dans une des zones
suivantes :
- Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques,
- Zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles,
- Zone de sismicité par décret,
- Zone exposée aux risques délimités par un plan de prévention de risques miniers
=>A cet effet, un état des risques est établi à partir des infos mise à dispo par le préfet (art L
125-5 et L 125-23 du Code de l’Environnement) et selon un modèle défini par un arrêté
ministériel.
=>L’imprimé est dispo en préfecture, sous-préfecture, en mairie ou téléchargeable sur le site
du ministère chargé de la prévention des risques majeurs.
=>La validité de cet état est de 6 mois.
2) Le contrôle des installations d’assainissement non collectif
=>Le doc est établi à l’issu du contrôle des installations d’assainissement non collectif
mentionné à l’art L 1331-11-1, Code de Santé Publique.
=>Dans l’hypothèse où les parties serait en possession du doc du contrôle de l’assainissement
au moment de la signature de la promesse et ou l’installation serait non-conforme l’acquéreur
achètera en connaissance de cause.
=>L’acquéreur s’engagera à prendre en charge les travaux de mise en conformité si nécessaire
dans le délai d’1 an après la signature de l’acte de vente.
=>En effet, le nouvel art L 271-4, Code Santé Publique dispose qu’en cas de non-
conformité de l’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de
vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’1 an après
cet acte.
C) Sanctions
=>Il existe diverses sanctions lorsqu’un document oblig dans le cadre du dossier de
diagnostics technique fait défaut.
=>En l’absence de constats de risques d’exposition au plomb, de l’état relatif à l’amiante, de
l’état parasitaire, de l’état de l’installation intérieure de gaz ou d’électricité ou contrôle des
installations d’assainissement non collectifs, le vendeur ne pourrait pas s’exonérer de la
garantie des vices cachés correspondante.
=>L’exonération de garantie du vendeur est conditionnée à l’existence du dossier de
diagnostics techniques (non au contenu des diagnostics)
=>L’absence d’info sur e risque mérule ne prive pas le vendeur de s’exonérer des vices
cachés.
=>En l’absence de l’état des risques naturels, miniers et technologiques et de sismicité,
l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou dder au juge une diminution du prix.
=>En revanche, l’acquéreur ne pourrait se prévaloir des info contenues dans le DPE qui n’a
aucune valeur informative.
=>Un diagnostic, état ou constat périmé équivaut à son absence donc un nouveau doc doit être
établi.
=>Csq :
- impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante,
- faculté pour l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou la diminution du prix selon
les cas,
=>Le professionnel diagnostiqueur doit justifier d’une compétence reconnue par l’E et être
couvert par une assurance pro.
A RETENIR :
=>Il est primordial de rappeler que le vendeur sera exonérer de la garantie des vices cachés,
non en cas d’absence de plomb, de termites ou d’amiante par exemple, mais par la seul remise
d’un dossier comprenant ses recherches valablement établi par un professionnel certifié quand
bien même la présence de plomb, termites ou amiante sera contestée.
Résumé des oblig à la charge du vendeur
- Attestation de superficie,
- Documents à remettre à l’acquéreur,
- Diags techniques global,
- Le plan pluriannuel des travaux,
- Etat daté,
- Certificat article 20 II,
- Immatriculation de la copropriété
PARTIE 2 : Vente d’immeubles en copropriété (Loi ALUR)
=>Le statut de la copropriété s’applique aux immeubles bâtis dont la propriété est répartie
entre +sieurs personnes auquel il confère des D privatifs dans la structure collective et
indivisible du bâtiment et de son sol.
=>Cette répartition de la propriété s’exprime par la division de l’immeuble en lot comprenant
chacun une partie privative et une quote-parts des parties privatives.
A RETENIR :
=>Nous avons évoqué les règles gouvernant la vente d‘un immeuble en général.
=>La vente d’un lot de copro exige de prendre des précautions supplémentaires. Cepdt, il est
nécessaire d’avoir en tête le contenu de la section de la vente d’immeuble en général.
Exemple : pour les diag, certains concernent les parties privatives et parties communes.
=>Concernant la vente d’un lot de copro, seul les parties privatives sont concernées par l’état
d’installation intérieure de gaz ; il faut se référer à l’art L 271-4, Code de la construction et
de l’habitation.
=>Il en est de même pour l’état de l’installation intérieure d’électricité et pour le constat de
risque d’exposition au plomb.
=>L’effet relatif à l’amiante concerne à la fois les parties privatives et communes de
l’immeuble.
=>La loi ALUR a considérablement renforcé l’oblig d’info pesant sur le vendeur du lot ou de
D réel immo relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la
copropriété.
=>Fortement critiqué en raison du volume d’annexes à l’avant-contrat qui l’imposait, l’art L
721-2, Code de la construction et de l’habitation a été allégé par la loi du 27 août 2015.
=>La signature de la promesse de vente est le moment privilégié pour informer le candidat
acquéreur d’un lot de copro sur la consistance et l’état du bien qu’il envisage d’acquérir.
A) L’attestation de superficie
=>L’attestation de superficie est un élément caractéristique du bien dans le cadre d’un marché
immo dont les éléments de comparaison étant souvent exprimé par une valeur au mètres
carrés.
=>Le vendeur d’un lot de copro a l’oblig d’indiquer la superficie de la partie privative de ce
lot. Au-delà d’un certain seuil, une info inexacte est défavorable oblige le vendeur à
indemniser l’acquéreur de manière qu’il en résulte pour celui-ci une véritable garantie de
superficie.
=>Pour tout bien en copro en application de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite la
loi Carrez, une attestation de superficie est établie dans les parties privatives du lot de copro
et doit être annexé à la promesse de vente.
=>Cette attestation ne relève pas du dossier de diagnostics techniques.
=>La sanction de l’absence de cette mention de superficie peut aller jusqu’à la nullité de la
vente devant être intenté au + tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de
l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
=>La protection dont bénéficie l’acquéreur est d’ordre public.
=>Toute clause contraire au dispositif serait considérée comme non écrit.
=>La validité de ce document est permanente à défaut de modification de la superficie par la
suite de travaux effectués dans les parties privatives.
Exemple clause attestation de superficie
« Conformément aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il est ici indiqué
la superficie de la partie privative des biens, objet des présentes, qui est de (nbre de M²),
selon mesurage effectué par (prénom, nom, qualité) à (ville, CP) dont le certificat demeurera
annexé aux présentes après mention. Les parties sont informées de la possibilité pour
l’acquéreur d’agir en révision du prix si la superficie réelle est inférieure de + d’une 1/20éme
après celle-ci indiquée, le vendeur supportant à la demande de l’acquéreur une diminution du
prix proportionnelle à la moindre mesure. La sanction de l’absence d’indication de la
superficie de la partie privative est la nullité. Par ailleurs, l’acquéreur portant sur la
superficie de la partie privative indiquée dans l’acte dans la mesure où elle est défavorable à
l’acquéreur entraîne une diminution du prix ».
B) Les documents remis à l’acquéreur
=>Comme précisé ci-dessus, la loi ALUR du 24 mars 2014 a considérablement renforcé
l’oblig d’info pesant sur le vendeur, de lot de copro à usage total ou partiel d’habitation.
=>Fortement critiquée, elle a été allégée par l’ordo 2015-1075 du 27 août 2015.
=>Lorsque les docs d’info nécessaires ne sont pas remis à l’acquéreur au + tard à la date de la
signature de la promesse de vente (à l’exception du carnet d’entretien), le délai de rétractation
dont bénéficie l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation ne court
qu’à compter du lendemain de la communication de ces docs et info de l’acquéreur.
=>A défaut de communication, l’acquéreur pourra se rétracter librement et l’acte authentique
de vente ne pourra être signer.
=>En cas de promesse de vente d’un lot ou fraction de lot d’un immeuble en copro bâti à
usage total ou partiel d’habitation, sont remis à l’acquéreur au + tard à la date de signature ou
lors de la notification du projet d’acte authentique, les docs suivants :
°Docs relatifs à l’organisation de l’immeuble
- La fiche synthétique de la copropriété établi par le syndic
=>Regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copro et à son
bâti.
=>Est mise à jour tous les ans et comporte la synthèse des données financières et techniques
relatives à la copro.
=>A pour but de remédier aux incompréhensions engendrées par la lecture des différents docs
relatifs au fonctionnement de la copro qui ne permettent pas aux non-initiés d’appréhender
correctement l’info.
- Le règlement de copropriété et état descriptif de division et actes les modifiant si
publiés
- Les procès-verbaux des AG des 3 dernières années
=>Sauf si le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces docs auprès du syndic
°Docs relatifs à la situation financière de la copro
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget
prévisionnel
=>Payé par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables précédent la
vente
- Les sommes susceptibles d’être dûes au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur
- L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des
fournisseurs
- Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de
la part du fonds de travaux rattachés au lot principal vendu, et le montant de la
dernière cotisation au fonds versé par le copropriétaire vendeur au titre de son lot
°Le carnet d’entretien de l’immeuble
=>Le syndic étant chargé de l’établir et de le tenir à jour.
=>Ce carnet permet à l’acquéreur d’apprécier l’état technique de l’immeuble à travers ces
travaux effectués dans le passé et ceux prévues ou nécessaires à l’avenir.
°Notice d’information relative au D et oblig des copropriétaires
=>Précisons que lorsque le syndicat de copropriétaires comporte au – 10 lots, les sommes
pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires, les
sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur et l’état global des impayés aux
charges des syndicats et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (créanciers) n’ont pas à être
annexé à la promesse de vente.
=>Si au jour de la promesse, l’acquéreur est déjà proprio d’au – 1 lot dans la copropriété,
seule les infos suivantes seront exigées :
- montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget
prévisionnel payé par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables
précédant la vente,
- sommes susceptibles d’être dues au sein des copropriétaires par l’acquéreur,
- l’état global des impayés de charges au sein du syndicat de copropriétaires et de la dette
vis-à-vis des fournisseurs,
- lorsque le syndicat de copropriétaire dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part
du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu, et le montant de la dernière cotisation
au fond versé par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
=>Si la vente a pour objet un lot ou fraction de lot annexe, sont seul exigé :
- fiche synthétique de la copropriété établi par le syndic regroupant des données
financières et techniques essentielles à la copro et à son bâti,
- règlement de copro et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils
ont été publiés,
- montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget
prévisionnel payé par le copropriétaire vendeur au titre des é exercices comptables
précédant la vente,
- sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur,
- l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des
fournisseurs,
- lorsque le syndicat de copropriétaire dispose d’un fonds travaux, le montant de la part du
fonds travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versé
par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
=>Un lot annexe peut être un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave,
un grenier, un débarras, un garage ou un cellier.
A RETENIR :
=>Lorsqu’une vente est précédée d’un avant-contrat, les informations et docs doivent être
remis à l’acquéreur sur tous support et par tout moyen (support papier ou dématérialisé)
sous réserve d’acceptation expresse par l’acquéreur.
=>Les infos financières sont le + souvent délivré dans un pré-état daté établi par le syndic
sur un modèle mise au point aux termes d’une concertation entre le CSN et des
organismes représentatifs du syndicat des copropriétaires.
=>L’acquéreur atteste de cette remise dans l’acte contenant la promesse de vente par sa
simple signature s’il s’agit d’un acte authentique.
=>Lorsque l’acte est établi sous signature privée, la remise des docs est attestée par
l’acquéreur dans un doc daté et signé de sa main.
=>Lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’une promesse de vente et que la vente
est réalise au profit de d’un acquéreur non professionnel, sont joint au projet d’acte dans le
cadre de la purge du droit de réflexion les documents suivants :
- fiche synthétique de la copropriété établi par le syndic regroupant les données
financières et techniques essentielles relatives à la copro et à son bâti,
- règlement de copro et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils
ont été publiés,
- les PV d’AG des 3 dernières années sauf si le copropriétaire vendeur n’a pas été en
mesure d’obtenir ces docs auprès du syndic,
- l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des
fournisseurs,
- carnet d‘entretien de l’immeuble,
- notice d’information relative au D et oblig des copropriétaires ainsi qu’au
fonctionnement des instances du syndicat de copropriété dont le contenu a été fixé par
arrêté du 29 mai 2015,
- le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global.
=>Sont applicables dans cette hypothèse, les exceptions à l’oblig d’info évoqué ci-dessus
tenant au fait que l’acquéreur est déjà proprio d’un lot ou que la vente a pour objet un lot
annexe.
=>Les modalités de remise des info et doc sont celles applicables lorsque la vente est
précédée d’un avant-contrat.
C) Diagnostic technique global (DTG)
=>La vente d’un lot de copro obéit à des règles particulières qu’il est nécessaire de bien
connaître.
=>Dps le 1er janvier 2007, en cas de vente d’un lot ou fraction d’un lot de copro ou de
cession d’un D réel immo relatif à un lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel
d’habitation et soumis au statut de la copro, le diag technique global doit être annexé à la
promesse de vente ou à défaut de promesse à l’acte authentique en + du dossier de
diagnostic technique.
=>Ce diag comporte l’exam de la situation patrimoniale de l’immeuble (état de
l’immeuble) et une projection sur les 10 années à venir des éventuels travaux nécessaires.
=>Le diag doit permettre au copropriétaire de connaître la situation générale de
l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux.
=>Ce diag technique préalable à la mise en copro doit être réalisé avant l’établissement du
RCP et de l’EDD. Dans les autres cas, ce sont les copropriétaires réunis en AG qui se
prononce sur la réalisation du diag technique et de ses modalités.
=>La décision est prise à la majo simple, les copropriétaires peuvent ainsi décider de ne
pas réaliser ce diag.
=>Le diag technique global est réalisé par un tiers disposant de compétences spécifiques.
Il contient des infos essentielles relatifs au bâti de l’immeuble :
 - analyse de l’état apparent des parties communes et équipements communs,
- état de la situation du syndicat au regard des oblig légales et règlementaires contenue
dans le Code de la construction et de l’habitation,
- analyse des améliorations possible en termes de gestion techniques et patrimoniales,
- diag des performances énergétiques ou audit énergétique.
=>Le diag technique global doit comporter la liste des travaux nécessaires à la
conservation de l’immeuble notamment ceux qui pourraient être mené au cours des 10
prochaines années ainsi qu’une éval sommaire de leur coût.
=>Doit être présenté au copropriétaire au cours de l’AG suivant sa réalisation ou révision.
=>Lors de cette même assemblée, les copropriétaires doivent se prononcer sur la ? de
l’élaboration d’un plan pluriannuel des travaux et modalités de mise en œuvre.
=>Après la présentation du DTG selon les orientations décidées, le syndic inscrit à l’ordre
du jour des AG suivant la ? du plan pluriannuel des travaux s’il avait été refusé
précédemment ou les décisions relatives à sa mise en œuvre si celui-ci avait été adopté.
=>En cas de danger imminent pour la santé ou sécurité des occupants, l’autorité ad peut
dder au syndicat de lui produire la DTG afin de vérifier l’état des parties communes.
D) Le plan pluriannuel de travaux
=>Dès lors que le diag a été établi, son contenu doit être porté à la connaissance de la 1ère AG
suivant sa réalisation ou sa révision.
=>Le syndic doit alors inscrire à l’ordre du jour de cette AG la ? de l’élaboration d’un plan
pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuel mise en œuvre.
=>Ainsi, les copropriétaires font ils le choix au cours de l’AG d’adopter ou non un plan
pluriannuel de travaux.
=>Lorsque le plan et adopté, les AG suivantes doivent se prononcer sur son appli, sur les
travaux en eux-mêmes et sur le vote des travaux nécessaires à leur mise en œuvre.
=>Ce plan va permettre de hiérarchiser les travaux à réaliser, de les programmer et de
constituer progressivement les travaux nécessaires à leur réalisation.
=>Les sommes récoltées intègreront le nouveau fonds travaux. Ce fonds oblige les
copropriétaires à cotiser chaque année par les versements modestes en vue de la réalisation de
travaux futurs.
=>Ce dispositif est une innovation majeure de la loi ALUR ; le but est grâce à ce fonds
travaux que les copropriétaires disposent de fonds pour entretenir la copropriété.
=>La loi ALUR distingue 3 hypothèses dans lesquelles la constit d’un fonds travaux n’est pas
oblig :
- les petites copro : pour celles de – de 10 lots, le syndic pourra décider de ne pas constit de
fonds travaux par décision unanime de l’AG,
- si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années, le
syndicat est dispensé de l’oblig de constituer un fonds travaux pdt la validité du diag,
- montant des travaux dépasse le montant du budget prévisionnel, si le montant du fonds
travaux devient sup au budget prévisionnel annuel pour les dépenses courantes ; art 14-1,
Code de la construction, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’AG :
° ? de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionnés à l’art 731-2, Code de la
construction
° ? de la suspension des cotisations au fonds travaux en fonction des décisions prises par AG
sur le plan pluriannuel des travaux
=>Il ressort de ces dispositions que si le montant des travaux inscrit dans le plan ne dépasse
pas le montant des travaux déjà perçu par le syndicat, les cotisations peuvent être suspendues.
E) L’état-daté
=>Le N chargé d’établir l’acte de vente peut solliciter du syndic un état daté relatif aux
charges en cours en appli de l’art 5 al 1, décret du 17 mars 1967.
=>Cette demande préalable est aussi appelée note de renseignements.
=>Même si le texte n’impose pas strictement au N l’oblig de solliciter l’état daté, en pratique,
il devra le dder afin d’exécuter correctement son devoir d’info et le conseil des avis du
vendeur et acquéreur.
=>Dans la 1ère partie de l’état, le syndic indique de manière approximative et sous réserve de
l’apurement des comptes les sommes dues par le vendeur au syndicat, au titre :
- des provisions exigibles du budget prévisionnel,
- des provisions exigibles hors budget prévisionnel,
- de la part des dépenses d’amélioration que le N a refusé de voter, et pour lesquelles il
bénéficie d’un paiement fractionné et du montant de la quote-part de l’emprunt collectif
restant dû par le copropriétaire l’ayant souscrit,
- des avances exigibles.
=>La 2ème partie de l’état précise également de manière approximative, les sommes dues au
vendeur par le syndicat au titre de :
- des avances remboursables au copropriétaire correspondant au fond destiné à constit des
réserves ou qu’il représente un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires,
- des provisions non encore échues mais appelé par anticipation à titre de sanction auprès d’un
copropriétaire défaillant,
F) Certificat de l’article 20 II
=>Il s’agit du certificat relatif à l’absence de charges dus par le vendeur.
=>Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot, le Notaire notifie
au syndic de copro le nom du candidat de l’acquéreur.
=>Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au Notaire un certificat attestant :
- soit que l’acquéreur ou mandataire sociaux et associés se portant acquéreur, leur conjoint ou
partenaire liés à eux par un PACS ne sont pas copropriétaires concernés par la mutation,
- soit si l’une de ses personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation
qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic resté infructueuse
depuis + de 45 jours.
=>Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges après mise en demeure, le Notaire
notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.
=>Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente avait été signé préalablement à l’acte
authentique de vente, l’acquéreur ou mandataires sociaux et associés de la société se portant
acquéreur, leur conjoint ou partenaire liés à eux par un PACS dispose d’un délai de 30 jours à
compter de la notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndic.
=>Si aucun certificat atteste du règlement des charges à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est
déclaré nul et non avenu au tort de l’acquéreur.
G) Immatriculation de la copro
=>L’art 711-5, Code de la construction et de l’habitation dispose que tout acte authentique
de vente devant Notaire relatif à un lot de copro comporte la mention du n° d’immat de la
copro.
=>En l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionné à l’art L. 711-6,
CCH est resté sans effet au termes d’un mois, le Notaire chargé de l’établissement de l’acte
procède d’office à l’immat du syndic des copropriétaires.
=>Les frais ainsi engagés par le Notaire seront supportés par le syndic, ou si le syndic n’est
pas rémunéré pour l’exercice de son mandat, par le syndicat.
=>Le Notaire informe l’établissement public chargé de la tenue du registre de tout erreur qu’il
constate.
=>L’art 711-5, CCH est applicable à compter du :
- 21 décembre 2016 pour les syndic de copro comptant + de 200 lots,
- 31 décembre 2017 pour les syndic de copro comptant + de 50 lots,
- 31 décembre 2018 pour les autres syndic de copro,
A RETENIR :
=>En imposant que l’immat figure sur toutes ventes d’un lot de copro, le législateur attribue
au Notaire un rôle subsidiaire en cas de carence du syndic, le Notaire chargé de la rédac de
l’acte de vente procède d’office à l’immat du syndic des copropriétaires.