BIENVENUE

L’école Supérieure des Métiers de l’Immobilier

 GESTION LOCATIVE

2EME ANNEE
BTS PROFESSIONS IMMOBILIERES
I – LA PRISE DE MANDAT DE GESTION
A – La découverte du propriétaire
1- Capacités juridiques
a - Personnes physiques
b - Personnes morales

2- Documents liés au propriétaire

a - à sa personne
b – à son bien
3 – La conclusion du mandat
a- rédaction du mandat
b- obligations de chaque partie
c- responsabilité du gestionnaire

B – L’analyse du bien
1 – Les conditions de location
a- régime Pinel
b- régime Denormandie
c- encadrement des loyers
2 – Régime juridique du bien
a- Points communs aux deux types de baux : nu & meublé
b- Spécificités de chaque bail
c- Spécificités du bail mobilité
II – LA RELATION GESTIONNAIRE - LOCATAIRE
A – Les sommes dues par le locataire
1- Le calcul du loyer et des charges
2- Le paiement et la preuve du paiement
3- Les évolutions de loyer

B- La sortie du locataire
1 – Etat des lieux
2 – Restitution et retenues sur le dépôt de garantie
3- Les contestations
III – LA GESTION ET LA FIN DU CONTRAT DE BAIL
A – Le rôle de conseil du gestionnaire
1- Sur les travaux à réaliser
2- Sur les aides à obtenir
3- Sur la conformité avec la règlementation

B – Le rôle de suivi de gestion du gestionnaire

1 – Le compte rendu de gestion
2- La continuité du contrat de bail
3- La fin du contrat de bail
I – LA PRISE DE
GESTION
Le gestionnaire doit être fin commercial car il a en charge, entre autres, le développement du portefeuille
de lots gérés.
Comment mener à bien cette mission ?
 Cabinet à forte notoriété : les « futurs » clients appellent directement, pour avoir des renseignements :
=> Cette première prise de contact est essentielle et déterminera si le propriétaire souhaite prendre RDV:
- Etre à l’écoute de l’interlocuteur : ne jamais couper la parole
- Poser quelques questions sur le logement : secteur, type d’investissement
- Savoir s’il est seul décideur pour la mise en gestion locative,
- Donner toutes les informations sur les fonctions du gestionnaire et celles du cabinet
En fin d’entretien proposer un rendez-vous pour une 1ère estimation
 Envoi de mailings par extraction du fichier syndic et adresser à chaque copropriétaire non
occupant un courrier de présentation de l’activité gestion;

Lorsqu’un immeuble entre dans le portefeuille du syndic, l’envoi de cette présentation peut être
faite;

 Présence en début d’assemblées générales et évoquer le service,

 Prospection sur les réseaux sociaux : Facebook / Instagram

/ linkedIn

Quelles sont les qualités du gestionnaire

pour assurer son rôle de commercial?
 La disponibilité : il faut toujours avoir à l’esprit que le client doit avoir des réponses :
Répondez aux mails dans un délai raisonnable (pour éviter les relances);
Rappelez si vous êtes en RDV;
Cela ne signifie pas que l’on se plie 24h/24 : la disponibilité s’est trouver quelques minutes pour
répondre – C’est l’image de marque de votre cabinet!
La rigueur : il faut être concis dans ses réponses afin d’éviter des confusions:
Soyez clairs et organisés dans vos missions pour éviter les débordements;
Respectez les délais légaux;
 L’écoute : analyser la demande pour ne pas répondre à côté du sujet : il faut donc
faire preuve d’empathie
Respecter votre interlocuteur en lui laissant le temps de s’exprimer;
Adaptez-vous à l’interlocuteur;
Comprenez ses attentes et soyez diplomates, il faut satisfaire le client dans les
limites de la règlementation en vigueur;

La maîtrise de soi : il faut de plus en plus faire face à l’agressivité,

Mettez de la distance;
Soyez dans le contrôle des émotions et non dans la passion
Lorsque le gestionnaire a obtenu un rendez-vous avec un propriétaire, il doit visiter le bien afin
d’analyser différents critères pour en évaluer la valeur locative.

Le but de cette visite: la signature du mandat!

Avant de se rendre sur place, il est nécessaire de se renseigner sur l’environnement et le secteur
géographique

Lors du RDV quelques recommandations sont à observer :

La connaissance du bien : son type, sa situation géographique, le montant des charges (si la
cabinet est également syndic ou par tout document donné par le client à l’avance)
L’analyse du bien doit être rapide afin que le gestionnaire capte l’attention du client sur les
points forts et faibles du produit. La diplomatie est de rigueur, laissez le client s’exprimer car son
logement sera toujours mieux que les autres!

La persuasion en fixant au juste prix le bien : la partie la plus délicate! D’où l’intérêt de
connaître le marché dans le secteur, faire comprendre que des travaux pourraient être envisagés. Il
faut être réaliste et ne pas vendre du rêve! Mais il faut aussi être optimiste!

Dès lors qu’un propriétaire se sent en confiance il signe le

mandat!
 A – La découverte du propriétaire
Avant toute démarche, le gestionnaire doit découvrir le propriétaire

1- La capacité juridique du propriétaire-bailleur :

Le gestionnaire doit impérativement vérifier la qualité du (des) mandant(s)
a– Propriétaire personne physique, l’attention se porte sur :
- Nom du ou des propriétaires;
- Situation familiale : mariage, jugement de divorce, PACS….;
- Titre de propriété;
- Régime matrimonial : contrat de mariage?
 - En cas de pluralité de propriétaires : le mandat de gestion
- doit être signé par :
- Tous les propriétaires : pour les couple mariés
- si le logement est un bien commun = signature par l’un ou l’autre des époux;
- Si le logement est un bien propre (achat avant le mariage, reçu par donation ou héritage) =
signature du contrat par l’époux propriétaire sauf s’il s’agit du logement familial
( consentement de l’autre conjoint nécessaire);
ou
Par une personne représentant les différents propriétaires, ce qui signifie que la personne
signataire doit avoir procuration pour signer les mandats
 En cas de donation ou de succession : vérifier le bénéficiaire et la date;
- En cas de démembrement de propriété : vérifier qui a l’usufruit, celui qui en tire le
« fructus » donc le loyer et signe donc le mandat (par précaution faire signer le nu-
propriétaire);

Mais non
C’est quoi usufruit…
le « jus de Ben je Je
exp vous
fruit » sais pas liqu
e
 Petit récap….

Le droit de la propriété = droit fondamental

Article17 de la Déclaration des Droits de

l’Homme et du Citoyen et 544 du Code Civil : 
 
« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue
pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »
Ce droit fondamental s’applique sur les immeubles comme sur les meubles
- Immeuble par nature: bien fixé au sol, attaché de façon durable ou incorporé dans un autre
immeuble par nature : terrain, maison, arbres…
- Meubles : biens pouvant être déplacés d’un lieu à un autre où se déplacer eux-mêmes : table,
voiture….
 Caractères du droit
de propriétés?

Absolu : le propriétaire peut faire ce qu’il veut de la chose sauf usage prohibé par la loi.
Certaines restrictions imposées dans un but d’intérêt général sont valables.

Exclusif : le propriétaire exerce son droit sans partage en principe car nombres d’atteintes
sont possibles : indivision, copropriété….
Perpétuel : ce droit demeure tant que la chose existe et ne disparaît pas avec son propriétaire
puisque ce droit est attaché à la chose et non à la personne. Il ne disparaît pas non plus avec le
non usage ou le temps.
 :
Et voici : Les attributs du droit de propriété

L’usus : c’est un pouvoir d’usage de la chose : droit d’occuper un bien, de s’en servir, de
l’exploiter
Le fructus : c’est le droit de percevoir les fruits (loyers) et les produits de la chose, le droit de
faire fructifier
L’abusus : c’est le droit de disposer de la chose : vendre, donner, détruire…
Donc le principe du démembrement consiste à séparer ce droit en deux éléments que sont
l’usufruit et la nue-propriété, lesquels réunis constitue la pleine propriété.
L’usufruit : selon l’article 578 du Code Civil il s’agit « du droit de jouir des choses dont un autre
à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance »
L’usufruitier n’a donc qu’une partie des prérogatives du droit de propriété : l’usus et le fructus;
Ce dernier ne disposant pas de l’abusus ne peut ni transmettre, ni vendre le bien mais en
revanche, il peut céder, transmettre, donner, en garantie sont droit d’usufruit.
Les obligations de l’usufruitier : il doit jouir du bien en bon père de famille, doit respecter la
destination de la chose et en conserver la substance.
Selon l’article 605 du Code Civil « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les
grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire » sauf défaut de réparations
d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit
L’extinction de l’usufruit : selon l’article 617 du Code Civil, celui-ci s’éteint « par la mort
naturelle et par la mort civile de l’usufruitier; par l’expiration du temps pour lequel il a été
accordé; par la consolidation ou la réunion sur la même tête des deux qualités d’usufruitier et
de propriétaire; par le non –usage du droit pendant 30ans; par la perte totale de la chose sur
laquelle l’usufruit est établi »
Les obligations du nu-propriétaire : celui-ci conserve l’abusus donc il ne peut pas jouir du
bien en l’occupant ou le louant pour en percevoir les loyers
Selon l’article 605 du Code Civil le nu-propriétaire à la charge des grosses réparations,
lesquelles sont celles qui affectent l’immeuble dans sa structure, sa solidité. Ils s’agit du gros
œuvre : toiture, murs, charpente.
Ce démembrement de la propriété est à distinguer de l’indivision qui est une situation qui peut
être rencontrée lors de la prise de gestion d’un bien
En cas d’indivision : majorité des deux tiers des droits indivis (acte d’administration)

plusieurs personnes exercent des droits

de même nature sur un même bien ou
plusieurs biens.
 Quels autres actes existent-ils?

- Les actes conservatoires : ce sont les actes de conservation concernant tous les travaux
nécessaires à la conservation du bien. Ils peuvent être décidés par un seul indivisaire
- Les actes de disposition : ce sont les actes les plus graves comme le vente, l’hypothèque,
donations, baux commerciaux, ruraux….Les conséquences pouvant être importants, de tels actes
nécessitent l’unanimité des indivisaires
Toutefois, la vente d’un bien indivis est possible à la demande d’un ou plusieurs indivisaires
détenant au moins deux tiers des parts du biens indivis afin d’éviter des situations de blocage
saisine du tribunal qui autorise ou non la vente
 Pour les personnes incapables, au sens civil du terme, qui signe le mandat ?:
- Les mineurs : les représentants légaux du mineurs signent;
- Majeur sous sauvegarde de Justice ou curatelle : il est préférable qu’ils soient accompagnés
- Majeurs sous tutelle : le tuteur doit signer le mandat
  b- propriétaire est une personne morale, vérifier : SCI LAGRANGE
La forme de la société : SCI – SARL …..
Son objet qui peut intégrer la propriété, la gestion, la location de biens immobiliers
Le signataire du mandat doit être le représentant de la personne morale
Une SCI familiale ne peut à priori pas gérer de locations en meublés pour des raisons
fiscales :
En effet une telle SCI est normalement (sauf option décidée par les associés) imposée à l’impôt
sur le revenu alors que le revenu sur les locations meublées entrent dans la catégorie des
revenues d’activités commerciales soumises à l’impôt sur les sociétés
Ne pas hésiter à reprendre chaque clause du contrat
avec le mandant pour que la mission du
gestionnaire soit bien cernée et comprise.


Par le mandat de gestion, le gestionnaire se substitue complétement au propriétaire, la relation

doit impérativement être basée sur la confiance et l’échange. Toute ambiguïté ou
incompréhension doit être écartée pour une gestion paisible. Le propriétaire est en quête de
tranquillité…
Un propriétaire a avant tout besoin d’être rassuré et conseillé, il ne faut jamais imposer mais
orienter car il reste décideur et il primordial qu’il garde ce sentiment.
2 – Les documents liés au propriétaire :
a – Liés à sa personne :
- Document attestant de son identité ;
- Copie de son attestation de propriété;
- Relevé d’identité bancaire (sauf s’il privilégie un autre mode de paiement),
b – Liés à son bien :
- Dernier appel de fonds et de relevé des dépenses;
- Extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble; la
jouissance de l’usage des parties privatives et communes;
- Quittance de l’assurance propriétaire non occupant (assurance obligatoire par la loi
ALUR pour les biens situés en copropriété).
- Les diagnostics techniques (DPE, électricité et gaz, Crep, amiante) :

 Installation Gaz : concerne les logements de + de 15ans , Il est valable 6ans;

 Nuisances sonores et aériennes : à réaliser dans les zones définies par un plan d’exposition au bruit des
aérodromes;

 Etat des Risques et Pollution (ERP): valable 6mois - concerne les logements situés en zone couverte par
un plan de prévention des risques;

 Depuis le 8 mars 2015 tous les lieux d’habitation doivent être équipés d’au moins un détecteur de fumée.
Le bailleur assure l’installation des détecteurs et la vérification du bon fonctionnement lors de l’entrée du
locataire. Ce dernier veille au bon entretien et se charge de son remplacement le cas échéant.


Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE): valable 10ans – A refaire si des travaux
d’amélioration sont effectués – Attention à la nouvelle règlementation;


Le Plomb (CREP) : valable 6ans si positif sinon illimité - Concerne uniquement les logements
construits avant 1949;


Amiante : à effectuer pour tous les logements dont le permis de construire est antérieur à 1997;


Installation électrique : concerne les logements de + de 15ans , Il est valable 6ans;
Certains propriétaires peuvent être réticents à les faire réaliser car cela a un coût, cependant, le
risque encouru est important:
- Pour les diagnostics électricité et gaz, si le bailleur ne les fournit pas et que le locataire
découvre que l’installation est défectueuse, ce dernier peut engager la responsabilité du bailleur
devant le tribunal d’instance;
- La surface habitable incorrecte de 5% peut entraîner une diminution du prix proportionnelle,
il en va de même en cas d’absence d’information portée au bail ou donnée à la demande du
locataire;
- L’ERP non annexé au bail peut entraîner son annulation ou une diminution du prix ;
Dès lors que les vérifications sont faites, les conditions de location définies, que les parties sont
d’accord, le mandat peut être rédigé et signé :
3 – La conclusion du mandat de gestion : soumis à la loi du 2/01/70 – loi Hoguet
a – La rédaction du mandat :
Les mentions obligatoires : outre l’identification et signatures des parties
-Numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle;
-L’objet du mandat c’est-à-dire le bien concerné avec l’ensemble des informations pouvant l’identifier;
-Les honoraires négociés librement avec le ou les propriétaires ;
-La durée du mandat qui doit impérativement être borné dans le temps;
-Les droits et obligations de chacun : cette partie est importante et doit être précise, sans cela le
mandataire ne pourra effectuer certaines missions comme s’occuper du contentieux ou de la vente d’un
bien;
-Numéro d’enregistrement du mandat
-Modalités de la reddition des comptes : au moins 1fois par an
Le mandat de gestion écrit est obligatoire pour percevoir une rémunération de la part d’un
client,
La loi ALUR a précisé les modalités de cette rémunération :
Celle liée aux personnes qui se livrent ou prête leur concours à l’entremise ou la négociation
d’une mise en location d’un logement est à la charge exclusive du bailleur et déterminée
librement par le mandataire,
La visite du local, constitution du dossier et rédaction du bail sont partagés par moitié entre
bailleur et preneur. Le montant est réglé lors de la signature du bail et ne peut excéder celui fixé
par décret :
 - Zone très tendue : 12€ dum² habitable;
-- Zone tendue : 10€ du m² habitable;
-- Reste du territoire : 8€ du m² habitable
Concernant l’établissement de l’état des lieux par un professionnel, aucune différence de territoire
il est de 3€ du m².
Durée et renouvellement du mandat de gestion :
Un mandat de gestion est toujours établi pour une durée déterminée. Le mandat prend fin par :
arrivée du terme; renonciation du mandataire au mandant; décès ou tutelle du mandant ou
mandataire; révocation du mandataire après délai de préavis (3 à 6mois par LRAR).
Il peut prévoir une clause de reconduction tacite si bien qu’un nouveau contrat n’a pas à être
établi lorsque le mandat arrive à son terme.

Si le mandat contient cette clause de tacite reconduction, le mandataire doit informer le mandant

qui a la qualité de consommateur de sa possibilité de s’opposer à la tacite reconduction (loi
Chatel).
À défaut, le mandant profane pourra résilier le mandat à tout moment une fois qu’il sera
tacitement reconduit, le gestionnaire doit donc veiller à délivrer cette information en l’envoyant
une fois par an, par courrier ou avec les comptes rendus de gérance.

Le mandat ne peut toutefois pas se poursuivre indéfiniment dans le temps. S’il contient une
clause de tacite reconduction, il doit également préciser une durée au-delà de laquelle il prendra
irrémédiablement fin (par exemple 30 ans).
Registre des mandats
Le mandat une fois complété et signé doit être
enregistré sur un registre Il doit comporter la
liste des mandats dans l’ordre chronologique, sans
discontinuité
Sont inscrits : numéros d’ordre; date du mandat;
noms des mandants; adresse; nature des biens
avec leur adresse et les observations éventuelles.
Le registre peut être numérique et doit être
conservé pendant 10ans
Mandant et mandataire sont liés par des engagements l’un envers l’autre :

b – Les obligations de chaque partie :

Les pouvoirs du gestionnaire :

Le mandataire s’engage à gérer le patrimoine selon les missions définies dans le contrat et
rendre compte de la situation et des actions menées au mandant.
La liste des prestations prises en charge par le mandataire dans le cadre de la gestion locative du
bien est variable et doit être mentionnée dans le mandat de gestion.
Voici une liste non exhaustive des missions généralement couvertes :
•Recherche du locataire : diffusion de l’annonce, visites, étude des dossiers de location et
sélection du locataire;
•Rédaction, conclusion et renouvellement du bail de location;
•Perception des loyers et des charges;
•Réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie;
•Règlement des charges et appels de fond émis par le syndic de copropriété;
•Gestion des loyers impayés et suivi des procédures contentieuses;
•Réalisation des travaux d’entretien ou réparations urgentes;
•Gestion de l’assurance du logement et des procédures de déclaration et de suivi en cas de
sinistre;
•Révision du loyer, régularisation des charges et restitution des dépôts de garantie;
•Aide à la déclaration fiscale des revenus locatifs;
•Représentation aux assemblées générales
Le mandataire doit informer ses clients sur les liens capitalistiques : lorsque ce dernier va
proposer les services d’une entreprise, établissement bancaires ou société financière, il doit
informer au préalable le mandant des éventuels liens directs de nature capitalistiques ou
juridique qu’il a avec ces derniers;
Concernant les versements : il doit donner un avis des versements au bailleur dans les
conditions fixés au mandat. Il existe également des limites liées à l’encaissement;
Le mandataire ne doit pas louer des locaux insalubres ou en péril;
Le mandataire a l’obligation de tenir une pluri comptabilité: c’est un commerçant dont les
comptes des clients doivent être séparés et distinct de sa comptabilité;
Le mandataire a l’obligation de respecter les modalités d’affichage des annonces de
location : art. 4 de l’arrêté du 10/01/2017
• Montant du loyer, augmenté le cas échéant du complément de loyer et charges récupérables,
suivi de la mention « par mois » et s’il y a lieu , de la mention « charges comprises »;
• Le cas échéant le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et des
modalités de règlement de celles-ci;
• Montant du complément de loyer exigé s’il y en a ;
• Montant du dépôt de garantie su exigé;
• Caractère meublé de la location le cas échéant;
• Montant TTC des honoraires mis à la charge du locataire suivi ou précédé de la mention « 
honoraires charge locataire »
• Montant TTC des honoraires EDL mise à la charge du locataire

Une des missions du gestionnaire est de sélectionner le candidat

Documents à demander au candidat : Décret du 5/11/2015
-Pièce justificative d’identité avec photo du titulaire en cours de validité ;
-Une pièce justificative de domicile ;
-Documents attestant de l’activité professionnelle;
-Documents attestant des ressources du candidat;
Pas de discrimination à la location : ce principe a été défini par la loi de modernisation sociale du 17/01/2002 et introduit dans l’article 1 er de la Loi Mermaz modifié par la loi ALUR du
24/03/2014 :
« Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal » (3ans de prison et 45 000€ d’amende)
Le mandataire est d’ailleurs tenu de suivre une formation de 2 heures sur la non-discrimination au logement
 Les devoirs du mandant :
Il s’engage à permettre au mandataire de réaliser ses missions et à lui verser les honoraires dus en
contrepartie.
Si un propriétaire refuse d’effectuer des travaux nécessaires à la sécurité des lieux loués, de faire
réaliser les diagnostics obligatoires ou respecter les clauses du bail voire la loi elle-même, mieux
vaut pour le gestionnaire mettre fin au mandat car il a dans le cadre de ses missions une lourde
responsabilité.
• c – La responsabilité du gestionnaire :

Le mandat de gestion que le gestionnaire signe avec le propriétaire impose un certain nombre de
contraintes comme veiller au respect des obligations principales du bail par le locataire :
- Vérifier la solvabilité du candidat et conseiller la prise d’une sûreté;
•- Veiller à la bonne rédaction du bail;
•- Vérifier que le locataire a souscrit une assurance contre le risque locatif;
•- Entreprendre toutes les diligences nécessaires en cas d’impayés;
•- Obligation de conseil sur le choix du candidat ainsi que pour l’entretien du logement, la réalisation de travaux

Dans sa mission de rédaction d’actes il est tenu à une obligation de résultat, pour ses missions de gestion seulement à une obligation de moyens.
•Sa responsabilité peut être recherchée en cas de manquement dans son devoir de conseil.
•Lorsqu’il commet une faute génératrice d’un préjudice dans l’exécution du mandat mais aussi dans sa gestion, il engage sa responsabilité :
• - Civile : dédommagement de la personne impactée par la faute de gestion;
• - Pénale : lorsqu’il a commis une infraction
 La responsabilité civile du gestionnaire : cette responsabilité est contractuelle entre
mandataire et propriétaire car ils sont liés par un contrat
Cette responsabilité nécessite la réunion d’une faute, un dommage et un lien de causalité entre les
deux.
 Cette faute commise à l’égard du propriétaire est le non respect ou la mauvaise exécution du
mandat :
• - Manque de diligence si le professionnel n’a pas vérifié la souscription d’une assurance par le
locataire;
• - L’absence de solvabilité du locataire ou le manque de conseil sur la nécessité de prendre
une garantie;
• - Réaction tardive face aux impayés entraînant la perte du bénéfice de la GLI;
• - Défaut de vérification du consentement : bail signé sans l’accord de tous les indivisaires;
• - Irrégularité dans les documents signés ou forme d’envoi d’un congé par exemple
 Cette responsabilité est délictuelle à l’égard d’un tiers dont le locataire
• Ces derniers peuvent subir les conséquences d’erreurs de gestion ou de rédactions d’actes :
• - La responsabilité d’un gestionnaire qui n’a pas vérifié la souscription d’une assurance contre
les risques locatifs peut être engagée par l’assurance du propriétaire-bailleur dans le cadre d’un
sinistre;
• - Trouble de jouissance causé par le dysfonctionnement d’un élément d’équipement par le
locataire dès lors que le gestionnaire informé n’a pas entrepris de démarche auprès du
propriétaire;
• - Un congé non délivré dans les formes et délais impartis
 La responsabilité pénale du gestionnaire : cette responsabilité inscrite dans nombre d’articles de
la Loi Hoguet concerne :

• Les conditions d’exercice de la profession : le professionnel commet une infraction susceptible

d’emprisonnement et paiement d’une amende s’il exerce ses fonctions sans respecter les obligations
liées à sa profession;
• La réception des fonds : la peine de prison est de 2ans et 30 000€ d’amende s’il perçoit des fonds de
manière illicite soit parce qu’il n’a pas la carte professionnelle, ou en l’absence de mandat écrit….
• Cette responsabilité pénale peut être de droit commun : différents infractions peuvent être
commises :
• - Blessures non intentionnelles;
• - Violation du secret professionnel;
• - Escroqueries : usage de faux noms, fausses qualités par l’emploi de manœuvres
frauduleuses visant à recevoir des fonds;
• - Détournements de fonds;
• - Publicité mensongère : le code de la consommation interdit toute publicité comportant
des erreurs ou points de nature à induire en erreur sur les éléments relatifs au bien à louer;
• - Le faux;
• - Le travail dissimulé;
• - Atteintes au droit de la personne résultant de traitement de données personnelles
• Concernant ce dernier point, il est important de rappeler le Règlement Européen du
25/05/2018 sur la Protection des Données (RGPD)
• Dans l’immobilier 3 principes fondamentaux doivent être respectés :
• - Le consentement : recueilli explicitement, préalablement au traitement et pour chaque
traitement des données;
• - Le droit à la portabilité des données pour faciliter le passage d’un prestataire à l’autre;
• - Le droit à l’oubli : les données doivent être supprimées après les délais légaux de
conservation ou sur demande quand elles sont détenues dans un but purement commercial
par exemple
• Comme dans toute entreprise il doit y avoir un responsable du traitement des données
personnelles; les traitements doivent être recensés; les procédures pour la sécurité des
données et le recueil du consentement doivent être rédigées ; l’accès aux données, leur
durée de conservation doivent être définis.
2 – L’analyse du bien :
a- Les conditions de location : loyer Pinel

Pinel : dispositif permettant de baisser l’impôt sur le revenu en devant propriétaire d’un
investissement locatif.

Datant du 07/09/2014, il a été prorogé jusqu’en 2024 avec une réduction de l’avantage fiscal en
2023 & 2024

- Logement acquis neuf;

- Logement en VEFA;

- Calculé sur le prix de revient du logement, le taux de réduction dépend de l’engagement de

location :
• 6ans = 12%; (2023 : 10,5%) – Possibilité de proroger 2 x 3ans (12ans au total) : on ajouté 6%
la 1ère période de 3ans (2023 : 4,5%) et 3% pour la 2nd période (2023 : 2,5%) soit 21% au total;
• 9ans = 18%; (2023 : 15%) – Possibilité de proroger 3ans de plus : on ajouté 1% par an donc
3% sur 3 ans(2023 : 2,5%) soit 21% au total;

 Conditions :
• Le propriétaire bailleur s’engage à louer en non meublé pendant au moins 6 ou 9ans, la
période d’engagement pouvant atteindre 12ans maximum;

• Le logement doit être loué en tant que résidence principale à un locataire dont les
ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds;
• Loyers plafonnés et inférieurs de 20% aux loyers du marché;

• Le plafond d’investissement retenu est de 300 000€ et limité à deux logements par an;

• un locataire peut être membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant du propriétaire;

• Un plafond de 5 500€ par m² de surface habitable est retenu; quelle que soit la localisation du
logement;
• Le loyer ne doit pas dépasser un plafond selon la localisation de l’immeuble, lequel varie
en fonction de la surface du logement
Il s’agit d’une réduction d’impôt donc si celle-ci excède l’impôt dû elle ne pourra être imputée
sur les années suivantes;
L’achat par une SCI familiale uniquement est possible ainsi que par des indivisaires (pas de
démembrement);
Comment calculer :
Connaître la surface du logement et des annexes hors garage;
Calculer la ½ des annexes dans la limite de 8m² que l’on ajoute à la surface du logement =
Surface Utile (SU);
Connaître le barème Pinel (BP) selon la zone géographique (Zone A à B2);
Attention : pour le garage le propriétaire peut le louer à part afin de proposer un loyer plus élevé
avec les risques que cela comporte, bien lui préciser que dans ce cas pas de défiscalisation
possible
- Appliquer la formule :

- (0,7 + (19/SU ) = Coefficient Multiplicateur (CM) - Ce coefficient ne peut en aucun cas

dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.
- CM X BP = Y (Prix au m²)
- Y x SU = Loyer à respecter

- Exemple : Appartement de 62m² avec balcon de 6m² SU : 65m²

- (0,7 + (19/65)) = 0,99 (CM) x 10,28 (zone B2 ) = 10,17 € (prix au m²)
- 10,17 x 65 = 661€
• CAS PARTICULIERS DES CERTAINES TERRASSES :
• Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié
enterré ne sont prises en compte que dans une limite de 9m².
• Comme toutes les annexes, on ne les retient que pour moitié soit 4,5 m² au
maximum.
• Exemple : un logement de 54m² comportant une terrasse accessible en étage de
12m², vous devez retenir 4,5m² au titre de la terrasse (9m² / 2) soit une surface
totale de 58,5m²
• Quelles sont-elles?
• Il s’agit de terrasses situées en totalité sur le toit d’un logement ou sur le toit des
dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (parking souterrain par
exemple) dont le locataire a la jouissance exclusive.
b - Le dispositif Denormandie :

Dispositif de réduction d’impôt pour les acquisitions de logements anciens rénovés.

Les logements concernés sont :

- Ceux acquis entre le 1et janvier 2019 et le 31 décembre 2023 faisant ou ayant fait l’objet de
travaux de rénovation définis par décret;

- Un local acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 affecté à un usage autre que
l’habitation faisait ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement
L’octroi de la réduction est soumis aux mêmes conditions que la régime Pinel MAIS non
cumulable avec lui: bien loué vide à titre de résidence principale, le locataire doit avoir des
revenus modestes et le montant du loyer est plafonné

Le dispositif est limité à certaines communes : les 222 du Plan Action cœur de ville et celles
faisant l’objet d’une opération revitalisation du territoire (ORT)

Le propriétaire peut dans ces conditions bénéficier d’une réduction d’impôt de :

- 12% si location de 6ans;
- 18% si location de 9ans;
- 21% si location de 12ans
L’avantage fiscal est accordé sous réserve de faire des travaux représentant au moins 25%
du coût total de l’opération soit 33% du prix d’achat du logement;

Quels travaux ? Amélioration de la performance énergétique du logement (changement de

chaudière, isolation des combles), ceux permettant la modernisation, l'assainissement ou
l'aménagement des surfaces habitables (aménagement d'un sous-sol ou des combles). Enfin,
la création de surfaces habitables nouvelles est aussi éligible à la réduction d'impôt
Denormandie.

Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000€

c – encadrement des loyers:

Dispositif s’applique au contrat de location de logements nus ou meublés à usage de

résidence principale ou usage mixte professionnel et habitation principale

Loyer fixé dans une double limite :

1- en fonction du loyer appliqué à l’ancien locataire;
2- dans la limite des loyers fixés par arrêté préfectoral;

Détermination des loyers de référence : en fonction des caractéristiques du logement

relative au type de location; nombre de pièces; époque de construction
Le loyer de référence majoré est = au loyer de référence augmenté de 20%

Complément de loyer : il peut être appliqué au loyer de référence majoré lorsque le

logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particuliers
Le gestionnaire va enfin s’intéresser au régime juridique de la location elle-même : est-ce une location nue ou meublée?

2- Le régime juridique du bien :

a- points communs aux deux types de baux:

La rédaction du bail : le gestionnaire doit être rigoureux dans la rédaction de ce document, sa responsabilité est en jeu.
Depuis la loi de 89, puis la Loi ALUR suivie de la loi ELAN pour le bail mobilité, le contenu des baux n’a cessé d’être de plus en plus précisé.
Selon le bail type, pour les habitations principales en vide ou en meublé, définit par la loi ALUR obligatoire depuis le 1/08/2015, les mentions obligatoires sont :
- Nom ou dénomination du bailleur avec adresse ou siège social;
- Nom ou dénomination du locataire;
- Montant du loyer et modalités de paiement et de révision;
- Surface habitable;
- Travaux réalisés par le propriétaire (nature et montant);
- Le montant du dépôt de garantie;
- Durée de la location et sa prise d’effet;
- Description du logement et annexes;
- Destination du local loué, des équipements à usage commun et les équipements d’accès aux techniques de l’information;
- Dernier loyer acquitté et la date de versement (si départ – de 18 mois);
- Montant des charges récupérables;
- Réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué sous certaines conditions

 - Clauses résolutoires et solidarité;

Si location à plusieurs personnes (concubins; étudiants; Exception faite

Permet en cas de manquement du
colocation) : permet en cas d’impayés de loyer, de aux victimes
locataire à certaines obligations, de
réclamer à un seul la totalité du loyer même au locataire de violences
résilier le bail automatiquement, sans
qui aurait donné congé et quitté le logement conjugales Loi
que les tribunaux puissent s’y opposer
ELAN
- Honoraires de location;
- Autres conditions particulières;
- Annexes : notice d’information relatives aux droits et obligations des locataires et bailleurs
ainsi qu’aux voies de conciliation et recours ouvertes pour régler leur litige;
- Dossier de diagnostic technique;
- Etat des lieux;
- Liste de réparations locatives (possibilité) : Décret du 26/08/1987;
- Engagement de caution éventuel (loi ELAN a supprimé la mention manuscrite)
Le congé : il peut provenir du propriétaire bailleur comme du locataire
Le bailleur souhaitant récupérer le logement à l’issu du bail doit informer le locataire de cette par
LRAR ou remise en mains propres ou par huissier
Si le locataire est âgé de + de 65ans et dispose de ressources modestes ou a en charge une
personne de + de 65ans vivant habituellement dans le logement et ayant de faibles ressources
le bailleur doit lui proposer un relogement sauf s’il est lui-même âgé de + de 65 ans ou si ses
ressources sont inférieures à un certain plafond
Quels types de congés?
Reprise : le congé doit impérativement indiquer, à peine de nullité, le motif du congé ainsi
que le nom et l’adresse du bénéficiaire, la nature du lien existant entre eux : bailleur lui-même,
son conjoint, le partenaire lié par un PACS, concubin notoire depuis au moins 1an à la date du
congé, ascendants, descendants ou ceux de son conjoints, pacsés, concubin notoire
Vente ;
Motif sérieux ou légitime : il s’agit de l’inexécution par le locataire de ses obligations comme
défaut d’assurance locative, défaut de paiement des loyers, mauvais comportement comme les
nuisances, manque d’entretien manifeste du logement….
Le juge peut vérifier la réalité du motif ainsi que le respect des obligations prévues par la loi en
cas de contestation
Si le motif avancé par le bailleur est frauduleux: une amende pénale
 b -Les spécificités de chaque bail :

Bail nu

Montant du dépôt de garantie : 1 mois de loyer HC;

Durée bail : 3 ans pour une location vide : renouvelable par tacite reconduction;
Lorsque le bailleur est une personne morale les baux sont de 6 ans sauf pour les SCI familiales
(parents, alliés jusqu’au 4ème degrés inclus) lesquelles sont assimilées à des personnes physiques.
Attention : les SCI entre concubins, même pacsés, ne constituent pas des SCI familiales
La durée dérogatoire : il est possible de signer un bail de moins de 3 ans uniquement pour le
bailleur personne physique:
- Si un évènement précis d’ordre professionnel ou familial le justifie – la bail doit être au
minimum d’1an;
- Celui-ci doit être connu lors de la rédaction du bail, dont la date est précisée;
- Le motif doit être précisé au sein du contrat : le bailleur souhaite reprendre son logement
pour y habiter dans la perspective de sa mise à la retraite ou retour d’expatriation, loger un de ses
enfants poursuivant des études
- Le bailleur confirme la réalisation de l’évènement au mois 2 mois avant l’échéance du
contrat par LRAR;
- Si cet évènement est différé, le bailleur peut proposer le report du terme (une seule fois), si
celui-ci ne se produit pas ou n’est pas confirmé alors le contrat est réputé avoir été conclu pour
3ans depuis sa signature
Les charges : il s’agit de provision avec une régularisation annuelle;

Délais de délivrance du congé : 6 mois avant l’échéance du bail

A noter que pour la vente le locataire dispose d’un droit de préemption;

Délais de résiliation du bail par le locataire : à tout moment sous réserve de respecter un
préavis d’1 mois si le logement est situé dans une zone tendue, 3 mois en dehors de ces zones ;
Il doit régler loyer et charges afférents au logement pendant la durée du préavis.
 Bail
meublé

Durée du bail meublé : 1an en location meublée : renouvelable par tacite reconduction; ou
9 mois minimum en location meublée pour étudiants : non renouvelable sauf à
signer un nouveau bail;

Délai de délivrance du congé : 3 mois avant l’expiration de celui-ci;

A noter que pour la vente le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption
Ce bail est dérogatoire au meublé classique car il est conclu pour 9mois afin de
correspondre à la période d’une année scolaire.
A l’issue de cette période, le bail prend fin sans possibilité de reconduction tacite. Si
l’étudiant souhaite rester dans les lieux, il doit signer un nouveau bail avec les
propriétaire.
Le locataire peut quitter le logement à tout moment et résilier le contrat avec un préavis
d’1mois.
Le bailleur ne peut délivrer congé en cours de bail sauf à engager une procédure en résiliation
de bail pour non respect par le locataire de ses obligations.
 - Le loyer : le montant du loyer est librement fixé au départ par le propriétaire (sauf
encadrement des loyers sur Lyon et Villeurbanne), il peut être révisé une fois à la date
anniversaire du bail ou une date convenue indiquée expressément dans le bail;
Il est révisé sur la base de l’IRL – avec la loi ALUR il n’existe plus de rétroactivité de cette
révision, elle s’applique au jour de la demande
Les charges : elles sont récupérées par le bailleur au choix des parties et comme définies dans le
bail :
Sous forme de provisions sur charge lesquelles doivent faire l’objet d’une régularisation
annuelle;
Sous forme de forfait pour lequel aucun complément ou régularisation n’est possible. Il
peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal donc en fonction
de l’IRL
Le dépôt de garantie : celui-ci est fixé à deux mois de loyer hors charges.
Le logement étant loué meublé, les meubles doivent être restitués dans le même état qu’au
moment de la signature du bail hors usure normale.
L’état des lieux : établit par écrit ou par voie dématérialisée, il décrit outre l’état du logement,
l’état de fonctionnement des équipements
Un inventaire détaillé du mobilier du logement est réalisés : Décret du 31/07/2015
- Literie comprenant couettes et couvertures;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces étant destinées comme chambre à coucher;
- Plaques de cuisson;
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ;
- Vaisselle nécessaire à la prise de repas;
- Ustensiles de cuisine;
- Table et sièges;
- Etagères de rangement;
- Luminaires;
- Matériels d’entretien ménagers adaptés aux caractéristiques du logement
 Cas de la
colocation
 c – Les spécificités du bail mobilité : créé par la loi Elan, le bail mobilité est un contrat de
location meublée de courte durée, répondant aux besoins spécifiques de locataires devant
résider dans un lieu pour un temps déterminé.
Il s’agit donc d’un bail qui favorise la mobilité dans le parc privé de certaines personnes :

En situation de formation professionnelle,

En études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, service civique, mutation
professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de son activité
Son contenu : il est nécessairement établi par écrit et mentionne la particularité de mobilité du
bail; le motif justifiant le bénéfice de la mobilité.
Durée du bail : le contrat est conclu pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable et non
reconductible. Il est toutefois possible de modifier la durée par avenant sans dépasser 10mois.
- Les conditions financières :
Le loyer est fixé librement (sauf encadrement sur Lyon et Villeurbanne);
le bailleur ne peut exiger le versement d’un dépôt de garantie;
Il n’existe pas de clause de solidarité ;
Le loyer ne peut être révisé en cours de bail;
Les charges locatives sont récupérées sous forme d’un forfait mensuel
La fin du contrat :
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment avec un préavis d’1mois dans les mêmes
conditions qu’un bail classique
La commission départementale de conciliation n’est pas compétente
Le bailleur est lié pendant toute la durée du contrat, il ne lui est pas possible de
récupérer le logement en cours de bail.
A l’issue du bail si le bailleur comme le locataire souhaitent continuer leur relation
contractuelle, un nouveau bail doit être signé à titre d’habitation principale d’une durée
d’1an renouvelable ou neuf mois si le locataire est étudiant.
-Comment aider un propriétaire à choisir un investissement meublé ou vide?
-Il est nécessaire de prendre en compte différents points :
-1 – Va-t-il avoir besoin du logement pou lui ou un proche ou le vendre?
-2 – Avec le meublés, un coût supplémentaire est à observer avec l’achat de meubles
garnissant le logement ainsi que leur remplacement;
-3 – Le montant du loyer est à prendre en considération : un peu plus élevé dans le cas
d’un meublé
-4 – Les types de locataires sont également différents : locations plus courtes, relocation
plus fréquente avec les frais afférents, l’usure plus rapide du logement
Merci de votre attention