CHAPITRE II - LES MODES D’APPROPRIATION

SECTION 1 - LA PROPRIÉTÉ

C’est le droit réel (sur une chose corporelle) le plus étendu. Il correspond à un rapport qui lie
la personne à ses biens.
Conception traditionnelle : La propriété est un droit réel qui ne s’applique qu’aux choses
corporelles. Donc la personne n’est pas propriétaire de tout ses droits patrimoniaux, mais
uniquement des droits réels sur cette choses (=droit sur les choses corporelles) et pas les droits
créances.
Cette conception a été remise en cause par une approche plus moderne, au sens ou elle
réaffirme la perspective de considérer la propriété come le rapport entre le sujet et tout ses
droits patrimoniaux. Conception moderne : la personne est propriétaire de tout ses droits
patrimoniaux, y compris de son droit de créance. Donc on est soit propriétaire de tout ses
droits patrimoniaux, ou directement d’une chose. Ex. on est proprio de la voiture et de ses
droits de créance
Patrimoine = droits patrimoniaux + obligations ! Mais ce n’est pas n’importe quel droit réel,
parce qu’il est le plus étendu + signification sur le plan politique. En effet, dans l’ancien
régime, pas de droit patrimonial aussi étendus sur les choses immobilières. Un des acquis de
la RF a été de consacrer le droit de propriété et donc de libérer les choses immobilières des
règles très contraignants. Elle va désormais de paire avec la liberté.

1) Les prérogatives du propriétaire

Le propriétaire peut faire ce qu’il veut de la chose !! Art 544 du code civil sur la définition
de la propriété : « Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer de la manière la plus
absolue pourvue qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements ». C’est le
droit qui donne le plus de prérogatives. Principe : « Usus fructus abusus »  le « fructus »
c’est le fait de retirer les fruits (naturels ou civils) de la chose, parce que c’est une des
prérogatives de son rôle de propriétaire. « L’abusus » c’est la possibilité de se défaire de la
chose ou de la détruire, c’est-à-dire de renoncer à son droit de propriété sur cette chose. Mais
cela suggère que le propriétaire aurait sur la chose des prérogatives limitées et listées. Par
exemple, quand on loue une maison, notre droit de propriété est limité !

A- La jouissance
On peut en retirer toutes les utilités, s’en servir ou non. De plus, la propriété ne s’éteint pas
avec le non usage. Le propriétaire de la chose devient naturellement le proprio de la chose
qu’elle produit. Si un propriétaire privé est propriétaire d’un immeuble remarquable, l’image
de cette image est elle un droit de propriété ? A ce moment-là, il serait le seul à pouvoir
exploiter cette image. Arrêt de la 1ère chambre civile de mars 1999 : le propriétaire a seul le
droit d’exploiter ses biens et dit qu’il y a une violation dans le droit de propriété par
l’exploitation de l’image du bien  prérogative de jouissance de l’image. Pour le faire, il faut
une autorisation ! Mais problème car cela devrait dire qu’on doit demander tout le temps
l’autorisation. Donc cette solution ou il a seul le pouvoir d’exploiter l’image.
Dans un arrêt du 7 mai 2004, la Cour de Cassation dit que le propriétaire d’une chose ne
dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci, mais il peut s’opposer à l’utilisation de
cette image par un tiers lorsqu’elle atteint à son droit de propriété (qu’elle lui cause un
dommage). L’image de la chose est distincte de la chose elle-même. Donc plus de droits
exclusifs de jouissance de l’image du propriétaire.

B- La disposition
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C’est le fait de pouvoir accomplir des actes de dispositions : on peut l’aliéner, on peut
transférer cette propriété en échange de quelque chose, ou sans contrepartie. Possibilité
d’accorder notre droit réel, donc pouvoir de la délaisser. Le législateur peut limiter le droit de
propriété, mais ne peut pas le supprimer : mais il peut le limiter jusqu’à quel point ? le CC dit
que le législateur limiter le droit de propriété tant qu’il ne porte pas atteinte au pouvoir de
jouissance du propriétaire. Les clauses d’inaliénabilité sont problématiques : en cas de
transfert de la propriété, celui qui transfert interdit a celui qui la récupère de l’aliéner, c’et à
dire de la re transférer.
Art 900-1 : les clauses d’inaliénabilité affectées à un bien donné ou léguer ne sont valable que
si elles sont temporaire + justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Mais si l’intérêt disparait
ou qu’un autre intérêt est plus important, le bénéficiaire peut aller voir le juger pour lever
cette clause. Le pouvoir de disposition est le cœur du droit de propriété.

2) Les caractéristiques du droit de propriété

A- Le droit de propriété, un droit fondamental ?

Valeur constitutionnelle de ce droit, il a un caractère fondamental  arrêt de la chambre civil
de la cour de cassation en 1995 « le droit de propriété est un droit fondamental à valeur
constitutionnelle ». Les droits de propriété sont des droits patrimoniaux, donc ça ne peut pas
être des droits fondamentaux (car ils sont toujours extrapatrimoniaux). Ce que la Cour voulait
dire, c’est que c’est un droit protégé par des exigence à caractère constitutionnel.

 La protection constitutionnelle du droit de propriété  : droit naturel et imprescriptible

de
l’Homme (art 2, DDHC) + art 17, DDHC : ce droit est inviolable et sacré. Il est très protégé
(art 545), et il faut une raison d’utilité publique ou une juste et préalable indemnisation. Ne
peut être exproprié pour un intérêt privé. De plus, la protection de la propriété est étendue par
le CC aux droits de propriétés incorporelles.

 La protection des biens par la Convention européenne des droits de l’homme  : pas
dans
le texte original de 1950, mais le premier protocole de la CEDH pose le respect du droit des
biens, mais avec une limite (cause d’utilité publiques + lois nationales). Donc on ne pas ne
jamais être privé de ses droits de propriété, mais ces conditions sont très encadrées. Le titre
respect des biens protègent en réalité la propriété. Arrêt Sporrong de mai 1982 -> art 1 du
premier protocole additionnel qui protège la propriété.

B- La propriété, un droit exclusif

Le droit de propriété permet également un pouvoir d’exclure : il se manifeste avec le pouvoir
de clore (art 647 du Code civil). On peut interdire aux autres l’accès de ma chose. Mais
comme on a vu, les autres peuvent jouir de son image. « Tout propriétaire peut clore son
héritage » (au sens de propriété immobilière). Cependant, il faut délimiter le pouvoir de la
chose, « clore =interdire aux autres ». Ainsi, on peut invoquer un droit ou une situation face a
un tiers pour le forcer à respecter ce droit, et à ne pas agir au mépris de ce droit. La propriété
est opposable à l’égard de tous. 2 manifestations concrètes du droit de propriété : la
revendication et la protection contre l’empiètement.

 La revendication : C’est une action qui permet au propriétaire d’une chose de recevoir
la jouissance exclusive de cette chose lorsque quelqu’un d’autre s’en est emparer, par la
démonstration de son droit de propriété. Cette action permet l’exclusion de l’usurpateur, pour

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récupérer une chose prise. Il faut aller devant le juge pour la faire valoir. C’est une action
réelle (pas personnelle), donc qui n’est pas lié à une action de créance, mais lié à une chose.
En pratique cette procédure est peu exercée, on utilise une action faite sur la possession (on
peut faire une action sans être propriétaire, car on est possesseur, donc plus facile).

 La protection contre l’empiètement : ne concerne que la propriété immobilière, donc

les
cas ou un terrain empiète sur un autre. C’est une sorte d’annexion d’une fraction de terrain qui
ne m’appartient pas. Si on ne fait rien ou qu’on ne peut le faire, au bout de 30 ans, j’en
deviens propriétaire : mais il n’a pas de raison d’accepter !! Dans ce cas, on peut exiger la
suppression ou la destruction de l’empiètement. Une expropriation doit avoir une utilité
publique, c’est la seule condition pour contrer cette protection  manifestation de
l’exclusivité du droit de propriété.

C- La propriété, un droit absolu ?

Art 544 du code civil : la propriété est un acte absolu, affranchis des limites des autres sujets
de droits. Mais si le propriétaire peut consentir a y renoncer. Il peut cependant être limité au
nom de l’intérêt général, par les troubles anormaux de voisinages.

 La limite de l’intérêt général :

 L’abus de droit : Peut on abuser de son droit de propriété, d’une manière qui est
Contraire au droit objectif ? 2 positions différentes de Planiol // Josserand. Arrêt de Clément
Bagnard a jugé qu’il pouvait y avoir abus du droit de propriété, motivé par l’intention de nuire
à autrui. Mais le critère n’a jamais été défini avec précision. L’acte du propriétaire présente-t-
il une utilité pour lui ? c’est donc une limite théorique.
 Les troubles anormaux de voisinage : le voisinage est source d’inconvénient. Il y a des
cas ou les voisins passent la mesure. La jurisprudence a admis que en usant de son droit de
propriété (sa chose immobilière), un voisin qui fait un dommage à autrui qui excède de la
mesure habituelle des troubles normaux du voisinage est responsable, même sans avoir
commis de faute, même sans abus  trouble anormal du voisinage : responsable, donc on doit
le réparer (responsabilité sans faute)// trouble normal : pas responsable

D- La propriété, un droit perpétuel

On peut fixer un terme dans le temps à la propriété, par contrat. c’est le cas dans la fiducie (on
confie des biens à la charge de qqun pour les gérer ou lui rendre ensuite) : le fiduciaire a un
droit de propriété temporaire, car il doit le restituer. Mais parfois un objet n’est pas éternel,
donc le droit de propriété s’éteint à ce moment là. Le caractère perpétuel veut dire que le droit
n’a pas de terme prédéfinie et a vocation a durer aussi longtemps que l’objet sur lequel il
porte. Cela veut dire que le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage de la chose qui
fait l’objet du droit. Meem si on n’utilise pas une chose, notre droit de propriété demeure.
Mais cela ne va pas de soit, car il existe le mécanisme de la prescription  mode
d’acquisition ou d’extinction du droit subjectif par l’effet de l’écoulement du temps. Il a celle
acquisitive : mode d’acquisition du droit par l’écoulement du temps// et celle extinctive :
extinction d’un droit par l’écoulement du temps.
Si le titulaire reste passif, alors son droit s’éteint : ce principe s’applique à tout les droits
patrimoniaux. Exemple avec le droit de créance, qui s’éteint au bout de 5 ans si on ne l’exerce
pas (art 2224 du code civil). La principale exception à ce principe, avec la propriété,
contrairement aux autres droits patrimoniaux.

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Art 2227 : « le droit de propriété est imprescriptible ». Mais si on utilise pas notre terrain et
que l’on laisse qqun s’installer sur le terrain, au bout de 30 ans il acquiert le droit de propriété.
On le perd parce que l’on y consent !
3) L’acquisition et la preuve de la propriété
Comment devient-on propriétaire ?

A- Les modes d’acquisition de la propriété

 L’acquisition dérivée de la propriété : le transfert de propriété. Transfert de propriété

(acquisition dérivée de la propriété), par cession (transfert volontaire entre vif) grâce à un
contrat, ou par échange, par donation (qui est aussi un contrat). La propriété est aussi
transmise pour cause de mort : elle est transmise soit par application des règles de succession,
ou transmise aux personnes choisies par le défunt (testament). Transmission soit par la loi,
soit par la volonté du défunt, mais dans une certaine mesure  effet du contrat ou mort du
défunt.
Mais on transmet quoi ? Le droit ou la chose ? On peut être propriétaire de la maison, mais ce
droit est diminué s’il existe une hypothèque sur la maison. Même si la maison est vendue,
l’hypothèque suit la chose. A ce moment-là, dissociation entre la chose et le droit de
propriété.
Sinon autre hypothèse ou l’on transfert uniquement le droit sur la chose. Mais en pratique, le
mode le plus ordinaire de transmission est le transfert de propriété.

Vision tradi  transfert par contrat d’acquisition conclu oralement. C’est indépendant du
paiement, c’est la remise de la chose qui transfert du droit de propriété, donc c’est fait par
tradition (pour les chose mobilière). En droit français il existe une autre solution : si rien n’est
prévue dans le contrat a ce sujet, le transfert se fait par la seule conclusion du contrat. Le
transfert de propriété s’opère « solo contractu », par le seul effet du contrat. Les deux
systèmes ont des différences pratiques. Donc on devient proprio par seul effet du contrat,
même si on se fait voler notre bien récemment acquis, mais pas encore remis !! donc la perte
est pour l’acheteur. Ce n’est pas le cas pour le système de tradition.
Donc transfert dérivé parce que quelqu’un l’avait déjà avant nous : entre vif par cession, par
mort par transmission.

 L’acquisition directe de la propriété : la création d’un droit ex nihilo.

a. L’occupation : lorsqu’une personne acquiert un droit sur une chose qui n’était détenue par
personne.
b. L’accession (art 546) : C’est un mécanisme par lequel un propriétaire d’une chose devient
propriétaire d’une autre chose qui s’y unit. Par exemple, dans le cas de quelqu’un qui bâtit sur
un terrain alors qu’il ne lui appartient pas. Donc le propriétaire du terrain devient le
propriétaire de la chose construite sur ce terrain, de tout ce qui vient s‘unir à cette chose (art
553). Deux choix : soit il démolit, soit devient propriétaire de la construction mais doit
indemniser celui qui l’a construit.
2ème hypothèse : les fruits produit par une chose (art 547). Comme c’est un accessoire de la
chose dont on est propriétaire, on les possède également. Si on est propriétaire di bord du
fleuve et que l fleuve se retire, on est propriété des terres découvertes.
c. L’usucapion : le trésor découvert (art 716) appartient au propriétaire du fond. Si on trouve
un trésor chez quelqu’un, moitie pour celui qui l’a découvert, et l’autre moitié celui qui
possède le terrain.

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B- La preuve de la propriété
La propriété est celle du fait juridique ou un acte juridique. Le fait d’être titulaire d’un droit
de propriété est un fait juridique, cependant l’acquisition de propriété se fait souvent par un
acte juridique. Mais on ne peut pas avoir un droit que celui qui nous a donné la chose n’ a pas.
Si j’ai acquis le bien et que je me comporte comme un proprio, alors que je ne le suis pas : je
le vend à quelqu’un. Cette personne n’est pas proprio parce que je n’ai pas de droit de
propriété sur cette chose. Mais si on s’en comporte comme propriétaire pendant 30 ans, alors
on n’en est propriétaire même si le contrat de vente n’a pas transféré le droit de propriété.

4) Les propriétés collectives

La propriété c’est le pouvoir de maitrise le plus absolu sur une chose, car c’est le rapport
d’une personne avec une chose. Mais il existe des cas de propriété collective où plusieurs
personnes possèdent la propriété sur une même chose.

A- L’indivision
Plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’une même chose sans que cette chose ait
fait l’objet d’une division physique. Cela arrive en cas de succession par exemple (si plusieurs
enfants, ils sont tout propriétaire individuel du bien), soit par acquisition commune (couple).
Le bien n’est pas divisé physiquement, mais ils ont tous propriétaire d’un tiers d’une maison).
Si rien n’est précisé, le bien est divisé par deux. Mais cela ose des difficultés, par exemple,
qui va administrer le bien ?
Il y a besoin de règles, en général elles sont par défaut (art 815 et suivant). Mais les
propriétaires peuvent aussi convenir de leurs propres règles, appelées les conventions
d’indivision (art 1873). Mais si elle n’est pas organisée, personne n’est contrant de rester dans
l’indivision. Pour s’en défaire, il faut que quelqu’un rachète la part. Ex : Proprio d’un appart
qui coute 1 million d’euros entre deux frères. Si un n’en veut plus, il doit vendre la moitié =
donc cela nous peut nous forcer à acheter la part, mais si on ne peut pas on doit tout vendre.
Mais les partis peuvent se fixer un délai pour rester dans l’individus (l’autre sait qu’il ne devra
pas racheter la part de l’autre).

B- La copropriété des immeubles bâtis

Organise la coexistence des droits de propriété dans les immeubles d’habitation ou il y a
plusieurs propriétaires. S’il n’y a qu’un seul proprio, pas de copropriété. Mais en général,
dans un immeuble collectif, il y a plusieurs propriétaires qui possède chacun un appartement.
Mais dans ces immeubles collectifs, il y a des parties commune (opposé aux parties
privatives). Ainsi tous les propriétaires sont copropriétaires des partis communes (escaliers,
hall). La difficulté est de distinguer ces deux parties. Il existe des règles de majorité dans les
décisions d’assemblée générale. Loi de 1965 qui organise les règles de copropriété.