Section I : Droits réels

Chapitre 1 : La classification des choses (présentation introductive)

I. Les choses non appropriées ou appropriables
II. Les biens
Chapitre 2 : Le droit de propriété
I. Les caractéristiques et attributs du droit de propriété
II. Les modes d’acquisition du droit de propriété
III. Les sanctions du non-respect du droit de propriété
Chapitre 1 : la classification des choses :
I. Les choses non appropriées ou appropriables
1. Les choses non appropriables = res communes
Il s’agit de choses qui peuvent être utilisées par tout le monde en même temps de telle sorte qu’elles ne
sont pas appropriables. ex: la lumière du soleil.
2. Les choses appropriables et non appropriées
a. Res nullius
Il s’agit de choses qui n’ont jamais appartenu à personne mais qui pourrait devenir la propriété de
quelqu’un. ex: un coquillage banal sur la plage.
b. Res derelictae
Il s’agit de choses qui ont appartenu à quelqu’un mais ont été abandonnées par cette personne ex: un
meuble que l’on sort sur le trottoir.

II. Les biens

1. Les biens immeubles
Il s’agit des biens qui sont rattachés au sol ex: un immeuble, une maison, un terrain, un arbre …
2. Les biens meubles
Il s’agit de tous les biens qui ne sont pas des biens immeubles
a. Les biens corporels
Il s’agit des biens que l’on peut toucher et qui ne sont pas attachés à la terre ex: une table, une voiture,
un ordinateur …
b. Les biens incorporels
Il s’agit d’éléments qualifiés de biens par la loi = fiction juridique ex: un droit de propriété
intellectuelle (marque, brevet, dessin, droit d’auteur), un fonds de commerce, des actions dans une
société…
Chapitre 2 : le droit de propriété
Définition
Article 544 du Code civil :
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on
n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.»
≠ Il s’oppose donc à :

 La détention : le fait de jouir matériellement d’une chose Ex: le locateur est dit « détenteur
précaire »
 La possession : la détention d’une chose avec l’intention d’agir comme son véritable
propriétaire

I. Les attributs et caractères du droit de propriété

1. Les attributs du droit de propriété
Le droit de propriété confère 3 prérogatives à son propriétaire :
 Usus
 Fructus
 Abusus

a. Usus :
Le propriétaire d'un bien a le droit de l'utiliser (ce qui comprend également le droit de ne pas l'utiliser).
Ex: je conduis ma voiture ou je la laisse au garage
Cela comprend aussi accessoirement le droit d’accéder librement à son bien (servitude)
Cet usage peut être :
- matériel: le propriétaire bénéficie des qualités réelles du bien. ex: aspect esthétique ou praticité d'un
sac
- juridique: le propriétaire peut conclure un contrat sur le bien. ex: contrat de licence de brevet.
Cependant cette utilisation ne doit pas être abusive.

b. Fructus :
C'est le droit d'obtenir les revenus qui sont liés au bien
2 types de revenus:
- les fruits : toutes les choses que le bien produit, souvent périodiquement et sans s'altérer ex: fruits
d'un arbre, location d'un appartement, dividendes d'actions dans une société
-les produits: tout ce qui vient du bien en épuisant son contenu ex: diamant pris dans une mine
 c. Abusus
C'est le droit d'obtenir les revenus qui sont liés au bien • 2 types de revenus: - les fruits : toutes les
choses que le bien produit, souvent périodiquement et sans s'altérer ex: fruits d'un arbre, location d'un
appartement, dividendes d'actions dans une société -les produits: tout ce qui vient du bien en épuisant
son contenu ex: diamant pris dans une mine

2. Les caractères du droit de propriété

Le droit de propriété est : -
 absolu
 exclusif
 perpétuel

a. Absolu
Le propriétaire a un contrôle illimité sur le bien.
Pour rappel le droit de propriété est un droit fondamental à valeur constitutionnel reconnu par la
Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789
Article 17 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est
lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une
juste et préalable indemnité »
D’autres limites ?:
l’expression d’autres libertés ex: le droit de propriété d’autrui?, le droit au logement ?
l’abus de droit

b. Exclusif
Le propriétaire est le seul à avoir ce contrôle absolu sur le bien. Il peut autoriser certaines personnes à
exercer ces prérogatives à sa place ex: contrat de location, contrat de licence, invitation à un barbecue
…
il peut empêcher toute personne d’exercer ces prérogatives sur son droit ex: expulsion, action en
contrefaçon

c. Perpétuel
2 significations:
- la durée de ce droit n'est pas limitée. Le droit n'expirera pas simplement parce que le
propriétaire ne l'a pas exercé un certain laps de temps. Il est imprescriptible (≠ prescription
acquisitive)
- le droit existe toujours même après le décès du propriétaire et il est transmis à ses héritiers.
 II. Les modes d’acquisition du droit de propriété
1. Transfert de propriété
2. Occupation
3. Accession
4. Possession

1. Transfert de propriété
La propriété d’un bien peut être transférée par le propriétaire actuel vers un nouveau propriétaire :
par l’effet de la loi (au sens large) Ex: héritage
par acte juridique :

- acte unilatéral Ex: un testament

- contrat Ex: une vente

Pour certains biens, le transfert de propriété n’est opposable aux tiers qu’après l’accomplissement de
formalités de publicité Ex: la vente d’un bien immeuble doit être enregistrée au Service des
hypothèques, idem pour certains meubles incorporels : la vente d’un fonds de commerce au RCS,
d’une marque à l’INPI

1. Acte translatif de propriété

A quel moment le transfert de propriété s’opère-t-il ?
En principe, le transfert de propriété s’opère automatiquement au moment de la conclusion du contrat
(« solo consensu »)
Par exception, le transfert de propriété des choses de genre ou biens fongibles (interchangeables)
n’intervient qu’après leur individualisation.
Quelle importance ?
Res perit domino : la chose périt aux frais du propriétaire
Entre la vente et la livraison, le vendeur doit conserver le bien « en y apportant tous les soins d’une
personne raisonnable »

2. Occupation
C’est la prise de possession d’une chose n’appartenant à personne (res nullius ou les res derelictae)
Cela ne peut concerner que les meubles corporels car les biens immeubles n’appartenant à personne
appartiennent à l’Etat et les biens meubles incorporels ne peuvent être abandonnés et continuer
d’exister. ex: je ramasse des coquillages sur la plage, des pommes de pin au Bois de Boulogne, une
table laissée sur le trottoir pour un ramassage …
Article 716 du Code civil : « Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut
justifier sa propriété, et qui est découverte par le pur effet du hasard. »
La personne qui trouve un trésor :

- en devient le propriétaire s’il le trouve sur sa propriété

- en partage la propriété avec le propriétaire du terrain (sauf s’il avait été engagé pour trouver le
trésor)

3. Accession
Le propriétaire d'un bien est également le propriétaire du bien accessoire qui lui est naturellement ou
artificiellement attaché.
Il peut s'agir d'un bien meuble ou d'un bien immeuble. Mais il est peu utilisé pour un bien meuble en
raison de l'acquisition par possession (cf. infra).
Ce peut être une accession :

- Par production : fructus (cf supra)

- Par incorporation

Double présomption:
La personne qui construit sur son terrain est présumée être propriétaire des matériaux utilisés • Les
constructions construites sur un terrain sont supposées être construites par le propriétaire du terrain.
Cependant :
Si le propriétaire du terrain n’a pas construit avec ses propres matériaux, il doit rembourser la valeur
des matériaux et éventuellement payer des dommages et intérêts.
Si les constructions ne sont pas faites par le propriétaire du terrain: le propriétaire du terrain peut :

- Demander au constructeur de payer pour la destruction de la construction s'il a agi de

mauvaise foi ou
- Garder la construction comme sienne mais il doit payer (selon son choix):

soit pour la valeur ajoutée au terrain, soit pour le coût de la construction

4. Possession
La possession : la détention d’une chose avec l’intention d’agir comme son véritable propriétaire.
Elle suppose 2 éléments :

- l’élément matériel (« corpus ») : la détention de la chose, le contrôle matériel

- l’élément intentionnel (« animus »): le fait d’agir comme le véritable propriétaire

La possession est dite utile si elle est :

- continue : elle ne doit pas avoir été interrompue pendant la période donnée
- paisible : à partir du moment où on décompte la possession il ne doit y avoir d’acte de
violence pour conserver la possession vis à vis du propriétaire
- publique : aux yeux de tous
- non équivoque : le comportement ne doit pas être ambigu
• Est de bonne foi le possesseur qui pense être le véritable propriétaire (présumé)
Ex: celui qui a acheté à un escroc qui s’est fait passer pour le propriétaire ( achat a non domino)
• Est de mauvaise foi le possesseur qui sait qu’il n’est pas le véritable propriétaire
Ex: le squatter
Le possesseur utile d’un bien immeuble en devient le propriétaire au bout de :

- 10 ans s’il est de bonne foi

- 30 ans s’il est de mauvaise foi

Le possesseur utile d’un bien meuble en devient le propriétaire :

- immédiatement s’il est de bonne foi: « En fait de meuble possession vaut titre » Sauf si le bien
était perdu ou volé, le propriétaire a 3 ans à compter de la perte ou du vol pour en réclamer la
propriété. Il devra néanmoins rembourser le prix payé par le possesseur de bonne foi si ce
dernier a acquis le bien dans des conditions commerciales normales.
- au bout de 30 ans s’il est de mauvaise foi

III. Les sanctions du non-respect du droit de propriété

Le non-respect du droit de propriété pourra, selon le cas, autoriser son titulaire à agir en :

- responsabilité contractuelle (cf infra) ex: un réparateur qui endommage le bien au lieu de le
réparer
- responsabilité délictuelle (cf infra) ex: trouble du voisinage, carambolage
- revendication de propriété ex: expulsion de squatteurs

L’action en revendication de propriété

Elle relève de la compétence du Tribunal judiciaire (anciennement du TGI)
Lorsqu’elle concerne un bien immobilier, le tribunal compétent est celui du lieu de situation du bien.
Elle est imprescriptible ( ≠ prescriptive acquisitive)
Conséquences:

- Le propriétaire n’a jamais cessé de détenir ce titre (même s’il n’avait plus la possession)
- => le possesseur doit lui restituer les fruits et les produits (sauf possesseur de bonne foi)
- Le propriétaire peut demander une indemnisation d’occupation (loyer qu’il aurait pu toucher)
- Toutefois, le propriétaire doit rembourser au possesseur :
 les dépenses nécessaires (celles qui ont permis la préservation du bien).
 la plus-value engendrée par les dépenses utiles (≠ dépenses somptuaires).
Remarque :
Le droit de propriété est le droit le plus complet que l’on peut avoir sur un bien. Il confère 3
prérogatives : usus, fructus et abusus.
Cependant, ces prérogatives ne sont pas forcément entre les mêmes mains. Il peut y avoir des
démembrements de propriété tels que : l’usufruit, la nue propriété, la servitude