Les droits réels et procédures

foncières
Pr.Bousaouf .M

Semestre 5 Licence en droit privé

En français
Deuxième partie: les procédures foncières
• Chapitre premier : la procédure d'immatriculation
• Paragraphe 1 : la réquisition d’immatriculation
• Paragraphe 2 : les publications, le bornage
• Paragraphe 3 : les oppositions
• Paragraphe 4 : l’immatriculation proprement dit
• Chapitre II : la procédure d’inscription
• Paragraphe 1 : les modalités d’inscription
• Paragraphe 2 : les radiations
• Paragraphe 3 : la responsabilité du conservateur
Deuxième partie: les procédures foncières
• Chapitre II : la procédure d’inscription
• Paragraphe I : les modalités d’inscription
• A/ Les droits objet d’inscription
• B/le délai d’inscription
• C/la réquisition d’inscription
• D/les vérifications
• E/la prénotation
• F/Les effets d’inscription
• Paragraphe II : les radiations
• A/La réquisition de radiation
• B/les vérifications
• Paragraphe III : la responsabilité du conservateur
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Chapitre 3/ L’inscription foncière
• L’inscription foncière est un prolongement de l’immatriculation des
immeubles,
• sa fonction est de permettre de tenir les livres fonciers à jour de tous
les événements ou actes susceptibles de modifier, ultérieurement, l’état
des droits réels existant sur les immeubles immatriculés.
• Le livre foncier est une sorte d’état civil immobilier ayant valeur
récapitulative et probante des droits acquis sur les biens immatriculés.
• On ne peut atteindre cette finalité, qu’en soumettant à inscription sur les
titres fonciers originaires les modifications intervenues dans la titularité
de ces droits.
• L’inscription opérée donne lieu à la délivrance d’un certificat spécial
d’inscription.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Paragraphe I: les modalités d’inscription
• A ⁄ Les droits objet d’inscription:
• Les droits réels immobiliers,
• Certains droits de créance (droits
personnels/opposabilité au tiers),
• Certaines décisions judiciaires,
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• A⁄ les droits objets d’inscription :
• Seuls les actes et faits et les opérations désignés par la loi
peuvent faire l’objet d’inscription sur les livres fonciers ,
(article 65 ; 69 et 82 du dahir de 1913 tel qu’ il a été modifié).
• Les faits, dispositions et conventions volontaires , à titre
gratuit ou onéreux, ayant pour objet de constituer, de
transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel
immobilier: la propriété, l’usufruit, droit d’usage ,
emphytéose, antichrèse, droit de superficie, des servitudes,
privilèges et hypothèques, habous et droits coutumiers
musulmans, les droits réels résultant de l’ouverture d’une
succession.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Peuvent faire l’objet d’inscription :
• -les baux immobiliers de plus de trois ans,
• -toutes quittances ou cession d’une sommes
équivalentes à plus d’une année de loyers non
échues.
• -tous PV et ordonnances de saisie immobilière, tous
jugements passés en force de chose jugée portant
sur un droit réel immobilier,
• -les prénotations accordées par le conservateur ou
en justice,
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• B/le délai d’inscription
• Le délai pour effectuer l’inscription est fixé à trois mois. Ce délai court :
• 1) pour les décisions judiciaires, à compter de la date où elles ont acquis la
force de la chose jugée ;
• 2) pour les actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte ;
• 3)pour les actes sous seing privés, à compter de la dernière légalisation de
signature.
• Toutefois, ce délai ne s’applique pas aux :
• -actes ayant fait l’objet d’une prénotation ; -baux, quittances ou cessions de
loyers.
• Sanction: le requérant doit opérer l’inscription sous peine d’être passible
d’une pénalité égale à 5% du montant des droits exigibles à la conservation
pour le premier mois qui suit la date d’expiration dudit délai, et 0,5% desdits
droits pour chaque mois ou fraction de mois ultérieur.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• C/la réquisition d’inscription
• Toute personne demandant une inscription, mention ou
prénotation sur le titre foncier, doit déposer auprès du
conservateur une réquisition datée et signée.
• La réquisition doit contenir : le numéro du titre foncier, de
l’immeuble que doit affecter l’inscription ; la nature du droit à
inscrire ; le mode d’acquisition ; l’état civil du bénéficiaire de
l’inscription à opérer ;
• Les réquisitions d’inscriptions sont constatées au fur et à
mesure, et par numéro d’ordre, sur un registre des dépôts :
elles sont ensuite exécutées dans le même ordre, en
conservant sur les titres fonciers la date même de leur dépôt.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• D/les vérifications
• Le conservateur:
• l’inscription est opérée sous forme d’énonciations sommaire, Datée
et signée par le conservateur sous peine de nullité,
• après vérification sous sa responsabilité, de l’identité et de la
capacité du disposant ainsi que de la régularité en la forme et au
fond des documents appuyant la réquisition:
• Acte authentique : la signature du notaire
• Acte sous seing privé: les signatures, l’identité et capacité des parties.
• Le conservateur est tenu de s’assurer que l’inscription n’est pas en
opposition avec les énonciations du titre foncier et que les pièces
produites autorisent l’inscription.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Personne morale: vérifier l’identité du représentant de la
personne morale et voir s’il est habilité à céder les biens de
la personne morale: copie récente du registre de commerce,
ou le cas échéant une autorisation (SA à directoire et Conseil
de surveillance: autorisation du Conseil de surveillance),
• Vérifier la chaîne des différents propriétaires qui se sont
succédés au fil de temps conformément au principe de la
continuité des inscriptions.
• Le refus éventuel d’inscrire, opposé par le conservateur
donne lieu à recours devant le conservateur général puis en
justice.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Seules les inscriptions figurant sur le TF sont opposables
aux tiers.
• l’inscription opérée est en principe définitive
imprescriptible.
• Toutefois, certaines circonstances prévues par la loi
peuvent justifier:
• qu’une inscription soit annulée (anéantissement
judiciaire de l’acte publié),
• radiée (cas d’un droit réel à durée limitée : usufruit,
créance hypothécaire payée)
• rectifiée (cas d’erreur, d’omission ou d’irrégularité).
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• E⁄La prénotation :
• La prénotation consiste en une mention sur le
titre foncier, n’a cependant qu’un caractère
conditionnel et provisoire;
• sa seule fonction est de tendre à préserver
momentanément :
• soit un droit prétendu mais contesté en justice,
• soit un droit en formation dont l’acte générateur
n’a pas encore atteint la perfection requise.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• La prénotation :
• la prénotation est inscrite sur le titre foncier par le conservateur
de la propriété foncière soit :
• en vertu d’un titre attestant d’un droit sur l’immeuble que le
conservateur ne peut inscrire en l’état ;
• en vertu d’une ordonnance rendue par le président du
tribunal de première instance dans le ressort duquel est situé
l’immeuble ;
• en vertu d’une copie de requête sur le fond introduite devant
les juridictions compétentes.
• La date de la prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure
du droit dont la conservation est requise.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• les délais de validité des prénotations:
• par décision du conservateur:
• lorsque la réquisition d’inscription définitive, fondée sur un titre entaché d’une
irrégularité mineure, ne peut être reçue, la prénotation est valable 10jours.
• Par requête sur le fond introduite devant la juridiction compétente:
• La durée de validité de la prénotation opérée sur production par le prénotant
d’une copie de requête sur le fond est fixée à un mois. Cette prénotation est radiée
d’office, à l’expiration dudit délai, sauf si le prénotant produit une ordonnance
rendue par le président du tribunal de première instance.
• Par ordonnance du président du TPI: La validité de la prénotation est fixé à trois
mois à partir de la date de sa prononciation. Cette durée peut être prorogée sur
ordonnance du président du TPI, à condition qu’une action sur le fond soit
introduite. L’effet de cette prorogation reste valable jusqu’à prononciation du
jugement définitif.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• La prénotation n’a aucune valeur juridique
propre. elle ne fait que préfigurer l’inscription
ultérieure du droit régulièrement constaté,
• Toutefois, aucune autre inscription ne peut
être porté sur le titre sans accord des parties,
• lorsque l’inscription définitive a lieu, elle
prend rang à la date de la prénotation.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• F⁄ les effets de l’inscription
• 1- Effet constitutif
• le principe/ constatation légale des droits
• Selon les articles 66 et 67du dahir de 1913,
tous les actes tendant à constituer,
transmettre, modifier ou éteindre un droit
réel, ne produisent effet à l’égard des parties
et des tiers qu’à dater de leur inscription sur
le titre foncier.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Effet constitutif
• le principe:
• Entre les parties
• L’inscription est comme une condition essentielle de l’existence
des droits réels ou de leur transfert même dans les rapports des
parties à l’acte.
• A l’égard des tiers
• C’est-à-dire toutes les personnes étrangères à l’acte qui a donné
naissance au droit, les ayants causes et les ayants droits.
• Le droit inscrit sur le titre devient opposable aux tiers, dans le
cas contraire, ils seront considérés comme n’ayant jamais pris
connaissance de l’existence du droit et ne seront pas tenus de le
respecter.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• L’inscription produit deux conséquences
importantes et complémentaires:
• -le contenu d’un droit publié ne peut être
modifié que par une inscription ultérieure au
profit d’autre bénéficiaire.
• -la prescription ne peut faire acquérir ni
éteindre aucun droit dûment inscrit aux livres
fonciers.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• les exceptions :
• Consacrées par des textes particuliers :
• -les servitudes légales ou dérivant de la situation
naturelles des lieux sont dispensées de la publicité et
existent indépendamment de toute inscription,
• -les créances publiables aux livres fonciers (baux de
plus de trois ans, cession ou quittances de loyer non
échus et supérieurs à un an) sont effectives, entre les
parties dès leur accord, l’inscription aux livres fonciers
n’a pour effet que les rendre opposables aux tiers.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• les exceptions :
• -sur le plan successoral, la transmission héréditaire
des biens s’accomplit, selon la loi nationale du
défunt et l’inscription est nécessaire pour rendre
opposable aux tiers l’investiture de l’héritier sur les
immeubles du défunt.
• -l’inscription d’une hypothèque conventionnelle
peut être différée pendant un maximum de 90
jours, sans altérer l’efficacité de la garantie entre les
parties et à l’égard des tiers.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• 2-La force probante
• A-Dans les rapports entre les parties :
• L’inscription emporte normalement garantie, au profit de l’ayant
cause, du droit réel transféré, concédé ou modifié.
• Toutefois, cette force probante ne se fonde que sur une
présomption de validité ou de régularité de l’acte intervenu et
n’emporte pas purge, comme l’immatriculation, des contestations
ou vices susceptibles d’affecter l’opération juridique publiée.
• Toute invalidation ou rectification judiciaire de l’acte constaté sur
un titre foncier donnera lieu à radiation et remplacement ou à
complément de l’inscription initiale.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Vis-à-vis des tiers :
• -l’inscription d’un droit réel permet à son bénéficiaire de le faire
respecter, contre tout empiètement de fait de la part d’un tiers
qui n’aurait aucune prétention juridique dûment inscrite, à
invoquer.
• -l’annulation d’une inscription ne peut, en aucun cas, être opposée
aux tiers de bonne foi qui auraient acquis sans fraude tout ou
partie des droits réels de celui au bénéfice duquel ils étaient
nominativement inscrits.
• Autrement dit, si un tiers de bonne foi a acquis du titulaire inscrit
un droit dûment publié, l’annulation éventuelle du titre de son
auteur n’emporte pas anéantissement de l’inscription prise
nominativement en sa qualité d’ayant cause de bonne foi.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Paragraphe II : les radiations
• A/La réquisition de la radiation
• Les inscriptions faites sur le titre foncier peuvent être rayées en vertu
de tout acte ou tout jugement passé en force de chose jugée
constatant la non existence ou l’extinction du droit auquel elles se
rapportent.
• Une réquisition datée et signée doit être déposée à la conservation.
Elle doit préciser le numéro du titre, l’inscription à radier et la cause
de la radiation.
• B/les vérifications:
• Le conservateur est tenu de s’assurer que la radiation n’est pas en
opposition avec les énonciations du titre foncier et que les pièces
produites autorisent la radiation.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Paragraphe III : la responsabilité du conservateur:
• Le conservateur de la propriété foncière est
personnellement responsable du préjudice résultant de
• 1) l’omission sur ses registres d’une inscription, mention,
prénotation ou radiation régulièrement requise ;
• 2) l’omission sur les certificats ou duplicata des titres
fonciers délivrés et signés par lui, de toute inscription,
mention, prénotation ou radiation portées sur le titre
foncier ;
• 3) des irrégularités et nullités des inscriptions, mentions,
prénotations ou radiations portées sur le titre foncier.
 Deuxième partie : chapitre II
L’inscription
• Paragraphe III : la responsabilité du conservateur:
• Pour couvrir la responsabilité du conservateur, la loi 14-07 a
institué un fonds d’assurance.
• Ce fonds destiné à garantir, en cas d’insolvabilité du
conservateur, le paiement des sommes auxquelles ils serait
condamné envers la partie lésée pour une faute commise lors
d’une immatriculation ou d’une inscription subséquente.
• Le plafond de ce fonds est fixé à cent millions de dirhams.
• Toute diminution de ce plafond suite à l’exécution d’un jugement
ayant acquis la force de la chose jugée est composée sur le
budget de l’Agence nationale de la conservation foncière, dans
l’année qui suit celle où cette diminution a eu lieu.