L’immatriculation foncière

I. Régime des titres fonciers

Le régime des livres fonciers est destiné à :

- Réaliser une purge juridique destinée à donner à la propriété immobilière un point de

départ précis et la débarrasser de tout droit réel ou charge foncière non retenue, lors de
l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers ;
- Garantir une spécialité foncière par l’individualisation de chaque immeuble portant un
nom et un numéro, dont les limites sont nettement déterminées sur les livres fonciers qui
comportent l’inscription de tous les droits réels affectant l’immeuble en cause ;
- Assurer un effet constitutif et une force probante des inscriptions figurant sur les livres
fonciers par le biais du contrôle dont sont soumis les actes donnant lieu à l’inscription.

II. Les titres fonciers

1. Le titre foncier (Art. 52 du Dahir 12 Aout 1913)

La décision d’immatriculation donne lieu à un titre foncier qui, porte un numéro d’ordre et
un nom particulier (Le plan y reste annexé) et doit contenir :

- Description détaillée de l’immeuble ;

- Informations personnelles sur le propriétaire et s’il y a lieu, le nom de l’époux et
l’indication du régime matrimoniale ou tout autre accord familial. En cas
d’indivision, les mêmes informations pour chaque copropriétaire ;
- Les droits réels immobiliers existant sur l’immeuble.

2. Les titres fonciers spéciaux

En vue notamment de l’inscription des droits réels ou charges foncières, sur demande au
nom de l’usufruitier, de l’emphytéote, du superficiaire ou des titulaires de droits coutumiers
musulmans, des titres spéciaux peuvent, après l’immatriculation foncière être établis.

3. Titres fonciers parcellaires

En cas d’opérations de partages ou de morcellement, il peut être établi des titres fonciers
parcellaires. Ces titres parcellaires ne résultent pas directement d’une décision
d’immatriculation mais ont simplement la force probante découlant d’inscriptions
ultérieures.

III. L’immatriculation foncière

1. Objet

L’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui y a été soumis sous le régime du
Dahir N° 12 Août 1913, sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait.

2. Nature

L’IF consiste à :
 - Immatriculer un immeuble suite à une opération de purge, donnant lieu à
l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs
qui n’y seraient pas mentionnés ;
- Inscrire sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution,
transmission, modification, reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges
foncières relatifs à l’immeuble qui en fait l’objet.

3. Effets

La décision du Conservateur immatriculant un immeuble met fin à la procédure

d’immatriculation.

Cette décision « titrant » un immeuble confère, en outre, audit immeuble une condition
juridique nouvelle ; les deux principaux effets de l’immatriculation sont, d’une part, la purge
juridique et, d’autre part, le caractère définitif du titre foncier.

L’effet de purge

Il est fait table rase du passé, dès lors que ce passé n’a pas été retenu par le conservateur dans
le cadre de la nouvelle législation foncière. Le bénéficiaire d’une décision d’immatriculation
est propriétaire de l’immeuble immatriculé, non parce qu’il a été héritier, acquéreur,
donataire, possesseur, etc. mais exclusivement par le seul effet de l’immatriculation
prononcée à son profit.

Le titre établi à son nom constitue un titre juridique nouveau, qui se suffit à lui-même, qui ne
se rattache à aucun passé juridique, c’est pourquoi il est inattaquable et il est pur et simple,
sauf ce que le conservateur a conservé comme droits réels ou charges foncières dont l’origine
est antérieure à l’immatriculation.

Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier

Le titre foncier est définitif et inattaquable ; il forme le point de départ unique des droits réels
et des charges foncières existant sur l’immeuble, au moment de l’immatriculation, à
l’exclusion de tous autres droits non-inscrits.

Rappelons que ce caractère définitif du titre foncier concerne non seulement le droit de
propriété lui-même quant à sa portée et quant à son étendue, objet essentiel du titre, le titre
foncier est d’ailleurs appelé titre de propriété, mais intéresse également les inscriptions
concomitantes à l’établissement du titre.

Le droit de propriété constaté par le titre foncier, est un droit exclusif si le propriétaire est
unique. Si l’immeuble titré est en état de copropriété, la décision d’immatriculation bénéficie,
avec tous les effets qui y sont attachés, aux divers copropriétaires, dans les proportions
retenues par cette décision et portée sur le titre foncier.

Le caractère inattaquable de l’immatriculation est en outre consacré par les dispositions de

l’article 64 du Dahir du 12 août 1913 qui précise qu’aucun recours ne peut être exercé sur
l’immeuble à raison d’un droit lésé par suite d’une immatriculation. Les intéressés peuvent,
mais seulement en cas de dol, exercer une action personnelle en dommages et intérêts contre
l’auteur du dol.
 4. Caractère

L’immatriculation foncière a un caractère facultatif, en vertu de l’article 6 du Dahir.

Toutefois, une fois la réquisition déposée elle ne peut être retirée.

L’immatriculation foncière peut avoir un caractère obligatoire dans :

- Les cas prévus par des lois spécifiques (Art.7) ;

- Dans les zones à ouvrir à cet effet par arrêté du ministre de tutelle de l’ANCFCC pris
sur proposition de son Directeur. (Dès la publication de l’arrêté les agents de
l’ANCFCC auront le libre accès aux propriétés intéressées) (Art.7);
- Quand elle est ordonnée par les tribunaux compétents au cours d’une procédure
judiciaire de saisie immobilière à l’encontre du saisi.

5. La procédure d’immatriculation foncière

La procédure d’immatriculation est de nature administrative. Toutefois, elle est susceptible

de comporter des phases judiciaires en cas d’opposition ou en cas de refus
d’immatriculation.

a. Etape 1 : Réquisition d’immatriculation

Art. 10 Sous réserve des dispositions relatives à l’immatriculation obligatoire :

- Le propriétaire ;
- Le copropriétaire, sous réserve du droit de Chefâa de ses copropriétaires,
lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions requises pour l’exercice de ce
droit ;
- Le bénéficiaire de droits réels : usufruit, emphytéose, Zina, Houa et
Personnes habilitées à surélévation, habous
déposer une - Le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire.
réquisition Art. 11
- Le créancier non payé à l’échéance, qui en vertu d’une décision judiciaire
obtenue contre son débiteur, entreprend une saisie immobilière.
Art 12
Le représentant légal d’un incapable ou d’un mineur, au cas où ces derniers sont
détenteurs de droits qui leur permettraient de la déposer eux-mêmes, s’ils
n’étaient pas incapables ou mineurs.
Effets - Commencement de la procédure d’immatriculation ;
- L’immeuble objet de la procédure d’immatriculation reste soumis aux règles du
Chrâa ou au droit coutumier tant qu’il n’a pas fait objet d’une décision
d’immatriculation de la part du Conservateur ;
- Il peut faire l’objet d’opérations juridiques, mais ces opérations sont alors
soumises, pour être efficaces, à certaines prescriptions formelles spéciales. Il y a
ainsi déjà application de règles inspirées du formalisme des livres fonciers pour
des actes relatifs à un immeuble en cours d’immatriculation ;
L’immeuble en cours d’immatriculation peut ainsi être aliéné entre vifs,
notamment être vendu par le requérant, en totalité ou en partie, d’une manière
divise ou indivise. Il peut être hypothéqué, puisqu’une certaine publicité existe
déjà et permet ainsi de rendre opposable aux tiers ce gage sans dépossession.
L’hypothèque ne produira son plein effet que du jour où elle pourra être inscrite
sur le titre foncier
  Le bénéficiaire d’un droit constitué ou modifié en cours de la procédure
d’immatriculation doit, s’il veut garantir son droit au jour où la décision de
l’immatriculation sera prise, déposer l’acte à la conservation foncière pour
prendre rang et rendre ledit droit opposable aux tiers ;
 Le dépôt est mentionné dans le registre des oppositions et, au jour de
l’immatriculation, si l’événement de la procédure le permet, le droit est
inscrit sur le titre foncier au rang qui lui est assigné par ledit dépôt ;
 Au jour de l’immatriculation, le droit, s’il n’a pas été contesté, sera inscrit sur
le titre foncier au rang qui lui a été assigné par la date de dépôt de l’acte ;
 L’inobservation de ces prescriptions par le bénéficiaire, lui rendra victime de
l’effet de purge qui résultera de la décision d’immatriculation au profit du
requérant
La réquisition signée par le requérant ou par un mandataire muni d’une
procuration régulière est remise au conservateur de la propriété foncière contre
récépissé et doit contenir :
1. Informations personnelles du requérant et s’il y a lieu celles de son époux et
l’indication du régime matrimonial et en cas d’indivision les mêmes
informations pour chaque Co-indivisaire
2. La mention de l’adresse ou élection du domicile
3. Les références de la CIN ou tout document attestant son identité ;
4. La description de l’immeuble dont l’immatriculation est requise, ainsi que
l’indication des constructions et plantations qui s’y trouvent, de sa consistance,
de sa nature, de sa situation, de sa contenance, de ses limites, de ses tenants et
aboutissants, des noms et adresses des riverains et s’il y a lieu, du nom sous
Contenu obligatoire de lequel il est connu ;
la réquisition 5. L’affirmation qu’il possède l’immeuble totalement ou partiellement,
directement ou indirectement, et s’il a été dépossédé, l’indication des
circonstances de cette dépossession ;
6. L’estimation de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la réquisition ;
7. L’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec
désignation des ayants droits, leurs informations personnelles
8. L’indication de l’origine de la propriété.
* Si le requérant ne peut ou ne sait signer, mention en est faite par le
Conservateur, qui certifie que la remise de la réquisition d’immatriculation lui a
été faite par l’intéressé après vérification de son identité.
En même temps que sa réquisition, le requérant dépose les originaux ou les copies
certifiées conformes des titres, actes et documents, de nature à faire connaitre le
droit de propriété et les droits réels existant sur l’immeuble.

b. Etape 2 : Publicité

La réquisition d’immatriculation, une fois reçue à la Conservation foncière fait l’objet d’une
large publicité.

- Dans les 10 jours suivant le dépôt de la réquisition, le conservateur en dresse un

extrait à publier dans le bulletin officiel et à porter à la connaissance du public par les
moyens disponibles (Art.17) ;
- Dans les 2 mois qui suivent la date de publication de l’extrait, le Conservateur dresse
un avis contenant la date et l’heure de l’opération de bornage (Art 17)
- 20 jours avant la date fixée pour le bornage, des exemplaires des pièces visées à
l’article 17 sont adressés par le Conservateur contre accusé de réception au Président
 du tribunal de première instance, au représentant de l’autorité locale et au président
du conseil communal, du territoire sur lequel se trouve l’immeuble concerné (Art
18) ;
Ceux-ci les font obligatoirement afficher dans leurs locaux et les maintiennent ainsi
exposés au public jusqu’au jour fixé pour le bornage.
Le représentant de l’autorité locale fait en outre publier l’extrait et l’avis avec la date
et l’heure du bornage dans les marchés de son territoire, jusqu’au jour du bornage.

c. Etape 3 : Les opérations de bornage

Le bornage est une opération de nature complexe : opération topographique, acte de

publicité et enquête juridique.

Bornage

- Les opérations sont placées sous la direction du conservateur dont l’exécution est
déléguée à un IGT assermenté du cadastre, inscrit à l’ONIGT ;
- Le Conservateur convoque personnellement à cette opération soit par un agent de la
conservation foncière, soit par la poste, sous plis recommandé, soit par l’intermédiaire de
l’autorité locale soit par n’importe que autre moyen de notification :
o Le requérant d’immatriculation ;
o Les riverains indiqués dans la réquisition d’immatriculation ;
o Les intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient
régulièrement révélés.
Ces convocations contiennent invitation à se présenter en personne ou par
mandataire avec procuration régulière, pour assister aux opérations de bornage.
- L’IGT délégué procède aux opérations de bornage, sous sa responsabilité, en présence du
requérant ;
- Pour assurer les conditions favorables au déroulement des opérations de bornage, le
Procureur du Roi doit, le cas échéant, mettre à disposition la force publique, à la demande
du conservateur de la propriété foncière ou de toute personne ayant intérêt ;
- Le bornage est effectué à la date et heure fixées.
- L’IGT interroge le requérant d’immatriculation, les riverains, les opposants, les
intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient
régulièrement révélés, sur tout ce qui se rapporte à l’immeuble concerné ;
- Le requérant d’immatriculation indique les limites de l’immeuble qu’il entend faire
immatriculer ;
- Les riverains et tous les intervenants font leurs observations et contestations ;
- L’IGT constate le fait et la durée de la possession, ainsi que l’état de l’immeuble et procède
à toutes les autres constatations et mesures d’enquête utiles ;
- L’IGT place les bornes, tant pour délimiter le périmètre indiqué par le requérant
d’immatriculation que pour préciser les parties comprises dans ce périmètre qui font
l’objet d’opposition de la part des tiers, et dresse un plan sommaire dit croquis de
bornage ;
- L’IGT dresse un PV de bornage faisant connaître, entre autres :
o La date et l’heure de l’opération, soit qu’elle ait été effectuée en une seule séance, soit
qu’elle en ait exigé plusieurs ;
o Les différents incidents de l’opération et les déclarations des parties qui y sont
intervenues ;
 o Les constatations de l’enquête et les particularités de l’immeuble (reliefs, fossés,
pistes, sentiers,… avec les noms des possesseurs s’il y a lieu, cimetières, marabouts,
etc)
o La description, la position, le nombre des bornes et la description des limites et des
parties y comprises ;
o Les pièces produites par les parties ;
o Les accords des parties réalisés au cours du bornage.
Le PV est signé par l’IGT, de toutes les parties comparantes sinon, mention est faite
qu’elles ne peuvent signer ou qu’elles s’y refusent.
Audit PV sont annexés le croquis de bornage et les pièces produites par les parties ;
inventaire est dressé des annexes.

Clôture des opérations de bornage

- Le Conservateur, une fois en possession du PV de bornage, et après contrôle de ses

énonciations, doit dans les 4 mois qui suivent le bornage, publier au Bulletin Officiel un
avis de clôture des bornages, qui fixe le point de départ du délai de 2 mois pendant
lesquels les oppositions pourront encore être reçues ;
- Le Conservateur est tenu de publier un avis à nouveau, en cas de bornage
complémentaire subséquent ayant pour résultat une extension des limites de la propriété.
d. Etape 4 : Les oppositions

L’opposition est une contestation de la réquisition élevée par un tiers, soit sur l’existence ou
l’étendue du droit de propriété du requérant ou sur les limites de la parcelle en cause, soit
sur l’exercice d’un droit réel susceptible de figurer sur le titre foncier à intervenir.

L’opposition est le moyen légal qui est mis à la disposition de tout intéressé pour faire valoir
ses droits à l’encontre, le plus souvent, du droit de propriété, prétendu par le requérant à
l’immatriculation.

Déroulement de la procédure

- Pour être recevable, l’opposition doit se rapporter à un droit réel ou à une action réelle ;
- Les oppositions peuvent être faites par écrit mais également oralement, reçues par le
Conservateur ou par l’IGT lors des opérations de bornage ;
- Lors des déclarations orales, il est dressé, en présence de l’intéressé, un PV en double
exemplaire dont l’un est lui est remis ;
- Les déclarations ou lettres souscrites aux effets ci-dessus, doivent contenir l’identité de
l’opposant, son état civil, son adresse réelle ou son domicile élu, le nom de la propriété, le
numéro de la réquisition d’immatriculation, la nature, l’étendue des droits contestés et
l’énonciation des titres et pièces appuyant la demande ;
- Les opposants doivent déposer les titres et documents justifiant leur identité et appuyant
leurs oppositions et s’acquitter de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie ou justifier
qu’ils ont obtenu l’assistance judiciaire, et ce avant l’expiration du délai d’opposition ;
- Le Conservateur dépose les oppositions présentées dans un registre spécial dit « registre
des oppositions »
- Si une opposition porte sur une partie seulement de la propriété dont la délimitation n’a
pu être régulièrement effectuée le jour du bornage, il est procédé à cette opération, aux
frais de l’opposant ;
 - Si la délimitation de la partie contestée n’a pu être effectuée, le Conservateur transmet la
réquisition au tribunal de première instance. Le juge rapporteur saisi du dossier peut
effectuer cette délimitation conformément aux dispositions de l’article 34 de la présente
loi.

Délai d’opposition

- Les oppositions sont recevables jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la
publication au Bulletin Officiel de l’avis de clôture du bornage ;
- Exceptionnellement, une opposition peut être reçue par le conservateur, à condition que le
dossier ne soit pas transmis au tribunal de première instance ;
L’opposant doit produire au Conservateur, les documents indiquant les raisons qui l’ont
empêché de formuler son opposition dans le délai, ainsi que les actes et documents
appuyant sa demande. Il doit, en outre, s’acquitter de la taxe judiciaire et des droits de
plaidoirie ou justifier qu’il a obtenu l’assistance judiciaire.
La décision du Conservateur de refuser cette opposition n’est pas susceptible de recours
judiciaire.

e. Etape 5 :

Dans les 3 mois qui suivent l’expiration du délai d’opposition, le Conservateur

procède à l’immatriculation de l’immeuble après s’être assuré de
Absence d’opposition l’accomplissement de toutes les formalités prévues par la présente loi, de la
régularité de la demande, que les documents produits sont suffisants et
qu’aucune opposition n’a été formulée.
- Une copie des mentions relatives aux oppositions est notifiée sans délai au
requérant d’immatriculation par le Conservateur ;
- Le requérant peut dans le mois qui suit l’expiration du délai d’opposition,
apporter la mainlevée des oppositions ou y acquiescer ;
- Au cas où le requérant d’immatriculation fait ainsi disparaitre complètement les
oppositions, soit qu’il en rapporte la mainlevée, soit qu’il y acquiesce, il peut
Existence d’opposition être procédé à l’immatriculation par le Conservateur ;
- Dans le cas contraire, le Conservateur peut scinder la réquisition
d’immatriculation et établir un titre foncier pour la partie de la propriété non
contestée après bornage complémentaire ;
- Pendant tout le cours de la procédure, et tant que le dossier n’a pas été transmis
au tribunal de première instance, le Conservateur a le pouvoir de concilier les
parties et de dresser un PV de conciliation signé par les intéressés ;

f. Etape 6 : La procédure judiciaire

Règles

- Dès la réception de la réquisition le Président du tribunal de première instance désigne un

juge rapporteur chargé de mettre l’affaire en état et de prendre, à cet effet, toutes mesures
appropriées ;
- Le juge rapporteur peut notamment, soit d’office, soit sur demande des parties, se
transporter à l’immeuble en instance pour y procéder à une application des titres ou à une
enquête ;
- Le juge rapporteur, ou le magistrat commis par lui, observe alors les règles prescrites par
le code de la procédure civile ;
- Il peut requérir à l’assistance d’un IGT assermenté du cadastre et inscrit à l’ONIGT après
s’être entendu avec le Conservateur sur sa désignation et sur la date de son transport sur
les lieux ;
- Il fixe, d’autre part, le montant de la provision à consigner par l’intéressé suivant les
travaux à effectuer et les frais de vacation qu’ils entraineront ;
- Il peut également recueillir toutes déclarations ou témoignages et prendre toutes mesures
qu’il juge utiles pour la mise en état de la procédure ; notamment, il entend les témoins
dont les parties sollicitent l’audition ;
- Lorsque le juge rapporteur estime que l’affaire est en état, il fait avertir les parties du jour
où elle sera appelée en audience publique, au moins huit jours à l’avance, à compter de la
réception de la convocation ;
- Le tribunal statue uniquement sur les prétentions, vis-à-vis du requérant, de l’opposant,
qui a la charge de la preuve. Le tribunal statue sur l’existence, la nature, la consistance et
l’étendue du droit prétendu de l’opposant.
- Le tribunal n’a pas à se prononcer sur le bien-fondé de la réquisition qu’il appartiendra au
conservateur seul d’admettre ou de rejeter.
- Lorsqu’en cours d’instance le requérant ou le bénéficiaire d’un droit déclaré, acquiesce à
l’opposition, ou lorsque l’opposant donne mainlevée de son opposition. La juridiction
saisie donne acte et renvoie le dossier au Conservateur qui procède à l’immatriculation,
s’il y a lieu, en tenant compte des accords ou transactions des parties

Audience

- A l’ouverture des débat, le juge rapporteur expose l’affaire et indique les questions à
résoudre, sans exprimer son avis ;
- Les parties sont entendues, le Ministère public donne, le cas échéant, ses conclusions et
l’affaire est jugée soit immédiatement, soit après délibéré ;
- Le tribunal statue sur l’existence, la nature, la consistance et l’étendue du droit prétendu
par les opposants.
- Une fois le jugement ayant acquis la force de la chose jugée, il renvoie les parties pour
qu’il soit fait état de sa décision devant le conservateur, seul compétent, seul le recours
prévu par l’article 37 bis, pour admettre ou rejeter, en tout ou partie, la réquisition
d’immatriculation ;

Jugement

- Le tribunal indique dans son jugement les limites et la superficie des parties reconnues au
profit des opposants, et en cas d’indivision, la part revenant à chacun d’entre eux.
- Aussitôt le jugement rendu et avant l’expiration de 8 jours, il est notifié par extrait au
requérant et à tous les opposants

Voie de recours

- Le jugement est susceptible d’appel dans les délais fixés par le même code ;
- La décision du tribunal de première instance est donc susceptible d’appel mais aucune
demande nouvelle ne peut être formulée.
 6. Cas de rejet de la réquisition d’immatriculation par le Conservateur
- En cas de rejet de la réquisition, le bornage est annulé ;
- Le requérant doit en faire disparaitre les traces, faute de quoi après une mise en demeure,
il y sera procédé aux frais du requérant, avec l’emploi de la force publique s’il en est
besoin ;
- Le Conservateur invite les parties à retirer, les pièces par elles déposées après vérification
de leur identité ;
- Il sera de même en cas de rejet partiel pour les parties de l’immeuble exclues de
l’immatriculation ; le bornage sera rectifié en conformité des exclusions prononcées.
- Le rejet total ou partiel d’une réquisition d’immatriculation a pour effet de remettre le
requérant d’immatriculation et tous les intéressés, quant à l’immeuble entier ou aux
parties exclues, dans l’état où ils se trouvaient avant ladite réquisition. Toutefois, les
décisions judiciaires emporteront, entre les parties, tous les effets de la chose jugée
- Dans tous les cas où le Conservateur rejette la réquisition d’immatriculation, sa décision
doit être motivée et notifiée au requérant de l’immatriculation ;
- La décision est susceptible de recours devant le tribunal de première instance qui statue à
charge d’appel. Les arrêts rendus sont susceptibles de recours de cassation.
9. Effets