TITRE I - LA PROPRIETE

Le droit de propriété est le droit d'exercer une complète maîtrise sur un bien (titre 3
du Code civil).
Le code de 1804 a réservé une place centrale au droit de propriété.
La DDHC de 1789 énonce que la propriété est considérée comme l'une des quatre
prérogatives majeures qui doivent être préservées par toute association politique :

« Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et

imprescriptibles de l'homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la
résistance à l'oppression ». Article 2 DDHC
Article 17 DDHC. : « le droit de propriété est inviolable et sacré ».

La propriété est en quelque sorte un droit naturel de l'homme, un droit que l'on retrouve
dans les sociétés primitives : propriété collective des terres.

Dans la société romaine plus élaborée, on a tracé les contours de la propriété.

L’ancien droit français connaissait un droit de propriété partagée entre deux catégories
de personnes, il y avait :
Le domaine éminent : partie de la propriété appartenant au seigneur
Le domaine utile : tranche de propriété de ceux qui exploitait la terre.

L'unité du droit de propriété est un résultat de la révolution de 1789. Les

révolutionnaires voulaient ôter le joug du seigneur, ils voulaient que celui qui avait le
domaine utile ait aussi le domaine éminent.
La légitimité du droit de propriété a connu une évolution très importante à partir de
1840 (deuxième moitié du XIXe siècle et première moitié du XXe siècle). Proudhon : « la
propriété c'est le vol ». Cette idée s'est concrétisée avec violence avec la révolution de
1917 en Russie, le développement des régimes communistes en URSS et le rideau de fer.

Ces événements ont eu une influence dans les milieux intellectuels en France qui ont été
convaincu que la propriété privée était un concept dangereux qu'il fallait minimiser.
Pendant la guerre mondiale, le respect du droit de propriété s'efface peu à peu.
L'importance du droit de propriété à vaciller et a subi des atteintes par le pouvoir public
: expropriation, urbanisme, réquisitions...

Aujourd'hui, les querelles sur la légitimité du droit de propriété semblent s'être

apaisées. Le pragmatisme l'a emporté. Le droit de propriété avait l'avantage de stimuler
l'activité productrice, sous l'influence de l'intérêt personnel du propriétaire.
Carbonnier : « si un étudiant lève les yeux de ses manuels pour regarder la vie, il
constate qu’être propriétaire n'est pas un fait dépourvu d'intérêt ».
En matière immobilière, le fait d'acquérir son logement reste le souhait de nombreuses
familles.
Les objets de collections font l'objet d'un marché très porteur qui donne envie aux gens
d'acquérir.

Depuis la fin du XXe siècle, se sont développées de nouvelles fonctions du droit de

propriété dans le monde des affaires : à titre de garantie, de sûreté, C. R. P. du
fournisseur, besoin de sécurité juridique des banques et des constructeurs immobiliers.

Le droit de propriété semble bien ancré dans le temps, tout en restant sensible au
mouvements actuels : la propriété est un des piliers de l'ordre juridique (la famille, le
contrat, la propriété).
Au XXe siècle, le Conseil Constitutionnel dans une décision du 16 janvier 1982 sur les
nationalisations a reconnu la valeur constitutionnelle du droit de propriété.
De même la première chambre civile de la Cour de cassation du 4 janvier 1995 énonce
que le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle.
La convention européenne des droits de l'homme : protocole nº 1 à l'article 1er énonce
que : « toute personne physique ou morale a le droit au respect de ses biens ». Ce texte
garantit en substance le droit de propriété.
La charte des droits fondamentaux de l'union européenne du 7 décembre 2000 énonce
que : « le droit de propriété est un droit fondamental de l'union européenne ».

SOUS-TITRE I - L'ÉTENDUE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Traditionnellement, le droit de propriété confère à un propriétaire unique des

prérogatives sur un bien : on parle de propriété individuelle. Mais plusieurs propriétaires
peuvent avoir des prérogatives communes sur un même bien, on parle de propriété
collective.

CHAPITRE I - LA PROPRIÉTÉ INDIVIDUELLE

§ 1 - L'étendue physique de la propriété individuelle

A - Les meubles
1. Les meubles corporels

Ce sont des choses mobiles de par leur nature.

L'article 528 vise les animaux et les corps qui peuvent se transporter d'un lieu à un
autre, soit qu'ils se meuvent par eux mêmes, soit qu'ils ne peuvent changer de place que
par l'effet d'une force étrangère, comme les choses inanimées, tels des tableaux, des
livres, du linge, etc.
Les meubles corporels ont vocation à changer plus souvent de propriétaires que les
immeubles. Le commerce de meubles s'opère sans écrit (ex : sandwich).

Certains meubles corporels échappent au régime général de leur catégorie par la volonté
du législateur :

Les meubles du domaine public en principe ne peuvent pas être acquis par un propriétaire
individuel ; l'article 2279 ne joue pas (ex : livre de bibliothécaire) ;

Les meubles déclarés inaliénables par la loi (objets historiques classés, oeuvres d'art
d'un musée national,...) demeurent hors du commerce ;

Les meubles immatriculés (navires, bateau, avions) : le transfert de propriété ne résulte

pas du transfert de la possession donc l'article 2279 du Code civil est écarté. Le titre
de propriété résulte de l'immatriculation sur le registre. C'est un régime exceptionnel
résultant d'un texte spécial. En revanche les automobiles relèvent de l'article 2279 du
Code civil ; leur immatriculation n'a qu'une portée administrative.

2. Les meubles incorporels

Le droit de propriété peut-il porter sur des meubles incorporels?

Soit on constate qu'ils ne peuvent pas faire l'objet de propriété
Soit le droit de propriété est admis mais il est différent du droit de propriété
classique. Il faut souligner que ces meubles ont un régime propre car ils se développent
beaucoup. Cela justifie que ces régimes spécifiques peuvent être développés.

B. Les immeubles

1 - La surface

La délimitation de la surface d'un terrain connu par un titre de propriété peut

concorder avec le cadastre mais le cadastre n'a la force que d'une simple présomption
(pas de remise à jour).
Sur le terrain, la délimitation peut se matérialiser par la pose de bornes et placées sur
la ligne séparative des terrains (opération juridique). Le bornage consiste en d'une
double opération :
Fixer la ligne séparative
Poser les bornes.
Si le bornage n'a pas été fait, le propriétaire et son voisin peuvent y procéder. Tout
propriétaire peut obliger son voisin au bornage entre les deux propriétés à frais
partagés. Si le voisin refuse, on peut choisir un juge d'instance par une action en
bornage. Le juge est compétent seulement si le voisin refuse la matérialité du bornage.
En revanche, si la contestation porte sur l'étendue de la propriété, il y a conflit sur le
droit de propriété, c'est alors une action en revendication qui relève de la compétence
du tribunal de grande instance.

Dans certains endroits, l'eau peut-être une richesse très importante qui freine
l'application de la règle : l'accessoire suit le principal. Les eaux qui passent sur la
surface du propriétaire sont la propriété du propriétaire. Pourtant la règle ne s'applique
pas toujours :

Les eaux pluviales peuvent être appropriées par propriétaire du fond sur lequel elles
tombent.
Les sources appartiennent en principe au propriétaire du fond sur lequel elles jaillissent.
Les lacs et les étangs. Il existe une distinction majeure selon l'alimentation :
Alimentés par des eaux pluviales ou par la source : suivent le régime normal.
Alimentés par un cours d'eau : ils suivent le régime de ce cours d'eau. Il y a deux
grandes catégories de cours d'eau selon le code de l'environnement :
Cours d'eau domaniaux : domaine public
Cours d'eau non domaniaux : trois règles principales
1.Chaque propriétaire riverain a la propriété du lit jusqu'à la ligne médiane tracée au
milieu du cours d'eau.
2.Chaque propriétaire riverain a un droit d'usage sur les eaux qu’elle doit ensuite
restituer en quantité et en qualité équivalente.
3.Les propriétaires riverains doivent respecter les limites légales et ou administratives.

2 - Le volume

Selon le droit romain, l'objet du droit de propriété n'a de limite ni en hauteur ni en

surface. L'article 552 al.1 du Code civil dispose que « la propriété du sol emporte la
propriété du dessus et du dessous ». C'est une présomption simple et ce principe subit
quelque tempérament.
a) La propriété du dessous

Art 673 : le propriétaire peut couper les racines des arbres de son voisin qui dépassent
sur son terrain.

Art 552 : Restrictions de liberté

Ex : - fouilles archéologiques : domaine où beaucoup de limitations interviennent.
- mines : les droits sur les gisements miniers appartiennent à l'état et non au
propriétaire du sous-sol.
- gisements pétroliers : même régime que les mines.

En revanche, la carrière a moins de restriction : les carrières d’ardoise, de calcaire, de

sable sont différentes des mines qui contiennent des substances qui produisent de
l'énergie. En principe, c'est le propriétaire du dessus qui exploite librement les
carrières de son sous-sol. Sinon, l'autorité administrative peut donner le permis
d'exploiter à un tiers.

b) la propriété du dessus

Selon l'article 552 al. 1 du code civil, le dessus est l'espace qui s'élève au-dessus de la
surface. Le propriétaire a le droit de construire, de planter, ... Il a aussi le droit de
dissocier le dessus du reste de sa propriété : c’est le droit de superficie. Le
bénéficiaire de ce droit va être propriétaire de tout ce qui dépasse du sol mais les
causes d'utilité publique peuvent restreindre cet espace (ex : lignes électriques).
Le propriétaire peut aussi subir des contraintes d'urbanisme qui l'empêche de
construire au-dessus d'une certaine hauteur.
Il y a aussi des contraintes liées au code de l'aviation civile : celui-ci donne le droit aux
avions de circuler au-dessus de propriété privée.

C. les accessoires.

Règle : « l'accessoire suit le principal ». L’article 546 du Code civil dispose « La

propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle
produit et sur ce qui s’y unit accessoirement, naturellement ou artificiellement ».
Article 546 al. 2 : « ce droit s'appelle droit d'accession ». Il y a deux types
d'accessoire :
Ce que produit la chose : les fruits et les produits
Fruits : loyer, récolte.
Produits : éléments qui épuisent la substance de la chose principale (matériaux extraits
d'une carrière).

Ce qui s'unit à la chose (incorporation). On peut dans une convention contraire prévoir
une dissociation.

Dissociation mobilière (la chose principale est un meuble) : article 565 à 577 du Code
civil. Le sort de la chose mobilière accessoire est réglé par un contrat ou par le jeu de
l'article 2279 al. Ier : celui qui a un accessoire entre les mains en est propriétaire.