« L’empiètement, une légitime défense du droit de propriété ou une

protection jurisprudentielle de la propriété excessive ?»

Une branche fondamentale du droit, connue sous le nom de droit des biens, régit les
relations juridiques entre les personnes et les biens qu'elles possèdent. En ce qui concerne la
propriété, le droit de propriété est fondamental et accorde au propriétaire le droit d'utiliser,
de disposer et de jouir d'un bien de manière libre et strictement personnelle, sous réserve de
restrictions légales et de droits de tiers.
En conséquence, la capacité de contrôler et de protéger sa propriété fait du droit de
propriété l'un des droits réels les plus importants. L'empiétement est considérée comme une
forme d'expropriation pour utilité privée et viole donc l'article 545 du Code civil.
Cependant, l'empiètement peut être considéré à la fois comme une violation des droits de
propriété et comme un moyen de protection de la propriété. Cela dépendra des faits et des
particularités des cas discutés. Nous allons voir en décomposant un plan en 2 parties
distinctes, en quoi l’empiétement sur la propriété peut être perçus comme une protection
juridique de la propriété ou comme une violation du droit de propriété ?
Il est alors déterminant de répondre a cette problématique en se penchant sur la légitime
défense du droit de propriété et sur la protection jurisprudentielle de la propriété excessive

1) L’empiétement source d’une légitime défense du droit de propriété

L'empiètement est lorsque la propriété d’une personne se voit empiété sans aucune
autorisation par un autre individu. Cela peut être une construction , un débordement de
matérielle sur un terrain voisin. En effet la phénomène d’empiétement va mener a des
conséquences juridiques a l’encontre du droit de propriété

A) Conséquence de l’empiétement sur le droit de propriété

 Individu possède usus fructus abusus, un droit fondamentale régit par le droit des biens
 Porter atteinte a ces droits fondamentaux est punissable par la loi , absence de tolérance
 le propriétaire de la propriété empiétée peut invoquer son droit de propriété pour
demander la cessation de l'empiètement et la restitution de la partie du bien qui lui a été
enlevée.

Dispose cependant de moyens de cesser l’empiétement a travers le code civil ou les

jurisprudences. Cela évite alors l’atteinte au droit de jouissance et du droit de disposer du
propriétaire. Le droit de propriété permet de contre l’empiétement

B) La protection du droit de propriété face a l’empiétement

 Si l'empiétement considérable, un préjudice sérieux ou est fait de mauvaise foi, le

constructeur doit acquérir son immeuble et à lui en payer la valeur, soit à enlever les
constructions et à remettre les lieux en l'état. (article 544 du CC + arret Clément Bayard)
 Possible d’obtenir une ordonnance de cessation de l'empiètement et une indemnité pour
les dommages subis suite a l’intervention du droit de propriété
 Prise en compte de l’intérêt générale et des circonstances de chaque cas

2) L’empiétement comme protection jurisprudentielle de la propriété excessive

L’empiétement peut être dans certaines situation se voir comme une protection de la
propriété excessive. En effet il existe des moyens juridiques qui permettent de régulariser
cette situation comme la prescription acquisitive mais cependant il est dans certains cas
difficile de définir si il y a présence d’un empiétement

A) L’importance de la prescription acquisitive

 Sous le nom de usucapion, possession doit comporter un corpus et un animus. Désigne la

manière dont la propriété peut s'acquérir par une possession paisible et publique prolongée
dont la durée est fixée par la Loi.
 permet de garantir la stabilité des relations juridiques et de favoriser la sécurité juridique
 Force les propriétaire a s’occuper de leurs biens
 Condition fixées par les article 2255 à 2277 du Code civil.
 Si l'empiétement se poursuit pendant une période de temps suffisamment longue, la
personne qui empiète peut potentiellement acquérir le droit de propriété sur la partie du
terrain qu'elle occupe, en vertu de la prescription acquisitive.
 Démolition si empiétement

B) La difficulté de reconnaissance d’un empiétement

 difficile de déterminer si un empiétement s'est produit, tribunaux devront examiner les

preuves présentées par les parties pour pouvoir déterminé si il y a eu empiétement ou pas (si
un propriétaire construit une allée qui est à cheval sur la ligne de propriété, il peut être
difficile de déterminer si c’est un empiétement ou une utilisation appropriée de la propriété)
Même si empiètement établis, tribunaux peuvent avoir du mal a déterminer la solution
applicable (détruire un bâtiment présent depuis de nombreuses année du jour au lendemain
car découverte d’un empiétement ?)
 les tribunaux peuvent avoir besoin d'utiliser d'autres moyens pour protéger les droits des
propriétaires voisin (ordonnances, negociarions,actions en justices)
 Proportionnalité = Arrêt du 19 décembre 2019 et Arrêt du 10 novembre 2016

1) Début assouplissement des régime d’empiétement

A) Démolition systématique
B) Apparition contrôle proportionnalité

2) Empiétement aucun contour définit

A) Critère que dispose le juge dans le contrôle de proportionnalité
B) Nature de la propriété qui est un objet d’empiétement

 De + en + le droit de propriété = de – en - absolue

1)
Il s'agit d'un arrêt rendu par la Cour de cassation française. Dans cette affaire, la SCI L'Anglais
avait donné en location un appartement à M. X et à Mme Z. Le propriétaire actuel, M. Y, a
donné congé aux locataires pour reprise et les a assignés en validité du congé. Il a également
demandé le remboursement des sous-loyers perçus par les locataires en raison d'une sous-
location non autorisée.

Les locataires ont contesté la demande de remboursement en expliquant que les sous-loyers
perçus ne pouvaient appartenir au bailleur et qu'ils ne devaient donc pas les rembourser. Ils
ont aussi expliqués que seuls les locataires étaient créanciers des sous-loyers.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des locataires en rappelant que les sous-loyers
perçus sans autorisation appartiennent par accession au propriétaire. Elle a donc confirmé
que les locataires devaient rembourser les sous-loyers perçus sans autorisation au
propriétaire actuel, M. Y

2)

Cet arrêt concerne une affaire où un couple non marié (M. X et Mme Y) a construit une
maison sur un terrain appartenant à la mère de Mme Y.
M. X a demandé à être indemnisé pour sa contribution financière et pour le travail effectué
dans la construction de la maison. La cour d'appel a rejeté la demande en se basant sur le
fait que chaque membre du couple avait participé à la construction et avait contribué
financièrement, donc M. X ne pouvait pas être considéré comme le seul possesseur des
travaux. La Cour de cassation a annulé la décision de la cour d'appel, en affirmant que, sauf
convention particulière en vue de la construction, le couple demeurent des tiers dans leurs
rapports patrimoniaux et que M. X était en droit de demander une indemnisation. La cause a
été renvoyée devant la cour d'appel de Montpellier

3)
Cet arrêt concerne une affaire où M. P a construit une maison sur le terrain de sa fille, Mme
Y, sans disposer d'un titre de propriété. Après avoir quitté les lieux, il a assigné sa fille en
remboursement sur le fondement de l'article 555 du code civil. La cour d'appel a rejeté sa
demande et ordonné la démolition de l'immeuble construit sur la propriété de Mme Y.

M. P a formé un pourvoi en cassation, invoquant le fait que l'autorisation donnée par Mme Y
de construire suffisait à le considérer comme un constructeur de bonne foi, même en
l'absence de titre de propriété.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en affirmant que la bonne foi au sens de l'article 555
du code civil s'entend par référence à l'article 550 du même code et concerne celui qui
possède comme propriétaire en vertu d'un titre de propriété dont il ignore les vices. Puisque
M. P ne disposait pas d'un tel titre, il n'avait pas la qualité de constructeur de bonne foi et la
démolition de l'immeuble devait être ordonnée.
Le moyen invoqué par M. P a donc été rejeté

4)

Cet arrêt concerne l'application de l'article 555 du Code civil français en matière de propriété
immobilière. Selon cet article, lorsque des constructions, plantations ou ouvrages ont été
réalisés sur un terrain appartenant à un tiers, ce dernier peut soit en conserver la propriété,
soit obliger le constructeur à les enlever. Si le propriétaire préfère conserver les
constructions, il doit indemniser le constructeur pour le coût des matériaux et de la main-
d'œuvre ou pour la valeur ajoutée au terrain, selon son choix.

En l'espèce, le propriétaire d'un terrain a édifié des constructions sur celui-ci, puis a vendu le
terrain à des tiers. Ces derniers ont proposé de rembourser au propriétaire une somme
équivalente à la valeur ajoutée au terrain du fait de la construction, conformément à l'article
555 du Code civil. Cependant, le propriétaire a demandé le paiement d'une somme
correspondant à la valeur totale de la construction.

La cour d'appel a condamné le propriétaire à payer une somme correspondant à la moins-

value apportée au terrain par la construction, arguant que celle-ci entraînait une moins-value
d'encombrement. La Cour de cassation a cassé cette décision, rappelant que l'article 555 du
Code civil ne prévoit un remboursement que si le constructeur est de bonne foi, et que dans
ce cas, il incombe au propriétaire du terrain de rembourser le constructeur pour la valeur
ajoutée au terrain. La Cour de cassation a donc renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de
Bastia pour qu'elle statue à nouveau sur la base de ces principes.

5)

Cet arrêt concerne un litige opposant un photographe à la société Hachette Filipacchi presse,
aux droits de laquelle se trouve la société Filipacchi, éditrice du magazine « Lui ». Le
photographe avait réalisé des reportages pour ce magazine entre 1974 et 1984 et avait remis
les négatifs à la société pour la reproduction des clichés dans le magazine, mais reprochait à
celle-ci de ne pas lui avoir restitué les supports photographiques. La société soutenait être
propriétaire des supports matériels des photographies litigieuses, ayant financé les supports
vierges et les frais techniques de développement.

La cour d'appel de Versailles avait condamné la société à payer des dommages-intérêts en

réparation du préjudice patrimonial résultant de la non-restitution des clichés
photographiques, estimant que la société ne rapportait pas la preuve de l'acquisition des
supports transformés par l'intervention du photographe. La Cour de cassation a cependant
cassé et annulé partiellement cette décision, considérant que la cour d'appel avait violé les
articles 544 du code civil et L. 111-3 du code de la propriété intellectuelle, en ne
reconnaissant pas que la société était le propriétaire originaire des supports, ayant financé
les supports vierges et les frais techniques de développement. La cause a été renvoyée
devant la cour d'appel de Paris

Le droit de propriété gagne face a l’empiétement systématiquement

Lors d’un empiétement , il a démolition systématique.
 fléchissement de la jurisprudence avec un système de proportionnalité
Si peut résoudre empiétement sans démolition et dommage et intérêt  voie à suivre
Arrêt du 19 décembre 2019 et Arrêt du 10 novembre 2016
 si empiétement minime, pas forcément destruction, chercher autres moyens ( rabotage
mur)