Licence 3- DROIT FONCIER – Dr.

EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Droits Fonciers

Docteur EKOMO Fabrice

Description du Cours

Dans le présent cours, il sera question d’étudier la discipline du droit foncier dans son ensemble. Cela
implique naturellement la définition du concept, l’étude du Régime d’immatriculation foncière, les
modalités de mise en œuvre de l’immatriculation foncière, l’établissement chargé de l’immatriculation
foncière, etc.

Objectifs du Cours

Le présent cours se donne plusieurs objectifs :

 Premièrement, acquérir des connaissances nécessaires à la compréhension de la règlementation foncière.

 Deuxièmement, connaitre l’immatriculation foncière, les types, les formes, les conditions de validité et
la procédure d’immatriculation foncière.
 Troisièmement, connaitre les intervenants en matière d’immatriculation foncière.
 Identifier les limites qui entravent le bon déroulement de la procédure foncière

Méthodologie

La méthodologie adoptée lors du cours sera la suivante :

- Cours Magistrale
- Polycopié du Module
- Travaux dirigés

Pan du cours

Introduction

Partie I : Aperçu Générale sur les Droits Fonciers

Partie 2 : L’objet des Droits Fonciers

Partie 2 : Les opérations en matière des Droits Fonciers

Partie 4 : Quelques difficultés en rapport avec la mise en œuvre du droit foncier

Conclusion

1
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Introduction

Les logiques qui structurent les sciences contemporaines ont permis de rendre compte de ce que le droit
foncier occupe une place centrale au sein de la discipline que constitue le droit. Il occupe en effet une place
centrale en raison des nombreuses controverses constatées, mais aussi par-dessus les logiques de conflits
qui peuvent en résulter. C’est d’ailleurs à juste titre qu’un observateur avait noté qu’il ne se passe aucun
jour sans que les instances de régulation que sont les autorités administratives et judiciaires ne soient
saisies de conflits fonciers opposant différents acteurs dont les intérêts, les stratégies et les logiques
d’occupation ou d’appropriations sont divergentes, voire antagoniques.

Le droit foncier apparait donc ainsi une discipline qui mérite une attention particulière en précisant avant
tout son contenu avant de s’atteler sur les différentes ramifications qui le structure.

D’après le Littré, le mot foncier peut s’entendre comme « ce qui est relatif à un fonds de terre ».1 Autrement
dit, il renvoie à tout ce qui est relatif aux ressources et produits qu’elle abrite. Le foncier serait donc l’assise
qui nous nourrit, qui nous abrite, qui nous habile, qui nous porte et nous supporte chaque jour de la vie.
C’est sur lui que l’homme construit ses châteaux et ses plus humbles demeures, ses cathédrales, ses
mosquées et ses temples pour honorer ses Dieux, c’est dans ses entrailles que s’enracine l’arbre à palabre,
et finalement c’est l’endroit du dernier repos.

Le droit foncier se fonde dans la discipline du droit et traduit sous l’expression « Droit foncier », c’est-à-
dire l'ensemble des règles juridiques, écrites ou orales, gouvernant l'accès à la terre par les hommes, son
utilisation par eux, ainsi que sa circulation entre eux. C’est d’ailleurs en ce sens qu'u Gabon, avant la
colonisation la gestion du foncier était effectuée par les autorités traditionnelles, garante de l’intérêt
général.

Les terres conquises à l’issue des Guerres tribales étaient administrées par les Chefs de tribus dans l’intérêt
de tous et dans une perspective de développement durable respectant l’environnement. L’organisation
spatiale des villages prévoyait des zones d’habitations, des zones de pâturage, des zones de cultures
vivrières, des forêts réservées au bois de chauffe, des espaces sacrés réservés aux cultes.

Cette organisation a totalement été détruite pendant la colonisation. Pendant cette période, le colonisateur
a institué une technique de l’immatriculation qui permet aux occupants occidentaux d’avoir des propriétés
sur les terres colonisées. De même, l’administration coloniale a considéré que les terres non immatriculées
étaient la propriété de l’Etat.2

Depuis 1960, le Gabon a entrepris une grande œuvre de construction d’un régime foncier qui répond le
mieux possible aux exigences de développement économique et aux nécessités d’une cohésion sociale du

1
Puedi BERNARD, Les gouvernances foncières et leur impact sur le développement. Cas de quelques pays
africains, Paris, Ed.L’Harmattan, 2015, 316 p.
2
ABDOU Dione « Le difficile chemin de la modernisation du droit foncier en Afrique » , 2017.

2
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

peuple. Il s’agit dans la même logique de nombreux dirigeants africains « de revenir à un droit négro-
africain fortement imprégné de la conception socialiste, plus proche de celle de l’Afrique noire ».3

Pour traduire cette Philosophie, le Gabon a ratifié plusieurs textes internationaux qui encadrent le droit
foncier. L’un des textes les plus connus demeure certainement la déclaration universelle des droits de
l’Homme de 1948. En effet, l’article 17 de ce texte ne prévoit que « toute personne, aussi seule qu’en collectivité
a droit à la propriété ». Et que « nul ne peut être arbitrairement exproprié de sa propriété ». La Charte des Nations
Unies de 1945, va également dans le même sens, lorsqu’elle met en tête de ses préoccupations les Droits
de l’Homme. Le Pacte relatifs aux Droits civils et politiques ainsi que le Pacte relatifs aux Droits sociaux
économiques et Culturels eux aussi s’inscrivent dans la même trajectoire.

Sur le plan national, différents textes et lois structurent le droit. C’est le cas des lois n°14/63 et n°15/63 du
08 mai 1963 fixant respectivement la composition du domaine de l’Etat et les règles qui en déterminent les
modes de gestion et d’aliénation d’une part, et le régime de la propriété foncière (prescrivant
l’immatriculation au registre foncier) d’autre part. Ainsi que le décret n°77/PR/MF.DE du 06 février 1967
règlementant l’octroi des concessions et locations domaniales (des terrains urbains et ruraux faisant partie
du domaine privé de l’Etat).

Seulement, l’opérationnalisation de ces lois demeure encore aujourd’hui difficile. L’une des difficultés
concerne l’organisation et le fonctionnement des institutions foncières. Par exemple, certaines études
indiquent que le rôle de L’Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre
(ANUTTC) qui est l’institution foncière au Gabon par excellence présente des limites en raison de son
déploiement difficile sur l’ensemble du territoire national. En effet, elle est inexacte hors de la capitale,
c’est-à-dire Libreville. Ce qui en effet, impacte largement le taux de régulation foncière au Gabon et incite
à construire dans l’anarchie.

De même, il a été indiqué que l’AUTTC ne garantit que difficilement des terrains assainis par la procédure
d’attribution. Elle se contente simplement de la procédure de régularisation foncière dans laquelle elle est
spécialisée.

Au-delà de ces difficultés, l’on note la lourdeur administrative, la lourdeur des coûts financiers et parfois
le défaut de sensibilisation des populations concernant les procédures d’immatriculation.

L’étude du droit foncier apparait ainsi intéressante parce qu’elle permet de se poser plusieurs questions
pour les besoins de la cause, à savoir :

3
ABDOU Dione, Op.cit.

3
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Qu’est- ce que le Droit Foncier ?

Quelles sont les sources de ce Droit ?

Quel est son objet ?

Quelles sont les opérations qui sous-tendent ce Droit

Quelles en sont les limites et les perspectives ?

Des questions auxquelles nous apporterons des réponses au cours de nos séances respectives.

4
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Partie I : La notion de Droit foncier

Section 1 : Généralités

Paragraphe 1 : Définition

Le Droit foncier peut être défini comme l’ensemble des règles qui régissent d’une part les terres sol et
sous-sol), leurs accessoires eaux, forets, faune) en fixant les conditions de leur appropriation, exploitation
et mise en œuvre, et d’autre part, les droits réels qui s’y greffent. Il en résulte alors que le droit foncier
traite des problèmes de terres en général c’est-à-dire aussi bien des terres rurales, urbaines que
périurbaines, de leurs modes d’aménagement, des problèmes environnementaux connexes notamment
ceux relatifs aux questions d’eau, de préservation de la nature dans son ensemble, de gestion de la faune
qui peuvent se poser du fait de l’exploitation des terres.4

Paragraphe 3 : Historique

Revenir à l’histoire du Droit foncier au Gabon, c’est en réalité reconnaitre que ce droit à évolué au fil des
années dans un contexte autant national qu’international complexe.

A l’origine, le domaine Foncier au Gabon a été géré par les populations autochtones. L’acquisition des
terres était encadrée par les règles traditionnelles à l’exemple de l’héritage.

Avec l’arrivée des colons, le droit Foncier a connu des mutations. En effet, la gestion des terres gabonaises
étaient organisée par ces derniers.

Après les indépendances, l’administration du domaine foncier relève désormais à nouveau de la

compétence des autorités gabonaises.

Paragraphe 3 : Droit Foncier et quelques notions voisines

La nécessité de distinguer le Droit Foncier de certaines notions appelées notions voisines suppose
l’existence d’interférences entre ces dernières qui parfois peuvent être source d’ambiguïté et de mélange.
Lesdites notions se rapportent essentiellement au Droit Immobilier et au Droit des Biens.

4
Ismaëla AOUBA, Manuel de droit foncier, 69p.

5
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

1. Droit Foncier et Droit Immobilier

Le droit immobilier est le terme générique qui regroupe l’ensemble des textes juridiques concernant les
immeubles, qu’ils relèvent Droit Public ou du Droit Privé.

2. Droit Foncier et Droit des Biens

Le Droit des Biens, coiffe non seulement l’ensemble des règles juridiques qui régissent les biens
immeubles, qu’ils soient bâtis ou non, mais également, celles qui régissent les biens meubles dans leurs
différentes classifications.

Section 2 : Les Sources du Droit Foncier

Elles sont subdivisées en plusieurs sources parmi lesquelles les sources formelles et celles dites
informelles.

Paragraphe 1 : Les sources formelles

Les Sources formelles du Droit Foncier comprennent les sources traditionnelles et les sources modernes.

1. Les sources écrites

Il existe des sources modernes sur le plan international et des sources modernes sur le plan national.

- Sur le plan international,

L’un des principaux textes qui encadrent le droit foncier demeure la déclaration universelle des droits de
l’Homme de 1948. En effet, l’article 17 de ce texte ne prévoit que « toute personne, aussi seule qu’en collectivité
a droit à la propriété ». Et que « nul ne peut être arbitrairement exproprié de sa propriété ».

D’autres textes existent, comme la Charte des Nations Unies de 1945, lorsqu’elle met en tête de ses
préoccupations les Droits de l’Homme et en l’occurrence le Droit Foncier.

Il y a également le Pacte relatif aux Droits civils et politiques ainsi que le Pacte relatif aux Droits sociaux
économiques et culturels qui s’inscrivent dans la même trajectoire

- Sur le plan national,

La constitution et en l’occurrence la Constitution de 2011 demeure le texte fondamental qui régit le Droit
Foncier. Celle-ci indique dans son titre préliminaire les Principes et les Droits fondamentaux, et à son
article 10 que toute personne, aussi bien seule qu’en collectivité, a droit à la propriété privée.

6
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Depuis 2023 le Gabon s’est doté d’une charte de la transition. En effet, l’article 28 de ce texte dispose que :
« Le droit à la propriété est garanti. Nul ne peut être exproprié que pour cause d’utilité publique déclarée, dans les
conditions et les formes prescrites par la loi suivant une compensation préalable et juste ».

La loi n°14/63 du 8 mai 1963 fixant la composition du domaine de l’Etat et les règles qui en déterminent
les modes de gestions et d’aliénation demeure aussi une source formelle. Les dispositions de cette loi
consacrent à l’article premier que « le Domaine national s’entend de tous les biens et droits mobiliers et
immobiliers qui appartiennent à l’Etat. Leur administration et leur aliénation sont réglées par le présent Code sous
réserve des dispositions dans d’autres Codes ou dans d’autres Lois particulières ».

Le Code civil Gabonais dispose en son article 544 que : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des
choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par la loi ».

L’ordonnance n°002/PR/2017 du 27 février 2017 portant orientation de l’urbanisme en République

Gabonaise dispose en son article 2 que : « L’urbanisme fixe les principes fondamentaux, le cadre législatif,
règlementaire et institutionnel relatif à la planification urbaine, à l’occupation et à l’utilisation des sols »

Le décret 257/PR/MECIT du 19 juin 2012 règlemente les cessions et locations de gestion de terres
domaniales.

L’Ordonnance n°5/2012 du 13 février 2012 fixe le Régime de la propriété foncière, ratifiée par la loi n°3/2012
du 13 aout 2012 quant à elle, constitue le texte de référence en matière d’immatriculation foncière.

Quant à l’ordonnance n°6/2012 du 13 aout 2010, il fixe les règles générales relatives à l’urbanisme.

La loi n°1500/PR de décembre 2011 a permis de créer et organiser l’Agence Nationale de l’Urbanisation
des Travaux Topographiques et du Cadastre (ANUTTC).

Le décret n°257 du 1 juin 2012 a permis de règlementer les locations des terres et cessions des terres
ancestrales et domaniales.

Enfin le Décret n°82 du 02 février 2011 a permis de définir les modalités de délivrance des permis de
construire.

Paragraphe 2 : Les autres sources

Au nombre des sources informelles qui encadrent le droit foncier, il y a la coutume et la jurisprudence.

1. La coutume

La coutume désigne l’ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de traditions, d’usage répété, et de
principes respecté durant des traditions.

7
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

2. La jurisprudence

Quant à elle, désigne l’ensemble des décisions de justice relatives à une question juridique donnée relevant
du droit foncier. Il s’agit donc des décisions qui ont été rendues qui illustrent comment un problème de
droit a été résolu.

Partie 2 : L’objet du droit foncier

Entreprendre l’étude de l’objet du Droit Foncier gabonais revient somme toute à entreprendre une étude
sur les biens qui en constituent le socle.

Ces biens s’entendent en général, comme des clauses dites corporelles qui servent à l’usage des hommes,
aux yeux desquelles elles ont une valeur une utilité et une valeur et sont, par la même, susceptibles
d’appropriation et de circulation entre individus eu égard à la possibilité de leur transmission et de leur
aliénation.

Sur le plan juridique, les biens deviennent des droits pouvant porter sur des choses, des droits considérés
comme des biens incorporels en raison de leur nature immatérielle, même lorsqu’ils ont emprunté à l’objet
sur lequel ils portent son caractère de meuble ou immeuble.

Chapitre : Les biens corporels soumis au droit foncier

Section 1 : Les biens immeubles

Ils sont au cœur du droit foncier gabonais. Ils ont un caractère précieux qui implique le fait que ceux qui
en bénéficient sont soumis à un régime de protection de celui des biens non jugés comme tels. Avant de
s’y rendre compte, il convient de voir de plus près la question des biens immeubles et voir leur
classification.

Paragraphe 1 : La notion de bien immeuble

1. Définition

Un bien immobilier est par définition immobile (maison, appartement, terrain).

8
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

2. Classification des biens immeubles

A. La classification classique

- Les immeubles par nature

Il s’agit notamment des fonds de terre.

- Les immeubles par destination

Il s’agit des biens meubles qui deviennent immeuble à titre accessoire de l’immeuble auquel il se rattache.
Il s’agit des meubles nécessaires à l’exploitation de ce dernier et auquel ils seront indissociables.

- Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent

Il s’agit des Droit immobiliers. L’objet du droit étant immobilier la nature immobilière réagit sur le droit.
Tel est le cas de l’usufruit des valeurs immobilières, des servitudes ou services fonciers, et des actions
tendant à revendiquer un immeuble.

Par conséquent, pour rendre opposables ces trois catégories, il faut les publier comme s’il s’agissait de la
propriété d’un immeuble.

B. Classification par la nature

- La nature corporelle ou incorporelle des biens

Un bien corporel est un bien qui a une consistance, que l’on peut saisir à la main. On y trouve toutes les
choses de la nature et celles créées par l’homme. Alors que les biens incorporels sont ceux qui ne peuvent
exister sans hommes, sans maitre tel que les œuvres de l’esprit.

- Classification quant à la valeur juridique

Sur le plan juridique, il existe par exemple les biens du domaine public et ceux du domaine dit privé.

9
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Section 2 : Les biens meubles

Paragraphe 1 : La notion de bien meuble

1. Définition

Il s’agit des biens qui peuvent faire l’objet d’un déplacement d’un endroit vers un autre, par référence au
terme « meuble ». Par exemple, un animal, un véhicule.

2. Classification des meubles

- Les meubles par nature

Sont meubles par nature, les corps qui peuvent se déplacer d’un point à un autre. Si cette catégorie obtient
une certaine stabilité ou une certaine valeur, on leur donne un régime juridique qui s’éloigne du régime
juridique des meubles pour se rapprocher de celui des immeubles.

La particularité du régime des biens meubles par nature est qu’il soit peu formaliste, dans le mode
d’acquisition et la preuve. Ce dernier est fondé sur l’apparence et la transaction rapide.

- Les meubles par anticipation

Il s’agit des immeubles qui vont devenir meubles. C’est le cas par exemple d’un fruit attaché à un arbre.

- Les droits mobiliers

Ce sont des biens qui sont déterminés par la loi. Comme les actions et les effets dans les compagnies de
finance.

10
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Partie 3 : Les principales opérations régies par le Droit Foncier

Chapitre 1 : L’immatriculation foncière

Bien qu’il existe Une phase préalable à l’immatriculation, qui consiste à saisir ‘administration foncière en
vue de la vérification de la disponibilité d’un bien foncier. La procédure proprement dite est engagé par
l’immatriculation foncière.

L’immatriculation peut être définie comme « l’action et la procédure par laquelle un immeuble est inscrit sur le
registre foncier en vue de la création d’un titre conférant à son titulaire des droits réels ». Autrement dit, il s’agit
de la reconnaissance de l’existence juridique d’un bien immeuble au moyen de son enregistrement sur les
livres fonciers. Il convient de voir quelle est la procédure à suivre en vue de la reconnaissance de ce bien
ou encore quelle est la procédure à suivre en vue de l’immatriculation en matière foncière.

Section 1 : La procédure d’immatriculation

Selon les termes de l’art 25 de la loi n°03 du 13 aout 2012, la procédure d’immatriculation consiste à
immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre
foncier qui annule tout titre et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés. Cette
procédure obéit à des formalités précises.

Paragraphe 1 : Les formalités de la procédure d’immatriculation

1. La réquisition

La réquisition est « une demande par laquelle une personne saisit le conservateur de la propriété foncière et des
hypothèques pour se voir inscrire un droit réel immobilier ».

La réquisition est adressée par l’acquéreur-propriétaire conservateur foncier, l’objet étant la régularisation
foncière de la parcelle acquise.

Selon l’article de la loi n°03 du 13 aout 2012, la réquisition doit contenir un certain nombre de
renseignements sur l’état civil du propriétaire (nom, prénom, adresse) et des renseignements sur
l’immeuble objet de la demande d’immatriculation. Selon l’article 31 de la loi 02 du 13 aout 2012, il faut à
l’appui de ses renseignements apporter toutes les pièces justificatives de nature à faire connaitre les droits
réels existants sur l’immeuble (acte de vente par exemple).

La réquisition est enregistrée à la suite du paiement d’une somme d’argent au titre des frais
d’enregistrement de la demande et il lui est attribué un numéro.

Après instruction de la réquisition, et s’il y est fait droit, le conservateur adresse un courrier invitant au
requérant de procéder au paiement :

11
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Des frais de travaux d’urbanisme, précisément l’établissement des plans de situation et délimitation de la
parcelle, et des frais EDL, arpentage et d’établissement des plans fonciers selon l’article 108 de la loi
n°3/2012 du 13 aout 2012 portant ratification de l’ordonnance n°5/2012 du 13 février 2012.

Si les procédures susmentionnées sont complètes, le conservateur va procéder à un certain nombre d’actes
à savoir : La publication de la réquisition au Bulletin Officiel ou dans tout autre journal d’annonce légale
et d’informations. Elle peut également se faire par tout moyen, notamment par affichage public au
gouvernorat, à la mairie, à la préfecture ou au tribunal de première instance du lieu de la situation de
l’immeuble.

2. Les personnes pouvant requérir à l’immatriculation

Im ressort à partir de l’article 27 que ces personnes sont notamment :

- Le propriétaire
- Le copropriétaire, lorsque celui-ci se trouve dans les conditions requises pour l’exercice de ses droits
- Les détenteurs des droits réels notamment l’usufruit, l’habitation, l’emphytéose et l’antichrèse
- Les détenteurs de servitude foncière ou d’hypothèses, avec le consentement du propriétaire ou des
copropriétaires
- Le mandataire légal

Paragraphe 2 : Les incidences de la procédure

Jusqu’à la clôture de la procédure dont l’avis est rendu public par les moyens indiqués ci-dessus, selon les
termes de l’article 34 la loi n°3/2012 du 13 aout 2012 portant ratification de l’ordonnance n°5/2012 du 13
février 2012, toute personne (même au nom d’un tiers) peut intervenir dans la procédure par opposition.
Les tuteurs, représentants légaux des parents, le Procureur de la République, le curateur aux successions
et biens vacants peuvent également, sous réserve de justifications requises par les textes en vigueur
intervenir dans la procédure de régularisation, par voie d’opposition, au nom des incapables, des absents,
des disparus et des non-présents.

1. L’opposition

L’opposition est la contestation élevée sur l’existence ou l’étendue juridique du droit de propriété du
requérant ou sur les limites de l’immeuble. La demande d’inscription d’un droit réel prétendu est le mode
de sauvegarde de ce droit susceptible de figurer sur le titre foncier à établir.

Selon l’article 34 de la loi n°3/2012 du 13 aout 2012, les oppositions ne peuvent normalement être acceptées
que dans un délai de 15 jours qui court de la date de publication de la réquisition.

L’opposition doit être faite par voie de déclaration écrite et déposée au service du conservateur du lieu de
la situation de l’immeuble.

12
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

2. Les solutions des oppositions

Les oppositions peuvent recevoir une solution amiable qui se traduit par une main levée de l’opposant
ou un acquiescement par le requérant de la prétention de l’opposant. Si les oppositions subsistent, elles
sont soumises à l’appréciation de l’autorité judiciaire. Le juge du contentieux de l’immatriculation est le
tribunal de première instance. L’appel est recevable, quelle qu’en soit la valeur de l’immeuble en instance.
Mais les arrêts rendus en la matière ne sont susceptibles de recours en cassation que sur pouvoir du
procureur général. Le juge se borne à statuer sur les oppositions, il les admet totalement ou partiellement
ou les dit mal fondées, il renvoie ensuite les parties devant le conservateur qui, tenant compte de la
décision rendue est seul compétent pour admettre ou rejeter la demande d’immatriculation.

Paragraphe 3 : L’aboutissement de la procédure

La procédure d’immatriculation peut aboutir deux solutions : L’immatriculation ou le refus

d’immatriculation qui comporte d’ailleurs un moyen terme de l’immatriculation d’une partie du
périmètre de l’immeuble et le refus pour le surplus.
La décision appartient dans tous les cas au conservateur suivant que le conservateur prononce
l’immatriculation ou la refuse, sa décision présente des particularités. La décision d’immatriculation n’a
pas à être motivée, elle ne met en jeu la responsabilité du conservateur qu’en cas de dol ou faute lourde,
ce qui est le droit commun de la responsabilité des fonctionnaires.
Le refus peut intervenir à tout moment de la procédure, il doit être motivé, il est susceptible de recours
devant le tribunal de première instance.

Section 2 : La décision d’immatriculation

Paragraphe 1 : Établissement du titre foncier

L’immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre foncier. Lorsque le conservateur décide
l’immatriculation, il dépose immédiatement le dossier de la procédure au registre de dépôt, registre où le
conservateur constate le numéro d’ordre au fur et à mesure qu’elles s’effectuent, outre les
immatriculations, les réquisitions de formalités subséquentes…et les remises de pièces qui lui sont faites
pour opérer ces formalités.

Le registre de dépôt assigne un numéro à la suite, à chaque immatriculation. C’est sous ce numéro et sous
le nom que le requérant a donné à l’immeuble, à la réquisition d’immatriculation, que le titre foncier va
être établi. Ce numéro et ce nom sont les principales caractéristiques de l’immeuble. C’est sur l’immeuble
ainsi individualisé que va être réalisée la publicité du droit de propriété, de ses transferts et de ses

13
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

démembrements. Après le dépôt, le conservateur rédige le titre foncier sur un cahier. Ce titre doit
comporter :

- La décision détaillée du fond de terre, ses limites, tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance
- L’indication du domicile et de l’état civil du ou des propriétaires et dans le cadre d’indivision, l’indication
de la part de chacun des indivisaires
- Les droits réels immobiliers existants sur l’immeuble et les serviteurs qui le grèvent

Paragraphe 2 : Les effets de l’immatriculation

1. L’effet de purge

L’immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre foncier, ou titre de propriété. La conséquence
essentielle attachée à l’établissement du titre est la soumission de l’immeuble à un statut nouveau.
L’immeuble placé sous ce régime ne pourra pas ultérieurement être soustrait. L’immatriculation est la
liquidation complète du passé juridique de l’immeuble et l’avènement de celui-ci à une vie nouvelle dont
l’histoire sera écrite sous la partie relative à l’inscription. D’où les conséquences suivantes :
Tous les titres antérieurs de l’immatriculation sont annulés pour faire place au titre foncier qui porte en
lui la preuve décisive du droit de propriété.
Il ne s’agit plus après l’immatriculation de chercher ni même de savoir comment celui-ci a pu
antérieurement acquérir son droit. Il tient désormais son droit de l’immatriculation. Et si son titre était
affecté de possibilité de résolution, son droit résultant désormais de l’immatriculation en sera affranchi si
les causes de la résolution n’ont pas été exprimées au titre foncier.
L’immatriculation purge les droits antérieurs qui ne sont pas mentionnés au titre foncier. Les droits réels,
les charges foncières gravant l’immeuble doivent se manifester pendant la période de la procédure
d’immatriculation. Si le titulaire a négligé de les sauvegarder, à ce moment opportun en demandant leur
inscription sur le titre foncier à venir, l’immeuble en est affranchi.
La purge résultant de l’immatriculation, malgré son caractère général, n’affecte pas cependant les droits
qui s’appliquent aux parties du domaine public comprises dans un immeuble immatriculé. Car le domaine
public est inaliénable et imprescriptible.

2. Le caractère irréversible du titre foncier

Selon l’article 64 de la loi n°3/2012 du 13 aout 2012 portant ratification de l’ordonnance n°5/2012 du 13
février 2012, le titre foncier est définitif, irrévocable, imprescriptible et inattaquable. La prescription ne
peut faire acquérir aucun droit réel sur un immeuble immatriculé à l’encontre du propriétaire inscrit ni
amener la disparition d’aucun des droits réels inscrits sur le titre de propriété.

14
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Aucun recours ne peut être exercé sur l’immeuble à raison d’un droit réel par suite d’une immatriculation.
Toutefois, l’intéressé doit peut exercer une action en responsabilité contre la personne qui aurait établi ou
fait établir un titre foncier en usant du dol, de moyens illicites ou frauduleux, sans préjudice, le cas échéant,
de l’exercice de la procédure d’inscription de faux.

Chapitre 2 : L’inscription

Au sens de la loi foncière, l’inscription peut être défini comme un fait juridique, une condition nécessaire
de toute création, aliénation ou modification d’un droit réel immobilier, consistant en la mention sur le
titre foncier du droit que l’examen du conservateur a révélé non suspect. Il s’agit essentiellement des
inscriptions que le conservateur a opérées postérieurement à l’établissement du titre foncier au cours de
la vie juridique de l’immeuble immatriculé.

Section 1 : La procédure d’immatriculation

Paragraphe 1 : Les pouvoirs de contrôle du conservateur

1. La vérification de l’identité des parties

Il faut s’assurer que les personnes qui requièrent l’inscription aient la qualité ou qu’elles soient habiletés
à le faire, et ce, afin d’empêcher les faux et les superpositions des personnes.

Alors se pose la question de savoir comment s’opère l’opération de vérification ?

En effet, l’identité des parties est tenue pour vérifier lorsqu’à l’appui de la réquisition des actes
authentiques sont produits. L’identité des parties est également tenue pour vérifier, lorsque les signatures
apposées sur la réquisition et les actes produits sont légalisés par les autorités habilitées à opérer les
égalisations.

Si les actes déposés sont en la forme authentique, l’identité des parties est garantie par l’intervention d’un
magistrat ou de l’officier ministériel rédacteur. Le conservateur n’aura qu’à constater l’authenticité de
l’acte pour être dispensé de la vérification de l’identité.

2. La vérification de la capacité du disposant

3. La vérification de la régularité des documents produit à l’inscription en la forme et au fond

Le conservateur doit vérifier les documents produits à l’inscription en la forme et au fond. Il doit vérifier
s’ils sont conformes avec les prescriptions de la loi foncière. Et apprécier leur validité eu égard de la théorie
générale des obligations. Il se trouve ainsi investi du pouvoir de relever les nullités qui entachent les
documents, mais il ne devra relever que les nullités absolues. Il n'a pas pour mission de protéger les parties contre
elles-mêmes. Les nullités relatives sont édictées dans I ‘intérêt des contractants, ni le juge ni le conservateur ne
peut les soulever.

15
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Le conservateur procède à la vérification de I ‘existence du droit qu'on lui soumet à I ‘inscription et à la vérification
de cette existence en la personne du requérant. Cette vérification se fait sur pièce, essentiellement sur l’acte
constitutif ou translatif.
Une fois le contrôle effectué, le conservateur procède l’inscription, la mention d’un droit sur un titre foncier au
moyen d’écriture sommaire. L’inscription doit être datée. Le conservateur est astreint à la tenue d’un registre de
dépôt où sont constatées, par numéros d’ordre et à mesure qu’elles s’effectuent, les décisions d’immatriculation
et les réquisitions, d’inscription ou radiation. Ce registre est arrêté chaque jour par le conservateur. La date que ce
registre attribue à la réquisition d’inscription est la date qui figure sur le titre foncier ou sous laquelle l’inscription
est opérée. L’inscription doit être signée par le conservateur.

Paragraphe 2 : Le temps où l’inscription peut être utilement requise et les actes et faits susceptibles
d’être inscrits

1. Les délais d’inscription

La loi n°3 du 13 aout 2012 a prévu un délai aux acquéreurs de droits réels immobilier pour en faire
opérer l’inscription. Il s’agit d’un délai de trois mois selon l’article 64 de la loi suscitée.

2. Les actes susceptibles d’être inscrits

Selon les termes de l’article 70 de la loi n°3 du 13 aout 2012, il s’agit :

Des actes législatifs et les décisions administratives
Les contrats passés par l’Etat et les autres collectivités publiques
Les décisions judiciaires
Les actes notariés, agents d’exécution et greffiers
Les actes reçus par les agents consulaires gabonais
Les actes reçus par les officiers publics et ministériels étrangers traduits en français, approuvé et légalisé
par l’autorité compétente.
Les actes dressés par les institutions bancaires et établissements assimilés placés sous le contrôle de l’Etat
à condition que ces actes soient enregistrés et que les signatures soient légalisées.

Section 2 : Les effets de l’inscription

Paragraphe 1 : Le principe de l’effet constitutif de l’inscription

1. Exposé du principe

Ce principe est établi par la loi de manière suivante : les actes volontaires et les conventions tendant à
constituer, à transmettre, déclarer ou modifier un droit réel ne produisent effet, même entre parties, qu’à
dater de l’inscription, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour exécution de leurs
conventions.

16
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Il résulte que l’inscription est la condition essentielle de l’existence des droits réels relatifs à un immeuble
immatriculé, aussi bien à l’égard des tiers qu’à l’égard des parties.

2. Les exceptions au principe

L’on peut citer deux catégories :

 Les exceptions prévues dans l’intérêt général

A savoir les droits d’enregistrement et du timbre
Certains privilèges immobiliers, c’est-à-dire les frais de justice pour la réalisation de l’immeuble et la
distribution du prix, et des droits du trésor tels qu’ils résultent et sont réglés par les lois qui les concernent.
Les droits privatifs d’eau
Les servitudes naturelles et juridiques.

 Les exceptions prévues dans l’intérêt privé

A savoir, la transmission des biens à cause de mort
Et hypothèque différée

Paragraphe 2 : La force probante des inscriptions

Ce principe est posé en ces termes : tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n’existe à l’égard des
tiers que par le fait et du jour de son inscription sur le livre foncier par le conservateur de la propriété
foncière.

1. Le principe de la force probante entre les parties

Entre les parties, tout droit inscrit bénéficie d’une présomption d’existence et de validité, même si cette
présomption n’est pas irréfragable, vu qu’elle est susceptible d’être combattue par la preuve contraire.
Une partie ou son représentant légal ou son ayant cause universel peuvent contester l’existence ou la
validité d’un droit inscrit. Pour ce, ils prouver le vice de l’acte qu’ils allèguent.

Cette règle connait toutefois des exceptions. Autrement dit, que tout droit inscrit sur la foi d’un contrat
annulable résoluble ou révocable n’est pas définitif. Cette inscription peut être radiée sur la demande de
l’une des parties ou de ses ayants cause.

Selon la loi n°3 du 13 aout 2012, les inscriptions au livre foncier peuvent être rayées en vertu de tout acte
ou tout jugement passé en force de chose jugée, constatant à l’égard de toutes les personnes intéressées à
l’égard d’un droit dument rendu public, la non-existence ou l’extinction du droit ou du fait auquel il se
rapporte.

17
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

2. Le principe de la force probante à l’égard des tiers

Aux yeux des tiers de bonne foi, les mentions portées sur le titre foncier sont inattaquables. L’inscription
purge tous les vices dont l’acte est entaché, elle consolide ainsi le droit inscrit. Ainsi, celui qui contracte
sur la base du livre foncier, ne peut-il pas une action en nullité intentée à son auteur si celle-ci n’a pas été
réservée par une inscription spéciale ou par une pré notation opérée en vertu de la demande en justice.
Cette règle connait des exceptions en cas de dol et faux et usage de faux.

La mauvaise foi résulte de la connaissance qu’avait le tiers de la précarité des droits de son auteur et à
plus forte raison du concert frauduleux. Les tiers de mauvaise foi qui contracte sur la base du livre foncier
va se voir opposer une action en nullité intentée à son auteur alors qu’elle n’a pas été réservée par une
inscription spéciale.

18
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Partie 4 : Quelques difficultés en rapport avec la mise en œuvre du droit foncier

Section 1 : Les difficultés d’ordre juridique et institutionnel

Paragraphe 1 : En matière structurelle et organisationnelle

Parler des difficultés structurelles et organisationnelles dans le cadre des difficultés d’ordre juridiques et
institutionnelles c’est vouloir dire que l’organisation des structures en matière foncière qui existent au
Gabon est peu efficace.

Cette efficacité relative en matière d’organisation foncière se fonde sur la restriction du champ
d’application de l’institution phare en matière foncière au Gabon qu’est L’Agence des Travaux
Topographiques et du Cadastre. En effet, celle-ci ne se trouve qu’à Libreville, capitale du Pays. Ce qui en
l’occurrence signifie que les personnes se trouvant dans les provinces se voient très souvent obligées de
se rapprocher de la capitale. Toute chose qui n’est parfois pas facile lorsqu’on tient compte des coûts
financiers et les catégories sociales désirant s’immatriculer.

Paragraphe 2 : En matière de contentieux

Les difficultés d’ordre juridique et institutionnelles en matière foncière se font aussi ressentir en matière
de contentieux. Dès lors que l’on se trouve en face par exemple devant un litige lié à la création de deux
titres fonciers sur une même parcelle. Et que les logiques qui expliquent cette situation se fondent sur des
manquements techniques venant de la conservation foncière, tels que la numérotation des parcelles, la
pose des bornes, ou la confusion des références topographiques.

Section 2 : Les autres difficultés

Paragraphe 1 : Le problème de la sensibilisation

Il convient d’entendre par problème de sensibilisation, le fait qu’une partie de la population accède
difficilement à l’information sur les questions liées au droit foncier, en ce qui concerne aussi bien les textes,
la procédure ou les inscriptions.

Une telle situation peut prendre de l’ampleur lorsqu’il y a un déficit de communication entre les l’Etat et
la population, mais également les que la transmission des renseignements par le canal des nouvelles
technologies et de la communication ne sont pas suffisamment développée notamment les zones reculées
du territoire.

19
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Paragraphe 2 : La lourdeur des coûts financiers

Il s’agit en effet de la cherté de la procédure d’immatriculation financière. Car en effet, cette cherté est
source d’exclusion de la couche sociale la plus faible en matière d’accès à la propriété foncière.

20
 Licence 3- DROIT FONCIER – Dr. EKOMO Fabrice – 2023/2024 – EM Gabon

Références sélectives :

 Ouvrage :

- AOUBA Ismaëla, Manuel de droit foncier, 69p.

- BERNARD Puedi, Les gouvernances foncières et leur impact sur le développement. Cas de quelques pays africains,
Paris, Ed.L’Harmattan, 2015, 316 p.

 Article :

- ABDOU Dione « Le difficile chemin de la modernisation du droit foncier en Afrique », 2017.

- NGUEMA ONDO OBIANG Samuel, « La problématique foncière au Gabon et la nécessité de son ouverture vers
l’extérieur », 2009.

 Textes de lois :

- Code civil Gabonais

- Constitution gabonaise de 2011
- Décret 257/PR/MECIT du 19 juin 2012 règlementant les cessions et locations de gestion de terres
domaniales.
- Décret n°257 du 1 juin 2012 règlementant les locations des terres et cessions des terres ancestrales et
domaniales.
- Décret n°82 du 02 février 2011 définissant les modalités de délivrance des permis de construire.
- Loi n°14/63 du 8 mai 1963 fixant la composition du domaine de l’Etat et les règles qui en déterminent les
modes de gestions et d’aliénation
- Loi n°1500/PR décembre 2011 portant création et organisation de l’Agence Nationale de l’Urbanisation
des Travaux Topographiques et du Cadastre (ANUTTC).
- Ordonnance n°5/2012 du 13 février 2012 fixant le Régime de la propriété foncière
- Ordonnance n°6/2012 du 13 aout 2010 fixant les règles générales relatives à l’urbanisme.

21