EPIGRAPHE

« Les petits ne deviennent jamais les grands de leurs grands »

MATISHO Régine
 DEDICACE
A nos très chers parents, Papa NTOPA NGOY Gérard, et mère Patience
MWAMBA.
A nos très chers mère et tantes, Joséphine KABWE, FATUMA MWAMBA,
MWAMINI MWAMBA, Béatrice MWAMBA,
A toi mon bébé mais grand, fiancé et futur papa de mes enfants MUSONG YAV
Trésor.
A vous nos frères te scurs, NGOY Sophie Joël, Prudent NTOMPA, Stephie
NTOMPA, Francisca NTOMPA, Marie NTOMPA, Exocet NTOMPA, Augustin
KYONGE, Kasane NTOMPA, Christian LUMBU et Bénédicte BASAMBI. A
vous assistant ELIAS SANGWA, et a maitre Emmanuel LUBAMBA
A vous nos compagnons et combattants de lutte BORA MUNDU Jacquis,
KAHILU DITEND et KISUBI FATUMA.
A vous papa Blaise LUMBU et aux oncles et tantes : KABEZYA NGOY Jean,
KISESA NGOY, Daniel NGOY, FARIALA MASIRNE, Marie NGOY,
KABWA NGOY Sophie.
A vous nos grands-parents Daniel NGOY, BUYAMBA Brigitte et MATISHO
STAMILI Regine.
C'est en guise de reconnaissance que nous vous dédions ce travail, fruit de votre
endurance et sacrifice.
 INTRODUCTION
1. PRESENTATION DU SUJET

Dans chaque société, le sol a toujours été considéré par l'homme comme le bien
les plus importants. Il en est de même de tout état moderne soucieux de son
développement."
L'évolution de la législation foncière en RDC, nous renseigne qu'à partir de
l'Etat Indépendant du Congo, il a existé un droit reconnu aux particuliers
d'occupation de terre à travers tous les niveaux du territoire national.1
Le droit foncier reconnu aux particuliers était distingué en trois (3) sortes :
Les terres indigènes c'est-à-dire occupées par les autochtones à titre collectif
comme à titre individuel conformément à leurs pratiques traditionnelles. Ces
terres qui furent régies par la coutume. Les terres possédées par les étrangers,
ces étrangers occupaient les sols en vertu du contrat passé avec les chefs
indigènes. Ces terres furent en registrés et soumises au droit écrit. La terre
vacante c'est-à-dire les restes de terres qui forma les domaines de l'Etat et une
partie constituait son domaine privé.
À l'égard de ce qui précède la propriété en étant un droit individuel lequel l'Etat
a l'obligation de protéger sans inégalité telle que prévue par la constitution de
son article 12 « tous les individus sont égaux devant la loi.2

Constatent en matière foncière ou l'on reconnait un droit coutumier octroyé à la

communauté locale lequel droit doit être protégé par l'Etat. Certains abus
manifestent et démontrent l'inégalité et la méconnaissance des biens immeubles
accordés a ces citoyens.
Les membres de la communauté locale possédant sur le même domaine de droit
foncier de jouissance, ces droits étant individuel c'est-à-dire tout individu
résidant dans le domaine de la communauté pris individuellement a le droit de
tiré tous les avantage qui peut procurer le domaine, chasse,, pêche, récoltes de
produits naturels. Cela n'empêche
pas que ce droit soit règlementé par les chefs du village. C'est le cas d'octroi de
terre par les chefs.
Cependant, ces droits collectifs ont une particularité importante parce qu'ils
situent entre les droits politiques et les droits privés. En effet, le libre et plein
exercice des droits de jouissance individuel sur le domaine foncier de la
communauté déterminée suppose au préalable l'appartenance de l'individu à
cette communauté, titulaire du domaine foncier.
 Ces droits étant reconnus aux particuliers l'Etat doit garantir la protection de la
propriété privée telle que la loi fondamentale de la RDC le prône.
De ce qui précède nous avons constaté la méconnaissance de la propriété privée
du domaine foncier coutumière.3
2. ETAT DE LA QUESTION
En ce qui concerne l'état de la question nous le définirons avant d'entamé son
fond. L'état de la question est une étape d'un travail scientifique qui marque
l'avancement de la science sur une matière donnée autrement dit, c'est à cette
étape que le chercheur découvre l'originalité de son travail en menant et traitent
ces recherchent sur une matière donnée qu'il est appelé à fouiller les recherches
ou publications anciennes pour bien se différencier de ses prédécesseurs.
Cela étant dans le cadre de notre sujet plusieurs chercheur en avait déjà parlé et
avait déjà publié quant à ce.
C'est dans cette optique qu'il sied de rappelé que nous ne sommes pas le
premier voir le seul à s'intéresser aux sujet de la protection de droit foncier
acquis par les particuliers sur les terres non loties. Bien d'autres auteurs en
avaient déjà discuté a l'occurrence nous citons :
> KIFWABALA TEKILEZAYA : dans ses ouvrages intitulés « droit civil
des biens réels fonciers » l'auteur parle en affirmant que dans la conception
congolaise, la terre n'est pas uniquement un bien fonctionnel de fournira son
propriétaire certaines totalités économiques, elle est sacrée par le faite qu'elle est
la nourricière des vivants et qu'elle porte la demeure de ceux qui vivent et le
domicile des ancêtres morts avec lesquels elle se confond.4

► NSOLOTSHI MALANGU, MUENBO MKUMBA et KASONGO dans

leur article intitulé « statut et protection juridique de droits fonciers en vertu des
coutumes et usages locaux en république démocratique du Congo » ils ont
publié pour la conciliation des principes fondamentaux des coutumes et de la
loi.5

► LUHEMBWE LWAMBA Pierre dans son étude portant sur : «la

problématique de l'enregistrementdes propriétés immobilières à Kalemie, état de
lieu et recommandation quant à ce, il s'estposé une question à savoir :
Pourquoi il n'y a-t-il pas beaucoup d'immeuble enregistré dans la ville de
Kalemie ? Dans ce cas il a tenté de répondre en ce sens d'abord des maisons
n'ont pas des titres d'occupation (contrat de location) mais ceux qui sont dans le
centres urbains et il a conclu que malgré l'avènement de la loi dite foncière, la
population n'est pas informée sur l'importance de l'enregistrement de la propriété
 immobilière. La population pense à ce sujet que ces propriétés sont construites
dans le centre extra coutumier.6
C'est au regard de toute ses études énuméré que nous avons comparativement
tiré notre étude étant donné qu'elle s'intéresse : « la protection des droits fonciers
acquis par les particuliers sur les terres non loties »qui contrairement à ce que
ont dit par les autres prédécesseurs essayera de démontrer non seulement
comment la loi doit maintenir la protection de particulier bénéficiaires de terre
non loties comme elle même prévoit la sacralité de la propriété privée mais aussi
reconnaitre leurs droits fonciers et moyens des preuves au détrime frauduleux ou
de mauvaise foi des titres immobiliers comme propriétaire de ces terres.

3. CHOIX ET INTERET DU SUJET

3.1. Choix du sujet

Le choix du sujet étant une étape d'un travail scientifique pendant laquelle un
chercheur démontre ce qui l'a poussé à choisir son sujet.
Cela étant l'option de ce sujet n'est pas fait hasardeusement, il revêt d'une
importance non mois négligeable dans la société dans la mesure où il démontre
les mécanismes essentiels pour obtenir la protection des droits fonciers acquis
par les particuliers sur les terres non loties, notre choix procède d'une démarche
de parvenir à ne pas seulement se fier au mode d'acquisition des terres énuméré
par le droit écrit alors que d'une autre part existe aussi un autre droit appelé
droit coutumier
Notre préférence et le constat la plus part des juridictions ont une difficulté
d'apprécierla preuve en matière foncière et surt des terres non loties. Ainsi d'une
autre part méconnaissance des mécanismes d'acquisition et de transfert de droit
fonciers et immobiliers coutumiers et même de leurs titulaires.
Voilà le mobile de notre choix du sujet qui s'intéresse sur la protection des droits
fonciers acquis par les particuliers sur les terres non loties.
3.2. L'intérêt du sujet
Ce sujet apparait encore important dans le cadre ou la ville de Kalemie qui est un
milieu caractérisé par l'injustice et de conflits fonciers successifs.
Tout au long de ce travail, nos investigations contiendront un intérêt s'étalant sur
deux aspects à savoir :

✓ L'aspect pratique.

✓ L'aspect scientifique.
A. Aspect pratique
Cette réflexion sera marquée par une double dimension :
► La dimension personnelle
► La dimension sociale.

1. Dimension personnelle
Cette analyse va nous aider d'approfondir ou d'enrichir d'avantage les
connaissances acquises dans le cours de droit civil : les biens et dans le cours de
droit coutumier.
2. dimension sociale
Ce travail servira à titre de plaidoyer pour sensibiliser la population dans la
ville de Kalemie et les juridictions statuant en matière foncière, afin de
reconnaitre à tout citoyen ce qui lui est droit de jouissance paisible d'un fond.8

B.aspect scientifique
Cette étude offrira à la génération future de piste de réflexion. De ce fait elle
constitue non seulement une banque des donnés supplémentaires dans le
domaine de recherche scientifique mais aussi l'instrument de réflexion important
pour les chercheurs cette étude contribue également dans une large mesure de
notre savoir et dans les soucie de pouvoir approuver de quelle manière l'Etat
congolais et les législateurs doivent satisfaire et reconnaitre les titulaires des
droits fonciers coutumiers car nous nous trouvons dans certains cas ou notre loi
ne tient pas compte de la coutume.
4. PROBLEMATIQUES ET HYPOTHESES
4.1. La problématique
L'une des missions traditionnelles de l'Etat, serait la protection de ses citoyens.
Celui-ci l'effectue par le trois des organes qui font respecter sa législation. En
fait, la finalité de protection de droit foncier acquis par les particuliers en droit
foncier est un devoir de tout Etats de droit.
La problématique étant donc un facteur nécessaire qui permet de faire démarrer
toute recherche scientifique en ce qu'elle est une étape qui marque et soutient
une entreprise scientifique du chercheur.
Partant de nos contacts accablants, nous nous sommes posé des quelques
questions ainsi pour former notre problématique qui se définit comme un
problème de questionnement élaboré à partir de la question posé par le sujet(...)
« et » entant que traitement du programme du sujet eu égard à ce qui précède
nous nous poserons des questions suivantes ;

> Est-ce que la loi reconnait le droit foncier coutumier acquis par les
particuliers ?
> La loi protège-t-elle les droits fonciers acquis par les particuliers sur les terres
non loties?

4.2.les hypothèses
La protection de la propriété des particuliers est reconnue par la constitution et
le droit de la propriété privée étant sacrée l'Etat a l'obligation de le garantir. Les
articles 34 et 35 répondent au principe de l'égalité de tous devant la loi et à la
protection équitable, et démontre la sacralité de la propriété privée acquise selon
la loi ou la coutume.
Notre étude ainsi motivée, démontre qu'il soit possible d'envisager la
reconnaissance des droits fonciers acquis par les particuliers sur les terres non
loties et de protection de la propriété de ces droits.
RONGER; souligne que l'hypothèse et la proposition des réponses aux questions
que l'on se pose à propos de l'objet et de formulé de terme tel que l'observation
et l'analyse pouvant former une réponse.
Face à la première préoccupation le bien de ce droit écrit reconnais ce droit
foncier coutumier acquis par les particuliers étant donné que celui ci et la
propriété privée individuelle. Bien que ce droit soit reconnu par la loi elle ne la
protège pas.
Ainsi, en rapport avec notre deuxième préoccupation, la protection de la
propriété privée acquise selon la loi ou l'a coutume et garantir par la constitution
partant des certains abus que subissent les particuliers cela nous ramènerait à
dire que la loi ne protège pas les droits fonciers acquis par les particuliers
bénéficiaires de terres non loties. 9
5. LES METHODES ET TECHNIQUES
Tout œuvre scientifique doit indispensablement avoir certaines méthodes ainsi
que certaine technique pour son élaboration. 5.1. méthodes
La question de la méthode soulève et suscite beaucoup de débats entre les
spécialistes des différentes couches sociales même, à l'interview de chaque
discipline bien que cela soit le choix d'une méthode et fonction de l'étude, acte
d'une discipline scientifique. C'est pourquoi la méthode est
définie comme étant l'ensemble des opérations intellectuelle par lequel une
discipline cherche à atteindre les vérités quelle poursuit, le démontre et le
vérifie.
MANDAMBA TACHI ; affirme qu'elle est la voix ou chemin ou mieux un
schéma qu'empreinte le chercheur pour arrivera expliquer l'objet de son étude.
Selon J.THEUNISSEN, la méthode et la direction donnée à l'intelligence la
voie suivi naturellement par l'esprit pour acquérir la science avec la faculté et la
sureté. C'est l'ensemble des moyens à suivre ou des moyens employé pour
découvrir la vérité quand on l'ignore, la démontre quand on la possède pour ce
faire nous avons trouvé mérite a nos appréhension la méthode exégétique et
celle sociologique.
5.2. Méthode exégétique
Cette méthode consiste à interpréter la loi afin de saisir son sens et sa portée
c'est-à-dire elle consiste a découvrir la volonté du législateur.
5.3. Méthode sociologique
Cette méthode consiste de mettre au claire la facette sociologique de la nation
de la protection de droit foncier acquis par les particuliers sur les terres non
loties qui devrait être complété par la conception sociologique en ce sens que
toute les règles du droit son faite pour protéger toute les personnes dans une
société bien déterminé.
Dans le cadre de notre travail nous avons fait recours à la constitution, au code
foncier, à la loi n°15/015 du 2015 fixant statut des chefs coutumiers et aux
autres textes au document dans ce domaine et au droit tels que le droit
coutumier. 11
C'est en utilisant ces deux techniques par le fait que nous sommes membre du
groupe et pour mener les investigations concrètes les techniques sont basées sur
l'exploitation des documents écrits et de vivre le font ou en s'enformer, elles
nous ont permis d'analyser les différents ouvrages, périodique qui nous
renseignent sur l'application de ce moyen pour nous permettre d'atteindre
l'objectifs de notre travail.

5.2. TECHNIQUES
La méthode seule est insuffisante, il faut le concilier aux techniques.
La technique et un moyen ou outil utilisé pour atteindre un objet précis elle
présente des opérations limitée lier a des éléments pratique concerte s'adaptée
aux domaines.
 La technique ainsi définit nous serviras pour l'élaboration de ce travail celle et
à la foi documentaire et en suite d'entretien direct.
a. Technique documentaire
Elle nous permettra de fouiller, vérifier et examiner tous les textes possibles
pour dénicher la vérité du fait l'exactitude de l'acte ; c'est pourquoi à partir de
cela, nous a donné le courage de faire une étude minutieuse pour tous les actes
légaux qui nous intéressent pour la recherche dans le domaine, pour accoucher
un travail impeccable qui intéressera tous les hommes de science et toute
l'humanité en titre.
b. Technique d'entretien direct
Elle nous permettra de trouver les causes recherchées pour expliquer
méconnaissance de droit foncier acquis par les particuliers sur et collecter les
informations complémentaires a celle dégagée par la loi foncière.
6. LA SUBDIVISION DU TRAVAIL
Outre l'introduction, générale, et la conclusion générale, notre travail est
subdivisé en deux chapitres dont le premier : parle sur la généralités ou tous les
concepts des bases et connexes sont élucidés et le deuxième qui est le dernier
porte sur la protection des droits fonciers acquis sur les particuliers sur les terres
non lotis.
Dans ce chapitre nous démontrerons comment la loi ne reconnait pas les droit
foncier des particuliers des bénéficiaires des terres non loties.et elle ne pas claire
quant au pouvoir qu'elle reconnait a l'autorité coutumière foncière