Master : notariat et contentieux foncier

Publication des Droits réels immobilière

Encadre par :
KASSEM TAOUIL
Préparer par les
étudiants :
• BAHI NISSRIN
• BAJARJI LAMINE
• NADIA GHANI
• ABDELGHANI
AITOUFAKIR

Année universitaire 2022-2023

 SOMMAIRE

INTRODUCTION ................................................................................2

I. La publicité des droits réels ..............................................................4

1. Les différents actes de publicité des droits réels ..................4
2. Les effets de la publicité ............................................................7

II. Les formalités d'inscription des droits réels ...................................8

1. Répartition des inscriptions.......................................................9
A .la propriété privée ............................................................................. 9
B . La conservation foncière .......................................................... 11
2.La procédure de l’inscription ...................................................12
A . Le rôle de conservateur ...............................................................13
B . La procédure d’immatriculation foncière.......................................14

Conclusion ..........................................................................................16

Références bibliographique................................................................ 17
 INTRODUCTION

Au Maroc la propriété privée en matière foncière est soumise à une dualité de

droits due à la coexistence d'un droit traditionnel et d'un droit d'immatriculation
foncière dit moderne qui remonte à 19131. Le régime d’immatriculation foncière ou le
régime des livres fonciers joue un rôle primordial en matière de la sécurisation de la
propriété foncière et la stabilisation des transactions immobilières. A cet effet, et pour
éviter que la procédure d’immatriculation foncière se déroulera dans la clandestinité ;
le législateur marocain a prévu une publicité de la procédure dès le dépôt de la
réquisition d’immatriculation, car elle s’agit d’un moteur de circulation des
informations et la motivation des décisions administratives, augmentant, à cet égard,
la confiance et l’efficacité administrative.

Les droits réels immobiliers sont des droits qui portent directement sur les biens
immobiliers. Par différence, le droit personnel est un droit qui résulte toujours d'une
obligation.
Les droits réels immobiliers sont d'origine légale ou coutumière, dans lesquels le droit
de propriété prend la place la plus importante car c'est un droit principal, les autres
droits réels immobiliers ne sont que des démembrements de celui-ci.

Le droit réel se définit comme une prérogative directe d’une personne sur un bien
immobilier ou mobilier. En droit immobilier, le droit de propriété est un exemple de
droit réel. Ce pouvoir confère à un propriétaire de bien immobilier des droits directs
(servitude, droit d’usage, usufruit, etc.) sur son immeuble. Ainsi, les droits du
propriétaire viennent directement au profit d’un propriétaire sans intermédiaire. Un
propriétaire d’immeuble a donc le droit de d’user, de jouir et de disposer (« usus », «
fructus » et « abusus ») en toute liberté et en totalité son bien, sans l’avis d’une autre
personne. Le droit du locataire est, pourtant, un droit personnel, car il n’est pas autorisé
à jouir du bien loué que par l’intervention d’un bailleur.2

Sur le plan théorique les droits réels immobiliers sont des droits qui coexistent, cela

1
Mohamed M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid KHALALI, Le système foncier au Maroc. Une sécurité et un
facteur de développement durable, Au milieu urbain et rural
2
https://www.doc-du-juriste.com/droit-prive-et-contrat/droit-civil/dissertation/droit-reel-immobilier-maroc-
475959.html
 on peut le déduire par la simple lecture de l'article 8 du dahir 1915 relatif aux
immeubles immatriculés3

Au Maroc, le régime de la publicité foncière est apparu premièrement avec l’adoption

du dahir du 12 aout 1913 relatif à l’immatriculation foncière, dont le but était de
dépasser les inconvénients du régime foncier traditionnel. Et malgré le problème qui
s’est posé ; à savoir quel système de publicité serait attaché à la nouvelle législation, il
est apparu qu’une publicité des droits ou plutôt une publicité réelle serait le meilleur
remède et qui repose sur plusieurs principes à savoir la légalité, l’effet constitutif, la
force probante….

C’est pour cette raison le législateur marocain édicte en terme large l’obligation de
rendre publique toute constitution, transmission, modification ou extinction de droit
réel immobilier. Ce système reste toujours le même malgré la modification du dit
dahir par l’adoption de la loi 14-07. En principe, la publicité foncière constitue la
philosophie directe du système de l’immatriculation.

Qu’ils sont les droits consacrés par le Dahir d’immatriculation foncière ?

Afin de répondre à cette question, un tel sujet mérite d’être analysé comme suit :

I. Publicité des droits réels

1. Les différents actes de publicité des droits réels
2. Les effets de la publicité

II. Les formalités d'inscription des droits réels

1. Répartition des inscriptions
2. La procédure de l’inscription

3
Bulletin officiel n° 137 du 07/06/1915 (7 juin 1915) Dahir du 02/06/1915 (2 juin 1915) fixant la législation
applicable aux immeubles immatriculés, article 8 “Sont immeubles par l'objet auxquels ils s'appliquent : a) Les
droits réels immobiliers, savoir : 1° la propriété des biens immeubles ; 2° l'usufruit des mêmes biens ; 3° le
habous ; 4° les droits d'usage et d'habitation ; 5° l'emphytéose ; 6° le droit de superficie ; 7° l'antichrèse ; 8° les
servitudes et les services fonciers ; 9° les privilèges et hypothèques ; 10° les droits coutumiers musulmans tels
que Gza, Istidjar, Guelza, Zina, Houa. b) Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.
 I. La publicité des droits réels

La publicité foncière est un ensemble de procédures administratives qui permettent

de conférer aux actes concernant la propriété immobilière, une présomption de preuve
dès lors qu'ils sont publiés. Elle assure une mission foncière et patrimoniale en
conservant et en publiant tous les droits réels existant sur les immeubles. Tous les actes
translatifs de propriété (vente, donation, legs) y sont répertoriés, mais aussi les baux de
longue durée, les démembrements de propriété, les servitudes et les suretés réelles
immobilières. Toute personne qui en fait la demande peut obtenir des informations sur
la situation patrimoniale des personnes ou sur la situation juridique des immeubles. Ce
dispositif assure ainsi la sécurité des transactions immobilières et du crédit qui y est
attaché en assurant une information claire et objective de l'ensemble des parties.

1. Les différents actes de publicité des droits réels (les articles 65 à 68

du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aout 1913) sur l’immatriculation
des immeubles)
Le régime d’immatriculation foncière ou le régime des titres fonciers joue un rôle
prépondérant en matière de la sécurisation de la propriété foncière et la stabilisation
des transactions immobilières.

L’immatriculation peut être définie comme une procédure d’enregistrement et de

publicité d’un bien immeuble produisant un certain nombre d’effets pour son titulaire
et à l’égard des tiers. Ce régime se superpose donc aux autres statuts juridiques exposés
précédemment : les terres collectives, les biens habous ou les immeubles melk peuvent
être immatriculés .4

Pour cela, et pour éviter que la procédure d’immatriculation foncière se déroulera

dans la clandestinité, le législateur marocain a prévu une publicité de la procédure dès
le dépôt de la réquisition d’immatriculation, car elle s’agit d’une locomotive de

4
GIGNOUX, S., Appréhender le droit marocain de l’immobilier : une approche transversale “ droit privé -droit public
”, hal-01496794, 2015, in : https://hal.archives-ouvertes.fr/hal-01496794, consulté le : 10 décembre 2022
circulation des informations et la motivation des décisions administratives,
augmentant, à cet égard, la confiance et l’efficacité administrative5.

L’acte de publicité des droits réels

C'est de la nécessité d'encadrer le caractère absolu des droits réels qu’est né
l’acte de publicité des droits réels6 . Ci-après, nous le décrivons tel qu’il est
mentionné aux articles 65 à 68 du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aout 1913) sur
l’immatriculation des immeubles et tel qu’il a été modifié et complété la loi 14.07.
Une fois déposée à la conservation foncière, la réquisition doit faire l’objet
d’une publicité. En principe, et selon l’article 17 de la loi 14-07 et dans les 10 jours
dudit dépôt, le conservateur de la propriété foncière en dresse un extrait à
publier au bulletin officiel.
Le conservateur de la propriété foncière contrôle, à ce niveau, les extraits à
publier et la réquisition et signe cette dernière ; ce contrôle permettait de
s’assurer de l’exactitude des extraits et des mentions incluses et de l’exhaustivité
de la réquisition et par la suite il en adresse au service de la publicité foncière.
A la réception des extraits à publier, le service de publicité foncière contrôle
l’exhaustivité et la cohérence des extraits reçus. Ce contrôle permettant de
s’assurer que tous les extraits indiqués à la réquisition sont reçus. En effet, le
service de la publicité foncière contrôle la chronologie des enrôlements de
réquisitions envoyés pour la publicité par rapport à l’historique classé par la
conservation foncière.
Dans le cas où le service de publicité foncière constate une rupture dans la
chronologie des enrôlements, il doit la notifier au service extérieur concerné et
demander une explication.

5
BABA, C. et AQQAOUI, H., Les actes de publicité de la réquisition, document non publié, Meknès, 2020.
6
BROCHU, F., Les nouveaux effets de la publicité foncière: du rêve à la réalité? Les Cahiers de droit, 40(2),
1999, 267–321. https://doi.org/10.7202/043543ar, consulté le 25 novembre 2022.
 En effet, aux termes de l’article 18 de la loi 14-077 l’extrait de la réquisition
et l’avis contenant la date et l’heure de bornage doivent être placardés à la
conservation foncière, au tribunal et au siège de la commune ainsi que celui de
l’autorité locale du territoire sur lequel se trouve l’immeuble. Ceux-ci les font
afficher respectivement dans les locaux de leurs administrations et les
maintiennent ainsi exposés au public jusqu’au jour fixé du bornage. En effet,
l’innovation apportée par la loi 14-07 est celle qui dispose que le conservateur
adresse les documents précités avec un accusé de réception. Par contre les
dispositions de l’article 18 du Dahir du 12 aout 1913 oblige le conservateur de la
propriété foncière d’attendre de la part des autorités concernées une
correspondance c’est-à-dire un certificat d’affichage attestant que la réquisition
a bien été affichée durant deux mois, avant de poursuivre les différents étapes ;
ce qui fait durer la procédure d’immatriculation.
En fait, la seule mesure de publicité qui tenait compte de la réalité sociale et
des coutumes anciennes des populations réside dans l’organisation de criées
dans les différents souks de la circonscription de la conservation où est déposée
la réquisition. On ne peut donc que regretter la suppression de cette mesure8 .
En effet, cette « opération spectacle » ou « opération événement » 9, constitue
aussi un acte de publicité effectif suite à l’arrivée sur les lieux de plusieurs
personnes, certains par invitation10 et d’autre se trouvent sur les lieuxpar crainte
de perdre un droit que par curiosité. Cependant, et malgré qu’il est qualifié de «
provisoire » dans l’ancienne législation, chose qui laisse entende qu’il s’agit d’une
opération temporaire dont les effets vont s’éclipser après une période
déterminée, il reste un projet qu’on peut modifier par des bornages
complémentaires ou rectificatifs.

7 Selon l’article 18, deux exemplaires des pièces visées à l’article 17 de la loi 14-07 sont adressés par le conservateur

de la propriété foncière contre accusé de réception, 20 jours avant la date fixée pour le bornage, au président du
tribunal de première instance, au représentant de l’autorité locale et au président du conseil communal, du
territoire sur lequel se trouve l’immeuble concerné, ceux-ci les font obligatoirement affichés dans leurs locaux et
.......................... La loi (n° 14-07) sur l’immatriculation foncière
8
4 Aissam ZINE-DINE, op cité, p 93.
9
Item, p 97
10
Article 19 de la loi 14.07.
 2. Les effets de la publicité
Il est évident que les actes de publicité jouent un rôle prépondérant dans la sécurité
de la propriété foncière et ils octroient une individualisation et matérialisation de la
propriété objet de la publicité.

Du point de vue de la sécurité de la propriété foncière, le législateur marocain a instauré

un arsenal juridique contre ce phénomène, notamment la loi 22-01 modifié et
complété par la loi 32-18 11relative à la procédure pénale ainsi que le projet de loi n°
69-16 complétant l’article 4 de la loi n° 39-08 relatif aux droits réels.

De sa part, la conservation de la propriété foncière a mis en œuvre, au profit des

propriétaires, une panoplie de dispositions pour s’enquérir systématiquement de toute
information concernant la propriété foncière, chose qui a donné une grande
importance aux actes de publicité de la réquisition d’immatriculation, car ils jouent un
rôle primordial dans la sécurité foncière en luttant contre la spoliation aussi foncière
12.

Par contre, le régime d’immatriculation foncière ou le régime de la publicité foncière

assure une sécurité contre la spoliation grâce aux actes de publicité de la réquisition
d’immatriculation jusqu’à l’inscription aux livres fonciers, puisqu’ils permettent aux
détenteurs de droit de déposer leur opposition afin de protéger leur droit contre toute
acte de spoliation13 .

Cependant, les actes de publicité de la réquisition permettent aussi de mobiliser la

propriété foncière. Dès le dépôt de la réquisition d’immatriculation à la conservation
foncière une identification préalable est donnée à la propriété, c’est à dire une
contenance et une superficie provisoire. Par contre, le bornage, en tant qu’acte de
publicité par excellence, consiste à matérialiser les limites définitives d’une propriété
donnée, de les déterminer physiquement par l’implantation des bornes ou le marquage
de signaux tout autour du périmètre de la dite propriété, ce qui permet d’éviter tout
conflit avec les voisins 14 et par conséquent assurer une protection juridique que
ce soit de la propriété ou du propriétaire.

11 Le projet de loi n°32-18 qui modifie la loi 22-01 relative à la procédure pénale est destiné à lutter contre le phénomène de
la spoliation foncière. Les articles modifiés sont l’articles 40,49,104,299,366,309.
12
MABROUK, A., «Introduction au foncier marocain », éditeur non identifiée, 2015, p 75.
13
RHBOULA S., « Immatriculation foncière et protection des droits des tiers », mémoire pour le diplôme
d’études supérieurs en droit privé, université HASSAN II, année universitaire 1987, p 71-72.
14
Article 20 du dahir du 12 aout 1913 sur l’immatriculation des immeubles tel qu’il est modifié et complété parla
loi 14-07.
Dans les faits juridiques les effets sont déterminés par la loi et non par la volonté
des parties. Alors les actes juridiques sont des actes volontaires sourcesde droits
et obligations comme les faits mais produisent des conséquences
juridiques recherchés par l’auteur de l’acte. Sont inscriptible aussi : Les procès-
verbaux et ordonnances de saisie immobilière (la saisie immobilière peut être
une saisie conservatoire ou...). Tous jugements passés en force de chose jugée.
Toutes les opérations précitées sont inscriptibles sur la livre foncière lors
qu’elles sont pour objet de constituer, transmettre au tiers, reconnaitre,
modifier ou éteindre un droit réel immobilier15.

II. Les formalités d'inscription des droits réels

L’immatriculation consiste en l’inscription sur des registres spéciaux en suivant une

procédure spéciale, cette dernière est en principe administrative avec toutefois des
phases judiciaires en cas d’opposition, ou en cas de refus d’immatriculation16.

En Tunisie, la procédure est essentiellement judiciaire, elle est prononcée par le juge et
non par le conservateur de la propriété foncière. La procédure d’immatriculation
consiste donc à la délimitation de chaque immeuble sur le terrain, sous un nom et
numéro d’ordre particulier avec les délimitations topographiques et juridiques propres
à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire ainsi que tous
autres titulaires de droit réels. Le droit de propriété du bénéficiaire de l’immatriculation
découle donc d’une décision spéciale minutieusement élaborée et régulièrement
précise17.

Au Maroc, les inscriptions sont faites postérieurement à l’immatriculation. Ces

inscriptions sont prévues par l’art. 65 et suivant du Dahir de 1913. Tous faits des actes
juridiques (disposition et convention entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux). Les
faits juridiques sont des évènements volontaires ou involontaires qui engendrent des
conséquences juridiques qui n’ont pas été recherchées par les sujets de droit

15
Le droit subjectif : acte juridique et fait juridique – Fiches / Cours (cours-de-droit.net)
16
Paul DECROUX, le droit foncier, page56, 2éme édition.
17
https://www.etudier.com/dissertations/Bjnbjkbj/319482.html
Ex : Décès, ce dernier entraine la succession et la transmission du patrimoine

En fin doivent être rendus publics par une inscription sur le livre foncier tous baux
d’immeuble excédant 3 années, toutes quittances ou cession d’une somme équivalente
à plus d’une année de loyers non échus.

1. Répartition des inscriptions

On peut répartir les inscriptions à porter sur les livres fonciers, volontaires ou
judiciaires, entre vifs ou cause de mort, ayant pour objet de constituer, transmettre,
déclarer, modifier ou éteindre des droits réels immobiliers, ainsi que les dévolutions
successorales légales de droits réels immobiliers, avec, s'il y a lieu, les clauses
résolutoires et les clauses restrictives de disposer, ainsi que (art. 170 et 202 du dahir du
2 juin 1915) les clauses revendicatives ou extinctives de droits réels...; autrement dit les
actions réelles 18.

La liste des droits réels immobiliers est donnée à l'article 9 Dahir n° 1-11-178 du 22
novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 portant code des droits réels :
Le droit réel principal est le droit établi en lui-même sans qu’il soit nécessaire de se
référer à un autre droit ; Les droits réels principaux sont : Le droit de propriété ; Les
servitudes et les services fonciers ; L’usufruit ; La rente viagère : Le droit d’usage ; Le
droit de superficie ; L’emphytéose ; Le droit de habous ; Le droit de zina ; Le droit de
haoua ; Les droits coutumiers dont l’existence est confirmée avant l’entrée en vigueur
des présentes

L'énumération des biens immeubles est faite aux articles 10, du même dahir et
comprend, : Un droit réel accessoire est un droit qui n’est pas établi par lui-même, mais
s’appuie sur l’existence d’un droit personnel et constitue une garantie pour son
paiement. Les droits réels accessoires sont : Les privilèges; Le nantissement ; Les
hypothèques19.

A .la propriété privée

La propriété privée ne faisait pas l'objet d’un titre et dans le cas où celui-ci existait, il
n’avait comme point de départ que l’acte dans lequel les adouls s’en remettaient aux
témoignages ou aux souvenirs des personnes qui leurs étaient présentés pour établir

18
Même une action en préemption, arrêt de la cour de cassation du 3 octobre 1956 (R.C. 1957, p. 3) unesubrogation
légale, jugement du tribunal d'Oujda du 14 décembre 1938 (G.T.M., 1941, p. 101).....
19
Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 portant code des droits
réels
l’origine du droit, ce qui a fait l’objet de l’existence de très nombreux conflits sur la
propriété, et de ce fait les droits étaient souvent lésés.

La législation foncière présente au Maroc un caractère double, les immeubles sont

soumis à deux régimes entièrement différents, selon qu’ils sont immatriculés ou non.
D’abord, les immeubles non immatriculés sont régis par des prescriptions et desrègles
de droit musulman et ne pouvant procurer a leurs titulaires qu’une utilité restreint.
Ensuite les immeubles immatriculés qui nous intéressent le plus, et qui sont soumis à
un régime foncier qui constitue en quelque sorte un véritable instrument de précision
de clarté et d’efficacité. Ce sont les pouvoirs publics par l’intermédiaire du conservateur
et de service foncier qu’investissent les propriétaires dans leur droit de propriété20.

L’intérêt que présente l’immatriculation surtout dans la mesure où un immeuble non

immatriculé reste soumis à la loi du Chraà tant qu’il n’a pas fait l’objet
d’immatriculation, est la protection des droits de propriétaires, et la purge juridique
pour le bien immatriculé qui devient une propriété libre et vide de tout contentieux
juridique puisqu’elle devienne une propriété définitive et inattaquable21.

L’immatriculation procure donc au propriétaire son plein droit sur la propriété, reste
à souligner, que la procédure à suivre est à l’heure actuelle, très lourde et lente et
parfois très coûteuse, dont le propriétaire doit supporter pour acquérir son droit réel.

Autre spéciale, le tout accompagné d'un relevé de l'état civil des bénéficiaires de
ladite inscription. Un nouveau paragraphe a été ajouté dans le projet de révision de la
loi de préservation foncière stipulant ce qui suit doit être joint à la demande de tout
jugement qui acquiert la force de la chose par laquelle il est exclu, ou de tout contrat
ou document fait par lui prise en charge de cette exigence.

B La conservation foncière
La conservation foncière est une liste qui reprend des données spécifiques au article 69
de dahir 12 aout 1913. Le législateur marocain oblige toute personne sollicitant
l'enregistrement d'un droit à déposer un Dahir 12. Cela signifie que la demande
d'enregistrement doit être écrite et soumise directement au conservation fonciere
dans lequel se trouve le bien immobilier.

20
242‫ ص‬،2020‫ سنة‬،‫ الوسيط يف نظام التحفيظ العقاري‬،‫إدريس الفاخوري‬
21
https://www.ladissertation.com/Divers/Divers/Le-foncier-au-Maroc-99744.html

10
La conservation foncière est une liste qui reprend des données spécifiques au article 69
de dahir 12 aout 1913. Le législateur marocain oblige toute personne sollicitant
l'enregistrement d'un droit à déposer un Dahir 12. Cela signifie que la demande
d'enregistrement doit être écrite et soumise directement au conservation fonciere
dans lequel se trouve le bien immobilier. il est rappelé des dispositions de ce texte et
des textes qui le suivent que la procédure d'enregistrement fait l'objet de formations
particulières qu'il convient de suivre dont nous discutons l'énoncé en cinq rubriques
selon l'ordre suivant:

• Le premier sujet est le formulaire de la demande d'inscription.

• Le deuxième thème : les données liées aux parties.
• Le troisième sujet: les données relatives à l'objet immobilier de l'enregistrement.
• Le quatrième sujet - une déclaration de ce qui prouve le droit à l'enregistrement
le cinquième sujet est le dossier de la créativité22.

La conservation foncière est une liste qui reprend des données spécifiques au article
69 de dahir 12 aout 1913. Le législateur marocain oblige toute personne sollicitant
l'enregistrement d'un droit à déposer un Dahir 12. Cela signifie que la demande
d'enregistrement doit être écrite et soumise directement au conservation fonciere
dans lequel se trouve le bien immobilier.23

Que la demande d'enregistrement, qu'elle soit présentée sous la forme d'un contrat
prouvant la disposition telle qu'une vente ou un testament, ou d'un document prouvant
l'événement juridique tel que le décès, doit inclure des données relatives à l'identité de
l'éliminateur et de la personne à qui il a été disposé, et que malgré le fait que le
législateur avait indiqué au paragraphe de la nécessité d'indiquer l'état civil du
bénéficiaire de l'enregistrement Ce qu'il faut faire est ce qu'il reste à faire, et au article
72 (12 août 1913) 24sur l ’ immatriculation foncière, le gouverneur est tenu de vérifier,
sous sa responsabilité, l'identité de l'électeur, son éligibilité, et l'authenticité des pièces
produites à l'appui de la demande dans la forme et le fond. de clarifier les conditions
d'identification des personne.

.345‫ ص‬،‫ قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‬،‫ محمد خيرية‬22

345 ‫ ص‬،‫ نفس المرجع‬،‫محمد خيرية‬23
24
Le conservateur de la propriété foncière vérifie, sous sa responsabilité, l ’ identité et la capacité du
disposant, ainsi que la régularité, tant en la forme qu’au fond, des pièces produites à l ’ appui de la réquisition.
(Modifié et complété par la loi n°14-07 précitée).

11
 2. La procédure de l’inscription

L’immatriculation foncière est une procédure administrative qui vous permet

d’inscrire et d’enregistrer votre propriété sur des registres, appelés titres
fonciers. Votre propriété n’est reconnue d’une manière absolue par la loi comme
étant la vôtre qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’un terrain, sans cette
immatriculation.
L’enregistrement de votre propriété vous permet de protéger votre
patrimoine contre toute éventuelle revendication ou éviction.
S’ajoute à cela d’autres avantages comme pouvoir déterminer les limites
physiques de la propriété, son emplacement géographique, sa superficie, sa
consistance et des limites topographiques seront évalués au moyen de
techniques modernes et fiables et reportés sur un plan cadastral. La propriété
immatriculée a plus de valeurs que celles d’une propriété non immatriculée. Lors
d’une transaction immobilière, le titre foncier est considéré comme étant une
garantie au niveau des mutations immobilières ce qui facilite la transaction.
Pour les personnes désirant acquérir un crédit immobilier afin d’effectuer des
travaux et des améliorations à leurs propriétés, l’immatriculation permet d’être
reconnu officiellement comme propriétaire et fixe la valeur du patrimoine.
D’un côté, le régime de l’immatriculation foncière comporte deux étapes:
1 – Pré-immatriculation : l’immeuble est soumis à une procédure dite
« Procédure d’immatriculation »;
2 – Post-immatriculation : l’immeuble mène une vie juridique nouvelle
concrétisée par les formalités d’inscription.
D’autre part, il existe une autre phase administrative qui concerne cette fois la
procédure d’immatriculation. Cette phase commence par le dépôt et
L’enrôlement de la réquisition d’immatriculation, elle passe par la publication au
bulletin officiel, par l’affichage des avis et annonces et par le bornage.
La loi marocaine désigne les personnes habilitées à requérir l’immatriculation,qui
sont :
1 – Le propriétaire,
2 – Le copropriétaire (indiquant ses copropriétés),
3 – Les détenteurs des droits réels d’usufruit, d’usage et d’habitation,
d’emphytéose ou d’antichrèse,

12
4 – Les détenteurs d’un droit résultant d’un démembrement de la propriété
admis par le droit musulman,
5 – Les détenteurs de servitudes foncières ou d’hypothèques, avec toutefois le
consentement du propriétaire25.

A. L e rôle de conservateur
L'inscription au livre foncier s'opère au moyen d'énonciations sommaires, elle est
datée et elle porte la signature du conservateur, à peine de nullité (article. 75 du dahir
de 1913 sur l'immatriculation). L'article 24 de l'arrêté viziriel du 3 juin 1915 précise que
les écrits portant constitution, transmission, modification ou extinction de droits réels
ou charges foncières, produits et déposés aux fins de mentions sur les livres fonciers,
doivent contenir, outre les éléments essentiels des actes et contrats y relatifs, les noms
et prénoms des parties contractantes, leurs qualités, leur état civil... enfin les noms et
la situation des immeubles objets des dits écrits, ainsi que les numéros des titres
fonciers. Et, aux termes de l'article 72 du dahir relatif aux réquisitions d'inscriptions, le
conservateur vérifie, sous sa responsabilité, l'identité et la capacité du disposant, ainsi
que la régularité, tant en la forme qu'au fond, des pièces produites à l'appui de la
demande d'inscription.

En ce qui concerne l'identité des parties, celle-ci est tenue pour garantie du seul fait
que l'acte présenté est: soit un acte sous seing privé avec signatures légalisées, soit un
acte authentique26. Donc le conservateur n'a à cet égard, aucune responsabilité,
puisque tous les actes présentés aux fins d'inscription sont ou des actes authentiques
ou de actes sous seing privés légalisés (paragraphe 3 de l'article 97 du Dahir de 1973)27.

En ce qui concerne la capacité du seul disposant, donc pour acte de vente, du vendeur,
comme il est exposé ci-après, cf. in n° 334 et 335, le contrôle du conservateur est
purement formel. il n'a pas à contrôler la capacité de la partie qui a contracté avec
disposant. En ce qui concerne la régularité en la forme de l'acteproduit contrôle du
conservateur est très relatif.

25
https://blog.mubawab.ma/limmatriculation-fonciere-au-maroc/
26 L’acte authentique est défini au Maroc, aux termes de l’article 418 DOC, comme étant « celui qui a été reçu, avec les
solennités requises par les officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé », à ce propos la
nouvelle loi 32-09 régissant le notariat au Maroc et qui rentrera en vigueur le 24/11/2012 prévoit dans son article 35 que le
notaire reçoit les actes auxquels la loi impose le caractère d’authenticité attachée au acte de l’autorité publique, ou auxquels
les parties veulent donner ce caractère, et dans son article 1er « le notariat est une profession libérale qui s’exerce
conformément aux conditions et attributions prévues par la présente loi et par les textes particuliers ».
27
PAUL DECROUX, Droit foncier marocain page 175.

13
 Avant la promulgation du dahir du 24/6/1942 créant un Conservateur Général de la
propriété foncière au Maroc, c’est le conservateur de la propriété foncière de Rabat,
qui se chargeait de traiter les questions d’ordre administratif et technique soumises par
les conservateurs.

Le conservateur de Rabat contrôlait également l’exercice des fonctions dont les

conservateurs sont chargés par l’article 4 de l’arrêté viziriel du 4/6/1915 et ce
conformément aux dispositions de l’article 2 du dahir du 15/06/1937, qui a instauré
un service de conservation foncière se rattachant à la direction des affaires
économiques, ainsi que l’article 2 de l’arrêté viziriel du 1/9/1937 fixant les conditions
d’application du dahir du 15/6/1937 précité. (L'article 2 a été abrogé)

Le dahir du 24/6/1942 précité a créé l’institution du Conservateur Général, placée à

la tête de la conservation de Rabat et dont la fonction principale est d’assurer l’unité
de la doctrine administrative en matière d’immatriculation foncière; Ensuite de la
promulgation du dahir du 29/12/1953, qui a abrogé le dahir du 24/06/1942, l’institution
du Conservateur Général est devenue une institution indépendante aux fonctions du
conservateur de la propriété foncière de Rabat.

Avant la création de l’ANCFCC, le Conservateur Général assurait aussi les fonctions

dévolues au Directeur de la conservation foncière, à savoir la gestion administrative des
services de la conservation foncière. Avec l’avènement de l’ANCFCC en vertu de la loi
n°58.00 du 13/6/2002, le Conservateur Général a conservé les mêmes attributions et
responsabilités qui lui sont confiées par les textes juridiques en vigueur; Après
réorganisation des services de l’ANCFCC à partir du mois d’avril de l’année 2004, les
fonctions du Conservateur Général vont être concentrées sur les attributions qui lui
sont dévolues par le dahir du 29/12/1953, tandis que la gestion administrative des
services de la conservation foncière sera assurée par le Directeur de la conservation
foncière28.

B. la procédure d’immatriculation foncière

1. Dépôt de réquisition :
La demande d’immatriculation est effectuée par le propriétaire ou le copropriétaire
ou le bénéficiaire de droits réels.

La demande doit être appuyée de tout acte ou document faisant connaitre le droit de
propriété, est présentée au service de la conservation foncière après repérage

28
ANCFCC , https://blog.mubawab.ma/limmatriculation-fonciere-au-maroc/

14
préalable au service du cadastre, suivant les indications du requérant accompagnée d’un plan
de situation établi par un ingénieur géomètre topographe.

Après étude et visa de la demande, vient le paiement des droits de conservation

foncière, quand l’enrôlement de la réquisition est effectué, une convocation est remise
au requérant fixant la date et heure des opérations de bornage.

2. Publication de l’extrait de réquisition

Un extrait de la réquisition d’immatriculation est publié au bulletin officiel affiché avec
avis de bornage aux

• Sièges du Tribunal de Première Instance,

• L’autorité Locale,
• Le conseil communal du territoire sur lequel se trouve l’immeuble concerné.

1. bornage
Le bornage est à la fois une opération topographique, d’un acte de publicité et d’une
enquête juridique sur les lieux.

Cette opération est exécutée par un Ingénieur Géomètre-Topographe, assermenté du

cadastre, ou un technicien topographe titulaire assermenté du service du cadastre.

L’opération de bornage s’effectue en présence du requérant ou de son mandataireainsi

que les parties intéressées à la date et heure fixées. Elle est sanctionnée par larédaction
d’un PV de bornage. Un croquis de bornage est établi et annexé aux PV précités ainsi
que de tous documents produits par les parties.

2. levé et établissement du plan foncier

L’opération de levé détermine de manière précise les limites, l’assiette et la
consistance de la propriété. Elle est sanctionnée par l’établissement du plan foncier
définitif qui est transmis par la suite au service de la conservation foncière, assorti du
bordereau foncier.

3. Publication de l’avis de clôture de bornage

Apres exécution des opérations de bornage, le conservateur publie un avis de clôture
de bornage au bulletin officiel et l’affiche aux :

• Sièges du Tribunal de Première Instance,

• L’autorité Locale
• Conseil Communal, du ressort sur lequel se trouve l’immeuble concerné.

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Cette étape permet de s’assurer que le bien requis en immatriculation ne tombe pas
dans l’assiette d’un bien immatriculé, ou en chevauchement avec un bien limitrophe
ou ayant déjà fait l’objet d’une procédure de purge autre que l’immatriculation.

4. Décision du conservateur : Immatriculation.

Après vérification de l’accomplissement de toutes les formalités prévues par la loi, de

la régularité de la demande, que les documents produits sont suffisants et qu’aucune
opposition n’a été formulée, le Conservateur procède à l’immatriculation et à
l’établissement du titre foncier29.

29
Les 7 étapes de L’immatriculation foncière au Maroc (digitalsurveys.ma)
 Conclusion
Les décisions de rejet qui émanent du Conservateur peuvent faire l'objet de
recours. Ainsi, le demandeur dispose d'abord d'un recours gracieux auprès du
Conservateur Général. Il dispose également d'un recours judiciaire auprès du
Tribunaux Premières Instances avec possibilité d'interjeter appel puis de pourvoir
en cassation.
Actuellement, il existe un problème de compétence. Il y quelques avocats qui
attaquent les décisions des Conservateurs auprès des tribunaux administratifs
pour excès de pouvoir et ce, en dépit du texte qui, jusqu'à présent n'a pas été
modifié et qui prévoit clairement les Tribunaux Premières instances , comme
instance de recours; il s'agit des dispositions du dahir de 1913.
Le système foncier au Maroc malgré sa complexité et la diversité de ses statuts
qui lui requiert une rigidité, constitue un facteur de développement social
économique durable.
La coexistence des deux régimes, traditionnel et moderne, à permit de maîtriser le
foncier pour tout le territoire puisque le régime de l’immatriculationfoncier n’est pas
généralisé sur tout le territoire. Les différents statuts fonciers fond parti du
patrimoine socioculturel du pays. Néanmoins, une réflexion fronde et objective doit
être mener pour harmoniser et rendre plus flexible ce système foncier pour
répondre aux besoins et exigences attendues économiques et sociales.

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 Références
bibliographiques
• PAUL DECROUX, Droit foncier marocain.
• Mohamed M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid KHALALI, Le système foncier au
Maroc. Une sécurité et un facteur de développement durable, Au milieu urbain et
rural
• IGNOUX, S., Appréhender le droit marocain de l’immobilier : une approche
transversale “ droit privé -droit public ”, hal-01496794, 2015, in : https://hal.archives-
ouvertes.fr/hal-01496794, consulté le : 10 décembre 2022
• BABA, C. et AQQAOUI, H., Les actes de publicité de la réquisition, document non
publié, Meknès, 2020.
• BROCHU, F., Les nouveaux effets de la publicité foncière: du rêve à la réalité? Les
Cahiers de droit, 40(2), 1999, 267–321. https://doi.org/10.7202/043543ar, consulté le
25 novembre 2022.
• Aissam ZINE-DINE, op cité, p 93.
• BABA, C. et AQQAOUI, H., Les actes de publicité de la réquisition, document non
publié, Meknès, 2020.
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Cahiers de droit, 40(2), 1999, 267–321. https://doi.org/10.7202/043543ar, consulté le
25 novembre 2022.
242‫ ص‬،2020‫ سنة‬،‫ الوسيط يف نظام التحفيظ العقاري‬،‫•إدريس الفاخوري‬

،‫ قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‬،‫محمد خيرية‬ •

345 ‫ص‬
• https://www.doc-du-juriste.com/droit-prive-et-contrat/droit-civil/dissertation/droit-reel-
immobilier-maroc-475959.html
• Le droit subjectif : acte juridique et fait juridique – Fiches / Cours (cours-de-droit.net)
• https://www.etudier.com/dissertations/Bjnbjkbj/319482.html
• 1
https://www.ladissertation.com/Divers/Divers/Le-foncier-au-Maroc-99744.html
• https://blog.mubawab.ma/limmatriculation-fonciere-au-maroc/
• ANCFCC , https://blog.mubawab.ma/limmatriculation-fonciere-au-maroc/
• Les 7 étapes de L’immatriculation foncière au Maroc (digitalsurveys.ma)

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