Master sciences juridiques : M2

Module : Droit des sociétés

Sujet : les sociétés civiles

immobilières

Réalisé par : Malak ALAMI LAAROUSSI DABAB

Hajar AKHSAS
Wiam EL MISSAOUI
Yassine ZOUBIR
Ayman TOUAHRI
Encadré par : PR Chakib EL OUFIR

Année Universitaire : 2021-2022

Table de matières :
Introduction…………………………………………………………………………………………………………………………………..3

I/ SCI : Nature, cadre légal et défaillance………………………………………………………………………………………..4

1/ Particularité et régime juridique de la Société Civile Immobilière :……………………………………………4

2/ L’usage des SCI par les spoliateurs immobiliers : ……………………………………………………………………….5

II/ Vers un renforcement du cadre légal des SCI pour la lutte contre la spoliation foncière :…………..6

1/ La loi 31-18, une nouveauté juridique consolidant la traçabilité des SCI :…………………………………..6

2/ La protection du patrimoine immobilier face aux incohérences et les failles du cadre législatif………………..8

Conclusion : …………………………………………………………………………………………………………………………………11

Liste des abréviations :

ANCFCC : Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie.

CDR : Code des droits réels

CGI : Code général des impôts

DOC : Dahir des obligations et des contrats.

MRE : Marocains Résidant à l’étranger.

SCI : Société civile immobilière.

SA : Société anonyme

SARL : Société a responsabilité limitée

SNC : Société en nom collectif

RC : Registre de commerce

2
Introduction :
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique des sociétés destinée uniquement au
domaine immobilier1. Le législateur marocain n’a pas consacré une définition spécifique à cette
forme juridique de société, mais elle peut être défini comme un accord entre deux ou plusieurs
personnes dans le but de posséder conjointement d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

Les SCI au Maroc, avant 2019, ne disposaient d’aucune loi propre à eux. Elles ont toujours été
soumises aux dispositions du DOC régissant le contrat de société. Il s’agit d’une société de personnes
puisqu’elle est basée sur le principe de « l’intuitu personæ ». Afin de créer une SCI, le seul
consentement des parties pour la création de ce type de société mais aussi le consentement sur les
autres clauses du contrat étaient largement suffisants pour la création de cette dernière.
Il est important de signaler que les sociétés civiles immobilières jouissent de la personnalité morale,
même s’ils ne sont pas immatriculés.

En ce qui concerne la pratique des sociétés civiles immobilière. Ce type de société présente quelques
avantages. Parmi les avantages pratiques de la création d’une SCI, elle permet de sortir du système
contraignant de l’indivision qui généralement résulte de l’héritage. Cependant, le manque des
dispositions régissant les SCI à encourager des pratiques illégales. Il s’agit du phénomène de la
spoliation foncière qui consiste en le fait de s’accaparer un bien immobilier dont un autre est le
propriétaire réel au moyen de faux et de se faire reconnaitre au terme du processus un droit de
propriété sur le bien2.
Certaines personnes se sont servies du vide juridique pour faire des SCI des cellules criminelles,
favorisant et facilitant le développement de la spoliation foncière. Selon certain praticien de
droit : « le régime des sociétés civiles immobilières a souvent été à l’origine de plusieurs opérations
de spoliation en raison des nombreuses failles que comporte le dispositif. Servant parfois de
véhicules pour des transactions frauduleuses, elles ne peuvent être retracées que si elle possède un
bien immeuble. De plus il est difficile de vérifier l’authenticité des actes rédigés par ces structures » 3.

Puisque la situation est devenue incontrôlable, le législateur marocain a décidé d’intervenir, pour
faire face au phénomène de la spoliation foncière pratique par les sociétés civiles immobilières. Il a
adopté le 26 aout 2019, la loi 31-18 modifiant et complétant le DOC. La nouvelle loi est composée de
trois articles, elle a pour objectif de renforcer les mesures de lutte contre le phénomène de la
spoliation foncière. Elle intervient pour régir la création et le fonctionnement des sociétés civiles
immobilières. Elle permettra aussi d’assurer la traçabilité et l’authentification des procurations et
ainsi d’éviter les risques majeurs de la falsification et la spoliation foncière.

A quel point la société civile immobilière était un moyen idéal pour la fausse appropriation des biens
immobiliers? Comment le législateur a intervenu pour y remédier ?

1
EL OUFIR Chakib, « Les sociétés civiles immobilières et la règlementation anti-spoliation », Revue juridique,
politique et économique du Maroc, Edition. N°51, FSJES Mohammed V-Agdal, Rabat, 2020

2
http://www.cfcim.org/wp-content/uploads/2019/05/La-spoliation-fonciere-power-point.pdf (consulté le
7/12/2021)
3
Hassan El Arif, l’économisme, édition n°5584.

3
Pour répondre a celle-ci, il paraît judicieux de traiter en premier lieu le cadre légal, la nature et les
défaillances des SCI (I) et en second lieu, le renforcement du cadre légal des SCI pour lutter contre la
spoliation foncière (II)

I- SCI : Nature, cadre légal et défaillance :

Il nous appartiendra de traiter dans la première sous partie la réglementation régissant les SCI ainsi
que sa particularité par rapport au domaine immobilier(1), et il nous reviendra de consacrer la
deuxième sous partie à la spoliation immobilière en tant que phénomène dominant et grave en
matière des sociétés civiles immobilières(2).

1 - Particularité et régime juridique de la Société Civile Immobilière :

-La Société civile immobilière (SCI) est une forme juridique n’ayant pas un but commercial ou lucratif,
dans la mesure où elle est destinée à tirer profit des biens immobiliers lui appartenant ou autrement
dit partager leurs bénéfices. Donc il s’agit d’une société permettant à ses associés qui peuvent être
des personnes physiques ou morales, au nombre de deux ou plus, à posséder des biens de nature
immobilière, on peut donc déduire que cette dernière est relative exclusivement au domaine
immobilier4. Il convient de rappeler que ladite société n’a pas été définie précisément par la loi, mais
sa définition englobe trois éléments à savoir (les Statuts, la nature de l’activité qui est civile et
immobilière).

Pour ce qui est du cadre légal régissant cette forme particulière de société, il est à noter qu’elle a été
régie par la circulaire 717 du code générale des Impôts et les règles de droit commun prévues par le
Dahir des Obligations et Contrats et surtout l’article 987 selon lequel elle peut être constituée par le
seul consentement des parties et acquérir la personnalité morale sans se faire immatriculer au
registre. Cette dernière est également considérée comme étant une société de personne puisqu’il
y’a une prédominance de l’intuitu personae ou du facteur personnel au niveau de sa constitution et
son fonctionnement. Ce qui veut dire que le législateur a accordé une grande importance à la
personnalité des associés5.

Il est également important de mettre la lumière sur la responsabilité des associés au niveau de la SCI,
qui est présumée une responsabilité personnelle et indéfinie, ce qui désigne que la responsabilité ne
se limite pas au patrimoine social, dans le sens ou en cas de dettes les créanciers sociaux peuvent
saisir le patrimoine personnel des associés, donc ces derniers sont responsables personnellement et
indéfiniment du remboursement des dettes de a société jusqu’à concurrence des actions leur
appartenant dans la société en question.

A côté du Dahir des Obligations et Contrats, la société objet de notre sujet est également
réglementée par une nouvelle loi portant n°31-18, qui a instaurée l’obligation pour les SCI de se faire
immatriculer au registre en vue d’acquérir la personnalité morale, et aussi l’obligation de se
transformer en une société commerciale de préférence une Société à responsabilité limitée, dans le
cas où elle aura pour but une opération de vente de ses biens immobiliers. Cette dernière a vu le jour

4
https://www.gazelles-association-maroc.com/sci/. (consulté le 7/12/2021)
5
Cette expression désigne que les relations personnelles des associés constituent un élément important dans
la création et fonctionnement de la société. Lexique des termes juridiques, 2ème éd., DALLOZ, 2017-2018, p.
1080.

4
dans l’objectif de lutter contre les pratiques malsaines auxquelles ont servis les SCI dans notre pays 6.
Et parmi les pratiques les plus reconnues au Maroc, on peut citer la spoliation immobilière qui est
définie comme étant ‘’ Acte par lequel une personne s’approprie un bien immeuble par l’usage des
moyens frauduleux’’. Il convient donc de s’attarder dans la deuxième partie à ce phénomène
juridique.

2 - L’usage des SCI par les spoliateurs immobiliers :

Certes la création de telles sociétés immobilières qui ne disposaient d’aucune loi propre, sert de base
à protéger les biens immobiliers et également à sécuriser les successions. Par ailleurs, lors de sa
constitution, cette société n’est pas soumise aux formalités de dépôt et de publicité, n’est pas tenue
de s’inscrire au registre de commerce ni de tenir des livres de commerce, et, de facto, elle ne peut
être mise en faillite7. De plus, le législateur a instauré un régime visant la protection du droit
immobilier mais que ne protège pas complètement contre le phénomène de la spoliation
immobilière, autrement dit, cela n’empêche pas de dire que certains malfaiteurs utilisent cette
forme juridique de société afin de spolier les immeubles, appartements, terrains…, falsifier et même
blanchir l’argent8.
Et ce en raison de la difficulté de vérifier toutes les informations sur la société, car personne ne peut
vérifier l’authenticité de leurs actes ce qui permet aux associés de mauvaise foi de camoufler leur
agissements et de continuer à spolier. En outre, le statut juridique de la SCI posait un problème au
niveau de sa traçabilité et transparence. Par surplus, il n’y avait pas de procédure permettant la
vérification de l’authenticité des actes réalisé au sein des SCI ou de s’assurer de l’identité des
gérants, donc cette ambigüité a pu faciliter la tache aux personnes de mauvaise foi d’utiliser cette
société comme moyen pour blanchir l’argent et s’approprier les biens d’autrui tout en gardant leur
identité secrète. Donc les SCI peuvent dans certains cas être considérées comme étant des sociétés
faisant l'objet d'actes ou de faits illicites de nature à créer de toute pièce une fausse appropriation
d’un bien immeuble, et escroquer autrui, et tout cela à cause d’un dispositif limité et l’absence d’une
réglementation propre.
Il est à noter que les biens ayant fait l’objet de spoliation présentent majoritairement certaines
caractéristiques bien spécifiques. Il s’agit, entre autres, de terrains non bâtis, inoccupés ou à
l’abandon, ou encore des propriétés de personnes étrangères ayant quitté le territoire marocain9.
Donc en matière des SCI, le phénomène le plus dominant et grave est celui de la spoliation foncière.
A ce niveau, on peut dire que la SCI constitue un moyen parfait et idéal permettant de dissimuler le
patrimoine foncier. D’ailleurs même l’opération de cession des parts sociales au sein d’une société
pareille, peut intervenir discrétionnairement.
A cet égard, il est également nécessaire de s'intéresser au côté fiscal, puisque même les droits
d’enregistrement sont calculés sur la base de la valeur du capital et des parts sociales et non pas en
prenant en considération la valeur réelle des biens immobiliers en tant qu’apports de la société. Et

6
REMALD, n° 152, Mai-Juin 2020, Les sociétés civiles immobilières et la réglementation anti-spoliation, Pr
Chakib EL OUFIR, p. 59.
7
https://www.lavieeco.com/economie/la-conservation-fonciere-fait-la-guerre-aux-societes-civiles-
immobilieres/ (consulté le 7/12/2021)
8
https://bassamat-laraqui.com/societes-civiles-immobilieres/ (consulté le 8/12/2021)
9
https://fnh.ma/article/actualite-economique/bien-immeuble-comment-reagir-face-a-la-spoliation-fonciere
(consulté le 8/12/2021)

5
puisqu’avant elle était libérée de l’immatriculation au RC, ce qui fait qu’elle n’était pas chargée de
procéder à la publication ni au Bulletin Officiel ni au journal d’annonces légales, elle jouit d’un
système de création moins coûteux.
A travers ce qui a été développé, on peut déduire que la SCI est une arme juridique qui a nécessité
une intervention du législateur marocain qui se traduit par la mise en place d’une nouvelle réforme
réglementant cette société et mettant fin au phénomène de spoliation immobilière et qui est la loi
31-18.

II- Vers un renforcement du cadre légal des SCI pour la lutte contre la spoliation foncière

Le patrimoine immobilier est d’une importance primordiale au Maroc, mais la situation des SCI laisse
à désirer, ainsi le législateur dans le but d’encadrer et protéger ces sociétés dans leur intégralité et
afin d’assurer une meilleur traçabilité, il a instauré le projet de loi 31-18 à titre de complément et de
modification du DOC en comblant et allégeant les lacunes présentent en ce domaine (1). Néanmoins,
la pratique dévoile que ladite loi demeure incomplète résultant à l’absence des textes d’application
(2)

1- La loi 31-18, une nouveauté juridique consolidant la traçabilité des SCI :

Les Marocains résidant au sein du territoire national et même ceux résidant à l’étranger (MRE) sont
très souvent des victimes du phénomène de spoliation foncière, à titre indicatif, les orphelins qui se
font dépouiller de leurs biens dû à la spoliation10. En effet, ce fléau de spoliation immobilière a fait
couler beaucoup d’encre depuis des années.

Ainsi pour répondre au cri de détresse des victimes de spoliation immobilière et afin de lutter contre
cette calamité qui est la spoliation foncière et régir la création et le fonctionnement des sociétés
civiles immobilières, le Conseil de gouvernement avait approuvé, jeudi 06 septembre 2018, le projet
de loi 31-18. Cette nouvelle loi a été́ adoptée en 2019 et elle modifie et complète le Dahir des
obligations et des contrats11.

Bien évidemment, ce n’est que suite aux Hautes Directives Royales que ladite loi a été promulguée.
Justement, en 2016 Sa Majesté le Roi Mohammed VI avait adressé un message au ministre de la
Justice incitant son département à faire face avec rigueur et fermeté́ à la spoliation foncière. Dans
cette lettre, le Souverain avait forcé de mettre en garde contre la gravité de ce fléau portant atteinte
à la sécurité́ juridique et foncière et au droit de propriété garanti par la Constitution, ce qui affecte
péjorativement l’efficacité́ de la loi et son rôle dans la sauvegarde des droits et suscite, par
conséquent, la méfiance des acteurs économiques12.

10
Khadija Khettou “ Aujjar: Le projet de loi n°32-18 organise la lutte contre le phénomène de spoliation”
disponible sur : https://fr.hespress.com/74779-aujjar-le-projet-de-loi-n32-18-organise-la-lutte-contre-le-
phenomene-de-la-spoliation-fonciere.html
11
Dahir n° 1-19-114 du hija 1440 (9 août 2019) portant promulgation de la loi n° 31-18 modifiant et complétant
le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats.
12
“Spoliation foncière : l’arsenal juridique renforcé”, disponible sur
https://www.panorapost.com/post.php?id=23161 (consulté le 8/12/2021)

6
Il est important de souligner que les sociétés civiles immobilières n’avaient jamais été régies par un
texte spécial mais été́ soumises aux dispositions du droit commun13. Certes, suite à la promulgation
de la loi 31-18 le DOC s’est vu greffer une législation spéciale aux sociétés civiles immobilières qui
sont désormais contraintes à plus de transparence.

Cela dit, l’une des premières et importantes mesures prévues par la loi n°31-18 est celle du
formalisme pour la constitution d’une société civile immobilière. En effet, le nouvel article 987-1 fixe
un ensemble de mentions qui doivent, sous peine de nullité, figurer dans le contrat de société ayant
pour objet des immeubles ou autres biens susceptibles d'hypothèque. Il s’agit : (1) des nom, prénom
et adresse de tous les associés et en cas de personne morale, la raison sociale et le siège social ainsi
que les nom, prénom et adresse de son représentant légal ; (2) la dénomination sociale ; (3) le siège
social ; (4) le montant du capital social ; (5) la part de chaque associé dans le capital ; (6) la durée de
la société ; (7) les nom, prénom du/des associé(s) ou du/des tiers auxquels la gestion sociale est
confiée et (8) la signature légalisée de tous les associés…14

Le législateur, suite aux dispositions de ce nouvel article, a mis l’accent sur le respect du formalisme
pour la constitution des SCI et de les enregistrer, à l’instar des autres formes de sociétés
commerciales. En effet, les SCI doivent désormais rédiger leurs statuts de création15.

Par surplus, parmi les nouveautés apportées par le texte promulgué, il faut préciser l’apport le plus
important qui est la création d’un registre spécial des SCI qui peut être sur support papier ou
électronique et dont la tenue est confiée au secrétariat du greffe du tribunal de première instance du
ressort du siège social de la société. Ainsi, le législateur impose aux SCI et le cas échéant, leurs
filiales, l’obligation de s’immatriculer. Par conséquent, elles acquièrent la personnalité morale16.

A noter, pour ce qui est des sociétés civiles immobilières qui étaient déjà inscrites au registre du
commerce, leur transfert au registre susmentionné s’est fait d’office depuis l’entrée en vigueur de la
nouvelle loi17.

De plus, d'après ce projet de loi, il est obligatoire pour la société civile immobilière de se transformer
en une société commerciale (SA, SARL, SNC, etc.) s’il est prouvé qu’elle réalise de manière habituelle
des actes de commerce. Dans ce cas, il est impératif pour cette dernière de modifier et changer son
statut juridique pour devenir une société commerciale18. Certes, si elle refuse de réaliser la
transformation l’alinéa 2 de l’article 987-3 de la loi 31-18 permet au président du secrétariat greffe
du Tribunal de première instance compétent de transmettre une mise en demeure au représentant
légal de la société afin de procéder à sa transformation et ce, dans un délai de six mois. Cependant, si

13
Dahir des Obligations et des Contrats du 12 août 1913.
14
Article 987-1 de la loi 31-18.
15
“L’activation de la loi 31-18 est suspendue aux textes d’application”, disponible sur
https://lematin.ma/journal/2019/lactivation-loi-31-18-suspendue-aux-textes-dapplication/322184.html
(consulté le 9/12/2021)
16
Article 987-2 de la loi 31-18
17
Article 3 du projet de loi 31-18
18
REMALD, n° 152, Mai-Juin 2020, Les sociétés civiles immobilières et la réglementation anti-spoliation, Pr
Chakib EL OUFIR, p. 69.

7
la SCI persiste au non-respect de cette obligation, elle sera dissoute et liquidée par jugement du
Tribunal de première instance sur demande du chef du greffe ou sur requête de l’un des associes19.

Parallèlement, et dans la même vision de transparence, le législateur à travers les dispositions de la

loi 31-1820 vise a consolider la traçabilité́ et la protection des procurations portant sur les droits réels,
et ce par la création d’un registre local des procurations authentiques. Or, il est dédié à l’inscription
des procurations relatives au transfert de propriété de biens fonciers ou liées à la création, le
transfert, la suppression ou la modification de droits réels portant sur des biens immobiliers ou
mobiliers : usufruit, hypothèque, gage, etc..21

Véritablement, la nouvelle loi 31-18 a ajouté ce registre des mandats authentiques portant sur des
droits réels parmi les actes devant obligatoirement être rédigés sous la forme authentique et ce, sous
peine de nullité́. A ce titre, de tels actes pour être établi engagent la participation de professionnels
du droit dont les notaires, les adouls et les avocats agréent prés la Cour de cassation.

Ainsi, selon les dispositions de l’article 889-1 de la loi 31-18, la procuration ne produit ses effets qu’à
partir de la date de son inscription sur le registre des mandats authentiques portant sur des droits
réels par son rédacteur. Cela dit, ce registre sera tenu sur un support papier ou électronique par le
secrétariat greffe du Tribunal de première instance du ressort du lieu de rédaction de la procuration
dont le contrôle sera assuré par le président dudit tribunal ou le magistrat qu’il désigne à cet effet.

Enfin, et toujours pour encore plus de transparence des SCI, la loi n°31-18 prévoit l’obligation de
tenir l’assemblée générale annuelle, en complétant le DOC par l’ajout de l’article 1014-1 qui précise
que “chaque associé ou gérant de la société civile immobilière a le droit de convoquer l’assemblée
des associés, et ce, quinze jours avant la date prévue pour ladite assemblée. (...)”

Ceci dit, il est judicieux de rappeler que loi n° 31-18 institue un régime spécial des SCI, en précisant
les modalités de leur constitution, organisation et fonctionnement. Sans oublier que les dispositions
de ce projet de loi ont pour principal objectif d'assurer le contrôle et la transparence de ce type de
société afin de contrer la spoliation immobilière.

Donc, il est clair que l’adoption d’une telle loi présente des apports nécessaires comblant les vides
qui étaient auparavant, avant sa promulgation, source de problèmes et de dysfonctionnement
résultant à des dégâts collatéraux. Or, ce projet de loi présente un intérêt considérable pour les SCI
car ses principales missions sont d’assurer une surveillance et une veille renforcée sur ces sociétés
dans le but d'éviter tout acte ou agissement de mauvaise foi et contraire à la loi. Toutefois, malgré sa
publication au Bulletin officiel le 26 août 2019, sur le plan pratique, la loi 31-18 n’est encore pas en
vigueur en raison de l’absence des textes d'application, ce qui explique les insuffisances
continuellement en présence.

19
Tout litige relatif à cette obligation relève de la compétence du président du tribunal.
20
Les dispositions du projet de loi permettent de compléter et de renforcer la protection mise en place par la
loi 69-16 complétant l’article 4 de la loi 39-08 relative aux droits réels.
21
Article 889-1 loi 31-18.

8
 2- La protection du patrimoine immobilier face aux incohérences et les failles du cadre
législatif :

Malgré l’apparition de la loi 31-18 qui institue le régime juridique de la SCI , qui protège le
patrimoine immobilier contre tout acte hors loi ou tout acte de mauvaise foi , afin de lutter contre
l’augmentation du phénomène de la spoliation. Il se révèle que les dispositions de ladite loi restent
inefficaces. D'après l'article 987-1 du projet de loi 31-1822, cette dernière a assuré la transparence et
la traçabilité de la SCI par un contrat écrit, et enregistré en la forme déterminée par la loi. Dans ce
cas et sous peine de nullité, le contrat doit comporter des mentions obligatoires. De plus,
l’instauration d’un registre des SCI permettant de les distinguer des sociétés commerciales du même
domaine. Néanmoins, il existe des lacunes au niveau de la pratique dû à l'absence des textes
réglementaires fixant les modalités de la tenue et de l'organisation surtout pour le registre des
mandats authentiques portant sur les droits réels.

Autrement dit, les lacunes du registre des mandats authentique veut dire qu’il ya des défauts au
niveau du contrôle des procurations et en ce qui concerne les mandats falsifiés. Or, les dispositions
de la loi 31-18 reste insuffisante et superflu, ce qui tolère aux spoliateurs un intervalle de temps
pour camoufler leur agissements et de continuer à spolier les terrains, immeubles, villas avec des
actes hors lois.

Cependant, la première mesure mise en place dans le cadre de cette stratégie a été de compléter
l’article 4 du code des droits réels par une loi n°69-16 promulguée par dahir n°1.17.50 en date du 30
août 201723. Cette réforme à pour objectif de mettre fin à ces pratiques malsaines.

Il est donc conseillé de se faire accompagner par des professionnels tels que (les avocats, notaires,
adouls, associations de protection des consommateurs, acquéreurs de biens immobiliers..) afin de
mieux gérer et protéger son patrimoine immobilier de toutes sortes d’escroqueries, telle que la
spoliation foncière, c’est-à-dire, de mettre fin à ces pratiques qui utilisent les procurations sous seing
privé pour accorder au mandataire le droit de transférer la propriété des biens immeubles. Ces
derniers préconisent une protection juridique, législative, judiciaire et administrative de leurs droits
de propriété. Ces vœux ne seraient possibles qu'avec un effort collectif de tous les pouvoirs
législatifs, administratifs et la justice. Et ce, en usant de tous les dispositifs digitaux disponibles par la
mise au point de procédures d'alerte pour arrêter, dès le départ, tout acte de spoliation foncière
dont les citoyens résidents au Maroc ou non sont victimes24.

En revanche, l'Agence de la Conservation foncière a mis en place tout un arsenal de mesures pour
contribuer à cette stratégie de lutte contre les spoliations foncières.

C’est alors que depuis septembre 2018, suite à l’avènement de la loi n°69-16 qui a compléter l’article
4 du code des droit réels que toute demande d’une copie du certificat de propriété immobilière ne

22
Loi n° 31-18 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des
obligations et des contrats.
23
REMALD, n° 152, Mai-Juin 2020, Les sociétés civiles immobilières et la réglementation anti-spoliation, Pr
Chakib EL OUFIR, p. 64.
24
https://fnh.ma/article/actualite-economique/bien-immeuble-comment-reagir-face-a-la-spoliation-fonciere.
(consulté le 8/12/2021)

9
peut être effectuée qu’en vertu d’un mandat officiel ou par l'intermédiaire d’un notaire, avocat,
adoul .Cette demande doit, en outre, obligatoirement être légalisée et accompagnée d’une copie de
la carte identité .

De plus, l'Agence de la Conservation foncière à un rôle prépondérant dans la protection des droits de
propriété contre tout acte de spoliation à condition d'en faciliter l'accès à leur service et en réduisant
leurs coûts. Cette agence permet ainsi de bien surveiller et contrôler toute opération relative aux
droits réels, tout en utilisant un système d’alerte appelé “mohafadati” qui informe les formalités
opérés sur le titre foncier ( inscription, enregistrement ..) sans se déplacer à la conservation foncière ,
également , en cas de tentative de modification d’un titre foncier, le propriétaire sera informé par un
SMS ou un e-mail.

A ce niveau, le législateur a mené des réformes dans l’article 4 du code des droits réels pour mettre
un terme aux lacunes des instruments juridiques utilisés par les spoliateurs , tout en délaissant
l’article 2 du code des droit réels qui protège soit disant ce fléau.

En effet, l’incohérence se révèle dans l’article 2 de la loi n° 39-18 du code des droit réels qui est
sujette à critique du fait qu’elle favorise la spoliation et facilite les manœuvres des mafias de
l’immobilier. Or, cet article ne cesse de provoquer des remous au déclenchement de chaque nouvelle
affaire de spoliation. Loin de là, l’article susmentionné va dans le sens contraire en renforçant la
protection du propriétaire « spolié » au détriment de l’acheteur de bonne foi, ce qui n’est pas
d’ailleurs sans inconvénient25.

En application les dispositions de cet article 2, le titulaire d’un titre foncier perd son bien suite à une
« falsification ou faux et usage de faux », il n’a que quatre ans à compter de la date d’immatriculation
du nouveau propriétaire pour porter plainte ; en vue de réclamer son droit. C’est pourquoi , la
lecture de cet article pousse à penser que le législateur marocain essaye de protéger un acquéreur
de bonne foi mais prend aux uns ce qui leur appartient chose qui est contre le principe de
l’inviolabilité du droit de propriété consacré par les articles 21 et 35 de la constitution marocaine de
l’année 2011. Ainsi la sécurisation du droit de propriété basée sur le faux encourage les malfaiteurs à
se servir des failles de la loi pour déposséder les autres de leurs biens, ce qui explique l’ampleur des
actes de spoliation ces dernières années au Maroc26.

Afin d'alléger ses défaillances, le ministre de la justice Mohamed Benabdelkader à prévu des mesures
pour lutter contre ce fléau et ont permis une forte réduction durant ces dernières années. De plus,
dans le cadre législatif, il a révisé plusieurs dispositions à savoir code des droits réels, du code pénal,
le code de procédure pénale ainsi que le dahir des obligations et des contrats, etc. 27

25
https://www.challenge.ma/spoliation-fonciere-protection-lacheteur-de-bonne-foi-76843/ (consulté le
9/12/2021)
26
https://www.village-justice.com/articles/spoliation-des-immeubles-immatricules-Maroc,25521.html(consulté
le 10/12/2021)
27
https://medias24.com/2021/05/25/benabdelkader-le-phenomene-de-spoliation-fonciere-se-reduit/(consulté
le 10/12/2021)

10
En outre, le ministre de la justice essaie toujours de trouver des solutions qui vont permettre aux
victimes de ce phénomène soit de récupérer leur bien, soit de demander des dédommagements si
leur remboursement devient impossible.

Par ailleurs, deux lois dans le domaine pénal sont venues compléter cet arsenal; D’une part, la loi 33-
18 promulguée par dahir n° 1.1944 du 11 mars 2019 modifiant et complétant le code pénal, avec un
but de consolider la protection du droit de propriété et de réduire les cas de spoliation via la
falsification des contrats ou des procurations, afin de céder la propriété des biens à d'autres
personnes. Comme le cas de ses premiers articles qui sanctionnent les magistrats, les fonctionnaires
publics, les notaires et les adouls pour falsification d'écriture. D’autre part, le projet de loi N°32.18
modifiant et complétant la loi N°22.01 relative à la procédure pénale qui a pour objectif de donner à
la justice les moyens de sauvegarder les immeubles objets de spoliation pendant toutes les étapes de
la procédure judiciaire. De plus, cette réforme permet de prémunir contre différentes sortes de
manœuvres lors des procédures.28

Enfin, il est nécessaire d’abroger cet article 2 pour protéger le droit de propriété mais il est de même
primordial d’adopter une révision des textes réglementaires pour avoir une vision unifiée du
système judiciaire afin de boucher toutes les lacunes et de lutter contre ce fléau.

Conclusion :
En guise de conclusion, il est clair que l'insuffisance de l’ancienne réglementation prévue par le DOC,
ainsi que l'absence d'une réglementation propre pour les SCI sont les facteurs qui ont encouragé le
phénomène de spoliation foncière pratiqué par les SCI. En effet, cette inefficacité du cadre législatif
encourage et stimule le phénomène de spoliation foncière pratiqué par les SCI ce qui impact
négativement le climat des affaires et décourage les investissements au Maroc. Néanmoins, le
législateur marocain a fait preuve d'effort à travers la mis en place du projet de loi n°31-18 ainsi que
d'autres mesures de protection dans le but de lutter contre ce fléau. Cependant, ladite loi n’a aucun
effet ou impact au niveau pratique puisque pour l'instant il n’existe aucun texte d’application pour
cette dernière.

Alors, est-il possible pour le législateur de corriger toutes les failles des textes réglementaires afin de
lutter contre ce fléau ?

28
REMALD, n° 152, Mai-Juin 2020, Les sociétés civiles immobilières et la réglementation anti-spoliation, Pr
Chakib EL OUFIR, p. 66,67.

11
Bibliographie :

Revue :

REMALD, Chakib El OUFIR “Les sociétés civiles immobilières et la réglementation anti-spoliation”,

numéro 152, mai-juin 2020.

Texte de loi :
Circulaire N° 717 Relative au code général des impôts.

La loi 31-18, modifiant et complétant le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des
obligations et des contrats, a été publiée au Bulletin officiel n° 6807 en date du 26 août 2019.

Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 portant code des
droits réels.

La loi n°69-16 qui vient compléter l'article 4 de la loi n° 39-08 portant code des droits réels.

Loi 33-18 promulguée par dahir n° 1.1944 du 11 mars 2019 modifiant et complétant le code pénal.

Le projet de loi N°32.18 modifiant et complétant la loi N°22.01 relative à la procédure pénale.

Site web :

http://www.cfcim.org/wp-content/uploads/2019/05/La-spoliation-fonciere-power-point.pdf/
(consulté le 7/12/2021)

https://www.gazelles-association-maroc.com/sci/ (consulté le 7/12/2021)

https://www.lavieeco.com/economie/la-conservation-fonciere-fait-la-guerre-aux-societes-civiles-
immobilieres/ (consulté le 7/12/2021)

https://bassamat-laraqui.com/societes-civiles-immobilieres/ (consulté le 8/12/2021)

https://fnh.ma/article/actualite-economique/bien-immeuble-comment-reagir-face-a-la-spoliation-
fonciere (consulté le 8/12/2021)

https://fr.hespress.com/74779-aujjar-le-projet-de-loi-n32-18-organise-la-lutte-contre-le-
phenomene-de-la-spoliation-fonciere.html (consulté le 8/12/2021)

https://www.panorapost.com/post.php?id=23161 (consulté le 8/12/2021)

https://lematin.ma/journal/2019/lactivation-loi-31-18-suspendue-aux-textes-
dapplication/322184.htmlhttps://www.challenge.ma/spoliation-fonciere-protection-lacheteur-de-
bonne-foi-76843/ (consulté le 9/12/2021)

https://www.challenge.ma/spoliation-fonciere-protection-lacheteur-de-bonne-foi-76843/ (consulté
le 9/12/2021)

https://www.village-justice.com/articles/spoliation-des-immeubles-immatricules-Maroc,25521.html
(consulté le 10/12/2021)

12
https://medias24.com/2021/05/25/benabdelkader-le-phenomene-de-spoliation-fonciere-se-reduit/
(consulté le 10/12/2021)

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