C.

Acevedo 2020/2021

DROIT RÉEL I
TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION 2

I. LA NOTION DE DROITS RÉELS (1) P. 8-9 2

II. L’OBJET DES DROITS RÉELS (1) P. 10 3
Les choses (1) p. 11-12 3
Les animaux (1) p. 13 4
Les forces naturelles (CC 713) (1) p. 13 4
Certains droits (CC 646 III, 655 II, 899 I) (1) p. 13 5
III. LES ESPÈCES DE DROITS RÉELS (1) P. 14 5
La propriété (1) p. 15-16 5
Les droits réels limités (1) p. 17-18 5
IV. L’ACQUISITION DES DROITS RÉELS (1) P. 26 7
L’acquisition moyennant prise de possession ou inscription (1) p. 27 7
L’acquisition sans prise de possession ou inscription (1) p. 28 8
V. LES PRINCIPES FONDAMENTAUX DES DROITS RÉELS (1) P. 29-34 8
LES INSTRUMENTS DE PUBLICITÉ 11

I. LES CARACTÉRISTIQUES COMMUNES DE LA POSSESSION ET DU REGISTRE FONCIER (2) P. 3-5 11

II. LA POSSESSION (2) P. 6 11
La notion de la possession (2) p. 7-9 11
Les espèces de la possession 12
L’acquisition de la possession (2) p. 15 13
La perte de la possession (2) p. 30 16
Les effets de la possession (2) p. 31 16
III. LE REGISTRE FONCIER (3) P. 2 22
1. Les principes généraux (3) p. 4 22
2. Les opérations au grand livre (3) p. 20-21 25
3. Les décisions de l’office et les recours (4) p. 24 34
4. Les effets du registre foncier (4) p. 26 34

LA PROPRIÉTÉ 38
I. LA PROPRIÉTÉ EN GÉNÉRAL 38
La notion de propriété et ses restrictions (5) p. 4-5 38
La protection de la propriété (5) p. 6 39
Récapitulatif (5) p. 10-11 40
L’étendue de la propriété (5) p. 12 40
II. LA PROPRIÉTÉ COLLECTIVE 43
Les distinctions entre la copropriété et la propriété commune (6) p. 3-4 43
La copropriété 43
Les droits des copropriétaires (d’étages) (7) p. 3 45
La propriété commune (8) p. 12 54
III. LA PROPRIÉTÉ MOBILIÈRE (9) P. 3 55
L’objet de la propriété mobilière (9) p. 4 55
L’’acquisition de la propriété mobilière (9) p. 7-8 56
 Les restrictions de la propriété mobilière (9) p. 16 59
La perte de la propriété mobilière (9) p. 17 59
IV. LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE (10) P. 2 60
L’objet de la propriété foncière (10) p. 3 60
L’acquisition de la propriété foncière (10) p. 9 61
L’étendue de la propriété foncière (10) p. 20 63
Les restrictions de la propriété foncière (10) p. 28 65
Le droit de voisinage (CC 684-690, 695-698, 706-709) (10) p. 45 68
La perte de la propriété foncière (10) p. 56-57 71

LES DROITS RÉELS LIMITÉS 72

I. LES DROITS RÉELS LIMITÉS EN GÉNÉRAL 72
La notion de droits réels limités (11) p. 3 72
L’objet des droits réels limités (11) p. 4 72
Le rang des droits réels limités (11) p. 5 72
Les droits réels limités sur son propre bien (11) p. 16 74
II. LES SERVITUDES 75
La notion de servitude (12) p. 3 75
Les servitudes foncières (12) p. 4 76
Les servitudes personnelles (12) p. 15 79
III. LES CHARGES FONCIÈRES 83
La notion (13) p. 3-4 83
Les formes de charges foncières en droit privé (13) p. 5 83
IV. LES DROITS DE GAGE 84
La notion de droits de gage (14) p. 3-4 84
Les droits de gage immobiliers (14) p. 5 85
Les droits de gage mobiliers 103
RÉPÉTITOIRE 104

EXERCICE SUR L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DES ARTISANS ET ENTREPRENEURS 104

QUESTIONS 105
Propriété foncière 106
Copropriété 106
Droit de voisinage 106
Droit de préemption 107
Usufruit 108
Droit d’habitation 108
droits réels limités 108
SEMESTRE D’AUTOMNE 2020
INTRODUCTION

I. LA NOTION DE DROITS RÉELS (1) P. 8-9

Le droit réel est un droit subjectif privé qui va donner au titulaire la maîtrise totale de l’immeuble, du meuble ou
autre. Le propriétaire a tous les droits sur sa chose, de manière générale. Il peut l’utiliser, en percevoir les fruits, la
vendre ou la détruire.

Le propriétaire a aussi le droit de restreindre ses droits, en prêtant ou louant son meuble, immeuble ou autre. Donc la
tierce personne a aussi des droits. Cet emprunteur a la possession de la chose, mais il n’est pas propriétaire.
L’emprunteur n’a qu’un droit personnel.

Le propriétaire peut aussi décider de constituer un usufruit. C’est une sorte de servitude, par laquelle on va octroyer à
l’usufruitier (le bénéficiaire de l’usufruit), un droit réel limité sur la chose. L’usufruitier est aussi possesseur.

Le propriétaire pourrait aussi accepter de donner sa chose en garantie au créancier-gagiste. On remet la chose
jusqu’au remboursement. Une fois que c’est fait, on rend la voiture, sinon on vend la voiture pour être remboursé.

- Subjectif privé : on accorde ce droit à une personne, qui est le propriétaire et ce droit est dirigé contre
plusieurs autres personnes indéterminées. On a la possibilité pour une personne d’imposer aux autres le
respect de ce droit réel. C’est un droit subjectif privé qui va donner à son titulaire la maîtrise totale sur une
chose ou un animal.
- Droit de jouissance : ça vise à procurer un avantage à son titulaire par le biais d’une chose. Et on exige des
autres que ce droit de jouissance soit respectée.
- Droit de maîtrise : confère la maîtrise sur un bien à l’exclusion de toutes autres personnes. Ce droit de
maîtrise est en principe absolu.
o Droit de suite : si le propriétaire vient à être dépossédé de sa chose, le propriétaire peut aller vers
l’acquéreur de la voiture et lui dire que je suis le propriétaire. Même si la chose change de main, je
peux la récupérer chez le nouvel acquéreur. Je peux le chercher chez nptqui, sous qqes limites.
o Droit de préférence : en tant que propriétaire j’ai un droit réel opposable à tous et j’aurais la
préférence sur les gens qui n’ont qu’un droit personnel (qui n’est qu’un contrat entre deux personnes
et non opposable aux autres). ex : je te prête mon livre (crée un contrat entre ns deux, mon droit
l’emporte sur le tien)
o Droit de se défendre/de réagir : propriétaire peut empêcher qqn de lui enlever la chose et d’exiger
des dommages-intérêts.
- Droit patrimonial : la valeur du droit réel peut être estimé en argent.

II. L’OBJET DES DROITS RÉELS (1) P. 10

Les droits réels peuvent avoir plusieurs types d’objets. L’objet type est la chose, mais il y en a d’autres.

Définition

C’est un objet matériel délimité, susceptible d’appropriation, impersonnel, appartenant au domaine privé.
 - Les biens immatériels ne peuvent pas faire l’objet de droit réel.
- Cet objet, cette chose, doit être bien délimitée. Il faut une certaine cohésion.
- L’objet doit être susceptible d’appropriation.
- Ça doit être impersonnel, un corps ne peut pas être l’objet de droit réel.
- L’objet doit appartenir au domaine privé, à des personnes du domaine privé. Les choses publiques ne sont pas
traitées par le droit réel, tout comme les choses du patrimoine administratif. Les choses hors commerces sont
des choses privées qui ne sont pas vendables ni susceptibles d’appropriation par des droits réels (drogue,
poison).
- Les animaux ne sont pas des choses.

Classification

1. Les meubles (CC 713) et les immeubles (CC 655 II)

o Meubles : choses qu’on peut transférer sans en altérer la substance
o Immeubles :
▪ C’est un bien-fonds, donc une partie de terrain avec le bâtiment, s’il y en a un, qui en fait
partie = terrain (avec tout ce qu’il y a dessus).
▪ Ce sont des droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier. Donc des
servitudes transformées en immeubles.
▪ Ce sont les mines, pas la mine elle-même mais la concession qu’on octroie pour l’utiliser.
▪ Ce sont les parts de copropriété d’un immeuble.
2. Les choses fongibles et les choses non fongibles
o Critère objectif
o Fongibles : choses qu’on désigne habituellement par leur nombre, leur poids et/ou leur mesures.
Une chose fongible peut être remplacée par une autre chose fongible de même nature (farine, jouet,
…).
3. Les choses de genre et les corps certains
o Critère subjectif
o De genre : choses interchangeables pour les parties, aux yeux des parties.
o Corps certains : les parties désignent une chose précise.
4. Les choses consomptibles et les choses non consomptibles
o Consomptibles : choses détruites par leur consommation. Le fait d’utiliser la chose entraîne la
disparition de la chose (denrée alimentaire, carburant).
5. Les choses divisibles et les choses indivisibles
o Divisibles : quand on peut la séparer en plusieurs autres sans en diminuer la valeur.
o Indivisibles : quand on sépare la chose mais on diminue la valeur.
 6. Les choses simples et les choses complexes
o Simple : chose qui a une unité. Soit de par la nature (pierre) soit fabriquée par l’homme (feuille de
papier).
o Complexe : choses fabriquées à partir de plusieurs choses (voiture)
▪ Les parties intégrantes : la chose perd sa « valeur » pour former un tout (roue).
▪ Les accessoires : choses qui conservent une existence propre mais servent des choses
(l’archet est l’accessoire du violon).

Rappel

- Les choses fongibles sont des choses qu’on peut remplacer par des choses de même type et qu’on désigne
habituellement par leur nombre, leur poids ou leur mesure.
- Le critère de distinction d’une chose fongible est objectif.
- Une chose de genre est une chose que l’on peut identifier avec des caractéristiques générales.
- La distinction entre une chose de genre et un corps certain dépend de la volonté des parties.
- Le vin est une chose mobilière, fongible, de genre ou corps certain (dépend de l’accord des parties),
consomptible, divisible et simple.

Ce sont des objets de droit réel, qui peuvent faire l’objet de la propriété.

- Mais ce ne sont pas des choses (CC 641a I)

- Sauf disposition contraire, ils sont néanmoins régis par les mêmes règles que les choses (CC 641a II).

Ce sont des énergies, elles peuvent être objet de droit réel si elles sont captées et utilisées. Donc en qualité d’énergie qui
peut fournir un travail. C’est plutôt une valeur économique sur laquelle on peut avoir un droit réel.

Comme le droit de copropriété.

III. LES ESPÈCES DE DROITS RÉELS (1) P. 14

C’est le droit réel par excellence, c’est le droit qui va conférer à son titulaire/propriétaire la maîtrise totale et exclusive
d’une chose ou d’un animal, dans les limites de l’ordre juridique (CC 641).

- User : Il a le droit de l’utiliser, de s’en servir.

- Jouir : Il a le droit d’en percevoir les fruits (pommes, loyer).
- Disposer : Il a le droit de s’en séparer matériellement ou juridiquement.

La propriété peut revêtir différentes formes :

- La propriété mobilière vs la propriété foncière ou immobilière.

o La propriété mobilière : on possède une voiture par exemple.
o La propriété foncière ou immobilière : on possède le bien-fonds avec tout ce qui est dessus.

- La propriété individuelle vs la propriété collective

o Individuelle : on est seul propriétaire.
 o Collective : plusieurs personnes sont propriétaires du même bien.
▪ La copropriété (CC 646 ss) : si un couple achète une maison, ils sont copropriétaires
ordinaires. Il y a aussi la propriété par étage (CC 712a ss), qui est une autre forme de
copropriété, et on aura un bâtiment et plusieurs personnes qui sont propriétaires d’étages,
mais avec l’exclusivité d’une partie du bâtiment.
▪ La propriété commune (CC 652 ss) : elle va naître sans la volonté des personnes, mais dès
qu’une autre communauté naît. Quand une personne décède, au moment du décès de la
personne, tous les héritiers vont devenir propriétaire des biens héritiers, ils forment la
communauté héréditaire et doivent tout faire ensemble, prendre toutes les décisions
ensemble. Exception pour les couples, si mariage avec régime matrimonial de communauté
des biens.

- Les droits réels limités confèrent une maîtrise partielle sur une chose ou un animal.
- Cette maîtrise peut permettre :
o D’avoir l’usage et/ou la jouissance de l’objet du droit.
o De bénéficier de la garantie représentée par la valeur de cet objet.
- Il en existe trois espèces :
o Les servitudes : octroie le droit d’usage ou la jouissance de l’objet du droit.
o Les droits de gage : octroie le droit de disposer
o Les charges foncières

I. LES SERVITUDES (1) P. 19-20

- Les servitudes sont des droits réels limités qui procurent à leur titulaire l’usage et/ou la jouissance
de l’objet du droit.
- Elles peuvent avoir des contenus très divers (Servitude de passage, de source, d’interdiction de
bâtir, usufruit, etc.).
Exemple :
Servitude de passage : un propriétaire d’un fond autorise une
personne à passer sur sa propriété, il en est libre de le faire ou non.
Elle est nécessaire seulement si le bénéficiaire n’a pas d’autres
moyens pour rejoindre la voie publique.
Le fond dominant bénéficie de la servitude et le fond servant est
celui qui subit le passage.

- Il en existe plusieurs espèces de servitudes :

o Affirmatives : elles vont permettre au bénéficiaire de la servitude de faire des actes d’usage sur
l’objet qui est grevé.
o Négatives : elles imposent au propriétaire qui est grevé de s’abstenir de faire qqch qu’il aurait
normalement le droit de faire. Par exemple, le propriétaire grevé accepte de s’abstenir et de ne pas
construire les 5 étages, mais que 3 car on lui paye un bon pris pour garder la belle vue.
o Mobilières : il n’y en a presque pas. L’usufruit est un cas (CC 745). On peut faire un usufruit sur la
voiture, en l’utilisant ou en la louant. L’usufruit est la seule servitude qui peut grever une chose
mobilière.
o Immobilières : presque toutes les servitudes portent sur les immeubles. En principe, les servitudes
vont avoir pour objet un immeuble. Cette servitude immobilière peut être foncière ou personnelle.
▪ Foncières : (CC 730) si elle est constituée en faveur d’un autre fond. Si le bénéficiaire est un
fond.
▪ Personnelles : si le bénéficiaire est une personne.
● Proprement dites : si elles sont liées indissolublement à une personne. Cette
 personne ne peut pas pouvoir la vendre à un tiers, pas cessible ni transmissible,
donc les héritiers n’hériteront pas.
● Improprement dites : non indissolublement liées à une personne. Elles peuvent
être cédées et transmises. Comme le droit de superficie, c’est une servitude qui
confère un droit à une autre personne de venir construire sur son immeuble.

- Les droits de gage sont des droits réels limités qui assujettissent une chose ou un animal à la
garantie d’une créance. On a un rapport préalable d’obligation entre un débiteur et son créancier.
Ex typique : garantie que demande la banque sur une maison
- Ils permettent à leur titulaire, en cas d’inexécution de la créance garantie, de faire réaliser à son
profit le bien qui en est l’objet et de se faire verser en priorité la somme ainsi obtenue.
- Il en existe plusieurs types :
o Mobiliers
▪ Nantissement (CC 884) : même processus qu’avec le droit immobilier, une personne qui a
besoin d’emprunter de l’argent, elle est propriétaire d’un bien. Le débiteur va dire au
créancier qu’il veut emprunter 10'000.-, alors le créancier va demander une garantie
(tableau, bijou, etc.). Le débiteur donne la possession sur la chose, qui est la garantie, au
créancier. Si on ne rembourse pas, le créancier a le droit de vendre le tableau. Dans le
nantissement on a remis volontairement qqc pour garantir une créance. Le créancier a un
droit de disposer de la chose, si je rembourse pas avertissement puis ensuite procédure qui
va mener à la vente
II.

▪ Droit de rétention (CC 895) : droit de gage légal, le créancier se trouve en possession d’un
de nos biens et le garde jusqu’à ce qu’on lui paye. Une fois que le garagiste a réparé la
voiture, il peut la garder jusqu’à ce qu’on le paye. On amène un bien mais on ne remet
pas la voiture pour garantir la dette, ce n’est pas mis volontairement en gage.
▪ Hypothèque mobilière : même si hypothèque généralement immobilière, certains types
 de meubles sont peu pratiques à transporter/difficilement mis en gage : gros bâteaux
et aéronefs, similaiere système foncier on garde la bâteau mais Mais on inscrit ds le
registre hypothèque qu’il y a un créancier.

o Immobiliers : la plupart
▪ Hypothèque (CC 824) : on a un propriétaire qui veut emprunter de l’argent, le créancier est
d’accord à condition d’avoir une garantie sur un immeuble. On le fait par une inscription
dans le registre foncier.
▪ Cédule hypothécaire (CC 842)
Exemple
Créancier gagiste : le créancier-gagiste ne peut rien faire d’autre
que de demander la mise en vente de l’immeuble, il ne peut
pas l’utiliser.

- CC 782 ss
- Les charges foncières sont des droits réels limités qui procurent à leur titulaire la faculté d’exiger
du propriétaire actuel d’un immeuble certaines prestations (par ex. livrer une certaine quantité de
bois) dont ce propriétaire ne répond que sur son immeuble.
- Si le propriétaire ne s’exécute pas, le bénéficiaire de la charge foncière peut demander la vente de
l’immeuble.

Résumé

Elle permet au bénéficiaire d’exiger d’un autre propriétaire qu’il livre une certaine
quantité de chose. Notre propriétaire du fond servent est propriétaire d’un terrain
avec une forêt, et il doit livrer une certaine quantité de bois, donc prestation positive.
S’il ne le fait pas, le vrai propriétaire peut vendre cette forêt. P1 va avoir un droit de
gage qui va lui permettre de vendre l’immeuble si P2 ne livre pas.

- Il existe trois espèces de droits réels limités.

o Servitudes
o Droit de gage
o Charge foncière
- Si une personne a l’usage d’une chose, elle ne dispose pas forcément d’un droit réel limité sur celle-ci.
o Si on a l’usage d’une chose, on peut avoir la propriété ou un droit réel limité (servitude). 🡪 Droit réel,
opposable à tous.
o Elle peut aussi avoir un droit personnel, comme le droit d’usage issu d’un contrat de location ou de
prêt. 🡪 Droit des obligations, uniquement opposable au tiers cocontractant.
- Le droit d’habitation est une servitude personnelle proprement dite.
o Droit d’habitation : ce qui autorise une personne à habiter dans un appartement.
- Le droit de source est une servitude immobilière personnelle improprement dite.
o C’est cessible et transmissible.
quizz :
1. Il existe 5 espèces de droits réels limités : faux, il y en a 3
2. Si une personne a l’usage chose, elle dispose forcément d’un droit réel limité sur celui-ci. Faux : cela peut être en raison
d’une servitude ou aussi en raison d’un droit personnel : location, convenu entre le proprio et la personne que on le lui
prête.

IV. L’ACQUISITION DES DROITS RÉELS (1) P. 26

Ça peut être la constitution d’un droit réel ou le transfert d’un droit réel. Il y a deux manières d’acquérir un droit réel.
Soit cette acquisition dépend d’une manifestation extérieure soit elle ne dépend pas d’une manifestation extérieure.

Quand on a affaire à un meuble, la constitution peut se faire moyennant transfert de possession et si c’est un immeuble,
l’acquisition se fait avec une inscription (au registre foncier).

En principe, on va avoir ce type d’acquisition. Il faut que tout le monde puisse voir que le droit a été transféré.

Quand on va acheter un café à l’emporter à midi :

1. On arrive au guichet et on commande le café

2. On paye et on conclut un contrat de vente
3. On nous donne le café et on a acquis la propriété de notre café une fois qu’on nous l’a remis, pas avant.

Pour que le droit réel soit transféré, il faut que la chose soit dans nos mains, qu’on en ait la possession.

Quand on a affaire à un immeuble :

- On se trouve face à un contrat de vente. On a un titre d’acquisition.Mais au moment ou on signe le

contrat c pas la que la propriété est transférée -> opération d’acquisition

- Opération d’acquisition :
o Mais pour en devenir propriétaire, il faut un acte de disposition. C’est-à-dire que l’ancien propriétaire
doit demander au registre foncier de modifier l’inscription pour qu’on soit inscrit à sa place.
o Et l’acte matériel c’est le moment où on modifie l’inscription dans le registre foncier. Une fois que
c’est modifié, on devient propriétaire, pas avant.
On peut acquérir des droits réels, sans manifestation extérieure. Le titre
d’acquisition (le vendeur ne fait pas la réquisition au RF 🡪 acheteur peut
demander au juge) est suffisant pour se faire. Souvent c’est le jugement
d’un cas. Le jugement remplacera le contrat et on fera une inscription
déclarative pour mettre les choses en ordre. La propriété est transférée
après ces deux étapes. ex : on a conclu contrat de vente et on il veut pas
faire réquisition pour que le transfert de proprio soit fait donc le juge va
rendre un jugement qui va ordonner le transfert qui se fait dès l’entrée
en force du jugement, on va demander après qd mm entrée en force du
jugement mais le transfert de po sera déjà fait, ex : art. 655

V. LES PRINCIPES FONDAMENTAUX DES DROITS RÉELS (1) P. 29-34

1. Le principe du numerus clausus des droits réels : On a deux types de droits réels : la propriété et les droits
réels limités. Le contenu n’est pas très modifiable. Les droits réels sont opposables à tous, donc il faut que
tout le monde sache à quoi s’attendre.
- Les droits réels sont limitativement énumérés dans la loi : il ne peut pas en exister d’autres.
o Il s’agit de la propriété, des servitudes, des charges foncières et des droits de gage.

2. Le principe de publicité : le droit réel est opposable à tous. Il faut qu’il soit reconnaissable de tous. Destiné à
rendre bien visible un droit réel.
a. En tant que droit absolu qui doit être respecté par tous, le droit réel doit être rendu manifeste
pour les tiers.
b. Les moyens de publicité sont différents selon que le droit réel porte sur un meuble ou un
immeuble.
i. Pour les droits réels mobiliers, il s’agit de la possession.
ii. Pour les droits réels immobiliers, il s’agit de l’inscription au registre foncier.
iii. Dans des cas exceptionnels, le recours à un registre est aussi nécessaire pour certains droits
réels mobiliers (avions, bateaux, engagement de bétail).

3. Le principe de la priorité dans le temps :

o Une seule chose peut faire l’objet de plusieurs droits réels compatibles qui s’exercent simultanément.
o En cas d’incompatibilité. Notamment entre la propriété et les droits réels limités.
▪ Les droits réels limités priment la propriété.
▪ Entre droits réels limités, le plus ancien l’emporte en principe sur le plus récent (principe de
la priorité dans le temps).
▪ Exception : droit de gage immobiliers : le rang est en principe déterminé par la case
hypothécaire assignée au gage (CC 813).

4. Le principe de spécialité :
o Un droit réel ne peut porter que sur un bien individuellement déterminé. Chaque chose est l’objet d’un
droit réel. Ex : si on a un patrimoine/entreprise on a tendance a croire que c'est un tout mais non du
pdv des droits réels chaque chose fait l’objet d’un droit réel.
o Plusieurs biens juridiquement distincts, même liés économique ou juridiquement entre eux, ne
peuvent pas être l’objet d’un droit réel unique.
⇨ Exception : chose multiple (essaim d’abeilles, tas de sable). Elle est très restreinte.
o Cas particuliers :
▪ L’universalité de fait : c’est un ensemble de choses qui ont une affectation commune. Ce
sont plusieurs choses distinctes. Par exemple, on a une bibliothèque, mais chaque livre a
 son droit réel. Dans une collection de timbres, chaque timbre fait l’objet d’un droit réel.
Une chose = un droit réel. Un timbre = un droit réel.
▪ L’universalité de droit : on a une cohésion encore plus forte que l’universalité de fait. On a
des biens et des droits qui sont assujettis à un but commun. Du point de vue des droits
réels, c’est une chose = un droit réel. Par exemple, un patrimoine est une universalité de
droit ou une entreprise, une unité qu’on retrouve. EX : loi sur les fusions admet qu’on puisse
transférer tout un patrimoine d’un coup.
▪ La relation chose principale – chose accessoire : on a parfois des choses qui sont au service
d’autres choses. Par exemple, un archet est mis au service du violon. Les accessoires
gardent leur existence du point de vue des droits réels, mais ils sont au service des droits
réels. L’accessoire suit le sort de la chose principale. On a cette idée en droit réel mais sauf
sort contraire l’accessoire suit le sort de la chose principe : art. 644

5. Le principe de causalité :
o Pour que le transfert d’un droit soit valable, il faut que sa cause soit valable (donc le titre
d’acquisition, par. ex. un contrat de vente).
o Ce principe dit que si le titre d’acquisition, la cause du transfert, le contrat de vente n’est pas valable,
alors on n’a pas de transfert de propriété.

Résumé

1. Le moyen de publicité pour un droit réel ayant pour objet un meuble est la possession.
2. Une servitude et un droit de gage sont des droits réels incompatibles.
o On pourrait utiliser les deux, mais
o Parfois ils se dérangent, s’ils grèvent un seul immeuble. La servitude est l’effet erga omnes, en
principe elle sera transférée avec l’immeuble en cas de vente. Le problème de la servitude de
passage va diminuer le prix de l’immeuble.
o En cas de réalisation du droit de gage, la servitude peut potentiellement baisser le prix de
l’immeuble et porter préjudice au droit de gage.
3. Si un contrat de vente d’un immeuble est nul, l’acquéreur ne devient pas propriétaire même si l’inscription au
registre foncier a été effectué.
4. Une entreprise peut faire l’objet d’un seul droit réel.
Les objectifs d’apprentissage

Être capable :

- De définir et de comparer les différents objets de droits réels.

- D’expliquer de quelles espèces de droits réels ils peuvent faire l’objet.
- De décrire le déroulement du processus d’acquisition d’un droit réel.
- D’expliquer les principes fondamentaux des droits réels.
LES INSTRUMENTS DE PUBLICITÉ

Les instruments de publicité c’est ce qui permet de voir qu’un objet fait l’objet d’un certain droit réel.

I. LES CARACTÉRISTIQUES COMMUNES DE LA POSSESSION ET DU REGISTRE FONCIER (2) P. 3-5

Cette publicité manifeste l’existence d’un droit réel. Quand il s’agit d’un immeuble, c’est le registre foncier et quand il
s’agit d’un meuble c’est la possession.

Ce n’est pas parce qu’on habite quelque part, qu’on en est propriétaire. Pour un immeuble, le moyen de publicité c’est
le registre foncier. En matière immobilière, la possession, le fait de maîtriser une chose ne suffit pas. Il faut vraiment
être inscrit dans le registre foncier.

Pour les choses mobilières, si on se promène avec une montre ou un téléphone, on peut présumer que l’on est
propriétaire.

La loi renforce encore cet effet de publicité de la possession et les inscriptions au registre foncier de deux manières :

- Présomption que le possesseur d’un meuble / la personne inscrite au registre foncier sont titulaires
du droit qu’ils prétendent avoir (CC 930, 931, 937). : celui qui est en possession de la chose
mobilière est présumé être proprio de la chose
- Protection du tiers qui se fie de bonne foi à l’apparence créée par la possession / l’inscription au RF
et qui, sur cette base, acquiert un droit réel (aux conditions de CC 933 à 935, 973).
o Quand on est en matière immobilière la personne inscrite est présumée propriétaire et tout tiers de
bonne foi est protégé.
o Quand on est en matière mobilière, on protège le tiers de bonne foi seulement si l’ancien
propriétaire l’avait confié à la personne qui l’a.

II. LA POSSESSION (2) P. 6

Ce n’est pas un droit. C’est vraiment un état de fait. C’est un pouvoir de fait, une maîtrise de fait sur la chose. Par
exemple, quand on vole qqch, on maîtrise la chose parce qu’on a la possession. Mais on n’a aucun droit puisqu’on l’a
volée.

Un pouvoir de fait

- La possession : CC 919 – 941

- La possession d’un bien = le pouvoir de fait sur ce bien
- La possession existe par le simple fait que le bien est maîtrisé ; elle est indépendante de tout droit
sur le bien. Ce qui est intéressant c'est qu'on protège la possession même si on a pas de droit sur la
chose.
 Une maîtrise effective (CC 919 I) :

L’élément objectif :
o Maîtrise de fait : la durée de la possession n’a pas d’importance
▪ manière physique : c’est cette maîtrise étroite, qui fait que l’objet se trouve entre mes mains
ex : possesseurs d’un habit
▪ Intellectualisée : On affirme qu’on possède qqe chose mais qqn d’autre le détient. on a une
maîtrise par le biais d’une autre personne, qui sait qu’elle détient cette chose pour qqn
d’autre. C’est le cas de la location. On aura donc deux personnes qui ont la maîtrise sur la
chose. L’une a une possession indirecte et l’autre une possession directe.
o ≠ Interruption passagère de la possession d’autrui (CC 921). Si je possède pendant un petit moment
alors je n’en deviens pas possesseur. Par exemple, si on donne notre clé au voisin pour qu’il nourrisse
le chien, on ne donne pas la possession.

L’élément subjectif :
o Volonté de posséder : il faut une volonté générale et C.D nécessaire.

On a quelques cas particuliers où on admet la possession fictive (CC 720 III ex : maître

de maison possesseur de toutes les choses qui s’y trouvent mm si il n’a pas la volonté de

les posséder, 921 ex : tjr volonté de posséder mais possession interrompue

passagèrement élément objectif disparaît on garde succession , 560 II : droit des

successions, héritiers deviennent possesseurs au moment du décès.). C’est un élément

de fait, qui permet de prouver l’existence de droit réel : ni élément objectif ni subjectif

mais on reste possesseur.)

L’objet de la possession

- Les choses
- Les animaux
- Les forces naturelles
- Certains droits (p. ex. servitudes et charges foncières). Le fait d’exercer le droit c’est en avoir la
possession (CC 919 II).
La possession simple et la possession multiple

On peut être plusieurs possesseurs d’un seul bien.

- La possession simple : une personne exerce une maîtrise totale et exclusive sur la chose. Souvent, le
possesseur simple est propriétaire. On est possesseur totale et on a la propriété. On peut avoir
plusieurs possesseurs simples.
- La possession multiple : plusieurs possesseurs de qualités différentes exercent une maîtrise sur la
chose. Par exemple, un propriétaire qui loue la maison à un tiers. Donc il est propriétaire et
possesseur indirect puisqu’il loue et le tiers est possesseur direct. (Un possesseur simple transfert
certaines facultés liées à la possession à un tiers.)

o La possession immédiates et médiate, selon le genre de maîtrise exercée. La maîtrise immédiate est
celle du locataire, car il est dans l’appartement, il touche la chose. Alors que le propriétaire a une
possession médiate, il possède par l’intermédiaire du locataire.
▪ La possession immédiate : le possesseur exerce directement et sans intermédiaire sa
maîtrise sur la chose.
▪ La possession médiate : le possesseur exerce sa possession par l’intermédiaire d’un tiers à
qui il a accordé un droit (réel ou personnel) sur la chose.
▪ Entre-deux 🡪 usufruitier
o La possession originaire et dérivée (CC 920), selon le titre sur lequel la maîtrise repose. Quand qqn
possède à titre de propriétaire, on a affaire à une possession originaire, quand la personne possède à
titre de locataire, on a affaire à une possession dérivée.

▪ La possession originaire : le possesseur a remis la chose à un tiers pour lui conférer un droit
réel limité ou un droit personnel.
▪ La possession dérivée : le possesseur a reçu sa possession du possesseur originaire.
● Aspect relatif : Exemple du locataire et du sous-locataire.

La possession individuelle/simple et la possession collective/multiple

- La possession individuelle : la possession est exercée par un seul possesseur.

- La possession collective : la possession est exercée par plusieurs possesseurs. Il y a deux formes :
o Copossession : chacun utiliser l’objet sans avoir besoin de l’autre (voiture).
o Possession commune : pour pouvoir exercer la maîtrise, il faut que tout le monde soit là. Il faut être
ensemble pour exercer la possession. (coffre-fort à deux clefs)

La possession légitime et la possession illégitime

- La possession légitime : la possession est fondée sur un droit (réel ou personnel) valable.
- La possession illégitime : la possession existe sans que le possesseur ne soit au bénéfice d’un droit
valable sur la chose.

Résumé

1. Quels effets la loi accorde-t-elle à la possession ?

o La présomption de titularité du droit que la possession manifeste.
o La protection du tiers acquéreur de bonne foi.
2. Dans une possession multiple, il ne peut pas y avoir plusieurs possesseurs immédiats. L’usufruitier ne peut
pas être possesseur immédiat dès le moment où le locataire est possesseur immédiat. Mais on peut avoir
plusieurs possesseurs immédiats collectifs.
3. Une personne peut être simultanément possesseur originaire (par rapport au locataire) et dérivé (par rapport
au propriétaire). C’est le cas de l'usufruitier.
 4. Soit un immeuble sous-loué :
o Le sous-locataire est possesseur dérivé et immédiat.
o Le propriétaire est possesseur originaire et médiat.

L’acquisition de la possession, c’est l’acquisition de la maîtrise de la chose. L’acquisition de la possession peut être :

⮚ Originaire : on acquiert la possession alors que personne ne nous l’a transmise. Il faut avoir une maîtrise de fait sur la
chose et la volonté de posséder (animo e corpore).
⮚ Dérivée : qqn d’autre nous a transmis cette possession. Elle peut se faire :
o Avec remise de la chose :
▪ Entre présents (CC 922 I) : les deux personnes sont présentes et se transfèrent la chose.
Quand on est entre présents, les parties ont le choix de remettre la possession de la chose
elle-même, ou de remettre le moyen d’exercer la possession.
▪ Entre absentes (CC 923)
o Sans la remise de la chose :
▪ Délégation de possession (CC 924)
▪ Constitut possessoire (CC 924)
▪ Brevi manu traditio
▪ Transfert de possession ouverte (CC 922 II)
▪ Remise de titres représentatifs de marchandises (CC 925)

- Les cas d’acquisition originaire :

o Autorisée par la loi (CC 658, 718/720, 723, 724, 725, 700 II). On acquiert la possession de manière
originaire des choses sans maître. Si l’objet est perdu, alors on doit essayer de retrouver le
propriétaire avant d’acquérir la chose de manière originaire.
o Acquéreur n’a pas le droit d’acquérir la possession, mais il l’acquiert quand même. C’est le cas du
voleur.
o Acquisition dérivée dont les conditions ne sont pas remplies, il y a eu un problème dans le transfert.
Et comme le transfert n’a pas pu se faire de manière dérivée, alors ce sera de manière originaire.
 - L’acquisition est dérivée lorsque le possesseur antérieur abandonne volontairement tout ou partie
de sa possession en faveur de l’acquéreur
- Les différents types d’acquisition dérivée selon le CC :
o Avec remise de la chose (CC 922 I, 923)
▪ Entre présents (CC 922 I) : les deux personnes sont présentes et se transfèrent la chose.
Quand on est entre présents, les parties ont le choix de remettre la possession de la chose
elle-même, ou de remettre le moyen d’exercer la possession.
▪ Entre absents (CC 923)
o Sans remise de la chose (CC 922 II, 924)
▪ Délégation de possession (CC 924)
▪ Constitut possessoire (CC 924)
▪ Brevi manu traditio
▪ Transfert de possession ouverte (CC 922 II)
▪ Remise de titres représentatifs de marchandises (CC 925)

1) ACQUISITION DÉRIVÉE AVEC REMISE DE LA CHOSE (2) P. 19

- La remise de la chose « entre présents » (CC 922 I)
o La chose elle-même (ou les moyens qui permettent d’exercer la maîtrise) est remise à l’acquéreur
o conditions :
▪ L’aliénateur a la possession qu’il entend transmettre
▪ La chose ou les moyens est (sont) remis
▪ Les parties ont la volonté correspondant à l’acquisition dérivée
- La remise de la chose « entre absents » (CC 923)
o L’aliénateur/l’acquéreur/les deux sont absents
o L’absent est représenté par un tiers (le représentant) (≠ CO 32 ss)

2) L’ACQUISITION DÉRIVÉE SANS REMISE DE LA CHOSE (2) P. 20-29

- Il s’agit de l’exception
- L’acquisition s’opère par échange de manifestations de volonté (contrat possessoire)
- Les différents modes d’acquisition
o Délégation de possession (CC 924 I, 1ère hyp.)
▪ Exemple : je suis propriétaire d’une maison et je l’ai louée à un locataire. Donc je suis
propriétaire originaire et médiate. Le locataire est possesseur dérivé et immédiat. Je vais
transférer ma possession médiate et originaire à un tiers, je fais donc une délégation de
possession. Le locataire reste un possesseur dérivé immédiat.

▪ La possession médiate est transférée sans que la possession immédiate d’un tiers n’en soit
affectée
▪ Les conditions :
● L’aliénateur a la possession médiate. Il doit informer le tiers du changement de
possesseur.
● La chose est en possession dérivée d’un tiers
● L’aliénateur et l’acquéreur concluent un contrat possessoire selon lequel le tiers
possédera désormais pour l’acquéreur
▪ Le tiers doit être averti de la délégation de possession (notification)

o Constitut possessoire (CC 924 I, 2ème hyp.)

▪ Exemple : une personne est propriétaire d’une maison et possesseur simple. Il trouve un
acquéreur pour sa maison et passe un contrat de vente et un contrat de bail et un contrat
possessoire. L’acquéreur devient propriétaire, possesseur médiat et originaire. L’aliénateur
 reste là en qualité de possesseur immédiat et dérivé.
▪ L’acquéreur acquiert la possession originaire alors que l’aliénateur demeure en possession
de la chose à un titre spécial.
▪ Les conditions :
● L’aliénateur a la possession (simple) de la chose
● L’aliénateur conserve la possession dérivée en vertu d’un titre juridique particulier
● L’aliénateur et l’acquéreur concluent un contrat possessoire selon lequel
l’aliénateur reconnaît l’acquéreur comme possesseur originaire et déclare posséder
désormais pour lui.

o Brevi manu traditio (non régie par le Code)

▪ Exemple : l’aliénateur est propriétaire et possesseur originaire médiat. L’acquéreur est déjà
possesseur immédiat et dérivé. Entre eux, il y a un contrat de bail préexistant. Ils vont faire
un contrat de vente. L’acquéreur acquiert la propriété et devient le possesseur simple.
▪ L’acquéreur acquiert la possession originaire alors qu’il est déjà en possession dérivée de la
chose
▪ Les conditions
● L’acquéreur a la possession dérivée de la chose à un titre spécial
● L’aliénateur et l’acquéreur concluent un contrat possessoire selon lequel
l’aliénateur renonce à sa possession originaire en faveur de l’acquéreur.

o Transfert de possession ouverte (CC 922 II)

▪ L’acquéreur est en mesure d’exercer la maîtrise de fait sur la chose mais ne veut pas le faire
immédiatement. On peut donc avoir un transfert sans remise.
▪ Les conditions :
● L’aliénateur a la possession immédiate.
● La possession transmise est ouverte (plusieurs personnes peuvent exercer
librement la maîtrise sur la chose). On n’a pas de remise directe.
● L’aliénateur et l’acquéreur manifestent, de façon réciproque et concordante, leur
volonté de procéder au transfert de possession (contrat possessoire).

o Remise de titres représentatifs de marchandises (CC 925)

▪ Exemple : l’aliénateur remet les vélos au voiturier. Le voiturier range les vélos et donne un
papier (titre représentatif de marchandise) à l’aliénateur. Si l’aliénateur veut vendre les
vélos, il doit donner le papier à l’acquéreur pour que ce dernier puisse aller chercher les
vélos chez le voiturier.

▪ L’acquisition de marchandises confiées à un voiturier ou à un entrepositaire est opérée par

la remise du titre dans lequel est constaté le droit à la restitution de ces marchandises.
▪ Il s’agit d’une forme particulière de délégation de possession.
▪ Les conditions :
● Les marchandises ont été confiées à un voiturier ou à un entrepositaire.
● Le voiturier ou l’entrepositaire a émis un titre représentatif de marchandises et ce
titre est un papier-valeur (CO 1153).
● Le papier-valeur est transféré à l’acquéreur dans les formes prévues pour le genre
de papier-valeur transféré.

- Possible entre présents ou entre absents (représenté par des tiers)

La perte volontaire de la possession

 - La possession est transférée 🡪 Acquisition dérivée par un tiers

- La possession est abandonnée (déréliction) 🡪 Acquisition originaire par un tiers

La perte involontaire de la possession

- La chose est volée, perdue ou soustraite d’une autre manière sans volonté du possesseur (CC 934) 🡪
Acquisition originaire par un tiers.

Révision

1. L’acquisition originaire s’opère par la volonté de posséder et une maîtrise de fait.

2. Ces exemples constituent une acquisition originaire de la possession :
o La découverte d’un trésor dans la forêt.
o Le vol d’une voiture.
3. L’acquisition dérivée de la chose peut se faire sans remise de celle-ci.
4. Dans le cadre d’une délégation de possession :
o La chose demeure en possession dérivée de l’aliénateur.
o Le tiers doit être averti de la cession de la possession médiate.
1) LE DROIT DE DÉFENSE (CC 926) (2) P. 32

- Les formes du droit de défense

o La légitime défense (CC 926 I)
o Le droit de reprise (CC 926 II)
- Les conditions personnelles
o « Qualité pour Agir » : le possesseur
o « Qualité pour Défendre » : l’auteur de l’acte d’usurpation
- Les conditions matérielles
o Un acte d’usurpation ou de trouble
▪ Usurpation : fait de déposséder une personne, d’enlever la possession à cette personne.
o Illicite
o Le recours à la force est nécessaire et son usage est proportionné aux circonstances (CC 926 III)
o Pour le droit de reprise : l’objet a été enlevé par la violence ou clandestinement et le droit de reprise
est exercé immédiatement.

2) LA RÉINTÉGRANDE (CC 927 ET 929) (2) P. 33-35

Important pour l’examen

On a affaire à des actions en justice. On utilise vraiment quand on a été dépossédé. Le possesseur dépossédé peut faire
cette action contre l’usurpateur.

- L’objet de l’action
o La restitution de la chose
o La réparation du dommage (on peut s’inspirer sur la base de CO 41 ss, notamment 60 pour le délai
de prescription) sur la base de CC 927.
- Les conditions personnelles
o Qualité pour Agir : celui qui a perdu la possession
o Qualité pour Défendre : l’auteur de la dépossession qui a encore la maîtrise de la chose
- Les conditions matérielles
o Une usurpation illicite
o L’absence d’un droit préférable et liquide (on peut directement prouver ce qu’on avance) du
défendeur
- Les conditions de temps
o Délai relatif : aussitôt (7 semaines et moins de 5 mois) après avoir connu le fait et l’auteur (CC 929 I).
o Délai absolu : un an après le jour de l’usurpation (CC 929 II)

3) L’ACTION À RAISON DU TROUBLE (928 À 929) (2) P. 36

Lorsque qqn nous dérange dans notre possession.

- L’objet de l’action
o L’interruption ou l’interdiction d’un trouble
o La réparation du dommage (CO 41 ss, notamment 60)
- Les conditions personnelles
o Qualité pour Agir : celui dont la possession est troublée. En principe c’est le possesseur immédiat,
mais ça peut aussi être un possesseur médiat.
o Qualité pour Défendre : l’auteur du trouble
 - Les conditions matérielles
o Un trouble de la possession
o Un trouble illicite, on va devoir démontrer qu’il y a un trouble, qu’il est illicite et que le propriétaire
possesseur du bien n’était pas d’accord.
- Les conditions de temps
o Délai relatif : aussitôt après avoir connu le fait et l’auteur (CC 929 I)
o Délai absolu : un an après le jour de l’usurpation (CC 929 II)

4) L’ACTION EN RÉPARATION DU PRÉJUDICE (CC 927 III ET 928 II) (2) P. 37

- Simple rappel de CO 41 ss
- Les particularités :
o La faute est nécessaire
o Les conditions de temps sont particulières
▪ Délai relatif : 3 ans dès la connaissance du fait et de l‘auteur (CO 60 I)
▪ Délai absolu : 10 ans dès le jour où le fait dommageable s’est produit (CO 61 I)

Pour pouvoir transférer la propriété, on doit être propriétaire.

1) LES PRÉSOMPTIONS (CC 930 S.) (2) P. 39-40

Il faut qu’on ait affaire à une chose mobilière et une possession qualifiée. Ainsi, on a une présomption (CC 930 s.) qui
peut s’appliquer.

🡪 Chose mobilière + Possession qualifiée = Présomption (CC 930 s.)

- Chose mobilière ou animal

o Pour les immeubles (CC 937)
▪ II : CC 926-929
▪ I : inscription au RF
- Une possession qualifiée est ni violente (taper qqn), ni clandestine (cacher qqch), ni équivoque (circonstances
autour de l’acquisition d’une chose qui ne sont pas très claires).

La présomption peut être tenue en échec par :

- La contre-preuve : on prouve que les conditions de la présomption ne sont pas remplies.

- La preuve du contraire : Conditions remplies, mais X possible. On peut dire qu’on a bien affaire à une chose
mobilière, la personne qui la possède est bien un possesseur qualifié mais la personne qui lui a transféré
 n’avait pas le pouvoir de disposer.

Possesseur : (CC 930 I 🡪 possesseur est présumé propriétaire)

- Possesseur simple = un possesseur qui détient toutes la facultés (originaire et dérivée) 🡪 Propriétaire (CC 930
I)
o Il peut donc y avoir des possesseurs collectifs = propriétaires collectifs (copropriétaires) -> présomption
de propriété collective

- Possesseur originaire 🡪 Propriétaire

o On présume que le possesseur antérieur était bien propriétaire du bien (CC 930 II).
o On présume qu’ils étaient possesseurs de la chose

- Possesseur dérivé :
o Est autorisé à posséder (CC 931 II)
▪ Le possesseur dérivé est titulaire d’un droit réel limité (usufruitier) /personnel (locataire).
o Détient son droit du propriétaire (CC 931 I)
▪ Ou détient son droit d’un autre possesseur dérivé. L’autre possesseur dérivé est autorisé à
posséder. Et le possesseur originaire est propriétaire.

2) LES FICTIONS (2) P. 41

On ne peut pas amener de preuve ou de contre-preuve.

LA FICTION EN MATIÈRE DE CHOSE CONFIÉE (CC 933) (2) P. 41-42 🡪 chose mobilière

- On ne peut pas les démonter.

- L’acquisition est originaire.
- Sans être propriétaire on ne peut transférer la propriété 🡪 sauf objet confié, prêté, loué
- On a deux fictions en matière de possession :
o En matière de chose confiée : il faut que la chose ait été confiée volontairement. Une fois qu’une
chose n’a pas été confiée, elle ne peut plus jamais l’être.
▪ Remise à un possesseur dérivé
▪ Remise suite à une aliénation nulle
▪ L’aliénateur n’a pas le pouvoir de disposer (CC 169, saisie dans la LP)
o En matière de monnaie

Exemple : un propriétaire a confié à qqn sa montre. La personne trouve un tiers de bonne foi et lui vend la montre.
Donc le tiers de bonne foi ne devrait pas pouvoir devenir propriétaire puisque la personne qui lui a vendu la montre ne
l’est pas. Or l’art. CC 933 dit que le tiers de bonne foi peut devenir propriétaire.

Le tiers de bonne foi peut devenir propriétaire d’une chose qui avait été confiée (CC 933)
 Confiée :
- Droit personnel ou droit réel limité
- Suite à une aliénation nulle
- Aliénateur sans pouvoir de disposer

Cette fiction ne s’applique que si la chose avait été confiée.

La bonne foi est une valeur :

- Subjective (CC 3)
- Présumée (CC 3 I)
- Mais CC 3 II, si on a un doute sur la transaction.
o ≠ en cas de faillite
o ≠ choses soustraites au droit privé

La fiction en matière de chose confiée (CC 933), les conditions :

- Un objet mobilier
- Confié
- L’objet se trouve en possession de l’aliénateur
- L’acquéreur est de BF (CC 3)
- Le transfert vise l’acquisition d’un droit réel (transfert de propriété) (pas d’un droit personnel).
🡪 pas possible d’attaquer la fiction = propriété peut être transférée

Conséquences = tous les droits préexistants disparaissent (acceptation du risque que la personne à qui l’on prête commette une
erreur) + se retourner contre A (dommages-intérêts).

Par contre si on regarde 714 on est dans les règles de la propriété, la mise en possession est nécessaire, quand on lit l’al. 2 on a
l’impression qu’il n’y pas cette condition de l’objet qui doit être confié mais c’est faux c’est un renvoi aux art. 333, 334… Il faut
que la chose ait été confiée ou qu’il s’agisse de monnaie 335 etc.

En matière immobilière, l’équivalent de CC 933 est CC 937 I : au niveau des immeubles on ne peut pas se
baser sur ces présomption et fictions des choses mobilières, 937 al.2 nous dit par contre que 926 ss est
utilisable pour les immeubles également.

LA FICTION EN MATIÈRE DE MONNAIE ET DE TITRES AU PORTEUR (CC 935) (2) P. 43-44

- Monnaie : pièces d’argent ou billets de banque ayant cours légal (CH ou étranger)
- Titre au porteur : papiers-valeur dont le texte ou la forme constate que chaque porteur sera reconnu comme
ayant droit (cellules hypothécaires, titre que détient une personne)
 L’acquéreur est de bonne foi, celle-ci est :

- Subjective
- Présumée (CC 3 I)
- Mais CC 3 II

La fiction en matière de monnaie et de titres au porteur (CC 935), les conditions :

- De la monnaie ou un titre au porteur

- L’acquéreur est de BF (CC 3)
- Le transfert vise l’acquisition d’un droit réel pas d’un droit personnel

3) LA PROTECTION JUDICIAIRE DU DROIT DU POSSESSEUR (2) P. 45

- Effet défensif 🡪 CC 932 (dire que l’on a un droit préférable)

- Effet offensif 🡪 Actions mobilières (CC 934, 936)

o Lorsque le possesseur antérieur a été dessaisi sans sa volonté (CC 934)
o Lorsque le possesseur actuel était de Mauvaise Foi lorsqu’il a acquis la possession (CC 936).

L’ACTION MOBILIÈRE DU POSSESSEUR DÉPOSSÉDÉ SANS SA VOLONTÉ (934) (2) P. 46

Il faut que le propriétaire soit dessaisi involontairement. Le tiers est de bonne foi. CC 934 II mentionne l’obligation de
rembourser le tiers si bien acquis : (payer le prix qui avait été payé)

o Dans les enchères publiques

o Dans un marché
o Chez un marchand d’objets de même espèce

Deuxième phrase CO 934 II = renvoi à 933 et 935 🡪 seules raisons pour lesquelles le tiers est protégé

L’action mobilière du possesseur dépossédé sans sa volonté (CC 934)

- L’objet de l’action
o La restitution de l‘objet (éventuellement la constatation du droit)
o Obligation de remboursement dans certains cas qui résulte de 934 al.2
- Les conditions personnelles
o Qualité pour Agir : tout possesseur dessaisi sans sa volonté
o Qualité pour Défendre : possesseur actuel
- Les conditions matérielles
o Un objet dont le demandeur a été dessaisi sans sa volonté
o L’absence d’exceptions du défendeur (droit préférable, p. ex. CC 726, dessaisi sans la volonté
auparavant)
- Les conditions de temps
o En principe : 5 ans (voir aussi CC 714 II, 722, 728)
o Biens culturels : délai relatif : 1 ans / délai absolu : 30 ans
o Pour les animaux domestiques : 2 mois (CC 722 Ibis)

L’ACTION MOBILIÈRE CONTRE L’ACQUÉREUR DE MF (CC 936) (2) P. 48-52

L’acquéreur acquiert de mauvaise foi la chose mais il transfert valablement la chose au tiers qui est aussi de mauvaise foi.

Conditions :
 - L’objet de l’action
o La restitution de l’objet (éventuellement la constatation du droit)
- Les conditions personnelles
o Qualité pour Agir : tout possesseur antérieur, qu’il ait été dessaisi sans sa volonté ou après avoir
confié l’objet
o Qualité pour Défendre : possesseur actuel qui a acquis le bien de MF
- Les conditions matérielles
o Un objet mobilier que le défendeur a acquis de MF
o L’absence d’exceptions du défendeur :
▪ Le défendeur n’a pas de droit préférable
▪ Le demandeur n’a pas lui-même acquis l’objet de MF

- Les conditions de temps

o Aucune

Révision

1. Le transfert d’une chose mobilière au sens de l’art. 933 CC ne peut pas viser l’acquisition d’un droit personnel.
Faux. CC 933 ne s’applique que pour l’acquisition d’un droit réel.
2. Dans le cadre des art. 933 à 935 CC, l’acquisition se fait à titre originaire. Vrai L’ancien propriétaire n’a pas pu
transférer la propriété au nouveau car il ne l’avait pas. Alors le nouveau propriétaire devient propriétaire
originaire.
3. L’art. 934 al. 2 CC oblige le demandeur à rembourser le défendeur de bonne foi :
o Si l’objet a été acquis dans un marché
o Si l’objet a été acquis dans les enchères publiques

POINT D'ACTUALITÉ : question des squatteurs, on a eu bcp de cas où un immeuble reste vide et des prsn y vont habiter, examen
de ce pb sur la base de ce qu’on vient de voir : 926 suppose qu’on réagisse tt de suite.

La responsabilité du possesseur illégitime (CC 938 ss) pour les meubles et les immeubles

Le possesseur de Mauvaise Foi doit restituer la chose au possesseur originaire ou dérivé. Il faut voir :

- Fruits
- Responsabilité
- Remboursement des impenses

Celui qui est de bonne foi est celui qui a possédé le bien en pensant qu’il était légitime à le posséder. Cette bonne foi doit
perdurer durant tout le long qu’a duré la possession. Si c’est le cas, la personne a un régime de faveur.

- Les art. 938 à 940 CC s’appliquent pour les meubles et les immeubles
- Le possesseur illégitime est de Bonne Foi (CC 938, 939)
 o Il ne doit en principe aucune indemnité
o Il ne répond ni des détériorations ni d’une aliénation
o Il peut demander le remboursement de ses impenses nécessaires (ce sont les impenses dont on a
fait volontairement pour entretenir, réparer, maintenir la valeur de la chose) et utiles (ce sont les
impenses qui ne sont pas nécessaires mais elles augmentent la valeur et le rendement de la chose).
Les impenses sont les dépenses que qqn fait pour la chose d’un autre.
o Il ne peut pas demander le remboursement de ses impenses somptuaires (ce sont les impenses qui
ne sont vraiment pas nécessaires, c’est plus par caprice comme construire un ascenseur pour une
maison à un étage), mais il peut en principe les enlever à condition qu’il le fasse avant de restituer la
chose et que l’on puisse l’enlever sans dommage. À condition aussi que la personne qui va récupérer
la chose ne lui propose pas une contre-valeur pour qu’il les laisse.

o Il doit se laisser imputer les profits qu’il a réalisés. Pas besoin de demander le remboursement. S’il le
demande, alors il doit accepter qu’on lui déduise les profits qu’il a retiré de l’objet.
o Il peut retenir la chose jusqu’au paiement de ses impenses.

- Le possesseur illégitime est de Mauvaise Foi (CC 940)

o Il doit restituer tout ce qu’il a perçu
o Il doit réparer tout dommage et toute aliénation
o Il peut demander le remboursement de ses impenses nécessaires (CC 940

II) Donc, le Possesseur illégitime BF

- S’il ne demande rien 🡪 ne paye rien

- S’il demande le remboursement des impenses 🡪 Impenses nécessaires et utiles + profit = montant de
l’indemnité

Question – Réponse

🡪 Le CC 714 II ne s’applique que si les conditions de CC 933 et 935 sont remplies.

Dans le cadre de l’art. 936 CC, est-ce que le propriétaire du meuble peut confier son meuble à une personne (A), puis
réclamer la restitution de son meuble à l’acquéreur de mauvaise foi qui aurait acheté le meuble à la personne (A) ?

- Le possesseur originaire et médiat transfert son objet à A qui est possesseur dérivé et immédiat qui va le
vendre au tiers de MF qui ne devient pas propriétaire. Donc le propriétaire peut aller rechercher la chose chez
le tiers de mauvaise foi même s’il avait confié la chose à qqn d’autre.
- CC 936 le dit. Donc oui.

Dans le cas d’un possesseur originaire, d’un possesseur dérivé et d’un acquéreur de mauvaise foi (qui a acheté le
meuble au possesseur dérivé), est-ce que la qualité pour agir est limitée au possesseur dérivé ou bien est-ce que le
possesseur originaire a aussi la qualité pour agir ?

- Les deux ont la qualité pour agir, autant le possesseur originaire que le possesseur dérivé. Sauf que dans notre
cas, comme A a vendu la chose, il ne va pas le faire. Mais en général, les deux possesseurs ont la qualité pour
aller rechercher l’objet.

🡪 Concernant le constitut possessoire, si une propriétaire d’une maison veut la vendre, mais elle veut devenir locataire
et donc elle acquiert la possession dérivée, c’est un cas de constitut possessoire.

Si le propriétaire de la maison par exemple donne la maison à son fils, mais il veut y habiter et donc veut constituer un
droit d’habitation, le propriétaire devient possesseur dérivé, n’est-ce pas ?
 - Oui.

III. LE REGISTRE FONCIER (3) P. 2

Quand on a affaire à des immeubles, on ne peut pas déduire de la possession la propriété. On doit donc se fier au
registre foncier pour savoir qui est le propriétaire d’un immeuble.

- Le registre foncier (RF) est un service public chargé de donner l’état des droits en relation avec les immeubles
(CC 942 I) (pas un recueil unique).
- Les organes du RF sont chargés de tenir divers documents et registres en relation avec les immeubles (CC 942
II).
- Le RF réalise, en matière immobilière, le principe de publicité.
- La réglementation relative au RF se trouve aux articles CC 942-977, 38-48 T.f., dans l’ORF et dans les lois
cantonales.

1. Le principe de la publicité formelle

o Le Registre Foncier est public (CC 970), en principe il peut être lu par tout un chacun.
▪ Information qu’on peut consulter si on a un intérêt digne (CC 970 I)
▪ Certaines données sont librement accessibles (CC 970 II, III)
▪ D’autres ne sont délivrées qu’à condition de justifier d’un intérêt (journalistique,
héréditaire, acheteur) digne de protection (CC 970 I, III), comme le prix et les droits de gage
(cédule hypothécaire).
o Nul ne peut se prévaloir de ne pas avoir connu une inscription (CC 970 IV).

2. Le principe du classement réel

o Les données du RF sont classées par immeubles (CC 945 I)

3. Le principe absolu de l’inscription

o L’inscription du droit au RF est en principe nécessaire à la naissance du droit (CC 971, 963 I)
o Nombreuses exceptions dans lesquelles l’inscription est déclarative (CC 963 II). Le droit né
indépendamment de la déclaration au registre foncier, mais il faudra l’y inscrire après.

4. Le principe de la légalité matérielle

o Il découle du principe de la causalité.
o L’inscription ne produit d’effets que si elle repose sur un titre d’acquisition valable (CC 974)
▪ Exception : celui qui a acquis un droit réel en se fiant de BF à une inscription est maintenu
dans son acquisition (CC 973).

Révision

1. Nul ne peut se prévaloir de n’avoir pas connu une inscription. Sur quel principe se fonde-t-il ?
o Le principe de la publicité formelle
2. N’importe qui peut avoir accès à toutes les données du RF.
o Faux.
3. Les données du RF sont répertoriées selon :
o Le principe du classement réel
 o Le principe absolu de l’inscription

Il est le plus souvent cantonal et on tend à en avoir un fédéral. Ça découle déjà de la loi (CO 942 à 947). Certains cantons
ont fini, d’autres non. Ça se fait progressivement puisque tous doivent procéder à ces mensurations.

- Le fonctionnement des institutions cantonales de publicité foncière : T.f. 47 s’applique.

- Les effets des institutions cantonales de publicité foncière :
o Premier groupe : tous les effets (T.f. 46, 48 I-II).

o Second groupe : pas de foi publique (T.f. 48 III)

1. LA TENUE DU REGISTRE FONCIER (3) P. 8

- Le droit fédéral impose la formation d’arrondissements (CC 951 I).

- Dans le canton de Fribourg, il existe un Registre Foncier par district (Sarine, Singine, Gruyère, Lac, Glâne,
Broye et Veveyse).
- Dans chaque arrondissement : un office du Registre Foncier dirigé par un conservateur du Registre Foncier.
- Les immeubles sont immatriculés dans l’arrondissement dans lequel ils sont situés (CC 951 II).

2. LES DOCUMENTS DU REGISTRE FONCIER (3) P. 9-15

- Documents constitutifs (CC 942 II)

o Grand livre (informatisé/sur papier) 🡪 Le plus important !
▪ Élément essentiel du Registre Foncier
▪ Chaque immeuble reçoit un feuillet et un numéro distinct (CC 945 I)
o Journal (informatisé/sur papier)
▪ Réquisition d’opérations y sont portées à mesure qu’elles ont lieu (CC 948 I)
o Documents complémentaires
▪ État descriptif : (pas très important), indique la situation, la surface de l’immeuble ou la
culture qu’on y trouve.
▪ Plan (CC 950) : document très important. Les plans sont faits par le géomètre cantonal. Les
mensurations représentent concrètement l’immeuble.
▪ Pièces justificatives (CC 948 II) : ce sont les contrats qui ont donné lieu aux réquisitions
d’inscription. Elles constatent les faits juridiques.
▪ Rôle : ce pourquoi est fait le bâtiment.

- Registres accessoires : le droit fédéral exige que d’autres documents existent. Ils sont accessoires parce qu’on
ne peut pas les tenir pour justes mais ils donnent des informations complémentaires et aident à la
compréhension des documents constitutifs.
o Registre des propriétaires (ORF 11) : obligatoire. C’est un registre qui va regrouper les propriétaires
des immeubles. On classe par propriétaires et non plus par immeubles. Pas d’effet de foi publique.
o Registre des créanciers (ORF 12) : obligatoire. Au registre foncier, on va trouver des droits de gage
(cédule hypothécaire et hypothèque). On a obligatoirement un registre de créanciers pour savoir qui
a des droits sur des immeubles. Pas d’effet de foi publique.
o Autres registres accessoires facultatifs (ORF 13)
▪ Registre des adresses des ayants droit
▪ Registre des rues / des bâtiments

- Le RF sur papier et le RF informatisé

 o La possibilité de choisir est prévue à CC 942 III)
o Le Registre Foncier sur papier (ORF 8 IV)
▪ Le grand livre et le journal forment des documents séparés
▪ Ils doivent être complétés par un registre des propriétaires et un registre des créanciers.
o Le Registre Foncier informatisé (ORF 8 II)
▪ Les données du grand livre et du journal sont saisies dans le même système et reliées entre
elles
▪ Il n’est pas nécessaire de tenir séparément un registre des propriétaires, des créanciers.

- Quand on autorise des personnes de le consulter, on peut leur permettre de le regarder. On laisse aussi
certaines personnes y avoir accès sur internet (notaires, fisc, avocats). Ça dépend des cantons et de leur
organisation.

3. LA SURVEILLANCE DU REGISTRE FONCIER (3) P. 16-17

- La surveillance administrative (CC 956)

o Tous les offices de registre foncier ont une autorité supérieure pour les surveiller.
o Surveillances : les cantons 🡪 Haute surveillance : la Confédération

o Canton de Fribourg : Autorité de surveillance du registre foncier (LRF/FR 8 ss) 🡪 Office fédéral de la
justice (OFJ), plus précisément OFRF (ORF 6).
- La surveillance judiciaire : les recours contre les décisions des offices du Registre Foncier (CC 956a s.)

- Canton de Fribourg : ce qui est obligatoire par le droit fédéral est qu’on ait une autorité de dernière instance
qui soit un tribunal supérieur du canton.
o Recours à l’autorité de surveillance du registre foncier (LRF 11, 67 ss) 🡪 Recours au Tribunal cantonal

(LRF 11, 75a) 🡪 Recours en matière civile au Tribunal fédéral (LTF 72 II, b, 2).

4. LA RESPONSABILITÉ POUR LA TENUE DU REGISTRE FONCIER (3) P. 18

Lorsqu’une personne n’est pas d’accord de la tenue du registre foncier, elle peut faire une action en responsabilité
pour la tenue du registre foncier.

- Les cantons sont responsables de tout dommage résultant de la tenue du RF (CC 955 I)

- Toute personne lésée peut introduire une action en responsabilité contre le canton :
o Les conditions matérielles :
▪ Un acte relevant de la tenue du RF
▪ L’illicéité dans la tenue du RF : pour avoir un acte illicite il faut qu’il n’y ait pas de motif
légitime pour que le conservateur du registre foncier y donne accès.
▪ Un rapport de causalité
o La condition de temps : prescription de CO 60

- Le canton dispose d’une action récursoire contre les fonctionnaires, employés et autorités de surveillance qui
ont commis une faute (CC 955 II). On admet que c’est une bonne solution car quand on parle d’immeuble, on
a très vite accès à des grandes sommes. Donc c’est bien d’avoir un canton avec de solides finances pour
réparer des préjudices.

Révision – Les principes généraux

1. Selon CC 972 II, une inscription constitutive prend effet au jour de son inscription dans le journal pour autant
que le conservateur se rende compte que toutes les conditions sont remplies pour être dans le journal.
 2. Les pièces justificatives du RF permettent de préciser l’étendue des droits figurants au grand livre.
o Préciser l’étendue des droits figurant au grand livre
3. La surveillance juridictionnelle du RF s’exerce par l’intermédiaire du recours contre les décisions du RF.
o La surveillance administrative du RF s’exerce par l’autorité cantonale, et ensuite la haute surveillance
de la Confédération.

Il faut voir selon ce qu’on veut faire :

- Porter au feuillet une indication

- Radier une indication
- Modifier une indication

Opérations :
- Immatriculation
- Inscriptions
- Annotations
- Mentions

Mais il faut faire attention au blocage du registre foncier. Cela interdit de faire des opérations. Ce blocage peut être
ordonné par une autorité (un tribunal). Droit de la construction et non-paiement = droit de gage de l’entrepreneur et
blocage d’autres opérations.

Les inscriptions, les annotations et les mentions ne vont se faire que sur réquisition du propriétaire de l’immeuble par
exemple.

C’est la première opération que l’on va faire. Elle va créer le feuillet. C’est de cette manière-là que l’immeuble prend
naissance du point de vue du registre foncier. L’immatriculation est obligatoire et préalable. En principe, on n’a pas
besoin d’immatriculer les immeubles publics.
- Début des opérations 🡪 ouverture de feuillet

Sont immeubles au sens de la loi : (CC 655)

1. Les biens-fonds (655 II, 1)

2. Droits distincts et permanents (655 II, 2)
3. Mines (655 II, 3)
4. Parts de copropriété d’un immeuble (655 II,4)

L’immatriculation est le fait d’ouvrir un feuillet pour un immeuble en y portant les indications de fait relatives à cet
immeuble (ORF 17).

- immeubles privés 🡪 doivent être immatriculés au RF (CC 943)

- immeubles publics 🡪 ne sont en principe par immatriculés (sauf CC 944)
o Exceptions 🡪 si on veut des brevets de gage p.ex.
 I. L’IMMATRICULATION DES IMMEUBLES PRIVÉS (3) P. 23-27

CC 655 II, 943, 944, ORF 16-23

- Les biens-fonds (ORF 16-21) : chaque bien-fonds va recevoir un feuillet et il faudra en faire un tracé de l’immeuble
sur un plan.
o Le plan (ORF 17,21)
o Le feuillet (ORF 17-19) ouvert dans le Grand livre (numéro d’immeuble)
o L’état descriptif (ORF 17,20) (consistance, lieu, utilisation)

- Les droits distincts et permanents (ORF 16-21, 22) : 🡪 servitudes immobilières (servitudes qui ont pour objet un
immeuble) qui a certaines conditions peuvent être immatriculées et du fait d’être immatriculées, elles deviennent
des immeubles. Ça sert à pouvoir les grever de droit de gage, notamment.

o Un droit « distinct » (CC 655 III 1) :

▪ pas être fait en faveur d’un autre fond (pas de servitude foncière) 🡪 doit être une servitude
personnelle cessible et transmissible (improprement dite)

o Un droit « permanent » (CC 655 III 2) :

▪ pour 30 ans au moins / pour une durée indéterminée

🡪 Ça doit être une servitude personnelle, improprement dite constituée pour au moins 30 ans.

Pourquoi voudrait-on transformer un droit de superficie en immeuble ?

o droit de superficie 🡪 servitude qui donne un droit de construire sur son terrain + devenir propriétaire
o Le bénéficiaire devient vraiment propriétaire d’une construction.
o On se retrouve avec une servitude qui se transforme en immeuble.
- Imaginons, on a un bien fond. Le propriétaire paie et il en est totalement propriétaire. Il décide d’octroyer une
servitude (Droit de superficie) à S. Cela implique que P reste propriétaire du bien-fonds, donc seulement du terrain et
S devient propriétaire des constructions sur cet immeuble grâce à la servitude, il a donc un droit réel limité sur cet
immeuble. S peut, pour autant qu’il est une servitude cessible et transmissible pour plus de 30 ans, demander
l’immatriculation de la servitude au registre foncier. Donc le droit de superficie devient un immeuble. Cela permet de
constituer des droits réels limités sur l’immeuble. Après un délai de 100 ans, les constructions retournent au
propriétaire du bien-fonds et il y a une indemnité versée au bénéficiaire de la servitude pour cette perte de la
construction. 🡪 Voir CC 779 ss.

o Permet de rendre un terrain en immeuble et donc possible de le grever d’un droit de gage

- Les mines (ORF 16-21, 22) c’est la concession (droit sur le fait d’exploiter) qui peut être enregistré.

- Les parts de copropriété d’un immeuble (ORF 16-21, 23) : les parts de copropriété d’un immeuble sont aussi des
immeubles.

o Copropriété ordinaire : 2 copropriétaires (couple qui a acheté ensemble une maison). La part de
copropriété que détient chacune des personnes peut être immatriculée au registre foncier et devenir
un immeuble. À ce moment-là, ce n’est pas automatique que ces parts de copropriété sont
immatriculées. Elles sont donc immatriculées que s’il faut les grever d’un droit de gage ou si cela sert
à la clarté et à la précision des écritures.
o Propriété par étages : chaque part d’étage est automatiquement immatriculé (ORF 23 I) et devient
automatiquement un immeuble. Il y a un immeuble de base et des immeubles à l’intérieur.
 II. L’IMMATRICULATION DES IMMEUBLES PUBLICS (CC 944) – L’EXCEPTION (3) P. 28

En principe, on ne va pas immatriculer des immeubles publics à moins que la loi cantonale le prévoie ou qu’il y ait des
droits réels à leur égard.

III. L’EFFET DE L’IMMATRICULATION (3) P. 29

🡪 L’immeuble existe.

Elles vont toujours donner des indications sur les droits réels qui sont :

- La propriété
- Les servitudes
- Les charges foncières
- Les droits de gage

Les inscriptions (CC 946 I, 958)

- L’existence/le transfert du droit est lié à une inscription. En principe, les droits sont liés à une inscription.

o Les inscriptions constitutives (CC 963 I, 971 I)

▪ le principe absolu de l’inscription 🡪 nécessaire à l’existence du droit réel
▪ C’est l’inscription qui va créer le droit.

o Les inscriptions déclaratives (CC 963 II)

▪ principe relatif à l’inscription🡪 Le droit nait avant mais l’inscription est nécessaire pour
mettre en accord la réalité et le registre foncier.
▪ Importance 🡪 pour pouvoir opposer notre droit au tiers.
▪ C’est le cas de la personne qui décède et dont tous ces biens soient automatiquement
transféré à ses héritiers. Mais au moment du décès, ce transfert de propriété se fait, et ce
sont les héritiers qui doivent demander au conservateur du registre foncier de modifier
l’inscription, sinon ils ne peuvent pas vendre l’immeuble.
Exception :
- L’existence/le transfert du droit est indépendant d’une inscription
o Servitude de conduite apparente (CC 676)
o Droit de gage (transfert sans trace au RF)

I. LES INSCRIPTIONS CONSTITUTIVES (3) P. 32-36

Les cas

Transfert de propriété
o Vente, échange, donation, legs
o Constitution d’une PPE sur son propre immeuble
Constitution de droits réels limités
o Contrat constitutif de servitude, de gage, de charge foncière, legs
o Hypothèques légales indirectes
 o Constitution d’une servitude, d’une cédule hypothécaire sur son propre

immeuble

Les conditions

- Il faut un titre d’acquisition

o souvent un acte juridique (contrat)
▪ Par exemple : contrat de vente, contrat constitutif de gage, de servitude.
o parfois la loi (comme l’hypothèque légale indirecte des artisans et des entrepreneurs).
▪ Les artisans et les entrepreneurs veulent être payés quand ils travaillent. La loi les protège
en leur permettant de faire une hypothèque légale dans le registre foncier lorsqu’ils n’ont
pas été payés (ex. CC 837 I/3).
o Déclaration unilatérale du propriétaire, on peut décider que sur son immeuble on veut constituer
une propriété par étage, une copropriété.
▪ Par exemple CC 733.

- Pour qu’il y ait une opération d’acquisition

o Acte de disposition : réquisition d’inscription, en principe cet acte de réquisition va être fait par le
vendeur qui va devoir requérir la modification de l’inscription. Il doit dire toutes les inscriptions à
modifier ou à rajouter et dans quel ordre.
▪ CC 963 I (sauf CC 837 I)
▪ ORF 46 ss:
● Par écrit, sans condition ni réserve (ORF 47 s.)
● Représentation ok (CC 963 III 🡪 notaire pour vendeur p.ex.)
● Irrévocable si TA = contrat (ORF 47 I)
🡪 Acte matériel : inscription.

- Titre d’acquisition valable + Réquisition valable = Inscription.

Pour voir si cette acquisition est valable : La légitimité du requérant (CC 965)

La personne (requérant) qui requiert la légitimation doit prouver qu’elle est légitime et qu’elle a un titre valable.

- Quant au droit de disposition

o Identité du requérant
o Qualité pour requérir
o Capacité civile : si sous curatelle, s’assurer que tous les consentements ont été donnés.
o Éventuellement représentation / compétence autorité ou fonctionnaire

- Quant au titre d’acquisition (CC 965 III) : prouver que le contrat (Acte juridique) revêt toutes les formes qui
sont nécessaires et qui font de lui un acte valable.
o Fondée sur un acte juridique : dépôt de l’acte en mains du conservateur
o Fondée sur la loi : preuve que les conditions sont remplies
o Fondée sur une déclaration unilatérale : réquisition elle-même.

II. LES INSCRIPTIONS DÉCLARATIVES (3) P. 37-39

Il faut demander l’inscription parfois. Quand on veut vendre un immeuble, on doit démontrer qu’on a le pouvoir de
disposer et la capacité de demander par exemple l’inscription d’une servitude. Tant qu’on n’est pas encore inscrit
comme propriétaire au registre foncier, on n’a pas le pouvoir de disposer de ce bien.
 On a aussi la protection du tiers de bonne foi, donc c’est une raison de requérir cette inscription.

Les cas :

- Succession : quand une personne décède, les héritiers deviennent automatiquement propriétaires (CC 560)
- Exécution forcée : avant la modification de l’inscription.
- Jugement, expropriation
o Le jugement est un cas important. Il va procéder au transfert de la propriété avant la modification de
l’inscription.
o L’expropriation c’est au moment où l’indemnité a été payée que la propriété passe
- Etc.

Les conditions :

- Titre d’acquisition
o Loi (p. ex. CC 560 pour la succession)
o Certaines dispositions prévoient que le transfert se fait avant l’inscription.
- Opération d’acquisition
o Acte de disposition : réquisition d’inscription (CC 963 II, ORF 46 I)
▪ La réquisition doit quand même avoir lieu, elle ne se fait pas d’office. Mais elle peut être
faite par le bénéficiaire de l’inscription (CC 963 II).
o Révocation possible tant que l’inscription au grand livre n’a pas eu lieu
🡪 Acte matériel : inscription

La légitimation du requérant

- CC 965 par analogie

III. LES EFFETS DES INSCRIPTIONS (3) P. 40-43

Effets communs à toutes les inscriptions

- Présomption que le droit existe (CC 9, 937 I)

o Renversement du fardeau de la preuve.

- Protection judiciaire du droit inscrit (CC 937 I) (cpr CC 930 pour les meubles)
🡪 action possessoire (pas celle de 926ss) 🡪 action tirée de l’inscription
🡪 al.2 = renvoi à 926ss

o Effet offensif : action tirée de l’inscription (cpr CC 934/936 pour les meubles).
▪ Quand le bien se trouve dans les mains de qqn d’autre, le propriétaire peut aller rechercher
chez toute personne qui le retiendrait pendant 5 ans.
▪ Donc ça permet au propriétaire de prouver qu’il est propriétaire et récupérer son objet.
o Effet défensif : exception correspondante (cpr CC 932 pour les meubles)
▪ Puisqu’il est inscrit c’est lui le propriétaire, ça permet de le démontrer si qqn revendique un
objet qu’il possède.

- Actions possessoires (CC 937 II, 926 ss)

Action tirée de l’inscription

- But de l’action : restitution de la possession, cessation du trouble

o En invoquant le fait qu’on est inscrit comme propriétaire au registre foncier.
- Qualité pour Agir : personne inscrite
- Qualité pour Défendre : auteur de la dépossession ou du trouble
- Condition matérielle : pas de droit préférable du défendeur
 - Condition de temps : aucune
- For : CPC 29 (lieu où l’immeuble est immatriculé).

Effets des inscriptions constitutives

- L’inscription est nécessaire à la naissance du droit (CC 971 I)

- C’est la dernière phase du processus d’acquisition
- Date de naissance du droit : CC 972 I-II, ORF 89 III
o C’est le moment de l’inscription au Grand livre.
o Si toutes les conditions sont remplies = effet rétroactif la date remonte au report de l’inscription dans
le journal.
- Contenu : CC 971 II
o L’interprétation est autorisée
o L’interprétation ne peut jamais conduire à donner au droit un contenu qui ne ressort pas de
l’inscription.

Effets des inscriptions déclaratives

Elles sont quand même liées au registre foncier.

- L’effet existe même avant l’inscription

- L’inscription ne renseigne ni sur la date de constitution du droit, ni sur son contenu
- Pas sans effet :
o L’inscription octroie la légitimation nécessaire pour disposer du droit (CC 965 II)
o L’inscription empêche l’acquisition par un tiers de bonne foi (CC 973). Un tiers de bonne foi peut se
fier à l’inscription. Si une mauvaise personne est inscrite, le tiers de bonne foi pourra tout de même
acquérir l’immeuble.
o L’inscription fait présumer de la titularité du droit (CC 937).

IV. LA RADIATION DES INSCRIPTIONS (3) P. 44

La radiation est l’opération qui supprime l’inscription parce que celle-ci n’a pas ou plus de justification

- Radiation extinctive (CC 964) : elle est nécessaire pour que le droit s’éteigne.

- Radiation déclarative/rectificative (CC 963 II) : ce n’est pas la radiation qui va éteindre le droit. Soit parce que
le droit n’a jamais existé soit parce que le droit s’est éteint indépendamment de la radiation. Ici, la radiation
permet de remettre l’inscription au registre foncier en accord avec la réalité.

Elles servent à renseigner sur des droits personnels ou sur des restrictions du droit d’aliéner, ou si on veut faire des
restrictions provisoires.

- Droits personnels (CC 959) 🡪 Que si expressément prévu par la loi (bail à ferme à loyer ; préemption,
péremption et rémérer ; droit de retour ; droit de profiter des cases libres)
o Ça permet de les rendre opposables à des tiers.
o En droit des obligations, les droits personnels sont convenus entre deux personnes et les faits ne
sont pas opposables à des tiers.
o Le droit de préemption est le droit qu’un propriétaire va octroyer à un tiers de pouvoir acheter
l’immeuble si le propriétaire se décide à vendre.
o Le droit d’emption octroie à un tiers le droit d’acheter son immeuble à n’importe quel moment.
 o Le droit de rémérer permet d’exiger du tiers qu’il lui revende l’immeuble. Donc droit de racheter
l’immeuble qu’on vient de vendre.
o Les droits réels ont un effet erga omnes, envers tous et tous doivent les respecter (annotation = donne
comme un statut de droit réel)

▪ Utilité
● Droit d’emption 🡪 pacte d’emption grevé plus tard d’une servitude = perte de valeur
🡪 achat de l’immeuble au prix convenu, mais valeur diminuée
🡪 CC 959 = annotation et donc droit d’emption opposable et radiation de servitude
possible
● Droit de préemption 🡪 vente à un tiers et préempteur perd son droit d’acquérir
l’immeuble (dommages-intérêts possibles)
🡪 CC 959 = annotation et donc droit de préemption est opposable
o Le droit de profiter des cases libres.

- Restrictions du droit d’aliéner (CC 960) 🡪 CC 960 I 1 🡪 CC 665

o Annotation => propriétaire ne peut pas aliéner son immeuble
▪ Décision officielle (litige = restriction en attendant le jugement)
▪ Saisie en cours (empêcher de vendre le bien)
▪ Loi autorise de le faire
o Ex : contrat de vente 🡪 réquisition d’inscription est refusée par le propriétaire = aller devant le juge =
restriction d’aliéner dans le litige

- Inscriptions provisoires (CC 961) 🡪 CC 961 I 1 🡪 CC 975

o Quand un artisan a effectué des travaux sur un immeuble, et qu’il n’a pas été payé, il peut demander
une hypothèque dans le cas où il ne serait pas payé. Selon CC 937, il doit faire en sorte que son
hypothèque soit inscrite 4 mois après la fin des travaux. Si le propriétaire n’est pas d’accord, l’artisan
va devoir faire un procès. Pour sauvegarder ses droits, l’artisan peut demander l’inscription
provisoire en attendant la fin du procès.
o Sauvegarde d’un droit réel litigieux

POUR TOUTES LES ANNOTATIONS (4) P. 16-19

- Les annotations constitutives : la plupart des annotations

o L’annotation est nécessaire pour que l’effet se produise.
- Les annotations déclaratives (saisie, droit réel allégué, substitution fidéicommissaire, jugement ordonnant
une annotation)
o L’effet existe même avant l’annotation.

Les annotations constitutives – Les conditions

1. Titre d’annotation
o Acte juridique (convention prévoyant un droit de préemption, CC 681b, 712c, etc.)
o Décision officielle (CC 960 I 1, 961 I 1)
o Loi (CC 961 I 2, ORF 76 III, etc.)
2. Opération d’annotation : Acte de réquisition :
o En principe, par le propriétaire dont la liberté est limitée
o En cas de refus du propriétaire : par le tribunal
o Décision officielle : par le bénéficiaire/tribunal

Les annotations déclaratives – Les conditions

 - En principe, CC 963 II par analogie
- Jugement ordonnant une annotation

Les annotations – Les effets

Elles produisent deux effets :

- L’effet typique : restreint le pouvoir de disposer du propriétaire (≠ blocage du RF) (le propriétaire a toujours le
droit de constituer des droits réels limités sur sa chose, mais une fois qu’on a annoté un droit personnel, on
pourra faire radier le droit personnel par l’effet typique).
o Opposabilité à l’acquisition postérieure de la propriété par un tiers
o Opposabilité aux droits réels limités constitués postérieurement
o Opposabilité à des droits/restrictions annotés postérieurement
o Opposabilité à des mesures postérieures d’exécution forcée

- L’effet de rattachement propter rem : lie le rapport à la propriété de l’immeuble

o Obligation pour l’acquéreur du droit de reprendre le rapport juridique qui fait l’objet de l’annotation.

🡪 L’un ou l’autre ou les deux effets en fonction de l’annotation (voir Précis, T. I, p. 318)

L’ANNOTATION D’UN DROIT PERSONNEL (4) P. 4-9

CAS 1(4) P. 4-7

En janvier 2020, P et E ont conclu un pacte d’emption pour 800'000 francs.

En août 2020, le propriétaire P décide d’accorder à S un droit de servitude de passage.

On se demande ce qu’il va se passer si E décide d’exercer son droit d’emption en octobre 2020. E ne sera peut-être pas
content car dans l’intervalle une servitude aura été constituée. Le problème est que la servitude est inscrite au registre
foncier et est opposable à tous. E n’est pas content car il voulait acquérir la maison pour 800'000 francs sans servitude
de passage. Or là il y en a une ce qui diminue la valeur de l’immeuble.

SI on décide d’annoter un droit personnel. Le droit devient opposable à tous. Le droit d’emption aurait été annoté dans
le registre foncier. Et S n’a pas vu. Alors E a le droit de faire valoir le droit d’emption et la servitude de passage de S ne
pourra pas lui être imposé car il n’a qu’un droit personnel avec P. Donc on aura fait l’annotation du droit d’emption et
ensuite l’annotation de la servitude, c’est pourquoi il a la priorité. Par contre si c’était le contraire, c’est le cas d’avant et
E devrait acheter l’immeuble avec la servitude.

CAS 2 (4) P. 8-9

En janvier 20202, on a conclu un pacte de préemption entre P et le préempteur.

En août 2020, il y a un contrat de vente entre P et A. Le préempteur doit alors agir envers P pour pouvoir agir avant
que A ne devienne propriétaire.

Si P n’a pas averti le préempteur qu’il vendait l’immeuble, ce dernier n’a pas pu exercer son droit. Et si A vend
l’immeuble à T en octobre 2020, le préempteur ne peut toujours rien faire et ne peut pas exiger le transfert de
propriété en sa faveur.
Ce qu’il faut, c’est annoter ce droit de préemption dans le registre foncier, pour qu’il soit opposable à tous. Si P vend
l’immeuble à A, et A à T, le préempteur peut toujours exercer son droit qui est opposable à tous.

L’ANNOTATION DES RESTRICTIONS DU DROIT D’ALIÉNER (4) P. 11-12

On a un contrat de vente entre P et A1. P a conclu le contrat de vente mais il refuse de faire la demande de
modification d’inscription en qualité de propriétaire. A1 a le titre d’acquisition et peut s’adresser au juge pour qu’il
fasse la réquisition d’inscription à la place de P.

Or si P vend l’immeuble à un tiers pendant le procès d’avant. Alors A2 pourrait devenir propriétaire de l’immeuble
même si A1 avait un contrat de vente valable avant lui.

Si on note dans le registre foncier le droit d’aliéner, la vente de P à A2 ne pourra pas se faire, car dans le registre
foncier ce sera écrit qu’il y a déjà un contrat de vente entre A1 et P.

L’ANNOTATION DES INSCRIPTIONS PROVISOIRES (4) P. 14-15

CAS 3 (4) P. 14-15

CC 975 permet de faire une rectification. Dans notre cas, le bénéficiaire de la servitude veut faire valoir qu’elle a été
radiée à tort. Donc si P décide de vendre son immeuble à un tiers de bonne foi qui ne verra pas la servitude. Donc
même si S a raison, sa servitude ne pourra pas être imposée au tiers de bonne foi.

On peut alors demander l’annotation d’une inscription provisoire de la servitude qui a été radiée à tort selon S. Donc
jusqu’à la fin du procès, on aura une annotation qui parle de cette servitude et on saura à la fin si on doit radier cette
servitude ou non. Donc si P veut vendre à un tiers, ce dernier ne peut pas dire qu’il ne savait pas. S n’a pas besoin
d’empêcher la vente puisque sa servitude va rester.

Elles renseignent les tiers sur des rapports de droit privé ou de droit public. Elles signalent un rapport juridique
particulier et n’ont pas d’effet sur le registre foncier.

- Les cas
o Règlement de copropriété (CC 649, 712g III) : possibilité de faire mentionner le règlement de
copropriété dans le RF. Ça permet à des tiers intéressés de regarder ce que contient le règlement et
si ça les convient ou non de l’avoir.
o Accessoires d’un immeuble (CC 805 II, 946 II) : Règle générale à l’art. 643 CC. Les règles spéciales sont
à 805 II et 946 II CC. On peut mentionner les accessoires et quand on vend l’immeuble, on présume
que ça concerne aussi les accessoires.
o Droits de gage sur des parts de copropriété (ORF 116)
o Charges foncières sur des parts de copropriété (ORF 116)
o Interdiction à un époux de disposer de l’immeuble (CC 178 III)
o Mentions de droit public (CC 962, LDFR 86, LPP 30e II)

- Les effets
o Les mentions sont des indications signalant un rapport juridique qui est en relation avec l’immeuble,
mais dont l’existence n’est en principe pas liée au registre foncier (CC 946 II, 962).
o Les mentions informent les utilisateurs du RF et facilitent les transactions immobilières
o Les mentions n’ont ni effet constitutif ni effet déclaratif.

On les insère dans toutes les rubriques. On les retrouve à l’art. 130 ORF.
🡪 remarques descriptives attachées aux opérations au RF.
1. Le conservateur du registre foncier n’agit que sur réquisition (cas restreints = d’office).
2. Il va devoir se demander si c’est recevable ?
a. Non 🡪 Irrecevabilité et possibilité de recours ASRF (CC 956a I) pour la personne intéressée
b. Oui 🡪 vérification du bien-fondé
3. Est-ce bien fondé ? (CC 965)
a. Oui 🡪 Inscription au journal et impossibilité de recours mais possibilité de faire une action en
rectification de l’inscription par le biais de l’art. 975 CC + 956a II.
b. Non 🡪 Rejet et possibilité de recours ASRF (CC 956a I) ou possibilité de suspension de la procédure
(manque d’un document p. ex.).

- Recours au plan cantonal (CC 956a I-II) : La procédure et la décision concerne le droit administratif cantonal.
o Les conditions personnelles
▪ Qualité pour Agir : toute personne atteinte particulièrement et ayant un intérêt digne de
protection.
▪ Qualité pour Défendre : Office du RF
o Les conditions matérielles
▪ Toutes les décisions du RF, sauf celles qui admettent une réquisition
▪ Une décision prise en violation du droit fédéral ou sur la base d’une constations inexacte
des faits
o Délai de recours
▪ 30 jours dès la communication

- Recours au TF (recours en matière civile, LTF 72 II b 2), même si on est partiellement dans une matière de
droit public.

- Immatriculation
o Nouvel immeuble naît.
- Inscription (de la propriété et des droits réels limités)
o Présomption que ce droit existe
o Protection judiciaire
- Annotation
o Renforcement de droit réel ou personnel (avec effet typique et effet de rattachement propter rem).
 - Mention
o Information (en principe)

Parfois les inscriptions ne sont pas valables mais indues.

En vertu du principe de causalité, si le titre d’acquisition, donc le contrat, n’est pas valable, le transfert n’est pas valable
et l’inscription est indue.

Si la réquisition n’est pas valable, mais qu’il y a quand même eu une inscription, ce n’est quand même pas valable et ça
n’a pas d’effet (CC 974).

Quand on a une inscription déclarative il faut encore distinguer deux cas.

- Lorsque l’inscription est devenue inexacte par la suite (décès d’une personne). On peut alors modifier selon
CC 963 II et cette modification est demandée par les héritiers devenus propriétaires.

- Lorsque l’inscription est initialement indue, si la réquisition n’est pas valable, la personne est déjà devenue
propriétaire et à la fin l’inscription est quand même valable. Alors que si le titre d’acquisition n’est pas valable,
l’inscription reste indue.

Avec une inscription indue, en principe on n’a pas d’effet. Sauf pour la protection du tiers de bonne foi.

Protection du tiers de bonne foi

- Les conditions
o Un tiers (pas partie au contrat)
o De bonne foi (au moment de l’acquisition / CC 3 / pas de blocage du RF)
o Acquiert
o Un droit réel (propriété, servitude, droit de gage, charge foncière). L’acquisition d’un droit personnel
n’est pas protégée.
o En se fiant à l’inscription
o Hors des prévisions de CC 973 II

- Les effets
o Le double effet du principe de la foi publique : le RF est censé exact et complet.
o La situation juridique de l’ayant droit antérieur : ses droits s’éteignent s’ils sont incompatibles avec
ceux de l’acquéreur de bonne foi.
Révision – Les effets du registre foncier

1. Parmi les espèces de servitudes, lesquelles ne peuvent pas faire l’objet d’une immatriculation comme droit
distinct et permanent ?
o Une servitude mobilière.
o Une servitude foncière.
o Une servitude personnelle proprement dite (constituée en faveur d’une seule personne).
2. Pour requérir une inscription au Registre Foncier, la légitimation quant au droit de disposer ne suffit pas. Il
faut aussi que le titre d’acquisition soit valable.
3. Qu’est-ce que l’effet typique d’une annotation ?
o La restriction du pouvoir de disposer. Celui qui acquerra, acquerra avec la restriction qui découle de
l’annotation.

Pour modifier une écriture du registre foncier.

- Illégitime dès le début

o Opérée sans cause légitime 🡪 CC 975.
▪ Pour pouvoir redresser une telle inscription, c’est ce qu’on appelle l’action en rectification
du registre foncier (ça vaut aussi pour les annotations)
▪ 3 conditions :
● Il manque qqch dès le début, soit le titre d’acquisition, soit la réquisition
d’inscription n’étaient pas valable.
● CC 975 s’utilise si le conservateur du RF procède à une inscription qui n’aurait pas
dû avoir lieu.
● Qualité pour agir : Il faut une inscription ou une annotation et celui qui agit doit
avoir été lésé par cette inscription/annotation. Ils vont agir contre ceux qui tirent
avantage de cette inscription/annotation.
o Opérée inexactement ou par inadvertance 🡪 CC 977, ORF 140 ss
▪ (Al. 1) Il faut demander le consentement des intéressés pour pouvoir obtenir la rectification.
Si on ne l’obtient pas, on peut demander une décision du juge. Par exemple, le conservateur
a inscrit qqch qui ne correspond pas aux éléments de preuve.
▪ (Al. 3) Les simples erreurs sont rectifiées d’office.

- Devenue illégitime car les conditions ont changé.

o Suite à l’acquisition d’un droit réel de par la loi 🡪 CC 963 II
▪ Lorsqu’on hérite au décès de la personne.
o Pour une cause intrinsèque 🡪 CC 976 ss
▪ Lorsqu’il est clair que l’inscription est devenue illégitime.
▪ On aura quand même une procédure d’annonce, pour que la personne concernée sache
que des droits vont s’éteindre.
o (Cas spéciaux 🡪 CC 975)

Révision – Les effets du registre foncier

1. Le redressement d’une inscription comportant une erreur dans l’orthographe d’un nom peut être modifié par
le biais d’une rectification selon l’art. 977 CC :
2. À quelles conditions l’action en rectification de l’art. 975 CC est-elle admise ?
o Un titre pas valable ;
o Une réquisition pas valable ;
 o Une inscription ou une radiation ;
o Une annotation.

3. Est un cas d’inscription déclarative indue l’inscription acquise sans titre d’acquisition valable mais avec une
réquisition valable.