Aspect technique de la

maitrise d’ouvrage
Objectifs pédagogiques / Compétences
visées
Objectifs pédagogiques
✔ Maitriser le vocabulaire technique et communiquer avec MOE et TC ;
✔ Piloter la consultation et la mise au point des marchés de travaux ;
✔ Piloter le règlement des entreprises ;
✔ Piloter la réalisation de l’ouvrage ;
✔ Effectuer les demandes de raccordements ;
✔ Gérer la réception, la livraison et la clôture d’un programme immobilier.

Compétences visées à l’issue du module

✔ Le RPI gérera l’ensemble des étapes du projet et communiquera avec l’ensemble des
interlocuteurs
Sommaire

I. Les bases de connaissances utiles 11

1. L’adaptation au site 11
1.1. La première visite sur un terrain de construction 11
1.1.1. La visite virtuelle par Internet 12
1.1.2. Observer les alentours 13
1.1.3. Discuter avec les anciens 13
1.2. Le secteur d’informations sur les sols 14
1.2.1. Élaboration et contenu des SIS 14
1.2.2. Conséquences si mon terrain est situé sur un Secteur d’Information sur les Sols (SIS) 15
1.3. Les travaux « spéciaux » 16
1.3.1. La Démolition 16
1.3.2. La Dépollution 16
1.3.3. L’amiante et le plomb 16
1.3.4. Les aménagements routiers et urbains 17
1.4. La nature du sol 18
1.5. Cas particulier des termites et des insectes xylophages 19
1.5.1. Les termites 19
1.5.2. Les insectes à larves xylophages 21
1.6. La viabilisation du site 21
1.6.1. Le Réseau d’adduction de l’eau potable (AEP) 21
1.6.2. Le Réseau eaux pluviales et eaux usées 21
1.6.3. Le Réseau gaz 22
1.6.4. Le Réseau électrique 22
1.6.5. Le Réseau télécom 23
1.6.6. La Tranchée technique 23
1.7. Les études géotechniques 23
2. Les bases de l’Urbanisme 25
2.1. Introduction 25
2.2. Les règlements nationaux 25
2.2.1. Règlement National d’Urbanisme 25
2.2.2. Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU) 26
2.2.3. Plan d’Occupation des Sols (POS) & Plan Local d’Urbanisme (PLU) 26
2.2.4. Plan de Déplacement Urbain (PDU) 27
 2.2.5. Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) 27
2.2.6. Plan Local d’Habitat (PLH) 27
2.2.7. Directives Territoriales d’Aménagement (DTA) 27
2.2.8. Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE) 27
2.2.9. Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) 27
2.3. Les différentes autorisations 29
2.3.1. Le Certificat d’urbanisme (CU) 29
2.3.2. La Déclaration Préalable (DP) 29
2.3.3. Le Permis de construire (PC) 29
2.3.4. Les autorisations d’aménager (DP et PA) 30
2.3.5. Le permis de démolir 30
2.4. Les interventions foncières 30
2.4.1. Acquisition amiable 30
2.4.2. Le droit de préemption urbain (DPU) 30
2.4.3. Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) 30
2.4.4. L’expropriation pour cause d’utilité publique 30
2.4.5. Acquisition de bien sans maître ou de parcelle à l’abandon 31
2.4.6. DUP réserve foncière 31
2.4.7. La déclaration d’utilité publique (DUP) "travaux" 31
2.5. La logique des acteurs dans un territoire 32
2.5.1. Logements sociaux 32
2.5.2. Besoins en infrastructures publiques 32
2.5.3. Besoins en infrastructures de réseaux 32
3. Les projets urbains partenarial 33
3.1. Choix du mode de contribution aux équipements publics 34
3.2. Mise en œuvre 36
3.3. Equipements publics finançables par un PUP 37
3.4. Limites et points de vigilance 38
4. Les Établissements recevant du public 41
4.1. Définition et classement des ERP 41
4.1.1. Définition ERP : Qu’est-ce qu’un ERP ? 41
4.1.2. Classification ERP : par type et par catégorie 41
4.2. Règles de sécurité contre l’incendie relatif aux ERP 46
4.2.1. Réglementation ERP concernant la conception et la construction des locaux /
Réglementation incendie 46
4.2.2. Alarme et plan d’évacuation dans les ERP 46
 4.3. Accessibilité des ERP 47
4.3.1. Quelles sont les règles d’accessibilité ERP ? 47
4.3.2. Sanctions liées au non-respect des règles d’accessibilité des ERP 47
4.4. Cas particulier des IGH 48
5. Les Réglementations et Documents Techniques 49
5.1. La réglementation acoustique des bâtiments 49
5.2. La réglementation thermique des bâtiments 50
5.3. Les Eurocodes, DTU et notice technique 50
II. La sélection des entreprises 53
1. Les marchés publics 53
1.1. Grands principes 53
1.2. Qui sont les acheteurs publics ? 53
1.3. La différence entre l’offre et la candidature 55
1.4. L’appel d’offres – Code de la commande publique 55
1.4.1. Seuils de procédure 55
1.4.2. Seuils de publicité 55
1.5. Les pièces contractuelles d’un marché publique 56
1.6. L’offre technique et financière dans les marchés publics 56
1.6.1. La procédure négociée 56
1.6.2. Le dialogue compétitif 57
1.6.3. Les techniques d’achats 57
2. Les marchés privés 58
2.1. Les pièces contractuelles d’un marché privé 58
2.2. La mise au point du DCE 59
2.3. Les marchés forfaitaires 59
2.4. La gestion par tranche de travaux 60
2.5. Les avenants 61
2.6. Les marchés complémentaires 62
2.7. La masse des travaux 62
2.8. Cas particulier du changement des besoins du maitre de l’ouvrage 64
3. Les groupements ou société en participation 64
4. La sous-traitance 66
III. Les aspects contractuels du marché 69
1. Les pièces administratives 69
1.2. CCAP/CCAG 69
1.3. L’Acte d’engagement 69
 1.4. La sous-traitance 70
2. Les pièces techniques 70
2.2. Les CCTG/CCTP 70
2.3. Les rapports des bureaux d’études techniques 70
2.3.1. Le rapport du bureau de contrôle thermique 70
2.3.2. Le rapport du bureau de contrôle géotechnique 70
2.4. Le RICT 71
2.5. Les bordereaux de prix unitaires 72
2.6. La DPGF / DQE 72
2.7. Détermination du prix 73
2.8. Le Plan Général de Coordination 76
3. Cas particulier en cas de phénomènes naturels 76
4. Cas particulier des vestiges trouvés sur les chantiers 77
IV. La phase réalisation de l’ouvrage 79
1. Rôle du donneur d’ordre 79
1.1. La déclaration d’Ouverture des Travaux 79
1.2. La mise en place des affichages réglementaires 80
1.2.1. Panneau d’affichage du permis de construire 80
1.2.2. Panneau d’affichage des coordonnées des entreprises 80
1.2.3. Les affichages divers 81
1.3. La DT - DICT 82
1.4. Les stades d’avancement de travaux 82
1.4.1. L’implantation 82
1.4.2. Le terrassement 83
1.4.3. Les fondations 83
1.4.4. Le soubassement ou “dallage” 83
1.4.5. Les élévations 83
1.4.6. Les mises “Hors d’eau” et “Hors d’air” 84
1.4.7. Isolation et Cloisonnement et Intégration des lots techniques 84
1.4.8. Les finitions, les équipements et les revêtements intérieurs 84
2. Ajournement et interruption du chantier, résiliation du marché 85
2.1. Ajournement des travaux par l’administration 85
2.2. Ajournement des travaux par l’entrepreneur 85
2.3. Conséquences de la résiliation du marché 86
3. Avances et retenues de garanties 87
3.1. Avances 87
 3.2. Retenue de garantie 88
4. Rôle des partenaires techniques 89
4.1. Les fournisseurs des réseaux 89
4.2. Les loueurs de matériels 89
4.3. Les demandes d’Autorisations temporaires - Occupation provisoire de l’espace public 89
V. Les raccordements aux réseaux publics 92
1. Raccordement aux réseaux existants 92
3.3. L’électricité & Gaz 92
3.4. Les Télécoms 93
3.5. Les voiries 93
3.6. Les installations particulières (transformateurs, pompes de relevage…) 94
2. Création de réseaux à raccorder 95
2.1. Les demandes de conformité 95
2.2. Les rétrocessions 95
2.3. Les gestions des équipements par une association syndicale libre 96
2.4. Les « dons » et le 1% artistique 96
VI. Notions techniques TCE 98
1. Les corps d’état techniques 98
1.1. Les différents corps d’état 98
1.2. Les VRD et terrassement 101
1.3. Le Gros-Œuvre 102
1.4. Le second œuvre 102
1.5. Les finitions 102
2. Les contrôles et essais 103
2.1. Le contrôle électrique via le CONSUEL 103
2.2. Les essais de mises en eaux 104
2.3. Les tests de résistance des dalles 105
2.4. Les demandes particulières du bureau de contrôle 107
VII. La réception des travaux 108
1. Les rôles des acteurs 108
1.1. Le Maître d’Ouvrage 108
1.2. Le Maître de l’Œuvre 109
1.3. Le Bureau de Contrôle 112
1.4. Le Coordinateur SPS 113
1.5. Les Opération Préalable à la Réception (OPR) 114
1.6. La Réception 114
 1.7. La Livraison 114
2. Les responsabilités et transferts de propriétés 115
3. Les assurances imposées et obligatoires 116
VIII. La livraison et la garantie de parfait achèvement 120
1. Les dernières étapes sur le terrain 120
1.1. La notion de réserves et de vices-cachés 120
1.2. La levée des réserves 121
1.3. La retenue de garantie 121
1.4. La mise en œuvre des garanties 122
1.5. Le DIUO 122
1.6. Le DOE 123
1.7. Le livre d’entretien 123
2. Les responsabilités et transferts de propriétés 124
2.1. Les modalités administratives de fin de chantier et conformité vis-à-vis des autorisations
d’urbanisme 124
2.2. Les modalités administratives de fin de chantier et conformité vis-à-vis des assurances et
des tiers. 124
2.3. Les DGD 125
Introduction
« La Logique des acteurs »

La notion de programme immobilier va bien au-delà de la simple réalisation de

travaux à destination de clients particuliers et professionnels.
Notre projet s’inscrit dans plusieurs logiques allant de l’intégration des nouveaux
habitats ou de services dans la cité vers la réalisation de plans stratégiques d’aménagement du
territoire en passant entre autres par les besoins en infrastructures routiers ou établissements
publics.
Nous allons tenter de comprendre la « logique des acteurs » et l’environnement
technique et administratif d’un programme de construction.

Durant ce module, nous aborderons tout d’abord des bases de connaissances utiles
pour comprendre l’environnement autour du programme de construction puis les bases de
l’Urbanisme.
Nous détaillerons les cas particuliers d’Etablissements Recevant du Publics puis les
différentes modalités de passation de marchés avec les entreprises.
Par la suite, nous verrons tous le langage autour des contrats avec les entreprises et les
phase du chantier.
Enfin, nous découvrirons les acteurs de la construction, leurs missions, leurs
responsabilités sur le chantier et pendant les périodes de garanties.

Je vous invite à entrer directement dans le vif du sujet, nous partons sur les routes de
France à la recherche de notre premier programme de construction immobilière.
 I. Les bases de connaissances utiles

Introduction : Avant les premiers coups de pioches, il est nécessaire de bien connaître
l’environnement du site à bâtir. L’objectif de cette formation n’est pas de vous former aux
études géotechniques, aux travaux de voiries ou aux démarches administratives mais de
comprendre les univers de ces métiers et les liens avec vos futurs projets de construction.
Nous détaillerons l’analyse de la première visite sur un terrain de construction, les
travaux particuliers liés aux contraintes du site, la nature des sols, leur conséquence sur les
structures et la lecture des études géotechniques.
Ensuite, nous découvrirons les documents gérants l’Urbanisme et l’Aménagement du
territoire, les règlementations techniques générales et plus particulièrement sur les
Etablissements Recevant du Publics.

1. L’adaptation au site

1.1. La première visite sur un terrain de construction

La première visite sur un futur site de construction est un moment CAPITAL qui va
permettre d’anticiper, d’organiser, de comprendre les enjeux et le rôle des acteurs.
Elle a pour objectifs de définir les besoins techniques, humains et financiers qui seront
nécessaires à la bonne réalisation des futurs ouvrages.
Nous observerons l’ensemble des points des domaines suivants :
✔ Les travaux spéciaux (démolition, dépollution, amiante, participations et
aménagements publics...) ;
✔ L’installation de chantier, l’accès des engins et des approvisionnements, les clôtures
provisoires et la gestion des déchets ;
✔ La desserte par les réseaux ;
✔ La nature du sol.
 1.1.1. La visite virtuelle par Internet

L’avant-première visite sera en réalité plutôt virtuelle, les outils aujourd’hui sur
Internet nous permettent d’appréhender un certain nombre de paramètres avant même de
mettre un pied sur le terrain. Prenons un exemple le 315 rue des Buttes Réault 91650
Breuillet.
Image 1 – Extrait Google Maps 2021
A l’aide de Google Maps, nous pouvons observer le futur terrain de construction et en
déduire un certain nombre de points techniques que nous devrons affiner par la suite.
Nous projetons de réaliser 60 logements, donc entre 90 et 100 véhicules qui sortiront
tous les jours sur cette route assez étroite. Nous risquons forcément un engorgement le matin
et le soir donc notre projet de construction comportera soit une seconde sortie sur voie soit
une modification de la voirie communale existante.
Nous apercevons des lignes électriques combinées avec des éclairages publics,
l’alimentation en électricité de notre programme pourrait donc être acheminée par cette voie.
Nous irons plus loin dans la réflexion dans le chapitre des viabilisations.
Pas de structure de trottoir sur le côté de notre parcelle ce qui signifie qu’il n’y aurait
pas, sauf exception, de réseaux d’adduction d’eau potable ou de collecteur d’eau pluviale de
ce côté de la rue. Il n’y a pas non plus de petits panneaux jaunes caractéristiques de la
présence d’un réseau de gaz de ville.
On ne voit que peu de grands arbres, ce qui nous indique que le terrain a déjà été
retourné de nombreuses fois, pour de la culture ? pour servir de stockage de remblais ? ou
s’agirait-il d’un sol très acide voire complètement humide ?
Notre première inspection terminée, nous pouvons continuer sur Internet avec un
second outil gratuit très pratique : https://www.georisques.gouv.fr/
Ce site de l'État regroupe l’ensemble des éléments connus sur votre terrain en
regroupant par couches de couleurs les rapports sur les études de sol (argiles, inondations,
catastrophes naturelles …) et les anciennes exploitations (mines, carrières, pollution,
classement d’usine…).
Image 2 – Extrait Géorisques 2021
Nous pouvons alors exploiter les résultats et approfondir notre connaissance des sols
de notre terrain, des bassins versants d’eaux de pluies éventuellement à retenir, des types de
fondations… même sans connaissances techniques très poussées, tout un chacun est capable
de se faire une idée assez claire de ce que nous allons voir sur le terrain.

Le dernier outil virtuel avant de se rendre sur site est bien sûr
https://www.cadastre.gouv.fr
Image 3 – Extrait Cadastre 2021
Les informations sur les limites de parcelles, la position des constructions adjacentes,
les emprises foncières des voies de circulations… vont nous donner l’environnement de notre
site de construction.

1.1.2. Observer les alentours

Nous nous rendons enfin sur place, riches de nos recherches et avides d’essayer de
corroborer nos premières découvertes comme un détective devant une scène de crime.
Nous recherchons les regards techniques, nous mesurerons les largeurs des routes
environnantes et surveillerons la fréquence de passage des véhicules. Nous avons vu dans le
chapitre sur l’analyse de la programmation, qu’il est important aussi de regarder la typologie
du public qui circule autour de notre terrain (des enfants qui vont à l’école ? des personnes
âgées qui se promènent ? des jeunes couples qui vont faire des courses dans la zone
commerciale proche ? ...).
Techniquement, ce qui va nous intéresser c’est également le type d’habitations qui se
situent à proximité de notre terrain de construction. Par exemple, si les maisons ont des sous-
sols enterrés, nous pouvons en déduire que le sol est porteur et peu humide. Si les voisins ont
des grandes terrasses, il est possible que la belle saison soit sèche ou à l’inverse si les
riverains ont planté de la bruyère, le climat est assez pluvieux….

1.1.3. Discuter avec les anciens

Une autre source de renseignements précieux provient aussi des échanges que vous
pouvez avoir avec les « anciens » de la ville qui savent très bien vous dire les bons points et
les mauvais points de votre site de construction que le vendeur ne vous dira pas (ancienne
décharge, ancienne construction, zone inondable…).
 1.2. Le secteur d’informations sur les sols

La loi pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014

impose l’élaboration des secteurs d’information sur les sols (SIS) qui comprennent les terrains
où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage,
la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la
sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement.
Ces secteurs d’information sur les sols sont indiqués sur un ou plusieurs documents
graphiques et annexés sur le plan local d’urbanisme ou au document d’urbanisme en tenant
lieu, ou encore à la carte communale.
Si cette obligation est à la charge de l’État, la commune est également soumise au
respect de certaines obligations.

1.2.1. Élaboration et contenu des SIS

Les préfets étaient tenus d’établir localement les secteurs d’information sur les sols
avant 2019 ; ils ont désormais la charge de leur actualisation.
Ces zonages visent à cartographier les secteurs pollués et à imposer aux maîtres
d’ouvrages la réalisation d’études préalables à une construction ou à une opération
d’aménagement.
Dans une même commune, le préfet peut décider de la création de plusieurs SIS.
Le décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 définit la procédure d’élaboration des
secteurs d’information sur les sols (SIS) prévus par l’article L. 125-6 du Code de
l’environnement issu de la loi Alur.
Le préfet a la charge de l’élaboration du dossier de projet de création des SIS. Ce
dossier comprend, pour chaque secteur :
✔ Une note présentant les informations détenues par l’État sur la pollution des sols ;
✔ Un ou plusieurs documents graphiques, à l’échelle cadastrale, délimitant le secteur
d’information sur les sols.

Dans le cadre de la procédure d’élaboration des SIS, le préfet transmet, pour avis, le
dossier de projet de création de secteurs d’information sur les sols aux maires des communes
sur le territoire desquelles sont situés les projets de secteurs d’information sur les sols ou, le
cas échéant, aux présidents des établissements publics de coopération intercommunale
compétents en matière de plan local d’urbanisme, de documents d’urbanisme en tenant lieu,
ou de carte communale.
Les maires et/ou les représentants des EPCI consultés disposent alors d’un délai de
6 mois pour faire part de leurs observations. Durant ce délai, s’ils souhaitent apporter des
modifications au projet de SIS, ils doivent joindre à leur demande de modification tout
document justifiant de l’état des sols. À l’issue de ce délai et sans retour de leur part au préfet,
leur avis est réputé favorable.

1.2.2. Conséquences si mon terrain est situé sur un Secteur d’Information sur
les Sols (SIS)

 Pour les propriétaires et les bailleurs : L’information préalable des locataires ou

acheteurs d’un bien situé sur un terrain répertorié en SIS est obligatoire.
L’acte de vente ou de location atteste de l’accomplissement de cette formalité.
Si elle n’était pas respectée et en cas de découverte d’une pollution rendant impropre
la destination du terrain, l’acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou
des réparations, dans les deux ans suivants la découverte de la pollution.
L’acquéreur peut aussi demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur
lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de
vente.

 Pour l’aménageur : Lorsqu’un terrain répertorié en SIS fait l’objet d’un projet
soumis à un permis de construire ou d'aménager, l’aménageur fournit dans le
dossier de demande de permis une attestation garantissant la prise en compte des
conclusions d’une étude des sols dans la conception du projet de construction ou
de lotissement.
Cette attestation est établie par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et
sols pollués ou équivalent.
Ainsi, les conséquences d’une pollution sont systématiquement prises en compte lors
des aménagements successifs des terrains répertoriés en SIS ;

 Pour les communes et EPCI (établissement public de coopération

intercommunale) :
Lors de l’examen du dossier de demande de permis de construire ou d’aménager, les
collectivités s’assurent de la production de l’attestation du bureau d’études certifié dans les
sites et sols pollués, ou équivalent, justifiant de la prise en compte de la pollution des sols
dans la conception du projet.
Le dossier est jugé incomplet en l’absence de cette attestation.

 
 1.3. Les travaux « spéciaux »

Les travaux spéciaux englobent toutes les interventions techniques qui doivent être
réalisées avant le démarrage des nouvelles constructions. Nous allons détailler les principaux.

1.3.1. La Démolition

Désormais, nous ne parlons plus de démolition mais de déconstruction, le tri sélectif

des matériaux et l’enlèvement des gravats entrent désormais dans la réflexion avec leur
décontamination, leur déplombage et leur désamiantage.
Il existe différentes méthodes de démolition, selon l’emplacement de l’édifice à
démolir (à l’intérieur ou à l’extérieur), sa hauteur, sa forme, sa matière (béton, béton armé,
ouvrage métallique…), la présence éventuelle d’une armature ou encore l’environnement
(contraintes au niveau du bruit, de la poussière, vibration…).

✔ Manuelle : On procède à un dérasement (depuis le haut) ou à un sapement (ou

détruisant les piliers de soutènement ;
✔ Mécanique : Méthode du Godet ou du croc avec une pelle de démolition ;
✔ Découpage ;
✔ Avec explosif.

1.3.2. La Dépollution

La dépollution des sols consiste à rendre le sol ou le sous-sol d’une zone à nouveau
apte à un nouvel usage, résidentiel ou industriel.
Il existe différentes méthodes permettant d’extraire les polluants présents dans le sol et
parfois de les détruire. Elles dépendent du type de pollution (hydrocarbures, métaux lourds,
produits chimiques…) et de la nature du terrain (granuleux, présence d’eau, perméabilité,
pH…).

1.3.3. L’amiante et le plomb

Tous les déchets d’amiante sont des déchets dangereux et doivent être traités par des
entreprises et des organismes spécialisés.
Dans le même cas, l’ingestion ou l’inhalation (vapeurs ou poussières fines) de plomb
est toxique. Elle provoque des troubles réversibles (anémies ou troubles digestifs) ou
irréversibles (atteinte du système nerveux, encéphalopathie ou neuropathie). L’intoxication
par le plomb s’appelle le saturnisme.
 1.3.4. Les aménagements routiers et urbains

Lors d’un projet de construction d’une certaine importance, va entrer en jeu, une
discussion avec les différents services de l’Etat pour réguler ou aménager les flux piétons,
routiers et transports collectifs. L’accès aux services publics et l’aménagement de la vie en
collectivité.
Nous évoquerons par la suite la « logique des acteurs » mais il est tout à fait possible
que la mise en œuvre de votre projet de construction soit conditionnée par votre contribution
directe ou indirecte à des aménagements communs comme des carrefours à feux, des
giratoires, des espaces de jeux, des jardins collectifs, des bancs publics, des ralentisseurs, des
voies douces piétonnes ou cyclables, des voies pour pompiers, des cellules commerciales en
pied d’immeuble… Ces « participations » ne sont pas neutres et peuvent modifier
radicalement l’économie globale de votre projet de construction.
 1.4. La nature du sol

Dans les prochaines étapes du projet de construction, nous aurons forcément besoin
d’une étude géotechnique du sol et nous y reviendrons dans un prochain chapitre.
Mais si vous êtes un peu observateur, il est possible de « décoder » un sous-sol par son
paysage et sa flore qui s’y trouve.
✔ Indicateurs de milieux humides : ÉPICÉA, PEUPLIER et BOULEAU ;
✔ Indicateurs de milieux secs : PIN sylvestre, ROBINIER (Acacia),
MICOCOULIER ;
✔ Indicateurs de milieux calcaires : HÊTRE, ROQUETTE DES MURAILLES ;
✔ Indicateurs de milieux sableux : CAMOMILLE, AMMI ÉLEVÉ ;
✔ Indicateurs de milieux tourbeux : OSIER, ORCHIDÉES.
Il existe des applications gratuites sur smartphone, qui vous permettent d’identifier par
photo automatiquement des arbres et des fleurs qui se trouvent sur votre terrain.
 1.5. Cas particulier des termites et des insectes xylophages

Dans les sols, peuvent se trouver les prédateurs naturels des constructions de
bâtiments : Les Termites et les insectes xylophages.
Les insectes xylophages, et les termites en particulier peuvent occasionner des dégâts
importants dans les bâtiments, en dégradant le bois et ses dérivés utilisés dans la construction.
Leur activité peut affecter la qualité d'usage des bâtiments mais aussi causer des
désordres importants dans leur structure même. Dans les cas les plus extrêmes, elle peut
conduire à leur effondrement.
Le dispositif législatif et réglementaire en vigueur vise à la maîtrise du risque de
dégradation des constructions par ces insectes. Les articles L.112-17 et R.112-2 à R.112-4 du
code de la Construction et de l’Habitation et leur arrêté d’application du 27 juin 2006 modifié
concernent plus particulièrement la construction de bâtiments neufs ou de travaux
d’aménagement.

Ils prévoient notamment :

La protection des bois et matériaux à base de bois participant à la solidité des
bâtiments (depuis le 1er novembre 2006) :

 Contre les insectes à larves xylophages (capricornes, vrillettes, etc.) sur l’ensemble du
territoire (dans tous les départements métropolitains et d’outre-mer) ;
 Contre les termites dans les départements dans lesquels a été publié un arrêté
préfectoral déclarant tout ou partie du département termité. (Voir carte)

La protection de l’interface sol/bâtiment contre les termites souterrains dans les

départements dans lesquels a été publié un arrêté préfectoral déclarant tout ou partie du
département termité (depuis le 1er novembre 2007).

1.5.1. Les termites

Les termites sont des insectes xylophages. Ils dégradent le bois et tout autre matériau
contenant de la cellulose, qui constitue la base de leur alimentation (papier, carton, certains
tissus, etc.).
 Leur habitat naturel est la forêt, où ils participent activement au recyclage de la
matière végétale morte.
Les termites sont des insectes sociaux, formant des colonies organisées en castes.
Ouvriers, soldats, nymphes, reproducteurs et larves cohabitent et interagissent
perpétuellement via des modes de communication complexes et élaborés (vibrations, signaux
chimiques, échanges alimentaires, etc.).
La caste ouvrière représente la très grande majorité de la colonie (en moyenne 90 à 95
% des individus dans le cas des termites souterrains rencontrés en métropole).
Ce sont les ouvriers qui occasionnent des dégâts aux bois, qu’ils soient stockés
humides à même le sol ou secs et mis en œuvre.
Les essences métropolitaines sont presque toutes sensibles aux attaques de termites,
qui dégradent toutes les parties du bois (aubiers et bois de cœur). L’activité des termites est à
l’origine de nombreux sinistres dans les zones infestées. La perte de matière consécutive à la
colonisation d’un bois par les termites peut, dans des cas extrêmes, le rendre rapidement
inapte à assurer son rôle et provoquer des ruptures de parties d’ouvrages.

Les termites se propagent :

 Soit de façon naturelle, par essaimage (envol annuel d’individus sexués) ou

marcottage (propagation de proche en proche par scission de la colonie en plusieurs
sous-unités qui vont rapidement devenir indépendantes) ;
 Soit par le transport de bois ou matériaux infestés vers un site qui ne l’était pas
auparavant (bouturage).

Sur les quelques 2 700 espèces de termites rencontrées dans le monde, seules six sont
présentes en métropole. On distingue cinq espèces de termites souterrains, qui établissent
leurs colonies dans le sol, généralement à proximité d’une source d’humidité, et une espèce de
termite de bois sec, dont les colonies se développent à l’intérieur d’une pièce de bois sans
jamais transiter par le sol. Les termites souterrains appartiennent tous au genre
Reticulitermes. Ce sont les responsables de la plupart des sinistres, et l’impact économique
de leurs dégâts est en progression constante.
 1.5.2. Les insectes à larves xylophages

Le bois mis en œuvre constitue un environnement peu accueillant pour les insectes :
c’est en effet un milieu dur et sec, la source de nourriture y est peu riche en matières nutritives
et souvent difficile d’accès.
Pour cette raison, peu d’espèces ont choisi ce milieu pour y déposer leurs pontes, qui
donneront naissance à des larves pourvues de puissantes mandibules et capables de dégrader
le bois. Ces larves ont une croissance très lente et vont se nourrir du bois qui les abrite
souvent pendant de longues années.
Les insectes à larves xylophages les plus fréquemment rencontrés dans les bois mis en
œuvre sont les capricornes, les vrillettes, les lyctus et les charançons…

1.6. La viabilisation du site

Dans cette formation, nous apprenons des bases techniques sur des sujets qui peuvent
être complexes, d’autres formations techniques plus poussées vous pourront être proposées
par la suite. En ce qui concerne les réseaux de « viabilisation » du site, nous pouvons retenir
les familles suivantes AEP, EP, EU, Gaz, ERDF et Télécom.

1.6.1. Le Réseau d’adduction de l’eau potable (AEP)

Le positionnement du réseau d’eau potable à l’entrée de votre site de construction va

déterminer toute l’implantation des futures constructions. L’eau circule en horizontal par
gravité naturelle depuis la route vers les « blocs techniques » des habitations. La pression de
l’eau doit également être suffisante pour garantir un débit « raisonnable » sur tous les points
du site. En vertical, soit la pression soit la latitude du château d’eau le plus proche doit
permettre d’acheminer l’eau potable vers les points les plus hauts des structures à venir.
Il est tout à fait possible de mettre en place une pompe de relèvement pour l’eau
potable mais le coût généré par la création et la maintenance de ce dispositif devra être
répercuté sur les prix de vente des futures constructions.
N’hésitez pas à solliciter le concessionnaire d’eau potable local qui a forcément un
service technique qui pourra vous renseigner.
Image 4 – Tampon concessionnaire SOVAL
 1.6.2. Le Réseau eaux pluviales et eaux usées

De plus en plus de zones de construction sont mises en place soit avec une séparation
physique des eaux de pluies et des eaux sales (eaux usées et eaux vannes) soit une obligation
de maintenir les eaux pluviales sur les parcelles pour ne pas engorger les stations d’épuration.
Les documents d’urbanisme que nous verrons dans le prochain chapitre nous
donnerons nos obligations quant au débit d’eau pluviale maximum à sortir sur le réseau
existant ou si le projet de construction doit comporter une zone de rétention (eaux usées, eaux
pluviales) ou d’épandage (eaux pluviales).
Les concessionnaires peuvent également, en toute « négociation » avec le promoteur
immobilier profiter des nouveaux besoins en raccordement pour modifier ou rénover le réseau
collectif existant voire reprofiler une chaussée ou un trottoir.
Image 5 – Regard hydraulique PUM

1.6.3. Le Réseau gaz

Les réseaux de distribution de gaz sont régis par un cahier des charges de
l’Association Française du Gaz RSDG (Règlement de Sécurité de la Distribution de Gaz). Les
profondeurs minimales à respecter sont de 80 cm pour les canalisations de plus de 4 bars de
pression ainsi que pour celles sous chaussée, de 70 cm pour les canalisations sous trottoirs de
moins de 4 bars.
Image 6 – Toit jaune « gaz » GRDF

1.6.4. Le Réseau électrique

Tout comme le réseau d’eau potable, le réseau électrique doit comporter une certaine
puissance pour permettre l’alimentation de l’ensemble du programme immobilier. Les parties
privatives des habitations, les aménagements en commun comme les pompes de relevage et
les aménagements publics comme les carrefours à feux ou les candélabres.
Étant donné que tous travaux d’extension du réseau sont à la charge du demandeur, il
est important de bien mesurer les besoins en énergies et les puissances nécessaires. Sur notre
exemple de Breuillet, nous avons dû finalement créer deux réseaux, chacun partant d’un côté
du terrain pour alimenter le programme pour éviter d’avoir à installer un transformateur
électrique à l'intérieur du lotissement qui aurait été entièrement à la charge du constructeur.

NB : Il sera important de penser à la création d’une ligne électrique pour les besoins
du chantier. Un branchement provisoire voire un transformateur provisoire sera peut-être
nécessaire.
 Les aménagements réalisés sur le programme, sous la surveillance des
concessionnaires (en général ERDF) restent la propriété des concessionnaires qui définissent
par un cahier des charges leurs besoins, leurs emplacements, le nombre de regards et leurs
critères de vérification de la conformité. Nous verrons par la suite dans la « logique des
acteurs » si l’installation est également vouée à rester en gestion privée ou sera rétrocédée tout
ou en partie à la collectivité.
Image 7 – Poste de transformation préfabriqué DURIEZ

1.6.5. Le Réseau télécom

Un même type de cahier des charges est proposé par les concessionnaires des réseaux
télécom (en général Orange). A cela on doit ajouter les nouvelles installations liées à la fibre
qui sont devenues obligatoires ces dernières années.
Image 8 – Trappe chambre de tirage SOVAL

1.6.6. La Tranchée technique

Tous les réseaux que nous venons de détailler vont souvent se retrouver dans une
même tranchée technique généralement sous les trottoirs ou dans les espaces verts entre la
chaussée et la piste cyclable. La position de chaque conduite et leur repérage sont règlementés
afin que chacun intervenant puisse travailler en toute sécurité.

Image 9 – Principe de répartition des réseaux en tranchée technique

Le réseau AEP peut être en tube PEHD, en fonte ou en PVC. Sa signalisation se fera
par un grillage avertisseur de couleur bleu en polyéthylène. La profondeur du réseau dépendra
de la profondeur « Hors gel » du secteur.
Les collecteurs EP, EU peuvent être en béton de ciment, en fonte ductile ou en PVC
renforcé et seront signalés par un grillage avertisseur de couleur marron.
Pour le gaz, le grillage est de couleur jaune et doit être placé entre 20 et 30 cm au-
dessus de la canalisation.
Les câbles électriques seront installés dans des fourreaux annelés. Le diamètre des
fourreaux dépend de la section du câble électrique. Les profondeurs minimales de pose sont :
0,80 m en bordure de chaussée et trottoir, 1 m en traversée de chaussée et 0,80 m en terrain
naturel. Le grillage avertisseur de couleur rouge doit être placé entre 20 et 30 cm au-dessus
des fourreaux.
Les câbles télécom seront installés dans des fourreaux annelés. Le grillage avertisseur
est de couleur verte.
 1.7. Les études géotechniques

Les premières études d’ingénierie géotechnique sur un futur terrain de construction

sont encadrées par la Norme NP P 84-500. Nous nous intéresserons dans un premier temps
aux missions G1, G11 et G12.

Études Géotechniques Préalables (G1) : Analyse de la composition géologique du terrain par

« carottage » et replacement dans un contexte Chrono-géologique global.

Etude Géotechnique Préliminaire de site (G11) : Adaptation des résultats précédents autour
d’une étude préliminaire ou d’une esquisse et permettant une première identification des
risques géologiques d’un site.

Etude Géotechnique d’Avant-Projet (G12) : Définition d’un programme d’investigations

géotechniques détaillé, et identification d’hypothèses géotechniques à prendre en compte au
stade de l’avant-projet, certains principes généraux de construction (notamment terrassements,
soutènements, fondations, risques de déformation des terrains, dispositions générales vis-à-vis
des nappes et avoisinants) …

NB : Les lois de simplification des textes d’Urbanisme ont modifié les dénominations de ces
missions, exemple G12 est devenu G2. Vous aurez l’occasion de voir les deux types de
dénomination lors de vos prochains projets.
 2. Les bases de l’Urbanisme

2.1. Introduction

A quoi ça sert ? C’est l’art de disposer l’espace urbain ou rural (bâtiments

d’habitations, de travail, de loisirs, des réseaux de circulations et d’échanges) pour obtenir son
meilleur fonctionnement et améliorer les rapports sociaux.

Historique

1607 Edit Henri IV relatif à l’alignement pour protéger le domaine public.

1902 Loi sur la santé publique et la salubrité des immeubles.
1913 Loi sur les monuments historiques.
1924 Fin de la 1ère guerre, création des règles locales de planification urbaine.
1943 Le terme URBANISME apparaît on voit la création du PERMIS DE BÂTIR.
1954 Création du CODE DE L’URBANISME.
1973 1ère loi de décentralisation. Les grandes villes instruisent les permis.
Déc 2001 Loi SRU. Le PLU remplace le POS.

2.2. Les règlements nationaux

2.2.1. Règlement National d’Urbanisme

Le RNU est le document qui régit les règles d'utilisation des sols pour chaque commune
de France. C’est à partir de ces règles que découlent les autres règlements (POS, PLU, Plan de
sauvegarde, Zone d’Environnement Protégé (ZEP)…).

En l’absence de ces derniers, il devient prioritaire.

Les 15 Règles d’application :

✔ Zone d’occupation du sol interdite ;

✔ Nature des constructions autorisées sous conditions ;
✔ Accès et voirie ;
✔ Desserte par les réseaux ;
✔ Surface et forme de terrains ;
✔ Implantation par rapport aux voies ;
✔ Implantation par rapport aux limites séparatives ;
✔ Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même
propriété ;
✔ Emprise au sol ;
✔ Hauteurs maximales et hauteurs par rapport aux voies et aux limites de propriété ;
✔ Aspect extérieur ;
✔ Aires de stationnement ;
✔ Espaces verts ;
 ✔ Densité (supprimé) ;
✔ Dépassement de densité (supprimé).

NB : La suppression des critères de densité est en cours sur l’ensemble des documents
d’urbanisme français.

2.2.2. Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU)

Le SDAU est établi dans le cadre des directives nationales d’aménagement du territoire
(DNAT).
Il définit les orientations d’aménagement à moyen terme 15/20 ans ou/et à long terme
20/25 ans et s’applique à toutes les agglomérations de plus de 10 000 habitants.

Le but principal est de :

✔ Localiser les zones d’habitations et d’activités à créer ;

✔ Localiser les zones de réserves foncières à créer ;
✔ Localiser les grands équipements (infrastructure et superstructure) ;
✔ Prévoir des actions dans les milieux bâtis (rénovation, restructuration et restauration) ;
✔ Canaliser les grands investissements (semi-publics ou privés).

2.2.3. Plan d’Occupation des Sols (POS) & Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le PLU (ou POS) est un document déterminant pour une période choisie, dans le cadre
des schémas directeurs établis par les collectivités territoriales (EPCI, Pays, Agglomération,
Grand Paris…), les règles générales d’utilisation des sols :

✔ Définir les droits de construire et d’utiliser le sol ;

✔ Protéger les espaces à acquérir pour les équipements publics futurs (réseaux routiers,
transports, équipements sociaux…) ;
✔ Éviter les contestations entre voisins et les décisions arbitraires de la puissance
publique.

Composition du PLU :

Le PLU est composé de plusieurs documents consultables en mairie :

✔ Un arrêté d’approbation ;
✔ Un rapport de présentation (grandes orientations, prescriptions d’applications…) ;
✔ Des documents graphiques délimitant les zones urbaines et naturelles ;
✔ Les règlements de chacune des zones (implantation, aspect, …) ;
✔ Des annexes avec les réseaux d'eau et d’assainissement et les emplacements réservés
par la collectivité publique, servitudes d’utilité publique…

Image 10 – Exemple de PLUi

 2.2.4. Plan de Déplacement Urbain (PDU)

Le PDU définit les principes de l’organisation des transports de personnes et de

marchandises, de la circulation et du stationnement, dans le périmètre des transports urbains.

2.2.5. Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)

Le SCOT permet aux communes appartenant à un même bassin de vie de mettre en

cohérence leurs politiques d’urbanisme, d’habitats, d’implantations commerciales, de
déplacements et d’environnement.
Il s’agit, par exemple, de lier la réalisation des infrastructures de transports et les
extensions urbaines.

2.2.6. Plan Local d’Habitat (PLH)

Le PLH concerne la régénération des quartiers anciens affectés par l’inconfort et

l’insalubrité grâce à un programme sur 5 ans qui détaille les objectifs et les moyens pour
répondre aux besoins de logements d’une commune ou d’un groupement de communes.
Le PLH s’inscrit dans la continuité des objectifs du SCOT et du PDU.

2.2.7. Directives Territoriales d’Aménagement (DTA)

Les DTA sont conçues pour contrôler le développement des zones présentant des
enjeux en matière d’aménagement, de développement, de protection et de mise en valeur dans
une perspective de gestion économe de l’espace et d’équilibre entre l’aménagement et la
protection de l’environnement.

Ces directives se transforment également en prescriptions locales, par ex :

✔ Schéma Directeur de la Région Ile de France (SDRIF) ;

✔ Schéma Directeur de la Région Grenobloise (SDRG) ;
✔ Schéma Directeur des aménagements cyclables de Châteauroux Métropole…
 2.2.8. Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE)

Le SDAGE fixe les orientations fondamentales pour une gestion équilibrée de l’eau
pour les dix ou quinze prochaines années.
Il peut se décomposer au niveau régional dans des Schémas d’Aménagement et de
Gestion des Eaux (SAGE).

2.2.9. Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD)

Le PADD expose le projet d’urbanisme de la commune. Il définit les orientations

d’aménagement qui permettent à la commune de préciser les conditions d’aménagement des
quartiers.
 2.3. Les différentes autorisations

2.3.1. Le Certificat d’urbanisme (CU)

Ce certificat n’est pas une autorisation. Il ne permet pas la réalisation de travaux. Il permet
d’obtenir différentes informations relatives à la constructibilité du terrain (règles d’urbanisme,
limitations administratives, taxes…).

Il existe deux types de certificat d’urbanisme :

✔ Le certificat « a », qui contient les informations énoncées ci-dessus ;
✔ Le certificat « b » ou « opérationnel », qui est plus précis.

Dans le cas d’un certificat opérationnel, la collectivité donne donc deux informations
supplémentaires :
✔ Si le terrain peut être utilisé pour cette opération ;
✔ Quel est l’état des équipements publics (l’existence des réseaux et leur caractère
suffisant).

Image 11 – CERFA Certificat d’Urbanisme

2.3.2. La Déclaration Préalable (DP)

La déclaration préalable doit précéder la réalisation de certains travaux peu importants

affectant de manière limitée l’aspect, l’ampleur et la nature de la construction comme les
modifications apportées à la façade d’un bâtiment ou pour les constructions nouvelles dont
l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures à 20 m2 (et la hauteur inférieure à 12
m).

Image 12 – CERFA Déclaration préalable

 2.3.3. Le Permis de construire (PC)

Le permis de construire doit précéder la réalisation de travaux plus importants que ceux
soumis à déclaration.
En principe, le délai d’instruction d’un permis de construire est de 2 mois lorsqu’il porte
sur une maison individuelle et de 3 mois pour les autres constructions. Comme pour la
déclaration préalable, ce délai peut cependant être prolongé dans différentes hypothèses visées
par le code de l’urbanisme (Secteur ABF, Espace naturel ou minier…).

Image 13 – CERFA Permis de construire maison individuelle

2.3.4. Les autorisations d’aménager (DP et PA)

Les autorisations d’aménager se distinguent des autorisations de construire car les

travaux concernent uniquement des aménagements de l’espace (lotissement, camping, zone
commerciale ou d’activité…).

2.3.5. Le permis de démolir

Le permis de démolir ne concerne pas des travaux qui consistent à créer mais des
travaux qui consistent à démolir.
Le délai d’instruction, est de 2 mois sauf prolongation prévue par le code de
l’urbanisme.

2.4. Les interventions foncières

Pour une collectivité locale, il existe de nombreux dispositifs légaux pour acquérir du
foncier. Le niveau d’avancement de son projet, la nature même de son projet, le niveau
d’ambition et de contrôle que se fixe la collectivité, ou encore sa capacité financière et son
ingénierie sont déterminants dans la mobilisation de tel ou tel outil. Une analyse préalable est
donc nécessaire pour choisir la voie la plus pertinente et efficace pour maîtriser son foncier.

2.4.1. Acquisition amiable

Les collectivités locales peuvent accroître leur patrimoine en faisant librement

l’acquisition de biens mobiliers, immobiliers ou de droits. Ces acquisitions peuvent être
réalisées selon des procédés de droit privé, à savoir l’achat ou l’échange.

2.4.2. Le droit de préemption urbain (DPU)

Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un

périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente,
pour réaliser une opération d’aménagement. Le propriétaire du bien n’est alors pas libre de
vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite. Le même
dispositif existe pour les commerces ou les espaces agricoles.
 2.4.3. Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA)

La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire
qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption. Elle est destinée à
informer avant la vente le titulaire du droit de préemption afin qu’il puisse faire valoir son
droit de priorité pour l’acquisition du bien.

2.4.4. L’expropriation pour cause d’utilité publique

La procédure d’expropriation permet à une personne publique (État, collectivités

territoriales…) de s’approprier d’autorité, moyennant le paiement d’une indemnité, des biens
immobiliers privés, afin de réaliser un projet d’aménagement d’utilité publique.

2.4.5. Acquisition de bien sans maître ou de parcelle à l’abandon

Lorsqu’un immeuble se trouve à l’état d’abandon manifeste ou sans propriétaire par

suite d’un décès sans descendant, la commune sur le territoire de laquelle il se situe peut
mettre en œuvre une des procédures existantes pour faire cesser l’éventuel péril et acquérir, le
cas échéant, le bien immobilier en cause.

2.4.6. DUP réserve foncière

La déclaration d’utilité publique (DUP) réserve foncière, représente un dispositif

d’acquisition foncière simple et rapide mais pour autant très spécifique : elle est dédiée aux
acquisitions urgentes à réaliser et préalables à un projet d’importance. Ex : Agrandissement
du cimetière, zone de protection des courants migrateurs, zones autour des centrales
nucléaires ou des prisons….

2.4.7. La déclaration d’utilité publique (DUP) "travaux"

La DUP "travaux" est une procédure qui permet de réaliser une opération
d’aménagement sur des terrains privés par le biais d’une expropriation pour cause d’utilité
publique. Ex : construction d’une rocade ou d’une ligne TGV.
 2.5. La logique des acteurs dans un territoire

Comme nous l’avons évoqué précédemment, la création d’un programme de

construction est toujours l’occasion pour les collectivités locales et les acteurs du territoire de
poursuivre leur politique d’aménagement ou de développement technique.

2.5.1. Logements sociaux

L’article 55 de la loi SRU impose à certaines municipalités de proposer un nombre

minimum de logements sociaux proportionnel à leur parc de résidences principales : 20 ou
25 %.
La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013, relative à la mobilisation du foncier public en
faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement
social impose aux communes de plus de 3 500 habitants hors Ile-de-France (et plus de
1 500 habitants en Ile-de-France) comprises dans une agglomération ou un établissement
public de coopération intercommunale (EPCI) de plus de 50 000 habitants comprenant au
moins une commune de plus de 15 000 habitants, d'avoir un nombre total de logements
locatifs sociaux représentant au moins 25 % des résidences principales.

Dans les discussions avec les opérateurs sociaux et les communes, il pourra vous être
« imposé » de réserver tout ou partie de votre foncier et de logements à destination de
logements sociaux avec des prix de vente plafonnés voire des prestations offertes différentes
de vos autres biens en construction (labellisations, performances énergétiques, prestations
techniques, accessibilité, création d’ERP…).

2.5.2. Besoins en infrastructures publiques

L’occasion est trop bonne également pour une collectivité de demander à un tiers de
prendre à sa charge des aménagements destinés à l’ensemble des habitants comme des parcs
ou des jardins, des aires de jeux, des terrains de sports, des aménagements routiers, des voies
douces, des arrêts minutes, des abris-bus… Il est important de bien comprendre les enjeux et
les pressions politiques auxquelles vous allez faire face dans les discussions surtout en fin de
mandats électoraux.

2.5.3. Besoins en infrastructures de réseaux

L’occasion est également trop bonne pour un concessionnaire de réseau pour faire
payer par un tiers l’agrandissement d’un réseau d’eau, la réfection d’une chaussée, la mise en
place d’un transformateur électrique, le passage d’une fibre optique… Les négociations se
feront aussi avec ces acteurs économiques.
 3. Les projets urbains partenarial

Le Projet urbain partenarial (PUP) est un mode de financement contractuel des

équipements publics réalisés dans le cadre d’opérations d’aménagement et de construction.
Il permet aux collectivités locales compétents en matière de Plan local d’urbanisme
(PLU) et au représentant de l’Etat pour les opérations d’intérêt national (OIN) de faire
participer les aménageurs, les constructeurs ou les propriétaires fonciers au financement du
coût des équipements publics que leurs opérations rendent nécessaires et ce à hauteur des
besoins des usagers des futures opérations.
Le PUP rend possible une ou plusieurs opérations d’initiative privée qui présentent un
intérêt pour la collectivité et pour lesquelles celle-ci n’a pas les moyens d’assumer seule les
investissements relatifs aux équipements publics induits.
Sa création par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 autorise la définition contractuelle
des participations d’urbanisme en dehors de la Zone d’aménagement concerté (ZAC) ou de la
Participation pour voirie et réseaux (PVR) contractuelle, pratiques interdites dans la loi
d’orientation foncière de 1967.
Le 24 mars 2014, la loi n°2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové,
dite loi ALUR, a modifié de façon importante les modalités de mise en œuvre de ce dispositif.
Désormais, deux modes d’application se distinguent selon que le programme
d’équipements publics aura vocation à desservir une ou plusieurs opérations d’aménagement
et de construction.
A partir du 1er janvier 2015, les seules contributions d’urbanisme destinées au
financement des équipements publics seront la part (inter)communale de la Taxe
d’aménagement (TA), les participations en ZAC et le PUP.
Désormais, le PUP est l’un des dispositifs majeurs susceptibles d’être combinés avec
les outils fiscaux, fonciers, réglementaires et contractuels en faveur de la mise en œuvre d’une
stratégie de développement territorial. Son emploi impose néanmoins à la collectivité de
prendre plusieurs précautions essentielles et de recourir à une ingénierie adaptée.
 3.1. Choix du mode de contribution aux équipements publics

Pour avoir recours au PUP, la collectivité de veiller tout d’abord à la prise en compte
de ce dispositif dans la mise en œuvre d’une stratégie pertinente.
Stratégie de mise en œuvre du projet territorial
Parallèlement à l’élaboration de son Plan local d’urbanisme, la collectivité doit
préparer la mise en œuvre du PUP.
Pour cela, elle s’assure de la faisabilité des scénarios qu’elle envisage en étudiant les
aspects contextuels de types environnementaux, sociaux et économiques et en sollicitant les
opérateurs locaux susceptibles d’intervenir. Ainsi, elle construit son positionnement futur lors
des différents processus d’urbanisation. En particulier, elle définit les outils, les procédures et
les modes de financement auxquels elle est susceptible de recourir.
Programme des équipements publics
La collectivité identifie les équipements publics qu’elle devra réaliser pour répondre
aux besoins des futurs habitants ou usagers des opérations d’aménagement et de construction
à venir.
Elle liste ses investissements d’infrastructure (voirie et réseaux divers) et de
superstructure (bâtiments) et en estime le coût prévisionnel en intégrant l’emprise foncière et
les études nécessaires.
Principes fondamentaux
Si un équipement est public, son financement relève de la responsabilité des
collectivités publiques. C’est par dérogation à ce principe que les collectivités publiques
peuvent mettre à contribution les opérations qui rendent nécessaires ces investissements
publics.
Dans ce cas, il est important que, d’une part, soit établi le rapport de nécessité entre
l’équipement ainsi financé et les opérations mises à contribution et, d’autre part, que celles-ci
ne participent au maximum qu’au prorata des besoins qu’en auront les futurs habitants et
usagers.
 Choix du mode de financement
Une fois le principe de sollicitation des opérations décidé et validé, la collectivité
compare l’efficacité des différents types de contributions disponibles :
✔ Taxe d’aménagement à taux majoré ;
✔ Participation pour voirie et réseaux divers ;
✔ Participation à l’assainissement collectif (PAC) ;
✔ Participations en zone d’aménagement concerté ;
✔ Projet urbain partenarial.

Pour cela, elle prend en compte non seulement leur produit mais aussi les conditions
de leur application : procédure, délais, nature des équipements finançables, combinaisons
possibles, degré d’implication pour la collectivité, ingénierie requise, etc.
Le choix du mode de financement se répercute de façon plus ou moins directe sur les
futurs acquéreurs.
Par exemple, une participation contractuelle peut être intégrée dans le coût de la
charge foncière, et donc prise en compte par le maître d’ouvrage dès la phase initiale du
projet.
En revanche, l’application de la taxe d’aménagement impose un délai après le dépôt
du permis de construire. Il est donc impératif que le maître d’ouvrage soit à même de prendre
en compte le montant de cette taxe dès l’amont de l’opération, en l’intégrant dans le bilan
prévisionnel de son opération avant l’acquisition foncière et la conception du projet.
De plus, le calcul du produit de la taxe d’aménagement en fonction des différents taux
majorés possibles (jusqu’à 20%) apparaît indispensable compte tenu du fait qu’elle s’applique
de plein droit après délibération motivée. Si elle permet d’obtenir un produit fiscal suffisant,
son application est a priori plus simple et moins risquée que la signature d’un PUP, contrat de
droit privé. Ce n’est qu’après avoir fait ces comparaisons que la collectivité peut décider de
recourir ou non au PUP.
 3.2. Mise en œuvre

Depuis la loi ALUR, le code de l’urbanisme prévoit deux modes de mise en œuvre
des conventions de PUP. Le choix du mode à appliquer découle du nombre d’opérations de
construction ou d’aménagement que doit desservir le programme d’équipements publics.
Une seule opération desservie
Si les équipements desservent une seule opération, la convention est établie entre,
d’une part, les propriétaires fonciers, ou les aménageurs et les constructeurs et, d’autre part, la
collectivité locale compétente en matière de PLU ou le représentant de l’Etat pour les OIN.
C’est le régime antérieur à la loi ALUR qui s’applique.
Exemple. La création d’une nouvelle salle de classe est rendue nécessaire par une
prochaine opération de lotissement.
Aucune autre opération qui pourrait nécessiter la réalisation de cet équipement public
n’est prévisible selon le règlement du Plan local d’urbanisme.
Si la commune décide de déroger au principe général de financement de l’équipement
public et de demander une contribution à l’opération de lotissement, elle peut alors conclure
un PUP avec le lotisseur. Le contrat respecte le principe de proportionnalité : il ne prend en
charge l’investissement généré qu’au prorata de l’usage qu’en auront les futurs habitants du
lotissement.
Plusieurs opérations desservies
En revanche, si les équipements publics desservent plusieurs opérations
d’aménagement ou de construction, la collectivité locale compétents en matière de PLU ou le
représentant de l’Etat pour les OIN, a la possibilité - dès les études d’une première convention
de PUP - de définir un périmètre au sein duquel les opérateurs participeront à la prise en
charge de ces mêmes équipements publics.
La puissance publique locale compétente fixe alors les modalités de partage du coût de
ces équipements entre les opérations.
Selon leur nature, leur situation ou leur importance, les opérations incluses dans le
périmètre peuvent appeler des investissements différents en matière d’équipements publics.
Le cas échéant, les conventions successivement établies doivent être adaptées aux
besoins générés par chaque opération. Elles visent alors un tronc commun d’équipements
publics et sont complétées ou allégées de l’obligation de participer au financement
d’équipements publics spécifiques aux opérations dans leur propre périmètre d’application,
que les équipements soient déjà faits ou à faire.
Chaque propriétaire foncier, aménageur ou constructeur concerné est alors contraint de
signer une convention de PUP préalablement à l’obtention du permis d’aménager ou de
construire nécessaire à la réalisation de son opération.
 3.3. Equipements publics finançables par un PUP

Le financement des équipements publics par un PUP s’inscrit dans le respect de

plusieurs principes fondamentaux.

Principes de lien direct et de proportionnalité

Seul peut être mis à la charge du propriétaire foncier, de l’aménageur ou du
constructeur le montant correspondant aux équipements publics rendus nécessaires par leurs
opérations.
Lorsque la capacité de ces équipements excède les besoins des usagers de ces
opérations, seule la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci peut leur être attribuée.

Autres principes
Le PUP est également soumis aux principes de :
✔ Non cumul des participations pour un même équipement : deux contributions (taxes
ou participations d’urbanisme) ne peuvent être exigées pour un même équipement ;
✔ Egalité des citoyens devant les charges publiques : la contribution commune doit être
également répartie entre tous les citoyens, en fonction de leurs capacités ;
✔ Légalité : aucune participation d’urbanisme ne peut être instituée par l’autorité
administrative sans base légale.

Équipements publics finançables

A partir de ces principes fondamentaux, tous les équipements publics, qu’ils soient de
superstructure ou d’infrastructure, peuvent être financés dans le cadre d’un PUP.
La convention peut intégrer la totalité des éléments constitutifs du prix de revient de
ces équipements : les études, les honoraires (conception, réalisation), le foncier, les travaux et
y compris les frais financiers...

Exclusion des équipements propres

Les équipements dits « propres » aux opérations d’aménagement ou de construction
sont définis à l’article L332-15 du Code de l’urbanisme. Ils se caractérisent par leur vocation
privative. Ils sont donc financés par les opérations auxquelles ils bénéficient de façon
exclusive, jamais par un PUP (Transformateurs, Voies douces, Aménagement routier interne
au lotissement…)
 Non cumul des contributions d’urbanisme
L’établissement d’un PUP exclut de plein droit, dans son périmètre, l’application des
autres participations qui financent des équipements de même nature que ceux retenus dans le
contrat.
Par exemple, la participation à l’assainissement collectif n’est pas exigible si le réseau
d’assainissement est financé par le PUP.
De plus, dans ce périmètre, les futures opérations de construction et d’aménagement
sont exonérées de la part (inter)communale de la TA pour une durée définie dans la
convention et qui ne peut excéder dix ans. (Il vaut donc ne pas arriver en premier dans une
opération d’aménagement).

3.4. Limites et points de vigilance

Même s’il peut se révéler avantageux pour les budgets publics, le recours au PUP
nécessite d’établir des relations relativement nouvelles entre acteurs publics et privés.
Son bon usage nécessite, au-delà des études préparatoires, de maîtriser le cadre
juridique dans lequel il s’inscrit.

Zonage
Le PUP ne peut être mis en œuvre que dans les zones urbaines ou à urbaniser des
PLU, Plans d’occupation des sols (POS) et Plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Non cumul des contributions d’urbanisme

L’établissement d’un PUP exclut de plein droit, dans son périmètre, l’application des
autres participations qui financent des équipements de même nature que ceux retenus dans le
contrat.
En outre, dans ce périmètre, les futures opérations de construction et d’aménagement
sont exonérées de part (inter)communale de la TA pour une durée définie dans la convention
et qui ne peut excéder dix ans.
 Non-respect des principes de lien direct et de proportionnalité
En cas de non-respect des principes de lien direct et de proportionnalité ou de non-
réalisation des équipements publics prévus par le PUP, le cosignataire peut engager une action
devant le tribunal administratif afin d’obtenir, de la part de la collectivité, le remboursement
des sommes indûment versées.
La durée de prescription pour cette action dite « en répétition » est de cinq ans après le
dernier versement.
La convention peut prévoir des indemnités au bénéfice du cosignataire dans
l’hypothèse où ses possibilités de construire viendraient à être réduites ou supprimées.
Enfin, certaines pratiques sont à éviter. Par exemple, conditionner la délivrance d’un
permis d’aménager ou de construire à la signature d’un PUP est illégal. De même, réduire de
manière excessive le délai d’exonération de la part (inter)communale de la TA serait abusif
vis à vis des futurs bénéficiaires des permis de construire.

Nécessité d’une ingénierie transversale

Une ingénierie aux compétences multiples et transversales est requise.
Elle a vocation à aider la collectivité à estimer les dépenses générées pour les
équipements publics, mettre en place les dispositifs d’encadrement et l’assister lors des
négociations.
Si ces compétences ne sont pas présentes au sein de la collectivité, il est nécessaire de
recourir à une aide externe fournie par un organisme public (comme les services
départementaux de l’Etat, le Conseil général ou l’Agence d’urbanisme locale) ou privé.
La collectivité peut également bénéficier de l’accompagnement du Conseil
d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement de son département, (CAUE).

Approche qualitative du projet

Le PUP est un contrat, pas une procédure d’aménagement.
Il porte exclusivement sur le champ financier.
Les aspects qualitatifs du projet ne sont donc pas définis par le PUP.
Les dimensions architecturale, urbaine, paysagère, environnementale ou sociale
relèvent de dispositifs complémentaires, d’ordre règlementaire ou contractuel.
Par exemple, des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) imposent
un rapport de compatibilité aux opérations à venir.
Un autre contrat peut, par exemple, préciser les attentes de la collectivité sur ces
aspects qualitatifs. Mais il est important de ne pas lier les deux accords : l’annulation
éventuelle du contrat de PUP rendrait caduc l’engagement qualitatif. En revanche, les deux
documents peuvent être signés de façon concomitante tout en restant indépendants.
 Durée de validité du périmètre
Dans les cas où la puissance publique locale délimite un périmètre de partage du coût
des équipements publics, la durée maximale de validité de ce périmètre est de quinze ans.
Pour éviter tout attentisme préjudiciable aux budgets publics et toute rétention
foncière, il revient à la collectivité d’être particulièrement prudente dans le rapport qu’elle
établit ainsi entre le montant des investissements relatifs aux équipements publics dont elle
entend récupérer une partie du financement et le dimensionnement de ce périmètre.
Pour cela, elle tient notamment compte du potentiel d’urbanisation et du rythme de
construction défini par le contexte règlementaire, économique, environnemental et technique.
Pour s’assurer de l’efficacité du dispositif en termes de produit financier, la puissance
publique locale peut mettre en place des dispositifs règlementaires, fonciers ou fiscaux qui
visent à garantir l’optimisation de l’urbanisation du secteur.
Par exemple, elle peut ajuster son règlement d’urbanisme de manière à le rendre
incitatif, instaurer un droit de préemption voire appliquer une majoration de la base foncière
imposable des terrains non construits (en zone urbaine).

Signature de la convention
Le maire ou le président de l’EPCI compétent en matière de PLU doit être autorisé par
son assemblée délibérante à signer les conventions de PUP.
Et lorsque plusieurs équipements publics sont rendus nécessaires, la convention de
PUP ne peut être signée qu’avec l’accord de l’ensemble des maîtres d’ouvrage de ces
équipements.
 4. Les Établissements recevant du public

Les établissements recevant du public (ERP) sont des établissements recevant des
personnes provenant de l’extérieur. Ils sont classés en fonction de leur activité et de leur
capacité. Ces établissements sont soumis à certaines obligations, à une réglementation
incendie mais aussi des normes d’accessibilité pour ERP.

4.1. Définition et classement des ERP

4.1.1. Définition ERP : Qu’est-ce qu’un ERP ?

Un établissement recevant du public ou ERP est un bâtiment, un local ou une emprise

où des personnes extérieures sont admises.

Selon l'article R 123.2 du Code de la construction et de l'habitation : "Constituent des

établissements recevant du public, tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des
personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation
quelconque ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation,
payante ou non. Sont considérées comme faisant partie du public, toutes les personnes
admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel".

Une entreprise ouverte seulement au personnel et non au public n’est alors pas
considérée comme un ERP car elle ne reçoit pas des personnes de l’extérieur.

Les établissements recevant du public sont classés en fonction de leur activité et mais
aussi de leur capacité. 

4.1.2. Classification ERP : par type et par catégorie

Les ERP reçoivent des publics différents, comme une crèche, un hôpital et une
discothèque. Les exigences de conception et d'exploitation ne sont donc pas identiques.

C’est pour cela que les différents types d’ERP sont classés en fonction de la nature ou
de l’activité de l’établissement et sont symbolisés par une lettre.
TYPE ERP NATURE DE L’EXPLOITATION / ACTIVITÉ

Établissements installés dans un bâtiment

J Etablissement / structure d’accueil pour les personnes âgées ou handicapées

L - Salle d’audition, salle de conférence, salle multimédia, salle de projection

- Salle de spectacle (dont cirque non forain)

- Salle de réunion, salle de quartier réservée aux associations

- Salle polyvalente à dominante sportive de plus de 1 200 m² ou d'une hauteur

sous plafond de moins de 6,50 m, à usages multiples non visées dans le type X

M - Magasins / boutiques de vente

- Centres commerciaux

N Restaurants et débit de boisson

O - Hôtels

- Pensions de famille

- Résidence de tourisme

P - Salle de danse

- Salle de jeu

R - Établissements d’enseignement et de formation

- Les internats des établissements de l’enseignement primaire et secondaire

- Les centres de vacances et centres de loisirs (sans hébergement)

- Les crèches, halte-garderie, école maternelle

 - Jardins d’enfants

S - Bibliothèques

- Centres de documentation

T Salles d’exposition

U Les établissements de santé publics ou privés, les cliniques, les hôpitaux, les
pouponnières, les établissements de cure thermale

V Établissements et lieux de culte

W - Administrations

- Banques

- Bureaux

Sauf si le professionnel ne reçoit pas de clientèle dans son bureau, dans ce cas,
ce n’est pas considéré comme un ERP

X - Établissements sportifs clos et couverts, salles omnisports, patinoires,

manèges, piscines couvertes, transformables ou mixtes

- Salles polyvalentes sportives de moins de 1 200 m² ou d'une hauteur sous

plafond de plus de 6,50 m

Y Musées

Établissements spéciaux

PA Établissements de plein air

CTS Chapiteaux, tentes et structures

SG Structures gonflables

PS Parkings / parcs de stationnement couverts

 GA Gares (partie accessible au public)

OA Hôtels et restaurants d’altitude

EF Etablissements flottants

REF Les refuges de montagne

Les  
établissements
pénitentiaires

Les ERP ne reçoivent pas tous le même nombre de personnes. Ils sont donc classés en
catégories selon le nombre maximal de personnes potentiellement présentes en même temps
dans l’établissement (catégorie représentée par un nombre de 1 à 5).
 La catégorie d’ERP est obtenue en fonction de l’effectif du public et du personnel
(sauf pour l’ERP de 5ème catégorie où seul l’effectif du public compte).

La classification se fait en deux groupes :

✔ Groupe 1 avec les catégories ERP 1, 2, 3 et 4 ;

✔ Groupe 2 avec les ERP 5ème catégorie : Établissement dans lequel l'effectif du public
n'atteint pas le seuil d'assujettissement défini par le règlement de sécurité pour chaque
type d'exploitation.

Le classement d'un établissement est validé par la commission de sécurité à partir des
informations transmises par l'exploitant de l'établissement dans le dossier de sécurité déposé
en mairie.

ERP catégories en fonction de l’effectif admissible

Effectif admissible Catégorie d’ERP

Effectif > à 1500 personnes ERP catégorie 1

De 701 à 1500 personnes ERP catégorie 2

De 301 à 700 personnes ERP catégorie 3

Jusqu’à 300 personnes (à l’exception des ERP ERP catégorie 4

5ème catégorie)

En fonction de seuils d'assujettissement ERP catégorie 5

Pour les ERP 5ème catégorie, se référer au tableau Seuils de classement des ERP de 5 ème
catégorie.
 4.2. Règles de sécurité contre l’incendie relatif aux ERP

Un ERP est soumis à des obligations en matière de sécurité et de lutte contre les
incendies. Ces obligations et règles s’imposent au moment de la construction et au cours de
l’exploitation. Tous les ERP sont concernés, mais la réglementation varie en fonction du
classement du bâtiment.

Lors de la conception d’un ERP, certaines normes « incendie en matière de sécurité »

sont à respecter. Il faut prévoir et faire en sorte de limiter les risques d’incendie, de pouvoir
alerter les occupants quand un feu ou un sinistre se déclare, de favoriser l’évacuation du
public et de pouvoir alerter les secours tout en favorisant leur intervention.

4.2.1.  Réglementation ERP concernant la conception et la construction des

locaux / Réglementation incendie

Les établissements recevant du public doivent être construits de façon à permettre

l'évacuation rapide tout en sécurité des occupants ; Les ERP doivent avoir une ou plusieurs
façades en bordure de voies ou d'espaces libres. Cela pour permettre une évacuation facilitée
du public et l'accès des services de secours éventuels.

Les ERP doivent avoir au moins deux sorties voire également des espaces d'attente
sécurisés. Les dégagements intérieurs qui conduisent à ces espaces doivent également être
répartis pour permettre l'évacuation rapide ou la mise à l'abri préalable et sûre du public.

Les établissements recevant du public doivent être composés de matériaux et

d'éléments de construction présentant, face au feu, les qualités de réaction et de résistance
appropriées aux risques d’incendie.

L'éclairage doit être électrique.

Le stockage, la distribution et l'emploi de produits explosifs ou toxiques et de tous

liquides inflammables sont interdits dans les locaux et dégagements accessibles au public.

Les ascenseurs / monte-charge, les installations électriques, de gaz, de chauffage et de

ventilation, doivent présenter des garanties de sécurité et de bon fonctionnement.

4.2.2. Alarme et plan d’évacuation dans les ERP

Tout établissement recevant du public doit posséder un dispositif d’alarme, de

surveillance et des équipements de secours contre un incendie. Ceci de façon appropriée par
rapport à leur taille. Par exemple, il faut un extincteur pour un local de 200 à 300 m².

Dans un ERP, il doit également y avoir un plan d’évacuation des locaux en cas
d’incendie. Celui-ci doit être affiché avec les consignes de sécurité, dans tous les niveaux
desservis par une cage d’escalier, dans chaque salle pouvant contenir 5 personnes ou plus,
mais aussi dans les salles de repos et les vestiaires du personnel.
 Le non-respect de ces règles de sécurité peut entraîner des sanctions : une fermeture
administrative temporaire ou définitive ordonnée par le maire ou le préfet et/ou des sanctions
pénales (amende allant jusqu'à 45 000 € et peine d'emprisonnement).

4.3. Accessibilité des ERP

Les établissements recevant du public ont l’obligation d’être accessibles aux personnes
en situation de handicap. S’ils sont non conformes aux règles d’accessibilité, ils doivent
s’inscrire dans un Agenda d’Accessibilité Programmée (Ad’AP) qui permet d’engager les
travaux nécessaires dans un délai limité afin de pouvoir répondre aux exigences
d’accessibilité.

4.3.1. Quelles sont les règles d’accessibilité ERP ?

Les normes d’accessibilité mises en place pour les ERP ont pour but de permettre
l’accès à ces établissements aux personnes handicapées (handicap moteur, visuel, auditif,
mental…) et d’y circuler le plus facilement possible. Ces règles concernent l’intérieur de
l’établissement, mais aussi le stationnement des véhicules, l’accès aux bâtiments, les
sanitaires ouverts au public, les équipements et mobiliers…

Il existe cependant quelques dérogations en cas d’impossibilité technique ou de

contraintes liées à la conservation du patrimoine. Dans ces cas, les dérogations doivent être
autorisées après avis de la commission départementale consultative de la sécurité et de
l'accessibilité de la commune ou de la communauté de communes.

4.3.2. Sanctions liées au non-respect des règles d’accessibilité des ERP

En cas de non-conformité à ces règles d’accessibilité pour les ERP, l'absence non justifiée
de dépôt d'agenda d'accessibilité est passible d'une sanction financière d’un montant de :

✔ 1 500 € quand l'agenda porte sur un seul établissement de 5ème catégorie ;

✔ 5 000 € dans les autres cas.

Les sanctions de non-conformité peuvent être élevées :

✔ Sanction pénale maximale de 45 000 € (225 000 € pour les personnes morales) ;

✔ En cas de récidive, le propriétaire de l’ERP est passible d’une peine de 6 mois

d'emprisonnement.
 4.4. Cas particulier des IGH

La conception d’un immeuble de grande hauteur (IGH) est soumise à des règles de

sécurité spécifiques en matière d’incendie.

On considère un immeuble d’habitation comme un IGH si celui-ci dépasse 50 mètres,

alors que pour tout autre IGH, la hauteur minimum est de 28 mètres. Les IGH sont répartis en
fonction de leur activité pour lesquelles des règles spécifiques vont s’appliquer. 

Pour cela, on distingue dix groupes d'IGH :

✔ GHA : Immeuble d’habitation ;

✔ GHZ : Immeuble d’habitation de 28 à 50 m avec d’autres locaux (commerce, etc.) ;
✔ ITGH : Immeuble de très grande hauteur (supérieure à 200 m.) ;
✔ GHW 1 : Immeuble de bureaux de 28 à 50 m ;
✔ GHW 2 : Immeuble de bureaux de hauteur supérieure à 50 m ;
✔ GHS : Immeuble pour dépôt d’archives ;
✔ GHO : Immeuble pour un hôtel ;
✔ GHU : Immeuble avec usage sanitaire ;
✔ GHR : Immeuble pour l’enseignement.
✔ GHTC : Tour de contrôle.

  Chaque IGH doit être situé à moins de 3 km d’un centre de secours, il doit respecter
un minimum de 8 mètres entre l’immeuble et les bâtiments aux alentours, l’accès pour les
pompiers doit se trouver à moins de 30 mètres et le poste central de sécurité (obligatoire dans
l’immeuble) doit être situé au même niveau que l’accès des pompiers.
 5. Les Réglementations et Documents Techniques

5.1. La réglementation acoustique des bâtiments

Tous les logements dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier
2000 doivent se conformer à la Nouvelle Réglementation Acoustique (NRA), dont l’objectif
est de réduire les nuisances sonores à l’intérieur d’un logement.

La NRA fixe des objectifs précis exprimés en décibels (dB) concernant les bruits
provenant de l’extérieur mais aussi ceux générés et qui pourraient gêner les occupants.

✔ L’isolement aux bruits aériens provenant de l’extérieur (trafics routier, ferroviaire,

aérien) doit être égal ou supérieur à 30 dB ;
✔ L’isolement aux bruits aériens intérieurs doit être supérieur ou égal à 50 dB, 53 dB, 55
dB ou 58 dB en fonction de la nature des pièces ;
✔ Les bruits d’impact reçus ne peuvent dépasser 58 dB dans les pièces principales ;
✔ Les bruits d’équipement (appareils individuels de chauffage ou de climatisation,
VMC) sont limités à 35 dB dans une pièce de vie et à 50 dB dans une cuisine fermée
ou une salle d’eau.

Cependant, l’isolement des bruits en façade (bruits aériens provenant de l’extérieur) peut
atteindre jusqu’à 45 dB en fonction du niveau de bruit environnant. En effet, les bâtiments
sont hiérarchisés en 5 classes d’exposition, de BR1 à BR5. Celles-ci correspondent à des
zones définies en fonction du niveau de bruit engendré par les infrastructures de transports
telles que :

✔ Les routes et rues ;

✔ Les voies de chemin de fer ;
✔ Les lignes de transport en commun (existantes et à venir) ;
✔ Le réseau routier (les autoroutes, une grande partie des routes nationales, certaines
sections de routes départementales, certaines voies communales dans les grandes
agglomérations) …

Ce classement sonore est ratifié par arrêté préfectoral.

✔ Les bâtiments d’habitation classés BR1 ont un niveau sonore environnant supérieur à
81 dB et doivent disposer d’une isolation en façades minimale de 45 dB ;
✔ Les bâtiments d’habitation classés BR2 ont un niveau sonore environnant compris
entre 76 et 81 dB et doivent disposer d’une isolation en façades minimale de 42 dB ;
✔ Les bâtiments d’habitation classés BR3 ont un niveau sonore environnant compris
entre 70 et 76 dB et doivent disposer d’une isolation en façades minimale de 38 dB ;
✔ Les bâtiments d’habitation classés BR4 ont un niveau sonore environnant compris
entre 65 et 70 dB et doivent disposer d’une isolation en façades minimale de 35 dB ;
✔ Les bâtiments d’habitation classés BR5 ont un niveau sonore environnant compris
entre 60 et 65 dB et doivent disposer d’une isolation en façades minimale de 30 dB.
 5.2. La réglementation thermique des bâtiments

La Réglementation Thermique (ou Réglementation Environnementale) 2020 est une

nouvelle norme visant à construire des logements ou bâtiments à énergie positive (qui produit
plus d’énergie qu’il en consomme) et des maisons passives (qui dépense très peu d’énergie et
recycle celle qu’elle produit).

✔ La maison RT 2020 doit produire plus d’énergie qu’elle n’en consomme, elle doit
donc recourir au maximum aux sources d’énergie durables et ses besoins énergétiques
sont réduits au maximum. L’isolation est donc renforcée, et on met en place une
gestion intelligente de l’énergie ;
✔ La maison RT 2020 est une maison passive, qui est donc très performante. Elle produit
autant d’énergie qu’elle en consomme, et doit donc produire des énergies
renouvelables ;
✔ La maison RT 2020 est également une maison à énergie positive, elle consomme
moins d’énergie qu’elle n’en produit grâce à des solutions permettant l’accumulation
et la restitution de chaleur et la production d’électricité. Elle peut être isolée par
l’extérieur pour supprimer les ponts thermiques.

Un bâtiment à énergie positive peut avoir :

✔ Une consommation de chauffage doit être inférieure à 12 Kwhep /m² ;

✔ Une consommation totale d’énergie inférieur à 100 kwh/m² (avec l’eau chaude, les
éclairages…) ;
✔ La capacité de produire de l’énergie pour que le bilan énergétique soit positif sur les 5
utilitaires : chauffage, luminaires, eau chaude, clim & auxiliaires grâce à des panneaux
photovoltaïques ou du micro éolien par exemple.

5.3. Les Eurocodes, DTU et notice technique

La réglementation dans le domaine du bâtiment ne cesse d’évoluer. Les Documents

Techniques Unifiés (DTU) sont les références des règles de l’art qui permettent aux
professionnels de livrer des ouvrages de qualité.

Chaque DTU fait l’objet d’une validation par la Commission Générale de

Normalisation du Bâtiment. Depuis 1993, les DTU ont le statut de normes françaises ce qui
explique la présence des initiales NF devant de nombreux intitulés : “NF DTU…”.

Le respect des règles de l’art telles qu’établies par les DTU est primordial pour
sécuriser le chantier tant d’un point de vue qualitatif qu’en termes de responsabilité
professionnelle.

Afin de normaliser la conception de l’ouvrage et la mise en œuvre des différents

travaux, les informations techniques composant les DTU sont réparties dans trois documents :

✔ Le cahier des clauses techniques (CCT) qui précise les règles de l’art pour l’exécution
des chantiers ;
✔ Le cahier des critères généraux de choix des matériaux (CGM) qui détermine les
matériaux pouvant être utilisés pour la réalisation d’un certain type de travaux ;
 ✔ Le cahier des clauses administratives spéciales (CCS) qui formalise les obligations des
différentes parties au contrat.

Les Eurocodes constituent un ensemble de 58 normes européennes, harmonisant les

méthodes de calcul utilisables pour vérifier la stabilité et le dimensionnement des différents
éléments constituant des bâtiments ou ouvrages de génie civil, quels que soient les types
d’ouvrages ou de matériaux (structures en béton, en métal, structures mixtes acier/béton,
maçonnerie, bois, aluminium, règles de calcul pour les ouvrages de géotechnique et règles
parasismiques).

Les Eurocodes sont des codes européens de conception et de calcul des ouvrages, se

substituant aux codes nationaux et permettant aux entreprises de travaux ou bureaux d’études,
d’accéder aux marchés des autres pays membres.
Synthèse du Chapitre :

Nous avons balayé ensemble un certain nombre de sujet qui mériterait, à coup sûr, d’être
approfondis mais toutes les notions importantes dans la définition d’un programme
immobilier ont été abordées.

En tant que Chargé de programme, vous devez savoir vous entourer de professionnels qui
maîtrise ce type de question. En général, la rémunération de l’ensemble des prestataires qui
interviennent sur la partie conception représente entre 8 et 10 % du montant des travaux.

Ce que j’appelle la « Logique des acteurs » est primordial pour mener à un bien un projet
immobilier car vous avez compris que chaque notion peut cacher des intérêts techniques,
financiers et politiques des uns et des autres. Construisez bien votre réseau de connaissances
et de contacts au sein des administrations et des concessionnaires.

Mon astuce : Les boites de chocolats artisanaux sont toujours bien appréciées et n’oubliez
pas les secrétaires et assistant(es) car souvent ce sont LES personnes qui ont les
renseignements et qui gèrent les calendriers des décideurs.

Les points clés à retenir :

✔ Soyez curieux de l’environnement autour de votre terrain et sur Internet, la plupart des
informations sont déjà accessibles ;
✔ Lorsque vous créez un ERP dans vos programmes de construction, pensez bien à les
isoler des logements car les règlementations des ERP, étant différentes, elles sont
souvent plus contraignantes que dans l’habitat résidentiel ;
✔ Avant de déposer une autorisation de travaux, prenez bien soin de rencontrer les
services instructeurs pour leur exposer votre projet et éviter des malentendus ;
✔ Vous créez des surfaces donc des impôts, Attention sujet très sensibles dans certains
secteurs.
Quiz :
1 – Quel document doit-on demander à la commune pour connaître le montant des
impôts liés à un terrain de construction ?
□ Certificat d’urbanisme □ Permis d’aménager □ Déclaration préalable
 2 – Dans quel document trouve-t-on les critères sur les hauteurs de construction à
respecter ?
□ PLU □ PADD □ PDL
3 – Comment s’appelle la technique de démolition manuelle depuis le haut vers le
bas ?
□ Ecrêtement □ Dérasement □ Désarment
 4 – La réserve foncière est une zone destinée à construire des logements ?
□ Oui □ Non □ Cela dépend du projet du propriétaire du foncier
 II. La sélection des entreprises

Introduction : La manière de choisir les intervenants sur le chantier est principalement liée
au type de donneur d’ordre ou plus particulièrement celui qui « paye ». Marché public ou
marché privé ? Les démarches sont similaires sur de nombreux points mais totalement
différentes sur les engagements, les modalités de consultation et de paiements.
Nous détaillerons dans ce chapitre les principes de ces différents marchés et les
contraintes et avantages de ceux-ci.

1. Les marchés publics

1.1. Grands principes

Les outils de commande publique sont strictement encadrés et répondent à trois

grands principes :

✔ Liberté d’accès à la commande publique : toute personne physique ou morale doit

avoir accès aux besoins des acheteurs ;
✔ Egalité de traitement des candidats : toute discrimination est interdite et la rédaction
du cahier des charges doit être objective et ne pas orienter de choix. Si un candidat
pose une question, la réponse doit être transmise à tous les candidats ;
✔ Transparence des procédures : le principe de transparence garantit les deux premiers
principes. Il assure aussi à tout soumissionnaire dont l’offre est rejetée une réponse
expliquant les motifs du rejet.

1.2. Qui sont les acheteurs publics ?

Les personnes morales de droit public font appel aux procédures de marchés publics
pour leurs besoins en matière industrielle, de travaux, de fournitures, de services ou de
prestations intellectuelles.

Le pouvoir adjudicateur donneur d’ordre d’un marché public est une personne
publique. Il peut savoir de :

✔ L'Etat (Ministères, services déconcentrés de l’Etat, autorités administratives

indépendantes, juridictions) ;

✔ Les Collectivités territoriales comme les Régions. Elles sont compétentes notamment
dans les domaines de l’aménagement du territoire, l’enseignement (lycées), la
formation professionnelle, l’action économique ou les Départements qui sont
compétents dans les domaines de l'aménagement, de l’espace / équipement, de l’action
 sociale / aide sociale / santé publique, de l’enseignement (collèges), des actions
économiques en complément des actions menées par d’autres collectivités ;
✔ Les Communes. Elles sont compétentes dans les domaines des élections, de l’action
sociale, des transports urbains de personnes, de la voirie, de l’urbanisme, du logement
et de l’enseignement (écoles maternelles et primaires) ;

✔ Les Établissements publics

o Les Établissements publics nationaux ayant un caractère autre qu’industriel et

commercial, qui sont rattachés à l’Etat, recouvrent :

▪ Les établissements publics nationaux à caractère administratif, les

établissements publics culturels (Opéra national de Paris, Bibliothèque
nationale de France Ecole du Louvre…) ;
▪ Les établissements publics à caractère scientifique et technique
(INSERM, CNRS) ;
▪ Les établissements publics à caractère scientifique, culturel et
professionnel (Les universités...) ;
▪ Les établissements publics à caractère sanitaire et social, les chambres
consulaires (Les CMA...).

o Les Établissements publics locaux qui sont rattachés à une collectivité :

▪ Les établissements publics administratifs, ou industriels et

commerciaux (Les Offices Publics de l’Habitat (OPH)) ;
▪ Les établissements Territoriaux (établissements publics de coopération
intercommunale), purement fonctionnels (établissements publics locaux
d’éducation, centres communaux d’action sociale, établissements
publics de santé…).

✔ Les organismes de sécurité sociale gérant le régime général ;

✔ Les sociétés d’économie mixte (SEM), sont soumises au Code des marchés publics si
elles agissent pour le compte d’une personne publique. (Exemple Sem d’aménagement
pour le développement économique de l’aéroport de Châteauroux-déols...).

✔ Certaines entreprises privées.

 1.3. La différence entre l’offre et la candidature

Le but de la candidature est de permettre à l’administration de s’assurer de disposer des

aptitudes et des capacités à exercer une activité professionnelle, tant sur le plan technique
que financier.

L’offre, quant à elle, constitue la réponse au besoin exprimé par l'émetteur du marché
public. Elle intègre, par exemple, le prix des prestations et les moyens mis en œuvre pour
répondre à la demande.

1.4. L’appel d’offres – Code de la commande publique

1.4.1. Seuils de procédure

Les procédures de passation de marchés publics varient en fonction de leur objet :

✔ Marché de travaux destinés à la réalisation d'ouvrage, de travaux du bâtiment et de

génie civil (ponts, routes, ports, barrages, infrastructures urbaines, etc.) ;
✔ Marché de fournitures relatif à l'achat de matériels, de mobilier ou de produits ;
✔ Marché de services pour l'achat de services matériels ou immatériels.

La procédure change aussi en fonction de la valeur estimée du marché :

✔ Si la valeur estimée du marché est inférieure aux seuils de procédure formalisée,

l'organisme public peut recourir à une procédure adaptée dont il détermine librement
les modalités ;
✔ Au-delà, il doit respecter une procédure formalisée pour passer son marché.

Pour les marchés d'une valeur inférieure à 40 000 € HT, l'acheteur public a pour seule
obligation de choisir une offre pertinente et de ne pas contracter systématiquement avec un
même fournisseur lorsqu'il y a plusieurs offres correspondantes à ses besoins.

1.4.2. Seuils de publicité

Pour susciter la plus large concurrence, l'acheteur public doit procéder à une publicité
dans certaines conditions selon l'objet du marché, la valeur estimée du besoin et l'acheteur
concerné.

Le passage d'un seuil fait non seulement évoluer la procédure, mais aussi les modalités
de la publicité à donner à l'avis de marché.

La publicité peut être réalisée selon différents moyens :

✔ Publication au BOAMP ;
✔ Parution dans un journal habilité à recevoir des annonces légales (JAL) ;
✔ Publication au Journal officiel de l'Union européenne (JOUE).

Le support de publicité employé permet d'avoir une indication sur le montant du

besoin de l'acheteur public. S'il publie uniquement sur son site internet ou dans un journal qui
n'a pas le statut de journal d'annonces légales, ce montant est forcément inférieur à 90 000 €
HT. Une offre supérieure ne pourrait pas être acceptée.

Image 14 – Image d’un journal officiel

1.5. Les pièces contractuelles d’un marché publique

Une déclaration sur l’honneur attestant que l’entreprise n’est pas frappée par une
interdiction de soumissionner à un marché public ;

Les documents et renseignements destinés à vérifier l’aptitude de l’entreprise à

exercer son activité professionnelle, sa capacité économique et financière et ses capacités
techniques et professionnelles. Il en sera tenu de même pour des éventuels fournisseurs en
paiement direct ou sous-traitants.

Les pièces complémentaires si nécessaire, l’organisme public pourra vous demander

d’autres documents :

✔ Une déclaration concernant le chiffre d’affaires de l’entreprise des trois derniers

exercices maxima ;
✔ Des déclarations de banques ou d’assurance des risques professionnels ;
✔ Une liste des travaux exécutés au cours des cinq dernières années ;
✔ L'effectif moyen annuel pendant les trois dernières années ;
✔ L'indication des titres d'études et titres professionnels du candidat et/ou des cadres de
l’entreprise.

Les pièces nécessaires à l’offre qui constitue la réponse au besoin exprimé, elle comprend :

✔ Le prix des prestations ;

✔ Les moyens qui seront mis en œuvre ;

1.6. L’offre technique et financière dans les marchés publics

Il existe deux types d’appels d’offres

✔ L’appel d’offres ouvert : Tout candidat peut remettre une offre ;

✔ L’appel d’offres restreint : Seuls peuvent remettre des offres les candidats qui y ont été
autorisés après une première sélection.

1.6.1. La procédure négociée

La procédure négociée permet à l’acheteur public de choisir le titulaire du marché

après consultation de candidats et négociation des conditions du marché avec l’un ou
plusieurs d’entre eux.
Cette technique peut également être utilisée dans la procédure adaptée.
 1.6.2. Le dialogue compétitif

Le dialogue compétitif est la procédure par laquelle l’acheteur dialogue avec les
candidats en vue de définir les solutions de nature à répondre à ses besoins et sur la base
desquelles ces candidats sont invités à remettre une offre.
Nous aurons le cas en immobilier quand par exemple lorsque le besoin consiste en
une solution innovante ou lorsque le marché comporte des prestations de conception.

1.6.3. Les techniques d’achats

L'acheteur peut recourir à des techniques d'achat pour procéder à la présélection

d’entreprises selon des modalités particulières :

✔ L'accord-cadre avec la conclusion d’un contrat établissant tout ou partie des règles
relatives aux commandes à passer au cours d'une période donnée sur quatre ans
maxima. (Exemple Promoteur-Notaire, Promoteur- Géomètre…) ;
✔ Le concours, grâce auquel l'acheteur choisit, après mise en concurrence et avis d'un
jury, un plan ou un projet ;
✔ Les enchères électroniques, qui ont pour but de sélectionner par voie électronique,
pour un marché de fournitures d'un montant égal ou supérieur aux seuils de la
procédure formalisée, des offres permettant aux candidats de réviser leurs prix à la
baisse ou de modifier la valeur de certains autres éléments quantifiables de leurs
offres.
 2. Les marchés privés

2.1. Les pièces contractuelles d’un marché privé

Ces marchés concernent tous les autres acheteurs potentiels en dehors des acheteurs
publics.

Les particuliers Construction de maison

Les industriels Construction d'usine, d'entrepôt, de bureaux

Les commerçants Construction, modification de boutiques

Les banques Construction, modification d'agences

Les promoteurs Construction ou rénovation de logements, zones

immobiliers, les commerciales, Ehpad
aménageurs

Concernant les particuliers, à défaut de documents précis, il conviendra, après

constat des travaux, d'établir un devis détaillé avec :

✔ Les prix et quantitatif des différentes prestations ;

✔ Le montant de la TVA ;
✔ Les conditions du règlement ;
✔ Le tampon de l'entreprise et la signature d'une personne de l'entreprise habilitée à le
faire.

Ce devis sera établi en 2 exemplaires et remis au client, 1 des 2 exemplaires devra

revenir revêtu de l'accord et de la signature du client.

Concernant les industriels qui représentent une part importante des marchés privés du
bâtiment. Que ce soit en termes de constructions neuves, de créations d'usines, de bureaux,
d'extension de locaux existants ou bien de travaux moins importants tels que l'amélioration
des conditions de travail, mise aux normes de bâtiments existants, changement d'activité d'un
bien existant, maintenance...
En règle générale, contrairement aux particuliers, l'entreprise industrielle officialise
l'accord entre elle et l’entrepreneur par un bon de commande qui se rapporte à un devis
(éventuellement chaque prestation sera détaillée).

Concernant les promoteurs, aménageurs, les gros projets des entreprises industrielles,
en règle générale, les dossiers des gros projets sont construits et contiennent des éléments
similaires à ceux des marchés publics.
 ✔ Marché ;
✔ Cahier des clauses Administratives (CCAP) ;
✔ Cahier des Clauses Techniques (CCTP) ;
✔ Décomposition Globale et Forfaitaire (DPGF) ;
✔ Règlement de Consultation si existant.

Avec des demandes de documents similaires aux marchés publics : attestation

d'assurances civiles et décennales, attestation sur l'honneur, attestation de mise à jour fiscale
et sociale.

2.2. La mise au point du DCE

Le Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) est un point clé dans la signature
des marchés avec les entreprises en milieu public ou privé. De nombreux maîtres d’ouvrage
s’entourent généralement avec un Maître d'Œuvre (MOE) ou un Assistant de Maîtrise
d’ouvrage (AMO) pour s’assurer de la cohérence entre les besoins et les écrits.
Malheureusement, il peut rester des incohérences entre les plans, les écrits, les
décompositions de prix et les devis des entreprises. C’est pour cela qu’il est important
d’inscrire un ordre des pièces les uns par rapport aux autres.
En Marché public, généralement on indique que les pièces administratives (RC,
CCAG) sont prioritaires sur les pièces techniques. En Marché privé, suivant le niveau de
compétences des donneurs d’ordre, on privilégie soit les plans soit les CCTP soit les
descriptifs ou les décompositions de prix.

2.3. Les marchés forfaitaires

Dans la même logique que précédemment, il est courant en marché privé du type
promotion immobilière de raisonner en prix global et forfaitaire. Ainsi si un détail technique
ou une prestation n’a pas été complètement décrite pour le donneur d’ordre ou s’il s’avère que
des travaux complémentaires seront nécessaires sur le chantier à cause d’un aléa ou d’une
demande particulière d’un bureau de contrôle, l’entreprise ne pourra pas réclamer de rallonges
financières pour des travaux supplémentaires car dans le principe elle “doit tout”.
Une négociation va s'ouvrir néanmoins sur le site en cas de problème sérieux.
 2.4. La gestion par tranche de travaux

La signature d’un marché de travaux peut comporter des tranches dites “fermes” et
d’autres "conditionnelles".
Cette souplesse va permettre aux donneurs d’ordre d’ajuster l’avancement de son
programme de construction selon l’avancement des ventes ou des réservations, de se séparer
d’une entreprise sans à avoir de procédures de mises en demeure à faire ou de modifier une
partie du programme avec le dépôt d’un nouveau permis de construire. (Ce qui nous a bien
servi en 2008 avec la crise des « subprimes » où l’immobilier a été arrêté net pendant
plusieurs mois).
Pour l’entreprise, c’est néanmoins la garantie d’avoir potentiellement l’ensemble du
chantier concerné et de bloquer les prix de marchés sur l’ensemble du programme.
Image 15 – Exemple de tranches de travaux sur un programme
 2.5. Les avenants

Un avenant est un acte signé par les parties constatant leur accord de volonté. Il a pour
objet de modifier une ou plusieurs des dispositions du marché.
Un avenant ne se signe pas avec réserves.
Dans les marchés publics, la passation d’un avenant ne peut pas bouleverser
l’économie du marché ou en changer fondamentalement l’objet sauf cas de rencontre de
sujétions techniques imprévues ne résultant pas des parties.
Il ne saurait également régulariser une situation antérieure. Tout cela dans l’objectif de
garantir l’égalité de tous les candidats qui répondent à l’appel d’offre. Il serait tentant de
choisir un candidat le moins disant sans détailler toutes les prestations puis par la suite
augmenter le marché avec un avenant pour valoriser les travaux volontairement cachés au
départ.
Tout projet d’avenant à un marché de travaux, de fournitures ou de services qui
entraîne une augmentation du montant global du marché, supérieure à 5% doit être soumis
avant signature pour avis à la Commission d’appel d’offres (respect des règles de la
concurrence).
En principe, la passation d’un avenant est nécessaire en cas de modification visant :
✔ Des clauses d’obligations réciproques telles que :

o Prix nouveaux, ouvrages ou travaux non prévus, délais nouveaux, paiement

direct des sous-traitants, affectant les caractéristiques de l’un des contractants ;

✔ Le maître de l’ouvrage

o Dans les marchés des collectivités locales, certaines modifications qui peuvent
se produire, telle la fusion de communes, entraînent le plus souvent un
changement dans la personne morale du maître de l’ouvrage, ce qui nécessite
un avenant ;

✔ L’entrepreneur

o Décès : le marché est résilié de plein droit sans indemnité sauf si le maître de
l’ouvrage accepte la continuation du marché par ses successeurs. Dans cette
éventualité, la rédaction d’un avenant s’impose ;
o Changement dans la structure de l’entreprise entraînant la création d’une
nouvelle personne morale ;
o Les changements qui portent transfert de l’exécution d’un marché d’une
entreprise à une autre rend nécessaire l’intervention d’un avenant (cas par
exemple d’une entreprise donnée en gérance libre).

✔ Les sous-traitants
 o Dans le cas où un sous-traitant doit être payé directement, l’acceptation de ce
sous-traitant et l’agrément de ses conditions de paiement, s’ils ne sont pas
prévus au marché, sont constatés dans un avenant ou dans un acte spécial signé
par la personne signataire du marché et par l’entrepreneur.

Pour éviter les discussions relatives au périmètre de l’avenant, les entreprises doivent
porter la plus grande attention aux projets d’avenants qui leur sont communiqués.

Ainsi, une attention toute particulière devra être apportée à la rédaction notamment des
articles relatifs à “l’objet de l’avenant” (précis, clair et bien délimité) et aussi souvent à celui
relatif “à la renonciation à recours de l’entrepreneur”.

Il est donc indispensable que le texte de l’avenant précise explicitement les points de
litige qu’il résout. Attention aux formules de renonciation du type “le présent avenant emporte
renonciation à recours de la part de l’entrepreneur pour tous les faits antérieurs à sa
signature”, surtout lorsque la mise au point de l’avenant met plusieurs mois avant d’être signé.
Préférer lorsque l’objet de l’avenant est bien déterminé une formule du type “le présent
avenant n’emporte renonciation à recours de la part de l’entrepreneur que pour les seuls sujets
mentionnés dans son objet”.

2.6. Les marchés complémentaires

Notion très particulière en marché privé car en marché public le CCAG ne prévoit pas
ce type de marché.
C’est un nouveau marché. Il concerne des prestations qui ne figurent pas dans le
marché mais qui sont devenues nécessaires à la réalisation de l’ouvrage par suite d’une
circonstance imprévue.

2.7. La masse des travaux

Il s’agit du montant financier du marché.

Par masse des travaux exécutés, il faut entendre le montant des travaux réalisés par
l’entreprise, évalués à partir des prix de base du marché (c’est-à-dire sans actualisation ni
révision et HT) en tenant compte éventuellement des prix nouveaux fixés en application de
règles d’actualisation et des prix notifiés.
Par masse initiale des travaux, il faut entendre le montant prévisionnel du marché
notifié corrigé des avenants signés et des éventuelles tranches conditionnelles qui ont été
effectuées. Ce montant n’inclut que des sommes à valoir qui figuraient au détail estimatif
initial. L’estimation de la masse initiale des travaux se fera en prix de base c’est-à-dire sans
actualisation ni révision.
 En cas de d’augmentation ou de la diminution de la masse de travaux, le processus à
respecter est le suivant :
✔ L’entrepreneur doit prévenir par écrit le maître d’œuvre un mois avant la date probable
à laquelle la masse des travaux exécutés atteindra la masse initiale des travaux du
marché ;
✔ L’entrepreneur doit arrêter les travaux lorsqu’il atteint la masse initiale. À défaut de
décision de poursuivre, les travaux qui sont exécutés au-delà de la masse initiale ne
sont pas payés et les mesures conservatoires à prendre, décidées par le maître d’œuvre,
sont à la charge du maître de l’ouvrage sauf si l’entrepreneur n’a pas adressé l’avis
prévu ci-dessus.
✔ Il ne reprendra les travaux que lorsqu’il aura reçu un ordre de service lui notifiant la
décision de poursuivre prise par la personne responsable du marché. Pour être valable,
la décision notifiée doit indiquer le nouveau montant limite.

Dans le cas où une régularisation de dépassement des délais est nécessaire, elle doit
s’effectuer en application du C.C.A.G. et faire l’objet d’un ordre de service notifiant la
décision de la personne responsable du marché à ce sujet.
Les seuils d’augmentation de masse ouvrent des droits à indemnisation pour
l’entrepreneur.

Les limites d’augmentation au-delà desquelles l’entrepreneur a droit à être indemnisé du

préjudice qu’il aurait éventuellement subi du fait de l’augmentation sont :
✔ Pour un marché à prix forfaitaires, au vingtième de la masse initiale (5%) ;
✔ Pour un marché sur prix unitaires, au quart de la masse initiale (25%) ;
✔ Pour un marché comportant une formule mixte de rémunération (marché à prix
unitaires et prix forfaitaires) suivant une formule prenant en compte la moyenne des
différentes augmentations limites applicables.

Le droit pour l’entrepreneur de présenter sa demande découle du simple fait que la

limite contractuelle a été dépassée mais la nature de sa demande et son montant doivent être
justifiés. Le préjudice subi doit découler du fait que la masse des travaux a augmenté et le
montant demandé doit être la conséquence du dépassement de cette masse au-delà de la limite
fixée.
 Dans le cas particulier où l’augmentation de la masse de travaux fait suite à des
insuffisances des quantités prévues dans le marché, l’entrepreneur est tenu d’exécuter jusqu’à
son terme la réalisation des ouvrages faisant l’objet du marché quel que soit l’importance de
l’augmentation de la masse des travaux.
Il pourra donc demander le paiement des travaux exécutés et le cas échéant des
indemnités correspondantes à l’augmentation de la masse.
A l’inverse, en cas de diminution de la masse des travaux. L’entrepreneur a droit à une
indemnité si cette diminution lui a effectivement causé préjudice et est supérieure à certaines
limites :
✔ Pour un marché à prix forfaitaires, au vingtième de la masse initiale (5%) ;
✔ Pour un marché à prix unitaires, au cinquième de la masse initiale (20%) ;
✔ Pour un marché comportant une formule mixte de rémunération suivant une formule
prenant en compte la moyenne des différentes diminutions limites applicables.

2.8. Cas particulier du changement des besoins du maitre de l’ouvrage

L’obligation de poursuivre les travaux ne s’impose que si l’objet même du marché

n’est pas modifié, autrement dit, s’il n’y a pas de changement dans le programme initial.
L’entrepreneur ne pourrait, par exemple, se voir imposer la construction d’un ouvrage
mixte, route et voies ferrées, si le projet initial ne prévoyait qu’un pont routier, sauf si les
changements correspondants n’entraîneraient pas d’augmentation de la masse initiale des
travaux supérieure à 10 %.
L’entrepreneur doit exécuter les travaux prescrits par ordre de service dès lors qu’ils
ne dépassent pas 10 % de la masse initiale. Au-delà, il peut refuser de se conformer à un ordre
de service.
3. Les groupements ou société en participation

Le groupement : C’est la réunion de plusieurs entreprises pour répondre à une offre et réaliser
des travaux.
Il existe deux formes de groupements : le groupement conjoint et le groupement solidaire.
✔ Dans le groupement conjoint, chacune des entreprises (dénommées “co-traitants”) est
titulaire d’un ou plusieurs lots de travaux et en est responsable vis-à-vis du maître de
l’ouvrage ;
✔ Dans le groupement solidaire, chaque entrepreneur est responsable de l’ensemble des
travaux vis-à-vis du maître de l’ouvrage.

Dans les deux types de groupement, les entreprises sont représentées par un mandataire.
Ce dernier est responsable vis-à-vis du maître de l’ouvrage de la coordination et de
l’exécution des travaux. Dans un groupement conjoint, sa responsabilité peut être recherchée
jusqu’à la fin du délai de garantie de parfait achèvement (1 an en principe après la réception
des travaux). Dans un groupement solidaire, elle peut être recherchée jusqu’à la fin du délai
de responsabilité décennale.

Dans le cadre du BTP, il est possible de gérer le fonctionnement d’un groupement au sein
d’une société en participation. Lorsque les entreprises groupées décident de réaliser les
travaux en commun en mutualisant les risques et les responsabilités au sein d’une structure
juridique commune, c’est le plus souvent dans le cadre d’une SEP, dont le régime légal est
traité aux articles 1871 et suivants du Code Civil.
La société en participation est constituée lorsque plusieurs entreprises souhaitent mettre en
commun leurs moyens (matériel, personnel...) pour réaliser des travaux, attribués dans le
cadre d’un groupement d’entreprises, au sein d’une organisation intégrée et avec la volonté de
partager le résultat et les risques de l'opération.
La SEP peut être constituée soit avant la signature du marché (lors de l’appel d’offres),
soit après. Elle a deux super avantages :

✔ Une facilité de création et une belle liberté pour déterminer les règles d’organisation et
de fonctionnement, sans obligation de capital ni d’immatriculation ;
✔ Une possibilité de bénéficier d’un statut de “transparence fiscale” (sous réserve, au
moins en France, de déclaration de la SEP au fisc).
 4. La sous-traitance

La sous-traitance est l’opération par laquelle un entrepreneur confie par un sous-traité

et sous sa responsabilité à une autre personne appelée sous-traitant tout ou partie de
l’exécution du contrat d’entreprise ou du marché public ou privé conclu avec le maître de
l’ouvrage.

Pour être qualifié de sous-traitant, l’entreprise doit :

✔ Soit intervenir sur le site et participer à la construction physique de l’ouvrage ;
✔ Soit fabriquer des fournitures spécifiquement adaptées au chantier et qui ne sont pas
standards (armatures béton, éléments préfabriqués non standards) ;
✔ Soit réaliser des prestations intellectuelles telles que les études spécifiques à un
chantier déterminé.

Le Titulaire d’un marché ne peut pas sous-traiter la

totalité de son marché.

Une entreprise peut présenter un sous-traitant :

✔ À la remise de l’offre : L’acte d’engagement devra comporter toutes les informations
nécessaires à l’agrément du sous-traitant présenté. Les modalités d’acceptation se
feront par la notification du marché principal et agrément du sous-traitant ;
✔ En cours d’exécution du marché principal. L’entreprise principale fait alors une
déclaration appelée “Acte Spécial”, la signature du sous-traitant sur ce document
n’étant pas requise. A défaut d’acceptation expresse du sous-traitant par la personne
responsable du marché, le silence de la personne signataire du marché gardé pendant
vingt et un jours à compter de la réception de la déclaration vaut acceptation du sous-
traitant et agrément des conditions de paiement.

En cas de groupement, les signatures de l’acte spécial par le mandataire et par

l’entrepreneur qui ont conclu le sous-traité sont suffisantes.
Le sous-traitant (dit de “1er Rang”) qui sous-traite une partie de ses prestations à un autre
sous-traitant (dit de “second rang”) doit aussi faire accepter et agréer les conditions de
paiement de ce dernier par le maître de l’ouvrage.
 Les conditions pour sous-traiter sont imposées par la loi du 31 décembre 1975 sur la sous-
traitance en France, le Code des Marchés Publics et les dispositions du Marché.
Un sous-traitant ne doit pas exécuter des travaux :
✔ Sans avoir été préalablement accepté et ses conditions de paiement agréées par le
maître de l’ouvrage ;
✔ Sans disposer de l’une des garanties de paiement prévues par la loi sur la sous-
traitance.

Les garanties de paiements d’un sous-traitant sont donc de :

✔ Sous-traitance de 1er Rang dans un marché public

o Une seule garantie imposée : Le paiement direct par le Maître de l’Ouvrage ;
o Sur un contrat de sous-traitance supérieur à 600 € HT ;
o L’entrepreneur doit indiquer lors de la soumission au maître de l’ouvrage, la
nature et le montant de chacune des prestations qu’il envisage de sous-traiter ;
o L’entrepreneur doit avoir fait accepter chaque sous-traitant et fait agréer les
conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitance au maître d’œuvre.
o L’entrepreneur doit avoir revêtu de son acceptation les pièces justificatives du
marché fournies par le sous-traitant.

✔ Sous-traitance de 2ème Rang et plus dans un marché public

o La caution bancaire (système qui est pratiquement toujours utilisé) doit être
fourni par un établissement agréé et doit être présentée avant et même temps
que le contrat de sous-traitance.
o La délégation de paiement (très peu courant).

Il ne faut pas confondre le sous-traitant et le fournisseur car le fournisseur sera

toujours payé par son co-contractant au titre d’un contrat de vente (sans bénéficier ni
des garanties légales de paiement, ni de la possibilité d’action directe contre le maître de
l’ouvrage, réservées au sous-traitant).
Synthèse du Chapitre :

Le choix de la procédure marché privé ou marché public n’est vraiment pas anodin car
nous avons vu les contraintes techniques et administratives que cela engendre.

Les entreprises qui répondent à des appels d’offres publics sont généralement plus
structurées avec un service achat dédié. Elles donnent donc plus de garantie sur leur santé
financière et leurs assurances mais auront plus de frais de structure.

Attention, à la sous-traitance ! Elle doit être bien encadrée et bien veiller à ce que les sous-
traitants disposent des mêmes garanties que l’entreprise titulaire. Nous sommes en plein sur le
sujet des « travailleurs détachés ». Une entreprise bien sous tous rapports obtient le marché,
sous-traite à une entreprise un peu moins bien qui elle-même sous-traite à une autre entreprise
européenne qui a peu de vertu quant aux conditions de vies et de rémunérations de son
personnel…

Mon astuce : En marché privé, si vous n’êtes pas à l’aise avec la définition technique du
programme de construction, il est plus facile de décrire dans les grandes lignes les travaux
dans les pièces écrites comme les CCTP et de les rendre prioritaires dans l’ordonnancement
de la lise des pièces contractuelles.

Les points clés à retenir :

✔ En dessous de 40 000 €, les passations des marchés étant plus souples, imaginez si
cela est possible de découper vos projets ou vos missions ;
✔ Même pour des petits travaux avec des particuliers, il est important de réaliser un
devis avec les mentions obligatoires ;
✔ Les marchés forfaitaires sont utiles lorsqu’il est difficile de définir précisément les
travaux à réaliser.
Quiz :
1 – Comment nomme-t-on le donneur d’ordre d’un marché public ?
□ Pouvoir Adjudicateur □ Pouvoir Public □ Maitre d’ouvrage
2 – Quel document regroupe les informations administratives d’un programme de
construction ?
□ CCTP □ CCAG □ Acte d’engagement
3 – L’appel d’offre ouvert est réservé aux entreprises de second œuvre ?
□ Oui □ Non □ cela dépend du montant du marché
 III. Les aspects contractuels du marché

Introduction : Nous continuons à découvrir l’environnement technique et administratif des

marchés de travaux. Ce chapitre va nous permettre plus particulièrement de comprendre les
enjeux de chacun des documents vus précédemment.
Nous commencerons par les pièces administratives puis dans un second temps, les
pièces techniques notamment les pièces liées aux offres de travaux.

1. Les pièces administratives

1.2. CCAP/CCAG

CCAG (Cahier des Clauses Administratives Générales)

Les cahiers des clauses administratives générales (CCAG) sont un ensemble de
clauses rédigées par l’Etat et approuvées par arrêté. Ils fixent les stipulations contractuelles
d’ordre juridique et financier applicables à toutes les prestations d’une même nature ou
d’un même secteur d’activité, en cas d’absence de CCAP pour les marchés.

CCAP (Cahier des Clauses Administratives Particulières)

Le cahier des clauses administratives particulières (CCAP) est le document
contractuel regroupant l’ensemble des règles d'ordre juridique et financières régissant
l'exécution du marché, telles que les conditions de règlement, de financement, les
éventuelles garanties, les conditions de livraison, les pénalités, les délais d'exécution, les
modalités de vérifications, etc.

1.3. L’Acte d’engagement

ACTE D'ENGAGEMENT
L'acte d'engagement est la pièce constitutive du marché, signée par le candidat à un
marché public, un marché privé ou un accord cadre dans laquelle il établit son offre selon
le prix proposé. Ce document est ensuite signé par la maîtrise d’ouvrage.
En signant l’acte d’engagement, le candidat adhère aux clauses et spécifications du
marché ou de l’accord-cadre (documents constitutifs du marché ou de l’accord-cadre, tels
que le CCAG, le CCAP et le CCTP).
 1.4. La sous-traitance

ACTE SPECIAL
Dans le cadre de la sous-traitance, l'acte spécial est l'acte signé des deux parties
constatant l'acceptation du sous-traitant et l'agrément des conditions de paiement.
Y sont précisés :

✔ La nature des prestations sous-traitées ;

✔ Le nom, la raison ou la dénomination sociale et l’adresse du sous-traitant proposé ;
✔ Le montant maximum des sommes à verser au sous-traitant ;
✔ Les conditions de paiement prévues par le projet de contrat de sous-traitance et, le cas
échéant, les modalités de variation des prix ;
✔ Le cas échéant, les capacités du sous-traitant sur lesquelles le candidat s’appuie.

2. Les pièces techniques

2.2. Les CCTG/CCTP

CCTG (Cahier des Clauses Techniques Générales)

Ce document est une référence technique sur lequel le client peut s'appuyer pour
définir au mieux les prestations techniques à réaliser. Il est le pendant du CCAG (cahier des
clauses administratives générales).

CCTP (Cahier des Clauses Techniques Particulières)

Le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) est un document contractuel
rédigé par le maître d’ouvrage regroupant l’ensemble des clauses à caractère technique
régissant le marché. Il peut en outre comporter des plans, notices techniques, schémas. Le
CCTP peut faire référence à des normes ou documents généraux sans forcément les
reproduire.

2.3. Les rapports des bureaux d’études techniques

2.3.1. Le rapport du bureau de contrôle thermique

‍
Le bureau d’étude thermique va définir des préconisations techniques vis-à-vis des
performances thermiques (Épaisseur des isolants, types de vitrage…) et du choix des
matériaux.

2.3.2. Le rapport du bureau de contrôle géotechnique

‍
 Le bureau d’étude géotechnique va définir des préconisations techniques vis-à-vis des
contraintes de portance du sol, de l’ancrage des fondations et du type de fondations.
2.4. Le RICT
‍
Le bureau de contrôle va établir un rapport préalable au chantier en fonction des
documents, plans et marchés en sa possession et ainsi mettre en évidence ou demander des
précisions aux entreprises sur des points techniques.
Les principales observations sont vues selon les missions confiées par le maître d’ouvrage
qui peuvent être :

✔ La solidité de l’ouvrage (mission L et LE pour les ouvrages existants) : fondations,

gros œuvre, structure...
✔ La sécurité incendie et des personnes (mission S) : les aménagements et les éléments
d’équipement ;
✔ L’accessibilité aux personnes handicapées (mission HAND) : conception, rampes...
✔ La sismicité (mission PS) : construction parasismique ;
✔ Les nuisances sonores (mission PH) : isolation acoustique ;
✔ La performance énergétique (mission TH) : isolation thermique.

Image 16 – Exemple RICT Lyon - Socotec

 2.5. Les bordereaux de prix unitaires

BPU (Bordereau des Prix Unitaires)

Le BPU est un document contractuel précisant les prix applicables à chaque élément
d'ouvrage ou aux unités de produits ou de services prévus qui sont décrites dans les
documents du marché. Le BPU est principalement utilisé dans les marchés à bons de
commandes. Le BPU fait partie du dossier de consultation ; il est porté en annexe de l’acte
d’engagement.

2.6. La DPGF / DQE

DPGF (Décomposition des Prix Globaux et Forfaitaires)

Le DPGF est le document décomposant les éléments du prix forfaitaire de la
prestation à réaliser, définissant les quantités et les éléments à chiffrer par les entreprises.
La DPGF est une pièce constitutive du dossier de consultation, par principe non
contractuelle, sauf mention expresse contraire du marché.

DQE (Détail Quantitatif Estimatif)

Le DQE est un document, en principe non contractuel, utilisé dans les marchés à prix
unitaires destiné à permettre la comparaison des prix. Il s'agit d'une simulation portant sur
les principaux produits ou postes de coûts représentatifs du marché, effectuant la somme
des quantités estimées par les prix unitaires.
 2.7. Détermination du prix

Le prix est le montant des travaux HT tel qu’il figure dans l’acte d’engagement lors de
la notification du marché.
Le prix comprend toutes les dépenses nécessaires à l’exécution des travaux. Il tient
compte des sujétions d’exécution normalement prévisibles au moment de la conclusion du
contrat.

Les différents types de prix :

Les marchés de travaux sont passés à prix forfaitaires ou/et à prix unitaires.
Lorsque le marché est passé à prix forfaitaire, l’entreprise s’engage à réaliser des
travaux dont l’importance et la nature sont clairement définies (les pièces du marché doivent
définir de manière complète et précise les ouvrages à construire) pour un prix global
forfaitaire appliqué à tout ou partie du marché quelques soient les quantités réalisées (art.
11.22 du CCAG et 17 du code des marchés publics).
Lorsque le marché est passé à prix unitaires, l’entreprise est rémunérée sur la base des
quantités réellement mises en œuvre. Les quantités ne sont données qu’à titre prévisionnel.

Il est néanmoins possible de faire actualiser les prix contractuels :

Si le marché de travaux est passé à prix ferme, il est obligatoirement actualisable. Si
cette actualisation a été omise, la conclusion d’un avenant s’impose.
L’actualisation d’un marché est destinée à compenser un retard trop important du
maître de l’ouvrage à prescrire le début effectif des travaux. Elle consiste donc à mettre à jour
les prix initialement mentionnés dans le marché, avant tout commencement d’exécution à
partir d’une formule prescrite par le maître de l’ouvrage dans le CCAP.
Si le marché de travaux n’est pas passé à prix ferme, il est obligatoirement à prix
révisables.
Modalités :
L’actualisation ne joue que s’il s’écoule plus de trois mois entre la date à laquelle le
candidat a fixé son prix dans l’offre et la date de début d’exécution des travaux. Si le mois
d’établissement des prix n’est pas précisé dans le marché, le mois précédant celui de la
signature de l’acte d’engagement par l’entrepreneur est retenu.
Elle n’a lieu en principe qu’une fois avant le début des travaux, même si le marché
comporte des tranches conditionnelles éventuelles et quelles que soient leurs dates
d’affermissement ou même s’il s’agit d’un marché reconductible annuellement (marché à
bons de commande).
Les prix ainsi actualisés restent fermes pendant toute la durée des travaux.
Calcul :
Elle se calcule à partir d’une formule d’actualisation figurant dans le marché (CCAP).
Cette formule, à base d’index TP ou d’indices ne comprend pas de partie fixe.

Elle peut, par exemple dans le cas de travaux de terrassements généraux être de la forme :

P = Po x TP 03mx / TP 03
TP03mx / TP03 est le coefficient d’actualisation
Po est le montant total initial du marché conclu à prix ferme.
TP 03mx la valeur de l’index TP03 du mois de démarrage des travaux moins 3 mois.
TP 03 la valeur du TP03 du mois d’établissement des prix.

Les projets de décomptes mensuels, présentés par l’entrepreneur sont établis sans
actualisation. L’entrepreneur fournit avec son projet de décompte mensuel le calcul des
coefficients d’actualisation.

Il est néanmoins possible de faire réviser les prix contractuels :

Les marchés de travaux d’une durée supérieure à 3 mois qui nécessitent pour leur
réalisation le recours à une part importante de fournitures dont le prix est directement affecté
par les fluctuations de cours mondiaux (pratiquement toujours le cas pour les travaux publics)
comportent une clause de révision de prix.
Il prévoit dans ce cas que le prix de règlement est calculé par application au prix initial
figurant dans le marché, d’une formule de révision représentative du prix de la prestation.
Cette formule est stipulée dans le marché (CCAP) ainsi que les modalités de sa mise
en œuvre.
La révision se fait mensuellement en général. La formule de révision caractéristique
des travaux à exécuter peut inclure une partie fixe. Cette partie fixe n’est pas obligatoire, ce
qui signifie que la totalité du marché peut être révisée.
 Elle peut, par exemple être à base d’index TP, de la forme :
P = Po (0,125 + 0,875 x TP 03mx / TP mo) ou sans partie fixe P = Po TP 03mx / TP 03mo

Po est le montant du projet de décompte mensuel (situation).

TP 03mx, la valeur du TP03 correspondant au mois d’exécution des travaux.
TP 03mo, la valeur de référence du TP03 qui est en général celle du mois
d’établissement des prix.

À défaut de précision dans le marché, c’est celle du mois précédant la signature de

l’acte d’engagement par l’entrepreneur.
La révision des prix ne s’applique pas en cas de dépassement du délai contractuel
d’exécution sauf si le délai contractuel initial est prolongé par ordre de service ou par avenant.
 2.8. Le Plan Général de Coordination

‍ Le bureau de coordination sécurité protection de la santé vise, pour tout chantier de

bâtiment ou de génie civil où interviennent plusieurs entrepreneurs ou travailleurs
indépendants, à prévenir les risques issus de leur coactivité et à prévoir l'utilisation de moyens
communs.
La multiplicité des acteurs et de leurs interactions dans une opération de construction en
coactivité implique pour la mise en œuvre des principes généraux de prévention des risques
professionnels :

✔ La définition claire des rôles et des responsabilités de chaque intervenant lors de la

conception et de la réalisation de l’ouvrage ;
✔ La coordination et la planification des interventions simultanées ou successives afin de
prévenir les risques liés à la coactivité ;
✔ La mise en commun des moyens de prévention ;
✔ L’intégration dans la conception des ouvrages des dispositions destinées à faciliter et
sécuriser les interventions ultérieures sur ceux-ci.

Au rapport nommé le Plan Général de Coordination en matière de Sécurité et de

Protection de la Santé (PGCSPS), les entreprises répondront par leur rapport PPSPS (Plan
Particulier SPS) de leur entreprise pour ce chantier à venir.

3. Cas particulier en cas de phénomènes naturels

L’entrepreneur doit prendre à ses frais toutes les précautions pour assurer la sécurité et
la pérennité de ses installations, ses approvisionnements, ses matériels ainsi que l’ouvrage en
construction contre les phénomènes naturels normalement prévisibles dans les conditions de
temps et de lieu où s’exécutent les travaux

Pour obtenir une indemnisation, l’entrepreneur devra :

✔ Signaler immédiatement les faits par écrit au maître d’œuvre ;
✔ Faire les constats contradictoires et établir un inventaire ;
✔ Démontrer que toutes les précautions ont été prises en fonction des considérations de
temps et de lieu ;
✔ Démontrer qu’il s’agit d’un phénomène naturel non normalement prévisible ou un cas
de force majeure (les cas de force majeure sont très rares et doivent remplir
cumulativement les conditions d’extériorité aux parties, d’imprévisibilité et
d’irrésistibilité).

Aucune indemnité ne peut en revanche être accordée pour le matériel flottant (barges,
plates-formes...) et il appartiendra à l’entreprise de vérifier qu’elle est correctement assurée
pour ce type de risque.
 4. Cas particulier des vestiges trouvés sur les chantiers

Si le CCAP ne prévoit pas des contraintes supplémentaires notamment en matière de

délais pour traiter les éventuels vestiges, de coût d’immobilisation ou en matière de mise à
disposition de matériel pour réaliser les fouilles.
Si la rencontre de vestiges est estimée comme certaine, il conviendra d’en tenir compte :
✔ Dans les délais d’exécution, il pourra par exemple être prévu une suspension des
délais pendant les fouilles ;
✔ Dans les prix, s’il est exigé par le CCAP de maintenir le matériel sur place ou de
mettre à disposition des archéologues du petit matériel.

Si la rencontre de vestiges est fortuite, l’entrepreneur a droit à être indemnisé des dépenses
consécutives à ces découvertes. Il lui incombe alors de :
✔ Aviser par écrit le maître d’œuvre ainsi que le maire de la commune dans laquelle se
déroule le chantier qui à son tour en informera la préfecture ;
✔ Arrêter les travaux et faire constater les immobilisations de personnel et de matériel ;
✔ Demander la prise en charge financière des immobilisations ;
✔ Demander une prolongation des délais pour tenir compte de l’interruption de travaux ;
✔ Ne reprendre les travaux que sur ordre de la personne signataire du marché et après
que celle-ci ait procuré à l’entreprise une validation de la reprise émanant des services
de l’État.
 ✔ Synthèse du Chapitre :

Les documents que nous venons de détailler sont utilisés aussi bien pour les marchés
publics que pour les marchés privés.

La cohérence de ses pièces est primordiale. La définition du programme et les plans

d’exécution qui vont en découler seront les socles de discussion entre les intervenants sur le
chantier. Il est vivement recommandé de faire appel à un maitre d’œuvre ou un assistant
maitrise d’ouvrage pour les faire ou les relire.

Mon astuce : Pour plus de clarté, je vous recommande de réaliser un CCTP lot 0
« Prescriptions communes » qui reprend les éléments communs du chantier comme les
installations provisoires et les cantonnements.

Les points clés à retenir :

✔ Les limites de prestations des différents corps d’état doivent être explicitement
détaillées dans les CCTP pour éviter des conflits ou des interprétations entre les
entreprises ;
✔ L’acte spécial de sous-traitance est la procédure pour garantir une transparence dans
les responsabilités des entreprises ;
✔ Le Coordinateur Sécurité (SPS) a tout pouvoir de demander aux entreprises les
moyens qu’elles vont mettre à disposition (hommes et matériel) pour assurer le bien-
être des ouvriers.
Quiz :
1 – Comment s’appelle le document de suivi du bureau de contrôle technique ?
□ PGC □ RICT □ DIUO
2 – Le rapport du bureau d’étude thermique doit-il être fait lors de la livraison des
ouvrages ?
□ Oui □ Non □ Uniquement en cas de location
3 – La DPGF est-elle contractuelle ?
□ Oui □ Non □ cela dépend du montant du marché
 IV. La phase réalisation de l’ouvrage

Introduction : A l’instar de ce que nous avons fait sur la partie administrative, nous allons
détailler ensemble les éléments liés au chantier de construction.
Dans un premier temps, nous reviendrons sur les CERFA administratifs nécessaires
pour obtenir les autorisations de travail sur site.
Puis nous détaillerons les affichages obligatoires.
Enfin, nous finir par découvrir les différents stades de travaux qui correspondent aux
différents stades de paiements des prestataires.

1. Rôle du donneur d’ordre

En tant que Maître d’Ouvrage, le titulaire de l’autorisation de construire à une

obligation d’informations auprès des “Tiers” (Riverains, administrations publiques fiscales et
sociales...).
Il peut soit rester responsable de la mise en place des affichages réglementaires soit déléguer
cette responsabilité à un AMO ou un MOE exécution.

1.1. La déclaration d’Ouverture des Travaux

La déclaration d'ouverture des travaux est un formulaire qui informe du

commencement des travaux aux administrations. Elle doit être transmise avant de poser le
premier pied sur le terrain de construction.
L'ouverture de chantier se caractérise par :
✔ L'installation de la clôture autour du chantier ;
✔ L'installation des matériels et des matériaux ;
✔ Les premiers travaux de terrassement. ;

Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu'ils présentent une
certaine importance. Cette autorisation peut concerner tout ou une partie des travaux prévus
dans le cadre de l’autorisation d’urbanisme.

La déclaration peut être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13407*02 déposé

en 3 exemplaires à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec
accusé de réception.

Les travaux doivent commencer dans un délai de 2 ans suivant l'obtention de

l'autorisation d'urbanisme. Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être
interrompus pendant plus de 1 an.
 Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque arrêt soit inférieur à 1 an et que les
travaux exécutés d'une année sur l'autre soient suffisamment importants et significatifs.

Il est possible de demander le prolongement de cette autorisation pour une durée de 1

an si les travaux ne peuvent pas être commencés dans le délai de 2 ans, ou s’il est prévu
d'interrompre le chantier pendant plus d'une année. La demande de prolongation doit
intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de l'autorisation.

Image 17 – CERFA 13407

1.2. La mise en place des affichages réglementaires

1.2.1. Panneau d’affichage du permis de construire

Ce panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du

bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature des travaux et, s'il y a lieu, la superficie
du terrain, la superficie du plancher autorisée, ainsi que la hauteur de la construction exprimée
en mètre par rapport au sol naturel et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Il faut être vigilant à la date d’affichage sur le terrain de l’autorisation d’urbanisme

(PC, PA, DP, PDémol..) car c’est à partir de ce moment que commence le délai de recours des
tiers (De deux mois pour un permis de construire “classique”).
Il est d’usage de faire constater l’affichage par un huissier pour éviter toute
contestation en cas de dégradation du panneau sur site.
Image 18 – Exemple de panneau d’affichage du permis sur le terrain
1.2.2. Panneau d’affichage des coordonnées des entreprises

Tout entrepreneur travaillant sur un chantier ayant donné lieu à la délivrance d'un
permis de construire doit afficher, sur ce chantier, pendant la durée de l'affichage du permis :
son nom, sa raison ou sa dénomination sociale, ainsi que son adresse. Ces indications doivent
être lisibles depuis la voie publique.

Image 19 – Exemple de panneau du nom des entreprises sur le chantier de la base navale

Comme pour le défaut d'affichage du permis de construire, l'infraction est punie d'une amende
(contravention de 5ème classe). Le tribunal peut ordonner, aux frais du condamné, l'affichage
du jugement sur le chantier ainsi qu'à la porte du principal établissement de l'entreprise.
Les entreprises sous-traitantes doivent être mentionnées sur ce panneau.
 1.2.3. Les affichages divers

✔ Service de santé au travail - Secours - Inspection du travail ;

Image 20 – Exemple d’affichage santé au travail préconisé par l’OPPBTP.

✔ Document d'évaluation des risques - Convention collective - Règlement intérieur -

Horaires collectifs de travail et de repos - Caisse de congés payés ;

Image 21 – Exemple d’affichage document unique préconisé par l’OPPBTP.

✔ Égalité de rémunération entre les femmes et les hommes - Discriminations -

Harcèlement moral – Harcèlement ;

Image 22 (figure a, b, c, d) – Exemple d’affichage « discrimination » préconisé par

l’OPPBTP.
✔ Consignes de sécurité incendie ;

Image 23 – Exemple d’affichage sécurité incendie préconisé par l’OPPBTP.

✔ Chômage intempéries ;

Image 24 – Exemple d’affichage chômage & intempérie préconisé par l’OPPBTP.

✔ Délégués du personnel - Comité d'entreprise - Comité d'hygiène, sécurité et conditions

de travail ;

Image 25 (figure a, b, c) – Exemple d’affichage CE, CHSCT préconisé par l’OPPBTP.

✔ Interdiction de fumer - Interdiction de vapoter ;

Image 26 – Exemple d’affichage Interdiction de fumé préconisé par l’OPPBT

✔ Comité social et économique (CSE).

Image 27 – Exemple d’affichage CSE préconisé par l’OPPBT

 1.3. La DT - DICT

Dans une autorisation d'urbanisme dans laquelle des travaux sont envisagés à
proximité de réseaux aériens, souterrains ou subaquatiques, le décret n° 2011-1241 du 5
octobre 2011 impose la réalisation d’une Déclaration de projet de Travaux (Cerfa n°
14434*02), appelée également DT et une Déclaration d’Intention de Commencement de
Travaux (DICT) adressées aux exploitants des réseaux.

Image 28 – CERFA 14434

Ces DT - DICT ont pour objet de :

✔ Vérifier la compatibilité technique du projet avec les réseaux existants et sa viabilité
financière ;
✔ Connaître les recommandations techniques de sécurité qui devront être appliquées
pendant et après les travaux ;
✔ Prévoir des clauses techniques et financières particulières dans le dossier de
consultation des entreprises ou dans le marché de travaux.

Les exploitants sont tenus de répondre à la DT dans un délai de 9 jours (jours fériés
non compris) après la date de réception de la DT. Si l’envoi de la DT est effectué par voie
postale, ce délai est porté à 15 jours (jours fériés non compris).

1.4. Les stades d’avancement de travaux

La réalisation du chantier va se faire en différentes phases techniques qui

correspondent aux interventions des corps d’états principaux et également aux stades des
appels de fonds que le maître d’ouvrage va demander à ses acquéreurs et que les entreprises
vont demander au maître d’ouvrage via le maître d'œuvre.

1.4.1. L’implantation

On positionne précisément les limites du terrain, avec l'aide d'un géomètre si besoin,
les contours de la construction et éventuellement les voies d’accès.

Image 29 – Implantation de chantier – Photo TPALM

 1.4.2. Le terrassement

Le terrassier va creuser le sol, niveler le terrain, creuser les canalisations d'eau...et

éventuellement mettre en place un drainage si nécessaire.
Image 29 – Terrassement – Photo FINCKREA

1.4.3. Les fondations

Elles sont les bases de la future construction, une répartition des poids sur le sol pour
éviter tout affaissement. En fonction des caractéristiques de votre terrain, elles peuvent
prendre plusieurs formes :
✔ Les fondations superficielles, lorsque le sol est suffisamment stable ;
✔ Les fondations semi-profondes, lorsqu'il est nécessaire de descendre jusqu'à 5 mètres
pour assurer la stabilité de la construction ;
✔ Les fondations profondes, lorsqu'il faut descendre à plus de 6 mètres.

Image 30 – Murs de soutènement – Chantier Lyon 3°

1.4.4. Le soubassement ou “dallage”

Selon la nature du terrain, le soubassement peut prendre plusieurs formes :

✔ Le hérisson pour les terrains plats et porteurs ;
✔ Le vide sanitaire. Il s'agit d'une bonne solution pour les terrains en pente ou s'il existe
des risques d'inondation ;
✔ Le sous-sol, lorsque le sol est creusé de manière à créer un niveau sous l’habitation.
Une bonne option pour augmenter la surface habitable.

Image 31 – Photos de chantier en élévation – BTP Conseil

1.4.5. Les élévations

Le maçon réalise les murs, les encadrements de portes et des fenêtres jusqu’aux
pointes des pignons. Il pose les planchers haut et bas et prépare les réservations pour les
réseaux techniques et les escaliers.
Nous sommes à un point d’étape important car le lot maçonnerie représente entre
50 et 65 % du prix de la construction.
Les paiements de l’entreprise de gros œuvre sont dû et les appels de fonds aux
acquéreurs sont en cours.
 Pour la vente en VEFA, l’acte notarié doit être fait au plus tard au stade Clos/Couvert
donc dès que la charpente et la couverture seront terminées.

1.4.6. Les mises “Hors d’eau” et “Hors d’air”

Avec la pose de la charpente et de la couverture, nous sommes donc au stade

Clos/Couvert ou plus juridiquement nommé le stade “Hors d’eau”. (Parfois nous y intégrerons
aussi les travaux de ravalement selon la période de l’année et le type de structure).
Avec les fenêtres et les portes extérieures posées, la construction est “hors d'air”.
Certains constructeurs arrêtent leurs prestations à ce stade et procèdent à la réitération
des actes notariés notamment dans les cadres des contrats d’auto-construction (Maison
MIKIT, Maison CASTOR… ou les Maisons à Ossatures Bois).

Image 32 – Photos de chantier au stade Hors d’eau/ Hors d’air – Maisons limousines

1.4.7. Isolation et Cloisonnement et Intégration des lots techniques

Il existe plusieurs types d'isolation :

✔ Par l'intérieur ;
✔ Par l'extérieur ;
✔ Une isolation répartie (Les monomurs ou les blocs en bétons cellulaires sont utilisés à
la fois pour construire et isoler) ;
✔ Isolation des parois vitrées (grâce notamment au double vitrage à isolation renforcée).

Image 33 – Photos de chantier en cloisonnement – KNAUF

1.4.8. Les finitions, les équipements et les revêtements intérieurs

Le peintre va intervenir à l'intérieur comme à l'extérieur, pour protéger et décorer les

murs en les peignant. Il complète souvent sa mission par la pose de tapisserie par exemple.
Le carreleur pose du carrelage et de la faïence, au sol ou sur les murs, à l'intérieur
comme à l'extérieur, de la moquette ou du revêtement PVC.
Le plombier-chauffagiste construit les canalisations d'eau et de gaz, avant d'installer
le chauffe-eau, les radiateurs ou encore la robinetterie.
L'électricien finalise l'installation d'un réseau électrique respectueux des normes de
sécurité.
On pourra y ajouter autant d’autres interventions que nécessaires par exemple pour
l’engazonnement, la pose de portail, de panneaux photovoltaïques...
 2. Ajournement et interruption du chantier, résiliation du marché

2.1. Ajournement des travaux par l’administration

L’”ajournement” des travaux est une décision de l’Administration qui doit la notifier à
l’entreprise. Attention ! Un écrit est indispensable.
L’ajournement déclenche :

✔ La constatation des ouvrages exécutés et des matériaux approvisionnés ;

✔ La mise en place d’une clôture ou surveillance du chantier car la responsabilité de la
garde du chantier incombe à l’entrepreneur durant toute la durée de l’ajournement ;
✔ Le droit à indemnisation (frais de garde + préjudice subi).

Conseil : bien que le droit à indemnisation soit automatique, n’hésitez pas à exprimer vos
réserves dans les 15 jours de la décision d’ajournement et de reprise des travaux. Prenez
l’initiative de la demande d’indemnité. N’attendez pas qu’on vous le propose !

L’ajournement peut déboucher sur la résiliation des contrats dans certaines conditions
si l’ajournement ou l’addition des ajournements successifs est supérieur à un an.

2.2. Ajournement des travaux par l’entrepreneur

L’entreprise doit interrompre ses travaux si un ajournement lui est notifié par écrit par
le Maître d’œuvre.

L’entreprise peut interrompre ses travaux sans encourir de pénalités si elle est impayée
de trois acomptes mensuels successifs.

Cette interruption peut déboucher sur une demande de résiliation du marché par
l’entreprise si une année s’est écoulée sans que le paiement de deux acomptes mensuels ne
soit intervenu.
 2.3. Conséquences de la résiliation du marché

Le maître de l’ouvrage peut à tout moment décider la résiliation du marché, sans avoir
à motiver sa décision.

Si la résiliation, ne résulte ni d’une faute de l’entrepreneur, ni de sa liquidation

judiciaire, l’entrepreneur a droit d’être indemnisé.

La résiliation s’accompagne de la constatation des ouvrages exécutés et des matériaux

approvisionnés ainsi que du matériel et des installations de chantier... Ce qui vaut réception à
la date effective de la résiliation.

La garde des ouvrages est transférée au Maitre d’ouvrage. L’entreprise doit quitter le
site.

Le maitre d’ouvrage peut décider de racheter les matériaux approvisionnés, les

ouvrages provisoires de même que les matériels spécialement construits pour les besoins du
chantier.

Si le marché prévoit que les travaux doivent démarrer sur ordre de service, si cet ordre
de service n’a pas été délivré dans le délai prévu au marché ou en l’absence de ce délai, dans
les 6 mois suivant la notification du marché, l’entrepreneur a le droit de demander la
résiliation du marché.

Sauf quelques trop rares exceptions, le principe des marchés publics est celui de
l’obligation de “se conformer aux dispositions du marché ou aux ordres de service”.

Si l’entrepreneur ne respecte pas ce principe, le pouvoir adjudicateur ou son

représentant peut :

✔ Mettre en demeure l’entrepreneur de respecter son obligation de faire (décision du

maître de l’ouvrage devant obligatoirement contenir le délai pour régulariser la
situation). Ce délai est obligatoirement, au minimum, de 15 jours (sauf marché de la
Défense ou urgence) ;
✔ Si au terme du délai fixé l’entrepreneur n’a pas déféré à la mise en demeure, le maître
de l’ouvrage peut ordonner une mise en régie aux frais de l’entrepreneur ou la
résiliation du marché.

Lorsque l’entrepreneur n’a pas déféré à la mise en demeure qui lui a été faite
d’exécuter ses obligations, le maître de l’ouvrage peut faire exécuter les travaux par une autre
entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.

La résiliation pour faute peut être prononcée aux frais et risques de l’entrepreneur. En
ce cas, un autre entrepreneur prend la place du titulaire d’origine.
 3. Avances et retenues de garanties

3.1. Avances

Lorsque le montant initial du marché ou de la tranche confirmée est supérieur à 50 000

€ HT et dans la mesure où le délai d’exécution est supérieur à deux mois, une avance peut être
donnée à l’entreprise Avant le début d’exécution du marché. Mais elles peuvent être refusées
par le titulaire.

L’avance est de 5 % du montant TTC du marché. Le marché peut cependant prévoir

un montant plus élevé mais qui ne doit pas excéder 60% du montant initial, toutes taxes
comprises du marché.

Lorsqu’une partie du marché est sous-traitée, l’assiette de l’avance du titulaire est

réduite au montant correspondant aux prestations lui incombant.

Lorsque le montant de l’avance est inférieur ou égal à 30 % du montant du marché,

seules les collectivités territoriales peuvent demander la constitution d’une garantie à première
demande ou, si les deux parties en sont d’accord, d’une caution personnelle et solidaire pour
tout ou partie du remboursement de l’avance.

Lorsque son montant est supérieur à 30 % du montant initial TTC du marché, le

titulaire du marché doit constituer une garantie à première demande (qu’il s’agisse d’un
marché de l’Etat ou d’une collectivité territoriale).

Lorsque le marché ne prévoit aucune disposition, le remboursement de l’avance

commence lorsque le montant des prestations exécutées dépasse 65% du montant initial. Il
doit en tout état de cause être terminé lorsque le montant des prestations exécutées atteint 80%
du montant initial TTC du marché. La caution ou la garantie est alors libérée.
 3.2. Retenue de garantie

La retenue de garantie permet de couvrir la défaillance de l’entrepreneur dans la levée

des réserves à la réception et celles formulées pendant le délai de garantie d’un an.

Elle ne peut être appliquée que si le marché la prévoit.

✔ Si le titulaire du marché est un groupement momentané d’entreprises (GME) solidaire,

la garantie est fournie par le mandataire pour le montant total du marché, avenants
compris, il est alors contre-garanti par ses autres partenaires ;
✔ S’il s’agit d’un GME conjoint, chaque membre du groupement fournit une garantie
correspondant aux prestations qui lui sont confiées. Si le mandataire du groupement
conjoint est solidaire de chacun des membres du groupement, la garantie peut être
fournie par le mandataire pour la totalité des travaux.

La retenue de garantie est plafonnée à 5 % du montant initial TTC du marché

augmenté le cas échéant du montant des avenants.

La RG peut être remplacée, pendant toute la durée du marché, par une garantie à
première demande ou avec l’accord du maître de l’ouvrage par une caution personnelle et
solidaire.
Le montant et l’objet de la garantie à première demande ou de la caution sont
identiques à ceux de la retenue de garantie qu’elle remplace.

Si la garantie à première demande ou la caution est constituée en cours d’exécution

des travaux, elle doit être délivrée pour le montant total du marché y compris les avenants ;
les montants déjà prélevés au titre de la RG étant reversés au titulaire.

Remboursement ou libération des garanties :

La retenue de garantie est remboursée un mois au plus tard après l’expiration du délai
de garantie. En cas de retard de remboursement, des intérêts moratoires sont versés.

Les établissements financiers ayant accordé leur caution ou leur garantie à première
demande sont libérés un mois au plus tard après l’expiration du délai de garantie.

Si des réserves ont été notifiées au titulaire du marché ou aux établissements ayant
accordé leur caution ou leur garantie pendant le délai de garantie et si elles n’ont pas été
levées avant l’expiration de ce délai, les sûretés sont libérées un mois au pl us tard après la date
de leur levée.
 4. Rôle des partenaires techniques

4.1. Les fournisseurs des réseaux

Les fournisseurs d’énergies ou de télécommunications ont tout intérêt à être partie

prenante des travaux de constructions en partenariat avec le maître d’ouvrage pour assurer la
prise en main de l’exploitation pour le compte des futurs occupants sur leur matériel et leur
procédure de maintenance.
Dès le début du programme, des conventions seront mises en place entre le
constructeur et les fournisseurs qui détermineront les conditions d’interventions, de prise en
charge ou de contrôle des éléments à créer.
Nous verrons par la suite les modalités éventuelles de rétrocession des équipements
créés vers les gestionnaires ou les collectivités.

4.2. Les loueurs de matériels

Partenaires incontournables des chantiers de constructions, les loueurs de matériels

peuvent intervenir dès la mise en place des clôtures ou de l’installation de chantier
(bungalows, groupes électrogène, sanitaires…).
Nous pouvons aussi faire appel à leur service sur du matériel technique comme des
chariots élévateurs, des échafaudages, des grues ou des centrales à béton.
Les avantages pour les entreprises c’est de toujours avoir à disposition du matériel
entretenus et uniquement pour la durée du chantier. Il est interdit d’imposer le nom d’un
loueur de matériel dans les marchés mais le maître d’ouvrage peut mettre à disposition des
entreprises des conditions tarifaires négociées en amont du programme.
Image 34 – Image d’un reportage sur l’Usine Nouvelle

4.3. Les demandes d’Autorisations temporaires - Occupation provisoire

de l’espace public

Pour effectuer des travaux sur la voie publique ou occuper temporairement le domaine
public routier, il est nécessaire d'obtenir une autorisation auprès du gestionnaire, généralement
la commune.
L'autorisation d'occupation temporaire du domaine public (AOT) dépend du type
d'occupation de la voirie.
Permis de stationnement : Il autorise l'occupation sans emprise au sol :

✔ Ravalement de façade (installation d'échafaudage ou de palissade) ;

✔ Pose de benne à gravats ou d'échafaudage sur le trottoir ;
✔ Dépôt de matériaux nécessaires à un chantier (tas de sable...) ;
✔ Stationnement provisoire d'engin (grue, camion-nacelle...) ou d’installation de
chantier, d'un bureau de vente, d'une camionnette, d'un camion de déménagement ou
d'un monte-meubles...
Image 35 – CERFA 14023

Si le chantier impacte la circulation publique, la demande doit être complétée par une
demande d'arrêté de circulation.

Permission de voirie : Elle est nécessaire pour une occupation avec emprise sur le sol et pour
des travaux qui modifient le domaine public :

✔ Création sur un trottoir d'un bateau (ou entrée charretière) d'accès à une propriété
privée ou un garage ;
✔ Construction d'une station-service ;
✔ Installation d'un arrêt de bus, d'un kiosque à journaux ou de mobilier urbain (borne,
enseigne commerciale, panneau, etc.) ;
✔ Pose de canalisations et autres réseaux souterrains ;
✔ Installation de clôtures ou de palissades de chantier scellées dans le sol...

Arrêté de circulation : Si la réalisation des travaux nécessite d'interrompre ou de modifier la

circulation, il est nécessaire d'en obtenir l'autorisation par un arrêté temporaire de police de
circulation, préalable à la mise en place d'une signalisation spécifique. Les restrictions de
circulation peuvent prendre l'une des formes suivantes :

✔ Fermeture totale de la route à la circulation ;

✔ Circulation alternée par feux tricolores ou manuellement (neutralisation d'une voie) ;
✔ Basculements de circulation sur la chaussée opposée pour les routes à chaussées
séparées ;
✔ Limitations de vitesse, de gabarit, de poids...

Image 36 – CERFA 14024

Attention le bénéficiaire d’une AOT reste responsable de ses installations et des

risques de dégradation vis-à-vis des tiers. Il est nécessaire de contracter une assurance de
responsabilité civile garantissant contre les conséquences des dommages corporels, matériels,
et immatériels.

Synthèse du Chapitre :

La planification des interventions des corps d’état entre eux est importante pour garantir
un avancement régulier et donc un financement régulier des entreprises et des appels de fonds
des clients.
 Les enjeux étant importants, il faut donc éviter ou limiter les « arrêts » de chantier créés
soit par des problèmes de disponibilités du matériel (anticiper les locations) ou de contraintes
climatiques (ne pas prévoir de faire des terrassements en automne ou des travaux en extérieur
en plein hiver ou pleine chaleur vis-à-vis du personnel).

La gestion des divers affichages règlementaires vis-à-vis des tiers ou vis-à-vis des
personnels sur le chantier est importante. Cette mission doit être clairement identifiée soit par
les collaborateurs MOA ou en mission OPC du MOE.

Mon astuce : Contractualisez les délégations de responsabilités dans les contrats des
personnels de chantier pour les forcer à faire respecter les obligations notamment le port des
EPI (Equipement de protection individuelle) ou l’interdiction de fumer.

Les points clés à retenir :

✔ La date d’affichage du permis de construire sur site conditionne le délai de recours des
tiers contre votre projet ;
✔ Les affichages règlementaires doivent être clairement identifiés et maintenus tout au
long du chantier ;
✔ L’enchaînement des stades de travaux correspond aux besoins de financement du
programme. L’ordonnancement doit être clair surtout si le programme est réparti en
plusieurs tranches de construction.

Quiz :
1 – Comment s’appelle le document sur lequel les concessionnaires informent sur les
réseaux existants ?
□ DICT □ RICT □ BICT
2 – Quelle administration peut délivrer un arrêté de police de circulation ?
□ Le Maire □ Le préfet □ Le gestionnaire du réseau routier
3 – En cas d’autorisation d’occupation temporaire, qui est responsable des dégradations
éventuelles ?
□ L’architecte □ L’entreprise de TP □ Le titulaire de l’AOT
4 – Peut-on vapoter sur un chantier ?
□ Oui □ Non □ Oui, s’il n’y a pas de nicotine dans l’appareil.
 V. Les raccordements aux réseaux publics

Introduction : Ce prochain chapitre reprend techniquement ce que nous avons vu dans la

« logique des acteurs ». Votre programme de construction fait parti d’un ensemble de réseaux
et d’infrastructure.
Dans un premier temps, nous détaillerons les ouvrages techniques qui doivent se
raccorder aux réseaux existants.
Puis nous détaillerons les démarches à réaliser pour que la collectivité accepte de
prendre à sa charge les installations que vous venez de créer.

1. Raccordement aux réseaux existants

3.3. L’électricité & Gaz

Comme nous l’avons évoqué, lors de la construction, nous avons mis en place une
convention de partenariat avec les différents fournisseurs d’énergie avec lesquels nous avons
décidé des limites de prestations.

Une fois les travaux réalisés, le fournisseur ERDF pour l’électricité et GRDF pour le
Gaz confirment la réception des travaux en créant des nouveaux PDL (Point de Livraison).
C’est donc avec ces numéros qu’il est possible de sélectionner son concessionnaire d’énergie
(EDF, GDF, Total, Gazprom…).

Pour les parties communes d’un programme par exemple, le maître d’ouvrage choisira
un prestataire temporaire pour la mise en route puis transférera le contrat à l’association
syndicale libre créée avec les acquéreurs ou la collectivité locale.

Image 37 – Illustration raccord au réseau électrique - SYSTEMD

 3.4. Les Télécoms

Une démarche similaire que précédemment sera faite avec Orange (ex France
Télécom) pour les réseaux téléphoniques (et la Fibre désormais).
Il est également possible de mettre en place une convention avec un opérateur
téléphonique pour l’installation et l’exploitation d’une antenne relais mais attention aux
retours de plaintes des futurs acquéreurs qui sont généralement chatouilleux sur ce sujet.

Image 38 – Installation de la fibre dans une chambre de tirage – Techno fibre

3.5. Les voiries

Les voiries internes réalisées doivent être conformes aux contraintes de la sécurité
routière et du ministère de l’équipement.
Les largeurs de voies, la position des trottoirs, des traversées de chaussées, des
panneaux d’indications, des ralentisseurs… sont normés. N’hésitez pas à faire appel aux
services d’un bureau d’étude Voirie dans le cas de projets complexes.
On oublie souvent les autres utilisateurs de ces futures voies comme les services de
secours (aire de retournement, distances avec les bornes incendies...) et les services de
ramassage des ordures ménagères (hauteur du marchepied arrière notamment).

Image 39 – exemple de ralentisseur aux normes des services de secours

 3.6. Les installations particulières (transformateurs, pompes de
relevage…)

Enfin, il faut aussi anticiper la gestion des équipements communs au programme de

construction, leurs entretiens et leurs gestions.
Cela sera le cas des transformateurs électriques, des pompes de relevage des eaux
pluviales et/ou usées, des candélabres, des portails motorisés, des caméras de surveillance…).
Idéalement, dès la conception de ces équipements, il conviendra de trouver un
fournisseur qui proposera un contrat d’entretien complet.

Image 40 – Photo d’un transformateur sur un ilot de lotissement – Etrechet 36

Image 41 – Photo d’un tableau électrique pour candélabre

 2. Création de réseaux à raccorder

2.1. Les demandes de conformité

Dans toutes les situations vues dans le chapitre précédent les fournisseurs
demanderont des garanties aux constructeurs.
Par exemple, pour les réseaux électriques on devra obtenir un CONSUEL, pour les
réseaux d'eau, on procédera à un passage de caméra et d’essai en laboratoire….

Image 42 – Extrait de la demande de CONSUEL

2.2. Les rétrocessions

Selon les échanges que vous avez eu avec la collectivité locale, il est possible de céder
pour 1 € symbolique directement dès la livraison des travaux la propriété et/ou la gestion des
équipements communs comme les voiries, les pompes de relevage, les transformateurs, les
luminaires, les bassins de rétention…
Il est aussi coutume d’attendre 10 ans pour faire la rétrocession laissant le promoteur
gérer les éventuels désordres qui seront couverts par la garantie décennale des entreprises.
 2.3. Les gestions des équipements par une association syndicale libre

L’ASL est la version “sans bâti” de la copropriété. Nous avons le même principe de
création, de gestion et d’appel de fonds mais uniquement pour gérer des parties communes
d’un programme sans murs (espaces verts, bassin, portail, …).
Cet outil est pratique surtout sur un programme immobilier de grande envergure.

2.4. Les « dons » et le 1% artistique

Obligatoire voire très fortement recommandé dans tous les programmes de

construction du secteur public, il est possible de réserver une somme pour la réalisation par un
artiste d'une œuvre d’art.
Rien n’interdit de faire de même dans le cadre des programmes privés d’autant plus si
vous faites travailler un artiste local.

Image 43 – Œuvre artistique sur un collège de Saint Nazaire.

Synthèse du Chapitre :

Afin d’assurer le raccordement des installations techniques que nous venons de construire
avec ceux déjà existants, il est important de respecter le cahier des charges des gestionnaires.

Des contrôles seront demandés pour valider la conformité sur les courants électriques et
les fluides.

Les « travaux spéciaux » comme les pompes de relevage, les bassins de rétention, les
puits… devront être gérés soit par les futurs acquéreurs via une association syndicale libre ou
une copropriété, soit être vendu ou rétrocédés à un gestionnaire ou une collectivité.

Mon astuce : Si la rétrocession est déjà actée avec la commune, faites voter au conseil
municipal le nom de la future rue le plus vite possible pour que ERDF puis créer un PDL par
numéro d’adresse crée.

Les points clés à retenir :

✔ La conformité électrique d’une installation s’établit grâce à une demande de

CONSUEL faites par l’entreprise qui a réalisé les travaux ;
✔ Bien respecter le cahier des charges des concessionnaires pour ne pas à avoir à
réouvrir une route toute neuve ;
✔ Dans les actes notariés des acquéreurs, prévoir les modalités de gestions des
équipements communs.

Quiz :
1 – Comment s’appelle le boitier où se situent les raccordements téléphoniques ?
□ Tampon télécom □ Chambre de tirage □ Fibre box
2 – Habituellement sous combien de temps prévoit-on la rétrocession d’une voirie à une
collectivité ?
□ 1 an □ 2 ans□ 10 ans
3 – Quelle installation doit-on prévoir si le gabarit de notre voie n’est pas compatible avec
la circulation des engins de secours ?
□ Une borne incendie □ Un téléphone sécurité □ Une antenne relai
4 – Quelle installation doit-on prévoir si le gabarit de notre voie n’est pas compatible avec la
circulation des engins de secours ?
□ Des conteneurs enterrés □ Des conteneurs individuels □ Un local poubelle en
bordure de voie principale
 VI. Notions techniques TCE

Introduction : Afin de comprendre le langage des entreprises sur le chantier, nous allons
affiner ensemble les notions de corps d’états techniques et les fonctions et missions de chaque
intervenant dans la construction.
Enfin, nous aborderons les notions juridiques liées à la réception des ouvrages et la
transmission des responsabilités et des assurances.

1. Les corps d’état techniques

1.1. Les différents corps d’état

Chaque partie des constructions est répartie en “lots” ou en “corps d'État". Ce

séquençage permet d’enchainer les actions les unes vis-à-vis des autres et d’identifier les
artisans techniques qui vont intervenir dans le projet.
Nous pouvons détailler la nomenclature suivante :
✔ Clos et couvert

o Préparation de terrain

▪ Terrassement
▪ Confortement provisoire - paroi berlinoise, paroi parisienne
▪ Soutènement - paroi moulée
▪ Renforcement de sol - par colonnes ballastées, clouage…
▪ Fondations spéciales
● Fondations profondes ;
● Fondations semi-profondes ;
● Micropieux ;
● Pieux.

o Gros œuvre

▪ Fondations ;
▪ Maçonnerie ;
▪ Réalisation de sol industriel ;
▪ Reprises-en sous-œuvre.

o Charpente

o Couverture

o Étanchéité
 o Revêtement de façade

▪ Bardage ;
▪ Enduit, isolation thermique par l'extérieur ?
▪
o Menuiserie extérieure

✔ Corps d'état secondaires

o Menuiserie intérieure

▪ Parois amovibles ;
▪ Parois mobiles.

o Plâtrerie

▪ Cloisonnement, doublage, isolation thermique par l'intérieur ;

▪ Faux-plafond.

o Revêtements de sol et murs

▪ Sols souples (sols PVC, linoléum, etc.) ;

▪ Sols durs ;
▪ Carrelage, faïence ;
▪ Parquet ;
▪ Peinture.

o Mobilier

✔ Corps d'état techniques

o Réseaux secs

▪ Électricité ;
▪ Courant fort ;
▪ Groupe électrogène ;
▪ Courant faible.

● Réseaux VDI (téléphonie, interphonie, visiophonie, wifi,

radiocommunication) ;
● Contrôle d'accès et surveillance (sécurisation,
vidéosurveillance, alarme) ;
● GTC, GTB ;
● Système de sécurité incendie (SSI).
 o Réseaux humides

▪ Chauffage, ventilation, climatisation ;

▪ Plomberie sanitaire ;
▪ Désenfumage ;
▪ Réseaux de lutte contre l'incendie (gicleurs, RIA).

o Automatismes (appareils élévateurs, portes de garage, etc.) ;

o Process spécifique

✔ Démolition

o Démolition / Déconstruction ;
o Désamiantage ;
o Déplombage.

✔ Aménagement extérieur

o Dépollution des sols ;

o Terrassement ;
o Aménagement paysager / espaces verts ;
o Voiries et réseaux divers (VRD).

✔ Prestations d'accompagnement

o Installation de chantier ;
o Nettoyage de chantier ;
o Gardiennage de chantier ;
o Finitions.
 1.2. Les VRD et terrassement

Les lots VRD (Voiries et Réseaux Divers) sont les étapes techniques liées aux
raccordements des futures installations aux réseaux existants (Alimentations en énergies,
raccordements routiers, évacuations des eaux sales, arrivée de l’eau potable et drain des eaux
de pluies).
Les entreprises qui travaillent dans ce domaine sont souvent assez structurées car les
moyens humains et matériels sont conséquents.
En matière d’installation de chantier et d’organisation de sécurité et sanitaire, ces
entreprises sont, pour la plupart, autonomes et ne participent pas aux installations communes.
En ce qui concerne les entreprises de terrassement, l’amenée et le repris des matériels
sont régulièrement faits en convoi exceptionnel et nécessitent des autorisations de voirie
particulières.

Image 44 – Exemple d’engins de chantier de VRD

 1.3. Le Gros-Œuvre

Plus généralement, nous nommons le gros-œuvre, les travaux d'infrastructure et de

superstructure.
En infrastructure, nous pouvons citer quelques types :

✔ Fondation classique dite semelle filante ;

✔ Fondation classique dite semelle isolée ;
✔ Fondation réalisée à l’aide de pieux (ou micro-pieux) ;
✔ Fondation réalisée à l’aide d’un radier.

En superstructure, nous pouvons citer plusieurs modes constructifs :

✔ Bloc de béton ;
✔ Béton coulé en place ;
✔ Béton préfabriqué ;
✔ Brique ;
✔ Bois.

1.4. Le second œuvre

Le second œuvre regroupe toutes les étapes de menuiseries, de cloisonnement,

d’installation de lots techniques et d’équipements en matériels de plomberie, d’électricité et
de gaz.

Ces lots représentent environ 70 % du coût de la construction donc c’est souvent à

partir de cette étape que continuent les appels de fonds à destination des clients finaux.

Par ailleurs légalement c’est bien à partir de la fin de l’étape précédente de gros-œuvre
que le bâtiment “Existe” et donc que nous pouvons passer les premiers actes notariés
notamment dans le cadre d’une VEFA (Vente en l'État de Futur Achèvement).

1.5. Les finitions

Les lots de finitions sont diverses et dépendent du type de support à travailler.

Pour les verticaux nous aurons de la peinture, du papier peint ou de la moquette murale ;

Pour les horizontaux nous pourrons travailler du parquet, du carrelage, des sols souples...
 2. Les contrôles et essais

2.1. Le contrôle électrique via le CONSUEL

Le CONSUEL est une association, reconnue d’utilité publique suivant un décret du 29

septembre 2004. Ses activités ont pour objectif de promouvoir l’élévation de la qualité
professionnelle des électriciens, avec pour idée maîtresse d’inciter les entreprises à
l’autocontrôle de leurs travaux par rapport aux règlements et normes de sécurité en vigueur.
En rendant obligatoire, avant la mise sous tension définitive d’une nouvelle
installation, le dépôt d’un formulaire d’attestation de conformité qu’ils remplissent eux-
mêmes sous leur propre responsabilité. Les électriciens s’engagent à respecter les normes en
vigueur.
Le CONSUEL ne participe, ni ne suit le chantier. En effet, le CONSUEL n’a pour
mission ni de réaliser les travaux, ni d’assurer la direction, le contrôle et la conduite du
chantier. En revanche, un inspecteur mandaté par le service régional du CONSUEL, peut
venir faire un examen aléatoire sur site. A cette occasion, il pourra vérifier la cohérence des
renseignements fournis par l’installateur dans le dossier (identification des installations, état
d’achèvement des travaux, pluralité d’installateurs, dimensionnement en aval du point de
livraison, …).
 2.2. Les essais de mises en eaux

Avant la réception des réseaux d'eau et d’assainissement, le syndicat des eaux local
demande généralement une vérification des réseaux via une mise en eau.
La mise en eau et les essais de pression doivent être effectués avant la mise en œuvre
de la dalle. Mode opératoire :
✔ Pour enlever tout l’air des boucles, fermées tous les robinets de barrages des circuits ;
✔ Raccorder un tuyau souple sur le robinet de vidange du collecteur de retour ;
✔ Raccorder le flexible de remplissage sur le collecteur de départ ;
✔ Remplir chaque circuit indépendamment en chassant l’air par le robinet de vidange du
collecteur retour ;
✔ En cas de remplissage en hiver ou si l’installation fonctionne par intermittence il faut
glycoler l’eau de remplissage à 25%.

Mise sous pression :

✔ L’installation devra être mise sous pression ;
✔ La Pression d’essais sera de 10 bars ;
✔ L’installation doit être maintenue sous pression pendant 12 heures ;
✔ Les purgeurs devront être démontés et remplacés par des bouchons avant l’épreuve.

Équilibrage des réseaux :

Pour fonctionner dans de bonnes conditions les boucles doivent être équilibrées
hydrauliquement avant la mise en chauffe.
L’opération consiste à effectuer le réglage du débit circulant dans la boucle. La valeur
du réglage se trouve sur l’étude technique. Elle est indiquée en nombre de tours d’ouvertures.
Le réglage est réalisé à l’aide d’une clé hexagonale.
Mise en chauffe :
✔ La mise en chauffe ne pourra se faire que 14 jours après le coulage de la dalle ;
✔ La mise en température devra être progressive ;
✔ La première mise en température devra s'effectuer avec une température voisine de
25°C;
✔ La température de 45°C étant obtenue qu’au bout du dixième jour.
 2.3. Les tests de résistance des dalles

Un béton sèche à cœur en 28 jours, mais nous ne pouvons pas nous permettre
d’attendre ce délai pour avancer sur les chantiers. Pour gagner du temps, il est recommandé de
tester la résistance de la dalle et vérifier que celle-ci à une résistance suffisante pour supporter
le poids des hommes et du matériel.
La résistance à l’abrasion est la capacité de la surface d’un dallage en béton à
résister à l’usure causée par toutes sortes d’abrasions mécaniques telles que les roues des
chariots, le trafic piéton, les frottements et les impacts. Le testeur de résistance à l’abrasion
sert à mesurer la résistance à l’abrasion d’un dallage en béton.
Une faible résistance à l’abrasion peut être améliorée en appliquant un densificateur
liquide, notamment à base de Lithium.

Image 45 – Test à l’abrasion - MARTINDALLE

 La mesure de l'humidité résiduelle des chapes est l’évaluation de leur aptitude à
recevoir un revêtement. La bombe à carbure permet une détermination rapide et fiable de la
siccité des matériaux de construction.
Le carbure de calcium réagit au contact de l'eau produisant un dégagement de gaz,
l'acétylène et, accessoirement, beaucoup de chaleur. Le principe de la mesure consiste à
écraser des quantités précises de prélèvement de chape et carbure de calcium dans une
bouteille métallique étanche, munie d'un manomètre qui mesure la pression du gaz dégagé.
Plus il y a de pression, plus il y a de gaz et donc… plus il y avait d'humidité dans la chape.
Image 46 –Bombe à carbure – GLOBAL EQUIPEMENT

Le test d'arrachement est la méthode qui permet d’évaluer la cohésion superficielle

d’un béton en place. Le principe de cet essai est de s’assurer de la qualité du collage voire de
mesurer la contrainte d’adhérence d’un renforcement par matériau composite, d’un
revêtement, d’un mortier ou d’un béton projeté sur un support béton.

Image 47 –Test à l’arrachement

D’autres tests existent selon les besoins nécessaires par exemple la mesure de la
glissance, de la brillance, de la résistivité, de la rugosité, des radars des structures ou en tests
destructifs carottage et résistance du béton.
 2.4. Les demandes particulières du bureau de contrôle

Pendant la durée du chantier, le contrôleur technique est en droit de demander autant

de contrôles et essais nécessaires pour valider des choix techniques ou technologiques.
Pour éviter tout “abus” des contrôleurs et “refus” des entreprises, nous vous
recommandons de contractualiser les relations entre le bureau de contrôle et les entreprises
dans les marchés.

Synthèse du Chapitre :

Chaque lot technique peut est plus ou moins détaillé suivant le niveau de technicité
nécessaire pour réaliser chaque tâche. Dans l’absolu, chaque étape peut faire appel à un
professionnel qualifié. Mais on réalité, plus les tâches seront divisées, plus il sera difficile de
trouver des entreprises qui feront de l’« épicerie ».

Mon astuce : Pour éviter les surprises d’implantation ou de flèche trop importante sur un
dallage non sec, pensez à programmer une mission de géomètre pour cadrer la position des
ouvrages et la hauteur des dalles construites.

Les points clés à retenir :

✔ De nombreux tests peuvent servir en maçonnerie pour contrôler la bonne mise en

œuvre des ouvrages ;
✔ Protéger bien les canalisations pendant le chantier, la tentation est trop belle de s’en
servir de décharges. ;
✔ Le bureau de contrôle est totalement maitre de demander autant de test qu’il le
souhaite. Bien lui monter son sérieux et son dynamisme.

Quiz :
1 – En combien de jours sèche un béton au cœur ?
□ 12 □ 28 □ 40
2 – A quelle température doit-on faire la première mise en eau ?
□ 25 °C □ 50°C □ 25 ans °C
3 – L’eau dans les bétons fluidifie le béton coulé en place ?
□ Oui □ Non
 VII. La réception des travaux

Introduction : Notre chantier de construction a bien avancé et les entreprises aboutissent à un

résultat satisfaisant dans les « règles de l’art ».
Nous allons détailler ensemble les missions des personnels encadrant le chantier
comme le maître d’œuvre, le bureau de contrôle technique ou le bureau d’hygiène et de
sécurité.
Enfin viendra le moment de la réception des travaux et la remise des clés. Dans ce
chapitre, nous verrons comment sont réceptionnés les ouvrages des entreprises, quels acteurs
interviennent dans cette étape et surtout qu’elles sont les garanties et les responsabilités des
uns et des autres.

1. Les rôles des acteurs

1.1. Le Maître d’Ouvrage

Le maître d’ouvrage (MOA) est la personne pour qui sont réalisés les travaux de
construction, ouvrage neuf, extension ou rénovation. Il s'agit du donneur d'ordre.
Cette personne peut-être une personne physique ou morale (Entreprise). Pour la réalisation
des travaux, il fait appel à des professionnels tel qu’un maître d'œuvre, un bureau de contrôle
technique et à des entreprises de bâtiment.

Dans le secteur du bâtiment, il peut s'agir d'un particulier, d'un promoteur, d'un marchand
de biens, d'une copropriété, d'une entreprise ou d’un porteur du besoin. Cette mission peut
être déléguée à un représentant nommé maître d'ouvrage délégué.

Responsabilités et rôles du maître d’ouvrage

Le maître d'ouvrage est responsable de la définition du besoin. Il fixe le budget adapté,

les étapes et les délais nécessaires
Son rôle est décisif dans le choix des entreprises.
Il transmet aux intervenants tous les éléments nécessaires à l’élaboration des travaux.
Enfin, il contrôle l'état d'avancement de l'opération de construction et réceptionne les
travaux.
Pour les projets de grande envergure, le maître d'ouvrage peut se faire aider par un AMO
(assistant à maîtrise d'ouvrage) qui aura pour mission de faire le lien entre le maître d'ouvrage
et la maîtrise d'œuvre.
Immixtion du maître d'ouvrage

Le maître d’ouvrage ne doit en aucun cas s’immiscer dans les travaux.

En cas d'ingérence du maître d'ouvrage dans les travaux ce dernier perd toutes les
garanties d'assurance obligatoire. Comme il n'est pas technicien du bâtiment, cette
immixtion lui sera reprochée.
Le rôle du maître d’ouvrage est également de contrôler les assurances et de réceptionner
les travaux. Il ne doit en aucun cas jouer le rôle du maître d'œuvre.

1.2. Le Maître de l’Œuvre

Le maître d’œuvre (MOE) est la personne chargée par le maître de l'ouvrage de la

réalisation du projet de construction. Il est le garant des délais, des coûts et du respect du
cahier des charges. C’est le chef d'orchestre de la construction, professionnel expérimenté, sa
mission est donc très importante.
Le maître d’œuvre est un professionnel indépendant. Il peut s'agir d'une personne
physique ou morale.
Il a pour mission de mener à bien la réalisation des travaux de construction qui lui ont
été confiés par le maître d'ouvrage.
De ce fait, il peut prendre en charge tous les aspects d’une construction, de la
conception du projet à la remise des clés.

Il définit le budget à prévoir en fonction des souhaits du maître d'ouvrage. Il conçoit les
plans et il assiste le maître d'ouvrage dans le choix des entreprises. Enfin, il coordonne les
intervenants.

Pour ses missions il perçoit des honoraires spécifiés dans un contrat (convention de
maîtrise d'œuvre) signé avec le maître d'ouvrage.
Chaque mission correspond à une ligne de rémunération. L’ancienne Loi “MOP” qui
régissait la relation MOE/MOA a été revue début 2021 mais les principes restent identiques.

Les études d’esquisse :

✔ Proposer une ou plusieurs solutions d’ensemble ;

✔ Estimer des délais de réalisation ;
✔ Estimer l’enveloppe financière prévisionnelle ;
✔ Vérifier la faisabilité de l’opération au regard des différentes contraintes du
programme et du site.

APS (Avant-Projet Sommaire)

✔ Définir la composition générale en plan et en volume ;

✔ Définir les volumes intérieurs et de l’aspect extérieur de l’ouvrage ;
✔ Affiner le calendrier de réalisation et, le cas échéant, le découpage en tranches
fonctionnelles ;
✔ Établir une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux.
 APD (Avant-Projet Définitif)

✔ Déterminer les surfaces détaillées de tous les éléments du programme ;

✔ Dessiner en plans, coupes et façades les dimensions de l’ouvrage ;
✔ Définir les principes constructifs, les matériaux et les installations techniques ;
✔ Établir l’estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposés en lots
séparés ;

PRO (Projet)

✔ Finaliser par des plans, des coupes et des élévations, les formes des différents éléments
de la construction, la nature et les caractéristiques des matériaux et leurs conditions de
leur mise en œuvre ;
✔ Déterminer l’implantation et l’encombrement de tous les éléments de structure et de
tous les équipements techniques ;
✔ Préciser les tracés des alimentations et évacuations de tous les fluides ;
✔ Etablir un coût prévisionnel des travaux décomposés par corps d’état, sur la base d’un
avant-métré ;
✔ Permettre au maître de l’ouvrage, au regard de cette évaluation, d’arrêter le coût
prévisionnel de la réalisation de l’ouvrage et, par ailleurs, d’estimer les coûts de son
exploitation.

ACT (Assistance pour la passation des Contrats de Travaux)

✔ Préparer la consultation des entreprises, en fonction du mode de passation et de

dévolution des marchés ;
✔ Préparer la sélection des candidats et examiner les candidatures obtenues ;
✔ Analyser les offres des entreprises et, s’il y a lieu, les variantes à ces offres ;
✔ Préparer les mises au point techniques et administratives permettant la passation du ou
des contrats de travaux par le maître de l’ouvrage.

EXE (Etudes d’Exécution et de synthèse)

✔ Etablir tous les plans d’exécution et de spécifications à l’usage du chantier ainsi que
les plans de synthèse correspondants ;
✔ Établir sur la base des plans d’exécution un devis quantitatif détaillé par lot ou corps
d’état ;
✔ Etablir le calendrier prévisionnel d’exécution des travaux par lot ou corps d’état ;
✔ Faire une mise en cohérence technique des documents fournis par les entreprises
lorsque les documents pour l’exécution des ouvrages sont établis en partie par la
maîtrise d’œuvre et en partie par les entreprises titulaires de certains lots.

VISA (Visa des études d’exécution et de synthèse)

Lorsque les Études d’exécutions sont, partiellement ou intégralement, réalisées par les
entreprises, le maître d’œuvre s’assure que les documents qu’elles ont établis respectent les
dispositions du projet et, dans ce cas, leur délivre son visa.
DET (Direction de l’Exécution des contrats de Travaux)

✔ S’assurer que les documents d’exécution ainsi que les ouvrages en cours de réalisation
respectent les dispositions des études effectuées ;
✔ S’assurer que les documents qui doivent être produits par les entrepreneurs, en
application du contrat de travaux ainsi que l’exécution des travaux sont conformes ;
✔ Délivrer tous ordres de service, établir tous procès-verbaux nécessaires à l’exécution
du contrat de travaux, procéder aux constats contradictoires et organiser et diriger les
réunions de chantier ;
✔ Vérifier les projets de décomptes mensuels ou les demandes d’avances présentés par
l’entrepreneur, d’établir les états d’acomptes, de vérifier le projet de décompte final
établi par l’entrepreneur et établir le décompte général ;
✔ Assister le maître de l’ouvrage en cas de différend sur le règlement ou l’exécution des
travaux.

OPC (Ordonnancement - Coordination - Pilotage)

✔ Analyser les tâches élémentaires portant sur les études d’exécution et les travaux,
déterminer leurs enchaînements ainsi que leur chemin critique par des documents
graphiques ;
✔ Harmoniser dans le temps et dans l’espace les actions des différents intervenants au
stade des travaux et jusqu’à la levée des réserves dans les délais impartis dans le ou les
contrats de travaux ;
✔ Mettre en application les diverses mesures d’organisation arrêtées au titre de
l’ordonnancement et de la coordination.
 1.3. Le Bureau de Contrôle

Le contrôle technique construction consiste à prévenir les aléas techniques

susceptibles d’être rencontrés dans la construction, l’aménagement ou la réhabilitation de tous
types de bâtiments ou d’ouvrages de génie civil.
En phase conception, le contrôleur technique participe aux réunions de conception et
émet des avis sur les documents émis par la maîtrise d'œuvre (architecte, bureaux d’études).
En fin de phase conception, le contrôleur technique produit le RICT (Rapport Initial de
Contrôle Technique), demandé par l’assureur dommages-ouvrage.
Pendant les travaux, le contrôleur technique émet des avis sur les documents
d’exécution des entreprises, il effectue des visites de chantier, qui peuvent être inopinées, et il
participe aux réunions de chantier où il est convoqué.
En fin de travaux, le contrôleur technique produit le RFCT (Rapport Final de Contrôle
Technique), qui récapitule les éventuels avis suspendus et défavorables qui n’ont pas été
suivis d’effet, et qui est demandé par l’assureur dommages-ouvrage.
Les missions de contrôle technique possibles sont les suivantes :
✔ Mission L : solidité des ouvrages et des éléments d’équipement indissociables ;
✔ Mission S : sécurité des personnes dans les constructions ;
✔ Mission P1 : solidité des ouvrages et des éléments d’équipement non
indissociablement liés (complément de la mission L, dont la combinaison devient alors
la mission LP) ;
✔ Mission LE : solidité des existants ;
✔ Mission AV : solidité des ouvrages avoisinants ;
✔ Mission PS : sécurité des personnes en cas de séisme ;
✔ Mission HAND : accessibilité aux personnes en situation de handicap ;
✔ Mission BRD : transport des brancards dans les constructions ;
✔ Mission PH : isolation acoustique ;
✔ Mission TH : isolation thermique et économies d’énergie ;
✔ Mission F : fonctionnement des installations ;
✔ Mission GTB : gestion technique des bâtiments ;
✔ Mission ENV : environnement ;
✔ Mission HYS : hygiène et santé dans les constructions ;
✔ Mission CO : coordination des missions de contrôle (dans le cas où il est fait appel à
plusieurs contrôleurs techniques).
 1.4. Le Coordinateur SPS

Le bureau de coordination sécurité protection de la santé (SPS) vise, pour tout chantier de
bâtiment où interviennent plusieurs entreprises, à prévenir les risques issus de leur coactivité
et à prévoir l'utilisation de moyens communs.
À cet effet, le maître d’ouvrage désigne un coordonnateur SPS, dont les rôles, missions et
responsabilités sont définis par le Code du travail.

La multiplicité des acteurs et de leurs interactions dans une opération de construction en

coactivité implique une mise en œuvre des principes généraux de prévention des risques
professionnels :

✔ La définition claire des rôles et des responsabilités de chaque intervenant lors de la

conception et de la réalisation de l’ouvrage ;
✔ La coordination et la planification des interventions simultanées ou successives afin de
prévenir les risques liés à la coactivité ;
✔ La mise en commun des moyens de prévention ;
✔ L’intégration dans la conception des ouvrages des dispositions destinées à faciliter et
sécuriser les interventions ultérieures sur ceux-ci.

C’est le rôle du coordonnateur SPS de veiller à ce que ces différents points soient pris en
compte.

Le coordonnateur SPS doit notamment :

✔ Arrêter les mesures générales en concertation avec le maître d’œuvre et le maître

d’ouvrage ;
✔ Ouvrir et tenir le registre journal de la coordination (RJC) destiné en particulier à
tracer les différentes actions ou informations relevant du déroulement de la
coordination SPS ;
✔ Elaborer et faire évoluer le plan général de coordination en matière de sécurité et de
protection de la santé (PGCSPS) ;
✔ Procéder à une ou des inspections communes avec chaque entreprise, y compris sous-
traitante, avant son intervention ;
✔ Constituer le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) et le compléter
lors de la réalisation ;
✔ Présider le Collège interentreprises de sécurité, de santé et des conditions de travail
(CISSCT), instance spécifique des opérations de catégorie 1.

Les entrepreneurs doivent notamment participer à la coordination SPS en établissant leur

propre plan particulier de sécurité et de protection de la santé (PPSPS), adressé au
coordonnateur SPS en vue de son intégration harmonisée au PGCSPS.
 1.5. Les Opération Préalable à la Réception (OPR)

Les Opérations Préalables à la Réception, comme leurs noms l'indiquent, sont une
étape dans la réalisation des travaux et non la fin d'une tâche.
Si des “réserves” c'est-à-dire des défauts ou des malfaçons ont été relevées,
l’entreprise doit les corriger sans avoir recours à des menaces de sanctions financières ou de
mise en jeu des garanties.

Il est recommandé de procéder à cette étape dès que le chantier est en phase de finition
pour éventuellement rattraper des grosses erreurs de structure ou de commandes de matériels.

1.6. La Réception

L’étape de Réception est en revanche une formalité contractuelle entre les entreprises
et le maître d'ouvrage (via le Maître d'Œuvre). Les entreprises ayant une obligation de
résultats, les réserves, les remarques ou les non-conformités doivent être levées sous peine de
sanctions.
La liste des réserves et un calendrier de levée de ces réserves doivent être
contractualisés par un ordre de service du Maître d’Œuvre soit sur le compte rendu de chantier
soit sur un document spécifique.

1.7. La Livraison

La livraison est la dernière étape ou les entreprises (toujours via le maître d'œuvre) ont
terminé leurs réalisations et établissent leurs factures.
Des réserves “non structurelles” peuvent rester en attente de finition dans un délai
"raisonnable''. La durée du chantier est arrêtée et commencent les délais contractuels des
assurances.
 2. Les responsabilités et transferts de propriétés

En droit de la propriété, les entreprises restent maîtresses de leurs ouvrages jusqu’à la

livraison avec leur donneur d’ordre.
Ce qui signifie que pendant toute la durée du chantier, si une dégradation a lieu d’un
corps d’état sur un autre, il ne pourra pas être exigé du maître d’ouvrage des suppléments
financiers. Les réparations ou conséquences financières seront vue en interne entre les
entreprises en direct ou via un compte prorata.
Le maître d'ouvrage ne deviendra propriétaire des ouvrages qu’au moment où la
livraison avec les entreprises sera prononcée.
Ces notions de réceptions et de livraisons sont souvent confondues sur certains
programmes notamment lorsque le maître d’ouvrage (promoteur immobilier par exemple)
travaille pour le compte d’un autre maître d’ouvrage (clients particuliers, bailleurs sociaux...).
Le promoteur n’a aucun intérêt à être propriétaire de biens immobiliers, la livraison
des ouvrages avec les entreprises correspond exactement avec les dates de remises des clés
aux acquéreurs ce qui transfert automatiquement la propriété et donc la responsabilité des
ouvrages des entreprises vers l’utilisateur final.
 3. Les assurances imposées et obligatoires

Assurance Responsabilité Civile

Dans les CCAG, on impose souvent la souscription d’une assurance destinée à couvrir
les conséquences pécuniaires de la responsabilité de l’entrepreneur chaque fois que celle-ci
est susceptible d’être engagée.
La R.C. (Responsabilité Civile) doit garantir les conséquences financières des
dommages corporels, matériels et immatériels que l’exécution des travaux peut occasionner.

Tous Risques Chantier

C’est une assurance temporaire, souscrite pour la durée du chantier avec

éventuellement extension à la période de maintenance (équipements en cas de construction
industrielle) ;
Elle est souscrite, le plus souvent, au bénéfice de tous les intervenants (maître de
l’ouvrage, titulaire du marché, sous-traitants, fournisseurs et BET) ;
Elle garantit, pour l’essentiel, les dommages à l’ouvrage en cours de construction, aux
matériaux devant être incorporés à l’ouvrage et aux équipements en cours de montage, que la
cause du sinistre réside dans la conception ou l’exécution de l’ouvrage, sous réserve des
exclusions habituelles (guerre, faute intentionnelle...) ;
Elle peut également inclure de façon optionnelle, un volet R.C. (en ce cas, le contrat
R.C de l’entreprise est neutralisé pour cette opération) et un volet Bris de Machines ;
Des franchises sont opposables à l’assuré (en général variables selon que l’origine du
sinistre est imputable à l’entrepreneur principal, à ses sous-traitants et fournisseurs ou au
concepteur du projet) ;
Il arrive, assez souvent, que la T.R.C. soit souscrite par le maître de l’ouvrage avec, ou
non, refacturation aux bénéficiaires de la police de la prime d’assurance.
Assurance responsabilité décennale

S’agissant d’ouvrages de Génie Civil, l’article L.243-1-1 du Code des Assurances

dispense l’entrepreneur de souscrire obligatoirement une assurance décennale mais le marché
peut prévoir une telle obligation.

Les ouvrages qui ne sont pas légalement soumis à assurance décennale obligatoire sont :

✔ Les ouvrages maritimes, lacustres, fluviaux, les ouvrages d’infrastructures routières,

portuaires, aéroportuaires, héliportuaires, ferroviaires, les ouvrages de traitement de
résidus urbains, de déchets industriels et d’effluents, ainsi que les éléments
d’équipement de l’un ou l’autre de ces ouvrages.

✔ Les voiries, les ouvrages piétonniers, les parcs de stationnement, les réseaux divers,
les canalisations, les lignes ou câbles et leurs supports, les ouvrages de transport, de
production, de stockage et de distribution d’énergie, les ouvrages de
télécommunications, les ouvrages sportifs non couverts, ainsi que leurs éléments
d’équipement, sauf si l’ouvrage ou l’élément d’équipement est l'accessoire d'un
ouvrage soumis à l'obligation d’assurance.

Il faut vérifier les clauses “Assurances” de son marché.

La police Bris de Machines

C’est le matériel de chantier non immatriculé, qui est assuré par ce type de police
(grues, tunneliers, dumpers, scrapers, pelles...).
La garantie peut couvrir tous les dommages (vol, incendie, bris de cause interne ou
externe, inondation, retirement de l’eau, chargement/déchargement, transport...).
Cette assurance est rarement imposée par le contrat. Le plus souvent, c’est
l’entrepreneur qui décide de garantir des matériels d’une valeur unitaire de plusieurs centaines
de milliers d’euros contre des risques de destruction (surtout quand le matériel est neuf).
L’indemnisation intervient après application d’une franchise et déduction faite de la
vétusté.
 Assurance auto et assurance décennales toujours obligatoires même sans
stipulation au CCAG ou CCAP

L’assurance Auto des véhicules immatriculés et des engins automoteurs.

L’assurance décennale pour les ouvrages soumis à assurance obligatoire. C’est à dire
les ouvrages qui ne sont pas visés par l’article L.243-1-1 du Code des Assurances.

L’obligation est incontournable.

La police garantit l’ouvrage :
✔ En garanties obligatoires, pendant 10 ans après la réception (article 2270 du Code
Civil)

o La solidité de l’ouvrage lui-même ;

o L’impropriété à destination ;
o La solidité des éléments indissociables.

✔ En garanties facultatives, avant réception : la menace et/ou l’effondrement partiel ou

total.
✔
Synthèse du Chapitre :

Chaque étape d’un programme immobilier est bien définie tant sur les rôles des acteurs
que sur les responsabilités de chacun.

Un maitre d’ouvrage est NON-SACHANT, cela veut bien dire qu’il ne peut pas prendre
de décisions techniques sur les entreprises et les mises en œuvre. Néanmoins, de nombreux
promoteurs immobiliers possèdent en interne un service technique qui assure au quotidien la
conformité des ouvrages en cours de réalisation. L’enjeu est donc la façon de rédiger les
ordres de la maitrise d’ouvrage vers le maître d’œuvre, les entreprises et les bureaux d’études
de réalisation.

Mon astuce : Faire coïncider la livraison des ouvrages avec les clients finaux et la
réception des travaux avec les entreprises permet non seulement de ne pas prendre de
responsabilités quant à la propriété des bâtis mais également d’inscrire les réserves vues avec
les acquéreurs directement dans les marchés forfaitaires des entreprises.

Les points clés à retenir :

✔ La MOA est non sachant et donc décharger ses missions correctement à ces
prestataires ;
✔ Les entreprises ont l’obligation de répondre aux remarques du bureau de contrôle
technique tout au long du chantier ;
✔ Les entreprises ont l’obligation de rédiger leur PPSPS pour le contrôleur SPS. Aucune
présence sur le chantier est autorisée sans l’aval du contrôleur.

Quiz :
1 – En se nomme le rapport du bureau de contrôle à la fin des travaux ?
□ DICT □ RFCT □ DIUA
2 – A quoi correspond la mission L du bureau de contrôle technique ?
□ Solidité des ouvrages □ Livraison des ouvrages □ Accessibilité
3 – A partir de quelle étape, les réserves des entreprises deviennent opposables en
garantie ?
□ Réception □ Livraison □ Après l’année de parfait achèvement
 VIII. La livraison et la garantie de parfait achèvement

Introduction : Nous arrivons enfin à la dernière étape du programme pour faire le bilan
technique, administratif et juridique des installations.
Dans un premier temps, nous regarderons ensemble les réserves, leurs levées et les
conditions d’assurance.
Pour terminer cette formation, sur les formalités à accomplir vis-à-vis des
autorisations d’urbanisme.

1. Les dernières étapes sur le terrain

1.1. La notion de réserves et de vices-cachés

Vous l’avez remarqué, nous avons évoqué dans le chapitre précédent la notion de
réserves « non structurelles ». En effet lors des opérations d’OPR et de la Réception, il est
impossible de constater des désordres ou des malfaçons qui serait cachées derrière une paroi
ou un revêtement ou qui pourraient se produire plusieurs mois après la livraison.
Par exemple, la livraison se fait en été et la chaudière se met en défaut l’hiver suivant.
Ou un joint de plomberie dans un plafond est mal fixé et une tâche d’humidité se remarque
plusieurs mois plus tard.
Nous parlons donc de vices-cachés. Ces désordres deviennent donc opposables aux
entreprises dans les garanties de parfaits achèvements voire si les problèmes sont c’est plus
grave dans les garanties décennales.
En cas de défaut de réactivité de l’entreprise, le maître d’ouvrage pourra actionner les
clauses du contrat pour demander à une autre entreprise de corriger les malfaçons pour les
comptes de l’entreprise titulaire en retenant le montant des travaux sur la dernière situation de
paiement.
Il est toujours utile d’avoir dans son réseau, une entreprise « balai » multiservices qui
est spécialisées dans les retouches sur tous les corps d’état.
 1.2. La levée des réserves

Les réserves doivent être donc levées par les entreprises dans un délai « raisonnable ».
Au mieux dans les premières semaines après la livraison, au plus tard un an après la remise
des clés.
Les constructions étant désormais occupées, ces reprises se feront sur RDV en site
occupé. Les propriétaires auront aussi tendance à demander toujours plus de soins et de
finitions.
Depuis quelques mois, la COVID 19 a aussi perturbée ces interventions donc un
protocole sanitaire strict doit être mis en place pour limiter les contacts entre les acquéreurs et
les ouvriers.
1.3. La retenue de garantie

Contractuellement, sur tous les marchés de travaux, il sera appliqué une retenue de
garantie sur le montant des travaux.
Cette retenue, en général d’un montant de 5% des travaux, sera payée à l’entreprise au
plus tôt un an après la réception des travaux.
Comme vu précédemment, cette masse financière sert de moyens de pression pour
s’assurer du suivi de la levée des réserves par les entreprises voire à rémunérer d’autres
intervenants en cas de défaut de l’entreprise principale.
L’entreprise peut être affranchies de cette retenue si elle présente au donneur d’ordre
une caution bancaire. Ce document stipule que si l’entreprise ne suit pas les réserves, c’est sa
banque elle-même qui financera les reprises. Pour l’entreprise, ce service est bien sûr payant
mais lui permet de récupérer l’ensemble du montant du marché pour éventuellement financer
le démarrage du chantier suivant.
Il n’est pas rare que les entreprises « oublient » de réclamer cette retenue de garantie
au maître d’ouvrage, ce qui permet aux promoteurs de placer cet argent sur des comptes
rémunérés.
 1.4. La mise en œuvre des garanties

Dans la plupart des cas, les entreprises sont sérieuses et répondent à leurs obligations y
compris pour les réserves.
Si elles font défaut et si les problèmes d’après livraison sont trop importants ou s’ils
proviennent d’actions dont elles ne sont pas directement responsables par exemple un
radiateur qui ne fonctionne pas, une ferronnerie mal galvanisée, une fenêtre à double vitrage
mal jointe… nous pouvons faire appel aux garanties des assureurs.
Pour cela, nous devons commencer par une mise en demeure sous 8 jours pour lever la
non-conformité. Puis une seconde sous 8 jours également.
Enfin nous mandaterons l’expert de l’assurance du promoteur qui se rendra sur place
et qui déterminera les causes et les responsables des désordres.
✔ Garantie de parfait achèvement dans la première année ;
✔ Garantie de bon fonctionnement pour les appareils dissociables sur 2 ans ;
✔ Garantie décennale sur les travaux indissociables du bâti sur 10 ans.

Nous pourrons revenir sur tous ces problématiques d’assurances dans une prochaine
formation.

1.5. Le DIUO

Le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) est préparé par le contrôleur
SPS. Ce document recense les techniques et actions qui ont été mise en œuvre lors de la
réalisation du chantier mais aussi celles qui ont été préparés pour faciliter les accès aux
services de maintenances futures.

Par exemple, des crochets ont pu être intégrés dans la structure de la charpente pour
permettre aux couvreurs d’intervenir en toute sécurité sans échafaudage. Des mises à la terre
ont pu être posées sur toutes les huisseries métalliques dans la construction pour limiter les
conséquences d’un impact de foudre sur l’habitation…

Ce document doit être mis à disposition des entreprises qui souhaiterait intervenir sur
l’ouvrage après la livraison.

Je vous invite à joindre la liste des entreprises qui sont intervenus sur le programme de
construction dans le kit de remise de clés aux acquéreurs.
 1.6. Le DOE

Le Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) est la synthèse faite par le Maitre d’œuvre
de l’ensemble des plans, choix techniques, notices d’appareils, contrat de maintenance … qui
concerne les travaux réalisés dans le cadre du programme.

Ce document clôture la prestation du maitre d’œuvre d’exécution vis-à-vis du maitre

d’ouvrage est pourra être transmis aux acquéreurs ou à leur conseil syndical en cas de création
d’une copropriété ou d’une Association Syndicat Libre.

Aujourd’hui, de plus en plus de constructeurs, réalisent une maquette numérique de ce

DOE en recensant sur une vue informatique, l’ensemble des plans techniques des différents
corps d’état.

Une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) peut également être mise en place pour
une meilleure gestion des bâtiments « intelligents » qui contrôle leurs performances
énergétiques.

1.7. Le livre d’entretien

Il est important, enfin, de prendre le temps d’expliquer aux utilisateurs finaux

comment fonctionne leur bâtiment et les choix techniques qui ont été réalisés pour leurs
conforts et la durabilité des structures.

Par exemple, On ne « bouche » pas les entrées d’air au-dessus des

menuiseries ! On ne met pas la clim à fond quand on arrive le matin au travail, votre corps va
s’habituer. On doit nettoyer régulièrement les bouches de VMC pour ne pas forcer sur le
moteur ou on doit purger régulièrement le ballon d’eau chaude pour que le calcaire ne
s’installe pas sur la résistance….

Toutes ces notions de bons sens, doivent être répétées régulièrement car cela peut
provoquer les désordres que l’on voit en expertise quelques années plus tard.

Un guide d’entretien est un outil pédagogique qui peut servir de référence aux
acquéreurs pour rappeler régulièrement les taches d’entretien qu’ils doivent accomplir.
 2. Les responsabilités et transferts de propriétés

2.1. Les modalités administratives de fin de chantier et conformité vis-à-

vis des autorisations d’urbanisme

La dernière étape est de prévenir les services instructeurs de la fin de chantier de

construction.

Déclarer l'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement, que les travaux

de construction ou d'aménagement sont conformes à l'autorisation et respectent les règles
générales de construction, ou que le changement de destination ou la division de terrain a été
effectué et est conforme au permis ou à la déclaration préalable.

Cette action permet à la commune de venir vérifier sur site la conformité entre les
autorisations et la réalité mais également de créer administrativement les nouvelles surfaces
d’aménagement et les surfaces habitables.

Les nouveaux impôts fonciers et d’habitations (qui n’existeront presque plus à la fin
2021) sont créés, le nombre d’habitants de la commune change et donc les subventions aussi.

Image 48 (Fig a et b) – CERFA DAACT

2.2. Les modalités administratives de fin de chantier et conformité vis-à-

vis des assurances et des tiers.

Cette formalité de fin de chantier vue précédemment doit également être envoyée à
l’assurance du maitre d’ouvrage pour que celle-ci conclue l’assurance du chantier (TRC :
Tout risque chantier) et commence la garantie décennale en faveur des acquéreurs.

La DAACT permet également :

✔ Au notaire de finaliser les actes de propriété au niveau des greffes de tribunaux ;

✔ Aux concessionnaires d’établir les contrats de distributions aux nouveaux
propriétaires ;
✔ Au géomètre-expert de finaliser le plan cadastral ;
✔ Au banquier de clôturer les lignes de crédit ;
✔ …
 2.3. Les DGD

Le Décompte Général Définitif est le « bilan comptable » de l’opération. Il peut de

reporter l’ensemble des couts de l’opération.

Il permet de solder les comptes de l’entreprise avec le maître de l’ouvrage.

Dans les 45 jours à compter de la date de notification de la décision de réception des travaux,
avec ou sans réserve (ou les 15 jours pour les marchés dont le délai d’exécution n’excède pas
3 mois), l’entrepreneur doit établir un projet de décompte final (PDF).
Ce PDF doit être remis (contre récépissé ou recommandé avec accusé de réception) au maître
d’œuvre.

L’entrepreneur inscrit dans le projet de décompte final (PDF), le montant total des
sommes auxquelles il peut prétendre du fait de l’exécution des travaux (marché et demandes
de règlement complémentaires, intérêts moratoires...).
Toute demande de paiement complémentaire comme l’utilisation du mot “réclamation” sont à
proscrire du PDF. La réclamation est exclusivement réservée à la phase décompte général.

Le décompte général qui est établi par le maître d’œuvre comprend :

✔ Le décompte final (c’est le PDF, accepté ou rectifié par le maître d’œuvre) ;
✔ L’état du solde, établi à partir du décompte final et du dernier décompte mensuel ;
✔ L’état récapitulatif des acomptes mensuels et du solde = le montant du décompte
général.

Le décompte général est obligatoirement signé par le client.

Le décompte général, ainsi signé, est notifié à l’entrepreneur par ordre de service dans un
délai de 45 jours après la date de remise du projet de décompte final.
Synthèse du Chapitre :

La livraison aux acquéreurs déclenche la fin des déclarations préalables nécessaires à la

réalisation des travaux mais également le début de nouvelles responsabilités tant à la
conformité des travaux réalisés et des assurances et garanties données aux acquéreurs.

Ce schéma sera le même que l’on soit en promotion immobilière type VEFA ou BEFA ou
en contrat de construction de maisons individuelles.

Mon astuce : La livraison est normalement toujours un moment joyeux (si vous êtes dans
les délais). Profitez de cet instant pour faire la publicité de votre entreprise dans les journaux
locaux, invitez les élus et les responsables locaux ou vos futurs prospects.

Les points clés à retenir :

 ✔ La DAACT est le document qui va clôturer le chantier et démarrer les garanties ;
✔ Le guide d’entretien est un outil pédagogique qui permet d’anticiper un certain
nombre de désordres futurs ;
✔ La retenue de garantie est l’« arme » ultime pour s’assurer de la présence des
entreprises jusqu’à la levée complète des réserves.

Quiz :
1 – Comment s’appelle le bilan comptable du programme immobilier ?
□ DIUO □ DGD □ DPGF
2 – Quelle est la durée de garanties des équipements dissociables de la construction ?
□ 1 an □ 2 ans □ 10 ans
3 – Sous quelle forme va devenir les DOE dans les prochaines années. ?
□ Une maquette numérique □ Le stockage des documents sur un serveur dédié □ Des
puces RFID dans les portes palières.
Annexes
Liste des principales abréviations

AEP : Adduction Eau potable

ERDF : Electricité Réseau de France (qui devient ENEDIS)
GRDF : Gaz Réseau de France (qui devient ENGIE)
PLU : Plan local d’Urbanisme
POS : Plan d’occupation des Sols
RNU : Règlement national d’Urbanisme
SDAU : Schéma directeur de l’aménagement du Territoire
PDU : Plan de déplacement urbain
SCOT : Schéma de cohérence territoriale
DTA : Directives territoriales d’aménagements
SDAGE : Schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux
PADD : Plan d’aménagement et de développement durable
CU : Certificat d’Urbanisme
DP : Déclaration préalable
PC : Permis de construire
ERP : Etablissement Recevant du Public
IGH : Immeuble de grandes hauteurs
DTU : Document technique unifié
CCAP : Cahier des clauses administrative Particulières
CCTP : Cahier des clauses techniques Particulières
DPGF : Décomposition du Prix Global et Forfaitaire
DQE : Décomposition en quantité Elémentaire
MOE : Maitre d’œuvre
MOA : Maitre d’ouvrage
AMO : Assistant à la maitrise d’ouvrage
RICT : Rapport Initial du Bureau de Contrôle technique
DICT : Déclaration d’Intention de commencement de travaux
SPS : Sécurité et Protection de la santé
OPR : Opération Préalable à la Réception
Liste des images

Image 1 – Extrait Google Maps 2021

Image 2 – Extrait Géorisques 2021
Image 3 – Extrait Cadastre 2021
Image 4 – Tampon concessionnaire SOVAL
Image 5 – Regard hydraulique PUM
Image 6 – Toit jaune « gaz » GRDF
Image 7 – Poste de transformation préfabriqué DURIEZ
Image 8 – Trappe chambre de tirage SOVAL
Image 9 – Principe de répartition des réseaux en tranchée technique
Image 10 – Exemple de PLUi
Image 11 – CERFA Certificat d’Urbanisme
Image 12 – CERFA Déclaration préalable
Image 13 – CERFA Permis de construire maison individuelle
Image 14 – Image d’un journal officiel
Image 15 – Exemple de tranches de travaux sur un programme
Image 16 – Exemple RICT Lyon - Socotec
Image 17 – CERFA 13407
Image 18 – Exemple de panneau d’affichage du permis sur le terrain
Image 19 – Exemple de panneau du nom des entreprises sur le chantier de la base navale
Image 20 – Exemple d’affichage santé au travail préconisé par l’OPPBTP.
Image 21 – Exemple d’affichage document unique préconisé par l’OPPBTP.
Image 22 (figure a, b, c, d) – Exemple d’affichage « discrimination » préconisé par
l’OPPBTP.
Image 23 – Exemple d’affichage sécurité incendie préconisé par l’OPPBTP.
Image 24 – Exemple d’affichage chômage & intempérie préconisé par l’OPPBTP.
Image 25 (figure a, b, c) – Exemple d’affichage CE, CHSCT préconisé par l’OPPBTP
Image 26 – Exemple d’affichage Interdiction de fumé préconisé par l’OPPBT
Image 27 – Exemple d’affichage CSE préconisé par l’OPPBT
Image 28 – CERFA 14434
Image 29 – Terrassement – Photo FINCKREA
Image 30 – Murs de soutènement – Chantier Lyon 3°
Image 31 – Photos de chantier en élévation – BTP Conseil
Image 32 – Photos de chantier au stade Hors d’eau/ Hors d’air – Maisons limousines
Image 33 – Photos de chantier en cloisonnement – KNAUF
Image 34 – Image d’un reportage sur l’Usine Nouvelle
Image 35 – CERFA 14023
Image 36 – CERFA 14024
Image 37 – Illustration raccord au réseau électrique - SYSTEMD
Image 38 – Installation de la fibre dans une chambre de tirage – Techno fibre
Image 39 – exemple de ralentisseur aux normes des services de secours
Image 40 – Photo d’un transformateur sur un ilot de lotissement – Etrechet 36
Image 41 – Photo d’un tableau électrique pour candélabre
Image 42 – Extrait de la demande de CONSUEL
Image 43 – Œuvre artistique sur un collège de Saint Nazaire.
Image 44 – Exemple d’engins de chantier de VRD
Image 45 – Test à l’abrasion – MARTINDALLE
Image 46 –Bombe à carbure – GLOBAL EQUIPEMENT
Image 47 –Test à l’arrachement
Image 48 (Fig a et b) – CERFA DAACT