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Les outils de laction foncire

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La procdure dexpropriation permet une collectivit territoriale de sapproprier dautorit des biens immobiliers privs, afin de raliser un projet damnagement dutilit publique. La dclaration dutilit publique (DUP) est lacte par lequel la collectivit affirme son intention de recourir lexpropriation.

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Nul ne peut tre contraint de cder sa proprit, si ce n'est pour cause d'utilit publique, et moyennant une juste et pralable indemnit. (art. 545 Code Civil) Lexpropriation permet lAdministration dobtenir son profit, sous forme dune cession force, le transfert dun bien immobilier, en vue de la ralisation dun objectif dutilit publique et moyennant le paiement dune indemnit qui doit tre juste et pralable .

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Les biens expropris peuvent tre des immeubles, en tout ou partie, ou des droits rels immobiliers.

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Les personnes publiques : ltat, les collectivits territoriales, les EPCI et les tablissements publics damnagement ; Les personnes prives : les concessionnaires dune opration damnagement.

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i~=== ~=====~== K=i~== ~=~=~= ==~= =K=i~=J =~==D== ~=~=== ~===~= =~==~=== =~== =~K= Cette procdure nest possible que dans un but dutilit publique. Elle peut tre mise en uvre notamment en vue de : - la construction de routes et despaces publics ; - la construction densembles immobiliers usage dhabitation ; - la cration de lotissements ; - la cration doprations dans les ZAC (art. L21-1 CExpro) ; - les oprations damnagement (art. L300-4 CU). Nanmoins une opration dexpropriation ne peut tre lgalement dclare dutilit publique que si les atteintes la proprit prive, le cot financier et ventuellement les inconvnients sociales ou latteinte dautres intrts publics quelle comporte ne sont pas excessifs eu gard lintrt quelle prsente. Arrt CE du 28 mai 1971, Ville nouvelle Lille Est, CE du 20 octobre 72, Socit civile Ste Marie de lAssomption. Textes de rfrence : Code Civil : Art. 545 Code de lexpropriation pour cause dutilit publique - Rgles gnrales : Art. L11-1 L16-9 ; L21-1

NOTA : Certains immeubles expropris peuvent tre cds ou concds temporairement des personnes de droit priv ou de droit public (art. L21-1 CExpro).

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(art. L11-1 L11-7 C Expro) Lexpropriation doit tre poursuivie dans un but dutilit publique. La compatibilit de la DUP La DUP doit tre compatible avec les documents durbanisme en vigueur. La dclaration d'utilit publique qui n'est pas compatible avec les dispositions d'un schma de cohrence territoriale (SCOT) ou dun plan local durbanisme (PLU) ne peut intervenir que si : L'enqute publique a port la fois sur l'utilit publique de l'opration et sur la mise en compatibilit du document ;

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Code de lurbanisme : Art. L122-15 et L123-16 ; L221-1 ; L300-4

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L'acte dclaratif d'utilit publique est pris aprs que les dispositions proposes pour assurer la mise en compatibilit du SCOT ou du PLU aient fait l'objet d'un examen conjoint de l'tat, de l'tablissement public prvu l'article L122-4, de la rgion, du dpartement et des organismes mentionns l'article L121-4 et aprs avoir t soumis, pour avis, aux communes (et groupements de communes comptents situs dans le primtre du SCOT). La dclaration d'utilit publique emporte approbation des nouvelles dispositions du SCOT ou du PLU (art. L122-15 et L123-16 CU).

Elle peut faire lobjet dun recours amiable ou contentieux. NOTA : Seule une autorit de l'tat peut prononcer l'utilit publique (art. L11-8 CExpro). Le prfet dtermine, par arrt de cessibilit prcd dune enqute parcellaire, la liste des parcelles ou des droits rels immobiliers exproprier. La phase judiciaire Elle est mene par un magistrat spcialis de l'ordre judiciaire : Le transfert de proprit seffectue sur la base de lestimation des Domaines, par accord amiable ou ordonnance (art. L12-1 L12-6 C Expro), qui produit plusieurs effets : - Elle rend lexpropriant propritaire des biens expropris et ce mme si lexpropri peut encore garder matriellement la jouissance du bien ; - Elle supprime les baux dhabitation et tous les autres droits rels immobiliers ; - Elle ouvre droit indemnisation de lexpropri. dfaut d'accord amiable, le juge fixe l'indemnit d'expropriation (art. L13-1 et s. C Expro). Le juge de l'expropriation doit fixer lindemnit, en tenant compte notamment de la consistance du bien au jour de l'ordonnance d'expropriation et de l'usage effectif du bien un an avant l'ouverture de l'enqute publique.

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La procdure dexpropriation se dcompose en deux phases : 1. la phase administrative, dont la finalit est la dclaration dutilit publique du projet (DUP et dclaration de projet de larticle L11-1-1 du code de lexpropriation) et la dtermination des parcelles exproprier 2. la phase judiciaire, qui correspond la procdure de transfert de proprit des biens et dindemnisation des propritaires. La phase administrative Avant que la DUP nintervienne, une enqute pralable dutilit publique doit tre effectue. Lautorit expropriante tablit un dossier cet effet. La dclaration dutilit publique est, selon limportance du projet, rendue par arrt ministriel, par arrt prfectoral ou par dcret en Conseil dtat (art. L11-2 CExpro). La dcision de refus doit tre motive (art. L11-1-2 CExpro). La DUP doit intervenir au plus tard un an aprs la clture de lenqute pralable, si cest un dcret prfectoral et 18 mois, si cest un dcret en conseil dtat (art. L11-5 CExpro).

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Les anciens propritaires disposent dun droit de rtrocession si dans le dlai de cinq ans, les immeubles expropris n'ont pas reu la destination prvue par la dclaration dutilit publique ou ont cess de la recevoir, moins que ne soit requise une nouvelle dclaration dutilit publique (art. L12-6 CExpro).

Cete Centres dtudes Techniques de lquipement Certu Centre dtudes sur les rseaux, les transports, lurbanisme et les constructions publiques 9, rue Juliette Rcamier 69456 Lyon Cedex 06 Tel : 04 72 74 58 00 Tlcopie : 04 72 74 59 00 www.certu.fr DGUHC Direction gnrale de lUrbanisme, de lHabitat et de la Construction Arche sud 92055 La Dfense Cedex Tel : 01 40 81 21 22 Tlcopie : 01 40 81 91 40 www.logement.equipement.gouv.fr

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Les atouts de la procdure dexpropriation La procdure de lexpropriation est le seul moyen daction foncire, lorsque les propritaires privs refusent de vendre. Mises en garde La ralisation dacquisitions au fur et mesure qu'volue une opration peut rserver des surprises. Les amnageurs et les communes, qui n'ont pas constitu de rserves foncires, peuvent se trouver confronts au renchrissement du cot du foncier. Un des risques est, par exemple, qu la suite de la procdure d'expropriation entame par la ville, le juge value une parcelle dune ZAC un prix trs suprieur celui des Domaines. La procdure d'expropriation pour cause d'utilit publique ne peut pas constituer un mode habituel d'intervention foncire publique. En outre, le juge administratif peut se montrer restrictif dans son apprciation de l'utilit publique.

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