Chapitre 01: Le Règlement de Copropriété

Cours Etablissement d’un Etat Descriptif De Division. Option : geo-topo.
Enseignant : kiassa Med haithem
Chapitre 01 :
Le règlement de copropriété
Cours Etablissement d’un Etat Descriptif De Division. Option : geo-topo. Enseignant : kiassa Med haithem
1- Introduction :
le règlement le copropriété d’un immeuble doit comporter un certain
nombre d’éléments, parmi les quels figure l’état descriptif de division.
2- Qu’est ce qu’une copropriété ?

La notion de propriété partagée, attribuant le droit de propriété
sur un même bien à plusieurs personnes ou copropriété, est
devenue incontournable après la cession des logements aux
locataires éditée par la loi n°03-269 du 07 août 2003, l'État n'étant
plus propriétaire exclusif des immeubles.
La copropriété immobilière est la situation juridique d'un

immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles bâtis dont la
propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots
comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans
les parties communes (Art.743 de l'ordonnance 75-58 du 26
septembre 1975 portant code civil).
3- Règlement de copropriété :
Le règlement de copropriété est un document qui doit être
établi par écrit. Il est obligatoire dès lors qu'une copropriété
est établie. Il a pour rôle de définir les règles d'organisation et le
mode fonctionnement d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier,
ainsi que les différents droits et obligations qui s'imposeront aux
copropriétaires et aux habitants.
Il a notamment pour but d'éviter que des conflits entre
copropriétaires surviennent, en régissant la vie en
copropriété.
4- Comment utiliser ce document ?

Le règlement de copropriété doit être établi lors de la
construction d'un immeuble ou lors de la division de
l'immeuble ou de l'ensemble immobilier en lots par le
propriétaire.
•Quel que soit son mode d'établissement, ce règlement

s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Le
syndic ou les membres du syndicat coopératif s'assurent de
son respect. En cas de non-respect du règlement de
copropriété par un locataire ou un propriétaire, ils engagent
leur responsabilité à l'égard des autres copropriétaires.
Le règlement de copropriété nécessitera l'accomplissement de
plusieurs formalités pour être valable :
• Il sera nécessaire d'y indiquer un état descriptif de division.
Celui-ci peut apparaître directement dans le règlement de
copropriété ou y être annexé. Il doit être établi par un
géomètre expert.
Le géomètre expert devra également établir un diagnostic
technique de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier qui aura
plus de 15 ans, avant qu'il soit mis en copropriété, et mesurer
la superficie des lots de copropriété (selon les règles de la loi
Carrez).
• Le règlement de copropriété devra être déposé chez un
notaire, afin que le règlement soit publié au fichier
immobilier.
Enfin, un tableau de répartition des charges et un tableau

récapitulatif de division devront être annexés au modèle.
Chapitre 02 :
L’état descriptif de division
1- Définition :
L'état descriptif de division est un document technique établi par

un géomètre expert, et qui opère la division d'un d'immeuble
en
lots. Il attribue un numéro à chaque lot.
2- Caractéristiques de l’état descriptif de division :
Il est généralement établi lors de la mise en

copropriété de l'immeuble qu'il décrit.
Il détaille, avec le règlement de copropriété, le plan des

parties communes et celui des parties privatives.
Ainsi, il identifie et désigne les lots :
• numéro du lot ;
• situation du lot (bâtiment, étage, etc) ;
• dénomination ;
• accès, etc.
Il détaille les parties privatives pièce par pièce et fixe la quote-

part qui y correspond dans la propriété indivise du sol et des
parties communes générales.
3- Valeur juridique de l’état descriptif de division :

• Tout dépend des circonstances et de la présence, ou
non, d'un règlement de copropriété.
• La jurisprudence est incertaine. Elle confère parfois
une valeur contractuelle à ce document, parfois non.
4- Modification de l’état descriptif de division :
Lorsqu'une partie commune est vendue et qu'elle devient une

partie privative, ou en cas de changement de destination d'un
lot, l'état
descriptif de division doit être modifié, tout comme le

règlement de copropriété.
Sauf exception, la question doit être portée à l'ordre

d'une jour d'une assemblée générale de la copropriété.
Pour ce faire, le projet de résolution devra être envoyé en

lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de
l'immeuble, bien avant la tenue de l'assemblée générale. En
effet, celui-ci doit avoir matériellement le temps de l'insérer à
la convocation adressée aux copropriétaires de l'immeuble
La majorité de vote auquel est soumise la question dépend du

projet engendrant la modification (travaux, vente, etc). Les frais
de modification (intervention du géomètre expert et publication
au service de la publicité foncière pour opposabilité) sont le
plus souvent à la charge du demandeur.
Chapitre 03 :
Lexique
Administrateur de biens :
C’est une personne physique ou morale dont l’activité constitue une
profession libérale réglementée et soumise à l’agrément du ministre
chargé de l’habitat. Il peut être chargé de l’administration d’une partie
ou ensemble d’immeubles pour le compte du mandant (administrateur
de copropriété ou copropriétaire) sur la base d’un contrat signé entre les
deux parties.
Administrateur de copropriété ou administrateur d’immeuble :
C’est une personne physique ou morale désignée par l’assemblée des
copropriétaires ou à défaut par le président de l’APC du lieu
d’implantation de l’immeuble. Il peut être exceptionnellement désigné
sur simple ordonnance sur pied de requête signée par le
président du tribunal territorialement compétent à sa demande
en qualité de copropriétaire diligent. Cette désignation prend
fin dès la mise en place des organes de la copropriété.
Charges :
Se sont les dépenses qui incombent aux copropriétaires et
aux locataires, nécessaires pour couvrir les divers travaux
liés aux parties communes. Ils se repartissent en deux
catégories :
- Les charges de première catégorie inhérentes à la gestion
courante et aux menues réparations des parties communes
incombent à l'ensemble des occupants.
- Les charges de deuxième catégorie inhérentes aux grosses
réparations à l'administration de l'immeuble, à la maintenance
et à la sécurité des copropriétaires et/ou occupants incombent
aux seuls copropriétaires.
Copropriétaire :
Personne physique ou morale propriétaire d’un lot dans un immeuble
collectif. Ce lot comprend une partie privative destinée à son
usage exclusif et occupée en toute propriété et une quote-part
dans les parties communes.
Copropriété :
Droit de propriété de plusieurs personnes physiques ou
morales sur un même bien.
District :
Partie du territoire d'une commune comprenant un
ensemble d'immeubles à gérer par l'administrateur de
biens.
Immeuble :
Toute chose fixe et immobile qui ne peut être déplacée ;
bâtiment et foncier (y compris le prospect) ainsi que les
biens immeubles par
destination (ascenseur, chaufferie …)
Locataire :
Personne occupant un lot dans un immeuble collectif ou
individuel.
Cette occupation est formalisée par un contrat de bail établi
avec le bailleur et par le règlement du loyer et des charges.
Lot :
Partie d'un immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles
comprenant une partie privative et une quote-part dans les
parties communes.
Loyer :
Contrepartie financière versée par le locataire pour l’utilisation d’un bien
immobilier dans le cadre d’un bail.
Occupant :
Personne occupant un lot dans un immeuble collectif en
qualité de copropriétaire ou de locataire.
Quote-part :
Proportion de la partie utile par rapport à la surface utile
globale de l'ensemble des lots formant l'unité foncière. La
quote-part dans les parties communes est une partie
indivise.
Tantièmes :
Unité de mesure représentant une part proportionnelle dans un
lot de la copropriété.
Chapitre 04 :
L’état descriptif de division
d’un immeuble ou groupe
d’immeuble
D’âpres le décret exécutif numéro 14-99 du Joumada ElOula

1435 correspondant au 14 mars 2014 fixant le modèle de
regèlent de copropriété applicable en matière de
promotion immobilière :
1-Désignation, destination et descriptif de division de
l’immeuble
ou groupe d’immeubles :
Donner la localisation exacte de l’immeuble ou de la fraction

d’immeubles, pour les zones cadastrées préciser la section, l’îlot et
le lot
. Identification de l’immeuble, (consistance, n°, rue, dénomination) ‘
. Dénomination du groupe d’immeubles dont il fait partie, s.il y a lieu
. Désignation du terrain sur lequel est implanté l’immeuble :
l’immeuble ou le groupe d’immeubles faisant l’objet du présent
règlement est édifié sur un terrain situé à (Désignation selon les
règles de la
publicité foncière).
Au Nord : ........................................................................
Au Sud : ..........................................................................
A l’Est : ...........................................................................
A l’Ouest : .......................................................................
Origine de la propriété du terrain : ..................................
Superficie : ......................................................................
La destination de l’immeuble (ou groupe d’immeubles) est

déterminée par ses caractéristiques et sa situation telles que
précisées par les documents écrits et graphiques y afférents.
Destination principale de l’immeuble ou du groupe d’immeubles :
L’immeuble ou le groupe d’immeubles édifié et aménagé sur le
terrain de
........................... m2 désigné ci-dessus,
et dénommé comme il est dit ci-dessus,

........................................................
est destiné à l’usage ........................... (Préciser l’usage de l’immeuble :
habitation, mixte d’habitation et commercial ou mixte d’habitation
et professionnel ou à usage de commerces ou à usage de bureaux,
selon le cas).
L’immeuble ou le groupe d’immeubles à usage ... , édifié et aménagé

sur le terrain de ............ m2 désigné ci-dessus, et dénommé comme il
est
dit ci-dessus, ............. comprend :
1. ... corps de bâtiments d’habitations élevés sur ....... (description
technique), nombre d’étages et superficie de l’emprise au sol.
. Description de la façade ..............................................
. Dénomination de bâtiments (suivant plan de masse).
. Accès aux bâtiments.....................................................
. Toiture .........................................................................
2. Station de surpression.
3. Transformateur de SONELGAZ.
4. Aires de stationnement.
5. Voies de desserte.
6. Réseau
d’égouts.
Exemple :
I’ Bâtiment (A) ou (1) (identification par rapport à l’ensemble s.il ya
lieu). Ce bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée de étages,
comprend :
. au rez-de-chaussée :
. au premier étage :
. au deuxième étage)
. (ainsi de suite..).
Le bâtiment ou l’ensemble immobilier, (selon le cas) objet du

présent règlement, est divisé en lots. Chacun de ces lots
comprend des parties privatives désignées d’après
l’indication du numéro du lot et une
quote-part indivise de chacune des trois catégories de parties
communes.
La quote-part indivise de l’ensemble des parties communes est
définie par la tantième afférente à un lot.
La quote-part des parties communes afférente à un lot est
proportionnelle à la surface privative (utile ou pondérée) du lot par
rapport à ladite surface de l’ensemble des lots concernés.
Cette quote-part est exprimée en dix millièmes pour les parties

communes générales de la première catégorie et en millièmes pour
celles de la deuxième et de la troisième catégorie.
L’ensemble des bâtiments actuellement construits est divisé en lots
dont
....................... lots pour les appartements ;
....................... lots pour les locaux commerciaux ;
...................... lots pour les locaux professionnels et de services.
Les lots situés dans le corps de bâtiment ....... sont numérotés de
........................ à .............................
La composition des lots figure au tableau de division ci-après :
Chapitre 05 :
Règles de gestion et
d’administration de
l’immeuble ou groupe
d’immeuble
La copropriété immobilière est scindée en deux parties,

les paries privatives et les parties communes :
1. les parties privatives :
Sont définies par l'article 744 de l'ordonnance 75-58 du 26
septembre 1975 comme étant les parties des bâtiments et du
terrain, qui appartiennent divisé ment à chacun des copropriétaires
et qui sont affectées à son usage exclusif et particulier. L'article 3
du décret 83-666 du 12 novembre 1983 précise que les parties
privatives comprennent notamment, pour chacun des locaux
privatifs, mais seulement si elle s'y trouvent, les choses énumérées
ci-dessous
:
- Les carrelages, dallages, parquets et en général tous revêtements.
- Les plafonds, les moulures ornementations, décorations,
pièces de menuiseries, dont ils peuvent être agrémentées.
- Les cloisons intérieurs avec leurs portes.
- Les portes palières et portes d'entrées particulières, les
fenêtres et porte- fenêtre, les persiennes, volets, stores,
jalousies, tentes mobiles, les gardes corps et barres d'appui des
fenêtres et balcons et loggias ainsi que leur châssis.
• Les enduits intérieurs des gros murs et cloisons séparatives.
• Les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectées à l'usage exclusif
et particulier du local pour la distribution de l'eau, du gaz, de
l'électricité, pour l'évacuation des eaux usées, des déchets
• Les appareillages robinetteries, serrureries et accessoires qui en
dépendent
• Les installations sanitaires des salles d'eau, cabinets de toilettes et water-
closets
• Les installations de cuisines, éviers
• Les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude existant à

l'intérieur du local privatif
• Les placards et penderies
• Tout ce qui concerne la décoration intérieure, encadrement et dessus
des cheminées, glaces, peintures, boiseries, coffres
- D'une manière générale, tout ce qui est inclus à l'intérieur des
locaux dont chacun aura l'usage exclusif.
2. Les parties communes
sont définies par l'article 745 de l'ordonnance 75-58 'du 26

septembre 1975 comme étant les parties des bâtiments et du
terrain, qui
appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires,
chacun pour une quote-part afférente à chaque lot et qui sont
affectées à l'usage ou à l'utilise de tous les copropriétaires ou de
plusieurs d'entre eux L’article 5 du décret 83-666 du 12 novembre 1983
précise que ces parties sont réparties en trois catégories:
les parties communes de l ère catégorie sont définies par l'article 6

du décret 83-666 du 12 novembre 1983, comme étant celles qui sont
affectées à l'usage de l'ensemble des copropriétaires:
• La totalité du sol sur lequel l'ensemble immobilier est édifié et celui qui en
dépend (par- King,jardins)
•Les cours et les voies d'accès
• Les réseaux d'égouts les canalisations et conduites d'eau,
de gaz et d'électricité desservant le
groupe de bâtiments dont il s'agit
• Les conciergeries
• Les locaux à usage de bureau, destinés aux services de l'administration de

l'ensemble immobilier
• En général tous les ouvrages d'intérêt général à usage commun de
tous les
bâtiments.
Les parties communes de 2eme catégorie sont définies par

l'article 7 du décret 83-666 du 12 -novembre 1983, comme celles
réservées à l'usage des occupants d'un même bâtiment :
• Les fondations, les gros murs de façade, de pignon, de refend, le

gros oeuvre des planchers, la toiture et en général tout ce qui
forme l'ossature de l'immeuble.
• Les ornements de façade., les balcons, les loggias et terrasses meme
s'ils sont, en tout ou
en partie, réserves à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
• Les locaux, espaces et servitudes communs, les portes, vestibules et couloirs
dénuée, les
escaliers, les couloirs de 6egagement, les locaux ou emplacements
des
services généraux, des compteurs et des boites à ordures, les
paliers et cages d'escaliers.
• Les cheminées et ventilations, les têtes de cheminées, les coffres, les gaines
et conduites de fumée et les tuyaux de ventilation des cuisines
• Les canalisations, les tuyaux et regards du tout-à-l'égout, les tuyaux de
chute et d'écoulement des eaux de pluie, gaine vide-ordures
ainsi que les appareils de ramonage
• Ceux des chutes et écoulement des eaux ménagères, d'évacuation, colonnes
mon- tantes et descentes d'eau, du gaz et de l'électricité
• Les gaines en maçonnerie de ces canalisations

• Les branchements secondaires desservant I'immeuble considéré et le reliant
aux installations générales du téléphone et aux canalisations d'eau,
de gaz, d'électricité, d'assainissement de tout-à-l'égout.
- Tout appareil, machines et leurs accessoires, destinés au service
commun de l'immeuble, ainsi que les boites aux lettres, à ordures
et autres objets se trouvant pour les besoins de l'immeuble dans
les parties communes.
- Et d'une façon générale toutes les choses et parties qui ne sont

pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un lot de propriété
divise ou celles qui sont déclarés communes par la loi ou par
l'usage.
Les parties communes de 3ème catégorie sont définies par
l'article 8 du décret 83-666 du 12 novembre 1983, comme
comprenant exclusivement les ascenseurs, leurs machineries et
leurs cages.
Chapitre 06 :
Documentations graphiques
1-Introduction :
La construction d’un bâtiment est une opération complexe qui nécessite
la collaboration de nombreux intervenants (maître d’ouvrage, maître
d’œuvre, bureau de contrôle technique, bureaux d’études techniques,
entreprises), et qui s’appuie sur un ensemble de dossiers comprenant des
pièces écrites et des pièces dessinées.
Un projet de construction est une maison individuelle, un bâtiment
administratif, un immeuble, une rénovation, une usine, un
bâtiment agricole ou industriel, etc.… Les documents nécessaires à la
réalisation d’une construction sont de deux types :
- LES DESSINS, réalisés par des bureaux d’architecture et
d’études spécialisées,
- LES PIECES ECRITES, telles que les devis et les cahiers des
charges.
• LES DESSINS :
- Le plan de situation qui situe le terrain à bâtir.
- Le plan de masse qui définit la position de la construction sur le
terrain,
- Les dessins d’ensemble :
- Les façades
- Les plans des différents niveaux
- Les coupes verticales
- Les dessins de détails
- Les dessins d’exécution :
- Les plans de fondations
- Les plans de béton armé
- Les plans de charpente
- Les plans de corps d’état secondaire : électricité, chauffage, plomberie …
• LES PIECES ECRITES :
- Le devis descriptif : Il s’agit d’un document qui vient en complément
des dessins cités précédemment. Il décrit avec le maximum de
précision, pour chaque corps d’état (maçonnerie, charpente, électricité,
menuiserie,…), les travaux à réaliser et les matériaux utilisés.
- Le devis quantitatif – estimatif : Il s’agit d’une pièce écrite qui
énumère les ouvrages réalisés par corps d’état, il précise les quantités
nécessaires de matériaux (quantitatif) et qui estime le coût
prévisionnel des travaux (estimatif).
- Le cahier des charges : Il s’agit d’un document contractuel qui

mentionne les obligations que doivent respecter les entreprises,
telles que : date
d’achèvement des travaux, pénalités en cas de retard, formule de
révision des prix, responsabilité des entreprises,…
- Le calendrier d’exécution : Appelé aussi planning des travaux,
ce document indique pour chaque corps d’état, les dates du début et de la
fin de leur(s) intervention(s).
Ce chapitre s’intéresse aux pièces dessinées. Parmi les différents
documents graphiques d’un projet de construction, on peut distinguer
deux catégories :
- les dessins qui définissent le projet, établis par le cabinet d’architecte ;
• Plan de situation,
• Plan de masse,
• Dessins d’architecture
- les dessins qui définissent les travaux des différents corps d’état, établis par
les bureaux d’études spécialisés, appelés Plans d’exécution des ouvrages :
• Plan de fondations,
• Plan de coffrage,
• Plan d’armatures, …
Les plans d’exécution des ouvrages sont les plans qui sont utilisés pour la
réalisation des différentes parties du bâtiment. Ce sont ceux
auxquels nous allons principalement nous intéresser.
2 -PLAN DE SITUATION ET PLAN DE MASSE

Orientation géographique :
En dessin bâtiment, les plans ont une orientation géographique,
elle permet de situer la maison par rapport au NORD. Elle est représentée
à l’aide de la rose des vents ou par une flèche analogue à celle d’une
boussole.
Plan de situation :
C’est une vue de dessus (une vue aérienne) du terrain (à bâtir ou avec
bâtiment existant) ou de l’ensemble de lots (lotissement) dans
son environnement. Il indique la position géographique du
terrain et renseigne sur les moyens d’accès au terrain, son
environnement et son tracé général. Le plan de situation n’est souvent
qu’une reproduction du plan cadastral, disponible en mairie, où
figurent les parcelles de terrain numérotées.
Conventions utilisées :
•Le terrain est repéré par :
- un cercle en trait fin,
- un hachurage,
- une appellation .
•Les échelles utilisées sont comprises entre 1 / 5 000 et 1 / 25 000
•Le Nord géographique est indiqué par une boussole.
Plan de masse (Figure 2)

Appelé aussi plan d’implantation, il précise la zone d’implantation de
l’ensemble à bâtir sur un terrain isolé (un lot).
Le plan de masse indique :
- l’orientation géographique (Nord),
- le numéro du lot,
- la superficie du terrain,
- le nom du propriétaire et des riverains,
- les constructions existantes sur le terrain et les mitoyennetés,
- les cotes nécessaires à l’implantation,
- les limites cotées du terrain et l’emplacement des bornes cadastrales,
- les réseaux :
• d’alimentation en eau,
• de distribution d’électricité, de téléphone, etc.,
• d’évacuation des eaux pluviales (EP), usées (EU) ou vannes (EV).
Conventions utilisées :
• Le contour de la construction est en trait renforcé,
• Les échelles utilisées sont comprises entre 1/50 ou 1/500
3 - DESSINS D’ARCHITECTURE
On appelle dessins d’architecture ou dessins d’architecte (car le plus souvent
établis par un architecte) les documents graphiques (plans, coupes,
façades, dessins de détail) qui figurent l’habitation telle qu’elle sera une fois
tous les travaux réalisés. Les dessins d’architecture précisent toutes les
formes de la construction et toutes ses dimensions. Ils sont les plus
faciles à lire de tous les dessins techniques par l’aspect familier des
objets représentés, mais la recherche d’informations précises peut
s’avérer difficile.
Les plans
Définition d’un plan (Figure 3)
On appelle « Plan » une coupe horizontale exécutée 1 mètre au-
dessus du sol fini de l’étage considéré.
Un plan étant une coupe (Figure 4), les conventions de

représentation des coupes s’appliquent :
- trait renforcé pour le contour des parties appartenant au plan de
coupe,
- trait fort pour les arêtes vues situées en arrière du plan de coupe,
- hachurage ou pochage des parties coupées.
Plans d’architecture (Figures 8 et 9)

Tous les éléments de la construction sont représentés sur les
plans d’architecture : murs porteurs, cloisons, isolation,
ouvertures extérieures et intérieures, placards, sanitaires …
Les coupes :
Une coupe en dessin de bâtiment
En dessin de bâtiment, une coupe est une coupe verticale exécutée
de la base des fondations au faîtage de la toiture (Figure 11).
L’emplacement de la coupe doit permettre de montrer le plus grand

nombre possible de détails de construction :
- jonction entre toiture et murs,
- liaisons murs - planchers,
- position des fenêtres et portes-fenêtres,…
Donc, plus la construction présentera des formes architecturales
complexes (volumes imbriqués, pans de toitures multiples,…),
plus on représentera de coupes, mais, souvent, une à deux
coupes judicieusement choisies suffisent pour donner tous les
renseignements nécessaires.
Remarques:
Toujours faire passer les coupes par les baies afin d'en permettre
la cotation. Dessiner les portes en position fermée. Ne dessiner les
arêtes cachées que si elles sont indispensables à la
compréhension de l'ouvrage.
Ne pas couper d'éléments compliquant le dessin et
n'apportant rien à la compréhension tels qu'un poteau par
exemple.
Les façades :
Les plans d’architecture sont accompagnés des dessins
des façades, également appelés élévations.
Il existe deux manières de nommer les façades :

- en fonction de l’orientation géographique,
- par rapport à la façade dite principale (celle comportant la porte

d’entrée).
Chapitre 07 :
Méthode de calcul et exemple
d’un état descriptif de division
1- Qu’est ce que la surface pondérée ?

SURFACE PONDÉRÉE : DÉFINITION :
La notion de surface pondérée combine deux types de surfaces : la surface

habitable et la surface annexe.
Son but est de donner une appréciation de la valeur d’un logement. Mais cette
fois-ci en prenant en compte les pièces d’habitation et les annexes à la surface
du logement.
LA NOTION DE SURFACE HABITABLE
La notion de surface habitable (ou surface habitable loi Boutin)

est régie par le Code de la construction et de l’habitation. Elle
correspond à la surface du logement disponible pour l’habitation. Elle
ne comprend pas les parties occupées par les cloisons, les murs, les
gaines, les portes ou encore les escaliers. Autre point important,
elle ne prend en compte que les espaces dont la hauteur sous
plafond est supérieure à 1,80 mètre. Enfin, elle exclut certains
espaces comme les caves, les vérandas ou les remises.
La surface habitable est très importante en droit immobilier. Le

contrat de vente ou de location doit la stipuler de manière claire.
Le propriétaire la calcule à partir de la superficie de chaque
pièce. Mais chez Liberkeys nous vous conseillons de faire appel
à un professionnel (géomètre ou diagnostiqueur certifié) pour cette
mesure. En cas d’erreur de plus de 5% dans l’estimation de la surface
habitable, c’est la responsabilité du professionnel qui sera
engagée et non la vôtre.
LA NOTION DE SURFACE ANNEXE
Les surfaces annexes prennent en compte les surfaces réservées à l’usage

exclusif de l’occupant du logement.
La surface annexe respecte deux conditions. La hauteur sous plafond
doit être au moins égale à 1,80m et son usage premier n’est pas
l’habitation.
Dans ces annexes sont donc comprises :
• les caves
• les sous-sols
• les remises
• les ateliers
• les séchoirs extérieurs au logement
• les resserres
• les combles aménageables
• les balcons
• les loggias
• les vérandas
• les terrasses en étage ou aménagées sur ouvrage
enterré COMMENT CALCULER LA SURFACE
PONDÉRÉE ?
Tout d’abord, la surface pondérée correspond à l’articulation de ces 2 notions

de surface. De ce fait, la surface pondérée s’obtient en ajoutant 50 %
des surfaces annexes à la surface habitable du logement.
Prenons un exemple très simple : vous disposez d’un appartement à

la surface habitable de 55 m² avec une terrasse de 10 m². La
surface pondérée de votre logement correspond à 55 + 0,5 x 10 =
60 mètres carrés.
2- Méthode de calculs des tantièmes et quotes-parts :

• Les tantièmes de parties communes et de charges
générales ont été calculés pour chaque lot suivant la
formule suivante:
• Pour un lot i : Quote-part = Surface pondérée totale du
lot i / Σ (Surfaces pondérées totales des lots de la
copropriété) x 100

Chapitre 01: Le Règlement de Copropriété

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2- Qu’est ce qu’une copropriété ?

La copropriété immobilière est la situation juridique d'un

4- Comment utiliser ce document ?

•Quel que soit son mode d'établissement, ce règlement

Enfin, un tableau de répartition des charges et un tableau

L'état descriptif de division est un document technique établi par

2- Caractéristiques de l’état descriptif de division :

Il est généralement établi lors de la mise en

Il détaille, avec le règlement de copropriété, le plan des

Ainsi, il identifie et désigne les lots :

Il détaille les parties privatives pièce par pièce et fixe la quote-

3- Valeur juridique de l’état descriptif de division :

4- Modification de l’état descriptif de division :

Lorsqu'une partie commune est vendue et qu'elle devient une

descriptif de division doit être modifié, tout comme le

Sauf exception, la question doit être portée à l'ordre

Pour ce faire, le projet de résolution devra être envoyé en

La majorité de vote auquel est soumise la question dépend du

D’âpres le décret exécutif numéro 14-99 du Joumada ElOula

Donner la localisation exacte de l’immeuble ou de la fraction

La destination de l’immeuble (ou groupe d’immeubles) est

et dénommé comme il est dit ci-dessus,

L’immeuble ou le groupe d’immeubles à usage ... , édifié et aménagé

Le bâtiment ou l’ensemble immobilier, (selon le cas) objet du

Cette quote-part est exprimée en dix millièmes pour les parties

La copropriété immobilière est scindée en deux parties,

• Les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude existant à

2. Les parties communes

sont définies par l'article 745 de l'ordonnance 75-58 'du 26

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