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Agent immobilier
- Courtier
- Syndic
- Régisseur
Tout agent immobilier doit être inscrit à un des tableaux de l’ordre minimum mais
peut être inscrit au deux. On peut être régisseur quel que soit le tableau où l’on est inscrit.
Le courtier est l’agent immobilier qui met en vente ou met en location pour compte
d’autrui.
Le syndic est l’agent immobilier qui gère les parties communes d’un ACP
(Association de Copropriétaires)
Chapitre 2 : la copropriété.
1) Copropriété :
La copropriété est la division du droit de propriété d'un bien entre plusieurs propriétaires.
Ex : une maison, une voiture, un canari, un lingot d’or, une somme d’argent, un portefeuille
de titres, etc.
2) Copropriété divise
Partie d’une copropriété que vous pouvez vendre sans que les autres indivisaires ne soient
également obligés de vendre.
3) Copropriété indivise :
On parle de copropriété indivise quand plusieurs propriétaires se partagent la propriété d’un
bien sans qu’il soit possible de diviser ce bien si l’un d’entre eux veut se défaire de sa part. le
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bien appartient indivisément à plusieurs personnes et il n’est pas réparti en lots affectés à
chaque propriétaire.
Ex : deux personnes possèdent une œuvre d’art, une voiture, une maison, etc.
4) Copropriété en immobilier :
En matière immobilière, on parle généralement de copropriété dans deux cas.
- Dans le cas d’un immeuble répartis en lots (appartements) et en parties communes
indivisibles, on parle de copropriété forcée (elle se rapporte aux parties
communes).
- Dans le cas d’un bien unique comme un appartement ou une maison détenue par
plusieurs propriétaires, on parle de copropriété volontaire ou fortuite.
La copropriété forcée :
Dans le cas d’un immeuble en copropriété, les parties communes sont indivisiblement
détenues par les propriétaires de chaque lot selon une répartition définie en tantième.
Les copropriétaires ne peuvent en demander le partage. La gestion des parties
communes fait obligatoirement l’objet d’un règlement de copropriété.
La copropriété forcée est régie par les dispositions des articles 577-3 à 577-14 du
Code civil. Ces dispositions sont impératives, c’est-à-dire que toute disposition
contractuelle contraire est nulle et sans effet.
La copropriété volontaire ou fortuite
On parle de copropriété volontaire quand par exemple, deux ou plusieurs personnes
font l'acquisition commune d'un immeuble ou que plusieurs enfants héritent d’un
immeuble dans le cadre d’une succession. Elle est régie par les dispositions de l’article
577-2 du Code civil. Ces dispositions sont supplétives, c’est-à-dire que les
copropriétaires peuvent y déroger et adopter des dispositions différentes voire
contraires.
2) Statut légal
Art 577-5 § 1 : L’ACP acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les 2
conditions suivantes :
a) Naissance de l’indivision par la cession d’un lot au moins.
b) Transcription des statuts à la conservation des hypothèques
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Une association de copropriétaire (ACP) est une personne morale, à même titre qu’une
SPRL, une SRL, une SA, etc.
Elle doit donc être inscrite à la BCE (banque carrefour des entreprise)
Elle doit être représentée par un organe : le syndic.
Elle doit répondre à toute une série de réglementation définies de manière impérative
par le Code Civil : les articles 577-3 et suivants.
3) Statuts de l’ACP
Les statuts de l’ACP sont constitués de 2 parties, l’acte de base et le Règlement général de
copropriété et sont complétés d’un ROI (Règlement d’ordre intérieur) : Tout immeuble ou
groupe d’immeubles bâtis auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de
base et un règlement de copropriété, ainsi qu’un règlement d’ordre intérieur, qui peut être
établi sous seing privé (art 557-3).
L’acte de base
L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties
privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes
afférente à chaque partie privative.
Le ROI
Art 577-4 § 2 :
Il est établi un règlement d’ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement
d’ordre intérieur contient au moins :
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- Le mode fonctionnement du syndic au sens large
- La période de l’AG statutaire
Le règlement d’ordre intérieur ne fait pas partie des statuts et ne doit pas l’objet d’un
acte notarié ni d’un enregistrement. Il s’agit d’une convention sous seing privé entre
copropriétaires.
a) Fonds de roulement
- C’est la somme des avances faites par les copropriétaires à titre de provisions pour
couvrir les dépenses périodiques
- Il appartient aux copropriétaires qui récupère sa quote-part au moment de la vente
de son bien.
Bien que cette distinction n’existe pas en droit, je recommande une distinction entre
fonds de roulement permanent et appels de fonds périodiques.
b) Fonds de réserve
- C’est la somme des appels de fonds destinés à couvrir des dépenses non-
périodiques.
- Obligation pour les ACP de plus de 5 ans d’appeler en fonds de réserve chaque
année au minimum 5% des dépenses périodiques de l’exercice précédent.
Fonds de roulement et fonds de réserve doivent être constitués sur des comptes bancaires
différents ouverts au nom de l’ACP et il est interdit de puiser dans le fonds de réserve pour
payer des dépenses périodiques.
Le syndic peut prendre toutes les décisions judiciaires et extra-judiciaires pour la récupération
des charges sans devoir passer par une décision d’AG.
Tous les indivisaires d’un même lot, même en cas d’un démembrement entre usufruit et nue-
propriété, sont solidairement et indivisiblement tenus.
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Chapitre IV – L’assemblée générale des copropriétaires (art 577-6
et 577-7)
1) Fréquence
- Une fois par an au cours de la période de 15 jours fixée par le ROI
- Chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence
- Sur requête d’un ou plusieurs propriétaires possédants au moins 1/5ème des parties
communes
- Sur requête d’un Juge
2) Convocation
Elle doit
- Être envoyée à tous les copropriétaires. S’il existe plusieurs indivisaires ou que le
droit de copropriété est démembré (droit d’emphytéose, d’usufruit, etc.), elle doit
être envoyée à chacun d’eux sauf s’ils se sont choisi un mandataire.
- Être envoyée par courrier recommandé - sauf autorisation d’envoi par un autre
moyen de communication – à la dernière adresse connue.
- Être envoyée au moins 15 jours francs avant la date de l’assemblée générale sauf en
cas d’urgence.
- Comporter l’ordre du jour et indiquer le lieu, le jour et l’heure
- Renseigner les copropriétaires des modalités de consultation des documents relatifs
à l’ordre du jour.
Sous peine d’invalidité de la convocation, c’est le syndic qui convoque. A défaut de syndic,
c’est le conseil, à défaut de conseil, c’est le président de la dernière AG ou, à défaut 1 ou
plusieurs propriétaires possédant au moins 1/5ème des parties communes.
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i) Liste des travaux à prévoir à court et moyen terme
j) Proposition et approbation du budget
k) Fonds de roulement
5) Procurations
Pour être valide, une procuration doit mentionner
- Le nom du mandataire
- Le nom du mandant
- La désignation de l’AGO pour laquelle mandat est donné
- Une date
- La signature du mandant
Une procuration n’est valide que pour une seule AG - sauf procuration notariée - et pour celle
qui suivrait faute de quorum.
Les instructions données par le mandant au mandataire ne sont pas opposables au syndic
Nul ne peut accepter plus que 3 procurations sauf si ses propres quotes-parts additionnées à
celles des procurations font moins que 10% des quotes-parts de l’ACP.
6) Validité
Pour qu’une AG soit validement tenue il faut
- Plus de la ½ des propriétaires
- Au moins la ½ des quotes-part.
- Si pas la ½ des propriétaires au moins ¾ des quotes-parts
Si ce double quorum n’est pas obtenu, le syndic convoque une 2ème AG au moins 15 jours
plus tard qui délibère quels que soient les quorums
Il faut également que soient désigné un Président d’AG qui doit obligatoirement être
copropriétaire ainsi qu’un secrétaire (généralement le syndic puisque la loi explicite qu’il doit
établir le PV).
Outre la présidence de l’AG, le Président doit réceptionner le dossier de gestion en cas de fin
de mandat du syndic sans que son successeur soit nommé.
7) Majorités requises
Remarques préliminaires
- Les majorités sont calculées sur la base des quotes-parts présentes ou représentées.
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- Les copropriétaires votent pour ou contre les décisions ou s’abstiennent.
- Dans le calcul des votes les abstentions sont écartées
- Les différents types de décision requièrent différentes majorités : absolue, de 2/3,
des 4/5 ou l’unanimité.
Majorité absolue
- Toutes les décisions sauf celles qui demandent une majorité qualifiée.
- Travaux découlant de la loi ou travaux conservatoires ou d’administration
provisoire.
- Composition du Conseil de Copropriété (chaque membre élu séparément)
Unanimité
- Modification des quotes-parts
- Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité qualifiée requise par la loi,
décide de travaux, de la division ou de la réunion de lots ou d’actes de disposition,
elle peut statuer, à la même majorité qualifiée, sur la modification de la répartition
des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.
Par unanimité, on entend l’unanimité des propriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou
absents. Dans un calcul d’unanimité, les abstentions sont considérées comme un vote
négatif. Dès lors la procédure est la suivante : si tous les propriétaires ne sont pas présents,
mais que tous les copropriétaires présents ou représentés ont voté positivement lors d’une
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première AG, une deuxième AG est convoquée au moins un mois après la première. Si, à
nouveau, tous les copropriétaires présents ou représentés votent positivement, l’unanimité
est acquise.
Une décision unanime par écrit est valable pour toute décision qui ne doit pas passer par acte
authentique.
9) Contestation du PV.
- Propriétaire : peut demander au Juge d’annuler ou de réformer une décision
irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’A.G. dans un délai de 4 mois qui suit la
date de ladite assemblée si elle lui cause un préjudice personnel.
- Locataire : le copropriétaire adresse le contenu PV à son locataire dans les 30 jours
de sa réception => le locataire a deux mois pour introduire le recours à partir de la
date de réception => normalement maximum 4 mois.
3) Le Conseil de copropriété.
- Condition d’existence
o Obligatoire dès que 20 lots autres que caves ou garages
o Facultatif si moins de 20 lots hors caves et garages (majorité des 2/3)
- Les membres
o Titulaires d’un droit réel
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o Elus séparément
o Elus pour un an
o Peuvent être réélus
o Compatible avec la mission de commissaire
o Incompatible avec la mission de syndic.
- Mission
o Est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions,
sans préjudice de l’article 577-8/2.
Peut prendre connaissance de toute pièce ou faire copie de toutes
pièces concernant l’ACP
4) Le copropriétaire
- Droits
o Modifier la chose commune (577-2 § 10)
A ses frais
Pas de changement de destination
Ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires
o Installer, d’entretenir ou de procéder à la réfection de câbles, conduites et
équipements y associés dans ou sur les parties communes (vaut également
pour un opérateur de service public)
A ses frais
Optimaliser les installations d’énergie, d’eau ou de
télécommunication pour sa partie privative
Procédure à respecter
par envoi recommandé mentionnant l’adresse de
l’expéditeur, une description des travaux envisagés et un
justificatif de l’optimalisation de l’infrastructure envisagée.
Les autres propriétaires ou l’ACP peuvent décider de faire
les travaux eux-mêmes et en informent le demandeur par
recommandé
Dans tous les cas les travaux doivent commencer max 6 mois
après envoi du recommande
Possibilité d’opposition dans les 2 mois du recommandé pour
intérêt légitime
o L’infrastructure existe déjà
o Les travaux créeraient des préjudices, techniques,
esthétiques, etc.
o Pas d’amélioration ou surcoût pour les autres
propriétaires.
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L’installateur reste propriétaire de l’installation et prend l’entretien à
sa charge.
- Publication BCE
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Exercices (dans ces exercices, les abstentions n’incluent pas les éventuels absents non
représentés)
1) Travaux en toiture :
Pour 150/10.000 Contre 100/10.000 Abstention 7.400/10.000
5) Réparation de la toiture
Pour : 580 contre : 412 Abstention : 8
6) Début d’AG
13 copropriétaires présents et 12 représentés sur 50 réunissant 7.000/10.000
7) Début d’AG
15 copropriétaires présents et 2 représentés sur 45 réunissant 8.000/10.000
8) Début d’AG
3 propriétaires présents et 5 représentés sur 10 réunissant 7360/10.000
9) Début d’AG
Sur 80 propriétaires totalisant 6.400/10.000), 34 présents et 9 représentés de la
manière suivante :
U (70/10.000) représente V (312/10.000), W (134/10.000), X (85/10.000), Y
(250/10.000) et Z (20/10.000)
A (312/10.000) représente B (515/10.000), C (84/10.000), D (315/10.000)
L (1.840/10.000) représente M (85/10.000), N (85/10.000), O (85/1000), P
(85/10.000)
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Pour : 612 Contre 220 Abstention : 0
14) Placement de portes coupe-feu rf 1h00 pour faire suite à la décision de l’urbanisme
Pour : 550 Contre : 450 Abstention : 0
17) Demande par le syndic d’une rémunération de 1.000,-€ pour la mise en conformité du
ROI pour faite suite à la loi de 2018
Pour : 564 Contre : 436
22) Pour le choix d’un entrepreneur, le syndic propose 2 devis. Un copropriétaire en exige
un troisième et menace de saisir le Juge de Paix si ce n’est pas fait. A-t-il raison ?
23) La chaudière datant de 1998 d’un immeuble tombe en panne le 7 février. Le coût de
réparation est de 12.420,-€. La réparation peut être faite dans 5 jours ouvrables. Le
coût d’une nouvelle chaudière est de 15.500,-€ et elle peut être placée dans le même
délai. Quelles sont les options du syndic ?
24) Le syndic d’une ACP de 20 copropriétaires reçoit une demande de 6 d’entre eux
exigeant une AGE en faisant valoir qu’ils représentent plus de 20% des
copropriétaires. Que doit-il faire ?
25) Les statuts d’une ACP incluent 1 ACP principale, et les entités partielles Bloc A de
120 lots, Bloc B de 60 lots, Bloc C de 25 lots et Bloc parkings et caves. Le notaire a
veillé à ce que chaque entité partielle ait un numéro BC. La société Patrimonia
possède l’intégralité des blocs B et C. Que pensez-vous de cette situation ? Combien
d’ACP existe-t-il au total ? Pourquoi ?
26) En début d’AG on constate que 3 propriétaires sur 7 réunissant 7420/10.000ème sont
présents. Que faites-vous en tant que syndic ?
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27) Existe-t-il des assurances obligatoires pour une ACP ? Si oui, établissez-en la liste.
28) Le copropriétaire Durand est en retard de paiement et a déjà reçu 2 rappels et une mise
en demeure. Le propriétaire Janssens n’a pas supprimé le système de climatisation
installé sur sa terrasse en contravention avec les règles de l’ACP et ce, malgré deux
recommandés de mise en demeure. Pouvez-vous les assigner en justice sans une
décision d’AG ?
29) Un copropriétaire exige une copie de toutes les factures concernant l’exercice
comptable. Que lui répondez-vous ?
30) Quelle est la mission du commissaire aux comptes. Où cette mission est-elle définie ?
31) Un propriétaire veut avoir accès à tous les documents concernant l’ACP. Que lui
répondez-vous ?
33) Contracter une assurance incendie-dégâts des eaux est-il une obligation légale pour
une ACP ?
34) Il n’y a pas eu d’AG en 2020 pour raison de Covid. En décembre 2020, vous avez fait
un appel de 1.200€ pour le fonds de réserve. Un copropriétaire conteste votre appel
parce qu’il n’y a pas eu de décision d’assemblée générale et qu’avec des charges
courantes de 23.947€ en 2019 et vraisemblablement autant en 2020, c’est déjà plus
que suffisant. Que lui répondez-vous ?
36) Vous avez été élu syndic d’une ACP et prendrez vos fonctions dans 15 jours. Quels
actes devez-vous poser, que devez-vous faire au cours des 45 jours qui suivent ?
37) Votre mission de syndic a pris fin le 30 juin mais à cette date, l’AG n’a pas encore élu
un nouveau syndic. Que faites-vous ?
38) Une ACP doit modifier ses statuts parce qu’ils ont été mal faits et ne correspondent
pas à la loi. Malheureusement les AG en présentiel sont interdites par le Covid. Le
Conseil vous suggère de faire une AG écrite pour contourner le problème. Qu’en
pensez-vous ?
39) L’AG a voté la réfection complète des parlophones parce que sur 107 appartements on
constate que 92 fonctionnent mal malgré de nombreuses et au total fort coûteuses
interventions. L’AG a également choisi le fournisseur. Un copropriétaire dont le
parlophone fonctionne très bien a saisi le Juge de Paix dans les délais légaux pour faire
annuler la décision. Comment réagissez-vous ?
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40) Le Roi prévoit que l’AG doit se tenir la 1ère quinzaine de mai. Un propriétaire vous
envoie 14 avril une série de points à ajouter à l’ordre du jour de la prochaine AG alors
que vous n’avez pas encore envoyé les convocations. Lors de l’AG qui se tient le 14
mai, le propriétaire vous reproche de ne pas avoir ajouté ses points à l’ordre du jour en
vous rappelant que c’est votre obligation légale. Que lui répondez-vous ?
41) Une copropriété établit des décomptes trimestriels. Comme il n’y a pas de provisions à
prévoir, vous ne proposez pas de budget à l’AG puisque ce dernier sert à définir le
montant des provisions pour charges. Un propriétaire vous demande ce budget et
estime que ce n’est pas à vous de décider et exige un budget. Que lui répondez-vous ?
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