La détermination des tantièmes

(in syndic expert)
Les tantièmes sont définis à la mise en copropriété de l’immeuble. Ils sont inscrits dans le
règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ce qui signifie qu’ils sont difficiles à
modifier ; lorsqu’un acheteur acquiert un appartement il adhère au syndicat des
copropriétaires et devient détenteur d’un certain nombre de tantièmes, sans possibilité de
discuter ni de négocier le montant de sa quote-part.

Le copropriétaire dispose de droits d’usage sur les parties communes, mais il doit aussi
s’acquitter des charges en fonction des millièmes. Ces derniers déterminent également le
nombre de voix dont le copropriétaire dispose en assemblée générale : le principe est que le
nombre de voix qu’a un copropriétaire « correspond à sa quote-part dans les parties
communes » donc est équivalent au nombre de ses tantièmes.

 Comment sont calculés les tantièmes ?

 

La définition des tantièmes de chaque lot est opérée lors de l’instauration du règlement de
copropriété, à la mise en copropriété. Le professionnel chargé de l’opération, géomètre
expert ou notaire, attribue les quotes-parts pour chaque lot, en fonction de critères : superficie
(surface utile), consistance (structure physique des locaux, en distinguant par exemple
appartement, chambre, emplacement de parking, cave…), situation (en fonction de l’accès, de
l’éclairement, de la tranquillité), sans égard à l’utilisation des lots.
La répartition est opérée en fonction, aussi, de la valeur de comparaison des différents locaux
dans l’immeuble, les uns par rapport aux autres. Cette valeur est dite « relative » et ne se
confond pas nécessairement avec la valeur vénale. Selon la loi de 1965, la « valeur relative »
est appréciée sans égard à l’utilisation des locaux. Pour un immeuble comportant des lots
résidentiels et des locaux commerciaux, on ne tient pas compte de la valeur commerciale de
ces derniers.

La réglementation spécifie que tout règlement de copropriété publié à compter du

31 décembre 2002, doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul
permettant de fixer les tantièmes, clé de répartition des quotes-parts de parties communes et
mode de calcul du montant des charges dues pour chacun des lots..

Le système des tantièmes, codifié par la loi, permet de gérer la diversité des éléments de
l’immeuble en attribuant à chaque lot, donc à chaque copropriétaire, des parts de copropriété,
on dit des quotes-parts, comprenant à la fois la prise en compte des caractéristiques de la
partir privative des lots, et de l’usage des parties communes.
C’est en fonction des tantièmes de chaque lot que
– sont décomptés les votes en assemblée générale (le copropriétaire a autant de voix que de
tantièmes),
– se fait la répartition des charges générales.

La répartition des tantièmes peut-elle être modifiée ?

Dans le statut de la copropriété les tantièmes, on dit aussi souvent millièmes, constituent un
élément fondamental. Les tantièmes sont l’expression mathématique des quotes-parts des
copropriétaires dans les parties communes ; elles sont déterminées en fonction de la valeur
relative des parties privatives d’un copropriétaire par rapport à la totalité des parties privatives
de l’immeuble. Cette quote-part détermine des droits, ainsi le nombre de voix dont dispose un
copropriétaire en assemblée générale, mais aussi des obligations : les charges générales sont
réparties selon les tantièmes.
La répartition des tantièmes selon les lots est inscrite (au sens fort du terme) dans le règlement
de copropriété et récapitulées dans l’état descriptif de division, donc dans les « actes »
fondamentaux de la copropriété.

De ce fait, la modification de la répartition des tantièmes de charges est difficile, car elle
exige que l’assemblée générale se prononce à l’unanimité. Les dispositions peuvent
concerner les tantièmes de charges générales, mais aussi la répartition des charges dites
spéciales dites pour un équipement commun (par exemple un ascenseur).
Cependant des modalités de vote plus souples ont été prévues si des travaux (par exemple de
surélévation) ou des actes d’acquisition modifient la configuration de l’immeuble ; le vote se
fait alors à la même majorité que les travaux ou la modification. La répartition est ainsi
adaptée. Il en est de même si un lot est divisé en plusieurs, ou si des lots sont réunis.

Une révision des tantièmes, donc de charges peut être opérée, également, si elle est rendue
nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives. Cela peut être le
cas si un appartement à usage d’habitation est converti en usage « mixte », résidence et
activité professionnelle ; ou si un fragment des parties communes est aliéné au profit d’un
copropriétaire. La résolution doit être votée à la majorité absolue de l’assemblée (article 25).
Sinon l’unanimité est requise.
Enfin un copropriétaire qui s’estime lésé, du fait d’une irrégularité dans la répartition, peut
agir auprès du Tribunal de grande instance ; mais les conditions de contestation sont
limitatives : l’action ne peut être introduite que dans le délai de cinq ans de la publication du
règlement de copropriété, et si la part du lot est supérieure de plus d’un quart à celle qui
résulterait d’une répartition légale des charges. Et la procédure peut être longue.

Si le juge estime que plainte du copropriétaire est fondée, lune nouvelle répartition des
charges est établie, mais elle ne s’applique que pour l’avenir, donc il ne faut pas envisager un
effet rétroactif.

En pratique, la contestation peut être engagée, en particulier, pour un ensemble immobilier

récent. Pour les autres immeubles les conditions de temps écartent, bien souvent la possibilité
d’agir.