Comment la Rgie fixe-t-elle le loyer ?

Les assises juridiques du rgime de contrle des loyers sont dfinies dans le
Code civil du Qubec, qui stipule que le tribunal (la Rgie) dtermine le loyer
exigible en tenant compte des normes fixes par le Rglement sur les critres
de fixation de loyer.
Sauf sil sagit dun loyer de faveur1, le tribunal ajuste le loyer en fonction
des revenus et des dpenses de limmeuble applicables la priode de
rfrence, soit ceux de lanne civile prcdant le terme du bail. Il peut,
le cas chant, tenir compte de la qualit des services ou de lusage dun
accessoire ou dune dpendance de limmeuble ou du logement.

Conformment au rglement, les dpenses considres

pour la fixation du loyer sont :

Les dpenses
dexploitation

Les dpenses pour

les travaux majeurs

Les dpenses dexploitation sont des

dpenses que le propritaire doit assumer
sur une base rgulire, chaque anne,
pour la gestion et le maintien en bon tat
de son immeuble. Ces dpenses sont :

Les rparations et amliorations majeures

donnent lieu des cots qui ne font
pas partie des dpenses dexploitation
assumes rgulirement pour limmeuble.
Il peut sagir de travaux visant rparer
ou modifier les principaux lments de la
structure de limmeuble (toit, tuyauterie,
systme de chauffage, isolation, fentres),
de travaux de rnovation (menuiserie,
armoires) dans les logements ou les
espaces communs, ou dinstallations
supplmentaires (stationnement, piscine).

Les taxes municipales et scolaires

Les primes d'assurance
Les frais dlectricit, de gaz ou
de mazout (ou autre combustible)
Les dpenses d'entretien
Les frais de services
Les frais de gestion
Pour les taxes et les primes dassurance,
la variation de cot relle des deux
dernires annes est retenue.
Quant aux autres dpenses, elles sont
ajustes selon des pourcentages
dajustement tablis annuellement par
le Rglement sur les critres de fixation
de loyer, et appliqus sur les dpenses
totales supportes dans lanne prcdant
le terme du bail.
Les frais de gestion sont tablis 5 %
des revenus annuels bruts de limmeuble.
Les frais rels peuvent toutefois tre
considrs jusqu un maximum de 10 %
de ces revenus.
Dans le cas des parcs de maisons mobiles,
un poste dajustement est prvu pour les
frais de dneigement, selon la variation
relle des cots dune anne lautre.
La mthode de fixation prvoit galement
un ajustement pour le revenu net de
limmeuble, qui est la diffrence entre les
revenus bruts et les dpenses dexploitation. Le montant obtenu est ajust selon
un pourcentage tabli annuellement par
le rglement.
1

Le rglement dfinit le loyer de faveur comme

le loyer d'un logement qui est infrieur au loyer
habituellement pay pour celui de logements
comparables, dans l'une des situations suivantes :
1 le locataire est un parent, alli (parent par
alliance) ou employ du locateur ;
2 le locateur est ou tait le soutien du locataire ;
3 le logement est situ dans un immeuble transmis
par succession, et le loyer dcoule de la gestion
inadquate de la personne dcde ;
4 le locateur est un ministre ou un organisme
du Gouvernement du Qubec.

Ces dpenses sont ajustes selon des

pourcentages tablis annuellement
par le rglement, diffrents de ceux qui
se rapportent aux dpenses dentretien.
Lors de travaux majeurs, les locataires
bnficiaires de la dpense sont les seuls
subir laugmentation qui en rsulte.
Ainsi un locataire ne devrait pas connatre
daugmentation pour une rparation
majeure effectue chez son voisin.
Par contre, en ce qui concerne les
dpenses dentretien, il ny a pas de distinction entre ce qui a t ralis dans un
logement ou un autre. Tous les locataires
se partagent laugmentation, sans gard
au lieu o ces dpenses ont t ralises.

La reconduction du bail dun logement

Laudience devant la
Rgie du logement
Lors du dpt de sa demande de fixation
de loyer, le propritaire reoit un formulaire
de Renseignements ncessaires la fixation
du loyer, appel RN . Il doit y indiquer
les revenus et dpenses quil dsire faire
admettre en preuve, et le retourner ou le
dposer la Rgie dans les vingt jours.

La Rgie du logement vous informe sur le renouvellement du bail,

les modifications au bail et les augmentations de loyer

La Rgie du logement dtermine ensuite

le jour, lheure et le lieu de laudience o
le tribunal entendra les parties. Il est noter
que la Rgie fixe les dates daudience selon
lordre darrive des formulaires RN dment
complts. Ainsi, plus le formulaire est
retourn rapidement la Rgie par le
propritaire, plus tt sa demande pourra
tre entendue.
Le propritaire et le locataire reoivent un
avis daudition (convocation laudience)
quelques semaines avant que celle-ci
nait lieu.
Le propritaire doit prsenter laudience
ses factures ou autres documents comme
lments de preuve. En effet, le rgisseur
ou le greffier spcial exige loriginal des
factures dassurances, de taxes municipales
et scolaires, de chauffage, dnergie et des
autres dpenses invoques par
le propritaire au soutien de
sa demande. On appelle
ces factures les pices
justificatives.

Une augmentation

de loyer?
Une modification au bail?

La dcision du tribunal
et ses effets

SOMMAIRE

La dcision du tribunal est rendue par crit

et transmise aux parties. Le nouveau loyer
et les arrrages dus depuis le dbut du bail
renouvel devront tre pays lexpiration
dun dlai dun mois suivant la date de la
dcision.

Une augmentation de loyer? . . . . . . . . . . . 1

Une modification au bail? . . . . . . . . . . . . . 1
Premire tape:
Lavis au locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

EXEMPLE : Un locataire paie un loyer de 500,00 $. Son bail sest renouvel le 1er juillet, mais
comme la Rgie devait fixer le loyer la demande du propritaire, le locataire paie toujours
ce loyer en attendant la dcision du tribunal.
Le 8 septembre, la Rgie rend sa dcision et le loyer est fix 520,00 $.
Le 9 octobre, si la dcision na pas t conteste, le locataire doit payer au propritaire les
arrrages de juillet, aot, septembre et octobre, soit la somme totale de 80,00 $ (4 X 20,00 $).
compter du 1er novembre, le locataire doit payer le nouveau loyer fix par le tribunal, soit
520,00 $ par mois.

En appel de la dcision ?
Le locataire ou le propritaire peut demander
la Rgie du logement la rvision dune
dcision portant uniquement sur une demande
de fixation du loyer, sil est en mesure de
dmontrer quune erreur a t commise sur
lapprciation des faits ou lapplication de
la loi. Il doit dposer cette demande dans le
mois de la date de la dcision.
Si la demande visait, en plus de la fixation du
loyer, modifier une autre condition du bail,
il faudra alors demander la Cour du Qubec
la permission den appeler de la dcision,
dans les 30 jours de la date de cette dcision.

Deuxime tape:
La rponse du locataire . . . . . . . . . . . . . . . 2
Troisime tape:
La demande de fixation de loyer . . . . . . . 3
Comment la Rgie fixe-t-elle le loyer? . . 4

Au Qubec, la loi est ainsi faite quun bail de logement

se renouvelle automatiquement sans que le propritaire
ou le locataire ne soient obligs dchanger davis1.
Le renouvellement du bail, appel la reconduction du bail,
provient du droit au maintien dans les lieux du locataire.
Ce droit est reconnu par le Code civil du Qubec et ne peut
tre exerc, en pratique, sans quune forme de contrle des
loyers puisse intervenir dans certaines circonstances. La raison
dtre du contrle est donc de protger le locataire contre
une augmentation abusive qui aurait pour effet de lvincer.
Le rgime mis en place vise atteindre ce rsultat tout en
favorisant le maintien et lamlioration du parc de logements.
Lors de la reconduction du bail, le propritaire peut
augmenter le loyer ou modifier une autre condition du bail
(le chauffage, le stationnement, etc.). Pour ce faire, il devra
respecter les rgles prvues la loi.

Pour nous joindre :

http:www.rdl.gouv.qc.ca
Montral, Laval, Longueuil 514 873-2245
Autres rgions, sans frais
1 800 683-2245

Seule exception : pour bnficier du droit au maintien dans les lieux,

une personne aux tudes qui loue un logement dun tablissement
denseignement o elle est inscrite plein temps doit donner un avis
dun mois, avant le terme du bail, de son intention de reconduire le bail.

Premire tape:

Lavis au locataire

En vue de modifier le bail, il faut tout dabord donner un avis

crit au locataire pour linformer des modifications demandes1.
On ne peut donner cet avis nimporte quel moment :
il y a des dlais respecter selon le type de bail et
sa dure. Le tableau suivant illustre bien ces dlais.
Tableau des dlais davis
Type de bail

Dlai davis

Bail dure fixe de

12 mois ou plus

Entre 3 et 6 mois
avant la fin du bail

Bail dure fixe de

moins de 12 mois

Entre 1 et 2 mois
avant la fin du bail

Bail dure
indtermine

Entre 1 et 2 mois
avant la modification
demande

Bail dune chambre

Entre 10 et 20 jours
avant la fin du bail
ou la modification
demande

Preuve de rception
Il est suggr de transmettre lavis soit :

par courrier recommand

ou
en main propre avec un accus
de rception
ou
par tout autre moyen permettant
dobtenir une preuve de rception
valable

Que doit mentionner lavis?

Lavis doit tre crit et indiquer clairement les modifications proposes au
renouvellement du bail, quil sagisse
du loyer ou dautres conditions du bail
comme, par exemple, la dure du bail
ou la suppression du droit dutiliser la
cour ou le stationnement.
Lavis doit aussi indiquer le dlai du
locataire pour refuser la ou les modifications demandes, soit 1 mois
compter de la rception de lavis.

Laugmentation
du loyer
Laugmentation de loyer peut
sexprimer de diffrentes faons.
Ainsi, par exemple, si le locataire
paie un loyer de 500,00 $ et que
le propritaire dsire laugmenter
de 25,00 $, la loi permet au propritaire
de choisir parmi trois formulations :

LE NOUVEAU LOYER PROPOS,

EN DOLLARS
Exemple : Votre nouveau loyer
sera de 525,00 $ par mois
ou
LAUGMENTATION, EN DOLLARS
Exemple : Votre loyer sera
augment de 25,00 $ par mois
ou
LE POURCENTAGE DU LOYER
EN COURS
Exemple : Votre loyer sera
augment de 5 %

La rponse
du locataire

Le locataire peut-il refuser

les modifications ?
Le locataire dispose dun choix
de trois rponses possibles :
Jaccepte le renouvellement du bail
avec ses modifications
ou
Je ne renouvelle pas mon bail et
je quitterai le logement la fin du bail
ou
Je refuse les modifications proposes
et je renouvelle mon bail
Si le locataire refuse laugmentation
propose ou la modification demande,
cela ne signifie pas quil doive quitter le
logement, car son intention de quitter
doit tre clairement exprime. Le bail
sera renouvel malgr tout, le seul point
en litige tant laugmentation du loyer
ou la modification demande pour la
prochaine priode de bail. Il ne lui sera
plus possible de revenir en arrire et
dviter le renouvellement du bail, sauf
par une entente avec le propritaire.

Il y a toutefois des exceptions

lorsque le bail mentionne
( la section F) que le logement
est situ :

Si le loyer fait dj lobjet dune

demande de fixation ou de rvision
en traitement la Rgie et que le
nouveau loyer nest pas encore connu,
le propritaire peut indiquer de quel
pourcentage il entend augmenter le
loyer qui sera finalement dtermin
par le tribunal.

dans un immeuble nouvellement bti ou recycl (par

exemple, une ancienne cole),
pour une dure maximale de 5 ans
aprs la fin des travaux.

Exemple : Votre loyer sera augment

de 5 % du loyer qui sera dtermin par
le tribunal .

Dans ces deux cas, le locataire

qui refuse laugmentation ou la
modification demande devra
quitter les lieux la fin du bail.

Lavis doit tre dat et sign par le

propritaire (ou son mandataire).

tion. . .
Un avis sans modificaxige pas l'envoi d'un avis pour renouveler le bail,
la loi n'e
nt au
re demandant simpleme
Comme nous lavons vu,
er. Cest pourquoi une lett
avis de
un
pas
ue
stit
con
ne
sauf si on dsire le modifi

non
ter une autre anne ou
pas tenu dy rpondre.
locataire s'il dsire res
Le locataire n'est donc
loi.
la
de
s
sen
au
ion
modificat

Un avis pour chaque locataire

Dans le cas dun bail portant la signature de plusieurs locataires, le propritaire sera bien avis
de transmettre individuellement lavis de modification du bail chacun des locataires.
1

Deuxime tape:

Un modle dAvis daugmentation de loyer et de modification dune autre condition du bail

et un modle de Rponse du locataire lavis daugmentation de loyer et de modification dune
autre condition du bail sont disponibles sur le site Internet de la Rgie du logement et dans ses bureaux.

dans une cooprative dont

le locataire est membre.

Le locataire doit-il
rpondre lavis ?
Il doit le faire sil refuse laugmentation
ou la modification propose, ou sil dsire
quitter le logement la fin du bail.

Quand rpondre ?
Dans ces deux cas, le locataire doit
rpondre au propritaire dans un dlai
dun mois compter de la date de la
rception de lavis.
Exemple : Un locataire qui reoit un
avis de modification de bail le 15 janvier
a jusquau 15 fvrier pour y rpondre.
Ce dlai pass, le bail sera renouvel
selon les nouvelles conditions et le
nouveau loyer.

Et si le locataire ne rpond pas ?

Le fait de ne pas rpondre un avis de
modification de bail dans le mois de sa
rception quivaut la reconduction du
bail, cest--dire son renouvellement
avec toutes les modifications demandes
par le propritaire, incluant laugmentation.

Quand le propritaire ne donne

aucun avis
Lorsque le locataire ne reoit aucun avis
d'augmentation ou de modification au bail
donn dans les dlais prvus et quil dsire
quitter le logement la fin de son bail,
il doit lui-mme en aviser le propritaire
dans les dlais indiqus au Tableau des
dlais davis.

Des informations utiles

La Rgie du logement appuie les propritaires et les locataires dans leur recherche dune
augmentation de loyer raisonnable et librement ngocie.
Pour aider les parties dans leur ngociation, chaque anne, vers la fin de janvier, la Rgie
diffuse des scnarios de variations de loyer, communment appels les taux daugmentation . Mais attention ! Ces variations ne reprsentent que des estimations pour
chaque situation prsente. Laugmentation de loyer de chaque logement est toujours
calcule en fonction des revenus et dpenses rels de limmeuble o est situ le logement,
et non selon ces moyennes, lesquelles font des distinctions entre un logement non chauff,
chauff au mazout, au gaz ou llectricit.
Par ailleurs, ds que le propritaire a effectu des rparations majeures ou des rnovations,
que les taxes ou les assurances ont augment, laugmentation peut tre suprieure
ce que suggrent ces pourcentages. Cest alors que lutilisation du formulaire de calcul
Comment sentendre , illustr ci-contre, prend tout son sens.
Ce formulaire constitue un instrument privilgi pour
calculer l'augmentation probable accorde par la Rgie
du logement. Il permet au propritaire, advenant
un refus du locataire, de lui prsenter ce calcul et de
tenter de ngocier une augmentation raisonnable
sur la base des donnes objectives quil contient.
La faon la plus conviviale de remplir le formulaire
de calcul est de le faire en ligne sur le site Internet
de la Rgie du logement au www.rdl.gouv.qc.ca.
Le propritaire na qu remplir directement lcran
les champs du formulaire et, au fur et mesure, le calcul
se fait et le rsultat final apparat automatiquement.
Le propritaire na qu imprimer le document, et tout
est prt pour une discussion franche avec le locataire.
Ce formulaire est aussi disponible dans tous les bureaux
de la Rgie du logement, qui peut aussi lexpdier,
sur demande, par la poste.

www.rdl.gouv.qc.ca
POUR LES BAUX DU 1er JUILLET AU 30 JUIN
Certaines personnes croient quun locataire peut toujours attendre jusqu la fin de mars pour rpondre au propritaire. Cest faux ! Dans tous
les cas, la rponse
un avis de modification doit tre transmise au propritaire dans le mois de la rception de cet avis.

Troisime tape:

La demande de fixation de loyer la Rgie du logement

La demande de modification du bail, communment appele demande de fixation de
loyer, est le recours offert au propritaire si le locataire accepte le renouvellement de
son bail mais refuse laugmentation de loyer ou les modifications proposes.

Le propritaire dispose dun dlai dun

mois compter de la rception de la
rponse du locataire pour produire,
la Rgie du logement, une demande
pour fixer le loyer ou statuer sur les
modifications demandes.

Pour dcider du montant de laugmentation, le rgisseur ou le greffier spcial

appliquera le Rglement sur les critres
de fixation de loyer.

cette tape, le propritaire nest plus

li par le montant quil avait demand
dans l'avis d'augmentation. Il peut
demander au tribunal la hausse prvue
en fonction des critres du rglement,
ce qui signifie que la hausse pourrait
tre suprieure celle exprime dans
lavis daugmentation.

Toutefois, les parties peuvent en tout

temps continuer ngocier pour en
arriver une entente lamiable, et ce,
mme laudience devant le tribunal.
Si le propritaire nintroduit pas de
demande la Rgie du logement dans
le mois de la rception de la rponse
du locataire, le bail se renouvelle aux
conditions actuelles.