Guide Du Syndic de Copropriété (FR)

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE
DIRECTION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE
SOMMAIRE
Prambule ............................................................................................ 5 PREMIERE PARTIE - LA COPROPRIETE : DEFINITION, REGIME JURIDIQUE ET ORGANES DADMINISTRATION ..... 7 Chapitre 1 La coproprit dans le droit marocain : Lgislation sur la coproprit ................................. 9 Chapitre 2 Organes dadministration de la coproprit . 15 Chapitre 3 Rgles juridiques applicables aux transactions immobilires relatives la coproprit ............. 23 SECONDE PARTIE - LE SYNDIC ET SA MISSION DE GESTION DE LA COPROPRIETE .......................................... 31 Chapitre 1 Le syndic ......................................................... 33 Chapitre 2 Les outils juridiques du syndic - Le rglement de coproprit ................................................. 39 Chapitre 3 Les finances du syndic ................................... 41 Chapitre 4 La comptabilit du syndic ............................. 49 Chapitre 5 Gestion et tenue des documents et archives du syndic .......................................................... 55 Chapitre 6 Organisation et conduite des assemble gnrales .......................................................... 65 Chapitre 7 Entretien des biens de la coproprit ........... 71 TROISIEME PARTIE - LE SYNDIC DANS SES RELATIONS AVEC LES COPROPRIETAIRES ET LES TIERS .................. 79 Chapitre 1 Relations du syndic avec les copropritaires 81 Chapitre 2 Relations du syndic avec le concierge et le personnel dentretien ....................................... 85 Chapitre 3 Relations du syndic avec les tiers ................ 105 3
PREAMBULE
Le syndic de coproprit se trouve quotidiennement confront des problmes ardus relatifs la gestion de la coproprit. Pour faire face ces problmes, il est appel disposer de connaissances dans divers domaines : juridiques, financires, comptables, administratives, techniques ... Partant de ces considrations, le prsent guide a pour objectifs de permettre aux personnes sadonnant cette activit de : - matriser le cadre lgislatif et rglementaire rgissant la coproprit ; - connatre les rgles et les procdures de cration et de gestion du syndicat des copropritaires ; - connatre ltendue, les limites et les consquences des responsabilits du syndic ; - se familiariser avec les techniques de gestion de la coproprit (comptabilit, gestion des fonds, gestion des documents) ; - matriser les techniques de communication et de conduite des runions ; - se familiariser avec certains aspects techniques relatifs la maintenance et lentretien des installations et quipements de la coproprit (lectricit, eau, assainissement) ; - connatre les voies de recours existantes en matire de rglement des litiges inhrents la gestion de la coproprit. Ce guide est articul autour de 3 parties intitules comme suit : - Premire partie : la coproprit : dfinition, rgime juridique et organes dadministration ; - Seconde partie : le syndic et sa mission de gestion de la coproprit ;
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- Troisime partie : Le syndic dans ses relations avec les copropritaires et les tiers. Ces trois parties seront constitues de 14 chapitres couvrant lensemble des domaines intressant lexercice de lactivit de syndic de coproprit.
PREMIERE PARTIE
LA COPROPRIETE : DEFINITION, DADMINISTRATION
REGIME JURIDIQUE ET ORGANES
Chapitre 1 La coproprit dans le droit marocain : Lgislation sur la coproprit

La gestion de la coproprit ncessite la mise en place dun cadre juridique et de structures appropries de nature prenniser ce patrimoine immobilier et encourager les promoteurs immobiliers y investir. A cet effet, la loi 18-00 relative au statut de la coproprit des immeubles btis entre en vigueur le 7 Novembre 2003 a apport le cadre et les outils juridiques permettant datteindre ces objectifs, en dfinissant avec prcision les composantes de la coproprit ainsi que les droits et obligations des copropritaires, et en dotant cette institution des organes adquats, dont le syndicat et le syndic de coproprit constituent des composantes fondamentales.
1 Champs dapplication de la loi sur la coproprit

Selon larticle premier de la loi 18-00, les dispositions de ladite loi sappliquent la proprit des immeubles btis diviss par appartements, tages ou locaux et dont la proprit appartenant plusieurs personnes est rpartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont applicables galement aux ensembles immobiliers btis et aux diffrentes rsidences constitues dhabitations contigus ou spares ayant des parties communes appartenant dans lindivision lensemble des copropritaires. Ces dispositions sappliquent aussi bien aux immeubles immatriculs ou en cours dimmatriculation qu ceux non immatriculs. Par ailleurs, selon larticle 46 de la loi 18-00, les dispositions de cette loi sappliquent aux coopratives et associations dhabitat. Celles-ci sont tenues, cet effet, dlaborer un rglement de coproprit. En cas de dissolution de la cooprative ou de lassociation, un syndicat compos des membres de la cooprative ou de lassociation est cr de plein droit, en raison de lexistence des parties communes affectes lusage commun.
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2 Composantes de la coproprit 2.1 Parties privatives

Sont considres comme parties privatives des immeubles, les parties bties ou non bties appartenant chaque copropritaire dans le but den jouir individuellement et personnellement. Elles sont la proprit exclusive de chaque copropritaire.
2.2 Parties communes

Sont considres comme parties communes des immeubles, les parties bties ou non bties destines lusage et la jouissance de lensemble des copropritaires ou de certains dentre eux. Sont rputes parties communes: - le sol ; - les gros oeuvres de limmeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quelque soit leur profondeur ; - la faade de limmeuble ; - les toits destins lusage commun ; - les escaliers, les passages et les corridors destins lusage commun ; - les loges des gardiens et des concierges ; - les entres, les sous-sols et les ascenseurs destins lusage commun ; - les murs et cloisons sparant deux appartements ou locaux ; - les quipements communs, y compris les parties y affrentes qui traversent les parties privatives ; - les coffres, ttes de chemine et les bouches daration destins lusage commun. Sont considres galement comme parties communes, sauf stipulation dans les titres de proprit ou en cas de contradiction entre ces titres : - les toitures et les balcons non affects initialement lusage individuel ;
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- les cours et jardins; - les locaux destins lusage commun. Et dune manire gnrale, toute partie considre comme telle ou que la nature de limmeuble exige quelle soit destine lusage commun. Sont considrs comme droits accessoires aux parties communes : - le droit de surlvation de limmeuble ; - le droit ddifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans leurs sous-sols ; - le droit dexcavation.
3 Droits et obligations des copropritaires 3.1 Droits des copropritaires 3.1.1 Droits individuels
Tout copropritaire a le droit de : - disposer librement et pleinement de sa partie divise de limmeuble ainsi que des parties indivises qui y sont rattaches selon son affectation, quil sagisse de vente, de legs ou autres ; - accder aux archives, registres du syndicat, notamment ceux relatifs la situation de la trsorerie ; - dester en justice pour prserver ses droits dans limmeuble en coproprit.
3.1.2 Droits collectifs

- Droit de prfrence : les copropritaires peuvent, la majorit des trois quarts des voix instituer entre eux un droit de prfrence en ce qui concerne tous les actes de transfert de proprit et prvoir les modalits dexercice dudit droit et ses dlais dans le rglement de coproprit. - Droit de surlvation, dexcavation et reconstruction de limmeuble : la condition dtre autoris par la rglementation en vigueur, lexercice de ce droit doit tre approuv lunanimit par les copropritaires.
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Lorsquil sagit dune destruction partielle, la dcision de la remise en tat de la partie endommage est prise la majorit des trois quarts des voix des copropritaires.
3.1.3 Droits des locataires

Le copropritaire ayant mis en location sa fraction divise est tenu de remettre au locataire une copie du rglement de coproprit. Le locataire sengage respecter le rglement dont il a pris connaissance et les dcisions prises par le syndicat des copropritaires. Un article portant sur ces stipulations doit tre insr dans le contrat de location. Il y a lieu de prciser cet effet que le copropritaire rpond personnellement du paiement des cotisations aux charges en cas de location.
3.2 Obligations des copropritaires 3.2.1 Participation aux charges

Chacun des copropritaires est tenu de participer aux charges relatives la conservation, lentretien et la gestion des parties communes. Sauf dispositions contraires dans le rglement de coproprit, les charges relatives la conservation, lentretien et la gestion des parties communes sont fixes en fonction de la quotepart de la partie divise de chaque copropritaire par rapport limmeuble. La modification de la rpartition des charges communes ne peut tre dcide que par lassemble gnrale la majorit des trois quart des voix des copropritaires. Au cas o un copropritaire considre que sa participation aux charges est suprieure son d, il peut porter le litige devant le tribunal comptent pour en demander la rvision. Dans ce cas, le procs est intent contre le syndicat des copropritaires en prsence, le cas chant, du syndic. En cas de cession dune partie divise, le cessionnaire est solidairement responsable avec le cdant lgard du syndicat pour garantir le paiement des crances du syndicat dus par membre cdant.
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Les crances du syndicat relatives aux charges communes lencontre des copropritaires sont prescrites, si elles ne sont pas rclames, dans les deux ans compter de leur approbation par lassemble gnrale.
3.2.2 - Excution de travaux sur les parties indivises

Le copropritaire, ses ayants droit ou loccupant ne doivent pas interdire les travaux relatifs aux parties indivises dcids par lassemble gnrale, mme sils se ralisent lintrieur des parties divises. Le syndic est tenu dinformer le copropritaire ou, ses ayants droit ou loccupant, de la nature des travaux huit jours avant leur dmarrage, moins quil ne sagisse de travaux revtant un caractre durgence visant prserver la scurit de limmeuble en coproprit et celle de ses occupants. En cas de refus par lun des copropritaires, le litige peut tre port devant le juge des rfrs qui peut ordonner la ralisation des travaux ncessaires, levant ainsi le prjudice.
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Chapitre 2 Organes dadministration de la coproprit

La coproprit comporte 4 organes : - Le syndicat des copropritaires ; - Le conseil syndical ; - Lassemble gnrale des copropritaires ; - Le syndic1.
1 Le syndicat des copropritaires 1.1 Cadre juridique du Syndicat des copropritaires

Selon larticle 13 de la Loi 18-00, tous les copropritaires dun immeuble divis par appartements, tages et locaux tel que stipul larticle premier de ladite loi, se trouvent de plein droit groups dans un syndicat reprsentant lensemble des copropritaires et ayant une personnalit morale et une autonomie financire. Ce syndicat a pour objet la conservation de limmeuble et ladministration des parties communes de la coproprit. Le syndicat est administr par une assemble gnrale et gr par un syndic.
1.2 Adhsion au syndicat

Larticle 14 de la loi stipule que tout copropritaire est, de plein droit, membre du syndicat des copropritaires. Il est tenu de participer aux activits du syndicat notamment aux dcisions prises par lassemble gnrale par voie de vote. Chaque copropritaire dispose dun nombre de voix correspondant limportance de ses droits sur sa partie divise dans limmeuble. Le rglement de coproprit prcise le nombre de voix pour chaque partie divise.
1. Le syndic de coproprit sera examin part dans la seconde partie
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1.3 Constitution du syndicat 1.3.1 Lassemble gnrale constitutive

En rfrence larticle 16, lassemble gnrale des copropritaires tient sa premire runion linitiative de lun ou plusieurs copropritaires. Elle procde, lors de cette premire runion, : - ltablissement du rglement de coproprit sil nest pas labor, ou son amendement le cas chant - et, llection de lorgane de gestion de limmeuble.
1.3.2 Procdure administrative de la dclaration de cration

Cette procdure est rglemente par les articles 2 et 5 de la loi n75-00 promulgue par le Dahir n 1-02-206 du 23 juillet 2002, modifiant et compltant le Dahir n 1-58-376 du 3 joumada I 1378 (15 novembre 1958) rglementant le droit dassociation (BO n 5048 du 17/10/2002).
IMPORTANT Selon larticle 2 de la loi 75-00 rglementant le droit dassociation, les associations de personnes peuvent se former librement sans autorisation, sous rserve de la dclaration lautorit locale stipule par les dispositions de larticle 5 de ladite loi telles quexposes ci-dessous. 1.3.2.1 Dclaration lautorit locale
En application de larticle 5 de la loi prcite, toute association doit faire lobjet dune dclaration au sige de lautorit administrative locale dans le ressort duquel se trouve le sige de lassociation, directement ou par lintermdiaire dun huissier de justice. II en sera donn rcpiss provisoire, cachet et dat sur le champ.
1.3.2.2 Forme et contenu de la dclaration

Selon larticle 5 prcit, la dclaration doit faire connatre : - Le nom et lobjet de lassociation ;
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- La liste des prnoms, noms, nationalit, ge, date et lieu de naissance, profession et domicile des membres du bureau dirigeant; - La qualit dont ces membres disposent pour reprsenter lassociation sous quelque dnomination que ce soit ; - Copies de leurs cartes didentit nationale ou pour les trangers de leurs cartes de sjour et des copies de leur casier judiciaire ; - Le sige de lassociation ; - Le nombre et les siges de ses succursales, filiales ou tablissements dtachs, par elle crs, fonctionnant sous sa direction ou en relation constante avec elle et dans un but daction commune. Les statuts seront joints la dclaration. Trois exemplaires de ces pices seront dposs au sige de lautorit administrative locale qui en transmettra un exemplaire au secrtariat gnral du gouvernement. La dclaration et les pices y annexes devront tre signes et certifies conformes par lauteur de la dclaration. Elles seront assujetties au timbre de dimension, lexception de deux exemplaires. Eu gard ces dispositions, les documents ci-aprs devront tre joints la dclaration de cration du syndicat des copropritaires : - Rglement de coproprit en 3 exemplaires sign et certifi conforme loriginal par le syndic, dont un exemplaire est timbr ; - Procs verbal de lassemble gnrale constitutive ayant approuv le rglement de coproprit et nomm le syndic et son adjoint ; - Photocopies des cartes didentit et extraits de casier judiciaire du syndic et son adjoint.
1.3.2.3 Avis du Parquet

Un exemplaire de la dclaration ainsi que des pices qui lui sont annexes, sont adresss par lautorit locale, au parquet du tribunal de premire instance comptent afin
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de lui permettre de formuler, le cas chant, un avis sur la demande.
1.3.2.4 Dlivrance du rcpiss dfinitif

Aprs que la dclaration ait satisfait aux formalits ci-dessus, le rcpiss dfinitif est dlivr obligatoirement dans un dlai maximum de 60 jours ; dfaut, lassociation peut exercer son activit conformment lobjet prvu dans ses statuts.
1.3.2.5 Dclaration des changements intervenus dans ladministration du syndicat

Tout changement survenu dans ladministration ou la direction ainsi que toute modification apporte aux statuts (rglement de la coproprit) doivent, dans le mois de survenance, faire lobjet dune dclaration dans les mmes formes que cidessus. Ces modifications et changements ne sont opposables aux tiers qu partir du jour o ils ont t dclars. Dans le cas o aucun changement nest intervenu, une dclaration doit en tre faite lpoque prvue par le rglement de coproprit pour le renouvellement du bureau. Un rcpiss cachet et dat sur-le-champ est dlivr pour toute dclaration de modification ou de non modification.
2 Le conseil syndical
Lorsquil sagit dun ensemble immobilier gr par plusieurs syndicats de copropritaires, il est cr un conseil dnomm conseil syndical qui a pour mission dassurer la gestion des parties communes. Le conseil syndical est compos dun ou de plusieurs reprsentants de chaque syndicat des copropritaires. Ils sont lus lors de la runion de lassemble gnrale de chacun des syndicats membres du conseil syndical. Le conseil syndical procde, lors de sa premire runion, llection de son prsident parmi ses membres pour une dure de deux ans et tient ses runions la demande de son prsident ou linitiative de deux membres, toutes les fois quil est jug ncessaire et, au moins une fois tous les six mois.
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Le conseil syndical assume les taches qui lui sont confies en vertu du rglement de coproprit ou des dcisions prises par lassemble gnrale.
3 Lassemble gnrale 3.1 Rle de lassemble gnrale

Les dcisions relatives la gestion de la coproprit sont prises par un organe juridique appel lassemble gnrale des copropritaires. A cet effet, larticle 15 de la Loi 18-00 stipule que lassemble gnrale procde la gestion de limmeuble en coproprit conformment la loi et au rglement de coproprit et prend des dcisions dont lexcution est confie un syndic ou, le cas chant, au conseil syndical. Larticle 20 de la mme loi prcise que lassemble gnrale est charge de : - prendre les dcisions et de mettre en place des mesures, devant assurer la scurit, la maintenance, la conservation et la jouissance de limmeuble ainsi que la scurit et la quitude de ses habitants ; - grer les parties communes en prenant les mesures appropries en vue de prserver la scurit des usagers, dassurer leur bonne jouissance et prserver lesthtique et lagencement de limmeuble; - dsigner et rvoquer le syndic et son adjoint ; - dsigner le reprsentant du syndicat auprs du conseil syndical prvu larticle 31 ci-aprs ; - autoriser le syndic ou les tiers dester en justice ; - mandater le syndic ou les tiers prendre certaines mesures; - approuver le budget du syndicat, et fixer les charges et le plafond des dpenses ainsi quune rserve pour la prise en charge des grands travaux dentretien.
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3.2 Diffrents types dassemble gnrale 3.2.1 Lassemble gnrale constitutive

Daprs larticle 16 de la Loi 18-00, lassemble gnrale tient sa premire runion linitiative de lun ou plusieurs copropritaires. Elle procde, lors de sa premire runion, ltablissement du rglement de coproprit sil nest pas labor, ou son amendement le cas chant et, llection de lorgane de gestion de limmeuble conformment aux dispositions de la prsente loi et des textes lgislatifs en vigueur.
3.2.2 Lassemble gnrale ordinaire

Il ressort de larticle 16 de la Loi 18-00 que lassemble gnrale ordinaire se runit au moins une fois par an.
3.2.3 Lassemble gnrale extraordinaire

Selon larticle 16 prcit, il peut tre tenu chaque fois quil est ncessaire, une assemble gnrale extraordinaire laquelle sont convoqus tous les copropritaires.
3.3 Convocation de lassemble gnrale

Le syndic convoque lassemble gnrale ordinaire ou extraordinaire. (art. 16 de la Loi 18-00). La convocation lassemble gnrale doit prciser : - la date, lheure et le lieu de la runion ; - les points inscrits lordre du jour ; - la possibilit aux copropritaires de consulter les documents comptables avant la runion. Les convocations doivent tre adresses aux copropritaires au moins 15 jours lavance par courrier recommand avec accus de rception. Un avis prcisant les lments prcits doit galement tre affich dans limmeuble.
3.4 Prsidence de lassemble gnrale

Selon larticle 17, lassemble gnrale lit parmi ses membres, lors de chaque runion, son prsident pour en diriger les travaux et dsigne un secrtaire pour dresser le procs verbal de la runion.
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3.5 Quorum
Selon larticle 18 de la Loi 18-00, le quorum ncessaire pour la tenue de lassemble gnrale est fix la moiti des voix des copropritaires. Si le quorum de la moiti des voix des copropritaires nest pas obtenu, une deuxime runion de lassemble gnrale se tient dans un dlai de 30 jours et prendra les dcisions la majorit des voix des copropritaires prsents ou reprsents.
3.6 Reprsentation des copropritaires

Les personnes charges par les copropritaires pour les reprsenter la runion de lassemble gnrale doivent dtenir une procuration crite cet effet, quil y a lieu de prsenter au prsident de la runion au dbut de la sance. Larticle 14 prcise ce sujet que : - le copropritaire peut mandater un tiers pour voter en son nom condition que le mandataire ne reprsente quun seul copropritaire. Ce mandat doit tre fait par crit ; - Si plusieurs copropritaires possdent une seule partie, ils doivent dsigner leur reprsentant auprs du syndicat.
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Chapitre 3 Rgles juridiques applicables aux transactions immobilires relatives la coproprit

1 - Rgles applicables aux ventes et locations des biens immobiliers en coproprit 1.1 - Vente dun bien immobilier en coproprit 1.1.1 - Conditions de forme et de fond du contrat de vente
Selon larticle 12 de la loi 18-00, tout acte relatif au transfert de la coproprit ou de la constitution, du transfert, de la modification dun droit rel ou de lextinction dudit droit, doit tre tabli, sous peine de nullit, par acte authentique ou par acte date certaine dress par un professionnel appartenant une profession lgale et rglemente, autoris dresser ces actes par la loi rgissant ladite profession. Un exemplaire du rglement de coproprit et des pices y annexes sont obligatoirement joints lacte dachat. Il est fait mention dans lacte dacquisition que lacheteur a pris connaissance du rglement de coproprit et des pices y jointes.
1.1.2 - Personnes habilites rdiger le contrat de vente

La liste nominative des professionnels agrs pour dresser les actes prcits relatifs la coproprit est fixe annuellement par le ministre de la justice. Sont inscrits sur cette liste les avocats agrs prs de la cour suprme conformment larticle 33 du dahir portant loi n1.93-162 du 22 rabii I 1414 (10 septembre 1993) organisant la profession davocat.n 108, 101 portant promulgation de loi n 28.08 du 20 chaoul 1429 (20 ctobre 2008) relatif l'ameublement de la loi organisant la profession d'avocat. Les conditions dinscription des autres professionnels agrs dresser ces actes sont fixes par voie rglementaire. Lacte doit tre sign et paraph en toutes ses pages par les parties et par celui qui la dress.
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Les signatures des actes dresss par lavocat sont lgalises par le chef du secrtariat greffe du tribunal de premire instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
1.2 - Location dun bien immobilier en coproprit

Selon larticle 31 de la loi 18-00, le copropritaire ayant mis en location sa fraction divise est tenu de remettre au locataire une copie du rglement de coproprit. Le locataire sengage respecter le rglement dont il a pris connaissance et les dcisions prises par le syndicat des copropritaires.
2 - Rgles applicables aux transactions sous le rgime de la vente en ltat futur dachvement (VEFA)
La vente en ltat futur dachvement est rglemente par la Loi n44.00 compltant le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 Aot 1913) formant code des obligations et des contrats (BO du 7 Novembre 2002) entre en vigueur depuis le 7 Novembre 2003.
2.1 Dfinition de la VEFA

Larticle 618-1 de la loi en question dfinit comme vente dimmeuble en ltat futur dachvement, toute convention par laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur sengage en payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux. Le vendeur conserve ses droits et attributions de matre de louvrage jusqu lachvement des travaux de limmeuble. Larticle 618-2 prcise quant lui que la vente dimmeuble en ltat futur dachvement, usage dhabitation, ou usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal par toute personne de droit public ou de droit priv doit tre effectue conformment aux dispositions de la loi en question.
2.2 Le contrat de vente prliminaire 2.2.1 Forme du contrat

La vente dimmeuble en ltat futur dachvement fait lobjet dun contrat prliminaire qui doit tre conclu, sous peine de nullit, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dress par un professionnel appartenant une
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profession lgale et rglemente autorise dresser ces actes, par la loi rgissant ladite profession. La liste nominative des professionnels agrs pour dresser lesdits actes est fixe annuellement par le ministre de la justice. Sont inscrits sur cette liste les avocats agrs prs la cour suprme conformment larticle 33 du dahir n1.08.101 du promulgation de la n28.08 du 20 chaoual 1429 (20 octobre 2008) relatif l'ameublement de la loi Organisation la Profession d'avocat. Les conditions dinscriptions des autres professionnels agrs pour dresser lesdits actes sont fixes par voie rglementaire. Lacte doit tre sign et paraph en toutes les pages par les parties et par celui qui la dress. Les signatures des actes dresss par lavocat sont lgalises par le chef du secrtariat greffe du tribunal de premire instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat
2.2.2. Conditions de la conclusion du contrat prliminaire

Le contrat prliminaire de vente de limmeuble en ltat futur dachvement ne peut tre conclu quaprs achvement des fondations de la construction au niveau du rez-dechausse.
2.2.3 Contenu du contrat

Lacte de vente prliminaire doit comporter notamment les lments suivants : - Lidentit des parties contractantes ; - Le titre de la proprit de limmeuble immatricul, objet de la construction, ou les rfrences de la proprit de limmeuble non immatricul, prcisant, le cas chant, les droits rels et les servitudes foncires et toutes autres servitudes; - Le numro et la date de lautorisation de construire ; - La description de limmeuble, objet de la vente ; - Le prix de vente dfinitif et l e s m o d a l i t s d e s o n paiement;
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- Le dlai de livraison ; - Les rfrences de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas chant.
2.2.4 Documents joindre au contrat prliminaire

Doivent tre joints au contrat prliminaire les documents ciaprs : - Les copies conformes des plans darchitecture ne varietur, du bton arm et du cahier des charges ; - Le certificat dlivr par lingnieur spcialis attestant lachvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse.
2.3 Le cahier des charges

Le vendeur doit tablir un cahier des charges de construction prcisant : - la consistance du projet ; - sa dsignation ; - la nature des prestations et des quipements de limmeuble raliser ; - et les dlais de ralisation et de livraison. Le vendeur et lacqureur apposent leurs signatures au cahier des charges. Une copie certifie conforme portant la signature lgalise de lacqureur est dlivre ce dernier. Lorsque limmeuble est immatricul, des copies du cahier des charges, du plan darchitecture ne varietur et du rglement de coproprit, le cas chant, doivent tre dposes la conservation foncire. Lorsque limmeuble est non immatricul, ces copies doivent tre inscrites sur un registre spcial tenu au greffe du tribunal de premire instance de la circonscription o se trouve limmeuble et dposes auprs dudit greffe.
2.4 Versement du prix de vente

Sauf stipulation contraire des parties, lacqureur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :
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- achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse ; - achvement des gros uvres de lensemble de limmeuble; - achvement des travaux de finition. Est considre comme nulle et non avenue, toute demande ou acceptation dun versement de quelque nature que ce soit, avant la signature du contrat prliminaire de vente. En cas de retard dans les paiements tels que prvus pour chaque phase, lacqureur est passible dune indemnit qui ne peut excder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dpasser 10% par an. En cas de retard dans la ralisation des travaux de construction dans les dlais impartis, le vendeur est passible dune indemnit de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dpasser 10% par an. Toutefois, lindemnit de retard ne sera applique quun mois aprs la date de la rception de la partie dfaillante dune mise en demeure adresse par lautre partie, par lune des voies prvues par larticle 37 et suivants du code de procdure civile.
2.5 Obligations du vendeur

Le vendeur sengage respecter : - les plans darchitecture ; - les dlais de ralisation des constructions ; - et de manire gnrale, les conditions du cahier des charges. Toutefois et, aprs accord pralable de lacqureur, un dlai supplmentaire de ralisation peut tre octroy au vendeur.
2.6 Garanties fournies lacqureur

Le vendeur doit constituer au profit de lacqureur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas chant, une assurance afin de permettre lacqureur de rcuprer les versements en cas de non application du contrat.
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Cette garantie prend fin ltablissement du contrat dfinitif de vente et, lorsquil sagit dun immeuble immatricul elle prend fin linscription de ladite vente sur les registres fonciers. De mme, lorsque limmeuble est immatricul, et aprs accord du vendeur, lacqureur peut, pour la conservation de son droit, requrir du conservateur de la proprit foncire la mention dune prnotation et ce sur production du contrat prliminaire de vente. La prnotation demeure valable jusqu linscription du contrat dfinitif de vente sur le titre foncier de limmeuble, objet de la vente. Ds la mention de la prnotation, il est interdit au conservateur de dlivrer au vendeur le duplicata du titre foncier. Le contrat dfinitif prend rang la date de la mention de la prnotation.
2.7 Le contrat de vente dfinitif

Aprs rglement intgral du prix de limmeuble ou de la fraction de limmeuble, objet du contrat prliminaire de la vente, et achvement de la construction, le contrat dfinitif est conclu dans les mmes conditions que celles relatives au contrat de vente prliminaire. Limmeuble vendu nest rput achev, bien que les travaux de sa construction soient termins, quaprs lobtention du permis dhabiter, ou du certificat de conformit, ou le cas chant, lorsque le vendeur prsente la demande de lacqureur un certificat attestant que limmeuble est conforme au cahier des charges. A cet effet, Le vendeur est tenu, ds lobtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit, dans un dlai nexcdant pas trente jours compter de la date de leur dlivrance, den informer lacqureur, par lettre recommande avec accus de rception, et requrir lclatement du titre foncier, objet de la proprit sur laquelle est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de chaque partie divise lorsque limmeuble est immatricul.
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2.8 Autres dispositions concernant la VEFA

Lacqureur ne peut cder les droits quil tient dune vente dimmeuble en ltat futur dachvement une tierce personne quaprs en avoir notifi le vendeur par lettre recommande avec accus de rception et condition que cette cession soit effectue dans les mmes formes et conditions que lacte prliminaire. Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de lacqureur envers le vendeur : - En cas de rsiliation du contrat par lune des parties, la partie lse droit une indemnit ne dpassant pas 10% du prix de vente ; - Au cas o lune des parties refuse de conclure le contrat de vente dfinitif dans un dlai de trente jours compter de la date de la notification vise ci-dessus, la partie lse peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat dfinitif ou de la rsiliation du contrat de vente prliminaire. Le jugement dfinitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat dfinitif.
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SECONDE PARTIE
LE SYNDIC ET SA MISSION DE GESTION DE LA COPROPRIETE
Chapitre 1 Le syndic
1 Rle du syndic
Le syndic gre pour le compte des copropritaires les biens qui leur sont communs, et excute lensemble des dispositions du rglement de coproprit dont il a la charge. Ainsi, sa fonction revt divers aspects, savoir :
1.1 - Aspects juridiques et organisationnels :

syndic convoque et organise lassemble gnrale Le des copropritaires, excute les dcisions prises dans ce cadre, Il fait respecter le rglement de coproprit, Il peut engager une procdure judiciaire lencontre Il dun copropritaire ou dun tiers (avec lautorisation de lassemble gnrale), est le reprsentant permanent du syndicat des Il copropritaires, tient les archives de la coproprit. Il
1.2 - Aspects financiers :

Le syndic gre les ressources financires de la coproprit, rpartit les charges entre copropritaires Il peroit les provisions pour charges, Il rgle les fournisseurs, Il soccupe des problmes de trsorerie et de la Il comptabilit. prsente le budget prvisionnel lassemble Il gnrale.
1.3 - Aspects techniques : Le syndic est responsable, pour les parties communes :
la maintenance des locaux ; de lentretien prventif et des rparations ; de ngocie les interventions avec les diffrents corps Il
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dtat et contrle lexcution des travaux. Il soumet les devis lassemble gnrale ; gre le personnel de gardiennage ou dentretien Il (concierge). Il est noter ce sujet que la profession de syndic de coproprit est rglemente dans plusieurs pays. Ainsi, pour le cas de la France, le syndic de coproprit doit possder une carte professionnelle renouveler annuellement et pour cela, il doit : justifier de son aptitude professionnelle exercer cette profession ; fournir une garantie financire destine assurer les fonds dtenus ; tre assur en responsabilit civile professionnelle contre les risques pcuniaires encourus ; tre inscrit au registre du commerce ; ne pas tre frapp dune interdiction dexercice dfinie par la loi. Pour ce qui est de notre pays, la fonction est exerce dans la plupart des cas par des syndics copropritaires. Des syndics professionnels voient le jour de plus en plus, mais il nexiste aucune obligation lgale de faire appel ces syndics et le recours leurs services demeure assez limit. Compte tenu du cadre lgal introduit par la Loi 18-00, du rle accord par cette Loi au syndic de coproprit et de la ncessit dune mise niveau professionnelle de cette catgorie dintervenants pour leur permettre de remplir convenablement ce rle, le Ministre de lHabitat, de lUrbanisme et de lAmnagement de lEspace a organis un cycle de formation en faveur de cette catgorie dintervenant.
2 Dsignation du syndic
Le syndic et son adjoint sont dsigns par lassemble gnrale, parmi les copropritaires prsents ou reprsents, la majorit des voix.
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Il peut tre dsign, la mme majorit, parmi les tiers et peut tre une personne physique ou morale exerant titre libral la profession de gestion des immeubles. A dfaut de la dsignation dun syndic et de son adjoint, ils sont dsigns la demande dun ou plusieurs copropritaires par le prsident du tribunal de premire instance aprs avoir inform lensemble des copropritaires et entendu les prsents parmi eux. Le syndic et son adjoint sont nomms pour une dure de deux ans renouvelable.
3 Attributions du syndic
Le syndic est charg notamment : - dexcuter les dispositions du rglement de coproprit dont il est assign ; - de concrtiser les dcisions de lassemble gnrale, moins quelles ne soient confies au conseil syndical, aux propritaires ou au tiers ; - de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, la garde des principales entres de limmeuble et les quipements communs; - deffectuer les rparations urgentes mme doffice ; - de prparer le projet du budget du syndicat en vue de son examen et de son approbation par lassemble gnrale ; - de collecter les participations des copropritaires aux charges contre rcpiss ; - de dlivrer un rcpiss au copropritaire en cas de vente sil nest pas dbiteur lgard du syndicat ; - dtablir de manire rgulire le budget du syndicat et la tenue dune comptabilit faisant apparatre la situation de trsorerie du syndicat et de chaque copropritaire ; - de communiquer la situation de la trsorerie du syndicat aux copropritaires, au moins tous les trois mois ; - de tenir les archives et les registres relatifs limmeuble et au syndicat et faciliter tous les copropritaires laccs ces documents et notamment avant la tenue
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de lassemble gnrale dont lordre du jour porte sur lexamen de la comptabilit du syndicat ; - dentreprendre les dmarches administratives qui lui sont reconnues et celles qui lui sont dlgues ; - de reprsenter le syndicat en justice sur ordre spcial de lassemble gnrale.
4 Le syndic adjoint
En cas de dcs du syndic, de sa rvocation ou de sa dmission, le syndic adjoint exerce les mmes attributions que le syndic. Le syndic adjoint exerce provisoirement les mmes attributions en cas de refus du syndic de remplir son rle ou lorsquil linforme de son absence ou de sa volont de cesser ses fonctions. En cas de litige, le syndic et son adjoint doivent se rfrer une assemble gnrale qui se runit durgence. Le syndic ou son adjoint est tenu responsable du non accomplissement de ses tches.
5 Fin de la mission du syndic` IMPORTANT A lexpiration de sa mission, le syndic ou son adjoint est tenu, dans un dlai maximum de 15 jours partir de la nomination du nouveau syndic, de remettre celui-ci tous les documents, archives, registres du syndicat, et de limmeuble, la situation de trsorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidits.
Aprs expiration du dlai de 15 jours prcit, et sans que la passation des consignes ne soit effectue, le nouveau syndic demande au prsident du tribunal de 1re instance statuant en rfr, dordonner lancien syndic de sy plier sous astreinte.
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6 Rmunration du syndic
Lassemble gnrale fixe les honoraires du syndic et, le cas chant, sa rmunration. A dfaut, ils sont fixs par lordonnance judiciaire de nomination du syndic.
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Chapitre 2 - Les outils juridiques du syndic : Le rglement de coproprit

1 Rle du rglement de coproprit
Le rglement de coproprit reprsente les statuts du syndicat de coproprit. Larticle 8 de la Loi 18 - 00 stipule cet effet que tout immeuble en coproprit soumis aux dispositions de ladite loi est rgi par un rglement de coproprit. Le propritaire initial ou les copropritaires dun commun accord sont tenus dlaborer un rglement de coproprit dans le respect des dispositions de ladite loi. Une copie doit en tre remise tout copropritaire. En cas dabsence du rglement de coproprit, un rglement type de coproprit leur est applicable, le rglement est labor par voie rglementaire. Les copropritaires peuvent prescrire des conditions spciales ou des obligations dtermines dans le rglement de coproprit sous rserve des dispositions de la loi.
2 Elaboration du rglement de coproprit

Larticle 21 stipule de son ct qu la majorit des trois quart des voix des copropritaires, lassemble gnrale statue sur llaboration du rglement de coproprit sil nest pas tabli ou son amendement, le cas chant, notamment pour les parties communes, les conditions de leur usage et jouissance.
3 Contenu du rglement de coproprit

Daprs les dispositions de larticle 9 de la loi 18 - 00, le rglement de coproprit comporte obligatoirement les lments suivants : - la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur usage ; - la dfinition des rgles relatives ladministration des parties communes et le droit de jouissance y affrent ; - la dfinition des rgles de gestion du syndicat et de la tenue de lassemble gnrale ainsi que les critres de dsignation du syndic et de son adjoint et, le cas chant,
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du conseil syndical. Toutefois, cette dernire disposition nest pas obligatoire si le nombre des copropritaires est infrieur huit ; - la rpartition des quotes-parts dindivisions relatives aux parties communes chaque fraction divise.
4 Documents annexs au rglement de coproprit

Larticle 10 de la loi 18 - 00 stipule que les documents ci-aprs sont accompagns au rglement de coproprit : - les plans darchitecture ne varietur ; - les plans topographiques approuvs dfinissant les parties individuelles et communes.
5 Dpt et publicit du rglement de coproprit

Selon larticle 11, le rglement de coproprit auquel sont annexes les pices jointes et les modifications ventuelles faites conformment la loi doit faire lobjet, pour les immeubles immatriculs, dun dpt et dun enregistrement la conservation foncire du lieu de situation de limmeuble. Si limmeuble est non immatricul, le rglement de coproprit avec les modifications portes ventuellement sur lui est dpos au secrtariat-greffe du tribunal de premire instance de la circonscription dont relve limmeuble.
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Chapitre 3 Les finances du syndic

Ce chapitre sera consacr certains aspects qui sont en relation avec la gestion financire du syndic, savoir : - les comptes bancaires ; - la rglementation des chques.
1 Les comptes bancaires 1.1 Nature des comptes bancaires

Les comptes de dpt comprennent 3 catgories : - les comptes de dpt vue : les fonds qui y sont dposs peuvent tre mouvements principalement au moyen de chques, dordres de virement bancaires et de domiciliations bancaires ; - les comptes sur carnet : seul le titulaire du compte (ou son mandataire) peut disposer des fonds qui y sont dposs, au moyen du carnet qui lui est remis par sa banque et qui sert de support de ce compte ; - le compte de dpt terme : le titulaire du compte ne peut disposer des fonds qui y sont dposs qu lchance convenue lors de son ouverture. Il est possible dobtenir de sa banque une avance sur les fonds dposs, en payant des intrts dun taux suprieur celui peru.
1.2 Ouverture de compte bancaire

Les conditions douverture diffrent selon quil sagisse dune personne physique ou dune personne morale. En ce qui concerne le Syndicat des copropritaires, personne morale, les documents ncessaires pour louverture de compte bancaire se prsentent comme suit : - copie du Rglement de coproprit certifie conforme loriginal ; - copie du procs-verbal de lassemble gnrale ayant lu le syndic et son adjoint; - copies des cartes didentit nationale du syndic et de son adjoint ;
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- rcpiss de la dclaration lautorit locale de la constitution du syndicat.
2 Rglementation des chques bancaires

Les chques bancaires sont rgis par les articles 239 328 du code de commerce.
2.1 Forme du chque

Le chque doit contenir obligatoirement les mentions suivantes : - le nom du tir (la banque charge du paiement du chque); - lindication du lieu o le paiement doit seffectuer; - lindication de la date et du lieu o le chque est cr; - le nom et la signature du tireur (le titulaire du compte sur lequel le chque est tir). Un chque non conforme aux formules dlivres par ltablissement bancaire ou dans lequel lune des nonciations obligatoires fait dfaut est rput non valable comme chque.
2.2 Paiement du chque

Le chque est payable vue. Toute mention contraire est rpute non crite. Le chque prsent au paiement avant le jour indiqu comme date dmission est payable le jour de la prsentation. Le chque sans indication du bnficiaire vaut comme chque au porteur. Le chque dont le montant est crit la fois en toutes lettres et en chiffres vaut, en cas de diffrence, pour la somme crite en toutes lettres. Le chque dont le montant est crit plusieurs fois soit en toutes lettres, soit en chiffres, ne vaut, en cas de diffrence, que pour la moindre somme. Dans ces deux cas, la banque est tenue au paiement du chque conformment aux dispositions prcites.
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Si la provision est infrieure au montant du chque, ltablissement bancaire tir est tenu de proposer le paiement jusqu concurrence de la provision disponible. Le tir ne peut refuser ce paiement partiel. Toute personne qui remet un chque en paiement doit justifier, son identit au moyen dun document officiel portant sa photographie: - Pour les personnes physiques:

La carte didentit nationale ; La carte dimmatriculation pour les trangers rsidents ; Le passeport ou tout autre pice didentit en tenant lieu pour les trangers non-rsidents. Lidentit de la ou des personnes physiques habilites effectuer lopration prcite ; Ainsi que le numro dinscription limpt sur les socits, au registre du commerce ou limpt des patentes.
- Pour les personnes morales:
2.3 Transmission du chque

Le chque stipul payable au profit dune personne dnomme avec ou sans clause expresse ordre est transmissible par la voie de lendossement. Lendossement transmet tous les droits rsultant du chque et notamment, la proprit de la provision.
2.4 Prsentation du chque

Le chque mis et payable au Maroc, doit tre prsent au paiement dans le dlai de vingt jours. Le chque mis hors du Maroc et payable au Maroc doit tre prsent dans un dlai de soixante jours. La banque doit payer le chque mme aprs lexpiration du dlai de prsentation.
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2.5 Certification du chque

Tout chque pour lequel la provision correspondante existe la disposition du tireur doit tre certifi par le tir si le tireur ou le porteur le demande. La provision du chque certifi reste, sous la responsabilit du tir, bloque au profit du porteur jusquau terme du dlai de prsentation. La certification rsulte de la signature du tir au recto du chque. Elle ne peut tre refuse que pour insuffisance de la provision.
2.6 Barrement du chque

Le tireur ou le porteur dun chque peut le barrer avec les effets indiqus ci-dessous. Le barrement seffectue au moyen de deux barres parallles apposes au recto. Il peut tre gnral ou spcial. Le barrement est gnral sil ne porte entre les barres aucune dsignation ou la mention dun tablissement bancaire ou un terme quivalent. Un tel chque ne peut tre pay par la banque qu lun de ses clients ou un tablissement bancaire. Il est spcial si le nom dun tablissement bancaire est inscrit entre les deux barres. Un tel chque ne peut tre pay par le tir qu ltablissement bancaire dsign ou, si celui-ci est le tir, qu son client. Toutefois, ltablissement bancaire dsign peut recourir pour lencaissement un autre tablissement bancaire.
2.7 Opposition au paiement dun chque

Il nest admis dopposition au paiement du chque quen cas de perte, de vol, dutilisation frauduleuse ou de falsification du chque, de redressement ou de liquidation judiciaire du porteur. Le tireur doit immdiatement confirmer son opposition par crit quel que soit le support de cet crit et appuyer cette opposition par tout document utile.
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2.8 - Recours faute de paiement du chque : Le prott

Le porteur peut exercer ses recours contre les endosseurs, le tireur et les autres obligs, si le chque, prsent en temps utile, nest pas pay et si le refus de paiement est constat par un prott. Le prott doit tre fait avant lexpiration du dlai de prsentation. Il doit tre fait par les agents du secrtariatgreffe du tribunal au domicile de celui sur qui le chque tait payable ou son dernier domicile connu. Nul acte de la part du porteur du chque ne peut suppler lacte du prott, hors les cas de perte ou de vol du chque. La notification faite au tireur du prott vaut commandement de payer. Le porteur du chque protest peut solliciter une ordonnance sur requte lautorisant faire procder toute saisie conservatoire contre les signataires du chque. A dfaut de paiement lexpiration dun dlai de trente jours aprs la saisie, le porteur du chque peut faire procder la vente des objets saisis. Toutes les personnes obliges en vertu dun chque sont tenues solidairement envers le porteur. Le porteur peut rclamer celui contre lequel il exerce son recours: - le montant du chque non pay ; - les intrts partir du jour de la prsentation dus au taux lgal pour les chques mis et payables au Maroc; ce taux tant major de 1% pour les autres chques ; - les frais de prott, ceux des avis donns ainsi que les autres frais. Celui qui a rembours le chque peut rclamer ses garants: - la somme intgrale quil a paye ; - les intrts de ladite somme partir du jour o il la dbourse, calculs au taux lgal pour les chques mis et
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payables au Maroc, ce taux tant major de 1% pour les autres chques; - les frais supports.
2.9 Prescriptions
Les actions en recours du porteur contre les endosseurs, le tireur et les autres obligs se prescrivent par six mois partir de lexpiration du dlai de prsentation. Les actions en recours des divers obligs au paiement dun chque les uns contre les autres se prescrivent par six mois partir du jour o loblig a rembours le chque ou du jour o il a t lui-mme actionn. Laction du porteur du chque contre le tir se prescrit par un an partir de lexpiration du dlai de prsentation. Toutefois en cas de dchance ou de prescription, il subsiste une action contre le tireur qui na pas fait provision ou les autres obligs qui se seraient enrichis injustement.
2.10 Dispositions gnrales et pnales

Entre commerants et pour faits de commerce, tout paiement d'une valeur suprieure dix mille dirhams doit avoir lieu par chque barr ou par virement. Les inobservations de ces dispositions sont passibles dune amende dont le montant ne peut tre infrieur 6% de la valeur paye. Le crancier et le dbiteur sont solidairement responsables du paiement de cette amende. Une amende de six pour cent du montant du chque, avec un minimum de 100 dirhams, est applicable dans les cas suivants : - Le tireur qui met un chque ne portant pas lindication du lieu de lmission ou sans date ; - celui qui revt un chque dune fausse date ; - celui qui tire un chque sur une personne autre quun tablissement bancaire. La mme amende est due personnellement et sans recours par le premier endosseur ou le porteur et par celui qui paie
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ou reoit en compensation un chque sans indication du lieu dmission ou sans date. Le tireur du chque qui omet de maintenir ou de constituer la provision du chque en vue de son paiement prsentation est passible de la mme amende. Tout tablissement bancaire qui refuse le paiement d'un chque tir sur ses caisses est tenu de dlivrer au porteur ou son mandataire un certificat de refus de paiement. L'tablissement bancaire tir qui a refus le paiement d'un chque pour dfaut de provision suffisante doit enjoindre au titulaire du compte de restituer tous les tablissements bancaires dont il est le client, les formules en sa possession et en celle de ses mandataires et de ne plus mettre, pendant une dure de dix ans, des chques autres que ceux qui permettent le retrait de fonds par le tireur auprs du tir ou ceux qui sont certifis. Toutefois, condition de ne pas encourir une interdiction pnale, le titulaire du compte recouvre la possibilit dmettre des chques lorsquil justifie: - quil a rgl le montant du chque impay ou a constitu une provision suffisante et disponible pour son rglement par les soins du tir; - quil sest acquitt de lamende fiscale fixe comme suit :
5% du montant du ou des chques impays faisant lobjet de la premire injonction ; 10% du montant du ou des chques faisant lobjet de la deuxime injonction ; 20% du montant du ou des chques faisant lobjet de la troisime injonction et des injonctions suivantes.
Est passible d'un emprisonnement d'un cinq ans et d'une amende de 2.000 10.000 dirhams sans que cette amende puisse tre infrieure 25% du montant du chque ou de linsuffisance de provision: - le tireur dun chque qui omet de maintenir ou de constituer la provision du chque en vue de son paiement la prsentation;
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- le tireur du chque qui fait irrgulirement dfense au tir de payer ; - toute personne qui contrefait ou falsifie un chque ; - toute personne qui, en connaissance de cause, accepte de recevoir, dendosser ou davaliser un chque falsifi ou contrefait ; - toute personne qui, en connaissance de cause, fait usage ou tente de faire usage dun chque contrefait ou falsifi ; - toute personne qui, en connaissance de cause, accepte de recevoir ou dendosser un chque la condition quil ne soit pas encaiss immdiatement et quil soit conserv titre de garantie. Les chques contrefaits ou falsifis sont confisqus et dtruits. La confiscation des matires, machines, appareils ou instruments qui ont servi ou taient destins servir la fabrication des dits chques sera prononce par dcision de justice, sauf lorsquils ont t utiliss linsu du propritaire. - Lorsque le tireur dun chque sans provision aura constitu ou complt la provision dans les vingt jours de la prsentation, la peine demprisonnement pourra tre rduite ou entirement supprime, tant son gard qu celui de tous co-auteurs ou complices. - En outre, le tribunal peut prononcer lencontre des condamns au titre des dlits prcits, linterdiction pour une dure de un cinq ans dmettre des chques autres que ceux qui permettent exclusivement le retrait de fonds par le tireur auprs du tir ou ceux qui sont certifis. Est passible de l'emprisonnement d'un mois deux ans et d'une amende de 1.000 10.000 dirhams celui qui met des chques au mpris de l'injonction qui lui a t adresse par la banque ou en violation de l'interdiction prononce son encontre par la justice.
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Chapitre 4 La comptabilit du syndic

La comptabilit est une technique quantitative de gestion utile et indispensable pour tout agent conomique quelque soit sa taille, son activit et le domaine dans lequel il opre. La tenue dune comptabilit est une obligation lgale pour les commerants. Pour ce qui est du syndic, le cadre juridique de la tenue de la comptabilit de la coproprit est fix par la Loi 18-00 rglementant la coproprit des immeubles btis.
1 Notions gnrales sur la comptabilit 1.1 - Dfinition et rle de la comptabilit

La comptabilit est une technique quantitative de gestion utile et indispensable pour tout agent conomique quelque soit sa taille, son activit et le domaine dans lequel il opre. La tenue dune comptabilit est dabord une obligation lgale. Tel est le cas, par exemple, pour les commerants. Larticle 1 du Dahir n 1-92 du 25 Dcembre 1992 portant promulgation de la Loi n 9-88 relative aux obligations comptables des commerants, stipule que toute personne physique ou morale ayant la qualit de commerant au sens du code de commerce est tenue de tenir une comptabilit dans les formes prescrites par la prsente loi . Par ailleurs, la loi n 15-95 formant code du commerce stipule dans son article 19 que Le commerant tient une comptabilit conformment aux dispositions de la loi n 9-88 relative aux obligations comptables des commerants promulgue par le Dahir n 1-92-138 du 30 joumada II 1413 (25 dcembre 1992) en ajoutant que Si elle est rgulirement tenue, cette comptabilit est admise par le juge pour faire preuve entre commerants raison des faits de commerce . Pour sa part, larticle 18 du mme texte stipule que Tout commerant, pour les besoins de son commerce, a lobligation douvrir un compte dans un tablissement bancaire ou dans un centre de chques postaux . Enfin, il est utile de rappeler les termes de larticle 20 du code de commerce qui stipule que Les tiers peuvent opposer
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au commerant le contenu de sa comptabilit mme irrgulirement tenue . Les syndics de coproprit professionnels sont des commerants et sont de ce fait tenus par ces dispositions lgales dans la gestion de leurs entreprises. Pour les oprations de gestion de la coproprit effectues tant par les syndics professionnels que bnvoles (choisis parmi les copropritaires), les rgles comptables applicables sont celles fixes par la loi 18-00 et seront tudies dans le second paragraphe de ce chapitre. La comptabilit est galement un outil de gestion qui permet aux dirigeants de lentreprise ainsi quaux tiers (fournisseurs, clients, actionnaires, relations bancaires et financires) de connatre la situation de laffaire et dapprcier sa gestion.
1.2 La tenue de la comptabilit

La tenue de la comptabilit doit satisfaire aux rgles suivantes : - Tenir la comptabilit en monnaie nationale ; - Adopter la technique de la partie double garantissant lgalit arithmtique des mouvements dbit et crdit des comptes et des quilibres qui en dcoulent ; - Sappuyer sur des pices justificatives dates, conserves, classes dans un ordre dfini, susceptibles de servir comme moyen de preuve et portant les rfrences de leur enregistrement en comptabilit ; - Respecter lenregistrement chronologique des oprations ; - Tenir des livres supports permettant dtablir les tats de synthse de fin dexercice prvus par la rglementation en vigueur ; - Permettre un contrle comptable fiable contribuant prvenir les erreurs et fraudes et la protection du patrimoine ; - Contrler par inventaire lexistence et la valeur des lments actifs et passifs ; - Permettre pour chaque enregistrement comptable den connatre lorigine, le contenu, limputation par nature, la qualification sommaire ainsi que la rfrence de la pice justificative qui lappuie.
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1.3 - Les supports comptables

Les supports de base de la comptabilit sont les suivants : - Le livre-journal tenu dans les conditions prescrites par la loi dans lequel sont enregistres les oprations jour par jour et opration par opration ; - Le grand-livre form de lensemble des comptes individuels et collectifs qui permet le suivi de ces comptes. Chaque compte fait apparatre distinctement le solde de dbut dexercice, le cumul des mouvements dbit et crdit depuis le dbut dexercice ainsi que son solde en fin de priode ; - La balance faisant apparatre pour chaque compte le solde au dbut dexercice, le cumul des mouvements dbit et crdit depuis le dbut dexercice, et le solde en fin de priode ; - Le livre dinventaire dans lequel sont transcrits le bilan et le compte de produits et charges de chaque exercice.
1.4 - Procdures denregistrement Principe de la comptabilit partie double

Toute opration comptable est traduite par une criture affectant au moins deux comptes dont lun est crdit et lautre est dbit. Lorsquune opration est enregistre, les totaux des sommes inscrites au crdit et au dbit doivent tre strictement gaux. Les critures sont enregistres sur le journal dans un ordre chronologique, et reportes sur le grand livre. Les totaux des mouvements des deux documents doivent tre gaux. Le journal doit tre tenu sans blanc ni altration daucune sorte. Les critures sont passes dans le journal opration par opration et jour par jour. Toutefois, les oprations de mme nature ralises en un mme lieu et au cours dune mme journe peuvent tre regroupes et enregistres en une mme criture. Toute correction derreur doit laisser lisible lenregistrement initial erron. La comptabilit doit tre organise de telle sorte que les corrections soient effectues par nombre ngatif
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ou par contre-passation. La comptabilisation par montant ngatif nest admise que pour la correction derreur.
2 Tenue de la comptabilit du syndicat des copropritaires 2.1 Cadre juridique de la tenue de la comptabilit de la coproprit
Larticle 24 de la Loi 18-00 stipule que : - Les comptes du syndicat comprenant le budget prvisionnel, les charges et produits de lexercice, la situation de trsorerie, ainsi que les annexes au budget prvisionnel sont tablis conformment des rgles comptables spcifiques fixes par voie rglementaire. - Les comptes sont prsents avec comparatif des comptes de lexercice prcdent approuv ; - Les charges et les produits du syndicat, prvus au plan comptable, sont enregistrs ds leur engagement par le syndicat indpendamment de leur rglement ou ds rception par lui des produits. Lengagement est sold par le rglement. Larticle 26 de la mme loi prcise de son ct, que parmi les missions dvolues au syndic figurent celles ci-aprs : - de prparer le projet du budget du syndicat en vue de son examen et de son approbation par lassemble gnrale; - de collecter les participations des copropritaires aux charges contre rcpiss ; - de dlivrer un rcpiss au copropritaire en cas de vente sil nest pas dbiteur lgard du syndicat ; - dtablir de manire rgulire le budget du syndicat et la tenue dune comptabilit faisant apparatre la situation de trsorerie du syndicat et de chaque copropritaire ; - de communiquer la situation de la trsorerie du syndicat aux copropritaires, au moins tous les trois mois ; - de tenir les archives et les registres relatifs limmeuble et au syndicat et faciliter tous les copropritaires laccs ces documents et notamment avant la tenue de lassemble gnrale dont lordre du jour porte sur lexamen de la comptabilit du syndicat.
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Il y a lieu de rappeler ce sujet les dispositions de larticle 32 de la mme Loi qui stipulent que tout copropritaire a droit daccs aux archives, registres du syndicat, notamment ceux relatifs la situation de la trsorerie.
2.2 Nature des oprations comptables relatives au syndicat des copropritaires

Les comptes du syndicat des copropritaires sont constitus de deux catgories : - Les comptes relatifs la gestion et ladministration de la coproprit ; - Les comptes relatifs la situation financire du syndicat.
2.2.1 Les comptes relatifs la gestion et ladministration de la coproprit

La gestion et ladministration de la coproprit ncessitent : - lengagement de dpenses appeles charges ; - la perception de recettes appeles produits.
2.2.1.1 Les charges

Les charges comprennent toutes les dpenses ralises pour le compte de la gestion de la coproprit. Elles comprennent notamment : - les charges de consommation deau et dlectricit ; - les charges du personnel (concierge, jardinier, femme de mnage, ) ; - les indemnits verses au syndic de coproprit ; - les frais de maintenance et dentretien des parties communes ; - les charges dadministration du syndicat ; - autres frais et charges.
2.2.1.2 Les produits

Les produits comprennent les recettes gnres par la gestion de la coproprit. Elles sont constitues notamment des rubriques suivantes : - Participation des copropritaires aux charges ; - Produits locatifs ; - Produits financiers ;
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- Produits gnrs par lutilisation des parties communes par des tiers ; - autres produits.
2.2.2 Comptes de la situation financire du syndicat

Ces comptes comprennent : - Les comptes gnraux du syndicat, composs de la situation des fonds en caisse, de la situation du compte bancaire, ainsi que de la situation des crances et des dettes ; - Les comptes individuels de chaque copropritaire reprsentant sa situation financire vis--vis du syndicat.
2.3 Aspects techniques de la tenue de la comptabilit 2.3.1 Rgles observer

La tenue de la comptabilit doit satisfaire aux rgles suivantes: - Enregistrement des oprations au jour le jour sur les supports comptables - Les oprations doivent tre enregistres au plus tard la fin de la journe, o elles ont t effectues, sur les supports comptables appropris prvus cet effet, savoir : livre journal ; Le grand livre ; Le Adopter la technique de la comptabilit partie double. Cette technique garantit lgalit arithmtique des mouvements dbit et crdit des comptes et des quilibres qui en dcoulent. Ainsi, la comptabilisation dune dpense se fera de la manire suivante : - au dbit : le compte de charge concern par la dpense; - au crdit : le compte de trsorerie mouvement pour le rglement de cette dpense.
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Chapitre 5 Gestion et tenue des documents et archives du syndic

Lorsque lon connat limportance des archives pour une institution ou une organisation dtermine, on comprend bien que cette proccupation devrait tre aussi fondamentale pour le syndic de coproprit. En effet, maillon fondamental de la gestion de la coproprit, le syndic fonctionne comme une entreprise. A ce titre, il envoie et reoit un certain nombre de documents et correspondances dont la gestion lui incombe. Il est constat que de nombreux syndics de coproprit perdent ou dtruisent, par ngligence ou par mconnaissance de leur importance, les documents qui devraient tre conservs. Par ailleurs, la documentation que reoit ou met le syndic de coproprit lui cause souvent des difficults de gestion. Les objectifs de ce chapitre sont de permettre aux syndics de coproprit de : - dfinir ce quest un document darchives ; - comprendre limportance et la fonction des archives ; - mettre en place et grer convenablement un systme darchivage efficace. Partant de ces objectifs, le prsent chapitre comportera deux parties : - Principes gnraux de la gestion des archives ; - Tenue des archives de la coproprit.
1 - Principes gnraux de la gestion des archives 1.1 Fonction des archives 1.1.1. Dfinition
Les archives sont constitues par lensemble des documents produits par une entreprise ou une organisation relatifs lexercice de son activit professionnelle. Archiver, cest rassembler, classer et conserver ces documents.
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Tout document ancien ou qui vient dtre produit est en principe un document darchives comme par exemple : - Textes rglementaires et lgislatifs rgissant la copro-prit ; - Registres, divers cahiers de gestion ou inventaire, listes diverses, fiches, etc - la correspondance ou collection du courrier ; - Contrats,. - Documents comptables, etc
1.1.2. Importance des archives

Les archives sont une source inestimable de renseignements sur lactivit dune personne, dune entreprise ou dune institution. Considrant le cas prcis du syndicat de coproprit, nous dirons que les archives sont un outil de gestion, de planification des activits et un outil de mmoire et de conservation des affaires traites et des textes officiels. Les archives permettent de : - retracer lorigine, lhistoire des affaires traites ; - fournir rapidement une information demande ; - mieux grer le fonctionnement de la coproprit. Les archives servent de preuve pour justifier les actions ralises et les dcisions prises. Elles ont une valeur probante.
1.1.3. Les diffrentes archives

On distingue trois types darchives : - Les archives du premier ge ou archives vivantes : appeles aussi archives administratives ou archives courantes, ce sont les documents ayant moins de cinq (05) ans dge, et sont frquemment utilises. - Les archives du second ge ou archives intermdiaires : On classe dans cette catgorie les documents ayant 5 10 ans dexistence. Elles sont peu utilises et leur rfrence est moindre.
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- Les archives du troisime ge ou archives mortes : aprs une dure de 10 ans, les documents deviennent des archives mortes ou encore archives historiques ou dfinitives. Par ailleurs, il est important de signaler que certains documents, ouvrages ou textes lgislatifs ou rglementaires peuvent dater de plus de cinq ans et nanmoins tre classs dans les archives vivantes du fait de leur porte toujours actuelle.
1.2. La gestion des archives

Grer, au sens le plus large, cest mettre en oeuvre les moyens qui permettent de raliser les objectifs assigns. Grer, cest aussi prvoir. Pour grer les archives de la coproprit, le syndic devra donc mettre en oeuvre une stratgie efficace lui permettant : - dvaluer limportance des documents archiver ; - de savoir les trier ; - de trouver un systme de classement et de conservation de ces archives.
1.2.1. La cration des archives

Pour crer des archives dans un syndicat de coproprit, il faut commencer par tudier et comprendre son fonctionnement. Cette comprhension passe par ltude du cadre conomique et rglementaire rgissant la coproprit. Elle permet alors de crer un cadre de classement en fonction des diffrentes contraintes de gestion. Chaque syndicat de copropritaires laborant des documents pour lexcution de sa mission, ces documents peuvent tre archivs : cest le fonds darchives. Le fonds darchives est lensemble des documents provenant de lactivit dune personne, dune entreprise ou dune organisation. La cration des archives est base sur un traitement intellectuel se droulant en plusieurs tapes qui sont : le tri, le classement, lanalyse et la rdaction du rpertoire, la conservation.
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Le tri et le classement sont deux oprations qui ont un triple but : - liminer les documents inutiles ou prims ; - savoir ce que lon possde ; - pouvoir le retrouver rapidement. En outre, le classement est labor en tenant compte de ltude fondamentale des fonctions de lagence immobilire.
1.2.2. Le tri des archives

Le tri est une opration dlicate qui engage la responsabilit du responsable de lagence immobilire puisquelle pose le problme des liminations. Il faut donc savoir dtruire . Le tri est une opration slective qui permet de rpartir les documents en trois catgories : - les documents ayant perdu toute valeur et pouvant tre supprims sans dlais ; - les documents prsentant un intrt pour le syndicat de coproprit pendant une dure variable ; - les documents conserver dune faon illimite. Dans les dossiers retenus, on ne gardera que le document original. Certains documents seront conservs titre de spcimens.
1.2.3. Le classement des archives

Il ne faut pas confondre classement et classification. Le classement est dordre matriel, cest lopration physique de rangement. La classification est dordre intellectuel, cest la dtermination du thme de rangement. Le classement est lopration qui aboutit au rangement des documents, selon un ordre prtabli que lon dcrira prcisment par la suite. Les documents sont classs selon leur origine par dossier. Lunit de base du classement est donc le dossier, les documents le constituant tant les pices (ex : une lettre, un
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procs-verbal, un registre, etc.) qui se rangent lintrieur du dossier. Dans le cas o lon se retrouve avec un nombre important de pices isoles, sans dossier dorigine, il faut constituer un dossier divers avec un inventaire pice pice. Cest une solution de dernier recours qui doit tre vite le plus souvent possible. Les qualits dun bon classement sont : - la simplicit ; - la prcision ; - la facilit dutilisation ; - la bonne conservation. Le classement par dossier peut tre complt avec des sousdossiers. Le dossier, de cette manire, peut tre prolong par autant de sous-dossiers quil faut sans perturber le classement. Les sous-dossiers ainsi classs et le nombre de pices indiqu sont gards dans des chemises ou dans des cartons darchives.
1.2.4. Lanalyse des documents

Il sagit didentifier chaque dossier et sous-dossier aprs une analyse minutieuse du contenu des documents. Cette analyse consiste dcrire le contenu du dossier qui sera inscrit sur sa couverture. Ce rsum peut se faire soit directement sur la couverture du dossier soit sur un papillon que lon collera sur la couverture, ce qui vitera des ratures ou surcharges et permettra donc une meilleure prsentation. La couverture comportera ainsi les renseignements suivants : - le numro dordre et titre du dossier ; - lanne ; - les titres des sous-dossiers. Le dossier se prsente donc matriellement sous la forme dune chemise cartonne contenant les sous-dossiers pouvant tre des sous-chemises. Notons que lon peut aussi inscrire sur la couverture des sous-dossiers linventaire des documents quils contiennent.
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Dans le souci de faciliter la recherche de documents par tous les utilisateurs potentiels, il est recommand de crer un rpertoire de classement. Le rpertoire de classement peut tre un simple cahier dcolier. Le responsable recopiera pour chaque dossier les lments qui le composent, cest--dire les titres de ses sousdossiers. Dans ce cahier, le responsable prendra soin de rserver deux pages vis--vis pour dcrire un seul et mme dossier. En effet, un dossier ouvert peut, au fil des annes, tre toff par de nouveaux sous-dossiers et il est important de garder une vision globale de tous les lments constitutifs dun mme dossier. Ainsi, ce cahier permettra nimporte quelle personne que le responsable de mieux comprendre le systme darchivage adopt sans avoir manipuler et dplacer tous les documents dj classs.
1.2.5. La conservation des archives

Les archives tant la mmoire de lentreprise et un outil de gestion du syndicat de coproprit, le responsable doit veiller leur protection et leur bonne conservation. Certaines archives ayant un caractre confidentiel, il importe de prendre toutes les mesures ncessaires pour leur prserver ce caractre. Les documents darchives doivent tre protgs contre les rats, lhumidit qui favorise les moisissures et les champignons, les termites, la poussire, le feu. Les actions entreprendre sont : la dratisation et la dsinsectisation des salles, ltanchit des murs et du toit, le nettoyage et lentretien rgulier des locaux et une bonne aration. La meilleure conservation des documents est celle qui se fait dans des armoires mtalliques ou sur des rayonnages mtalliques. Ce matriau est prfrer au bois. Les archives peuvent tre ranges dans des botes archives ou des chemises cartonnes. Larmoire et le local o elles sont conserves doivent tre ferms clef. Par ailleurs, le responsable veillera ce que personne ne mange ni ne fume dans ce local.
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2 Tenue des archives de la coproprit 2.1 Cadre juridique 2.1.1 Responsabilit du syndic en matire de tenue des archives
Parmi les taches qui incombent au syndic, telles qunumres par larticle 26 de la Loi 18-00 rglementant la coproprit, figure la tenue des archives et des registres relatifs limmeuble et au syndicat en facilitant tous les copropritaires laccs ces documents et notamment avant la tenue de lassemble gnrale dont lordre du jour porte sur lexamen de la comptabilit du syndicat.
2.1.2 Obligations du syndic concernant la remise des documents au syndic nouvellement lu

Il ressort de larticle 28 de la Loi 18-00 qu lexpiration de sa mission, le syndic ou son adjoint est tenu, dans un dlai maximum de 15 jours partir de la nomination du nouveau syndic, de remettre celui-ci tous les documents, archives, registres du syndicat, et de limmeuble, la situation de trsorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidits. Aprs expiration de ce dlai et sans que la passation des consignes ne soit effectue, le nouveau syndic peut demander au prsident du tribunal de 1re instance statuant en rfr, dordonner lancien syndic de sy plier sous astreinte.
2.2 Nature des documents et archives de la coproprit 2.2.1 Textes juridiques

- Loi 18-00 relative au statut de la coproprit des immeubles btis ; - Dahir n 1.76.258 du 8 octobre 1977 relatif lentretien des immeubles btis et l'instalation de conciergerie dans les immeubles d'habitation ; - Dcret du 8 octobre 1977 pris en charge application du dahir n 1.76.258 ; - Code du travail (loi n 65.99 du 11 septembre 2003 ) ; - Code du commerce (loi n 65.99 du 11 septembre 2003) ;
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- autres textes en relation avec lactivit du syndicat des copropritaires.
2.2.2 Documents relatifs la constitution du syndicat

Ils sont constitus essensiellement de : - Rglement de coproprit ; - Dclaration de constitution du syndicat adresse lautorit locale ; - P.V de lassemble gnrale constitutive ; - Liste des copropritaires membres du syndicat.
2.2.3 Documents et archives relatifs aux assembles gnrales

On peut citer : - Convocations aux assembles gnrales et accuss de rception ; - Procs-verbaux ; - Registre des procs-verbaux ; - Justificatifs de notification des procs-verbaux aux copropritaires ;
2.2.4 Dossier technique de limmeuble

Ce dossier est compos de : - Autorisation de construire ; - Permis dhabiter ; - Plans darchitecture ; - Contrat darchitecte ; - Plan du bton arm ; - Contrat du bureau dtudes techniques ; - Contrats de travaux ; - Etc
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2.2.5 Documents relatifs lentretien de limmeuble

Il s'agit de : - Contrats dentretien des installations et quipements relatifs aux parties communes : ascenseurs, extincteurs dincendie, - Contrats dassurance ; - Contrats dabonnement eau et lectricit.
2.2.6 Dossiers du personnel (concierge, femme de mnage, jardinier, )

Ce dossier peut tre constitu de : - Copie de la Carte didentit nationale ; - Contrat de travail ; - Dossier CNSS.
2.2.7 Documents financiers et comptables

On peut citer dans ce cadre : - Carnets de chques - Livre de caisse ; - Relevs de comptes ; - Reus de versements la banque ; - Reus de remises de chques ; - Budgets annuels - Factures et documents justificatifs des dpenses ; - Talons des reus dencaissement des participations aux charges ; - Situations comptables.
2.2.8 Autres documents et archives

Il s'agit de : - Conventions et contrats relatifs lutilisation des parties communes par les tiers ; - correspondances mises ou reues ; - etc.
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2.3 Exemple de classement darchives de la coproprit Dossier principal Sous-dossiers

Convocations
Documents
- Copies des Convocations - Accuss de rception - Feuille de prsence - Procurations des copropritaires reprsents - Procs-verbal - Copies des lettres de notification ; - Accuss de rception - Fiche synoptique - Copie CIN - Situation comptable Idem Idem - budget vot par lassemble gnrale ; - Situation comptables mensuelles relatives lexcution du budget - Factures et reus - Relevs de comptes bancaires ; - Situations comptables mensuelles - Autres documents comptables. Idem
Assemble gnrale de l'anne ....
Procs-verbal
Notification du P.V Copropritaire lot 1 Copropritaire lot 2 Etc.
Dossiers des copropritaires
Budget Anne....
Comptabilit de l'exercice ....
Janvier ....
Fvrier .... Etc.
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Chapitre 6 Organisation et conduite des assembles gnrales

1 Aspects techniques du droulement de lassemble gnrale 1.1 Feuille de prsence
La feuille de prsence est un document revtant un caractre fondamental. Elle est prsente aux membres prsents la runion de lassemble gnrale pour y enregistrer leurs noms, les parts quils dtiennent et leurs signatures. La feuille de prsence prend la forme dun tableau comportant les colonnes suivantes : - Nom des membres prsents ;, - Leur qualit (copropritaire ou le nom du copropritaire quils reprsentent) ; - Les rfrences et ladresse du lot dont ils ont la proprit au sein de limmeuble ; - Leur adresse personnelle dans le cas ou elle diffrente de ladresse prcite ; - Le nombre de voix que leur confrent leurs parts dans la coproprit ; - Leur signature. La feuille de prsence fait partie intgrante du procs-verbal de la runion.
1.2 Prsidence de la runion

Le prsident de la runion joue un rle essentiel dans le droulement de lassemble gnrale. A cet effet, il est charg : - dassurer lordre de la runion ; - de donner et de retirer la parole aux participants ; - de veiller au bon droulement des dlibrations et des votes.
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1.3 Ordre du jour

Lordre du jour ne doit pas tre surcharg de questions de dtail. Il doit tre assorti de tous les documents ncessaires prsents sous une forme lisible, concise et correctement dupliqus. Lordre du jour doit galement tre accompagn de projets de rsolution pour toutes les questions inscrites donnant lieu vote, de faon ce que les copropritaires aient lavance une ide claire de ce quon veut leur faire voter.
1.4 Salle de runion

La salle de runion doit runir autant que possible le minimum de conditions de confort requises pour de telles circonstances. Il est conseill de recourir une sonorisation ds quon dpasse 30 personnes. Cela aura lavantage dobliger les participants parler tour de rle.
1.5 Animation des dbats

Pour assurer le succs de la runion, le prsident doit faire animer nergiquement les dbats en suivant strictement lordre du jour. Il faut rappeler constamment quune assemble est faite pour se prononcer sur des rsolutions prtablies.
1.6 Oprations de vote

Les projets de rsolution mis au vote doivent tre bien rdigs, les plus proches possibles de ceux diffuss pralablement avec lordre du jour. Les oprations de vote doivent se drouler dans la transparence et la clart.
2 Le procs-verbal 2.1 Rle du procs verbal 2.1.1 Le procs-verbal : un moyen efficace pour reconstituer les faits
La consignation crite permet de restituer 100% des faits.
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2.1.2 Le procs-verbal : un document caractre juridique

Le procs-verbal est un document juridique trs important qui permet de consigner toutes les dcisions prises par les copropritaires dans le cadre de leur assemble gnrale, et les rend opposables. Linexistence de ce document rend ces dcisions nulles et non avenues.
2.2 Caractristiques du procs-verbal

Pour lui permettre de remplir les rles dcrits ci-dessus ; le procs-verbal doit se caractriser par : - son exhaustivit : il doit traiter tous les sujets dbattus lors de la runion ; - sa pertinence : il doit se concentrer sur les sujets essentiels; - la rapidit de son tablissement : sa rdaction doit tre acheve dans les 48 heures aprs la fin de la runion.
2.3 Structure du procs-verbal

Le procs-verbal doit comporter les lments suivants :
2.3.1 Description des conditions du droulement de la runion

- Runion ordinaire ou extraordinaire ; - Date, heure et lieu de la runion ; - Ordre du jour tel que prsent dans la convocation adresse aux copropritaires ; - Nombre de copropritaires ou de leurs reprsentants prsents et pourcentage des parts (voix) quils dtiennent dans la coproprit ; - Liste des copropritaires absents et pourcentage des parts (des voix) quils dtiennent ; - Feuille de prsence approuve par le prsident de la runion ; - Nom du prsident de la runion et du secrtaire (rapporteur) et conditions de leur dsignation.
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2.3.2 Description du droulement des dbats

Le procs-verbal doit prciser les points suivants : - Nature des interventions (personnes ayant intervenu, rsum de leurs interventions) ; - Dcisions prises et pourcentage des voix favorables ; - Noms des copropritaires qui ont vot contre ces dcisions ou qui se sont abstenus de voter et nature de leurs rserves ventuelles.
2.3.3 Description des conditions de clture de la runion

Il s'agit de : - Heure de la clture de la runion ; - Rsum des conditions gnrales dans lesquelles la runion sest droule.
2.3.4 Signature du procs-verbal

Le procs-verbal sera sign dune part par le prsident et le secrtaire (rapporteur) de la runion pour attester lauthenticit du P.V, et dautre part par le syndic lu titre de notification du document.
2.4 Notification du procs-verbal

Pour devenir opposable et pour permettre lexcution des dcisions prises, le procs-verbal doit tre notifi tous les copropritaires, aussi bien ceux qui ont assist la runion que ceux qui se sont absents. A cet effet, le syndic, aprs la runion, est appel prendre les mesures suivantes : - Affichage du procs-verbal lintrieur de limmeuble, dans le lieu rserv laffichage ; - Notification dune copie du P.V par courrier recommand avec accus de rception tous les copropritaires, ou remise en mains propres contre dcharge.
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2.5 Enregistrement du procs-verbal

Les procs-verbaux des runions successives de lassemble gnrale sont enregistrs dans un registre spcial tenu par le syndic de coproprit. Lassemble gnrale des copropritaires se charge de la gestion de limmeuble en coproprit conformment la loi et au rglement de coproprit et prend des dcisions dont lexcution est confie un syndic ou, le cas chant, au conseil syndical. Lassemble gnrale tient sa premire runion linitiative de lun ou plusieurs copropritaires. Elle procde, lors de sa premire runion, ltablissement du rglement de coproprit sil nest pas labor, ou son amendement le cas chant et, llection de lorgane de gestion de limmeuble. Lassemble gnrale ordinaire se runit au moins une fois par an. En outre, il peut tre tenu chaque fois quil est ncessaire, une assemble gnrale extraordinaire laquelle sont convoqus tous les copropritaires. Sauf stipulation contraire prvue dans le rglement de coproprit, lassemble gnrale prend, la majorit absolue des voix des copropritaires prsents ou reprsents, les dcisions et mesures relatives lapplication du rglement de coproprit et, en gnral, celles relatives la gestion de limmeuble en coproprit. Lassemble gnrale ne doit, en aucun cas, obliger un copropritaire changer la destination ou les conditions dusage et de jouissance de sa partie individuelle.
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Chapitre 7 Entretien des biens de la coproprit

Parmi les attributions du syndic prvues par la loi 18-00 relative la coproprit, figurent celles de : - veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, la garde des principales entres de limmeuble et les quipements communs ; - effectuer les rparations urgentes mme doffice. A cet effet, le syndic de coproprit est appel disposer dun minimum de connaissances techniques pour lui permettre de faire face ces prrogatives. Ce chapitre porte sur quelques notions de base en matire dlectricit et dentretien des installations de plomberie, sanitaire et dassainissement.
1 Notions gnrales dlectricit Prliminaire - Mesures de scurit

Avant tous travaux sur le circuit lectrique, il est absolument ncessaire de couper le courant lectrique du circuit sur lequel on travaille. Dans les anciennes installations, les protections ne permettant pas disoler un circuit spcifique, il est alors impratif de couper le courant au disjoncteur.
1- Le circuit de terre 1.1 La prise de terre

Dans les installations lectriques, le circuit de mise la terre est trs important pour la scurit des habitants de la maison et surtout pour celle des enfants. Le circuit de terre commence par le contact avec la terre relle. Ce contact est assur par un piquet de terre. On le trouve de diffrentes longueurs, le choix de la longueur dpend du type de terrain o il est enfonc. Pour un terrain lourd (argileux) on peut se contenter dune longueur de 1m20, mais pour des terrains constitus de remblais, il faudra prendre une longueur suprieure de manire augmenter la surface de contact. Il est reli la barrette de coupure par un fil de cuivre nu dune section de 25 mm.
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1.2 La distribution de la terre dans lhabitation

De la barrette de coupure, on rejoint le tableau de rpartition par un fil isol vert/jaune de la mme section que les fils dalimentation du branchement extrieur. partir du tableau, on envoie un fil vert/jaune de 2,5 mm vers toutes les masses mtalliques. Du tableau part aussi la liaison quipotentielle principale. Cest la ligne qui relie les tuyaux darrive deau. Du tableau dabonn partent tous les circuits. Ils comportent tous un fil de terre de la mme section que le circuit correspondant.
2 Le tableau dabonn
Le tableau dabonn ou tableau de fusibles sert sparer les diffrents circuits. Il est constitu dun support en plastique, sur lequel on pose des protections constitues de disjoncteurs ou de fusibles. Il est prfrable dutiliser des disjoncteurs, car si un problme survient, il suffit de relever le levier de commande pour remettre le courant, alors quon na pas toujours le bon fusible sous la main. On y trouve aussi une barrette o sont branchs tous les fils de terre. On alimente les disjoncteurs grce des peignes de contact et des bornes darrive. Il existe diffrents types de disjoncteurs et diffrents Amprages (puissance). Le disjoncteur diffrentiel limite les surcharges de courant et assure la protection des personnes. Le disjoncteur simple ne fait que limiter les surcharges de courant.
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3 - Linstallation lectrique 3.1 Les diffrents circuits de linstallation 3.1.1 Les lignes spcialises
Ce sont les lignes qui alimentent des prises o lon branche des appareils bien prcis. Ces circuits sont continus du tableau aux points dutilisation. - Circuit 32 A : pour le four ou la cuisinire lectrique ; - Circuit 20 A : pour le lave-linge, le lave-vaisselle, et le chauffe-eau.
3.1.2 - Les lignes normales.

Ces lignes peuvent alimenter plusieurs points et donc tre coupes. On les regroupent dans des boites de drivation. - Circuit 16 A : pour les prises de courant normales - Circuit 10 A : pour les circuits dclairage - Circuit 2 A : pour les circuits annexes (sonnette, protection du circuit de commande du chauffeeau lectrique, etc.).
3.2 Quelques rgles suivre

Dans linstallation lectrique, il y a 2 couleurs respecter: le BLEU qui ne sert que pour le NEUTRE, et le VERT/JAUNE qui est rserv au circuit de TERRE. Dans les bornes des disjoncteurs, on ne peut mettre que deux fils au maximum. La section des conducteurs correspond la surface du fil de cuivre. Il existe des sections de fil qui correspondent des puissances dutilisation bien dfinies. - 1,5 mm circuit dclairage, sonnette et tout ce qui ne demande pas une grande puissance ; - 2,5 mm circuit prise de courant, prise normale, lave-linge, sche-linge ; - 6 mm circuit cuisinire lectrique ; - 10 mm alimentation jusqu 60 Ampres (12 KW) ; - 16 mm alimentation jusqu 90 Ampres (18 KW)
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LE SIMPLE ALLUMAGE Le simple allumage est linstallation dclairage la plus courante. LE VA ET VIENT Le va et vient permet dallumer et dteindre de 2 endroits diffrents ( pice avec 2 portes, couloir ) LE PERMUTATEUR Le VA ET VIENT peut remplacer le tlrupteur en intercalant des permutateurs sur le circuit des navettes. Le nombre de permutateurs dpend des besoins. LE TELERUPTEUR Le tlrupteur permet dallumer et dteindre de plusieurs endroits diffrents (utilis surtout dans les couloirs ou les cages descalier). LES CIRCUITS PRISES DE COURANT Dans chacun des circuits, on se limite 5 prises. On va de prises en prises sinon, on peut faire les drivations dans une boite.
2 - Problmes des installations de plomberie et dassainissement dans les immeubles en coproprit

Les fuites deaux et leurs consquences accaparent une bonne partie de lnergie de tous ceux qui soccupent de la gestion dun immeuble. Certes, une part importante vient des installations sanitaires privatives, et pour cet aspect on se reportera sur les problmes relatifs ltanchit et la conformit des installations sanitaires privatives. Les problmes lis aux rseaux des immeubles anciens sont souvent sans fin ni solution, sauf entreprendre des travaux lourds de restructuration et cration de nouveaux rseaux.
2.1- Pathologie des rseaux dalimentation deau

On peut citer les cas suivants : - '' Lchage de joints '' du une surpression : cela arrive lorsque limmeuble est quip de surpresseurs inadapts ou dfectueux, ou lorsque la pression du rseau urbain est excessive; dans ce cas, il convient dinstaller des dtendeurs
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- Corrosion due lassemblage de mtaux ou au contact avec des matriaux incompatibles : la responsabilit de lentreprise qui a ralis linstallation est dans ce cas engage. Elle a lobligation de rparer le dfaut et ses consquences (prjudice) ; - Humidit permanente et suintements de condensation entranant une corrosion externe : elle est due une insuffisance de ventilation des locaux par lesquels passent les canalisations ; il convient soit damliorer substantiellement la ventilation, soit de calorifuger les canalisations.
2.2- Pathologie des rseaux dvacuation des eaux uses et eaux pluviales
Il s'agit de : - Fuites aux joints et aux assemblages : cela rsulte du vieillissement des matriaux et leur dgradation, des dsembotages dus des chocs, des descellements de support ou des mouvements du btiment ou des canalisations ; - Entartrage, notamment dans les parties horizontales faible pente ou aux coudes : on y remdie en remplaant les parties dtriores mais aussi en modifiant autant que peut se faire le trac et la fixation des canalisations ; - Pathologie particulire des canalisations dvacuation des eaux pluviales : les calcites cres par des eaux ayant ruissel sur certains ciments utiliss pour la pose de carrelage (revtements de terrasses accessibles notamment). La cause doit en tre recherche en procdant des analyses des ciments sur lesquels ont pu ruisseler les eaux passant dans ces canalisations. Il ny a pas de moyen connu dliminer ces calcites une fois quelles sont dposes ; pour viter la poursuite des dpts, il faut supprimer la cause (sil sagit de terrasses en carrelage, en remplaant le carrelage par un autre type de revtement et dtanchit).
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Les dpts peuvent prendre de telles proportions que les canalisations peuvent se boucher totalement et devoir tre remplaces de haut en bas.
2.3 - Pathologies des installations sanitaires privatives

Les installations sanitaires privatives sont le cauchemar des immeubles anciens, notamment ceux dont lossature souffre gravement des infiltrations. Les propritaires dappartements dans ces immeubles ne peuvent imaginer les risques de responsabilit quils encourent avec des installations non conformes: en cas de dcouverte de pourrissement des structures porteuses de limmeuble, et de possibilit dimputation de ce pourrissement des infiltrations en provenance de lappartement, ils seront considrs comme responsables des dommages limmeuble et devront supporter - au pire seuls, au mieux solidairement avec dautres propritaires - le cot des rparations ncessaires, qui peuvent se chiffrer en millions. Peu importe si ce pourrissement a mis des dcennies se produire et si les propritaires viennent dacqurir les logements : ils nauront qu se retourner contre leurs prdcesseurs. De manire gnrale, la conformit est aussi requise en cas de location du logement.
2.4 Problmes lis lassainissement

Le rseau dassainissement se compose des collecteurs recueillant les eaux uses ou les eaux pluviales au pied des descentes dans les btiments, et les conduisant jusquau(x) branchement(s) au rseau dassainissement urbain en cas de tout--lgout , ou jusqu la fosse ou aux fosses sceptiques au cas o limmeuble ou ensemble immobilier nest pas encore raccord. Lassainissement est le type mme des quipements dimmeuble qui se rappellent au bon souvenir lorsquon ne sen proccupe pas de temps autre. Linspection rgulire et lentretien sont une ncessit pour viter les fuites en terre qui peuvent avoir des consquences importantes sur lenvironnement et provoquer des affaissements et fontis aux consquences incalculables.
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2.4.1 La surveillance
Le rseau dassainissement fait partie des composantes de limmeuble qui doivent faire lobjet de diagnostics priodiques afin de dtecter les dtriorations, dsembotements ou crasements de canalisations entranant des fuites, entartrages susceptibles dentraner un bouchage, etc. La priodicit optimale est de dix ans, mais dans certains contextes de fragilit particulire, on y procdera tous les cinq ans. Rappelons que les fuites en terre sont susceptibles dentraner une pollution du sol et des nappes phratiques, et constituent des infractions aux rglementations relatives la protection de lenvironnement, et par ailleurs elles entranent des dsordres en sous-sol (affaissements, fontis etc.) susceptibles de mettre en danger la stabilit des btiments et des ouvrages de circulation et de voirie.
2.4.2- Lentretien
Laction dentretien prventif par excellence est le curage priodique (annuel autant que possible) des collecteurs depuis les chutes jusquau branchement au rseau dassainissement public. Par ailleurs, pour les immeubles non raccords un rseau dassainissement public ( tout lgout ), la visite et lentretien des fosses doit seffectuer au moins une fois tous les six mois.
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TROISIEME PARTIE
LE SYNDIC DANS SES RELATIONS AVEC LES COPROPRIETAIRES, LE CONcIERGE, LE PERSONNEL D'ENTRETIEN ET LES TIERS
Chapitre 1 Relations du syndic avec les copropritaires

1 Responsabilit du syndic 1.1 Responsabilit du fait de la gestion du syndicat
Le syndic rpond de sa gestion devant le syndicat des copropritaires. Il est tenu dans ce cadre de prsenter toutes les explications ncessaires appuyes des justificatifs relatifs ses actes de gestion. Larticle 32 de la Loi 18-00 prcise ce sujet que tout copropritaire a droit daccs aux archives, registres du syndicat, notamment ceux relatifs la situation de la trsorerie.
1.2 Responsabilit du fait de la gestion des parties communes

Larticle 13 de la Loi 18-00 rglementant la coproprit des immeubles btis, stipule que le syndicat des copropritaires est tenu responsable de tout prjudice d la ngligence dans la gestion et lentretien des parties communes. Il est tenu responsable galement des rparations de limmeuble et des travaux effectus pour sa maintenance. Par ailleurs, il ressort de larticle 26 de la mme Loi que parmi les missions dvolues au syndic, celui-ci est charg notamment de : - veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, la garde des principales entres de limmeuble et les quipements communs ; - effectuer les rparations urgentes mme doffice. Il rsulte de ce qui prcde que le syndicat des copropritaires reprsent par le syndic, est responsable vis--vis des copropritaires et des tiers de tous dommages rsultat de la ngligence dans lentretien ou la mauvaise gestion des parties communes. Cette responsabilit concerne tant les dommages affectant les parties communes et privatives que ceux affectant les tiers.
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Le syndicat peut se retourner contre lauteur du prjudice. De mme, le syndicat des copropritaires peut se retourner contre la personne du syndic sil apparat que la ngligence ou la mauvaise gestion ayant caus le dommage objet du conflit incombent ce dernier.
2 Moyens de recours du syndic 2.1- Moyens de recours pour lapplication des dcisions prises par lassemble gnrale des copropritaires
Larticle 30 de la Loi 18-00 stipule que dans un dlai maximum de huit jours suivant la date de prise des dcisions par lassemble gnrale, le syndic ou le syndic du conseil syndical doit notifier tous les copropritaires les dcisions accompagnes des procs verbaux de runions. La notification est effectue, soit par lettre recommande avec accus de rception, soit par un huissier de justice. Toute personne lse peut avoir recours au prsident du tribunal de 1re instance du lieu de limmeuble pour contester les dcisions prcites si elles sont contraires aux textes lgislatifs et rglementaires en vigueur. Il est statu sur le recours en rfr. Le syndicat et le syndic peuvent, le cas chant, demander au prsident du tribunal de 1re instance dordonner lexcution des dcisions de lassemble gnrale en les faisant assortir de la formule excutoire.
2.2 Moyens de recours concernant le paiement des charges

Selon larticle 25 de la loi 18-00, dfaut du versement sa date dexigibilit dune provision relative la participation aux charges de la coproprit, les autres provisions prvues et non encore chues deviennent immdiatement exigibles aprs mise en demeure par lettre recommande, avec accus de rception reste infructueuse pendant plus de trente jours compter du lendemain du jour de la premire prsentation de la lettre recommande au domicile de son destinataire.
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Aprs avoir constat le vote du budget prvisionnel par lassemble gnrale des copropritaires ainsi que la dchance du terme, le prsident du tribunal de premire instance peut ordonner le versement des provisions exigibles. Lordonnance est assortie de lexcution provisoire malgr lappel. Larticle 38 de la loi 18-00 ajoute de son ct quau cas o lun des copropritaires ne sacquitte pas du paiement des charges et dpenses dcides par le syndicat dans un dlai dtermin, le prsident du tribunal de 1re instance prononce une ordonnance dinjonction de payer conformment larticle 25 prcit. Il est signaler ce sujet que daprs larticle 40 de la Loi 18 - 00, les crances du syndicat lgard de lun de ses membres bnficient de lhypothque force prvue larticle 163 du dahir du 19 rejeb 1933 (02 juin 1915) fixant la l'gislation applicable aux immeubles immatruculs. Lhypothque est leve et radie par ordonnance du prsident du tribunal sil constate que le copropritaire dbiteur sest acquitt de sa dette et la dpose la caisse du tribunal comptent en faveur du crancier hypothcaire. Celui qui a constitu lhypothque peut la lever. De son ct, larticle 41 stipule que les crances du syndicat bnficient dun privilge sur les meubles se trouvant dans lappartement ou le local et sur la valeur locative conformment larticle 1250 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant code des obligations et contrats.
2.3 Moyens de recours pour paiement de la participation aux charges en cas de cession dune partie privative
Selon larticle 42, en cas de cession dune partie divise, le cessionnaire est solidairement responsable avec le cdant lgard du syndicat pour garantir le paiement des crances du syndicat dus par le membre cdant. Le syndicat peut intenter une action en remboursement des crances exigibles au cessionnaire conformment aux procdures prvues aux articles 25 et 38 prcits.
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2.4 Moyens de recours pour lexcution des travaux dans les parties communes
Larticle 33 stipule que le copropritaire, ses ayants droit ou loccupant ne doivent pas interdire les travaux relatifs aux parties indivises dcids par lassemble gnrale mme sils se ralisent lintrieur des parties divises. Le syndic est tenu dinformer le copropritaire ou, ses ayants droit ou loccupant, de la nature des travaux huit jours avant leur dmarrage, moins quil ne sagisse de travaux revtant un caractre durgence visant prserver la scurit de limmeuble en coproprit et celle de ses occupants. En cas de refus par lun des copropritaires, le litige peut tre port devant le juge des rfrs qui peut ordonner la ralisation des travaux ncessaires levant le prjudice. Larticle 34 prcise de son ct que le copropritaire ayant subi un prjudice par suite dexcution des travaux prcits a droit dtre indemnis par le syndicat des copropritaires. Ce dernier a le droit de se retourner contre lauteur du prjudice. Larticle 35 stipule par ailleurs que chaque copropritaire a droit dester en justice pour prserver ses droits dans limmeuble en coproprit ou rparer le prjudice caus limmeuble ou aux parties communes par un des membres du syndicat ou par un tiers.
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Chapitre 2 - Relations du syndic avec le concierge et le personnel dentretien

Les relations avec les concierges et les prposs lentretien des immeubles usage dhabitation sont rgies par : - les textes organisant la conciergerie et lentretien des immeubles ; - le Code du Travail.
1 Textes de 1977 organisant la conciergerie et lentretien des immeubles

La conciergerie et lentretien des immeubles sont rgis par : - Le Dahir portant loi n 1-76-258 du 24 chaoual 1397 (8 octobre 1977) relatif lentretien des immeubles et linstallation des conciergeries dans les immeubles dhabitation ; - Le Dcret no 2-76-69 du 24 chaoual 1397 (8 octobre 1977) pris pour lapplication du dahir portant loi n 1-76258 du 24 chaoual 1397 (8 octobre 1977) relatif lentretien des immeubles et linstallation des conciergeries dans les immeubles dhabitation.
1.1 Dfinition du concierge

Au regard de larticle 3 du Dahir n 1-76-258 prcit, est considre comme concierge toute personne salarie employe par le propritaire ou, le cas chant, par le responsable de la gestion de limmeuble et loge dans ledit immeuble ou dans ses cours et annexes, pour en assurer la surveillance et lentretien.
1.2 Obligation du recrutement dun concierge et de son logement

Larticle 3 prcit stipule que tout immeuble ou groupe dimmeubles usage dhabitation comprenant au moins dix appartements doit comporter un local usage de conciergerie soit dans limmeuble, soit dans ses cours ou annexes, et tre pourvu dun concierge pour en assurer la garde et lentretien.
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Lamnagement dun nouveau local usage de conciergerie et le recours un autre concierge sont obligatoires chaque fois que le nombre dappartements dpasse un multiple de dix. Cependant, larticle 5 du mme Dahir prcise que sont dispenss de lobligation prvue par larticle 3 les immeubles ou groupes dimmeubles dans lesquels lamnagement dune conciergerie est techniquement impossible ou entranerait pour lanne qui suit la date de publication du Dahir en question une rduction du montant annuel brut des loyers de plus de 33 %. La valeur locative des locaux, prise en considration, est celle qui est dtermine par le service des impts urbains. En ce qui concerne lhabitat conomique, larticle 9 du Dahir en question a prcis que tout immeuble ou groupe dimmeubles dhabitat conomique comprenant de vingt quarante appartements, situ dans le champ dapplication du dahir en question, doit comporter un local usage de conciergerie soit dans limmeuble soit dans ses cours ou annexes et tre pourvu dun concierge, pour en assurer la garde et lentretien. Si le nombre dappartements de limmeuble ou du groupe dimmeubles dpasse quarante, lamnagement dun nouveau local usage de conciergerie et le recours un autre concierge sont obligatoires. Il en est de mme chaque fois que le nombre dappartements dpasse un multiple de quarante. Larticle 7 du mme Dahir prcise que la charge dembaucher le concierge ou le prpos lentretien incombe au propritaire ou, le cas chant, au responsable de gestion de limmeuble.
1.3 Conditions fixes pour les logements de concierges

Il ressort de larticle 6 du Dahir prcit que les logements de concierge doivent satisfaire aux normes dtermines par la rglementation en vigueur en matire durbanisme et dhabitat et toutes autres prescriptions fixes, le cas chant, par dcret.
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Larticle 10 du mme Dahir stipule que la surface utile du local usage de conciergerie ne doit pas tre infrieure : - 30 m2 pour une consistance dune pice, cuisine et salle deau, dans tout immeuble au groupe dimmeubles ne comportant pas plus de trente appartements ; - 45 m2 pour une consistance de deux pices, cuisine et salle deau, dans tout immeuble ou groupe dimmeubles comportant de trente et un quarante appartements. Pour toute tranche supplmentaire au-del de quarante et comportant soit moins de trente appartements, soit de trente quarante appartements, la surface utile du local doit tre celle dfinie ci-dessus pour le nombre dappartements correspondant.
1.4 Conditions dvacuation du logement du concierge

Selon larticle 15 du Dahir 1-76-258 prcit, le concierge congdi par lemployeur ne peut tre oblig de quitter son logement avant un dlai de trois mois ou sans le paiement dune indemnit gale au prix de la location trimestrielle dun logement quivalent celui quil occupe. En cas de faute grave commise par le concierge dans lexercice de ses fonctions, son renvoi immdiat ainsi que lvacuation du logement peuvent tre ordonns, sur demande de lemployeur, par le juge des rfrs.
1.5 Rpartition des charges dentretien

Selon larticle 8 du Dahir, nonobstant toutes dispositions lgales ou contractuelles contraires ou tout usage contraire, le montant des salaires et des charges sociales rsultant de lapplication dudit dahir est support pour un tiers par le propritaire de limmeuble et, pour les deux tiers, par les occupants de celui-ci par incorporation aux charges locatives. Dans les immeubles en coproprit, la totalit des salaires et des charges rsultant de linstallation de la conciergerie et de lentretien est rpartie entre les copropritaires au prorata de leurs droits.
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1.6 Travaux dentretien imputables au concierge

En plus de la surveillance, le concierge se charge galement de lentretien. Larticle 2 du Dcret dapplication du Dahir n 1-76-258 stipule que lentretien des immeubles soumis lapplication dudit dahir doit satisfaire aux prescriptions ciaprs : - Le nettoyage humide des passages communs notamment, escaliers, couloirs, cours, halls, cages descaliers, doit tre opr quotidiennement. Il devra tre procd dsinfection de ces lieux et, le cas chant, leur dratisation ; - Les fentres de cages descaliers doivent tre laves au moins une fois par quinzaine ; - Les mesures ncessaires doivent tre prises pour viter, dans les cours et sur terrasses, la formation de collection deau stagnante provenant, notamment, des eaux de pluie, de lavage ou darrosage et pouvant donner lieu au dveloppement de moustiques. De mme, des mesures doivent tre prises pour la suppression de toute cause dexhalaisons nuisibles. - Les vide-ordures et, en particulier, les pices rserves la collecte des ordures mnagres doivent tre tenus constamment en tat de propret. Les rcipients ordures doivent tre munis de couvercles. Aprs lvacuation des ordures, ces rcipients doivent tre lavs, dsinfects ou dsinsectiss quotidiennement. - Lobligation de nettoiement et de balayage est tendue aux trottoirs sis au regard de limmeuble. Les autorits municipales prendront, dans le cadre du rglement sanitaire, des arrts dterminant les mesures complmentaires propres assurer lhygine et la salubrit publiques.
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1.7 Statut des concierges 1.7.1 Cadre juridique de lemploi des concierges
Larticle 12 du Dahir n 1-76-258 stipule que les dispositions de la lgislation du travail et de la scurit sociale sont applicables aux concierges, sous rserve des dispositions de larticle 13 (logement). Larticle 8 du dcret dapplication prcise de son ct que les conditions de travail sont discutes librement entre les parties conformment la lgislation en vigueur. Leur accord doit tre constat par contrat crit dont la copie est adresse lautorit locale.
1.7.2 Conditions du recrutement des concierges 1.7.2.1 Personnes prioritaires pour lembauche des concierges
Il ressort de larticle 3 du dcret dapplication du Dahir n 1-76-258 que les candidats ayant la qualit dancien rsistant ou ancien membre de larme de libration ainsi que leurs ayants droit bnficient de la priorit pour lembauchage dans les emplois de concierge et de prpos lentretien. Sont considrs comme ayants droit des anciens rsistants et anciens membres de larme de libration nationale, pour lapplication du dahir portant loi prcit : - les descendants directs au premier degr, le conjoint survivant et les ascendants de lancien rsistant ou de lancien membre de larme de libration dcd au cours de la lutte pour lindpendance ; - les descendants directs au premier degr, le conjoint survivant et les ascendants de lancien rsistant ou de lancien membre de larme de libration invalide dcd ; - les descendants directs au premier degr ou le conjoint de lancien rsistant ou de lancien membre de larme de libration invalide ou inapte exercer toute activit lucrative.
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1.7.2.2 Dclaration lautorit locale

Selon larticle 5 du dcret dapplication, les employeurs soumis aux obligations prvues par le dahir portant loi n 1-76-258 sont tenus de dclarer lautorit locale les emplois vacants et de les pourvoir en priorit par les candidats prsents par cette autorit conformment aux dispositions de larticle 3 dudit dcret. Larticle 6 du dcret dapplication prcise ce sujet que les offres demploi doivent tre adresses lautorit locale dans un dlai nexcdant pas quinze jours compter de la date de cration ou de vacance de lemploi. Ces offres doivent prciser la nature de lemploi (conciergerie ou entretien), le salaire offert, les conditions particulires de travail et la consistance de limmeuble et de la loge de conciergerie. Larticle 7 du dcret dapplication stipule de son ct que lautorit locale dispose dun dlai dun mois pour communiquer lemployeur les noms des candidats au poste. A dfaut de rponse lexpiration de ce dlai, lemployeur peut embaucher toute personne de son choix ou une entreprise spcialiste sans tre tenu par les dispositions de larticle 3. Larticle 9 du dcret dapplication ajoute que sans prjudice, le cas chant, des poursuites qui peuvent tre engages contre lemployeur, tout licenciement avant lexpiration du contrat en cours doit tre signal dans les quarantehuit heures lautorit locale qui proposera dans le dlai prvu larticle 7, les noms dautres ressortissants, candidats lembauchage.
1.7.3 Salaire du concierge

Selon larticle 13 du Dahir n 1-76-258, le salaire du concierge est librement fix par entente entre les parties. Le logement constitue une partie de sa rmunration. Les avantages en nature accords aux concierges entrent en ligne de compte pour la dtermination du salaire. En aucun cas, ils ne peuvent, eux seuls, tenir lieu de salaire. La part du salaire en nature, reprsente, notamment, par la valeur
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locative de la conciergerie ne peut, en aucun cas, dpasser les 33 % du salaire brut du concierge. La valeur locative prise en considration est celle qui est dtermine par le service des impts urbains.
1.7.4 Cong annuel du concierge

Larticle 14 du Dahir n 1-76-258 stipule que le cong annuel pay dont bnficient les concierges est soumis aux dispositions du chapitre XIV du dahir du 5 safar 1365 (9 janvier 1946) relatif aux congs annuels pays, tel quil a t modifi et complt.
1.7.5 Sanctions
Les articles 17 19 du Dahir n 1-76-258 ont prvu les sanctions ci-aprs lencontre des contrevenants aux dispositions dudit Dahir : - Quiconque, tenu damnager ou de construire un logement de concierge, na pas excut ces obligations dans les dlais prvus larticle 4, est puni dune amende de 500 2 000 Dh. - Quiconque, tenu dengager un concierge ou un prpos lentretien, commet lune des infractions ci-aprs, est puni dune amende de 2 000 5 000 Dh : . Dfaut de dclaration de lemploi vacant dans les dlais prescrits ; . Vacance de lemploi pendant une dure suprieure deux mois, sauf cas de force majeure prouv ; . Embauchage dune personne en infraction aux disposi-tions du dcret dapplication prvu larticle 21. Lautorit locale, dans le cas vis au paragraphe 2, peut pourvoir doffice lemploi aux frais des personnes tenues de lobligation dengager un concierge ou un prpos lentretien. Les infractions aux dispositions du dahir sont constates, suivant le cas, par les officiers de police judiciaire ainsi que par les inspecteurs et contrleurs du travail et le personnel des communes urbaines commissionn cet effet.
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2 Dispositions du Code de Travail

Il est rappel que selon larticle 12 du Dahir n 1-76-258, les dispositions de la lgislation du travail et de la scurit sociale sont applicables aux concierges, La lgislation du travail est rgie par la loi n 65-99 relative au Code du travail, promulgue par Dahir n 1-03-194 du 14 rajeb 1424 (11 septembre 2003), publi au Bulletin Officiel n 5210 du Jeudi 6 Mai 2004. Les dispositions ci-aprs concernent les concierges.
2.1 Le contrat de travail 2.1.1 Priode dessai

Selon larticle 13 du Code de Travail, la priode dessai est la priode pendant laquelle chacune des parties peut rompre volontairement le contrat de travail, sans pravis ni indemnit. Toutefois, aprs au moins une semaine de travail, la rupture de la priode dessai non motive par la faute grave du salari, ne peut avoir lieu quen donnant lun des dlais de pravis suivants : - deux jours avant la rupture sil est pay la journe, la semaine ou la quinzaine ; - huit jours avant la rupture sil est pay au mois. Si, aprs lexpiration de la priode dessai, le salari vient tre licenci sans quil ait commis de faute grave, celui-ci doit bnficier dun dlai de pravis qui ne peut tre infrieur huit jours. Larticle 14 du Code a fix la dure de la priode dessai comme suit : - En cas de contrat de travail dure indtermine : . Trois mois pour les cadres et assimils ; . Un mois et demi pour les employs ; . Quinze jours pour les ouvriers. La priode dessai peut tre renouvele une seule fois. - En cas de contrat de travail dure dtermine, la priode dessai ne peut dpasser :
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. Une journe au titre de chaque semaine de travail dans la limite de deux semaines lorsquil sagit de contrats dune dure infrieure six mois ; . Un mois lorsquil sagit de contrats dune dure suprieure six mois. Des priodes dessai infrieures celles mentionnes ci-dessus peuvent tre prvues par le contrat de travail, la convention collective ou le rglement intrieur.
2.1.2 Formalit du contrat de travail

Selon larticle 18 du Code, la preuve de lexistence du contrat de travail peut tre rapporte par tous les moyens. Le contrat de travail tabli par crit est exonr des droits denregistrement Larticle 15 du Code prcise de son ct que la validit du contrat de travail est subordonne aux conditions relatives au consentement et la capacit des parties contracter ainsi qu lobjet et la cause du contrat, telles quelles sont fixes par le code des obligations et contrats. En cas de conclusion par crit, le contrat de travail doit tre tabli en deux exemplaires revtus des signatures du salari et de lemployeur lgalises par lautorit comptente. Le salari conserve lun des deux exemplaires. Dun autre ct, larticle 16 du Code stipule que le contrat de travail est conclu pour une dure indtermine, pour une dure dtermine ou pour accomplir un travail dtermin. Le contrat de travail dure dtermine peut tre conclu dans les cas o la relation de travail ne pourrait avoir une dure indtermine. Le contrat de travail dure dtermine ne peut tre conclu que dans les cas suivants : - le remplacement dun salari par un autre dans le cas de suspension du contrat de travail de ce dernier, sauf si la suspension rsulte dun tat de grve ; - laccroissement temporaire de lactivit de lentreprise; - si le travail a un caractre saisonnier. Le contrat de travail dure dtermine peut tre conclu dans certains secteurs et dans certains cas exceptionnels
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fixs par voie rglementaire aprs avis des organisations professionnelles des employeurs et des organisations syndicales des salaris les plus reprsentatives ou en vertu dune convention collective de travail. Il y a lieu de relever galement les stipulations de larticle 17 prcisant que lors de louverture dune entreprise pour la premire fois ou dun nouvel tablissement au sein de lentreprise ou lors du lancement dun nouveau produit pour la premire fois, dans les secteurs autres que le secteur agricole, il peut tre conclu un contrat de travail dure dtermine pour une priode maximum dune anne renouvelable une seule fois. Passe cette priode, le contrat devient dans tous les cas dure indtermine.
2.2 Obligations du salari

Selon larticle 20 du Code, le salari est responsable dans le cadre de son travail de son acte, de sa ngligence, de son impritie ou de son imprudence. Pour sa part, larticle 21 du Code stipule que le salari est soumis lautorit de lemployeur dans le cadre des dispositions lgislatives ou rglementaires, du contrat de travail, de la convention collective du travail ou du rglement intrieur. Le salari est galement soumis aux dispositions des textes rglementant la dontologie de la profession. Larticle 22 du Code stipule de son ct que le salari doit veiller la conservation des choses et des moyens qui lui ont t remis pour laccomplissement du travail dont il a t charg ; il doit les restituer la fin de son travail. Il rpond de la perte ou de la dtrioration des choses et des moyens prcits sil savre au juge, de par le pouvoir discrtionnaire dont il dispose, que cette perte ou cette dtrioration sont imputables la faute du salari, notamment par lusage desdits choses et moyens en dehors de leur destination ou en dehors du temps de travail. Le salari ne rpond pas de la dtrioration et de la perte rsultant dun cas fortuit ou de force majeure.
2.3 Obligations de lemployeur

Selon larticle 24 du Code, de manire gnrale, lemployeur est tenu de prendre toutes les mesures ncessaires afin
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de prserver la scurit, la sant et la dignit des salaris dans laccomplissement des tches quils excutent sous sa direction et de veiller au maintien des rgles de bonne conduite, de bonnes moeurs et de bonne moralit dans son entreprise.
2.4 Dure normale du travail

Selon larticle 184 du Code, la dure normale de travail des salaris est fixe 2288 heures par anne ou 44 heures par semaine. La dure annuelle globale de travail peut tre rpartie sur lanne selon les besoins de lentreprise condition que la dure normale du travail nexcde pas dix heures par jour, sous rserve de certaines drogations vises aux articles 189, 190 et 192.
2.5 Congs et autorisations dabsence 2.5.1 Repos hebdomadaire

Larticle 205 du Code stipule quil doit tre accord obligatoirement aux salaris un repos hebdomadaire dau moins vingt-quatre heures allant de minuit minuit. Larticle 206 prcise que le repos hebdomadaire doit tre accord soit le vendredi, soit le samedi, soit le dimanche, soit le jour du march hebdomadaire.
2.5.2 - Repos des jours de ftes pays et jours fris

Il ressort de larticle 217 du Code quil est interdit aux employeurs doccuper les salaris pendant les jours de ftes pays dont la liste est dtermine par voie rglementaire et pendant les jours fris.
2.5.3 Cong annuel pay

Selon larticle 231 du Code, sauf dispositions plus favorables du contrat de travail, de la convention collective de travail, du rglement intrieur ou des usages, tout salari a droit, aprs six mois de service continu dans la mme entreprise ou chez le mme employeur, un cong annuel pay dont la dure est fixe comme suit : - un jour et demi de travail effectif par mois de service ;
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- deux jours de travail effectif par mois de service pour les salaris gs de moins de dix-huit ans. Larticle 232 ajoute que la dure du cong annuel pay est augmente raison dun jour et demi de travail effectif par priode entire, continue ou non, de cinq annes de service, sans toutefois que cette augmentation puisse porter la dure totale du cong plus de trente jours de travail effectif. Il y a lieu de prciser ce sujet que larticle 263 interdit tout salari bnficiaire dun cong annuel pay dexcuter des travaux rmunrs pendant son cong.
2.5.4 Absence pour maladie

Selon larticle 271, tout salari qui ne peut se rendre son travail pour cause de maladie ou daccident, doit le justifier et en aviser lemployeur dans les quarante-huit heures suivantes, sauf cas de force majeure. Si labsence se prolonge plus de quatre jours, le salari doit faire connatre lemployeur la dure probable de son absence et lui fournir, sauf en cas dempchement, un certificat mdical justifiant son absence. Lemployeur peut faire procder une contre-visite du salari par un mdecin de son choix et ses frais pendant la dure de labsence fixe par le certificat mdical produit par le salari. Larticle 272 prcise pour sa part que lorsque labsence pour maladie ou accident, autre quune maladie professionnelle ou accident du travail, est suprieure cent quatre-vingts jours conscutifs au cours dune priode de trois cent soixante-cinq jours, ou lorsque le salari est devenu inapte continuer lexercice de son travail, lemployeur peut le considrer comme dmissionnaire de son emploi. Larticle 273 prcise de son ct que sauf disposition contraire du contrat de travail, dune convention collective de travail ou du rglement intrieur, les absences pour maladie ou accident, autres quune maladie professionnelle ou accident du travail, ne sont pas rmunres, quelle que soit la priodicit de la paie.
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2.5.5 Cong de maternit

Larticle 152 du Code stipule que la salarie en tat de grossesse attest par certificat mdical dispose dun cong de maternit de quatorze semaines, sauf stipulations plus favorables dans le contrat de travail, la convention collective de travail ou le rglement intrieur. Larticle 153 ajoute ce sujet que les salaries en couches ne peuvent tre occupes pendant la priode de sept semaines conscutives qui suivent laccouchement. Lemployeur veille allger les travaux confis la salarie pendant la priode qui prcde et celle qui suit immdiatement laccouchement.
2.5.6 Permissions spciales dabsence

- Naissance : 3 jours pays (art. 269) ; - Mariage du salari : 4 jours dont 2 jours pays (art. 274 et 276) ; - Mariage dun enfant du salari ou dun enfant issu dun prcdent mariage du conjoint du salari : 2 jours non pays (art. 274) ; - Dcs dun conjoint, dun enfant, dun petit-enfant, dun ascendant du salari ou dun enfant issu dun prcdent mariage du conjoint du salari : 3 jours dont une journe payable pour le dcs du conjoint, du pre, de la mre ou dun enfant du salari (art. 274 et 276) ; - Dcs dun frre, dune soeur du salari, dun frre ou dune soeur du conjoint de celui-ci ou dun ascendant du conjoint : 2 jours non pays (art. 274) ; - Circoncision : deux jours non pays (art. 274) ; - Opration chirurgicale du conjoint ou dun enfant charge : deux jours non pays (art. 274).
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2.6 Suspension et cessation du contrat de travail 2.6.1 Suspension provisoire

Larticle 32 du Code du Travail fixe les cas dans lesquels le contrat de travail peut tre suspendu provisoirement. Toutefois, nonobstant les cas expressment prvus, le contrat de travail dure dtermine prend fin sa date dchance.
2.6.2 Cessation volontaire du contrat de travail 2.6.2.1 Cessation de la part du salari

Selon larticle 34 du Code, le contrat de travail dure indtermine peut cesser par la volont du salari au moyen dune dmission portant la signature lgalise par lautorit comptente. Le salari nest tenu cet effet que par les dispositions relatives au dlai de pravis. Dun autre ct, larticle 42 stipule que lorsquun salari, ayant rompu abusivement son contrat de travail, engage nouveau ses services, le nouvel employeur est solidairement responsable du dommage caus lemployeur prcdent dans les cas suivants : - quand il est tabli quil est intervenu ce que l'employ quitte son emploi ; - quand il a embauch un salari quil savait dj qu'il est li par un contrat de travail ; - quand il a continu occuper un salari aprs avoir appris que ce salari tait encore li un autre employeur par un contrat de travail. Dans ce dernier cas, la responsabilit du nouvel employeur cesse dexister si, au moment o il a t averti, le contrat de travail abusivement rompu par le salari tait venu expiration par larrive du terme pour un contrat dure dtermine ou par lexpiration du dlai de pravis pour un contrat dure indtermine.
2.6.2.2 Cessation de la part de lemployeur

Larticle 34 stipule que le contrat de travail dure indtermine peut cesser par la volont de lemployeur, sous rserve des dispositions suivantes :
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- Respect des dispositions lgales relatives au dlai de pravis. Il y a lieu de prciser ce sujet que larticle 43 considre comme nulle, dans tous les cas, toute clause fixant le dlai de pravis moins de huit jours. - Il est interdit le licenciement dun salari sans motif valable sauf si celui-ci est li son aptitude ou sa conduite dans le cadre des dispositions prvues au dernier alina de larticle 37 (sanctions disciplinaires) et larticle 39 (faute grave) ou fond sur les ncessits de fonctionnement de lentreprise dans le cadre des dispositions des articles 66 et 67 (licenciement pour motifs technologiques, structurelles ou conomiques).
2.6.3 Licenciement abusif

Selon larticle 36, ne constituent pas des motifs valables de prise de sanctions disciplinaires ou de licenciement : - laffiliation syndicale ou lexercice dun mandat du reprsentant syndical ; - la participation des activits syndicales en dehors des heures de travail ou, avec le consentement de lemployeur ou conformment la convention collective de travail ou au rglement intrieur, durant les heures de travail ; - le fait de se porter candidat un mandat de dlgu des salaris, de lexercer ou de lavoir exerc ; - le fait davoir dpos une plainte ou particip des actions judiciaires contre lemployeur dans le cadre des dispositions de la prsente loi ; - la race, la couleur, le sexe, la situation conjugale, les responsabilits familiales, la religion, lopinion politique, lascendance nationale ou lorigine sociale ; - le handicap dans la mesure o il ne fait pas obstacle lexercice par le salari handicap dune fonction adquate au sein de lentreprise. Larticle 40 prcise de son ct que sont considres comme fautes graves commises par lemployeur, le chef de lentreprise ou de ltablissement lencontre du salari : - linsulte grave ;
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- la pratique de toute forme de violence ou dagression dirige contre le salari ; - le harclement sexuel ; - lincitation la dbauche. Est assimil un licenciement abusif, le fait pour le salari de quitter son travail en raison de lune des fautes prcites, lorsquil est tabli que lemployeur a commis lune de ces fautes. De son ct, larticle 41 stipule quen cas de rupture abusive du contrat de travail par lune des parties, la partie lse a le droit de demander des dommages-intrts. Les parties ne peuvent renoncer lavance au droit ventuel de demander des dommages-intrts rsultant de la rupture du contrat quelle soit abusive ou non. Le salari licenci pour un motif quil juge abusif peut avoir recours la procdure de conciliation prliminaire aux fins de rintgrer son poste ou dobtenir des dommages-intrts. En cas de versement de dommages-intrts, le rcpiss de remise du montant est sign par le salari et lemployeur ou son reprsentant, les signatures dment lgalises par lautorit comptente. Il est galement contresign par lagent charg de linspection du travail. Laccord obtenu dans le cadre de la conciliation prliminaire est rput dfinitif et non susceptible de recours devant les tribunaux. A dfaut daccord intervenu au moyen de la conciliation prliminaire, le salari est en droit de saisir le tribunal comptent qui peut statuer, dans le cas dun licenciement abusif du salari, soit par la rintgration du salari dans son poste ou par des dommages-intrts dont le montant est fix sur la base du salaire dun mois et demi par anne ou fraction danne de travail sans toutefois dpasser le plafond de 36 mois.
2.6.4 Licenciement pour fautes non graves

Daprs larticle 37, lemployeur peut prendre lune des sanctions disciplinaires suivantes lencontre du salari pour faute non grave:
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- lavertissement ; - le blme ; - un deuxime blme ou la mise pied pour une dure nexcdant pas huit jours; - un troisime blme ou le transfert un autre service ou, le cas chant, un autre tablissement, le lieu de rsidence du salari tant pris en considration. Larticle 38 ajoute que lemployeur applique les sanctions disciplinaires graduellement. Lorsque les sanctions disciplinaires sont puises dans lanne, lemployeur peut procder au licenciement du salari. Dans ce cas, le licenciement est considr comme justifi. Larticle 62 prcise ce sujet quavant le licenciement du salari, il doit pouvoir se dfendre et tre entendu par lemployeur ou le reprsentant de celui-ci en prsence du dlgu des salaris ou le reprsentant syndical dans lentreprise quil choisit lui-mme dans un dlai ne dpassant pas huit jours compter de la date de constatation de lacte qui lui est imput. Il est dress un procs-verbal ce propos par ladministration de lentreprise, sign par les deux parties, dont copie est dlivre au salari. Si lune des parties refuse dentreprendre ou de poursuivre la procdure, il est fait recours linspecteur de travail. Larticle 52 stipule par ailleurs que le salari li par un contrat de travail dure indtermine a droit une indemnit, en cas de licenciement aprs six mois de travail dans la mme entreprise quelque soit le mode de rmunration et la priodicit du paiement du salaire. Le montant de cette indemnit a t fix par larticle 53 comme suit, pour chaque anne ou fraction danne de travail effectif : - 96 heures de salaire pour les cinq premires annes danciennet; - 144 heures de salaire pour la priode danciennet allant de 6 10 ans ;
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- 192 heures de salaire pour la priode danciennet allant de 11 15 ans ; - 240 heures de salaire pour la priode danciennet dpassant 15 ans.
2.6.5 Licenciement pour faute grave

Selon larticle 39 du Code, sont considres comme fautes graves pouvant provoquer le licenciement du salari : - le dlit portant atteinte lhonneur, la confiance ou aux bonnes moeurs ayant donn lieu un jugement dfinitif privatif de libert ; - la divulgation dun secret professionnel ayant caus un prjudice lentreprise; - le fait de commettre les actes suivants lintrieur de ltablissement ou pendant le travail : - le vol ; - labus de confiance ; - livresse publique ; - la consommation de stupfiants ; - lagression corporelle ; - linsulte grave ; - le refus dlibr et injustifi du salari dexcuter un travail de sa comptence ; - labsence non justifie du salari pour plus de quatre jours ou de huit demi-journes pendant une priode de douze mois ; - la dtrioration grave des quipements, des machines ou des matires premires cause dlibrment par le salari ou la suite dune ngligence grave de sa part; - la faute du salari occasionnant un dommage matriel considrable lemployeur ; - linobservation par le salari des instructions suivre pour garantir la scurit du travail ou de ltablissement ayant caus un dommage considrable ; - lincitation la dbauche ;
102
- toute forme de violence ou dagression dirige contre un salari, lemployeur ou son reprsentant portant atteinte au fonctionnement de lentreprise. Dans ce cas, linspecteur du travail constate latteinte au fonctionnement de ltablissement et en dresse un procsverbal. Larticle 61 a prcis cet effet quen cas de faute grave, le salari peut tre licenci sans pravis ni indemnit ni versement de dommages-intrts. Pour sa part, larticle 65 stipule que sous peine de dchance, laction en justice concernant le licenciement doit tre porte devant le tribunal comptent dans un dlai de 90 jours compter de la date de rception par le salari de la dcision de licenciement.
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Chapitre 3 Relations du syndic avec les tiers

Les relations avec les tiers sont rgies par le Dahir formant code des obligations et contrats du 12 Aot 1913. Ltude de ces relations se fera sous deux angles : - Les conditions de validit des obligations contractuelles - Les obligations relatives la responsabilit des actes et des paroles
1 Conditions de validit des obligations contractuelles

Tout contrat souscrit par des parties sans aucune intervention dun officier public est appel un acte ou un contrat sous seing priv. Par opposition, un acte authentique est rdig par un notaire ou un adoul selon les cas, lesquels conservent les actes dans leurs archives. Larticle 2 du DOC prcise que Les lments ncessaires pour la validit des obligations qui drivent dune dclaration de volont sont : - La capacit de sobliger ; - Une dclaration valable de volont portant sur les lments essentiels de lobligation ; - Un objet certain pouvant former objet dobligation ; - Une cause licite de sobliger .
1.1- La capacit
Selon larticle 3 du DOC, la capacit civile de lindividu est rgle par la loi qui rgit son statut personnel. Le mme article ajoute que toute personne est capable dobliger et de sobliger, si elle nen est pas dclare incapable par cette loi. Le statut personnel des musulmans est rgi par la Loi n 70.03 portant Code de la Famille promulgue par le Dahir n 22.04.1 du 3 Fvrier 2004.
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Larticle 2 du Code de la Famille stipule que les dispositions de ce Code sappliquent : - Tous les marocains, mme ceux portant une autre nationalit ; - Les rfugis, y compris les apatrides, conformment la Convention de Genve du 28 Juillet 1951, relative la situation des rfugis ; - Les couples dont lun des poux est marocain ; - La relation entre deux personnes marocaines dont une est musulmane. Le statut personnel des Marocains isralites demeure dtermin par les rgles religieuses hbraques. Le statut personnel des trangers est dtermin par leur loi nationale, conformment au dahir du 12 aot 1913 sur la condition civile des Franais et des trangers.
1.1.1 Dfinition de la capacit

Selon larticle 206 du Code de la Famille, il y a deux sortes de capacits : la capacit de jouissance et la capacit dexercice. La capacit de jouissance est dfinie comme tant la facult qua la personne dacqurir des droits et dassumer des devoirs tels que fixs par la loi. Cette capacit est attache la personne durant toute sa vie et ne peut lui tre enleve. La capacit dexercice est la facult qua une personne dexercer ses droits personnels et patrimoniaux et qui rend ses actes valides. La loi fixe les conditions dacquisition de la capacit dexercice, les motifs dterminant la limitation de cette capacit ou sa perte.
1.1.2 Majorit lgale

Selon larticle 209 du Code de la Famille, lage de la majorit lgale est fix 18 ans rvolus.
1.1.3 Reprsentation lgale des incapables

Selon larticle 230 du Code de la Famille, est entendu par reprsentant lgal :
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- le tuteur lgal, qui est le pre, la mre et le juge, en cas dabsence des deux parents ; - le tuteur testamentaire, qui est dsign par le pre ou la mre ; - le tuteur datif, qui est nomm par le tribunal. Larticle 231 prcise quant lui que la reprsentation lgale est assure par : - le pre majeur, - la mre majeure, en cas de dcs du pre ou de son incapacit ; - le tuteur testamentaire dsign par le pre ; - le tuteur testamentaire dsign par la mre ; - le juge ; - le tuteur datif. Larticle 238 ajoute que la mre peut assurer la tutelle de ses enfants condition : - quelle soit majeure ; - que le pre soit dcd, absent, incapable dassurer la tutelle ou tout autre motif. Si le pre dfunt a dsign un tuteur testamentaire auprs de la mre, les prrogatives du tuteur testamentaire se limitent superviser la gestion par la mre des affaires de lenfant sous tutelle, avec recours la justice le cas chant. La mre peut dsigner un tuteur testamentaire son fils sous tutelle. Elle peut rvoquer cette tutelle testamentaire. La tutelle testamentaire est soumise au juge aux fins dhomologation ds le dcs de la mre.
1.1.4 Limites des prrogatives du tuteur

Les actes de gestion ci-aprs ne peuvent tre exercs par le tuteur testamentaire ou datif quaprs obtention de lautorisation du juge charg des affaires des mineurs : - vendre un bien de lincapable dune valeur suprieure dix mille dirhams, ou crer un droit rel sur ces biens,
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- fructifier une partie des biens de lincapable dans une socit ou commerce, ou linvestir dans une transaction ou dans des enchres ; - renoncer un droit de lincapable ou se dsister dans une action ou transiger ou compromettre dans des domaines du genre ; - donner bail les immeubles du mineur pour une dure pouvant dpasser la date de sa majorit ; - accepter ou refuser les libralits faites sous condition ; - rembourser les dettes qui nont pas fait lobjet de jugement excutoire ; - servir, sur les biens de lincapable, la pension due celuici sauf jugement excutoire. La dcision du juge de permettre lun de ces actes doit tre justifie.
1.1.5 Fin de la tutelle

Selon larticle 218 du Code de la Famille, la tutelle prend fin une fois que le mineur atteint lage de la majorit, moins que la tutelle ne soit due dautres motifs parmi ceux qui la justifient. Lorsque le mineur atteint lge de 16 ans, il peut demander au tribunal de lui accorder la majorit. De son ct, le reprsentant lgal peut demander au tribunal daccorder la majorit au mineur ayant atteint lge prcit, sil peroit chez lui des signes de majorit. Loctroi de la majorit implique que le bnficiaire peroit ses biens et obtient la pleine capacit de les grer et den disposer. Les droits autres que financiers demeurent rgis par les textes juridiques y affrents. Dans tous les cas, la majorit ne peut tre accorde que lorsquelle est dment constate par le tribunal aprs que les mesures juridiques ncessaires aient t prises. Dun autre ct, il est du droit de la personne sous tutelle en raison dun handicap mental ou de prodigalit, de demander ou tribunal de lever la tutelle si elle peroit chez elle des signes de maturit. Ce mme droit appartient au tuteur lgal.
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1.2 La dclaration de volont

Selon larticle 19 du DOC, la convention nest parfaite que par laccord des parties sur les lments essentiels de lobligation, ainsi que sur toutes les autres clauses licites que les parties considrent comme essentielles. Par ailleurs, larticle 33 du DOC stipule que nul ne peut engager autrui, ni stipuler pour lui, sil na pouvoir de le reprsenter en vertu dun mandat ou de la loi. Il est utile de rappeler ce sujet que selon larticle 38 du DOC, le consentement ou la ratification peuvent rsulter du silence, lorsque la partie des droits de laquelle on dispose est prsente, ou en est dment informe, et quelle ny contredit point sans quaucun motif lgitime ne justifie son silence. Larticle 39 prcise par ailleurs que est annulable le consentement donn par erreur, surpris par dol, ou extorqu par violence .
1.3 Lobjet des contrats

Larticle 57 du DOC stipule que les choses, les faits et les droits incorporels qui sont dans le commerce peuvent seuls former objet dobligation . Le mme article ajoute que sont dans le commerce toutes les choses au sujet desquelles la loi ne dfend pas expressment de contracter .
1.4 La cause des contrats

Larticle 62 du DOC stipule que lobligation sans cause ou fonde sur une cause illicite est non avenue .
2 Obligations rsultant de la responsabilit des actes et paroles 2.1 Lenrichissement sans cause
Daprs larticle 66 du D.O.C, celui qui a reu ou se trouve possder une chose ou autre valeur appartenant autrui, sans une cause qui justifie cet enrichissement, est tenu de la restituer celui aux dpens duquel il sest enrichi. De mme, larticle 67 stipule que celui qui, de bonne foi, a retir un profit du travail ou de la chose dautrui, sans une cause qui justifie ce profit, est tenu dindemniser celui aux dpens duquel il sest enrichi dans la mesure o il a profit de son fait ou de sa chose
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Larticle 75 ajoute que celui qui sest indment enrichi au prjudice dautrui est tenu de lui restituer identiquement ce quil a reu, si cela existe encore, ou sa valeur au jour o il la reu, si cela a pri ou a t dtrior par son fait ou sa faute; il est mme tenu de la perte ou de la dtrioration par cas fortuit, depuis le moment o la chose lui est parvenue, sil la reue de mauvaise foi. Le dtenteur de mauvaise foi doit, en outre, restituer les fruits, accroissements et bnfices quil a perus partir du jour du payement ou de lindue rception, et ceux quil aurait d percevoir sil avait bien administr. Il ne rpond que jusqu concurrence de ce dont il a profit, et partir du jour de la demande sil tait de bonne foi. Par ailleurs, larticle 76 prcise que si celui qui a reu de bonne foi a vendu la chose, il nest tenu qu restituer le prix de vente ou cder les actions quil a contre lacheteur, sil tait encore de bonne foi au moment de la vente.
2.2 Paiement dune dette par erreur

Larticle 68 du D.O.C stipule que celui qui, se croyant dbiteur, par une erreur de droit ou de fait, a pay ce quil ne devait pas, a le droit de rptition (restitution) contre celui auquel il a pay. Mais celui-ci ne doit aucune restitution si, de bonne foi et en consquence de ce payement, il a dtruit ou annul le titre, sest priv des garanties de sa crance, ou a laiss son action se prescrire contre le vritable dbiteur. Dans ce cas, celui qui a pay na recours que contre le vritable dbiteur. Par ailleurs, selon larticle 69, il ny a pas lieu rptition, lorsquon a acquitt volontairement et en connaissance de cause ce quon savait ne pas tre tenu de payer.
2.3 Responsabilit des dommages causs autrui 2.3.1 Responsabilit personnelle

Selon larticle 77, tout fait quelconque de lhomme qui, sans lautorit de la loi, cause sciemment et volontairement autrui un dommage matriel ou moral, oblige son auteur rparer ledit dommage, lorsquil est tabli que ce fait en est la cause directe. Toute stipulation contraire est sans effet.
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Larticle 78 ajoute que chacun est responsable du dommage moral ou matriel quil a caus, non seulement par son fait, mais par sa faute, lorsquil est tabli que cette faute en est la cause directe. Toute stipulation contraire est sans effet. La faute consiste, soit omettre ce quon tait tenu de faire, soit faire ce dont on tait tenu de sabstenir, sans intention de causer un dommage.
2.3.2 Responsabilit du fait des personnes

Selon larticle 85, on est responsable non seulement du dommage que lon cause par son propre fait, mais encore de celui qui est caus par le fait des personnes dont on doit rpondre. - Le pre et la mre aprs le dcs du mari, sont responsables du dommage caus par leurs enfants mineurs habitant avec eux ; - Les matres et les commettants, du dommage caus par leurs domestiques et prposs dans les fonctions auxquelles ils les ont employs ; - Les artisans, du dommage caus par leurs apprentis pendant le temps quils sont sous leur surveillance ; La responsabilit ci-dessus a lieu moins que les pre et mre et artisans ne prouvent quils nont pu empcher le fait qui donne lieu cette responsabilit. Le pre, la mre, les autres parents ou conjoints rpondent des dommages causs par les insenss, et autres infirmes desprit, mme majeurs habitant avec eux, sils ne prouvent: - Quils ont exerc sur ces personnes toute la surveillance ncessaire ; - Ou quils ignoraient le caractre dangereux de la maladie de linsens ; - Ou que laccident a eu lieu par la faute de celui qui en a t la victime. La mme rgle sapplique ceux qui se chargent, par contrat, de lentretien ou de la surveillance de ces personnes.
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2.3.3 Responsabilit du fait des animaux

Selon larticle 86, chacun doit rpondre du dommage caus par lanimal quil a sous sa garde, mme si ce dernier sest gar ou chapp, sil ne prouve : - Quil a pris les prcautions ncessaires pour lempcher de nuire ou pour le surveiller ; - Ou que laccident provient dun cas fortuit ou de force majeure, ou de la faute de celui qui en a t victime.
2.3.4 Responsabilit du fait des choses

Daprs larticle 88, chacun doit rpondre du dommage caus par les choses quil a sous sa garde, lorsquil est justifi que ces choses sont la cause directe du dommage, sil ne dmontre : - Quil a fait tout ce qui tait ncessaire afin dempcher le dommage ; - Et que le dommage dpend, soit dun cas fortuit, soit dune force majeure, soit de la faute de celui qui en est victime. Larticle 89 ajoute que le propritaire dun difice ou autre construction est responsable du dommage caus par son croulement ou par sa ruine partielle, lorsque lun ou lautre est arriv par suite de vtust, par dfaut dentretien, ou par le vice de la construction. La mme rgle sapplique au cas de chute ou ruine partielle de ce qui fait partie dun immeuble tel que les arbres, les machines incorpores ldifice et autres accessoires rputs immeubles par destination. Cette responsabilit pse sur le propritaire de la superficie, lorsque la proprit de celle-ci est spare de celle du sol. Lorsquun autre que le propritaire est tenu de pourvoir lentretien de ldifice, soit en vertu dun contrat, soit en vertu dun usufruit ou autre droit rel, cest cette personne qui est responsable. Lorsquil y a litige sur la proprit, la responsabilit incombe au possesseur actuel. Par ailleurs, larticle 90 stipule que le propritaire dun immeuble qui a de justes raisons de craindre lcroulement ou la ruine partielle dun difice voisin, peut exiger du propritaire de
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ldifice, ou de celui qui serait tenu den rpondre, aux termes de larticle 89, quil prenne les mesures ncessaires afin de prvenir la ruine. Il y a lieu de noter dun autre ct les stipulations de larticle 91 qui prcisent que les voisins ont action contre les propritaires dtablissements insalubres ou incommodes pour demander, soit la suppression de ces tablissements, soit ladoption des changements ncessaires pour faire disparatre les inconvnients dont ils se plaignent ; lautorisation des pouvoirs comptents ne saurait faire obstacle lexercice de cette action. Larticle 92 prcise que toutefois, les voisins ne sont pas fonds rclamer la suppression des dommages qui drivent des obligations ordinaires du voisinage, tels que la fume qui schappe des chemines et autres incommodits qui ne peuvent tre vites et ne dpassent pas la mesure ordinaire.
2.3.5 Responsabilit de lEtat et des municipalits

Selon larticle 79, lEtat et les municipalits sont responsables des dommages causs directement par le fonctionnement de leurs administrations et par les fautes de service de leurs agents. Larticle 80 ajoute que les agents de lEtat et des municipalits sont personnellement responsables des dommages causs par leur dol ou par des fautes lourdes dans lexercice de leurs fonctions. LEtat et les municipalits ne peuvent tre poursuivis raison de ces dommages quen cas dinsolvabilit des fonctionnaires responsables.
2.3.6 Cas dexonration de la responsabilit

Daprs larticle 94, il ny a pas lieu responsabilit civile, lorsquune personne, sans intention de nuire, a fait ce quelle avait le droit de faire. Cependant, lorsque lexercice de ce droit est de nature causer un dommage notable autrui et que ce dommage peut tre vit ou supprim, sans inconvnient grave pour
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layant droit, il y a lieu responsabilit civile, si on na pas fait ce quil fallait pour le prvenir ou pour le faire cesser. Larticle 95 ajoute quil ny a pas lieu responsabilit civile dans le cas de lgitime dfense, ou lorsque le dommage a t produit par une cause purement fortuite ou de force majeure, qui na t ni prcde, ni accompagne, dun fait imputable au dfendeur.
2.4 Responsabilit du fait des informations et renseignements fournis

Daprs larticle 82, celui qui, de bonne foi, et sans quil y ait faute lourde ou imprudence grave de sa part, donne des renseignements dont il ignore la fausset, nest tenu daucune responsabilit envers la personne qui est lobjet de ces renseignements : - Lorsquil y avait pour lui ou pour celui qui a reu les renseignements un intrt lgitime les obtenir; - Lorsquil tait tenu, par suite de ses rapports daffaires ou dune obligation lgale, de communiquer les informations qui taient sa connaissance. Larticle 83 ajoute pour sa part quun simple conseil ou une recommandation nengage pas la responsabilit de son auteur, si ce nest dans les cas suivants : - Sil a donn ce conseil dans le but de tromper lautre partie; - Lorsque tant intervenu dans laffaire raison de ses fonctions, il a commis une faute lourde, cest--dire une faute quune personne dans sa position naurait pas d commettre, et quil en est rsult un dommage pour lautre; - Lorsquil a garanti les rsultats de laffaire.
2.5 La concurrence dloyale

Selon larticle 84, peuvent donner lieu des dommagesintrts les faits constituant une concurrence dloyale et, par exemple: - Le fait duser dun nom ou dune marque peu prs similaire ceux appartenant lgalement une maison ou fabrique dj connue, ou une localit ayant une
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rputation collective, de manire induire le public en erreur sur lindividualit du fabricant et la provenance du produit ; - Le fait duser dune enseigne, tableau, inscription, criteau, ou autre emblme quelconque, identique ou semblable ceux dj adopts lgalement par un ngociant, ou fabricant, ou tablissement du mme lieu, faisant le commerce de produits semblables, de manire dtourner la clientle de lun au profit de lautre ; - Le fait dajouter au nom dun produit les mots: faon de daprs la recette de ou autres expressions analogues, tendant induire le public en erreur sur la nature ou lorigine du produit ; - Le fait de faire croire, par des publications ou autres moyens, que lon est le cessionnaire ou le reprsentant dune autre maison ou tablissement dj connu.
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Conception et impression Tl / Fax : 05 37 88 35 80 Macsup sarl

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LA COPROPRIETE : DEFINITION, DADMINISTRATION

REGIME JURIDIQUE ET ORGANES

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Chapitre 1 La coproprit dans le droit marocain : Lgislation sur la coproprit

1 Champs dapplication de la loi sur la coproprit

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2 Composantes de la coproprit 2.1 Parties privatives

2.2 Parties communes

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3.1.2 Droits collectifs

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3.1.3 Droits des locataires

3.2 Obligations des copropritaires 3.2.1 Participation aux charges

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3.2.2 - Excution de travaux sur les parties indivises

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Chapitre 2 Organes dadministration de la coproprit

1 Le syndicat des copropritaires 1.1 Cadre juridique du Syndicat des copropritaires

1.2 Adhsion au syndicat

1. Le syndic de coproprit sera examin part dans la seconde partie

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1.3 Constitution du syndicat 1.3.1 Lassemble gnrale constitutive

1.3.2 Procdure administrative de la dclaration de cration

1.3.2.2 Forme et contenu de la dclaration

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1.3.2.3 Avis du Parquet

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de lui permettre de formuler, le cas chant, un avis sur la demande.

1.3.2.4 Dlivrance du rcpiss dfinitif

1.3.2.5 Dclaration des changements intervenus dans ladministration du syndicat

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3 Lassemble gnrale 3.1 Rle de lassemble gnrale

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3.2 Diffrents types dassemble gnrale 3.2.1 Lassemble gnrale constitutive

3.2.2 Lassemble gnrale ordinaire

3.2.3 Lassemble gnrale extraordinaire

3.3 Convocation de lassemble gnrale

3.4 Prsidence de lassemble gnrale

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3.6 Reprsentation des copropritaires

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

Chapitre 3 Rgles juridiques applicables aux transactions immobilires relatives la coproprit

1.1.2 - Personnes habilites rdiger le contrat de vente

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

1.2 - Location dun bien immobilier en coproprit

2.1 Dfinition de la VEFA

2.2 Le contrat de vente prliminaire 2.2.1 Forme du contrat

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2.2.2. Conditions de la conclusion du contrat prliminaire

2.2.3 Contenu du contrat

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2.2.4 Documents joindre au contrat prliminaire

2.3 Le cahier des charges

2.4 Versement du prix de vente

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2.5 Obligations du vendeur

2.6 Garanties fournies lacqureur

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