Chapitre 1 : Qui peut gérer le patrimoine immobilier d’autrui ?

Notaire
Architecte
Géomètre
Avocat
Agent immobilier

1) Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?

- Courtier
- Syndic
- Régisseur

Tout agent immobilier doit être inscrit à un des tableaux de l’ordre minimum mais peut
être inscrit au deux. On peut être régisseur quel que soit le tableau où l’on est inscrit.

Le courtier est l’agent immobilier qui met en vente ou met en location pour compte
d’autrui.

Le syndic est l’agent immobilier qui gère les parties communes d’un ACP
(Association de Copropriétaires)

Le régisseur gère le patrimoine immobilier privé d’un propriétaire, en tout ou en partie

de manière générale ou partielle.

Nous nous intéresserons plus particulièrement cette année à la fonction de syndic.

Chapitre 2 : la copropriété.

1) Copropriété :
La copropriété est la division du droit de propriété d'un bien entre plusieurs propriétaires.

Ex : une maison, une voiture, un canari, un lingot d’or, une somme d’argent, un portefeuille
de titres, etc.

2) Copropriété divise
Partie d’une copropriété que vous pouvez vendre sans que les autres indivisaires ne soient
également obligés de vendre.

Ex : un appartement dans une ACP.

3) Copropriété indivise :
1

 On parle de copropriété indivise quand plusieurs propriétaires se partagent la propriété d’un

bien sans qu’il soit possible de diviser ce bien si l’un d’entre eux veut se défaire de sa part. Le
bien appartient indivisément à plusieurs personnes et il n’est pas réparti en lots affectés à
chaque propriétaire.

Ex : deux personnes possèdent une œuvre d’art, une voiture, une maison, etc.

4) Copropriété en immobilier :
En matière immobilière, on parle généralement de copropriété dans deux cas.
- Dans le cas d’un immeuble répartis en lots (appartements) et en parties communes
indivisibles, on parle de copropriété forcée (elle se rapporte aux parties
communes).
- Dans le cas d’un bien unique comme un appartement ou une maison détenue par
plusieurs propriétaires, on parle de copropriété volontaire ou fortuite.

La copropriété forcée :
Dans le cas d’un immeuble en copropriété, les parties communes sont indivisiblement
détenues par les propriétaires de chaque lot selon une répartition définie en tantième.
Les copropriétaires ne peuvent en demander le partage. La gestion des parties
communes fait obligatoirement l’objet d’un règlement de copropriété.
La copropriété forcée est régie par les dispositions des articles 577-3 à 577-14 du
Code civil. Ces dispositions sont impératives, c’est-à-dire que toute disposition
contractuelle contraire est nulle et sans effet.
La copropriété volontaire ou fortuite
On parle de copropriété volontaire quand par exemple, deux ou plusieurs personnes
font l'acquisition commune d'un immeuble ou que plusieurs enfants héritent d’un
immeuble dans le cadre d’une succession. Elle est régie par les dispositions de l’article
577-2 du Code civil. Ces dispositions sont supplétives, c’est-à-dire que les
copropriétaires peuvent y déroger et adopter des dispositions différentes voire
contraires.

Chapitre 3 : l’association des copropriétaires (ACP)

1) Définition (CC art 577-3)

Le statut d’ACP s’applique à « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible
d’être bâti, dont le droit de propriété est réparti par lot comprenant chacun une partie
privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs ».

Exception : la copropriété simplifiée. Il peut être dérogé à la présente section si la

nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les
copropriétairess’accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base
créant des parties privatives distinctes.

 2) Statut légal
Art 577-5 § 1 : L’ACP acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les 2
conditions suivantes :
a) Naissance de l’indivision par la cession d’un lot au moins.
b) Transcription des statuts à la conservation des hypothèques

• Une association de copropriétaire (ACP) est une personne morale, à même titre qu’une
SPRL, une SRL, une SA, etc.
• Elle doit donc être inscrite à la BCE (banque carrefour des entreprise)
• Elle doit être représentée par un organe : le syndic.
• Elle doit répondre à toute une série de réglementation définies de manière impérative
par le Code Civil : les articles 577-3 et suivants.

3) Statuts de l’ACP
Les statuts de l’ACP sont constitués de 2 parties, l’acte de base et le Règlement général de
copropriété et sont complétés d’un ROI (Règlement d’ordre intérieur) : Tout immeuble ou
groupe d’immeubles bâtis auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un acte de
base et un règlement de copropriété, ainsi qu’un règlement d’ordre intérieur, qui peut être
établi sous seing privé (art 557-3).

L’art 577-4 § 1 précise :

L’acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble ou du
groupe d’immeubles bâtis ainsi que toute modification apportée à ceux-
ci doivent faire l’objt d’un acte authentique

• L’acte de base
L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties
privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes
afférente à chaque partie privative.

Cette quote-part est calculée en fonction de la valeur respective de chaque lot en

tenant compte
- De la surface
- De l’affectation
- De la situation
Les modalités de ce calcul doivent être reprises dans l’acte de base

Seuls sont habilités à faire ce calcul

- Un notaire
- Un géomètre
- Un architecte
- Un agent immobilier

• Le règlement général de copropriété

Il doit inclure (art 577-4 § 1)

 1°) la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux
parties privatives et aux parties communes
2°) les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que,
le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au paiement de ces charges.

• Le ROI
Art 577-4 § 2 :
Il est établi un règlement d’ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d’o
rdre intérieur contient au moins :

- Les règles relatives au fonctionnement de l’AG

- Le mode fonctionnement du syndic au sens large
- La période de l’AG statutaire

Le règlement d’ordre intérieur ne fait pas partie des statuts et ne doit pas l’objet d’un
acte notarié ni d’un enregistrement. Il s’agit d’une convention sous seing privé entre
copropriétaires.

1) Entités partielles (art 577-3)

Toute ACP de plus de 20 lots peut prévoir la création d’associations partielles compétentes
pour leurs parties propres. Ces associations partielles sont des ACP à part entière avec toutes
les obligations résultant des art 577-3 et suivants de CC

Une association partielle ne peut obtenir la personnalité juridique que si l’association

principale dont elle dépend dispose elle-même de la personnalité juridique

2) Patrimoine de l’ACP (art 577-5 § 3)

Une ACP ne peut posséder que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet : la
conservation et l’administration de l’immeuble. Son patrimoine est composé au minimum
d’un fonds de roulement et d’un fonds de réserve.

a) Fonds de roulement
- C’est la somme des avances faites par les copropriétaires à titre de provisions pour
couvrir les dépenses périodiques
- Il appartient aux copropriétaires qui récupère sa quote-part au moment de la vente
de son bien.

Bien que cette distinction n’existe pas en droit, je recommande une distinction entre
fonds de roulement permanent et appels de fonds périodiques.

b) Fonds de réserve
- C’est la somme des appels de fonds destinés à couvrir des dépenses non-
périodiques.
- Obligation pour les ACP de plus de 5 ans d’appeler en fonds de réserve chaque
année au minimum 5% des dépenses périodiques de l’exercice précédent.

 Fonds de roulement et fonds de réserve doivent être constitués sur des comptes bancaires
différents ouverts au nom de l’ACP et il est interdit de puiser dans le fonds de réserve pour
payer des dépenses périodiques.

Le syndic peut prendre toutes les décisions judiciaires et extra-judiciaires pour la récupération
des charges sans devoir passer par une décision d’AG.

Tous les indivisaires d’un même lot, même en cas d’un démembrement entre usufruit et nue-
propriété, sont solidairement et indivisiblement tenus.

Chapitre IV – L’assemblée générale des copropriétaires (art 577-6

et 577-7)
1) Fréquence
- Une fois par an au cours de la période de 15 jours fixée par le ROI
- Chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence
- Sur requête d’un ou plusieurs propriétaires possédants au moins 1/5ème des parties
communes
- Sur requête d’un Juge

2) Convocation
Elle doit
- Être envoyée à tous les copropriétaires. S’il existe plusieurs indivisaires ou que le
droit de copropriété est démembré (droit d’emphytéose, d’usufruit, etc.), elle doit
être envoyée à chacun d’eux sauf s’ils se sont choisi un mandataire.
- Être envoyée par courrier recommandé - sauf autorisation d’envoi par un autre
moyen de communication – à la dernière adresse connue.
- Être envoyée au moins 15 jours francs avant la date de l’assemblée générale sauf en
cas d’urgence.
- Comporter l’ordre du jour et indiquer le lieu, le jour et l’heure
- Renseigner les copropriétaires des modalités de consultation des documents relatifs
à l’ordre du jour.

Sous peine d’invalidité de la convocation, c’est le syndic qui convoque. A défaut de syndic,
c’est le conseil, à défaut de conseil, c’est le président de la dernière AG ou, à défaut 1 ou
plusieurs propriétaires possédant au moins 1/5ème des parties communes.

En cas de carence du syndic dans les trente jours de la demande de copropriétaires,

n’importe quel copropriétaire qui a introduit la requête, tout en respectant les mêmes règles
de forme que le syndic.

 3) Etablissement de l’ordre du jour

- L’ordre du jour est établi par celui qui convoque
- Tout copropriétaire ou le Conseil peuvent demander de mettre un ou plusieurs
points à l’ordre du jour mais ils doivent en avoir fait la demande au moins 3
semaines avant le début de la période prévue pour l’AGO. A défaut ces points
feront partie de l’IJ de l’AG suivante
- Pour l’AG statutaire plusieurs points sont obligatoires :
a) Désignation d’un président d’AG, d’un secrétaire et éventuellement d’un
bureau
b) Rapport et décharge du commissaire aux comptes
c) Approbation des comptes
d) Rapport et décharge du Conseil de Copropriété
e) Rapport et décharge du syndic
f) Election des membres du Conseil
g) Election ou réélection du syndic
h) Rapport sur les contrats en cours
i) Liste des travaux à prévoir à court et moyen terme
j) Proposition et approbation du budget
k) Fonds de roulement

4) Participants – droits de vote

- Tout copropriétaire peut participer. Le droit de délibération et de vote est toutefois
suspendu si, en cas d’indivision ou de démembrement, un mandataire n’a pas été
désigné.
- Un propriétaire peut donner procuration à qui il veut sauf au syndic.
- Chaque copropriétaire vote pour ce qui le concerne (qui paie vote)

5) Procurations
Pour être valide, une procuration doit mentionner
- Le nom du mandataire
- Le nom du mandant
- La désignation de l’AGO pour laquelle mandat est donné
- Une date
- La signature du mandant

Une procuration n’est valide que pour une seule AG - sauf procuration notariée - et pour celle
qui suivrait faute de quorum.

Les instructions données par le mandant au mandataire ne sont pas opposables au syndic

La procuration peut être générale ou spéciale.

Nul ne peut accepter plus que 3 procurations sauf si ses propres quotes-parts additionnées à
celles des procurations font moins que 10% des quotes-parts de l’ACP.

6) Validité

 Pour qu’une AG soit validement tenue il faut

- Plus de la ½ des propriétaires
- Au moins la ½ des quotes-parts.
- Si pas la ½ des propriétaires au moins ¾ des quotes-parts

Si ce double quorum n’est pas obtenu, le syndic convoque une 2ème AG au moins 15 jours plus
tard qui délibère quels que soient les quorums

Il faut également que soient désigné un Président d’AG qui doit obligatoirement être
copropriétaire ainsi qu’un secrétaire (généralement le syndic puisque la loi explicite qu’il doit
établir le PV).

Outre la présidence de l’AG, le Président doit réceptionner le dossier de gestion en cas de fin
de mandat du syndic sans que son successeur soit nommé.

Voir aussi ce que prévoient les statuts.

7) Majorités requises
Remarques préliminaires
- Les majorités sont calculées sur la base des quotes-parts présentes ou représentées.
- Les copropriétaires votent pour ou contre les décisions ou s’abstiennent.
- Dans le calcul des votes les abstentions sont écartées
- Les différents types de décision requièrent différentes majorités : absolue, de 2/3,
des 4/5 ou l’unanimité.

Majorité absolue
- Toutes les décisions sauf celles qui demandent une majorité qualifiée.
- Travaux découlant de la loi ou travaux conservatoires ou d’administration
provisoire.
- Composition du Conseil de Copropriété (chaque membre élu séparément)

Majorité des 2/3

- Modification de la jouissance ou de l’administration des parties communes.
- Montant des marchés et contrats pour lesquels une mise en concurrence n’est pas
obligatoire
- Travaux affectant les parties communes
- Moyennant une motivation spéciale, travaux affectant les parties privatives. Cette
modification ne modifie pas la répartition des coûts.
- Création d’un Conseil dans les ACP de moins de 20 lots.
- Mandats au Conseil de Copropriété (maximum 1 an, mission précise, ne peut
empiéter sur les pouvoirs de l’AG)

Majorité des 4/5

- Autres modifications aux statuts notamment la répartition des charges
- Modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci
- Reconstruction de tout ou partie de l’immeuble

 - Acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs

- De tout acte de disposition de biens immobiliers communs y compris la
modification de droits réels d’usage existant sur les parties communes au profit
d’un seul copropriétaire à condition que ce soit motivé par un intérêt légitime et
éventuellement contre paiement
- Disposition de biens immobiliers communs dont la création d’associations
partielles
- De la division ou de la réunion de 2 ou plusieurs lots
- De la démolition ou reconstruction de l’immeuble motivée par des raisons de
salubrité ou de sécurité
- De la dérogation pour ne pas réaliser les appels de fonds de réserve correspondant à
5% des charges de l’exercice précédent.

Unanimité
- Modification des quotes-parts
- Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité qualifiée requise par la loi,
décide de travaux, de la division ou de la réunion de lots ou d’actes de disposition,
elle peut statuer, à la même majorité qualifiée, sur la modification de la répartition
des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.

Par unanimité, on entend l’unanimité des propriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou
absents. Dans un calcul d’unanimité, les abstentions sont considérées comme un vote
négatif. Dès lors la procédure est la suivante : si tous les propriétaires ne sont pas présents,
mais que tous les copropriétaires présents ou représentés ont voté positivement lors d’une
première AG, une deuxième AG est convoquée au moins un mois après la première. Si, à
nouveau, tous les copropriétaires présents ou représentés votent positivement, l’unanimité
est acquise.

Une décision unanime par écrit est valable pour toute décision qui ne doit pas passer par acte
authentique.

8) PV – contenu obligatoire et délai d’envoi

- C’est le PV des décisions prises
- Signé en fin d’assemblée, après lecture, par le Président, le secrétaire et les
copropriétaires encore présents.
- Contient pour chaque vote l’indication des majorités obtenues et les noms de
copropriétaires ayant voté contre ou s’étant abstenus.
- Est repris dans le registre des PV et envoyés aux copropriétaires et autres syndics
dans le mois de l’AG.
- Si un copropriétaire ne l’a pas reçu, il doit en informer le syndic par écrit.

9) Contestation du PV.
- Propriétaire : peut demander au Juge d’annuler ou de réformer une décision
irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’A.G. dans un délai de 4 mois qui suit la
date de ladite assemblée si elle lui cause un préjudice personnel.

 - Locataire: le copropriétaire adresse le contenu PV à son locataire dans les 30 jours

de sa réception =>le locataire a deux mois pour introduire le recours à partir de la
date de réception => normalement maximum 4 mois.

ChapitreVI - Les acteurs de l’ACP hors syndic.

1) L’assemblée générale des copropriétaires

- Vote les décisions concernant la gestion de l’immeuble au sens large

2) Le commissaire aux comptes.

- L’AG élit obligatoirement un commissaire aux comptes ou un collège de
commissaires
- N’est pas obligatoirement un propriétaire
- Rôle défini par le ROI

3) Le Conseil de copropriété.
- Condition d’existence
o Obligatoire dès que 20 lots autres que caves ou garages
o Facultatif si moins de 20 lots hors caves et garages (majorité des 2/3)

- Les membres
o Titulaires d’un droit réel
o Elus séparément
o Elus pour un an
o Peuvent être réélus
o Compatible avec la mission de commissaire
o Incompatible avec la mission de syndic.

- Mission
o Est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions,
sans préjudice de l’article 577-8/2.
▪ Peut prendre connaissance de toute pièce ou faire copie de toutes
pièces concernant l’ACP

o Peut recevoir mission de l’AG

▪ Majorité des 2/3
▪ Mission de maximum 1 an
▪ Mission expressément déterminée

 ▪ Ne peut empiéter sur les droits de l’AG, du syndic, du commissaire

aux compte

o Rapport annuel détaillé à l’AG

4) Le copropriétaire
- Droits
o Modifier la chose commune (577-2 § 10)
▪ A ses frais
▪ Pas de changement de destination
▪ Ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires
▪
o Installer, d’entretenir ou de procéder à la réfection de câbles, conduites et
équipements y associés dans ou sur les parties communes (vaut également
pour un opérateur de service public)
▪ A ses frais
▪ Optimaliser les installations d’énergie, d’eau ou de
télécommunication pour sa partie privative
▪ Procédure à respecter
• par envoi recommandé mentionnant l’adresse de
l’expéditeur, une description des travaux envisagés et un
justificatif de l’optimalisation de l’infrastructure envisagée.
• Les autres propriétaires ou l’ACP peuvent décider de faire
les travaux eux-mêmes et en informent le demandeur par
recommandé
• Dans tous les cas les travaux doivent commencer max 6 mois
après envoi du recommande
• Possibilité d’opposition dans les 2 mois du recommandé
pour intérêt légitime
o L’infrastructure existe déjà
o Les travaux créeraient des préjudices, techniques,
esthétiques, etc.
o Pas d’amélioration ou surcoût pour les autres
propriétaires.

▪ L’installateur reste propriétaire de l’installation et prend l’entretien à

sa charge.

o Ajouter des points à l’ordre du jour

o Saisir le Juge de Paix

▪ Pour contester une décision d’AG
▪ Pour demander la révocation ou la nomination d’un syndic ou d’un
syndic judiciaire

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 o Exiger la tenue d’une assemblée générale seul ou avec d’autres propriétaire

pour autant qu’ils réunissent au moins 20% des quotes-parts
▪ Par courrier recommandé
▪ Signé par tous les demandeurs
▪ Mentionnant l’ordre du jour

Chaptire VI – Les obligations du syndic

1) Obligation en début de mission

- Avoir un contrat écrit (577-8 § 1)
o Prestations sous forfait
o Prestations extraordinaires
o Ne peut excéder 3 ans

- Publication BCE

- Affichage d’un extrait de nomination

o Dans les huit jours
o Inaltérable
o A l’entrée de l’immeuble
o Date de désignation
o Nom, prénom et domicile ou si société, forme, dénomination sociale, siège
social et numéro BCE
o Manière de communiquer avec le syndic
o Lieu où ROI et PV d’AG peuvent être consultés

2) Obligations en cours de mission (577-8 § 4)

- Exécuter et faire exécuter les décisions de l’AG
- Accomplir tous actes conservatoires et d’administration provisoire
- Administrer les fonds de l’ACP
- Communiquer par affichage bien visible la date de l’AG statutaire
- Souscrire une assurance couvrant sa responsabilité
- Donner à tous copropriétaire accès à tous documents ou info concernant l’ACP
o Caractère non privatif
o Selon modalités du ROI ou de l’AG
- Conserver le DIU
- Pluralité de devis sur la base d’un cahier des charges
- Soumettre en AG un rapport d’évaluation des contrats
- Demander autorisation de l’AG pour contrat avec des proches (confusion
d’intérêts)
- Tenir la liste des personnes en droit de participer aux délibérations de l’AG
o Transmettre aux copropriétaires
o Transmettre au notaire
▪ Pour acte transcrits à la conservation des hypothèques
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 - Tenir les comptes

o PCMN si 20 lots ou plus
o Simplifiés si moins de 20 lots
- Préparer un budget et le soumettre aux votes de l’AG

3) Obligations en fin de mission

- Transmettre les archives dans les 30 jours
o A son successeur
o Au président de la dernière AG
o Au minimum
▪ Comptabilité
▪ Actifs
▪ Historique des sinistres
▪ Historique des comptes de sinistre
▪ Preuve d’emploi des sommes ne figurant pas sur les comptes
financiers

Exercices (dans ces exercices, les abstentions n’incluent pas les éventuels absents non
représentés)

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 1) Travaux en toiture :
Pour 150/10.000 Contre 100/10.000 Abstention 7.400/10.000

Il faut 2/3 des votes : 250 votants ➔ 2/3 de 250= 166.6 ➔ il n’y a que 150 votes pour
on ne fait donc pas les travaux..

2) Travaux de mise en conformité de l’ascenseur

Pour : 404/1.000 Contre 403/1.000 Abstention 100/1.000

Obligation légale donc pas besoin de vote.

3) Modification des quotes-parts

Pour : 950/1.000 Contre 0 Abstention : 0

Il faut l’unanimité ➔ report à la prochaine AG.

4) Vente de la conciergerie (d’où modification des quotes-parts) faisant suite à la décision

de ne plus avoir de concierge.
Pour : 850/1.000 Contre 150/1.000 Abstention 50/1.000

Il faut 4/5 des votes donc ok

5) Réparation de la toiture
Pour : 580 contre : 412 Abstention : 8

Il faut 2/3 580+412=922 ➔ 2/3 =661.3 donc pas assez do votes pour, on ne répare pas
6) Début d’AG
13 copropriétaires présents et 12 représentés sur 50 réunissant 7.000/10.000

Il faut plus de la moitie des copropriétaires et au moins 50% des quottes parts ou si
pas 50% des copropriétaires il faut 75% des QP donc pas d’AG
7) Début d’AG
15 copropriétaires présents et 2 représentés sur 45 réunissant 8.000/10.000

Ok car + de 75% des quottes parts

8) Début d’AG
3 propriétaires présents et 5 représentés sur 10 réunissant 7360/10.000

Ok car 80% des copropriétaires

9) Début d’AG
Sur 80 propriétaires totalisant 6.400/10.000), 34 présents et 9 représentés de la
manière suivante :
U (70/10.000) représente V (312/10.000), W (134/10.000), X (85/10.000), Y
(250/10.000) et Z (20/10.000)
A (312/10.000) représente B (515/10.000), C (84/10.000), D (315/10.000)

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 L (1.840/10.000) représente M (85/10.000), N (85/10.000), O (85/1000), P (85/10.000)

10) Décharge de X, membre du Conseil

Pour : 400 Contre : 410 Abstention : 190

11) Mise à disposition de X de l’emplacement de parking appartenant à l’ACP moyennant

loyer
Pour : 360 Contre : 300 Abstention : 80

Il faut 2/3 des votes ➔ 440 ➔ non car il n’y a pas assez de votes

12) Mise à disposition de X de l’emplacement de parking appartenant à l’ACP sans payer

de loyer
Pour : 480 Contre : 225 Abstention : 112

2/3 des votes donc ok

13) Changement de la clé de répartition des ascenseurs

Pour : 612 Contre 220 Abstention : 0

Il faut 4/5 des votes donc pas ok

14) Placement de portes coupe-feu rf 1h00 pour faire suite à la décision de l’urbanisme
Pour : 550 Contre : 450 Abstention : 0

Obligation légale donc pas besoin de votes

15) Choix de l’entrepreneur pour la réfection des peintures communes

Peinture & Fils : 450/1000 Tout pour la Peinture : 400 Sépulcre blanchi : 150/1000

Majorité absolue➔ retirer le devis avec le moins de votes et recommencer

16) Mise à jour du ROI pour donner suite à la loi de 2018

Pour : 423 Contre : 512 Abstention : 50

Loi donc pas de vote, sinon c’est la majorité absolue

17) Demande par le syndic d’une rémunération de 1.000,-€ pour la mise en conformité du
ROI pour faite suite à la loi de 2018
Pour : 564 Contre : 436

Pas de votes car c’est la loi, sinon majorité absolue (à vérifier)

18) Introduction de clauses d’amende pour les copropriétaires en retard de paiement

Pour : 590 Contre 400 Abstention : 10

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 2/3 = 660 ➔ non

19) Imposition aux copropriétaires de remplacer les anciens compteurs de passage
privatifs d’eau chaude et d’eau froide par de nouveaux compteurs étalonnés loués à
une société de comptage.
Pour 420 Contre : 200 Abstention : 250

2/3 car motivation spéciale ➔ privatif mais pour tous 2/3=413 ➔ok

20) Approbation des compte 2019

Pour : 501 Contre 490 Abstention : 0

Majorité absolue ➔ ok

21) Vente au voisin du terrain de fond de la copropriété

Pour : 649 Contre : 163 Abstention : 0

4/5 disposition de biens : 649.6 donc pas ok

22) Pour le choix d’un entrepreneur, le syndic propose 2 devis. Un copropriétaire en exige
un troisième et menace de saisir le Juge de Paix si ce n’est pas fait. A-t-il raison ?

Non 2 devis suffisent

23) La chaudière datant de 1998 d’un immeuble tombe en panne le 7 février. Le coût de
réparation est de 12.420,-€. La réparation peut être faite dans 5 jours ouvrables. Le
coût d’une nouvelle chaudière est de 15.500,-€ et elle peut être placée dans le même
délai. Quelles sont les options du syndic ?

1) Ag en urgence pour valider le changement de chaudière

2) Mesures conservatoires et il fait réparer (attention différence de prix entre nouveau
et réparations)

24) Le syndic d’une ACP de 20 copropriétaires reçoit une demande de 6 d’entre eux
exigeant une AGE en faisant valoir qu’ils représentent plus de 20% des
copropriétaires. Que doit-il faire ?
Pas assez d’infos, il manque les quottes parts

25) Les statuts d’une ACP incluent 1 ACP principale, et les entités partielles Bloc A de 120
lots, Bloc B de 60 lots, Bloc C de 25 lots et Bloc parkings et caves. Le notaire a veillé
à ce que chaque entité partielle ait un numéro BC. La société Patrimonia possède
l’intégralité des blocs B et C. Que pensez-vous de cette situation ? Combien d’ACP
existe-t-il au total ? Pourquoi ?
Il y à une ACP principale dont 2 entités partielles : ACP pour le terrain et 2 entités : A et BC

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 26) En début d’AG on constate que 3 propriétaires sur 7 réunissant 7420/10.000ème sont
présents. Que faites-vous en tant que syndic ?
Pas 50% des copropriétaires et pas 75% des quottes parts donc pas d’AG et rédiger PV de
carence, convocation 2em AG

27) Existe-t-il des assurances obligatoires pour une ACP ? Si oui, établissez-en la liste.
La seule assurance obligatoire est celle qui couvre le syndic.

28) Le copropriétaire Durand est en retard de paiement et a déjà reçu 2 rappels et une mise
en demeure. Le propriétaire Janssens n’a pas supprimé le système de climatisation
installé sur sa terrasse en contravention avec les règles de l’ACP et ce, malgré deux
recommandés de mise en demeure. Pouvez-vous les assigner en justice sans une
décision d’AG ?
1) Récupération de créance, le syndic peut aller en justice sans AG
2) Doit être validé par AG car as de mesures conservatoires

29) Un copropriétaire exige une copie de toutes les factures concernant l’exercice
comptable. Que lui répondez-vous ?
Il peut visualiser, demander copie payante, mais pas exiger

30) Quelle est la mission du commissaire aux comptes. Où cette mission est-elle définie ?

La mission est définie dans le ROI décidé en AG, vérifie le travail de compta de l’acp,
verifie le travail du syndic et doit aussi demander décharge.

31) Un propriétaire veut avoir accès à tous les documents concernant l’ACP. Que lui
répondez-vous ?

Il peut avoir accès, visualiser ou demander copies payante sauf documents privatifs d’un
autre copropriétaire

32) Un copropriétaire représentant 2.270/10.000èmes vous envoie un courriel exigeant la

tenue d’une AGE. Comment réagissez-vous.
Ok mais à faire par recommandé avec tous les motifs retranscrits mots pour mots, AGE
aux frais de tout les copropriétaires

33) Contracter une assurance incendie-dégâts des eaux est-il une obligation légale pour
une ACP ?
Non

34) Il n’y a pas eu d’AG en 2020 pour raison de Covid. En décembre 2020, vous avez fait
un appel de 1.200€ pour le fonds de réserve. Un copropriétaire conteste votre appel
parce qu’il n’y a pas eu de décision d’assemblée générale et qu’avec des charges
courantes de 23.947€ en 2019 et vraisemblablement autant en 2020, c’est déjà plus
que suffisant. Que lui répondez-vous ?

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 Toute ACP dont la réception provisoire à plus de 5 ans doit obligatoirement mettre en fond
de réserve 5% minimum des dépenses de l’exercice précédent, sauf si 4/5 des copro s’y
opposent donc je le fait quand même

35) L’appartement d’un copropriétaire est situé au-dessus de la descente de garage. Le

propriétaire vous demande s’il peut, à ses frais, isoler thermiquement le plafond de
cette descente de garage. Que lui répondez-vous ?
Oui car il ne modifie pas la nature ni la structure et cela n’altère pas les droits des autres
copros

36) Vous avez été élu syndic d’une ACP et prendrez vos fonctions dans 15 jours. Quels
actes devez-vous poser, que devez-vous faire au cours des 45 jours qui suivent ?
Dans les 30 jours : récupérer les documents + signer document de reprise, prévenir secrétariat
social➔ inscrire n° BCE + PV de nomination
Si nomination immédiate➔ dans les 10 jours, numéro de syndic en rapport avec BCE de
l’ACP
Poser la plaque à l’entrée avec n° IPI BCE et endroit du ROI
Prendre signature et verifier que l’ancien syndic n’a lus accès

37) Votre mission de syndic a pris fin le 30 juin mais à cette date, l’AG n’a pas encore élu
un nouveau syndic. Que faites-vous ?
On conserve les docs mais on ne fait plus rien, âpres 30 jours, tout déposer chez le dernier
président de la dernière AG + signer doc de reprise

38) Une ACP doit modifier ses statuts parce qu’ils ont été mal faits et ne correspondent
pas à la loi. Malheureusement les AG en présentiel sont interdites par le Covid. Le
Conseil vous suggère de faire une AG écrite pour contourner le problème. Qu’en
pensez-vous ?
Non car AG écrite non valable pour acte authentique ATTENTION : ag écrite ➔ unanimité.

39) L’AG a voté la réfection complète des parlophones parce que sur 107 appartements on
constate que 92 fonctionnent mal malgré de nombreuses et au total fort coûteuses
interventions. L’AG a également choisi le fournisseur. Un copropriétaire dont le
parlophone fonctionne très bien a saisi le Juge de Paix dans les délais légaux pour
faire annuler la décision. Comment réagissez-vous ?
Pour aller en justice il doit avoir voté contre, ce qu’il n’a pas fait car il faut l’unanimité pour
changer les sonnettes donc on peut faire les travaux

40) Le Roi prévoit que l’AG doit se tenir la 1ère quinzaine de mai. Un propriétaire vous
envoie 14 avril une série de points à ajouter à l’ordre du jour de la prochaine AG alors
que vous n’avez pas encore envoyé les convocations. Lors de l’AG qui se tient le 14
mai, le propriétaire vous reproche de ne pas avoir ajouté ses points à l’ordre du jour en
vous rappelant que c’est votre obligation légale. Que lui répondez-vous ?
Il doit y avoir 3 semaines avant le début de la quinzaine, donc c’est trop tard.

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 41) Une copropriété établit des décomptes trimestriels. Comme il n’y a pas de provisions à
prévoir, vous ne proposez pas de budget à l’AG puisque ce dernier sert à définir le
montant des provisions pour charges. Un propriétaire vous demande ce budget et
estime que ce n’est pas à vous de décider et exige un budget. Que lui répondez-vous ?

Obligation de faire un budget et de le présenter en AG

Décompte annuel➔ appel de provisions mensuel ou trimestriel

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