DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

Les contrats spéciaux 1105 CC : « Les contrats, qu'ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à
des règles générales, qui sont l'objet du présent sous-titre. Les règles particulières à certains contrats sont
établies dans les dispositions propres à chacun d’eux. Les règles générales s'appliquent sous réserve de ces
règles particulières. »

Exemple: contrat de vente le plus courant.

L’objet peut varier mais le mécanisme juridique non. À cote du contrat de vente il y a le contrat de bail
(locataire), abonnement au transport en commun, faire réparer le chaudière ou la voiture c’est un contrat
d’entreprise, pendant qu’on est en week-end on laisse le chat à la voisine (contrat de dépôt) ce sont les
contrats spéciaux les contrats particuliers.

Bibliographie: Contrat civil- contrat commercial- contrats spéciaux

Ces contrats sont varies on ne peut pas tous les étudier. Les contrats civils qu’on trouve dans le code civil
mais parfois on peut voir le code de la consommation (en cas des articles qui s’appliquent à la vente en
particulier).

Quels contrats spéciaux ?

Certaines régis par le code civil, -la transaction par exemple- « contrat qui met fin à un litige » on n’aura pas
le temps d’entrainer, mais on verra au moins le contrat de vente, le prêt décontracte, le contrat de bail, le
contrat d’entreprise, contrat d’échange peut être le dépôt.

Dans les contrats du code civil on a des contrats que sont la même opération juridique mais qui vont subir
diff xxxxx ex vente: en certaines cas on peut avoir d’au moins le droit commun de contrats, puis le droit
commun du contrat de vente qui s’applique, puis selon l’objet du contrat selon les circonstances de règles
plus encore spécifiques contrat entre un professionnel et un consommateur vont y avoir des règles spéciales
qui vont s’appliquer.

Pour le contrat de vente il y des choses qu’on ne peut pas étudier mais qu’on doit voir en TD :(

INTRODUCTION

L’évolution du droit de contrats spéciaux

Ce qui caractérise les DCS, s’est évolue en 2 sens 2 prêts A/B

A. LA SPECIALISATION

C’est un phénomène qu’on peut voir en tout le droit mais c’est très puissante dans les contrats spéciaux,
les échanges sont de plus en plus complexes et diversifies, le droit de la consommation est très récent par
exemple, cette spécialisation du DCS, est poussé par un phénomène quantitatif, parce qu’on conclu de plus
en plus des contrats, il y a aussi un phénomène qualitatif qui pousse, depuis le code civil il y a des novelles
figures contractuelles par exemple: le contrat collectif, les groupes des contrats. Ou encore les contrats cadre.
Aussi depuis le CC des nouveaux biens, notamment aux biens immatérielles, faire un contrat sur une cession
de créance par exemple ou céder des opérations sur des fonds de commerce. Lorsqu’on telecharge un film on
a accès qu’est un bien immatérielle du point de vue juridique (l’internet facile la circulation). Une invention
une marque etc.

Cette spécialisation est également pousse par la multiplication de situations nouvelles, ou encore la prise
en considération par le législateur, de situations de déséquilibre économique et informationnelle. Il va
chercher corriger ces déséquilibres en imposant des obligations d’information ou obligations, la loyauté des
parties, le développement du commerce en ligne.

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 On reprend l’exemple de la vente: on la définie comme contrat translatif de propriété par la quelle le
vendeur transmet xxx au vendeur au échange xxx (droit commun de contrats de vente)
-En fonction de l’objet selon que ce soit un bien meuble ou immeuble les règles ne sont pas les mêmes en
matière de lésion, même entre les bien meubles il peut y avoir des différences, selon que l’on fait acquisition
d’un bien corporelle ou incorporelle,
-En fonction de la qualité de parties si c’est entre 2 professionnels on peu avoir des règles spécifiques, droit
de la concurrence droit de commerce
-En fonction des circonstances du contrat, si par exemple on va faire un évente en distance xxx

Le contrat de vente va s »adapter a la multiplicité mais peut se spécialiser encore plus

Contrat de bail est un contrat aussi que se spécialise sur la chose qu’il emporte. Ce phénomène aussi on les
trouve pour les contrats nommés - contrats innommés (contrats de création de la pratique pas du législateur,
on les applique le droit commun de contrats.)
Le contrat de hôtellerie n’est pas un contrat nommé parce qu’il ya plusieurs types de prestation cela
ressemble à un contrat de bail mais il peut y avoir plusieurs choses comme le service de coffre,
l’alimentation, etc.il est un contrat complexe.

Ce mouvement de spécialisation a entrainé mécaniquement une multiplication de sources du droit de

contrats, de plus en plus de contrat spéciaux les ultra spécialisés, initialement c’est le code civil mais puis on
va trouver des contrats en d’autres dispositions quasiment par tous les codes.

Sur le bail d’habitation on a la loi du 6 juillet 1989, aussi parfois on peut trouver des textes non codifies.
En matière de vente international on a toutes les sources de l’union européenne des sources d’origine
mondiale comme la convention international de vienne 1980 sur la vente international de marchandises. Une
explosion de sources !!!!

On peut noter une influence du droit de contrats spéciaux sur le droit de contrats commun, à partir du droit
de la consommation, et bcp par l’intermédiaire de la jurisprudence, en droit commun on va parfois
généraliser la philosophie de certaines branches su droit protection de parties faibles ou présumés faibles du
contrat.

110 alinéa 2 et 1171 mécanisme qui s’applique que dans le contrats d’adhésion (pas négocié)

B. L’INTERNATIONALISATION

Observer qu’aujourd’hui les échanges économiques sont internationalisés, cette évolution a explosé dans
les années 2000 avec le développement de l’internet. L’Ecommerce c’est 19% soit 1/5 du PIB mondial. En
France, c’est 5% du PIB contre le 3,6% pour l’Europe. Entre 2001 et 2019 les importations envers la France
ont augmenté de 75% alors que les exportation n’ont augmenté que de 54%. De plus en plus les produits
manufactures sont donc importés que ce soit depuis de l’UE ou hors de l’UE.

Cette internationalisations des échanges a conduit a une internationalisation du droit. À deux niveaux au
niveau European on peut observer que la convention de Rome ÉTAIT timide puisque le droit du traité de
Rome ne contenait pas de dispositions particuliers prévoyant la compétence de la communauté européenne
afin d’harmoniser les législations national en matière de commerce international. L’harmonisation est faite
progressivement en passant d’abord pour la protection du consommateur de manière un peu fragmente,
aujourd’hui on est dans une démarche d’inventaire d’ensemble de réflexion du droit commun de contrat de
l’UE.

Au niveau mondiale ensuite, certaines textes internationaux comme la convention de vienne 1980. Certains
principes les principes UNIDROIT. Des nouvelles sources du droit, droit de contrats spéciaux sur l’influence
du commerce international. La convention européenne de sauvegarde de droit de l’homme cette convention
a pour objet de régler, garantir préserver les libertés individuelles vis à vis des États eux mêmes. Elle n’a pas
pour objet de régir les rapports privés. Néanmoins on constate une certaine influence dans les droit des
contrats et droit de contrats spéciaux.
On a un avant projet de réforme de droit des contrats 26 juin 2017 dans le cadre de la même association,
« offre de reforme » motive par 4 raisons:

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 1. Les textes du code civil sont très largement les mêmes depuis 1804 alors qu’il y a eu bcp d’évolution
legis et juris depuis.
2. Des nombreux contrats ont pris bcp d’importance alors qu’il n’avait pas en 1804.
3. Des contrats très spéciaux qui se sont développés la vente immobilier par exemple don cil fallait les
rendre plus lisibles.
4. En 2006 le législateur a cherché de se mettre en cohérence de rendre le droit français plus lisible

PREMIER PARTIE Les contrats portant sur les choses

Une définition assez large: les contrats sur les choses sont ce par lesquels les maitres des choses
autorisent autrui à en retirer les utilités, autrement dit la chose qui porte le contrat ce chose va influencer la
formation et es effets du contrat, on peut distinguer 2 grandes familles:

Selon que le contrat entraîne ou non un transfert de propriété (contrats translatifs de propriété de chose -
les contrats non translatifs de propriété : contrats de mise à disposition.)

TITRE I CONTRATS TRANSLATIFS DE PROPRIÉTÉ

Ces sont des contrats par lesquels le propriétaire d’une chose transféré sont droit de propriété à un
acquéreur et donc les effets recherches dans ce contrats ce de faire sortir la chose du patrimoine du cédant
pour la faire rentrer dans le patrimoine du cessionnaire ou de l’acquéreur, alors le contrat plus connu c’est LA
VENTE.

Sous-titre 1- La vente: l’importance de la vente est tel, qu’elle éclipse parfois d’autres contrats translatifs
pourtant historiquement sont apparues avant la vente à l’échange au droit d’échange.
Il y a bien d’autres contrats translatifs…
Régis par les article 1582 cc et suiv.; donne une définition très simple avec qqs éléments, la vente est une
convention par laquelle xx s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer.
-alors la définition de l’offre de reforme est la suivante: « est celui par laquelle le vendeur transfère la
propriété ou toute autre droit réel, à l’acheteur qui s’oblige à en payer le prix.

Sur l’évolution, la pratique de la vente a bcp évolue considérablement depuis le code civil pour plusieurs
raisons: 1 = les relation entre les parties ont changé, initialement dans l’esprit de législateur la partie faible
c’était le vendeur, en réalité le rapport de force s’est renversé depuis le code civil, puisqu’aujourd’hui on
considère que la partie faible est l’acheteur, donc le droit a évolue pour ré-équilibrer ce rapport de force entre
le vendeur et l’acheteur.
2 = le développement du crédit. Et le développement du crédit a affecté la vente. S’agitant du crédit il s’agit
de protéger au vendeur contre les risques de non paiement (droit des sûretés) mais il s’agit aussi de protéger
l’acheteur contre la prise d’engagement excessif parfois contre lui-même, le protéger contre les achats
impulsifs.
3 = l’internationalisation des contrats.

Ces trois facteurs ont conduit a une inflation de textes relatifs à la vente. Donc la vente est un contrat qui est
soumis a bcp de textes et bien sur aussi la JURIS.
Le droit à la vente a un double qualificatif un droit qui a éclaté hypertrophie.

Paragraphe 1: Les caractères du contrat de vente

Il a 5 caractères:

A. Le Caractere Consensuel

Il y a pas de doute est un contrat consensuel posé par l’article 1583 du cc, « elle est parfaite entre les parties,
de qu’on est convenu de la chose et du prix »

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 Ce principe connaît des dérogations, le texte n’est pas d’ordre public, les parties peuvent solenniser le
contrat de vente, en incluant un formalisme qui n’est pas prévu par la loi, à cote de ces dérogations il y a des
exceptions légales, pour des ventres très particuliers soumis à une forma à titre de validité du contrat,
rédaction d’un écrit à titre de validité, par exemple la vente ne sera pas valable s’il n’y a pas d’écrit par
exemple la vente d’immeuble à construire L261-10 code de la habitation.
Aussi le cas de la vente sur un immeuble à l’usage d’habitation dont l’acquéreur est un non professionnel
article L271-1 Code de la habitation
Aussi en droit de la conso des dispositions protectrices du consommateur qu’imposent la rédaction d’un écrit
à titre de validité du contrat.

-exemple: contrats conclus hors d’établissement L221-8 Cconso. (Vente à distance, sur le lieu de vente du
vendeur) ce code impose aux professionnels de fournir un certain nombre d’informations aux
consommateurs = ces info sur papier ou sur un autre support durable! Le professionnel doit aussi donner un
exemplaire signé et daté du contrat qui permettra notamment de calculer le délai de rétractation.
Les ventes à crédit par exemple, lorsque le crédit est affecté à la fourniture des biens en particulier. Certaines
ventes sont soumises à une autorisation administrative préalable notamment les sols, les liquidations, les
ventes ambulantes. Un autre exemple la vente d’un terrain immeuble devant faire l’objet d’un lotissement.
En quoi la publicité foncière vient à xx il faut qu’elle la vente soit inscrite après de service foncier
Cette vente ne peut pas être inscrite que si elle était passé que pour acte authentique.
Les ventes aux enchères publics aussi reste complique.

B. Le caractère synallagmatique

Charge de chaque partie des obligations réciproques, le délivreur s’engage de délivrer la chose et à la
garantir, et l’acheteur s’engage à payer le prix et à prendre livraison de la chose.
La garantie fait partie des obligations personnelles, le vendeur est tenu de deux types de garanties par
exemple contre les vices cachés, et aussi contre les évictions. Alors si l’acheteur paye en une ou deux fois il
doit chercher la chose en prenant possession. Puisque c’est un contrat sy, toutes les règles propres de ce
contrat s’appliquent par exemple l’exception d’inexécution. (Mécanisme du droit des obligations propre des
contrats sy), la résolution du contrat pour inexécution si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut
refuser la livraison de la chose tant que l’acheteur n’a pas payé le prix.

Si on a ventes d’un prix très bas on peut re-qualifier en donation, il peut s’agir d’un déguisement…
(unilatérale)

C. Le caractère onéreux

Cela signifie que chaque partie ne fournisse sa prestation en considération de l’avantage qu’elle entent
recevoir de l’autre co-contractant avantage qui est regarde comme équivalent de ce qu’elle va fournir d’elle
même/
On disait qu’on pouvait trouver une vente qui dissimule une donation, un prix officiel mais en réalité le
vendeur veut donner, lorsque le « vendeur" est amené d’une intention libérale, et qu’il va céder vendre son
bien à un prix nettement inférieur à sa valeur véritable. Le contrat de vente risque fortement d’être re-qualifié
de donation, alors les incidences importantes = si c’est re-qualifié de donation il faut vérifier que les
condition de validité de la donation sont réunis, ensuite si le contrat porte sur un immeuble et est re-qualifié
en donation, alors elle empêchera le vendeur de se prévaloir de la lésion la rescision du contrat.
(La lesion est un vice rexx de la formation du contrat)

D. Le caractère commutative

C’est un contrat dans lequel les prestations mises à la charge des parties sont définitivement déterminés, des
le moment où il est conclu, par exemple vente d’une maison par 200.000euros on connait le prix.
Dans la plus part le contrat est conclu en un prix fixé. Mais il peut arrive que dans certains cas, la prestation
fourni par l’acquéreur, dépende d’un événement incertain, c’est le cas par les ventes en viager, les prix
consiste en une rente viagère (cela devient un contrat aléatoire on ne sait pas l’étendue définitive de la près
de l’acheteur )

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 E. Le caractère translatif:

C’est un caractère essentielle à la vente puisqu’elle a précisément par objet d’entrainer le transfert du
propriétaire du patrimoine du vendeur vers le patrimoine de l’acheteur, la vente porte transfert du propriété
de la conclusion du contrat même si le prix n’a pas été encore payé; ni la chose livré, c’est un effet
automatique du contrat de vente. Mais les parties peuvent faire retarder la livraison ou jusqu’à paiement
complet du prix, en revanche on ne peut pas annuler le transfert de propriété. Aussi entraîne un transfert de
risques un effet automatique du contrat. La règle est posé en droit commun 1196 alinéa 3. Cela signifie que si
le bien vendu est détériore ou détruit après la conclusion de la vente, c’est l’acheteur qu’en supportera les
conséquences même s’il n’est pas en pleine possession de la chose.

Ces dispositions ne sont pas d’ordre public donc on peut retarder le transfert de propriété ou transfert
de risques, on peut les dissocier les deux mais par défaut ce que des que la vente est conclu il y a
transfert de propriété et de risques.

Chapitre 1. Formation de la vente

La vente comme n’importe quel contrat doit remplir une certaine nombre d’exigences concernant la
formation, la vente est un contrat consensuel par principe, elle doit remplir des conditions de fond. Il y a des
conditions de fond spécifiques à la vente la chose objet du contrat et sur le prix. On verra aussi dans certaines
hypothèses la vente est soumise à des conditions de forme.

Section I préparatifs à la vente

Le contrat définit soit précède de certains préparatifs, de promesse de vente sur tout en matière
immobilière.
On entendu parler de promesse de vente et aussi de quelques ventes particuliers. Pour le promesse de
vente ce sont des contrats préparatoires à la vente, les promesses dans un certains de cas des étapes vers la
conclusion de la vente définitive. Pourquoi? Ces étapes? Il peut arriver que les parties soient d’accord sur les
éléments principaux de la vente prix, chose, mais par un certain nombre de raison qui leurs appartient, il ne
leur parait important de conclure la vente immédiatement, par exemple parce q’une partie veut murir sa
réflexion, ou parce qu’une partie attend un financement, l’autre « cocontractant » partie, lui consentirai une
promesse unilatérale (promesse unilatérale de vente ou promesse unilatérale d’achat). Si cette promesse est
exécute dans les délais alors la vente sera formé. Parfois aussi, les parties peuvent s’engager dès maintenant
réciproquement en vue d’une vente qui n’est pas réalisable tout de suite. Elles vont se consentir de promesses
réciproques « promesse synallagmatique de vente » en pratique on appelle aussi compromis de vente en
matière immobilière. Pour toutes ces raison les parties peuvent s’engager.

Paragraphe 1 la promesse de vente

A. La promesse unilatérale de vente: cette promesse est un contrat par lequel une partie le promettant
consent à l’autre le bénéficiaire qui accepte la promesse la faculté d’acheter un bien dans un certain prix
en levant l’option qui lui est offerte dans certaines délais. Régi par l’article 1124 du code civil. Le
promettant s’engage de façon définitive alors que le bénéficiaire lui, il a un droit potestative qui ne
dépend que de sa seule volonté. Le bénéficiaire bénéficie d’une promesse mais il n’est pas lié, il peut
accepter ou refuser. (S’il accepte le contrat sera formé). Le fait de ce droit potestative d’accepter ou non
a promesse on l’appelle de l’option de lever ou non la promesse donc souvent on dit que le bénéficiaire
lève l’option cela veut dire qu’il accepte la promesse, ne pas lever l’option signifie ne pas accepter la
promesse.

Cette promesse présente des avantages: la première: est un contrat unilatérale, qui n’engage que le
promettant, donc le bénéficiaire peut accepter le contrat (la promesse unilatérale) mais sans craindre d’être
lié par un contrat définitif.

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 La deuxième avantage c’est que la promesse unilatérale n’a pas pour effet de transférer la propriété du
bien sur lequel il porte, de sorte que le promettant, recouvre sa pleine liberté si le bénéficiaire ne lève pas
l’option dans les délais prévus.

La troisième avantage les parties peuvent aménager la cessibilité du droit d’option qui découle de cette
promesse. Le bénéficiaire a une créance que e contrat de promesse unilatérale lui donne. Puisqu’il s’agit
d’une créance, le bénéficiaire peut céder son droit d’option à un tiers. Lorsque tel est le cas c’est le
cessionnaire qui devient bénéficiaire de la promesse de vente. Les parties peuvent aménager la cessibilité en
interdisant ce droit. Autrement dit les parties peuvent inclure une clause en interdisant la cession du droit
d’option. Ici le but est de rendre la promesse de vente intuitu-personae

La promesse unilatérale est un contrat consensuel, il peut être à titre gratuit mais souvent en pratique les
parties le stipulent à titre onéreux, en prévoyant une indemnité d’immobilisation. L’idée est que c’est une
somme d’argent que le bénéficiaire s’engage à payer au promettant s’il ne lève pas l’option dans le délai
prévu. En pratique cette indemnité est versée au moment de la conclusion de la promesse unilatérale, soit dès
le contrat, si l’option est levée dans le délai, l’indemnité vient en réduction du prix de vente, si l’option n’est
pas levée alors le bénéficiaire conserve la somme. C’est une manière de sécuriser l’opération pour le
bénéficiaire.

1. La formation de la promesse unilatérale de vente

Les parties doivent être d’accord avec les éléments essentiels à la vente, c’est à dire la chose du contrat et
le prix, 1583cc, parce que la vente définitive en effet se forme par la levée de l’option. En d’autres termes,
cette levée de l’option est un acte unilatérale du bénéficiaire d’acceptation pure et simple de la promesse faite
du promettant. La promesse n’est pas la vente définitive autrement dit les parties ne sont pas tenues par les
obligations découlant de la vente, elle sont tenues par les obligation qui découlent de la promesse, cela veut
dire qu’au stade de la promesse ils ne sont pas obligés a délivrer la chose ou payer le prix. Elle est en
principe consensuel, sauf dans certaines cas, prévus par le code civil 1589-2, c’est une liste dans le quel la
promesse de vente n’est pas consensuel - unilatérales, exemple : promesse de vente qui porte sur un droit
immobilier, un fond de commerce. En matière immobilier plus particulièrement la PUV comprendre
quelques particularismes:

- L’acquéreur non professionnel dispose d’un délais de rétractation de 10 jours = article L271-1 code de
l’habitation.
- Toutes promesses unilatérales de vente qui portent sur un lot ou sur une fraction de lot d’une copropriété,
doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou fraction de lot, ainsi que sa surface
habitable. La loi carrez article 45 de cette loi 10 juillet 1965.
- Le vendeur le promettant (celui qui promènent la vent du bien) doit fournir un ensemble d’informations à
l’acheteur portant sur l’immeuble vendu, ces informations découlent de diverses diagnostiques qui sont
réalisés par des professionnels afin de déterminer l’état réel du bien.

2. Les effets de la promesse unilatérale de vente

a. Les obligations des parties

Le promettant est lié par la force obligatoire du contrat de promesse, l’article 1103 cc, ce qui précise
d’ailleurs s’agissant de la promesse ce que la révocation de son consentement par le promettant est nul et non
empêche pas la formation du contrat, l’article 1124 aliéna 2 cc, si le promettant retire son consentement
pendant le délai le bénéficiaire peut tjr accepter sa promesse de vente.
Le promettant s’oblige ok, en principe le bénéficiaire ne s’oblige à rien mais dans certains cas il pourra être
tenu de l’immobilisation, une indemnité qui vient compenser l’immobilisation du bien.

b. Régime de la promesse

En réalité dépend totalement de la levée de l’option, alors, avant la levée de l’option les parties sont liés par
une promesse (leurs droits et obligations découlent de cette promesse) et après la levée de l’option si elle est
levée, les parties seront liés par une vente, donc les droits et des obligations seront ceux qui découlent de la
vente.

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 Si l’option n’est pas levée dans le délai alors la promesse s’éteint de plein droit = le promettant recouvre la
liberté de disposer de son bien, après si par exemple il y a des sommes versés à titre d’acompte il devra les
rembourser par le promettant, en revanche il peut conserver l’indemnité d’immobilisation si tel indemnité
était prévue.
Si l’option était levée pendant le délai alors la vente est conclue, la levée est un acte unilatérale de volonté
par lequel le bénéficiaire donne son consentement à la vente, c’est un droit discretionnel ou potestatif et
receptice cela veut dire que non produit ses effets que lorsqu’il ne parvient à la connaissance du promettant.
Pas des effets rétroactifs autrement dit la vente ne retroagit pas au jour de la conclusion de la promesse, cette
vente est parfaite au moment de la levée de l’option

c. Violation de la promesse

En cas de violation est évidement = le promettant qui reviendrait sur sa promesse il peut revenir en retirant
son consentement soit en vendant le bien objet de sa promesse même quand le délai n’est pas découlé.
La rétractation de la promesse avant le terme est nulle. Donc si le bénéficiaire levée l’option malgré la
rétractation le contrat de vente sera forme malgré tout. Si le promettant à conclu la vente avec un tiers qui
connaissait la promesse, cette vente sera nulle également. Si jamais le tiers est de bonne foi en revanche il va
falloir appliquer les règles en matière de procession mobilier et immobilier etc.
Imaginons où il n’a pas de tiers de bonne foi ou mauvaise foi c’est le promettant qui retire son
consentement, si l’option est levée dans le délai la vente sera forme malgré cela, donc le bénéficiaire de la
promesse pourra demander soit l’exécution de la vente en nature, ce qui pourra impliquer la mise en
possession de la chose, soit il pourra demander la résolution de la vente (sanction de l’inexécution du
contrat) avec la possibilité d’obtenir des dommages d’intérêts s’il subi un préjudice.
Si jamais le promettant a conclu la vente mais avec un tiers de bonne foi, le conflit va se régler 1198 cc de
façon différente = si la vente porte sur un bien immobilier le conflit se règle par la publication de la date
d’acte authentique ou pour la date s’ils n’ont pas été publiés 1198 alinéa 2.
En matière mobilier le conflit se règle par la date d’entré de possession de la chose, (la détention matérielle
de l’objet).

-contrat avant du contrat = promesse de vente = période mise en profit pour préparer la vente

B. La promesse synallagmatique de vente:

L’article 1589 cc dispose que la promesse de vente vaut vente, des qu’on est d’accord sur la chose et
sur le prix, en réalité la promesse synallagmatique de vente est une vente assorti d’un certain nombre de
modalités = une condition suspensive par exemple très fréquent en matière mobilier. Aussi un terme
suspensif = un terme où la vente ne peut pas être conclu.
Plus rarement la promesse pourra être autonome par rapport à la vente qui va suivre, ce sera le cas
lorsque les parties ne sont pas d’accord sur les éléments essentiels = l’objet de la vente plusieurs terrains,
bâtiments etc, ou cela peut être le cas lorsque les parties rendent essentiel des éléments que normalement
sont secondaires: par exemple la possibilité des parties de prévoir un formalisme une solennité ou que la
vente ne pourra être parfaite que par une acte authentique. On a bien une promesse synallagmatique mais qui
manque quelque chose que les parties ont prévu.

1.La formation de la promesse:

S’agissant d’une promesse synallagmatique les parties doivent être d’accord sur les éléments essentiels de
la vente, l’article 1583 cc 1589 cc; le consentement des parties par principe est définitif mais pas tjr le cas,
c’est un texte que s’applique aux promesses synallagmatiques et en matière de ventes immobiliers L271-1
code d’hab offre au acquéreur non prof un délai des 10 jours de rétractation.
Cette promesse est un principe consensuel mais n’est pas tjr le cas par exemple L290-1 du code de l’hab,
qui concerne les ventes d’immeubles consenties par une personne physique, lorsque la promesse a une durée
de validité supérieur à 18 mois. Dans ce cas la promesse devra être faite par acte authentique. La sanction est
nullité relative.

2.Les effets de la promesse

Première situation = Si la promesse de vente vaut vente, les parties sont liés par une vente, en pratique ces
obligations vont être assorties d’un terme, affectes par un terme, par exemple très fréquent pour ventes

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 immobiliers : les parties vont retarder le transfert de propriété, le transfert de risques et le paiement du prix
au jour de la signature de l’acte authentique.
Souvent également les parties s’engagent à faire en sorte que les conditions de la promesse
synallagmatique se réalisent (la recherche d’un financement / pas obtention de financement), s’engager à
obtenir une autorisation administrative pour la vente de certains fonds de commerce (une pharmacie). Aussi a
signer l’acte authentique s’il y a eu lieu!!!
Dans certains cas la promesse synallagmatique peut être autonome = lorsque les parties ne sont encore
d’accord sur les élément essentiels…
Si la promesse de vente ne vaut pas vente les parties s’engagent au moins à négocier la vente de bonne foi
1104cc! Si les parties on érige un élément essentiels de la vente = signature d’acte authentique, alors elles
s’engagent à réaliser les formalités nécessaires à la conclusion de la vente à signer l’acte authentique.

3.La violation de la promesse

Selon que la promesse vaut vente ou ne vaut pas vente

-Si la promesse de vente vaut vente: en cas de violation de la promesse les sanction sont celles du droit
commun de contrats, la victime de l’inexécution du contrat peut demander la résolution du contrat 1224 et
1227 cc peut éventuellement demander des dommages d’intérêts sur le fondement de l’article 1231-2cc

-Alors si la promesse ne vaut pas vente les sanctions peuvent être les mêmes avec une limite ce que le juge
ne pourra pas considéré que la vente est conclue : exemples = imaginons qu’on a une promesse
synallagmatique où les parties ne sont pas d’accord avec le prix, ici le parties ont l’obligation de négocier de
bonne foi, mais si elle était de mauvaise foi il n’a pas eu d’accord avec le prix, le juge peut prononcer la
résolution de la promesse de vente qui ne vaut pas vente mais le contrat de vente n’aurait pas eu un accord du
prix.

-Si la vente était faite à un tiers = 3 situations

= 1= collusion frauduleuse entre le tiers et le vendeur, le tiers avaient connaissance de la promesse malgré
cela celui qui va emporter la vente et pas e bénéficiaire de la promesse, la vente est intervenue avec le tiers
de connivence est nulle. Bien sur le bénéficiaire doit prouver cela.
= 2 = si le tiers acquéreur est de bonne foi la vente immobilière qui est conclu par lui ce tiers acquéreur
sera inopposable au bénéficiaire de la promesse si jamais le bénéficiaire publie la vente en premier et si
jamais l’acte authentique aura était dressé en premier entre le xx et le xx
= 3 = en matière de biens mobiliers- tiers acquéreur de bonne foi le conflit se résout sur la date xx

Paragraphe 2 les ventes particuliers

Ventes conclus avec des modalités particuliers de conclusion de la vente…on va voir 5 ventes

A. La vente au poids au compte ou à la mesure

Ce sont des ventes dans laquelle une opération de pesage de comptage ou de mesurage sont nécessaires
pour individualiser la chose vendue, 1585 cc, cette opération est un acte matérielle qui va permettre le
transfert de la chose.
Ces opérations sont définis par les parties = en pesage on achète en poids, comptage on achète à l’unité.
Organises par les parties (le prix est affiché) mais si les parties ne prévoient pas la jurisprudence a posé des
règles que l’on pratique l’opération doit avoir lieu à l’endroit de la livraison, en présence de l’acquéreur xx,
le transfert des risques et de propriété sont retardés jusqu’à l’individualisation définitive de la chose. Le texte
de l’article 1585 est supplétive, les parties peuvent aménager différemment le transfert de propriété.

B. Les ventes en bloque

L’article 1586 cc, il y a vente en bloque lorsque le contrat porte sur la totalité de marchandise existant dans
un lieu désigné, et délimité, moyennement un préfixe pour une unité de mesure, ici l’individualisation de la
chose sera un critère essentiel pour a qualification de la vente en bloque, cette individualisation pourra
ressortir de plusieurs éléments = la localisation de la chose, de son étiquetage, sa numérotation.
Un exemple fréquenté est la récolte sur pied = qui n’est pas encore récolté, un meuble par anticipation c’est
à dire que dans le contrat on prévoit l’état de la chose qui va être récolté, tel ligne de vignes etc.

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 La vente d’une collection de figurines en xx en l’occurrence le contrat ne faisait pas référence au nombre
précis de figurines sinon environ 150…la cour d’appel de Paris a estime qu’il s’agissait d’une vente en
bloque de lorsqu’il résultait de la volonté commune des parties de vendre un ensemble sans division ni
inventaire
Les parties peuvent fixer forfaitairement le prix sans que le comptage que le mesurage ou que le pesage
ne modifie pas le montant, elles peuvent au contraire fixer un prix par mesure etc, mais cela ne disqualifié
pas la vente.
Le fait de l’individualisation de la chose, la vente en bloque emporte le transfert immédiatement de la
propriété et le transfert des risques.

C. La vente à la degustation

Il y a lorsque la conclusion du contrat, dépend de la dégustation et de l’agreage de la chose par l’acheteur,

cette qualification de vente est réservé aux produits qu’il est dans l’usage de goute évidement des produits
alimentaires, l’article 1587 cc vise le vin, l’huile, l’agreage est discretionnel, l’acheteur celui qui coute n’a
pas à justifier son refus.
Lorsque l’acheteur est professionnel, on considère que la dégustation fait partie des usages notamment
pour le vin; jusqu’à la dégustation le vendeur conserve la propriété de la chose et si l’acheteur va agréer la
chose si elle lui plait, il va l’acheteur devenir propriétaire (bien sur après l’accord de: prix objet quantité), s’il
n’a pas agréé de la chose pas de transfert de la propriété.
Cet article 1587 = est supplétif de volonté les parties peuvent adopté une règle inverse. Arrêt cour de
cassation 12 juillet 2007 : la Cour a jugé que si les usages locaux imposent que l’agreage soit fait dans les
CHAIS du vendeur, il se déduit de l’enlèvement de la moitié de la commande par l’acheteur que celui-ci a
renoncé sans équivoque à exercer son droit de d’agreage.

D. La vente sur échantillon

Ici le vendeur remet un échantillon de la marchandise, à l’acquéreur, ce qui lui va permettre de juger les
caractéristiques et qualité de la chose. Le fait pour la personne d’avoir l’échantillon le permettre de tester la
chose et se décider! S’il agrée l’échantillon alors l’acheter forme la vente, cela signifie que: il peut toujours
refuse la marchandise s’il ne correspond pas à l’échantillon. Le rôle de l’échantillon est double, le 1= ce qui
va déterminer le consentement de l’acheteur celui-ci donne son consentement en fonction de l’échantillon, si
on livre un échantillon qui ne correspond pas il peut refuser. 2= l’échantillon permet vérifier que la chose
livré strictement conforme à la chose promise qui s’apprécie par rapport à l’échantillon.

E. La vente à l’essai

Elle est prévu par l’article 1588 cc, qui prévoit que la vente à l’essai est toujours présumé faite sous une
conditions suspensive, la vente est formé (les parties sont d’accord sur la chose et prix) mais la vente ne sera
définitive qu’après de l’essai aura été fait par l’acheteur. Donc l’acheteur va essayer la chose il va le faire
loyalement, cette obligation d’essayer la chose est de faire (l’acheteur doit réaliser l’essai). Si jamais
l’acheteur n’a pas essayé la chose, le vendeur peut l’obliger à réaliser l’essai. En cas échéant des dommages
et interêts
-Pour que l’acheteur puisse réaliser l’essai, le vendeur doit mettre la chose à sa disposition. Ça suppose une
délivrance de la chose.
-Si l’acheteur est satisfait, la condition suspensive est réalisée, la vente est conclu de façon rétroactive en
revanche le transfert de propriété et risques se réalise le moment au jour de l’accomplissement de la
condition, si la condition (l’essai) n’est pas satisfassent la vente est sensé n’avoir été jamais fait ou conclu.

Article 1304-6

Section II Les conditions de fond:

Les conditions de fond du droit commun s’appliquent au contrat de vente, article 1128cc, capacité,
consentement, contenu licité et certain. La vente est un acte de disposition un transfert des propriétés croises,
chaque partie ait le pouvoir de disposer. Le principe c’est que les parties ont cette capacité.

Pour le droit de la vente la loi prévoit des incapacités très particuliers spécial de jouissance destinées à
protéger certaines personnes, dans certaines cas la loi nie le droit de conclure une vente.

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 Article L3211-5-1 code de la santé publique qui interdit aux professionnels travaillant dans un
établissement qui dispose des soins psychiatriques d’acquérir SAUF autorisation judiciaire, les biens des
personnes admises dans cet établissement, il s’agit de protéger les personnes admises dans ce type
d’établissement.
Article 1596 cc, interprété par la J qui interdit aux personnes chargés d’administrer les biens d’autrui de
s’emporter acquéreuse, les personnes en question : tuteur de personne majeur ou mineur, mandataire.
Article 1597cc interdit aux magistrats, aux greffiers, aux huissiers, aux avocats et aux notaires de se
rendre cessionnaire de droit litigieux, qui relève de la compétence du tribunal dans le ressort duquel il exercé
leur fonction.
Article L321-2 CPCE. S’agissant du débiteur dont l’immeuble est saisi, il ne peut pas ni vendre ni acheter
ce bien.

Sous-section 1 Le consentement:

La vente suppose un consentement de qualité une bonne information des parties (ici surtout de
l’acheteur) le vendeur connait la chose qu’il vend, mais aussi une bonne réflexion du temps.
Ces dispositifs ne sont pas tjs suffisant, développes ces derniers années, les vices du consentement peuvent
prendre le relais pour protéger le consentement.

Paragraphe 1 : l’exigence d’un consentement de qualité

A. Les obligations d’informations

1. L’obligation général de l’obligation

En matière de vente il y aune obligation général d’information qui découle de l’article 1602 cc, le texte
dispose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige », alinéa 2 précise que « tout
pacte obscure ou ambiguë l’interprète contre le vendeur ». Cette obligation général est historiquement est
antérieur a ce qu’on connait de l’article 1112-1.

Cette obligation d’information se manifeste surtout pas exclusivement dans les rapport entre des prof et
non prof, de façon générale elle se manifeste à chaque fois que l’un des parties ignore légitiment des
informations qui lui serait utiles, que l’autre partie connaissait ou se devrait de connaitre, le vendeur prof par
exemple est sensé connaitre les caractéristiques du bien vendu, alors que l’acheteur non prof n’est pas sensé
à les connaitre. Donc le vendeur prof doit de sa propre initiative communiquer ses informations, s’il ne
connaît pas ses informations il doit se renseigner. Cette obligation on la trouve bcp dans les rapports des prof
et non prof, cette obligation est lourde, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt rendu par la 1 chambre
civile de la du 25 février 1997 « que ce débiteur d’une obligation d’information ici le vendeur prof, de
prouve l’exécution de cette obligation».

L’objectif est clairement la protection préventive du consternent de l’acheteur. Et cette protection dépend
largement de la sphère des relations des prof et non prof.
Exemple = arrêt 3 chambre civile de la Cour de cassation le 21 juin 2000. « la cour sanctionne à un vendeur
non prof, -s’agissant la violation de l’information = dommages d’intérêts- qui n’avait pas signalé à
l’acquéreur le fait que l’immeuble vendu, n’était pas raccordé au réseau de l’eau potable.
Cette obligation connait des limites (il faut que l’information soit légitimement ignoré par l’acquéreur,
s’il la connaît avec des raison de la connaître par exemple qu’il est prof, ici il n’y a pas d’obligation
d’information )
Il y a des limites d’origine J, limites qui touchent l’acquéreur et non le vendeur, la J jugé depuis qq temps
que l’acquéreur même prof n’est pas tenu d’une obligation d’information s’agissant de la valeur du bien
rendu, Cour de cassation arrêt 3 mai 2000 Baldus.
Arrêt du 17 janvier 2007 = article 1112-1cc, 11137cc alinéa 3 relative au dole, qui dispose qui ne constitue
pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler au cocontractant son estimation de la valeur de la
prestation.

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 2. Les obligations particuliers de l’obligation

Le législateur a multiplié les obligations d’informations au profit de l’acquéreur, deux grands familles:

a.Les obligations de l’acquéreur immobilier:

Bénéficie d’un formalisme de plus en plus exigeante ayant pour but sa bonne information en matière
immobilier le plus souvent la vente définitive est précédée d’une promesse d’un compromis, ce formalisme
sera applicable également au stade de la promesse ou de compromis, ce formalisme doit être réitéré au
moment de l’acte authentique. (Le but c’est une bonne information de l’acquéreur immobilier).

*Le formalisme dans l’acte constant la vente

Il s’agit d’un formalisme informatif consistant dans l’exigence des mentions particuliers obligatoires qui
doivent figurer dans l’acte lui même, article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des
immeubles bâtis, ce texte impose que soit mentionné dans l’acte de vente la superficie de parties privatives
du lot de copropriété vendu, à l’exception des caves, des garages des emplacement de stationnement, se doit
informer clairement à l’acquéreur sur l’exacte contenance du lot, d’ailleurs ce texte s’applique quelque soit la
qualité des parties (vendeur ou acquéreur prof ou non). À défaut d’indication de cette superficie l’acquéreur
peut demander la nullité de la vente.

*Un annexe de l’acte de vente

Il s’agit tjr d’un formalisme informative que consiste qu’un certain nombre de documents doivent être
annexes au contrat, le but de ce document est d’informer à l’acquéreur de l’état véritable de l’immeuble et la
sécurité de celui-ci. Le code de la construction et de l’habitation L271-4, I, prévoit que ces documents sont
regroupes dans un dossier de diagnostique technique, qui doit être annexé soit à la promesse de vente ou
compromis, soit à l’acte authentique. Ce dossier doit comprendre un certain nombre d’état: (le constant doit
être fait moins d’un an)
1. Les constats de risque d’exposition au plomb ( des vielles peintures) = dressé par un pro
Pas exiges pour tous les immeubles mais il est exigé pour tous les immeubles construites avant le 1 janvier
1949
2. qui mentionne la présence ou l’absence de matériaux contenu de l’amiante. Tout immeuble bâti dont le
permis de construire a été délivré avant le 1 juillet 1997.
3. Présence ou absence des termites= immeubles exposés aux termites = zones délimités par arrête
préfectoral
4. Présence ou absence des mérules (champignons) aussi question de zones limites par arrête préfectoral

5. Il faut faire une installation de gaz si cette installation a plus de 15 ans, il faut un état de risque naturel et
technologique article L125-5 Code de l’environnement.
6. Aussi un état consistant à l’installation de l’électricité si elle a plus de 15 ans
7. Diagnostique de performance énergétique.

Les sanctions son prévus à l’article 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation, si l’état de
risque naturel et technologique fait défaut lors de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur peut
demander la nullité du contrat ou une réduction de prix, et pour tous les autres documents, si l’un d’entre eux
fait défaut, l’acquéreur ne pourrait pas se prévaloir d’une éventuelle clause d’exonération de garantie des
vices cachés.

Tous ces différents états techniques doivent être établies par une personne compétente professionnel,
couvertes par une assurance professionnel, et n’ayant aucun lien de nature à porter atteinte à son
impartialité et à son indépendance.

b.l’information du consommateur

Ici on trouve aussi des informations particuliers à destination du consommateur:

*Une obligation d’information général relatives à tous les contrats de consommation = cette obligation est
prévu aux articles L111-1 et suivants du code de la conso, ces informations ont été accrues par une loi du 17

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 mars 2014 « Loi Hamon ». Cet article vise une obligation d’information sur les caractéristiques des biens et
services, ainsi que sur le prix, l’article L111-2 du code de la conso, elle précise que tout vendeur de produit
ou tout prestateur de service doit par voie de marquage, d’affichage, d’étiquetage ou toute autre procédé
approprié, informer au consommateur sur le prix et les conditions particuliers de la vente. Ces textes sont
d’ordre public et la sanction.. amende administrative L131-1 cconso, une amende administrative où le
montant ne peut pas excéder à 3.000 euros pour une personne physique, et de 15.000 euros pour une
personne morale.

*Des obligations particuliers d’information qui sont spécifiques à certains contrats= C’est le cas pour le
contrat conclus à distance et hors établissement, article L221-5 cconso, renforce l’obligation d’information,
s’agissant des coûts d’utilisation de la technique de communication à distance, des modes de règlement des
litiges, surtout il faut informer au consommateur de son droit de rétractation, en effet s’il y droit a cette
rétractation le prof va informer au consommateur et il doit le communiquer un formulaire lui permettant
exercer ce droit.
Cette information renforcé du consommateur doit être répète a plusieurs reprises par un professionnel, par
exemple = pour les contrats conclus à distance, l’information doit être donné avant de la conclusion du
contrat, et au moment de la conclusion du contrat.

B. Le temps du consentement

Il faut rappeler le principe= la vente est formé des qu’il y a accord entre la chose et le prix. En matière de
vente est à ce moment là que la propriété est transféré et même que les risques. Dans un certain nombre de
cas le législateur est intervenu pour protéger certains cocontractants (l’acheteur) contre lui-même, évite un
achat impulsif.

La loi prévoit 2 types de mécanismes :

1. Impose un délai avant de pouvoir accepter l’offre (avant de pouvoir conclure le contrat définitif)
2. Prévoit un délai pendant lequel le cocontractant ici l’acquéreur en matière de vente peut revenir sur son
consentement.

1) Le délai de reflexion :

Ce délai est définit par l’article 1122cc, un délai avant l’expiration duquel le destinataire de l’offre ne peut
pas manifester son acceptation. Les parties au contrat peuvent prévoir un délai conventionnel. Il y a un délai
exige en matière immobilière, la loi impose un délai de réflexion à l’acquéreur non prof, lorsque la vente
porte sur un bien à l’usage d’habitation et qu’elle est constaté par un acte authentique, article L271-1 alinéa 5
du code de la construction = lorsque l’acte de vente est dresse par forme authentique et n’est pas précède
d’un contrat préliminaire ou promesse l’acquéreur non prof dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à
compter de la notification ou de la remise d’un projet d’acte.
Le texte précise que l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de 10 jours. (Si elle est fait sera
inefficace)
Un tel délai de réflexion s’applique également lorsqu’il s’agit de financer l’acquisition d’un prêt
immobilier article L313-34 alinéa 2 cocons, prévoit que l’emprunteur ne peut pas accepter l’offre du prêt que
10 jours après qu’il l’a reçu. Ce délai de réflexion doit figurer dans les document publicitaires mais à la
disposition de l’emprunteur. Le même délai s’applique en cas de renégociation du prêt, L313-39 alinéa 3.

2) Le délai de rétractation :

Le délai de rétractation est un délai avant l’expiration duquel le bénéficiaire peut rétracter son
consentement.
Il est possible pour les parties de prévoir une faculté conventionnel de rétractation, en dehors de cas prévus
par la loi.

a.les facultés légales de rétractation

En matière de consommation il y a une protection particulier par l’acquéreur, l’idée ici c’est de protéger le
consommateur contre les techniques agressives de vente, de protéger aussi contre l’achat impulsif. Le

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 législateur va accorder un droit de repentir au consommateur. Ce droit de repentir est prévu par de
législations impératives et d’ordre public on ne peut pas prévoir dans le contrat de vente une clause par
laquelle l’acheteur renoncera à se prévaloir de son droit de repentir cette clause serait nulle.

-Le repentir s’agissant des contrats conclus à distance et hors d’établissement : L221-1 cconso, Un contrat
a distance c’est tout contrat conclu entre un prof et un consommateur dans le cadre d’un système organisé de
ventes ou de prestations de services à distance, sans la présence physique et simultanée du prof et du
consommateur et par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance, jusqu’à
la conclusion du contrat. (Via internet ou par téléphone).
Les contrats hors établissement : c’est un contrat conclu soit dans un lieu qui n’est pas celui où le prof
exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, soit dans un lieu où le prof exerce son activité
en permanence mais immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement dans un lieu
different (démarchage à domicile). Soit qu’il s’agit de contrats conclus pendant une excursion organisé par le
prof ayant pour but et pour effet de promouvoir et de vendre des services au consommateur. Dans ces
hypothèses le consommateur dispose d’un délai de 14 jours de rétractation par la Loi Hamon. (Avant c’était 7
jours).
Selon l’article l221-8 le délai de rétractation est de 14 jours et il court à compter de la réception du bien par
le consommateur ou par un tiers autre que le transporteur, pour les contrats hors d’établissement le délai
court à compter de la conclusion du contrat. Le professionnel est tenu de donner des information aux
consommateurs, notamment d’informer sur sa faculté de rétractation. Si ces informations n’ont pas été
donnés au consommateur, ce délai expire au bout de 12 mois à cote de la fin du premier de lai de 14 jours.

14 jours à nouveau
Conclu ct______________________________—- - - - - - - - - - ____________________________
14 jours - - - - - - - - - - - - - - - - ——————————————- (12) mois à titre de sanction.
Il peut se rétracter

« Si le prof n’a pas donne ces information le délai de rétractation est étendue à un temps de 12 mois »
Si jamais le prof donne l’information pendant le délai de 12 mois il y a un nouveau délai de rétractation de
14 jours

L’exercice de ce droit : le consommateur n’a pas a se justifier, il est discretionnel;, le retrait peut se faire avec
un formulaire de rétractation mais bon le consommateur peut faire sa rétractation par n’importe quel moyen
pas doit être inequivoque*
Une fois que la rétractation est exerce elle met fin au contrat
Le prof doit rembourser le prix de vente perçu, mais il ne peut pas exiger au consommateur d’autres frais.
(Sauf les frais de réexpédition du bien par exemple).

* Il y a un deuxième hypothèse: un délai de rétractation en matière de vente d’immeuble à usage

d’habitation, c’est l’article L271-1 al 1 du code de l’habitation, ce texte consacre qu’au profit de l’acheteur
immobilier non professionnel une faculté de rétractation pendant 10 jours à compter de la signature de
l’avant contrat, présentant la vente définitive lorsqu’un tel avant contrat a été consacré par acte sur sein
privé ou par acte authentique. Très utilisé

b.Les facultés conventionnelles de rétractation (clause d’arrhes)

Ici on a étudie les faculté légales mais il es possible pour les volontés individuelles de prévoir une clause
dans l’avant contrat, selon laquelle l’une de deux parties en général l’acquéreur ou tous les deux pourront
moyennement l’inversement d’une indemnité retire leur consentement après la conclusion de la vente. On
appelle d’une clause d’arrhes ou faculté dedit, cette type de clause est admis, l’article 1590 cc les évoque,
mais le système est simple « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est
maître de s'en départir. Celui qui les a données, en les perdant. Et celui qui les a reçues, en restituant le
double ».
Ces arrhes, s’imputent sur le prix de vente si par exemple: l’acheteur n'exerce pas la faculté de rétractation la
somme qu’il a déjà versé s’impute sur le prix de la vente c’est comme un avance du prix, prévu par la code
de la consommation, article L214-1: Parfois la clause n’est pas très claire, on ne sait pas s’il s’agit d’une
acompte une clause pénale ou quoi? Pour éviter la difficulté d’interprétation le code de la consommation dit

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que SAUF, stipulation contraire dans le contrats de consommation les sommes versées sont des arrhes au
sens de l’article 1590 du cc.

Ce droit de rétractation doit être limité dans le temps, donc il faut en principe les parties doivent prévoir
ce délai du contrat, pas trop long pas trop court un délai raisonnable, à défaut de délai cela sera au juge de
trouver la commune intention des parties. Notamment on doit se poser la question de savoir si le délai est
raisonnable ou non à l’égard du contrat cela dépend de bcp des circonstances imaginons une clause d’arrhes
et que pendant un temps long aucune des parties a réagi, une passivité de l’une et de l’autre à réitère la vente
et les obligation contractuelles, si c’est le cas bien, l’autre partie peut valablement mettre en demeure la
partie passive d’exécuter le contrat à l’envers le juge va le faire en fonction de circonstance d’estimer si le
temps est raisonnable ou pas…

Cette faculté de rétractation doit être exercée de bonne foi. Si ce n’est pas le cas la J dit que la
rétractation n’a pas d’effet.

Paragraphe 2 La sanction des vices du consentement

On va parler de l’erreur, évidement les vices de consentement vont s’appliquer bien sur en matière de
vente, l’article 1130cc l’erreur, le dol, la violence, vicient le consentement lorsqu’il sont de tel nature que
sans eux l’un des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement
différentes. Seul la victime du vice peut demander le vice du consentement.
Le vice entraine la nullité du contrat seulement lorsqu’il a été déterminant du contrat.

Il es parfois difficile de distinguer l’erreur des autres notions propres au contrat de vente. Parfois on va
trouver des confusion par rapport à l’erreur. Seul l’erreur qui porte sur les qualités essentielles de la
prestation pourra entrainer la nullité du contrat, l’article 1132 cc = qualités essentielles. En matière de vente
peut être divers bien sur, cela dépend de l’objet de la vente, exemple: « en matière mobilière des meubles,
l’authenticité de l’œuvre d’art objet de la vente. Arrêt de la cour de cassation 1978 erreur sur les qualités de
parties un autre arrêt 1981 aussi.
En erreur d’un acheteur qui a cru acheter une pouliche de course alors qu’il s’agissait jument de production
(arrêt civ 1- du .3 février 2002).

Exemple d’erreur en matière immobilière: erreur sur la constructibilité d’un terrain (arrêt civ première,
du 1 juin 1983). L’erreur sur le montant de loyers, dans un immeuble de rapport.

(Arrêt Baldus) L’erreur sur la valeur n’est pas une cause de nullité du contrat SAUF s’il découle d'un dol, (le
dol rendre tous les erreurs excusables)
Il faut distinguer l’erreur sur la valeur il n’est pas cause de nullité du contrat de l’erreur matériel sur le prix
(qui pourrait résulter par exemple d’un erreur d’étiquetage, au lieu de 100 on a marque 10, ou une faute de
frappe dans un annonce, ce type de erreurs matériels son des erreurs obstacle qui empêchent la formation du
contrat; simplement parce qu’on n’est pas d’accord par le prix. Il n’y a pas de rencontre des volontés.
Un erreur ne serai pas cause de nullité si elle est inexcusable. L’article 1132 du code civil. En matière des
oeuvres d’art la cour de cassation a jugé qu’un acheteur du fait de sa qualité d’amateur d’art appartement à
un milieu social élevé, n’avait pas pu légitimement se méprendre quant à la signification des mentions
« signé Courbet » « attribué à courbet » arrêt de la cour de cassation du 16 décembre 1964.

Il faut bien distinguer l’erreur de deux notions propres au contrat de vente.

Erreur et vices cachés:

Le vice caché on va parler après. (Effets de vente) : le vice caché est un défaut de la chose ignore de
l’acheteur au moment de la vente, et qui rendre la chose importe à l’usage auquel elle était destinée. Alors si
l’erreur est la conséquence d’un vice caché, la question se pose de savoir si l’acquéreur devait exercer une
action en nullité, ou si elle devait exercer une action fonde sur des vices cachés, sur l’inexécution du contrat.
Deux action qu’on un régime différente, action des vices caches 2 ans à compter de la conclusion du contrat
ou la découverte du vice. Etc. Nullité par erreur 5 ans à partir de la conclusion du contrat.

La Cour de cassation a dit que «l’acheteur ne pourrait pas agir qu’en garantie des vices cachés » 7 juin
2000. La cour a renforce sa jurisprudence puisqu’elle oblige le juge à requalifier l’action de l’acheteur qui
serait improprement fondé sur l’erreur. Un arrêt du 2 juillet 2001.

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 Deuxième notion à distinguer de l’erreur c’est le défaut de conformité : c’est une différence entre la chose
convenue au contrat et la chose livrée. Si la chose livrée ne correspond pas à ce qui avait été convenu au
moment du contrat, cela caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

Ici la Cour de cass l’acheteur a une option entre les deux options, action en nullité par cause d’erreur ou
action fondée sur le défaut de conformité

Sous-section 2 l’objet de la vente:

La chose et le prix

Paragraphe 1: La chose : Pour qu’une chose puisse faire l’objet d’un vente plusieurs élément doivent être
réunis:

A. La chose doit exister et être déterminée

1. L’existence de la chose: selon l’article 1601 alinéa 1 du cc, si au moment de la vente la chose vendue
était péri en totalité, la vente serait nulle; on déduit de ce texte que la chose doit exister au moment de la
conclusion du contrat ce qui suppose que la vente ne peut pas porter sur la chose détruit une chose que
n’existe plus. En revanche la vente peut porter sur une chose future.

a. La vente d’une chose détruite : en application de l’article 1601cc, la vente sera nulle également du droit
commun en application des articles 1163 et 1169.
La perte fortuite de la chose après de la vente, théorie de transfert des risques après la vente.

-Si l’acheteur connaissait les risques de destructions, alors il a contractant en connaissance de cause, il s’agit
d’une vente aléatoire. Un acheteur qui achète une récolte sur pied et il sait que la récolte a suivi un problème
de ce point de vue la vente a eu un caractère aléatoire. On ne connaît pas l’étendue des dégâts. Ce qui est
plus plausible si l’acheteur ignore les risques de destruction l’article 1601 distingue de si la perte est totale ou
partielle, si la perte est totale la vente es nulle.
La J a étendue la perte de l’utilité de la chose: ARRÊT chambre de requêtes du 5 février 1905, dans ce cas
il s’agissait des légumes pourries par gel au moment de la vente. La chose n’avait été intégralement détruites
mais le gel les avaient empêché la consommation il n’avait pas perte matérielle sinon perte de l’utilité de la
chose. Si la perte de la chose est partielle alors l’acquéreur dispose d’une option, 1601 alinéa 2 il peut soit
abandonner la vente, soit accepter la chose mais avec une réduction du prix. La réfraction du contrat (une
réduction du prix).

b. La vente de la chose future: cette hypothèses est évoqué en droit commun dans l’article 1163 alinéa 1,
dispose que l’obligation a pour objet une prestation présente et future, appliqué à la vente. Une vente peut
valablement porté sur une chose future cad une chose que n’existe pas au moment du contrat, et ce type de
vente est très fréquent en pratique

Exemple: La vente de récolte, plus généralement la vente d’une production agricole à venir, la vente
d’animaux à naitre, la vente de vin; la vente de choses à fabriquer comme des machines des automobiles, ou
encore la vente de immeubles à construire : On a un chapitre dans le code civil consacré a ce type de ventes
l’article 1601-1.

2. La chose doit être déterminée ou déterminable: l’article 1163 dispose que l’obligation a pour objet
une prestation présente ou future, mais le texte dit également que l’obligation à pour objet une prestation
déterminée ou déterminable; alors en matière de vente cela suppose de faire une distinction : si le vente porte
sur un corps certain, il suffit que la chose soit déterminé dans un contrat, par exemple pour la vente d’un
immeuble les références cadastrales de l’immeuble l’adresse etc. Mais si la vente porte sur une chose de
genre ou chose fongible des choses qui sont interchangeables (gravier de la farine etc) si le contrat porte sur
une chose de genre il faudrait déterminer l’espèce a laquelle appartient la chose par exemple du vin, du
céréale, et il va falloir déterminer la quantité des choses. La vente en bloque : la quantité parfois n’est pas tjr
déterminé il suffit que soit déterminable par exemple le contrat qui va porter su l’acquisition sur tout le

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gravier de tel entrepôt. La vente au poids ou a la mesure… le transfère de propriété de se transfère pas
jusqu’à que la chose soit poise ou mesure

Cet article 1163 ne parle pas d’aucune condition de la qualité de la chose, s’agissant la qualité l’article 1166
cc prévoit que en cas de litige lorsque la qualité de la prestation n’est pas déterminé ou déterminable en vertu
du contrat, le débiteur doit offrir une prestation de qualité conforme aux attentes légitimes des parties en
considération de sa nature (la nature de la prestation) des usages et du montant de la contrepartie
(concrètement lorsque le contrat n’a pas la qualité le juge va chercher l’intention commune des parties en
fondant sur le prix, en fonction du prix quelle qualité des chose était prévue)

La chose doit exister première condition et être déterminé ou déterminable!!!!

B. L’aliénabilité de la chose

On va voir les choses que ne sont pas aliénables

À condition de ne pas être hors du commerce, (a) l’aliénabilité de chose et à condition de ne pas faire l’objet
d’une clause d’inaliénabilité (b)

1. L’aliénabilité légale : prohibition de la vente des choses hors commerce. L’article 1598 cc dispose que
tout ce qui est dans le commerce, peut être vendu lorsque des lois particuliers n’ont pas prohibés l’aliénation.
Une chose hors de commerce juridiquement on ne peut pas faire un contrat de vente sur la chose en question,
cette inaliénabilité des choses est justifie par la dangerosité ou l’illicite de la chose.
Exemple: Des produits cosmétiques périmés arrêt de la chambre commercial du du 16 mai 2006.
-S’il s’agit des choses illicites:
Les marchandises contrefaçons pas objet d’une vente. Chambre commerciale du 24 septembre 2004
Ou un fichier informatisé qui contient des données à caractère personnel mais n’ayant pas fait l’objet d’une
déclaration à la CNIL. Chambre commerciale de la cour du 25 juin 2013.
Une chose peut être hors du commerce juridique en raison d’un bien étroit avec la personne humaine
notamment le cas de la prohibition de la vente des organes et produits du corps humain.

2. L’inaliénabilité conventionnel : peut aussi provenir d'un acte juridique parfois prévue dans un contrat que
l’un des parties ne pourra pas disposer d’un ou plusieurs biens lui appartenant, cela peut être dans un acte à
titre onéreux, par exemple un prêt à l’acquisition d’un bien. L’emprunteur pourra interdire de céder les biens
acquis par ce prêt. Un moment par le prêteur que le bien reste. Ou cela peut être le cas d’un testament, une
clause d’inaliénabilité conventionnel. Cette clause peut porter une variable parfois l’interdiction d’aligner est
pure et simple, parfois la clause interdite d’aligner sans le consentement de l’autre partie au contrat, par
forcement une inaliénabilité pure et simple mais une entrave a la liberté de vendre. Ces clauses sont une
limite à la liberté patrimoniale à la liberté de disposer. Le législateur est venu a encadrer ce type de clauses,
l’article 900-1 du cc qui subordonne la validité de ces clauses, à la double condition que l’inanibilité soit
limité dans le temps et quel soit justifié par un intérêt sérieux et légitime. Par exemple la prpgabilité du
donataire. Le juge peut lever cette intervention si par exemple l’intérêt qui a justifie la clause a disparu, ou
s’il advient un intérêt plus + important. La J a étendue ce texte aux actes à titre onéreux, concernant les
ventes 1598cc

Il faut que la chose soit ALIENABLE

B. La chose doit être la propriété du vendeur : la vente de la chose de l’autre es nulle

La vente de la chose d’autrui est prohibe par l’article 1599 cc.

1. La vente de la chose d’autrui

Pour qu’il y a chose d’autrui il faut la réunion de deux conditions: 1) le vendeur ne soit pas propriétaire de
la chose. 2) il faut qu’il y a un transfert immédiat de propriété.

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 a.Le défaut du propriétaire du vendeur: il y a trois cas principaux dans le quelle le vendeur vend une chose
que ne lui appartient pas: 1: les ventes frauduleuses. Une personne qui vend un bien qui ne lui appartient pas
exemple la voiture de mon voisin. Une personne que vend deux fois le même bien a des personnes
différentes. 2: une vente consentie sans intention malveillante par un vendeur qui sait qu’il n’est pas
propriétaire mais qu’il espère légitimement devenir propriétaire de la chose: imaginons que le vendeur est lui
même acquéreur d’une chose mais conditionne, ensuite il vend la chose même sans que la condition de la
première vente soit remplie (il n’était pas propriétaire au moment de la 2 vente). 3. Propriétaire d’une chose
qui perd son droit rétroactivement suite à l’annulation de l’acte acquisitif de propriété.

Exemple du testament : suite à la mort d’une personne les héritiers on reçu 2 appartements et un des
héritiers a vendu son bien. Après ils ont découvert qu’il avait un testament ou les assignations des biens
étaient différentes, donc là on est sur le cas d’une vente qui ne lui appartenait pas.

Il faut un transfert de propriété, la prohibition de la vente de la chose d’autrui ne vise que les ventes dans
lesquelles les transfert de propriété ne peut se réaliser immédiatement, évidement faute pour le vendeur
d’être propriétaire de la chose. C’est parce que le transfert ne peut pas s’opérer au moment convenu, que
l’acheteur pourra demander la nullité. La vente de la chose d’autrui ne concerne que la vente où il y a un
transfert immédiat de propriété. En revanche les parties peuvent échapper à la nullité en retardant
conventionnellement le moment du transfert de propriété.
L’idée c’est de laisser au vendeur le temps d’acquérir la propriété et donc on peut inclure dans le contrat
une condition suspensive simple, selon laquelle la vente ne sera pas parfaite jusqu’à que le vendeur aurait
acquis la propriété de la chose, ou que les parties accordent que le vendeur s’engage à acquérir la propriété
de la chose.

2. Les sanctions de la vente de la chose d’autrui

La sanction varie selon les rapports entre les personnes, s’agissant les rapports entre le vendeur et
l’acheteur. La vente de la chose d’autrui ici est frappe de nullité relative, prévu par l’article 1599 cc, le texte
précise que cette vente peut donner a des dommages à intérêts lorsque l’acheteur ignore que la chose fût
autrui. Si l’acheteur était de bonne foi il pourrait obtenir les dommages d’intérêts en plus de la restitution du
prix. Si l’acheteur était de mauvaise foi, s’il savait que la chose n’appartenait pas au vendeur i pourra juste
demander le remboursement du prix payé et pas des dommages.

S’agissant les rapports entre le propriétaire véritable et l’acheteur. : le propriétaire véritable ne peut pas
exercer l’action en nullité, (il n’est pas partie du contrat de vente) en revanche son qualité de propriétaire lui
va donner le droit d’exercer une action en revendication sur la chose qui été vendue. En matière immobilière
le propriétaire véritable peut se heurter aux règles de l’usucapion.
Paragraphe 2 Le prix: Le prix c’est la somme d’argent que l’acheter s’engage à payer en contrepartie de la
chose qu’il va recevoir. (Contrat de vente est un contrat synallagmatique) on considère que dans le contrat
de vente c’est l’équivalente a la chose que l’on reçoit. Donc c’est un élément essentiel de la vente. Le prix est
nécessairement une somme d’argent, parfois le prix peut y avoir partie d’une prestation comme complément,
le prix est en numéraire (euro)

Le prix est soumis à 4 conditions :

A. Le prix doit être détermine ou déterminable

C’est une exigence pose par l’article 1591 du cc. Qui dispose que le prix de la vente doit être déterminé et
désigné par les parties, évidement une exigence élémentaire en vente que le prix soit déterminé. La
determination du prix en principe procède d’une libre négociation entre les parties, parce que il est possible
de marchander le prix.., normalement le prix est fixé par le vendeur et unilatéralement, il peut arriver que le
prix soit fixé unilatéralement par l’acheteur c’est le cas de centrales d’achat (la force économique est énorme
qui sont elles qui peuvent fixer les prix aux fournisseurs) parfois le prix peut être fixé par de manière
autoritaire par l’état. On disait en principe parce que le principe est celui de la liberté du prix article L410-2
cco, le texte ajoute infini sauf dans les cas où la loi dispose autrement.
Il arrive néanmoins que le prix ne peut pas être déterminé au moment de la conclusion de la vente, la vente
sera valable malgré cela si le prix est déterminable dans le contrat, autrement dit le contrat de vente va fixer
les éléments qui vont permettre la determination ultérieure du prix. Pour que ce soit valable il ya quand
même 2 conditions:

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 1) D’une part, il faut que le prix puisse être déterminé au moment de l’exécution du contrat, grâce à la seule
référence de clauses du contrat. Ces clauses peuvent renvoyer à un certains nombre de paramètres ou
renvoyer aux prix de certaines matières primaires prévoir une indexation etc.
2) Il ne faut pas que la détermination future du prix soit laissée à la volonté d’un seule partie, dans ce cas il
n’aurait pas accord des volontés sur le prix. (Imaginons qu’on est sur un contrat de vente mais son
exécution de la vente ne vas pas être de suite il faut calculer le prix selon le moment ou la prestation soit
faite à l’avenir)

La determination future du prix est tout à fait valable, lorsqu’elle fait intervenir un tiers au contrat l’article
1592 cc, qui dispose que le prix peut être laissé à l’estimation d’un tiers. Ce tiers on va l’analyser comme un
mandataire commun de deux parties. Il faut que les parties se soient mises d’accord au moins sur le tiers ou
sur les conditions de nomination de ce tiers. Si le tiers ne veut et ne peut pas faire l’estimation il n’y a pas de
vente.

B. Le prix doit être réel et sérieux

Il y a une exigence d’un équilibre économique entre le prix et le valeur de la chose mais ce n’est pas tous
les cas, le risque se présente quand il y a des situations dans lesquelles le prix n’est pas réel un prix fictif, un
prix qui n’est pas sérieux.

1.La réalité du prix: le prix apparent c’est celui qui apparait dans le contrat de vente, ce prix peut ne pas
correspondre au prix réellement payé par l’acheteur. Deux situation qui sont le miroir l’un de l’autre: soit le
prix va être effectivement payé et inférieur au réel ou le prix réel soit supérieur que le prix apparent.

a.Prix fictif : s’agissant du prix fictif on a un contrat apparent qui fixe un prix et il va y avoir un acte
secret que l’on appelle le contrat occulte ou contrelettre, dans lesquelles les parties conviennent que le prix
ne sera pas payé ou qui ne sera paye qu’en partie. Le prix du contrat apparent est un prix fictif, la vente n’est
pas pour autant systématiquement annulé, la J déqualifié ce genre d’opération à donation déguisé. (Qualifier
l’intention libérale du donateur et l’intérêt fiscal).

L’efficacité de l’acte à l’égard de tiers, entre les parties le contrat occulte doit produire tous ses effets, article
1201 cc. En revanche à l’égard des tiers le contrat occulte ne peut produire aucun effet qui leur soit nuisible
mais rien interdite qu’il puisse se prévaloir du contrat occulte.

b.Prix dissimulé : il y a toujours un contrat occulte mais le contrat occulte a un prix supérieur au contrat
apparent. Là aussi l’intérêt peut perte dissimulé le prix réel pour des raison fiscales en principe l’opération en
valable également, par application de l’article 1201 du cc, (le contrat occulte régi les opérations entre les
parties mais le contrat occulte ne peut pas être opposes aux tiers que par option)

L’article 1202 prévoit la nullité de tout contrat ayant par objet une augmentation du prix dans une vente
d’immeuble, dans une vente de fonds de commerce, dans une cession de clientèle civile ou commerciale,
dans une vente d’office ministériel, ou dans une cession du droit au bail commercial. Ce texte prévoit que
dans ces ventes particuliers le contrat sera annulé!

2.le sérieux du prix:

Un prix sérieux c’est un prix qui n’est pas dérisoire ou vil (villeté du prix) un vil prix est un prix qui
est sans proportion avec la valeur du bien vendu, tellement faible et dérisoire. Du fait de cette absence de
proportion l’obligation de l’acheter n’a pas d’objet véritable en réalité comme s’il n’avait pas du prix. La J
assimile le prix très faible à l’absence du prix. On trouve dans 3 hypothèses ce vil prix.

a. La vente au prix symbolique : un euro symbolique ( un terrain ou maison vendu au prix symbolique).
Le risque c’est que cette vente peut être annulé. Mais pas toujours systématique. Si en réalité ce prix
dérisoire correspond à une intention libérale de la part du vendeur, ici la vente sera déqualifie en donation.
Autre exemple dans le cas le prix symbolique n’est pas dépourvu de sérieux sera le cas lorsque en plus du
prix symbolique prévu au contrat l’acheteur s’engage a fournir une prestation en nature, qui correspondre à
un complément du prix, par exemple l’acheteur va s’engager à dépolluer le terrain ou il faut valoriser ou faire
un certain nombre de travaux, ce prix symbolique correspond à la valeur réel du bien : la cession d’un

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entreprise en difficulté ou le prix symbolique d’un euro, l’acquéreur s’engage à prendre le passif de
l’entreprise. Ce prix symbolique corresponde effectivement à la valeur réel du bien!!!

b. La vente dans laquelle le prix est inférieur ou revenus du bien: la chose peut produire des revenus on
aura a faire une vente dans laquelle l’acheteur acquiert la chose par un prix inférieur à ce que produit la
chose. L’acquéreur de déboursé rien. La J considère que dans ce type de vente, le prix n’est pas sérieux, la J
annule ce type de vente!.
Exemple: en pratique ce type de vente qui sont annules par la J, l’exemple de ventes immobiliers assorties
d’une rente viager lorsque le montant de la rente est égal ou inférieur aux revenus nets tirés de l’immeuble.

c. La vente faussement aléatoire: La vente est aléatoire spécialement lorsqu’elle est conclue moyennant
un versement d’une rente viagère. Cad l’acquéreur s’engage à payer la rente au vendeur jusqu’à décès de
celui-ci, lors du décès du vendeur l’acquéreur devient propriétaire du bien. La vente aléatoire puisque
évidement on ne connait pas la dure de vie du vendeur, et l’acquéreur peut être amené à payer la rente viager
pour un très longtemps ou pour un temps relativement bref donc l’acheteur peut payer un prix inférieur au
bien. Puisque le contrat est aléatoire on ne peut pas considérer que le prix soit regardé comme vil parce que
précisément est aléatoire, puisque l’aléa chasse la lésion, donc dans les ventes immobilières en viager la
lésion ne pourra pas être saisi.
Ce principe ne marche véritablement qui se la vente est vraiment aléatoire, il y des hypothèses où la vente
ne sera pas aléatoire par exemple si le crédirentier est décédé au jour du contrat article 1974 du cc, ou si le
décès du crédirentier (le vendeur engagé) apparait comme étant imminent c’est l’article 1975 du cc. Dans ces
hypothèses la vente sera annulé, pour l’absence du caractère sérieux du prix, c’est comme s’il avait un prix
qui n’était pas suffisant pas équivalent de la chose parce qu’ici en viager l’élément aléatoire a disparu. Le
vendeur qui est malade au jour de la vente et lui décède de la maladie qui’l porté au jour de la vente ce n’est
pas une vente aléatoire!

C. Le prix doit être juste

Le prix doit approcher le plus possible à la valeur véritable de la chose objet de la vente. Il faut
conjuguer cette exigence avec le principe de la liberté de la fixation du prix, les parties sont libres de fixer les
prix, mais dans certains cas le droit positif, la loi a assorti le principe de liberté à l’application du prix d’un
tempérament, visant à sanctionner la lésion (la lésion c’est un déséquilibre économique objectif qui existe ou
moment de la conclusion du contrat). Le prix de la vente est lésionnaire de lorsqu’il y a un déséquilibre, un
défaut d’équivalence entre le prix et la chose. (Lésionnaire n’est pas un prix vil, le prix lésionnaire il y a un
prix est réel, sérieux mais pas juste, c’est un déséquilibre pas juste, disproportion insuffisante par rapport à
la valeur de la chose enfin le prix ne correspond pas à la valeur de a chose).

Exemples de lésion: la lésion ne concerne pas tous les contrats de vente, en droit commun des contrats
d’ailleurs, l’article 1168 du cc précise que « dans le contrats synallagmatiques le défaut d’équivalence de
prestation n’est pas une cause de nullité du contrat sauf si la loi n’en dispose d’autrement. »

1° En matière de vente des certaines produits agricoles une loi du 8 juillet 1907 (la loi protège l’acheteur-
l’agriculteur)

2° La vente immobilière: aux termes de l’article 1674 du cc « si le vendeur a été lésé de plus de sept
douzièmes dans le prix d’un immeuble il a le droit de demander la rescision de la vente.» (Ici il s’agissait de
protéger le vendeur), la J a fait plus de ce texte un outil de justice contractuelle, cad, il s’agit par ce texte de
sanctionner les déséquilibres objectifs qui se caractérise par une sous évaluation du bien. Cette action est
ouverte qu’au profit du vendeur immobilier, puis c’est celui qui subi la lésion, aussi si l’acquéreur a payé
trop cher lui il n’a pas d’action. Cette action ne concerne que la vente d’un immeuble, du bien immobilier lui
même, donc, sont exclus les cession des parts d’une SCI (le vendeur d’une part d’une SCI ne peut pas se
prévaloir de la lésion, en revanche si par exemple la SCI vend un immeuble et que cette vente est lésionnaire,
c’est la CSI en tant que personne morale qui pourra agir sur le fondement de l’article 1675).

Il y a certaines ventes immobilières, qui sont exclues également pour cette action par exemple les ventes
judiciaires obligatoires qui sont exclus aussi une vente à la suite d’une saisi immobilière, on peut aussi
exclure les ventes en viager, les ventes aléatoires. L’action doit être intente dans les 2 ans à compter du jour
de la vente. Si ces conditions sont réunis le vendeur peut exercer son action et l’acquéreur a le choix entre:

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restituer la chose (donc ici c’est l’effet d’une nullité) et le vendeur restitue le prix qu'il a reçu, ou conserver la
chose en payant un supplément du prix selon l’article 1681 du cc.

D. Le prix doit être licite

L’article 1591 le principe c’est la liberté dans la fixation du prix, le prix est librement négocié par les
parties, même si en pratique le prix est unilatéralement fixé par le vendeur. Il y a deux aspects particuliers:

1.Les exceptions au principe de la liberté du prix

Ce exceptions on les trouve à l’article L410-2 du ccom, ces exemptions on les trouve aux l’alinéa 2 et 3
de l’article par exemple l’alinéa 2 dispose que « dans les secteurs ou les zones où la concurrence par les prix
est limitée en raison soit de situations de monopole ou de difficultés durables d'approvisionnement, soit de
dispositions législatives ou réglementaires, un décret en Conseil d'Etat peut réglementer les prix après
consultation de l'Autorité de la concurrence». Donc c’est tout à fait possible pour le gouvernement de
réglementer les prix dans certaines secteurs où la concurrence par le prix est limité en raison soit pour le
monopole ou des difficultés durables d’approvisionnement.
Un autre exemple c’est la loi du 10 aout 1981 qui encadre le prix des livres en France. Autre exemple de ces
exemptions de liberté de prix c’est l’alinéa 3 de l’article L410-2 du ccom qui permet au gouvernement par
décret en conseil d’état de lutter contre les hausses ou des baisses excessifs de prix grâce aux mesures
temporaires motivées par une situation de crise, des circonstances exceptionnelles, une calamité publique ou
une situation manifestement anormale du marché dans un secteur déterminé.
Il y a dispositifs législatives qui permettent au gouvernement de contrôler les prix dans un certain nombre de
circonstances.

2. L’interdiction de certains modes de fixation du prix

Il y a quelque pratiques qui sont interdites:

a. Le prix imposé : pratique qui consiste pour un fournisseur à imposer au détaillant de revendre les
produits qu'il aura vendu à un prix minimal, on est dans une chaine de contrat (on a le fournisseur qui va
fournir des produits au détaillant à un prix X mais le prix imposé, c’est le fournisseur qui va imposer au
détaillant de revendre les produits à un prix imposé par le fournisseur, par exemple: le détaillant ne peut
pas revendre les produits qu’à X+3 au consommateur par exemple, il ne peut pas faire X+4, X+2. Cette
pratique est interdite au code de commerce à l’article L442-5, parce qu’il s’agit d’une technique de
domination du fournisseur sur le détaillant, puis cela contrainte la liberté de fixation du prix par le
détaillant. Alors ce qui permis en revanche, c’est la pratique de prix minima ou le prix conseillé (c’est
le fournisseur qui impose au détaillant de revendre le bien au minimum à un certain prix il ne peut pas y
aller en dessous mais il peut augmenter).
b. La revente à perte: on va vendre la chose à un prix moins cher que ce qu’on l’acheté, par exemple le
fournisseur vend au détaillant le produit par un prix X et le détaillant le vend X-3, le détaillant vend
moins cher le produit de ce qu’il l’a acheté. Donc, la revente à perte consiste a revendre à un bien à un
prix inférieur à son prix d’achat, pourquoi la revente en perte est interdit est un procédé qui est
doublement pernicieux, tout d’abord à l’égard du consommateurs, parce que le revendeur pour
compenser la perte va se prélever des marges bcp plus importants sur les autres produits qu’il revend
( pour attirer le consommateur dans son magasin = c’est une manière d’abuser du consommateur) et
aussi pernicieux vis à vis du concurrents sur tout de concurrence a l’égard d’une surface petite à
comparaison des grands distributeurs. (L442-5 ccom)

Il y a des cas ou la revente de perte est autorisé, il y a des exceptions à cette interdiction de la revente à
perte, elles sont énumères par le texte, ces exceptions s’expliquent par le fait que la revente à perte dans ce
cas là c’est le seul moyen de vente. Par exemple des ventes motivés par la cessation ou changement d’une
activité commercial, ici on peut envisager la vente à perte et pouvoir par exemple vendre le stock d’un
commerçant, ou les produits de saisons marquées pour les périodes de l’année, aussi des produits
alimentaires a durée de conservation limité.

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 Section III Les conditions de forme: (les exceptions)

Il faut rappeler que la vente est un contrat consensuel par principe (pas de ordre public), la validité de la
vente n’est pas soumise à une forme particulier, bien évidement par exception la vente peut devenir un
contrat formel (ce qu’on appelle le formalisme volontaire = les parties peuvent volontairement encadrer leurs
propres contrat ad-validitatem).

Paragraphe 1 : Les ventes requérant un écrit

Certaines ventes supposent pour leur validité la rédaction d’un écrit ce sont des véritables contrats
solennels, deux exemples:
1° En matière immobilière: il s’agit de ventes d’immeuble à construire relevant d'un secteur protégé, ces
ventes doivent à peine de nullité contenir la forme d’une vente à terme ou d’une vente un état futur
d’achèvement = (une vente d’immeuble à construire), prévu par l’article L261-10 code de la construction et
de l’habitation. Par exemple: on achète un immeuble pour qu’il soit construit, on suppose effectivement la
question du transfert du propriété est immédiat mais quand la chose est future, le transfert de propriété dans
une vente est progressif au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux. Alors, ces ventes doivent être
constatés par un acte authentique, qui comporte diverses mentions obligatoires à défaut de quoi l’acquéreur
pourrait demander la nullité du contrat avant l’achèvement des travaux, c’est l’article L261-11 du code de
l’habitation « …L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette
nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux ». Pour les ventes
d’immeubles à usage d’habitation dont l’acquéreur est un non professionnel c’est l’article L271-1 du code de
la construction là aussi dans ce cas on a vraiment des ventes qui sont solennisés en fin qui devient solennels.
2° En droit de la consommation: On prend l’exemple de la réglementation de la vente à distance ou les
ventes hors d’établissement: lorsqu’un tel contrat est conclu, le professionnel doit fournir au consommateur
un certain nombre d’information (sur papier sur un autre support durable par voie électronique avec l’accord
du consommateur) le professionnel doit fournir un exemplaire daté du contrat et signé par les parties, à peine
de nullité du contrat, là c’est une exigence ad validitatem L242-1 code de la consommation. Cela c’est un
formalisme protecteur du consommateur lorsque le contrat est conclu hors d’établissement.
Il y aussi l’obligation d’informer au consommateur de son droit de rétractation et de fournir un formulaire
grâce auquel le consommateur va pouvoir exercer son droit de rétractation.

Paragraphe 2 : Les ventes soumises à une autorisation préalable

Il s’agit ici des ventes qui devront être autorisés par l’administration, alors la porté de l’autorisation est
variable selon le type de vente, parfois c’est une autorisation qui conditionne la validité de la vente parfois
c’est une autorisation qui conditionne l’efficacité de la vente. Parfois on va rencontrer tel vente soumise à
une autorisation en raison de la nature du bien vendu, l’exemple c’est la vente d’un immeuble, d’un terrain
devant faire l’objet d’un lotissement, l’objet d’un contrat c’est un terrain qui n’est pas viabilisé etc, dans ce
cas la vente doit être au préalable autorisé par l’administration pour des raison d’urbanisme. Mais parfois
l’autorisation est rendu nécessaire en raison du souci d’assurer une concurrence loyal entre les acteurs,
évidement il s’agit d’assurer d’interêts des commerçants et du consommateur. Ici l’autorisation va découler
de la technique de la vente de la manière où la vente va se produire et pas de la nature.

Exemples: des soldes et liquidations. (Soldes et liquidations sont régis par le code de commerce article
L310-1 à L310-7, les soldes d’un point de vue juridique ce sont des ventes qui d’un part sont accompagnés
au prédécédé de publicité et sont annoncés comme tendant par une réduction du prix à l’écoulement accélère
de marchandises en stock et qui d’autre part ont lieu durant des périodes définis, il existe des soldes
flottantes, aujourd'hui n’existe plus que 2 périodes de soldes d’une duré de 3 ou 6 semaines chacune et dont
les dates et heures de début sont fixés par décret (dates différentes selon le département le caractère
saisonnier.)

Le fait de vendre en solde en dehors de cette période constitue une infraction de même qu’utiliser le mot
solde ou ses dérivés, amende de 15.000 euros. Cela peut aller plus loin à être poursuivie a des pratiques
commerciales trompeuses puni par le code de la consommation à l’article 132-2, 2 ans de prison et 300.000
euros d’amende.

L’autre exemple la liquidation là aussi ce sont des ventes encadres par l’administration la première partie la
définition de la liquidation c’est la même que celle de solde, les liquidations ce sont des ventes accompagnés

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 ou précédées de publicité et annoncé comme tendant par une réduction de prix à l’écoulement accélère de la
totalité d’une partie de marchandise d’un établissement commercial, ce sont des ventes qui font suite à une
décision quelque soit la cause de cessation, de suspension saisonnière, de changement d’activité ou de
modification substantielle des conditions d’exploitation. Pour que la vente en liquidation puisse avoir lieu
une déclaration préalable de la vente en liquidation doit être adressée par lettre recommande avec accuse de
réception ou remise en main propre au préfet 2 mois au moins avant de la date prévue par la vente, le préfet
délivre ensuite un récépissé de déclaration de la vente en liquidation, (ce récépissé 15 jours à compter de la
réception du dossier complet) le délai de liquidation ne peut pas être supérieur à 2 mois pour les ventes
immobilières ces 15 jours. C’est les mêmes section s que pour les ventes en soldes, amendes etc.

Paragraphe 3 : L’encadrement de certaines techniques de vente destinées a attirer le consommateur

L’exemple de la vente avec prime, c’est une vente ou une offre de vente de produit à l’attention des
consommateurs et donnant droit à une prime gratuite consistant a des produits ou des services accordés aux
consommateurs, qu’elle vient se greffer une prime et c’est important de souligner qu’il s’agit d’un contrat à
titre onéreux, c’est qui permet distinguer la prime ce greffe à la vente d’un cadeau, alors le cadeau est un
produit accordé sans obligation contractuelle contraire à la prime. En outre, la prime doit être appréciée en
nature, cela ne peut pas être une somme d’argent si c’est une somme d’argent c’est une remise sur le prix.
La vente avec prime n’est pas en soit illicite elle est tout à fait possible, la seule limite posé par le code de la
consommation, ce que cette vente ne doit pas revêtir un caractère déloyale au sens de l’article L121-1 du
code de la conso « Une pratique commerciale est déloyale lorsqu'elle est contraire aux exigences de la
diligence professionnelle et qu'elle altère ou est susceptible d'altérer de manière substantielle le
comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à
l'égard d'un bien ou d'un service. »

Chapitre 2. Les effets de la vente

La vente produit 2 effets réels automatiques liés au transfert du propriété dont découlent des effets personnels
(les obligations pesant sur les parties).

Section I les effets réels

Paragraphe 1 Le transfert de propriété

A. Le principe: le transfert immédiat du propriété

Ce principe il est posé a l’article 1583 du cc, que dispose que la propriété est acquise de droit à
l’acheteur…de qu’on est convenu de la chose et du prix quoi que la chose n’est pas encore livre ni le prix
payé, donc, la vente par le simple échange de consentement entraine le transfert du propriété. En principe pas
besoin de formalité, des que la vente le contrat est formé il y a transfert de propriété cette règle est une règle
qui puisse sa source dans le consensualisme, elle a été généralisé par la reforme du 10 février 2016 à l’actuel
article 1196 du cc « . », pour que ce transfert de propriété puisse se faire il est nécessaire que la chose objet
de la vente soit individualisé, qu’il existe, sauf stipulation au contraire donc le transfert de propriété se
produit au moment de la formation du contrat, peu importe les dates de livraison et de paiement, par l’effet
de ce transfert de propriété le vendeur perd les prérogatives du propriétaire c’est l’acheteur qui devient
propriétaire, cad le bien passe du patrimoine du vendeur à celui de l’acheteur.

La première conséquence: le vendeur ne peut pas céder la propriété de la chose car il n’a la pas, et pas
constituer aucun droit réel (usufruit-hypothèque).

La deuxième conséquence : puisque la chose est sortie du patrimoine du vendeur elle ne peut plus être
saisi par ses créanciers (créanciers du vendeur) en revanche il fait partie du gage des créanciers de l’acheteur
désormais.

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 B. Les exceptions

1. Les exceptions légales et jurisprudentielles: Ce sont des exceptions qu’au moment de la conclusion de la
vente la chose n’existe pas encore, ou n’est pas encore individualisé, ou qu’une formalité qui doit être
faite n’est pas encore été faite.

a. Les ventes portant sur des choses de genre : le transfert n’aura lieu qu’au moment de l’individualisation
des choses, ventes au poids, mesure, dans ces ventes le transferts aura lieu qu’au moment du passage
mesurage etc.
b. La vente portant sur des choses future: là aussi par hypothèses puisque la chose n’existe pas encore au
moment de la conclusion du contrat sa propriété ne peut pas être transférée. Cela concerne un certain
nombre de ventes: la vente d’immeuble à construire: acheter une maison sur plan, la vente de meubles à
fabriquer (artisan), vente de produit naturels à venir (récolte). Un exemple : la vente d’immeuble à
construire dans ce type de vente le transfert de propriété dépend du type de vente, on va voir 2 types de
vente: la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement.

Dans la vente à terme : le transfert de propriété est reporté au moment de la constatation de l’achèvement de
la construction par acte authentique étant précise que une fois que cette connotation est opérée le transferts
de propriété rétroagit au jour de la vente L261-2 CCHab.
Dans la vente en l’état futur d’achèvement; le transfert de propriété intervient immédiatement s’agissant du
terrain et des constructions déjà présents au moment de la vente, concernant les biens à venir le transfert de
propriété se fait au fur et à mesure de l’exécution des travaux L261-2 CCHab.

c.La vente en libre service: les produits sont offerts à la vente par le commerçant sur des rayons, lorsque le
client saisi le bien (le met dans le chariot, son sac etc) on peut penser qu’il manifeste sa volonté (son
acceptation) d’acheter le produit aux conditions proposés, si on applique le principe on peut considérer qu’il
y a transfert de propriété et des risques à l’acheteur, cette solution est conforme aux principes de droit civil :
s’agissant le vol dans ce cas on devrait exclure la qualification du vol si le client part sans payer pour motif
qu’il serait propriétaire de la chose désormais. La J a adopté une règle différente, retable le transfert de la
propriété et des risques au moment du versement du prix, arrêt de la chambre de cassation du 4 juin 1915 =
effectivement le transfert aura lieu au moment de paiement du prix. Sur le plan civil on peut valider cette
analyse, l’acheteur ne consent définitivement à la vente au moment où on paye (il change d’avis) le
consentement de l’acheteur ne se matérialiserait qu’au moment du paiement.

2. Les exceptions conventionnelles

L’article 1583 n’est pas d’ordre public il est supplétif de volonté et donc les parties peuvent aménager les
transfert du propriété, il va y avoir 2 types de clauses

a. Les clauses prévoyant un transfert anticipé de propriété : ce type de clauses on va les rencontrer en
matière de ventes de choses de genre, il s’agit d’une clause qui permettra transférer la chose avant les
opérations de pesage de comptage ou de mesurage. On peut rencontrer pour la vente de chose future
(vente de navires à construire). L’idée insérer une clause dans laquelle l’armateur (min 39).
b. Les clauses prévoyant un transfert retardé de propriété: bcp plus fréquents que les autres, on a une très
fréquent la réserve de propriété, c’est la clause par laquelle le transfert est retardé au moment du
paiement complet du prix. Aussi le transfert de propriété peut être retardé au moment de la livraison de la
chose.

Paragraphe 2 Le transfert des risques

Directement lié au transfert des propriété puisque les risques sont transférés au même temps que la propriété
on va voir deux points :

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 A. Le transfert immédiat des risques

Le transfert immédiat du propriété entraine simultanément la charge pour l’acheteur de supporter les risques
découlant de la perte ou de la détérioration du bien vendu, ce risques qui pesait sur le vendeur pèse sur
l’acheteur même si le bien ne lui ai pas encore été livre, alors il n’a pas encore la maîtrise matérielle, cette est
une solution à la fois de

Quelques exemples:

1° l’acquéreur d’un immeuble qui a du assumer les risques de la destruction de cette immeuble à la suite d’un
incendie alors même que le vendeur occupe tjr l’immeuble au moment de l’incendie, en vertu d’une
convention de maintien temporaire dans les lieux arrêt CA Rouen 11 juillet 1985.
2° un livre commandé par un acheteur qui n’ont été jamais revues par l’acquéreur dans la mesure où le
transfert des risques est immédiat et devait être supporté par l’acheteur et en plus supporter la disparition des
livres. Dans un arrêt de la chambre de la Cour de cassation du 19 novembre 1991
Cette règle aussi s’applique en matière des ventes à distance, dans ce cas l’article L132-7 du ccom, prévoit
que la marchandise sorti du magasin du vendeur ou de l’expéditeur voyage s’il n’y a convention contraire
aux risques et périls au ce qu’il appartient SAUF son recours contre le commissionnaire et le voiturier
chargés du transport. Ce texte prévoit que dans les ventes à distances c’est le propriétaire qui supporte les
risques, même si les frais de la livraison ont été pris en chargé par le vendeur c’est qu’on appelle la clause
fraco-de port.

En réalité ce principe joue sur un double tempérament, le premier va presque de soit : le principe ne doit être
mis en ouvre que si la destruction la détérioration de la chose résulte d’un cas fortuit, si la perte est du au
vendeur il doit répondre pour cette perte ou destruction.
Le deuxième tempérament il est prévu par le droit commun 1196 al 3 du cc, prévoit que : si le vendeur n’a
pas délivré la chose, il doit alors assumer les risques de lorsque l’acheteur l’a mis en demeure d’exécuter son
obligation de délivrance.

B. Les exceptions

Ce sont les mêmes que celles qu’on a évoqués par le transfert du propriété, (possibilité conventionnel de
dissocier transfert de risques et transfert de propriété), les textes ne sont pas d’ordre public donc c’est pour ça
qu’on peut aménager les transferts des risques. Arrêt rendu par une chambre civil de cassation 8 juin 1904 les
parties s’étaient entendues pour retarder des risques jusqu’à la livraison : un cheval mort avant de la
livraison.

-Cette clause est valable mais elle doit remplir deux conditions:

1° cette classe doit être dépourvu d’ambiguïté ( La J tend a considérer que si la clause ne vise que le seul
transfert de risques elle concerne également sauf précision contraire le transfert de propriété).
2° cette clause doit être connue et accepte par les deux parties.

En général ces clauses sont roulés dans le transfert de propriété également.

Paragraphe 3 L’opposabilité de la vente (il va le mettre en ligne)

Section II Les effets personnels

Les obligations qui pèsent sur les parties les 2 sections se sont simplement les effets de la vente et la
classification entre droit réel et personnels..

Sous-section 1 les obligations du vendeur :

Selon l’article 1603 du cc le vendeur a deux obligations principales : 1° obligation de délivrer la chose et
2° l’obligation de la garantie.

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 Paragraphe 1 l’obligation de délivrance:

L’article 1604 du cc dispose que la délivrance c’est le transport de la chose vendue en la puissance et
la possession de la chose. « l’obligation de délivrance tient dans la remise du bien vendu à la disposition de
l’acheteur pour qu’il entraine la livraison cela ne veut pas dire qu’il y a une obligation du vendeur de
transporter délivrer la chose. Il faut distinguer d’abord la délivrance du transfert du propriété. En effet le
transfert de propriété porte sur la maitrise juridique de la chose, alors que la délivrance porte sur la maitrise
matérielle de la chose sur un fait, il faut distinguer la délivrance de la livraison (peut être plus d’ambiguïté) la
délivrance c’est simplement la mise en disposition de l’acheteur, alors que la livraison c’est la remise
matérielle de la chose à l’acheteur, cette livraison n’encombre pas au vendeur en principe (c’est à l’acheteur
de prendre la livraison).
L’obligation de délivrance n’est seulement régi aujourd’hui par le code civil mais également par le code de la
consommation, s’agissant de la vente des biens meubles corporelles par un professionnel à un
consommateur.

A. L’obligation de délivrance en droit commun

Lorsqu’on parle de délivrance de la chose on parle de délivrance de la chose conforme cad le vendeur doit
délivrer une chose conforme a celle prévue au contrat.

1. L’objet de la délivrance: la délivrance doit porter sur la chose vendue mais également sur les
accessoires de celle-ci c’est ça qui précise l’article (1615 du cc), la délivrance doit porter sur la chose
vendue tel qu’elle a été définie par les parties (1603du cc). Le vendeur ne peut pas se libérer de cette
obligation de délivrance en substituant à la chose vendue une autre chose c’est ça le principe. L’article
(1614du cc) prolonge cette obligation en effet il dispose que la chose doit être délivrée en l’état où elle se
trouve au moment de la vente. Il découle de ce texte que le vendeur a une obligation de conservation de
la chose jusqu’à la délivrance de la chose (c’est logique parce que la livraison peut intervenir qqs jours
après de la vente) le vendeur doit éviter que la chose ne se dégrade entre le moment de la vente et le
moment de la livraison de la chose, ce texte est supplétif des volontés, les parties peuvent prévoir que
l’acheteur prend la chose dans l’état au moment de la délivrance.

La délivrance doit être conforme au prévision du contrat ce qui suppose que cette conformité doit être
aussi bien qualitatif et quantitatif :

a.La conformité qualitatif: signifie que le vendeur doit délivrer une chose conforme a celle désigné par le
contrat mais également que cette chose doit présenter des caractéristiques et des qualités que l’acquéreur est
en droit d’attendre:

1° la chose doit être conforme aux qualités convenues (les parties se sont mises d’accords) en général ce
sont des conditions objectives l’origine de la chose, la matière, le type de chose, la marque de la chose, ou
considérations subjectives comme des critères esthétiques par exemple il n’y a pas de délivrance conforme si
une voiture a été vendue d’occasion avec un kilométrage supérieur a celui affiché au compteur. (Arrêt
chambre civ 1 du 16 juillet 1993).

2° Les juges doivent prendre en compte les caractéristiques de la chose en considération desquels la vente est
sensé avoir été conclue. (Il s’agit des qualités de la chose qui au regard de la nature de celle-ci sont présumés
être entrées dans le champ contractuelle). Exemple : civ 1 du 13 décembre 1987: un personne qui avait
commandé à un constructeur une voiture de sport voiture délivrée avec des défauts de peinture.

3° Les ventes des choses de genre: dans les ventes des choses de genre si le contrat ne prévoit pas la qualité
de la chose vendue, et qui n’aurait pas d’indice permettant de connaitre la volonté des parties sur ce point, la
chose délivrée doit être de qualité moyenne selon l’article 1246 du cc ancien. Le nouvel article du droit
commun précise 1166 une prestation conforme aux attentes légitimes du créanciers en considération de sa
nature, des usages et du montant de la contrepartie.

4°Le bien vendu doit être conforme aux normes administratives qui lui sont applicables ce n’est pas le cas
par exemple du lotisseur qui délivre un terrain qui ne satisfait pas aux normes de constructibilité (arrêt de la 3
chambre civil 17 janvier 1990). Exemple: véhicule non conforme aux spécifications du contrôle technique,

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 arrêt chambre civil 1 du 29 janvier 2002. Une personne délivre un véhicule volé et falsifié la carte gris donc
pas conforme aux exigences administratives.

5. Il peut arriver que la chose délivrée soit bien celle désigné dans le contrat mais qu’elle ne réponds pas à
l’usage que l’acheteur en attendait. Ici il s’agit d’une conformité subjective. Il aura défaut de conformité dans
cette hypothèse si et seulement si cette usage cette qualité particulière a été précisé au moment de la vente
(cad comme c’est une qualité subjective qui est déterminante pour l’acheteur encore faut-il que l’acheteur est
informé le vendeur du caractère déterminante pour lui de cette qualité, il faut que soit une qualité convenue
certes mais évidement qu’elle soit porté à la connaissance du vendeur). L’exemple arrêt rendu par la 1
chambre civil de la Cour de cassation du 17 juin 1997 c’était un véhicule inadapté au transport des personnes
handicapes, alors qu’il avait été explicitement commandé pour cet usage. Si l’acheteur ne l’avait pas précisé
pas lieu à dire non conforme à l’obligation de délivrance.

b.La conformité quantitatif : Lorsque les parties on fait de l’exacte quantité à livrer un élément essentielle de
la vente, alors l’acheteur pourra refuser pour défaut de conformité la livraison qui serait supérieur ou
inférieur à la quantité convenue. La question par exemple de la surface dans les biens immobiliers, le bien
n’a pas la même surface que celle promise dans l’acte alors il y a bien défaut de conformité.

2. L’exécution de l’obligation de délivrance

Les modalités peuvent changer selon la délivrance sur le lieu de la délivrance…

a.Les modalités de la délivrance : cela dépend de la nature du bien par un immeuble la délivrance se fait
par la remise des clés si c’est un bâtiment, ou des titres sauf stipulation contraire le vendeur doit remettre
l’immeuble libre de toute occupation cela signifie que le vendeur doit vider l’immeuble et l’évacuer ou sinon
le faire vider ou évacuer si c’est un tiers qui l’occupe ce logement ( si le tiers à un titre un bail etc). En
matière des meubles corporelles la délivrance sont variés et prévues par l’article 1606 du cc, qui dispose que
la délivrance opère par la tradition réelle, par la remise des clés du bâtiment qui contiennent les choses ou
même par le seul consentement des parties si la délivrance ne peut pas se faire au moment de la vente, ou si
l’acheteur avait déjà le bien en sa possession. La tradition peut être symbolique (un titre qui va symboliser la
chose un titre de propriété ou un va apposer sur la chose une marque qui va symboliser la possession de la
chose sur l’acheteur). En matière des meubles incorporelles l’article 1607 du cc qui précise que la délivrance
se fait soit par la remise de titre de propriété soit par l’usage que l’acheteur fait de la chose avec le
consentement du vendeur, cela peut concerner des parts sociales, des droits d’auteur, une cession de marque
etc.

b.Le lieu de la délivrance : c’est l’article 1609 du cc qui fixe la règle : la délivrance doit se faire au lieu où
était au temps de la vente la chose qui en a fait l’objet si n’en été convenu autrement; si la chose est un corps
certain pas de difficulté l’acheteur est présumé prendre possession de la chose à l’endroit ou elle se trouve au
moment de la vente. S’il s’agit d’une chose de genre individualisé comme le riz, les, pâtes le pétrole, la
même solution s’applique en revanche s’il n’est pas individualisé le lieu de la délivrance c’est le lieu de
l’individualisation de la chose. Imaginons une certain quantité de gravier 10 tonnes a un endroit il va livrer 1
tonne a un autre lieu 3 tonnes etc au fur et à mesure il fera l’individualisation. C’est logique pour les choses
de genre, au compte, au mesure, au poids que la délivrance se fasse a ce moment là. L’article 1609 n’est pas
d’ordre public donc les parties peuvent prévoir un autre règle (La clause franco-de port = la livraison est à la
charge du vendeur et la délivrance à lieu au domicile de l’acheteur par exemple).

c.Le moment de la délivrance: La règle est posé par l’article 1610 du cc, le texte précise que la délivrance
doit intervenir dans les temps convenu entre les parties. Si elles n’ont rien prévue alors la délivrance est
exigible immédiatement des la conclusion du contrat des le transfert de propriété.

d.Les frais de la délivrance: L’article 1608 du cc (pas d’ordre public), précise que les frais de la délivrance
sont à la charge du vendeur et c’eux de l’achèvement à la charge de l’acheteur. Les frais de délivrances ce
sont les dépenses nécessaires pour mettre la chose à la disposition de l’acheteur, cela peut être tout sort de
frais, frais du mesurage par un terrain par exemple appeler un géomètre expert. Aussi le transport de la chose
jusqu’à le lieu de la délivrance. Et les frais de l’enlèvement ce sont les dépendes nécessaires à la prise de
possession par l’acheteur, cela peut comprendre les frais d’emballage, les frais de chargement et de
déchargement, aussi les frais des transports de lieu de la délivrance au lieu de la destination de la livraison.

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 e.La preuve de la délivrance: c’est une obligation du vendeur c’est au vendeur de prouver la délivrance et
qu’il a bien exécuté son obligation, il doit prouver que la délivrance à eu lieu dans les délais convenus, alors
concrètement, c’est la prise de possession de la chose par l’acheteur qui va matérialiser l’exécution
d’obligation de délivrance, cette prise des possession on l’appelle la réception de la chose ou l’agreage, cette
réception on peut la faire sans réserve et dans ce cas cela signifie que l’acheteur a accepté la chose comme
étant conforme au contrat, la J considère dans ce cas que la réception sans réserve couvre les défaut de
conformité apparent. À l’inverse, si la réception est faite avec des réserves alors l’obligation de délivrance du
vendeur n’est pas pleinement accompli et il devra satisfaire au réserves il devra corriger ou livrer une chose
conforme.

3. Les sanctions de l’obligation de délivrance

Le vendeur manque à son obligation de délivrance à chaque fois qu’il délivre un bien qui n’est pas
conforme aux prévisions du contrat ou à chaque fois qu’il ne respecte pas les modalités de délivrances tels
qu’elles ont été convenues. Dans ce cas l’acquéreur dispose d’un certain nombre des droits qui sont tout
simplement ceux de tout contractant victime de l’inexécution du contrat synallagmatique, par exemple : il
peut se prévaloir de l’exception d’inexécution ( c’est un moyen propre des contrats synallagmatiques c’est la
possibilité de refuser l’exécution de son obligation tant que l’autre part n’a pas exécuté la sienne) l’acheteur
peut dire qu’il ne va pas payer le prix tant que la délivrance conforme ne soit pas faite, il aussi peut
demander la résolution du contrat de la vente, il peut demander l’exécution forcé du contrat de vente, il peut
engager la responsabilité du vendeur. Le vendeur lui il va chercher à se défendre et l’article 1610 du cc
prévoit que les sanctions du défaut de délivrance sont soumises à la condition que le retard ne devient que du
fait du vendeur autrement dit si le vendeur preuve que le défaut de la délivrance c’est du à une cause
étrangère il pourra être exonéré de responsabilité.

B. L’obligation de délivrance du code de la consommation

Renforcer la position du consommateur, aussi il s’agit de l’acquisition du bien meuble-mobilier, ces règles du
droit de la consommation sont issues d’une directive 25 mai 1999, que a été transpose en 2005 mais
dernièrement il y a une autre réforme du 20 mai 2019 transpose par une ordonnance du 29 septembre 2021.
(On va parler de la dernier)

Ordonnance relative à la garantie légale de conformité pour les biens les contenus numériques et le services
numériques. Le code de la consommation L216-1 donne une définition spécifique de la délivrance il s’agit
selon ce texte du transfert au consommateur de la possession physique ou de contrôle du bien, si le bien
comporte des éléments numériques, la délivrance impute également la fourniture de ces éléments. Par
exemple un logiciel si on achète un ordinateur. Cette garantie ne porte que sur les bien meubles, il y a 2
points a aborder:

1.les délais de la délivrance: article L216-1 prévoit en substance que le professionnel délivre le bien à la date
ou dans les délais indiques au consommateur, sauf si les parties conviennent autrement, l’alinéa 3 du texte
précise que en substance faute d’indication d’accord sur la date de délai de délivrance le professionnel
délivré le bien sans retard injustifié, et au plus tard dans les 30 jours de conclusion du contrat. L’article
L126-6 prévoit des sanctions en cas de manquement du professionnel à son obligation:

1° le consommateur peut suspendre le paiement du prix, jusqu’à que le professionnel s’exécute.

2° la possibilité pour le consommateur de résoudre le contrat, après de mise en demeure du professionnel.
3° Il y aune possibilité de sanction bcp plus rapide: le consommateur peut résoudre directement le contrat si
l’est manifeste et évident que le professionnel ne livrerai pas le bien ou s’il refuse de délivrer le bien.

Toute clause par laquelle le professionnel entendre limité ou supprimé sa responsabilité dans le retard de
l’exécution de l’obligation est considéré comme une clause abusive au regard de l’article R212-1 du code de
la conso.

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2. La garantie de conformité

a. Le domaine: le code de la consommation délimité ce domaine L217-1 devine le domaine et L217-2 pose
des exclusions. Positivement sont concernes les ventes de biens meubles corporelles conclus entre un
vendeur professionnel et un acheteur agissant en qualité du consommateur, tous les biens corporels sont
concernés, y compris l’eau, le gaz et l’électricité, lorsqu’ils sont conditionnés dans un volume limité. Le
dispositif s’applique également aux biens en numérique. Négativement certaines ventes sont exclues,
alors les ventes sur saisi ou par autorité de justice, les ventes aux enchères des biens d’occasions de
lorsque le consommateur peut assister personnellement, et également exclu les ventes des animaux
domestiques il y des règles spécifiques pour ce type des ventes. Pas inclus sur les ventes de contenu
numérique (on achète juste un logiciel pas la même chose).

b. Le contenu: la reforme précise ce que l’on entend pour conformité : L217-3 précise que le vendeur
délivre un bien conforme au contrat, ainsi qu’aux critères énoncés par le code pour que le bien soit
conforme, il faut que le bien soit conforme au contrat d’une part article L217-4 qui prévoit précise que le
bien est conforme au contrat s’il répond à un certain nombre de critères, les critères sont : les mêmes
qu’en droit commun = 1° le bien corresponde à la description au type de bien, à la qualité et à la quantité
de ce qui est prévu au contrat. Sur la qualité le texte précise notamment en ce qui concerne la
fonctionnalité la compatibilité et la interopérabilité. 2°le bien doit être propre à tout usage recherché pour
l’acheteur porté à la connaissance du vendeur. 3° le biens est conforme également s’il est délivré avec
tous les éléments de montage et installation. 4° il est mis au jour conformément au contrat.

L’article 217-5 ajoute d’autres critères de conformité qu’ici sont appréciés in-abstracto, s’il est propre à
l’usage habituellement attendu de ce type de bien, aussi avec ses accessoires y compris l’emballage et les
instruction de l’installation que l’acheteur attend.

c. La mise en ouvre : Cette mise en ouvre est facilité par la réforme L217-7 précise que les défaut de
conformité que apparaissent dans un délai de 24 mois à compter de la délivrance du bien sont présumés
exister au moment de la délivrance, et pour les biens d’occasion le délai c’est de 12 mois. Le texte fait
présumer l’intériorité du refait de conformité à la vente, le texte pose une présomption ok, si le défaut
n’existe pas au moment de la délivrance sinon que apparait au cours de l'utilisation du bien la garantie
n’aura pas lieu à s’appliquer. Néanmoins c’est une présomption simple, sauf preuve contraire selon le
texte. Ce délai ne s’applique pas à tous les biens en cas de fourniture continu d’un élément numérique
pendant une duré inférieur ou égal à 2 ans.

Paragraphe 2 la garantie d’éviction :

Une garantie qui consacre toutes les ventes sauf les ventes sur saisie, 1625-1626 cc, ce texte impose au
vendeur de garantir l’acheteur contre son fait personnel mais également contre le fait des tiers, le vendeur est
tenu de non porter aucune attente à la propriété à la détention ou à la jouissance des biens par l’acheteur mais
il doit également empêcher q’un tiers ne vienne contester le droit de l’acheteur sur le bien.

A. La garantie d’éviction du fait personnel

Le vendeur doit s’abstenir de toute acte qui porterai une attente quelconque aux droits dont l’acheteur est
investi en qualité de propriétaire. Cette garantie a des caractères très importants:

1° cette garantie est perpétuelle cela signifie que le vendeur même ses héritiers ne sont jamais libérés même
30 ans après la vente.
2° cette garantie est indivisible exemple: si le vendeur décède et laisse plusieurs héritiers ? Les héritiers vont
être tenus de la garantie.
3° cette garantie est transmissible: cela signifie qu’elle est une accessoire de la chose elle se transmet avec la
chose. Si le vendeur revend la chose ce sous acquéreur bénéficie de cette garantie.
4°L’article 1628 = cette garantie est impérative on ne peut pas l’aménager conventionnellement, pas
supprimer ou limiter.

Aux termes de ces garanties le vendeur doit s’abstenir de ce type de troubles

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 1. Des troubles:

Troubles directes

Doit s’abstenir de 2 séries de troubles de fait : des actes matérielles qui viendraient troubler la possession
paisible de l’acheteur. Notamment, celui du vendeur qui détourne les sources qui alimentaient l’immeuble :
arrêt 1853 et celui du vendeur vendant une villa et qui sur le terrain contigu situé en bord de mer il va
construire un édifice privant du soleil etc, le vendeur doit s’abstenir des troubles du droit de contester le droit
qu’il a transmit à l’acquéreur, si le vendeur prétend qu’il a acquis à nouveau le bien, par le fait de
l’usucapion, (parce qu’il restait en possession matériel du bien après de la vente) aussi si le vendeur se
prévalait d’une servitude d’un usufruit sur le bien alors qu’il n’a la pas.

Aussi des troubles indirectes

Lorsque le vendeur concède à un tiers un droit sur le bien vendu (par exemple le vendeur qui revend le
même bien immobilier avant que le 1 acquéreur n’a publié l’acte de vente).

Si toutefois il porte se type de troubles il s’expose aux actions

2. Des sanctions:

En cas de troubles de droit l’acheteur pourra tout simplement opposer au vendeur l’exception de garantie.
Comment va se passer? Imaginons que le vendeur se prévoit d’une servitude sur le bien immobilier qu’il a
vendu, l’acheteur conteste, le vendeur va saisir le juge pour faire reconnaitre son droit sur la servitude, il
suffira à l’acheteur d’invoquer l’exception de garantie (qui devait le vendeur). C’est imparable sauf si le droit
en question avait été accordé par l’acte de vente.

Le vendeur ne peut même pas utiliser l’usucapion pour se faire reconnaître propriétaire du bien qu’il a
vendu à nouveau mais dont il a conservé la possession (civ 3, 30 juin 2020).

Contre les troubles de fait l’acquéreur peut utiliser les sanctions traditionnelles cad toutes les sanctions
qui exigent en matière d’inexécution du contrat, aussi demander la résolution de la vente. La résolution c’est
la sanction de l’inexécution du contrat.

B. La garantie d’éviction du fait de tiers

Cette garantie ne porte que pour les troubles du droit, normalement le demandeur est un tiers. Les caractères
sont les mêmes : transmissibles, impératives (pas trop) etc en revanche le régime juridique est particulier, ici
on peut aménager cette garantie des tiers par un certain nombre des clauses.

1.Les conditions de la garantie d’éviction du fait des tiers: Trois conditions :

1° il faut une éviction ou un risque d’éviction = cela signifie que l’acheteur doit être privé du droit de
propriété mais la J a eu une conception plus large et elle admet que le simple risque d’éviction peut être pris
en compte ce risque c’est tout simplement une contestation dirigé par un tiers d’un tiers contre l’acheteur qui
serai susceptible de le priver de la propriété du bien. Évidement cette éviction concerne les action en justice
exercés par un tiers par exemple l’action en revendication en propriété. L’article 1626 du cc étend également
cette éviction aux charges prétendus et non déclarés lors de la vente. Ces charges en question peut être une
servitude de passage, dont bénéficie un tiers et que la servitude n’était pas déclarée.

2° L’acheteur doit être de bonne foi au moment de la vente il doit ignorer le risque d’éviction au moment
de la vente

3° L’origine du trouble dont serait victime l’acquéreur doit être imputable au vendeur = le vendeur qui
vend à nouveau le bien qui’l a vendu, le tiers a pu acheter un bien qui a été déjà vendu par le même vendeur.
Aussi, si le trouble c’est une charge non déclarée est imputable au vendeur. Si le trouble est imputable aux
tiers le vendeur ne doit pas la garantie.

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 Si ces condition sont réunis s’appliqueront les sanctions

2. Les sanctions des la garantie d’éviction du fait de tiers

On distingue deux types selon les hypothèses

1°Si l’acheteur n’a pas encore payé le prix= l’article 1653 du cc, lui permet de suspendre le paiement du
prix tant que le vendeur n’a pas fait cesser le trouble. Ce texte n’est pas d’ordre public donc les parties
peuvent aménager. Le jeu de l’article 1653 suppose que le prix n’a pas encore été payé, mais que l’éviction
n’a pas encore eu lieu.

2°Quelles sont les sanctions si l’acheteur a payé le prix ou si l’éviction a eu lieu: ce sont des sanction
habituelles, un manquement à l’obligation de la garantie à l’acheteur, il peut demander la résolution de la
vente, bien sur le vendeur devra restituer le prix payé par l’acheteur et cela va plus loin, puisque si le bien a
acquis une plus value l’acheteur peut également se la faire rembourser. Si au contraire le bien a perdu la
valeur (accuse une moins value) l’article 1631 du cc oblige malgré tout le vendeur a restituer l’intégralité du
prix et quelque soit la cause de la perte de valeur (même si l’acheteur a dégradé le bien par sa négligence le
vendeur doit rembourser l’intégralité du prix). L’acquéreur a droit a conserver les fruits produit par la chose à
condition qui soit de bonne foi, il faut combiner l’article 1630 du cc avec l’article 549 du cc relatif à la
possession. L’acquéreur évincé à droit au remboursement de tous les frais (frais d’instance par exemple s’il a
été au procès) y compris des frais relative à la vente (immobilier: notaire, impôt foncier commissions etc) il
peut demander des dommages et intérêt un préjudice avec la faute du vendeur. Les sanctions civiles qui
découlent du manquement de l’obligation des garanties du vendeur sont larges.

En cas d’éviction partielle par le tiers, par exemple : droit de propriété en lui même qui est contesté
l’existence d’une servitude, l’acheteur a le droit entre la résolution de la vente ou le versement d’une
indemnité qui est en réalité équivaut à une diminution du prix. Un panel de sanctions classiques.

3. Les aménagement conventionnels

L’article 1627 du cc prévoit que cette garantie est aménageable, elle peut être aménagé dans 2 sens: 1° le
contrat peut prévoir une extension de garantie (une garantie plus lourde) par exemple prévoir que le vendeur
doit garantir les troubles de fait et des tiers. Ou garantir les troubles de servitude apparente. À l’inverse le
contrat peut prévoir des clauses restrictives de garantie réduire les obligations de garantie du vendeur, par
exemple: le vendeur ne garantirai pas certains troubles du droit de fait des tiers ce type de clause est valable
en droit commun, en revanche elles sont interdites en droit de la consommation par l’article R212-1, 6° code
de la conso.

Il y aune autre limite qui tient à la J la cour considère que les clauses restrictives de garantie sont privés
d’efficacité en cas de faute lourde ou de dol du vendeur qui aura volontairement dissimulé le risque
d’éviction à l’acheteur. Le vendeur d’un terrain abattit qui avait dissimule une canalisation …. Sous ses
réserves une clause qui viendrai limiter restreindre la garantie du vendeur est tout à fait possible.

Paragraphe 3 la garantie contre les vices cachés.

On parle aussi parfois des vices rédhibitoires. Le vendeur a l’obligation de garantir à l’acheteur contre les
vices cachés affectant la chose article 1641 à 1649 du cc. Cette garantie de vices cachés découlent de
l’obligation de délivrance le vendeur doit délivrer un bien qui n’est atteint d’aucun défaut susceptible de
compromettre leur utilisation, il y a des ventes exclues a ce régime les 3 ventes qui ne sont pas concernes se
sont les ventes faits par autorité de justice, les ventes aléatoires et la cession de mitoyenneté. Il y a d’autres
ventes qui ne sont régis par le régime de droit commun, parce qu’ils ont un régime spécifique comme par
exemple les immeubles à construire articles 1642-1 à 1646-1, et aussi pour la vente de certains animaux.

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 A. La garantie légale

1. Les conditions de mise en ouvre : L’article 1641 pose 4 conditions

* La chose doit avoir un défaut

* Ce défaut doit rendre la chose impropre a son usage
* Le défaut doit être caché
* Le défaut doit être antérieur / concomitante à la vente

a.Le défaut de la chose: il y a certains défauts dont l’acquéreur ne va pas pouvoir se prévaloir par exemple
les défaut qui résultent de l’usure normale de la chose, non plus d’un défaut qui résulte d’une mauvaise
utilisation de la chose (l’acheteur qui ne respecte pas du mode d’emploi de la chose, l’acheteur qui effectue
une mauvaise manœuvre de la chose du montage de la chose) mais à l’inverse il y a des défauts où il peut se
prévaloir soit en matière mobilier ou immobilier:

Exemples de la J

Immobilier : Les fondations défectueuses, l’insuffisante solidité de maitresse de la construction, absence

d’air courante…
Mobilier : Pa exemple l’état de putréfaction des légumes, l’inaptitude d’un bateau pour prendre la mer,
l’importante corrosion de la planché de la voiture.

Le défaut peut porter aussi sur la chose elle même que sur un accessoire ou sur un élément d’équipement, il
avait un arrêt du 97 un virus informatique ce diskette était offerte avec un journal informatique et là
effectivement le défaut n’affecte pas la chose mais il avait un accessoire qui c’était un programme
informatique avec un virus.
Ce serai l’acquéreur de prouver le défaut

b.le défaut doit rendre la chose impropre à son usage- l’exigence du gravite du défaut: le texte dit que
1641 = « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent
impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas
acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Il va falloir vérifier que le défaut
altère l’usage de la chose soit qui va rendre l’utilisation moins facile ou empêcher à utiliser la chose. Cette
exigence dit que si le trouble est minime la garantie ne jouera pas, il peut être facile de le réparer par
exemple. Cette gravite s’apprécie en fonction de la nature de la chose et au regard de la destination de la
chose, l’exemple: une personne qui a acheté une voiture de collection sauf qu’à l’occasion du changement de
la carte grise il a passé à carte normal et pas de collection… le M. A eu un accident et la structure du véhicule
a été touchée il a agit en garantie de vices cachés contre le vendeur mais la garantie ne pouvait pas jouer arrêt
de1993.

c.Le défaut doit être caché: ce qui dispose l’article 1642 du cc puisque le texte prévoit que le vendeur
n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui même. Définition: Le vice caché
est un défaut que l’acheteur ne pouvait pas désoler compte tenu de la nature de la chose rendue, et dont il n’a
pas eu connaissance au moment de la vente. Exemple: fissure du sol cache par la moquette. Là aussi c’est
l’acheteur qui doit prouver le caractère occulte du vice mais la J quand même prend en compte la qualité de
l’acheteur aussi sa bonne foi au moment de la vente. *La qualité: la J va être plus sévère s’il s’agit d'un
acheteur professionnel mais si c’est un acheteur profane - consommateur c’est different. Aussi la J analyse la
bonne foi de l’acheteur. La bonne foi est présumée donc l’acheteur est présumé d’être de bonne foi (c’est
celui qui ne connaissait pas le vices au moment de la vente, s’il était informé des vices et malgré cela il
exerce l’action il sera considère comme de mauvaise foi)

d.Le défaut doit être antérieur ou concomitante à la vente: cette condition n’est pas posé par les textes est
une condition sur laquelle la doctrine s’accouple c’est une condition qui est recherché en J. Cette preuve
n’est pas toujours facile a rapporter mais parfois l’intériorité des vices résulte de la nature même de celui-ci,
par exemple si le vice résulte d’un défaut de fabrication de la chose. Sur ce point la solution est plus
favorable en droit de la consommation : article L217-7 issu de l’ordonnance du 23 septembre 2021, ici le
défaut est sensé présumé exister au moment de la délivrance, l’acheteur consommateur qui constate un
défaut répondant aux trois premières conditions voit la preuve de l’antériorité facilitée pour lui, puisque le
Code de la consommation pose pour lui une présomption que le défaut est présumé avoir existé

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 antérieurement à la vente. Ce sera donc au vendeur professionnel de prouver que le vice n’était pas antérieur
à la vente.

2. La mise en ouvre de la garantie

a. L’action en garantie des vices cachés: les délais 1648 du cc qui s’applique nous dit que l’action en
garantie des vices cachés doit être exerce dans les 2 ans à compter de la découverte du vice pas du
contrat, auparavant le texte précisait que l’action devait être intente dans un bref délai..sauf
qu’effectivement ce bref délai pouvait changer en fonction de la chose ou de l’acheteur. En 2005 LE
LEGISLATEUR a posé le délai de 2 ans. Lorsqu’on attend une garantie de vice cache on va faire appel à
un expert (action contre le vendeur d’un véhicule le expert rendre ses conclusion et c’est à l’occasion de
l’expertise qu’on va se rendre compte de l’étendue des vices, les 2 ans considéré la J qui est un délai
raisonnable pour la découverte d’un vice. Si les conditions sont réunis on verra les effets

b.les effets de la garantie des vices cachés: l’acheteur dispose de:

1° Une action rédhibitoire : l’acheteur rend la chose et demande la restitution du prix ou la résolution du
contrat
2° L’action estimatoire : l’acheteur décide de conserver la chose mais il va demander une réduction du
prix qui sera fixé par un expert.

L’acheteur n’est pas enfermé dans une ou autre action tant qui’l n'a pas eu jugement définitive il peut
intenter l’autre action.

Il y a des cas où l’option est fermé on n’a pas le choix : par exemple si l’acheteur n’est pas en mesure de
restituer la chose par exemple qu’il a revendu la chose, il l’a déprécie pour son fait, il a perdu la chose, etc.
Ici on ne peut pas opter pour l’action rédhibitoire sinon l’action estimatoire.

Si la vente a été conclu avec un vendeur professionnel ou avec un vendeur qui connaissait le vice la J
admet que l’acheteur peut demander la réparation de la chose, la remise en état, ou son remplacement. Arrêt
de1933.
Cette solution J est même consacré en droit de la consommation aux articles L217-9 et suivant du code de
la conso. Il y a tout un régime lourd a décrire etc. Le code de la consommation prévoit des hypothèses où le
vendeur ne peut pas prendre la réparation de la chose sinon le remplacement de la chose. S’agissant de la
vente d'un animal de compagnie Arrêt civ 1, 9 décembre 2015 pourvoi 14-25910. Le chien est un être vivant,
unique, et irremplaçable!

B. Les aménagements conventionnels

La pratique peut aménager certaines nombre de disposition 3 type de clauses sont envisageables 1° les
clauses qui vont supprimer ou limiter la garantie de vices cachés, le 2° les clauses qui faire l’extension de la
garantie, 3° clauses qui peuvent mixer les deux.

1° les clauses qui tendaient à étendre la garantie : un exemple ce serait la clause par laquelle le vendeur
de bonne foi, répondra de toutes les préjudices qui découleraient d’un vice de la chose, d’un défait de la
chose après de la vente. Vente de véhicule d’occasion. C’est une clause qui s’appelle pièce et main d’oeuvre.
Selon la Cour de cassation cette clause peut couvrir non-seulement les changes de pièces défectueuses, mais
également elle peut couvrir les conséquences de cette défectuosité. Les clauses peuvent aussi restreindre la
garantie du vendeur, de différent manière par exemple supprimer la garantie ou rendre les conditions de la
garantie plus rigoureuses pour l’acheteur ou limiter les effets de la garantie pour le vendeur. Exemple: une
clause qui mettrait à la charge de l’acheteur le soin de contrôler la chose, ces clauses son valables MAIS
exclues dans 2 cas: 1) si le vendeur est de mauvaise foi (celui qui connaisse le vice). 2) si le vendeur est un
professionnel. Depuis 1965 la Cour de cassation fait posé sur le vendeur professionnel une présomption
irréfragable de connaissance de vices de la chose, chambre civil 1, du 19 janvier 1965. Cette solution a été
consacrée par la loi en droit de la consommation par la législation relative aux clauses abusives. Cela résulte
des articles L212-1 du et R212-2 du Code de la consommation. Cette présomption irréfragable, qui pese sur
le professionnel du vendeur est écarté dans 1 seul cas: où l’acheteur, est lui même professionnel de la
spécialité du vendeur.
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 Sous-section 2 les obligation de l’acquéreur:

Elles sont plus légères, 2 obligations : payer le prix, prendre livraison de la chose retirer la chose.
On peut tjs ajouter des obligations à l’acheteur de manière général en matière commerciale, aussi en vente
immobiliers l’acheter peut s’interdire par exemple d’exercer une activité pendant un certain temps, dans un
immeuble déterminé. L’acheteur peut avoir l’obligation de signer l’acte authentique dans un certain délai. En
matière de distribution: l’acheteur peut s’interdire de revendre en-dessous d’un certain prix. Sur les ventes de
fond de commerce on peut imposer la pas revente à la concurrence.

Paragraphe 1 Le paiement du prix

Selon l’article 1650 c’est l’obligation principale de l’acheteur :

A. L’objet du paiement

L’acheteur doit payer le prix convenu dans le contrat, ce prix doit être déterminé ou déterminable au
moment de la conclusion de la vente. Ce prix peut donner lieu à une révision, si le contrat prévoit une clause
d’indexation. En principe l’acheteur doit payer les frais de la vente, l’article 1593 du code civil: « Les frais
d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». Ce texte est supplétif on peut
aménager la règle et puis on a certain textes spéciaux qui viennent repartir ses frais autrement, en droit
fiscale par exemple: surtout en vente immobilière le débiteur de la TVA et le vendeur s’il a des droit a
déductions dans le cas contraire c’est l’acheteur, c’est une charge fiscale accessoire à la vente mais qui peut
être mise à la charge du vendeur. 13:49min

B. Les modalités de paiement

Le débiteur c’est l’acheteur qui doit payer, cette obligation se transmet à ses héritiers, si le bien fait l’objet
d’une acquisition par plusieurs personnes en indivision, SAUF, clause contraire par exemple 2 concubins ou
pacsés, chacune est tenue par l’intégralité du prix (article 1342-4 du Code civil) règle du droit commun.
C’est la même solution si l’acquéreur décède sans avoir payé et laisse plusieurs héritiers, chaque héritier est
tenu pour le cout. S’agissant du débiteur pas de difficulté, alors l’acheter doit payer ? À qui? À les mains du
vendeur où entre les mains de son mandataire par exemple un notaire. S’il y a plusieurs vendeurs, le
versement de l’intégralité du prix entre les mains d’un seul, ne sera libératoire que si une clause de solidarité
active (entre les créanciers les vendeurs) soit expressément stipulée.
Alors quand le paiement doit-il être effectué? L’article 1650: le moment réglé par le contrat.
Le droit de la consommation, prévue quelques règles spécifiques protectrices du consommateur, des règles
qui viennent à encadrer la pratique de l’acompte, ou la pratique de paiement à la commande.
L312-46 du code de la consommation dispose que: Aucun engagement ne peut valablement être contracté
par l'acheteur à l'égard du vendeur tant qu'il n'a pas accepté le contrat de crédit. Lorsque cette condition
n'est pas remplie, le vendeur ne peut recevoir aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, ni aucun
dépôt.
L312-50 du code de la consommation
S’agissant du lieu de paiement c’est le contrat qui doit prévoir le lieu du paiement, en matière immobilière le
plus souvent le paiement c’est chez le notaire. Mais si le contrat ne prévoit rien, le paiement intervient où
lieu de la délivrance.

C. Les sanctions du défaut de paiement

Si l’acquéreur ne paie pas le prix, SAUF les cas où ce défaut de paiement ne résulte pas d’un motif
légitime cas fortuit ou force majeur, ou éventuellement l’invocation de l’exception d’inexécution. Le vendeur
dispose de plusieurs options:

1°il dispose d’un droit de rétention, si le paiement est exigible. Il pourra refuser de délivrer la chose tant
que le prix n’a pas été payé. Ce droit de rétention est prévu par l’article 1612 du code civil: « Le vendeur
n'est pas tenu de délivrer la chose, si l'acheteur n'en paye pas le prix, et que le vendeur ne lui ait pas accordé
un délai pour le paiement ».
2° Le vendeur peut opter pour des autres voies, pour l’exécution forcée du contrat : simplement agir en
justice à fin que l’acheteur paie le prix. D’ailleurs on peut penser que la situation du vendeur est un peu

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 meilleur que celle des autres créanciers de l’acheteur, la raison c’est ici le vendeur dispose de privilèges, *En
matière mobilière c’est l’article 2332 troisièmement du code civil, qui accorde au vendeur des meubles un
privilège sur le bien vendu. 31min.xx. ce privilège ne joue plus si le bien est dans d’autres mains. *En
matière immobilière le vendeur disposé d’un privilège c’était l’ancien article 2374 premièrement du code
civil, mais aujourd’hui, est remplacé par une hypothèque légale 2402 du code civil.
Le vendeur dispose d’un certain nombre de moyens qui lui protègent.
3° la résolution prévue 1654 du code civil: si l’acheteur ne paie pas le prix le vendeur peut demander la
résolution de la vente. Cette résolution ne sera pas possible en deux cas: spécialement réglementées : si la
vente de déroule en justice et lorsque le prix de vente est constitué par une rente viagère (1978cc). Cette
résolution est possible si le prix n’a pas été payé, la résolution du contrat suppose que le juge soit saisi. Pour
éviter les difficultés liés à une tel action les parties peuvent prévoir dans le contrats une clause résolutoire, où
pacte-commissoire, c’est prévue par l’article 1656 cc juste en matière immobilière, le mécanisme de cette
clause est simple « c’est de dire que le contrat sera résolu de plein droit si le prix n’est pas payé à la date
convenue ». Cette clause sera efficace qu’à trois conditions = 1° manifester clairement la volonté de parties
pas d’ambiguïté sur la porté de la clause. 2° le vendeur ne doit pas avoir renoncé au bénéfice de la clause. 3°
en matière immobilière la clause ne sera pas efficace vis à vis les tiers, que s’il est publié aux services de la
publicité foncière (conservation des hypothèques).

Paragraphe 2 L’obligation de retirer la chose- livraison de la chose

Le vendeur doit mettre la chose à disposition de l’acheteur, mais la partie à l’acheteur doit prendre en
possession, autrement dit, il va accomplir des actes matérielles pour lesquelles il va faire possession de la
chose.

A.La modalités des prises de possession

Si la vente porte sur un immeuble pas compliqué, l’entrée en jouissance doit être précise dans l’acte de
vente et la prise de possession de lieu peut se faire de diverses manières selon les hypothèses, par exemple
par la remise de clés, ou par la perception des loyers. Si la vente porte sur un bien meuble: la situation est
différente sur le moment de la prise en livraison, bien sur si la date est prévue dans le contrat il s’agit de
respecter cette date. Si aucun délai est prévu, la J ancienne l’acheteur doit normalement prendre livraison
immédiatement après la vente. SAUF s’il y a un usage qui l’accorde un certain délai.
Le lieu de la prise de livraison, c’est le lieu de la délivrance. Les frais de l’enlèvement (retirer) sont à la
charge de l’acheteur en vertu de l’article 1608cc.

B.Les sanctions du défaut de prise de livraison

Se sont les sanctions habituelles du droit commun: *L’exception d’inexécution, *l’exécution forcée, *la
résolution, *éventuellement les dommages et intérêts. Pour que ces sanctions appliquent il faut que le
vendeur a mis à disposition de l’acheteur la chose.

L’article 1657 instaure une résolution de plein droit de la vente, au profit du vendeur en matière de
denrées et effets mobiliers résolution de la vente après d’expiration du terme convenu pour le retirement.

Sous-titre 2 L’échange

L’échange est un contrat régi par le code civil 1702, dispose que « l’échange est un contrat par lesquelles
les parties se donnent une chose pour une autre ». C’est la manière la plus ancienne, la plus ancestrale de
commercer, d’ailleurs l’échange prendre sa source dans le « don » une certaine forme primitive de l’échange,
complète par un autre don, don dans l’autre sens. (Potlach). Un don appelle en contre don en retour.
C’est effectivement à la fois une forme primitive de circulation de la richesse mais aussi un contrat
qu’aujourd’hui a un regain d’intérêt, notamment en droit financier. La pratique de swap qui constitue de flux
financier plus exactement des montants d’intérêts. En matière internationale on découvre l’échange depuis
quelques décennies, les échanges compensées en matière de commercer international, et à un niveau xx se
développe des systèmes d’échange locaux, ce sont des associations dans lequel se permet de mettre en
relation avec de personnes pour échanger des biens et services. Lorsqu’on parle d’échange à niveau juridique
l'échange a une exception très particulière l’échange de la propriété d’un bien sur un autre ok mais contrat
d’échange de services non! C’est abusif.

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 Paragraphe 1 qualification d’échange

Six articles du code civil. L’échange a une signification très particulière en droit civile, le contrat
d’échange suppose en effet, un transfert de propriété sur deux biens distinctes, ce qui exclue l’échange de
services. L’échange se distingue surtout du contrat de vente, pour une raison simple dans le contrat
d’échange la monnaie est absente normalement, dans la vente il y a un prix et transfert de propriété, ici pas
de prix.

Paragraphe 2 le régime juridique de l’échange

C’est un contrat translatif de propriété, peu de textes sont consacrées à l’échange et l’article 1707 du cc,
renvoie aux règles relatives à la vente. L’échange est un contrat consensuelle (1703) de la même manière que
la vente, en substance dès que les parties sont d’accord à s’échanger le contrat est conclu. Les articles 1704-
1705, règlent le cas où l’un des parties les co-permutants, recevrait une chose dont l’autre n’est pas propriété,
autrement dit, ce sont de textes qui règlent une question de la garantie d’éviction. L’article 1706 du cc,
prévoit que la rescision pour cause de lésion n’a pas lieu dans le contrat d’échange. Il peut arriver que les
choses échanges ont une valeur différente mais les parties peuvent prévoir une soulte cad une somme
d’argent qui est destiné à compenser cette différence de valeur. Sans ou avec soulte s’il y a une soule cela ne
change pas la qualification du contrat, en revanche cela va perturber un peu son régime juridique.
(1° s’agissant le moment de formation du contrat avec soulte: en réalité le contrat sera forme dès que les
parties se sont mises de accord sur les choses à échanger ET sur le montant de la soulte, le contrat reste
consensuelle mais la soulte fait partie aussi d’un élément essentielle du contrat).
2°Cette soulte doit s’analyser comme étant un prix, et celui qui reçoit la soulte doit être traité comme le
vendeur créancier d’un prix. Les règles relatives aux prix qu’on a vu s’appliquent dans ces hypothèses.

TITRE II Les contrats non-translatifs de propriété - contrats de mises à dispositions d’une chose sans
transfert de propriété

Un contrat sur lequel se transmet une chose sans le transfert de propriété et sa mise en disposition soit
mise à titre gratuit ou à titre onéreux, on a les contrats de prêt, le bail.

Chapitre 1 Les contrats de prêt

Le prêt est un contrat par lequel l’un des parties le prêteur, remet à l’autre partie l’emprunteur, une chose
ou plusieurs choses, à charge pour ce dernier de la restituer en nature ou en valeur après qu’il aura utilisé
pendant un temps déterminé. Le contrat de prêt présent 3 caractéristiques essentielles:

1° un contrat à titre gratuit la plus part du temps.

2° un contrat réel = il se forme par la remise de la chose + l’échange de consentements ( La J juge que le prêt
de la consommation consenti par un professionnel de credit n’est pas un contrat de réel.)
3° un contrat unilatéral il ne va faire naitre des obligation qu’à la charge de l’emprunteur : restituer la chose,
conserver la chose aussi. Dans le prêt il n’y a qu’une seule partie qui s’oblige.

Il y a deux sorte de prêts 1874 cc: c’est un texte qui annonce : le prêt à l’usage, le commodat, le prêt de
consommation.

Section 1 prêt d’usage ou commodat

Il est défini par l’article 1875 du cc, est un contrat par lequel l’un des parties livre une chose à l’autre, pour
s’en servir, à la charge pour le preneur, de la rendre après s’en être servi. Le prêt à l’usage peut porter sur
toute sorte des biens meubles ou immeubles, pour les biens meubles il s’agit de biens corporels (voiture-
ordinateur) mais la J admet et la doctrine aussi que le prêt puisse aussi porter sur un bien incorporel (droit de
la propriété intellectuel).
Il est essentielle par contre, ce que la chose prêtée puisse être restituée en nature après usage, par exemple:
s’il s’agit d’une chose qu’on doit la consommer. La chose doit être rendue après l’usage donc, remplacée.

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 Le prêt est un contrat nécessairement temporelle, la chose doit tjs revenir au prêteur, le prêt n’est pas
translatif de propriété, l’article 1877 le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée.

Paragraphe 1 la formation du prêt à l’usage

Le prêt à l’usage doit remplir les conditions du droit commun: consentement etc,

A. Les condition de fond

Le contrat de prêt n’est pas un contrat translatif de propriété, normalement, la capacité requise du prêteur,
est celle de pouvoir accomplir les actes d’administrations, certains auteurs ont remarque qu’il s’agit d’un
contrat gratuit, donc ce n’est pas une banale opération de gestion courante, il y a un danger ce que
l’emprunteur ne restitue pas la chose. Une partie de la doctrine suggère un rapprochement avec le régime des
actes de disposition, pour les biens que constitueraient un élément du patrimoine important pour le prêteur.
La deuxième remarque ce que le prêt porte nécessairement sur une chose qui est dans le commerce, on a un
certain nombre de choses sur lesquelles on ne peut pas porter le contrat comme le nom de famille, différente
sur une marque de commerce ou nom commercial qui peut faire l’objet d’un prêt en tant que bien incorporel.
Egalement on peut douter en vertu de droit bioéthiques que le corps humain et ses produits puisse faire
objet d’un prêt; la non patrimonialisation du corps humain, gratuite de dons du corps humain. Sont exclus du
champ du contrat de prêt!!!

B. Les conditions de forme

Le prêt à l’usage est un contrat réel, donc, en plus de l’échange de consentement, la chose objet du contrat
doit être remise à l’emprunteur pour que le contrat soit formé. Cette remise ne fait pas objet d’une disposition
particulière. Exemple la loi n’exige pas que la remise soit après de l’échange de consentements..

Remarques:
1. L J considère que la gratuité ne se présume cour d’appel de Bourges 15 octobre 2009 qui a jugé qu’en
l’absence d’écrit un prestataire informatique qui assuré la maintenance d’un logiciel, et qui a mis
temporairement à la disposition de son client un serveur peut à posteriori lui facturer cette mise à disposition.
2. La remise de la chose ne permet pas transfert de propriété l’emprunteur sera un détenteur précaire. (On le
distingue du possesseur, le précaire à une obligation de restitution comme l’emprunteur) le détenteur précaire
ne pourra jamais opposer au prêteur la prescription acquisitive l’usucapion ou l’article 2276 en matière
mobilière.
3. S’agissant la preuve du contrat, les règles du droit commun s’appliquent, mais souvent le prêt intervient
dans le cadre familiale ou amicale et il faut adapter ses règles. L’exemple qu’on cite c’est celui où en cas de
divorce l’un des époux demande la restitution des bijoux de la famille. Dans ce cas il devrait prouver qu’il ne
s’agissait pas d’un cadeau d’un présent d’usage, il devrait prouver qu’il s’agit d’un prêt. il faut ajouter dans
ce type de situation le prêteur était dans l’impossibilité morale de se procurer une preuve par écrit, donc il va
prouver par tout moyen.

PARAGRAPHE 2 – LES EFFETS DU PRÊT À USAGE

A – LA SITUATION DE L’EMPRUNTEUR

1 – LES DROITS DE L’EMPRUNTEUR

Il y a trois points à développer ici.

a) Le droit d’utiliser personnellement la chose

C’est le premier des droits de l’emprunteur. Il a le droit d’utiliser la chose qui a été mise à sa disposition.
C’est ce que précise l’article 1875 du Code civil.

Mais cet usage est limité puisqu’il ne peut se servir de la chose que conformément à l’usage déterminé par la
nature de la chose, ou conformément à ce qui est prévu par le contrat.

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 L’emprunteur doit également utiliser personnellement la chose, ce qui signifie qu’il ne doit pas à son tour la
prêter sans accord du prêteur, ni tirer une rétribution de cette chose (le contrat de prêt étant un contrat à titre
gratuit, il ne saurait tirer une rétribution de la chose).

Ce ne sont pas des règles d’ordre public, elles peuvent donc être aménagées conventionnellement par les
parties.

b) Les frais liés à la chose

Lorsque l’emprunteur engage des dépenses extraordinaires, nécessaires et tellement urgentes pour la
conservation de la chose, il a droit au remboursement de ces dépenses (article 1890 du Code civil).

Cela signifie que si ces dépenses sont simplement liées à l’usage de la chose (ex : dépenses d’entretien) alors
elles restent à sa charge (article 1886 du Code civil). Par exemple, si on lui prête une voiture, il doit payer
l’essence.

L’article 1885 du Code civil dénie à l’emprunteur tout droit de rétention sur la chose pour se garantir. C’est
une exception au droit de rétention.

c) Les défauts de la chose

En cas de dommage causé à l’emprunteur par la chose prêtée, celui-ci a droit à une indemnité. C’est ce que
prévoit l’article 1891 du Code civil.

L’emprunteur devra prouver l’existence d’un vice ou d’un défaut de la chose, sauf évidemment si le vice est
apparent.
La jurisprudence donne pour exemple celui d’un cheval qui présentait un caractère dangereux et était
insuffisamment dressé (manifestement le vice était apparent) : Cass. Crim., 17 septembre 2002.

Pour engager la garantie du prêteur à raison de ces vices de la chose, il faut néanmoins que celui-ci ait eu
connaissance du défaut et qu’il ait agi de mauvaise foi en n’avertissant pas l’emprunteur. Sur ce point la
jurisprudence est plus sévère à l’égard du prêteur professionnel, puisque sur eux pèse une présomption de
connaissance du vice (Cass. Com., 24 novembre 1980). Dans ce cas, ce sera au prêteur professionnel de
démontrer, de prouver qu’il n’avait pas connaissance du vice pour s’exonérer de sa responsabilité.

2 – LES OBLIGATIONS DE L’EMPRUNTEUR

L’emprunteur a trois obligations principales.

a) L’obligation d’utiliser la chose à l’usage convenu

L’emprunteur certes a le droit d’utiliser la chose, mais dans la limite de l’usage convenu, prévu (article 1890
ou 1880 ? du Code civil). Le texte prévoit que le manquement à cette obligation l’expose au paiement de
dommages et intérêts (si cela cause un préjudice au prêteur).

b) L’obligation de conservation de la chose

L’article 1880 du Code civil prévoit que l’emprunteur est tenu de veiller raisonnablement à la garde et à la
conservation de la chose prêtée. Autrement dit, l’emprunteur doit utiliser la chose avec prudence et diligence.
Dans le texte, l’appréciation de l’exécution de cette obligation se fait in abstracto : l’emprunteur doit veiller
raisonnablement. Il s’agit donc d’une référence standard en référence à une personne diligente et prudente.
Un standard juridique est une norme de comportement, norme comportementale. On va apprécier un
comportement par rapport au comportement normal, normalement diligent et prudent de l’utilisateur de la
chose.

La loi du 4 août 2014 a remplacé l’expression du bon père de famille par ce nouveau standard juridique de
personne raisonnable.

Cette obligation de conservation est en réalité le corollaire de la dernière obligation de l’emprunteur, qui est
l’obligation de restitution. C’est parce que l’emprunteur doit restituer la chose qu’il doit la conserver.

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 Concrètement, l’obligation de conservation consiste en l’entretien de la chose, et en l’obligation de ne pas

dégrader la chose. Il faut donc utiliser la chose conformément à l’usage prévu par le contrat.

c) L’obligation de restitution de la chose prêtée

Le prêt à usage s’inscrit nécessairement dans le temps. C’est un contrat qui est temporaire, l’usage que fait
l’emprunteur de la chose est un usage temporaire. Cela signifie que l’emprunteur devra restituer la chose.

Le débiteur de cette obligation de restitution est l’emprunteur (et s’il décède cette obligation sera transmise à
ses héritiers).

La restitution doit être faite au prêteur lui-même (ou en cas de décès de celui-ci, à ses héritiers). Mais le
prêteur n’a pas à justifier de sa qualité de propriétaire, il suffit qu’il justifie de sa qualité de prêteur. C’est
logique, car le contrat de prêt à usage n’est pas translatif de propriété.

Si l’emprunteur ne restitue pas le bien, le prêteur dispose d’un certain nombre de moyens pour le
contraindre :
- Le moyen le plus évident est l’exécution forcée du contrat.
- Il pourrait également, en tant que propriétaire du bien, exercer une action en revendication. Cette
action en revendication sera forcément couronnée de succès si la chose est toujours entre les
mains de l’emprunteur, car l’emprunteur n’est qu’un détenteur précaire, il n’est pas un possesseur
(article 2251 du Code civil). Il ne pourra pas utiliser le principe de l’usucapion donc.

La restitution de la chose doit se faire en nature dans l’état dans lequel elle se trouve après usage. Non
seulement l’emprunteur doit restituer la chose elle-même, mais également les fruits qu’elle aurait pu
produire.
La règle n’est pas d’ordre public, et le contrat pourrait prévoir que l’emprunteur garde les fruits de la chose.

Les difficultés qui se posent souvent ont lieu s’agissant du moment de la restitution. Cette difficulté est
introduite par l’article 1888 du Code civil qui précise que « le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après
le terme convenu ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été
empruntée ».
Évidemment, le prêt à usage peut être conclu à durée déterminée, et donc à ce moment-là, l’emprunteur ne
peut pas restituer la chose avant le terme, mais le contrat de prêt à usage peut également être conclu à durée
indéterminée.

Si le prêt est à durée indéterminée, la chose doit être restituée une fois que l’emprunteur n’en a plus l’usage.
Mais cela peut s’étaler vraiment très longtemps dans le temps.

Sur ce point, la position de la Cour de cassation a beaucoup évolué. Avant 1996, la Cour de cassation se
fondait sur le droit commun et autorisait le prêteur à réclamer la chose à n’importe quel moment, moyennant
un préavis raisonnable.
Le 19 novembre 1996 (Cass. Civ. 1ère, 19 novembre 1996) elle a jugé que le prêteur ne pouvait retirer la
chose prêtée « qu’après que le besoin de l’emprunteur a cessé ». Cet arrêt se fondait sur deux textes : les
articles 1888 et 1889 du Code civil. Cet article 1889 autorise le prêteur à exiger la restitution de sa chose à
partir du moment où il a besoin pressant et imprévu de cette chose.
Cette jurisprudence a été très critiquée, et on a notamment souligné qu’elle sacrifiait les droits du prêteur. On
pouvait même se poser la question de savoir si les besoins de l’emprunteur n’étaient pas une condition
potestative.
En 1998, la Cour de cassation a infléchi sa position (Cass. Civ. 1ère, 12 novembre 1998) en précisant que
« lorsqu’aucun terme n’a été convenu (…) il appartient au juge de déterminer la durée du prêt ».
Dans un arrêt de 2001 (Cass. Civ. 1ère, 29 mai 2001), la Cour de cassation précise que cette durée fixée par le
juge doit être une durée raisonnable. Certes, cette position était plus équilibrée qu’en 1996, mais la même
critique demeurait, parce que cela pouvait entraîner une immobilisation trop grande de la chose entre les
mains de l’emprunteur.
D’où un nouveau revirement de jurisprudence, et qui reste désormais la position actuelle de la Cour de
cassation. Il s’agit d’un arrêt du 3 février 2004 (Cass. Civ. 1ère, 3 février 2004). Dans cet arrêt, la Cour de
cassation revient à sa position initiale de 1996. Elle a confirmé ensuite cette solution en 2005, en 2011, en
2015 etc. Elle prévoit que « lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose à usage permanent,

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 sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant
un délai de préavis raisonnable ». C’est la solution la plus équilibrée, elle respecte les droits respectifs des
parties, et notamment les droits du prêteur (il ne faut pas oublier qu’à la base c’est un contrat entre amis).
Cela respecte également le droit commun des contrats.

L’obligation de restitution peut être sanctionnée civilement, mais également pénalement.

D’un point de vue civil, ces sanctions pourront être :
- L’exécution forcée du contrat
- La résolution du contrat
- La responsabilité contractuelle de l’emprunteur qui peut être recherchée

D’un point de vue pénal, l’emprunteur qui détourne la chose en la cédant à un tiers (ex : je prête ma voiture
et l’emprunteur vend ma voiture à un tiers) se rend coupable d’un abus de confiance (délit).

3 – LA RESPONSABILITÉ DE L’EMPRUNTEUR

Lorsque la chose n’est pas restituée, l’emprunteur peut engager sa responsabilité. Le Code civil prévoit que
la chose doit être restituée dans l’état où elle se trouve lors de la restitution. Mais bien sûr, l’emprunteur est
responsable des pertes et des dégradations causées par sa faute (négligence, défaut d’entretien, dégradation
volontaire de la chose).

Le Code civil donne quelques exemples :

- Par exemple, si l’emprunteur a employé la chose contrairement à l’usage convenu, ou pour un
temps plus long que l’usage convenu, il est responsable de la perte de la chose, même si cette
perte de la chose intervient pour un cas fortuit (art. 1881 du Code civil).
- De la même façon, l’article 1880 prévoit en substance que l’emprunteur est présumé en faute si la
perte ou la dégradation de la chose ont une cause inconnue.
- Enfin, l’article 1882 du Code civil prévoit que l’emprunteur est également responsable lorsqu’il
aurait pu éviter la perte de la chose en employant la sienne propre.

On pourrait également évoquer la question de la responsabilité extracontractuelle, la responsabilité du fait

des choses (ancien article 1384 alinéa 1er du Code civil, article 1242 alinéa 1er nouveau). C’est l’emprunteur
qui est responsable du fait de la chose, et si cette chose cause un dommage à autrui, c’est lui qui est
responsable de ce dommage.

B – LA SITUATION DU PRÊTEUR

Par principe, le prêteur n’est pas soumis à obligation, le prêt à usage est un contrat unilatéral.

Mais malgré tout, il a quand même une obligation d’abstention, dans le sens où il doit laisser la chose à la
disposition de l’emprunteur pendant le temps du contrat.

Il n’a pas non plus d’obligation de garantie en cas de défaut de la chose. L’article 1891 prévoit seulement
qu’il n’est responsable des vices de la chose que s’il en avait connaissance et qu’il n’a pas averti
l’emprunteur.
L’article 1890 prévoit également que si l’emprunteur a engagé des dépenses importantes, le prêteur doit les
lui rembourser. Mais cela ne transforme pas le contrat en contrat synallagmatique pour autant.

Il y a quand même des cas où sa responsabilité pourrait être engagée (il a quand même quelques
obligations) :
- Le prêteur doit cependant donner à l’emprunteur les instructions nécessaires à l’utilisation de la
chose. Il doit même s’assurer que l’emprunteur a les qualités requises pour se servir de la chose.
Ex : la responsabilité (contractuelle ?) du propriétaire d’un bateau a été retenue pour avoir prêté ce
bateau à une personne qui ne possédait pas les compétences requises pour naviguer (certificat de
capacité, permis bateau) (Cass. Civ. 2ème, 8 avril 1970).
- La responsabilité du prêteur pourra être recherchée par exemple sur le fondement de l’article 1240
du Code civil (responsabilité personnelle) s’il prête une chose dangereuse sans précautions ou à
un emprunteur inapte à s’en servir (responsabilité du fait personnel du prêteur).

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 SECTION 2 – LE PRÊT DE CONSOMMATION

Pour le Code civil, lorsque l’on parle de « simple prêt », il faut comprendre « prêt de consommation ».

Le prêt de consommation est défini par l’article 1892 du Code civil, qui dispose que « le prêt de
consommation est un contrat par lequel l’une des parties livre à l’autre une certaine quantité de chose qui se
consomme par l’usage, à la charge par cette dernière de lui en rendre autant de même espèce et qualité ».

Le point commun avec le prêt à usage est qu’il s’agit bien d’un contrat de mise à disposition d’une chose
dont l’emprunteur va faire une utilisation, seulement ici le prêt porte sur une chose consomptible et fongible.
Les choses consomptibles sont des choses qui se consomment par le premier usage (ex : nourriture,
argent…). Les choses fongibles sont des choses qui peuvent être remplacées par d’autres choses de même
espèce et en même quantité.

Le prêt de consommation a une physionomie particulière par rapport au prêt à usage : il est translatif e
propriété. C’est ce que précise l’article 1893 du Code civil : « l’emprunteur devient le propriétaire de la
chose prêtée, et c’est pour lui qu’elle périt de quelque manière que cette perte arrive ».
Mais il s’agit néanmoins d’un prêt, donc l’emprunteur a une obligation de restitution. Eu égard à la nature
particulière des choses empruntées, cette restitution ne peut pas se faire en nature (on ne peut pas restituer la
chose même que celle qui a été consommée). La restitution devra donc se faire par équivalent. L’emprunteur
doit restituer une autre chose, mais qui est équivalente (une chose de même espèce et en même quantité).

Le champ d’application du prêt de consommation est sensiblement différent, voire plus restreint que le prêt à
usage. Certains biens, par nature, sont exclus du prêt de consommation :
- Les immeubles. Un prêt de consommation ne peut pas porter sur un immeuble.
- Tous les meubles ne peuvent pas faire l’objet d’un prêt de consommation : c’est le cas notamment
des corps certains.
Ex : article 1894 du Code civil : « on ne peut pas donner à titre de prêt de consommation des
choses qui, quoi que de même espèce, sont différentes, comme les animaux. Alors c’est un prêt à
usage ». Donc dès lors qu’il s’agit de biens qui sont identifiables, différents, ce ne peut pas être un
prêt de consommation, ce sera un prêt à usage.

Il faudra voir tout d’abord la formation du prêt de consommation, puis les effets du prêt de consommation.

PARAGRAPHE 1 – LA FORMATION DU PRÊT DE CONSOMMATION

Le prêt de consommation entraîne un transfert de propriété, et même un double transfert de propriété : au

moment de la formation il y a un transfert de propriété qui va du patrimoine du prêteur vers celui de
l’emprunteur, puis au moment de la restitution de la chose il y a un transfert de propriété qui va du
patrimoine de l’emprunteur vers celui du prêteur.

Cela signifie que les parties doivent chacune avoir la capacité de disposer.

S’agissant de l’objet du contrat, il peut porter sur toute chose consomptible et fongible, à condition bien sûr
qu’elle soit dans le commerce.

Souvent, le prêt de consommation porte sur une somme d’argent. D’ailleurs, les dispositions du Code civil
sont très largement concurrencées par du droit spécial, et notamment le droit spécial du crédit (et en
particulier le droit spécial du crédit à la consommation). Dans ce cours, nous ne traiterons pas ces droits
spéciaux, mais seulement le prêt de consommation du Code civil.

L’article 1905 du Code civil prévoit que ce prêt peut être stipulé avec des intérêts. Mais il existe une nuance
qui est intéressante pour le prêteur, précisée à l’article 1906 : si l’emprunteur verse spontanément des intérêts
qui n’étaient pas dus, il ne peut pas en obtenir remboursement.
La Cour de cassation précise cependant qu’il faut que ce paiement soit volontaire, il faut que l’emprunteur
paie volontairement des intérêts qui n’étaient pas stipulés, prévus. Ce n’est pas le cas si par exemple la
banque débite sur le compte de l’emprunteur des intérêts qui n’étaient pas prévus, stipulés. Dans un tel cas
l’emprunteur pourrait en obtenir le remboursement.

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 Pour tout ce qui concerne les prêts de consommation avec intérêts, il faudra se reporter au droit spécial du
crédit à la consommation.

Par nature, le prêt de consommation est un contrat réel, autrement dit, c’est un contrat qui se forme, en plus
de l’échange des consentements, par la remise de la chose prêtée.

Cependant, la jurisprudence considère que le prêt consenti par un professionnel du crédit (prêt de somme
d’argent) n’est pas un contrat réel.
En 1992, la Cour de cassation visait certains prêts de consommation. Ensuite, en 1998, la 1ère chambre civile
l’a étendu au crédit immobilier, puis enfin la Cour de cassation l’a généralisé dans un arrêt du 28 mars 2000 à
tous les crédits régis par le Code de la consommation (Cass. Civ. 1ère, 28 mars 2000). Dans cet arrêt, la Cour
de cassation considère qu’un contrat de prêt de somme d’argent ne se forme pas par le seul échange des
consentements, mais aussi par la remise de la somme d’argent objet du contrat. Mais la Cour de cassation
estime que ce contrat de prêt de somme d’argent n’est pas un contrat réel. Donc, si ce n’est pas un contrat
réel, c’est un contrat consensuel, qui se forme par le seul échange des consentements. Quelle est la
conséquence de cela du point de vue de la remise de la somme d’argent ? La conséquence est que la remise
de la somme d’argent n’est plus une condition de formation du contrat, mais le contrat est formé par les
consentements, et donc la remise de la somme d’argent devient une obligation à la charge du prêteur (effet du
contrat, exécution du contrat).
Ex : on signe un emprunt auprès d’un établissement de crédit (professionnel) qui accepte de prêter une
somme d’argent. Mais après, il refuse. Si on se basait sur le droit commun, le professionnel pourrait tout à
fait le faire, puisque sans la remise de la somme d’argent, le contrat ne serait pas formé. Mais à partir du
moment où la remise de la somme d’argent devient une obligation et non une condition de formation du
contrat, l’établissement de crédit ne peut plus refuser le versement de cette somme, il ne peut pas refuser
d’exécuter le contrat.
Le but de cette jurisprudence est la protection du consommateur. En effet, si au dernier moment
l’établissement de crédit refuse le crédit, le consommateur qui comptait dessus se retrouve dans une situation
qui peut être fâcheuse. L’idée est donc de protéger l’emprunteur en transformant ce contrat en contrat
consensuel et synallagmatique.

La Cour de cassation a maintenu sa jurisprudence depuis 2000, et elle a précisé en 2006 que les prêts de
somme d’argent consentis à des particuliers restent des contrats réels soumis aux dispositions du Code civil
(Cass. Civ. 1ère, 7 mars 2006).

Cette exception ne concerne que les prêts de somme d’argent, tous les autres contrats de prêts de
consommation restent des contrats réels.

PARAGRAPHE 2 – LES EFFETS DU PRÊT DE CONSOMMATION

Nous verrons d’abord la situation de l’emprunteur, puis la situation du prêteur.

A – LA SITUATION DE L’EMPRUNTEUR

Le prêt de consommation est par principe un contrat à titre gratuit, mais ce principe est beaucoup moins fort
que dans le prêt à usage, car le prêt de consommation peut être conclu à titre onéreux. C’est le cas quand il
est stipulé avec des intérêts. Lorsque le prêt est stipulé avec des intérêts, l’emprunteur a deux obligations :
- L’obligation de restituer la chose
- L’obligation de payer les intérêts

1 – L’OBLIGATION DE RESTITUTION

Cette obligation de restitution est réglée par les articles 1892 à 1902 du Code civil. Le Code précise que la
restitution porte sur des choses identiques. Lorsqu’on parle de choses identiques, on parle de choses de
même nature.

L’article 1897 dispose que : « si ce sont des lingots ou des denrées qui ont été prêtées, quelle que soit
l’augmentation ou la diminution de leur prix, le débiteur doit toujours rendre la même quantité et qualité, et
ne doit rendre que cela ».
Ainsi, peu importe le changement du cours de la chose empruntée, l’emprunteur devra toujours restituer la
même quantité de chose que celle qu’il a empruntée. Cela peut être intéressant pour lui si la chose a moins de

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 valeur qu’au moment de la conclusion du contrat de prêt. Mais ce sera plus lourd pour lui si la valeur de la
chose a augmenté depuis la conclusion du contrat de prêt.
Cette règle n’est pas d’ordre public puisqu’on peut prévoir une clause qui stipulerait une valeur minimale de
restitution. Cependant, si la clause prévoit une valeur fixe de restitution, cela transforme le contrat de prêt en
contrat de vente (cela transforme en prix de vente). On risque la requalification du contrat en contrat de
vente.

En matière de prêt de consommation, comme pour le prêt à usage, le moment de la restitution peut poser des
difficultés. Par principe, l’emprunteur doit restituer la chose à l’échéance prévue par les parties, ou à défaut à
la date fixée par le juge au regard des circonstances.
Dans le prêt de consommation, le prêteur ne peut pas demander le retour des choses prévues avant le terme
convenu, à la différence du prêt à usage (article 1899 du Code civil).

En principe, l’emprunteur ne peut pas non plus rembourser par anticipation, mais là encore le contrat peut
prévoir autrement.
Une exception est faite en droit de la consommation :
- Tout d’abord, en matière de crédit mobilier, l’article L.312-34 du Code de la consommation
prévoit trois cas dans lesquels le remboursement anticipé peut avoir lieu sans donner lieu à
indemnités au profit du prêteur :
· En cas d’autorisation de découvert
· Si le remboursement anticipé a été effectué en exécution d’un contrat d’assurance
destiné à garantir le remboursement du crédit
· Si le remboursement anticipé intervient dans une période où le taux débiteur n’est pas
fixe
Dans les autres cas, l’indemnité de remboursement anticipé est plafonnée à 1 % du crédit.

- En matière de crédit immobilier, l’article L.313-48 du Code de la consommation prévoit

qu’aucune indemnité n’est due pour remboursement anticipé lorsque le remboursement est motivé
par
· La vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité
professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
· Le décès de l’emprunteur,
· Ou la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.
Dans toutes les autres hypothèses, les indemnités sont plafonnées à 3 % du montant total du crédit
(article R.313-25 du Code de la consommation).

2 – LE PAIEMENT DES INTÉRÊTS

Bien sûr, cette obligation de paiement des intérêts n’existe que lorsque le prêt de consommation est conclu à
titre onéreux. L’emprunteur doit alors non seulement restituer les choses qu’il a reçues, mais également payer
le prix stipulé quelle qu’en soit la forme. Par exemple, il peut s’agir évidemment d’une somme d’argent
(intérêts = pourcentage de somme d’argent), mais aussi d’une rémunération en nature (ex : la restitution des
choses prêtées mais en quantité supérieure, ou fourniture d’un service).

La jurisprudence précise que le prêt ne produit des intérêts que si une stipulation expresse le prévoit. Il faut
donc qu’une clause du contrat prévoit le paiement d’intérêts. Faute de stipulation, et que l’emprunteur paye
des intérêts non prévus au contrat il ne pourra pas en demander le remboursement (article 1906).

L’article 1907 du Code civil précise que l’intérêt peut être légal ou conventionnel. L’intérêt légal est fixé par
la loi, il varie chaque année. Mais l’intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi toutes les fois où la loi
ne l’interdit pas. Dans ce cas, le taux d’intérêt conventionnel devra être fixé par écrit.

Si le contrat précise qu’il est stipulé avec intérêts, mais qu’un intérêt conventionnel n’est pas précisé, le prêt
est alors considéré consenti à titre gratuit, et ce sont les intérêts au taux légal qui courent à partir de la mise
en demeure de restituer la chose (Cass. Civ. 1ère, 26 novembre 1991).

Ce droit commun s’applique assez rarement, ce sont surtout les dispositions du droit de la consommation qui
s’appliquent.

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 B – LA SITUATION DU PRÊTEUR

Ces obligations sont sensiblement les mêmes qu’en matière de prêt à usage. Par exemple, il doit informer
l’emprunteur sur la manière d’utiliser la chose, l’informer sur les éventuels dangers de la chose. Comme pour
le prêt à usage également, il est obligé de réparer le préjudice causé par le vice de la chose s’il le connaissait
et s’il n’en a pas informé l’emprunteur (ex : s’il livre une certaine quantité de denrées et que certaines sont
déjà périmées et que le prêteur le sait). Le prêteur professionnel est présumé connaître le vice de la chose, il
est donc présumé de mauvaise foi.

Mais il y a quand même des différences, dans la situation du prêteur, par rapport au prêt à usage :
- Le prêteur n’a pas à rembourser les dépenses effectuées par l’emprunteur pour conserver la chose,
puisqu’il y a eu un transfert de propriété et un transfert des risques.
- Le prêteur doit en outre respecter le terme fixé et il ne peut pas demander une restitution anticipée
de la chose (sauf à ce que le juge, en fonction des circonstances, ne lui accorde un délai).

Pour le reste, le prêteur est dans une situation relativement passive, et quasiment similaire au prêteur du prêt
à usage.
En revanche, dans l’hypothèse où le contrat est conclu par un professionnel du crédit et porte sur une somme
d’argent, le contrat sera synallagmatique et le prêteur devra mettre à la disposition de l’emprunteur les
sommes promises.

Ce qui caractérise le prêt, c’est qu’il s’agit quand même majoritairement d’un contrat à titre gratuit, même
s’il y a des exceptions. A l’inverse, le bail est un contrat à titre onéreux.

CHAPITRE 2 – LE BAIL OU CONTRAT DE LOUAGE

Le contrat de bail est prévu aux articles 1708 et suivants du Code civil. Le Code civil distingue dans l’article
1708 précisément deux types de contrats de louage :

- Le contrat de louage d’ouvrage ou de service, qui est un contrat par lequel l’une des parties
s’engage à faire quelque chose pour l’autre moyennant un prix convenu entre elles (article 1710
du Code civil).
Cela peut être un contrat de travail, ou le contrat d’entreprise (dans les deux cas une personne
s’engage à effectuer un travail moyennant le paiement d’un prix pour l’accomplissement d’une
certaine tâche). Il s’agit donc plutôt d’un contrat de mise à disposition de la force de travail.
Nous n’aborderons pas ce type de contrat dans ce cours.

- Le contrat de louage de chose, qui est défini par l’article 1709 du Code civil, en ces termes : « le
louage de chose est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose
pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer ». Il s’agit
donc d’un contrat sur un bien, et non sur une prestation.
Dans le langage courant, on appelle ce contrat « contrat de bail ». En d’autres termes, le bail est
un contrat par lequel une personne, le bailleur, va conférer la jouissance temporaire sur une chose
à une autre personne, le preneur (ou locataire), en contrepartie d’un prix qui s’appelle le loyer.

Il y a toute une variété de baux spéciaux. Rien que dans le Code civil, on trouve par exemple les maisons et
biens ruraux, les baux à loyers (maisons et meubles), les baux à ferme, etc.
Par exemple, rien que pour le bail d’habitation, il y a une succession législative très importante.

Le bail est un contrat consensuel, autrement dit, la seule rencontre des volontés suffit pour le former. Il n’y a
donc pas de formalisme particulier qui est requis pour la validité du bail. Certains textes spéciaux exigent
cependant la formation d’un écrit (c’est le cas en matière de bail d’habitation régi par l’article 3 de la loi du 6
juillet 1989). Mais cette exigence d’écrit n’est pas sanctionnée par la nullité du contrat, l’écrit ne sert que de
preuve.
Il n’y a qu’un seul cas où l’écrit est requis à peine de nullité, c’est le cas d’une licence de brevet d’intention.

Il en découle que le bail peut être bien sûr écrit, mais aussi verbal. C’est ce que précise l’article 1714 du
Code civil. Cela peut donc poser des difficultés, notamment des difficultés de preuve.

Le bail se caractérise par les deux prestations essentielles de chacun des contractants :

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 - D’une part, le bailleur doit laisser la jouissance de la chose au preneur, et notamment la jouissance
paisible (conformément à ce qui est prévu dans le contrat).
- D’autre part, le preneur doit payer le loyer au bailleur. C’est l’obligation essentielle du preneur.
Le contrat de bail est donc un contrat synallagmatique.

Le bail peut porter sur tout type de choses, pourvu qu’elles soient dans le commerce juridique. L’article 1713
du Code civil précise bien que le bail peut porter sur des biens meubles ou immeubles, bien que le Code civil
envisage surtout le bail pour les immeubles.

Le bail peut même porter sur des choses futures, il faudra cependant qu’elles soient déterminées ou
déterminables dans le contrat.

Le bail confère au preneur un droit de jouissance temporaire sur la chose. Puisqu’il a un droit temporaire, il
aura donc une obligation de restitution. Cette jouissance temporaire doit s’exercer librement et de manière
exclusive. A défaut de la stipulation d’une jouissance temporaire et exclusive, le contrat ne peut pas être
qualifié de bail (Cass. Civ. 3ème, 11 janvier 2006).
Dans cet arrêt, il s’agissait d’une piscine mise à disposition d’une personne, mais qui n’avait pas la
jouissance exclusive du bien. La Cour de cassation a considéré que ce ne pouvait donc pas être qualifié de
contrat de bail.

Enfin, ce droit de jouissance du preneur est un droit personnel, car le preneur ne jouit du bien qu’à travers le
bailleur. En effet, le bail est un contrat, qui fait naître des droits personnels et de créances, se différencie de
l’usufruit, qui est un droit réel (l’usufruitier ne paye pas pour exercer son droit).

SECTION 1 – LE BAIL DE DROIT COMMUN

Paragraphe 2 la formation

A Les parties du contrat de bail

D’abord les droits des parties sur le bien objet du contrat vont dépendre bcp de la qualification
juridique de l’acte, (le bail est un acte d’administration ou de disposition) en règle générale la conclusion
d’un bail ou son renouvellement sont considérés comme étant des actes d’administration, cad un acte de
gestion courante dans le patrimoine de qqn. Dans certains type de baux l’importance du droit qui peut être
donné au preneur peuvent entraîner la qualification des actes de disposition.

1. Le bailleur

En règle générale le bailleur donne en l’occasion on bien dont il est propriétaire. Cependant, peut
arriver qu’une personne sans être propriétaire sans avoir le droit réel vraiment de la chose (pleinement)
puisse conférer un bail.

a. Le bailleur titulaire d’un droit réel sur la chose: Il peut également s’agir d’un indivisaire une personne
qui est en indivision avec d’autres personnes sur la chose objet du bail. Il faut respecter les règles
relatives à l’indivision; respecter l’article 815 et suivant du code civil c’est un texte qui donne une liste
d’actes qui peuvent être faits il faudrait que la décision soit prise à la majorité de 2/3 des parts indivises
(pas de 2/3 d’indivisaires). Pas tous les biens l’article 815-3 précise que pourront être conclus ou
renouvelés les baux autre que ceux pourtant sur un immeuble à usage agricole, commerciale, industrielle
ou artisanale. LE PRINCIPE: la décision se prend à l’unanimité mais le législateur a vue que c’était bien
envisager l’exception majorité de 2/3 de parts. Les autres co-indivisaires ce qui représente 1/3 ils doivent
être informés de cette décision sous peine que le bail lui soit inopposable 815-3 alinéa 6. Dans le cas de
l’usufruitier: il a un droit réel direct sur la chose (il peut disposer des fruits) à ce titre il pourrait donner
la chose au bail il va en retirer les droits civils. (Distinction entre les fruits :ils arrivent sans altérer la
chose et les produits ils arrivent en altérant la chose) (parmi les fruits on a 3 types : les fruits naturels
-pommier- les fruits industriel qui résultent du travail -une récolte-, et les fruits civils : ce sont les fruits
qui résultent d’un contrat et notamment d’un contrat de bail). Le code civil autorise à l’usufruitier a
perdre des baux de la chose dont il est usufruitier mais ces baux sont encadrés par l’article 595 du code

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 civil s’agissant de la duré du bail. Le dernier alinéa précise que l’usufruitier ne peut sans l’accord de
l’autre donner à bail un fond de rail ou un immeuble à usage commerciale, industrielle ou artisanale.

b. Le bailleur sans droit sur la chose : La J considère qu’il suffit d’être possesseur de la chose pour
concéder un bail sur cette chose, le bail de la chose d’autrui est valable entre les parties, il est efficace en
l’absence de trouble de jouissance (exemple: une personne est seule possesseur il pense qu’il a hérité un
bien, mais on découvre un testament caché et le testament lui attribue un autre bien et pas celui en
premier.) en revanche ce bail sera inopposable aux véritables propriétaires et il pourra évincer à tout
moment le locataire le preneur.

2. Le locataire ou preneur

En principe seul le cocontractant (celui qui va signer le bail) a la qualité de preneur. c’est le seul qui a la
qualité de titulaire du bail, en principe aucun tiers n’a pas la possibilité d’être reconnu comme entant preneur.
(C’est ca la règle du droit commun il y a des exceptions) si un autre personne a la qualité du preneur c’est
parce qu’elle a pris en co-locataire (les deux ont la qualité dans le contrat sont parties les deux). Dans
certaines baux spéciaux prévoit des exceptions par exemple: le bail commercial: cession de fonds de
commerce dans ce cas là l’acquéreur du fond de commerce va devenir locataire.
Il y a d’autres exceptions : la loi du 6 juillet 1989 article 14 revoit que dans le baux d’habitation le
conjoint le partenaire d’un pacs ou le concubin deviennent d’office titulaire du bail, lorsque le titulaire
décède ou abandonne le domicile il y a un transfert du contrat sur le conjoint survivant par exemple.

B L’objet du contrat de bail (loyers)

Il comprend 2 éléments importants la chose et les loyers

1. La chose

Le bail peut porter sur tout type de choses qui sont dans le commerce, le code civil l’apporte peu
d’importance au bail de choses mobilières, le bail peut porter sur un immeuble ou un meuble. On a bcp des
baux spéciaux développés sur des biens immobiliers.

2. Les loyers

Le contrat de bail se caractérise aussi par le versement d’un prix, qu’on appelle les loyers si aucun
loyers est stipulé le contrat sera nul en tant que bail, cela va être requalifié en prêt d’usage si les conditions
sont réunis. Ici la seule existence d’un prix ne suffit pas à la qualification du bail, l’article 1709 évoqué
seulement un prix mais sur le terrain du droit commun c’est l’article 1169 la contrepartie ne peut pas être
illusoire ou dérisoire (comme dans la vente) un prix sérieux. Le prix représente une somme d’argent, mais en
réalité il peut prendre plusieurs formes, payer périodiquement, mais cette contrepartie peut être versé en
nature par exemple un service rendu en échange de la mise en disposition de la chose. Des taches matérielles
consistent dans l’entretien du terrain, objet du bail. Un autre exemple : un loyer payé parmi des travaux et
transformer la ruine en logement habitable. Autre exemple: Le transfert d’une chose le locataire va donner en
échange un partie de produits d’exploitation de la chose. Par principe les parties sont libres en s’accorder sur
le montant du loyer, au moment de la conclusion du contrat où doit être déterminé ou déterminable, certaines
dispositions spéciales viennent encadrer la fixation ou la révision de loyers = exemple bail d’habitation
article 17 loi 6 juillet 1989, et aussi l’article L411-11 alinéa 3 code rural.

Les parties peuvent prévoir une clause permettant la révision des loyers. S’agissant du droit commun
du bail (code civil) il n’y a pas de disposition spécifique concernant la révision des loyers, donc c’est le droit
commun des clauses d’indexation qui s’appliquent, « l’indice choisi par la révision doit être en rapport
directe avec l’objet du bail, où l’activité de l’un des parties » L112-1 et suivant du code monétaire et
financier. Si un bail porte sur un immeuble bâti on va pouvoir choisis plusieurs indices en fonction des
hypothèses par exemple: on peut choisir un indice du cout de la construction = INSEE, ou un autre indice qui
est en relation avec l’un des parties, l’indice trimestrielle des loyers.

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 C La durée du bail

Par nature le bail est un contrat d’exécution successive, 1709cc, la cour de cassation a jugé que si il est
prévu que le droit de jouissance qui est accordé par le contrat peut cesser à tout moment, sans préavis ni
indemnité, alors ce contrat n’est pas un contrat de bail, il s’agit d’une convention d’occupation précaire
« chambre 3 civ du 11 janvier 2006 ». Le bail peut être à dure déterminé ou indéterminé sur le terrain du
droit commun, la seule limité supérieur ce que sont interdit les baux perpétuels 1210 du cc. La sanction c’est
pas la nullité il va se transformer en contrat à duré déterminé.

D La preuve du contrat du bail

Le code civil contient des notions spécifiques du droit du bail. Le code fait tune distinction selon la
forme du bail, il distingue le bail verbal et le bail fait par écrit. Donc la preuve c’est différente selon la façon
de faire.

1. La preuve de l’existence du bail

Si le contrat est par écrit aucun problème mais dans le cadre d’un contrat de bail verbal: pas constaté
par un écrit et le code civil distingue selon que ce bail a reçu ou non un commencement d’exécution, alors si
il n’y a eu aucun commencement d’exécution l’existence de ce bail peut être suspecte, il n’y a pas de élément
tangible qui permettrait de conclure à l’existence d’un bail il n’y a pas de preuve visible de l’existence de ce
bail. Ici le législateur est plus exigent s’agissant la preuve puisque seules sont possibles la preuve : par
serment ou par aveu. Ce qui n’est pas possible l’article 1715 c’est la preuve par témoignage.
Mais si le bail a eu un commencement de son exécution les juges interprètent, les articles 1715 à
contrario et considèrent que la preuve testimoniale par témoin et que les présomptions aussi sont possibles.
Prouver les éléments essentiels du contrat notamment le paiement du prix. Cette preuve peut se faire par tout
moyen cad une preuve libre. Une fois établie l’existence du bail il faut prouver le contenu.

2. La preuve du contenu du bail

La preuve va se faire selon les règles du droit commun preuve libre, mais l’article 1716 du cc
comporte des règles particulières lorsqu’il s’agit de prouver le montant du loyer dans un bail verbal qui a
reçu un commencement d’exécution, l’article fixe les modes de preuve possibles dans cette hypothèses. (Les
quittances de loyer cela preuve le versement du prix, le serment du bailleur ou si le locataire le demande
l’estimation par expert, aucun autre mode de preuve est admissible dans ce cas et le juge n’a pas la faculté de
fixer le prix le dit la J la cour de cassation précise cela).

S’agissant de la duré du bail la J exige la preuve par un écrit et un bail dont la duré sera contesté, peut
être considéré comme en étant à dure indéterminée. (Chambre civil de la Cour de cassation arrêt du 28 juin
1908).

Paragraphe 2 Les effets du bail

Il faut distinguer la situation du preneur dans un premier temps et ensuite la situation du bailleur

A. La situation du preneur: les droits et obligations du preneur

1. Les droits : le droit essentiel du preneur c’est de jouir de la chose, un droit de jouissance accordé sur le
bien, alors, de ce droit de jouir découle que le preneur peut sous-loué (droit commun) et qu’il peut même
céder son propre droit à un tiers, cette faculté provienne de l’article 1717 du code civil sauf clause
contrario (clause d’interdiction de la sous-location). Certaines baux spéciaux interdisent la sous-location
pure et simplement par exemple en matière de bail d’habitation article 8 la loi du 6 juillet 1989, le
principe: interdiction de la sous-location mais par exception l’autorisation de sous-location. (Arrêt où un
tribunal avait condamne à un locataire qui avait loué le bien en Airbnb). Aussi c’est interdit dans le bail
rural article L145-3 du code commerce et l’article L411-35 du code rural. En ce qui concerne l’article

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 1717 par rapport à la cession le locataire peut céder son bail à défaut de convention contraire (ici le
consentement du bailleur n’est pas nécessaire alors qu’en droit commun il faudrait le consentement).

2. Les obligations : le preneur a des obligations en cours du bail mais également à la fin du bail.

a. Les obligations au cours du bail

Il y a 2 obligations relatives à des obligations portant sur le bien: User raisonnablement la chose (standard du
bon père de famille), cela signifie qu’il doit en respecter la destination, la substance, et en plus il doit
conserver la chose répondre des dégradation qui porterait sur la chose. Et finalement payer le loyer.

1°) La première obligation essentiel : User raisonnablement la chose

L’article 1728 du code civil : précise que le preneur use de la chose loué raisonnablement et ce
qu’implique pour la J que cette jouissance soit paisible, cela signifie que le preneur ne doit pas être auteur
des bruits excessifs puis il pourrait constituer un trouble au voisinage ou de la violence. Cela signifie aussi
qu’il ne peut pas permettre à ceux qui l’hébergent de commettre des nuisances ou des actes de malveillances.

1.1°) Le preneur doit user la chose loué suivant la destination qui lui a été donné par le bail ou suivant
celles présumés d’après les circonstances à défaut de convention. On entend la destination comme (la
question de l’affectation du bien, cette affectation peut être à une seule utilisation par exemple un immeuble
qui est loué par usage d’habitation ou d’usage professionnel ou d’usage mixte). Le non respect de cette
destination par le preneur pourra justifier la résiliation du bail qui soit mis fin au bail. Si cette changement
d’affectation n’était pas accepté par le bailleur.
Les clauses d’habitation bourgeoise : ce sont des clauses qui interdisent contractuellement l’exercice
d’une activité professionnelle dans les lieux loués dans le cadre d’un usage d’habitation, ces clauses sont très
pratiquées mais problématiques pour des raisons: 1. Certains droits fondamentaux le droit au travail le droit
au respecta à la vie privé et familiale. 2. Le développement du travail à domicile, les juges aujourd’hui vont
écarter ce type de clauses face aux droit fondamentaux (la covid par exemple).

1.2°) Le locataire doit respecter la substance de la chose loué : il doit respecter sa structure il ne doit pas
effectuer de transformations sans autorisations expresse du bailleur, Par Exemple: il s’agissant de respecter
de battre une cloison pour agrandir le salon, en co-propriété le locataire doit respecter les parties communes

1.3°) la conservation de la chose: le preneur a une obligation de conservation du bien, cette obligation
signifie que le preneur doit assurer l’entretien courante de la chose mais il n’est pas tenu de réparations qui
serait rendues nécessaires par force majeur, ou par la vétusté de la chose 1755 du code civil. Par exemple la
détérioration des peintures d'un local causé par l’usage normal de ce local, ne relève pas de l’obligation
d’entretien du preneur.

En vertu de l’article 1732 du code civile preneur est tenu pour responsable de dégradation ou des pertes
subis par la chose en cours du bail. C’est une responsabilité pour faute présumée, c’est une présomption
simple parce qu’il pourra s’exonérer de responsabilité en prouvant son absence de faute ou en prouvant
éventuellement la force majeur ou en prouvant que la dégradation est due à la vétusté. Le code civil prévoir
des règles spécifiques, concernant les dégradations du bien loué du à un incendie, 1733 et 1734 du code civil,
ces articles alourdissent la responsabilité du preneur puis il est présumé responsable.

2) La deuxième obligation essentiel c’est celle de payer le loyer il fait payer le loyer au moment convenu
et bien sur ce paiement c’est la contrepartie du droit de jouissance accordé par le bailleur.

b. Les obligation à la fin du bail

Le locataire est un détenteur précaire ou il n’est pas possesseur de la chose puis il doit restituer la chose
contractuellement. Cela suppose que le bailleur soit mis en mesure de reprendre en possession de la chose
par exemple en matière immobilière : il ne suffit pas que le locataire ai vide les lieux imaginez que le
locataire à changer les serrures. Il faut une mise en disposition sur le bailleur.
Le locataire doit restituer la chose tel qu’il l’a reçue. Il doit répondre sur les dégradations commises.
Sauf texte spécial: le bailleur peut exiger du preneur qu’il remette le bien dans l’état où il se trouve au
jour de l’entrée en jouissance quelque soit la qualité de changement opéré sur le bien par le preneur. (La loi

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 du 6 juillet 1989 l’article 7F relatif aux travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation
d’handicape.)

B. La situation du bailleur: les droits et obligations du bailleur

Le bailleur est obligé selon l’article 1719 du Code civil de délivrer la chose de l’entretenir d’assurer une
jouissance paisible au preneur et le texte le quatrièmement charge d’assurer la permanence et qualité de
plantation. Le bailleur est tenu de garantir la chose loué 1720 du Code civil, certains baux spéciaux le
bailleur peut se voir également imposer des obligations d’information.
1. L’obligation de délivrance: Cette obligation a trois composantes est une triple obligation, il doit mettre
le bien à disposition du locataire pour que le locataire puisse prendre en possession cela indique que le bien
doit être libre de toute occupation. Aussi le bien doit être conforme à la destination prévue par exemple: à
l’usage d’habitation ou professionnel, aussi cela signifie que le bien doit être conforme aux exigences légales
par exemple en matière d’amiante à la charge du propriétaire.
En matière de bail d’habitation, l’article 1719 premièrement exige que le bailleur doit délivrer un
logement décent (exigence ajouté par une loi du 13 décembre 2000). Doit mettre en disposition un bien en
bon état de réparation 1720 du code civil.

2. L’obligation d’entretien: Cette obligation provienne de deux textes 1719 deuxièmement que oblige au
bailleur à entretenir la chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été loué. Article 1720 alinéa 2: Le
bailleur doit faire pendant la dure du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autre que
locatives.. Certains arrêts ont fait une différence entre ces deux types de réparation, par exemple: *le bailleur
aura l’obligation d’entretenir le bien en veillant continûment à ce qui lui répond à l’usage convenu cela
suppose qu’il ne devrait pas être alerté par le preneur il doit le savoir, à différence de réparations de l’article
1720 bon c’est le preneur qui doit prévenir et saisir au bailleur : la chambre sociale ancien de la cour de
cassation 21 février 1959. C’est vraiment sur le bailleur qui pesse cette obligation, mais le locataire peut être
amené à contribuer à ces réparations des lors que le logement à été dégradé par sa faute. Exemple: un
locataire qui avait prévenue tardivement 8 ans après au bailleur pour lui dire des réparations importants mais
si le preneur aura prévenu en avance cela.. la dégradation aura été moins grave.

-Alors quelles sont les réparations d’entretien à la charge du propriétaire? Toutes les réparations qui ne
soient pas des réparations locatives, qui sont listés à l’article 1754:

« Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause
contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations
à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur
d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de
force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et
serrures ».

C’est une liste non limitative qui n’est pas d’ordre public. Par exemple aussi la réparation à la charge du
propriétaire c’est la façade de l’immeuble, réparation d’une toiture, d’un mur à la charge du propriétaire
aussi, une opération de détermitage, réparations à la suite d’épandage des eaux sales du voisinage.

3. Jouissance paisible: ici cela signifie que le bailleur doit s’abstenir de toute action qui causerait un trouble
de jouissance au locataire, cette obligation s’adresse au bailleur lui même, cad, le bailleur doit s’abstenir de
tout trouble, exemple: le bailleur ne peut pas changer pendant la durée du contrat la forme de la chose, il ne
peut pas modifier unilatéralement les conditions de la jouissance du locataire, en prolongeant cette obligation
on pourrait rapprocher cette obligation de jouissance paisible à certains droits fondamentaux notamment (Le
bailleur ne peut pas priver le preneur de la possibilité d’héberger ses proches Civ 3, Cour de cassation rendu
le 6 mars 1996, fondement rendu sur la convention européenne du droits de l’homme du respect de la vie

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 familiale, il ne peut pas non plus porter atteinte à la vie privé du locataire Civ 3 Cour de cassation du 25
février 2004 et Civ 1 de la Cour de cassation du 7 novembre 2006).
Le Code civil prévoit une limitation à cette obligation, article 1724 cc, une limitation si pendant la
duré du bail la chose nécessite de réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin du bail. « le locataire
doit supporter ces travaux, l’incommodité que les travaux lui imposent » ces travaux ne doivent pas
s’éterniser l’alinéa 2 précise que si ces travaux durent plus de 21 jours une diminution du prix du bail des
loyers interviendra.

4. Garantie : prévu par l’article 1721 cc, s’agissant les vices cachés ou défaut de la chose loué. Article
1xxx: Le délai pour agir c’est de 2 ans. Comme le textes ne prévoient rien on applique le droit commun délai
de 5 ans, soit 5 ans à compter de la conclusion du contrat soit de la découverte du vice.
À cote de vices cachés le bailleur doit la garantie d’éviction. Cette garantie signifie que le bailleur
doit laisser le preneur jouir pleinement mais aussi qu’il doit garantir contre les troubles du droit causes par
les tiers.

Paragraphe 3 la durée du bail:

Ce contrat peut être a duré déterminé ou indéterminé, par nature ce sont de contrats à exécutions
successive donc ils s’éteint avec le temps

A.-bail à dure indéterminé

C’est un bail où aucun terme est convenu, lorsque le contrat est à duré indéterminé les parties peuvent
mettre fin à tout moment, mais, en matière de bail il faut que la partie qui décide de mettre fin au contrat
donne un congé.
Le congé, c’est un acte unilatéral, qui provient de la volonté discretionnel (il faut pas se justifier dans
le bail du droit commun) à contrario dans le bail d’habitation non. Le congé en droit commun n’a pas à être
accepté par le destinataire, car c’est un acte unilatéral. Aussi le congé n’a pas non plus de forme particulier à
respecter. Il faut seulement que la volonté de donner congé soit exprimé clairement.
S’agissant des délai 1736 le congé doit être donné dans les délais prévus par le contrat ou à défaut di
l’article 1736 ce congé doit être fixé dans les délais de l’usage des lieux. Le texte vise les délais par l’usage
des lieux, le textes ne donnent pas des délais raisonnables, c’est un délai varié en fonction de l’usage de
lieux. Si le bail du droit commun est pensé par les biens immobiliers aussi s’applique aux biens meubles.
Si jamais le preneur continue d’occuper les lieux ou de détenir la chose à l’expiration du délai fixé par
la restitution de la chose: exemple le bailleur donne 3 mois et lui ne libère pas les lieux, le bailleur pourra le
faire expulser, également il pourra demander une indemnité d’occupation et cette indemnité ne peut pas être
supérieur à 4 mois de loyer.

B-Bail à dure déterminé:

C’est le bail qui est sorti d’un terme extinctif certain on a une date de fin fixe, ou cela peut être un
terme incertain par exemple le décès du locataire. Le bail ici expire à l’arrivé du terme. Ce qui nous dit
l’article 1737: la fin du bail se produit sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Cet article 1738 prévoit
néanmoins que si à l’arrive du terme le preneur reste en possession et que le bailleur le laisse faire alors le
contrat est tacitement reconduit, c’est un nouveau bail qui recommence mais le nouveau bail sera un bail à
duré indéterminé!!
Si à l’expiration du terme le locataire reste dans le lieux malgré la volonté du bailleur celui-ci pourra
demander une indemnisation d’occupation au locataire sans droit ni titre.

Paragraphe 4 la transmission du bail :

A. La transmission du bail en cas de vente de la chose loué:

Par principe, la vente de la chose n’a pas d’incidence sur le bail, autrement dit le contrat est transmis
avec le bien, l’acquéreur de la chose devienne le nouveau bailleur, le locataire peut exiger au nouveau
propriétaire l’exécution du bail tel qu’il a été conclu, cette règle est posé par l’article 1743 cc, la seule
condition ce que le bail doit avoir une date certaine évidement qui soit antérieur à la vente. Cette règle n’est

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 pas d’ordre public, donc supplétif de volonté. Le contrat de bail peut prévoir qui ne sera pas transmisse lors
de la vente de la chose loué.
En matière de bail rural et de bail d’habitation on ne peut pas déroger cette règle pour protéger le
preneur.
Sous réserve de ces cas, la transmission de bail si transmission il y a sera automatique elle s’opère de
manière automatique, le locataire n’ a pas besoin de se manifester. De même qu'il ne peut pas contester cette
vente. S’agissant des obligations du bailleur il faut voir dans quel moment les obligations sont nés que soit
avant la vente.
En principe en droit commun le contrat e bal est transmis au moment de la vente de la chose loué,
cette règle pas d’OP = transmission automatique.

B. L’absence d’incidence dans le décès de l’une des parties:

La règle est posé par l’article 1742 du cc dispose que: le décès de l’une des parties n’a pas d’incidence
sur le bail. Autrement dit les droits et obligations du défunt, selon transmis à ces héritiers, le bail est transmis
ce le bail tel qu’il a été conclu, donc le contrat de bail n’est pas un contrat conclu intuitu personae. Cette
règle pas d’OP, donc, les parties peuvent aménager et prévoir que le bail va finir au décès de l’un ou de
l’autre.

Paragraphe 5 la fin du bail :

D’une manière générale le bail prend fin soit par l’arrivé du terme soit parce qu’un congé est donné,
mais le bail peut prendre aussi fin par d’autres causes comme le non respect des obligations qui peut
entrainer la résolution du contrat.
Le bail prend fin en cas de perte de la chose loué, en effet, la perte totale de la chose entraine la
résiliation du bail, articles 1722 et 1741 du cc. La J assimile à la perte totale l’impossibilité absolue et
définitive d’utiliser la chose conformément à sa destination, aussi également impossibilité d’effectuer des
travaux où le coût excède la chose.
La fin du bail est immédiat elle est du droit. Ce qui signifie qu’il est en droit d’arrêter de payer les
loyers et peut demander le remboursement des loyers qui sont payés en avance.

Quant la perte partielle de la chose: si cette perte de la chose provient d’un cas fortuit extérieur aux
parties le preneur a seulement une option soit la résiliation du bail soit une diminution des loyers. Et si la
perte est partielle est due à la faute du bailleur, le preneur peut exiger que les réparations nécessaires soient
effectués.

SECTION 2 – LE BAIL SPÉCIAL D’HABITATION de la Loi du 6 juillet 1989-462

Cette loi articles 1 -25 de la loi sont d’ordre public, son objectif c’est la protection du preneur-
locataire, par exemple: alinéa 1: le caractère fondamentale du droit au logement.
S’agissant du domaine d’application: la loi concerne les contrats de location au sens de l’article 1709
du cc portant sur un local destiné à un usage d’habitation principale ou à un usage mixte (habitation
principale et usage professionnel). Cette loi ne concerne pas les terrains non bâtis. Cette loi s’applique
également aux accessoires du local article 2 de la loi, comme par exemple le garage, la place de
stationnement, jardin, et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur (il faut
que soit l’accessoire du logement local). Tous les baux d’habitation ne sont pas soumis à cette loi pour
autant, c’est le cas par exemple: du bain mobilité c’est un bail intégré par la loi du 89 mais pas aussi rigide
que le bail d’habitation, cette bail réponde aux besoin des personnes en mobilité professionnel et qui
cherchent un logement sur une courte durée. Article 25-12 de la loi du 89 (minimum 1 mois maximum 10
mois).
Il y a d’autres baux soumis à un hybride des lois qui échappent à cette loi du 89.
On va s’intéresser aux cas fréquents :

Paragraphe 1 la formation du contrat:

Ce contrat doit respecter les exigences du droit commun s’agissant du consentement, mais il y a des
points particuliers à aborder le 1 la forme du contrat

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 A. La forme du contrat

L’article 3 de la loi du 89 posé l’exigence d’un écrit et cette écrit est nécessaire en mention d’une série
des mentions obligatoires posées par la loi. Cette écrit peut être indifféremment un acte sous sein privé qu’un
acte authentique. La J estime néanmoins que le bail verbale est possible et valable, mais chaque partie pourra
exiger à tout moment l’établissement d’un écrit conforme à la loi, avec une précision ce que ce bail verbal est
soumis aux dispositions de la loi du 89, les loyers ne pourraient pas être indexes automatiquement dans le cas
d’un bail verbal. (Si c’est pas écrit il faut qu’une clause prévoit cette indexation)

1.Les mentions obligatoires

Ces mentions sont prévus par l’article 3 de la loi du 89. L’identité des parties, la duré de bail, la
consistance et destination du logement, la désignation des locaux privatives ou non dans le cas d’une
copropriété, le montant du loyers ces modalités de paiement, etc c’est une liste longue copier coller!!.

En cas de non respecte aux exigences relatives à cette clause, l’article 3 prévoit que le bailleur ne peut
pas se prévaloir de la violation de l’article 3, chaque partie peut exiger à tout moment l’établissement d’un
contrat conforme aux dispositions de l’article 3.
Il semble également que l’article 9 admet implicitement aussi la nullité mais à la seule demande du
locataire. C’est une sanction rarement demandé et prononcé puis elle n’est pas interessante pour le locataire.
Il y a une autre sanction ajouté par une loi de 2014 cette sanction spécifique en cas d’absence
d’information relative à la surface habitable, ou loyer de référence, ou au dernier loyer payé par le précédent
locataire.

2.Les clauses interdites

Ces clauses sont prévues à l’article 4, c’est une liste qui doit être considérée comme limitative,
autrement dit le juge ne pourra pas réfuter comme non écrite les clauses qui ne figurent pas dans cette liste de
la (a) au (t). Par exemple ce qui dit la première: a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location
du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.
(L’idée c’est de protéger le locataire)

B. Les annexes au contrat

L’ensemble de documents qui accompagnent le contrat de location. À l’origine dans la loi du 89 avait
2: premier: l’état des lieux et le deuxième les extraits du règlement de copropriété mais par la suite le
troisième les autres annexes

1. L’état des lieux

Cet état de lieu est régi par l’article 4-2 de la loi. Le locataire a une obligation de restitution de la
chose, il a un droit de jouissance paisible et aussi de conservation et répondre pour toute dégradation. On
établie les états de lieux à la rentrée et a la sortie pour prouver que le locataire a accompli ses obligations ou
détecter des améliorations. Cet état de lieux doit être établie par les parties ou par des tiers en général
mandatés par elle, contradictoirement et amiablement. À défaut cet état de lieux sera établie par huissier, à
l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés. Le huissier devra convoquer aux parties pour faire
cette opération au moins 7 jours en avance, de sorte que les parties puissent assister aux état de lieux fait par
huissier, et cela va permettre comparer l’état des lieux à la rentrée et sortie.

2. Les extraits du règlement de copropriété

L’article 3 alinéa 4 de la loi du 89 précise que lorsque l’immeuble est soumis aux statuts de la
copropriété, le copropriétaire bailleur doit communiquer au locataire les extraits de règlement de copropriété,
concernant la destination de l’immeuble (habitation-usage mixte) la jouissance et usage des parties privatives
et communes, précisant la quote part affairant au lot loué dans chacune des catégories de charge.
Ces extraits de règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée par mail sauf
oppositions explicite de l’une des parties du contrat.

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 Le fait que le bailleur néglige de communiquer les extraits de la copropriété, ne dispense pas le
locataire de respecter ce règlement qui prime sur le contrat de location.

3. Les autres annexes

Ils ont prévues par l’article 3-3 de la loi du 89, il s’agit d’un certain nombre de diagnostiques que le
bailleur doit fournir au locataire, ici ces informations doivent être transmis par voie dématérialisée sauf
opposition de l'une des partie set il y a 4 documents qui sont visés:

1°Le diagnostique de performance énergétique

2°Le constatent aux risques d’exposition au plomb
3°L’état de risques naturels et technologique
4°L’état sur l’amiante sur l’installation antérieur de l’électricité et de gaz lorsque ces installations ont été
installés depuis plus de 15 ans.

L’article 3 prévoit également que pour les nouveaux baux doit être annexé au contrat de location une
notice d’information relative aux droits et obligations de locataire et du droit des bailleurs ainsi que des voies
des conciliation et recours ouvertes en cas de litige.

C. Les loyers

Il y a eu une évolution sur les loyers.

La fixation des loyers est libre article 17 II de la loi du 89.

Le principe s’agissant la fixation du prix de loyers pour un nouveau contrat de bail ou renouvellement
c’est la liberté. Le contrat de bail est à exécution successive, les loyers puissent être révisés en cours du
contrat, donc le loyers peut faire objet d’une révision annuel en cours du contrat à condition qu’une clause du
contrat le prévoit (indexation). Mais si le bail est verbal pas possible rappelons cela.
Cette révision de loyer intervient à la date convenue par les parties ou à défaut au terme de chaque
année, cad, à la date d’anniversaire du contrat. Cette révision est plafonné de la loi puisque l’augmentation
de loyer ne peut pas excéder la variation d’un indice de référence de loyers.
C’est tjs l’article 17-1 de la loi du 89 qui prévoit que le bailleur peut appliquer une majoration de
loyers s’il fait des travaux d’amélioration et cela suppose que le contrat ou un avenant au contrat contient une
clause expresse énonçant les travaux que le bailleur accepte d’effectuer et cette augmentation de loyer doit
être consécutive aux travaux le bailleur ne peut pas augmenter le loyer tant qu’il n’a pas fait les travaux

D. Autres éléments importants dans la formation du contrat : Les charges locatives

Ce sont simplement les charges d’habitation qui incombent au locataire en plus du loyer prévues par
l’article 23 de la loi du 89, le texte parle de « charges récupérables » il y a trois catégories de charges posées
par cet article:

-Les dépenses qui correspondent à des services rendues liés à l’usage des différents éléments de la chose par
exemple : charges d’entretien de fonctionnement de l’ascenseur.
-La deuxième catégorie ce sons les dépendes d’entretien courant et les menu de réparation sur les éléments
d’usage commun du bien loué, et
-La troisième charge les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Ces charges sont détaillés par un décret No 87-713 du 26 aout 1987. Ce décret fixe une liste
limitative de charges locatives récupérables qu’on appelle aussi locatives, mais qu’on ne peut pas en principe
déroger à cette réglementation et créer d’autres charges SAUF dans deux domaines par un accord qui sont:

1° L’amélioration de la sécurité
2° prise en compte du développement durable

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 E- Les garanties de paiement

1. Le dépôt de garantie

Il n’est pas possible de demander un dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d’avance pour un
période supérieur à 2 mois. En dehors de ce cas, le dépôt de garantie es possible mais il est limité à un mois
de loyer en principale, et ce montant est intangible les dépôts de garantie ne peut pas être revalorisés ou
révisés en cours de bail.
Le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêt au profit du locataire.

2. Le cautionnement

Garantie du paiement. La réforme de 2021 fait un retour en arrière p/r à la loi de 2018. Avant la loi
ELAN du 23 nov 2018, 3 mentions manuscrites étaient exigées de la part de la caution et devaient figurer
dans le contrat de bail. Ces mentions portent sur : *le montant du loyer et *ses modalités de révision, *sur
l’expression explicite et non équivoque que la caution avait de la nature et de l’étendue de son obligation et
la dernière consistait en la reproduction manuscrite de l’article 22-1 relatif aux modalités de résiliation.

La loi ELAN a supprimé ces exigences de mentions manuscrites pour aller vers la dématérialisation
complète de la procédure de location voulue par le législateur. Objectif de ces mentions était que la caution
en les recopiant ou écrivant prenait conscience de la portée de l'acte. La loi a remplacé ces mentions
manuscrites par un acte préimprimé dans le bail. Ces règles sont entrées en vigueur le 25 nov 2018. Ce
dispositif de la loi ELAN a été remplacé par la réforme du 15 sept 2021 et désormais la caution doit apposer
la mention manuscrite prévue par le nv A2297. La sanction est la nullité du cautionnement. L’A 22-1 de la loi
de 1989 impose comme formalité obligatoire que soit communiqué à la caution un exemplaire du contrat de
bail.

3. La garantie visale

Existe depuis janv 2016, c’est un dispositif de sécurisation du paiement des loyers qui est géré et
financé par Action Logement. C’est une caution qui garantit le paiement du loyer et des charges locatives,
gratuite et vise à faciliter la recherche et l’obtention d’un logement. Seulement 3 catégories de personnes en
bénéficient :
- de 30 ans quel que soit la situation professionnelle
- les salariés de + de 31 ans qui soit justifient d’un salaire net < ou = à 1500€ mensuel soit qui st en
mutation professionnelle.
- quel que soit l’âge du locataire, dès lors que le bail signé est un bail mobilité (c’est un bail
d’habitation de 1 à 10 mois signé entre le propriétaire d’un logement meublé et certains locataires
particuliers).

F. La colocation

Régie par l’A8-1 de la loi de 1989, l’objet du texte est de répondre à une réalité sociologique
consistant dans le partage d’un logement et dans un objectif de réduction des coûts. Ça suscite des difficultés
lorsque l’un des colocataires quitte les lieux. Chaque contrat de bail formalisant une colocation doit respecter
la loi de 1989 et le pouvoir réglementaire a arrêté un contrat type par décret. Lorsque plusieurs contrats sont
conclus, la colocation constitue juridiquement une division du logement et il faudra en + respecter les
dispositions du Code de la construction et de l’habitation (L126-17, L126-18 et L126-21)

Par dérogation, la surface et le volume habitable des locaux privatifs doivent être au moins égaux
respectivement à 9m2 et 20m3. Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne
peut être > au montant du loyer applicable à l’ensemble du logement.

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 Paragraphe 2 le bail d’habitation dans le temps:

A. La durée du contrat

L’A 10 de la loi de 1989 envisage 2 durées normales de 3 ou 6 ans. Cette durée est différenciée en
fonction de la personnalité du bailleur : 3 ans si c’est une personne physique et 6 ans si c’est une personne
morale de droit privé ou public.
Pour les bailleurs personnes physiques l’A13 assimile les personnes morales à caractère familial. Ces
2 types de personnes morales à caractères familial sont soit les SCI et les indivisions familiales propriétaires
du logement. Cette durée est contraignante pour le bailleur puisqu’il est lié pdt tte la durée du contrat sans
possibilité de reprise ou de résiliation en cours de contrat pour quel que motif que ce soit. Cette durée est si
importante qu’une clause qui prévoirait une durée < à la durée légale serait réputée non écrite, le bail
demeure valable.
Néanmoins la loi à l’A 11 prévoit que la durée du bail puisse être réduite dn crtn cas, c’est une faculté
ouverte seulement au bailleur personne physique et assimilée : société civile à caractère familial et les
indivisions, cet A dispose que qd un évènement précis justifie que le bailleur personne physique ait à
reprendre le local pr des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une
durée < à 3 ans mais d’au moins 1 an. Le contrat de bail doit mentionner les raisons et l’évènement qui
justifie cette durée abrégée. La raison d’être de cette disposition est d’introduire de la souplesse en faveur des
bailleurs afin qu’ils ne se détournent pas de la location. Comme évènement ça peut être une mutation
professionnelle du bailleur, le mariage d’un enfant, cela étant la jp exclut les évènements imprécis CA
Bordeaux de 1995.
L’hypothèse du bail mobilité : le contrat pourra être conclu pr 1 mois min et 10 mois max : AL25-12 à
L25-18, ne s’applique qu’à crtn locataires.

B. La réitération du contrat

Contrairement au droit commun, le terme du contrat n’a pas d’effet extinctif et il résulte de l’A10 de la
loi de 1989 que le bail ne prend fin à l’arrivé du terme que si l’une des parties notifie à l’autre un congé. Si
un congé n’est pas donné, le bail se poursuit soit dn le cadre d’un tacite reconduction soit dn le cadre d’un
renouvellement.

1. Tacite reconduction

Fondée sur la volonté implicite des parties (surtout du bailleur) de ne pas mettre fin au contrat. Il va
falloir que le bailleur réitère sa volonté de ne pas mettre fin au contrat. La tacite reconduction
traditionnellement s’opère aux conditions du contrat expiré . Le loyer du contrat reconduit sera égal au
dernier loyer du contrat initial. La tacite reconduction s’opère pr la mm durée que le contrat initial, de 3 ou 6
ans selon la personnalité du bailleur.

2. Renouvellement du bail

A10 : le bailleur qui veut éviter que le bail se reconduise aux mm conditions que le bail initial à la
possibilité de notifier au locataire une offre de renouvellement. À l’occasion de cette offre, le bailleur peut
proposer une augmentation du loyer. Cette augmentation est encadrée par l’A17. L’offre peut porter sur
d’autres points comme l’insertion d’une clause d’indexation.

Paragraphe 3 les effets du contrat:

A.Les obligations des parties

1. Les obligations du bailleur

Énumérées par l’A6 et ces obligations st les mm que celles du droit commun : obligation de
délivrance, de garantie, d’entretien et de réparation. Le bailleur a une obligation vis-à-vis des tiers : faire
cesser les troubles de voisinage causés par les locataires aux voisins. Ttes les obligations st d’OP.

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a. L’obligation de délivrance

Le bailleur doit d’abord délivrer un logement décent, défini par la loi à l’A6 al 1 : c’est le logement ne
laissant pas apparaitre de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,
répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à
l’usage d’habitation. La loi ELAN l’a complété en ajoutant que le logement doit être exempt de tt espèce
d’espèce nuisible et parasite. Un décret du 30 janv 2002 a précisé ces exigences relatives au logement.
En cas de logement indécent, le locataire a le droit de demander une mise en conformité des locaux et
à défaut d’accord la commission départementale de conciliation peut être saisie avant une action une justice.
Le juge peut imposer la mise aux normes, baisse du loyer, suspension du loyer jusqu’à la réalisation
des travaux. Le locataire peut obtenir des dommages et intérêts pr troubles de jouissance voire même la
résiliation du bail. Le locataire ne peut pas prendre prétexte d’un logement indécent pr cesser de payer le
loyer sauf dn le cas où il est dn l’impossibilité d’utiliser les lieux.
C’est ensuite l’obligation de délivrer un logement en bon état, avant la mise à disposition du logement
au locataire, le bailleur doit prendre à sa charge les frais de remise en état du logement. À défaut de
délivrance d’un logement en bon état, le locataire peut obtenir la réduction du loyer voire même sa
suspension jusqu’à l’accomplissement des travaux et il peut aussi demander des dommages et intérêts
correspondant à son trouble de jouissance dans le cas où les travaux se font alors que le locataire est présent
alors qu’ils auraient du avoir lieu avant la délivrance.
À priori aucune clause ne peut dispenser le bailleur de délivrer le logement en bon état mais existe une
dérogation prévue à l’A6 al 3a qui permet de faire effectuer crtn travaux par le locataire, le coût des travaux
étant imputé sur le montant des loyers.

b. L’obligation de garantie

Le bailleur doit assurer la jouissance paisible du locataire, il ne doit rien faire personnellement qui
trouble la jouissance du locataire : troubles de droit ou de fait. Le bailleur est garant du fait des tiers mais
avec les limites de l’A1725 du Code civil : il n’est garant que des troubles de droit qui proviendraient des
tiers. L’A6 al 3b envisage la garantie du bailleur vis-à-vis des vices et défauts de la chose, en prolongement
de l’A1721, sauf qu’ici, elle est d’op.

c. L’obligation d’entretien et de réparation

Il s’agit d’une reprise de l’obligation du droit commun A1709, A6 al 3c, le bailleur doit entretenir les
locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat, il doit faire ttes les réparations autre que les locatives. Si
le bailleur n’effectue pas les travaux le locataire peut le faire après mise en demeure et peut se faire
rembourser par l’assurance.

2. Les obligations du locataire

Prévues par A7.

a. L’obligation de paiement du loyer et des charges

C’est la contrepartie du droit de jouir des lieux. L’A 7a précise que le paiement se fait aux termes
convenus, il peut être trimestriel mais dn ce cas à tt moment le locataire peut exiger que le paiement se fasse
mensuellement. Les charges st exigibles sur justification prévu par l’A23 ce qui interdit un forfait charge ou
un loyer charges comprises, néanmoins les charges peuvent être payées par provision.

b. L’obligation d’assurance contre les risques locatifs

A 7g : le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire
et il doit en justifier lors de la remise des clés puis chq année à la demande du bailleur. Le bailleur ne peut
pas imposer au locataire une compagnie d’assurance. L’A4b précise qu’une telle clause imposant au locataire
de choisir la compagnie d’assurance du bailleur est réputée non écrite. La sanction de cette obligation est la
résiliation de plein droit du contrat soit pcq le contrat prévoit une clause de résiliation de plein droit pr défaut
d’assurance, soit la résiliation peut être demandée en justice.

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 c. L’obligation de jouir paisiblement des lieux

Prévue à l’A 7b prolongation de l’A1728. Les sanctions st les mm qu’en droit commun. En particulier le
locataire répond des troubles commis par la personne qu’il héberge et la sanction peut être sévère, aller jsq’à
la résiliation du bail pcq le locataire est responsable vis-à-vis des tiers des troubles de voisinage causés par la
personne qu’il héberge. Il faut que les troubles soient d’une gravité suffisante. L’A 7c rend le locataire
responsable des dégradations et pertes survenus pdt la durée du bail et dn les locaux dont il a la jouissance
exclusive. Il s’agit d’une présomption de responsabilité et peut s’exonérer qu’en privant soit que la perte et
dégradation résulte d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers que le locataire n’a pas
introduit dn le logement.

d. L’obligation d’entretien et d’effectuer des réparations classiques

A7d : le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au
contrat, le texte parle également des petites préparations. Elles sont listées au décret du 26 août 1987. Le
locataire n’a pas à prendre à sa charge les réparations locatives dues à une malfaçon, à un vice de
construction ou a un cas fortuit de force majeure.

e. Le sort des travaux et aménagements faits par le locataire

A6d pose la règle que le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors
que ceci ne constitue pas une transformation de la chose louée. Une transformation a lieu lrsq tt changement
est apportée à la structure ou configuration des lieux mais la loi du 28 des 2015 apporte une dérogation dès
lors qu’il s’agit d’adapter le logement aux personnes handicapés ou en perte d’autonomie.
Si le locataire transforme les lieux sans autorisation, l’A7f distingue 2 situations : si les
transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur
peut exiger une remise en état immédiate des lieux, dn les autres cas le bailleur dispose d’une option à la fin
du contrat, soit il peut demander la remise en état antérieur soit conserver les aménagements mais sans
indemnisation pr le locataire.
En tt hypothèse le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail. A7e le locataire à obligation
de supporter crtn travaux d’amélioration des parties communes, des parties privatives, de la performance
énergétique et en contrepartie du préjudice subi par ces travaux, le locataire bénéficie de la protection de
l’A1724. Il bénéfice soit d’une diminution du loyer à proportion du temps de jouissance dont il a été privé à
conditions que les travaux durent + de 21 j ou alors il peut obtenir la résiliation du bail si les réparations
rendent le logement inhabitable.

B. Les opérations sur le bail

En matière de bail d’habitation, l’A8 interdit la cession de bail et la sous-location totale ou partielle.
L’interdiction n’est pas absolue, c’est possible avec l’accord écrit du bailleur. En cas de sous-location
acceptée, l’A8 écarte l’application de la loi de 1989 au contrat de sous-location et c’est le droit commun du
bail qui s’applique entre le locataire et le sous-locataire avec une précision : le loyer du sous-bail n’est pas
libre puisqu’il ne peut excéder le loyer payé par le locataire principal. Lrsq le contrat de location principale
cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre
d’occupation. La loi n’interdit que la cessation et sous-location donc n’interdit pas le prêt du logement ni
l’hébergement d’un tiers.

Paragraphe 4 la fin du bail:

L’arrivée du terme prévue au contrat éteint le bail avec la nuance qu’en bail d’habitation le ppe est la
tacite reconduction.

A. La fin prématurée du bail

La loi de 1989 n’admet des clauses de résiliation de plein droit que dn crtn cas, en cas de défaut de
paiement du loyer, des charges ou de paiement de dépôt de garantie A24. Également, en cas de défaut de
souscription d’une assurance locative A7g. Enfin, en cas de manquement à l’obligation de jouissance paisible
des lieux. Tte autre clause est réputée non écrite A4. Dn les autres cas le bailleur devra demander la

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 résiliation judiciaire. La résiliation anticipée peut provenir du locataire, le bailleur était tenu par la durée du
bail mais le locataire lui peut donner un congé anticipé.

B. La fin normale du bail : le congé

Suppose un congé. La partie qui donne congé exprime son intention que le contrat ne soit pas
tacitement reconduit. Ce congé doit être nécessairement donné par LRAR ou par acte d’huissier de justice ou
remis en main propre avec un récépissé pr preuve.

1. Le congé donné par le bailleur

Le bailleur est obligé d’aller jusqu’au bout du bail. Pr mettre un terme au contrat, le bailleur doit
notifier un congé 6mois av le terme. C’est le locataire qui doit recevoir ce congé 6mois av le terme. Si congé
tardif, nullité. Si donné avec anticipation, effets reportés à la date à laquelle il aurait dû être donné. La loi de
1989 proclame et traduit un droit au logement au locataire, pr que le congé soit efficace, il doit être donné pr
l’une des 3 raisons de l’A15 : la reprise du logement pr habiter (par le bailleur ou ses proches), la reprise du
logement pr vendre sauf si la vente intervient pr parents jsq’au 3ème degré ou lrsq’elle est frappée
d’interdiction d’habiter et la reprise du logement pr un intérêt légitime et sérieux.

Mm s’il fonde son congé sur l’un des 3 motifs, le bailleur ne peut congédier un locataire âgé de + de
65 ans dont les ressources st limitées.

2. Le congé donné par le locataire

Le locataire peut mettre un terme au contrat à tt moment sans conditions. Doit respecter délai de 3
mois a compter de la réception du congé. Par exception le locataire peut bénéficier d’un prévis d’un mois, les
cas st prévus à l’A15. En revanche il devra se justifier auprès du bailleur dn son congé.

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