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Les parties communes à
usage privatif
En tant que copropriétaires vous pouvez béné cier de l'usage
privatif de certaines parties communes.
Mon devis assurance copropriété
L'assurance copropriété par Luko
Par Luko
Mis à jour le 23/11/2022
Qu'est-ce qu'une partie commune à
usage privatif ?
Quelles implications au niveau de la
copropriété ?
Obtenir un droit de jouissance exclusive
sur une partie commune
L'assurance copropriété
réinventée par Luko
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Quelle partie commune peut être à usage privatif ?
Toute partie commune peut être réservée à un usage privatif si seul un
copropriétaire en béné cie : un balcon, une terrasse, les combles, un couloir ou
encore une loggia.
Qui paie l'entretien d'une partie commune à usage privatif ?
L'entretien courant est généralement à la charge du béné ciaire de la partie
commune. Si le règlement de copropriété le mentionne, une quote-part
supplémentaire peut lui être appliquée pour le calcul des charges.
Language : Français
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Les parties communes à usage privatif ont un statut à part dans une copropriété : elles
appartiennent à tous les copropriétaires, mais seul l'un d'entre eux en a la jouissance
exclusive. Une nuance subtile, que nous vous détaillons dans cet article.
Qu'est-ce qu'une partie commune à usage
privatif ?
Les parties commune de la copropriété peuvent, en principe, être utilisées librement
par chacun des habitants. C'est ainsi souvent le cas du hall de l'immeuble, de
l'ascenseur, du jardin de la résidence ou de l'escalier qui sont détenus en indivision par
les copropriétaires.
Pour autant, certaines parties communes bien déterminées, le plus souvent attenantes
à un lot de copropriété, sont réservées à l'usage exclusif de certains copropriétaires et
ne sont utilisées par aucun autre des habitants de la propriété.
C'est ce que l'on appelle les parties communes à usage privatif.
On peut par exemple citer notamment :
• un balcon ;
• une terrasse ;
• une cour d'immeuble ;
• des loggias ;
• des combles ;
• un couloir.
La notion de jouissance exclusive
Lorsque les copropriétaires acquièrent le droit d'utiliser ces parties communes
spéci ques, ils béné cient de ce que l'on appelle le "droit de jouissance exclusif".
Les copropriétaires qui obtiennent un accès privilégié à certaines parties communes
n'en deviennent pas pour autant les propriétaires !
Bon à savoir : avant d'accorder l'endroit de jouissance à l'un des copropriétaires,
prenez le temps d'analyser toutes les conséquences possibles de cette décision. En
e et, une fois que le béné ciaire béné cie de ce droit, il est impossible de le remettre
en cause sans son accord.
Y a-t-il un délai de prescription ?
Le saviez-vous ? Il existe un délai de prescription de 30 ans qui vous permet d'acquérir
une partie commune de l'immeuble, sous certaines conditions. La loi vous autorise en
e et à en faire la demande si vous avez l'usage d'une partie commune :
• en continu et sans interruption : pour cela il faut prouver que vous avez entretenu
et aménagé la partie commune, au l du temps, par exemple ;
• de manière paisible : vous avez pris possession du bien de manière licite et sans
violence ;
• publique : votre volonté de vous comporter comme un propriétaire doit être
connue de tous et vos aménagements ne doivent pas avoir été réalisés en secret ;
• non équivoque : il ne doit y avoir aucun doute sur votre volonté de vous comporter
comme un propriétaire exclusif de la partie commune.
La partie commune devient alors une partie commune à usage privative. C'est ce
qu'on appelle la prescription acquisitive.
L'impact de la loi ELAN
la Loi ELAN a entraîné des changements notables dans l'accès à la jouissance
exclusive d'une partie du bien en copropriété.
En e et, avant le vote de cette loi, le droit de jouissance privative n'était pas encadré
légalement. Par conséquent, la jouissance exclusive de certains copropriétaires à des
parties communes dédiées était régi par les règlements de copropriété ou par
l'habitude. En cas de con it entre les copropriétaires concernant la jouissance
exclusive de certaines parties communes, les juges devaient trancher au cas par cas,
en s'appuyant sur le règlement mais aussi sur l'usage. Une base fragile qui générait de
nombreuses insatisfactions.
La Loi ELAN, en éclaircissant le statut de la jouissance exclusive, a permis de résoudre
certaines problématiques relativement complexes.
La Loi précise en e et deux points essentiels :
• "le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de
copropriété auquel il est attaché" ( article 6-3, alinéa 1). Avant que cette précision
soit légalement édictée, le droit de jouissance privative était rattaché au
copropriétaire et non au lot de copropriété. Par conséquent, le droit n'était pas
automatiquement transmis à chaque nouvel acquéreur. Désormais, lorsqu'un
copropriétaire vend son bien, il vend également le droit de jouissance exclusif de
son lot ; ce droit est également transmis aux héritiers du copropriétaire en cas de
décès ;
• le droit de jouissance exclusif "devient inexistant à défaut de mention dans le
règlement de copropriété" (l’article 6-4). En d'autres termes, si les modi cations
n'ont pas été enregistrées dûment dans le règlement de votre copropriété, le droit
de jouissance exclusif devient de facto inexistant ! Vous béné ciez, par la force de
l'usage, de la jouissance exclusive d'un sympathique toit-terrasse ? Mé ez-vous, si
cette donnée n'est pas strictement enregistrée dans le règlement de votre
copropriété, rien n'empêche sur le principe les autres copropriétaires de l'utiliser
pour organiser un apéritif !
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Quelles implications au niveau de la
copropriété ?
Les règles d'utilisation à respecter
Quand des parties communes sont dédiées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, les
autres habitants ne peuvent plus l'utiliser comme lieu de passage ; le béné ciaire du
droit peut réaliser sur cette parcelle des travaux d'aménagement amovibles (installer
des meubles de jardin sur une terrasse, etc.), et des travaux mineurs. Mais les gros
travaux sont interdits.
L'impact sur les charges
La prise en charge de l'entretien de ces parties communes au statut hybride est le plus
souvent dé nie par le règlement de copropriété ; celui-ci peut prévoir une quote-part
supplémentaire, à la charge du béné ciaire du droit. Si le règlement ne fait pas
allusion à des charges supplémentaires pour le propriétaire concerné, alors le
béné ciaire du droit ne devra pas régler de quote-part supplémentaire, mais devra
cependant prendre en charge tous les travaux d'entretien courant de la partie
commune concernée.
En cas de travaux
En revanche, si la décision est prise de mettre en place des travaux importants, la
prise en charge de ces travaux appartiendra à l'ensemble des copropriétaires. Bien
évidemment, le béné ciaire du droit ne peut pas prendre seul la décision de réaliser
des gros travaux dans les parties communes dont il a la jouissance exclusive.
Obtenir un droit de jouissance exclusive
sur une partie commune
Vous souhaitez obtenir le droit de jouissance exclusif d'un jardin, d'un balcon ou de
combles ? Si la jouissance exclusive de ce bien n'est pas spéci quement indiquée
dans le règlement de copropriété, il vous faudra en faire la demande en assemblée
générale des copropriétaires. Dans ce cas, vous devrez inscrire votre projet à l'ordre
du jour de la réunion.
Qui peut en faire la demande ?
Tous les copropriétaires peuvent demander l'accès de jouissance exclusif à certains
lots clairement dé nis. Pour autant, pour que la demande soit acceptée, elle doit être
recevable. Mieux vaut demander l'usage de jouissance exclusif d'un bien à proximité
directe de votre lot privatif, peu utilisé par les autres copropriétaires.
Le vote par l'assemblée générale
Pour être validée, la proposition devra être acceptée en double majorité (que l'on
appelle aussi majorité de l'article 26). Les voix doivent représenter à la fois au moins la
moitié des voix et les deux-tiers des tantièmes.
Ce n'est pas très clair ? Prenons un exemple : dans une propriété de dix
copropriétaires (qui représentent la totalité des charges à eux tous, soit mille
millièmes), le droit de jouissance exclusif doit être voté par au moins six
copropriétaires, détenant plus des deux-tiers des tantièmes soit au moins 668
millièmes.
Si cette majorité n'est pas atteinte, et que le premier tour a obtenu au moins la moitié
des voix représentant un tiers des tantièmes, alors le copropriétaire concerné peut
demander un second tour. Pour obtenir son droit de jouissance exclusif, il devra tout
simplement obtenir la majorité des tantièmes (ce que l'on appelle la majorité de
l'article 25).
La modi cation du règlement de copropriété
Une fois la décision votée, il vous faudra modi er le règlement de copropriété de
façon à ce que cette nouvelle clause y soit intégrée. Pour ce faire, vous devrez
produire une résolution.
Modèle de résolution
Suite à l'Assemblée de copropriété du (à compléter), Monsieur (à compléter)
a sollicité l'accord de l’Assemblée Générale pour que les parties communes
(à compléter), soit attachées à son lot de copropriété, et pour qu'elles soient
reconnues comme partie commune sur lesquelles Monsieur (à compléter)
aura droit de jouissance privatif.
Pour rappel, en vertu du nouvel article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes
a ectées à l’usage et à l’utilité exclusive d’un lot. Elles appartiennent
indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de
copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie
privative d’un lot. »
L’assemblée générale accède à la demande de Monsieur (à compléter), et
accepte que le règlement de copropriété soit modi é en ce sens.
L'Assemblée Générale a mandaté, pour modi er le règlement, Madame ou
Monsieur (à compléter) géomètre expert, qui aura pour rôle de déterminer la
super cie de la partie commune concernée. L'Assemblée Générale sollicite
également Maître (à compléter), notaire , pour prendre acte des
modi cations apportées au règlement de copropriété
Comme vous pouvez le constater, vous devrez donc faire appel aux services d'un
géomètre et d'un notaire pour modi er le règlement de copropriété.
En cas de litige
Il arrive parfois que certains copropriétaires confondent usage privatif et totale
propriété. Ils font ainsi réaliser des travaux sur la parcelle dont ils ont l'usage exclusif,
sans juger bon d'en informer les autres habitants de l'habitation.
La prise en charge des dégâts sur ces parties spéci ques où il convient de faire appel
à l'assurance habitation peut également être sujet à des con its. C'est un exemple
parmi d'autres de situation pouvant générer des con its au sein de la copropriété sur
la jouissance exclusive d'un bien. Si le dialogue avec le copropriétaire indélicat n'a pas
porté ses fruits, vous pourrez en référer au juge du Tribunal de Grande Instance de
votre lieu d'habitation.
Voir aussi :
Que faire en cas de non respect des parties communes ?
La vente d'une partie commune en copropriété
Charges de copropriété : le guide complet
Les parties communes spéciales en copropriété
Quelle assurance choisir pour une copropriété de deux lots
L'assurance de copropriété est-elle obligatoire ?
En résumé
Comment demander la jouissance exclusive d'une partie
commune ?
Une demande doit être faite en Assemblée générale, puis votée à la double
majorité. Si elle est acceptée, le règlement de copropriété devra être modi é en
conséquence.
Quels travaux peut-on faire sur une partie commune à usage
privatif ?
Seuls les petits travaux et les installations amovibles sont autorisés : mettre des
canisses sur une terrasse ou installer des meubles de jardin par exemple.
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts a n de vous o rir un éclairage sur le monde de
l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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