G a z e tte Sp é cia lisée

J u r i s p r u de n c e

COPROPRIÉTÉ
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Bail et copropriété : quelle place pour la liberté contractuelle

du bailleur ? 429p5

L’essentiel
Un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance
privative sur les parties communes attachées à ce lot. En posant un tel principe en réponse à une question
inédite, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient éclairer le droit du propriétaire d’un lot
dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Si la solution concerne le bail, elle soulève des
interrogations liées aux actes juridiques portant sur le droit de jouissance privative que le copropriétaire
pourrait songer à exercer.

Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, no 20-18901, Sté Pharmacie 2000 c/ Consorts Q. et a., FS–B (rejet pourvoi
c/ CA Versailles, 19 mars 2020), M. Chauvin, prés. ; SCP Spinosi, SCP L. Poulet-Odent, av. : LEDIU nov.
2021, n° 200j6, p. 4, obs. G. Gil

1. Faits. L’arrêt de la troi- à titre principal sur une analyse du droit du copropriétaire
sième chambre civile de la tiré de sa propriété sur le lot, pour tenter de justifier l’im-
Cour de cassation en date possibilité de limiter l’étendue de sa jouissance des lieux.
du 23 septembre 2021 vient Les autres arguments subsidiaires se fondaient quant à
utilement préciser l’étendue eux principalement sur le droit commun des contrats et
de la liberté contractuelle en la force obligatoire (1) des conventions. Selon lui, le loyer
matière de bail portant sur contractuellement fixé tenant déjà compte de l’usage
un lot de copropriété, no- de la cour qui avait été concédé par le bail, aucun loyer
tion au cœur du statut de la complémentaire n’était dès lors dû à ce titre. Il soulevait
copropriété des immeubles aussi le fait que le silence gardé par les parties pouvait
bâtis soumis à la loi n° 65- valoir acceptation dès lors que celles-ci étaient en rela-
Note par 557 du 10  juillet 1965 et à tion d’affaires (2), ce qui aurait dû conduire les juges du
Anne-Laure son décret d’application. fond à rechercher si, en laissant leur locataire jouir de
THOMAT-RAYNAUD En l’espèce, était en cause la cour pendant plusieurs années, les bailleurs n’avaient
Maître de conférences en l’étendue de la jouissance pas donné leur accord tacite à l’utilisation de cette cour. Il
droit privé à l’université
Toulouse 1 Capitole, conférée au locataire d’un s’appuyait enfin sur le droit sanitaire et l’article R. 5125-8
institut de droit privé local à usage de pharmacie du Code de la santé publique relatif aux locaux des offi-
(EA 1920) situé en rez-de-chaussée cines et à leur aménagement, et plus spécifiquement sur
d’un immeuble soumis au son alinéa 8 précisant les contraintes d’aménagement de
statut de la copropriété. Le bien avait été loué par conven- l’officine pour permettre la livraison des médicaments
tion en date du 26 mars 1979, et le locataire pharmacien en dehors des heures d’ouverture de celle-ci, de façon à
avait eu pendant de longues années l’usage de la cour rendre possible l’isolement des médicaments et autres
commune accessible en automobile, jusqu’à ce qu’un dis- produits livrés, contrainte réglementaire que la cour en
positif ne vienne, fin 2013, l’en empêcher. cause permettait justement de respecter.
2. Procédure. L’actuel preneur a alors assigné les bail- 4. Rejet du pourvoi. La troisième chambre civile de la
leurs aux fins de les voir condamner à lui remettre la clé Cour de cassation décide pourtant de rejeter le pourvoi
dudit dispositif et à lui payer des dommages et intérêts. La en affirmant, de manière novatrice, qu’«  un coproprié-
cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 19 mars 2020 taire peut donner à bail les parties privatives de son lot,
infirmant la décision de première instance, décida alors indépendamment du droit de jouissance privative sur
que la jouissance de la cour litigieuse ne faisait pas partie les parties communes attachées à ce lot ». Elle reprend
de l’assiette du bail souscrit entre les parties et débouta ensuite à son compte les appréciations souveraines des
le locataire de toutes ses demandes. La Cour de cassation juges du fond, selon lesquelles « il ressortait des termes
fut alors saisie par le preneur de la question de savoir s’il mêmes du contrat de bail que les bailleurs n’avaient pas
était possible de donner à bail un lot de copropriété, en entendu conférer à leur locataire le droit de jouissance
excluant de la jouissance offerte au locataire moyennant le sur la cour de l’immeuble ». La dissociation entre le lot de
paiement d’un loyer, le droit accessoire de jouissance pri- copropriété et son accessoire, ainsi consacrée en matière
vative sur la cour, partie commune de l’immeuble soumis
au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
3. Le pourvoi. Plusieurs arguments au soutien du pourvoi
(1) V. C. civ., art. 1134 anc., auj. v. C. civ., art. 1194 et C. civ., art. 1193 dans leur
furent alors présentés par le preneur. Celui-ci s’appuyait
rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
(2) C. civ., art. 1108.

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Jurisp rud e n ce
de bail, porte en elle une vision du droit du copropriétaire
opposée à celle du preneur.
“ 
La dissociation entre le lot
de copropriété et son accessoire porte
en elle une vision du droit
du copropriétaire opposée à celle
”
du preneur
La troisième chambre civile de la Cour de cassation met
ainsi l’accent sur la prérogative individuelle du coproprié-
taire bailleur sur les parties privatives de son lot (I), ce
qui lui permet de justifier la primauté de sa volonté dans
la définition contractuelle de l’étendue de la jouissance
conférée au locataire par le bail, même quand il concerne
un bien soumis au statut de la copropriété (II).
I. DROIT DU COPROPRIÉTAIRE DE LOUER
LES SEULES PARTIES PRIVATIVES DU LOT
5. Le lot, essence de la copropriété. Il convient tout
d’abord, pour éclairer l’objet du litige et le raisonne-
ment du preneur, de rappeler que la notion juridique de
lot est au cœur de la définition légale de la copropriété
des immeubles bâtis (3), et à la base de la division juri-
dique  (4) de l’immeuble qui caractérise la copropriété.
Elle en constitue l’essence : il ne peut en effet exister de
copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965 sans lot, et
réciproquement, toute copropriété au sens de cette loi est
nécessairement divisée en lots respectant la définition lé-
gale et d’ordre public (5) donnée par l’article 1, alinéa 2, de
ladite loi, selon lequel : « Le lot de copropriété comporte
obligatoirement une partie privative et une quote-part
de parties communes, lesquelles sont indissociables. »
Suivant la même logique, l’article 6 de cette même loi, ar-
ticle également d’ordre public, prévoit aussi ce caractère
indissociable (6) : « Les parties communes et les droits qui
leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément
des parties privatives, d’une action en partage ni d’une
licitation forcée. » Il ne peut donc exister de lot constitué
exclusivement soit de partie privative réservée à l’usage
exclusif d’un copropriétaire déterminé (7), soit de quote-
part de partie commune affectée à l’usage ou à l’utilité de
(3) L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1.
(4) Le lot constitue une structure de division d’un immeuble bâti (immeuble par
nature) qui relève de la notion plus large de fraction d’immeuble désignant une
division d’immeuble ne s’appliquant pas à la propriété du sol et ne comportant
pas de changement de limites. D., 4 janv. 1955, art. 7, al. 3. Sur cette fraction
s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents.
(5) L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 43.
(6) Pour éviter les difficultés qui naîtraient d’une modification de la composition
des lots, la loi a prévu, pour les besoins de la publicité foncière, une rupture dans
l’indivisibilité des parties privatives et de la quote-part de parties communes.
V. art. 6-1 de la loi de 1965. On a aussi voulu éviter que les droits soumis à
publicité foncière tels que les hypothèques ou les privilèges ne grèvent tout le
lot, mais seulement les parties privatives : C. civ., art. 2148-1. V. encore C. civ.,
art. 2217 s’agissant de la publication du commandement de saisie immobilière.
Il est, de ce fait, possible de purger les inscriptions d’hypothèques et des privi-
lèges grevant les lots.
(7) L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 2 : « Sont privatives les parties du bâtiment et
des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. »
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tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux (8). Il
y a naissance de la copropriété au sens de l’article 1 de la
loi du 10 juillet 1965 dès lors que la propriété des lots d’un
immeuble à usage total ou partiel d’habitation est répartie
entre au moins deux personnes.
6. Le lot et son accessoire – le droit de jouissance priva-
tive sur une partie commune. Par ailleurs, il est possible,
en fonction de la configuration matérielle des lieux et des
besoins pratiques, de rattacher à un lot de copropriété
un droit de jouissance privative portant sur une partie
commune de l’immeuble qui en constituera l’accessoire.
C’était le cas en l’espèce, puisqu’au lot litigieux était at-
taché un droit réel sui generis (9) de cette nature portant
sur une partie commune de l’immeuble, par là même
«  affectée à l’usage ou à l’utilité exclusifs du lot  » en
question, selon le critère légal tiré de l’article 6-3 de la loi
du 10 juillet 1965 (10). Cet article, introduit par la loi ELAN
du 23 novembre 2018 (11), consacre désormais l’existence
des parties communes à jouissance spéciale et impose la
nécessaire mention expresse de leur existence dans le
règlement de copropriété, obligeant par là même à une
mise en conformité des règlements de copropriété n’en
faisant pas état (12). Même réservées à la jouissance d’un
seul lot, et non rattachées à une personne, ces parties
communes à jouissance privative envisagées par l’ar-
ticle 6-3 de la loi de 1965 (13) appartiennent indivisément
(8) L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 3 : « Sont communes les parties des bâtiments
et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de
plusieurs d’entre eux. »
(9) Ce droit est, pour la jurisprudence, non pas un droit de propriété mais un
droit réel perpétuel (sauf si le droit de jouissance est accordé de façon tempo-
raire) et un droit réel sui generis : à propos d’une place de stationnement qua-
lifiée de partie commune et assorties de tantièmes, Cass. 3e civ., 6 juin 2007,
n° 06-13477 : JCP 2007, I 197, obs. H. Périnet-Marquet – Cass. 3e civ., 2 déc.
2009, n° 08-20310 : JCP 2010, Chron. 336, obs H. Périnet-Marquet. Un droit
de jouissance exclusive sur une partie commune n’est pas un droit de propriété
et ne peut constituer la partie privative d’un lot. V. J. François, « Qu’est-ce qu’un
droit réel de jouissance spéciale ? », D. 2019, p. 1660 ; B. Kan-Balivet, « La
nature juridique du droit de jouissance exclusif sur les parties communes »,
Defrénois 30 sept. 2008, n° 38825, p. 1765 et s.
(10) V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-3 : « Les parties communes à jouissance
privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs
d’un lot. »
(11) L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, portant évolution du logement, de l’aména-
gement et du numérique : JO, 24 nov. 2018.
(12) Avant la loi ELAN, ce droit de jouissance exclusif pouvait résulter du règle-
ment de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale à la majorité de
l’article 26, soit à l’unanimité en cas d’atteinte à la destination de l’immeuble
ou encore d’une usucapion. La mise en conformité du règlement de copro-
priété (RCP) avec l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 et l’exigence d’une
mention expresse de ces parties dans le RCP, imposaient aux syndics de
copropriété de faire voter cette question à l’assemblée générale à la majorité
de l’article 24 de la loi de 1965 d’ici le 23 novembre 2021. V. la préconisation
n° 13 du 16 septembre 2021 du GRECCO sur le report nécessaire de la date
limite de mise en conformité.
(13) L’article 6-3, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 indique par ailleurs que le
« règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire
de ce droit de jouissance privative supporte. Des quotes-parts de charges de
conservation, d’administration ou d’entretien des parties communes pour-
ront donc être mises à la charge du titulaire du droit de jouissance exclusif ».
À défaut d’une telle prévision, « les charges correspondant à l’emplacement sur
lequel un copropriétaire bénéficie d’une jouissance privative seront réparties
entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des
parties privatives comprises dans leurs lots, alors même qu’ils n’en ont pas eu la
jouissance ». Rapport au président de la République relatif à l’ordonnance du
30 octobre 2019 : JO, 31 oct. 2019.

à tous les copropriétaires de l’immeuble, et le droit de
jouissance privative est nécessairement accessoire au lot
de copropriété auquel il est rattaché, sans pouvoir consti-
tuer la partie privative d’un lot (14). En l’espèce, le droit de
jouissance exclusive litigieux portait sur une cour, partie
commune de l’immeuble.
7. Le lot objet de propriété et objet des actes juridiques
du copropriétaire (le pourvoi). Le locataire, auteur du
pourvoi, se rattachait à cette notion juridique de lot de
copropriété en tant qu’« entité particulière » (15) réalisant
la « synthèse juridique » des éléments parties communes
et parties privatives (16) et objet du droit du copropriétaire,
droit autonome et unique figurant dans son patrimoine et
dont il peut disposer (17). Le preneur invitait ainsi à envisa-
ger le lot comme l’objet des opérations juridiques décidées
par le copropriétaire, qu’il s’agisse de le vendre, de l’hypo-
théquer, de le donner ou, comme en l’espèce, de le louer.
La spécificité du lot et l’unité du droit de propriété (18) dont
il est l’objet devaient dès lors avoir pour conséquence que
sa cession porte sur tout le lot et non sur l’un de ses élé-
ments ou accessoires. En l’espèce, le locataire soutenait
qu’il devait en être de même de la location du lot qui devait
concerner le lot dans son ensemble. Selon lui, le lot de
copropriété auquel est rattaché un droit de jouissance pri-
vative sur une partie commune ne pouvait être cédé ni loué
sans ce droit. Le preneur tentait ainsi d’imposer une vision
unitaire du droit du copropriétaire sur son lot indépen-
damment de la nature de l’opération juridique réalisée.
Il voyait dès lors, dans la possible dissociation et cession
autonome (19) du droit de jouissance privative accessoire du
lot de son titulaire, une violation de l’article 6-3 de la loi de
1965 relatif aux parties communes à jouissance spéciale.
Il tentait ainsi de se glisser dans le sillage d’un précédent
jurisprudentiel ayant décidé, en présence d’un règlement
de copropriété instituant un droit de jouissance exclusif et
particulier comme dépendance directe de locaux en rez-
de-chaussée bordant un passage, que ce droit ne pouvait
être vendu séparément de ces locaux ni loués à un tiers (20).
En l’espèce la situation était quelque peu différente car
(14) V. J. François, « Qu’est-ce qu’un droit réel de jouissance spéciale ? », D. 2019,
Chron., p. 1660,
(15) F. Terré et P. Simler, Précis Droit des biens, 10e éd., 2018, Dalloz, n° 631.
(16) F. Terré et P. Simler, Précis Droit des biens, 10e éd., 2018, Dalloz, n° 631.
(17) Sur cette image du droit du copropriétaire sur le lot et son analyse en droit
de propriété sur le lot, voire en droit réel de type nouveau. V. P. Capoulade,
D. Tomasin (dir.), La copropriété 2021-2022, 2021, Dalloz, nos 224-13 et s.,
spéc. n° 224-15 ; W. Dross, RTD civ. 2014, p. 907 ; F. Bayard-Jammes, La
nature juridique du droit du copropriétaire immobilier, analyse critique, thèse,
2003, LGDJ, n° 329.
(18) P. Capoulade, D. Tomasin (dir.), La copropriété 2021-2022, 2021, Dalloz,
n° 224-14.
(19) Par le passé, une jurisprudence a pu considérer que le droit de jouissance
privatif ne pouvait être dissocié des autres éléments du lot, ni par une déci-
sion majoritaire de l’assemblée générale, ni par l’effet d’une décision de jus-
tice : CA Paris, 5 févr. 1990, n° 87/4471 : Juris-data 020300 ; Loyers et copr.
1990, comm. 185 ; JCP N 1990, II 168. Comp. Cass. 3e civ., 17 déc. 2013,
n° 12-23670 : Defrénois 15 mai 2014, n° 116b2, p. 493, obs. L. Tranchant :
le droit de jouissance privative attaché par le règlement de copropriété à un lot
ne peut être cédé en tout ou en partie qu’avec l’accord du syndicat de copro-
priétaires.
(20) Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 92-19600 : RDI 1995, p. 370, obs. P. Capou-
lade et C. Giverdon – CA Paris, 16 févr. 2006, n° 05/08935 : Loyers et copr.
2006, p. 138 ; AJDI 2006, p. 472.
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le bail n’avait pas, semble-t-il, conféré la jouissance de la
cour litigieuse à un tiers.
“ 
La Cour de cassation consacre
le droit du copropriétaire de donner
à bail les seules parties privatives
de son lot, indépendamment du droit
de jouissance privative sur les parties
”
communes
8. La dissociation, par le copropriétaire bailleur, du lot et
de son accessoire. La troisième chambre civile de la Cour
de cassation ne suit pas le preneur dans son raisonnement
et décide de ne pas admettre l’impossible dissociation du
lot et de son accessoire que soutenait le preneur. Elle
consacre ainsi le droit du copropriétaire de donner à bail
les seules parties privatives de son lot, indépendamment
du droit de jouissance privative sur les parties communes
attachées à ce lot. S’appuyant implicitement sur la concep-
tion dualiste des droits du copropriétaire, apparemment
consacrée dans l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 aux
termes duquel les parties privatives sont la propriété ex-
clusive de chaque copropriétaire et dans son article 4 se
référant aux parties communes objet de la propriété indi-
vise entre l’ensemble des copropriétaires ou seulement
certains d’entre eux, la troisième chambre civile décide
de mettre l’accent sur la prérogative individuelle du co-
propriétaire qui peut choisir de donner à bail les seules
parties privatives de son lot, à l’exclusion du droit de jouis-
sance privative rattaché à titre accessoire au lot dont il
peut conserver l’utilité en tant que propriétaire. Est ainsi
précisée l’étendue des prérogatives du copropriétaire à
l’occasion du bail et assurée la primauté de la volonté du
bailleur sur la logique unitaire du lot.
II. LIBRE DÉLIMITATION CONTRACTUELLE,
PAR LE COPROPRIÉTAIRE BAILLEUR,
DE L’ÉTENDUE DE LA JOUISSANCE
DU LOCATAIRE
9. Liberté du copropriétaire-bailleur de limiter l’assiette
de la jouissance du locataire. Par la dissociation du lot
de copropriété et de son accessoire, la troisième chambre
civile de la Cour de cassation vient ici interpréter le droit
de la copropriété à l’aune des besoins du droit contractuel
marqué par le principe de la liberté, appliqué en l’espèce
au bail, cette convention par laquelle le bailleur confère au
locataire un droit de jouissance exclusive sur une chose
moyennant le paiement d’un loyer (21). Le droit du locataire
naît du contrat de bail et de l’exécution de ce contrat par
le bailleur. Le droit ainsi conféré au locataire est un droit
personnel qui lui permet d’exiger du bailleur la jouissance
temporaire du bien loué. En effet, le bailleur ne trans-
fère pas au preneur un droit réel qui lui aurait conféré un
pouvoir direct et immédiat sur une chose s’exerçant sans
l’entremise de quiconque. Il consent à perdre certaines
(21) V. C. civ., art. 1709 : le bail ou louage de chose est « le contrat par lequel une
des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et
moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
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Jurisp rud e n ce
prérogatives de propriétaire, notamment celle de l’exclu-
sivité de la jouissance. Désormais c’est le locataire qui
aura l’exclusivité de la jouissance que le bailleur doit
lui assurer pendant le temps du contrat, du moins sur
l’assiette précise dont il a bien voulu concéder la jouis-
sance. Le droit conféré au locataire consiste dans un
droit d’usage de la chose et dans le droit d’en percevoir
les fruits, parce que la consommation des fruits n’altère
pas la substance de la chose, du moins si ce dernier droit
lui a bien été accordé par le bailleur. Le locataire n’a, par
hypothèse, qu’une jouissance limitée dans le temps, elle
n’est pas perpétuelle, ce qui va encore la distinguer d’un
droit réel. Le bailleur a la liberté de définir l’étendue de la
jouissance des lieux loués qu’il entend offrir au locataire.
Cette délimitation de l’objet du droit du locataire est d’ail-
leurs issue d’une clause du bail tenant à la désignation des
locaux, espaces extérieurs et équipements d’usage privatif
dont le locataire a la jouissance exclusive (22), ce qui per-
mettra de vérifier la correcte exécution de l’obligation de
délivrance de la chose par le bailleur, et de rechercher la
responsabilité contractuelle du locataire en cas de dégra-
dations dans les espaces dont il a la jouissance exclusive.
En l’espèce, une clause dudit bail commercial décrivait le
local de pharmacie et énonçait, par une formule de style,
que « les lieux décrits s’étendent et se poursuivent sans
qu’il soit besoin d’en faire plus ample description », ce
qui sous-entendait dès lors, pour l’auteur du pourvoi, une
étendue de la jouissance plus large que celle retenue par
les juges du fond et devant, selon lui, englober la cour
litigieuse.
10. Interprétation souveraine des clauses contractuelles.
L’interprétation du contrat relevant du pouvoir souverain
du juge du fond sous réserve du contrôle de la dénatu-
ration des clauses claires et précises dudit contrat, la
troisième chambre civile de la Cour de cassation ne revient
pas sur l’appréciation qui en a été faite par l’arrêt d’appel
ayant considéré que la jouissance de la cour ne faisait pas
partie de l’assiette du bail, puisqu’elle a été exclue par la
volonté du bailleur et par l’acceptation du contrat par le
locataire. Même si, en l’espèce, le bail était commercial,
la solution posée par la troisième chambre civile l’est en
termes généraux, par référence au bail, sans égard à son
régime spécifique éventuel. Elle a donc vocation à s’appli-
quer aux baux de droit commun soumis au Code civil ou
aux baux soumis à une législation spéciale. La troisième
chambre civile assure ainsi la primauté de la délimitation
contractuelle de la jouissance sur l’unité du lot de copro-
priété, tel que le prévoit le règlement de copropriété. C’est
(22) Certaines législations spéciales comme celle du bail d’habitation imposent
que soient prévues dans le contrat-type de location : la détermination de la
consistance, celle de la destination de la chose louée et de la surface habitable,
ainsi que la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le
locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties,
équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage com-
mun : L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3.
56 G A Z E T T E D U PA L A I S - m a r d i 3 0 n ov e m b r e 2 0 2 1 - N O 4 2
au bailleur, en l’espèce copropriétaire dans un immeuble
soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis,
de préciser dans le bail l’assiette de la jouissance conférée
au locataire. Il lui est reconnu le droit de ne conférer que
la seule jouissance de la partie privative de son lot, et celui
de conserver l’usage de la cour commune objet d’un droit
de jouissance privative qu’il peut se réserver. Il n’y a donc
pas d’automaticité de la mise à disposition du locataire de
la cour objet d’un droit de jouissance privative en vertu du
règlement de copropriété. C’est au bailleur à en décider
au moment du contrat en fonction de son intérêt et de ses
besoins, ce qui, en pratique, peut se rencontrer en par-
ticulier dans les immeubles anciens, quand par exemple
le bailleur entend se réserver un réduit de palier, partie
commune à jouissance exclusive.
11. La question de la location ou de la cession à un tiers
du droit réel de jouissance privative. Si la décision précise
utilement que le droit de jouissance privative attaché au
lot n’est pas nécessairement inclus dans l’assiette du bail,
elle fait naître des interrogations liées aux actes juridiques
que le copropriétaire pourrait songer à réaliser sur ce
droit qu’il s’est a priori réservé. Le copropriétaire pourrait-
il ainsi, en vertu de son droit de jouissance privative sur
une partie commune, envisager de mettre cette dernière
à disposition d’un tiers indépendamment de la location de
la partie privative du lot ? Pourrait-il encore céder à un
tiers ce droit réel de jouissance privative accessoire à son
lot ? Même si la Cour de cassation ne se prononce pas
sur ces points, le droit de réaliser des opérations de ce
genre pourrait être revendiqué par des copropriétaires
désireux de tirer profit du seul droit de jouissance sur une
partie commune. Cela supposerait toutefois que l’accès à
la partie commune à jouissance privative puisse se faire
de manière indépendante et que le règlement de copro-
priété ne vienne pas limiter les droits du copropriétaire
en se fondant sur la destination de l’immeuble. Les pré-
rogatives reconnues à tout titulaire d’un droit réel, sauf à
ce qu’il soit doté d’une affectation personnelle empêchant
sa circulation – comme c’est le cas avec un simple droit
d’usage et d’habitation limité aux besoins personnels de
son titulaire et de sa famille –, vont dans le sens d’une
possible circulation du droit en question, restant à savoir
à quelles conditions. Si l’on suit un précédent jurispru-
dentiel, il semblerait que le droit de jouissance privative
attaché au lot par le règlement de copropriété puisse être
cédé en tout ou en partie avec l’accord du syndicat des
copropriétaires (23).
429p5
(23) Comp. Cass. 3e civ., 17 déc. 2013, n° 12-23670 : Defrénois 15 mai 2014,
n° 116b2, p. 493, obs. L. Tranchant : le droit de jouissance privative attaché
par le règlement de copropriété à un lot ne peut être cédé en tout ou en partie
qu’avec l’accord du syndicat de copropriétaires. En ce sens : LEDIU nov.2021,
n° 200j6, p. 4, obs. G. Gil.