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oct 2011
#
immobilier
dans ce numéro
Bail
Copropriété
Expropriation
Vente
#BAIL
Procédures aux fins de résiliation du bail et
de reprise du logement pour abandon
Le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 précise la
portée de l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juil-
let 1989, relatif à la procédure de constat d’aban-
don du logement.
La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative
à l’exécution des décisions de justice, aux conditions
d’exercice de certaines professions réglementées et
aux experts judiciaires a inséré un article 14-1 dans
la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de ce texte, le bailleur peut, lorsque des éléments
lui laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, mettre le locataire en
demeure de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, qui doit être réalisée par
exploit d’huissier, peut être contenue dans l’un des commandements visés aux articles 7 (défaut
d’assurance) et 24 (défaut de paiement) de la loi de 1989. En cas de non-réponse dans le mois
de la signification, il incombe à l’officier ministériel de constater l’état d’abandon du logement.
Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du
bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble aban-
donné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils
paraissent ou non avoir valeur marchande. Le texte se termine en précisant que « la résiliation du
bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire ». C’est l’objet
du décret n° 2011-945 du 10 août 2011.
Les articles 1er à 8 du décret sont relatifs à la résiliation du bail d’habitation. Des précisions sont
apportées s’agissant de la demande tendant à voir constater la résiliation du bail, et des facultés
offertes au juge. S’il ressort des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d’inoc-
cupation des lieux et d’un défaut d’exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a
effectivement été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d’instance constate la résilia-
tion du bail et ordonne la reprise des lieux.
Cette procédure est menée à son terme par l’huissier, soit lorsque celui-ci constate que la per-
sonne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les lieux postérieurement
à la signification du commandement, soit lorsqu’il est autorisé par décision de justice passée en
Décr. n° 2011-945,
10 août 2011, JO 12 août force de chose jugée à reprendre des locaux abandonnés, dans les conditions prévues par les
articles 1er à 8 du décret du 10 août 2011 (Décr. n° 92-755, du 31 juill. 1992, art. 208-1).

Marché locatif privé : + 0,9 % en un an

Dossier de presse CLAMEUR,
6 sept. 2011
L’analyse de la conjoncture du marché locatif privé sur les huit premiers mois de 2011 montre que,
depuis le début de l’année, le redémarrage se confirme et s’amplifie. L’observatoire CLAMEUR
en veut pour preuve l’amélioration du taux de mobilité résidentielle : à 27,9 %, ce taux retrouve
le niveau qui était le sien en 2007, avant le déclenchement de la crise économique et financière
internationale.
Pour l’observatoire, « c’est dans un paysage en demi-teinte que s’inscrit la progression des loyers
de marché : + 0,9 % sur un an, contre + 1,4 % en 2010 à la même époque. Même si le rétablis-
sement du marché locatif privé ne fait plus aucun doute, il n’a cependant pas encore retrouvé,
et loin s’en faut, la configuration qui fut la sienne durant les années de haute conjoncture, entre
2001 et 2006 ».
Quant au loyer de marché, il s’établit à 12,4 €/m2, France entière : 16,6 €/m2 pour les studios
et 1 pièce, 12,6 €/m2 pour les 2 pièces, 10,4 €/m2 pour les 3 pièces, 9,4 €/m2 pour les 4 pièces
et 9,1 €/m2 pour les 5 pièces et plus. Sans surprise, l’Île-de-France caracole en tête avec un prix
moyen de 17,9 €/m2.
Depuis le début 2011, le loyer de marché a baissé dans 34,5 % des villes, mais est en hausse dans
65,5 % des cas.
 #COPROPRIÉTÉ
Quel délai pour contester la désignation du président et des scrutateurs ?
La formalité – substantielle – de la désignation du président de l’assemblée générale et des scruta-
teurs doit intervenir par deux votes distincts. Son non-respect entraîne l’annulation de l’assemblée
dans son intégralité, sans que le demandeur ait à rapporter la preuve d’un grief. Pour autant,
s’agissant d’une « décision » au sens de l’alinéa 2, de l’article 42, de la loi du 10 juillet 1965, l’irré-
gularité de la désignation par un vote unique du président et des scrutateurs devra être poursuivie
dans le délai de deux mois prévu au texte. Acquise depuis 2005 (Civ. 3e, 12 avr. 2005, Administrer
Civ. 3e, 7 sept. 2011,
juill. 2005. 51, obs. Bouyeure ; 21 juin 2006, Bull. civ. III, n° 156 ; D. 2006. IR 1842 ; ibid. 2006.
n° 10-22.728 Pan. 2767, obs. P. Capoulade ; AJDI 2007. 209, note P. Capoulade ), cette solution est aujourd’hui
réaffirmée par l’arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 7 septembre 2011.

#EXPROPRIATION
Suppression de l’habitat insalubre : articulation entre droit spécial et droit commun
La loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre organise
une procédure d’expropriation considérablement simplifiée qui autorise l’autorité préfectorale,
après avoir elle-même déclaré insalubres les immeubles visés, à déclarer l’opération d’utilité
publique sans enquête préalable, à prononcer la cessibilité, à fixer l’indemnité provisionnelle
allouée à l’exproprié, puis à envoyer l’expropriant en possession afin qu’il procède aux démolitions
poursuivies par la loi. Concernant plus spécifiquement la phase judiciaire, la particularité de la
procédure tient dans la réduction drastique de l’indemnité due à l’exproprié, laquelle s’entend de
« la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition » (L. n° 70-612,
10 juill. 1970, art. 18).
La question soumise à la Cour de cassation, en l’espèce, était celle de savoir comment articuler,
en cas d’expropriation simultanée d’immeubles salubres et insalubres, les dispositions de la loi de
1970 avec celles du Code de l’expropriation. Était en cause l’expropriation globale, poursuivie
selon les règles du droit commun, de parcelles sur lesquelles étaient situés à la fois des logements
insalubres, des maisons d’habitation salubres et un local commercial. L’exproprié reprochait aux
juges du fond d’avoir évalué l’indemnité relative aux bâtiments insalubres selon les règles restric-
tives de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1970, au motif qu’une procédure diligentée selon le droit
commun imposait nécessairement une indemnisation conforme au droit commun (c’est-à-dire
l’indemnisation du préjudice matériel, direct et certain subi par l’exproprié du fait de l’expro-
priation, C. expr., art. L. 13-13). Autrement dit, les règles du droit spécial ne pouvaient, pour le
plaideur, recevoir application que si la procédure avait été initiée sur le fondement du droit spé-
cial. Cet argument est rejeté par la Cour de cassation. Pour la Haute juridiction, la présence sur
le même site de logements frappés d’insalubrité irrémédiable et de bâtiments salubres ou com-
merciaux justifiait tout d’abord l’application de la procédure d’expropriation de droit commun. En
Civ. 3e, 7 sept. 2011, outre, précise-t-elle, rien n’interdit l’application simultanée des textes de droit commun et de la
n° 10-10.597 loi du 10 juillet 1970, ce dont il se déduit que l’indemnité relative à l’expropriation des logements
insalubres devait être fixée conformément aux dispositions restrictives de l’article 18 de cette loi.

#VENTE
Diagnostic amiante négatif : pas d’obligation de garantie du vendeur
Après l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs découvrent la présence d’amiante. Ils assignent
le vendeur, un particulier. Celui-ci résiste avec succès en invoquant la clause d’exclusion des
vices, sa bonne foi et l’état réalisé mentionnant l’absence de matériaux ou produits contenant
de l’amiante. Par un arrêt du 6 juillet 2011, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre
l’arrêt de la cour d’appel.
Rappelons que traditionnellement, les actes de vente immobilière contiennent, comme dans le cas
présent, une clause de non-garantie des vices cachés. Si la clause est correctement libellée, elle a
pour effet d’exonérer le vendeur qui n’avait pas connaissance du vice… Mais ne saurait décharger
celui qui connaissait le vice ou, s’agissant d’un professionnel, qui était censé le connaître. Cepen-
dant les clauses exclusives de garantie se voient retirer toute efficacité, à l’égard de certains vices,
dans le souci d’assurer l’exécution de l’obligation d’information due par le vendeur. Depuis le
1er novembre 2007, le vendeur doit ainsi à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique qui doit
notamment contenir, conformément à l’article L. 1334-13 du Code de la santé publique, un état
mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour tous
les immeubles dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997 (CSP, art. R. 1334-23).

.../...
 .../... Faute de pouvoir invoquer la clause d’exclusion des vices, les acheteurs vont développer divers
griefs, qui ne seront pas plus retenus. Ainsi de l’obligation générale du vendeur de ne livrer que
des produits exempts de tout vice, la Cour de cassation relève cependant que cette obligation ne
pèse que sur le vendeur professionnel. Le deuxième argument avancé était issu de la législation
sur la lutte contre la présence de plomb ou d’amiante, les acheteurs prétendant y relever une
obligation particulière de sécurité. En vain, la Cour de cassation ayant déjà jugé que le vendeur
n’est tenu de garantir les acheteurs contre l’absence de matériaux contenant de l’amiante qu’en
présence d’un « engagement spécifique » (Civ. 3e, 23 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 204), d’une sti-
pulation posant une obligation de garantie. Enfin, ils vont invoquer un manquement des vendeurs
à l’obligation de délivrance, sans plus de succès. La jurisprudence contraint le vendeur à la remise
d’une chose conforme, c’est-à-dire répondant aux caractéristiques annoncées par le vendeur. Or,
l’acte de vente d’un immeuble comporte un paragraphe visant l’amiante. Celui-ci relate l’état de
la législation et les diligences auxquelles le vendeur s’est conformé : un constat a été réalisé par
un technicien et des recherches effectuées par ce technicien il résulte, selon la copie du diagnostic
annexée à l’acte, telle conclusion (présence ou absence d’amiante). Le vendeur n’y garantit pas
l’exactitude de ce travail, l’absence d’amiante. La clause relative à l’amiante a pour seul but d’éta-
Civ. 3e, 6 juill. 2011,
n° 10-18.882
blir le respect des exigences légales relatives au diagnostic technique. Il est donc vain de prétendre
y trouver matière à étayer une prétendue violation de l’obligation de délivrance.

Marché immobilier francilien : dernière hausse avant l’accalmie

Chambre des notaires Paris
Île-de-France, conférence
de presse, 8 sept. 2011
Au cours d’une conférence de presse qui s’est tenue le 8 septembre 2011, la Chambre des no-
taires de Paris Île-de-France a présenté l’état du marché immobilier au 2e trimestre 2011.
Tous logements confondus, les volumes de ventes enregistrées en Île-de-France au 2e trimestre
2011 « sont du même niveau (+ 1 %) que celles du 2e trimestre 2010 malgré des évolutions moins
favorables dans le neuf ». Ce qui s’explique, d’une part, en raison d’une révision du régime fiscal
appliqué aux investisseurs et, d’autre part, par le manque d’offre de logements. À Paris, 8 500
appartements ont changé de main dans l’ancien (+ 2 % en un an). En petite couronne, les ventes
ont été stables, tandis qu’en grande couronne, elles ont progressé de 7 %. Quant aux transac-
tions de maisons, elles ont gagné 4 % en petite couronne et 3 % en grande couronne.
« Dans Paris, la pression de la demande maintient une hausse des prix particulièrement soutenue.
L’indice Notaires-INSEE du 2e trimestre 2011 poursuit sa poussée sur un rythme porté à 22,5 %
en un an pour atteindre 8 150 €. C’est la plus forte progression constatée dans Paris depuis 20
ans ». Il est cependant « anticipé que la hausse des prix de vente s’interrompe à Paris en octobre
2011 », évolution que les notaires parisiens qualifient de « salutaire ».

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