Art. 1708 à 1762 - Fasc. 210 : BAIL D'HABITATION. – Locations régies par le droit commun du louage (Code civil).

– Domaine d'application
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Date du fascicule : 15 Juillet 2015

Date de la dernière mise à jour : 15 Juillet 2015

Fasc. 210 : BAIL D'HABITATION

. – Locations régies par le droit commun du louage (Code civil)
. – Domaine d'application

Béatrice Vial-Pedroletti - Docteur en droit - Maître de conférences à l'université d'Aix-Marseille

Points-clés

Les baux professionnels sont régis par le droit commun sous réserve des dispositions protectrices de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986
(V. n° 5 ). Les parties ont le droit de soumettre volontairement un bail professionnel au statut des baux d'habitation ou des baux commerciaux (V.
n° 7 ).

Les garages ou autres locaux non accessoires à un bail principal relèvent du droit commun. Le critère essentiel de l'accessoire est la volonté des
parties. Le fait que le garage soit localisé dans un autre immeuble que celui habité par le locataire ou que le bail ait été conclu dans un contrat
distinct n'est pas déterminant (V. n° 10 ).

Les locations en meublé relèvent du droit commun si elles portent sur une résidence secondaire (V. n° 11 ). La location en meublé à titre principal
relève depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 essentiellement de la loi du 6 juillet 1989 (V. n° 12 ). Le local doit être garni d'un mobilier suffisant
pour permettre une jouissance normale. Les contrats faussement dénommés "meublés" sont requalifiés par les juges (V. n° 13 ).

Les baux consentis à des personnes morales ne sont pas régis par la loi du 6 juillet 1989 (V. n° 21 ). Mais la soumission volontaire au statut des
baux d'habitation est possible (V. n° 23 ).

Introduction

1. – Droit commun ou d'exception ? –

Normalement, il n'est pas concevable de déterminer le domaine d'application du droit commun. Sa définition même s'y oppose. Parce qu'il concerne l'ensemble
des situations sauf celles qui sont expressément régies par des textes particuliers, le droit commun a une vocation résiduelle, c'est-à-dire illimitée. Il est donc vain
d'essayer de fixer les logements qui relèvent de son domaine d'application. Et, jusqu'à présent, la démarche consistait uniquement à délimiter le champ d'action
des législations spécifiques, des textes particuliers comme, par exemple, la loi du 1er septembre 1948.

2. – Mais l'on peut se demander ce qu'il subsiste de nos jours des dispositions de droit commun contenues dans le Code civil, en raison de la multiplication des
législations spécifiques. L'analyse du domaine d'application de la loi du 23 décembre 1986, maintenant abrogée, et de la loi du 6 juillet 1989 remet sérieusement
en cause la notion de droit commun. Comme la loi qui l'a précédée, la loi du 6 juillet 1989 couvre aujourd'hui un très large domaine (V. L. n° 89-462, 6 juill. 1989,
art. 2. – JCl. Bail à loyer, Fasc. 115 ou JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 115 ou JCl. Notarial Répertoire , V° Bail à loyer , fasc. 115 ou JCl. Répertoire
pratique de droit privé, V° Bail à loyer, fasc. 115), à tel point qu'il semble possible d'affirmer que le droit commun est devenu un droit exceptionnel. Bien sûr, le
droit civil conserve, en droit, sa définition classique : la loi nouvelle n'ayant pas, comme l'ancienne d'ailleurs, abrogé les dispositions du Code civil, celles-ci
constituent toujours le droit commun (elles s'appliqueront donc lorsque, sur un point déterminé, la loi de 1989 n'a rien prévu de spécifique). En fait, toutefois, il est
incontestable que les articles 1708 à 1762 font figure d'exception par rapport à la loi du 6 juillet 1989. Cette considération, jointe au fait que la multiplication des
réglementations en la matière rend parfois difficile la détermination de la législation applicable à tel type de locations, justifie que soit fixée la liste des baux
dorénavant soumis au Code civil.

Cette liste est pour l'essentiel contenue dans l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui, de façon explicite ou implicite, a exclu un certain nombre de locations de son
domaine pour les soumettre au droit commun (I). Il faut y ajouter d'autres locations, dont le rattachement aux dispositions du Code civil a pu être davantage
discuté, compte tenu du silence de la loi de 1989 à leur propos (II).

I. - Liste des locations exclues du domaine de la loi du 6 juillet 1989

3. – Énumération de l'article 2 de la loi de 1989 –

Depuis que les lois du 22 juin 1982, du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989 sont venues régir impérativement le secteur des baux d'habitation et des baux à
usage mixte, professionnel et d'habitation, le droit commun a été amputé d'un large domaine d'application. Les principaux types de locations dépendant
dorénavant du droit civil sont énumérés par l'article 2 de la loi de 1989. L'alinéa 1er exclut les baux professionnels et les baux sur résidence secondaire ou
saisonnière de façon implicite. Quant à l'alinéa 2, il prévoit expressément que les dispositions du titre I la loi ne s'appliquent pas (hormis quelques dispositions) :

aux logements foyers ;

aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ;

aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ;

aux logements meublés.

Toutes ces locations relèvent des dispositions de droit commun du bail, sous réserve des logements foyers, régis par les articles L. 633-1 à L. 633-5 du Code de
la construction et de l'habitation, et des meublés loués à titre de résidence principale qui, depuis la loi du 24 mars 2014, relèvent du titre 1er bis de la loi du
6 juillet 1989 (V. n° 12 ).

1° Baux professionnels

4. – Application de principe du droit commun –

Les baux professionnels relèvent du droit commun par une interprétation a contrario de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que celle-ci régit les locaux
à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation. Donc, les locaux à usage exclusivement professionnel ne sont pas concernés par la nouvelle
loi et demeurent soumis aux articles 1708 et suivants du Code civil.

Cette affirmation n'est en réalité pleinement vérifiable que pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 ; pour ceux conclus
postérieurement, il faut tenir compte de l'article 57 A, inséré dans la loi du 23 décembre 1986 par la loi de 1989 (Cf. art. 36).

5. – Limites apportées par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 –

Les baux professionnels ont été l'objet d'une réforme ponctuelle, issue de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 57 A, qui fait partie des quelques dispositions non abrogées de la loi du 23 décembre 1986 est ainsi conçu :

Art. 57 A. – Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi
par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du Code de commerce.

À l'évidence, ces dispositions ont eu pour but d'accorder une protection minimum aux titulaires de tels baux qui n'étaient pas protégés dans l'exercice de leur
profession, contrairement à d'autres personnes (commerçants, artisans, agriculteurs…). Et la jurisprudence est venue préciser que l'article 57 A de la loi du
23 décembre 1986 bénéficie aussi bien aux locataires personnes physiques que morales (Cass. 3e civ., 10 juin 1998 : RD imm. 1998, p. 696. – CA Versailles,
1re ch., 4 déc. 1998 : JurisData n° 1998-049155 ; Loyers et copr. 1999, comm. 231. – CA Paris, 20 févr. 1991 : Loyers et copr. 1991, comm. 195). N'est donc pas
valable la clause du bail consenti à une SCP de commissaires priseurs fixant la durée du contrat à deux ans, sans possibilité pour le preneur d'y mettre fin avant (
CA Versailles, 4 déc. 1998, préc.).

6. – Régime du bail –
Comme pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, les contrats à usage professionnel doivent en effet être conclus pour une durée déterminée, six ans
minimum. Leur tacite reconduction est également réglementée, ainsi que le congé. Celui-ci ne peut être donné que moyennant le respect d'un préavis de six
mois, à tout moment par le locataire et au terme du bail par le propriétaire, mais sans aucune motivation de sa part.

À propos du congé, la Cour de cassation a sanctionné un arrêt d'appel qui avait fait jouer une clause du bail restreignant la notification du congé par le locataire à
une échéance annuelle en rallongeant, de surcroît, le délai de préavis (Cass. 3e civ., 2 févr. 2000, n° 98-15.675 : JurisData n° 2000-000239 ; Loyers et copr.
2000, comm. 106).

Cass. 3e civ., 2 févr. 2000, préc.

Sur le moyen unique, qui est recevable :

Vu l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;

Attendu que le locataire d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux
en respectant un délai de préavis de six mois ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. Roland ayant donné à bail un local à usage professionnel à l'association Keren Kayemeth Leisrael (l'association), pour
six ans, à compter du 15 septembre 1991, la locataire a délivré à son bailleur un congé le 14 mars 1994 pour le 15 septembre 1994, puis l'a assigné en
remboursement du dépôt de garantie ; que M. Roland a reconventionnellement demandé à l'association le paiement de loyers, le congé étant nul, selon lui ;

Attendu que pour décider que le bail avait pris fin le 15 septembre 1995, l'arrêt retient que l'effet de ce congé, non conforme au bail, doit être reporté à
l'échéance annuelle suivante, prévue au contrat ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

(…)

En revanche, toute liberté est conservée concernant le loyer, ainsi que le précise une décision (CA Paris, 6e ch. C, 7 mars 1994 : Loyers et copr. 1994, comm.
327) :
 Les dispositions de l'article 57 A qui ont été insérées pour les baux à usage exclusivement professionnel dans la loi du 23 décembre 1986 par l'article 36 de
la loi du 6 juillet 1989 n'instituent pas une procédure de fixation du loyer du bail renouvelé ; dans ce cas, ce sont les règles de droit commun qui demeurent
applicables et lorsque le bail est reconduit au terme contractuel comme en l'espèce en l'absence d'un congé, le prix ne peut être modifié judiciairement et il
est reconduit selon les mêmes dispositions contractuelles quant à celui-ci.

Le bailleur aura donc tendance à délivrer systématiquement congé en fin de contrat et à refuser le renouvellement si le locataire n'accepte pas une augmentation
du loyer.

7. – Soumission volontaire au statut des baux d'habitation ou commerciaux –

Si le bail consenti à usage professionnel relève en principe du régime du droit commun du louage, rien n'empêche les parties de décider qu'il sera soumis aux
dispositions spécifiques sur les baux d'habitation (J.-P. Blatter, L'adoption volontaire du régime des baux d'habitation : Loyers et copr. Hors-série, nov. 1999,
p. 7 s.) ou les baux commerciaux.

Un arrêt de la cour d'appel de Paris a ainsi rappelé que si la loi du 6 juillet 1989 ne régit pas les locations à usage professionnel, rien n'empêche les parties de s'y
soumettre volontairement (CA Paris, 6e ch. C, 30 sept. 1997 : JurisData n° 1997-022726). En effet, le fait que la loi de 1989 d'ordre public interdise aux parties à
qui elle s'impose d'en écarter les dispositions, même d'un commun accord, ne fait pas obstacle à ce que les parties auxquelles elle ne s'impose pas décident de
l'appliquer dans leurs rapports contractuels. Cette extension conventionnelle de statut, admise depuis longtemps en matière de bail commercial, est subordonnée
à deux conditions ; ne pas éluder par ce biais un autre statut d'ordre public, et une volonté non équivoque des parties.

Le régime juridique choisi par les parties s'applique dans sa globalité, pour le bail initial et pour le bail renouvelé (CA Paris, 6e ch. B, 26 nov. 1998 : JurisData
n° 1998-023205 ; Loyers et copr. 1999, comm. 180 ; RD imm. 1999, p. 314, obs. F. Collart-Dutilleul. – Plus implicitement, Cass. 3e civ., 10 juin 1998, n° 96-19.259
: JurisData n° 1998-002667 ; Loyers et copr. 1998, comm. 238 ; RD imm. 1998, p. 695, obs. F. Collart-Dutilleul).

En ce qui concerne la soumission d'un bail professionnel au statut des baux commerciaux, la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 sur la modernisation de l'économie a
complété l'article 57 A avec un nouvel alinéa destiné à permettre aux parties de déroger au micro-statut protecteur instauré en matière de bail professionnel.

Cette dérogation permet aux propriétaire et locataire de soumettre intégralement leur bail au statut des baux commerciaux, alors qu'auparavant, l'extension
volontaire de ce statut ne privait pas le locataire professionnel du droit de donner congé à tout moment avec un préavis de six mois, comme le prévoit l'article 57
A (V. en ce sens, Cass. 3e civ., 7 nov. 2001 : AJDI 2002, p. 134, obs. J.-P. Blatter).

2° Baux sur résidences secondaires

8. – Exclusion du domaine de la loi sur les baux d'habitation –

Sous l'empire de la loi du 22 juin 1982, on a longtemps discuté du point de savoir si les résidences secondaires relevaient du droit commun ou de la loi Quilliot.
Et, malgré une réponse de la Cour de cassation qui refusait compétence à cette dernière loi (Cass. 3e civ., 22 nov. 1983 : JCP G 1984, II, 20196, obs. F.
Warembourg-Auque ; D. 1984, p. 41, obs. Cl. Giverdon ; Defrénois 1984, art. 33223, p. 233 s., note Ph. Pelletier), l'unanimité ne s'était faite ni en doctrine ni en
jurisprudence. Avec les lois de 1986 et de 1989, la solution est beaucoup plus nette. Ne s'appliquant qu'aux baux à usage d'habitation "principale" (V. art. 2), la loi
du 6 juillet 1989 exclut sans ambiguïté les résidences secondaires de son domaine. Ainsi celles-ci sont réglementées par le droit commun, ce que rappellent
régulièrement les juges (Cass. 3e civ., 6 nov. 1991, n° 90-15.923 : JurisData n° 1991-002953 ; JCP N 1992, II, p. 158. – CA Paris, 6e ch. B, 7 mars 1990 :
JurisData n° 1990-022277).

L'affirmation du "droit au logement" par l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 sert généralement d'appui aux décisions rendues : la défense du local assurant
l'habitation du locataire par une législation protectrice ne saurait être étendue aux résidences secondaires.

Il en résulte que lorsque les lieux loués à usage de résidence principale ne sont en fait utilisés que comme pied-à-terre, les juges peuvent prononcer la résiliation
du bail (CA Versailles, 1re ch., 18 déc. 2009 : JurisData n° 2009-380442).

9. – Notion de résidence secondaire –

Reste à savoir ce qu'il faut entendre par résidence secondaire. Distincte de la location saisonnière par la durée du contrat qui peut être beaucoup plus longue, la
résidence secondaire se définit en fait négativement par opposition à la résidence principale. La résidence secondaire porte sur un local d'habitation qui ne
constitue pas la résidence principale du locataire. Mais toute difficulté n'est pas pour autant éludée car la notion d'habitation principale a donné lieu à discussion
lors des débats parlementaires sur la loi Méhaignerie. Concrètement, où se situe l'habitation principale en cas de pluralité d'habitations justifiée par des besoins
autres que la satisfaction de besoins professionnels particulièrement (V. Intervention MM. Guyard et Malendain : AN 3e séance, 17 juill. 1986 : JOAN CR 18 juill.
1986, p. 3463 et 3465) ? Quel logement sera alors soumis au droit commun et à la loi de 1989 ? En réalité, chaque citoyen ne peut avoir qu'une habitation
principale, laquelle peut être définie par des critères tirés de la jurisprudence civile et fiscale. De la combinaison de ces critères, il ressort que l'habitation
principale s'entend du logement où le locataire habite de manière effective et habituelle, qui constitue le siège des intérêts familiaux et le centre de ses activités
(Pour une analyse de détail de la notion d'habitation principale, V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 115 ou JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 115 ou JCl. Notarial
Répertoire , V° Bail à loyer , fasc. 115 ou JCl. Répertoire pratique de droit pratique, V° Bail à loyer, fasc. 115, sur le domaine d'application de la loi du 6 juillet 1989
). Si tel n'est pas le cas, le logement sera régi par le droit commun en tant que résidence secondaire (sur les incidences en matière de congé, V. Cass. 3e civ.,
21 mars 2007, n° 06-11.843 : JurisData n° 2007-038083 ; Loyers et copr. 2007, comm. 92).

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 afin de préciser que la résidence principale s'entend comme le logement occupé au
moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. On peut en déduire que sauf à évoquer l'une de ces raisons,
l'occupation d'un logement pour une durée inférieure à huit mois entraîne la qualification de résidence secondaire.
3° Locations de garages, places de stationnement, jardins et locaux non accessoires à un bail principal

10. – Notion de bail accessoire –

Toujours par une interprétation a contrario de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de soumettre ces types de baux au droit commun car la loi ne s'y
intéresse que lorsqu'ils sont accessoires au bail principal. Il est certain, par exemple, que la location isolée d'une place de garage relève de la réglementation du
Code civil. La même solution s'impose lorsque le local accessoire est loué par un bailleur différent du logement principal. La notion de location accessoire, qui
rend la loi du 6 juillet 1989 applicable, suppose en effet un bailleur unique ; les locaux accessoire et principal doivent appartenir au même propriétaire.

La location peut être qualifiée d'accessoire alors même qu'elle aurait été conclue dans un contrat distinct du contrat principal (CA Paris, 6e ch. C, 16 juin 1993 :
JurisData n° 1993-022406). Mais bien souvent, la circonstance que l'emplacement de parking a fait l'objet d'un engagement de location distinct du bail portant sur
l'appartement loué, jointe à d'autres éléments, permet de déduire que la commune intention des parties a été de soumettre ce bail au droit commun (V. en ce
sens, CA Paris, 6e ch. C, 20 nov. 1991 : JurisData n° 1991-024792 ; Loyers et copr. 1992, comm. 103. – CA Paris, 6e ch. A, 8 juin 1994 : JurisData n° 1994-
022335 ; Loyers et copr. 1994, comm. 419. – CA Paris, 6e ch. C, 8 févr. 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 203).

Ainsi en est-il, par exemple, lorsque les engagements de location des parkings organisent les relations entre les parties de façon indépendante de toute autre
location ; que les loyers sont fixés sans référence à une réglementation particulière ; qu'en outre, il est stipulé, d'une part que le bailleur et les locataires peuvent
donner congé trois mois à l'avance, et, d'autre part, qu'à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer ou de charges et, dix jours
après une sommation ou un commandement demeuré infructueux, la location sera immédiatement et de plein droit résiliée.

Il ne ressort pas de ces éléments que les parties aient entendu, lors de la conclusion des baux, faire des emplacements de stationnement des accessoires des
appartements (CA Paris, 6e ch. C, 8 févr. 1995, préc.).

Dans le même sens, un arrêt a pu décider que l'emplacement de parking situé dans un immeuble distinct de celui de l'appartement loué ne constitue pas un bail
loué accessoirement au local principal, au sens de l'article 2 de la loi (CA Versailles, 1re ch., 21 nov. 1997 : JurisData n° 1997-048738 ; Loyers et copr. 1998,
comm. 181). La configuration matérielle n'était pas en l'espèce le seul élément permettant d'aboutir à cette conclusion.

CA Versailles, 21 nov. 1997, préc.

(…)

(II) Considérant en ce qui concerne l'argumentation et les moyens des deux appelants, tirés de l'application de l'article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989,
qu'il est constant qu'il s'agit de deux immeubles distincts, le parking étant situé dans l'immeuble 2/4, place de Bagatelle à Neuilly, alors que l'appartement se
trouve dans l'immeuble du n° 5 du boulevard Potin à Neuilly ; que ce parking ne peut donc être considéré comme ayant été loué "accessoirement au local
principal", au sens de cet article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 ;

Considérant que ces deux locaux sont donc indépendants l'un de l'autre et que le bail concernant l'emplacement de parking n'est pas soumis aux
dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Considérant, certes, que le bail stipule que : "dans le cas où le preneur donnerait congé de son appartement il s'engage à libérer cet emplacement (de
parking) au plus tard à la même date", mais que cette clause ne peut s'appliquer en l'espèce, puisqu'il n'y a eu aucun congé donné par les époux Marissal et
qu'il ne s'agit ici que de la discussion du montant d'un nouveau loyer dans le cadre d'un bail renouvelé ; qu'il ne résulte nullement de cette seule clause que
les parties auraient eu l'intention de considérer que le bail du parking de 1988 était un accessoire du bail principal de 1961 ; que de plus, le premier juge a
exactement retenu que le locataire avait la faculté de résilier le bail du parking sans pour autant qu'il soit ainsi porté atteinte au bail du logement ;

Considérant, par conséquent, que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, jugé que la Caisse des dépôts et consignations, bailleresse,
n'était pas tenue de notifier à Madame Marissal l'offre de renouvellement du bail du parking et que cette proposition était donc valable (sous réserve
cependant de ce qui sera ci-dessous motivé au sujet du montant du nouveau loyer) ;

La loi de 1989 excluant de son domaine tous "autres locaux" loués non accessoirement au local principal, la liste visée n'est pas limitative et ne se réduit pas aux
garages, places de stationnement et jardins. La location d'un tennis, d'une remise ou autre bâtiment sans lien avec la location du logement sera régie par le droit
commun. C'est le cas d'un débarras qui n'est pas considéré comme accessoire au logement loué dès lors que la configuration des lieux ne crée aucun lien
naturel entre les deux et que ces locaux ont été loués par contrats distincts (CA Paris, 6e ch. B, 31 mars 2005 : JurisData n° 2005-268640 ; Loyers et copr. 2005,
comm. 151).

4° Locations en meublé

11. – Régime antérieur à la loi du 24 mars 2014 –

Avant que la loi ALUR du 24 mars 2014 ne vienne modifier le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, l'article 2 excluait expressément de son domaine les
"locaux meublés" qui dans leur ensemble dépendaient du Code civil. C'était et cela reste le cas lorsque le meublé est loué à titre de résidence secondaire. En
revanche, lorsqu'il est loué à titre de résidence principale, le meublé relevait d'un régime juridique "mixte". Il était soumis à la réglementation du Code civil, à
l'exception des dispositions contenues dans l'article L. 632-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Il s'agit d'une réglementation d'ordre public,
destinée à protéger les locataires, particulièrement en ce qui concerne la durée du bail, sa reconduction ou le renouvellement et les possibilités de congé (V. pour
une analyse de détail, JCl. Bail à loyer, Fasc. 540 ou JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 540 ou JCl. Notarial Répertoire , V° Bail à loyer , fasc. 540 ou
Répertoire pratique de droit privé, V° Bail à loyer, fasc. 540).

La loi sur la solidarité et le renouvellement urbains du 13 décembre 2000 (JO 14 déc. 2000) avait par ailleurs rendu applicable aux locations en meublé certaines
dispositions de la loi du 6 juillet 1989 :

l'article 3-1, sur le dossier de diagnostic technique que doit fournir le bailleur ;
 l'article 6, alinéas 1 et 2, relatif à l'obligation de remettre au locataire un logement décent ;

l'article 20-1 qui permet au locataire d'exiger une mise en conformité lorsque le logement ne peut être considéré comme décent.

12. – Régime postérieur à la loi du 24 mars 2014 –

Dans le but d'assurer une plus grande protection des locataires en meublé, cette loi a inséré un titre 1er bis dans la loi du 6 juillet 1989 consacré à ce type de
location. La quasi-totalité de la loi de 1989 est dorénavant applicable aux meublés, ainsi que le précise l'article 25-3 nouveau de la loi. Ce texte énumère les
dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui s'appliquent aux locations en meublés. Il s'agit des articles : 1er (discriminations) ; non 3 (contenu du bail) ; 3-2 (état des
lieux) ; 3-3 (dossier de diagnostics techniques) ; 4 à l'exception du 4 l) (clauses réputées écrites) ; 5 (rémunération des intermédiaires) ; 6 et 7 (obligations des
parties) ; 7-1 (prescription des actions dérivant du bail) ; 8 (cession et sous-location) ; 8-1 (colocation) ; 18 (décret d'encadrement des loyers) 20-1 (obligation de
mise en conformité en cas d'indécence) ; 21 (quittance) ; 22 (dépôt de garantie) ; 22-1 (cautionnement) 22-2 (pièces justificatives exigées du candidat à la
location) ; 24 (clause résolutoire) et 24-1 (associations mandatées pour régler les litiges).

Outre ces textes, les locations en meublés sont régies par des dispositions complémentaires issues des articles 25-4 et suivants de la loi de 1989.

13. – Contrôle judiciaire de la qualification de meublés –

Dans la réglementation antérieure à la loi du 24 mars 2014, toujours applicable aux baux en cours, le régime juridique des meublés, quoique protecteur des
locataires, est plus souple que celui instauré par la loi du 6 juillet 1989. D'où la tendance des bailleurs à se tourner vers ce type de location et à conclure des baux
qui n'ont de meublé que le nom !

Le contentieux a été important en ce domaine. La Cour de cassation a invité le juge à rechercher si les meubles sont suffisants pour caractériser la location
meublée (Cass. 3e civ., 18 juill. 2000, n° 98-21.452 : JurisData n° 2000-003066 ; Loyers et copr. 2001, comm. 62, obs. B. Vial-Pedroletti) et les tribunaux n'ont
pas manqué de déjouer les fraudes et de requalifier les contrats qui auraient été faussement qualifiés de "bail meublé" pour bénéficier d'un régime plus libéral.

La qualification de meublé est exclue si le local n'est pas garni de mobilier en quantité suffisante pour permettre une jouissance normale des locaux (CA Agen,
1re ch., 23 déc. 1992 : JurisData n° 1992-040300. – CA Amiens, 1re ch., 2e sect., 28 janv. 1993 : Rev. loyers 1994, p. 94). Tel est le cas si le logement ne
contient pas des éléments d'équipement essentiels, tels qu'un réfrigérateur ou des plaques chauffantes ou encore s'il est dépourvu de vaisselles et d'ustensiles
de cuisine (Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-15.128 : JurisData n° 2005-026899 ; Loyers et copr. 2005, comm. 63. – CA Paris, 8 avr. 2008 : JurisData n° 2008-
360345. – CA Rennes, 4e ch., 22 mars 2001 : JurisData n° 2001-155531). À l'évidence, il n'y a pas de meublé lorsque le logement est dépourvu de lit (CA Paris,
19 juin 2008 : JurisData n° 2008-365226 ; Loyers et copr. 2008, comm. 189).

En l'absence d'inventaire (dorénavant exigé par l'article 25-5 nouveau de la loi de 1989), d'un mobilier ou autre document contractuel énumérant d'autres
éléments d'équipement, le bailleur n'établit pas que le local, lorsqu'il a été donné en location au preneur, ait été pourvu du mobilier nécessaire à la vie quotidienne
du locataire tel qu'un lit, une table, un siège et un appareil de cuisson, même si les locations antérieures portant sur le même local avaient été conclues en
meublé, les meubles ayant pu avoir été enlevés avant que prenne effet le bail litigieux. Le local n'ayant pas été réellement meublé, la location est nécessairement
soumise à la loi du 6 juillet 1989, peu important que le formulaire du contrat comporte une énonciation contraire, qu'aucun dépôt de garantie n'ait été prévu et que
la durée du bail soit fixée à trois années, de façon non renouvelable, contrairement à ce qui est prescrit par cette loi (CA Paris, 6e ch. B, 5 avr. 2001 : JurisData
n° 2001-144793).

5° Logements de fonction

14. – Exclus de la loi de 1989, les “logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi” (L. n° 89-462, 6 juill. 1989,
art. 2) relèvent du droit commun sous réserve, là encore, de l'application de certaines dispositions de la loi de 1989 destinées à délivrer au locataire un logement
décent (V. n° 14 ).

N'entre pas dans cette catégorie le local qu'un employeur a offert de réserver à une partie, au moment de son embauche, sans obligation d'acceptation, ses
fonctions n'exigeant pas qu'elle soit logée dans des conditions particulières et sans que la cessation de l'emploi puisse avoir d'incidence sur la convention conclue
entre le bailleur et le salarié (Cass. 3e civ., 23 juin 1993, n° 91-20.817 : JurisData n° 1993-001567 ; Bull. civ. 1993, III, n° 93 ; Loyers et copr. 1993, comm. 328 ;
Rev. loyers 1993, p. 362 ; JCP N 1993, II, p. 387).

La qualification de logement de fonction suppose la constatation d'un lien étroit entre le logement et l'emploi occupé par le preneur envers le bailleur. Tel n'est pas
le cas lorsque tout lien a disparu entre l'organisme attribuant (l'État) et le bailleur après l'affectation, et que c'est avec ce dernier que le preneur (fonctionnaire) est
en relation directe (CA Paris, 6e ch. C, 21 oct. 1992 : JurisData n° 1992-023566. – CA Paris, 6e ch. C, 21 sept. 1999 : AJDI 1999, p. 1039).

C'est ainsi que la convention de réservation de logements au bénéfice d'agents de l'État passée entre l'État et le bailleur n'est pas concernée par l'exclusion,
comme le précise une réponse ministérielle (Sur cette question, V. M. Gauthier, Les relations de l'État locataire avec ses bailleurs privés : JCP N 1994, prat. 3150)
.

Réponse. – L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que cette loi n'est pas applicable "aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice
d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi". Le législateur a entendu exclure expressément du champ d'application de la loi les logements de fonction. Par
logement de fonction, il faut entendre tout local à usage d'habitation pris à bail par un employeur afin de le mettre à la disposition d'un de ses salariés ou
dirigeants. Dans le cas évoqué par l'honorable parlementaire, l'État et le bailleur ont conclu une convention de réservation au bénéfice d'agents de l'État. Le
bail n'a pas été signé par l'État mais par le locataire présenté au bailleur par un service de l'État. Il ne s'agit donc pas d'un logement de fonction au sens de l'
article 2 de la loi du 6 juillet 1989. La clause selon laquelle un contrat de location régi par la loi du 6 juillet 1989 prend fin à la cessation de fonction du
locataire est contraire aux dispositions d'ordre public des articles 10 et 15 de cette loi. Cette clause est donc réputée non écrite (Rép. min. n° 17205, 1er août
1994 : JOAN Q 24 oct. 1994, p. 5323 ; Loyers et copr. 1995, comm. 1).
15. – Il faut noter la formulation beaucoup plus large que celle employée par la loi de 1982 qui ne visait "que les logements attribués pour l'exécution d'un contrat
de travail". L'intention du législateur est donc de soumettre très largement au régime du Code civil les locaux destinés au logement du personnel. Pour
l'application de celui-ci, il n'y a pas à distinguer selon que l'employeur est propriétaire ou non du logement loué ; les locaux loués chez un tiers par l'employeur
pour y loger son personnel seront régis par le droit commun au même titre que les locaux dont il a la propriété (En ce sens, CA Rouen, 1re ch., 22 mai 1991 :
Gaz. Pal. 1993, 2, somm. p. 265. – CA Paris, 6e ch. A, 7 janv. 1992 : JurisData n° 1992-020088 ; Loyers et copr. 1992, comm. 159. – CA Paris, 6e ch. B, 20 juin
1992 : Administrer janv. 1993, p. 45).

Tel sera le cas des locations conclues par les personnes morales, les entreprises, l'État, les collectivités publiques pour le logement de leur personnel. Ainsi, la
location consentie à un syndicat de copropriétaires pour le logement du gardien de l'immeuble est exclue de la loi de 1989 et ce, à un double titre. D'abord le fait
que le locataire est une personne morale et ensuite l'affectation particulière des locaux puisqu'il s'agit d'un logement de fonction. Très logiquement, l'arrêt a
appliqué les dispositions du Code civil sur le congé (CA Paris, 6e ch. B, 18 déc. 1997 : JurisData n° 1997-023780 ; Loyers et copr. 1998, comm. 63).

6° Locations saisonnières

16. – Dans sa rédaction antérieure à la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, l'article 2, de la loi excluait expressément de son champ d'application « les locations à
caractère saisonnier ». La solution était identique sous l'empire de la loi Quilliot et de la loi Méhaignerie. La loi nouvelle n'a pas estimé utile de mentionner cette
exclusion, dans la mesure où la limitation du domaine d'application de la loi aux locations qui constituent la résidence principale, les exclut déjà implicitement.

La location à caractère saisonnier est une location de courte durée, consentie à la semaine, à la quinzaine, au mois ou encore pour la saison. Une réponse
ministérielle (Rép. min. n° 39019 : JOAN Q 26 déc. 1983, p. 5559) est venue préciser que la durée de ces locations ne pouvait excéder celle "d'une saison d'été
ou d'hiver, c'est-à-dire trois mois". Mais cette limitation quant à la durée et la location paraît bien arbitraire et ne correspond pas forcément à la durée d'une saison
qui peut être supérieure. D'ailleurs, un arrêt de la cour d'appel d'Aix (CA Aix-en-Provence, 10 janv. 1986 : D. 1986, inf. rap. p. 433, obs. Cl. Giverdon ; Rev. adm.
1986, p. 26, note J.-M. Gélinet) a donné une définition beaucoup plus large de la location saisonnière en admettant qu'elle peut porter sur une saison universitaire
pouvant durer jusqu'à dix mois. En application de cette jurisprudence, les locations faites à des étudiants relèvent du droit commun, ce qui était déjà la règle dans
la plupart des cas puisque, généralement, ce type de location est fait en meublé. Appelée à se prononcer sur la notion de location saisonnière, la Cour de
cassation a pu décider qu'une location consentie à Juan-les-Pins pour une durée de six mois en saison d'hiver était une location saisonnière (Cass. 3e civ., R,
22 juill. 1987 : Bull. civ. 1987, III, n° 150).

Lorsque cette location est conclue par un agent immobilier ou autre intermédiaire soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, il est prévu une durée maximale de 90
jours consécutifs non renouvelables (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 1er-1).

7° Sous-locations

17. – L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la cession et à la sous-location dispose :

Art. 8. – Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le
prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Il résulte de ce texte, plus précisément de l'alinéa 3, que les sous-locations dépendent désormais du régime du Code civil. Le contenu du contrat peut donc être
déterminé librement par le locataire principal et le sous-locataire (V. par exemple pour le régime de la clause résolutoire, CA Besançon, 2e ch., 1er déc. 2004 :
JurisData n° 2004-262259 ; Loyers et copr. 2005, comm. 86) sous deux réserves cependant :

le loyer du sous-bail doit être fixé avec l'accord du propriétaire (art. 8, al. 1er). Il ne peut excéder celui payé par le locataire principal ;

la durée de la sous-location ne peut excéder celle du contrat de bail.

Ce régime juridique s'applique à toutes les sous-locations y compris celles consenties à usage exclusivement professionnel. L'affectation purement
professionnelle n'empêche pas l'application de l'article 8 de la loi de 1989, quand bien même l'ensemble de cette loi ne régit pas les locations à usage
professionnel. L'exclusion de la loi de 1989 justifie par ailleurs que le sous-locataire ne puisse se prévaloir des dispositions protectrices de l'article 57 A de la loi
du 23 décembre 1986 (CA Paris, 6e ch. B, 8 avr. 2004 : JurisData n° 2004-237582 ; Loyers et copr. 2004, comm. 145).

Ces précisions sur le régime juridique d'une sous-location partielle à usage professionnel résultent d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 1er mars 2000 (
Cass. 3e civ., 1er mars 2000, n° 98-10.496 : JurisData n° 2000-000758 ; Loyers et copr. 2000, comm. 112 ; Bull. civ. 2000, III, n° 45. – Sur cet arrêt, V.
C. Beddeleem, La sous-location à usage exclusivement professionnel : Rev. loyers 2001, p. 27. – B. Vial-Pedroletti, Régime juridique d'une sous-location à usage
professionnel : Loyers et copr. 2000, chron. 5).

Cass. 3e civ., 1er mars 2000, préc.

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme Yanbeguian, locataire d'un appartement à usage d'habitation et professionnel, a consenti à M. Zerbib une sous-
location à usage professionnel portant sur une partie des lieux, par acte sous seing privé du 22 septembre 1986 à compter du 1er octobre 1986, pour une
période de six ans ; qu'elle a donné congé à M. Zerbib le 15 mai 1995, pour le 31 août 1995, et que celui-ci l'a assignée pour obtenir le paiement de sommes
à titre de réparation du préjudice subi du fait de son éviction et au titre de remboursement du trop-perçu de loyer ; Attendu que M. Zerbib fait grief à l'arrêt de
le débouter de sa demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1°) que le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement
professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans ; qu'au terme fixé par le contrat, celui-ci est renouvelé tacitement pour la même durée ;
que cette disposition est applicable à un contrat de sous-location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel ; qu'en décidant le contraire, la
 cour d'appel a violé l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; 2°) que M. Zerbib soutenait que la résiliation prématurée du contrat de bail par
Mme Yanbeguian l'avait contraint à déménager et, afin de tenter de conserver sa clientèle, de s'installer dans des locaux proches de son ancienne adresse,
dont le loyer était très supérieur à celui des locaux litigieux ; qu'il produisait aux débats, à l'appui de cette affirmation, un avis d'échéance faisant apparaître
qu'il acquittait désormais un loyer de 14 250 F en principal et les quittances de loyers des locaux litigieux, mentionnant un loyer de 8 556 F en principal pour
le mois de juin 1995 ; qu'en affirmant, néanmoins, que M. Zerbib ne produisait aucune pièce sur un éventuel préjudice, la cour d'appel a méconnu les limites
du litige, en violation des articles 4 et 5 du Nouveau Code de procédure civile ; 3°) qu'en s'abstenant de rechercher si cette différence de loyer était
consécutive d'un préjudice pour M. Zerbib, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, exactement relevé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à l'exception de celles de l'article 8, n'étaient pas
applicables aux sous-locations, que l'article 57 A, intégré par l'article 36 de cette loi dans la loi du 23 décembre 1986, invoqué par M. Zerbib, ne s'appliquait
pas en l'espèce, et que celui-ci n'avait pas la garantie d'un maintien dans les lieux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que
ses constatations rendaient inopérante, a retenu, abstraction faite d'un motif surabondant, que M. Zerbib ne pouvait invoquer valablement un préjudice ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ;
que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ; qu'en cas de cessation
du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation ; que les autres dispositions de la
présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location ;

Attendu que pour rejeter la demande de M. Zerbib en remboursement du trop-perçu de loyers, l'arrêt retient que, s'agissant d'une sous-location à usage
exclusivement professionnel, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment celles relatives au loyer de la sous-location, ne lui sont pas applicables ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ;

(…)

II. - Autres cas non visés par la loi du 6 juillet 1989

18. – En dehors des hypothèses analysées supra, dont la soumission de principe au régime du Code civil ne fait pas difficultés, il existe d'autres cas de location
qui ont pu être présentés comme plus litigieux par la doctrine. Il s'agit des conventions de jouissance précaire et des locations consenties à des personnes
morales. Dans le silence des textes, c'est la jurisprudence qui a dû intervenir pour décider de leur soumission au droit commun du louage.

1° Conventions de jouissance précaire

19. – Les conventions de jouissance précaire, qui ne sont visées ni à titre positif, ni à titre négatif par la loi nouvelle, sont soumises au droit commun du louage.
D'un intérêt pratique évident, la convention de jouissance précaire est un bail de courte durée que le bailleur accorde au locataire pour des raisons diverses (Sur
cette question, V. les développements, JCl. Bail à loyer, Fasc. 85 ou JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 85 ou JCl. Notarial Répertoire , V° Bail à loyer ,
fasc. 85 ou Répertoire pratique de droit privé, V° Bail à loyer, fasc. 85).

La licéité de ces conventions, qui permettent de déroger à des régimes impératifs (L. n° 48-1360, 1er sept. 1948. – L. n° 82-526, 22 juin 1982. – L. n° 86-1290,
23 déc. 1986. – L. n° 89-462, 6 juill. 1989), est généralement admise par la doctrine même si des positions plus nuancées sont à noter (V. particulièrement l'étude
de E.-E. Frank, La convention d'occupation précaire : Administrer août-sept. 1986, p. 2). Sous l'empire de la loi Quilliot, une réponse ministérielle a refusé
d'admettre leur validité, en se fondant sur le caractère d'ordre public de la législation (Rép. min. à M. Charié : JOAN Q 6 déc. 1982, p. 5058). Mais c'est oublier
que c'est justement en présence d'une loi impérative que la convention précaire trouve un intérêt et que ce caractère impératif n'a jamais dissuadé la
jurisprudence de reconnaître la licéité de tels accords (Ch. Atias : Bull. loyers 1983, p. 5).

20. – Valables lorsqu'elles n'ont pas uniquement pour but d'éluder une législation contraignante, elles devraient permettre la conclusion de baux d'habitation dont
le régime relèvera du Code civil. Concrètement, il doit être possible de conclure un bail d'une durée inférieure à trois ans – qui est la durée minimum imposée par
la loi de 1989 – et même d'une durée inférieure à un an (V. L. 6 juill. 1989, art. 11, qui, dans certains cas, autorise la conclusion de baux inférieurs à trois
ans mais d'au moins un an), dès lors que cette précarité est justifiée par un motif légitime. Mais ce motif légitime doit consister en des raisons objectives,
indépendantes de la volonté des parties. C'est le cas par exemple lorsqu'un propriétaire, dans l'attente d'une expropriation, fait occuper à titre précaire son bien
par un tiers. En revanche, la convention précaire ne se justifie pas et doit être requalifiée en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, lorsque la précarité dépend de la
volonté de l'une des parties au contrat (Cass. 3e civ., 29 avr. 2009, n° 08-10.506 : JurisData n° 2009-047964 ; Loyers et copr. 1999, comm. 199).

Un arrêt de la Cour de cassation a pu estimer que la durée de 28 mois d'une convention était incompatible avec son caractère précaire (Cass. 3e civ., 1er juill.
2003 : AJDI 2003, p. 853, obs. Bayard-Henry ; Administrer 2004, n° 371, p. 33, obs. C. Beddeleem), ce qui est critiquable. En effet, ce qui caractérise ce type de
convention est la fragilité du titre de l'occupant et non sa durée. D'ailleurs, un arrêt de la cour d'appel de Paris a, pour sa part, considéré qu'une durée de 10 ans
était possible, dès lors qu'elle était justifiée par des circonstances extérieures aux parties (CA Paris, 6e ch. B, 24 janv. 2008 : JurisData n° 2008-355068 ; Loyers
et copr. 2008, comm. 95).

2° Baux consentis à des personnes morales

21. – Dans le silence des textes, le régime juridique applicable aux locations consenties à des personnes morales a été pendant un temps controversé (Sur cette
question, V. B. Vial-Pedroletti, La loi du 22 juin 1982 ne régit pas les locations consenties à des personnes morales : Bull. loyers déc. 1986, p. 2). Ouverte avec la
loi Quilliot, relancée sur le terrain de la loi Méhaignerie, la discussion est aujourd'hui close, la jurisprudence ayant définitivement tranché la question.
22. – Le courant jurisprudentiel majoritaire qui écartait les personnes morales du bénéfice du droit au logement a en effet été confirmé par un arrêt de la Cour de
cassation qui a clairement affirmé que "les lois du 22 juin 1982 et du 23 décembre 1986 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales" (
Cass. 3e civ., 12 janv. 1994, n° 91-22.055 : JurisData n° 1994-000263 ; Bull. civ. 1994, III, n° 3 ; JCP N 1994, II, p. 183 ; JCP G 1994, IV, 644 ; Loyers et copr.
1994, comm. 135 ; D. 1994, inf. rap. p. 33 ; Administrer juin 1994, p. 35, note C. de Ricqlès-Marjolin ; Gaz. Pal. 1994, 1, p. 199 s., note Ph. de Belot ; AJPI 1994,
p. 455, note J. P. B. ; Defrénois 1994, art. 35897, n° 139, obs. G. Vermelle. – V. dans le même sens, CA Paris, 6e ch. A, 14 févr. 1994 : Rev. loyers 1994, p. 264.
– V. aussi CA Paris, 6e ch. B, 16 janv. 1992 : JurisData n° 1992-020035 ; JCP G 1992, IV, 1370 et JCP N 1993, II, p. 170. – CA Paris, 1re ch. urg., 29 oct. 1992 :
JurisData n° 1992-022803 ; Loyers et copr. 1993, comm. 47. – CA Paris, 6e ch. B, 11 févr. 1993 : JurisData n° 1993-020018).

Cass. 3e civ., 12 janv. 1994, préc.

Méconnaît les articles 1er, 2 et 7 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 et l'article 22 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 la cour d'appel qui, pour
accueillir la demande du preneur en annulation de congé, retient que le bail consenti à une société civile de moyens relève, en raison de son caractère
mixte, des dispositions de la loi du 22 juin 1982 en application de son article 2, que le congé est soumis aux dispositions de l'article 22 de la loi du
23 décembre 1986 et que le bailleur a accepté la personne morale en qualité de locataire lors de l'apport du bail à la société civile de moyens, alors que les
lois du 22 juin 1982 et du 23 décembre 1986 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales, et sans relever d'accord exprès des parties
pour soumettre leur bail à ces dispositions.

23. – Cette discussion était, dans l'ensemble, assez théorique car, en pratique, l'affectation particulière des locaux loués par une personne morale aura pour effet
de rendre applicables les dispositions du Code civil. Ce sera le cas des locaux utilisés pour l'activité administrative ou le logement du personnel car ils rentreront
alors dans la catégorie des locaux professionnels ou des logements de fonction que la loi du 6 juillet 1989 ne régit pas.

Mais il existe d'autres hypothèses où l'application de la loi pouvait être envisagée, particulièrement celle d'associations dont le but est de faciliter le logement de
personnes âgées et qui se font consentir des baux à cette fin.

À leur propos les tribunaux ont réaffirmé, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 cette fois-ci, l'exclusion de la loi (Cass. 3e civ., C, 23 mai 1995, n° 93-12.789 :
JurisData n° 1995-001231 ; Bull. civ. 1995, III, n° 126 ; Loyers et copr. 1995, comm. 504. – CA Nancy, 2e ch., 15 mars 1995 : JurisData n° 1995-043431. – CA
Paris, 6e ch. B, 3 nov. 1995 : JurisData n° 1995-023340. – CA Paris, 6e ch. A, 6 nov. 1995 : JurisData n° 1995-023341).

Il faut noter toutefois que la jurisprudence réserve le cas d'un accord exprès des parties : celles-ci peuvent décider de soumettre leurs relations à la loi, le
locataire personne morale bénéficiant alors de la législation protectrice au profit des personnes physiques.

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Le recours à des locations dérogeant au statut des baux d'habitation : JCP N 1997, prat. 3993, p. 450 s

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