EPREUVE DE COMMUNICATION

Sujet n°5

Préparation 20 minutes
Durée 20 minutes maximum dont 10 en anglais

Le contexte professionnel :

Vous travaillez dans en tant que gestionnaire copropriété dans l’agence

« B.O.S.S »

Monsieur MORVILLE vient d’acquérir un appartement au 4 rue des Deux

ponts à PARIS 4ème avec un parking.

Il revient vers vous car il souhaite garer son Mercedes class G dans le parking
mais le monte voiture ne permet aucune manœuvre de ce dernier.

Après avoir pris contact avec son ami Monsieur DEBBOUZE dont vous avez
l’immeuble en gestion, il lui a été indiqué que vous pourriez le conseiller pour
modifier l’accès et permettre son stationnement.

Vous devrez lui rappeler les règles en copropriété, les documents à présenter,
l’assemblée générale et les frais associés.
Vous expliquerez également les chances que sont projet aboutisse et si il
pourra avoir un recours si l’assemblée générale des copropriétaires refusent
sont projet.
Étape 1 : la réalisation des travaux figure à l’ordre du jour
de l’assemblée générale

En principe, seuls les travaux dont la réalisation a été mise à l’ordre du jour de
l’assemblée générale et ayant obtenu l’accord des copropriétaires peuvent être
réalisés. Néanmoins, dans certains cas, le syndic peut, de sa propre initiative,
décider de faire des travaux sans accord préalable des copropriétaires.

Il s’agit :

 des petits travaux d’entretien : changer une vitre, une ampoule, un

interrupteur, l'approvisionnement en combustible,…
 des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble
(exemples : réparation d’une fuite d’eau suite à une canalisation rompue
ou remplacement de la vitre cassée de l’entrée de l’immeuble, réparer ou
remplacer une chaudière, faire dégorger un collecteur d’égout). Le syndic
doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une
assemblée générale. Pour financer ces travaux, le syndic peut, après avis
du conseil syndical, demander le versement d'une provision qui ne peut
dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Par ailleurs, la mise à l’ordre du jour de la réalisation de travaux peut résulter
d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) (cf.
fiche "travaux d’économies d’énergie"), ou de l’obligation d’élaborer un projet de
plan pluriannuel de travaux (PPT) qui concerne les copropriétés de plus de 15
ans, comprenant des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

Tout copropriétaire peut proposer à l’assemblée générale la réalisation de

travaux. A cet effet, il inscrit sa proposition à l’ordre du jour de l’assemblée
générale en adressant un courrier recommandée avec AR à son syndic (cf. fiche
"Assemblée générale").

DANS QUELS CAS FAUT-IL ADRESSER UNE

LETTRE AU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ POUR DES
TRAVAUX ?
Il peut arriver qu’un copropriétaire souhaite initier des travaux au sein de la copropriété. Il
convient de distinguer 2 types de travaux :

 Les travaux communs (c’est-à-dire touchant les parties communes de l’immeuble).

  Les travaux privatifs affectant les parties communes et nécessitant l’autorisation de la
copropriété.
Les travaux communs (ravalement, cage d’escalier…) sont souvent à l’initiative du syndic et
du conseil syndical. Toutefois, les copropriétaires peuvent tout à fait en faire la demande eux-
mêmes directement.

Certains travaux privatifs nécessitent en outre une autorisation de la copropriété via

l’assemblée générale, dans les cas suivants par exemple :

 Changement de fenêtre ;
 Percement d’une porte ou d’un mur porteur ;
 Modification de façades…

COMMENT FAIRE UNE DEMANDE DE TRAVAUX AU

SYNDIC ?
Lorsqu’un copropriétaire souhaite initier des travaux, il lui faut faire parvenir sa demande au
syndic par lettre recommandée avec accusé réception, dans le cadre des dispositions
de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 afin que celui-ci l’inscrive à l’ordre du jour d’une
assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire).

 Les travaux communs relèvent d’un vote à l’article 24 en assemblée générale. Le

copropriétaire à l’origine de la demande doit annexer au moins 2 devis d’entreprises
au courrier adressé au syndic.
 Les travaux privatifs nécessitant l’autorisation de la copropriété relèvent eux d’un
vote à l’article 25-B. Le copropriétaire à l’origine de la demande peut ici annexer un
seul devis d’entreprise au courrier s’il le souhaite. Il doit en revanche joindre au devis
un dossier technique et un dossier assurance décennale relatifs aux travaux.

Travaux somptuaires ou travaux utiles: comment les

distinguer?
Je suis propriétaire d’un appartement de six pièces en PPE à Cologny.
Certains copropriétaires souhaitent faire des travaux dans l’entrée de
l’immeuble en changeant le revêtement des sols pour y mettre du marbre et y
faire peindre une fresque par un artiste. Nous devons discuter de ce point lors
de notre prochaine Assemblée générale qui aura lieu à la fin du mois de juin.
Ces travaux me semblent inutiles, l’entrée de l’immeuble ayant été rénovée il y
a une dizaine d’années. Puis-je m’opposer à ces travaux ? (Marlène B,
Cologny)
Me Géraldine Schmidt / 05 Juin 2023 / immobilier.ch
Dans votre cas, il est important de relever que l’entrée de l’immeuble fait partie des parties
communes de l’immeuble que vous habitez. Compte tenu de ce fait, il faut distinguer si les
travaux envisagés sont des travaux de construction ou un acte d’administration courant que
chaque copropriétaire peut effectuer seul. Les travaux visant à changer le revêtement des sols
de l’entrée pour y mettre du marbre ou le dessin d’une fresque sont clairement des travaux de
construction. En effet, la notion de travaux de construction englobe les travaux d’entretien, les
travaux de rénovation et de réfection relatifs au bâtiment lui-même ou à ses annexes, ainsi que
la construction de nouvelles installations.

La décision d’entreprendre des travaux de construction doit être prise par l’ensemble de la
Communauté des propriétaires d’étages lors d’une Assemblée générale.

A teneur de la loi, il faut distinguer trois types de travaux de construction pour lesquels les
exigences de majorité sont différentes. Il s’agit des travaux nécessaires, utiles ou somptuaires.
Nous détaillerons ces différents types de travaux ci-dessous. La différenciation entre ces trois
types de travaux doit se faire objectivement, c’est-à-dire en tenant compte de toutes les
circonstances du cas d’espèce. Les exigences de majorité peuvent être modifiées, sous réserve
des dispositions impératives de la loi, par le Règlement d’administration et d’utilisation de
votre propriété par étages (RAU).

Des travaux de construction sont nécessaires lorsqu’ils sont exigés pour le maintien de la
valeur et de l’utilité de la chose. La suppression de défauts de construction entre, par exemple,
dans cette catégorie. Les travaux nécessaires sont adoptés à la majorité simple des
propriétaires d’étage.

Les travaux de construction utiles sont, quant à eux, des travaux destinés à augmenter la
valeur de la chose, son rendement ou son utilité. La transformation de locaux communs
inoccupés en une buanderie est par exemple de ce type de travaux. Ils sont en principe décidés
à la double majorité, à savoir, à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre,
leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.

Même si cette double majorité est atteinte, un copropriétaire peut s’opposer aux travaux utiles
dans deux cas :
 Les modifications auraient pour effet de gêner notablement et durablement ce
copropriétaire dans son usage ou sa jouissance de la chose selon sa destination
actuelle.
 Les modifications compromettraient le rendement de la chose.

En outre, si les travaux envisagés devaient entraîner pour un copropriétaire des dépenses qui
ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de
sa part, ils ne pourraient être entrepris sans son consentement à moins que les autres
copropriétaires ne se chargent de sa part de frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut
lui être objectivement demandé.

Finalement, des travaux sont somptuaires s’ils sont exclusivement destinés à embellir la
chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé. La construction d’une fontaine
dans une cour intérieure est un exemple. Ces travaux doivent être adoptés à l’unanimité des
propriétaires d’étage.

La loi prévoit une exception à l’unanimité lorsque les travaux envisagés n’entravent pas le
droit d’usage et de jouissance du propriétaire qui s’y oppose, ils peuvent être décidés à la
double majorité. Ce copropriétaire devra cependant être indemnisé pour l’atteinte temporaire
portée à ses droits et les autres copropriétaires devront se charger de sa part de frais.

Dans votre cas, il s’agit de remplacer le revêtement des sols de l’entrée par du marbre et d’y
peindre une fresque, alors même que l’entrée a été rénovée il y a une dizaine d’années. Il
semble donc que ces travaux entrent dans la catégorie des travaux somptuaires, qui doivent
être adoptés à l’unanimité des copropriétaires, sous réserve de l’exception mentionnée ci-
dessus. Vous pouvez donc vous opposer à ce projet. Enfin, si l’exception n’est pas réalisée,
les travaux ne pourront pas être effectués. Au vu des travaux prévus, il ne semble pas que
vous serez entravé dans votre droit d’usage et de jouissance, de sorte que les autres
copropriétaires pourraient les exécuter sans votre accord, mais en prenant en charge eux-
mêmes ces travaux.

Investir en France depuis l’étranger : est-ce possible ?

L’investissement immobilier en France depuis l’étranger est tout à fait possible.
Contrairement à d’autres pays, la loi française ne réserve pas la propriété
immobilière aux seuls ressortissants nationaux. Les non-résidents, qu’ils soient issus
de la zone européenne ou d’autres parties du monde, peuvent acheter un bien
immobilier en France. En matière immobilière, c’est la loi du lieu de situation du bien
qui s’applique, c’est-à-dire la loi française. Par conséquent, les investisseurs
étrangers seront soumis au régime fiscal français pour l’imposition des revenus
locatifs et des plus-values immobilières, ainsi qu’aux règles de propriété françaises.
Cependant, il est important de noter que ces dispositions ne s’appliquent pas en
matière successorale. En cas de décès, le bien échappe à la loi française, et c’est la
loi du dernier lieu de résidence du défunt qui s’applique pour le calcul des droits de
succession. Les investisseurs étrangers peuvent opter pour l’application de leur loi
nationale sous certaines conditions grâce à un testament.