EPREUVE DE COMMUNICATION

Sujet n°6

Préparation 20 minutes
Durée 20 minutes maximum dont 10 en anglais

Le contexte professionnel :

Vous travaillez dans en tant que négociateur immobilier dans l’agence « Wine
and Coffee »

Monsieur Sean Paul souhaite acquérir un domaine viticole afin d’investir et

concurrencer le couple PITT.

Il souhaite également y séjourner quelques semaines dans l’année avec ses

amis et souhaite la région du bordelais pour son côté resplendissant à
l’étranger.

Vous devez lui proposer un bien et le conseiller en lui rappelant les frais
associés en France et le côté commercial de la propriété.

Vous lui indiquerez également où se trouve le vignoble bordelais et comment

y accéder depuis les états unis.
 AUX CONFINS DE LA GIRONDE ET DE LA DORDOGNE :
CHARTREUSE DU XVIIIÈME SIÈCLE, ENTOURÉE DE SON
VIGNOBLE ET DE SES TERRES

Sur les coteaux, dans une campagne paisible, ce joli domaine plein de charme, et chargé
d’histoire comprend 33ha environ, d’un seul tenant, dont 19ha de vignes rouges et blanches,
avec allée privée.
 Quelles sont les étapes de
transaction d’un domaine viticole ?
Acheter un domaine viticole est pour certain le rêve d’une vie. C’est un projet qui se prépare
en amont et qui prend en compte divers paramètres dont le prix, la qualité des vignes et des
équipements techniques, régularité de la production du vignoble, la constance des marchés et
la réalité de la clientèle. Nos différentes propriétés à la vente offrent le choix à l’acheteur de
s’orienter en fonction de son projet viticole : outil de production, oenotourisme,
événementiel, gîtes ou chambre d’hôte, hobby vineyard…

La spécificité et la technicité d’acquisition d’un domaine viticole en France sont telles que
l’intervention d’un agent spécialisé est aujourd’hui indispensable. 50% du travail des
consultants est consacré à valider le bien vendu (l’état des vignes, la certitude du classement
AOP, le prix des vins du domaine, superviser les interventions des experts agréés et participer
aux réunions avec les juristes et fiscalistes.
De nombreux paramètres sont à contrôler et à vérifier afin de rédiger le compromis de vente
qui engage les deux parties à mener la transaction à son terme. C’est un « avant-contrat » qui
vient avant l’acte définitif qui scelle ensuite la vente de façon définitive chez le notaire.

Dans le cadre d’une vente d’un domaine viticole, de nombreux éléments sont à prendre en
compte.
 BIEN S’ENTOURER POUR ACHETER UN DOMAINE
VITICOLE
Une transaction, du compromis à la signature des actes, dure entre 4 et 6 mois.
La simple demande d’autorisation d’exploiter exige un délai d’environ quatre mois. Ce délai
est utilisé par VINEA TRANSACTION pour réaliser ou diriger les expertises obligatoires et
divers contrôle dont certains sont à réaliser avant la signature de tout compromis.
La transaction doit être formalisée par les intervenants qualifiés ayant tous leur domaine de
compétence respectif.

Notaire, avocat, expert-comptable, banquier doivent vérifier et valider entre autre : les titres
de propriété, la levée des hypothèques et autres privilèges, les notifications aux organismes
bénéficiant d’un droit de préemption (SAFER, commune, conservatoire du littoral…), les
servitudes passives et actives, les comptes et bilans annuels, les garanties de passif et d’actif
(en cas de cession de parts sociales de société, situation fréquente dans le milieu viticole), la
levée des conditions suspensives et conditions particulières. Le prix de vente doit également
être affecté entre la bastide, le chai et le vignoble car les conditions d’amortissement sont très
différentes et des spécificités existent selon les propriétés viticoles, les AOC.
Tout ce travail de mise en forme et de vérification est de plus en plus précis et l’ensemble des
intervenants professionnels de la vente doivent travailler de concert dans l’intérêt du vendeur
et de l’acheteur.
 LES COMPOSANTES TANGIBLES D’UN DOMAINE
VITICOLE

Les bâtiments
Le bâti doit faire l’objet de différents audits et permet d’avoir accès à des informations
essentielles sur l’état général du bien immobilier. Ces expertises immobilières obligatoires
sont établies par un diagnostiqueur certifié et doivent être annexées au compromis de vente
Sans être exhaustif, les principaux points suivants sont à vérifier : :

 Etat Amiante
 Constat risque d’exposition au plomb
 Etat parasitaire
 Etat des risques naturels et technologiques
 DPE
 Etat de l’installation intérieur d’électricité
 Etat de l’installation intérieur de GAZ
 Contrôle assainissement non collectif
 Piscine…

La réglementation étant de plus en plus stricte, tout manquement peut entraîner l’annulation
de la vente ou conduire à une action en révision du prix.
Egalement, au gré du temps, les bâtiments des domaines viticoles sont régulièrement agrandis,
modifiés et ce dans le respect ou non-respect d’un permis de construire ou du PLU. Ce point
est donc à vérifier.

Le vignoble
Le vignoble de l’Hérault ou le vignoble du Gard en Languedoc ou de la Provence, des
vignobles Bordelais ou de la Bourgogne, les réalités par régions viticoles sont très différentes.
La fiche d’encépagement doit être à jour et certifiée par les services des douanes via le casier
viticole qui recense les plantations. Le certificat de l’INAO confirme le classement des vignes
en AOP.
Les vignes à la vente peuvent être très différentes sur une même propriété viticole. Certaines
vignes peuvent produire du vin à l’excès et d’autres être en sous-production viticole
récurrente.
Un relevé GPS permet un contrôle métrique des surfaces et vérifie avant la vente la surface
réellement plantée en vigne. Ce document n’a pas de valeur juridique.
Enfin, un état des lieux sur l’état sanitaire du vignoble (mildiou, flavescence dorée…) doit
être préalablement effectué à la vente.
Cave de vinification

Lors de la vente d’un domaine viticole, il est essentiel de vérifier la conformité des
installations viticoles car certaines peuvent être vétustes et anciennes. La réglementation
relative à l’élaboration des vins, aux équipements et conditions de travail est stricte et
complète.
Parmi les différents points à contrôler, nous retrouvons la conformité du retraitement des
effluents et les analyses biologiques concernant la présence ou non de Chloroanisoles.

Matériel de cave et de culture

Lorsqu’il y a reprise du matériel, une liste aussi exhaustive que possible est à établir
mentionnant l’état (bon ou mauvais) et les éventuels nantissements, gages, leasings pouvant
exister.

LES ÉLÉMENTS INTANGIBLES D’UN DOMAINE

VITICOLE.

Fonds de commerce et marques

Pour Vinea Transaction, ce paramètre est le plus délicat à apprécier car il est sujet de
négociation dans l‘évaluation de la valeur globale du bien. Affecter une valeur concernant la
notoriété du domaine lors d’une vente est toujours aléatoire.
Il est par ailleurs essentiel de vérifier la bonne protection des marques cédées (INPI et site
internet)

Les différentes structures juridiques d’un domaine

viticole
Deux schémas apparaissent selon si la société est détenue par une personne physique ou
morale :

 Société détenue en nom propre

Les actifs de l’exploitation viticole appartiennent en nom personnel à un ou plusieurs

propriétaires ou en indivision. L’acquisition se fera sous forme de cession d’actifs.

 Société détenue par une personne morale

Ici, les actifs sont logés dans une ou plusieurs sociétés :

 Une seule structure porte à la fois la propriété et l’exploitation (GFA

exploitant, SCEA ou SARL propriétaire exploitante).
 Une structure porte les actifs fonciers type SCI, GFA avec mise en valeur
par une société d’exploitation type SCEA, SARL… via un bail à long
terme.
 Certaines vignes à la vente sont détenues par des GFV investisseurs et
patrimoniaux.

L’acquisition se fera alors par une cession parts sociales de société.

Plus-value et fiscalité
Rien n’est plus complexe que l’étude des plus-values et de la fiscalité dans le cadre de la
vente d’une propriété viticole. De façon succincte, il est à retenir que dans les évaluations et la
répartition du prix entre les différents actifs cédés, les intérêts du cédant divergent de ceux de
l’acquéreur. Face à ce constat, il est fondamental que vendeurs et acheteurs sollicitent avec
anticipation leur notaire, avocat (conseil juridique) et expert-comptable pour optimiser
fiscalement la transaction.

LES STOCKS ET AVANCES AUX CULTURES

Les stocks de vin à racheter

Les volumes en stocks de vin restent également délicats à certifier étant donné que peu de
caves disposent d’un épalement de leurs cuves.
Un état qualitatif et quantitatif des stocks vracs et bouteilles doit être réalisé. Le vin étant un
produit vivant il est nécessaire d’effectuer des analyses spécifiques (brettanomyces,
ochrotoxine…). Une expertise et des dégustations contradictoires des vins sécurisent à la fois
l’acheteur et le vendeur et clarifie l’opération.
Il faut également faire l’inventaire des stocks de matières sèches et de produits
phytosanitaires.

Avances aux cultures

L’avance aux cultures correspond aux frais engagés par le cédant en vue de la levée de la
future récolte qui sera au bénéfice de l’acquéreur. En corollaire à la reprise des stocks, un
chiffrage des avances aux cultures s’impose.

LA RÉGLEMENTATION LORS DE L’ACQUISITION

D’UNE PROPRIÉTÉ VITICOLE

La Safer (Société d’Aménagement Foncier et

Etablissement Rural)
C’est une société d’économie mixte. Sous réserve de la modification de la réglementation
actuelle, sont préemptables tous les biens ruraux en nom propre ou société (si cession de plus
de 51% des parts). Le délai d’instruction est de 2 mois.

L’autorisation d’exploiter
L’autorisation d’exploiter est validée auprès de la DDTM (Direction Départementale des
Territoires et de la Mer) suivant un passage en commission du dossier. Le délai est de 4 mois
après le dépôt du dossier par LRAR.
Il n’y a pas d’obligation en matière de diplôme sauf pour les jeunes agriculteurs.

Origine des fonds

En tant qu’agence immobilière nous devons veiller à l’origine des fonds de l’acquéreur. La
procédure TRACFIN a été mise en place afin de lutter et de prévenir le blanchiment de
capitaux et le financement du terrorisme.

LE PERSONNEL
Le rachat d’un domaine passe par la reprise des contrats notamment de travail (code du
travail). Un état aussi précis que possible doit être constitué mentionnant l’ancienneté des
salariés, la qualification, la rémunération et les avantages en nature conformément à la
convention collective.
Il est important qu’au jour de la vente, les relations avec les salariés soient à jour
(rémunérations, primes, congés payés, congés maladies) et tout risque de contentieux aux
Prud’hommes clairement annoncé.
 EN CONCLUSION
La transaction ne se limite pas à de simples visites et accord sur le prix des vignes.
L’ensemble de ces différents paramètres démontrent l’importance de bien être accompagné et
garantissent la réussite du projet de cession ou d’acquisition. Ce schéma résume bien les
différentes composantes qui entre en jeux lors de la cession de propriétés viticoles ou
vignobles.