Question 15

Définition le bail à loyer: à partir de l’article 253 CO « le bail à loyer est un contrat par lequel le
bailleur s’oblige à céder l’usage1 d’une chose2 au locataire, moyennant un loyer3. ». Il s’agit donc là
d’un contrat synallagmatique, c’est à dire que lorsque les deux parties s'engagent à réaliser des
prestations l'une envers l'autre. Ce contrat est valable pendant une certaine durée qui est soit
déterminée (le bail ne peut pas être résilié de manière anticipée. Il prend fin sans lettre de congé à
l’expiration ou à la date convenue et le locataire ne peut pas prétendre à ce qu’il soit prolongé.) soit
indéterminée (le contrat prend fin moyennant la notification d’un congé par le locataire ou le
bailleur).

Majoration du loyer- Comment le bailleur peut augmenter/majorer le loyer ? art 269d

→ Un bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation.
- La majoration ne doit pas être assorti d’une résiliation ou d’une menace de
résiliation;
- En indiquant les motifs à l'appui de cette majoration;
- Sur une formule officielle.
→ Sinon la majoration de loyer est nulle.

Ainsi le locataire a dix jours pour accepter ou refuser. S'il refuse, il peut résilier avant le début de la
hausse.

Loyers abusifs- art 269 à 270e

Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la
chose louée. Le bailleur se fait trop d’argent sur le dos du locataire. Le loyer doit se situer dans
une fourchette définie par rapport à la valeur moyenne nationale des loyers statistiquement
représentatifs de locaux d'habitation comparables.
Critères de comparaison : la surface, l'état (de l’objet loué), la période de construction et
l’équipement des locaux

Contestation – art 270ss

Le locataire qui estime qu'une majoration de loyer est abusive peut contester la majoration.
Où : devant l'autorité de conciliation
Délai : dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration.

Il y a une différence à faire entre les articles 270 et 270a CO. Le loyer initial, qui concerne les
contestations que nous pouvons faire dès le début du contrat et le loyer en cours de bail, qui
concerne le fait de contester une augmentation après une certaine durée en contrat. Par exemple,
votre bailleur décide d’augmenter votre loyer après 3 ans sous contrat et vous voulez donc le
contester.

1
l’usage: le bailleur cède le droit d’utiliser la chose louée. Ex: les skis loués doivent permettre de
skier sans danger.
2
Une chose: c’est un bien mobilier (skis,voitures,..) ou un bien immobilier (appartement,
garage,…)
3
Le loyer: le locataire s’engage à verser au bailleur un montant en argent, le plus souvent sous
forme de paiements échelonnés.
En résumé, si nous recevons un avis de majoration, nous avons 10 jours pour accepter ou refuser
cette majoration (refuser dans le sens où on résilie le contrat), mais nous avons 30 jours pour dire
que ce n'est pas possible de majorer sur ces motifs là.

Hausse non abusive – art 269a

Une hausse de loyer n'est pas abusive si elle est justifiée.

Exemple: des hausses d'intérêts hypothécaires, de prime d'assurance, d'impôts, des travaux de
rénovation.
Le loyer peut aussi être adapté au renchérissement des coûts de la vie en se basant sur l'indice
suisse des prix à la consommation.

Forme du congé - art. 266l à 266m CO

Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur
doit utiliser une formule officielle agréée par le canton. Logement familial, la résiliation doit être
notifiée séparément aux deux conjoints ou partenaires enregistrés (le bailleur doit envoyer aux
deux). Selon l’art. 169 Code civil, un époux ne peut pas, sans le consentement exprès de son
conjoint, résilier le bail.

Partir avant?

Le locataire qui souhaite restituer la chose sans observer les délais au terme du congé doit
présenter au bailleur un nouveau locataire solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes
conditions (art 264 CO). (le bailleur n’est pas obligé d’accepter ce nouveau locataire, mais le
locataire peut partir), éventuellement sous-louer, avec l'accord du bailleur.

Résiliation extraordinaire

Pour certaines raisons, il est possible de résilier sans prendre en considération toutes les
conditions de la résiliation. Ex le locataire ne paye pas le loyer.

Pour justes motifs - art. 266g CO

Si pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut
résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. Le juge statue en
évaluant les circonstances.

Congés abusifs - art. 271 et 271a CO

Comme dans le contrat de travail certains motifs ne sont pas admis.Le congé doit être motivé (la
raison du pourquoi) si l'autre partie le demande. Le congé est considéré comme abusif quand il est
contraire aux règles de la bonne foi.
Exemples :
- Congé de représailles : par ex. Le locataire demande des réparations, car l'ascenseur
ne fonctionne plus. Le bailleur s’énerve et donne le congé.

- Moyen de pression : le bailleur utilise la résiliation du contrat afin d'amener le

locataire à accepter une modification du contrat. → Le bailleur essaye de pousser le
 locataire à accepter une modification de contrat. (par exemple une augmentation du
loyer). → le locataire doit avoir le choix d’accepter ou non, sans pression.

- Congé-vente : le bailleur met fin au contrat pour « forcer » le locataire à acheter

l'objet loué.
- Changement de la situation familiale : Le locataire se marie, a des enfants, divorce,
etc. et cette nouvelle situation ne plaît pas au bailleur.

- Congé vengeance : Pendant une procédure en conciliation (on a eu des problèmes

avec son bailleur et on essaye de trouver une solution), le congé ne peut être donné
valablement (on peut pas recevoir de congé pendant ce temps là) ; Idem pendant
les trois années qui suivent une décision de l'autorité de conciliation en faveur du
locataire (pour être sûr que le bailleur aie le temps de se calmer). Ça ne concerne
pas la résiliation immédiate, par ex., la conciliation ne doit pas être considérée
comme une excuse pour ne pas payer le loyer.

Exercices :

2) Selon l’art. 269 al.2 let.c CO : chantage, donc la majoration de loyer est nulle

3) Selon l’art. 256a al.2 CO : montrer le loyer du précédent locataire et 270 CO où nous pouvons
faire une contestation du loyer du loyer initial, mais attention au délai.