La fiscalité du patrimoine

Travail réalisé par:

siham chaâbat
Numéro d’apogée : 16003220
Imane Ennajy
Numéro d’apogée : 21027111
Karima El bezzazi
Numéro d’apogée : 17003706
Encadré par : M Omar kharbouch

Master banque et assurance

 Plan

I / Introduction

II/ Qu’est-ce que la fiscalité du patrimoine ?

III/ Fiscalité de patrimoine : que faut-il déclarer ?

IV/Les impôts sur le patrimoine dans leur ensemble :

V / Les principaux impôts de la détention du patrimoine

I / Introduction

La fiscalité correspond à l'ensemble des règles et procédures qui sont appliquées dans un pays
donné en matière fiscale. La fiscalité désigne l'ensemble des règles, règlements, lois et
procédures qui régissent le régime fiscal et les relations des agents économiques avec le
Trésor public.

Les origines de la fiscalité remontent aux premières organisations humaines, dans lesquelles
un tribut ou un paiement était versé à un dieu ou à une divinité afin d'obtenir leur
bienveillance. Au fur et à mesure que les organisations sociales humaines devenaient plus
complexes, la fiscalité a suivi le même chemin. Dans les premières civilisations organisées
des Grecs, il existait déjà un système fiscal progressif, qui prévoyait certaines remises pour
ceux qui disposaient de moins de ressources, ainsi qu'un contrôle et un ordre accrus.

Les Romains, de leur côté, étendirent également la taxation à tous les territoires qu'ils
annexèrent à leur empire. Les tributs finançaient les exploits de leurs dirigeants et
augmentaient leur pouvoir et leur influence. Au Moyen Âge, pendant ce temps, les seigneurs
féodaux percevaient des impôts auprès de leurs serviteurs et vassaux. La plupart de ces taxes
sont venues sous forme d'espèces, une partie de la production que les travailleurs ont réussi à
obtenir.

L'Église catholique n'était pas loin derrière la perception des impôts et des amendes auprès de
ses fidèles.

La fiscalité évolue dans le temps et se rapproche de ce que l'on connaît aujourd'hui à la fin du
XIXe siècle avec une grande variété de taxes, de taux, d'exceptions, de contrôle et de
classification.

L'objectif principal de la fiscalité est la collecte ordonnée des ressources pour le

gouvernement. L'imposition doit être ordonnée, cohérente et proportionnelle. Les ressources
obtenues devraient être utilisées pour financer des activités gouvernementales qui profitent à
la population (du maintien de l'ordre à l'aide aux personnes les plus défavorisées).

Actuellement, la plupart des pays modernes ont une fiscalité complexe qui comprend des
taxes de diverses natures qui affectent divers agents. Ci-dessous nous voyons les
caractéristiques générales des taxes et leur application :

1
1) Selon les agents : En général, la fiscalité reconnaît deux grands types de contribuables : les
entreprises et les particuliers. Les organisations à but non lucratif sont également reconnues
qui peuvent accéder à des avantages et à des réductions d'impôt.

Les entreprises paient principalement des impôts sur leurs bénéfices ou bénéfices, alors
qu'elles peuvent obtenir des remises pour leurs coûts, investissements et dons.

Les gens, quant à eux, paient généralement des impôts sur leurs revenus (du travail ou des
revenus de leurs biens) et sur les biens et services qu'ils consomment.

2) Selon la base sur laquelle ils sont appliqués :

o Direct : imposé sur le revenu et le patrimoine de l'agent

o Indirect : taxer la consommation de biens et services
o Promotions : sur certains biens ou services ayant des caractéristiques particulières
(tabac, alcool, etc.)

3) Par son mode de calcul :

o Ad valorem: il est calculé en pourcentage de la valeur du bien ou du service

o Taux fixe : un montant fixe est appliqué à l'unité (vendue ou acquise)
o Mixte : son calcul implique une combinaison d'ad-valorem avec un taux fixe

4) Considérations sur sa structure

En général, la fiscalité devrait tenir compte de la capacité de payer des contribuables (être
progressive), encourager la conformité et prévoir des mesures pour prévenir l'évasion fiscale.

De plus, étant donné que la plupart des pays sont ouverts au commerce international et à la
libre circulation des personnes (et de leurs biens), la fiscalité doit être harmonieuse,
protégeant les droits des personnes ou des entreprises qui agissent dans différentes
juridictions. Il convient de mentionner, par exemple, que l'Union européenne dispose de
réglementations visant à éviter l'évasion fiscale et la double imposition. En outre, des règles
ont été créées pour assurer la compétitivité des pays et empêcher certains d'offrir aux
entreprises des avantages injustes par rapport aux autres pays du monde.

2
Problématique de la gestion du patrimoine

Qu’est-ce que gérer un patrimoine ? Les conseillers en gestion patrimoniale sont au service
des particuliers et des professionnels afin de les aider à :

 Se constituer un patrimoine privé,

 Le développer via différents leviers,

 Engendrer des revenus supplémentaires,

 Transmettre leur patrimoine à leur succession.

Le patrimoine : un ensemble d’actifs

En premier lieu, il est important de se pencher sur la notion même de patrimoine : il s’agit
d’un ensemble de biens matériels ou immatériels possédés par un individu. On considère que
tout le monde possède son propre patrimoine, constitué des actifs et des passifs. Les actifs
concernent notamment :

 Les propriétés immobilières ou foncières : maisons, terrains, etc.

 Les biens professionnels : fonds de commerce, parts SCM, etc.

 Les placements financiers : liquidités, actions, etc.

 Les biens physiques : meubles, voitures, etc.

 Les droits d’auteur et d’usufruit.

 Les objets d’art ou de collection.

 Les inventions brevetées.

Mais un patrimoine prend également en compte les passifs, qui prennent la forme des dettes
contractées ou des emprunts en cours, par exemple. Globalement, c’est l’ensemble des biens,
des droits et des obligations. On note enfin qu’un patrimoine évolue dans le temps en
fonction de l’âge, de la profession ou encore de la situation familiale de chacun.

Dans tout ce méli-mélo d’actifs, difficile de gérer correctement son patrimoine. C’est là
qu’interviennent les professionnels du domaine, dont l’objectif premier est de comprendre,
d’analyser et de faire fructifier le portefeuille d’actifs de ses clients.

3
Mais qu’est-ce que le patrimoine précisément ?
Le patrimoine est un ensemble d’actifs et de passifs dont on a hérité ou que l’on a constitué.

Les actifs concernent les biens matériels :

 Immobilier : maisons, appartements, terrains, etc.

 Biens professionnels : fonds de commerce, stocks, parts de SCM, etc.
 Biens physiques : voitures, meubles, téléphones, etc.
Et immatériels :

 Placements financiers : liquidités, livrets, actions, etc.

 Droits d’usufruit
 Droits d’auteur
 Œuvres d’arts
 Brevets
Les passifs regroupent l’ensemble des dettes, emprunts, crédits… En bref, ce qui doit être
remboursé.

La gestion de patrimoine est donc, plus précisément, l’organisation des actifs et passifs
possédés par chaque individu avec un objectif de valorisation et d’optimisation.

Objectifs d’un audit patrimonial

S’organiser pour faire fructifier des actifs aura des objectifs assez différents selon les clients.
Différents cas de figure se dégagent alors, selon les besoins et contraintes de chacun. Ainsi,
les objectifs principaux de la gestion de patrimoine sont les suivants :

 Augmenter sa capacité d’épargne et ainsi mener à bien des projets,

 Optimiser sa fiche d’impôts,

 Aider ses enfants financièrement,

 Préparer sa retraite en s’assurant d’avoir des revenus supplémentaires,

 Transmettre son patrimoine à ses descendants...

4
 II/ Qu’est-ce que la fiscalité du patrimoine ?

Dans la fiscalité du patrimoine, il est important de distinguer :

 les impôts sur les revenus de l'épargne et du patrimoine qui représentent une partie de
l'impôt annuel sur le revenu ;
 l'impôt sur le patrimoine proprement dit.

En général, l'imposition du patrimoine intervient lors de la transmission du

patrimoine (succession, donation, ventes) et de manière périodique quand on détient ce
patrimoine.

Fiscalité du patrimoine : que faut-il déclarer ?

Lors de votre déclaration des revenus, vous devrez déclarer plusieurs éléments, à savoir :

 les valeurs mobilières dont les revenus ou dividendes sont imposables ;

 les revenus imposables des plus-values de valeurs mobilières ;
 les plus-values de cessions immobilières imposables ;
 les revenus fonciers ;
 la rente viagère.

Les valeurs mobilières dont les revenus ou dividendes sont imposables

Les principales valeurs mobilières dont les revenus ou dividendes sont imposables sont :

 les actions de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés ;

 les emprunts d'État et OAT (obligations assimilables du Trésor) ;
 les différents bons : bons du Trésor, les bons de caisse ou de capitalisation (hors
assurance-vie) ;
 les obligations émises par des collectivités ou des sociétés privées ;
 les comptes de dépôt et d'épargne non exonérés : livrets B et livrets bancaires.

Les revenus imposables des plus-values de valeurs mobilières

En règle générale, les plus-values de valeurs mobilières et de droits sociaux sont soumises
dès le premier euro à l'impôt sur le revenu.

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Depuis le 1er janvier 2018, elles sont imposées au taux forfaitaire de 12,8 % auquel on ajoute
les prélèvements sociaux d'un montant de 17,2 %. Elles font l'objet du prélèvement forfaitaire
unique (PFU).

Sont donc imposables les valeurs mobilières et droits sociaux ci-dessous :

 les actions et parts de sociétés, cotées ou non, soumises ou non à l'impôt sur les
sociétés ;
 les obligations ;
 les titres participatifs et autres titres d'emprunt négociables ;
 les parts de FCC (fonds commun de créance) émises pour plus de 5 ans ;
 les titres de sociétés immobilières cotées ou non pour le commerce et l'industrie
(Sicomi) ;
 les parts de FCP (fonds commun de placement) ;
 les SICAV (y compris les OPCVM monétaires ou obligataires de capitalisation) ;
 les actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable ;
 les titres de sociétés d'investissement ordinaires ou de sociétés de portefeuille.

III/ Fiscalité de patrimoine : que faut-il déclarer ?

Une fiscalité qui peut présenter des avantages, etc., le Maroc séduit de
nombreux investisseurs et retraités étrangers. Le droit fiscal demeure cependant une
matière technique et sensible par nature et la complexité de la structuration, de la gestion et de la
transmission du patrimoine ne cesse de s’accroître. L’environnement juridique et
fiscal marocain est également en constante évolution : récents aménagements de la réglementation
des changes, développement en cours d’un traité multilatéral
d’échanges automatiques d’informations financières, etc. Plus que jamais, dans un contexte
de multiplication des contrôles, un conseil fiscal à haute valeur ajouté est nécessaire afin de pouvoir
parfaitement maitriser vos problématiques patrimoines

1/Les valeurs mobilières dont les revenus ou dividendes sont-elles imposables ?

Les valeurs mobilières sont les titres émis par des personnes morales, publiques ou privées,
transmissibles par inscription en compte. Les plus courantes sont les actions, les obligations et les
OPCVM (SICAV, FCP). Interchangeables et fongibles, elles peuvent être cotées en bourse.
Les profits nets de cession d’obligations et autres titres de créance, d’actions non cotées et part
d’OPCVM sont soumis à l’IR au taux de 20% (art.73 du CGI). 15% pour les actions cotées et les
OPCVM actions

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2/ Les plus -values de cessions immobilières imposables

En tant que vendeur d’un bien immobilier vous devrez uniquement vous acquitter de l’impôt sur le
profit immobilier (TPI), de l’ordre de 20% du montant de la plus-value, En cas de plus-value nulle
ou négative, vous restez tout de même redevable d’une taxe minimale de 3% sur le prix de vente de
votre bien. Il existe également plusieurs conditions d’exonération pour cette taxe telles que la vente
à des ascendants ou descendants, le rachat d’une nouvelle résidence principale dans les 6 mois
suivants la vente… Pour cela il faut d’abord calculer le prix de revient du bien immobilier à vendre.
Si la société n’a pas de statut de « SPI» la cession de ses parts sociales sera soumise à l’impôt sur le
revenu dans la catégorie des revenus et profits mobiliers, au même taux de 20%, mais la
détermination de la base imposable diffère. Tout l’enjeu finalement consiste à étudier l’opportunité
de la vente directe du bien ou de la société dans le cas de la prépondérance des actifs immobiliers.

3/ Les revenus Fonciers

Selon article 61 de Code général impôt (loi des finances 2022) Sont considérés comme
profits fonciers pour l'application de l’impôt sur le revenu, les profits constatés ou réalisés à
l’occasion :

➤ de la vente d'immeubles situés au Maroc ou de la cession de droits réels immobiliers

portant sur de tels immeubles ;

➤de l’expropriation d’immeuble pour cause d’utilité publique ;

➤de l'apport en société d'immeubles ou de droits réels immobiliers;

➤de la cession à titre onéreux ou de l'apport en société d'actions ou de parts sociales
nominatives émises par les sociétés, à objet immobilier, réputées fiscalement transparentes au
sens de l'article 3-3° ci-dessus ;

La date limite pour le dépôt des déclarations du revenu global et des revenus fonciers pour les
revenus perçus en 2021, est fixée au 28 février 2022.
Les personnes soumises à cette déclaration sont :
- les propriétaires ou usufruitiers qui donnent en location des biens immeubles à
des particuliers ;
- les contribuables ayant opté pour le paiement spontané ;
- les contribuables disposant de revenus fonciers versés aussi bien par des particuliers que par

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des personnes soumises à l’obligation de retenue à la source en matière de revenus fonciers
et dont le montant atteint, par effet de cumul, le seuil de 120 000 dirhams

Dispense de la déclaration annuelle des revenus fonciers :

Sont dispensées de cette déclaration les personnes disposant de revenus fonciers imposés
par voie de retenue à la source.
Délai légal relatif au dépôt de cette déclaration et au paiement de l’impôt

La Déclaration annuelle des revenus fonciers doit être déposée au plus tard le 28 février
2022. Le paiement de l’impôt correspondant doit également intervenir avant cette date.
Nous sommes à votre disposition pour l’accomplissement des différentes formalités
déclaratives.

Détermination du profit foncier imposable :

Selon article 65 de code général impôt : pour déterminer le profit foncier imposable il faut
tout d’abord calculer : profit de cession= (prix de cession-frais de cession 1) Ŕ (Prix
d’acquisition Frais d’acquisition (15%) Investissements Frais financier) ensuite on calcule le
coefficient de réévaluation2 présentée par ministre des finances :

Année Coefficient de réévaluation

Jusqu’en 1945 3
1946 50,225
1947 39,112
1948 27,574
1949 22,151
1950 21,635
Année Coefficient de Réévaluation
1951 19,218
1952 16,399
1953 15,878
1954 17,315
1955 16,399

1
Frais de cession comprend : frais de courtage et frais d’annonce
2
Coefficient de réévaluation : Ces coefficients servent au calcul de l'impôt sur le revenu au titre des profits
foncier, la réévaluation s'effectue par l'application de ces coefficients qui sont fixés, chaque année, par un
arrêté ministériel sur la base de l'indice national du coût de la vie.

8
1956 13,926
1957 14,676
1958 12,000
1959 12,000
1960 11,546
1961 11,016
1962 10,833
1963 9,967
1964 9,592
1965 9,269
1966 9,308
1967 9,475
1968 9,410
1969 9,089
1970 8,997
1971 8,581
1972 8,144
1973 8,041
1974 7,185
1975 6,227
1976 5,684
1977 5,231
1978 4,703
1979 4,366
1980 4,041
1981 3,604
1982 3,238
1983 3.110
1984 2,683
1985 2,541
1986 2,309
1987 2,207
1988 2,218
1989 2,140

9
1990 2,000
1991 1,829
1992 1,740
1993 1,650
1994 1 ,583
1995 1,507
1996 1,468
1997 1,456
1998 1,417
1999 1,405
2000 1,379
2001 1,366
2002 1,337
2003 1,325
2004 1,299
2005 1,287
2006 1,246

Année Coefficient de réévaluation

2007 1,220
2008 1,177
2009 1,139
2010 1,128
2011 1,119
2012 1,106
2013 1,087
2014 1,082
2015 1,065
2016 1,049
2017 1,042
2018 1,023

10
2019 1,021
2020 1,014
2021 1

Comment calculez coefficient de Réévaluation ?

CR= cout d’Acquisition × Coefficient de Réévaluation

Ensuite on calcule profit imposable = prix de cession Ŕ coefficient de réévaluation

B : Calcule de l'IR

Profit imposable × taux de IR

C : Calcul de cotisation minimale

CM= Prix de Cession × Cotisation minimale

4/La rente viagère

La rente viagère est un revenu périodique que le ou les bénéficiaires commencent à percevoir
à partir d’une date et durant toute leur vie, contre le paiement au préalable d’un tarif unique
ou périodique appelé « prime», quand cette rente n’est pas gratuite

Ce revenu fait l’objet d’un contrat « viager » qui peut être conclu avec différents organismes,
et peut être classé dans deux catégories de revenus. Il peut s’agir d’une rente relative à un
contrat d’assurance, ou d’une rente relative à l’adhésion à un régime d’épargne retraite,
obligatoire ou complémentaire, avec un organisme de prévoyance ou d’assurance.

Le régime de retraite complémentaire du GASUP 3est l’un des plus avantageux régimes sur
le marché et ceci grâce à l’esprit mutualiste de la MCMA.4

Ce système de retraite a pour objet principal la constitution d’une retraite complémentaire

sous forme de Rentes Viagères, de Capital ou d’une combinaison des deux.

Dans ce système de retraite par points, les cotisations sont transformées en nombre de points
en fonction de l’âge et du taux technique. Ainsi, le cumul de points multiplié par la valeur du
service d’un point donne droit à une rente viagère annuelle. La valeur de service d’un point
est revalorisée chaque année en fonction des résultats financiers.

D/ déclaration des Rentes

3
Le groupement d’assurance du supérieur
4
Mutuelle Centrale Marocaine d’Assurances

11
  Suite à donation ou un testament elles Sont imposées comme des pensions avec un
taux 10% sur le montant brut ne dépassent annuellement 168000 DHS
 30% pour les femmes veuves
 10% Salaire pour chaque ascendant
 15% salaire pour chaque enfant

IV/Les impôts sur le patrimoine dans leur ensemble :

En comptabilité nationale, le produit de ces impôts en 2021 était de 2,1 Md€ pour l’impôt sur
la fortune immobilière (IFI), de 18,5 Md€ pour les DMTG, de 19,8 Md€ pour les taxes
foncières (part ménages), de 20,3 Md€ pour les DMTO, de 3,4 Md€ pour le prélèvement
forfaitaire unique sur les revenus capitaux mobiliers qui remplace l’impôt sur le revenu et de
11,6 Md€ pour les prélèvements sociaux (hors CSG et CRDS) qui s’y ajoutent. Selon la
commission des comptes de la sécurité sociale (rapport de juillet 2022), la CSG et la CRDS
sur les revenus du capital se sont élevées à 14,9 Md€. Le conseil des prélèvements
obligatoires, dans un rapport de 2018 sur les prélèvements sur le patrimoine des ménages,
estimait le produit de l’imposition des revenus fonciers et des plus-values foncières à 5,6
Md€ en 2016. Compte-tenu de la hausse des revenus fonciers déclarés, on peut l’estimer à
6,7 Md€ en 2021.

Les impôts sur le patrimoine des ménages et ses revenus (en Md€) en 20215

Impôt Rendement Impôt Rende

ment
Impôt sur la fortune immobilière 2,1 Droits de succession et donation 18,5
Taxes foncières 19,8 Droits de mutation à titre 20,3
onéreux
Prélèvement forfaitaire revenus 3,4 Impôt sur les revenus fonciers 6,7
capitaux mobiliers
CSG et CRDS 14,9 Prélèvements sociaux (hors CSG 11,6
et CRDS)
Total 97,3
Source : Insee, commission des comptes de la sécurité sociale, FIPECO.

5
Insee, commission des comptes de la sécurité sociale, FIPECO.

12
Au total, la fiscalité du patrimoine a donc rapporté 97,3 Md€ en 2021 (85,4 Md€ en 2020), soit
3,9 % du PIB. Le conseil des prélèvements obligatoires l’estimait à 80,0 Md€ en 2016.

Les comparaisons entre pays sont difficiles car les statistiques des organisations internationales
ne distinguent pas toujours les impôts sur le patrimoine des ménages et des
entreprises. La Commission européenne estime ainsi que les impôts sur le patrimoine des
entreprises et ménages (détention et transmission, mais pas revenus) représentaient 4,4 % du PIB
en France en 2020, contre des moyennes de 2,6 % dans la zone euro et de 2,5 % dans l’Union
européenne à 27. La France est le pays européen où ces impôts sont les plus importants. En
Allemagne, ils se montent à seulement 1,5 % du PIB.

V / Les principaux impôts de la détention du patrimoine :

1- L’impot sur les revenus6 :

L’impôt sur le revenu (IR) : est un impôt direct qui frappe le revenu global des personnes
physique ainsi que les personnes morales (société des personnes) n’ayant pas opté pour l’IS.

1-1 /champ d’application :

1-1-1 / Les revenus imposables :

 Les revenus professionnels

 Les revenus salariaux
 Les revenus et profit fonciers
 Les revenus agricoles
 Les revenus et profil des capitaux mobiliers
1-1-2 les personnes imposables :

 Les personnes physiques

 Les personnes morales par option :

6
Code générale des impôts 2022

13
  Société en non collectif (SNC)
 Sociétés en commandites simple (SCS)
 Sociétés en participations (SP)
 Sociétés de fait

Le résultat réalisé par ces groupements est considéré comme un revenu

professionnel des principaux associés et doits s’ajouter à ces autres revenus.
1-1-3 les personnes exonérées :

 Les revenus des sources étrangères des ambassadeurs et des agents diplomatiques des
consuls et des agents consulaires sont exonérés sous réserves de réciprocité.
 Les sociétés agricoles réalisant un CA annuel inférieur à 5000000 DHS.
 Les entreprises exportatrices pendant les 5 premières exercices d’exportation.
1-1-4 La territorialité :

Les principes de territorialité d’imposition à l’IR sont résumé dans le tableau

suivant :

Résidences habituelle Au Maroc Hors Maroc

Revenus de source Imposable à L’IR Imposable à L’IR
Marocaine
Revenus de source Imposable à L’IR Non Imposable à L’IR
étrangère

1-2 les types de revenus :

1-2-1 l’impôt sur le revenu salarial :

 Les revenus salariaux

 Les revenus professionnels
 Les revenus et profit foncière
 Les revenus agricoles
 Les revenus et profit de capitaux mobilier

14
1-3 les étapes de calcule de l’IR :

Revenu Revenu Revenu Revenu Revenu

brut brut brut brut brut de
salariale agricole professio foncier capitaux

Application des dispositions fiscales à chaque catégorie des revenus

Revenu net Revenu net Revenu Revenu net Revenu net

imposable imposable net imposable imposable
salariale agricole imposable foncier capitaux

Les revenus de source étrange en brute

Revenu globale brut imposable (RGBI)

 Dons
 Intérêts de prêt
 Cotisation de retraites

Revenu globale net imposable (RGNI)

Application du barème annuel de l’IR en vigueur

IR brut
Déduction à caractère économiques et sociales

IR net

15
2- L’impôt sur la fortune immobilière :

En 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé et remplacé par un impôt
sur la fortune immobilière (IFI) dont les principales caractéristiques sont les mêmes (barème,
estimation à la valeur vénale, exonération des biens professionnels, imposition par foyer
fiscal, abattement sur la valeur de la résidence principale, plafonnement…) sauf sur un point
essentiel : l’assiette est limitée aux biens immobiliers.

L’ISF a été payé par 358 000 foyers fiscaux et a rapporté 5,1 Md€ en 2017. En 2021, il y a eu
153 000 déclarations à l’IFI et son produit s’est élevé à 2,1 Md€ avec les recettes au titre de
l’ISF des années précédentes (résultats des contrôles fiscaux par exemple).

L’IFI est dû par les ménages résidents dont le « patrimoine immobilier net », en France ou
dans le reste du monde, est supérieur à 1,3 M€ et par les ménages non-résidents qui possèdent
en France des biens immobiliers d’une valeur nette supérieure à ce montant. Il s’agit du
patrimoine au 1er janvier de l’année d’imposition, net au sens où les dettes du ménage
relatives à ces biens sont déduites de ses actifs. Les biens immobiliers professionnels sont
exonérés. Si un bien est démembré entre « nue-propriété » et « usufruit », l’usufruitier est
imposé sur la valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire est exonéré. Les bois et forêts et
les biens ruraux loués à long terme sont partiellement exonérés.

Les contribuables doivent détailler les éléments de leur patrimoine et leur estimation de leur
valeur dans une déclaration déposée en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu,
désormais le plus souvent en ligne.

Il s’agit des biens détenus directement ou par l’intermédiaire de sociétés immobilières. En

outre, des dispositions ont été introduites pour que les ménages ne placent pas leur patrimoine
immobilier personnel dans des sociétés non immobilières dont les parts sont exonérées d’IFI
mais dont ils ont le contrôle. Toutefois, les particuliers ne connaissent pas nécessairement le
patrimoine des sociétés dont ils ont des actions. Ces dispositions sont donc inévitablement
complexes, de même que celles visant à faire en sorte que seules les dettes afférentes au
patrimoine immobilier puissent être déduites de l’assiette.

1-1 L’estimation de la valeur du patrimoine :

Les biens doivent être évalués à leur « valeur vénale réelle », c’est-à-dire celle à laquelle ils
pourraient être vendus, sauf exceptions. Un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur
vénale de la résidence principale.

16
Trois méthodes sont recommandées par les services fiscaux pour estimer la valeur vénale :
retenir la valeur d’acquisition du bien et lui appliquer un coefficient correspondant à la hausse
des prix pour la catégorie de biens en question depuis sa date d’acquisition ; retenir le prix de
vente moyen de biens comparables à la date d’estimation ; multiplier les revenus tirés de ce
bien par l’inverse d’un taux de rendement moyen pour cette catégorie de biens. Ces trois
méthodes présentent des difficultés de mise en œuvre par le contribuable et de contrôle par
les services fiscaux.

La première est peu fiable si l’acquisition est ancienne car les indices de prix statistiquement
robustes qui sont disponibles sont des moyennes qui ne correspondent pas nécessairement à
l’évolution du prix d’un bien particulier.

La deuxième suppose l’existence d’un marché transparent, ce qui n’est pas vraiment le cas
pour l’immobilier si on met à part les biens les plus standardisés, ou de statistiques des prix
de ce marché suffisamment fiables. Les seules statistiques publiques officielles de prix des
transactions, établies par l’Insee et les chambres de notaires, ne donnent cependant que des
moyennes sur de larges zones dont le prix d’un bien particulier peut s’éloigner fortement du
fait de sa localisation précise, de son état général ou de contraintes particulières (bien occupé,
soumis à des servitudes…).

La direction générale des finances publiques met sa base de données sur les transactions à la
disposition des contribuables mais il faudrait pouvoir utiliser des outils statistiques pour en
tirer une estimation fiable des biens en fonction de leurs caractéristiques (surface du terrain et
des planchers, zone géographique…). La méthode statistique dite des « prix hédoniques » est
la plus pertinente mais les services fiscaux ne la connaissent pas.

La troisième méthode s’applique seulement aux biens qui procurent un revenu et repose sur
l’existence de taux de rendement de référence. Or ceux-ci sont encore moins fiables que les
prix des transactions, pour des raisons semblables.

Le prix auquel ces biens sont achetés et revendus constitue l’information la plus fiable dont
disposent les services fiscaux. Elle leur permet éventuellement de redresser l’FI, sous réserve
d’un délai de prescription qui est de trois ans.

1-2 Le calcul de l’impôt :

L’IFI est calculé en appliquant un « barème progressif par tranche ». Le montant du
patrimoine est décomposé en six tranches. Le taux appliqué est nul sur la première (part du

17
patrimoine inférieure à 0,8 M€) ; il est de 0,5 % sur la deuxième (de 0,8 à 1,3 M€), de 0,7 %
sur la troisième (de 1,3 à 2,57 M€), de 1,0 % sur la quatrième (de 2,57 à 5,0 M€), de 1,25 %
sur la cinquième (de 5,0 à 10,0 M€) et de 1,5 % sur la sixième (au-delà de 10,0 M€).

Une réduction d’impôt est prévue au titre des dons à des organismes d’intérêt général. Elle
est égale à 75 % des versements à ces organismes dans la limite globale de 50 000 €.

Le montant de l’IFI peut enfin être plafonné de sorte que le cumul des impôts sur le revenu et
de l’IFI ne dépasse pas 75 % des revenus perçus par le ménage au cours de l’année
précédente.

3- Les taxes foncières7 :

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe foncière sur les propriétés non
bâties (TFPNB) sont des impôts locaux. Elles relèvent d’une fiscalité de détention du
patrimoine foncier. Ces taxes sont des impôts directs, perçus par les communes, les
intercommunalités et les départements. À ces deux taxes peuvent s’ajouter celles relevant
d’une fiscalité de transmission avec notamment l’impôt sur le revenu au titre des plus-values
immobilières des particuliers, les régimes de taxes sur les terrains nus devenus constructibles,
des droits de mutation à titre onéreux ou à titre gratuit et d’une fiscalité de produit,
notamment avec l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. Par ailleurs, ces taxes
sont souvent associées à deux autres taxes, payées par l’occupant et non le propriétaire : la
taxe d’habitation (TH) et la contribution foncière des entreprises incluse dans la contribution
économique territoriale (CET) qui a remplacé la taxe professionnelle (cf. fiche fiscalité
foncière). Enfin la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la taxe spéciale
d’équipement (TSE) instaurée dans les communes couvertes par un établissement foncier
public (qu’il soit local ou d’Etat) sont des taxes qui affectent le propriétaire foncier.

1-1 Champ d’application :

1-1-1 La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) :

Le propriétaire Ŕ personne physique ou morale Ŕ détenant une propriété bâtie (construction

fixée au sol à perpétuelle demeure, ouvrage d’art et voie de communication, bateau
d’habitation, bâtiment commercial, industriel, professionnel) et/ou des terrains et sols formant
des dépendances immédiates des constructions ou à usage commercial ou industriel (chantier,

7
Les outils de l’action foncière au services des politiques publiques

18
lieu de dépôt…) situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition et à l’exception de
quelques bâtiments, est assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties (art. 1381 et 1382
CGI).

1-1-2 La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) :

La taxe foncière sur les propriétés non bâties est également établie annuellement sur les
propriétés non bâties de toute nature sises en France. Elle est notamment due pour les terrains
occupés par les chemins de fer, les carrières, les étangs, les exploitations agricoles, etc. (art.
1393 et 1394 CGI).

1-2 Mise en œuvre :

1-2-1 Base d’imposition, mode de calcul, bénéficiaires :

Les taxes foncières sont établies annuellement à partir de la situation du bien au 1er janvier.
Elles sont calculées d’après la valeur locative cadastrale (ou « revenu cadastral ») de ces
propriétés, multipliée par les taux fixés par les collectivités locales pour chaque tranche les
concernant. Elles sont perçues par les communes, les intercommunalités et les départements.
Depuis la réforme de la fiscalité locale de 2011, le périmètre de la fiscalité directe locale a été
considérablement transformé : désormais les régions ne perçoivent plus de taxes « ménages »
(taxe d’habitation, TFPB et TFPNB). Les départements sont destinataires de la seule taxe
foncière sur les propriétés bâties, y compris du transfert de la part régionale de cette taxe. Le
secteur communal bénéficie des trois taxes ménages, en récupérant d’une part la part
départementale de la taxe d’habitation et d’autre part les parts régionale et départementale de
la taxe foncière sur les propriétés non bâties, sous la forme d’une taxe additionnelle dont le
taux sera figé. De plus un mécanisme de compensation à l’intérieur de chaque catégorie de
collectivités (FNGIR) garantit le niveau de ressources de chacune des collectivités, les «
gagnantes » de la réforme étant prélevées au bénéfice des « perdantes ».

Répartition des taxes ménages suite à la réforme de la fiscalité locale

Bloc communal (commune Département Région

et EPCI)
TH X + transfert de la 0
départementale + frais de
gestion

19
TFPB X X + transfert 0
de la part
régionale +
frais de gestion
TFPNB TH X + transfert de la part 0 0
départementale + part
régionale

La TFPB est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées selon
les dispositions du Code général des impôts (art. 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B) et avec une
déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances,
d’amortissement, d’entretien et de réparation (art. 1388 CGI). Des abattements
complémentaires sur la valeur locative sont pratiqués du fait de l’affectation des logements à
des fins sociales ou à leur localisation (zone urbaine sensible) notamment (art. 1388 bis à
1388 quinquiès CGI). La TFPNB est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces
propriétés conformément aux dispositions du Code général des impôts (art. 1509 à 1518) et
sous déduction de 20 % de son montant

1-3 Exonérations :

- Pour la TFPB, certaines exonérations sont permanentes. Sont totalement exonérées les
propriétés publiques affectées à un service public et non productives de revenus, les
bâtiments ruraux servant à l’exploitation, les ouvrages établis pour la distribution d’eau
potable, les édifices liés au culte, les hôtels, les gîtes ruraux. L’exonération peut être partielle
(par exemple, 15 à 30 % pour les bâtiments affectés à l’habitation achevés antérieurement à la
mise en place d’un plan de prévention des risques technologiques, 25 ou 50 % pour les
constructions situées à moins de 3 km d’un site Seveso ou celles situées dans les zones de
danger d’un plan de prévention des risques miniers).

D’autres exonérations sont temporaires. Il en va ainsi notamment des constructions nouvelles,

reconstruction et addition de construction (2 ans), logements économes en énergie (5 ans), les
constructions neuves de logements sociaux affectés à l’habitation principale financées au
moyen de prêts spéciaux ou subventions (15 à 30 ans), acquisition de locaux sociaux à usage
locatif, etc. D’autres exonérations spécifiques sont liées à la qualité et au revenu du
contribuable (notamment personnes âgées ou invalides de condition modeste). - Pour la
TFPNB, certaines exonérations sont permanentes. Sont totalement exonérées notamment les

20
propriétés publiques affectées à un service public et non productives de revenus, les voies de
communication (art. 1394 CGI) ; de même sont exonérées, de façon permanente mais
seulement des parts départementales et régionales transférées, certaines propriétés non bâties
telles que, par exemple, les terres, les vignes, etc. (art. 1586 C) ou encore, les terres à usage
agricole situées en Corse. Certaines exonérations sont temporaires soit de plein droit comme
les terres agricoles faisant l’objet d’une utilisation spécifique, telles les plantations en bois ou
situées dans des lieux particuliers (par exemple zone Natural 2000), soit sur délibération de la
personne publique concernée (terrains plantés en noyers, en arbres truffiers, en oliviers, etc.).
De plus, certains terrains peuvent faire l’objet de dégrèvements (par exemple, parcelles
comprises dans une association foncière pastorale, perte de récolte, etc.)

1-4 Intérêts et points de vigilance :

1-4-1Intérêts :

- La TFPB constitue une recette fiscale substantielle pour les communes ou les EPCI. Elle
représentait ainsi, en 2010, 12 % des recettes des communes et EPCI à fiscalité propre, soit
près de 15 milliards d’euros sur 128 milliards d’euros de recettes totales. La TFPNB ne
représentait quant à elle que 0,8 % du total. On notera toutefois que la proportion de ces
recettes peut varier fortement en fonction du territoire concerné. - L’impôt local sur le foncier
permet à la collectivité de récupérer une partie de la valorisation des terrains induite par les
équipements qu’elle a financés (le foncier capitalise la valeur de ces équipements). -
L’exonération de la TFPB pour les opérations de logements sociaux permet d’inciter à
construire des logements sociaux, sans perte fiscale pour la commune, qui recevra une
compensation de l’État. - La possibilité de majorer la TFPNB permet d’inciter les
propriétaires fonciers à libérer plus rapidement leur terrain.

1-4-2 Points de vigilance :

- Les taxes foncières sont calculées sur la base des valeurs locatives cadastrales anciennes
(1961, actualisées en 1974 et 1981 et depuis soumises à des coefficients annuels de révision
pour la TFPNB ; 1970 actualisées en 1974 et 1981 et soumises depuis à des coefficients pour
la TFPB). Cette valeur locative cadastrale des biens immeubles apparaît aujourd’hui
déconnectée des marchés locaux. - La multiplication des abattements et des mesures de
majoration ou de modulation, au fil des ans, fait de la fiscalité une matière particulièrement
complexe et difficile à appréhender.

21
1-5 Les autres taxes foncières :

Taxation sur les plus-values immobilières des particuliers (PVI)

Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles (taxe « LMA »)

Taxe de valorisation immobilière liée à la création d’infrastructures de transport (TVI)

Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles (TFTC)

Majoration de la TFPNB pour les terrains constructibles

4- Les prélèvements sociaux8 :

Les prélèvements sociaux sont des taxes sur les gains (revenus et plus-values) perçus par les
personnes physiques domiciliées en France. Ces prélèvements servent à financer une partie
de la Sécurité sociale, des retraites et du Revenu de Solidarité Active (RSA).

1-1 Prélèvements sociaux : taux applicables en 2022

Taux des prélèvements sociaux en 2022 : 17.20 % dû sur les intérêts ou produits de vos
placements (hors livret A, LDD, livret jeune et LEP).
1-2 Prélèvements sociaux : sur quels placements ?
Les prélèvements sociaux concernent les intérêts et produits de toute nature des placements à
revenu fixe, ainsi que des gains de cession réalisés sur ces mêmes placements financiers :

 les revenus d’obligations et autres titres d’emprunt négociables, ainsi que les
revenus de titres assimilés à des obligations,
 les intérêts des livrets épargnent,
 les dividendes d’actions,
 les plus-values des placements boursiers,
 les intérêts des plans d’épargne-logement (PEL) de plus de douze ans,
 les produits des bons ou contrats de capitalisation ou d’assurance-vie qui ne
sont pas exprimés en euros (bons ou contrats en unités de compte ou « multi-
supports »),

8
Le guide indépendant de l’épargne

22
  les revenus et gains de cessions de titres de créances négociables (TCN) ou
de titres fiscalement assimilés à des TCN,
 les produits de parts de fonds communs de créances (FCC) et les gains
retirés de la cession de parts de FCC dont la durée à l’émission est inférieure
ou égale à cinq ans,
 les produits des bons de caisse et titres assimilés, émis par des
établissements de crédit,
 les revenus de créances, dépôts, cautionnements et comptes
courants d’associés.
1-3 CSG déductible :

1-3-1 Taux de CSG / CSG déductible :

 Taux de CSG pour 2022 :

Le taux de CSG varie selon la nature des revenus, et pour les pensions de retraite, selon
également les ressources des contribuables. Pour les pensions de retraite, le taux des
cotisations varie en fonction du revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 et du
nombre de part de quotient familial. Les taux présentés dans le tableau ci-dessus s’appliquent
selon le RFR et pour une part de quotient familial. Les retraités ayant un RFR inférieur à 11
431 € sont exonérés de CSG et de CRDS

Taux 2022 de
CSG déductible
Taux 2022 de l’impôt sur le
Natures de revenus de CSG revenu

9.20% 6.80%
Revenus d’activité (salaires, revenus non salariaux, etc).

RFR 2020(*) compris entre

3.80% 0.00%
11.431€ et 14.914€

RFR 2020(*) compris entre

6.60% 4.20%
14.915€ et 23.146€

Pensions de retraite et d’invalidité

8.30% 5.90%
et les allocations de préretraite RFR 2020(*) égal ou

23
 Taux 2022 de
CSG déductible
Taux 2022 de l’impôt sur le
Natures de revenus de CSG revenu

supérieur à 23.147€

Revenus de patrimoine et de placement (fonciers, mobiliers, plus-

9.90% 6.80%
values immobilières, etc.)

(*)
: RFR pour 1 part fiscale. Cf barème complet RFR 2020 (IR 2021) pour application des taux de
CSG pour les pensions de retraite en 2020

1-4 Prélèvements sociaux : les placements qui échappent aux

prélèvements sociaux :
Le Livret A, le livret Jeune, le LEP (Livret d’épargne populaire) et le LDDS (Livret de
développement durable) échappent aux prélèvements sociaux.

1-5 Flat Tax: Prélèvement Forfaitaire Unique

La Flat Tax ou PFU, est une taxe de 30%, englobant les prélèvements sociaux, applicable sur
tous les produits des placements financiers. Les épargnants imposables sur le revenu, dont la
tranche d’imposition est de 11% (nouveau barème impôt sur le revenu 2020) ont donc
intérêt à opter pour l’intégration de leurs produits à l’impôt sur le revenu, les autres peuvent
opter pour la Flat Tax. Attention, par défaut la flat tax s’applique et est applicable pour
l’ensemble des placements.

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 Bibliographie :

 Gestion de patrimoine le guide - Jean-Marc Aveline, Christian Prisco-Chreiki

 Gestion de patrimoine Ŕ 2022 Stratégies juridiques, fiscales et financières -

Arnaud Thauvron
 Gestion de patrimoine 2022-2023: Du diagnostic aux stratégies
financières, juridiques, fiscales et comportementales - Frédéric Gonand

 Code générale des impôts 2022

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