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DECLARATION PREALABLE DE LOTISSEMENT SIMPLIFIE

A ct des terrains btir issus de lotissement soumis permis, coexistent

dsormais les terrains btir de lotissements simplifis que constituent ceux
provenant de division foncire par voie de dclaration pralable.

La varit juridique des terrains btir a donc t, hritage de la rforme des

autorisations durbanisme entre en vigueur le 1er octobre 2007, complte de cette
nouvelle catgorie de terrain btir, mi-chemin de celle des quelques terrains en
secteur diffus (ceux qui ne ncessitent pas dtre dtachs) et de celle des nombreux
terrains de lotissements damnageurs publics ou privs.

Il nest pas inutile de faire le point sur les spcificits de cette nouvelle espce de
terrain btir tant la dclaration pralable de division est mal comprise par le grand
public et mal matrise par la plupart des professionnels.

Avant la rforme, les divisions qui avaient pour consquence de dtacher un terrain en vue
de limplantation dun (ou plusieurs) btiment(s) devaient faire lobjet dun certificat
durbanisme particulier (le certificat d'urbanisme de lancien article R. 315-54) lorsque
lopration nentrait pas dans le champ dapplication du lotissement.

Plus rcemment, ce certificat a t supprim par la loi du 13 dcembre 2000 (dite loi "SRU"
entre en vigueur pour les dispositions qui nous intressent le 1er avril 2001) par souci de
simplification au profit dune simple dclaration crite laquelle tait jointe un plan de
division adresse en mairie afin de permettre lautorit comptente de juger si lopration
relevait ou pas de la procdure du lotissement.

La dernire rforme, dont le moteur devait pourtant consister en une simplification et une
scurisation des dmarches et des procdures, a t un parfait chec dans la ralisation de
ces objectifs en matire de division foncire simple tant cette dclaration pralable de
division a t source dincertitudes (notamment lors de la priode de transition) de lourdeurs
et de difficults pratiques.

La dclaration pralable de division, une autorisation durbanisme particulire

Les autorisations durbanisme comptent uniquement deux catgories gnrales

dautorisations : celle des permis et celle des dclarations pralables.

Cette dernire abrite aux cts de la dclaration pralable de travaux ou dabattage darbres,
la dclaration pralable de division dont lobjet est de solliciter lautorisation (dans le principe
tacite) de procder une division foncire en vue du dtachement dun terrain btir.

De ce fait, ne sont pas concerns par ce type de dclaration toutes les autres divisions
foncire ne poursuivant pas ce but.

Laffectation finale importe peu, le terrain pouvant avoir indiffremment vocation accueillir
une construction usage dhabitation, dactivit artisanale, dactivit commerciale ou encore
dactivit industrielle.
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La nouvelle dfinition du lotissement

Constitue un lotissement l'opration d'amnagement "qui a pour objet ou qui, sur une
priode de moins de 10 ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en proprit ou en
jouissance, qu'elle rsulte de mutations titre gratuit ou onreux, de partage ou de locations,
d'une ou de plusieurs proprits foncires en vue de l'implantation de btiments".

Relevons que la rglementation des lotissements peut trouver sappliquer mme en

prsence dun seul et unique propritaire.

Quelques prcisions simposent nanmoins puisque certaines oprations sont disqualifies

doffice (pour les principales) :

divisions ncessaires un remembrement dans le primtre dune association

foncire urbaine (AFU)
divisions effectues par l'amnageur l'intrieur d'une ZAC

divisions de terrains effectues dans le cadre dun permis de construire valant

division du terrain

Le champ dapplication de la dclaration pralable de division

Ce champ dapplication se dfinit ngativement par rapport celui du permis damnager.

Difficile en consquence de faire l'impasse sur la dfinition de lotissement soumis permis :

Dfinition du lotissement soumis PA

Le permis d'amnager est ncessaire dans l'hypothse d'un lotissement ayant pour effet, sur
une priode de moins de 10 ans, de crer plus de 2 lots construire, si des voies et espaces
communs sont prvus ou si lassiette du lotissement figure dans un site class ou dans un
secteur sauvegard dont le primtre a t dlimit.

Certains terrains doivent tre exclus du dcompte :

les terrains btis dont le ou les btiments ne sont pas vous la dmolition
les terrains dagrment dtachs pour tre rattachs une proprit voisine

les terrains dtachs par expropriation ou certaine cession amiable motive par un
intrt publique

les emplacements rservs acquis dans le cadre du droit de dlaissement

les terrains qui ne sont pas des lots de lotissement (cela va de soit, cf les exceptions
la dfinition de lotissement)

Dfinition du lotissement soumis DP

Ds lors la dclaration pralable de division doit tre souscrite pour tout dtachement de
terrain btir (ne serait-ce quun seul - cas des personnes qui cdent une portion de terrain
devenue trop grand -) :

jusqu deux terrains ne rentrant pas dans les exceptions au dcompte sil y a
cration de voies et d'espaces communs.
ou davantage de terrains en labsence de cration de voies et despaces communs
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Le contenu de la demande
identit du ou des dclarants
attestation sur lhonneur du dclarant quil remplit les conditions pour dposer une
dclaration

la dsignation du terrain (localisation-rfrences cadastres-contenance)

nature des travaux : division et ventuellement travaux d'amnagement

un plan de situation

un plan sommaire des lieux matrialisant les btiments existants

un "croquis et un plan cot dans les trois dimensions" de l'amnagement faisant

apparatre, s'il y a lieu, la ou les divisions projetes.

La commercialisation

S'agissant, rappelons le, d'un terrain de lotissement, toute publicit, sous quelque forme que
ce soit, relative la vente ou la location de terrains issus d'une dclaration pralable doit
mentionner de manire explicite si la dclaration pralable a ou non fait l'objet d'une
opposition (art. L 442-5 du code de l'urbanisme).

la publicit avant la non-opposition dclaration pralable n'est pas prohibe quand

bien mme la dclaration pralable n'aurait pas t effectue
la publicit postrieure la non-opposition doit mentionner la date de celle-ci et que
le dossier est consultable en mairie.

Les contrats

L'article L.480-15 du code de l'urbanisme prvoit la nullit des actes de vente ou de location
de terrain intervenues en mconnaissances de la rglementation des lotissements la
requte de l'acqureur, du maire ou du reprsentant de l'tat aux frais du vendeur. Il
appartient donc aux notaires de veiller au respect de cette rglementation.

L'avant contrat

Bien que le terrain issu d'une division pralable constitue dsormais pleinement un lot
de lotissement, le lgislateur aprs quelques hsitations n'a pas dot la vente de ce type de
lot de lotissement d'une promesse unilatrale de vente particulire comme en matire de lot
de lotissement soumis permis.

La forme de l'avant contrat est donc libre et on pourra indiffremment utiliser le compromis
de vente (promesse synallagmatique de vente) ou la promesse unilatrale de vente ou
d'achat. Pareillement, le dpt de garantie ou l'indemnit d'immobilisation pourront tre
suprieurs aux 5% maximum prvus dans le cas de la promesse unilatrale particulire du
lotissement soumis permis d'amnager.

Aucun droit de rtractation ne sera lgalement ouvert l'acqureur ou bnficiaire (droit

rserv en matire de terrain btir au seul lot de lotissement soumis permis dans le
cadre de la promesse unilatrale de vente particulire prvue par le code de l'urbanisme).
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Mais il est de bonne pratique douvrir volontairement ce droit afin dviter une interprtation
plus restrictive de la jurisprudence ultrieurement.

Par application d'un principe de droit, il est impossible de mettre en condition suspensive une
condition de validit d'un contrat de sorte qu'riger en condition suspensive de la vente que
le vendeur fasse une dclaration pralable est juridiquement impossible.

Par contre, une fois la dclaration pralable effectue, rien n'interdit de stipuler une condition
suspensive (avec renonciation au bnfice de la rtroactivit pour la rgularit de l'avant
contrat) au profit des parties.

Dans cette hypothse, il convient d'y adjoindre imprativement une condition suspensive non
rtroactive de non prescription de travaux afin que la vente ne soit pas lgalement forme
(par rtroactivit) avant que les travaux n'aient t effectus, ce qui aurait pour effet
d'exposer le vendeur aux sanctions des articles L 480-4-1 (amende) et L 480-15 (nullit) du
code de l'urbanisme.

Quel que soit la forme de cet avant contrat, celui-ci devra imprativement comporter la
mention suivant laquelle le descriptif du terrain objet de l'avant contrat de vente a fait l'objet
d'un bornage (article L111-5-3 du code de l'urbanisme).

La loi entend par bornage, un bornage contradictoire, celui constat par le procs verbal de
bornage sign par tous les propritaires concerns.

L'absence de cette mention entrane une nullit relative de l'acte qui peut tre invoque par
l'acqureur dans le dlai d'un mois compter de l'acte authentique.

Conseils : il faut toujours faire prciser les charges des divers frais (gomtre, viabilisation)
ainsi que, si l'arpentage de la parcelle dtache n'a pas t ralis, une surface minimale
et/ou une SHON minimale en plus des conditions suspensives habituelles.

L'acte authentique de vente

L'acte de vente devant notaire ne pourra tre rgularis qu'une fois la dclaration pralable
obtenue explicitement ou tacitement.

Si le notaire acceptait de rgulariser l'acte avant cette obtention, il prterait son concours la
violation de l'article L 480-4-1 du code de l'urbanisme qui prvoit une peine d'amende
l'encontre de ceux qui enfreignent la lgislation des lotissements dans l'hypothse o l'arrt
dlivr postrieurement la vente venait imposer des travaux. La responsabilit du
notaire pourrait sans doute tre retenue au titre de la complicit (s'agissant d'une sanction
pnale).

La nullit de l'acte pourrait galement tre poursuivie pour infraction la rglementation des
lotissements par l'acqureur, le maire ou le reprsentant de l'tat sur le fondement d'absence
de ralisation des travaux imposs.

L'acte devra naturellement reprendre galement peine de nullit relative dans le dlai d'un
mois que le descriptif du terrain rsulte d'un bornage (contradictoire).

Se pose alors la question d'un recours des tiers ou un retrait de l'administration en cas
d'accord express : certains professionnels souhaiteront attendre afin que l'annulation ou le
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retrait de l'autorisation de division n'affecte pas l'acte de vente d'une nullit (en pratique
l'attente est de 3 mois et demi minimum compter du dpt de la dclaration).

Rappelons que le rle de la dclaration pralable de division est d'oprer un contrle accru
de l'administration sur les divisions foncires, pas d'allonger inconsidrablement les dlais.
Le notaire expressment requis d'instrumenter, aprs avoir sensibilis les parties sur les
risques et inconvnients d'un recours, doit pouvoir rgulariser la vente sans engager sa
responsabilit.

Par contre, si l'arrt de non opposition prvoit des travaux la charge du dclarant, le
notaire se doit dans l'idal d'attendre la fin des travaux et la fin du rcolement de ces travaux
afin de confrer son acte toute la scurit juridique laquelle les parties ont droit.

En pratique, devant l'allongement insupportable des dlais dans le cas d'espce, rsultant
pourtant de la rforme simplificatrice, sous la pression des parties et aprs signature d'une
reconnaissance de conseils donns le notaire acceptera sans doute galement dans ce cas
de rgulariser l'acte (mais pas avant la ralisation des travaux).

Le pouvoir rdempteur du permis de construire

Comme en matire de lotissement soumis permis, la dlivrance d'un permis de construire

couvre la nullit de la vente ou de la location d'un lot de lotissement issu de dclaration
pralable qui aurait enfreint la rglementation propre ce type de lotissement.

Attention, l'obtention du permis ne semble pas devoir priver l'acqureur de son action en
nullit de l'acte pour dfaut de mention selon laquelle le descriptif rsulte d'un bornage
contradictoire.

En pratique

La viabilisation est elle obligatoire l'obtention de l'autorisation de division ?

Cette question appelle une rponse ngative.

Dans le principe les lots de lotissement doivent tre constructibles ce qui suppose l'existence
de dessertes suffisantes en rseaux et voirie (ventuellement au moyen de servitudes).

Dans le cas particulier du lotissement soumis dclaration pralable, au stade de

l'instruction, la situation du terrain en zone constructible au document d'urbanisme applicable
est suffisante. L'existence de dessertes moins de 100m est donc prsume dans les zones
constructibles.

Ce n'est donc qu' l'occasion de la demande d'autorisation de construire que sera examine
la question de la viabilit de terrain dtach (et donc la constructibilit de la parcelle !!!)

Nanmoins, comme prcdemment indiqu, l'autorit comptente peut parfaitement assortir

son arrt de non opposition de prescriptions de travaux qui devront dans ce cas
ncessairement tre effectus (article L 332-15 du code de l'urbanisme) avant l'acte de
vente.

La dclaration attestant l'achvement et la conformit des travaux (DAACT)

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La dclaration pralable de division n'est pas exempte de DAACT quand bien mme il
s'agirait de l'hypothse dans laquelle la dcision tacite ou expresse ne serait pas assortie de
prescription de travaux.

Un dbat l'entre en vigueur de la rforme (essentiellement sur la question de la

constatation de la division en priode transitoire) a anim gomtres et notaires sur le point
de savoir qui de la division physique ou de l'acte juridique consacrait la division.

Juridiquement, la division n'existe pas tant que celle-ci n'est pas constate dans un acte
juridique. Ainsi, pour les actes translatifs (qui emportent transfert de proprit), le notaire
relate dans cet acte le document d'arpentage (le document de division tabli par gomtre et
vis par le service du cadastre avant renumrotation).

Ds lors, en l'absence de prescription de travaux, la DAACT devra tre complte de la date

de l'acte et adresse en mairie sans dlai, en consquence de quoi le notaire ne doit pas
pouvoir refuser de rgulariser l'acte au motif que le dlai de contestation de l'achvement
n'est pas teint.

Dans le cas contraire, la DAACT sera gnralement adresse ds ralisation des travaux
prescrits et sans attendre la rgularisation de l'acte de manire faire courir le dlai de
contestation (3 ou 5 mois). Mais cette fois l'expiration du dlai de rcolement des travaux
pourrait tre exige du notaire avant la passation de l'acte authentique.

La demande d'autorisation de construire

A quelle poque peut-on dposer la demande de permis ?

L'administration accepte les dpts de demande de permis ds que la dclaration pralable

de division a t effectue. Du reste, rien dans le code de l'urbanisme ne lui permettait de
refuser ce dpt, cela reviendrait au surplus aller l'encontre de la volont de simplification
de la rforme par une addition de dlais.

Les deux dossiers doivent donc pouvoir tre instruits en parallle mais naturellement une
ventuelle opposition la division scellerait le sort de la demande de permis et une rponse
dfavorable viendrait logiquement clturer celle-ci.

Un dpt de permis prcdant une dclaration pralable reste possible (puisque dans ce
type de lotissement aucune pice propre du lotissement n'est fournir l'appui de sa
demande), mais ne prsente pas de grande utilit en pratique, le demandeur s'exposant
un rapide refus de permis au motif que la division n'est pas autorise.