Fiches références : Habitat

Les outils de gestion

de la densité dans le PLU
mise à jour : 1er septembre 2010

LES ORIENTATIONS DU SCOTAN extraits du DOG, pages 15 et 16

La limitation de la consommation du foncier et le souci de l’économiser doivent être une prio-

rité constante dans l’ensemble des choix d’urbanisation et d’aménagement du territoire, à toutes les
échelles urbaines. Cela implique de favoriser la densification des tissus urbains existants. […] Le choix des
formes urbaines résidentielles et économiques doit donc viser à l’économie d’espace par l’adoption de rè-
gles locales d’implantation, de répartition sur les parcelles, de hauteurs autorisées... (DOG, p.15)
Il en est de même pour les opérations et constructions à vocation économique qui doivent privilégier les
formes urbaines et bâties les plus propices à l’économie du sol. Les superficies d’espaces verts, les marges
de recul sans intérêt pour la sécurité des biens et des personnes et notamment vis-à-vis des voies devront
être minimisées. Le foisonnement et le partage des aires de stationnement seront recherchés dans l’optique
de diminuer les superficies vouées au stockage des automobiles. (DOG, p.16)
Lorsque des opérations d’extension urbaine destinées principalement à l’habitat sont rendues nécessaires
pour répondre aux besoins en logement des populations, elles doivent être réalisées en continuité avec les
tissus urbains existants, en recherchant et en privilégiant la continuité des réseaux viaires existants, la per-
méabilité des tissus urbains réalisés et l’optimisation des distances de déplacement aux équipements collectifs.
Pour limiter la consommation d’espace, les documents locaux d’urbanisme doivent s’inscrire dans le respect
d’une densité moyenne de logements à l’hectare. Celle-ci s’applique à l’échelle des secteurs d’extension, à
l’exclusion des très petits secteurs destinés à achever l’urbanisation d’îlots.
La capacité d’accueil globale des secteurs d’extension à vocation résidentielle résultant des prescriptions
d’un document local d’urbanisme ne peut être inférieure à l’indicateur de densité moyenne fixée par le
SCOTAN à l’échelle de chaque secteur d’extension. Ces valeurs se déclinent de la façon suivante :

12 logements/ha dans les villages,

20 logements/ha dans les pôles émergents et les pôles d’équilibre,

30 logements/ha dans les villes-relais et les agglomérations,

45 logements/ha dans les communes de HAGUENAU et BISCHWILLER.

Les différentes pièces du dossier de plan local d’urbanisme (PLU) sont l’occasion de tra-
duire les orientations fixées par le schéma de cohérence territoriale de l’ALSACE DU NORD (SCO-
TAN) en matière d’économie de la consommation foncière et de densité urbaine : le projet
d’aménagement et de développement durables, les orientations d’aménagement et de pro-
grammation, et le règlement permettent de mettre en œuvre ces orientations, à partir du dia-
gnostic dressé dans le rapport de présentation.
1. LE RAPPORT DE PRÉSENTATION
Article L. 123-1-2 du code de l’urbanisme : Le rapport de présentation explique les choix re-
tenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durable, les orientations d’aména-
gement et de programmation et le règlement.
Il s’appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et
des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces agricoles, de déve-
loppement forestier, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de l’habitat,
de transports, de commerce, d’équipements et de services.
Il présente une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers.
Il justifie les objectifs compris dans le projet d’aménagement et de développement durables au re-
gard des objectifs de consommation de l’espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence
territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques.

Le rapport de présentation est l’occasion de

dresser un état de lieux, à la recherche des élé-
ments de connaissance indispensables ; cet état
des lieux peut notamment faire apparaître :

l’évolution du bâti, le nombre de permis de
construire délivrés et de logements réalisés au
cours des dernières années, la localisation des
constructions édifiées,

le coût des terrains, des constructions, le
loyer des logements

l’analyse de l’évolution démographique rap-
prochée de celle des logements… L’analyse des pleins et des vides contribue au diagnostic

Le rapport de présentation doit aussi établir un diagnostic qui :

problématise les éléments identifiés dans l’état des lieux, détermine et hiérarchise les enjeux,
et cadre les objectifs du projet d’aménagement et de développement durables,

détermine en particulier les besoins identifiés en matière de logements et d’activités,

Le rapport de présentation doit enfin expliquer les choix et justifier les objectifs retenus, au
regard des objectifs de consommation d’espace fixés par le SCoTAN et des dynamiques démo-
graphiques et économiques.

2. LE PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLES (PADD)

Article L. 123-1-3 du code de l’urbanisme : Le projet d’aménagement et de développement dura-
bles définit les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de
protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des
continuités écologiques.
Le projet d’aménagement et de développement durables arrête les orientations générales concernant
l’habitat, les transports et les déplacements, le développement des communications numériques,
l’équipement commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour l’ensemble de
l’établissement public de coopération intercommunale ou de la commune.
Il fixe des objectifs de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.

Les outils de gestion de la densité dans les PLU

Syndicat mixte du SCOT de l’ALSACE DU NORD -2- septembre 2010
 Le PADD fixe les objectifs territoriaux (intercommunaux ou communaux) en matière de
production de logements, en réponse aux besoins et enjeux identifiés dans le diagnostic, en
précisant le cas échéant les objectifs spécifiques : personnes âgées, jeunes ménages, niveaux de
revenus, capacités d’endettement, etc. Il fixe par ailleurs les objectifs de limitation de la
consommation d’espace et de lutte contre l’étalement urbain et les orientations générales
permettant de répondre à ces objectifs : réemploi du bâti agricole, recyclage des friches, densifi-
cation des quartiers existants, extensions, etc.

3. LES ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP)

Article L. 123-1-4 du code de l’urbanisme : Dans le respect des orientations définies par le projet
d’aménagement et de développement durables, les orientations d’aménagement et de programmation
comprennent des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements.
1. En ce qui concerne l’aménagement, les orientations peuvent définir les actions et opérations néces-
saires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter
contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement de la commune.
Elles peuvent comporter un échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbani-
ser et de la réalisation des équipements correspondants.
Elles peuvent porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou
aménager.
Elles peuvent prendre la forme de schémas d’aménagement et préciser les principales caractéristiques
des voies et espaces publics.
2. En ce qui concerne l’habitat, elles définissent les objectifs et les principes d’une politique visant à
répondre aux besoins en logements et en hébergements, à favoriser le renouvellement urbain et la
mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre
les communes et entre les quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de
l’offre de logements.
Elles tiennent lieu du programme local de l’habitat défini par les articles L.302-1 à L.302-4 du code de la
construction et de l’habitation. […]
Lorsqu’un plan local d’urbanisme est établi et approuvé par une commune non membre d’un établis-
sement public de coopération intercommunale, il ne comprend pas les règles, orientations et program-
mations prévues au 2 et au présent 3. […]

Les projets de constructions doivent être « compatibles » avec

les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) qui fixent
les conditions d’urbanisation et permettent, notamment, de mettre en
œuvre une politique d’habitat.

Les OAP peuvent fixer un échéancier d’ouverture des zones à

l’urbanisation et de réalisation des équipements nécessaires, ainsi
que des objectifs de répartition spatiale ou quantitative des formes
urbaines dans un secteur géographique délimité ; elles peuvent aussi
exprimer des orientations concernant les programmes de construc-
tions, dont la portée sera moins rigide que le règlement.
Les orientations d’aménagement
et de programmation permettent
d’exprimer des orientations en
termes de densité des construc-
tions dans différents secteurs…

Les outils de gestion de la densité dans les PLU

septembre 2010 -3- Syndicat mixte du SCOT de l’ALSACE DU NORD
4. LE RÈGLEMENT ET LES SERVITUDES SPÉCIALES D’URBANISME
Le PLU peut instituer certaines règles et servitudes d’urbanisme particulières, de nature
à contribuer à la densité urbaine :

dans des secteurs délimités situés à proximité de transports collectifs existants ou programmés, le rè-
glement peut imposer une densité minimale de construction (art. L. 123-1-5, 13° bis),

dans les zones urbaines ou à urbaniser, le règlement peut délimiter des secteurs où les programmes
de logements doivent comporter une proportion imposée de logements d’une taille minimale
fixée (art. L. 123-1-5, 15°),

dans les zones urbaines ou à urbaniser, le règlement peut délimiter des secteurs où les programmes
de logements doivent comporter une proportion imposée de logements correspondant à des catégo-
ries contribuant aux objectifs de mixité sociale (art. L. 123-1-5, 16°),

sous réserve d’une justification particulière et dans l’attente de l’approbation par la commune d’un
projet d’aménagement global, le PLU peut interdire, dans des périmètres délimités en zone urbaine
ou à urbaniser et durant un maximum de cinq ans, les constructions et installations d’une surface
excédant un plafond défini par le règlement (art. L. 123-2, a),

dans les zones urbaines ou à urbaniser, le PLU peut réserver des emplacements pour la réalisation de
programmes de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale (art. L. 123-2, b).

Les règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques (art. R. 123-9, 6°)
et par rapport aux limites séparatives (art. R. 123-9, 7°) permettent assez facilement de favoriser
la densité urbaine, dans des conditions tout à fait compatibles avec la physionomie urbaine de
nos villages et de nos villes, pour peu qu’on accepte de reconsidérer quelque peu le système
« pavillonnaire » qui s’est développé au cours des dernières décennies seulement !

Par exemple : implantation pavillonnaire « classique »

d’une construction sur une parcelle

par rapport aux voies, 5 mètres de recul (minimum)
(pour le stationnement des voitures, la descente de ga-
rage…),

par rapport aux voisins, recul égal à la moitié de la hau-
teur, avec une largeur minimale de 3 mètres (en prati-
que, souvent 5 mètres…).

Les parties non bâties « exploitables » d’un terrain de 6 ares

(20 m de large sur 30 m de profondeur) sont particulière-
ment réduites, sur-
tout lorsque la cons-
truction est ceinte
d’une butte de terre
autour de la terrasse
de plain-pied avec
un rez-de-chaussée
surélevé !

Les outils de gestion de la densité dans les PLU

Syndicat mixte du SCOT de l’ALSACE DU NORD -4- septembre 2010
A contrario : Implantation « économe » du foncier
d’une construction sur une parcelle :

par rapport aux voies, 2 mètres de recul (seulement) : le
stationnement des voitures peut très bien être assuré à cô-
té de la construction (par exemple devant le garage voisin
de plain-pied –donc sans descente à aménager…), et pas
nécessairement devant la maison ;

par rapport aux voisins, permettre –voire imposer– la
construction sur une limite séparative latérale (voire sur
les deux…).

Avec une implantation « économe » du foncier, la même

maison, implantée somme toute comme le sont les mai-
sons alsaciennes « traditionnelles », laisse environ 4 ares
de terrain libre et « exploitable » !
Autrement dit, si les occupants trouvent que cela « fait
trop », le terrain d’assiette de 6 ares pourrait être réduit
de 15 à 30 % (et réutilisé pour d’autres constructions
« économes » elles aussi !).

Les règles de hauteur (maximale – art. R. 123-9, 10°) et

de densité (coefficient d’occupation des sols –art. R. 123-9, 14°–
ou l’emprise au sol des constructions –art. R. 123-9, 9°–) peuvent
aussi contribuer à favoriser la densité urbaine.

Par exemple :

une construction de 10 m de large sur 12,50 mètres de profondeur (le gabarit d’une « maison al-
sacienne » traditionnelle ou d’un « pavillon de ville ») qui peut disposer d’un rez-de-chaussée,
d’un étage et d’un niveau sous combles (R+1+C) peut représenter environ 300 m² de surface
hors œuvre nette (shon), soit 2 appartements de 150 m² chacun ou 4 appartements de 75 m²
chacun !

le coefficient d’occupation des sols (cos) doit être fixé en conséquence : il représente 0,5 pour un
terrain de 6 ares ou 0,75 pour un terrain de 400 m².

l’emprise au sol représente environ un coefficient de 30 % à peine… ménageant des espaces ex-
térieurs confortables…

avec des constructions de type pavillonnaire, il serait ainsi possible de réaliser 100 logements de
75 m² ou encore 50 logements de 150 m² sur un seul hectare (hors voirie) !

… il resterait à gérer le stationnement automobile de ces logements… mais des solutions existent
(cf. les fiches références « gérer le stationnement »)

Jean-Philippe STREBLER
Directeur

Les outils de gestion de la densité dans les PLU

septembre 2010 -5- Syndicat mixte du SCOT de l’ALSACE DU NORD