Tout Le Monde Merite Detre Riche

A LIRE EN PREMIER POUR LA PLANETE.
MERCI
Bonjour et merci pour votre intrt pour le livre
Vous avez entre les mains la version complte de la 1re dition du
livre TOUT LE MONDE MERITE D!ETRE RICHE.
J!ai un service (pour la plante) vous demander : n!imprimez pas
ce livre en totalit. Si vous pouvez le lire l!cran, faites-le. Sinon,
imprimez les chapitres au fur et mesure, sans oublier d!imprimer
des 2 cots de la feuille. Merci.
Devenir riche impose d!utiliser correctement les ressources de la
plante. Sans compter qu!en ditant ce livre intelligemment, vous
conomiserez du papier et de l!encre, donc de l!argent que vous
pourrez utiliser pour investir et/ou vous faire plaisir.
Vous pouvez galement acheter la version papier de la 2me dition
du livre, ractualise, mise au got de l!aprs crise, qui comprend
un nouveau chapitre sur l!entreprise, et de nouveaux bonus.
Si cette version vous intresse, rendez vous sur la boutique de
notre site : http://www.olivier-seban.com
Bonne lecture et bientt. Olivier Seban
Dbut/Merite d'tre riche 21/02/06 10:54 Page 3
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gratuitement par le site www.olivierseban.com
SOMMAIRE
Introduction: Fausses croyances et ralits . . . . . . . . . 11
Argent, tabous et fausses croyances . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Largent ne fait pas le bonheur : FAUX!. . . . . . . . . . . . . . . . 15
Lacquisition de richesses se fait au dtriment
des autres : FAUX! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Senrichir demande beaucoup de temps : FAUX! . . . . . . . . . 16
Il faut dj avoir de largent pour senrichir : FAUX! . . . . . . 17
Pour prosprer, il suffit davoir un bon mtier : FAUX! . . . . 18
Nous sommes condamns nous enrichir . . . . . . . . . . . . . 19
Enrichissez-vous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Objectifs du livre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Vous tes dj riche, mais vous ne le savez pas . . . . . . . . . 25
1: Un premier pas vers la richesse . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Comment devient-on riche? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Le secret . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Une ducation 200 millions de dollars. . . . . . . . . . . . . . . 32
2: Le point de dpart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Payez-vous en premier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
La famille Clactou . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
La famille Matuvu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
La famille Chuipariche. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Argent et richesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Riche, cest combien? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Dpensez avec votre tte, pas avec vos yeux! . . . . . . . . . . 47
O passe votre argent ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
5
Stratgies de dpenses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Crdits la consommation: le boulet . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
3: Principes denrichissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
1
er
principe: actifs et passifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Surendettement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2
e
principe: faites en sorte que vos euros valent plus cher. . 70
3
e
principe: PEGR et GEPR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Objectifs de vie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Nayez pas honte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Plan daction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
4: Placements : la course contre linflation. . . . . . . . . . 81
Comment enrichir vos arrires petits-enfants . . . . . . . . . . . 82
Richesse et inflation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Quels placements choisir ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
Procrastination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
Time is money . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
5: Immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
Archimde: prcurseur de la finance moderne . . . . . . . . . . 96
Les banques et les crdits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
Quelques prcautions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
Taux fixe ou taux variable? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
Que faut-il acheter ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Quand ne faut-il pas acheter dimmobilier ? . . . . . . . . . . . . 119
Que faire si vos revenus ne sont pas suffisants ? . . . . . . . . . 121
O et comment trouver les bonnes affaires ? . . . . . . . . . . . . 124
Les enchres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
Immobilier et entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
Autres aspects de leffet de levier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
6
Tout le monde mrite dtre riche
6: La Bourse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
Quand acheter ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Quand vendre? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
Quoi et comment acheter ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
Quels marchs pour les annes venir ?. . . . . . . . . . . . . . . 144
Les intermdiaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
Bourse et motions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
Bourse et EDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
7: Lentreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
La cration dentreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
Les franchises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
Le prix de lindpendance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
Le portage salarial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
Continuez vous payer en premier . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
8: Chance et opportunit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
100 % des gagnants ont tent leur chance . . . . . . . . . . . 169
Attention aux mirages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
La premire impression . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
Le meilleur moyen dattirer la poisse . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
9: Dormez sur vos deux oreilles . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
Les placements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
Limmobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
La Bourse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
Lentreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
Vous et votre travail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
Les cautions : la bombe retardement . . . . . . . . . . . . . . . . 194
Les escrocs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
Sommaire
7
10: Demandez! On vous donnera . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
Culot ou courage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
Combien vous cote votre manque de courage ? . . . . . . . . 202
Avec qui ngocier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
Comment perdre son temps. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
Gardez une attitude positive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
Comment ngocier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
11: vous de jouer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
Phase 1: Payez-vous en premier et enclenchez
le pilote automatique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
Phase 2: Le grand nettoyage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
Phase 3: Investissez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
Spcial 2006 : Acheter, ou non, de limmobilier
aujourdhui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
Encore un petit effort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Les conseilleurs ne sont pas les payeurs. . . . . . . . . . . . . . . 226
Mais comment font-ils ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Votre meilleur investissement : formez-vous !. . . . . . . . . . . . 228
Je crois que jai oubli de vous dire quelque chose . . . . . . 230
Remerciements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Ils ont lu Tout le monde mrite dtre riche. . . . . . . . . . . . . 233
8
AVERTISSEMENT
Les exemples et stratgies dcrits dans cet ouvrage ne peuvent
tre considrs comme des modles absolus et reproductibles
lidentique. Ils ne servent que dillustration aux propos de lau-
teur, et ne peuvent en aucun cas tre considrs comme de quel-
conques incitations, recommandations, sollicitations, prvisions,
conseils dachat ou de vente de produits financiers, immobiliers
ou spculatifs.
9
INTRODUCTION
FAUSSES CROYANCES ET RALITS
Si largent ne fait pas le bonheur, rendez-le!
Jules Renard
Pourquoi certains dentre nous sont-ils capables de senrichir,
alors que dautres ny arriveront jamais ? Les obstacles sont-ils
dordre matriel, spirituel ou psychologique? Avec le recul, jai
acquis la certitude que seuls ceux qui ne savent pas ce quils doi-
vent faire pour senrichir ny arriveront jamais, et que lenrichisse-
ment est la porte de tous condition de possder une duca-
tion adapte au sujet et davoir la volont dy arriver.
La bonne nouvelle: quand on ne sait pas nager, on peut toujours
apprendre le faire!
Cest pour cette raison que ce livre ne parle pas uniquement de
votre argent mais de ce que vous devez faire pour le mettre
votre service et vous enrichir durablement.
Avant toute chose, il est ncessaire de laisser tomber vos a priori
et tout ce que lon vous a mis dans le crne au sujet de largent et
de son ct sulfureux. Ces croyances ne servent que dalibis pour
se conformer une ducation parentale, scolaire, spirituelle et
conomique fonde sur la mfiance son gard et lignorance
de principes lmentaires qui rgissent son fonctionnement. Elles
11
ne font que nourrir et renforcer des convictions errones,
trop communment admises, qui nous incitent prendre les
mauvaises dcisions ou exprimer des avis bien trop tranchs sur
le sujet.
Dune manire gnrale, la plupart de ces grandes ides sont
fausses et ne font que gnrer des attitudes inadaptes notre
vie moderne. La consquence directe de lapplication de ces
croyances et mensonges est un accroissement inluctable des
carts entre les riches et les pauvres.
Deux paradoxes dmontrent bien lambigut de nos comporte-
ments lgard de largent :
bien que la plupart dentre nous le convoitent officieuse-
ment, largent est officiellement dtest. Par les pauvres pour
justifier quils nen ont pas. Par les riches qui jugent plus pru-
dent de vivre cachs ;
tout le monde veut gagner de largent, mais peu de person-
nes essayent vraiment de comprendre son fonctionnement
pour en tirer le meilleur parti. Ce comportement timor rele-
vant plus souvent de lignorance des mcanismes de base ou
de la peur du quen-dira-t-on.
Pourtant, largent est utilis au quotidien par chacun dentre
nous. la diffrence que les riches savent le mettre leur ser-
vice et ne se posent pas de questions pour leur avenir, alors que
les plus pauvres le convoitent ds le 10 du mois et redoutent
de le perdre ds quil faut lutiliser en dehors du quotidien. Cette
raction craintive aura souvent pour effet de paralyser ou de frei-
ner leurs actions au moment opportun. Ainsi, ils manquent les
opportunits qui pourraient les aider changer de camp.
12
Cest parce que nous avons tous besoin de manger et de nous
loger que notre vie en socit est avant tout conomique, et que
largent est omniprsent dans notre quotidien. Ce qui implique
que notre qualit de vie sera invitablement la consquence de
nos actes et de nos dcisions conomiques. Ds lors, il nous reste
deux solutions : le bouder ou lapprivoiser.
Si vous tenez rellement vous enrichir mais que vous tes fch
avec largent, vous avez intrt vous rconcilier rapidement. En
effet, si vous ne laimez pas un minimum, si vous napprenez pas
le connatre, il y a peu de chance quil daigne travailler pour
vous.
Lenrichissement cest avant tout une grande aventure humaine et
une exprience de vie souvent unique (dans tous les sens du
terme). Mais force est de constater que peu de choses nous pr-
parent la vivre correctement, et srement pas lcole qui ren-
force son aspect mystique par le simple fait que le thme de lar-
gent nest jamais abord en classe. cole qui se borne dispenser
une connaissance adapte la vie professionnelle, tout en
oubliant laspect conomique du quotidien. Rsultat, et sans
connaissance pralable des mcanismes de largent, la plupart des
jeunes sont happs par la socit de consommation et nhsitent
pas contracter des crdits tort et travers pour se payer les
jouets de la vie moderne. Consquence: on observe une explo-
sion du surendettement chez les moins de 25 ans.
Pire encore, ceux-ci entrent dans la vie active en reproduisant les
schmas parentaux sans se poser de questions. Ils travaillent toute
leur vie pour payer leurs factures, rembourser leurs crdits,
acquitter leurs impts, et comptent sur ltat pour assurer leur
Introduction
13
retraite. Au final, ils ne travaillent plus pour vivre, mais vivent uni-
quement pour travailler.
Argent, tabous et fausses croyances
linverse des Anglo-Saxons, beaucoup moins complexs sur le
sujet, je ne vous apprendrai rien en dclarant que largent est mal
vu dans nos socits judo-chrtiennes. Ce blocage typiquement
latin, consquence de lhritage spirituel dun certain nombre de
certitudes plus ou moins bien assumes, savre tre un puissant
frein lenrichissement. Et que ce soit au travers des religions, des
sectes ou dautres instances manipulatrices, une bonne partie du
monde repose sur de fausses croyances, rarement vrifies, qui
se rvlent gnratrices de comportements biaiss et inadapts.
Largent nchappe pas la rgle. Et pour toutes les raisons dj
voques et sur lesquelles je reviendrai plus loin, jestime que tout
ceci reprsente un danger rel.
Dune manire gnrale ces comportements reposent sur des
croyances essentiellement dordre psychologique ou comporte-
mental que lon appelle croyances limitatives. Celles-ci ne font
quriger des barrires qui nous empchent dagir en gnrant des
fausses excuses du type: je ny arriverai pas, je nai pas le temps,
je nai pas les moyens , souvent parce quil est plus facile de ne
pas savoir, de ne pas agir et de ne rien changer. Ou encore, par
conformisme, facilit et tranquillit desprit, nous avons tendance
reproduire les schmas parentaux, parce que ne pas changer
notre modle principal (celui de nos parents) cest, en principe,
ne pas prendre de risque! Donc pas de remise en cause et nous
restons dans les cercles vicieux.
14
Ces fausses croyances nous paralysent et sont gnralement
infondes. Et si nous nous rfrons aux tudes conomiques qui
rapportent que 20 % de la population dtiennent 80 % des ri-
chesses, nous pouvons logiquement penser que ces croyances
sont perptues par la plus grande majorit qui ne fait que vhi-
culer des ides incitant la reproduction de modles habituels et
inefficaces, jamais remis en question. Au final, elles ne font que
gnrer des comportements qui vont lencontre de nos objectifs
de richesse. Elles sont pourtant communment admises et
enfouies dans ce que jappellerais notre subconscient actif relatif
aux actions que nous effectuons quotidiennement sans y rflchir.
Penchons-nous sur les plus importantes et regardons en quoi
nous pouvons modifier notre comportement pour atteindre nos
objectifs.
Croyance n 1:
Largent ne fait pas le bonheur : FAUX!
Certainement la plus grosse escroquerie morale de tous les
temps ! Si vous avez besoin de vous en convaincre, demandez
un pauvre ce quil en pense. Seuls les utopistes croient ou veu-
lent encore croire que largent na rien voir avec le bonheur. Je
ne sais pas do vient cette croyance, certainement de riches qui
ne veulent pas vendre la mche, mais si largent ne fait pas le
bonheur lui seul, je pense que beaucoup dentre vous seront
daccord pour dire quil y contribue fortement.
Indniablement, si vous savez lutiliser pour le bien-tre de ceux
que vous aimez, il sera sans aucun doute votre plus fidle alli. Il
vous permettra dvacuer la peur du lendemain, de profiter de la
Introduction
15
vie et de ses plaisirs en apportant une srnit propice lpa-
nouissement de chacun.
Croyance n 2: Lacquisition de richesses
se fait au dtriment des autres : FAUX!
Cette ide typiquement issue de notre ducation judo-chrtienne
sert avant tout dalibi pour justifier une politique dinaction ou
gnrer des avis ngatifs envers ceux qui essayent de senrichir. Je
remarque surtout quil est plus facile de dnigrer ceux qui agis-
sent que dagir soi-mme.
Ce type de croyance permet galement de justifier son ignorance
de largent, et dtre bien vu par la majorit bien-pensante. En
ralit, la plupart des investissements que vous serez amen
raliser seront purement et essentiellement bass sur des relations
gagnant/gagnant. Lorsque vous achetez des actions en bourse,
mme si vous ne savez pas exactement qui vous les vend (cest
noy dans le flux des transactions), vous navez pas ls le ven-
deur. Gnralement il met ses actions en vente parce quil estime
quelles vont baisser et/ou que le gain ralis lui suffit. De votre
ct, vous dcidez de les acheter car vous pensez quelles vont
monter. Mme si chacune des deux parties a une raison diamtra-
lement oppose celle de lautre de concrtiser cette transaction,
aucune des deux na t floue.
Croyance n 3: Senrichir demande
beaucoup de temps : FAUX!
Une croyance de fainant ! Hormis quelques cas trs spcifiques,
je ne connais personne qui se soit enrichi en quelques jours. Un
16
minimum de temps est ncessaire pour laisser grandir les arbres
qui porteront les fruits de votre richesse. Ne croyez pas pour
autant que cet enrichissement prendra vingt ou trente ans. Dans
beaucoup de cas, vous pouvez vous enrichir en une dizaine dan-
nes, et gnrer suffisamment de richesse pour entrevoir un ave-
nir plus serein.
En ce qui concerne le temps de travail requis pour senrichir, il est
vident que cela ne tombera pas tout seul dans votre poche et
que vous devrez y consacrer un peu temps. Disons trente minutes
par mois et encore, pas tous les mois ! Dans la pratique senri-
chir ne prend pas plus de temps que de sappauvrir. Cest surtout
et avant tout une faon dapprhender les choses. Seul le mode
de pense et la nature de ces penses dtermineront le comporte-
ment que vous adopterez vis--vis de largent, et vous conduiront
dans une direction ou une autre.
Croyance n 4: Il faut dj avoir de largent
pour senrichir : FAUX!
Encore une fausse croyance qui limite laction. En adhrant ce
principe, vous sous-entendez quen naissant pauvre ou dsar-
gent, il est inutile dessayer de senrichir. Toutes les stratgies
denrichissement que je vous propose dans ce livre partent du
principe que vous navez aucun patrimoine, et je vous dmontre-
rai sans ambigut quil est possible de senrichir en suivant des
stratgies simples et accessibles tous. Par-dessus tout, vous
dcouvrirez quen matire dargent beaucoup de personnes ordi-
naires sont capables de faire des choses extraordinaires.
La seule chose dont vous aurez besoin cest le dsir dy arriver,
pas dargent.
Introduction
17
Croyance n 5: Pour prosprer, il suffit davoir
un bon mtier : FAUX!
Rappelez-vous ce que disaient vos parents (ou ce que vous dites
peut-tre vos enfants) : Travaille bien lcole, pour avoir un
bon mtier . Cest ce que la plupart des parents rptent leurs
enfants. Parce que cest un schma rassurant (surtout pour eux),
que de disposer dune paye qui tombe tous les mois. Pourtant, si
vous voulez vraiment vous enrichir la ralit est tout autre. Lisez
les journaux conomiques ou people, qui relatent la russite de
Monsieur X ou Y. Aucun article ne mentionnera quils ont fait
fortune en allant au travail sagement chaque jour de la semaine.
Je ne suis pas en train de vous dire que vous ne pourrez pas vous
enrichir mme si vous travaillez dans ladministration. Je dis seu-
lement quil y a peu de chance que vous arriviez vous enrichir
avec votre seul salaire. En revanche, comme tous ceux qui nont
pas de patrimoine, votre emploi et/ou votre capacit de travail
reprsentent un actif important qui, correctement utilis, sera
votre premire source de richesse. Je vous montrerai comment
lutiliser au mieux pour voluer et franchir les barrires.
La vraie rponse, et une des solutions lenrichissement, ce nest
pas de travailler dur mais de travailler intelligemment. Travailler
plus dur peut tre gnrateur daugmentation, mais cest surtout la
faon dont vous utiliserez votre argent qui dcidera de votre
avenir. Le but est davoir deux emplois : un pour vous, un autre
pour votre argent. Faites en sorte de lutiliser au mieux et il
deviendra votre plus fidle serviteur et travaillera pour vous sans
relche 24 h sur 24, 7 jours sur 7.
Et ne pensez pas que vous aurez besoin de beaucoup de temps
ou dnergie. Paradoxalement, vous dcouvrirez que lenrichisse-
18
ment intelligent cest surtout lorsque vous faites un minimum def-
forts pour un maximum de rsultats (voir plus loin PEGR et
GEPR).
Nous sommes condamns nous enrichir
Le 28 avril 2005, Libration faisait mention dun rapport du CERC
(Centre dtude des Revenus et des Cots) dans un article titr
Pour un salaire tas plus rien . Je vous rapporte ici cet article:
Le niveau de vie des mnages qui ont leur salaire pour seul
revenu sest effondr depuis 20 ans, affirme jeudi une tude
du CERC selon laquelle la condition salariale est aujour-
dhui comparable ce quelle tait il y a un demi-sicle.
Les rcentes revendications salariales ne sont pas le fruit
dune illusion doptique lie lannonce de profits boursiers
records , souligne ltude. Le salaire net moyen na gure
connu de progression du pouvoir dachat depuis la fin des
annes 1970.
Au total, sur les 25 dernires annes, les gains du pouvoir
dachat sont rests minimes, de lordre de 0,2 0,3 % par
an, largement infrieurs lvolution du niveau de vie
moyen en France , souligne le CERC. Cette quasi-stagna-
tion du pouvoir dachat du salaire net moyen est dautant
plus remarquable que le niveau moyen de qualification de
la main-duvre salarie na cess daugmenter tout au
long de la priode , relve ltude.
structure de qualification constante, le salaire net moyen
a donc connu une perte de pouvoir dachat comprise entre
4 et 8 % depuis 1978, estime le CERC. Cette dtrioration a
touch tous les salaris, quils travaillent dans le secteur
priv ou dans la fonction publique.
Introduction
19
Au total, le niveau de vie des mnages nayant que leur
salaire comme revenu a fortement chut depuis 1982.
Trs rapide dans la premire moiti des annes 1990, elle a
marqu une pause partir de 1997, avant de reprendre
en 2002 et 2003. Aujourdhui, la place des mnages de
salari ou de chmeur dans lchelle des niveaux de vie est
comparable celle qui prvalait au milieu des annes
1950 , affirme le CERC.
Cet tat de fait nest pas seulement rserv la France. Dans tous
les pays, les constats sont identiques :
les riches sont de plus en plus riches,
les pauvres sont de plus en plus pauvres,
les carts continuent de se creuser.
Et ce nest pas prs de changer
Heureusement, la situation nest pas irrmdiable mais, moins
de gagner au loto (environ 1 chance sur 14 millions) ou dhriter
dun oncle inconnu, votre escarcelle ne se remplira pas toute
seule. Cest vous de prendre votre destin financier en main.
Si vous voulez vous enrichir pour assurer votre avenir et celui de
vos enfants, ou si vous tenez leurs laisser quelque chose aprs
votre mort, il faut agir. Et si vous pensez que ltat sera toujours l
pour soccuper de votre sant et de vos retraites, vous vous
mettez le doigt dans lil. Ltat ne sait faire quune seule
chose
20
Ltat fabrique des pauvres toujours plus dpendants
de sa capacit rgler les problmes
Ne vous faites aucune illusion. Il est fort probable que nous nous
approchions de la fin de ltat providence. Depuis des dizaines
dannes, celui-ci dmontre son incapacit rgler le problme
du chmage, des retraites, de la sant, et ne cesse daugmenter les
diffrents impts et taxes pour masquer son incomptence et
combler les dficits de ses institutions. terme, les diffrentes
prestations seront profondment remodeles et transformes,
voire rduites. Et ce nest pas parce que les syndicats appelleront
la grve gnrale que les caisses se rempliront.
Avec 13 milliards de dficit, notre bonne vieille Scu est deve-
nue lInscurit sociale. Il est vident quelle ne pourra pas ter-
nellement subvenir aux besoins de tous avec la mme qualit
de soins. Ce sont essentiellement les pauvres et les classes
moyennes qui en souffriront le plus et payeront les pots casss.
limage des dernires rformes qui imposent de participer aux
frais de consultation et dhospitalisation forfaitairement sans dis-
crimination entre riches et pauvres. Le riche, moins dpendant,
sen fiche et soctroie les services dun spcialiste. Les pauvres
payent et souffrent.
Mme constat pour les retraites. Lallongement du dlai de cotisa-
tion affectera surtout les pauvres qui travailleront plus dur et plus
longtemps. Ce qui implique, mathmatiquement, quils profiteront
moins de leur retraite, bien quils auront pay leur part et contri-
bu payer aussi celle des riches.
Idem pour les allocations chmage. Les Assedic et Unedic affi-
chent un dficit abyssal de 14 milliards deuros ! Les remarques
prcdemment formules pour la Scurit sociale restent iden-
tiques et parfaitement valables. Avec cette petite parenthse:
mon sens, les prestations chmage sont trop attractives et ninci-
Introduction
21
tent pas au travail. Elles devraient aider celui qui perd son emploi
vivre en attendant den retrouver un, pas remplacer son salaire.
trop tirer sur la corde celle-ci cdera! Si les abus continuent, il
ny aura plus dassurance-chmage pour les gnrations venir.
Je ne cherche pas critiquer les gouvernements. Je ne fais qua-
nalyser les choses et regarder limpact conomique possible pour
chacun dentre nous. Les hommes politiques changeront, peut-
tre, les lois pour sadapter aux diffrents contextes venir. Dici
l, le citoyen lambda a srieusement intrt penser son avenir
et arrter de croire que Aide-toi et le gouvernement taidera.
Moralit: Vous devez vous prendre en charge. Si vous ne prenez
pas le contrle de votre vie, quelquun dautre le fera votre
place. Soyez conscients que les rsultats et les consquences
dpendront uniquement de ses aptitudes, de sa bonne volont ou
de son thique. Si vous tes dpendant de lefficacit des autres,
vous tes en danger, ou alors vous croyez encore au pre Nol.
Lactualit illustre chaque jour un peu plus la cration insidieuse
dun potentiel de prcarit. Je ne dis pas que tout sera aussi noir
ni que le pire arrivera. Mais pourquoi prendre ce risque? Dautant
plus quil nest pas vraiment difficile de se prmunir contre les
alas de la vie. Les solutions existent et passent obligatoirement
par un enrichissement personnel qui vous permettra de gagner
votre indpendance.
Enrichissez-vous
Passons aux aspects positifs et la premire bonne nouvelle: il
est possible de senrichir, cest accessible la plupart dentre nous
22
et cela na jamais t aussi facile. condition toutefois dtre rel-
lement motiv, den avoir la volont, le dsir, et dtre intimement
convaincu quil est possible dy arriver. Bien sr tout le monde
veut tre riche, mais votre compte en banque ne se remplira pas
par lopration du Saint-Esprit. Seuls vos actes et vos dcisions
rendront cela possible.
Je sais par exprience que certains dentre vous considreront ce
livre comme une simple aventure intellectuelle et quils loublie-
ront aussi vite quils lont dcouvert, alors que dautres prendront
plus au srieux tout ce que je dvoilerai. Dans tous les cas, sur-
tout si vous tes convaincu de son intrt, nhsitez pas partager
son contenu avec dautres.
Appliquez les principes que je prsenterai et vous prendrez en
main votre avenir en btissant les fondations dune libert finan-
cire que beaucoup vous envieront. Certains dentre vous seront
sceptiques la lecture de cette dernire affirmation et douteront
quon puisse senrichir durablement grce un livre vingt euros.
Ils ont raison! Soyez sceptique et nacceptez dtre convaincu que
lorsque vous aurez vrifi par vous-mme tout ce qui sera
nonc. Cest la seule faon dintgrer correctement ces nouvelles
connaissances.
Objectifs du livre
Vous trouverez dans ce livre tout ce quaucune cole ne vous a
jamais appris sur largent. Prenez mon cas : je ntais pas un
cancre mais mon manque daffinit avec les tudes ma conduit
tre renvoy trois fois de lcole (5
e
, Seconde et Terminale).
Pourtant jtais financirement indpendant et millionnaire
trente-deux ans. Je ne suis pas en train de vous dire quil ne
Introduction
23
faut pas aller lcole. Bien au contraire. Je considre quune
bonne ducation est un srieux atout pour prosprer,
mais insuffisant pour senrichir. Seules une ducation finan-
cire et une connaissance adapte vous permettront de dve-
lopper votre potentiel conomique dans les meilleures
conditions.
Ce livre na pas pour vocation de faire de vous un multi milliar-
daire. Les super riches ne sont que des cas particuliers (400 sur
la plante) et ne nous intressent pas directement. En revanche
vous allez dcouvrir quil est relativement facile de commencer
senrichir, et dassurer son avenir en gagnant quelques dizai-
nes ou centaines de milliers deuros dans les dix annes
venir.
Cet ouvrage nest pas uniquement rserv ceux qui veulent pas-
ser du bon ct de la barrire et senrichir. Il est galement des-
tin tous ceux qui veulent apprendre garder leur argent et le
faire fructifier. Dans les pages qui suivent, vous ne trouverez que
du concret, du pragmatique et surtout des stratgies qui fonction-
nent rellement. La plupart des exemples cits sont rels avec
preuves lappui pour certains. Les diffrentes conclusions et
remarques sappuient sur des expriences vcues ainsi que sur
des ralits conomiques.
Vous dcouvrirez galement quil ny a aucune formule magique,
seulement des schmas gagnants facilement reproductibles. Plus
vite vous les intgrerez, plus rapidement vous construirez les fon-
dations de votre avenir et de votre enrichissement.
24
Vous tes dj riche mais vous ne le savez pas
Le but avou de ce livre est de fournir un mode demploi pour
llment central de notre vie conomique: largent. Il vous aidera
modifier vos comportements pour les adapter vos objectifs et
penser en riches. Vous apprendrez mettre en uvre toutes
vos ressources personnelles et matrialiser la valeur que nous
avons tous en nous, commencer par notre travail qui reprsente
notre premier actif.
Je vous montrerai comment utiliser les meilleurs vhicules denri-
chissement que les riches affectionnent, et surtout vous dcouvri-
rez quils sont accessibles tous.
Jai essay de rendre cet ouvrage attrayant et facile lire pour que
vous vous y intressiez le plus possible. Vous ne trouverez aucun
livre (en tout cas ma connaissance) qui explique aussi concrte-
ment comment vous pouvez vous enrichir et prosprer. Jespre
que celui-ci sera un prcurseur en la matire.
Premire prcision: la vision du monde que jexprime dans ce
livre est trs binaire. Vous tes riche ou pauvre. Sil vous plat, ne
soyez pas choqu si jemploie ces mots de faon trop catgorique.
Je ne prsage en rien de votre fortune ou infortune. Ces mots sont
uniquement l pour qualifier des comportements types. Je sais
que le monde nest pas noir ou blanc et quil existe une infinit
de possibilits entre ces deux extrmes.
Deuxime prcision: la plupart des exemples cits me concer-
nent plus ou moins directement. Le but nest pas dcrire un
livre destin ma gloire personnelle, mais de dmontrer quil
Introduction
25
est rellement possible de senrichir et que ce nest pas trs
compliqu.
Imaginons maintenant que vous assistiez lun de mes sminaires
Comment senrichir en 10 leons .
26
Chapitre 1
UN PREMIER PAS VERS LA RICHESSE
La connaissance : le plus court chemin
entre la pauvret et la richesse.
Comment devient-on riche?
Pour commencer ce sminaire je voudrais vous poser une ques-
tion:
Pourquoi certains individus sont-ils capables de senrichir, alors
que dautres ny arriveront jamais, mme en faisant beaucoup
defforts ?
Parce quils sont plus malins que les autres.
Cela peut tre vrai, mais comment dfinissez-vous le mot
malin ?
La personne hsite et finit par dire: Disons que malin veut dire
intelligent .
Admettons. Dans ce cas combien de personnes de votre entou-
rage sont la fois riches et intelligentes ? Pas de rponse En
ralit plusieurs tudes ont dmontr quil ny avait aucune corr-
lation entre les personnes dites intelligentes et les personnes
riches.
27
Chap 1/Merite d'tre riche 21/02/06 10:43 Page 27
Mon interlocuteur persvre et reprend: Alors disons que intelli-
gent signifie cultiv .
Trs bien. Alors combien de personnes connaissez-vous qui sont
la fois trs cultives et riches ? 5, 10, 20? Si la richesse tait le
propre des savants, cela tendrait dire que la plupart des institu-
teurs, professeurs, chercheurs et autres rudits sont riches.
Pourtant il a t maintes fois prouv, et je vous le dmontrerai
plus loin, que le niveau de richesse nest absolument pas li au
niveau de culture. Ceci ne veut pas dire que les individus cultivs
ont moins de chance de devenir riches, mais que la culture gn-
rale nest pas un pralable obligatoire.
Certains senrichissent parce quils sont toujours au bon endroit
au bon moment.
Vous voulez dire quils sont chanceux?
Euh Oui, ils ont plus de chance que dautres.
La chance a effectivement sa place et le sujet est intressant. Nous
y reviendrons en dtail un peu plus loin (chapitre 8). Pour le
moment rpondons cette nouvelle question. Connaissez-vous
quelquun qui doit sa richesse au simple fait quil est suffisamment
chanceux pour gagner rgulirement aux courses ou au casino?
Autres propositions ?
On devient riche en hritant.
Cest vrai. Mais en pratique, on saperoit que peu de personnes
en bnficient. Savez-vous que 50 % des gens finissent leur vie
avec moins de 100000 euros de patrimoine? Euros qui seront par-
28
tags entre les hritiers, sans compter la part que prlvera ltat.
En tenant compte que nous vivons toujours plus longtemps, il est
peu probable que vous puissiez vous enrichir en hritant. Ce qui
vous donne une raison supplmentaire de le faire par vous-mme
pour vous offrir une vie meilleure et une retraite paisible. Mme si
lhritage est une source de richesse, il reste un cas
marginal.
Quelques personnes deviennent riches parce quelles possdent un
talent particulier. Par exemple ils sont sportifs, acteurs, inventeurs
ou compositeurs de chansons succs.
Tout fait exact. Certains atteignent la richesse parce quils
exploitent un don que dautres nont pas. Mais plus encore que
lhritage, lenrichissement par le talent reste un cas trs excep-
tionnel et ne concerne quune trs faible partie de la population.
Saviez-vous quen 2000, il y avait seulement dix millions de per-
sonnes dans le monde qui possdaient plus dun million deuros ?
Pourtant il ny pas un million de Bruce Willis, de Zidane ou de
Mick Jagger
Nous navons toujours pas rpondu la question du dbut : pour-
quoi certains sont-ils capables dacqurir de la richesse, alors que
dautres ny arriveront jamais, mme en faisant beaucoup def-
forts ? Maintenant que nous avons limin les cas particuliers,
quelquun a-t-il une autre proposition?
Le secret
Voici le vritable secret de lenrichissement. Il est tellement simple
que vous allez tous penser que cest vident. Il tient en quelques
mots :
Un premier pas vers la richesse
29
Ils savent comment faire, tout simplement parce quils ont appris
le faire auprs dune autre personne ou par eux-mmes. Je
rpte: ils sont devenus riches uniquement parce quils savaient
comment devenir riches !
Vous voulez dire que la seule diffrence entre les riches et les
pauvres tient au fait que les riches savent gagner de largent ?
Non. Tout le monde sait comment gagner de largent. Y compris
les pauvres. Chacun dentre nous sait quen travaillant il touchera
un salaire, donc de largent. Pas besoin dtre riche pour le savoir.
Ce que jessaye de dire cest que la diffrence fondamentale entre
les pauvres et les riches provient du fait que ces derniers savent
comment senrichir et mettre en uvre tous les mcanismes
ncessaires cet enrichissement. Vous verrez galement, plus
loin, que gagner de largent et acqurir de la richesse sont deux
choses compltement diffrentes.
Autre aspect important : si vous ne savez pas comment faire tra-
vailler votre argent, le simple fait den gagner beaucoup ne garan-
tira jamais que vous saurez vous enrichir. De nombreuses person-
nes ont gagn beaucoup dargent dans leur vie, mais la finissent
aussi pauvres que dautres qui nont jamais rien gagn. Cest ce
qui est arriv beaucoup dartistes et de sportifs qui savaient
chanter ou jouer au ballon mais qui ne connaissaient rien lar-
gent. Prenez lexemple du clbre boxeur Mike Tyson qui a
gagn plus de 100 millions de dollars dans sa vie de sportif.
30
Certains deviennent riches parce quils savent
comment acqurir de la richesse
Pourtant, il dort aujourdhui dans des foyers pour sans-abri. Si
vous connaissez son histoire, vous me direz quil est ruin parce
quil sest fait escroquer par son entourage. Cest vrai. Mais cest
surtout parce quil na jamais pris soin de son argent.
A contrario, beaucoup danonymes ne possdant rien dautre que
leur bon sens et leur volont ont su senrichir tout en gagnant
cent fois moins que les vedettes phmres du show-business.
Pour devenir riche vous devez simplement savoir quoi faire et
comment agir. Rien de plus. Vous navez pas besoin dtre plus
intelligent, plus talentueux (je reviendrai tout de mme sur le
talent que tout le monde possde) ou plus chanceux. Vous nau-
rez pas changer de travail, ni organiser un hold-up. Seulement
apprendre comment acqurir et gnrer de la richesse.
Est-ce que ce grand secret peut tre enseign nimporte qui afin
quil puisse lappliquer et senrichir ? La rponse est : OUI.
Par-dessus tout, vous dcouvrirez comme il est agrable de senri-
chir. Et pendant que vous prendrez du plaisir, vous apprcierez le
confort, la scurit, lindpendance et la libert que la richesse
procure, tout en dveloppant de lestime et de la confiance en
vous-mme.
La richesse, et tout ce quelle apporte, nest pas rellement difficile
acqurir, mais elle reste et restera accessible uniquement aux
personnes qui en ont rellement le dsir. Cest--dire tous ceux
qui agiront dans le bon sens et feront ce quil faut au bon
moment. Cest possible depuis des sicles, et cela le restera
encore pour de longues annes, tant que largent existera sous
une forme ou une autre.
31
Donc pour vous, senrichir se rsume une seule chose : savoir
senrichir ?
Cest la fois aussi simple et aussi difficile que cela. Il est vident
que si vous ne savez pas quoi faire, vous avez peu de chance de
le faire! Par consquent si vous ne savez pas comment vous enri-
chir, vous aurez beaucoup de mal atteindre cet objectif. Laissez-
moi vous raconter lhistoire dune vraie lgende.
Une ducation 200 millions de dollars
En 1983, aux tats-Unis, une exprience unique en son genre a
t tente pour dmontrer que le succs en bourse ne dpendait
pas dun talent particulier, mais de lapplication dune mthodolo-
gie dintervention prcise et accessible nimporte qui.
Pour dmontrer la valeur de cette thorie un casting a t orga-
nis grands renforts de publicit dans les journaux financiers
pour recruter une dizaine de personnes qui participeraient lex-
prience (vous voyez, la tl ralit des annes 2000 na rien
invent). Parmi les candidats slectionns se trouvaient des profils
trs diffrents qui allaient de linstitutrice au joueur de poker pro-
fessionnel. Ce groupe fut nomm les Tortues.
Aprs seulement deux semaines de formation, les instigateurs de
lexprience approvisionnrent les comptes en banque de chaque
Tortue. Certains ont enjoliv la lgende outrance en proclamant
que la somme investie au dpart ne fut que de quatre cents dol-
lars. En ralit chaque compte reut en moyenne un million de
dollars.
32
la fin de lexprience, quelques annes plus tard, la somme
totale gagne par les Tortues tait de 200 millions de dollars !
Bien que cette histoire puisse laisser rveur et sembler inaccessi-
ble, ne croyez pas que cette exprience ne soit pas reproductible
avec dautres objectifs plus votre porte. Mais soyez conscient
que la seule et unique raison du succs des Tortues ntait pas d
au fait quelles savaient quoi faire, mais au fait quelles avaient
appris le faire
Comme pour beaucoup de choses la russite dans un domaine
prcis est la consquence dune formation adapte, pas de la
chance (on ne gagne pas 200 millions de dollars par hasard).
Cette affirmation reste valable pour votre enrichissement person-
nel. Vous dcouvrirez que celle-ci ne rsulte pas dun talent parti-
culier, mais de lapplication de principes clairement identifis et
parfaitement reproductibles par tous ceux qui voudront bien sen
donner la peine.
Vous affirmez donc que les riches senrichissent parce quils en
savent plus que les autres sur largent ?
Absolument. Et surtout ils nhsitent pas se former, mme sils
doivent payer pour apprendre. Je suppose que cette affirmation
vous semble pleine de bon sens, pourtant je suis toujours tonn
33
Tlchargez la technique complte des Tortues
La technique et lhistoire des Tortues est disponible
sur Internet ladresse suivante:
www.toutlemondemeritedetreriche.com/infos.htm
de voir que peu de personnes investissent dans leur formation,
quelle soit financire ou autre. croire quelle doit tre mise au
placard ds quils sont sortis de lcole. Nous apprenons tous les
jours au travers de nos expriences heureuses et malheureuses. Si
vous tes capables den tirer profit, vous avancerez plus vite que
les autres.
Est-ce que cela veut dire quil y a des comportements types qui
permettent de senrichir ?
Sans lombre dun doute. Nous les aborderons plus tard. Utilisez-
les et vous vous enrichirez. Faites le contraire et vous vous appau-
vrirez. Mais dans un premier temps
Mon premier conseil : ne cessez jamais dapprendre. Le monde
change. Aujourdhui plus rapidement quhier. Ce qui tait vrai hier
ne le sera pas obligatoirement demain. Et si vous trouvez la
connaissance trop chre, essayez lignorance. Vous men direz des
nouvelles.
Trve de bavardages, entrons dans le vif du sujet et apprenons
nous enrichir.
34
Votre priorit sera dapprendre pour comprendre.
Ensuite vous agirez
Chapitre 2
LE POINT DE DPART
Si le ncessaire cotait dix fois plus cher,
la plupart des gens seraient moins tents par le superflu.
Wolinski
Maintenant que vous avez compris quil est important de savoir
avant dagir, je vais vous dvoiler les cls de lenrichissement.
Cependant, soyez conscient que tout ce que vous apprendrez
naura aucune valeur si vous nappliquez pas les rgles et si vous
ne mettez pas en place les procdures que nous dfinirons.
Jinsiste sur les aspects motivation et action car, par exprience, je
sais que
Le processus de lenrichissement se dcompose en trois parties :
laccumulation est le point de dpart : cest limpulsion qui
permet de crer quelque chose que nous ferons fructifier par
la suite;
35
Ce nest pas parce vous savez ce que vous devez faire
que vous le ferez !
1
ACCUMULATION
2
INVESTISSEMENT
3
PROTECTION
linvestissement permet de dvelopper cette accumulation et
de gnrer de la richesse;
la protection, comme son nom lindique, consiste mettre
en scurit votre richesse.
Payez-vous en premier
Pour le moment nous nous concentrerons uniquement sur le pre-
mier aspect : laccumulation. Pour bien me faire comprendre, je
mettrai la formule de laccumulation sous une forme mathma-
tique trs simple:
Les revenus sont constitus par tout ce qui entre dans votre
poche. Les ncessits correspondent tout ce que vous devez
obligatoirement dpenser. Maintenant, pouvez-vous me dire quel
sera le niveau daccumulation si les revenus galent les dpenses ?
Si les revenus sont gaux aux dpenses, laccumulation est
nulle.
Parfaitement exact. Cest pour cette mme raison que la plupart
des gens sont incapables de senrichir. Car si nous regardons rapi-
dement la deuxime phase de lenrichissement linves-
tissement , il est vident que vous ne pourrez pas faire fructifier
quelque chose qui nexiste pas. Vous devez donc donner limpul-
sion de dpart pour disposer de quelque chose qui produira de la
richesse. Le premier secret de lenrichissement est donc le sui-
vant : quelle que soit limportance de vos revenus
36
ACCUMULATION = REVENUS NCESSITS
Que voulez-vous dire par se payer en premier ? Si je prends mon
cas, je touche un salaire chaque mois. tant mensualis les impts
prlvent leur part. Donc impossible de me payer en premier !
Admettons. Combien gagnez-vous chaque mois et combien
payez-vous dimpts ?
Je gagne 2500 euros. Je paye environ 400 euros dimpts par
mois, et je garde tout le reste pour moi.
Donc vous arrivez conomiser par an (2500 400) x 12, soit
25200 euros. Je ne me trompe pas ?
Euh, non. peine 1000 euros. Et encore pas tous les ans.
Pourtant vous venez de me dire je paye mes impts et je garde
tout le reste!
Cest vrai, mais avec ce qui reste je dois payer mes vtements,
mon loyer, lessence, la nourriture. En somme toutes les dpenses
du quotidien que nous connaissons tous.
Je reprends mon calcul. Vous gagnez aprs impts 25200 euros
par an et il vous reste 1 000 euros en fin danne, donc vous
payez dabord 24 200 euros au propritaire de votre apparte-
ment, au pompiste, au supermarch, etc. et vous gardez ce qui
reste pour vous. Est-ce exact ?
Le point de dpart
37
Vous devez vous payer en premier
Oui, mais je navais jamais vu les choses de cette manire.
Bien. Supposons maintenant que vous fassiez le contraire. Cest--
dire que vous vous payiez avant tout le monde et les autres seu-
lement avec ce qui reste. Disons que vous prlevez systmatique-
ment 20 % de vos rentres. Combien vous restera-t-il ?
H bien 500 euros par mois.
Donc en appliquant notre quation cette situation hypothtique
vous accumulerez 6000 euros par an et rserverez tout le reste
pour payer vos fournisseurs. Bien sr, en contrepartie vous de-
vrez ajuster le cot de vos ncessits. Cest--dire que le budget
disponible pour payer le quotidien ne sera plus de 25200 euros
par an, mais de 19200 euros.
Jentends bien tout ce que vous racontez, et je suis sr que cer-
taines personnes peuvent rduire leurs dpenses suffisamment,
mais pour moi cest impossible. Jai dj essay plusieurs fois sans
arriver conomiser plus. Il mest impossible de me payer 20 %,
ou mme 10 %.
Vous croyez vraiment ce que vous venez de dire? En ralit, vous
venez juste de rsumer lide la plus fausse et la plus rpandue de
tous les temps en ce qui concerne lenrichissement et beaucoup
dautres sujets : Je ne peux pas, alors je ne fais pas et surtout
je nessaye pas et je ne me pose pas de question . En dcrtant
quune chose est impossible, vous vous interdisez toutes chances
dy arriver.
De plus, si ce que vous venez de dire tait vrai je ne pourrais pas
donner ce cours aujourdhui, pour la simple raison quil y aurait
38
dans le monde des personnes devenues riches uniquement pour
les raisons spcifiques que nous avons voques plus haut :
chance, talent, hritage.
Cela tendrait galement dire que vous tes incapable de vous
enrichir parce que vous tes (pour le moment) incapable de grer
autrement votre argent ! En pensant que vous ne pouvez pas
adapter vos dpenses, vous navez pas seulement mis en place
une barrire conomique, mais vous avez lev une barrire
psychologique qui vous empche de vous enrichir. Vous avez
instaur une vrit qui nest rien dautre quune croyance limita-
tive. Vous avez dit ce nest pas possible , avant de vous deman-
der comment vous pourriez y arriver. Ce qui mamne vous dire
que lenrichissement ne peut se mener bien si vous ne changez
pas vos comportements et surtout votre mode de pense.
Ds aujourdhui, ne dites plus jamais je ne peux pas , mais plu-
tt que dois-je faire pour y arriver ? Je ne dis pas que vous y
arriverez obligatoirement, mais cela aura au moins lavantage de
vous pousser envisager une autre solution, au lieu de vous fer-
mer tout autre possibilit. Essayez. Je suis persuad que dans
80 % des cas vous trouverez des alternatives, ou tout au moins
des dbuts de solutions.
La question qui nous intresse pour le moment est la suivante:
comment dpenser mieux pour dgager des excdents que vous
pourrez investir ?
Mais je nai pas besoin de vous pour comprendre que je dois par-
gner pour menrichir. Je le savais dj. Dautant plus que cest
vraiment trop facile et trop simple pour que cela soit rellement
efficace.
Le point de dpart
39
Oui, peut-tre que vous le saviez dj. Mais le faites-vous ?
Non!
Je vous lavais dit. Lorsque les choses semblent trop faciles, nous
avons tendance penser que nous lavons toujours su. Le plus
tonnant : plus cest simple moins nous y apportons de crdit. Au
final rien nest fait ! Pourtant chaque anne des centaines dindivi-
dus deviennent millionnaires, grce leurs placements en bourse
ou dans limmobilier, parce quils ont su placer et utiliser une par-
tie de leurs ressources mensuelles.
Je vais vous raconter lhistoire de trois familles de mon entourage.
Bien sr les noms sont fictifs (juste pour viter de froisser cer-
taines personnes).
La famille Clactou
Vincent et Catherine Clactou ont deux enfants. Tous les deux tra-
vaillent et gagnent au total 4000 euros par mois, au dtail prs
que Catherine travaille en intrim. Ils ont chacun une voiture
neuve achete crdit et viennent dacqurir une nouvelle mai-
son. Ils remboursent donc chaque mois les crdits de la maison et
des deux voitures.
Au total, la somme de toutes leurs dpenses obligatoires (en
incluant celles du quotidien) sont lgrement suprieures leurs
rentres, soit 4 200 euros par mois. Les Clactou sont donc
quelquefois obligs de se refinancer juste pour payer le lger dfi-
cit quils crent chaque mois. De ce fait ils ne peuvent ni par-
gner, ni commencer senrichir puisquils sont incapables de
dgager le moindre excdent.
40
Le plus grave de tout : si Catherine ne travaille pas pendant
quelques semaines, les comptes du mnage accentueront leur
dsquilibre et la famille Clactou se retrouvera en difficult.
La famille Matuvu
Pour la famille Matuvu la situation est trs diffrente. Nadine et
Pierre ont galement deux enfants. Pierre est avocat et sa femme
travaille comme dcoratrice dintrieur. Ils gagnent au total
120000 euros par an. Ayant un fort pouvoir dendettement, ils ont
achet crdit une grande maison, ainsi quune rsidence secon-
daire dans le sud de la France quils nutilisent que cinq semaines
par an. Pour meubler ces deux maisons, ils ont galement
contract diffrents crdits la consommation sans regarder la
dpense. Bien que les enfants ne soient pas majeurs, ils poss-
dent trois grosses voitures neuves, toujours acquises crdit, dont
la valeur totale atteint pratiquement celle de la rsidence secon-
daire. Ils sont membres du club de sport le plus chic de la rgion.
Les enfants sont dans la meilleure cole prive et une employe
plein temps soccupe de la maison, des enfants, des repas, etc.
Au final, ils ont autant de crdits pour leur train de vie que pour
leur rsidence principale.
Pour montrer leur russite et inviter leurs clients et amis, ils se
sentent obligs dorganiser rgulirement des soires avec petits
fours et champagne. tant donn que Nadine est cense mettre
en valeur son bon got et son talent de dcoratrice, elle se doit
dtre toujours au courant de la mode et des tendances. Ce qui ne
manque pas doccasionner des frais de reprsentation cons-
quents et rcurrents. Plus ils avancent, plus ils senferment dans
un schma de reprsentation qui devient ncessaire leurs affai-
Le point de dpart
41
res, car la moindre dfaillance ils seront considrs comme des
pestifrs par la bourgeoisie locale.
Nadine et Pierre ont un budget de dpenses trs variable et arri-
vent, quelquefois, mettre de ct 1 000 euros par mois.
Cependant, comme ils ne se refusent rien, ils puisent rgulire-
ment dans cette rserve, rduisant ainsi nant le peu dpargne
constitue.
Nous avons tous des obligations conomiques, mais celles des
Matuvu sont trs leves. Ils savent qu terme ils ne pourront pas
tenir ce rythme, tout simplement parce que les enfants grandissent
et que leurs besoins sont toujours croissants. Bien quils en aient
discut plusieurs fois, ils narrivent pas vraiment faire de conces-
sions sur leur train de vie. tant donn que tous deux ont des
revenus variables, en fonction de leur activit, il suffit quils subis-
sent trois ou quatre mois difficiles et ils auront du mal payer les
petits fours !
La famille Chuipariche
Muriel et Roger Chuipariche ont trois enfants et vivent dans une
maison quelques kilomtres de la capitale. Roger travaille dans
une imprimerie et Muriel est employe municipale. Elle gre le
budget et suit les finances du mnage semaine aprs semaine.
Chacun deux gagne 1250 euros par mois, soit 30000 euros par
an. Ils payent 1000 euros dimpts compenss par 1000 euros
dallocations diverses. Ils possdent une voiture achete docca-
sion et la seule charge quils ont supporter est le crdit de leur
maison acquise il y a dix ans, et quils auront fini de payer dans
42
cinq ans. Mme sils ont la possibilit de sendetter un peu plus,
ils font tout pour payer au comptant et ne contractent jamais de
crdit superflu. Ainsi, aucun intrt inutile ne vient grever leur
budget.
Ils sont maris depuis 20 ans et ont toujours conomis 15 % de
ce quils gagnaient, soit 4500 euros par an. Ils sont aujourdhui
la tte dun capital de 156237 euros quils continuent dalimenter
et de faire fructifier un taux de 5 % par an. Mme si lun des
deux devait avoir des difficults avec son travail, la famille
Chuipariche naurait pas de problme.
Je crois comprendre o vous voulez en venir. Quimporte largent
que nous gagnons, nous avons toujours tendance dpenser
autant que nos rentres. Au final nos ncessits galent toujours
nos revenus. Cest une autre faon dillustrer lexpression joindre
les deux bouts.
En ralit nous nous pigeons nous-mmes. Tout ce que nous
voyons est la situation dans laquelle nous nous sommes installs
petit petit en devenant aveugle et impermable dautres rali-
ts. Au final, nos ncessits grossissent toujours en mme temps
que nos revenus pour finalement tre du mme niveau. Plus nous
avons dargent disponible, plus nous avons tendance le dpen-
ser. En vous payant en premier, vous vitez de tomber dans le
pige. Cest dailleurs la seule faon de le contourner. Au bout du
compte lintrt est double: non seulement vous cartez le pro-
blme, mais votre pargne grossit en mme temps que vos reve-
nus augmentent.
Ce quil faut retenir de ces trois exemples et qui dterminera votre
capacit vous enrichir :
Le point de dpart
43
Ce qui me choque cest le mot ncessits. Ne trouvez-vous pas
que le terme est mal appropri ? Lutilisation que vous en faites
rsume nos dpenses au strict ncessaire. Pourtant nous utilisons
largent pour beaucoup dautres choses comme les loisirs.
Cest exact. Les ncessits reprsentent tout ce dont nous avons
rellement besoin aujourdhui et ne se rsument pas au strict
minimum pour vivre. Nous pouvons avoir besoin de culture pour
nous instruire, de prendre des vacances pour nous reposer, etc.
Toutes ces choses deviennent des ncessits seulement et unique-
ment partir du moment o nous en avons rellement besoin.
Cest pour cette raison que votre premier objectif sera de dtermi-
ner avec prcision vos besoins rels.
Argent et richesse
Beaucoup dentre nous confondent argent et richesse. Pourtant ce
sont deux choses compltement diffrentes. Nous tayerons cette
affirmation en observant la situation de deux des trois familles
voques. Pour simplifier les choses, nous considrerons que tous
les revenus et dpenses sont constants et ne subissent pas de
modification. Nous prendrons en compte, plus tard, limpact de
linflation.
44
Le plus important ce nest pas combien
vous gagnez, mais :
1/ Combien vous arrivez garder.
2/ Comment vous utilisez votre argent.
Nous avons dit que les Matuvu gagnaient 120000 euros par an.
Cependant, ils ne gardent rien pour eux-mmes. Sans modifica-
tion de leur comportement et sans tenir compte dventuelles
variations de leurs revenus au cours des trente prochaines annes,
3,6 millions deuros passeront entre leurs mains sans quils soient
capables dpargner le moindre centime. Au bout de cette
priode, il est probable que leur rsidence principale reprsen-
tera la plus grosse partie de leur richesse.
Regardons maintenant les Chuipariche. Au bout de 30 ans,
900000 euros seront passs entre leurs mains. Actuellement, ils se
payent 15 % de leurs rentres, soit 4500 euros par an et pensent
augmenter cette part 20 % ds que les enfants seront devenus
autonomes et/ou lorsque le crdit de leur maison sera arriv
terme. Sils se payent 15 % pendant les 20 premires annes et
20 % les dix dernires annes, aprs 30 ans en plaant leur argent
5 % par an, ils auront disposition un capital de 343639 euros,
et seront propritaires dune maison de plusieurs centaines de
milliers deuros.
Si Muriel et Roger Chuipariche ont commenc travailler ds
lge de 20 ans, ils pourront envisager de travailler mi-temps ds
50 ans, car ils recevront 17182 euros par an, gnrs uniquement
par les intrts du capital plac, tout simplement parce quils se
seront toujours pays en premier. Mme si ces nouveaux revenus
semblent au premier abord infrieurs leurs rentres prcdentes,
ce nest pas obligatoirement vrai, car ils payeront moins dimpts
et nauront plus aucun crdit rembourser chaque mois.
Vous voyez mieux maintenant la diffrence entre gagner de lar-
gent et acqurir de la richesse? Dans notre exemple, la richesse
des Chuipariche est constitue par leur maison et le capital plac
Le point de dpart
45
qui gnre des intrts qui seront ventuellement transforms en
revenus.
Riche cest combien?
Nous avons bien compris, mais comment dfinissez-vous la
richesse ? Combien faut-il avoir pour tre riche ?
Il mest impossible de rpondre cette question.
Attendez. Si je gagne 1250 euros par mois en travaillant dure-
ment pendant 30 ans et quau moment de prendre ma retraite je
conserve mon pouvoir dachat, je possde ma maison et que mon
capital ne diminue pas, vous aurez du mal me convaincre que
je ne suis pas riche.
Peut-tre. Supposons maintenant que Roger dcide de travailler
5 ans de plus et continue se payer chaque mois. Avez-vous une
ide de combien il possdera?
Si je compte bien il aura 477743! Personnellement je prfre-
rais attendre 5 ans de plus.
Vous voyez, il ny a pas quune seule rponse votre question. Il
y en a autant que dindividus. Tout dpend de vos besoins et de
la manire dont ils sont satisfaits. Monsieur X se contentera de
300000 euros sur son compte en banque, alors que Madame Y
voudra au moins possder 450000 euros pour se sentir en scu-
rit. Je sais aussi par exprience que nous ne sommes jamais
assez riches. Si votre premier objectif est datteindre 100000 euros,
vous constaterez quune fois atteints, ceux-ci vous sembleront
minimes et que vous en voudrez toujours plus.
46
Pour vous en convaincre, amusez-vous poser la question cent
personnes, et vous obtiendrez cent rponses diffrentes. Certains
penseront la libert et apprcieront le fait de pouvoir partir o
et quand ils le veulent, sans tre dpendants dun emploi.
Dautres voqueront la scurit et privilgieront la possession
dun toit et des rentres suffisantes pour vivre sans se poser de
questions pour le lendemain. Dautres encore se rassureront par la
possession de biens matriels comme une grosse voiture, un
bateau ou une grande maison pour pater la galerie. Au final
nous voyons bien que tout est fonction des objectifs et des aspi-
rations de chacun.
La meilleure rponse que jai jamais entendue est certainement
venue de la plus jeune de mes filles. Un jour, table, je lui
demandai pourquoi elle considrait que nous tions riches. Sa
rponse fut : Nous sommes riches, puisque nous avons tout ce
que nous voulons . Cest certainement la rponse la plus claire et
la plus exacte que lon puisse apporter. Peut-tre un brin sim-
pliste, mais pas compltement nave. Surtout, elle rsume bien les
choses ou tout au moins mon point de vue. La premire des
richesses, cest de ne pas se poser de questions pour le lende-
main. Cest la libert financire qui amne la libert desprit, plu-
tt que le superflu. Cest mon sens le plus important. Mais je
reconnais galement que cela fait partie de la philosophie person-
nelle de chacun.
Dpensez avec votre tte, pas avec vos yeux!
Penchons-nous de nouveau sur les Matuvu. Ceux-ci sont dans un
pige quils ont eux-mmes cr et qui les pousse la dpense.
Comment peuvent-ils en sortir ?
Le point de dpart
47
Ils doivent dabord senrichir avant de paratre riches, et com-
prendre dans quel pige ils sont tombs.
Je suis daccord avec vous. Mais ils doivent aussi avoir la volont
et le dsir de senrichir. Avez-vous quelques ides suggrer
nos amis Nadine et Pierre pour quils puissent commencer se
payer en premier ?
(Lassistance en chur) Ils ont juste besoin de dpenser moins !
Bien sr, mais avez-vous une ide plus prcise de ce quils doi-
vent faire pour y arriver ?
Avez-vous remarqu quune grande partie de ce que nous ache-
tons est la consquence dimpulsions ou denvies. Arrtez-vous
quelques instants et rflchissez. Nous vivons dans une socit o
le regard des autres est important et nous pousse la dpense.
Pour appartenir un clan et/ou tre remarqu, nous nous devons
dtre la mode ou de possder la dernire merveille technolo-
gique qui patera nos amis en suscitant leur envie (le plus sou-
vent pour seulement quelques minutes).
Pour nous aider dpenser, les journaux, les magasins, la TV,
nous submergent de publicit. Au final, nous devenons tous
des cibles plus ou moins conscientes de la socit de consom-
mation, o tout est fait pour que nous consommions toujours
plus. Faites un tour dans les magasins. Tous les affichages nont
quun seul but : vous attirer et vous inciter dpenser. Pas dans
un mois ni dans une semaine, mais maintenant. Par consquent,
la premire chose faire est darrter dacheter les yeux
ferms.
48
Pour vous dmontrer que nous sommes constamment sollicits et
que nous cdons nos impulsions, quelquefois, sans nous en
rendre compte, faites lexprience suivante: allez au supermarch
avec votre conjoint. Prenez un chariot et laissez-le (ou la) faire
ses courses habituelles sans orienter ses choix. Avant darriver la
caisse, arrtez-vous et faites linventaire du chariot en sparant le
ncessaire comme les lgumes, la viande, etc., et le superflu
comme les bonbons, les glaces, gadgets. Vous serez tonn du
rsultat. Ensuite calculez le cot total du superflu et multipliez-le
par le nombre de fois que vous faites vos courses. Vous allez
avoir une trs grosse surprise!
Cest vrai, jachte beaucoup de choses inutiles, pensant faire
plaisir mes enfants. Quelquefois elles prissent dans le rfrigra-
teur parce que nous ne les avons pas consommes. Je parierais
quavec cette seule mthode je pourrais couper mes dpenses au
quotidien dau moins 5 10 %.
Mais vous tes en train de faire de nous des radins ! Je suis l
pour menrichir. Je nai pas besoin de vous pour mapprendre
compter le nombre de steaks que jachte ou me serrer la
ceinture.
Rassurez-vous mon but nest pas de vous transformer en Gripsou,
mais de vous montrer quil y a une norme diffrence entre la
radinerie et une gestion raisonne. Cet exemple a galement pour
but de vous sensibiliser au fait quune bonne partie de votre
richesse part dans la poche des autres, quelquefois pour des cho-
ses que nous nutilisons pas ou peu.
Je veux galement attirer votre attention sur le fait que nous
consommons souvent par habitude et que nos comportements de
Le point de dpart
49
consommateurs ne sont pas ou trs rarement remis en question.
Sauf en cas de problme. Perte demploi par exemple. Dans ce
genre de situation, nous essayons surtout de limiter les dgts
pour que la baisse de nos ressources nait pas trop dimpact sur
notre vie et celles de nos proches. Alors quen faisant ce travail en
amont avant que le problme ne se prsente, nous avons locca-
sion de crer de laccumulation et de parer aux ventuelles diffi-
cults quamnerait une priode de chmage.
En ce qui concerne lexpression que vous avez employe se ser-
rer la ceinture , je prfre vous prsenter les choses autrement.
Le jour o vous avez touch votre premire paye, celle-ci a dter-
min votre niveau de vie en fonction de ce que vous pouviez
dpenser, mais sans tenir compte du fait que vous vous payeriez
en premier. Si vous aviez inclu cette donne ds le dpart dans
vos dpenses mensuelles, vous auriez commenc vous enrichir
et adapt votre train de vie en fonction de ce qui vous restait.
Avez-vous une ide plus prcise de combien nous pouvons nous
payer en premier ?
La rponse est fonction de plusieurs paramtres qui dpendent
la fois de vos possibilits, de votre motivation et de vos objectifs.
Dune manire gnrale et en appliquant les bons comporte-
ments, il est assez facile de se payer au moins 10 %. Je sais aussi
que le pourcentage que vous serez capables dpargner dtermi-
nera votre avenir. Par recoupement entre toutes les personnes
que jai pu conseiller ou observer par le pass, et qui se payent
(ou non) en premier, je suis arriv aux constatations suivantes :
Pauvre: pensent quils vont un jour se payer en premier, mais ne
le font jamais. Ils dpensent tout ce quils gagnent, quelquefois
50
plus, et ne pensent jamais leur avenir. Ils passent leur vie tra-
vailler pour payer leurs factures et ont du mal joindre les deux
bouts. Au final, ils ne profiteront jamais de leur retraite car leurs
revenus seront souvent infrieurs leur ancien salaire.
Classe moyenne: se payent entre 5 et 10 % de leurs rentres.
Sils ont su faire travailler correctement leur argent (voir plus loin),
ils vivront une retraite paisible et sans problme.
Riches et futurs riches: se payent entre 15 et 20 % (voir plus) et
se donnent ainsi la possibilit de prendre leur retraite 10 ans plus
tt. Au final, ils profiteront aussi bien de leur prretraite que de
leur retraite elle-mme. Et en tenant compte du fait que nous
vivons toujours plus longtemps, ils jouiront de la vie beaucoup
plus longtemps que les autres.
Daccord. Mais vous dites que pour devenir riche, nous devons
pargner au moins 15 20 % de nos rentres ! Jamais je ne pour-
rai pargner un cinquime de mon salaire. Franchement vous
exagrez. Personne nest capable de faire cela.
Je reconnais volontiers que beaucoup dindividus sont rebuts par
lide de se payer en premier et surtout par leffort quils devront
produire. Dans la ralit cela les agace car ils ne trouvent aucun
panache pargner sagement chaque mois. Peut-tre que vous
en faites partie. Peut-tre que votre tte est pleine de raisons qui
vous incitent penser que vous ne pouvez pas vous payer en
premier, ou que vous pensez que le vritable enrichissement
rside dans un secret bien gard qui vous permettra dinvestir en
bourse sur les actions qui gagnent 100 % par an, ou dacheter un
appartement que vous pourrez revendre cinq fois plus cher dans
six mois !
Le point de dpart
51
Pourtant, croyez-le ou non, seule la faon dont vous vous payerez
en premier dterminera votre avenir et votre capacit vous
enrichir.
Honntement je suis assez sceptique sur la faisabilit de la chose.
Mme si en thorie cela semble fonctionner, dun point de vue
purement pratique cest parfaitement irraliste. Personnellement je
gagne 2000 euros par mois, il mest impossible de me payer en
premier hauteur de 400 euros. Je pense que je pourrais consacrer
200 euros mais jamais 400!
Cela vous semble peut-tre difficile, mais avez-vous essay? Ou
au moins avez-vous dj rflchi la faon dont vous pourriez y
arriver ? Je vous concde quau dbut ce nest pas obligatoire-
ment facile, mais cest certainement beaucoup moins difficile
que vous ne le pensez. Surtout lorsque ce sont les autres qui
payent pour vous (une chose la fois, nous verrons cela plus
tard) !
Dans un premier temps je vous demanderai de ne pas dcrter
que cest impossible, sinon vous ne ferez jamais rien. Autre
aspect : dune manire gnrale lorsque nous sommes en face
dune difficult, jai remarqu que nous avions tendance mini-
miser ou sous-estimer nos capacits rsoudre le problme. Je
sais galement que si vous cherchez des solutions pour atteindre
un objectif de 5 %, vous ne trouverez que des solutions 5 %! Par
consquent, nhsitez pas placer la barre un peu plus haut en
visant 15 %, tout en commenant 8 ou 10 % et en progressant
par tranches de 1 % chaque mois jusqu votre objectif. De cette
faon, la transition se fera en douceur tout en vous laissant le
temps de vous adapter vos nouvelles habitudes.
52
La faon dont vous voyez les choses a aussi son importance: si
vous ramenez vos 400 euros mensuels lchelle dune journe,
combien obtenez-vous par jour ?
Sur 30 jours cela fait approximativement 13 euros.
Parfait. Maintenant la question nest plus de savoir comment vous
pouvez pargner 400 euros par mois, mais de savoir ce que vous
devez faire pour dgager un surplus rgulier de 13 euros ? Est-ce
que cet objectif vous semble plus facile atteindre?
O passe votre argent ?
Il existe une faon, accessible tous, pour trouver de largent qui
vous permettra de crer de laccumulation et datteindre vos
objectifs. Cela ncessite une introspection personnelle et une
petite enqute sur la manire dont vous dpensez chaque jour
votre argent. Dans bien des cas nous ne savons pas exactement
comment nous dpensons rellement notre argent au quotidien
Ces dpenses tant la consquence dactions habituelles, rcur-
rentes, et souvent irrflchies.
Pour les dbusquer, voici ce que je vous propose de faire: ds
demain matin notez en dtails tout ce que vous dpensez dans la
journe et/ou tous les actes qui gnrent une dpense directe ou
indirecte, et surtout identifiez tout ce que vous faites mcanique-
ment sans vraiment y rflchir. Cela concerne aussi bien le (ou
les) caf(s) que vous prenez chaque matin, sans oublier le crois-
sant qui laccompagne, le transport pour aller votre travail, les
appels o messages que vous envoyez partir de votre tlphone
portable, le cot de votre djeuner, sans oublier les cigarettes (
Le point de dpart
53
5 euros le paquet, vous allez vite dcouvrir que cest une habi-
tude de plus en plus rserve aux riches), etc.
Ensuite, demandez-vous comment vous auriez pu faire autrement
pour arriver au mme rsultat pour un cot moindre, tout en chif-
frant cette conomie. La solution nest pas obligatoirement une
alternative directe. Elle peut galement se prsenter sous forme
dinvestissement. Exemple: pour le prix dune dizaine de cafs
pris chaque matin au bar du coin avant daller travailler, pourquoi
ne pas acheter une cafetire que vous utiliserez au bureau. Ou
encore, pourquoi ne pas apporter votre bouteille thermos. Au
final vous boirez autant de cafs quauparavant pour un cot bien
moins lev. Mme chose pour les portables. Combien dappels
avez-vous pass pour confirmer votre arrive, dans quelques
minutes, un rendez-vous dj confirm par email une heure
auparavant ? Seriez-vous arriv en retard si vous naviez pas
appel la personne?
Ces quelques exemples issus de comportements irrflchis, peu-
vent tre la source de multiples conomies qui ne changeront
strictement rien votre train de vie, mais qui vous permet-
tront de dgager des excdents, sans douleur, pour vous payer en
premier. Cherchez de votre ct. Analysez ce que vous faites. Je
suis persuad que vous trouverez des dizaines dopportunits
dconomies.
Autre aspect important de cette introspection, valuez le rapport
cot/utilit de la dpense que vous engagez. Demandez-vous si
vous en avez vraiment pour votre argent, si ne vous ne payez pas
trop cher pour le service rendu ou si vous en avez vraiment
besoin.
54
Oulala. Quel boulot pour conomiser quelques euros ! Vous ne
croyez pas que nous tombons dans la futilit ?
Beaucoup moins que vous ne le croyez. La finalit de cet exercice
est de vous faire prendre conscience de la destination de votre
argent. Une fois que vous serez convaincu de son intrt, vous
naurez plus qu vous demander Est-ce quil ny a pas une autre
solution? . Rien de plus ! Ensuite cest vous de dcider si vous
tes dj suffisamment riche pour ne pas tenir compte de cet
aspect. Mais il me semble vident que si vous navez aucun capi-
tal ni patrimoine de dpart et que vous tenez vraiment vous
enrichir, il faut bien que largent vienne de quelque part !
Sans compter que lorsque je vous aurai dmontr que ces sim-
ples rflexions vous permettront dacheter un appartement, je ne
suis pas sr que vous direz encore la mme chose. Il nest gale-
ment pas utile de faire cet exercice pendant un an. Dailleurs vous
ne tiendrez pas aussi longtemps. Une semaine ou deux devraient
suffire. Le but tant essentiellement de vous faire prendre cons-
cience de vos dpenses relles et de savoir exactement o passe
votre argent. Cest seulement partir de ce moment que vous
pourrez adopter les bons rflexes et trouver des alternatives pour
arriver aux mmes rsultats.
Jirai mme plus loin en revenant sur laspect radinerie voqu
plus tt. Si vous supprimez compltement le caf du matin que
vous dgustiez avec dlectation, dans ce cas vous devenez vrai-
ment pingre. En revanche si vous recherchez une autre solution
pour boire votre caf avec autant de plaisir, alors vous faites
travailler votre cerveau et dveloppez votre potentiel denrichis-
sement.
Le point de dpart
55
Je confirme tout ce que vient de dire Olivier. Jai fait cette
introspection personnelle il y a quelques mois. Les rsultats sont
tonnants. Entre mes appels tlphoniques inutiles, mes djeuners
au restaurant, les dpenses irrflchies, les cigarettes, jai rcupr
au moins 10 par jour, soit 300 par mois, sans rien changer
mon train de vie !
Et avez-vous une ide de ce que reprsentent ou ce que vous
pourriez faire avec 10 euros par jour investis 10 %? Pas moins
de 63112 euros sur 10 ans, ou encore 226809 euros sur 20 ans
(voila votre appartement) ! En dehors de ces ralits mathma-
tiques, vous devez prendre conscience que le simple fait de rai-
sonner vos dpenses peut vous faire gagner une petite fortune.
Je serais assez tent par vos propositions, mais je pense que vous
oubliez de dire quen nous payant en premier nous rgresserons
conomiquement. Personnellement je veux aller au restaurant
lorsque jen ai envie et sans avoir mauvaise conscience.
Pourquoi rgresseriez-vous ? Largent que vous pargnerez sera
toujours en votre possession. Si vous changez davis, rien ne vous
empche de rcuprer votre pargne et de la dpenser ! Au final
vous naurez pris aucun risque. Je vous propose seulement de
repenser votre faon de dpenser, en trouvant des solutions
pour crer quelque chose qui gnrera de la richesse sans remet-
tre en cause votre train de vie actuel.
Entendons-nous bien: le but ultime de cette dmarche nest pas
de manger des patates tous les jours, mais de profiter au maxi-
mum de chaque euro que vous dpensez. Si votre but est daller
au restaurant rgulirement, peut-tre que vous trouverez plus de
plaisir, tout en payant moins cher, en profitant une fois par mois
56
de la table dun grand restaurant, plutt que daller la pizzeria
du coin une fois par semaine.
Bien sr vous aurez toujours des dpenses obligatoires. Mais, l
encore, et mme dans les dpenses non rcurrentes, il y a diff-
rentes approches qui vous permettront de mieux tirer partie de
vos ressources. Laissez-moi vous en suggrer quelques-unes.
Stratgies de dpenses
Tout dabord, au lieu dacheter lorsque loccasion se prsente, pla-
nifiez vos achats ou encore vitez les dpenses gostes en privi-
lgiant celles qui profiteront un maximum de membres de la
famille. En procdant de la sorte, vous viterez dacheter sur un
coup de tte et rentabiliserez mieux vos achats tout en mainte-
nant une priorit la dpense.
Deuxime suggestion que jutilise trs rgulirement (comme les
deux suivantes). Lorsque vous savez ou croyez savoir ce dont
vous avez besoin, achetez-le au dernier moment et jamais avant
quil ne devienne vraiment ncessaire. moins que vous ne
soyez un acheteur compulsif, si le dsir persiste il est fort proba-
ble que vous en ayez vraiment besoin.
Troisime suggestion pour dpenser intelligemment. Lorsque vous
remplacez un ordinateur, une voiture ou nimporte quoi dautre,
et que lobjet est toujours en tat de fonctionner, promettez-vous
ne pas acheter le remplaant tant que vous naurez pas cd lan-
cien. Vous bnficierez ainsi dune rentre supplmentaire pour
financer votre nouvel achat, tout en vitant davoir brader lobjet
en question lorsque vous en aurez assez de le voir, ou de vous
retrouver avec deux voitures dans votre garage!
Le point de dpart
57
Quatrime suggestion. Passez en revue au moins une fois par an
tout ce que vous payez comme contrats dassurance, abonne-
ments, etc., et regardez si vous ne pouvez pas payer moins cher,
simplement en faisant jouer la concurrence, ou en supprimant ce
que vous continuez payer danne en anne et que vous nutili-
sez pas vraiment. ce niveau, vous serez trs tonn de tout ce
que vous payez trop cher ou quelquefois en double. Je vous
recommande trs fortement cette inspection personnelle. Elle
vous permettra la fois de gnrer de laccumulation, et de savoir
o vous en tes dans vos dpenses rcurrentes.
Dernier conseil. Ne cdez pas aux sirnes des vendeurs. Il ny a
aucune raison que vous payiez plus cher un produit pour la sim-
ple raison que le vendeur est plus habile que celui du magasin
d ct. Les vendeurs font leur travail de commerciaux. Faites
votre travail de consommateur.
Ces modes opratoires ne sont que des suggestions. Nhsitez pas
en imaginer dautres qui seront peut-tre plus adapts votre
environnement et votre situation, tout en gardant en tte que
lobjectif final nest pas de mettre un frein lachat, mais de rai-
sonner vos achats.
moins que vous ne viviez au-dessus de vos moyens, il vous
suffira dintgrer ces nouvelles habitudes de consommation et
vous naurez plus aucune difficult pour vous payer en premier
et mettre en place un budget pour surveiller vos dpenses lies
vos ncessits. Ne faites jamais le contraire. En vous payant en
premier vous vous obligerez pargner dabord et dpenser
ensuite. La consquence sera double: non seulement vous vous
obligerez mieux grer vos rentres mais en plus vous commen-
cerez vous enrichir.
58
Au lieu de dpenser autrement, vous ne pensez pas quil serait
plus simple dessayer de gagner plus ?
Dans un premier temps je pense que cest la dernire chose
faire. En procdant de la sorte, non seulement vous ne vrifiez
pas que vous payez le juste prix, vous ne faites rien pour changer
vos habitudes de dpenses, mais en plus vous augmenterez vos
impts. tant donn que ladministration fiscale prlve systmati-
quement sa part sur tout ce que vous gagnez, plus vous gagnerez
plus vous payerez. Par consquent votre premier objectif sera de
matriser lutilisation de vos ressources et de veiller la faon dont
vous les utilisez. Ensuite vous irez voir votre patron pour lui rcla-
mer une augmentation.
Crdits la consommation: le boulet
Revenons nos amis les Matuvu et leur problme de non-
enrichissement. Nous avons vu quils avaient autant de crdits
pour leurs ncessits (rsidence principale) que pour le superflu
(trois grosses voitures, meubles, rsidence secondaire, etc.). En
sachant que les crdits la consommation cotent plus chers
quun crdit immobilier, et servent essentiellement acheter des
produits qui se dprcient dans le temps, il leur suffirait de
rguler leurs dpenses pour commencer crer un potentiel
daccumulation.
Mais il existe des ncessits dont nous avons tous rellement
besoin aujourdhui et que nous ne pouvons pas payer au comp-
tant. Par exemple, une voiture est un produit cher quil est difficile
dacqurir sans crdit. Je pense que dans ce cas nous pouvons
acheter crdit.
Le point de dpart
59
Ma rponse est dfinitivement non. Pour vous enrichir, vous ne
devez jamais contracter de crdits la consommation. Pour
chaque emprunt vous payez une partie du capital et une partie
dintrt, et les intrts dbiteurs nont jamais enrichi qui que ce
soit, sauf votre banquier. Dans le cas dune voiture, celle-ci nest
pas obligatoirement une ncessit, sauf lorsque cest un outil de
travail qui gnre des revenus qui seront transforms en richesse.
Cest le cas des taxis par exemple. Je suis galement conscient
que si vous habitez loin des transports en commun, une voiture
peut savrer utile, voire indispensable. Dans ce cas, les caract-
ristiques de votre vhicule devront tre adaptes vos besoins,
pas au regard du voisin. Enrichissez-vous dabord, ensuite vous
vous payerez toutes les voitures que vous voudrez sans vous
poser de questions. Mais dans tous les cas, vitez les crdits et
privilgiez les paiements comptants.
Admettons que nous arrivions payer notre voiture au comptant,
en ce qui concerne un logement il est rellement impossible de le
payer sans crdit. Cest pourtant une ncessit prioritaire. Dautant
plus que la possession dun appartement fait partie de notre
richesse. Comment faites-vous dans ce cas ?
Exact. Il existe des cas o il est indispensable et mme recom-
mand de faire appel aux crdits pour senrichir. Mais pour les
utiliser au mieux vous devez tre capable didentifier ce qui ser-
vira votre enrichissement ou votre appauvrissement, et plus que
tout, vous devez savoir comment dpenser votre argent au mieux
de vos intrts. Cest le thme de la leon suivante.
60
Chapitre 3
PRINCIPES DENRICHISSEMENT
La diffrence entre les riches et les pauvres
se trouve lendroit o ils signent les chques.
Les pauvres signent devant. Les riches derrire.
Un point important de lenrichissement rside dans la manire
dont vous utiliserez votre nouveau pouvoir dachat. Le but de ce
chapitre est dnoncer des rgles de base incontournables qui ser-
viront de rfrence toutes vos prises de dcisions. Cest ce que
je vous propose de mettre en vidence au travers de diffrents
principes denrichissement.
1
er
principe: Actifs et passifs
Pour complter votre ducation financire, nous aborderons
quelques notions de comptabilit. Ne fuyez pas. Je resterai trs
simple sur le sujet, mais suffisamment explicite. Sans compter que
vous vous apercevrez que la comptabilit cest surtout un jargon
spcialis pour dcrire des oprations simples que vous effectuez
tous les jours.
Tout dabord il faut que vous appreniez faire la diffrence entre:
un revenu et une dpense, dune part et
un actif et un passif, dautre part.
61
Les actifs sont constitus par toutes les valeurs capables de
gnrer directement ou indirectement des revenus matrialiss
par les sommes qui entrent sur votre compte en banque
(schma 1). Les actifs les plus courants et les revenus associs
sont les suivants :
le travail et le salaire;
limmobilier sera considr comme un actif uniquement sil
gnre des loyers, donc des revenus ;
les actions dune entreprise qui produisent du dividende;
les placements financiers qui engendrent des intrts crdi-
teurs.
Les passifs sont matrialiss par les diverses dettes contractes,
ainsi que le cot des ncessits que vous devez assumer et qui
gnrent les dpenses.
Les passifs les plus courants et les dpenses associes sont :
la fiscalit et limpt,
les crdits et les intrts dbiteurs,
toutes les ncessits de la vie quotidienne: nourriture, lha-
billement, les loisirs, etc.,
la pension alimentaire, les amendes, etc.
Il est vritablement important de savoir faire la diffrence entre
un actif et un revenu, ainsi quentre un passif et une dpense.
Pour vous donner une ide plus prcise, vous ne pouvez pas
payer votre boulanger avec une partie dun appartement que vous
possdez (actif), mais avec le loyer gnr par la location de cet
appartement (revenu).
62
Schma 1: Mouvements dentre et de sortie des diffrents actifs et passifs.
Une fois que vous aurez intgr cette notion, la formule gagnante
que vous utiliserez pour vous enrichir durablement est la
suivante:
Avec trois objectifs toujours prsents lesprit :
faire grossir vos actifs,
limiter et rduire vos passifs,
veiller ce que vos recettes soient suprieures vos
dpenses.
Appliquez ces fondamentaux et vous orienterez obligatoirement
vos choix et vos comportements conomiques dans la bonne
direction.
Principes denrichissement
63
Vous devrez possder et acqurir
plus dactifs que de passifs
Dpenses
Travail
Immobilier
Actions
Obligations
Placements
Fiscalit
Crdits
Ncessits
Pension
Amendes
Revenus
Actifs Passifs
Compte en banque
Prenons un exemple. En contractant un crdit la consomma-
tion pour vous offrir le tout nouvel cran plasma, non seulement
vous alourdissez votre colonne passif, mais vous gnrez des
dpenses rcurrentes (mensualits) pendant que la colonne actif
reste vide. Ce qui va lencontre de nos rgles denrichissement
(schma 2).
En revanche, si vous empruntez pour acheter un appartement, le
montant du crdit viendra gonfler la colonne passif, mais sera
compens par la valeur de lappartement qui saffichera dans la
colonne actif (schma 3). la diffrence quau fur et mesure
du remboursement de lemprunt, la part des intrts aura moins
de poids que celle du capital. Ainsi, ds le premier rembourse-
ment, la colonne des actifs deviendra plus importante que la
colonne des passifs (schma 4).
64
Schma 2: Fonctionnement dun passif.
Mensualit
du crdit
Schma 3: tat des colonnes actif
et passif au dbut du crdit.
Mensualit
du crdit
Loyer
Actif Passif
Appartement
Crdit
Immobilier
Crdit pour
lcran
Plasma
Compte en banque
Compte en banque
Actif Passif
Le cas de figure idal
tant dacheter cet appar-
tement dans le but de le
louer, en faisant en sorte
que le loyer peru paye
tout ou partie de la men-
sualit du crdit. Dans
ce cas, votre passif (le
crdit) occasionnera une
dpense (mensualit) qui
sera compense par les revenus (loyer) de votre actif (apparte-
ment).
Si pour senrichir il suffit dacqurir plus dactifs que de passifs, et
la formule semble facile appliquer, nous pourrions lgitimement
nous demander pourquoi il ny a pas plus de riches. Il suffirait que
chacun dentre nous applique cette rgle et il ny aurait plus de
pauvres.
Mme si cest clair pour vous, je suis loin dtre persuad que la
plupart des gens savent ce que sont rellement des actifs et des
passifs, et encore moins quils puissent faire la diffrence entre
actif et revenu et entre passif et dpense. Faites lexprience.
Demandez aux personnes de votre entourage quels sont leurs
actifs et passifs respectifs et comment ils les grent. En fonction
de leurs rponses vous pourrez apprcier leur niveau de culture
financire, tout en ayant une ide de ce quils sont capables den-
treprendre pour senrichir.
65
Mensualit
du crdit
Loyer
Passif
Actif
Appartement
Crdit
Immobilier
Schma 4: volution des colonnes actif et passif
pendant le remboursement du crdit.
Compte en banque
Daccord, mais une voiture est un actif puisque je peux toujours
la revendre demain. Je peux donc utiliser un crdit pour
lacheter.
Non. Hormis si elle gnre des revenus, une voiture est un passif.
Mme si elle a une valeur de revente rsiduelle, elle se dprcie
invitablement dans le temps. Ce qui mamne vous donner
deux nouvelles rgles qui vous permettront de bien diffrencier
un actif dun passif, et de savoir si ce que vous faites participe
votre enrichissement ou votre appauvrissement.
Que penser des crdits gratuits. Vous nallez pas encore nous dire
quil faut les oublier ! Si nous ne payons pas dintrts, nous ne
payons rien de plus que le prix.
La fonction premire dun crdit est de vous pousser dpenser
largent que vous navez pas, en vous donnant lillusion que vous
tes suffisamment riche pour le faire. partir du moment o ils
financent des passifs, quils soient gratuits ou non, tous les cr-
dits la consommation doivent tre oublis. Sans compter
quaucun prt nest rellement gratuit. Dans la pratique, cest le
vendeur qui sorganise avec lorganisme prteur. Ce dernier sait,
statistiquement, quun certain nombre dutilisateurs du crdit gra-
66
1/ Investissez uniquement sur des actifs qui vaudront
potentiellement plus chers demain, et/ou capables
de gnrer de la richesse et des revenus.
2/ Ne contractez jamais de crdit pour acheter quelque
chose qui peut potentiellement
valoir moins cher demain.
tuit rallongeront la dure initiale. Cest partir de ce moment que
lemprunt devient payant et coteux.
Si vous tenez vous enrichir, vous devez bannir tous les crdits
la consommation. Ils ne servent qu acqurir des lments de
passif qui favorisent votre appauvrissement. Ils sont loutil prfr
des pauvres et des classes moyennes pour acheter des apparences
de richesse qui ne servent qu pater la galerie (grosse voiture,
derniers jouets technologiques, etc.). Ils permettent seulement
dapprocher la richesse sans jamais la possder et dhumer son
parfum sans jamais le saisir.
Ces crdits sont de vritables boulets qui deviennent chaque jour
un peu plus lourds traner. Ils vous privent de votre libert dac-
tion en crant des obligations vis--vis de vos bailleurs de fonds.
Non seulement ils vous empchent davancer, mais ils vous
appauvrissent.
Faut-il pour autant renoncer aux plaisirs de la vie? Bien sr que
non. La vie est faite pour tre vcue et profiter des joies quelle
apporte. Mais le bon comportement adopter consiste vous
enrichir avant et dpenser aprs. Si vous faites le contraire, un
jour, vous ne pourrez plus faire ni lun ni lautre.
Surendettement
Pire encore. Si en plein naufrage, vous sollicitez un crdit pour
payer vos dettes ou rembourser un autre crdit, cest conomi-
quement suicidaire (jen connais plus dun qui agit de la sorte).
Mme si ce type de comportement part dun bon sentiment et de
la volont de respecter ses engagements, en ralit vous ne faites
que repousser et aggraver le problme sans le rgler.
67
Si vous tes dans cette situation, serrez-vous la ceinture le temps
ncessaire. Ngociez avec vos cranciers (cest souvent plus facile
que vous ne pourriez le croire), prenez un deuxime travail, faites
des heures supplmentaires, mais sortez de ce cercle infernal et
tirez-en des leons.
Daccord, mais cest plus facile dire qu faire !
Vous pensez vraiment quil est plus facile et raisonnable de pas-
ser votre temps payer des intrts et contracter crdit sur
crdit, plutt que de vous enrichir ? Si vous tes endett, votre
priorit doit tre de vous dbarrasser de toutes vos dettes cote
que cote. Je vous dconseille fortement de vous adresser vos
amis ou parents pour leur emprunter de largent, non seulement
cest la meilleure faon de les perdre, mais vous viterez gale-
ment de perdre la face en essayant de justifier vos problmes.
En revanche, voici le plan daction que je vous propose de
suivre :
rpertoriez tout ce que vous devez et appelez vos cranciers.
Expliquez-leur votre situation et comment vous projetez de
rgulariser votre dette. Que ce soit une banque ou un parti-
culier, vos crditeurs prfreront toujours parler avec quel-
quun qui prend ses responsabilits, plutt que davoir affaire
quelquun qui ne veut plus rpondre au tlphone;
liquidez tous vos passifs pendant quils ont encore une
valeur. Si vous avez une grosse voiture, vendez-la pour une
plus petite ou envisagez les transports en commun;
commencez par vous payer en premier en prlevant 10 %
sur toutes vos rentres et placez-les (pas dans la banque o
vous devez de largent !) sur lun des diffrents vhicules
denrichissement que nous voquerons plus loin. Ainsi vous
commencerez crer de laccumulation et de la richesse, car
68
ce nest pas parce que vous tes endett que vous navez pas
le droit de vous enrichir !
payez-vous une seconde fois hauteur de 10 % et rembour-
sez vos cranciers jusqu lextinction totale de vos dettes. Si
certains hurlent, cest normal. Ne vous laissez pas impres-
sionner. Soyez sr quils prfreront toujours ce que vous
leur donnerez plutt que rien du tout. Toutefois, cela ne doit
pas vous arrter dans votre effort. Le seul moyen de retro-
uver votre dignit est daller au bout de vos engagements.
Mme si la somme que vous pouvez rembourser est minime
en comparaison de ce que vous devez, faites-le. Chaque
euro rembours viendra toujours en dduction de la somme
totale. Si vous ne faites rien, vous devrez toujours la mme
somme.
Important : si vous avez des problmes passagers dargent, ne
liquidez jamais aucun actif pour payer vos dettes. A fortiori si
ceux-ci gnrent des revenus. Noubliez pas que les actifs (votre
richesse) et largent sont deux choses diffrentes. Ils font partie
de votre patrimoine. Si vous les cdez pour rsoudre vos probl-
mes dargent, vous faites un pas dans la mauvaise direction et
vous vous appauvrissez.
Un mot sur la commission de surendettement. Sachez que celle-
ci est loin dtre la meilleure des solutions. Si vous faites appel
cet organisme dtat, vous serez marqu au fer rouge une bonne
partie de votre vie. Une fois dbarrass de vos dettes, il vous
sera pratiquement impossible de trouver un tablissement finan-
cier pour vous prter de largent, mme pour acqurir un actif.
Ce qui vous empchera de vous enrichir. Je vous lai dit, mme
avec la meilleure volont du monde, ltat ne sait que fabriquer
des pauvres !
69
2
e
principe: Faites en sorte que vos euros valent
plus cher
Si vous contractez un crdit pour acqurir un passif, voici le che-
min que prendra votre argent. Dans un premier temps vous tou-
cherez votre salaire, payerez des impts sur ce revenu, vous vous
acquitterez de la mensualit de votre crdit et financerez vos
ncessits uniquement avec ce qui restera (voir schma 5). Si vos
crdits et le montant de vos impts sont suprieurs ou gaux
vos revenus, vous naurez plus rien pour payer vos ncessits
(habillement, nourriture, logement etc.). Cest le cas typique du
surendettement.
Schma 5: Trajet de votre argent lorsque vous financez un passif.
En revanche, si vous vous endettez pour acqurir un actif qui
gnre des revenus, non seulement cette nouvelle rentre vous
aidera financer votre acquisition, mais vous pourrez galement
dduire toutes les charges inhrentes cet achat, cot du crdit
compris, et payerez vos impts sur ce revenu uniquement sil
reste quelque chose! (schma 6).
70
Schma 6: Trajet de votre argent pour le financement dun actif.
Si je comprends bien, en faisant des acquisitions dactifs, nous
payerons moins dimpts quen finanant des passifs ?
Cest un peu simplifi, mais cest vrai. Cela dpend galement
de votre niveau de revenu. Mais si vous savez utiliser toutes
les dispositions fiscales disponibles votre avantage, vous
pourrez rduire votre impt et utiliser ces nouvelles disponibi-
lits pour poursuivre vos acquisitions dactifs. La morale de
lhistoire nest pas tant que vous payerez moins dimpts, mais
que
Et aprs on se demandera pourquoi les riches sont toujours plus
riches !
Conclusion: Acqurez des actifs et vous vous enrichirez. Financez
des passifs et vous payerez plus dimpts.
Cest incroyable ce que vous nous racontez. Vous voulez dire que
ltat favorise volontairement les riches ?
71
1 euro utilis pour acheter un actif vaudra plus cher
que 1 euro utilis pour financer un passif
Quils soient de droite ou de gauche, les gouvernements ont tou-
jours favoris la cration de richesse et les riches au travers de
diffrents mcanismes. Tout simplement parce les tats ne veu-
lent pas les voir quitter le pays. Ils napprcient pas que les riches
sexpatrient car les recettes fiscales directes svanouissent et les
consquences indirectes ne sont gure plus rjouissantes, puisque
les riches dveloppent lconomie en donnant du travail tous.
Ils crent un avenir pour la nation et les individus, ou du moins y
contribuent largement et activement. Voil pourquoi tous les gou-
vernements favorisent lenrichissement et pourquoi les riches sen-
richissent grce leurs placements financiers et immobiliers facili-
ts et dfiscaliss.
Vous pensez que ces rgles du jeu sont parfaitement injustes ?
Peut-tre. Mais le systme est ainsi fait et rien ne vous empche
de lutiliser votre tour pour vous enrichir.
La conclusion est simple: faites en sorte que vos euros valent le
plus cher possible et vous acclrerez votre enrichissement.
3
e
principe: PEGR et GEPR
Puisque nous sommes dans linjustice, je vous propose dy rester
encore quelques instants, le temps de vous poser une nouvelle
question: votre avis, qui travaille le plus ? Les riches au golf, ou
les pauvres lusine?
Il est vident que ce sont les pauvres, puisque les riches nont pas
besoin de gagner dargent.
72
Pourquoi dites-vous que les riches nont pas besoin de gagner
dargent ? Ils ont aussi des ncessits quotidiennes, ne serait-ce
que pour manger ou se loger.
Alors disons quils gagnent leur argent sans avoir besoin daller
au bureau.
Vous brlez. En ralit ils gagnent leur argent en faisant moins
defforts. Et plus ils en gagnent, moins ils ont defforts produire!
Pour dmontrer cette affirmation je prendrai lexemple classique
du propritaire qui loue son appartement un locataire. votre
avis, entre les deux protagonistes, qui fait le moins defforts pour
senrichir ?
Il est vident que cest le propritaire. Celui-ci ne fait quencaisser
les loyers, alors que le locataire travaille pour payer son loyer.
Exactement ! Jajouterai mme que le locataire travaille pour enri-
chir le propritaire. Le premier fait dans le temps un effort tou-
jours plus important pour payer un loyer qui augmente et qui ne
lui rapporte rien terme. Le second dpense quelques minutes
par mois pour vrifier que le montant du loyer a bien t vers
sur son compte, et senrichit toujours un peu plus au fur et
mesure que le loyer augmente. Cet exemple me permet dintro-
duire deux concepts importants de lenrichissement que jap-
pelle:
PEGR (Petits Efforts Gros Rsultats) ;
GEPR (Gros Efforts Petits Rsultats).
Regardez autour de vous, dans la vie de tous les jours et constatez
qui senrichit et comment il le fait. Dans 90 % des cas vous obser-
verez ces deux concepts luvre. Sachez les reconnatre et les
73
utiliser pour vous enrichir. Mettez-vous en mode PEGR en acqu-
rant des actifs qui gnrent des revenus, et vous gagnerez votre
indpendance financire plus rapidement. Utilisez le mode GEPR
en finanant perte des passifs et vous vous puiserez vous
appauvrir.
Je suis encore une fois daccord avec vous, mais lorsque nous
dbutons dans la vie, le mode GEPR est un passage oblig. Mme si
nous commenons pargner partir de notre salaire, nous enri-
chissons obligatoirement notre patron. Ou le propritaire de
lappartement que nous louons parce que nous navons pas eu
encore le temps ou la possibilit de faire un emprunt pour acqurir
un toit. Dans les deux cas nous subissons le mode GEPR.
Pour tous ceux qui nont pas de patrimoine ou de capital de
dpart, nous sommes obligatoirement en GEPR au dbut de notre
vie conomique. Votre premier objectif doit tre de passer le plus
rapidement possible en mode PEGR et de faire en sorte que les
revenus de vos actifs vous donnent accs la libert financire.
quel moment peut-on considrer que nous sommes financire-
ment libres ?
Une fois encore il est difficile de rpondre prcisment cette
question. La rponse dpend uniquement de votre objectif. Si
votre souhait est darrter de travailler, il faut que les revenus nets
de vos actifs gnrent suffisamment de rentres pour couvrir vos
ncessits. Cest ce que lon appelle lindpendance financire.
Le schma 7 reprsente lindpendance financire idale et
illustre parfaitement le mode PEGR. Les passifs sont rduits au
minimum et les actifs gnrent des revenus suffisants pour cou-
74
vrir toutes les dpenses. En continuant de prlever 10 % sur
chaque rentre et en les rinvestissant systmatiquement dans
lacquisition dactifs, ces derniers continuent de grossir et denri-
chir leur propritaire.
Maintenant jetez un coup dil au schma 8. Il reprsente le cas
type du financement de passif qui ne rapporte strictement rien et
qui conduit lasphyxie financire si les crdits sont utiliss
outrance. Tous les fruits du travail sont utiliss pour le quotidien
et pour rembourser les dettes (GEPR) sans jamais rien consacrer
la cration de richesse.
Objectifs de vie
Avant daborder la deuxime partie de notre processus denrichis-
sement, il y a une chose importante que vous devez savoir : si
vous appliquez la lettre tous les principes que je viens dexpo-
ser, vous accumulerez de la richesse, mais vous perdrez votre
me!
75
Passifs
Actifs
Dpenses
Compte en banque
Travail
Crdits
Dpenses
Rinvestissement
Actifs
Passifs
Revenus
Compte en banque
Schma 7: Reprsentation de lindpendance
financire et de lautofinancement.
Schma 8: Reprsentation
du financement dun passif.
Si votre objectif est uniquement de gagner de largent, vous pour-
riez passer ct de votre vie et de choses aussi importantes que
vos enfants ou votre libert. On ne peut pas rsumer la vie des
gens de simples graphiques ou des termes aussi stricts que
ACTIF ou PASSIF. La vie est faite de joies et dmotions qui la ren-
dent la fois intense et excitante. Bien sr largent vous aidera
surmonter les problmes et profiter des plaisirs de la vie, mais il
ne remplacera jamais lamour de vos proches.
Posez-vous les questions suivantes :
Quelle est votre priorit? Votre grosse voiture, vos apparte-
ments, ou votre libert et le bien-tre de vos enfants ?
Que voulez-vous faire de votre vie? Amasser euro aprs euro
jusqu la fin de vos jours, ou prendre votre retraite le plus
tt possible et profiter de la vie?
Bien senrichir ne se rsume pas accumuler de la richesse
mais dfinir des objectifs de vie. Une fois prciss, largent et
la richesse doivent tre des moyens pour les atteindre. Pas une
finalit. Rflchissez bien cet aspect. De votre rponse
dpend votre destination. Si votre but unique est daccumuler
de la richesse, il y a de fortes chances que vous serez le plus
riche du cimetire sans avoir vraiment pris le temps den profi-
ter. En revanche, si vous cherchez vous enrichir dans le but
de mieux vivre, vous profiterez beaucoup plus de votre
richesse.
Nos objectifs sont essentiellement dfinis en fonction de nos
considrations personnelles, de nos expriences, de nos aspira-
tions, de nos proccupations et de nos croyances. Cest pour cette
raison que nous avons tous des ambitions diffrentes. Vous avez
parfaitement le droit daspirer prendre une retraite anticipe, de
76
penser que lavenir de vos enfants est plus important que vos
vacances, ou leur offrir tout ce que vous navez pas eu dans votre
jeunesse. Cest votre choix qui prime. Mais pour atteindre vos
objectifs, vous devrez les dfinir avec prcision.
Tant que vous ne serez pas pass par cette tape, vous ne saurez
pas exactement ce que vous dsirez. Et si vous ne savez pas o
vous souhaitez aller, il y a peu de chance pour que vous y arri-
viez. Que vous soyez Matuvu ou Clactou na pas rellement dim-
portance. Ce qui est rellement capital cest dtre clair avec vous-
mme et de dterminer prcisment vos objectifs. Nhsitez pas
les coucher sur le papier et ne culpabilisez pas si lun de vos buts
est daller bronzer deux fois par an dans les Carabes. Largent est
aussi fait pour a.
Oui mais vous nous avez dmontr que les Clactou et Matuvu
avaient peu de chance de senrichir !
Cest vrai, mais le fait de clarifier les choses vous permettra de
prendre conscience de ce que vous tes et de ce que vous
souhaitez devenir. Ensuite, il vous sera plus facile de dterminer
les actions qui doivent tre entreprises pour atteindre vos
objectifs.
Nayez pas honte
Nayez pas honte de vous enrichir, cest le meilleur moyen daider
les autres. Vous pouvez avoir toute la sympathie du monde pour
les plus dshrits et penser que le monde est injuste, mais ce
nest pas votre compassion qui leur donnera manger.
77
Et si vous avez besoin dun alibi spirituel pour agir, ou si quel-
quun vous dit que largent est la source de tous les maux, nhsi-
tez pas le reprendre en lui citant la Bible: Ce nest pas largent
qui est la source de tous les maux, mais lamour de largent
(Timothe, chapitre 6, verset 10).
Largent et la richesse ne vous donneront pas obligatoirement
accs au bonheur complet, mais vous apporteront une aide pr-
cieuse en vous permettant de construire un environnement pro-
pice votre dveloppement personnel.
Plan daction
Pour conclure cette partie, je voudrais rcapituler ce que nous
avons dcouvert dans les deux prcdents chapitres.
tout dabord, nous avons appris diffrencier largent et
lacquisition de richesse;
ensuite, nous avons vu comment sortir du pige de la
dpense en consommant autrement pour commencer
gnrer de laccumulation et mettre en place le processus de
lenrichissement ;
enfin, nous avons mis en vidence les principes denrichisse-
ment qui nous aideront optimiser nos investissements, et
dict des rgles pour identifier un actif et un passif afin de
dterminer si un crdit est envisageable.
Tous ces conseils et recommandations nous permettent de mettre
en place un premier plan daction:
payez-vous systmatiquement en premier sur toutes vos
rentres ;
dfinissez vos objectifs ;
78
ajustez vos ncessits et construisez un budget en fonction
de vos besoins rels ;
achetez des actifs ;
liminez les passifs.
Mettez ce plan en place et inspirez-vous des principes voqus.
Ils sont simples, efficaces et relvent essentiellement du bon sens.
Le plus difficile ne sera pas de dcider de le faire, mais dagir vrai-
ment. Au dbut vous prouverez peut-tre quelques difficults
dues au changement de vos habitudes comportementales. Mais au
fur et mesure vous prendrez du plaisir et dgagerez une cer-
taine fiert en trouvant des alternatives votre gestion quoti-
dienne. Au-del de tout, vous prouverez une grande satisfaction
en sachant que votre avenir financier est sous votre contrle, et
vous commencerez apprcier la scurit que procure lacquisi-
tion de richesses. Plus vous avancerez, plus vous dvelopperez
une certaine srnit en sentant que vous vous enrichissez en sui-
vant votre plan daction. Pour finir, vous saurez, au-del de nim-
porte quel doute, que ce plan fonctionne rellement.
Pour le moment vous nous avez donn des rgles de conduite
appliquer pour nous enrichir, mais nous ne savons pas vraiment
comment les mettre en uvre. Que feriez-vous si vous tiez notre
place ?
Un peu de patience. Pour le moment je tiens ce que vous assi-
miliez tous les principes de base qui vous permettront de btir les
fondations de votre future richesse. Dans ce qui suit, nous abor-
derons le fonctionnement des diffrents vhicules denrichisse-
ment comme les placements, la bourse et limmobilier. Pour finir,
nous dfinirons un plan de route complet pour vous aider mat-
rialiser votre richesse et faire grossir votre compte en banque.
79
Chapitre 4
PLACEMENTS:
LA COURSE CONTRE LINFLATION
Lintrt compos : la plus grande dcouverte
mathmatique de tous les temps.
Attribu Albert Einstein
Maintenant que vous savez gnrer limpulsion de dpart et que
vous connaissez les principes fondamentaux qui favoriseront
votre enrichissement, nous allons mettre votre argent au travail et
faire fructifier votre capital. Cest le thme de la deuxime partie
de notre processus denrichissement : la cration et le dveloppe-
ment de votre richesse.
Pour atteindre nos objectifs nous utiliserons diffrents vhicules
comme limmobilier, lentreprise et les placements. Bien que la
bourse puisse tre range dans cette dernire catgorie, nous trai-
terons le sujet sparment.
Commenons par les placements qui reprsentent la faon la plus
simple de dvelopper votre pargne. Ils exigent peu de travail et
dattention et utilisent un miracle de la finance moderne que lon
81
1
ACCUMULATION
2
INVESTISSEMENT
3
PROTECTION
appelle lintrt compos. Le seul travail que vous aurez fournir
sera de trouver un placement qui garantisse le plus fort rende-
ment possible, dy dposer chaque mois votre accumulation, et
dattendre patiemment !
Comment fonctionne lintrt compos ?
Toutes les sommes pargnes sont places sur un vhicule finan-
cier qui produit des intrts en fonction dun taux. Dans le cas
des Chuipariche nous avons voqu un taux de 5 %. Cest--dire
quen plaant 15 % de leurs rentres, soit 4500 euros par an, ils
obtenaient au bout dun an la somme de 4500 euros augmente
de 5 % (4 500 x 1,05), soit 4 725 euros. Lanne suivante ces
mmes 4 725 euros rapporteront de nouveau 5 %, soit 236,25
euros, ce qui portera leur capital 4 961,25 euros. Et ainsi de
suite. Il en sera de mme pour toutes les sommes places en
cours de route sur ce mme vhicule, quelles proviennent ou
non de votre accumulation.
Comment enrichir vos arrires petits-enfants
Les premiers placements qui viennent lesprit sont les fameux
livrets dpargne dont le rendement est denviron de 2 % par an.
Pour valuer leur capacit vous enrichir, je vous propose de cal-
culer la somme et la dure ncessaire pour obtenir 300000 euros
en utilisant ce type de placement.
partir des rsultats affichs sur le graphique 1, nous pouvons
tirer une premire conclusion: si vous comptez sur votre livret
dpargne pour faire fortune, vous allez attendre trs long-
temps !
82
Pour tre plus prcis, 90 ans si vous pargnez 100 euros par mois
(GEPR), et les seuls qui en profiteront seront vos petits et arrires
petits enfants !
Si vous tes vraiment tenace et que vous tenez vous enrichir
avec votre livret, dans un dlai raisonnable, disons 10 ans, vous
devrez pargner pas moins de 2240 euros par mois pour
atteindre ces mmes 300000 euros !
Richesse et inflation
De toute vidence, si vous souhaitez pro-
duire de la richesse et en profiter, ce
ne sont certainement pas les
bons produits. En
ralit la fonc-
tion premire
de ces livrets
est de com-
penser linfla-
tion qui rode
peu peu la valeur de votre argent en rmunrant lpargne un
taux fix et garanti par ltat. Par consquent, si vous utilisez des
placements dont le rendement est proche ou gal celui de lin-
flation, vous ne crerez aucune richesse et votre argent travaillera
uniquement dans le seul but de ne pas vous appauvrir.
Ce principe sapplique nimporte quel autre actif, quil soit
immobilier ou financier. Pour lexemple nous dirons que vous
avez acquis, il y a 5 ans, un actif dune valeur de 10000 euros.
Nous considrerons galement que le rendement minimum que
vous pouvez obtenir sans aucun risque pour votre argent est de
2 %. Cest ce taux qui nous servira de rfrence.
Placements : la course contre linflation
83
Graphique 1: dure et somme investir mensuellement
sur un livret dpargne 2 % pour atteindre 300000 .
Supposons maintenant que vous revendiez cet actif aujourdhui
pour la somme de 12000 euros. Pouvez-vous me dire combien
vous avez rellement gagn?
Si je dis 2 000 euros, je parie que vous allez dire que je me
trompe !
Effectivement. En valeur absolue vous avez bien gagn
2000 euros, mais en pouvoir dachat cest loin dtre le cas. Car si
votre argent avait t plac sans risque 2 % sur un livret dpar-
gne pour couvrir le cot de linflation, au bout de 5 ans vous
auriez sur votre compte la somme de 11041 euros. Par cons-
quent le bnfice rel obtenu par cette vente nest pas de
2000 euros, mais de 959 euros.
Tout ceci nous amne dire que la valorisation de votre argent
est indissociable dune composante mesure par le temps,
matrialise par limpact de linflation sur sa valeur. Cest ce
que nous appellerons la Valeur Temps (VT). Nous nommerons
galement le bnfice ralis Bnfice sur Valeur Temps
(BVT).
Pour commencer vous enrichir et retirer un bnfice de vos
investissements, vous devez absolument investir sur des vhi-
cules dont la valorisation est potentiellement suprieure la
Valeur Temps. Dans le cas contraire vous ne ferez rien dautre
que lutter contre votre appauvrissement (cest le principe
GEPR, Gros Efforts Petits Rsultats). Nous pourrions galement
dire quil y a enrichissement ds que le BVT est suprieur
VT.
84
Pour rsumer, un bnfice nest pas uniquement matrialis par
la diffrence entre le prix dachat et le prix de vente. Il faut obliga-
toirement prendre en compte la valeur temps de linflation. Donc,
si jai achet des actions en bourse il y a 10 ans et que je
les revends aujourdhui avec 20 % de bnfice, jai perdu de lar-
gent puisquen plaant cet argent 2 % je serais ressorti avec
21,9 %.
Croyez-le ou non, mme en vendant votre actif plus cher que
vous ne lavez achet, vous navez aucune garantie que vous vous
tes enrichi. Quel que soit linvestissement que vous fassiez, il est
important de prendre en compte la VT, au risque de ne pas opti-
miser vos placements. Peu de personnes se proccupent de cette
notion. Au final, ils sappauvrissent sans sen rendre compte ou
senrichissent moins vite quils ne le devraient.
La seule faon de vous enrichir est de faire travailler votre argent
avec des rendements suprieurs celui de linflation. Pour visuali-
ser cette notion je vous propose de vous reporter au graphique 2.
La courbe la plus basse reprsente linflation. Tout ce qui pro-
gresse au-dessus de cette courbe matrialise la richesse que vous
gnrez au cours des ans.
Le plus tonnant, sur votre graphique, cest que plus les courbes
progressent plus lcart est important. Devons-nous en conclure
que plus nous avanons dans le temps plus nous nous enrichissons
rapidement ?
Excellente remarque. Bien que les progressions du capital et de
linflation soient bases sur des taux fixes (cas thorique du gra-
phique), la progression gomtrique de lintrt compos fait que
85
plus le taux est lev, plus lacclration de votre richesse est
importante.
Cest exactement pour cette raison que lcart entre les riches et
les pauvres est toujours plus important, et que les riches sont tou-
jours plus riches.
Pour aller plus loin je vous
propose de comparer sur 15
ans les gains gnrs par un
capital de 10000 euros plac
10 % par an en le confron-
tant celui de linflation, soit
2 % actuellement (tableau 1).
Bien que le taux de 10 % ne
soit que 5 fois suprieur
2 %, au bout de 15 ans le gain
est 9,2 fois plus important.
En tenant compte de ce constat mathmatique, nous pouvons
dire que si le taux dinflation tait plus lev nous nous enrichi-
rions plus rapidement avec notre livret dpargne. Il suffirait donc
que les gouvernements laissent courir linflation pour rsoudre le
problme des plus pauvres. Ils pourraient acqurir ainsi un appar-
tement crdit sur une dure trs longue et attendre que sa valeur
progresse avec le temps.
Sur le papier cela semble fonctionner, mais dans le monde rel
vous atteindrez rapidement les limites du systme. Car en lais-
sant courir linflation, nous aurions affronter des problmes
plus importants. Avec une inflation qui enfle, les prix et les cots
de fabrication augmentent. Dans un contexte de mondialisation,
86
Graphique 2: Courbes comparatives
entre inflation et diffrents
placements 5 et 10 %.
si nos produits deviennent trop chers, nous perdons de la com-
ptitivit face aux pays concurrents, ce qui nous handicapera
aussi bien ltranger que sur notre territoire cause des
importations bas prix. Ds lors nos entreprises seront obli-
ges de licencier, et nous savons tous que le chmage ne fait
pas avancer lconomie.
87
2 % 10 % cart
1 an 200 1000 800
2 ans 404 2100 1696
3 ans 612 3310 2698
4 ans 824 4641 3817
5 ans 1041 6105 5064
6 ans 1262 7716 6454
7 ans 1487 9487 8000
8 ans 1717 11436 9719
9 ans 1951 13579 11629
10 ans 2190 15937 13747
11 ans 2434 18531 16097
12 ans 2682 21384 18702
13 ans 2936 24523 21587
14 ans 3195 27975 24780
15 ans 3459 31772 28314
Tableau 1: volution et comparaison de la cration de richesse
entre linflation et un placement 10 %.
Nous pourrions tablir un parallle avec la forte pousse de
limmobilier. Sur les huit dernires annes, ce march a pro-
gress de 15 % par an, enrichissant tous ceux qui avaient su
acheter et revendre au bon moment. Regardez les consquences
de cette inflation. De moins en moins de personnes peuvent
devenir propritaires et les riches deviennent toujours plus
riches. Il devient vident que les prix ne pourront pas continuer
de progresser cette vitesse, car bientt il ny aura plus per-
sonne pour acheter. Pour rsumer, si vous tenez vraiment vous
enrichir vous devrez obligatoirement utiliser autre chose que les
livrets dpargne.
Quels placements choisir ?
Il existe essentiellement deux types de placements. Les premiers,
sur lesquels vous pouvez pargner chaque mois, sont parfaite-
ment adapts notre philosophie de se payer en premier. Les
plus connus sont les contrats dassurance vie qui permettent de
bnficier davantages fiscaux intressants, et qui protgent votre
capital ainsi que les intrts produits par un mcanisme de cli-
quet. Cest--dire que la performance affiche en fin danne est
dfinitivement acquise et ne peut-tre reprise quels que soient les
alas ventuels. Cest un des aspects qui rend ce type de place-
ment trs sr et populaire.
Si vous tes dispos prendre quelques risques, vous trouve-
rez dautres placements plus rmunrateurs. Ces investissements
sont souvent raliss en un versement unique et pour une
dure dtermine. Vous les retrouverez sous forme dobliga-
tions ou de produits structurs (tlchargez un exemple de
placement avec capital garanti proposant un rendement
pouvant aller jusqu 32 % ladresse Internet suivante :
www.toutlemondemeritedetreriche.com/infos.htm). En fonction
de leurs compositions, leur progression sera lie lvolution de
sous-jacents comme la bourse, les matires premires, les taux
dintrts, etc. Je vous donne un exemple. En 1998, une de mes
88
banques me proposait un placement avec un rendement annuel
garanti de 13 % pour les deux annes venir, mais en ne garan-
tissant que 80 % du capital.
Pour obtenir ce rendement important, le cours des actions Alcatel
et KPN (entreprise de tlcommunication nerlandaise) ne
devaient pas baisser de plus de 20 % partir dun prix de rf-
rence. Dans le cas contraire, chaque anne la banque me versait
bien mes 13 %, et restituait le capital lchance, non pas en
argent, mais en actions des socits concernes. Pour la petite his-
toire, sur la priode concerne ces actions progressrent de
300 %, mais je ne reus que les 13 % promis !
Autre placement bien connu: les obligations. Elles sont mises
aussi bien par les tats que par les entreprises qui cherchent
collecter des capitaux. Cet emprunt obligataire a une dure de vie
limite pendant laquelle le souscripteur reoit un intrt rgulier,
appel coupon , et se voit rembourser de la totalit de son capi-
tal la date dchance.
Le rendement dune obligation tant li la solvabilit de lmet-
teur, si celui-ci a mauvaise rputation il devra sduire en propo-
sant des taux dintrts importants. Et bien que le terme obligation
soit utilis, vous navez aucune certitude dtre rembours.
Mesurer la qualit dun metteur devient donc primordial, car sil
fait faillite, vous perdrez votre capital. cet effet les obligations
sont notes par des organismes accrdits, de A C. Les notes
AAA, AA, A et BBB sont attribues celles qui prsentent le
moins de risque. Les plus mauvaises sont gratifies de B, BB, C,
CC, CCC et considres comme dangereuses et spculatives en
raison du risque quelles engendrent.
89
Les obligations mises par les tats des pays conomiquement et
socialement stables obtiennent logiquement la note maximale car
ils offrent une plus grande scurit de remboursement. En contre-
partie, le rendement sera souvent moins lev. Le risque est plus
important pour les entreprises qui peuvent, potentiellement et
ventuellement, faire faillite. Malgr cela en cherchant bien, vous
trouverez certainement quelques ppites bien notes qui offrent
dexcellents rendements.
Ainsi en 2001 et 2002, jeus la chance dacheter des obligations
notes A qui offraient un rendement de 11,75 %. Je dois
reconnatre que ce sont des occasions rares, surtout lorsque les
taux dintrts directeurs sont bas. Mais rien ne vous empche de
rester lafft. Nous reparlerons de ces obligations un peu plus
loin.
Procrastination
Daprs vous, quel est le principal obstacle lenrichissement ?
Les impts ?
tonnant comme rponse, dautant plus quelle revient rgulire-
ment. En ralit nous sommes nous-mmes le principal obstacle
notre enrichissement avec notre tendance remettre au lende-
main ce qui devrait tre fait aujourdhui. Cest ce que lon appelle
la procrastination.
Pour illustrer cette notion je vous raconterai lhistoire des
jumeaux Vincent et Christophe. Vincent nayant pas daffinit
particulire avec les tudes, entra dans la vie active ds lge
de 18 ans. Habitant encore chez ses parents et en suivant les
90
excellents conseils de son pre, Vincent russit pargner 3 000
euros par an en se payant en premier 250 euros par mois. Suite
un accident, celui-ci fut contraint dinterrompre son effort
financier lge de 28 ans, en ayant donc plac 30 000 euros
sur 10 ans.
Son frre Christophe entreprit des tudes plus longues et ne com-
mena pargner la mme somme qu 28 ans, cest--dire lge
o son frre arrta dinvestir.
En supposant que les sommes
pargnes aient t places un
taux de 8 % par an, 60 ans
Vincent se retrouvera la tte
dun capital de 594 969 euros.
Tandis que son frre qui aura
pargn de 28 60 ans la
somme totale de 99 000 euros,
se retrouvera avec seulement
472880 euros (graphique 3).
Bien que Christophe ait investi
pendant 33 ans, 3 fois plus que
son frre, celui-ci na jamais gal le capital accumul par Vincent
qui na produit son effort que pendant 10 ans. Cet exemple
dmontre parfaitement que ce ne sont ni la somme investie ni le
niveau dtudes qui compte, mais le paramtre temps et la valeur
quil donne largent.
91
Graphique 3: volution
de la richesse
de Vincent et Christophe
Vincent : 594 969
Christophe :
472 880
Time is money
Supposons maintenant que Christophe ait contract un crdit la
consommation sur trois ans pour se payer une dcapotable, lobli-
geant retarder dautant ses investissements.
Arriv 60 ans, il aura fait un effort dpargne de 90000 euros
qui lui auront rapport 367039 euros au lieu des 472880 euros.
Nous pourrions galement dire que sa dcapotable lui aura cot
105846 euros, ou encore que les 9000 euros non investis durant
ces trois annes pseront, au final, presque 12 fois plus ! Soit bien
plus que le cot de linflation.
La conclusion simpose delle-mme:
Je ne soulignerai jamais assez le fait quil est important pour vous
de mettre votre argent au travail le plus rapidement possible.
Quels que soient vos moyens, votre ge et le vhicule denrichis-
sement utilis, nattendez plus. Faites-le ds aujourdhui ! Cest
le meilleur service que vous puissiez vous rendre.
Excusez-moi, mais je ne peux pas faire ce que vous recom-
mandez !
Et pourquoi donc?
92
Plus tt vous commencerez,
plus vite vous vous enrichirez
Je nai aucun problme pour investir 250 euros par mois, ou plus,
mais je nai pas 30 ans devant moi !
Cest effectivement le problme de la plupart des gens. Entre 20 et
40 ans, ils pensent autre chose qu leur avenir et se rveillent
au moment o ils commencent se poser des questions au sujet
de leur retraite.
Rassurez-vous, mme si vous navez pas 30 ans devant vous, jai
plusieurs solutions vous proposer pour vous aider remonter le
temps avec des rendements suprieurs 10 ou 15 %. Mais de
grce, nutilisez pas comme alibi lexistence de ces possibilits
pour continuer remettre demain ce que vous devez faire
aujourdhui. Quel que soit le temps dont vous disposez :
nattendez pas.
Toujours est-il que cest une leon dont vous pouvez tirer parti
pour vos enfants. Car rien ne vous empche, ds maintenant, de
mettre en place des solutions de placement et de commencer
les duquer sur le sujet.
Pour achever de vous convaincre, regardez le graphique 4. Celui-
ci indique lge du premier investissement et la somme qui doit
tre place chaque mois 8 % pour atteindre le capital de
100000 euros 60 ans. Il apparat que pour des sommes minimes
(27 euros par mois, soit moins dun euro par jour lge de
20 ans) vous pouvez les aider assurer leur avenir en les incitant
investir rgulirement et en leurs donnant les bonnes habitudes.
Les retombes et les avantages seront multiples pour tous : non
seulement vous les sensibilisez la gestion de leurs ressources,
mais vous les aidez devenir autonomes et se prendre en
charge. Ds quils seront capables de senrichir, vous acclrerez
93
votre enrichissement personnel puisquils ne
seront plus (conomiquement) dpendants de
vous.
Je remarque que vous prenez comme hypo-
thse que vous tes capable de placer votre
argent 8 %. Pourtant cest loin dtre le cas
aujourdhui. Dans le meilleur des cas mon
banquier me propose des placements qui exc-
dent rarement 5 %.
Je vous concde que les placements clas-
siques sont gnralement peu rmunra-
teurs. Ils conviennent surtout ceux
qui ne veulent prendre aucun
risque pour leur capital. Si
vous souhaitez aller plus
loin, je vous propose
dexplorer dautres
secteurs, beaucoup
plus motivants, o
les rendements
peuvent largement
dpasser les 10 %. Commenons par limmobilier.
94
Graphique 4: Somme mensuelle investir en fonction
de son ge pour atteindre 100000 60 ans
Chapitre 5
IMMOBILIER
Donnez-moi un levier assez long et je soulverai le monde.
Archimde
Dans ce chapitre nous tudierons les possibilits quoffre limmo-
bilier. Cest un domaine qui peut se rvler bien plus rmunra-
teur que les placements, sil est correctement utilis.
Bien quil puisse connatre des hauts et des bas, limmobilier a la
rputation dtre un secteur stable, nourri par une demande
constante, elle-mme alimente par la ncessit quil faut et quil
faudra toujours se loger. Cest un march peu ractif, ce qui ne
lempche pas dafficher un certain dynamisme sur certaines
priodes, puisquune transaction demande plusieurs mois pour
tre mene bien. Renforc par le fait que le nombre de clients
potentiels est limit pour chaque transaction, et que le cot uni-
taire est de lordre de plusieurs dizaines ou de centaines de
milliers deuros.
En dehors de lacquisition dune rsidence principale, le mca-
nisme le plus connu pour senrichir consiste acqurir un bien
immobilier et le louer pour financer un crdit. Les investisseurs
connaissent bien ce principe, mais la plupart ne savent pas
quelle est la premire personne quils enrichissent : eux-mmes,
le banquier ou le vendeur ? Pour vous viter quelques erreurs je
95
vous propose daborder certaines subtilits rarement voques,
qui permettront de faire fructifier votre argent beaucoup plus
rapidement.
Comme tous les types dinvestissement, si vous tenez vous enri-
chir dans de bonnes conditions et amortir rapidement votre actif,
il est primordial de savoir quoi, quand et comment acheter. Dans
un premier temps je vous propose de rpondre ces diffrentes
questions, ensuite nous regarderons comment optimiser le rende-
ment de vos acquisitions.
Archimde: prcurseur de la finance moderne
Lobstacle majeur lacquisition dun bien immobilier est essen-
tiellement li au prix lev de ce type de produit. Il devient donc
ncessaire de faire appel au crdit en utilisant un mcanisme
financier que lon appelle: effet de levier. Cest ce moment-l
quArchimde entre en scne et nous fait dcouvrir quen matire
denrichissement, leffet de levier est avant tout synonyme de
vitesse denrichissement.
Que vient faire Archimde en matire denrichissement ?
Archimde a mis en vidence que plus un levier tait long, plus il
permettait de soulever des charges importantes avec un minimum
deffort. Regardons comment utiliser cette analogie en matire de
finance.
Il y a quatre lments considrer dans la mise en place dun
effet de levier (cf. graphique 5) :
lobjectif (1) que vous tentez datteindre. Par exemple lac-
quisition dune maison dont le prix est de 100000 euros ;
96
le point dappui (2). Cest sur vous que repose ldifice finan-
cier que vous mettrez en place, et sur lequel le levier viendra
sappuyer. Ce point dappui devant tre assez solide pour sup-
porter le poids de ldifice. Cette solidit est dtermine par
votre capacit rembourser lemprunt que vous contracterez.
le levier en lui-mme (3). Tout dpend de sa longueur. Plus
il sera long, moins vous aurez deffort fournir. Plus il sera
court, plus leffort sera important. Dans le cadre dun
emprunt la longueur du levier correspond la dure du cr-
dit. Si vous remboursez 100000 euros sur 20 ans 5 %, votre
effort mensuel sera de 656 euros. En rduisant la dure 4
ans, ce qui revient raccourcir le levier, votre mensualit s-
lvera 2303 euros. Soit un effort 3,5 fois suprieur ;
la force applique (4) pour soulever lobjectif (1) est consti-
tue par la somme que vous rembourserez chaque mois.
Cette somme pouvant provenir du loyer peru ou de tout
autre revenu indirect comme une exonration fiscale. Plus
vous appliquerez une force importante sur le levier, plus l-
difice slvera rapidement et plus lacquisition sera rapide.
Graphique 5: Leffet de levier appliqu lacquisition dun bien immobilier.
Immobilier
97
Mais quel moment gagnons-nous de largent dans ce type de
montage ?
Lorsque vous faites lacquisition dun bien immobilier laide dun
crdit, vous ne gagnez pas dargent en tant que tel, sauf si le
montant du loyer est suprieur celui des mensualits de rem-
boursement du crdit. En revanche, vous crez de la richesse qui
sera transforme en argent pur, le jour o vous dciderez de
cder le bien.
Mais vous nous avez annonc quil tait possible dobtenir des
rendements de 15 20 % par an?
Le rendement dun investissement nest pas li la richesse que
vous crez. Il sert uniquement quantifier la productivit de votre
argent. Oublions quelques instants laspect fiscal et supposons
que vous ayez fait un apport personnel de 10000 euros et que
votre bien se valorise de 2.5 % par an, soit 2500 euros. Si vous
destinez cette maison la location et que le loyer est gal la
mensualit de votre crdit, nous dirons que votre investissement
sautofinance. Dans ce cas le rendement annuel sera de 25 %, cal-
cul par le ratio de la valorisation sur la somme investie
(2 500 euros/10 000 euros). Avec une mise de dpart de
5000 euros, votre rendement grimpera 50 % ds la premire
anne. Je vous laisse calculer les rsultats pour les autres annes
tout en considrant que la valeur du bien continue de progresser
danne en anne. Vous voyez que nous sommes trs loin des
2 % de la Caisse dpargne!
Pour obtenir un rendement maximum, les conclusions mathma-
tiques simposent delles-mmes, et la rgle que vous devez suivre
est la suivante:
98
Donc lachat idal est lorsque nous avanons le moins dargent
possible et que le loyer est gal la mensualit du crdit.
Vous avez tout compris. Appliquez ces deux principes et vous
orienterez obligatoirement vos recherches dinvestissement immo-
bilier dans la bonne direction tout en tant slectif.
Daccord mais nous risquons demprunter sur une longue
priode.
Cela peut arriver. Mais retenez bien ceci : en matire dinvestisse-
ment locatif, la dure du crdit na strictement aucune importance.
Si votre slection a t faite en tenant compte de lquation
loyer = mensualit, cest le locataire qui fournira le plus gros de
leffort (GEPR). Pas vous.
Ne croyez pas pour autant que vous serez engag pour de lon-
gues annes. Au fil des ans le loyer sera ractualis en fonction
du cot de la construction. Vous pourrez ainsi augmenter vos
mensualits de remboursement du prt tout en veillant ce que
lquation soit toujours respecte. Ce qui aura pour effet de rac-
courcir la dure du crdit et dacclrer lextinction de la dette.
Je voudrais revenir sur les notions de Valeur Temps et de Bnfice
sur Valeur Temps, et observer limpact de leffet de levier sur ces
deux concepts. Restons dans le cadre de notre exemple, et sup-
posons que vous ayez achet cette maison il y a 5 ans, dans un
but purement spculatif dachat et de revente, et que vous trouviez
Immobilier
99
Moins vous avancerez dargent,
plus votre rendement sera important
un acheteur aujourdhui pour 110000 euros. Si vous avez pay au
comptant vous ferez un BVT ngatif (une perte) de 408 euros
(sans parler de la part des impts sur la plus value qui viendrait
aggraver cette perte), puisquen plaant 100000 euros 2 % vous
auriez aujourdhui 110408 euros.
Disons maintenant que lachat a t ralis dans le but dinvestir
dans de limmobilier locatif avec pour objectif que le loyer couvre
la mensualit du crdit. Dans ce cas toute la dvalorisation due
la Valeur Temps sera absorbe et paye par le locataire. Si au
bout de 5 ans vous dcidez de revendre au prix de 110 000 ,
votre bnfice brut avant impts sera de 10 000 si vous navez
fait aucun apport. En revanche si vous avez investi 5 000, votre
bnfice rel, sera gal la diffrence entre votre plus value
(10 000 ) et votre apport (5 000 ) minore de la VT applique
cet apport (520,40 ). Votre bnfice final slevant ainsi
4 479,60. Ce qui reprsente tout de mme un rendement de
89% sur 5 ans, soit un rendement annuel de 13,65 %.
Encore une fois vous voyez lintrt de leffet de levier. Dans le
premier cas nous avons perdu 408 , alors que dans le second
nous arrivons en gagner 10 000 .
Le raisonnement est valable uniquement si vous trouvez un loca-
taire qui paye un loyer gal la mensualit. Si celui ci n'est que de
la moiti, nous devrons avancer chaque mois presque 500 ce
qui minorera fortement notre gain final, qui peut redevenir nga-
tif si nous navons pas de locataire pendant une priode trop lon-
gue, ce qui pourrait ventuellement nous mettre en difficult si
nous avons nous mmes des problmes financiers imprvus.
Votre remarque est importante et concerne un aspect li tous
les investissements : le risque. Il faut que vous admettiez ds
100
aujourdhui que le risque est un paramtre incontournable. Si
vous ne prenez aucun risque vous ne gagnerez jamais dargent et
vous ne vous enrichirez pas.
Daccord, mais je travaille pour gagner mon argent et subvenir
aux besoins de ma famille. Je ne suis pas prt prendre le moindre
risque sur mon argent. Il est vital pour moi et mes proches.
Je comprends parfaitement votre position. Dautant plus que cest
la principale raison pour laquelle beaucoup de personnes sont
incapables de senrichir. Simplement parce quelles ont peur de
perdre leur argent lorsquelles linvestissent dans quelque chose
quelles ne comprennent pas ou quelles ne matrisent pas.
Pourtant, tout ce que vous faites implique obligatoirement une
part de risque. La vie elle-mme en est un. Que cela soit de votre
faute ou non, chaque fois que vous prenez le volant vous risquez
davoir un accident. Vous ne pouvez pas y chapper. Il est omni-
prsent et invitable.
Comme vous ne pouvez pas lviter, il est indispensable dap-
prendre le grer et le contrler. cette fin, vous devrez le
garder proportionnel la rcompense et vous rappeler que si le
bnfice est lev, le risque le sera galement.
Continuons avec lexemple de notre maison. En contractant un cr-
dit, vous prenez le risque de ne pas pouvoir le payer. Pour amoin-
drir ce risque, vous avez deux solutions que vous pouvez combiner:
prendre un crdit suffisamment long pour que les mensualits
nimpactent pas significativement vos ressources. En contre-
partie vous payerez plus dintrts pour couvrir ce risque;
sassurer que vous pourrez louer votre appartement un tiers
pour un montant plus ou moins proche de votre mensualit.
Immobilier
101
Y a-t-il un moyen de calculer le risque ?
Il ny a pas de manire prcise de le calculer. Le risque fait partie
de lavenir et donc de linconnu. Lorsque vous prenez un risque,
vous valuez une situation. La justesse de cette valuation ntant
que le reflet de votre exprience et de votre connaissance qui
vous permettent de dfinir approximativement la probabilit que
vous aurez darriver vos fins.
En ramenant ceci la location de la maison, pour mesurer
votre risque, vous devrez valuer son potentiel locatif en
sachant que rien ne garantira que vous obtiendrez le loyer
espr. En proposant un loyer deux fois suprieur la
moyenne du quartier, vous prenez le risque de louer difficile-
ment. Si vous y arrivez votre rendement sera trs lev et la
rcompense importante. En revanche, si vous vous contentez
dun loyer deux fois moins cher, vous louerez trs facilement et
abaisserez votre niveau de risque. En contrepartie votre renta-
bilit sera moins importante.
Dune manire gnrale, et pour tous les investissements, il faut
retenir que
Par consquent, comme vous ne connaissez pas prcisment le
risque lavance, la seule composante que vous pouvez contrler
est la somme investie. Et moins vous investirez plus votre rcom-
pense sera dcuple.
102
Plus le risque est lev, plus le rendement et/
ou la rcompense seront potentiellement importants
Jai tout de mme du mal croire quavec la forte hausse de
limmobilier que nous vivons depuis plusieurs annes, vous puis-
siez trouver des opportunits qui permettent de suivre vos rgles
sans un apport personnel important. Ne serait-ce que les frais de
notaire qui reprsentent presque 7 % du montant de lachat.
Dtrompez-vous. Quel que soit ltat du march il y a toujours
des bonnes affaires. la seule diffrence quen fonction des
priodes, il est plus ou moins facile de les trouver. Laissez-moi
vous donner un exemple dactualit. Je viens juste de finaliser la-
chat dun petit immeuble dont tous les appartements sont lous.
Non seulement la somme des loyers (2200 euros par mois) est
suprieure la mensualit du crdit (1550 euros sur 15 ans), mais
la banque me prte 107 % du prix pour payer les frais de notaire,
soit environ 214000 euros au total (cette transaction a rellement
eu lieu. Vous trouverez lacte de vente du notaire et le contrat de
prt de la banque sur www.toutlemondemeritedetreriche.com/
infos.htm).
En usant dun peu de culot et en prtextant que la banque me
prtera le prix major des frais de notaire (en ralit je ne le
savais pas ce moment-l), jai russi ne pas verser les 10 % dus
la signature de la promesse dachat. Au final, et sans avancer le
moindre centime, jai fait lacquisition dun immeuble qui se valo-
risera vraisemblablement de 3 % par an. Ce qui amnera sa valeur
plus de 300000 euros lchance du prt.
Malgr la forte hausse de limmobilier, indubitablement laffaire
tait bonne, et cest loin dtre un cas exceptionnel ! Quel que soit
le niveau du march il y a toujours des opportunits. Soyez seule-
ment persuad que cela ne tombera pas tout seul. Il vous faudra
juste chercher un peu. Vous pensez peut-tre quil sagit dun cas
Immobilier
103
exceptionnel et difficilement reproductible ? Dans la mme
semaine, javais trouv un autre immeuble de trois appartements
au prix de 137000 euros, dont les loyers couvraient largement la
mensualit du crdit. Jai galement essay de lacheter en sus de
lautre. Mais jai trop ngoci et il mest pass sous le nez.
Par exprience, je sais que les bonnes affaires ne restent pas
longtemps en circulation. Mme si je sais les identifier, je suis
loin dtre le seul. Plus le march est dynamique plus vous de-
vrez tre ractif et savoir vous dcider rapidement lorsque vous
tomberez sur la bonne occasion.
Autre aspect important. Ne partez pas du principe que le prix
annonc par le vendeur est obligatoirement le prix de vente final
ou le prix rellement espr par le vendeur. Avec un peu dexp-
rience vous vous apercevrez que la plupart des prix affichs sont
fictifs. Je veux dire par l quil y a souvent matire ngociation.
Je reviendrai sur cet aspect un peu plus loin.
La plupart des bonnes affaires se font dabord lachat. Il est donc
indispensable davoir les bons rflexes qui vous assureront de ne
pas surpayer vos acquisitions. Nhsitez pas discuter le prix et
utilisez les principes que nous venons dvoquer. Ce sont des
excellents filtres pour dissocier les bonnes et les mauvaises
affaires.
Autres prcisions au sujet de cette acquisition. Mme si je me suis
endett, le but nest pas obligatoirement de le rester. Cet immeuble
comporte 7 appartements avec des combles amnageables per-
mettant den crer un 8
e
. Les loyers couvrent trs largement le cot
du crdit et gnrent des excdents qui permettent de payer les
impts et les charges de limmeuble. Mon vritable objectif est de
104
vendre quelques appartements pour rembourser lintgralit du
crdit. Selon mes estimations, je devrais pouvoir vendre 3 ou 4 des
8 appartements sur les 3 annes venir, et rembourser pratique-
ment lintgralit de mon emprunt. Au final, je possderai pleine-
ment au moins 4 appartements qui ne mauront rien cot, et que
jaurais financs avec largent des autres!
Comment a, largent des autres !
Oui, surtout avec largent des autres. Tout dabord, avec celui des
locataires par lintermdiaire des loyers perus, ensuite avec lar-
gent de la banque au travers du crdit. De cette faon, aprs avoir
vendu quelques appartements pour solder le crdit, je serai
pleinement propritaire de 4 appartements (valeur estime
150000 euros) qui me rapporteront environ 15000 euros par an.
Sans jamais avoir sorti un seul centime de ma poche!
Supposons que nous ayons la somme disponible, pourquoi ne pas
payer au comptant lachat de limmeuble plutt que demprunter ?
Comme vous nous lavez dit, avec un crdit nous payons des int-
rts et nous enrichissons notre banquier.
Lintrt de leffet de levier est dacheter quelque chose de cher
avec peu ou pas dargent. Par consquent si vous payez au
comptant, leffet de levier na plus aucune signification et le
rendement de votre argent se retrouve directement li au ratio
des loyers perus par rapport la somme investie. Autre consi-
dration importante: au travers du crdit, leffet de levier permet
de gnrer de la richesse sur de largent que vous navez pas.
Alors que pour les placements vous ne produisez de la richesse
que sur largent que vous avez rellement en banque.
Immobilier
105
Nanmoins, votre question demeure intressante et ouvre dautres
sujets qui concernent lenrichissement. Le premier, que nous
avons dj abord, est li la notion de risque. Le deuxime est
relatif la protection de votre capital.
Faisons lhypothse que limmeuble brle. Si vous avez pay au
comptant, vous avez brl 214000 euros. Bien sr, si vous tes
correctement assur, vous serez rembours par les assurances.
Mais vous ne savez pas de combien, ni quand elles le feront. Vous
connaissez les assurances, elles sont toujours prtes prendre
votre argent, mais jamais presses de passer la caisse. Si le rem-
boursement tarde, vous aurez une forte somme immobilise et ne
percevrez plus aucun loyer. Tant que vous ne serez pas rem-
bours, votre risque sera gal la totalit de votre engagement.
Alors quen investissant le minimum, dans certains cas cest lassu-
rance du crdit qui prendra le relais ramenant ainsi votre risque
zro.
Sans aucun apport vous tes lheureux propritaire dune ruine,
mais toujours en possession de vos 214000 euros placs 5 % ou
plus, que vous pourrez toujours alimenter par votre deuxime
paye. Sans compter que cette somme sera disponible pour saisir
dautres opportunits qui viendraient se prsenter.
Autre intrt. Supposons quun imprvu ncessite une importante
somme dargent de votre part et que, pour rcuprer de la trso-
rerie, vous soyez contraint de vendre limmeuble qui gnre des
loyers. Immanquablement la vente de votre actif aura pour cons-
quence de vous appauvrir et de diminuer vos revenus.
Pour conclure, ma philosophie personnelle sur le sujet est
davancer le moins dargent possible afin de limiter mon
106
risque au maximum. Quel que soit le sujet, je vous recom-
mande trs fortement de faire la mme chose. Car en cas de pro-
blme ou de litige financier, il est beaucoup plus facile de discuter
de votre argent lorsquil est dans votre poche, que lorsquil se
trouve dans celle de votre interlocuteur. Dans le premier cas, vous
ngociez pour savoir combien vous allez ventuellement payer
ou donner. Dans le second, vous pleurez pour quon vous le
rende. Si vous avez dj eu des problmes avec quelquun qui
vous doit de largent, vous devez savoir de quoi je parle. Pour les
autres, appliquez ce principe et vous naurez jamais loccasion de
vous demander pourquoi jen parle!
Nest-il pas plus intressant de garder tous les appartements et de
continuer les louer ? Si vous vendez des appartements, vous vous
sparez dactifs qui sautofinancent.
Cest une autre possibilit qui dpend aussi du contexte et de vos
objectifs. Dans le cas de cet immeuble, tant le seul propritaire,
je suis financirement responsable de toutes les dgradations et
de toutes les installations communes. En vendant quelques appar-
tements, je cre une coproprit, je divise les cots de mainte-
nance de limmeuble et je reconstitue ma capacit demprunt au
moment o je me dbarrasse de la dette.
Autre considration prendre en compte. En ne vendant quune
partie de limmeuble je reste le plus gros propritaire. Ce qui
implique que je garde la majorit des voix pour toutes les dci-
sions affairant aux travaux de limmeuble et que personne ne
pourra mimposer une dcision plus ou moins farfelue en ce qui
concerne sa gestion. Au final, je me dsendette et je reste matre
du jeu.
Immobilier
107
Donc si je comprends bien il ne me reste plus qu trouver
3 immeubles comme le vtre, dont les loyers sont suprieurs la
mensualit du crdit, dattendre 15 ans pour que les loyers aient
fini de rembourser les emprunts, et prendre ma retraite presque
millionnaire tout en vivant des loyers!
Hlas non. Les banques vous en empcheront.
Pourquoi les banques men empcheraient-elles ? Je vais emprun-
ter et payer des intrts. Je suis donc un bon client potentiel!
Elles vont surtout avoir peur!
Les banques et les crdits
Avant de vous octroyer un prt la banque va tudier divers l-
ments pour sassurer de votre capacit rembourser. En gnral
les banques veillent ce que vous ne pas dpassiez pas un taux
dendettement de 33 % de vos revenus. Donc, si vous trouvez
3 immeubles identiques que vous pourriez acqurir moyennant
trois mensualits de remboursement de prt de 1500 euros (soit
4500 euros), la banque vous demandera de justifier de revenus
trois fois suprieurs, soit 13 500 euros par mois. Bien sr, elle
pourra inclure les loyers qui seront perus, mais elle prendra ga-
lement en compte les charges que vous avez dj supporter :
autres crdits, votre propre loyer, etc.
Il ny a aucun moyen de contourner le problme ?
La barrire des 33 % nest pas infranchissable. Tout dpend de
votre profil, de votre patrimoine et des relations que vous entrete-
nez avec votre banquier. Il faut savoir que ce coefficient nest
108
dict par aucune loi. Il est seulement utilis par les banques
comme barrire de scurit. Et contrairement ce quelles pour-
raient vous dire, ce nest pas pour vous protger contre le risque
que vous prenez en investissant, mais pour se prmunir du risque
quelles prennent lorsquelles vous prtent de largent. Donc pour
que votre banquier vous prte au-del des 33 %, il faut quil ait
confiance en vous.
Comment faire pour que le banquier ait confiance en nous ?
La rponse relve encore du bon sens. Si vous voulez que votre
banquier vous prte de largent il faut que vous lui montriez que
vous tes quelquun de fiable. Le meilleur moyen restant encore
de vous payer en premier. Si celui-ci constate que vous tes capa-
ble dpargner rgulirement et que vous vous occupez de vos
finances, il aura moins peur de vous. Alors que si vous finissez
rgulirement le mois dans le rouge, il se posera lgitimement des
questions sur votre capacit rembourser votre crdit, mme si
vous ntes pas endett.
ce sujet, jusqu quelle hauteur peut-on tre endett ?
Cest un peu la tte du client. En ce qui me concerne, il mest
arriv plusieurs fois dtre endett hauteur de 60 % de mes reve-
nus. Les 40 % restants me permettaient largement de subvenir
mes besoins, mais ce fut au terme de palabres et discussions
interminables avec mes banquiers, car ils madorent quand je
place mon argent chez eux, mais beaucoup moins lorsque je leur
demande un prt, parce que mon profil est atypique, que mes
revenus varient trs fortement dune anne lautre et que je nai
pas de feuille de paye!
Immobilier
109
Dune manire gnrale, les banquiers naiment pas ce qui sort
de leurs normes. Pour quils puissent prendre des dcisions sans
se poser de questions, il faut que vous rentriez dans leurs critres.
Mon (et leur) problme, cest que je ne rentre dans aucune de
leurs cases. Cest pour cette raison que jai plus de difficults
emprunter que des personnes qui ont des revenus rguliers,
mme si elles gagnent moins que moi. Le bon ct de la chose
cest que, puisquaucun ordinateur nest capable de dcider pour
eux, mon dossier est souvent transmis un chelon suprieur. Ce
qui me permet dentrer en contact avec les dcideurs, dont la
marge de manuvre est plus importante.
Oui mais vous avez de largent, cela vous permet de compenser
trs largement.
Cest aussi ce que je croyais, mais la ralit est tout autre. Il y a
quelques annes dans le cadre de lachat de ma rsidence princi-
pale, je tombais sur une opportunit que je ne pouvais pas man-
quer. La maison tait superbe, le jardin magnifique et le vendeur
press. Je signais donc rapidement une promesse dachat.
Possdant des fonds placs pour un montant trs largement sup-
rieur au prix demand, je demandais ma banque de maccorder
un prt en prenant ce placement en garantie le temps que je
vende ma rsidence actuelle. Devinez la rponse: NON. Ils refu-
saient de maccorder un prt, pour la seule raison que je navais
pas de salaire et quil tait risqu pour eux de me prter mon
argent !
Vous voyez, mme en ayant de largent vous ntes pas labri
dun refus. Et ce nest pas parce quil y a crit banquier sur le
front de votre interlocuteur quil devient intelligent, mme en
110
matire dargent. Depuis cette aventure, je voue aux banquiers un
respect mesur et je ne leur fais aucune concession. Un bon
conseil, quel que soit le domaine, ne vous laissez pas intimider si
vous tes sr davoir raison. Souvent, cest le plus motiv et le
plus dtermin qui gagne.
Quelques prcautions
Je voudrais revenir sur leffet de levier et attirer votre attention sur
une chose importante. Son utilisation implique la mise en place
dun crdit. Si celui-ci a moins dimpact lorsquil est contract
pour une longue priode, il nen demeure pas moins une dette
quil est plus facile de contracter que de rembourser. Par cons-
quent, mme pour lacquisition dun actif, ne vous endettez jamais
tort et travers. Faites-le sagement en valuant le potentiel dap-
prciation du bien convoit. Il est inutile davoir les yeux plus
gros que le ventre. Vous navez pas besoin dacheter toute votre
rue pour vous enrichir. Un seul bien correctement achet et gr
vous enrichira de faon apprciable et durable. Faites vos acquisi-
tions une par une, avancez prudemment et ne vous jetez pas sur
la premire petite annonce.
Cela veut aussi dire que dans le cas dun emprunt pour un inves-
tissement locatif, il est indispensable de prendre un minimum de
garantie pour le paiement des loyers. Ce nest pas parce que vous
tes lheureux propritaire (endett) dun appartement que vous
devez faire nimporte quoi. Lorsque la banque vous accorde un
prt celle-ci se prmunit de votre dfaillance ventuelle en pre-
nant une hypothque sur votre appartement. Cest--dire quelle
sautorise vendre votre appartement pour se rembourser au cas
o vous ne pourriez pas assumer votre engagement.
Immobilier
111
De votre ct, vous devez vous assurer de la solvabilit de vos
locataires en nhsitant pas prendre toutes les garanties possi-
bles. Nous reviendrons sur cet aspect dans le chapitre consacr
la protection de votre richesse.
Autre considration: le montage financier que nous venons de
dcrire repose sur le fait que vous percevrez un loyer. Il est possi-
ble, voire probable, que vous aurez des priodes dinoccupation de
votre bien pendant lesquelles vous devrez payer les mensualits du
crdit sans aucune rentre compensatrice. Pour viter les probl-
mes de trsorerie, faites en sorte davoir au moins trois mensualits
davance disponibles. Vous viterez ainsi de paniquer si vous narri-
vez pas louer votre appartement dans les premires semaines,
et/ou de brader le loyer pour tre sr de trouver quelquun.
Une astuce que jai utilise plusieurs fois lors dacquisitions, pour
viter davoir subventionner le crdit de ma poche : lorsque
lappartement ncessitait quelques travaux de remise en tat, je
demandais systmatiquement au vendeur de me laisser les cls au
moment de la signature de la promesse dachat, soit deux trois
mois avant la signature finale. Jen faisais mme une condition
pralable pour acheter lappartement en question. Le but tant de
mettre profit cette priode pour remettre les lieux en tat et
organiser les visites. Si bien que le jour de la signature finale,
lappartement tait dj lou avant que le crdit ne dmarre.
Taux fixe ou taux variable?
Au moment daccorder lemprunt, la banque demandera si vous
souhaitez contracter un crdit taux fixe ou taux variable. Le
choix est fonction de plusieurs paramtres. Si vous prvoyez de
solder votre dette en grande partie ou en totalit avant lchance
112
prvue dans le contrat de prt, le crdit taux variable se rvlera
une bonne solution, car vous naurez pas payer de pnalits sur
le capital rembours (mme si cest souvent le cas, je vous
conseille fortement de le vrifier avec la banque crditrice). Cette
absence de pnalit pour remboursement anticip est moins fr-
quente pour les crdits taux fixe, moins que vous nayez rgl
cet aspect au pralable. ce sujet : ngociez toujours avant,
jamais aprs. Ds que vous avez sign, vos mains sont lies, et le
banquier na aucune raison de vous accorder cette faveur.
Mais rien ne vous empche dessayer. Cest ce que jai fait lors du
remboursement dun prt avec le Crdit Patate (certains auront
peut-tre reconnu le surnom de la banque). Nayant rien ngoci
avant, je mattendais payer les 3 % classiquement demands. Jai
tent ma chance, et jobtins une rponse favorable. Vous voyez
rien nest crit. Si vous ne posez pas la question vous ne connat-
rez jamais la rponse!
Si vous envisagez de rembourser le prt uniquement avec le
loyer, vous pourrez privilgier le crdit taux fixe. tant donn
que la mensualit est connue lavance, vous viterez les mau-
vaises surprises. Et en sachant quun crdit taux variable cote
moins cher quun crdit taux fixe, vous pourrez galement envi-
sager de financer votre acquisition en mlangeant les deux for-
mules. Il vous suffira dajuster le montant de chaque crdit en
fonction de ce que vous prvoyez de rembourser et de la faon
dont vous le ferez.
Que faut-il acheter ?
En ce qui concerne le type de biens, les critres de choix relvent
encore une fois du pur bon sens. Je vous recommande de porter
Immobilier
113
vos recherches sur les appartements de 2 et 3 pices. Ce sont les
surfaces les plus recherches et o lon observe le plus de trans-
actions. Cest donc avec ce type de biens que vous aurez le plus
de clients potentiels le jour o vous dciderez de revendre ou de
louer. Sans compter que les petites surfaces se louent plus cher au
mtre carr.
Le prix a galement son importance. Il est ais de comprendre
quil y a plus de personnes capables de dbourser 100000 euros
que 1 million deuros. Cest exactement la mme chose pour les
loyers. Le salaire moyen des Franais tant de 1800 euros, vous
aurez plus de candidats locataires pour un loyer de 500 euros que
de 3000 euros !
Ensuite se pose la question de choisir du neuf ou de lancien.
Pour lancien, nachetez pas trop loin de votre lieu de rsidence
habituel. Si vous tes trop loign vous aurez tendance moins
vous en occuper. Si vous optez pour du neuf vous vous dbarras-
sez dune bonne partie du problme, car vous aurez peu dentre-
tien prvoir avant plusieurs annes. Dans les deux cas vous
pouvez utiliser les services dune agence qui soccupera de la ges-
tion, moyennant un pourcentage du loyer.
Le montant du loyer est aussi fonction du quartier. Un loyer de
1000 euros naura rien de surprenant dans un quartier chic de la
capitale. Alors quil posera plus de problmes dans un quartier
populaire. Par consquent, limitez-vous des prix accessibles au
plus grand nombre en fonction de la zone dhabitation. ce sujet,
au moment de la mise en location veillez ce que votre bien soit
impeccable. Sil est habitable dans linstant, vous en tirerez un
meilleur prix, tout en louant plus rapidement.
114
Un autre tuyau. Que vous soyez en ville ou la campagne, il y a
une forte demande pour les maisons individuelles. Si vous tes
lheureux possesseur dune maison, vous pourrez trs souvent la
louer plus cher quun appartement de surface comparable.
Le rendement annuel brut du loyer a galement son importance.
Celui-ci est calcul par le ratio du loyer annuel divis par le prix
dacquisition accompagn des traditionnels frais de notaire. Dans
le cas de limmeuble cit plus haut, le rendement est de
(2200 x 12)/214000, soit 12.33 %. Je ne vous conseille pas de des-
cendre au-dessous de 7 %. Ce nouveau filtre vous permettra de
ne pas surpayer un bien, ce qui est souvent le cas en cette
priode de forte hausse de limmobilier.
Vous ne trouvez pas que vous tes trop exigeant ?
Il est certain que plus vous mettrez de critres, plus votre slec-
tion sera fine. Noubliez pas que vous navez pas besoin dacheter
dix appartements par an. Un seul tous les sept ou huit ans est trs
largement suffisant pour vous enrichir. Pour que votre argent tra-
vaille correctement, il faut que vous le placiez au bon endroit. Si
vous ne trouvez pas aujourdhui un bien qui satisfait vos critres,
vous le trouverez demain. Il y a des opportunits tous les jours. Il
suffit dtre patient et de chercher activement.
Les logements ne sont pas les seuls biens immobiliers dans les-
quels vous pouvez investir. Les parkings peuvent se rvler un
trs bon choix avec des avantages multiples :
le prix unitaire est moins lev, donc plus accessible, ce qui
permet galement dobtenir des crdits beaucoup plus facile-
ment ;
Immobilier
115
les risques dimpays sont bien moindres, et il est plus facile
dvincer une voiture que des locataires rcalcitrants ;
il y a moins de frais dentretien.
Faites attention ne pas acheter des concessions de parking.
Celles-ci sont vendues uniquement pour une dure dtermine.
Privilgiez les grandes villes; on a beaucoup moins besoin de par-
king la campagne.
Les bureaux sont galement une source de profit lorsquils peu-
vent tre transforms en logement. Lvolution du march des
locaux commerciaux ntant pas lie celle des habitations, pour
dterminer le potentiel de plus-value, il vous suffira de comparer
les prix au mtre carr en tenant compte des travaux de transfor-
mation. Les changements de statuts ntant pas acquis doffice,
vous devrez dabord demander la permission la mairie. Ces
autorisations dpendant essentiellement du besoin des communes
dans chaque catgorie.
Les terrains sont galement des cibles intressantes et une source
de profit important lorsquils sont correctement grs. Mais la ges-
tion de leur potentiel de plus-value est trs diffrente car vous
pourrez rarement les louer. En sachant que les acqureurs poten-
tiels ne cherchent pas une superficie exacte, mais un emplace-
ment pour construire, vous pourrez envisager de dcouper un
grand terrain en plusieurs lots. Il vous suffira de proposer la
vente des units spares pour un prix moins lev, mais avec un
montant au mtre carr plus important. Comme pour la transfor-
mation des bureaux, pour mener bien ce type dopration, vous
devrez vrifier au pralable que la mairie vous autorise bien le
faire.
116
Il existe galement des surfaces que vous ne pourrez pas diviser,
mais sur lesquelles il est possible de construire plusieurs habita-
tions. Si vous vous sentez lme dun promoteur, vous pouvez
construire une maison abritant plusieurs appartements et les louer
sparment pour votre propre compte, ou rembourser une partie
de lemprunt en vendant un ou plusieurs appartements. De cette
faon vous arriverez souvent augmenter le rendement des aut-
res loyers perus tout en vous dsendettant.
Autre possibilit: lachat de terrains inconstructibles, dit souvent
agricoles. Cet investissement est trs spculatif car vous financez
avant tout un passif qui prendra peut-tre de la valeur sil devient
constructible, mais sans avoir de garantie quil le deviendra un
jour (revoir nos rgles dinvestissement sur les actifs/passifs). En
revanche si le terrain devient constructible, sa valeur sen trouvera
trs fortement augmente.
Si ce genre doprations vous tente, visez les terrains proches
des agglomrations et/ou dj entours dhabitations. Les villes
ayant tendance prendre le pas sur les campagnes, les com-
munes rendent constructibles les terrains en fonction des
besoins de leur population. Plus lenvironnement sera dj peu-
pl plus vous aurez de chances de voir votre parcelle devenir
constructible. Petit avertissement : certains propritaires nhsi-
tent pas vendre trop cher leur terrain sous prtexte que celui-
ci deviendra bientt habitable. Noubliez pas que cest la mairie
qui dcide quun terrain est constructible ou non. Pas le
vendeur.
Autre erreur viter. Les mauvais emplacements. Si les prix sont
bas, cest quil y a souvent une bonne raison. Je ne parle pas de la
bonne affaire qui est en dehors du prix du march, mais de tout
Immobilier
117
un quartier ou dune zone totalement dprcie. Personnellement,
jai toujours eu du mal revendre et quelquefois perdu de largent
sur des biens que javais achets dans des zones moins attractives.
En temps de crise, les quartiers bien cots et les bons emplace-
ments se dprcient toujours moins. Souvent parce les personnes
qui les habitent sont gnralement plus fortunes et quelles peu-
vent se permettre dattendre si les prix du march ne leurs
conviennent pas.
Pour rsumer, en matire dimmobilier vous devez vous concen-
trer sur des biens qui ont le potentiel de sautofinancer facilement,
soit par la location soit par une division et la revente partielle
pour payer une partie du crdit. Pour que vos transactions soient
fluides et trouvent preneurs, vous devez acqurir des biens qui
rentrent dans la catgorie des ncessits, telles que nous les avons
dcrites dans les habitudes de consommation. Plus elles seront
indispensables, plus vous pourrez les vendre ou les louer facile-
ment le jour venu.
Cela veut-il dire quil faut proscrire les achats de rsidences secon-
daires ?
Effectivement, les rsidences secondaires rentrent difficilement
dans la catgorie des ncessits. Par consquent je vous dcon-
seille dinvestir dans ce type de bien. Non seulement il vous sera
difficile de les rentabiliser, mais galement de les revendre le
jour o vous dciderez de vous en dfaire. Vous pouvez en pos-
sder une pour vous-mme, en tenant compte du fait que cela
ne rentre pas directement dans le cadre de lenrichissement car
cest avant tout un passif qui gnre des dpenses rarement
compenses.
118
Attendez, si vous dites que les dpenses occasionnes par une rsi-
dence secondaire sont rarement compenses, cest exactement la
mme chose pour une rsidence principale. Pourtant cest un
actif !
Contrairement ce que pensent beaucoup de propritaires, si
vous achetez votre rsidence principale, vous faites lacquisition
dun passif qui ne vous rapporte rien et ne gnre aucun revenu.
Vous ne faites que payer le crdit et tous les frais attachs cette
acquisition sans jamais rien dduire (contrairement un investis-
sement locatif). Ceci tant vous favorisez votre enrichissement,
puisquune fois votre logement entirement pay, cest une nces-
sit qui ne viendra plus grever vos rentres. Malgr cette consid-
ration, il existe des cas o vous risquez de vous appauvrir.
Quand ne faut-il pas acheter dimmobilier ?
Jhabite aujourdhui dans une maison de 250 m
2
que je loue (pour
le moment, voir chapitre 10) 2 900 euros par mois. La valeur
actuelle de cette maison sur le march immobilier est de
1,2 Mdeuros. Admettons que je dcide demprunter pour acheter
cette maison, je devrais payer 7 920 euros par mois pendant
20 ans, sur la base dun crdit 5 %.
En plaant cette somme sur le long terme au mme taux sans
prendre de risque, je gagne 60000 euros par an. Or, mon loyer
annuel nest que de 34800 euros. Ce qui reprsente virtuellement
25200 euros dconomie par an, que je peux utiliser pour acheter
dautres actifs qui feront grossir mes revenus et payeront mon
loyer.
Quel est lintrt pour moi dacheter cette maison? Aucun!
Immobilier
119
En empruntant, je contracte une dette importante pour une mai-
son qui sera inadapte lorsque mes enfants ne seront plus l. Si
je ne peux ou ne souhaite pas payer au comptant, la banque
me demandera de gagner trois fois le montant de la mensualit
du crdit, soit 24 000 euros par mois ! Sans compter que je
prends un risque consquent en immobilisant une forte somme
qui ne rapportera plus rien. Alors quen louant, je vis dans une
maison trs confortable, tout en gardant mes liquidits disponi-
bles et la possibilit de changer dhabitation en fonction de mes
besoins. Dans ce cas de figure, il est vident que mon intrt
est ailleurs.
Je sais que les montants indiqus sont loin de la ralit quoti-
dienne de la plupart dentre nous. Le but est seulement de vous
dmontrer que ce nest pas parce que vous avez la possibilit de
vous payer quelque chose quil est obligatoirement intressant de
le faire. Votre intelligence financire doit galement tre utilise
pour vous endetter bon escient. Rien ne vous empche dutiliser
cet exemple comme modle, ainsi que les suivants, pour les
adapter votre ralit.
En dehors de toutes ces considrations mathmatiques et finan-
cires, il est certain que la possession de son propre logement
offre un ct rassurant. De ce fait, la rponse la question de
savoir sil faut possder ou non ce type de passif ne peut pas tre
120
Besoin de calculer un prt ?
Tlchargez un petit programme que jutilise
rgulirement ladresse suivante:
www.toutlemondemeritedetreriche.com/infos.htm
uniquement financire ni catgorique, car le problme de limmo-
bilier a galement des implications psychologiques lies la scu-
rit personnelle.
Il est galement vident que la possession de son logement per-
met dentrevoir la vie plus sereinement. Cest pour cette raison
que je vous conseille, comme pour tous les crdits qui servent
acqurir des passifs, de vous endetter le moins possible et de
rembourser aussi rapidement que vous le pourrez. Cest une prio-
rit, a fortiori pour votre rsidence principale.
Dans tous les cas et quelle que soit votre dcision, je pense quil
est important de possder de limmobilier, dautant plus quen
France les risques sont relativement limits pour deux raisons :
mme si les prix ont beaucoup augment depuis 1998 et
quil existe probablement une bulle spculative, ils restent
trs infrieurs aux prix pratiqus dans les autres pays comme
lAngleterre, lEspagne ou encore le Luxembourg (connectez-
vous Internet et vous allez vite comprendre) ;
la France possde le plus fort taux dmographique dEurope.
Ce qui veut dire quil y aura toujours plus de monde loger
dans les annes venir. Vous trouverez donc facilement un
locataire ou un acheteur pour votre rsidence principale.
Que faire si vos revenus ne sont pas suffisants ?
Pour essayer de coller un peu plus la ralit, je vais vous racon-
ter une histoire que beaucoup vivent dans ces priodes de forte
hausse.
Prenons le cas dun jeune couple sans enfant qui souhaite acqu-
rir sa rsidence principale. Le bien convoit cote 200000 euros.
Immobilier
121
Ils gagnent eux deux 3000 euros par mois. En sendettant sur
20 ans 5 %, ils devront payer 1320 euros par mois, soit 44 % des
revenus du mnage. Dans ces conditions, aucune banque ne leur
prtera la somme ncessaire. Quelles solutions peuvent-ils envisa-
ger ? Opter pour un endettement plus long?
Pour emprunter 200000 euros sans dpasser un taux dendette-
ment de 33 %, soit 1000 euros par mois, ils devront sendetter
sur 35 ans ! Durant toute cette priode lappartement en question
aura 100 fois loccasion dtre inadapt : naissances multiples,
dpart des enfants, divorce, mutation, chmage, etc. Sans comp-
ter quils payeront surtout des intrts, 224000 euros pour tre
exact, dont la plus grosse partie sera verse pendant les premi-
res annes (GEPR). Et je ne parle pas des invitables frais de
notaire, lis lacquisition dun logement, ni de lapport person-
nel gnralement rclam par les banques pour financer une
rsidence principale.
Certes le bien prendra peut-tre de la valeur, mais en se rfrant
la chambre des notaires, nous apprenons quun bien immobilier
est en moyenne revendu au bout de 5 ans. Ce qui implique quen
25 ans, en considrant quils achteront des biens dont le prix
moyen sera de 250 000 , les frais inhrents aux acquisitions
seront de 20000 euros (8 % du montant de la transaction), soit un
total de 100000 euros, quivalent au patrimoine moyen de 50 %
des Franais !
Ce jeune couple est-il condamn regarder les autres senrichir et
payer un loyer toute sa vie?
Voici un autre scnario beaucoup plus favorable qui lui permettra
de senrichir tout en se logeant. Pour eux, la meilleure chose
122
faire est de trouver un bien immobilier but locatif dans le cadre
de leurs possibilits financires, quils loueront quelquun dau-
tre en respectant les rgles dquilibre loyer/mensualit, dj vo-
ques. Une fois le locataire install, ils se logeront en fonction de
leurs ncessits. Plus tard sils souhaitent avoir des enfants, ils
loueront un appartement qui rpondra leurs besoins du
moment. Il sera toujours temps de dmnager lorsque lapparte-
ment sera devenu trop petit ou trop grand.
Les avantages de cette formule sont multiples. Si leur souhait est
de possder terme leur logement, le bien locatif servira la fois
de monnaie dchange pour une acquisition future, et de protec-
tion face aux variations du march. Car si celui-ci progresse de
3 % par an, en restant dans le premier cas de figure (celui o ils
ne pouvaient pas acheter), ils auraient eu encore moins de possi-
bilits dacqurir 10 ou 20 ans plus tard, sauf si leurs revenus
devaient progresser plus vite que le march immobilier (ce que
lon ne sait jamais avant). En procdant de la sorte, ils commen-
cent senrichir en faisant une acquisition finance par le loyer
du locataire (qui peut galement servir se payer en premier), ce
qui indirectement leur permettra de financer leur future rsidence
principale.
Au travers de ce petit scnario, vous voyez toute la diffrence entre
un peu dintelligence financire, qui relve dune ducation adap-
te, et un comportement dnu de toute recherche de solution. Si
notre jeune couple avait choisi de subir sa faiblesse conomique,
dans le meilleur des cas ils auraient certainement lou en attendant
de constituer une pargne suffisante pour acheter un logement.
Alors quen essayant daller un peu plus loin dans la rflexion, tout
en louant leur habitation principale, ils ont commenc senrichir
et constitu un patrimoine sans attnuer leur pouvoir dachat. Dans
Immobilier
123
le premier cas, ils nauraient pas pu subvenir aux besoins de leur
famille sans de lourds sacrifices et une prise de risque exagr, en
mettant plusieurs dizaines dannes pour commencer senrichir
(GEPR). De lautre, ils ont immdiatement commenc senrichir
tout en conservant un niveau de revenu identique (PEGR).
O et comment trouver les bonnes affaires ?
Je ne vous tonnerai pas en dclarant que moins vous payerez
cher, plus vous vous enrichirez rapidement. Attention je ne parle
pas du montant du bien, mais de sa valeur par rapport au march.
Pour tre capable dapprcier sa vritable valeur, il est important
de bien connatre la zone o vous prospectez. Par consquent :
spcialisez-vous, interrogez les voisins, vos amis qui habitent le
quartier, les commerants et faites-vous une bonne ide des prix
sur la zone prospecte.
Les agences immobilires sont dexcellentes sources dinforma-
tion. Certes, elles sont l pour vendre et ont tendance vous
pousser lachat. Mais elles savent galement ce qui est au prix et
ce qui ne lest pas. Leur intrt tant de vendre, pas de mettre des
annonces en vitrine, elles naiment pas avoir en stock des biens
proposs des prix en dehors du march, car elles savent quelles
auront du mal les vendre.
Au final, elles se rvlent trs utiles pour modrer les vendeurs
trop gourmands, et servent dinterface pour ngocier une baisse
du prix le moment venu. En dfinitive, je trouve que lon arrive
acheter moins cher par les agences et dans de meilleures
conditions.
124
Un lment important prendre en compte : la diffusion de
linformation. La plupart des agences placent des annonces sur
Internet ou dans les journaux spcialiss. Ds que lannonce sera
accessible au plus grand nombre, si laffaire en est rellement
une, elle ne restera pas longtemps sur le march. Il est donc int-
ressant davoir accs ces informations avant que celles-ci ne
soient publiques. Faites-vous des relations et sympathisez avec les
commerciaux de lagence. Ce sont les premires personnes tre
au courant dune vente intressante.
Un bon achat se rsume trouver un bien que vous achterez
au-dessous du prix du march. Dune manire gnrale plus le
vendeur est press plus il fera de concessions. Nhsitez pas lin-
terroger en posant vos questions intelligemment pour connatre
ses motivations. vitez la question bte qui nerve dans le genre
pourquoi vous vendez? En dehors du fait quil dmnage, ce
nest pas votre affaire. Vous viterez ainsi de lagacer et quil vous
demande en retour pourquoi vous achetez!
Si le propritaire des lieux est press, il sait quil est en mauvaise
posture pour vendre sereinement. Dans ce cas il y a peu de
chance quil vous le dise ouvertement. Montrez-lui de lintrt. Sil
sent que vous tes un rel acheteur potentiel, il aura tendance
se dcouvrir plus facilement.
Les successions sont aussi dexcellentes opportunits, surtout lors-
quil y a plusieurs hritiers. En essayant de ngocier un rabais de
10000 euros avec un seul vendeur, celui-ci doit supporter la tota-
lit de la baisse du prix. Ce qui pourra susciter un refus. Alors
que si vous avez faire trois hritiers ce rabais est divis dau-
tant. Donc plus facile accepter. Sans compter que les hritages,
Immobilier
125
mme sils sont la consquence de la disparition dun proche,
sont considrs (officieusement) comme une aubaine.
Les enchres
Que pensez-vous des ventes aux enchres ? On voit souvent des
affiches sur certains immeubles avec des prix allchants.
Les accroches que vous voyez sont les mises prix. Cest--dire le
niveau de prix auquel les enchres dbuteront. En ce qui
concerne les enchres elles-mmes, bien que jai particip plu-
sieurs ventes, je nai jamais eu loccasion dacheter quoi que ce
soit par ce biais. Autant jai vu des personnes y faire dexcellentes
affaires, autant jen ai vu en faire de trs mauvaises en achetant
des prix draisonnables.
Hormis quelques transactions spcifiques, je pense que cest
essentiellement un march de spcialistes et de professionnels.
tant donn que vous ne savez pas lavance quelle sera la
bonne affaire du jour sur la dizaine de biens vendus, vous devez
tre prt acheter nimporte quoi. Ce qui vous oblige visiter au
pralable tous les biens qui seront vendus lors de la sance pour
dterminer quel prix vous ferez une bonne affaire. Il faut gale-
ment savoir que les frais dacquisition par lintermdiaire den-
chres sont levs et avoisinent les 20 % ( comparer avec les 7 %
des frais de notaire classiques).
Si vous remportez lenchre, vous tes dans lobligation dacheter
et vous ne bnficierez daucune clause suspensive lie lobten-
tion ou non du crdit (qui permet lacheteur de se dgager dune
transaction sil ne trouve pas de financement). Si vous ntes pas
en mesure dhonorer votre engagement, le bien sera remis en
126
vente, mais vous devrez payer la diffrence entre le prix que vous
aviez propos et la nouvelle enchre, si celle-ci se rvlait inf-
rieure. Cest ce que lon appelle la folle enchre.
Dernire chose: mme si vous tes le dernier enchrisseur, vous
navez pas obligatoirement gagn la bataille. Dans un dlai de dix
jours, un autre acqureur peut se manifester et proposer une nou-
velle enchre qui doit tre au minimum 10 % suprieure. Dans ce
cas, le bien est de nouveau mis en vente avec un prix de dpart
gal cette nouvelle enchre.
Immobilier et entreprise
Si vous tes propritaire de votre entreprise, leffet de levier a
un double intrt. Vous pouvez envisager dacqurir des locaux
titre personnel et les louer votre socit. Lavantage est mul-
tiple. Dune part les charges de lentreprise restent identiques,
et puisque dans tous les cas elle doit se loger et donc payer un
loyer, autant que ces sommes aillent dans votre poche. Dautre
part elle participe votre enrichissement, en vous permettant
dajuster le loyer au mieux de vos intrts, tout en restant dans
des limites raisonnables. Car si vous facturez un loyer double
des prix habituellement pratiqus, le fisc peut considrer que
vous vous enrichissez sur son dos en minimisant limpt sur les
socits (puisque vous avez alourdi les charges de lentreprise)
son dtriment. Ds lors, vous courrez le risque dune amende
et dtre redress sur la part de loyer considre comme
excessive.
Immobilier
127
Autres aspects de leffet de levier
Pour en finir avec leffet de levier, je voudrais voquer quelques-
unes de ses autres facettes. En effet, celui-ci ne se cantonne pas
aux montages financiers, mais se retrouve galement dans diff-
rentes situations de la vie de tous les jours.
ADA: LArgent Des Autres. Cest typiquement les cas de figure
que nous avons dcrits : vous utilisez le loyer pay par votre loca-
taire pour couvrir tout ou partie de la mensualit du crdit, ainsi
que largent prt par la banque. En dehors du prt immobilier,
vous pouvez utiliser lArgent Des Autres et plus particulirement
celui des banques. Rappelez-vous de mes obligations 11,75 %.
Partant du principe que ces dernires taient correctement notes
et donc peu risques, je demandai la banque de mouvrir une
ligne de crdit garantie par ce placement. Une fois le prt obtenu,
je me dpchai dutiliser les nouvelles sommes disponibles pour
racheter ces mmes obligations et obtenir un rendement final de
lordre de 18 %!
EDA: LExprience Des Autres. Si le but est de vous enrichir, la
meilleure faon dapprendre est de profiter de lexprience de
ceux qui ont dmontr leur capacit gnrer de la richesse.
Vous pouvez capter une partie de cette exprience en lisant des
livres ou en participant des sminaires. Ici, leffet de levier inter-
vient ds que vous accdez rapidement une expertise acquise
par quelquun dautre au cours de longues annes.
TDA: Le Temps Des Autres. Lorsque vous faites appel un avo-
cat, un peintre ou tout autre expert dans un domaine bien prcis,
vous bnficiez de ses comptences et de son savoir-faire pour
rsoudre un problme plus rapidement et plus efficacement que
128
vous ne le feriez vous-mme. Chaque fois que vous ferez appel
un professionnel pour son savoir-faire, vous utiliserez leffet de
levier et vous vous donnerez les moyens davancer plus vite.
TrDA: Le Travail Des Autres. Cest principalement leffet de levier
que lon retrouve dans les relations employeur/employ.
Lemployeur dlgue et attribue des tches plus ou moins
spcialises ses employs en fonction de leurs comptences et
aptitudes.
Utilisez ces diffrents effets de levier en fonction de la situation et
vous gagnerez du temps tout en vous enrichissant plus rapide-
ment. Ce sont exactement ces principes que les riches utilisent.
Voil. Je pense que vous en savez beaucoup plus sur limmobilier
et ses possibilits. Si cest un domaine qui vous intresse, et
comme pour tous les autres sujets que nous aborderons plus loin,
je vous conseille de ne pas vous prcipiter et de vrifier tout ce
que je viens de vous raconter. La plupart des transactions immo-
bilires ne sont pas compliques et parfaitement encadres par
les notaires. Ce qui scurise chacun des intervenants. Vous ne
devez pas pour autant vous autoriser faire nimporte quoi.
Noubliez pas que dans chaque transaction vous investissez votre
argent et que celui-ci doit surtout et avant tout servir votre enri-
chissement.
Immobilier
129
Chapitre 6
LA BOURSE
La Bourse : lternelle valse des regrets.
Rostschild
Aprs les placements et limmobilier, il est temps daborder un de
mes jeux favoris : la bourse. Celle-ci doit sa dmocratisation la
rvolution Internet qui a rendu les marchs financiers accessibles
des millions dintervenants. Ainsi, beaucoup ont dcouvert
quelle ntait pas rserve une lite et que le savoir financier
ntait pas la chasse garde dun cercle restreint.
La bourse est le miroir de notre conomie, rythme par des prio-
des deuphorie et de faiblesse, et par lactivit des entreprises qui
participent cette conomie. Celles-ci tant condamnes pro-
gresser, sous peine de disparatre, elles se retrouvent dans lobli-
gation de prosprer en gnrant de la valeur et des dividendes
pour les actionnaires. Ce qui fera monter le prix de leurs actions.
Il existe deux modes dintervention sur les marchs financiers :
linvestissement et la spculation. Chacun correspondant un pro-
fil dintervenant trs diffrent.
Le but de linvestisseur est de dtenir les actions dune ou plu-
sieurs socits en esprant quelles sapprcieront significative-
ment pour tre en mesure de raliser un bnfice le jour de leur
131
revente. Pour que les plus-values soient consquentes, vous dev-
rez garder ces actions sur des priodes qui courent de quelques
mois plusieurs annes. Ces dures de dtention sont ncessaires
car, en dehors de cas exceptionnels, les socits ne valorisent pas
leurs dcouvertes ou leurs innovations du jour au lendemain. La
possession des parts dune socit implique galement que vous
recevrez chaque anne les dividendes verss par lentreprise dont
vous dtenez les actions, condition que celle-ci fasse des bn-
fices. Linvestissement se prte donc plus la cration de patri-
moine et laccumulation de richesse. Cest surtout cet aspect qui
nous intresse.
La spculation ou trading consiste intervenir sur les marchs
dans le but de raliser des gains rapides. Les spculateurs
essayent danticiper les mouvements des marchs court terme,
pour se positionner au bon moment et se retirer aussi vite quils
sont entrs. Ces intervenants spculent aussi bien sur les actions,
les devises comme le dollar ou leuro, ou encore les matires pre-
mires. Les priodes dengagement varient de quelques minutes
(technique nomme: Day trading) quelques jours. tant donn
que le capital est immobilis sur de courtes priodes, le but est
essentiellement de gnrer des revenus.
Dans ce domaine, les meilleurs sont capables dafficher des scores
de plusieurs centaines de pour cent par an. Bien que jai crit plu-
sieurs ouvrages sur le sujet, en tant quinvestisseur, je vous dcon-
seille trs fortement de jouer ce jeu. Cest une activit qui
demande beaucoup dnergie, du temps et une discipline sans
faille que peu dentre nous sont capables de fournir.
Si le sujet vous intresse je vous recommande de vous rendre sur
mon site (www.toutlemondemeritedetreriche.com/infos.htm).
132
Vous y trouverez diverses informations et recommandations de
livres.
Ceci tant dit, que nous soyons investisseur ou trader, nous som-
mes tous des spculateurs en puissance car nous investissons en
bourse pour gagner de largent, pas pour en perdre (enfin je
crois !). Seul lhorizon de temps diffre.
Revenons linvestissement et plus prcisment la bourse fran-
aise et son indice phare: le CAC40. Comme son nom lindique, le
CAC40 est constitu de 40 entreprises franaises dont les actions
font partie des plus grosses capitalisations boursires. La Bourse
de Paris est organise par la socit Euronext qui est elle-mme
cote. Elle gre galement les bourses dAmsterdam, de Bruxelles
et de Lisbonne. Le CAC40 nest pas le seul indice de la bourse
parisienne. Vous trouverez galement des indices plus larges
comme le SBF80 ou le SBF120 qui regroupent dautres actions
moins capitalises (pour plus dinformations, je vous recommande
de consulter le site www.euronext.com).
Maintenant que nous avons une petite ide de notre terrain de
jeu, il nous faut rpondre aux trois questions suivantes :
Quand acheter ?
Quand vendre?
Quoi et comment acheter ?
Quand acheter ?
Regardons dabord comment le CAC40 sest comport depuis sa
cration fin 1987 (graphique 6 et tableau 2).
La bourse
133
Tableau 2: Performances annuelles du CAC40 depuis sa cration.
Graphique 6: progression du CAC40 de 1987 fin 2005.
Depuis 1988 et malgr la forte baisse du dbut du millnaire
(flche sur le graphique 6), vous remarquerez que seulement
6 annes sur 18 ont t ngatives. En y regardant de plus prs,
1995 et 2000 affichent des pertes pratiquement nulles. Cela veut
dire quen achetant simplement le 1
er
janvier de chaque anne
pour revendre le 31 dcembre de la mme anne, vous auriez
134
1988 57,39 % 1994 - 17,06 % 2000 - 0,54%
1989 27,14% 1995 - 0,49% 2001 - 21,97%
1990 - 24,59% 1996 23,70% 2002 - 33,75%
1991 17,01% 1997 29,50% 2003 16,12%
1992 5,22% 1998 31,47% 2004 7,40%
1993 22,09% 1999 51,12% 2005 23,40%
gagn deux fois sur trois, avec des gains allant jusqu plus de
50 % en un an (annes 1988 et 1999).
De grosses pertes taient galement au rendez-vous : en 1990
(premire guerre du Golfe), et 2000 2002 pour le plus grand
march baissier de toute lhistoire de la bourse. Malgr cette forte
baisse le CAC40 a progress de 984 4715 points affichant un
gain de 380 % sur une dure de 18 ans (de 1988 fin 2005). Ce
qui reprsente lquivalent de 9,2 % en intrt compos.
En ralit cette progression a t plus importante car en misant
sur les actions du CAC40, vous auriez galement peru les divi-
dendes distribus sur toute la priode. Soit environ 2 % par an. Ce
qui ramne globalement notre performance finale 11 %.
La premire conclusion qui simpose est la suivante: vous devez
toujours tre investi (cest--dire toujours avoir des actions dans
votre portefeuille) pour profiter des hausses. Le problme cest
que vous ne savez pas lavance quelle anne sera ngative ou
positive. Ce qui implique, et cest loin dtre le plus agrable, que
vous devrez subir les pertes gnres par les annes ngatives
pour profiter des annes de hausse. Ce qui mamne vous dire
que pour vos investissements boursiers :
La deuxime conclusion: plus tt vous achterez, plus vite vous
vous enrichirez. Donc pour rpondre au premier point de notre
problmatique qui consiste savoir quand vous devez acheter, la
rponse est : maintenant !
La bourse
135
Vous ne gagnerez jamais si vous ntes pas prt perdre
Quand vendre?
En ce qui concerne le deuxime point, le clbre investisseur
amricain Warren Buffet (un des hommes les plus riches de la
plante) considrait que le meilleur moment pour vendre une
action se situait entre 50 ans et jamais !
Il faut considrer linvestissement boursier comme un vhicule qui
permet de senrichir plus rapidement quen souscrivant la Caisse
dpargne, donc bien au-dessus du cot de linflation. Par cons-
quent, tant que vous serez en priode dinvestissement, vous de-
vrez alimenter votre compte par lintermdiaire de votre
deuxime salaire. Vous pouvez galement envisager de conserver
vos actions et considrer les dividendes distribus comme un
complment de revenus. Tout en tenant compte que ces derniers
varient dune anne lautre, et quils ne peuvent tre considrs
comme une source de revenus stables.
Quoi et comment acheter ?
Nous allons aborder une technique simple que je nomme CMR
(Cot Moyen Rapport) et qui se prte parfaitement notre stra-
tgie de se payer en premier. Cette technique est rellement
accessible tous et ne demande aucune comptence financire.
Elle vous permettra la fois damortir les priodes de baisse et de
profiter des hausses, tout en investissant des sommes trs raison-
nables. Votre seul travail consiste investir chaque mois la mme
somme sur une action prcise que nous dterminerons plus loin.
Pour vous donner une ide plus prcise du fonctionnement de
cette technique, considrons les deux actions reprsentes sur le
graphique 7. Dites-moi sur laquelle vous aimeriez tre investi.
136
Laction n 1 a lair plus intressante, puisquelle narrte pas de
progresser.
Je me doutais bien que vous choisiriez la premire. Bien que je
comprenne votre choix, ce nest pas obligatoirement le meilleur.
Pour le vrifier, je vous propose dinvestir 100 euros chaque mois
sur chacune de ces actions pendant un an.
Bien que laction n 1 ait affich
une performance de 100 % sur
lanne et un rendement moyen
de 31 %, laction n 2 a gnr
plus de gains, avec une progres-
sion de 9 % sur la mme priode
et un rendement moyen de 38 %
(voir tableau 3).
Bien sr lexemple pris ici est
volontairement favorable la dmonstration. Je cherche seule-
ment dmontrer quil nest pas ncessaire de trouver une action
capable de progresser fortement pour senrichir. Ce qui veut ga-
lement dire quil nest pas utile de savoir prdire lavenir, tout en
supposant que vous en soyez capable.
Ce principe fonctionne pour nimporte quelle action. Il est bas
sur le fait que lorsque les prix baissent vous avez la possibilit
dacheter plus dactions un meilleur prix. Ce qui dmultipliera
leffet de la progression lorsque votre action repartira la
hausse.
La bourse
137
Graphique 7
Tableau 3: Simulation dinvestissement sur les 2 actions du graphique 7.
Daccord, mais pour que ce principe fonctionne, il faut obliga-
toirement que les prix montent. Sils ne font que baisser, nous
aurons beau acheter plus dactions, nous ne gagnerons jamais
dargent.
Cest tout fait exact. Donc une partie de la problmatique est de
trouver les actions qui ont une forte probabilit de hausse et qui
prsentent le moins de risque possible. Cest ce que nous allons
dterminer.
Pour que cette technique soit rentable, vous devez tre capable
didentifier une entreprise dont les actions ont un potentiel de
hausse long terme. Cest loin dtre le plus facile. Prenons le cas
138
Prix action 1 Nb action Prix action 2 Nb action
Janvier 11 9 11 9
Fvrier 12 8 9 11
Mars 13 8 8 13
Avril 14 7 7 14
Mai 15 7 6 17
Juin 16 6 7 14
Juillet 17 6 8 13
Aot 18 6 7 14
Septembre 19 5 8 13
Octobre 20 5 9 11
Novembre 21 5 10 10
Dcembre 22 5 12 8
Total actions 72 138
Valeur 1576 1660
Progression 100 % 9 %
Rendement 31,3 % 38,3 %
dAlcatel (graphique 8). Pendant la priode qui court de dbut
1999 septembre 2000, laction a gagn 500 % (flche 1), alors
que lindice CAC40, dont elle fait partie, ne progressait que de
70 %. Il est clair que si vous aviez achet et revendu Alcatel aux
bons moments, vous auriez dgag une plus-value substantielle.
Mais regardons la suite de lhistoire. partir de ses plus hauts his-
toriques (97 euros), laction a reperdu 98 % de sa valeur pour
toucher les 2,5 euros (flche 2).
Graphique 8: Action ALCATEL
Un autre exemple. Fin 2005 le tristement clbre Eurotunnel, qui
a ruin des milliers de petits porteurs, se trane aux alentours de
30 centimes deuro (graphique 9), sans parler de toutes les actions
de la bulle Internet, aujourdhui disparues.
Autre lment prendre en compte. Saviez-vous que sur les
30 entreprises qui composaient le DOW JONES (indice phare
La bourse
139
amricain) au dbut du vingtime sicle, aucune na survcu ce
jour !
Ce nest pas rassurant votre histoire. tes-vous en train de nous
dire quil ne faut pas investir en bourse ?
Oui et non. Si vous tes capable de trouver la ou les bonnes
actions ce sera le jackpot et un formidable acclrateur de
richesse, car dune manire gnrale une action progresse tou-
jours plus rapidement que lindice. Le problme est de trouver les
actions qui ont un fort potentiel dapprciation sur le long terme.
Toute la problmatique se concentre sur ce point. Dautant plus
que je pars du principe que vous ntes pas un spcialiste des
marchs financiers.
Graphique 9: Action EUROTUNNEL.
140
Avertissement important : si linvestissement en bourse vous
intresse, je vous dconseille fortement de vous lancer dans cette
activit sans connaissance solide. Dans le cas contraire, je pense
que cest certainement le meilleur moyen de perdre de largent.
Jai vu des dizaines dapprentis investisseurs perdre des fortunes
parce quils pensaient tout savoir sur le sujet aprs avoir lu
quelques livres, ou sous prtexte quils taient abonns toutes
les revues financires disponibles. Plus que tout autre investisse-
ment, investir en bourse rclame un minimum de connaissances
adquates, parce quavant tout vous engagez directement votre
argent et que sa valeur est quantifiable tout moment. Ce qui a
pour effet de provoquer des pressions psychologiques que vous
ne souponnez pas. Je reviendrai plus loin sur ce sujet.
Revenons notre problmatique de dpart : comment choisir vos
actions ? Plus en avant jai montr que la valeur du CAC40 avait
t multiplie par 4 en lespace de 18 ans, gnrant une perfor-
mance suprieure 11 % par an en intrts composs. Durant
toute cette priode, des socits sont nes, dautres ont disparu.
Mais lindice CAC40 existe toujours. La raison est simple : au
contraire dune entreprise, un indice ne dpose pas le bilan!
Lorsquune socit disparat, son action sort automatiquement de
lindice auquel elle est rattache et se trouve remplace par une
autre. Par consquent si vous investissez sur les indices votre
potentiel de ruine est pratiquement rduit zro.
Comment investir sur le CAC40 ? Faut-il que jachte les
40 actions de lindice ?
Heureusement non. Il existe des solutions qui permettent de
contourner cet aspect. Comme tous les indices, le CAC40 est
immatriel. Il nest que la reprsentation globale de la progres-
La bourse
141
sion, ngative ou positive, de toutes les actions qui le composent.
Donc, pour investir sur le CAC nous utiliserons des produits ca-
pables de reproduire ses mouvements lidentique. Cest le cas
des SICAV indicielles, mais aussi dactions spcifiques nommes
trackers qui permettent dinvestir sur lindice et de profiter de ses
variations.
Dans la pratique, les grants et/ou les crateurs de ces trackers
ont achet toutes les actions qui composent le CAC et recr
une action unique qui se comporte comme lindice. Cest le cas
de laction LYXOR ETF CAC 40 ou encore EASY ETF CAC 40.
Pour information, ces trackers rpondent respectivement aux
codifications FR0007052782 et FR0010150458, ainsi quaux
dnominations rduites CAC et E40 (ces codes doivent tre rap-
pels votre intermdiaire pour toutes les transactions que
vous effectuerez). Leur prix est gal 1 % du niveau de lindice.
Ainsi, le tracker CAC vaut 40 euros lorsque le CAC40 est
4 000 points.
Supposons maintenant que nous appliquions la technique du cot
moyen rapport depuis le 1
er
janvier 1988 jusqu fin 2005 au tra-
vers dun tracker CAC. Si vous aviez investi 100 euros par mois
sur toute cette priode vous possderiez aujourdhui 51.041 euros.
En ralit cette somme serait bien suprieure, car je nai pas pris
en compte les dividendes distribus sur toute la priode. Si nous
considrons que ceux-ci sont en moyenne de 2 % par an, et que
vous les ayez rinvestis, au final votre capital serait de lordre de
62000 euros.
Jai galement considr que vous engagiez la mme somme sur
toute la priode. Dans la ralit il est fort probable que vos reve-
nus progresseront, au moins autant que linflation, soit environ
142
2 % par an. Ce qui implique que chaque anne vous augmente-
rez de 2 % la somme investie. Par consquent, en anne 2 votre
investissement mensuel sera de 102 euros, en anne 3 il passera
104,04 euros et ainsi de suite. Cet aspect est trs important car
en tenant compte de cette nouvelle donne, le rsultat final sera
proche des 74000 euros, pour seulement 100 euros investis par
mois !
Est-ce que les trackers ne sont disponibles que pour les indices ?
Les indices majeurs comme le CAC affichent la progression glo-
bale des entreprises qui le composent. Celles-ci nvoluent pas
toutes dans le mme secteur dactivit. Ainsi Alcatel fait partie des
tlcoms, Total est rattach lnergie, alors quAventis est reli
au secteur pharmaceutique.
Chacun de ces secteurs peut tre considr comme un sous-
indice dont les variations sont rpliques par un tracker. Comme
pour le CAC40, si une des socits est amene disparatre, ou si
elle est absorbe par une autre, elle sortira de ce sous-indice sans
que celui-ci subisse le mme sort.
Est-il prfrable de privilgier les indices ou les secteurs ?
Au mme titre que les actions, les secteurs dactivit progressent
plus vite que lindice principal. Celui-ci tant liss par le simple
fait quil est compos dactions sans aucune discrimination sur son
activit. Par consquent, linvestissement sur les secteurs se rv-
lera plus rentable. Mais attention, si les variations sont plus fortes,
elles le sont dans les deux sens, aussi bien la hausse qu la
baisse.
La bourse
143
Quels marchs pour les annes venir ?
Bien que la technique du CMR permette damortir les chocs des
mauvaises annes, il est galement intressant dtre capable
didentifier dautres indices en dehors de la France, ou des sec-
teurs dactivit qui ont des chances significatives de progresser
dans les annes venir. En se projetant dans le futur, les pays trs
en vue pour les prochaines dcennies sont : la Chine, lInde, le
Brsil, la Russie. Pour profiter de ces hausses potentielles, vous
pouvez investir sur ces conomies par lintermdiaire de trackers
spcialiss ou de SICAV composes dactions qui participent
lconomie de ces pays.
Vous pouvez galement privilgier certains secteurs. Par exemple
lhumanit aura toujours besoin dnergie. Cest une ncessit
incontournable toutes les conomies du monde. Aujourdhui ce
secteur est principalement reprsent par les socits ptrolires.
Demain ce seront dautres nergies et peut-tre dautres socits
qui prendront le relais. Dans tous les cas ce secteur dactivit de
fortes chances dexister encore dans quelques dizaines dannes.
Il en va de mme pour lagro alimentaire et/ou la pharmacie. Tout
simplement parce quil y aura toujours plus de monde sur terre
nourrir et soigner (notion de ncessits).
Vous voyez, les analyses conomiques prospectives sont relative-
ment basiques et relvent essentiellement du bon sens.
Est-il possible dutiliser leffet de levier pour acheter des trackers
ou des actions ?
Oui, mais je vous dconseille fortement de le faire!
144
tonnant. Vous nous avez pourtant dit que le levier permettait de
senrichir plus rapidement !
Cest vrai, mais en ce qui concerne la bourse la situation est trs
diffrente. Les instances rgulatrices du march des actions fran-
aises vous permettent de passer des ordres en bnficiant dun
effet de levier de 5. Cest--dire que 100 euros vous donneront un
pouvoir dachat de 500. Pour lexemple, si vous investissez sur le
tracker CAC40 et que celui-ci progresse de 15 %, le rendement sur
votre capital sera de 15 % x 5, soit 75 %. Cest trs sduisant au
premier abord, mais la ralit lest beaucoup moins. Vous allez sur-
tout vous apercevoir quutiliser un levier de cinq, cest jouer la
roulette russe avec cinq balles dans le barillet ! Sans compter quen
vous ruinant vous enrichirez le courtier qui passera vos ordres de
bourse, puisque ce dernier est un passage obligatoire pour toutes
vos transactions quelles soient gagnantes ou perdantes.
Tout dabord, mme si les gains sont multiplis par 5, noubliez
pas que les pertes le sont galement. Ce qui peut vous mener la
ruine trs rapidement, car si le CAC baisse de 10 %, avec un levier
de 5 votre capital sera rduit de 50 %.
Mais il suffit dattendre, puisqu long terme la bourse a ten-
dance monter.
Cest presque vrai. Lorsque vous utilisez un levier de 5, la couver-
ture minimum demande est de 20 %. Supposons que le march
ne recule pas de 10 %, mais de 20 %. Dans ce cas votre capital
sera rduit nant ( 20% x 5 = 100 %). Si le march recule de
21 %, vous dpasserez le niveau de capital minimum requis. Pour
rester dans le jeu vous devrez augmenter votre couverture. Cest
ce que lon appelle dans le jargon des courtiers lappel de marge.
La bourse
145
Si vous tes incapable de fournir, ce dernier liquidera votre posi-
tion. Mme si le temps vous donne raison et que le march repart
la hausse quelques jours aprs. Mais comme dhabitude, vous
ne le savez quaprs ! Au final vous vous retrouverez ruin sans
profiter de la hausse.
Je suis daccord avec vous sur la dmonstration, mais rien ne
nous empche dutiliser un levier moins important. Avec un levier
de 2, la couverture sera de 50 %, ce qui nous laisse une marge de
manuvre plus importante.
Dans labsolu vous avez raison, mais il y a un autre aspect
prendre en compte, typiquement franco-franais. Pour accder
leffet de levier vous devrez ouvrir un compte spcifique qui sera
gr par une procdure nomme SRD (Service du Rglement
Diffr). Ds que vous investirez les sommes rendues dispo-
nibles par leffet de levier, vous payerez des intrts calculs sur
cet investissement, puisque le levier nest rien dautre quun cr-
dit. Sans compter que vous aurez ventuellement payer des
frais fixes complmentaires qui varient dun courtier lautre.
Ce nest pas fini. Le SRD propose un rglement diffr des achats
que vous avez effectus dans le mois en cours. Cette rgularisa-
tion se fait la liquidation qui intervient chaque fin de mois bour-
sier. ce moment vous devrez indiquer votre courtier si vous
souhaitez confirmer votre achat en payant la totalit du prix des
actions que vous avez achetes crdit dans le mois courant, ou
si vous souhaitez reporter vos positions et continuer utiliser lef-
fet de levier.
Ce report vous sera factur chaque mois au prix dune transaction
(cela varie en fonction des courtiers). En sachant quune transac-
146
tion cote plus ou moins 0.5 % du montant engag, vous devrez
au minimum gagner 6 % (0.5 % x 12 mois) rien que pour couvrir
le cot du report et commencer vous enrichir. Si nous y ajou-
tons les frais engendrs par le crdit du levier, nous arrivons faci-
lement 8 ou 10 %! Sans compter que vous payerez plus dim-
pts. En effet, pour profiter dexonrations fiscales sur les
plus-values, vos actions doivent obligatoirement tre loges dans
un PEA (Plan pargne en Actions) qui ne prend pas en compte le
SRD.
Les intermdiaires
Pour acheter des actions ou nimporte quels produits financiers
vous devez obligatoirement utiliser les services dun intermdiaire.
Vous avez deux solutions : passer par votre banque ou utiliser un
courtier sur Internet.
Les banques de dpt classiques ont pour habitude de facturer
des frais de transactions importants, surtout pour lachat et la
vente dactions ou de trackers. Dans la majorit des cas vous
aurez payer des frais fixes plus un pourcentage en fonction du
montant de la transaction. Faites bien attention cet aspect car en
fonction de la somme investie, ces frais peuvent rapidement deve-
nir prohibitifs. Pour lexemple: en investissant 100 euros par mois,
si les frais totaux sont de 10 euros, ils reprsenteront 10 % de
votre versement. Vous pouvez contourner ce problme en nin-
vestissant quune fois par trimestre en cumulant la somme rcol-
te chaque mois. Ainsi vous amortirez fortement limpact des frais
fixes pour chaque transaction.
Mme chose pour les SICAV indicielles qui pourraient remplacer
les trackers. Il nest pas rare que la banque facture des frais den-
La bourse
147
tre de lordre de 2 4 %. Je vous conseille fortement de vrifier
cet aspect avant de vous engager. Il est noter que certaines
banques proposent des produits financiers prformats pour
investir sur les marchs financiers. Ces produits se prtent trs
bien notre technique du CMR avec des frais tout fait raison-
nables. vous de poser la question votre banquier.
Les courtiers en ligne sont des intermdiaires beaucoup plus
spcialiss qui ne traitent que des produits financiers dpargne
ou dinvestissement. Ils proposent des tarifs trs agressifs qui
auront moins dimpact pour tous vos achats dactions ou de
trackers.
En ce qui concerne les SICAV, vous aurez accs un large panel
de produits accessibles peu de frais. Comme pour les actions
vous trouverez des produits avec des frais daccs rduits, voir
compltement exonrs. Mais ne vous faites aucune illusion,
personne ne travaille gratuitement, surtout dans les mtiers de
largent. En contrepartie vous aurez probablement payer des
charges pour la gestion et le maintien de votre compte.
Si vous tes intress par ce type de produit, je vous conseille de
vous rendre sur Internet et de taper le mot SICAV dans les
moteurs de recherche. Cest un excellent moyen pour identifier
les diffrents intervenants du march et leurs offres.
Bourse et motions
La technique du CMR est simple mettre en uvre. Mais pour
quelle soit pleinement rmunratrice, elle implique que vous
adhriez totalement aux rgles que nous avons dfinies et que
vous les appliquiez avec discipline. Je sais par exprience que
148
beaucoup dentre vous seront tents de mettre leur grain de sel
lorsque les marchs seront malmens. Et je vous comprends par-
faitement. Si vous aviez eu affronter la longue priode de
baisse de la bourse entre 2000 et 2002 (voir flche graphique 6),
il vous aurait fallu beaucoup de courage et dabngation pour
continuer acheter rgulirement toujours plus de trackers,
voyant que ceux-ci se dprciaient jour aprs jour. Chaque nou-
vel achat vous faisant douter un peu plus en mettant vos nerfs
rude preuve.
Bien que la bourse ressemble un jeu dargent, cest avant tout
un dfi psychologique, o deux motions fortes sont constam-
ment prsentes : la peur et la cupidit.
La peur se manifeste lorsque tout semble aller mal. Elle vous
pousse vendre rapidement vos actions par crainte de voir votre
portefeuille fondre et rduit nant.
En revanche, la cupidit est une invitation la tentation dacheter
toujours plus dactions, sans respecter le rythme et la taille de vos
engagements, augmentant ainsi le risque. Cette frnsie dachat
tant essentiellement motive par la crainte de voir les prix sen-
voler sans vous. Au final, vous achterez souvent trop cher.
Tous ceux qui ont dj investi en bourse savent de quoi je parle.
Si vous navez jamais mis les pieds dans cette arne, vous le
dcouvrirez bien assez tt.
Il ny a pas quen bourse que vos motions vont se manifester.
Chaque fois que vous engagerez votre argent, elles se rappelle-
ront votre bon souvenir. Plus la somme sera importante par rap-
port votre richesse du moment, plus la pression sera forte et
La bourse
149
plus elle vous poussera prendre les mauvaises dcisions. La
peur vous incitant vendre et la cupidit acheter. Dans les deux
cas vous agirez par impulsion.
Autre considration prendre en compte: plus il vous sera facile
dintervenir, plus vous ferez derreurs. Pour vendre vos actions il
suffit de dcrocher votre tlphone et de dire votre courtier de
liquider votre position, ou de passer simplement votre ordre par
Internet. Trente secondes plus tard, le montant de la vente sera
sur votre compte.
Limmobilier a un avantage: lnergie que vous devrez dployer
pour mettre votre bien en vente et le temps de transaction agiront
comme un filtre qui vous vitera de prendre des dcisions trop
rapides et que vous risquez de regretter par la suite.
La rgle retenir est la suivante: en matire dinvestissement
Vous nous dites quen agissant sous le coup de lmotion nous
avons plus de chance de nous tromper que de prendre les bonnes
dcisions. Est-ce quen faisant linverse, nous navons pas plus de
chances davoir raison?
Je serais assez tent de vous rpondre par laffirmative. De nom-
breuses statistiques montrent que 80 % des spculateurs (je nai
pas dit investisseurs) perdent de largent en bourse. Les raisons
de cet chec tant essentiellement dues un manque de disci-
150
Si vous laissez vos motions prendre le pas,
vous perdrez de largent
pline, de formation et surtout au fait que la plupart investissent en
bourse comme ils joueraient au casino.
Dautre part, si nous considrons que nous vendons par peur, que
nous achetons par cupidit et que 80 % des intervenants ont tort,
pour nous enrichir en bourse il suffirait de:
Cest ce qui sappelle tre contrarien. Le jour o vous serez capa-
ble de le faire, vous vous enrichirez dix fois plus rapidement que
les autres. Mais il y a plusieurs problmes surmonter :
cest un exercice prilleux, car il est trs difficile de prdire le
plus bas dun march. Regardez encore une fois le graphique
6 du CAC40. Au dbut de la baisse, auriez-vous pens une
seule seconde que le CAC perdrait 65 % de sa valeur ?
cest psychologiquement trs prouvant. Acheter des actions
quand tout le monde vend, est un exercice qui demande des
nerfs dacier et une confiance en soi absolue.
Est-ce que vous tes en train de nous dire quil est prfrable
dacheter de limmobilier plutt que dinvestir en bourse ?
Non, pas du tout. Limmobilier est sujet aux mmes phnomnes
de psychologie des foules. Je tiens seulement vous mettre en
garde contre les dangers qui vous guettent. La bourse est un
excellent vecteur denrichissement mais demande de la discipline,
de la mthode et de la patience. Et il se peut que vous en soyez
La bourse
151
Vendre lorsque tout le monde achte
et
acheter lorsque tout le monde vend
parfaitement incapable! Dans ce cas, le plus simple est de laisser
les autres intervenir pour votre compte et dutiliser un des prin-
cipes de leffet de levier : lExprience Des Autres.
Bourse et EDA
Un des principaux problmes de linvestissement en bourse pro-
vient du fait que la plupart des investisseurs sont incapables, ou
nont pas la patience de respecter leurs choix. Ils sont rgulire-
ment tents de remanier leur portefeuille dactions parce quils ont
du mal supporter les mouvements incessants du march. Pour la
bonne sant de votre capital, il est important de savoir rapide-
ment si vous tes capable de respecter votre plan daction. Dans
le cas contraire je vous propose de mettre en uvre un des prin-
cipes de leffet de levier en vous octroyant les services dun sp-
cialiste. Si cette dmarche vous intresse, vous devrez slection-
ner un ou plusieurs fonds dactions ayant affich de bonnes
performances sur les dernires annes, et acheter rgulirement
des parts de ce fonds lorsque vous vous payerez en premier.
Mme si une tude du pass nest pas une garantie pour lavenir,
en gnral il nest pas trs difficile de trouver des fonds capables
de gnrer plus de 10 % par an. En contrepartie vous aurez
payer un droit dentre calcul en fonction de la somme inves-
tie, et des frais de gestion annuels de lordre 2 %, mais indolores
puisquen gnral ils sont dj dduits de la performance
affiche.
Lorsque vous tudierez les performances de diffrents fonds
actions (appels FCP pour Fonds Commun de Placement), vous
vous apercevrez que la plupart dentre eux ont prsent des per-
formances ngatives pendant la grande baisse des marchs de
152
2000 2002. Ne vous dcouragez pas pour autant. Mme si les
gestionnaires sont des professionnels, ils affichent galement des
performances ngatives lorsque les bourses sont dprimes. La
bonne nouvelle: un tel effondrement du march narrive quune
fois tous les 15 ou 20 ans. Par consquent, et mme si je ne
connais pas lavenir, il est fort probable que la priode soit pro-
pice et que nous ayons quelques annes intressantes devant
nous.
Vous pouvez galement mettre profit les priodes de baisse de
la bourse pour trouver des fonds meilleurs que dautres. Par
exemple en 2001 et en 2002, le CAC affichait des performances de
-22 % et -34 %. Si vous trouvez un FCP qui a fait mieux sur ces
annes, mme si sa performance est ngative, peut-tre mrite-t-il
que vous vous y intressiez.
Un dernier conseil. moins de possder un capital important
(plusieurs centaines de milliers deuros), je vous dconseille forte-
ment de faire appel un gestionnaire priv pour grer votre por-
tefeuille. tant donn que la plupart sont rmunrs sur les frais
de courtage lorsquils achtent et vendent des actions pour votre
compte, vous devrez reprsenter un potentiel important pour quil
soit rellement motiv. En revanche, en souscrivant un fonds ou
une SICAV spcialis, vous ferez partie dune masse de souscrip-
teurs dont le capital total investi aura plus de poids auprs du
gestionnaire. Vous profiterez ainsi de limportance que reprsen-
tent les capitaux de plusieurs centaines de personnes avec une
mise modeste. Cest encore une forme deffet de levier.
Je conclurai ce chapitre par un dernier mot. La bourse est un jeu
passionnant qui peut se rvler destructeur si vous faites nim-
porte quoi. En tant quinvestisseur vous devez tre conscient de
La bourse
153
vos possibilits et surtout savoir si vous investissez pour dmon-
trer que vous tes capable de dtecter des actions qui vont mon-
ter ou pour gagner de largent. Ceux qui cherchent avoir raison
sont avant tout des joueurs. Les vritables investisseurs cherchent
gagner de largent, pas satisfaire leur ego. La technique du
CMR fonctionne trs bien sr le long terme. Si vous ne pensez
pas tre capable de tenir la distance, ne lutilisez pas et nhsitez
pas souscrire un FCP que vous alimenterez rgulirement.
Noubliez pas que seul le rsultat compte ainsi que la prservation
de votre capital.
154
Chapitre 7
LENTREPRISE
Les douze travaux dHercule
Si la cration dentreprise vous intresse vous trouverez ici un cer-
tain nombre de principes incontournables qui vous permettront
de mettre un maximum de chances de votre ct. Et pour ceux
qui sont rebuts par les contraintes administratives et la gestion, je
vous expliquerai galement comment vous mettre votre compte
sans avoir crer de socit.
La cration dentreprise
Possder son entreprise est souvent synonyme dindpendance.
Cest un rve que beaucoup caressent, mais il faut bien reconna-
tre que cest certainement le domaine o il est le plus difficile de
faire fortune. Les chiffres sont l pour vous le prouver. Une tude
de lINSEE fait apparatre que 40 % des entreprises ne passent pas
le cap de la troisime anne. Les raisons principales tant un
manque dexprience dans le domaine exploit et une capitalisa-
tion insuffisante.
Dautre part, des tudes ont mis en vidence quun crateur
dentreprise travaille davantage, est plus stress et subit plus de
fatigue quun salari. Je ne dis pas que cela vous arrivera, mais
sachez que statistiquement les probabilits de russite dans ce
155
domaine sont contre vous. En comparaison, il est plus facile et
moins risqu de senrichir dans un projet immobilier.
Personnellement jai fait fortune avec mes socits, mais il faut bien
reconnatre que cest un vhicule difficile exploiter. loppos de
limmobilier et de la bourse, je ne recommanderai personne de
crer une entreprise moins de possder des connaissances spci-
fiques et solides, ainsi que des talents de crateur et de gestionnaire.
Ce nest pas rjouissant comme perspective.
Oui je sais. Mais ce nest pas parce que cest difficile que vous ne
pouvez pas y arriver. Malgr toutes ces considrations, si vous tes
convaincu de vos ides, de vos capacits, si vous tes prt tra-
vailler 35 heures (en deux jours!), alors faites-le. Lentreprise reste
sans aucun doute un excellent vhicule denrichissement dont les
rcompenses vont bien au-del de la simple satisfaction financire.
Si vous tes capable dexploiter correctement votre affaire, vous
gagnerez souvent plus dargent comme patron quen tant que
salari. Non seulement vous pourrez en tirer un salaire, mais ga-
lement des dividendes. Et si vous avez la chance de cder votre
entreprise, un concurrent ou nimporte quel autre investisseur,
vous raliserez une plus-value trs substantielle qui sera un formi-
dable acclrateur denrichissement.
Y a-t-il des pralables importants pour se mettre son compte ?
Si vous tenez vous lancer dans laventure, il existe des condi-
tions idales et certaines qualits que vous devez possder pour
mettre un maximum de chances de votre ct. Les principales
sont les suivantes :
156
Avoir une exprience dans le domaine que vous souhaitez
exploiter. Si vous vous lancez dans la cration de sites Internet
et que vous ne savez pas utiliser un ordinateur, vous risquez
davoir quelques problmes. Il est donc ncessaire davoir des
connaissances solides et adaptes au secteur dactivit dans lequel
vous souhaitez voluer.
Avoir un produit qui rpond la demande du march. Si
vous vendez des espadrilles au ple Nord vous aurez beaucoup
de mal dvelopper vos ventes. Pour rencontrer le succs, il faut
que vos produits soient adapts lenvironnement conomique.
Si dautres socits proposent les mmes services ou produits, ne
considrez pas que votre projet est compromis. Bien au contraire.
Cela ne fait que confirmer quil y a un march. Ce nest pas parce
quil y a dj des boulangers que vous ne devez pas vendre de
pain! En revanche, lorsque plusieurs socits proposent les
mmes produits, non seulement elles doivent affronter la concur-
rence des autres marques mais galement la comptition de leurs
propres produits. Ce qui fait invariablement baisser les marges
bnficiaires. Cest exactement ce qui se passe pour les vendeurs
de voitures. Tous les concessionnaires de la mme marque ven-
dent exactement les mmes voitures. Dans ces conditions, cest
souvent celui qui est prt concder la plus grosse remise qui a
le plus de chance de conclure la vente.
Avoir une protection contre la concurrence. Si vous avez un
produit qui rpond un besoin, il est vident que moins vous
aurez de concurrents, moins vous aurez de problmes pour d-
gager des bnfices et organiser votre rseau de vente. Pour
lexemple, jai un ami qui reprsente plusieurs marques trangres.
Il a pour rgle dor de ne jamais distribuer de produits pour les-
quels il na pas lexclusivit. Bien quil ait des concurrents qui pro-
Lentreprise
157
posent des produits quivalents sous dautres marques, il na pas
grer une comptition sur ses propres produits.
Disposer dun capital suffisant. Quelle que soit la taille de
votre entreprise, pour dmarrer une activit commerciale ou
industrielle vous avez besoin dun minimum de fonds. Ne serait-
ce que pour louer des locaux, payer les premiers mois de salaire,
financer le stock, faire de la publicit, etc. Si vous navez pas les
fonds ncessaires pour lancer correctement votre activit, vous
serez limit dans son dveloppement et oblig de rduire la voi-
lure ou de fermer boutique. Au final, vous aurez dpens votre
argent en pure perte.
tre capable de se remettre en question. Une qualit impor-
tante du crateur dentreprise est sa capacit prendre du recul.
Nous vivons dans un monde o les choses vont toujours plus vite
et o les choix conomiques sont rgulirement remis en ques-
tion. Ce phnomne rend la stabilit de lentreprise trs sensible
ltat du march. Sans compter que vous devrez vous assurer de
la validit de vos concepts et de la dure de vie des produits en
fonction des modes et des besoins. Si vous ne savez pas recon-
natre ou admettre que vous tes dans la mauvaise direction un
moment ou un autre, vous aurez plus de chances davancer vers
lchec.
Savoir arrter. Ce nest pas parce que vous exploitez une socit
depuis plusieurs annes avec succs que cela doit vous empcher
de la fermer le moment venu. Laissez-moi vous citer un cas rel.
Il y a quelques annes, Alexandre exploitait un magasin dinfor-
matique. cette poque le march tait dclinant, les marges
lamines, et lentreprise perdait plus de 100000 euros par mois.
Conscient de la situation, Alexandre savait quil courait invitable-
158
ment au dpt de bilan. Un jour je lui posai la question:
Pourquoi narrtes-tu pas lactivit? Il reste suffisamment dargent
dans la socit pour en retirer quelque chose, au lieu de perdre
ton temps et ta sant dans une situation voue lchec. La
rponse fut tonnante: Que veux-tu que je fasse dautre. Cest la
seule chose que je sache faire! . Je lui rpondis Aujourdhui tu as
35 ans. Si nous considrons que ton esprance de vie est de
80 ans, tu vas continuer dans cette voie jusqu ta mort pour la
simple raison que tu nas jamais rien fait dautre dans ta vie! .
Bien que je vis une lueur dinterrogation dans ses yeux, Alexandre
ne changea rien la situation qui se solda par un dpt de bilan.
Avoir les qualits dun manager. Si vous souhaitez dvelop-
per fortement votre entreprise, vous serez amen embaucher
du personnel. Ds lors, cest la qualit des femmes et des hom-
mes que vous emploierez qui conditionnera sa bonne marche.
Je ne vous cache pas que cest certainement la chose la plus dif-
ficile et le domaine o jai fait le plus derreurs en tant quentre-
preneur. Laissez-moi partager avec vous trois secrets sur la ges-
tion du personnel.
1/ Nhsitez jamais vous sparer des mauvais lments. Dans
beaucoup dentreprises, des employs mdiocres survivent leur
poste parce que le patron na pas le courage de sen sparer. Jai
mme vu une socit prospre pricliter cause dun seul
employ, particulirement mauvais, qui paralysait lentreprise par
son poste cl et par le chantage quil exerait. Sans parler des
consquences indirectes qui se rvleront encore plus nfastes.
Par exemple, les bons lments deviennent difficiles motiver
lorsquils saperoivent que leur travail nest pas mieux considr
que celui des mauvais. En vous sparant des moins bons vous
favorisez lesprit dentreprise et crez une dynamique.
Lentreprise
159
Vous tes quand mme dur. Vous nous dites carrment de virer
les mauvais lments. Ils ont aussi besoin dun salaire pour subve-
nir aux besoins de leur famille.
En tant que patron je suis profondment convaincu que lentre-
prise a une responsabilit sociale et morale vis--vis des per-
sonnes quelle emploie. Mais elle na aucune obligation dassista-
nat. Si vous nadmettez pas lvidence et refusez de vous sparer
dun mauvais lment, non seulement vous entravez la bonne
marche de lentreprise, mais vous mettez en pril votre actif et,
par ricochet, les revenus et les emplois des autres employs.
2/ Autre recommandation: nhsitez pas bien payer vos
meilleurs employs. Si vous vous lancez dans la grande aventure
de lentreprise nhsitez pas rcompenser les meilleurs au dtri-
ment des plus mauvais en instituant une mritocratie. Crez des
dsquilibres dans les salaires, sinon vous dmotiverez les bons
lments et conforterez les moins bons dans leur attitude passive.
Si ces derniers ne sont pas contents de leur sort et crient linjus-
tice, demandez-leur sils trouvent normal dtre pays au mme
salaire que ceux qui travaillent rellement pour la socit!
Une entreprise cest avant tout des individus qui font avancer la
machine. Il est donc normal de les intresser aux rsultats qui
sont la consquence de leur travail. Plus la rcompense sera valo-
risante, plus ils travailleront. Plus ils mettront de cur louvrage,
plus lentreprise gnrera de bnfices.
Bien payer ses employs ne se rsume pas surpayer vos colla-
borateurs. Si vous souhaitez pratiquer cette politique de rmun-
ration, il faut que le salaire soit le reflet de leurs efforts. Faites
160
intervenir une partie variable qui sera fonction des rsultats per-
sonnels de chacun et/ou des rsultats globaux de lentreprise.
Vous ne trouvez pas que nous nous loignons de nos considra-
tions denrichissement.
Je ne suis pas daccord avec vous. Le succs de votre entreprise
est le fruit du travail de lquipe que vous mettrez en place. Par
consquent une bonne gestion du personnel est primordiale sa
bonne marche. Si vous tes le crateur de la socit, noubliez pas
que vous avez engag vos fonds. Le but du jeu est de faire fructi-
fier cet investissement, pas de le gaspiller. Vous vous enrichirez
uniquement si votre entreprise devient un actif qui prend de la
valeur et gnre de la richesse au fil du temps.
Les franchises
Que pensez-vous des entreprises franchises. Est-ce moins risqu?
Les franchises sont une bonne solution pour dmarrer une activit
commerciale avec un minimum de risques. Aux tats-Unis, 80 %
du commerce est organis sous forme de franchises, alors quil
nest que de 40 % en France. La concurrence tant toujours plus
Lentreprise
161
Un livre indispensable
Vous tes entrepreneur, vous grez une quipe
ou un centre de profit ? Lisez :
Comment doubler ses profits .
Plus dinfos : www.toutlemondemeritedetreriche.com/infos.htm
vive, et les comptences requises toujours plus importantes, il y a
fort parier que nous suivrons la mme tendance dans les annes
venir.
En contrepartie dun droit dentre et de redevances annuelles, un
bon franchiseur vous apportera les comptences ncessaires au
bon fonctionnement de votre entreprise au travers doutils de ges-
tion adapts votre activit, mais galement par le partage des
bonnes et mauvaises expriences des autres exploitants de la
marque.
Comment faites-vous pour slectionner une franchise ?
Dune manire gnrale, plus les marques sont anciennes, plus
leurs concepts sont valids. Plus le nombre de franchiss est
important, plus elles auront dmontr quelles savent vivre dans
un environnement conomique concurrentiel. limage de la
marque McDonalds qui est certainement la franchise la plus
connue au monde. Tous ces aspects vous permettront de rduire
fortement le risque dchec. Par consquent les informations que
vous devrez vrifier sont avant tout le nombre de franchiss,
depuis combien de temps ils sont en activit, et vous assurer que
le chiffre daffaires et la rentabilit annoncs sont bien conformes
la ralit. Seuls ces lments vous donneront une relle ide du
potentiel de votre future activit. En contrepartie de leurs perfor-
mances et de la validit de leur savoir-faire, les franchiseurs seront
beaucoup plus exigeants pour la slection des candidats, et les
droits dentre plus levs.
En optant pour ce type de commerce, vous voluerez dans un
environnement conomiquement contrl. En change de votre
temps et de votre nergie, le franchiseur vous vend un retour sur
162
investissement raisonnable et utilise leffet de levier puisquil vend
le mme concept plusieurs dizaines ou centaines de franchiss.
Si vous agissez selon les plans daction quil fournira vous naurez
plus vous soucier du dveloppement de votre chiffre daffaires.
Il vous restera nanmoins les responsabilits de lentreprise et la
gestion du personnel.
Le prix de lindpendance
Si je compte bien, il apparat que si javais suffisamment dargent
pour acheter une franchise, mettons 100000 euros, en faisant tra-
vailler cet argent 10 % selon les diffrents principes que nous
avons pass en revue, au bout de 15 ans je serai en possession de
417000 euros sans avoir travailler 10 heures par jour.
Cest vrai, mais largent nest pas obligatoirement la motivation
premire du crateur dentreprise. Beaucoup se lancent dans
laventure par got de lindpendance et de la libert. Jai cr ma
premire entreprise lge de 23 ans, parce que je ne souhaitais
pas travailler pour un patron, mais aussi parce que je voulais tre
libre de mon temps. Jtais prt travailler 15 heures par jour
mais uniquement pour mon compte, pas lorsque mon ventuel
patron laurait souhait.
Dautres privilgieront la qualit de vie et seront prts en payer
le prix. Je connais plusieurs personnes qui prfrent la libert en
choisissant de ne travailler que quatre heures par jour, alors quils
pourraient gagner trois fois plus en travaillant plein temps.
Je suis tout fait daccord avec vous, mais souvent nous sommes
rebuts par les tracasseries administratives.
Lentreprise
163
Il faut bien reconnatre que laspect administratif de la cration
et de la gestion dune entreprise est souvent consommateur de
temps, dnergie et coteux lorsquil faut utiliser diffrents sp-
cialistes comme les comptables ou les avocats. Toutefois, il
existe une solution qui permet de se mettre son compte tout
en saffranchissant des contraintes administratives. Cest le por-
tage salarial.
Le portage salarial
Les socits qui organisent le portage salarial fonctionnent
comme des socits de travail temporaire, la diffrence que
vous avez la charge de trouver et de grer le client. Vous restez
tout de mme le matre du jeu et dterminez avec votre client le
montant, la dure et le contenu de la prestation que vous effec-
tuerez. Une fois ces lments prciss, la socit de portage ta-
blira un contrat entre les diffrentes parties et se chargera de
facturer votre client. Aprs avoir prlev sa commission et pay
les charges sociales inhrentes toute rmunration, la somme
perue vous sera reverse sous forme de salaire. Les avantages
sont vidents :
1/ Vous navez pas besoin de crer de socit pour exploiter votre
activit. Donc pas ou peu dimmobilisation de capital ou de frais
engager pour la cration dune entit juridique.
2/ Inutile de tenir une comptabilit puisque vous tes un simple
salari. Plus de comptable payer, pas de TVA calculer en fin
de mois, plus dheures ingrates consacres la gestion adminis-
trative et pas de paperasses rbarbatives remplir. Vous pouvez
consacrer 100 % de votre temps au dveloppement de votre acti-
164
vit et toutes les sommes perues seront nettes de frais, lexcep-
tion des impts sur le revenu.
3/ Vous pouvez travailler quand vous le souhaitez et votre
rythme. Si vous effectuez votre prestation en un mois, vous pou-
vez demander la socit de portage dtaler vos salaires sur
deux mois ou plus en fonction de vos besoins ou des impts que
vous serez amen payer. Par exemple, si votre prestation se
droule au mois de dcembre, au lieu de toucher la totalit de la
somme en une fois, vous pourrez taler les paiements sur les pre-
miers mois de lanne suivante, ce qui vous permettra de minimi-
ser limpact de limpt sur le revenu pour lanne en cours.
4/ Maintenant le plus intressant de tout : puisque vous avez un
statut de salari, lors des priodes dinactivit vous pouvez bn-
ficier des allocations chmage. Alors quun entrepreneur sera
oblig de souscrire une assurance spcifique pour en bnfi-
cier. Comme les indemnits chmage sont calcules en fonction
du montant moyen des derniers salaires et de la dure travaille,
vous pourrez ajuster les salaires verss par la socit de portage
et optimiser vos revenus sur lanne en alternant les priodes
dactivit et dinactivit sans que vos rentres subissent de fortes
variations.
Cest formidable comme formule. Dans ces conditions il est beau-
coup plus facile de se mettre son compte.
Le portage salarial est une excellente formule pour dmarrer une
activit. Il permet de tester un concept ou une ide moindre
frais sans stress, avant de lancer une activit grande chelle. Il a
aussi ses contraintes. Tout dabord il ne sapplique quaux activits
de services ou intellectuelles. Ce qui signifie que vous ne pourrez
Lentreprise
165
pas dvelopper dactivit industrielle, ni vendre de marchandises,
ni embaucher de personnel. Mme si ces deux derniers aspects
peuvent tre en partie contourns, toutes ces contraintes font que
le portage salarial est surtout rserv aux personnes qui sou-
haitent travailler seules. Ce qui reprsente le plus gros de la popu-
lation des indpendants.
Et si vous nous disiez comment contourner ces contraintes.
En ce qui concerne lembauche de personnel, rien ne vous em-
pche dutiliser des sous-traitants. Si vous tes concepteur de site
Internet, vous pourrez rmunrer un graphiste qui se chargera de
la partie artistique pendant que vous vous chargerez de la partie
fonctionnelle. Pour votre client vous restez le matre-duvre et
apportez une prestation complte.
Pour la vente de matriel, les choses sont plus contraignantes et
ne peuvent tre dveloppes grande chelle. Par exemple, une
de mes connaissances utilise le portage salarial pour son activit
dinstallation de rseaux informatiques. Invitablement ses clients
lui demandent conseil ds quils doivent tendre leur parc infor-
matique. tant dans limpossibilit de vendre du matriel, celui-ci
les aiguille vers une socit avec laquelle il entretient de bonnes
relations, et peroit une commission pour le matriel quil vend
par dlgation.
Continuez vous payer en premier
Avant daborder la fin de ce chapitre je voudrais attirer votre
attention sur le fait que la cration dentreprise est avant tout un
pari sur lavenir et que les fonds ncessaires son lancement
monopolisent souvent lpargne et la richesse que vous aurez
166
accumules au cours des annes prcdentes. Sans garantie de
les recouvrer un jour. Cest une situation de tout ou rien qui
vous oblige mettre tous vos ufs dans le mme panier. Cest-
-dire que votre risque sera uniquement concentr sur cet inves-
tissement.
En revanche, ds que votre entreprise sera capable de produire
des rsultats vous devrez invariablement revenir la stratgie de
vous payer en premier. Pas seulement sur votre salaire, mais ga-
lement sur les bnfices dgags par votre activit. Mme si ce
nest que 5 %, prenez la bonne habitude de vous payer en pre-
mier sur les rsultats de votre entreprise. Vos banquiers essayeront
de vous en dissuader, surtout sils vous ont prt de largent. Ils
argueront que vous devez avoir un maximum de liquidits pour
scuriser lentreprise. Cest vrai en partie. Mais cest surtout la
banque que vous scurisez. Car plus vous aurez de trsorerie,
moins vous aurez doccasions de lui demander un dcouvert, et
moins elle aura de risque prendre sur vous.
Attention ne pas fragiliser lentreprise. Certaines ont besoin dun
fond de roulement pour fonctionner correctement. Ce nest pas
parce que votre comptable vous dit que vous avez gagn
100000 euros cette anne quils sont obligatoirement disponibles
sur votre compte en banque. Ils sont peut-tre immobiliss dans
votre stock ou dans diffrents investissements ncessaires la
bonne marche de lentreprise.
Pour conclure, je vais vous donner deux autres bonnes raisons de
vous payer en premier sur les bnfices :
Si vous faites tout pour vous payer en premier, comme pour
la gestion de vos ressources personnelles, vous vous oblige-
rez vous poser la question Comment faire pour arriver
Lentreprise
167
dgager 5 ou 10 % pour moi sans dsquilibrer les comptes
de la socit. Encore une fois vous allez mettre votre cer-
veau en marche pour essayer de rsoudre un problme et
trouver des solutions.
Ensuite, si vous dcidez un jour de monter votre propre
affaire, notez bien cet argument, il vaut des milliers de fois le
prix de ce livre:
Cette remarque est applicable tous les cas de figure et pas
seulement lentreprise. Mettez votre argent dans votre poche et
payez-vous en premier, cest le meilleur moyen de vous protger
contre les alas de la vie.
168
Payez-vous en premier,
car si vous tiez amen dposer le bilan,
ce ne sont ni vos clients, ni votre banquier
qui viendront votre secours.
Chapitre 8
CHANCE ET OPPORTUNIT
La plupart des gens ratent leur chance parce
quelle se prsente souvent en tenue de travail.
Henry Ford
Je voudrais revenir sur un sujet abord lors du premier chapitre
qui concerne les diffrentes faons de senrichir et les liens entre
la chance et la richesse.
100 % des gagnants ont tent leur chance
Pour lancer le dbat, je vous propose de rpondre une nouvelle
question: Peut-on rellement dire que la chance a un rle dans
lacquisition de richesse?
Il est vident que la chance favorise certains dentre nous.
Personnellement, mon ami Pierre est quelquun de naturellement
chanceux.
Quest-ce qui vous fait dire ou quest-ce qui vous permet daffir-
mer quil est chanceux?
Cest simple. Il est toujours au bon endroit et au bon moment.
Nous reviendrons sur cette affirmation, mais dans un premier
temps je voudrais que nous parlions tous de la mme chose
169
en nous mettant daccord sur la dfinition de la chance. Une
suggestion?
La chance est un cadeau du ciel qui nous tombe dessus pas
hasard.
Si nous retenons cette dfinition anglique, que devons-nous dire
dune personne frappe par la foudre?
Pour avoir une dfinition plus prcise, il faut prendre en compte
les aspects positifs et ngatifs. Disons alors que la chance ou la
malchance sont des choses qui nous arrivent alors que nous na-
vons rien fait pour cela.
Admettons. Dans ce cas que pouvons-nous dire de quelquun
qui gagne au loto? Mme sil ne sattend pas toucher le gros
lot, il a tout fait pour gagner puisquil a rempli, pay et dpos
son bulletin!
Reprenons votre remarque qui mentionnait que votre ami Pierre
tait toujours au bon endroit et au bon moment. Il serait intres-
sant que vous nous disiez plus prcisment pourquoi vous consi-
drez que Pierre est chanceux.
Jai beaucoup dexemples. Le premier qui me vient lesprit est
lorsque Pierre ma emmen une vente aux enchres. Ce jour-l
se vendait une maison et tout son contenu. Nous avons attendu
que tout soit vendu et que la vente se porte finalement sur la mai-
son. ce moment il ne restait quun seul autre enchrisseur qui ne
semblait pas trs motiv. Au final Pierre a pu acheter la maison
pour une bouche de pain et la revendre 4 mois plus tard, 50 %
plus cher. Par le jeu des crdits il neut financer que trois men-
170
sualits, et son retour sur investissement fut astronomique. Le plus
incroyable, cest que cela lui arrive rgulirement. Cest rellement
la personne la plus chanceuse que je connaisse.
Pourtant ce jour-l, vous tiez aussi chanceux que lui !
Pourquoi ? Je nai pas gagn un seul centime dans cette
histoire !
Oui, mais en dehors du fait que vous ne souhaitiez pas faire
dombre votre ami, quest-ce qui vous empchait denchrir
pour votre propre compte?
Tout simplement parce que je navais pas prvu dy participer ! Je
vois o vous voulez en venir. Vous allez me dire que jtais en face
de la mme opportunit et par consquent ce moment-l jtais
aussi chanceux que lui. En ralit toutes les personnes prsentes
lenchre avaient la mme chance puisque tous taient l au bon
moment et au bon endroit. Seul Pierre avait prvu davoir largent
disponible et une ide de la valeur de la maison, pour profiter de
loccasion qui pourrait se prsenter.
Bonne analyse. Cest exactement le type de situation que beau-
coup de personnes considrent comme chanceuse lorsquelles
voient quelquun dautre en profiter. Pourtant tout ceci navait rien
voir avec la chance ou le hasard. Votre ami a simplement cr
sa propre chance en prparant son coup. Il a dabord t voir sa
banque pour quelle lui donne un accord de principe pour le
financement et il a pris le temps de vrifier les prix du march
dans le quartier o se situait la maison. Ainsi, il tait prt saisir
lopportunit qui se prsenterait ventuellement le jour de la
vente.
Chance et opportunit
171
Vous avez raison. Il me semble vident maintenant que certaines
personnes font tout pour crer et provoquer leur chance. Ce qui
donne limpression quils sont toujours au bon endroit et au bon
moment, cest quils ont tout fait pour tirer parti de la situation.
En ralit ce nest pas de la chance, ils ont simplement fait leur tra-
vail. Cest seulement ceux qui ne connaissent pas lenvers du dcor
qui appellent cela la chance.
Ne vous faites aucune illusion, en matire dargent les choses arri-
vent rarement par hasard. Noubliez pas que largent et la richesse
quil gnre sont convoits par tous ceux qui savent comment
lacqurir. Et ils nignorent rien de ce quils doivent faire pour arri-
ver leurs fins. Si vous ntes pas prpar ou si vous navez pas
travaill suffisamment en amont, vous regarderez les chances de
votre vie vous passer sous le nez et penserez que les autres sont
plus chanceux que vous.
Donc, si nous considrons que la plupart des choses sont le fruit
du hasard, alors que cela ne lest pas, quest-ce que la chance ?
Est-ce que nous pouvons dire que cest un cadeau inattendu du
destin si nous navons rien fait, ni prmdit quoi que ce soit pour
lobtenir.
La dfinition semble acceptable pour la bonne chance, mais
ne convient pas pour la malchance. Dans ce cas le mot cadeau
semble inappropri.
Disons plutt que la chance est quelque chose dinattendu, reu
sans aucune qualification ni action pralable. Ainsi dfini, linat-
tendu peut tre aussi bien une chose positive (chance) que nga-
tive (malchance) sans que quoi que ce soit ait t fait pour lattirer
ou que nous soyons prpar le recevoir.
172
Comme vous le voyez il est difficile de dfinir ce quest exacte-
ment la chance. Celle-ci ne rpond pas aux mmes critres en
fonction de la situation et du moment. Mais vous avez compris
quil serait parfaitement illusoire et hasardeux de baser votre plan
denrichissement sur votre bonne toile. En revanche, faites tout
ce quil faut pour mettre les probabilits de votre ct et vous
vous apercevrez que vous aurez plus souvent de bonnes surprises
que de mauvaises. Faites les choses moiti et votre probabilit
dchec se manifestera plus facilement.
Attention aux mirages
Abordons lautre partie de ce chapitre: les opportunits. Ce qui
paratra trange, au dbut de votre processus denrichissement ou
chaque fois que vous serez prt investir de largent, cest que
les occasions dinvestissement viendront vous plus souvent et
plus rapidement que vous ne le pensiez au dpart. En ralit ce
nest pas parce que vous avez de largent investir que ces occa-
sions seront plus frquentes, mais simplement parce vous tes
vraiment la recherche dopportunits. Pour reprendre lexemple
de la vente aux enchres et son contre-pied, vous navez vu
aucune opportunit parce que vous ntiez pas parti dans lop-
tique dacqurir. Vous tiez uniquement l en tant que spectateur.
Une autre chose qui vous semblera trange cest que la plupart
des opportunits qui se prsenteront vous seront souvent des
affaires peu ou pas rentables. Vous trouvez cette dclaration
peut-tre trs tonnante, mais elle est le strict reflet de la ralit.
Prenons limmobilier en 2005/2006, et supposons que vous soyez
attir par la publicit allchante dun promoteur qui se vante de
pratiquer des prix raisonnables. Si vous calculez la rentabilit du
loyer par rapport au prix demand, vous allez vite vous aperce-
173
voir que cest le promoteur qui fait une bonne affaire. Dans les
chapitres prcdents, nous avons mentionn les diffrents
aspects et caractristiques que doivent prsenter vos investisse-
ments. Si vous suivez ces conseils, vous devriez facilement car-
ter les fausses bonnes affaires et utiliser votre argent au mieux.
Il reste nanmoins un paramtre important que nous navons pas
voqu, et sur lequel nous aurons loccasion de revenir : vous.
Autant vous pouvez tre votre propre bienfaiteur, autant vous
pourrez tre votre pire ennemi et lorganisateur de vos checs.
Pour vous protger de vous-mme et avant de vous engager dans
une affaire, pensez vous poser les questions suivantes :
Est-ce que cette opportunit est rellement pour moi ?
Est-elle saine et raisonnable?
En rpondant la premire question vous liminerez rapidement
beaucoup doffres qui semblaient allchantes aux premiers
abords. En complment, vous pourriez vous demander si cette
opportunit fait partie dun domaine connu ou inconnu pour
vous ? Si vous ntes pas capable de rpondre franchement cette
nouvelle question, il est possible que vous ayez des lacunes
combler ou quil vous manque des informations pour tre capable
de profiter pleinement de laubaine, ou peut-tre mme que vous
vous mettez en danger.
Un minimum de connaissances est vital pour tre capable diden-
tifier et de saisir les meilleures opportunits. Si vous navez pas un
tant soit peu la matrise du sujet, vous ne saurez pas reconnatre
et exploiter les bonnes affaires lorsquelles se prsenteront. Dans
le meilleur des cas vous serez incapable de les saisir. Dans le pire,
vous risquez de payer trop cher (dans tous les sens du terme) et
de perdre de largent.
174
Pour rpondre la seconde question, vous devrez apprcier et
valuer objectivement linvestissement que vous vous apprtez
raliser. Si celui-ci peut potentiellement vous mettre dans une
situation difficile grer, ou en position de faillite, laissez tomber
et allez jeter vos filets ailleurs. Mme si lopportunit est relle, il
est probable que vous soyez en train de pcher un trop gros pois-
son pour vous.
Laissez-moi vous donner un exemple. Vous empruntez la tota-
lit du prix pour acheter un magnifique appartement sur la mer
que vous projetez dhabiter dans quelques annes. Dans linter-
valle, vous mettez cet appartement en location. Si le loyer est
de 1 000 euros et que la mensualit de votre crdit slve
2 000 euros, vous aurez dbourser 1 000 euros supplmentai-
res chaque mois. Si vous tes incapable dassumer sereinement
le dsquilibre entre vos rentres et vos sorties, vous aurez cr
une position difficile tenir et gnrerez une situation stres-
sante. En cas de problme, la pression conomique et psycho-
logique vous obligera cder votre actif dans la prcipitation.
Transformant une superbe plus-value potentielle en perte, que
vous tranerez quelques annes puisque vous avez fait un
emprunt total.
La premire impression
Un autre garde-fou. Dans la plupart de mes investissements, jai
remarqu que ma premire impression tait souvent la bonne. Je
pense que cest galement vrai pour la plupart des gens. La rai-
son est trs simple: si une affaire est bonne et/ou saine, cela se
voit tout de suite. Tout simplement parce que cest sa premire
caractristique.
175
A contrario, lorsque nous nous posons trop de questions cest
souvent parce que nous avons des doutes. Plus la rflexion est
longue, plus elle dmontre que nous ne sommes pas srs de
nous. Ma rgle dor ce sujet est la suivante:
Investir ne consiste pas prendre des risques, mais valuer et
grer le risque. Si vous avez un doute et que vous persistez, vous
ne ferez que crer une situation psychologiquement difficile. Le
ct pernicieux de la chose, cest que chaque fois que vous serez
amen prendre une dcision le doute vous habitera un peu plus
pour, au final, vous empcher dagir.
Mais nous pouvons avoir des doutes tout en ayant raison.
Exact. Cela vous arrivera certainement vos dbuts. Cest souvent
d au fait que vous ntes peut-tre pas encore prt ou que vous
navez pas les connaissances suffisantes pour vous lancer. Dans
les deux cas, prenez votre temps et ne vous prcipitez pas, et sur-
tout ninvestissez jamais par dpit.
Que voulez-vous dire exactement par dpit ?
Si vous manquez une opportunit parce que vous navez pas
ragi assez rapidement, ou que vous ne trouvez rien qui cor-
respond rellement vos critres de slection ( condition que
ceux-ci soient raisonnables et ralistes), vous aurez tendance
vous prcipiter sur la prochaine occasion qui se prsentera. Ou
encore, vous ferez plus facilement des concessions sur le prix ou
la qualit.
176
Au moindre doute, abstenez-vous
Cest ce qui mest arriv lorsque jai achet ma premire rsidence
principale. Nous avions jet notre dvolu sur une maison. tant
donn que ctait la premire que nous visitions, nous tenions
voir dautres biens avant de prendre une dcision. Faute de
mieux, je retournai voir le propritaire. Malheureusement celui-ci
avait dj donn son accord un autre acheteur. Je me rabattis (je
devrais dire prcipitai) sur mon second choix sans tre pleine-
ment convaincu et (pratiquement) sans ngocier le prix de peur
que le scnario prcdent se rpte.
Premire conclusion: ne vous prcipitez pas et faites vos investis-
sements sereinement, lorsque vous avez les ides claires. Pas sous
la pression, ni sous le coup de lmotion. Dans le cas contraire
vous pourriez vous-mme crer des opportunits qui nexistent
pas.
Deuxime conclusion: ne soyez pas tonn ou effray de tomber
du premier coup sur la bonne affaire. Si linvestissement cor-
respond vos critres, allez-y. Lorsque nous prenons trop de
temps cest que nous avons besoin de nous rassurer avant de
nous dcider. Plus vous attendrez, plus vous vous poserez de
questions. Plus vous vous en poserez, moins vous trouverez de
bonnes raisons dagir. Je sais aujourdhui que le travail dinvestis-
seur consiste identifier et saisir les bonnes affaires lorsquelles se
prsentent. Tout le reste nest que perte de temps et dnergie.
Le meilleur moyen dattirer la poisse
Pour en finir avec les garde-fous, si vous devez vous engager avec
dautres personnes, il y a deux aspects que vous devrez prendre
en compte:
Est-ce que les personnes impliques sont suffisamment fiables?
177
Avez-vous un contrle sur la situation?
Je vais vous raconter la msaventure (simplifie) dun ami, qui
illustre bien lintrt de rpondre ces deux questions.
Franois se voit proposer lachat dun terrain indivisible et non
constructible (ces dtails ont leur importance) par son ami Patrick
pour la somme de 50000 euros. De sources sres, selon Patrick,
ce terrain devait devenir constructible dans lanne et voir sa
valeur tripler. Les deux compres payrent chacun la moiti du
prix (25000 euros) et attendirent le bon moment pour entrepren-
dre les formalits de changement de statut du terrain. Sans rentrer
dans les dtails, la mairie donna son accord pour que le terrain
devienne constructible la condition que les nouveaux propri-
taires fassent quelques amnagements. Premire mauvaise sur-
prise: le devis pour la mise en conformit slevait 50000 euros,
soit autant que le prix du terrain!
Bien que la pilule fut difficile avaler, la plus-value potentielle
restait intressante. Le problme cest que Patrick navait pas la
possibilit de payer sa part du surcot. En revanche, Franois
pouvait financer la totalit. Les deux associs dcidrent, par
accord amical, que Patrick reverserait Franois sa part du cot
de la mise en conformit la vente finale du terrain. Quelques
mois plus tard, le terrain transform fut vendu au prix de
140000 euros. Chacun allait encaisser sa plus-value.
Deuxime surprise: au moment du paiement de la somme par le
notaire, celui-ci fit savoir aux deux associs que la part de Patrick
avait t hypothque pour un montant de 80000 euros pour une
dette impaye ladministration fiscale. tant donn que les deux
acolytes navaient quun accord verbal, et sans tenir compte de
178
limpt sur les plus-values qui ne ferait que ternir un peu plus le
tableau, Franois ne reut que 70000 euros au lieu des 105000
euros prvus. Soit une perte affiche de 35 000 euros. De son
ct, Patrick ne perut rien. Bien quil ait t oblig de rembour-
ser la plus grosse partie de sa dette celui-ci devait encore
5000 euros ladministration et 35000 euros Franois qui ne
revit jamais son argent.
Avant de vous engager dans une association, vrifiez que les per-
sonnes impliques sont comptentes et fiables. Dans cette anec-
dote, Franois a fait confiance trop rapidement Patrick pour son
valuation du terrain. Pour mener lopration terme et recouvrir
son investissement de dpart, il sest retrouv contraint de conti-
nuer faire confiance son camarade. Pour finalement se retrou-
ver impuissant face aux vnements et linsolvabilit de son
associ.
En vous coutant, nous pourrions penser quil ne faut jamais
faire confiance personne.
La confiance est ncessaire toutes relations humaines, et un l-
ment incontournable toutes associations. Ceux qui ne font pas
confiance en manquent souvent pour eux-mmes. Sans compter
que si vous navez confiance en personne, vous navancerez pas.
Jai fait dexcellentes affaires en massociant dautres personnes.
Elles mont permis de runir des comptences que je navais pas
pour saisir certaines opportunits et raliser des plus-values
importantes. Mais toute la confiance du monde nexclut en rien
un minimum de vrification.
Le message que je veux faire passer, cest que dans le cadre
dune association vous investissez votre argent la fois sur
179
un actif potentiel, mais aussi et surtout sur des hommes. Si
vous nen savez pas suffisamment leur sujet, il est possible que
vous preniez un risque plus important que prvu en faisant inter-
venir une part dinconnu supplmentaire.
Pour limiter le risque dimprvus vous devez avoir un minimum
de contrle sur la situation. Certes, il est impossible de matriser
100 % une situation. Mais lorsque les rgles dentente sont d-
squilibres par un lment quelconque ou un changement de la
situation, nhsitez pas les revoir pour rtablir lquilibre. Dans
le cas de Franois et Patrick, le dsquilibre a t cr par le
montant des frais inattendus que seul Franois pouvait assumer.
Sans mettre la main la poche laffaire naurait pas pu tre mene
terme et adieu les bnfices et le capital investi. Rsultat : le pro-
blme de Patrick est devenu celui de Franois. Ensuite, par excs
de confiance ou fainantise, rien na t act officiellement pour
la nouvelle rpartition des gains. Si bien quau moment de tou-
cher le montant de la vente, le gain de Franois sest transform
en perte.
Dans le cadre dune association, les rgles de dpart sont dfinies
par rapport un environnement donn. Si cet environnement est
modifi officialisez ces changements en couchant sur le papier les
nouvelles dispositions. Ainsi, vous viterez les contestations ult-
rieures tout en clarifiant, au pralable, dventuels malentendus.
Pour en terminer avec ce chapitre, je voudrais insister sur laspect
humain. Ce dernier est prpondrant pour chacune des dcisions
que vous serez amen prendre. Ne le sous-estimez pas et faites
tout pour protger votre fortune. Cest le sujet que nous dvelop-
perons lors du prochain chapitre.
180
Chapitre 9
DORMEZ SUR VOS DEUX OREILLES
prsent que vous savez comment produire de la richesse, il est
temps daborder le troisime volet de notre processus denrichis-
sement : la protection. Cest un aspect important et incontournable
qui vous permettra de ne pas voir des annes defforts partir en
fume pour la simple raison que vous navez pas su protger
votre richesse.
Dans un premier temps nous resterons technique et regarderons
quelles protections vous devez mettre en place en fonction des
diffrents vhicules denrichissement que nous avons voqus.
Ensuite, nous reviendrons encore une fois sur le point central et
le plus important voqu dans le chapitre prcdent : votre per-
sonnalit.
Les placements
Le systme bancaire franais est structur de manire garantir
nimporte quel compte en banque hauteur de 60000 euros. Par
consquent, si vous choisissez de placer votre argent sur des pro-
duits comme lassurance-vie ou dautres produits financiers rpu-
181
1
ACCUMULATION
2
INVESTISSEMENT
3
PROTECTION
ts non risqus, vous devrez changer de banque ds que votre
capital aura atteint ce niveau. Attention, cette mutualisation ne
couvre pas les pertes quaurait subi un placement en particulier. Il
couvre uniquement le risque dune ventuelle faillite de votre
banque.
En procdant de la sorte, et si votre banque tait amene dpo-
ser le bilan, votre argent serait protg et vous recouvreriez vos
fonds. Trs honntement, cest un cas extrmement rare, mais ne
croyez pas que cela narrive jamais. limage de la vieille banque
anglaise Barrings mise terre par lun de ses traders qui spculait
sur les matires premires la bourse de Hong Kong. Ou plus
proche de nous la quasi-faillite du Crdit Lyonnais, qui na d son
salut quau fait que ltat en tait le principal actionnaire.
Si vous tes trs conservateur, ne prenez pas de risques et nhsi-
tez pas ouvrir un compte dans une autre banque le moment
voulu. Ne serait-ce que pour comparer les prestations des diff-
rents tablissements et faire jouer la concurrence pour votre plus
grand profit.
Limmobilier
La protection de votre investissement immobilier est fonction de la
destination du bien. Si vous avez ralis un investissement locatif, le
but est de rcolter des loyers qui viendront payer votre crdit. En
France, les lois qui rgissent les relations loueurs/locataires sont plu-
tt favorables ces derniers. Par consquent, en cas de problme, il
vous faudra plusieurs mois pour vincer un locataire indlicat. Ce
qui provoquera invitablement un dsquilibre dans le montage
financier que vous aurez mis en place. Vous devez donc vous assu-
rer que ces loyers seront bien pays en temps et en heure.
182
Ne devenez pas paranoaque pour autant. Limmense majorit des
personnes ont cur dassumer leurs engagements et nont pas
de mauvaises intentions. Dailleurs des tudes statistiques ont
montr que seulement 6 % des locataires oubliaient de payer leur
loyer et que cela se produisait essentiellement dans des zones
sensibles et dfavorises.
Toujours est-il que ce nest pas une raison pour tre ngligeant
dans le choix de votre locataire. Il est habituel de vrifier que ce
dernier gagne suffisamment, et de demander quun proche se
porte caution pour garantir le loyer en cas de dfaillance. Si vous
ne tenez pas grer la partie administrative et intrusive dans la
vie des autres, vous pouvez faire appel des agences immobi-
lires spcialises qui soccuperont de slectionner le locataire, de
vrifier ses revenus et le cas chant dassurer les loyers impays.
Bien entendu, cette assurance a un cot (quelques pourcents sur
le montant du loyer) qui viendra impacter votre rendement. Mais
si vous mettez ces garanties en place vous en retirerez quelques
avantages. Par exemple votre banquier sera plus enclin vous
accorder un prt et dpasser la barre des 33 % si, au travers de
lassurance des loyers, il a une garantie supplmentaire que vous
serez capable de rembourser votre emprunt. Vous pourrez gale-
ment dduire ces frais de la partie imposable des revenus locatifs.
Ce qui diminuera votre impt.
Il existe une autre faon de se protger dune ventuelle
dfaillance de locataires indlicats, qui ne vous cotera pas un
centime. En fonction de leurs revenus (petits salaires, tudiants,
etc.) ou de leur statut familial (nombre denfants), certains loca-
taires bnficient dallocations logement payes par diffrents
organismes dtat. Si vous vous dclarez comme tant le propri-
Dormez sur vos deux oreilles
183
taire des lieux, ces tablissements vous verseront directement
cette allocation. Certains locataires ne savent pas ou nont jamais
fait la dmarche de vrifier quils ont droit cette subvention.
Rien ne vous empche de le faire pour eux et dassurer ainsi tout
ou partie de vos revenus.
En ce qui concerne lachat de votre rsidence principale, il y a
peu de protections mettre en place. Comme pour un investisse-
ment locatif vous devez tre sr de pouvoir payer vos mensuali-
ts. Deux vidences simposent. La premire est de ne pas sen-
detter tort et travers pour viter les problmes de
remboursement. Par exemple, lheure actuelle, les prix de lim-
mobilier sont relativement levs, ce qui pousse les acqureurs
produire de gros efforts financiers qui les fragilisent en cas de
problmes fnanciers.
Ce qui nous amne la deuxime protection : celle de votre
emploi. Je reviendrai en dtails un peu plus loin sur un aspect
plus philosophique et les meilleures faons de le protger.
Pour le moment regardons comment les banques peuvent vous
aider.
Pour scuriser les emprunteurs lors de la mise en place dun cr-
dit immobilier, les banques proposent de souscrire des assurances
chmage qui prendront le relais en cas de perte demploi. Une
fois encore cette assurance a un cot. Mais cest aussi une excel-
lente faon de se protger contre certains imprvus conomiques,
a fortiori si votre apport personnel est faible, voire inexistant. En
revanche si vous navez emprunt que 50 % du montant, lintrt
de cette assurance est loin dtre avr. Car en cas de problme,
et aprs accord de votre banquier, vous pourrez certainement ral-
longer la dure du crdit et allger vos mensualits. Ce qui vous
184
permettra de passer un cap difficile, quitte revenir aux mensua-
lits prcdentes ds que lorage sera pass.
Dernier dtail : ne souscrivez pas ce type dassurance dans le
cadre dun investissement locatif. Si vous avez pris toutes les
garanties auprs de votre locataire, et mme si vous avez
emprunt 100 % de la somme, il y a peu de chances que cette
assurance soit active un jour. Surtout si vous avez fait en sorte
que le montant du loyer couvre celui de vos mensualits.
La bourse
La protection de vos placements en bourse se situe deux
niveaux. Le premier concerne le capital en lui-mme. Dans ce cas
vous pouvez parfaitement utiliser le mme type de protection que
pour les placements classiques (changement dtablissement ds
60000 euros). Ensuite, la protection intervient dans la valorisation
de votre capital, qui est calcule en fonction des variations des
actions de votre portefeuille. Pour cette partie, il est pratiquement
impossible de vous assurer contre ce risque.
En revanche il existe deux faons de grer ce risque. La premire
consiste investir progressivement votre capital pour rpartir le
risque dans le temps. La technique du CMR prcdemment vo-
que remplit parfaitement cette fonction, puisque votre capital et
votre risque sont rpartis sur toute la dure de linvestissement
(plusieurs annes) et non concentrs sur un versement unique.
Prenons en exemple le cas dfavorable o la bourse baisse de
20 % en un an. Si vous avez tout investi en une seule fois votre
perte affiche (non ralise tant que vous navez pas vendu) est
de 20 %, alors quen rpartissant le risque avec la technique du
CMR, la perte latente nest que de 10 %.
185
Daccord, mais si la bourse monte, notre gain sera suprieur en
investissant en une seule fois.
Oui, mais vous ne le savez quaprs !
En optant pour la gestion dun portefeuille dactions, la meilleure
faon de contrler le risque rejoint le dernier principe voqu. En
concentrant votre achat sur un seul titre, vous liez invitablement
votre risque sa progression. Si vous avez jou le bon cheval
vous raliserez une performance trs apprciable. Si celle-ci
dgringole de 50 %, et ce nest pas rare, vous perdrez la moiti de
votre capital.
En toute logique, pour viter ce type de msaventure, il est imp-
ratif de rpartir votre capital sur plusieurs actions. Plus vous aurez
dactions plus la progression de votre capital sera lisse et moins
elle sera expose aux fortes variations. En contrepartie vous
amoindrirez la performance. Exemple: mettons que vous poss-
diez trois actions et que la premire progresse de 100 %, la
seconde de 20 % et que la troisime perde 50 %. Bien que la der-
nire action ait perdu la moiti de sa valeur, votre portefeuille affi-
chera tout de mme une performance de 23,33 %. Bien entendu
ce principe ne vaut que si vous investissez la mme somme sur
chaque action. Si vous engagez trois fois plus sur une action, vous
annulerez leffet de la rpartition du capital et accentuerez le
niveau de risque.
Combien dactions faut-il avoir en portefeuille ?
Cela dpend du capital investi. Disons que moins vous serez capi-
talis moins vous devrez possder dactions. Dans lautre sens, ne
dpassez pas une dizaine dactions (je ne parle pas du nombre de
186
titres mais du nombre dentreprises dont vous dtenez les
actions). Car plus vous en dtiendrez, plus vous aurez doccasions
de vous poser des questions. Et lorsque votre argent est en jeu,
cest loin dtre une bonne chose. Votre questionnement ne fera
quaiguiser vos craintes et engendrer un manque de confiance.
Par consquent, plus vous vous poserez de questions, plus vous
trouverez de mauvaises rponses.
Lentreprise
En dehors du fait que vous pouvez mettre un maximum de chan-
ces de votre ct, mme en tenant compte des principes dj vo-
qus, il est impossible de protger une entreprise. Cest ce qui
rend lenrichissement par ce moyen plus incertain que par les aut-
res vhicules. En revanche il y a deux choses que vous pouvez
assurer : la solvabilit de vos clients et vous-mme, dans le cas o
vous seriez le responsable de la socit.
Dans un premier temps vous devez utiliser les structures juri-
diques adaptes qui permettent de vous protger dune faillite.
Ce sont les classiques SARL ou SA (Socit A Responsabilit
Limite/Socit Anonyme). Elles permettent de limiter le risque
uniquement au capital engag. Ce sont de vritables barrires
entre votre patrimoine personnel et les dettes de la socit. Ce
qui nest pas vrai pour les socits en nom propre o les actifs
et les passifs de lentrepreneur sont confondus avec ceux de
lentreprise. Pour continuer protger vos arrires, vous pou-
vez galement souscrire des assurances chmage rserves
aux crateurs dentreprise, qui seront payes par la socit elle-
mme. Vous naurez donc rien sortir de votre poche.
187
Ensuite vous devez vous assurer de la solvabilit de vos clients.
Dans le cas de clients particuliers, la meilleure des protections est
de vous faire payer en espces ou par carte de crdit, un chque
ntant pas une garantie de payement. Pour ce qui est des clients
entreprises, le jeu est compltement diffrent. Celles-ci deman-
dent souvent leurs fournisseurs de payer avec un dlai de 30 ou
60 jours. Si vous acceptez cette rgle du jeu, vous ntes plus four-
nisseur mais banquier puisque vous accordez un crdit.
Ce nest pas parce que vous croyez connatre votre client quil
vous payera. Jen ai fait lamre exprience car cest prcisment
pour cette raison que jai dpos le bilan. Lorsque je vendais du
matriel informatique, jentretenais dexcellentes relations avec
lun de mes plus gros clients. tant donn que je navais aucun
problme de paiement de sa part, je lui accordais plus facilement
des dlais de paiement. Ses locaux jouxtaient un immeuble qui
eut la mauvaise ide de scrouler sur ses bureaux. De toute vi-
dence les assurances allaient le ddommager et couvrir les cons-
quences de cet accident. Mais lenqute, pour dterminer les
responsabilits et les montants des ddommagements, dura plu-
sieurs annes. Par manque de capitaux et dans limpossibilit
dexploiter son affaire, mon client fut contraint de fermer bou-
tique et mentrana dans sa chute.
Ma faillite fut la consquence de deux choses :
50 % de mon risque tait concentr sur un seul client ;
jai jou avec le feu en accordant des dlais de paiement trop
longs.
Depuis cette douloureuse exprience, je ne fais plus aucun crdit
sans un minimum dassurance de paiement. Aujourdhui, je pr-
fre ne pas vendre plutt que de prendre un risque.
188
Je suis daccord avec vous, mais personnellement je dirige une
entreprise. Si je ne donne pas de dlai de paiement mes clients je
vais tous les perdre.
Je ne suis pas en train de vous dire quil ne faut pas accorder de
crdit vos clients. Je dis seulement que vous devez savoir quel
rle vous souhaitez assumer : fournisseur ou banquier. Je vous
concde galement que ma raction est pidermique et pourrait
tre plus nuance.
Il existe des solutions qui permettent dutiliser le principe de
lADA (Argent Des Autres) pour couvrir ce risque. Vous pouvez
faire appel des socits dassurances spcialises qui sont capa-
bles dassurer les factures de vos clients en cas de sinistre, ou
encore dacheter immdiatement la crance de votre client et se
charger du recouvrement 30 ou 60 jours plus tard. Ce sont les
socits daffacturage, appeles galement factors.
Comme toutes les assurances cette prestation a un cot, qui nen-
tamera pas obligatoirement vos marges. Son cot rel tant repr-
sent par la diffrence entre le prix factur par le factor et votre
cot de recouvrement en interne, en incluant le montant des
impays.
En tenant compte du fait que vos crances seront assures et que
vous serez pay immdiatement, vous pourrez rcuprer une par-
tie de cette prime dassurance en ngociant une remise suppl-
mentaire auprs de vos fournisseurs pour paiement comptant.
Non seulement vous rcuprerez de la marge, mais vos fournis-
seurs vous avantageront par rapport vos concurrents, tout sim-
plement parce quils ont galement les mmes soucis de gestion
et quils prfreront souvent tre pays au comptant. Et dans le
189
cas o la remise accorde par votre fournisseur ne serait pas suf-
fisante, votre banquier se fera un plaisir de placer votre trsorerie
excdentaire.
Mais quest-ce qui nous empche dassumer nous-mme le risque
client ?
Cest envisageable, mais tout dpend du niveau de marge que
vous dgagez. Si vous vendez des ordinateurs avec 10 % de
marge, vous devrez en vendre neuf, juste pour absorber un
impay. Si vos marges sont de 80 %, mme sil est trs dsagr-
able de recevoir un chque en bois, seulement un quart de la
marge dgage sur le prochain client suffira couvrir le sinistre.
Vous et votre travail
Je voudrais de nouveau revenir sur un point important qui
concerne la plupart dentre nous et qui reprsente la premire
source de cration de richesses : notre travail et surtout notre
capacit travailler.
Que vous soyez employ ou votre compte, pour tous ceux qui
nont pas de patrimoine le travail est le premier actif qui permet
de senrichir et daccrotre notre bien-tre financier pour nous-
mme et notre famille. Lune des finalits de lenrichissement peut
tre de moins travailler et de prendre une retraite anticipe. Mais
pour arriver vos fins, il est important de savoir travailler et opti-
miser vos efforts pour gnrer plus de revenus tout en tirant un
meilleur parti de votre travail.
Aujourdhui, dans tous les domaines dactivits, la concurrence est
rude. Les emplois deviennent des sujets de convoitise pour des pos-
190
tulants toujours plus nombreux, gnrant un phnomne de prca-
rit pour les plus malheureux. Cette concurrence entre les hommes
et les pays (dlocalisation) amne invitablement des pressions bais-
sires sur les salaires. Il devient donc primordial de protger votre
emploi en dmontrant que vous avez votre place dans lentreprise.
Ce qui mamne dire quen protgeant votre emploi, vous prot-
gez votre richesse tout en continuant de prosprer.
Comment peut-on protger un emploi ?
La meilleure faon que je connaisse pour protger votre premier
actif, cest de lui donner de la valeur en vous assurant que vous
tes le garant de cette valeur. Plus vous valoriserez votre emploi,
plus vous en tirerez parti. Plus les utilisateurs de vos services et
de vos comptences seront satisfaits, plus ils seront prts payer
pour les garder ou les acqurir.
Comment donner de la valeur mon emploi ?
La rponse nest pas vidente au premier abord, mais je pense
que vous serez vite daccord avec mes arguments : pour valoriser
votre emploi, le plus efficace cest den faire plus que lon vous en
demande! La plupart des gens rechignent travailler parce quils
ny trouvent aucun plaisir. Ils ne comprennent pas quils peuvent
tirer de leur travail beaucoup plus quun simple salaire et nhsi-
tent pas tirer boulets rouges sur leur patron en le crditant de
tous leurs maux.
Au lieu de rechercher et de profiter des bons cts de leur travail,
beaucoup se focalisent sur les aspects les moins agrables. Plus ils
se comportent de la sorte, moins ils ont envie de travailler et
moins ils en font. Les consquences sont invitables :
191
ils sont les derniers servis pour les augmentations de salaire.
Ce qui ne fera que renforcer leur attitude ngative;
si lentreprise doit traverser une mauvaise passe, ils sont les
premiers tre licencis. Mettant ainsi en pril leur stabilit
financire et leur capacit senrichir.
Par consquent votre attitude est importante et dterminante.
Soyez assur que vous ne deviendrez jamais indispensable votre
entreprise si vous travaillez moins que les autres. Moins vous
donnerez de vous-mme, moins vous recevrez. Cette rgle est
immuable et sapplique beaucoup de domaines.
Noubliez pas que vous travaillez avant tout pour vous-mme
avant de travailler pour un patron. Votre salaire reprsentant la
rcompense de votre travail et lentreprise le cadre dans lequel
vous voluez. Votre objectif est de tout faire pour que la rcom-
pense soit la plus importante possible en fin de mois.
Regardons maintenant comment crer de la valeur avec votre
emploi et gnrer plus de richesses au travers de la valorisation
de votre travail.
Devenez une ncessit. Cette notion prend de nouveau toute
son importance. En dmontrant que votre prsence est indispen-
sable ou tout au moins fortement souhaitable la bonne marche
de lentreprise, vous conforterez votre place.
Fournissez un travail irrprochable et vous aurez un avantage
indniable sur les autres. Sans compter que vous trouverez plus
de plaisir bien excuter votre travail qu le bcler pour vous
dbarrasser dune corve.
192
Donnez le meilleur de vous-mme et vous en tirerez beau-
coup plus que vous ne le pensez. Tout dabord votre employeur
finira immanquablement par reconnatre vos qualits de collabo-
rateur et votre valeur pour lentreprise. Ainsi vous serez en
meilleure place au moment des augmentations et des promo-
tions qui ne feront que conforter votre place. Par ricochet,
vous gagnerez la fois lestime et la reconnaissance de vos
clients et fournisseurs.
Donnez plus vos clients et ils feront toujours appel votre
entreprise et plus spcifiquement vous. Cest un excellent
moyen de montrer votre valeur et den crer pour lentreprise. La
logique est implacable : on prfrera toujours sadresser une
personne souriante prte faire de son mieux pour satisfaire ses
clients, plutt quau grincheux de service. Au restaurant, qui reoit
le plus de pourboires ? Le serveur qui soccupe de votre bien-tre
ou celui qui fait semblant de ne pas vous voir lorsque vous avez
besoin de quelque chose?
Rendez service vos clients et/ou respectez vos fournis-
seurs. Cest le meilleur moyen dlargir votre horizon. Si
votre patron restait obstinment aveugle vos qualits, croyez
bien que vos concurrents, vos clients ou vos fournisseurs
sapercevront vite de ce que vous pouvez leur apporter et
feront de la surenchre sur votre salaire actuel pour vous
dbaucher.
Spcialisez-vous. On ne fait bien que ce que lon connat bien,
et un expert est toujours mieux pay quun simple excutant.
Focalisez-vous sur un domaine prcis de lentreprise et devenez-
en le spcialiste. Non seulement vous deviendrez une rfrence et
193
reprsenterez une valeur, mais vous serez galement plus produc-
tif et efficace. Rendez-vous indispensable la bonne marche de
lentreprise et vous serez mieux pay. Devenez le chanon man-
quant et vous naurez plus de questions vous poser pour vos
lendemains.
En faisant plus que le minimum syndical vous vous enrichirez
et deviendrez quelquun de respect et de courtis. Vous aurez
bonne rputation et serez avantag par rapport aux autres qui
ne font rien de plus que le minimum. Consquences : tout le
monde voudra soctroyer vos services et sadresser vous en
priorit. Si vous tes pay la commission, vous gagnerez
plus que les autres et vous naurez pas le temps de vous
ennuyer.
Faites-vous un devoir de faire mieux que les autres et vous
dcouvrirez que la plupart des gens seront dsireux de vous
payer plus cher. Plus vous dvelopperez cet aspect, plus vous
accrotrez votre potentiel de cration de richesse. Cest le mme
principe que lintrt compos. En tant que travailleur indpen-
dant, vous pourrez vous permettre de choisir vos clients, de tra-
vailler avec ceux que vous prfrez ou qui vous payent le mieux.
Au final vous rcuprerez de la libert en travaillant moins tout en
tant mieux pay.
Les cautions : la bombe retardement
Autre aspect important qui peut se rvler extrmement dange-
reux pour votre scurit financire: les cautions. La rgle ce
sujet est simple:
194
Pour illustrer cette affirmation, je vais vous raconter la vritable et
triste histoire danciens voisins : la famille G. Il y a une dizaine
dannes, Jacques G dirigeait une petite entreprise de construc-
tion. cette poque limmobilier tait en pleine crise. Pour main-
tenir flot son entreprise, qui perdait de largent depuis plusieurs
annes, Jacques emprunta 150000 euros. Pour garantir le prt, il
hypothqua sa maison en faveur de la banque. Un an plus tard la
socit dposa le bilan et Jacques dcda dune crise cardiaque
40 ans (excs de stress et de soucis), laissant une veuve et deux
enfants la rue aprs quils aient vendu la maison pour rembour-
ser la banque.
Le malheur narrive pas quaux autres. Tant quil ne se passe rien,
nous ne pensons pas aux ventuelles consquences dsagrables
de nos actes. Lorsque les ennuis arrivent, il est souvent trop tard.
Sans vouloir jouer les oiseaux de mauvaise augure je vous recom-
mande (je devrais dire: je vous ordonne) trs vivement de
Mais dans ce cas le prt ntait pas superflu, puisquil permettait
dentretenir un actif, en loccurrence sa socit.
195
Que ce soit pour vous-mme et surtout les autres,
ne donnez JAMAIS aucune caution si vous ntes
pas capable dassumer sereinement la dette
que vous garantissez.
Ne jamais mettre vos biens et surtout vos NCESSITES
en garantie dun passif
Lentreprise est un actif partir du moment o elle gagne de lar-
gent. Si elle en perd et que vous contractez un emprunt pour la
faire vivre, vous ne faites que financer un passif. Cest conomi-
quement suicidaire.
En ce qui concerne les autres, si vous vous portez caution pour
autrui, leurs ventuels problmes deviendront les vtres. Sans
compter que cest le meilleur moyen de perdre ses amis. Lorsque
tout va bien nous avons vite fait doublier la signature appose au
bas dun contrat de prt. En revanche, ds que le banquier vous
appelle pour rgler le crdit de votre nice, les choses deviennent
un peu moins rjouissantes. Si vous avez besoin dtre convaincu,
regardez lmission de Julien Courbet sur TF1. Lanimateur et son
arme davocats essayent, entre autres choses, de rgler les pro-
blmes financiers des personnes qui ont bien voulu se porter cau-
tion pour des proches qui sont incapables ou qui nont pas la
volont de rembourser leurs crditeurs.
Ne ngligez pas ces conseils et recommandations. Ils nont pas
dautres objectifs que de vous protger contre les imprvus de la
vie. En cas de russite vous les trouverez certainement inutiles et
futiles. Mais si les problmes pointent le bout de leur nez vous
vous sentirez certainement plus laise et moins stress.
Revenons au sujet principal de ce chapitre: la protection de votre
richesse. Vous lavez compris, que ce soit au travers des place-
ments, de limmobilier, de la bourse ou de lentreprise, vous tes
le point central et la tte pensante de toutes les dcisions cono-
miques qui doivent contribuer votre enrichissement. Il reste tout
de mme une question laquelle vous devez tre capable de
rpondre: quest-ce qui vous pousse vous enrichir ? Est-ce la
196
volont damliorer votre avenir, ou la pression dun sentiment
pernicieux comme la cupidit?
Les escrocs
Je vais vous raconter la msaventure survenue beaucoup de
personnes dans le monde et qui vous fera certainement sourire
par son ct naf. Peut-tre avez-vous vu cette mission o un
couple racontait comment il stait fait escroquer par des indivi-
dus peu scrupuleux. Nos deux hros avaient t contacts par
tlcopie par un soit disant hritier qui devait sortir 5 millions de
dollars de son pays. Pour des raisons lgales seul un tranger
avait le droit de sortir cet argent. La personne contacte devait
simplement ouvrir un compte dans une banque dsigne et virer
largent en toute lgalit hors du pays. En change de ce ser-
vice, lheureux lu se verrait remercier par une commission de
20 %.
Durant tout le reportage, le couple expliquait comment les
escrocs avaient, petit petit, russi leur soutirer plus de
200000 euros, en prtextant quil fallait graisser la patte de diff-
rents fonctionnaires ou avancer certains frais davocats. Tout en
assurant nos deux pigeons que cela permettait de faire avancer
leur affaire dans les meilleures conditions. Le plus cocasse, cest
que toute cette histoire sest droule sans quils ne voient jamais
la tte de leur interlocuteur et sans lui parler de vive voix une
seule fois ! Toutes les discussions se droulaient par tlcopie.
Lhritier dclarant que sa ligne tait probablement sur coute et
quune conversation trop explicite risquait de compromettre leur
affaire. Par contre tous les virements effectus par le couple en
faveur de lescroc taient bien rels.
197
la fin de linterview, le journaliste demande navement
Pourquoi avez-vous fait cela ? . Le couple rpondit tout aussi
navement Pour rendre service ! . Vous croyez vraiment quils
ont cherch rendre service ? Comment peut-on tre assez
cupide pour croire un seul instant quun inconnu va vous
donner un million de dollars parce que vous laidez transfrer
son argent !
Cest lappt du gain qui a pouss ce couple la faute, pas leur
bont dme. Dans ce cas bien prcis son prix tait de
200000 euros. Ne croyez pas que ce soit un cas isol. Cest une
escroquerie qui svit dans le monde entier depuis des dizaines
dannes. Vous trouverez sur le site: www.toutlemondemeritede
treriche. com/infos.htm, le texte dune arnaque similaire que des
escrocs envoient en masse par Internet, et que vous avez peut-tre
dj reu. Si cela vous amuse vous pouvez y rpondre. Je dcline
toutes responsabilits quant au rsultat et ses consquences.
Les conclusions de cette anecdote sont multiples. Tout dabord,
mfiez-vous de vous-mme et de votre cupidit. Elle peut vous
pousser la faute lors de vos choix conomiques (prise de risque
important, effet de levier exagr, etc.) et vous mener des extr-
mits que vous ne souponnez pas. Lexemple cit est volontaire-
ment caricatural et a pour but de vous faire sourire. Mais il
dmontre quun enrichissement outrance peut tre une source
de tourments trs douloureux pour votre compte en banque. Il
nexiste aucun placement, lgal ou normal, qui vous permettra de
devenir riche en cinq minutes. Si quelquun vous affirme le
contraire et vous propose laffaire du sicle, cest soit un illumin
soit un escroc. Aprs cest vous de voir.
198
Chapitre 10
DEMANDEZ! ON VOUS DONNERA
Qui meurt de honte, meurt de faim.
Proverbe africain
Maintenant que nous nous connaissons un peu mieux, je vais
vous dire comment jai pris lavion pendant dix ans en me faisant
surclasser presque systmatiquement.
Vous voulez nous faire croire que vous voliez en premire classe
avec un billet de seconde !
Je vous assure que cest vrai 100 %. Et vous auriez pu en faire
autant. condition de savoir comment le demander et qui. Rien
de plus !
Il y a quelques annes, les compagnies daviation avaient pour
habitude de surclasser les agents de voyage pour les remercier de
vendre leurs billets. Donc chaque fois que je prenais lavion je
me prsentais au comptoir et demandais au superviseur ou au chef
descale tre surclass sous prtexte que jtais agent de voyage.
Mais vous navez jamais t agent de voyage !
Et alors ! tait-ce une raison suffisante pour mempcher de le
faire? Certains diront que jai eu de la chance (relire le chapitre
199
ce sujet) dautres penseront que jai beaucoup de culot. Pourtant
jai fait exactement ce quil fallait pour boire du champagne en
premire classe. Plus srieusement, ce qui ressort de cette anec-
dote cest que
Et dune manire plus gnrale, si vous ne demandez rien la vie
elle ne vous donnera pas grand-chose. Mme pas lheure! votre
avis, qui a le plus de chance dobtenir une augmentation?
Lemploy audacieux qui nhsite pas rclamer ou celui qui
reste firement dans son coin en attendant que le monde daigne
reconnatre ses talents. Ou encore, pensez-vous que le vendeur
de voiture vous fera le meilleur prix possible pour la simple rai-
son que vous avez une bonne tte?
Oui, mais dans ce cas vous naviez pas le droit de voyager en pre-
mire classe puisque vous ntiez pas agent de voyage !
Javais autant le droit que les vritables agents de voyage. Il ny a
aucune loi qui dit que ces derniers doivent tre surclasss. Cest
seulement une coutume, pas une obligation lgale. Sans compter
que je nai ls personne. Donc pourquoi eux plus que moi ?
Culot ou courage
Nous avons tous les capacits dobtenir plus que le minimum.
Cest un talent accessible tous qui ne vous cotera rien et qui
augmentera votre pouvoir dachat. Vous navez pas besoin dtre
plus intelligent ou plus malin que les autres. Vous devrez juste
200
Si vous ne demandez rien, vous naurez rien
sortir de votre coquille au bon moment et ne pas hsiter deman-
der un meilleur prix, une rduction ou un avantage quelconque.
Bien que cela soit assez facile, par peur du ridicule ou timidit,
peu de personnes osent et obtiennent ce quelles mritent, ou ne
font rien pour que les choses deviennent plus accessibles. Trs
souvent beaucoup dentre nous se contente de demander le prix
au vendeur. Si celui-ci ne leur convient pas, ils repartent dus,
rsigns et frustrs de voir que les autres peuvent se le payer,
mais pas eux. Alors que dans bien des cas, le premier prix
annonc nest quun point de dpart.
Ayez le courage de demander et vous obtiendrez plus que les au-
tres. Vous avez tout gagner et pratiquement rien perdre. La
seule chose que vous risquez cest que lon vous dise non, sans
pour autant remettre la transaction en question. Il vous suffira
peut-tre de reformuler votre demande, de demander une autre
personne ou dtre un peu moins exigeant.
Pourquoi dites-vous que vous preniez lavion. Vous nutilisez
plus ce subterfuge ?
Trs honntement, il y a longtemps que je nai pas essay.
Depuis que je peux me payer mes voyages en premire
classe je suis moins motiv. Et cela ne mamuse plus autant
quauparavant.
Demandez ! on vous donnera
201
Dans la vie vous nobtenez jamais ce que vous mritez,
uniquement ce que vous ngociez.
Combien vous cote votre manque de courage?
En revanche, si vous avez besoin de motivation pour vous pous-
ser changer votre comportement, je vous propose de calculer ce
que vous cote votre manque daudace. Supposons que vous
soyez prt faire lacquisition dun charmant 3 pices au prix de
150000 euros. En ngociant avec la banque un prt 4 % au lieu
de 4.5 % sur 20 ans, vous conomiserez 9600 euros sur le cot
total du crdit (remboursement des intrts et du capital). La
ngociation continue avec le propritaire. Disons que vous obte-
nez une rduction de 5 % sur le prix demand. Dans ce cas votre
nouveau crdit sera calcul sur 142500 euros. Soit une conomie
totale de 20508 euros comparer avec le cot du crdit initial et
le prix non ngoci de lappartement.
votre avis, ces 20000 euros sont mieux dans votre poche ou
dans celle votre interlocuteur ? Peut-tre mme que sans ngocier
le prix de lappartement la charge du crdit aurait dpass la barre
des 33 %, vous empchant ainsi dacqurir et de vous enrichir.
Sans compter que moins vous payerez cher, plus vous aurez de
latitude sur le prix au moment de revendre.
Besoin dun coup de pouce supplmentaire? Supposons que le
total des rabais que vous obtenez au cours de lanne soit de
1000 euros. En plaant 5 % chaque anne ces 1000 euros, au
bout de 10 ans vous seriez en possession de 13206 euros.
Jusqu combien peut-on ngocier, ou quelle est la marge de
ngociation?
Il y a tellement de raisons pour quune ngociation aboutisse ou
choue que je ne peux rpondre prcisment cette question.
202
Partez dj du principe que presque tout est ngociable. Ensuite il
faut comprendre que la ngociation est un jeu subtil et que les
transactions qui en dcoulent sont issues de relations humaines.
Mme si les deux parties ont des intrts convergents qui les pous-
sent conclure, vous ne saurez jamais ce qui se passe dans la tte
de votre interlocuteur. Celui-ci peut tre press, ou il sait quil
vend trop cher et se rserve une marge de manuvre, ou encore
sa femme se refuse toutes ngociations. Impossible de savoir ce
que pense le vendeur et quelles sont ses limites, en considrant
quil les connaisse rellement. Ce qui est loin dtre vident.
Une entente sur un prix se fait par approximations et valuations,
en fonction des concessions, de la bonne volont de chacun et
surtout du degr durgence. Si je reprends lexemple de la banque
qui refusait de me prter mon argent, le prix de dpart de la mai-
son tait de 400000 euros. Je montrais lacheteur que jtais int-
ress, mais sans formuler de contre-proposition. Aprs rflexion
jtais dispos proposer 350000 euros. Mais le vendeur me prit
de court et vint lui-mme me relancer chez moi (jhabitais cinq
cents mtres). ce moment je me suis dit quil tait vraiment trs
press de vendre. Au final, je proposais la somme de 280 000
euros quil accepta immdiatement. Par la suite jappris que ce
dernier avait dj achet une maison en Bretagne depuis plus de
six mois et quil ne pouvait supporter deux crdits en mme
temps.
Ne croyez pas que jarrive mes fins tous les coups. Je me suis
souvent fait reconduire pour des sommes trs infrieures. Mais
comme je vous lai dit, vous navez pas besoin dacheter tout le
quartier. Une seule transaction suffit pour commencer senrichir
durablement.
203
Je peux galement vous dire quil est plus difficile de ngocier
avec les particuliers, car ces derniers nont pas lhabitude de faire
des transactions. Ils sont donc souvent sur la dfensive et se sen-
tent facilement offusqus ou vexs sils trouvent le prix trop bas,
mme si celui-ci correspond la ralit du march. Cest pour
cela que je prfre acheter au travers des agences immobilires et
men passer lorsque je cherche vendre.
Avec qui ngocier
Il y a une condition sine qua non laboutissement dune ngo-
ciation:
Dans le cas contraire vous perdez votre temps. Cest pour cette
raison que vous narriverez jamais ngocier le contenu de votre
chariot avec la caissire du supermarch. Autre remarque, votre
interlocuteur na pas besoin dtre le propritaire du bien mis en
vente. Dailleurs, moins il sera impliqu plus vous aurez de chan-
ces dobtenir satisfaction. Pour illustrer cette affirmation je vais
vous raconter lhistoire dune de mes transactions.
En 1995, je suis tomb par hasard sur un Anglais, appelons-le
Sam, qui ne payait plus son crdit immobilier depuis trois ans.
Pour une raison inconnue la banque ne saisissait pas la maison,
alors que les intrts continuaient de grossir. Sam voulait retour-
ner vivre en Angleterre et vendre sa maison pour solder sa dette.
Ne trouvant pas preneur, je lui proposai de me porter acqureur
condition que je puisse ngocier la dette avec la banque qui sle-
vait 2500000 francs. Aprs quelques hurlements de circonstan-
204
Il faut que votre interlocuteur ait le pouvoir de dcision.
ces du banquier, je devins le nouveau propritaire de la maison
pour 740000 francs, que je revendis 2000000 francs le lendemain
de la signature finale chez le notaire.
Pourquoi la banque a-t-elle accept un prix aussi bas ?
En dehors du fait que la banque avait srement provisionn cette
perte latente, cest certainement parce que la personne qui soc-
cupait du dossier voulait en terminer, quelle avait le pouvoir de
dcider et surtout quelle nen avait pas grand-chose faire! Pour
elle ce ntait quun contentieux rgler, pas une maison de
300 mtres carre avec piscine.
Pour que ma proposition soit prise au srieux et mettre toutes les
chances de mon ct, il fallait agir dans les formes. Jai donc
engag un avocat qui sest charg de contacter la banque crdi-
trice pour mon compte en envoyant ma proposition accompa-
gne dun chque certifi par ma propre banque. Je pense sinc-
rement que cest ce ct formel et surtout le chque qui ont
dcid la banque. Lorsque vous montrez que vous tes capable
de payer, vous arrivez plus facilement vos fins en repoussant
les limites du vendeur. Cest pour cette raison que je dis plus haut
que les vendeurs ne savent pas vraiment jusquo ils sont capa-
bles de descendre.
Une autre faon de ngocier consiste proposer systmatique-
ment des prix trs au-dessous de la demande du vendeur. Je
connais au moins une personne qui procde de la sorte. Il passe
sa journe avec une agence qui lui montre vingt appartements
diffrents. Il fait son choix et propose des prix 50 % infrieurs. a
passe ou a casse. Je dois bien admettre que cela lui russit. Bien
sr, son taux de russite est trs faible mais comme il ne peut pas
205
tout acheter, il na pas besoin quon lui dise oui chaque fois.
Personnellement, je naime pas jouer ce petit jeu avec les parti-
culiers. Par contre lorsque jai en face de moi une grosse institu-
tion comme les banques je men donne cur joie.
Comment perdre son temps
Un excellent moyen pour perdre son temps et son nergie cest
dessayer de ngocier avec quelquun qui nest prt aucune
concession, qui veut tout pour lui ou qui a des attentes irralistes.
Une anecdote ce sujet. Une maison tait vendre pas trs loin
de chez moi. Son prix tait de 150000 euros et se vendit ds la
premire visite. Voyant cela, le propritaire voisin mis en vente sa
maison, strictement identique, dans la mme agence au prix
compltement irraliste de 320000 euros, en clamant bien fort
quil ntait pas press et quil ne baisserait pas dun centime.
Malgr les appels la raison des agences immobilires, il respecta
sa ligne de conduite et refusa toutes les propositions infrieures.
Deux ans aprs la maison est encore vendre et il ny a plus de
visite. Les agences ayant autre chose faire que de perdre leur
temps.
Gardez une attitude positive
Un frein la ngociation provient du fait que nous avons souvent
des a priori ngatifs sur lissue de la discussion. En pensant ou en
dcrtant lavance que vous ny arriverez pas, vous faites tout
pour ne pas y arriver. Au final vous vous tes tellement auto-
dcourag que vous nessayez mme pas.
Tenter sa chance ne veut pas dire que vous arriverez vos fins,
mais
206
Par exprience je peux vous dire que ces a priori sont purement
subjectifs et constituent des barrires psychologiques que vous
avez vous-mme riges. Laissez-moi vous donner un nouvel
exemple dactualit, o les circonstances ntaient pas mon avan-
tage. Entre le moment o jai commenc et termin ce livre, pour
tre fidle au plan de gestion de mes ressources (voir chapitre 2),
jai russi faire baisser mon loyer de 8 %. Soit 3000 euros par an.
Bien que mon voisin paye 200 euros de plus par mois pour exac-
tement la mme maison, jouvrais la ngociation en prtextant sim-
plement que je trouvais le loyer trop cher. tant donn que jtais
dj dans les lieux et li par un bail, le propritaire navait aucune
raison de maccorder cette faveur. Ce qui occasionna une premire
rponse ngative, mais qui ne mempcha pas de revenir la
charge en dclarant que je souhaitais partir tout en lui rappelant au
passage que sa maison tait reste vide pendant un an avant mon
arrive, et quil avait eu le temps de constater que jtais parfaite-
ment solvable. Rsultat : je paye aujourdhui 250 euros de moins!
Encore une fois, vous ne savez pas quelles sont les limites et les
motivations de votre interlocuteur. moins dtre capable de lire
dans ses penses vous ne saurez jamais ce que vous perdez si
vous nessayez pas de le savoir. Dans bien des cas, il suffit sim-
plement de demander.
Comment ngocier
Bien que le sujet soit vaste, je peux vous donner quelques trucs que
jutilise rgulirement. vous de les adapter chaque situation.
207
Si vous nessayez pas
vous ne saurez jamais ce que vous pourrez obtenir
Respectez votre interlocuteur. Dans une ngociation la forme
de la demande est certainement plus importante que le fond.
Celle-ci ntant que le rsultat de relations humaines, si vous
vexez votre interlocuteur, ce dernier risque dtre sourd vos
demandes. Si vous arrivez en disant votre voiture nest pas ter-
rible, mais je veux bien vous en proposer 30 % de moins , vous
avez peu de chance de mettre le vendeur dans de bonnes dispo-
sitions votre gard.
vitez de formuler la premire proposition. Ce nest pas tou-
jours facile, et quelquefois vous devrez provoquer le vendeur.
Demandez-lui de faire un effort en prtextant que le prix dpasse
un peu votre budget (il faut que la raison voque soit plausible,
sinon vous ne serez pas pris au srieux). Si celui-ci vous demande
de faire une contre-proposition, vous savez dj quil y a matire
ngociation, sans que vous ayez une ide prcise de la marge
de manuvre. En revanche sil vous donne un autre prix,
nacceptez pas tout de suite la premire offre. Il est probable
que vous puissiez aller encore au-dessous.
Retournez le problme. Jai souvent utilis cette technique avec
mes fournisseurs dans mes diffrentes entreprises. Au lieu de
ngocier directement le prix, je demandais quelles taient les
conditions remplir pour bnficier dune rduction de 10 ou
20 %. De cette faon jobligeais mon interlocuteur se dvoiler en
me donnant une nouvelle base de ngociation, tout en ayant une
ide plus claire sur sa marge de manuvre.
Ngociez un avantage. Que vous arriviez ou non obtenir un
meilleur prix, ngociez des avantages. Demandez votre ban-
quier de faire un effort sur les frais de dossier de votre crdit, ou
au vendeur de voiture de mettre un autoradio plus puissant.
208
Cherchez, vous trouverez bien quelque chose. Vous pouvez aussi
lui demander quel cadeau il est prt vous offrir si vous vous
dcidez rapidement.
Conseil : Le travail des vendeurs est de vendre et de vous aider
acheter. Ils sont habitus et forms la ngociation. Par cons-
quent, nhsitez pas. Nanmoins ce sont des personnes comme
vous et moi. Si vous devenez trop insistant ou irrespectueux, vous
risquez de les agacer et de ne rien obtenir. Sans garantie que vous
lobtiendrez, vous pourrez demander tout ce que vous voudrez si
vous le faites avec le sourire. Donc, faites vos demandes poliment
et sans agressivit.
Dernire recommandation pour clore ce chapitre. La ngociation
est un jeu subtil. Que vous soyez vendeur ou acheteur, si vous
tes partie prenante et que vous narrivez pas vos fins, laissez-
vous la possibilit de rebondir. Si vous fermez la porte par des
positions trs arrtes vous coupez la communication et vous
aurez beaucoup de mal revenir dans le jeu tout en restant
crdible.
209
Chapitre 11
VOUS DE JOUER
Les choses ne sont pas rellement difficiles.
Cest de ne rien faire qui les rend difficiles.
Une Mamie La TV
Tout le monde mrite dtre riche. Mme vous ! Et soyez persuad
que personne nest meilleur que vous et personne nest plus intel-
ligent que vous. Je rpte: Personne nest meilleur que vous et
personne nest plus intelligent que vous. Pourtant, une des pre-
mires raisons pour laquelle les gens nont pas confiance en eux
et nagissent pas est due leur manque de rsultats et de succs
financiers. Au final ils dveloppent (et cachent) un sentiment din-
friorit avec la conviction que les autres sont meilleurs queux.
Croyez-moi cest loin dtre le cas.
Regardez autour de vous. Dans la vie de tous les jours, dans les
gestes les plus anodins, dans les contacts multiples que vous
entretenez avec votre entourage familial ou professionnel. Avez-
vous rellement limpression dtre infrieur vos collgues de
bureau, vos cousins, vos amis ? bien des gards nous sommes
gaux. Pourtant, ds quil faut agir et sengager certains doutent et
pensent quils sont moins bons que les autres. Enlevez-vous cette
ide de la tte. Ce qui fait la diffrence cest que certains agissent
et dautres non. Rien de plus !
211
Voulez-vous savoir comment et pourquoi je me suis vraiment
enrichi ?
1/ Jai toujours cru en moi parce que jai toujours pens que si lui
est capable de le faire, il ny a aucune raison que je ne puisse pas
en faire autant. Ce leitmotiv, ntant pas uniquement ddi len-
richissement, et pouvant sappliquer lensemble des choses qui
font notre vie de tous les jours.
2/ Jagis pendant que les autres parlent encore!
Est-ce que cela vous semble inaccessible ou difficile reproduire?
Toutes les ides et stratgies qui ont t prsentes dans ce
livre sont accessibles la plupart dentre vous et nattendent
quune seule chose : que vous les utilisiez ! Mme si je me suis
efforc de les dmystifier, elles sont de vritables tremplins vers
un enrichissement et un avenir plus prospre. Les principes
voqus sont simples, efficaces et raisonnablement faciles
appliquer. Chacun deux est bas sur mes observations, mes
expriences et mes confrontations avec plusieurs dizaines de
personnes, riches ou pauvres, que jai eu loccasion de rencon-
trer. Ils ont t tests et prouvs. Ils fonctionnent pour les
autres et fonctionneront pour vous condition que vous les
mettiez en uvre.
Mais vous devez tre conscient que la seule chose qui vous per-
mettra rellement de vous enrichir ce nest pas de prendre
la dcision de le faire, mais de le faire vraiment. Seule laction
vous enrichira. Pas lintention ni les bonnes rsolutions.
Pour arriver vos fins, voici ce que je vous propose:
212
Phase 1: Payez-vous en premier et enclenchez
le pilote automatique
Si vous naviez quune seule chose retenir de ce livre, cest de
vous payer en premier. Quelles que soient les conditions, votre
environnement, votre niveau de revenu, cela doit devenir votre
premire priorit. Lintrt est multiple. Non seulement vous
vous prmunissez contre les imprvus en vous achetant un peu
de srnit, mais cest galement la meilleure faon de construire
votre avenir et votre richesse.
Bien que la comprhension et lutilit de la chose ne devraient
plus tre un problme pour vous, je pense que cest certainement
le plus difficile raliser. Pourquoi ? Tout simplement parce
qupargner systmatiquement chaque mois une partie de vos
revenus demande une discipline sans faille, et cest loin dtre le
plus facile faire.
Mme si vous savez que cela vous mnera la bonne destination,
tant que vous naurez pas de relle volont de vous enrichir, ou
tout simplement damliorer votre vie, chaque mois au moment
de toucher votre paye, vous trouverez toujours une bonne raison
de repousser votre plan denrichissement au mois suivant. Bien
que nous dcouvrirons plus loin un outil qui vous aidera par-
gner chaque mois sans vous poser de questions, je voudrais vous
donner quelques lments de motivation supplmentaires pour
vous aider prendre la bonne direction.
Commencez par vous poser les questions suivantes: qui devez-vous
enrichir en premier? Votre voisin, votre employeur, ou vous-mme?
Si vous rencontrez des difficults, qui viendra votre secours? La
caissire du supermarch? Le propritaire de votre appartement ?
vous de jouer
213
Si vous tes daccord avec cette affirmation, payez-vous en pre-
mier et faites tout ce quil faut pour y arriver. Faites-le mainte-
nant. Pas demain.
Pour continuer enfoncer le clou, je voudrais vous montrer le
chemin que prend votre argent lorsque vous vous payez en pre-
mier. Le schma 7 reprsente la trajectoire idale de votre argent
pour crer de la richesse. En tant le premier vous servir, vous
vous octroyez la priorit. Ensuite viennent vos ncessits et en
dernier lieu le superflu. Lobjectif nest pas de supprimer le super-
flu, qui reprsente souvent des lments de plaisir, mais de faire
en sorte que vous puissiez y accder en vous proccupant da-
bord de votre avenir et en grant au mieux vos ressources.
Schma 7: Trajectoire idale de largent dune personne qui se paye en premier
et gnre de la richesse.
Maintenant, jetez un coup dil au schma 8. Celui-ci montre le
trajet type effectu par largent de quelquun qui se paye en der-
nier. La priorit est donne aux passifs, tandis que laccumula-
tion nest quune ventualit relgue au dernier niveau.
214
Vous tes la priorit PRIORITAIRE
Schma 8: Trajectoire de largent dune personne qui se paye en dernier.
Ne sous-estimez pas le message de ces quelques dessins. Ils ne
font que vous dire pourquoi certaines personnes sont capables de
senrichir, alors que dautres ny arriveront jamais, tout en esprant
quune tierce personne (le gouvernement par exemple) soccu-
pera deux le moment venu.
Revenons la difficult de se payer en premier chaque mois.
Pour rsoudre ce problme je vous propose dengager ce que
jappelle le pilote automatique .
Plus vous automatiserez les tches, moins vous aurez besoin de
vous en occuper, et moins vous aurez de raisons de changer da-
vis au moment o vous devrez agir. Chaque fois que vous utilise-
rez cet automatisme, vous gagnerez du temps et ferez un pas en
avant (Petits Efforts Gros Rsultats). Une fois enclenche, votre
habitude dpargner chaque mois sera automatise et facilement
intgrable dans la gestion de vos ressources.
Cest avec votre banque que vous devrez mettre en route le pre-
mier pilote automatique. La procdure est simple. Posez le livre et
dcrochez votre tlphone pour demander votre banquier de
virer systmatiquement au moins 10 ou 15 % de votre salaire le
premier du mois, vers le placement de votre choix. Cest le mme
principe quil utilise lorsquil prlve chaque mensualit de votre
vous de jouer
215
emprunt. En gros, demandez votre banquier de vous aider
vous payer en premier.
Un crdit pour lachat dun actif est un formidable pilote automa-
tique, puisquil cre une bonne obligation qui vous oblige vous
enrichir au fil du temps.
Mme chose pour lacquisition dun appartement. Demandez
votre locataire de verser directement le montant du loyer sur votre
compte. Lidal tant dorganiser avec lui un prlvement automa-
tique. Ainsi vous naurez plus attendre son chque, mme sil
vous reste vrifier que largent est bien arriv.
Phase 2: Le grand nettoyage
Pour commencer vous enrichir et dterminer vos objectifs, il
faut que vous sachiez exactement o vous en tes. Tant que vous
ne serez pas pass par cette tape, vous naurez aucune ide pr-
cise de vos possibilits. Vous remarquerez au passage que jai
indiqu que vous deviez vous payer en premier dans la phase 1,
et non pas aprs le grand nettoyage. Les raisons sont simples :
dune part vous avez moins de risque de dpenser ce quil ny a
pas sur votre compte, dautre part vous serez oblig de dpenser
autrement pour ne pas passer dans le rouge.
Avant de passer laction, faites un bilan complet de votre situa-
tion. Listez toutes vos rentres et surtout vos dpenses, et fixez-
vous comme objectif de tout faire pour liquider vos passifs et
favoriser les acquisitions dactifs.
Liquidez vos crdits. Pour nettoyer vos comptes, la premire
chose envisager est de vous dbarrasser de tous les crdits
216
qui vous ont servi acqurir des lments de passifs. Rappelez
une nouvelle fois votre banquier et demandez-lui de supprimer
tous les dcouverts autoriss et remboursez vos crdits en don-
nant la priorit celui o il reste le plus dintrts payer.
Mme si le remboursement est partiel, faites-le. Ainsi vous
dgagerez des excdents, tout en allgeant le boulet que vous
tranez chaque jour. Une fois que vous aurez rembours tous
vos crdits la consommation, attaquez-vous au crdit de votre
rsidence principale.
Videz vos placards et vos greniers. Vous nimaginez pas tout
ce que nous accumulons et que nous nutilisons plus. Si vous
avez dj effectu un dmnagement, vous tes vous aperu du
nombre de choses emmagasines que nous ne dballons mme
pas une fois arriv dans notre nouvelle habitation.
Si vous tes la recherche de liquidits pour rembourser vos cr-
dits ou tout simplement pour commencer crer de laccumula-
tion, vendez tout ce qui ne vous sert pas ou que vous nutilisez
plus. Rsiliez les abonnements inutiles, vendez vos livres docca-
sion, videz vos caves. Utilisez les sites de vente aux enchres ou
les braderies pour vendre vos vieux tlphones ou les vtements
trop petits des enfants. Et si vous croyez (comme moi) que les-
sence sera de plus en plus chre, vous pouvez mme envisager
de changer de voiture. Cherchez, fouillez, posez-vous des ques-
tions sur lutilit relle des choses. Vous serez tonn de voir tout
ce que vous avez en trop qui dort dans vos placards. Mme si la
liquidation de vos biens inutiliss ne rapporte que quelques cen-
taines deuros, faites-le. Une casserole convertie en espces son-
nantes et trbuchantes, rapportera toujours plus quune casserole
que vous nutilisez pas.
vous de jouer
217
Identifiez vos actifs. Jetons maintenant un coup dil vos
actifs. Dans un premier temps vrifiez quils le sont vraiment, en
vous assurant quils rapportent plus que linflation (Valeur Temps).
Si ce nest pas le cas, regardez sil ny a pas un autre moyen de
rendre vos liquidits plus productives. Si vos conomies sont
essentiellement places sur des livrets dpargne, limitez ces dispo-
nibilits au strict ncessaire pour couvrir vos besoins court
terme, et placez les excdents sur des vhicules plus rentables.
Ne vous amusez pas casser un investissement pour la simple
raison que vous en avez assez de le voir, ou que vous en avez
trouv dautres plus rentables. Les rendements tant souvent diff-
rents dune anne lautre, vous ne saurez jamais lavance
lequel sera le plus performant pour les mois venir. Si vous tenez
sortir dun placement dj engag pour investir sur un autre,
vous devrez tenir compte de tous les frais attenants, savoir : les
frais de sortie ventuels et les droits dentre possibles du nou-
veau placement envisag.
Apprciez la valeur des choses. Identifiez toutes vos dpenses.
Classez-les en deux catgories : ncessit et superflu. Analysez
chaque poste en tenant compte du rapport cot/utilit, et posez-
vous la question de savoir si vous en avez rellement pour votre
argent. Vous serez certainement surpris de constater que pour
certaines catgories vous dpensez trop dargent pour le plaisir
quelles apportent ou lutilit que vous en avez. Cest souvent le
cas avec les tlcommunications modernes. Ces dernires ont
induit un cot supplmentaire dans notre vie, avec larrive des
tlphones portables et Internet. Cela ne veut pas dire quil faut
refuser la technologie. Bien au contraire. Mais celle-ci un cot,
qui nexistait pas il y a quelques annes, que vous devez grer
aujourdhui et apprcier sa juste valeur.
218
Une fois que vous aurez identifi toutes vos sources de dpenses,
il vous restera construire un budget uniquement bas sur vos
ncessits, pas le superflu, tout en considrant que votre prio-
rit (je sais, jinsiste) est de vous payer en premier, et que votre
objectif est davoir des excdents pour vous offrir le superflu qui
matrialisera la rcompense de vos efforts de gestion.
Un mot sur les budgets. Leur tenue demande de la discipline et
de la constance. Par exprience je sais que peu dentre nous sont
vraiment capables de grer un journal de bord sur de longues
priodes. Mme si vous tes plein de bonnes intentions, pensez-
vous tre capable de comptabiliser vos dpenses inlassablement
jour aprs jour pendant des annes ? Au bout dun moment vous
craquerez. Rassurez-vous ce nest pas grave. Vous faites partie des
90 % dindividus, moi y compris, qui prfrent passer leur temps
faire autre chose que tenir des comptes.
Cela ne doit pas pour autant vous donner une excuse pour ne
pas grer vos finances. Il faut seulement que vous trouviez un
moyen de le faire sans que cela soit rbarbatif. Au final, le
meilleur moyen de tenir un budget cest de ne pas en tenir ! Le
mieux que vous ayez faire cest de ne pas utiliser les dcou-
verts, de payer en priorit vos ncessits, de surveiller rgulire-
ment ce que vous avez sur votre compte et de ne jamais franchir
la ligne rouge.
Phase 3: Investissez
En matire dinvestissement il ny a pas une seule solution, mais
une multitude de possibilits. Votre choix dpendra essentielle-
ment de vos affinits, de votre situation familiale, conomique et
surtout de votre aversion au risque. Par consquent, les investis-
vous de jouer
219
sements qui me conviennent ne seront pas obligatoirement adap-
ts votre personnalit, simplement parce que nos sensibilits et
nos situations sont diffrentes.
Il existe tout de mme deux grands axes rcurrents qui permet-
tent de formuler diverses propositions et que vous devrez adapter
votre situation.
Premier axe: Quel que soit votre ge, si vous navez pas ou peu
de charges assumer du type passif ou familiales, vous avez int-
rt prendre des risques pour avoir un rendement important.
Comme pour tous les autres scnarios, les options que je vous
propose peuvent tre cumules ou utilises sparment :
placez votre pargne en bourse en utilisant la technique du
CMR pour acheter une SICAV ou un fonds en actions. Dans
les deux cas, mettez en place un pilote automatique et ali-
mentez ce vhicule chaque mois ;
endettez-vous sur le long terme et achetez un terrain. Si ce
dernier est constructible regardez comment vous pourrez
le diviser pour le revendre en plusieurs lots. Ou achetez
une parcelle inconstructible et faites toutes les dmarches
possibles pour changer son statut. Vrifiez auparavant que
la possibilit est relle, tout en sachant que le changement
de statut peut prendre plusieurs annes. En compensation,
le retour sur investissement sera trs largement suprieur
la valeur temps ;
achetez de limmobilier. Le choix se fera essentiellement en
fonction de votre situation. Suivant les prix du moment, envi-
sagez dacqurir votre rsidence principale ou une monnaie
dchange (voir le paragraphe que faire si vos revenus ne
sont pas suffisants dans le chapitre consacr limmobilier).
Si vous tes dj propritaire, achetez de limmobilier locatif
220
sous forme dappartements ou de parkings en fonction des
sommes que vous souhaitez investir.
Deuxime axe: Il est bas sur les responsabilits que vous avez
assumer, ou si vous ne supportez pas le risque:
privilgiez les placements du type assurance-vie avec des
rendements srs et une garantie du capital ;
si vous tes deux travailler, placez un tiers de votre par-
gne en bourse au travers dun fonds ou une SICAV actions ;
comme pour le scnario prcdent, envisagez dacheter votre
rsidence principale ou dinvestir dans limmobilier locatif.
Pour finir, noubliez jamais de protger systmatiquement tous vos
actifs en utilisant les principes dfinis plus haut. Vous viterez
ainsi de ruiner des annes defforts et de voir votre richesse partir
en fume.
Spcial 2006 :
Acheter, ou non, de limmobilier aujourdhui
Je voudrais ouvrir ici une parenthse sous forme davertissement.
Je ne vous apprendrai rien en affirmant que limmobilier est trs
cher en ce moment, et il serait lgitime de se demander sil est
vraiment opportun dinvestir dans ce domaine. Pour viter des
erreurs qui vous coteront trs cher, vous devez prendre cer-
taines prcautions. En dehors de lachat de votre rsidence prin-
cipale, le critre essentiel est la rentabilit du loyer annuel par
rapport au prix dacquisition, major des frais de notaire. Vous
devrez absolument rechercher une rentabilit minimum de 5 % si
vous achetez du neuf, et dau moins 7 8 % pour lancien (nou-
bliez pas dinclure les ventuels travaux), tout en sachant que les
remises fiscales dont vous pourrez bnficier doivent tre prises
vous de jouer
221
en compte dans votre calcul de rentabilit. La mise en place de
ce filtre vous permettra de ne pas acheter trop cher dans un mar-
ch en pleine explosion (bulle immobilire 2000-2006).
Autre recommandation pour limiter le risque et maximiser votre
rentabilit: faites tout pour avancer le moins dargent possible, et
utilisez largent des autres au maximum, que ce soit celui du loca-
taire ou de la banque en contractant un crdit total. Je ne vous dis
pas que cest facile, mais la rcompense finale et potentielle est
une excellente raison de vous battre. Sans comptez que vous
minimiserez fortement le risque. Cette possibilit est fonction de
ltat du march. Si celui-ci est trs dynamique, les banquiers vous
prteront facilement. Sil se tend, ils deviendront prudents et
craintifs, et vous aurez plus de difficults emprunter. Sauf si
vous avez de bonnes relations avec votre banquier et que celui-ci
a confiance en vous.
Faites vos choix en faisant le maximum pour rsoudre lquation:
Loyer = Mensualit, en incluant les abattements fiscaux dans ce
calcul. Exemple: si votre mensualit de remboursement est de
700 euros, que le loyer est de 500 euros mais que vous conomi-
sez 200 euros dimpts par mois, votre quation squilibre et la
condition est remplie. Vous avez tout y gagner. Non seulement
vous abaissez votre risque mais vous minimisez leffort financier
produire pour commencer vous enrichir. Il est vident quen
procdant de la sorte vous trouverez moins dopportunits, mais
elles auront une meilleure capacit dautofinancement.
Encore un petit effort
Voil, vous tes riche! Enfin presque. En tout cas vous savez com-
ment vous enrichir. Mais pour rellement concrtiser vos rves de
222
prosprit, il vous faudra encore surmonter quelques obstacles
que nous allons lister.
La peur de perdre de largent est certainement lobstacle le plus
important qui occasionne des remises en question et nous freine
au moment o laction est ncessaire. Cest galement pour cette
raison que certaines personnes ne senrichiront jamais. Leur peur
de perdre tant plus grande que la motivation de senrichir, elles
ne feront jamais rien pour favoriser leur avenir. Elles sont telle-
ment focalises sur leur peur quelles ne voient que les raisons
pour lesquelles elles pourraient perdre de largent et jamais celles
qui leur permettraient den gagner. La peur les paralyse tellement
quelles narrivent plus se poser les bonnes questions.
Cette peur est dclenche par deux choses :
un manque de matrise et/ou de connaissance du domaine
dinvestissement envisag;
une prise de risque trop leve ou des engagements trop
importants.
En ce qui concerne lignorance, il est vident que si vous ne savez
pas ce que vous faites, ni sur quoi vous investissez vous aurez
peu de chances dexploiter correctement le sujet. Vous ne ferez
rien dautre quentretenir une apprhension qui vous empchera
de dormir et vous freinera au moment de prendre une dcision.
Pour ce qui est du risque, il faut que vous admettiez ds aujour-
dhui que celui-ci est indissociable de nimporte quel investisse-
vous de jouer
223
La peur nous aveugle et ferme lhorizon
ment. Ce qui implique, pour ne pas jouer vous faire peur, que
vous devrez adapter la taille de vos investissements en fonction
de ce que vous pouvez supporter conomiquement et psycholo-
giquement.
Tout comme le risque, la peur fait partie du jeu et nliminera
jamais le danger. Ce nest pas parce que vous avez peur que vous
perdrez de largent et ce nest pas parce que vous tes confiant
que vous en gagnerez. Je dirais mme que cest le contraire: un
excs de confiance ayant tendance liminer la prudence, alors
que lapprhension nous rend plus attentif.
Le risque faisant partie de lavenir et donc de linconnu, il faut
que vous appreniez le grer et ladapter votre sensibilit.
Vos investissements doivent tre le reflet de votre personnalit,
pas de celle de votre voisin. Il ny a aucune honte dire que vous
tes plutt conservateur et que vous avez du mal supporter le
risque. Ce qui est ridicule cest de perdre de largent parce que
vous agissez lencontre de vos convictions.
Soyez persuad que vous ne gagnerez jamais dargent si vous
nadmettez pas quil y a une possibilit den perdre. Nous avons
dmontr que plus la rcompense est potentiellement leve,
plus le risque est important. Par consquent ne provoquez pas la
peur et limitez vos risques. Prenez votre temps et construisez
votre confiance avant dinvestir dans des vhicules dont le rende-
ment est plus lev.
Manque de temps. Certains ninvestissent pas parce quils ne
prennent pas le temps de le faire ou considrent que cest trop de
travail. Certes, senrichir demande un investissement personnel,
mais qui reste minime en regard de ce quil peut rapporter. Rien
224
ne tombera dans votre assiette si vous ne faites rien pour vous
enrichir. Seule laction vous permettra de vous offrir la maison de
vos rves, une grosse voiture ou des vacances aux Bahamas.
Si vous saviez le nombre de personnes que je connais qui sont
plus intresses par leur petit confort quotidien plutt que de
soccuper de leur avenir, vous seriez effray. Et au risque quelle
ne veuille plus garder mon chat lorsque je pars en vacances, je
vais vous raconter une anecdote sur ma voisine.
Madame C., qui ne travaille pas, vient dacheter un appartement
dans le but de raliser un investissement. Elle se plaignait quache-
ter un appartement prenait du temps. Rendez-vous compte, en
temps cumul et rellement occup, il lui aura fallu deux journes
avec le banquier pour mettre en place son crdit, prendre deux
autres jours pour signer diffrents actes chez le notaire et une der-
nire journe pour acheter, sur plan, un appartement qui sera livr
dans un an. Au final elle manifestait son mcontentement parce
quelle avait pass cinq jours de sa vie pour acqurir un apparte-
ment qui vaudra 200000 euros dans 15 ans, quelle aura fait finan-
cer en partie par la banque, le locataire et ses impts. Elle rlait
parce quelle allait senrichir et gagner 200000 euros ( la fin du
crdit) en cinq jours. Soit 40000 euros par jour !
Il est vident que certains investissements vous prendront plus de
temps que dautres. Si vous voulez travailler le moins possible
votre enrichissement, placez votre argent 5 % et attendez la
retraite. Si vous tes plus motiv et prt vous occuper un peu
plus de votre richesse, cherchez un FCP ou une SICAV qui a sur-
perform le march dans les dernires annes, ou un apparte-
ment qui rpond parfaitement nos critres idaux dacquisition.
Cherchez le meilleur crdit possible et prenez votre retraite 5 ou
vous de jouer
225
10 ans plus tt parce que vous aurez fait ce quil fallait. vous de
choisir.
Les conseilleurs ne sont pas les payeurs
Un des derniers obstacles qui reste surmonter est issu de lin-
fluence que vous subissez de votre environnement, et principa-
lement des fameux conseilleurs qui ne sont jamais les payeurs.
Mfiez-vous des personnes votre entourage et sachez ne pas trop
tenir compte de leurs avis. Je ne dis pas que leurs conseils ou
mises en garde ont pour but de vous freiner volontairement
(quoique dans certains cas), mais ce quils risquent de vous
communiquer cest surtout leur peur dinvestir (vous en avez dj
assez avec la vtre), la manifestation de leur ignorance, leur cr-
dulit, leur jalousie et quelques fois de leur arrogance.
Je vais finir lhistoire de mon placement 11,75 %. Aprs avoir
dcouvert ces fameuses obligations, je proposais un ami den
profiter. tant surtout habitu placer son argent 5 % celui-ci
manifesta, dans un premier temps, un certain scepticisme sur le
rendement annonc. Lorsque je lui montrais quun effet de levier
lui permettrait den tirer 18 %, il ma vraiment pris pour un illu-
min. Mme en lui mettant sous le nez les papiers de la banque, il
ne me croyait toujours pas. Pourquoi ?
Il ne savait pas vraiment ce que sont des obligations et la
faon dont elles fonctionnent.
Il ne connaissait rien aux effets de levier (je ne sais mme
pas sil avait dj entendu le terme auparavant).
Il avait du mal reconnatre son ignorance sur le sujet et no-
sait pas lavouer.
226
Conclusion: sachez tenir ou ne pas tenir compte de lavis des
autres. Observez les ractions de vos conseilleurs. Essayez
didentifier si elles sont la reprsentation de leurs peurs ou sils
essayent dimposer leur point de vue avant de voir votre intrt.
Vrifiez surtout quils savent de quoi ils parlent. Tirez vos
conclusions et forgez-vous des convictions objectives. Si
vous vous laissez influencer vous ne ferez que partager leurs
doutes.
Mais comment font-ils ?
Ce qui aurait tendance nous faire douter de notre capacit
nous enrichir et nous fait penser que les autres sont meilleurs
que nous, provient de lobservation de leurs signes extrieurs de
richesse. Nous les voyons rouler dans de grosses voitures, payer
le restaurant tout le monde en affichant firement leur carte de
crdit (couleur or bien sr). Croyez-moi, dans bien des cas
tout ceci est trs loin de la ralit. normment de personnes
vivent au-dessus de leurs moyens et privilgient le paratre avant
dtre rellement. Ce que je veux dire par l, cest quil ne faut
pas vous laisser impressionner par la grosse voiture de votre voi-
sin. Bien souvent elle appartient la banque (emprunt) ou la
socit pour laquelle il travaille. Sachez ne pas vous fier aux
signes extrieurs de richesses. Ils sont faciles acqurir par le
biais des crdits la consommation et difficile rembourser
(vous savez dj pourquoi). Ils ne sont l que pour soigner une
image extrieure ou flatter un ego qui nest pas obligatoirement
le vritable reflet du compte en banque de leur propritaire.
Croyez-moi, vous pouvez vous enrichir et faire beaucoup mieux
que la plupart des gens.
vous de jouer
227
Votre meilleur investissement : formez-vous !
Aprs que vous vous soyez pay en premier, votre premier inves-
tissement doit aller en direction de votre ducation financire.
Cest la meilleure chose que vous ayez faire. Dveloppez vos
connaissances et vous largirez votre horizon. Mieux vous conna-
trez votre sujet, plus vous aurez de possibilits de vous enrichir et
de saisir les occasions qui se prsenteront. Si vous ne savez rien,
vous ne ferez rien. Si vous ne savez pas reconnatre une bonne
affaire et si vous ne savez pas quoi faire pour la financer, elle
vous passera sous le nez.
Bien que jai dmontr que lcole ne nous apprenait rien au sujet
de largent, si vous savez parfaire vos connaissances, vous aurez
une vision plus large du monde et ajouterez des cordes votre
arc. Plus vous en aurez plus vous pourrez rebondir le moment
venu.
Nhsitez pas vous documenter, lisez, allez dans des salons, par-
ticipez des sminaires, assistez des confrences, surfez sur
Internet. Il ny a aucune limite et de plus en plus de possibilits
dapprendre.
Le meilleur moyen restant encore de demander conseil aux per-
sonnes qui ont dj investi dans les domaines qui vous int-
ressent. Elles sont les mieux places pour vous rpondre.
Nhsitez pas leur poser des questions sous prtexte que vous
228
Apprenez, car vous ne savez pas
ce que vous ne savez pas !
pensez quelles ont des secrets bien cachs quelles ne voudront
pas partager. Bien au contraire. Si je prends mon cas, dans ma
famille tout le monde a vu que je prosprais. Pourtant personne
ne ma jamais demand comment javais fait pour acheter mon
premier appartement, ou pourquoi jachetais des actions en
bourse. Ils se contentaient dobserver mon parcours en pensant
peut-tre que javais de la chance.
En ralit je vous mens lorsque je dis personne. Les seules qui ont
os me poser des questions sont mes filles. Elles ont commenc
minterroger lorsquelles se sont aperues que leurs amis avaient
une maison moins grande ou quils partaient moins souvent en
vacances.
Bien quelles soient encore tudiantes, elles placent leurs cono-
mies en bourse sur un fonds en actions et nhsitent pas
lalimenter ds quelles en ont loccasion. Le plus tonnant cest
quelles ont plus dpargne que des personnes qui sont dans la
vie active depuis plusieurs annes. Ne croyez pas pour autant que
jalimente leur compte. Tout ce quelles possdent est le fruit des
petits boulots du genre baby-sitting ou des billets donns par les
grands parents au moment des anniversaires. Ma contribution se
rsumant fournir largent de poche et une ducation pour leur
avenir.
Vous allez me dire oui mais cest facile pour elles, puisquelles
vous ont sous la main en permanence. Cest vrai. Mais tout ceci
dmontre bien que votre enrichissement ou celui de vos enfants
forme un tout avec lducation que vous leur apportez. Si vous ne
les veillez pas aux diffrentes notions conomiques, vous ne
ferez rien de mieux que lcole et ils napprendront jamais rien
sur largent.
vous de jouer
229
Je crois que jai oubli de vous dire quelque chose
Jespre sincrement que ce livre vous aura apport autant de
plaisir que jen ai eu lcrire. Si vous pensez quil vous a relle-
ment apport quelque chose, nhsitez pas loffrir et partager
avec vos proches tout ce que vous avez appris. Je serais gale-
ment heureux que vous me fassiez part de vos sentiments et je
vous invite fortement tmoigner de vos expriences sur mon
site Internet. Vous y trouverez dautres rcits qui vous permettront
davancer dans la bonne direction et dviter certaines erreurs.
Il faut que vous soyez persuad que senrichir na rien de mauvais
en soi. Cest lutilisation que vous ferez de votre richesse qui est
important. En fonction des dcisions que vous prendrez vous
pourrez aider les autres, amliorer votre avenir et favoriser celui
de vos enfants. Cest, mon humble avis, la seule chose qui
compte. Tout le reste nest que futilit. Tant que je navais pas
denfant, jai cherch menrichir parce que je voulais avant tout
tre indpendant et vivre ma vie comme je lentendais. Une fois
nes, jai voulu menrichir pour que mes filles soient heureuses et
ne pas me poser de questions pour leur avenir.
En crivant ces derniers mots, je maperois que jai oubli de
vous dire une chose importante: Payez-vous en premier.
bientt.
Olivier Seban
230
Vous souhaitez aller plus loin? Alors, retrouvez
Olivier Seban sur Internet et dcouvrez de nouveaux
articles utiles pour vous enrichir et grer vos finances
www.toutlemondemeritedetreriche.com
REMERCIEMENTS
Je pense sincrement que la rdaction dun ouvrage qui parle de
la vie des gens ne peut pas tre le fruit dun seul esprit. Cest pour
cette raison que je tiens remercier tous ceux qui ont bien voulu
me faire part de leurs critiques et plus particulirement Isabelle,
Stphanie, Vronique, Nathalie, Sylvie, la femme du Chinois. Du
ct de la gent masculine, un grand merci Vincent et son frre
Robert, Olivier, Jrme (dit le Chinois), Pierre et Luc pour son
aide prcieuse.
231
RFRENCES BIBLIOGRAPHIQUES
Clason, S., The Richest Man in Babylon, Signet 2004 (1926).
Kiyosaki, R. I. et Lechter, S. L., Rich Dad, Warner, 2000.
232
Ils ont lu Tout le monde mrite dtre riche,
voil ce quils en ont pens !
Olivier Seban nous livre vraiment le secret pour vous enrichir.
Cest tellement simple que chacun de nous peut le faire.
Lisez ce livre, suivez ses conseils et il changera votre vie.
Vincent P.
Payez-vous en premier est une ide simple que tout le monde
peut appliquer et qui fera la diffrence pour votre futur financier.
Ignorez ce livre vos risques et pril.
Muriel B.
Olivier Seban rend la comprhension du fonctionnement de largent
simple, amusant et excitant. Tout le monde mrite dtre riche est un
livre pratique et malin pour dominer votre argent au lieu du contraire.
Pierre R.
Tout le monde mrite dtre riche est un livre tonnant qui se lit
en quelques heures et qui vous permettra dagir immdiatement
et efficacement pour vous enrichir.
Jean-Herv P.
Un livre simple et tonnant qui changera tout jamais votre faon
de voir votre argent. Bravo.
Elsa Z.
Merci pour cette leon de ralisme qui dmontre que lenrichissement est
uniquement la consquence de nos actes et que nous avons tous la pos-
sibilit dorienter notre destin. Un livre mettre entre toutes les mains.
Pierre O.
Nous avons tendance penser que lenrichissement est rserv ceux
qui ont dj de largent. Pourtant vous dmontrez sans ambigut quil
est notre porte et quil suffit de rflchir 30 secondes avant dagir.
Bravo pour le style clair et la pdagogie du livre.
Catherine P.
233
Bravo ! Jai donc lu votre livre avec intrt. Flicitations. Il est avant-
gardiste, pdagogue et trs agrable lire (comme vos autres livres...).
Flicitations encore une fois.
Alexandre C.
Tout le monde mrite de lire ce livre. Je lai dvor en 2 heures
avec un norme intrt. Tout est simple et limpide. Mon seul regret
est de ne pas lavoir dcouvert plus tt.
Pascal B.
Votre livre devrait vraiment tre enseign lcole ! Cest un
chef-duvre de clart, de pdagogie et de bonnes ides. MERCI !
Jrme D.
Vous auriez pu intituler ce livre Comment senrichir sans rien
connatre la finance. Bravo. Un livre dutilit publique
dont beaucoup devrait sinspirer.
Jacques B.
Livre trs agrable lire et a ne gche rien... Le contenu est vraiment
indispensable quiconque souhaite soccuper efficacement de ses
finances et senrichir. Cest de loin le meilleur livre sur le sujet,
en franais comme en anglais. Aucun remplissage inutile.
Chaque mot a sa raison dtre. Flicitations pour cet excellent
ouvrage que je recommanderai mon entourage.
Sbastien C.
Vous auriez d crire ce livre plus tt ! Il est en train de changer
radicalement ma faon de considrer largent et surtout de mappren-
dre le garder. Cest presque une rvlation. Ce nest rien que
du bon sens finalement. Pourtant largent vhicule tant de choses
diffrentes que notre attitude est souvent fausse et que nous
ne faisons pas toujours ce quil faut dans notre intrt.
Bruno E.
234

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