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SOMMAIRE
Fin de la période dorée ? 6
LES PRIX ET LES Un marché soutenu en 2017 6 UN
RENDEMENTS DU Progressive remontée des taux 6 FINANCEMENT
MARCHÉ
L’ancien poursuit son ascension 7
La reprise s’installe dans le neuf 9
TRÈS PEU ONÉREUX
La construction en régions 11 Le calcul du budget 94
Les prix des appartements anciens dans
les principales villes d’Ile-de-France 20 Les frais d’acquisition 94
Les frais du crédit 96
Les tendances en région : la province n’est pas en reste 27 Les assurances 96
Un marché locatif toujours actif 31
Les prêts bancaires 97
Des locataires mobiles 32
Les taux resteront faibles 97
Offre insuffisante à Lille et à Paris 32
Faut-il renégocier son crédit ? 98
Baisse des loyers de marché 33
Des crédits fiscalement avantageux 99
Les petites villes ne sont pas épargnées 34 Le prêt à taux fixe 99
Des logements moins entretenus 34 Prêt à taux révisable 100
L’immobilier, le placement préféré des Français 35 Le crédit in fine 100
Nouvelle collecte record des SCPI 35 Les aides et subventions 101
OPCI : la percée continue 36 Les aides de l’Agence pour l’amélioration de l’habitat (Anah) 101
Résidences de tourisme : le secteur se réinvente 38 Les aides de la Fondation du patrimoine 104
Ehpad, un marché d’avenir 39 Aides départementales 104
Les résidences pour seniors en quête de légitimité 40
Les résidences pour étudiants, une forte demande 41
Bureaux : le retour des grandes transactions 41
L’immobilier de luxe se porte bien 42 BIEN GÉRER SON
Investir en outre-mer 43 PATRIMOINE
La Réunion, des prix en baisse 43 LOCATIF
La Martinique dopée par la défiscalisation 43
La Nouvelle-Calédonie, le 2e marché locatif français 44 Vos obligations en tant que bailleur 106
En Guadeloupe, les ventes progressent 45 Loi de référence 106
Saint-Martin, territoire VIP 46 Contenu du logement 106
Investir à l’étranger : Maurice, Portugal, Maroc, Floride 48 Le bail à établir 108
Les prix dans 500 villes 53 La rédaction du bail 108
La caution solidaire 109
Le dépôt de garantie 109
Le loyer et les charges 110
PROFITER DES Le Pinel reconduit en 2018 ? 57
Indexation du loyer, version loi Alur 111
AVANTAGES Mobiliser les investisseurs 58 Loyers et charges impayés 112
FISCAUX Les investissements réalisés
Les logements concernés
58
59
Le renouvellement du bail
Charges annexes
113
113
Un niveau de performance énergétique exigé 61 Durée de location 114
Six, neuf ou douze ans de location 62
Résiliation du bail 114
Réduction d’impôt 62
Droit de préemption 116
Loyers plafonnés 62
Choix du gestionnaire 116
Outre-mer : le Pinel continue de faire son nid 63 Le bailleur, le locataire, l’électricité et le gaz 116
Dispositif Pinel outre-mer 63
Dispositif Girardin 63 Les impôts et les taxes à payer 117
Aide fiscale au logement locatif social 64 A l’acquisition du bien 117
Le régime du microfoncier 65 A la détention du bien 117
La réduction d’impôt Malraux 66 A la cession du bien 119
Les monuments historiques 70 La copropriété 122
La rénovation de logements 74
Les charges 122
La location Cosse 75 Les décisions 124
Bénéficiaires et logements concernés 75 Gestion et relations avec les copropriétaires 124
La signature d’une convention avec l’Anah 75
Les plafonds de ressources et de loyers des locataires 75
L’avantage fiscal 76
La location meublée 77 RÉALISER
La location meublée professionnelle (LMP) 77 SON
La location meublée non professionnelle (LMNP) 79 PROJET
La réduction d’impôt Bouvard 81
Les résidences meublées 85 Analyser la rentabilité 126
Le régime micro-BIC 90
L’optimisation fiscale 91 Les formules mathématiques 126
Les simulations de calcul 126
Le démembrement 91
La société civile immobilière (SCI) 92 Le carnet immobilier 129
Un plafonnement unique 92 Adresses utiles 130

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 3


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Tout un
programme…
L
e nouveau président de la République est clair :
Benoît Descamps
rédacteur en chef il compte orienter le patrimoine des ménages
(b.descamps@edicom.fr) vers le financement des entreprises. Si cette
mesure est la bienvenue, il serait également
appréciable que le nouvel exécutif poursuive dans la voie des précédents
gouvernements qui ont tous favorisé l’immobilier locatif.

Moins sexy que la Tech, l’immobilier neuf représente en France toujours l’un
des tout premiers viviers d’emplois en France. Derrière la pierre se cachent
des milliers d’entreprises pour qui un coup d’arrêt des mesures incitatives
fiscales pourrait être fatal.

Le manque à gagner fiscal accordé aux investisseurs est largement compensé


en charges sociales, impôt sur les sociétés et autres recettes dégagées par
l’emploi et la création de richesse.

Et, en raison de facteurs démographiques et sociaux, le manque de loge-


ments est toujours aussi présent en France, notamment dans nos grandes
agglomérations.

Bref, les raisons du maintien d’un soutien fiscal à l’immobilier sont nom-
breuses. Mais l’instauration d’un impôt sur la fortune uniquement basée sur
la pierre et l’absence d’un ministère totalement dédié au logement sont
autant de signes inquiétants quand il s’agit d’anticiper la future politique du
gouvernement envers l’immobilier.

Si les dispositifs en vigueur restent perfectibles, l’investissement immobilier


ne peut être ignoré.

Le Magazine des Conseils en Investissement

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Les Rives de Marne - 8 quai de Bir-Hakeim Gestion des ventes : Dépôt légal : à parution La reproduction des textes et des illustrations publiés
94419 Saint-Maurice Cedex réservée aux marchands de journaux - CPPAP : n° 0720 T 86 897 dans Investissement Conseils est in terdite.
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4 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


005-019 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:06 Page5

SOMMAIRE DU CHAPITRE

LES PRIX ET
LES RENDEMENTS
DU MARCHÉ
Fin de la période dorée ?
Un marché soutenu en 2017 ...................................................................6
Progressive remontée des taux ..............................................................6
Le marché immobilier, L’ancien poursuit son ascension .............................................................7
que ce soit dans La reprise s’installe dans le neuf.............................................................9
l’ancien ou le neuf, La construction en régions ...................................................................11
Les prix des appartements anciens dans
reste largement stimulé les principales villes d’Ile-de-France....................................................20
par des taux d’emprunt Les tendances en régions : la province n’est pas en reste 27
toujours aussi bas
Un marché locatif toujours actif
– malgré une légère
Des locataires mobiles ..........................................................................32
remontée constatée ces Offre insuffisante à Lille et à Paris ...........................................................32
dernières semaines. Une Baisse des loyers de marché ...................................................................33
hausse loin d’être encore Les petites villes ne sont pas épargnées ..............................................34
Des logements moins entretenus..........................................................34
rédhibitoire ou de nature
L’immobilier, le placement préféré des Français
à inquiéter acheteurs,
Nouvelle collecte record des SCPI ......................................................35
investisseurs et OPCI : la percée continue........................................................................36
primo-accédants. Résidences de tourisme : le secteur se réinvente................................38
PTZ élargi et Pinel Ehpad, un marché d’avenir .......................................................................39
Les résidences pour seniors en quête de légitimité ...........................40
pourraient ne pas Les résidences pour étudiants, une forte demande ...........................41
être remis en cause Bureaux : le retour des grandes transactions .......................................41
pour 2018. L’immobilier de luxe se porte bien........................................................42
Investir en outre-mer
La Réunion, des prix en baisse .............................................................43
La Martinique dopée par la défiscalisation ............................................43
La Nouvelle-Calédonie, 2e marché locatif français..............................44
En Guadeloupe, les ventes progressent ................................................45
Saint-Martin, territoire VIP.....................................................................46
Investir à l’étranger : Maurice, Portugal, Maroc, Floride 48
Les prix et les loyers dans 500 villes 53

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 5


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Fin de la période dorée ?


2
016 a confirmé la reprise du le niveau de transactions atteint en 2016 sance – 1,3 %, selon la Banque centrale
marché immobilier amorcée ne sera pas dépassé en 2017, anticipe européenne – sont positives. A cela
en 2015. Le nombre de trans- le cabinet Xerfi. Signe que l’euphorie s’ajoutent les faibles rendements des
actions a continué à progres- du marché est en train de retomber ? placements financiers qui contribuent
ser pour atteindre les 850 000 sur douze à renforcer l’attrait de la pierre auprès
mois dans l’ancien (+ 6 % vs. 2015), des investisseurs.
dépassant largement le niveau d’avant-
crise. Un rattrapage consécutif à l’atten- Un marché soutenu Le prix des logements affiche un léger
rebond de + 1,3 % sur les appartements
tisme des précédentes années, mais
qui témoigne du dynamisme du marché
en 2017 et + 1,8 % sur les maisons. Dans l’en-
semble, le niveau de prix des loge-
français. Les perspectives pour 2017 continuent ments enregistre une remontée
154 milliards d’euros de crédits immo- d’être optimistes. Les taux d’intérêt de modeste de + 1,5 %, qui n’a pas eu d’ef-
biliers, hors rachat, ont été acceptés en crédit se maintiennent à des niveaux fet notable sur les transactions. Tout
2016, soit une hausse de 1,7 % par rap- très bas (moins de 2 %) propices à concorde à laisser penser que le mar-
port à 2015, indique le Crédit foncier. Et l’achat immobilier, et les mesures de ché de l’immobilier français restera sou-
pour cause, entre 2015 et 2016, malgré soutien public concernant l’accession tenu jusqu’en 2018, et ce malgré les dis-
une légère augmentation des prix du (le prêt à taux zéro), l’investissement parités régionales.
logement (+ 1,5 %), la baisse des taux locatif (dispositif Pinel) ou accordant aux La variation des ventes s’échelonne de
d’emprunt (- 78 points) a renforcé la bailleurs des avantages fiscaux (dispo- - 3,6 % en Lozère à + 13,3 % en Haute-
capacité d’emprunt des ménages de sitif Censi-Bouvard) vont se poursuivre Corrèze. « Le prix du mètre carré est
+ 7,6 % qui, à mensualité équivalente, jusqu’à la fin de l’année. Même si à près de dix fois plus élevé à Paris qu’à
ont gagné 5 m 2 supplémentaire en l’heure où nous écrivons ces lignes, le Saint-Etienne », indique la Fnaim,
moyenne par bien immobilier et une nouveau président de la République constatant un creusement de la hiérar-
plus grande qualité des logements compte reconduire le Pinel et le PTZ chie des prix en fonction du degré
accessibles. pour 2018… d’urbanisation des régions.
Toutefois, cette phase de rattrapage 2017 s’annonce donc sous des auspices
tend à s’achever : la progression des favorables au premier semestre : le
transactions accuse un ralentissement
au second semestre 2016. Si les évolu-
moral des ménages s’améliore, une
baisse du chômage s’esquisse (- 1 % en Progressive remontée
tions du marché restent satisfaisantes, avril 2017) et les prévisions de crois- des taux
Le changement d’orientation de deux
MoraL des FrançaIs aU beaU FIxe déterminants majeurs du marché au
dernier trimestre 2016 limite cepen-
Dans l’ensemble, l’optimisme pré- dant les perspectives de croissance.
vaut. Selon la Fnaim, l’indicateur
D’une part, les taux d’intérêt ont atteint
de confiance des ménages a aug-
leur niveau plancher et leur remontée,
menté de 5 points en un an. Au
progressive mais inéluctable, aura un
final, 7 Français sur 10 estiment
impact sur les comportements des
que la période est propice à
l’achat immobilier et, tout autant, futurs acquéreurs. Cette hausse devrait
que les prix vont rester stables ou atteindre les 1,8 % à fin 2017 (Crédit
baisser dans les six prochains mois. foncier/CSA).
Dans le détail, ils sont 74 % à esti- En effet, si la Banque centrale euro-
mer que la situation économique est favorable pour devenir propriétaire péenne continue d’appliquer une poli-
pour la première fois, 39 % pour revendre son logement, 65 % pour investir tique accommodante, elle finira par sui-
dans l’immobilier locatif et 52 % pour acheter une résidence secondaire. vre le mouvement de remontée des
83 %, enfin, sont conscients que les taux actuels des crédits immobiliers taux longs impulsé aux Etats-Unis, ce
sont très attractifs. qui aura pour conséquence une accé-
lération de l’inflation estimée à 1,1 %,

6 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

contre 0,2 % en 2016. La concurrence


tarifaire entre les banques permettra L’ancien poursuit sons de + 1,5 % (+ 0,3 % sur trois mois)
par rapport au 4e trimestre 2015.
de conserver un coût du crédit attractif
en 2018, mais les taux ne seront plus
son ascension Sans surprise, c’est en Ile-de-France
que la hausse se fait la plus forte, à
le principal facteur de dynamisme En attendant, le nombre de ventes de + 3,1 % sur un an et + 0,9 % au dernier
des transactions qui devraient diminuer logements anciens continue de croître trimestre 2016. Les appartements fran-
de 0,6 % en 2017 et 1,2 % en 2018, en 2017, avec 867 000 ventes enregis- ciliens gagnent + 3,5 % en 2016 (+ 1 %
estime Xerfi. trées sur les douze derniers mois, à les trois derniers mois), les maisons affi-
D’autre part, l’un des moteurs du mar- fin février 2017, contre 805 000 douze chent une hausse de + 2,3 % (+ 0,8 % sur
ché résidentiel en 2016, à savoir l’as- mois plus tôt. Soit une hausse de 7,7 % trois mois).
souplissement des conditions d’éligi- sur un an. En province, l’inflation est beaucoup
bilité au PTZ pour l’acquisition de Selon l’indice Notaires-Insee, au qua- plus modérée. Les logements anciens
logements anciens avec travaux, pren- trième trimestre 2016, le prix des loge- gagnent + 1,1 % (+ 0,4 % sur trois mois),
drait fin en 2017. Quant au dispositif ments anciens en France métropolitaine avec des hausses de prix respectives de
Pinel, on ne sait pas encore par quelle poursuit également sa progression, en + 0,4 % sur un an pour les appartements
mesure il sera remplacé en 2018. augmentant de + 0,5 % par rapport au anciens et de + 1,4 % pour les maisons
Même si encore une fois, Emmanuel trimestre précédent. Sur un an, il pro- anciennes. Contrairement à la région
Macron se montre favorable au main- gresse de + 1,7 %. Le prix des apparte- francilienne, en province, ce sont ces
tien de ces deux dispositifs d’incitation ments anciens grimpe de + 1,9 % dernières qui tirent principalement le
pour 2018. (+ 0,9 % sur trois mois), celui des mai- marché. 

PrIx Moyen aU M2 des aPParteMents ancIens aU 4e trIMestre 2016

Source : Bases immobilières des notaires de France


(Les prix en Ile-de-France sont une valorisation des indices notaires–Insee du 4e trimestre 2016)

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 7


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Si une tendance à la hausse est visible


dans la plupart des départements de LocatIF : des Marchés FLUIdes
province (60 % affichent une évolution
La détente des marchés locatifs se
annuelle du prix de vente supérieure à
confirme. Les loyers de relocation
2 %), le marché français reste à plusieurs
évoluent à un rythme à peine
vitesses. Dans neuf départements, supérieur au taux d’inflation (0,7 %,
l’évolution annuelle du prix est infé- contre 0,6 %), l’indice de référence
rieure à - 2 % et entre - 2 et 2 % pour des loyers est pratiquement stable
quatre d’entre eux. (0,2 % sur un an), et rien n’indique
Concernant les appartements anciens, que cette tendance à la stabilité
seules les villes de Saint-Etienne (- 5 %), doive s’interrompre en 2017.
Toulouse (- 1,5 %) et Marseille (- 1,3 %) Cette détente, confirmée par les
affichent des prix en baisse. Ailleurs, ils observations des professionnels, s’observe sur la plupart des marchés.
augmentent : Dans cette situation, les projets de mise œuvre du plafonnement permis
- entre 1 et 2 % à Reims (1,1 %), Dijon par la loi Alur, heureusement peu nombreux, paraissent incongrus. La
(+ 1,2 %), Nice (+ 1,4 %) et Tours (+ 1,8 %) ; stabilité des loyers traduit le fait que l’offre s’est adaptée, quantitativement
- entre 2 et 5 % à Rennes (+ 2,5 %), Tou- et qualitativement, à l’évolution de la demande : il faut sans doute y voir
lon (+ 2,6 %), Lille (+ 3,1 %), Montpellier les conséquences bénéfiques des incitations fiscales à l’investissement
(+ 3,4 %), Nantes (+ 3,6 %), Grenoble locatif. Cela ne signifie pas pour autant que tous les logements se louent
(+ 4,1 %), Besançon (+ 4,5 %) ; facilement : selon les gestionnaires, certains biens ont en effet du mal à
- au-delà de 5 % à Lyon (+ 6,2 %), Stras- trouver preneur, notamment dans le centre de certaines villes moyennes.
Source : Fnaim
bourg (+ 6,8 %) et Bordeaux (+ 11,2 %).
Concernant les maisons anciennes,
dans les principales agglomérations de ce sont les conditions exceptionnelles patrimoine en vue de préparer leur
province, les évolutions restent majori- de financement qui sont au cœur de la retraite. Et cet actif, les particuliers
tairement positives. A noter, toutefois, mécanique actuelle de la hausse des comme les promoteurs sont prêts à
quelques baisses à Nancy (- 6,9 %), prix. Cela devrait rendre très prudent l’acquérir à un prix majoré, car même à
Valenciennes (- 4,3 %) et Béthune (- 3,6 %). sur la suite des événements, mais à l’ho- prix élevé son rendement, autrement
Dans les autres villes, les prix augmen- rizon 2 017 difficile de croire que la roue dit pour faire bref les loyers diminués
tent jusqu’à 8 % à Bordeaux ou Toulon. va tourner, c’est bien pour cela qu’après des coûts liés à la propriété, rapportés
La projection des indices de prix à fin 1,5 % de hausse cette année, les prix à la valeur actuelle du bien, superforme
mai 2017 à partir des avant-contrats sur dans l’ancien progresseront selon notre le rendement des autres actifs aussi
l’ensemble de la France métropolitaine scénario de près de 3 % en 2017. Ce bien en niveau qu’en stabilité », assure-
anticipe une accélération de la hausse. n’est pas une flambée, mais une belle t-il, citant comme autre facteur de sou-
En appartements anciens, l’évolution remontée », analyse Alexandre Mirli- tien, l’attitude des banques : « ce n’est
annuelle serait de + 4,3 %, alors que courtois, directeur de la conjoncture et pas tout d’avoir des taux bas, encore
pour les maisons anciennes, la hausse de la prévision du groupe Xerfi. faut-il que les banquiers prêtent. Et ils
serait plus prononcée, avec + 6,1 %. Selon ce dernier, le Brexit a apporté, de prêtent et même beaucoup, près de
façon durable, une plus grande volati- 16 milliards d’euros en moyenne par
 Pas de flambée des prix lité des marchés financiers. « C’est bon mois depuis le début de l’année. Si bien
Si les prix des logements progressent pour la pierre (considérée comme une que sur un an, la production de crédits
au niveau national, aucune flambée valeur refuge) qui devrait bénéficier nouveaux à l’habitat est solidement ins-
n’est à l’ordre du jour. « Bien plus que d’un afflux supplémentaire d’épar- tallée au-dessus de 200 milliards d’eu-
le contexte économique stricto sensu, gnants désireux de mettre à l’abri leur ros et rien n’indique un quelconque

EVolution dEs VEntEs brutEs* sElon lEs différEnts disPositifs


1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Quilés/ dispositif dispositif dispositif Pinel
Loi besson dispositif robien/borloo dispositif scellier
Méhaignerie Périssol duflot
Ventes à investisseurs 25 830 35 570 42 670 55 520 52 780 24 060 29 670 35 050 53 820 61 710 69 200 66 780 62 230 34 540 67 710 72 640 59 846 38 000 36 140 37 650 54 345 66 281
Ventes en accession 37 180 37 030 37 830 38 580 48 720 51 140 50 530 50 450 49 680 50 490 52 200 59 220 64 770 43 960 38 090 42 660 45 154 51 250 53 160 48 170 48 193 58 777
total des ventes 63 000 72 600 80 500 94 100 101 500 75 200 80 200 85 500 103 500 112 200 121 400 126 000 127 000 78 500 105 800 115 300 105 000 89 250 89 300 85 820 102 538 125058
au détail brutes**
Part des 41 % 49 % 53 % 59 % 52 % 32 % 37 % 41 % 52 % 55 % 57 % 53 % 49 % 44 % 64 % 63 % 57 % 43 % 40 % 44 % 53 % 53 %
investisseurs***
* Ventes brutes : réservations à la vente avec dépôts d’arrhes (Source CGDD). A la différence des ventes nettes, elles ne tiennent pas compte des désistements. **Source : ECLN, SOeS-CGDD ***Source : FPI

8 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

essoufflement ». tEndAncEs
dErnièrEs réservations poursuivent leur tendance de la note de septembre 2015), pour le
appartements Maisons à la hausse amorcée depuis fin 2014. neuvième mois consécutif, le nombre
anciens anciennes Au premier trimestre 2017, 30 900 loge- de ventes brutes de maisons indivi-
evolution à 3 mois 1,3 % 1,5 % ments neufs ont été réservés, soit 8,1 % duelles en diffus des constructeurs de
evolution à 1 an 4,3 % 6,1 % de plus qu’au premier trimestre 2016. notre échantillon est en hausse par rap-
En parallèle, le nombre de logements port au mois correspondant de l’année
mis en vente augmente de 3,5 % par 2014 (+ 15 %). Sur le troisième trimestre

La reprise s’installe rapport au premier trimestre 2016. On


dénombre ainsi 28 700 unités mises en
2015, les ventes brutes des construc-
teurs de notre échantillon sont en crois-
dans le neuf vente. La reprise s’installe durablement
avec près de 124 000 logements com-
sance de 21 % par rapport à la même
période de l’année 2014. Sur les douze
Selon la base de données Sit@del2, de mercialisés depuis un an, en hausse de derniers mois, les ventes brutes de mai-
décembre à février 2017, le nombre de 16,7 % par rapport à l’année précé- sons individuelles en diffus s’élèveraient
logements autorisés à la construction en dente. Sur la même période, les annu- à environ 111 000 unités et seraient en
données corrigées des variations saison- lations représentent 11,2 % des réser- hausse de 10 % environ par rapport aux
nières et des jours ouvrables (CVS-CJO) vations, au lieu de 7,9 % au premier douze mois précédents.
augmente en France de + 1,6 % par rap- trimestre 2016 : une augmentation qui
port aux trois mois précédents. Les auto- peut s’expliquer par le nombre impor-  baisse de l’offre
risations à construire des logements indi- tant de réservations en fin d’année commerciale
viduels grimpent de + 6,5 %, celles pour 2016. Au final, la baisse de l’encours de Avec 35 059 logements réservés, soit
des logements collectifs (y compris en logements proposés à la vente se pour- une hausse de 13,8 % par rapport au
résidences) chutent de - 1,5 %. Sur la suit (- 2,4 %) porté par le dynamisme premier trimestre 2016, l’année 2017
même période, le nombre de logements des réservations. s’ouvre sur une nouvelle progression
mis en chantier stagne, à + 0,5 %. Les Le prix de vente moyen au mètre carré des réservations. Cela vient confirmer
mises en chantier de logements indivi- des appartements diminue par rapport la tendance initiée depuis le dernier tri-
duels progressent de + 4,6 % et celles à son niveau du troisième trimestre mestre de l’année 2014, avec la mise en
des logements collectifs (y compris en 2014 dans six régions métropolitaines. place du dispositif Pinel et consolidée
résidences) baissent de - 2,2 %. Au total, le prix moyen des réservations en 2015, avec le renforcement du PTZ.
Malgré un net repli par rapport au der- stagne dans l’Hexagone. Pour ce qui C’est le dixième trimestre de hausse
nier trimestre 2016, particulièrement est du marché de la maison individuelle consécutive de cet indicateur. Une
dynamique, les mises en vente et les en diffus, selon Markémétron2 (extrait hausse qui résulte de l’augmentation 

VEntEs Au dEtAil dE loGEMEnts ordinAirEs (hors résidences avec services - données redressées)
2016 2017 Variations
2016 t1 2017 / 12 mois
Ventes nettes au détail t1 t2 t3 t4 t1 t1 2016 glissants*
aux investisseurs (personnes physiques) 12 262 17 643 13 860 17 560 61325 14 612 +19,2% +24,9%
Part dans le total des ventes au détail (48%) (53%) (54%) (55%) (53%) (51%)

en accession (tVA réduite incluse) 13 329 15 935 11 717 14 375 55 356 13 881 +4,1% +21,9%
Part dans le total des ventes au détail (52%) (47%) (46%) (45%) (47%) (49%)
total des ventes nettes au détail 25 591 33 578 25 577 31 935 116 681 28 493 +11,3% +23,5%
dont ventes au détail en tVA réduite 1 925 1 954 1 483 1 341 6 704 1 723 -10,5% +13,3%
Part dans le total des ventes au détail (14%) (12%) (13%) (9%) (12%) (12%)
Source : Observatoire de l'immobilier FPI, 1er trimestre 2017 *(T2 2016 - T1 2017) / (T2 2015 - T1 2016)

totAl dEs VEntEs dE loGEMEnts nEufs (ventes au détail de logements ordinaires et de résidences services - ventes en bloc - données redressées)
2016 2017 Variations
2016 t1 2017 / 12 mois
t1 t2 t3 t4 t1 t1 2016 glissants*
logements ordinaires au détail 25 591 33 578 25 577 31 935 116 681 28 493 +11,3% +23,5%
logements vendus en bloc 3 813 5 182 4 997 12 295 26 287 5 166 +35,5% +9,6%
résidences services* 1 400 1 800 1 250 1 600 6 050 1 400 +0,0% +29,6%
total des ventes de logements neufs 30 804 40 560 31 824 45 830 149 018 35 059 +13,8% +20,9%
Part des ventes en bloc dans le total des ventes (12%) (13%) (16%) (27%) (18%) (15%)
Source : Observatoire de l'immobilier FPI, 1er trimestre 2017 *échantillon **(T2 2016 - T1 2017) / (T2 2015 - T1 2016)

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 9


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 des réservations au détail (+ 11,3 %) derniers mois. Idem pour le rythme des Prix dE VEntE (€/M2) PAr QuArtiErs à PAris
et des ventes en bloc (+ 35,5 %), tandis mises en vente : 28 541 logements ont
Prix moyen
que les réservations de résidences ser- été mis sur le marché durant les trois arrondissement / Quartier au m2
vice se maintiennent au niveau du premiers mois de 2017, représentant I les Halles 11 470 €
début d’année 2016, indique l’observa- une hausse limitée de + 6,4 % par rap- II bonne-nouvelle 9 550 €
toire de l’immobilier de la Fédération port au 1er trimestre 2016. Cela se traduit Arts et métiers 10 210 €
III
Enfants rouges 10 720 €
des promoteurs immobiliers (FPI), dans par une baisse de l’offre commerciale, Archives 11 560 €
son analyse de conjoncture portant sur avec 90 935 logements disponibles à fin sainte-Avoye 10 330 €
Arsenal 11 090 €
le premier trimestre 2017. « Les acqué- mars 2017 (soit - 1,3 % en douze mois) IV saint-Gervais 10 960 €
reurs n’hésitent pas à concrétiser leurs et par un délai d’écoulement réduit à saint-Merri 11 600 €
projets de vie : ils gardent confiance neuf mois, voire moins dans certaines la sorbonne 11 640 €
V saint-Victor 10 190 €
dans l’immobilier pour préparer l’avenir, métropoles où ce niveau est en deçà Val-de-Grâce 10 450 €
qu’il s’agisse de propriétaires occupants des sept mois de stock théorique. C’est Monnaie 13 240 €
(+ 4,1 % de réservations par rapport au le cas, notamment, de La Rochelle, VI
notre-dame des champs 11 670 €
odéon 14 050 €
1 er trimestre 2016) ou de ménages Bordeaux et Saint-Malo. Un niveau jugé st-Germain-des-Prés 14 850 €
investisseurs (+ 19,2 %) », constate la FPI. « préoccupant » par les promoteurs qui Ecole Militaire 10 570 €
En 2017, les réservations nettes au considèrent qu’un délai de douze mois VII Gros caillou 11 670 €
saint-thomas d’Aquin 12 970 €
détail enregistrent une nouvelle hausse est nécessaire pour maintenir un marché
Elysées 14 510 €
de 11,3 % par rapport au premier tri- « équilibré et sain ». Europe 9 830 €
VIII
mestre 2016. Les réservations en TVA Le hiatus entre l’offre et la demande de Madeleine 11 360 €
saint-Philippe-du-roule 10 400 €
réduite représentent 12 % des réserva- logements engendre un phénomène
saint-Georges 9 400 €
tions au détail en accession. d’accélération des prix sur l’ensemble Ix faubourg Montmartre 8 930 €
Ces bons chiffres ne doivent cependant du territoire. Par rapport au premier tri- rochechouart 8 930 €
pas occulter la décélération des réser- mestre 2016, le prix de vente moyen fb du temple-H. st-louis 8 170 €
vations au premier trimestre 2017 par progresse de 5,1 % pour s’établir à x
Porte saint-Martin 8 850 €
Pte saint-denis / Paradis 8 680 €
rapport à la croissance de ces douze 4 177 euros/m2 au 1er trimestre 2017. saint-Vincent-de-Paul / lariboisière 7 660 €
sainte-Marguerite 8 500 €
xI
folie-Méricourt 8 490 €
la roquette 8 750 €
lE Prix du M2 dAns lEs GrAndEs VillEs dE frAncE république / saint-Ambroise 8 740 €
Prix m2 moyen Prix m2 moyen Loyer m2 moyen bel-Air 7 860 €
Ville appartement maison appartement Quinze-Vingts 8 880 €
xII
bercy 7 930 €
Paris 8 709 € 9 336 € 26,0 € Jardin de reuilly / Picpus centre 8 180 €
Marseille 2 456 € 3 161 € 11,7 € Gare 7 120 €
xIII
croulebarbe 8 800 €
Lyon 3 503 € 3 849 € 11,9 € Maison-blanche 7 570 €
salpêtrière 8 500 €
toulouse 2 643 € 2 963 € 11,3 € Montparnasse / raspail 10 200 €
nice 3 837 € 4 503 € 14,8 € xIV
Montsouris / dareau 8 380 €
Plaisance 8 620 €
nantes 2 691 € 2 989 € 11,0 € Petit-Montrouge 8 630 €
cambronne / Garibaldi / necker 9 600 €
strasbourg 2 618 € 2 636 € 11,0 € citroën / boucicaut / Javel 8 590 €
xV
dupleix / Motte-Picquet / Grenelle 9 270 €
Montpellier 2 682 € 2 868 € 12,3 € saint-lambert 8 300 €
bordeaux 3 442 € 3 424 € 12,1 € Auteuil 8 720 €
xVI
chaillot 9 750 €
Lille 2 555 € 2 123 € 12,7 € la Muette 9 640 €
Porte dauphine 9 790 €
rennes 2 527 € 3 166 € 10,6 € batignolles / cardinet 9 130 €
reims 2 031 € 1 979 € 9,3 € xVII
Plaine Monceau 9 410 €
Epinettes / bessières 8 050 €
Le havre 1 553 € 1 707 € 9,3 € ternes / Maillot 9 380 €
clignancourt / Jules-Joffrin 7 690 €
saint-etienne 1 002 € 1 497 € 7,2 € Goutte d’or / château rouge 6 710 €
xVIII
Grandes-carrières / clichy 8 210 €
toulon 2 370 € 2 974 € 10,7 € la chapelle / Marx-dormoy 6 370 €
Grenoble 2 225 € 2 472 € 10,8 € Amérique 6 440 €
xIx
bassin de la Villette 6 730 €
dijon 1 924 € 2 215 € 10,2 € combat 7 560 €
Pont-de-flandre 6 430 €
angers 1 840 € 1 989 € 9,4 €
belleville 7 400 €
Villeurbanne 2 682 € 2 927 € 11,4 € xx
charonne 7 500 €
Pelleport / télégraphe / saint-fargeau 6 900 €
nîmes 1 643 € 2 175 € 9,0 € réunion / Père-lachaise 7 800 €
Source : Meilleursagents.com Estimations au 1er juin 2017 Source : Chambre des notaires de Paris

10 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Pour Alexandra François-Cuxac, prési- duit par une accentuation du volume de hausse de l’impôt foncier qui risquerait
dente de la FPI, il est possible de transactions, cela risque de provoquer de détourner les investisseurs privés du
réduire cette tension sur l’offre de loge- un double effet : celui de raréfier le marché locatif du logement.
ments neufs dans les métropoles : nombre d’acquéreurs en puissance,
« Tous les éléments existent, de l’es- puisqu’ils auront déjà trouvé ce qu’ils
pace, un appareil de production effi-
cace, de l’épargne à la recherche d’in-
cherchaient, mais aussi celui de dimi-
nuer les stocks de biens à vendre. La La construction
vestissement, des acquéreurs solvables
et impatients, etc. Mais au lieu de cela,
combinaison de ces deux phénomènes
peut avoir pour avantage de soutenir
en régions
nous organisons collectivement la les prix et, selon Notaires de France, ce
pénurie par la sur-administration, la sur- serait alors le bon moment de vendre
fiscalisation, la précarité juridique », et d’acheter. Mais à la condition qu’une
déplore-t-elle. Pour contrer le « malthu- harmonisation de la plus-value et
sianisme silencieux » qui régit l’immo- des prélèvements sociaux avec une
bilier en France, la présidente prône réduction des délais à quinze ans soit
l’intéressement des collectivités en appliquée, ce qui permettrait un retour
zones tendues à la TVA, une simplifica- des biens vides sur le marché tout
tion et une réduction effective des en freinant une éventuelle hausse des
normes, un nouveau régime fiscal pour prix pérenne.
éviter la rétention foncière, ainsi que la Par ailleurs, l’abandon de certaines
création d’un « fasttrack » pour éviter mesures fiscales efficaces en 2018 (PTZ Côté construction, les disparités régio-
les recours abusifs. et Pinel) pourraient déstabiliser le mar- nales sont toujours aussi fortes, comme
ché, tout particulièrement les primo- le révèle l’observatoire de la FPI.
 Perspectives d’évolution accédants. Enfin, les professionnels
Les prévisions de Notaires de France redoutent un transfert de charges suite  L’Ile-de-France,
appellent également à la vigilance. Et à la suppression de la taxe d’habitation toujours en hausse
pour cause. Si le dynamisme du marché sur d’autres taxes profitant aux collec- Le premier trimestre 2017 s’inscrit dans
de l’année 2016 et début 2017 s’est tra- tivités locales et peut-être aussi une la continuité des trimestres précédents,
avec une nouvelle hausse des réserva-
tions de logements neufs en Ile-de-
Le LoGeMent neUF rePart France. 7 801 lots ont été réservés au
cours du premier trimestre (collectif
Entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016, les promoteurs ont ordinaire + individuel groupé), soit une
enregistré un redressement du volume des ventes de logements neufs augmentation de + 11 % comparé à
de +15,2 %, qui s’accompagne d’une diminution des stocks, dans un 2016. Cette variation est moins mar-
contexte de quasi-stabilité des prix, indique la Fnaim. Les mises en vente quée que celle des trimestres précé-
ont progressé significativement (+18,8 % sur la même période). De même, dents, les réservations ayant augmenté
le marché de la maison individuelle dans le secteur diffus voit le redres- de + 31 % en 2016 par rapport à 2015.
sement des ventes amorcé en 2015 se poursuivre à un rythme soutenu Cette progression continue des réser-
(+ 13,8 % en glissement annuel à fin avril 2016). 115 700 ventes brutes
vations s’explique à la fois par des
ont été enregistrées de mai 2015 à avril 2016. Ce mouvement haussier
conditions de financement qui restent
du marché du neuf devrait se poursuivre en 2017 : « En janvier 2017, les
favorables, malgré la légère hausse des
promoteurs sont aussi nombreux qu’en octobre 2016 à estimer que la
demande de logements neufs est forte. Après s’être relevé de 25 points taux de crédits immobiliers et par le
entre janvier et juillet 2016, le solde correspondant s’est, depuis, stabilisé maintien de dispositifs fiscaux – PTZ
à un niveau légèrement supérieur à sa moyenne de long terme », indi- pour la primo-accession et Pinel pour
que l’Insee dans sa dernière enquête de conjoncture sur la promotion l’investissement locatif en particulier –
immobilière. qui ont renforcé l’intérêt des ménages
pour l’immobilier neuf.
coMMErciAlisAtion dEs loGEMEnts nEufs Au premier trimestre 2017, on recense
4e trimestre 2016 2 100 ventes en bloc en Ile-de-France,
nombre de réservations + 21,2 % sur un an (33 497 unités) dont 62 % à des bailleurs sociaux (TVA
Mises en vente + 8,8 % sur un an (30 342 unités) à 5 %) et 21 % à des acteurs du loge-
ment intermédiaire (TVA à 10 %). Après
encours de logement - 6 % sur un an (94 300 unités)
quatre trimestres de hausse consécu-
Source : Datalab essentiel n°92, SOes,ECLN
tives, le 1er trimestre 2017 est marqué 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 11


005-019 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:07 Page12

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 par un volume de mises en ventes


Prix MoYEns du M² HAbitAblE dEs loGEMEnts collEctifs rEsErVEs *
(6 033 unités en collectif ordinaire + indi-
viduel groupé) inférieur de - 12 % à celui communautés d’agglomération (ca), Prix de vente au m² (hors parking) evolutions
métropoles, communautés urbaines t1 2017 /
du 1er trimestre 2016. (cU) et agglomérations urbaines (aU) t1 2016 t1 2017 t1 2016
L’offre commerciale (collectif ordinaire
cA du Havre 3 052 € 3 611 € + 18,3 %
+ individuel groupé) continue de se
ile-de-france 4 635 € 4 975 € + 7,3 %
réduire : 21 084 logements étaient dis-
Au de lyon 3 905 € 4 154 € + 6,4 %
ponibles à fin mars 2017, accusant une cA de st Malo 3 183 € 3 374 € + 6,0 %
baisse de - 4 % en douze mois. Cette cA d’orléans‐Val de loire 2 974 € 3 145 € + 5,7 %
offre représente 8,1 mois de commer- Métropole nice cô te d’Azur 5 114 € 5 405 € + 5,7 %
cialisation, soit un trimestre de moins nantes Métropole 3 679 € 3 876 € + 5,4 %
qu’à fin mars 2016. cA de la rochelle 3 821 € 3 997 € + 4,6 %
En collectif classique, le prix de vente bordeaux Métropole 3 605 € 3 759 € + 4,3 %
moyen hors parking est de 4 975 euros/m2 cA de caen 2 919 € 3 015 € + 3,3 %
au 1er trimestre 2017. En zone centrale, ce Métropole rouen normandie 3 012 € 3 098 € + 2,9 %
cA de besançon 2 952 € 3 026 € + 2,5 %
prix atteint les 5 770 euros et redescend
Montpellier Méditerranée Métropole 3 735 € 3 823 € + 2,5 %
à 3 800 euros en grande couronne.
Eurométropole de strasbourg 3 486 € 3 564 € + 2,2 %
Les ventes nettes au détail (proprié- cu de tours 3 169 € 3 238 € + 2,2 %
taires occupants, à investisseurs) pro- cu d'Angers‐loire Métropole 3 058 € 3 108 € + 1,6 %
gressent, en particulier chez les inves- cA de clermont‐ferrand 3 129 € 3 178 € + 1,6 %
tisseurs. Entre 2016 et 2017, les Métropole Aix‐Marseille 3 861 € 3 907 € + 1,2 %
réservations nettes en accession scot de lille 3 222 € 3 260 € + 1,2 %
gagnent 7 % et les réservations nettes Au de toulouse 3 474 € 3 504 € + 0,9 %
à investisseurs + 17 %. Le prix de vente cA de dijon 2 973 € 2 940 € - 1,1 %
moyen (hors parking, TVA au taux nor- rennes Métropole 3 509 € 3 468 € - 1,2 %
mal) s’accroît de + 7,3 % sur la même Grenoble Métropole 3 509 € 3 468 € - 1,2 %
Source : Observatoire de l'immobilier FPI, 1er trimestre 2017 *(Hors parking, TVA au taux normal)
période.
les premiers trimestres 2016 et 2017. mètre carré au 1er trimestre 2017. En
 La normandie, Quant aux réservations à propriétaires particulier, le prix de vente moyen a
tirée par Le havre occupants (230), elles ont augmenté de progressé de + 2,9 % sur la commu-
Son dynamisme ne faiblit pas. Avec + 16 % en 2017 par rapport à 2016 où nauté d’agglomération de Rouen, à
610 réservations nettes au détail au pre- elles affichaient une baisse de - 4 % à 3 098 euros/mètre carré, de + 3,3 % sur
mier trimestre 2017, la Normandie enre- Rouen, + 7 % à Caen et + 52 % celle de Caen, à 3 015 euros/mètre carré
gistre une nouvelle augmentation de au Havre. Avec pas moins de 915 lan- et de +18,3 % sur celle du Havre, à
+ 12 % de ses réservations par rapport cements commerciaux au 1er trimestre 3 611 euros/mètre carré.
à 2016. Cette évolution résulte essen- 2017, les mises en vente augmentent
tiellement d’un regain des réservations de + 38 % par rapport à 2015 (- 5 % sur  hauts-de-France :
sur la communauté d’agglomération la communauté d’agglomération de le nord-Pas-de-calais
du Havre (+ 112 %), alors qu’elles restent Rouen, - 9 % sur celle de Caen et à la baisse
comparables à celle des trois premiers + 445 % sur celle du Havre où leur Après cinq trimestres de hausses consé-
mois de l’année 2016 sur la commu- niveau avaient été particulièrement fai- cutives, les réservations nettes enregis-
nauté d’agglomération de Caen (+ 2 %) ble il y a un an. trent une diminution de - 23 % en 2017
et qu’elles tendent même à se réduire L’offre commerciale est stable, en repli (soit 536 unités, contre 459 l’an dernier).
légèrement autour de Rouen (- 11 %). de - 3 % en douze mois et était consti- Le marché reste porté par la demande
Dans le détail, les réservations à inves- tuée de 2 373 logements à fin des investisseurs : les réservations à
tisseurs (380 au total) se portent bien. mars 2017, dont 35 % sur la commu- investisseurs du 1er trimestre (344 unités)
Elles enregistrent une nouvelle hausse nauté d’agglomération de Rouen, 27 % sont en hausse de 18 % par rapport à
de + 9 % au 1er trimestre par rapport à sur celle du Caen et 19 % sur celle 2016 et représentent cette année 64 %
2016 qui accusait des baisses respec- du Havre. Cette offre représente dés- des ventes au détail du trimestre, contre
tives de -14 % sur la communauté d’ag- ormais 10,4 moins de commercialisa- 60 % l’an dernier, sur la même période.
glomération de Rouen, - 1 % à Caen et tion, contre 14,9 en 2016. Côté prix de A l’inverse, les réservations à proprié-
une hausse de + 2 % sur la communauté vente, l’évolution est orientée à la taires occupants décroissent : avec
d’agglomération du Havre. La part de hausse, à + 7,7 % en moyenne par rap- 192 réservations au cours du 1er trimes-
ces réservations dans les ventes au détail port au 1er trimestre 2016 sur l’ensemble tre 2017, elles enregistrent un retrait de
progresse, passant de 64 à 62 % entre de la région. Il s’établit à 3 337 euros du - 32 % par rapport à 2016.

12 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


005-019 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:07 Page13

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Avec 578 lancements commerciaux,  auvergne-rhône-alpes : Les investisseurs privés continuent de


les mises en vente suivent le même tensions sur l’immobilier tirer le marché – ils représentent 45 %
mouvement baissier. Sur les trois pre- lyonnais des réservations pour ce 1er trimestre,
miers mois de 2017, elles reculent de Le nombre de réservations de logements soit 736 réservations. Les ventes en bloc
- 27 % comparé à 2015. L’offre com- (logements collectifs + maisons indivi- comptent 155 logements, soit 9 % des
merciale de la région qui se constituait duelles + ventes en bloc) pour le 1er tri- contrats signés au 1er trimestre 2017.
de 2 273 logements disponibles à fin mestre 2017 s’élève à 1 651 logements, Concernant les mises en vente,
mars 2017 accuse un repli de - 8 % sur soit une baisse de - 10 % par rapport à 1 290 logements ont été commercialisés
douze mois. Le taux est désormais de 2016. Cette baisse globale du nombre de sur l’aire urbaine de Lyon, soit une
10,3 mois de commercialisation en réservations est liée au déclin significatif hausse de + 8 % comparée à 2016. En
moyenne, contre 13 mois à fin de - 68 % des ventes en bloc. Inversement, revanche, l’offre disponible est toujours
mars 2016. les ventes aux acquéreurs occupants orientée à la baisse avec 4 813 loge-
Dans ce contexte de repli, seul le prix se portent bien, affichant une hausse de ments, soit un léger retrait de - 2 % par
de vente est – légèrement – orienté à + 6 % en un an. Il en est de même pour rapport à l’an dernier. Elle est de l’ordre
la hausse : il progresse de + 1,2 % par les ventes aux investisseurs qui grimpent de huit mois de commercialisation,
rapport au 1er trimestre 2016, s’établis- de +16 % par rapport à 2016. Plus préci- contre douze sur un marché équilibré.
sant à 3 260 euros/mètre carré (habita- sément, 760 réservations de logements De fait, le marché lyonnais se tend et
ble et hors parking) sur le schéma de ont été réalisées par des acquéreurs occu- l’augmentation des prix commence à
cohérence territoriale (SCOT) de Lille pants, représentant 46 % des réservations. se ressentir depuis le dernier trimestre
début 2017 (il était à 3 242 euros/mètre Les ventes à TVA réduite ont, de leur côté, 2016. En 2017, le prix moyen s’établi à
carré l’an dernier). pesé pour 35 % sur ce marché. 4 154 euros/mètre carré sur l’ensemble
de l’aire urbaine de Lyon, en progres-
sion de + 6,4 % par rapport au premier
 Lille attention au prix de vente ! trimestre de l’an dernier. Les difficultés
qu’ont rencontrées les promoteurs pour
Après quelques années difficiles, notam- sortir des opérations immobilières ont
ment avec la baisse des prix et du volume eu pour conséquence une surenchère
des ventes, le marché immobilier lillois a sur les prix du foncier, qui se répercute
repris des couleurs depuis le second aujourd’hui sur le prix de vente des
semestre 2015. Lille présente de nombreux logements.
atouts : située au carrefour du nord de l’Eu-
rope et des échanges commerciaux et  L’Isère et les deux savoie :
industriels, entre Londres, Paris, Amster- le marché se redresse
dam et Bruxelles, c’est une dynamique, Toujours dans la région Auvergne-
culturelle et étudiante, accessible en moins © Office de tourisme et des congrès de Lille Rhône-Alpes, les départements de
d’une heure de TGV de Paris. En 2016, le prix moyen sur le marché lillois est de l’Isère et des deux Savoie se redressent
2 500 €/m2 avec des disparités importantes entre maisons et appartements. Les par rapport à l’an dernier. Les réserva-
prix varient entre 1 500 € à 3 100 € du m2 pour les maisons avec une moyenne tions de logements collectifs neufs du
de 2 100 €. Concernant les appartements, la variation est encore plus importante 1er trimestre 2017 (990 unités, hors ventes
car elle se situe entre 1 800 € et 3 800 € du m2 selon les quartiers. Le prix moyen en bloc) sont en hausse de + 16 % avec
du mètre carré des appartements s’élève lui à 2 500 €. Ces différences s’expliquent 65 % des réservations effectuées par
par la structure même du marché, composée de 77 % d’appartements, mais éga-
des propriétaires occupants et 35 % par
lement par la demande, notamment dans les quartiers Vieux-Lille, Lille Centre et
des investisseurs. Pour rappel, l’an der-
Vauban qui sont aujourd’hui les trois quartiers les plus chers de la ville. La demande
nier, ces réservations étaient en baisse
est aussi forte sur certains quartiers dits populaires, tels que Moulins ou Wazemmes.
de 11 %.
Plus calmes et plus excentrés, ces quartiers attirent les primo-accédants, ainsi que
les investisseurs. Ces derniers se positionnent également sur l’investissement Les mises en vente augmentent de 70 %,
locatif étudiant, notamment les investisseurs parisiens qui trouvent à Lille une meil- avec 897 lancements commerciaux au
leure rentabilité que dans la capitale. Les deux secteurs, Euratechnologie et Vauban, 1er trimestre 2017 et se maintiennent par
voient, quant à eux, leur paysage transformé par de nombreux programmes neufs rapport au 3e et 4e trimestre 2016.
de promoteurs régionaux et nationaux. D’autres facteurs viennent impacter le L’offre commerciale composée de
marché immobilier lillois, tels que le niveau élevé des prix de la ville, ainsi que la 4 330 logements accuse, elle, une légère
pression fiscale qui poussent les primo-accédants à se déplacer vers les périphéries. baisse de - 2 % et représente désormais
Les perspectives pour l’année 2017 sont encourageantes, à condition de ne pas 11,3 moins de délai théorique d’écoule-
surcoter son bien immobilier. Source : Optimhome ment. 53 % de cette offre disponible est
déjà en cours de construction ou livrée. 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 13


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Signe d’une reprise du marché, le prix les trois premiers mois de l’année (elles hausse, établi à 3 178 euros/mètre carré
moyen de vente au mètre carré des représentent 55 % des ventes), ainsi que (hors parking), soit une augmentation
logements collectifs au 1 er trimestre du léger recul des ventes à occupants de + 1,6 %.
2017 (soit 4 047 euros/mètre carré habi- (- 11 %, avec 65 réservations au premier
table et hors parking) enregistre trimestre).  Pays de la Loire :
une timide hausse de + 1,7 % comparé Comptant 290 lancements commer- la dynamique se poursuit
au prix moyen de 2016, établi à ciaux en début 2017, les mises en Sur l’ensemble de la région des Pays de
3 948 euros/mètre carré. À noter que ventes progressent de + 36 % par rap- la Loire, les réservations de logement
ces chiffres et évolutions sont les reflets port à l’an dernier. Sur ces trimestres, neuf au détail se chiffrent à 1 719 unités
des situations très contrastées selon les le nombre de programmes lancés ne au 1er trimestre 2017, en augmentation
territoires qui composent cette région. varie pas, la hausse s’explique donc par de +11 % par rapport à 2016. Nantes
la taille moyenne des nouveaux pro- Métropole, qui concentre 61 % des
 auvergne : grammes, plus importante en 2017. ventes, progresse de +6 %, tandis que
clermont-Ferrand attire L’offre commerciale (avec 691 lots dis- la communauté urbaine d’Angers et
L’atout majeur de la région est indénia- ponibles à fin mars 2017) progresse de du Mans accusent des baisses respec-
blement Clermont-Ferrand. En 2017, 25 % en douze mois. Le stock repré- tives de - 16 % et - 13 %. La dynamique
les réservations nettes au détail se sente 14,6 mois de commercialisation, se poursuit toutefois à l’échelle régio-
maintiennent (- 1 %) essentiellement au rythme moyen des douze derniers nale. Les réservations à investisseurs
grâce à l’activité commerciale de la ville mois, contre douze il y a un an. Le stock augmentent : on en décompte 1 055 au
qui capte 58 % des réservations nettes. physique est en baisse par rapport à 1er trimestre, soit + 23 % par rapport à
Cette stabilité résulte d’une sensible 2016 et représente moins de 6 % de l’an dernier (11 % sur Nantes Métropole,
augmentation des ventes à investis- l’offre commerciale. Le prix de vente + 9 % sur la communauté urbaine d’An-
seurs de +8 %, avec 81 réservations sur moyen est légèrement orienté à la gers et + 23 % sur celle du Mans). Ces
réservations représentent 66 % des
ventes au détail trimestrielles sur
 nantes dynamique Nantes, contre 63 % en 2016. En ce qui
concerne les réservations à propriétaires
et abordable occupants (664 unités sur les trois pre-
miers mois de l’année), elles restent
Bénéficiant d’une situation géogra- proches du niveau de 2016, à -4 % (- 4 %
phique idéale entre terre et mer et à mi- sur Nantes, - 39 % sur Angers et - 43 %
chemin entre la Bretagne et le Grand pour Le Mans).
Ouest, Nantes est la cible privilégiée des En début 2017, les mises en ventes
acquéreurs immobiliers. Elle est, de plus, (2 021 lancements commerciaux) affi-
l’une des villes les plus recherchées par chent un léger retrait de - 8 % (- 20 % à
les familles qui y trouvent un cadre de Nantes, - 18 % à Angers et - 71 %
vie agréable et des prix immobiliers au Mans). L’offre commerciale se réduit
abordables par rapport à d’autres © Ville de Nantes/Régis Routier également. Constituée de 5 609 loge-
grandes villes de France, quoique présentant de fortes disparités selon les quartiers. ments neufs disponibles depuis la fin
Les prix des logements nantais affichent globalement une hausse modérée après mars 2017 (dont 52 % à Nantes, 11 %
une baisse d’environ 3 % en 2015 mais ils restent, dans l’ensemble, élevés, à dans la communauté urbaine d’Angers
2 600 €/m2 en moyenne dans l’ancien et 3 800 €/m2 dans le neuf. Le prix moyen et 4 % dans celle du Mans), elle se replie
au mètre carré pour un appartement est de 2 740 € et de 2 860 € pour une maison.
légèrement de - 9 % dans la région,
Sur les douze derniers mois, les prix des appartements ont grimpé de + 5,7 % et
par rapport au premier trimestre 2016.
de + 2 % pour les maisons. Les quartiers les plus recherchés voient leur prix aug-
Il faut alors compter 9,3 mois de com-
menter de façon continue. Dans Nantes intra-muros, des quartiers comme Doulon-
Bottière, Saint-Donatien, Chantenay, Nantes-Erdre, Nantes-Sud ou l’île de Nantes mercialisation, contre 11,8 mois à fin
affichent des prix immobiliers en hausse. En revanche, les quartiers centre-ville, mars 2016, traduisant un début de ten-
Nantes Nord, Malakoff, Breil-Barberie, voient leurs prix stagner voire chuter de sion du marché sur le territoire.
- 3 %. L’hypercentre propose un nombre d’activités culturelles intéressant et il est Toutefois, le prix de vente moyen reste
desservi par un réseau d’infrastructures efficace. Les lignes de tramway permettent à la hausse en 2017. A 3 700 euros/
de se déplacer facilement d’un bout à l’autre de la ville. La gare de Nantes relie mètre carré (habitable et hors parking),
Paris en deux heures seulement. Plusieurs projets d’urbanisme sont également en il progresse de + 4,4 % en un an. Cette
cours dans d’autres secteurs de la ville, dont l’un des plus importants est l’aména- hausse est particulièrement signifi-
gement du quartier Malakoff – Pré-Gauchet. Source : Efficity cative sur Nantes Métropole, à + 5,4 %,
où le prix au mètre carré s’établit à

14 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

nancy les investisseurs refluent


L'ÉcoQuartier Nancy Grand Cœur

Après une année de redressement du marché en 2015, Nancy a


continué sa progression en 2016. L’année a clôturé, en effet sur un
© Métropole Grand Nancy

volume de transactions en hausse de plus de 10 % sur Nancy et sa


première couronne. La stabilisation des prix a, de plus, généré un
point de rencontre entre l’offre et la demande. Profitant des taux
d’intérêts bas qui leur offrent la possibilité d’acquérir quelques
mètres carrés supplémentaires, ainsi qu’une capacité d’emprunt
plus importante, les primo-accédants se sont montrés très dynamique sur le marché en 2016. Le prix moyen des
logements n’a guère évolué depuis la crise immobilière, continuant de se situer à 1 860 € (avec un minimum à 1 400 €
et un maximum à 2 800 €/m2). Le quartier Nancy Grand-Cœur provoque un véritable engouement auprès des pro-
moteurs qui prévoient d’y construire près de 700 logements dont une partie pour les primo-accédants, entre le
pont des Fusillés et le centre Saint-Sébastien. Ces constructions vont permettre à des familles qui s’étaient excentrées
ainsi qu’à des retraités de s’installer près du centre-ville. Malgré tout, les prix élevés, de l’ordre de 3 000 à 3 600 €/m2,
interrogent sur la possibilité de revente à plus ou moins courte échéance. Proche du centre-ville, de nombreux
investisseurs sont à la recherche de petites surfaces situées notamment à proximité des universités. Le marché
immobilier sur Nancy et ses environs devrait rester donc attractif en 2017. En revanche, une certaine érosion de
l’offre, se traduisant par des projets de ventes décalés ou retardés pourrait ralentir les opérations. Les acquéreurs,
eux, sont toujours présents et dans l’attente de biens correspondants à leurs critères de recherche. Source : Optimhome

3 876 euros. A Angers, il gagne + 1,6 %, +8 % par rapport à l’an dernier, mais ne cours du trimestre l’ont été par des
à 3 108 euros/mètre carré et + 3,7 % représente néanmoins que 8,7 de com- investisseurs, contre 51 % en 2016. A
au Mans, à 2 974 euros/mètre carré. mercialisation quand il en faudrait l’inverse, les réservations à proprié-
douze. 57 % de cette offre n’est pas taires occupants se réduisent de - 20 %,
 occitanie-Midi Pyrénées, encore mise en chantier, 37 % est en avec 492 unités, par rapport à 2016.
le pré carré des investisseurs cours de construction et 6 % est dispo- Les ventes en bloc sont en sensible
Avec 1 819 unités au 1er trimestre 2017, nible « clés en main ». hausse de +12 % sur un an, avec 376
les réservations nettes au détail sont en Le prix de vente moyen trimestriel est ventes à des bailleurs enregistrées au
augmentation de + 16 % sur un an, légèrement orienté à la hausse, à premier trimestre 2017. Les mises en
dynamisées tant par les ménages inves- +0,9 % par rapport à 2016, avec un prix vente (avec 1 758 lancements com-
tisseurs que par les propriétaires occu- établi à 3 504 euros/mètre carré (habi- merciaux) se maintiennent à + 6 %, un
pants. Les réservations à investisseurs table, hors parking). niveau proche de celui de 2016.
enregistrent une nouvelle hausse de L’offre commerciale est stable depuis
+ 15 % par rapport à 2016, avec 1 336  occitanie-Languedoc- douze mois : elle recule de - 3 % avec
unités réservées. Leur part dans les roussillon : Montpellier 4 683 logements disponibles dans la
ventes au détail n’évolue pas et repré- a la cote région à fin mars 2017, dont 59 % sur
sente 73 % des ventes trimestrielles. L’attractivité de Montpellier ne se la communauté d’agglomération de
Quant aux réservations à propriétaires dément pas. Au 1er trimestre 2017, les Montpellier, 5 % sur la communauté
occupants, elles augmentent légère- réservations nettes (soit 1 374 unités) urbaine de Perpignan et 3 % sur la
ment de + 18 % sur un an, avec 483 progressent encore de + 9 % par rap- communauté d’agglomération de
réservations réalisées au cours des trois port à la même période en 2016. Sur Nîmes). Ce stock représente 9,6 mois
premiers mois de l’année. Montpellier Méditerranée Métropole de commercialisation, contre 11 mois
En revanche, les ventes en bloc accu- qui concentre 64 % des ventes du tri- à fin mars 2016.
sent un retrait de - 37 % par rapport à mestre, elles grimpent de +11 %. Le prix de vente moyen trimestriel
2016, avec 109 réservations à des bail- Porté par le dynamisme de la région, de la région s’oriente à la hausse :
leurs au cours du 1er trimestre 2017. les réservations à investisseurs aug- il gagne + 3,7 %, s’établissant à
Les mises en vente affichent une légère mentent elles aussi de + 38 % sur les 3 599 euros/mètre carré (habitable,
hausse de + 6 % avec 2 450 lancements trois premiers mois de l’année, avec hors parking). Dans les principales
commerciaux en 2017. L’offre commer- 882 réservations, soit une hausse de agglomérations, l’évolution est rela-
ciale, elle, se reconstitue sensiblement. + 45 % sur la communauté d’agglo- tivement contrastée : si dans la com-
Avec 5 442 logements disponibles à la mération de Montpellier. 64 % des munauté d’agglomération de Montpel-
vente à fin mars 2017, elle progresse de ventes aux particuliers réalisées au lier les prix progressent de + 2,4 % à 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 15


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 3 823 euros/mètre carré, ils stagnent tenant leur niveau de l’an dernier, avec s’établissant à 4 023 euros/mètre carré
(- 0,4 %) à Perpignan (à 3 053 euros/mètre 1 166 réservations au cours des trois (habitable, hors parking).
carré) et baissent de - 2,9 % à Nîmes premiers mois de 2017.
(3 138 euros/mètre carré). Avec 511 réservations à des bailleurs,  Paca-côte d’azur :
les ventes en bloc ont quasiment dou- ça repart !
 Paca-territoire blé en un an. Les mises en vente, avec Après avoir montré pour la première
de Provence, 1 948 lancements commerciaux au pre- fois des signes de ralentissement du
une santé d’enfer mier trimestre sont en hausse de +8 % marché en 2016, la Côte d’Azur reprend
En Provence, la progression de l’offre par rapport à l’an dernier. L’offre com- des couleurs en 2017. Au premier tri-
nouvelle a largement favorisé celle des merciale recensée fin mars avec une mestre, les réservations au détail (à 594)
réservations. Si les résultats observés baisse de - 5 % passe sous la barre des augmentent de + 21 % par rapport à
par la FPI au cours du 1er trimestre 2017 7 000 logements pour la première fois l’an dernier. C’est du côté des investis-
ne sont pas tout à fait au niveau de la depuis deux ans. Pour 25 % de l’offre, seurs que la courbe grimpe le plus fort,
conjoncture anticipée en fin 2016, les la construction n’a pas commencé affichant une hausse de + 80 % des
réservations augmentent néanmoins de (contre 27 % en 2016) et 9 % des loge- réservations à investisseurs, avec 319
+ 15 %, avec 2 083 unités réservées. ments sont proposés « clés en mains » réservations sur les trois premiers mois
Cette hausse est portée par les inves- (contre 13 % l’an dernier), ce qui traduit de 2 917. Ces réservations représentent
tisseurs particuliers dont les réserva- la bonne santé du marché immobilier 54 % des ventes au détail du trimestre
tions (917 unités) ont progressé de de la région. (contre 37 % en 2016). Les réservations
+ 40 % par rapport au 1er trimestre 2016. Le prix moyen au mètre carré des loge- à propriétaires occupants (275 unités)
Les ventes à propriétaires occupants ments collectifs réservés en TVA 20 % diminuent, en revanche, de -13 % par
sont, elles, au beau fixe (à +1 %), main- reste stable. Il gagne +0,5 % en un an, rapport à l’an dernier.
Avec 621 lancements commerciaux en
début d’année, les mises en vente pro-
 Marseille des prix encore doux gressent de + 24 %. L’offre commerciale
augmente également de + 17 % par
La mer, le soleil et le Mucem rapport à 2016, avec 2 602 logements
sont quelques-unes des sirènes disponibles à fin mars 2017. Elle repré-
de la capitale du bassin méditer- sente 12,5 moins de commercialisation
ranéen. Elue capitale euro- contre 13,7 mois en 2016, ce qui est très
péenne de la culture en 2013, bon. Le prix de vente moyen sur le péri-
Marseille offre un territoire aux mètre de l’Observatoire immobilier
paysages variés, comme le habitat (OIH) est orienté à la hausse : il
Vieux-Port, les Calanques ou atteint les 5 289 euros/mètre carré (habi-
encore la Bonne-Mère. Malgré table, hors parking) au premier trimes-
la reprise du marché immobi- tre, soit une augmentation de + 1,3 %
lier français initiée en 2015, le marché marseillais est toujours freiné par une chute sur un an.
des prix qui dure depuis 2009. Elle représente 15 à 30 % environ dans le 13e arron-
dissement, bien qu’elle se stabilise ces derniers mois avec des négociations de prix  nouvelle aquitaine,
pouvant aller jusqu’à 6 %. Les quartiers les plus recherchés sont actuellement le en léger retrait
centre-ville comme les 2e, 4e, 5e, 6e, 7e et 8e arrondissements. Cependant, les ventes Malgré la stabilité des réservations au
sont assez faibles par rapport au nombre de biens disponibles sur le marché. détail (- 2 % avec 2 039 unités), le mar-
Ces quartiers sont recherchés pour leur prix au mètre carré plus abordable, et pour ché immobilier en Nouvelle Aquitaine
l’accessibilité des transports en communs et des autres commodités. Le quartier le marque le pas en 2017. Sur Bordeaux-
plus convoité reste celui de Château-Gombert, dans le 13e arrondissement, grâce Métropole qui capte 57 % des ventes
à son aspect village provençal situé en périphérie de l’agglomération marseillaise.
du trimestre, la variation est de - 4 %
En termes de prix, il faut compter entre 380 000 et 420 000 € pour acquérir une
comparée à 2016. Toutefois, les réser-
villa individuelle de 4 à 5 pièces (soit environ 100 à 120 m2) avec 500 à 600 m2
vations progressent de +64 % dans le
de terrain, piscine et autres prestations (contre 450 000 à 470 000 € en 2008). Du
Sud-Aquitaine (18 % des ventes) et de
reste, les quartiers qui pratiquent des prix plus doux sont ceux du nord-ouest car
ils sont plus éloignés du centre-ville. Point intéressant pour les investisseurs : Marseille +37 % dans la communauté d’agglo-
devrait se voir redynamisée grâce à la L2, un nouveau tracé qui reliera les autoroutes mération de La Rochelle (10 % des
nord et sud de Marseille et qui permettra de désengorger les axes routiers, tels que ventes), sur la même période. Au pre-
la rocade du Jarret, avec plusieurs accès dans des quartiers jusqu’à présent isolés. mier trimestre 2017, 1 179 réservations
Source : Optimhome à investisseurs ont été enregistrées,
soit un léger recul de - 7 % par rapport

16 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

à 2016 (- 10 % à Bordeaux, - 13 % dans


le Sud-Aquitaine et + 58 % dans la
communauté d’agglomération de
 La corse le paradis
La Rochelle). Leur part diminue, pas-
sant de 61 % des ventes au détail au
des résidences secondaires
1er trimestre 2016 à 58 % en 2017. Les N’accueillant que trois villes de plus de 10 000
ventes à propriétaires occupants (860 habitants, Ajaccio, Bastia et Porto-Vecchio, la
réservations) augmentent sensible- Corse est largement occupée par des montagnes
ment de +5 % cette année (+ 9 % à faiblement habitée et peu densément peuplée
Bordeaux, + 2 % dans le Sud-Aquitaine (elle enregistre 37 habitants au km2). C’est ainsi
et +10 % à La Rochelle). qu’elle s’inscrit comme la plus petite région de France, mais aussi comme l’une
Avec 307 ventes de logements à des de ses plus belles. Pour 300 000 habitants, la Corse compte environ 222 500 loge-
bailleurs sur les trois premiers mois de ments : 0,5 % de la population nationale occupe donc 0,7 % du parc immobilier
l’année, les ventes en bloc accusent un total. Le pourcentage de maisons individuelles et d’appartements composant ce
retrait de - 27 %. Les mises en vente, de parc de logements est presque égal, à 51 % et 49 % respectivement. Pour toute la
la même façon, reculent : 2 076 nou- France, la balance penche un peu plus vers les habitations individuelles, qui repré-
veaux logements ont été mis sur le mar- sentent 56 % des logements existants, contre 44 % d’appartements. Cependant,
seuls 61 % de ces logements « servent » de résidences principales alors que la
ché au cours du 1er trimestre, soit une
moyenne nationale s’élève à 83 %. Ainsi, en Corse, la part des résidences secondaires
baisse de - 13 % sur les douze derniers
et de logements occasionnels est en toute logique beaucoup plus importante que
mois (+ 17 % sur Bordeaux-Métropole,
pour l’ensemble du pays, à 36 %, lorsque pour toutes régions confondues, elle n’est
- 37 % dans le Sud-Aquitaine et - 5 % à
que de 10 %. Dans la 4e plus grande île de Méditerranée, près de 6 habitants sur
La Rochelle. 10 (58 %) sont propriétaires. Cette répartition est presque similaire à la moyenne
Sous l’effet de la diminution de l’offre française. Sur la question des prix au mètre carré, les niveaux observés sur l’île se
nouvelle, le nombre de logements dis- situent en dessous de la moyenne nationale, puisqu’il faut y débourser 2 987 € pour
ponibles se réduit encore : 4 685 loge- faire l’acquisition d’un bien neuf, et 2 685 € pour l’achat d’un logement ancien.
ments étaient disponibles à fin
mars 2017 (dont 55 % dans la commu-
nauté urbaine de Bordeaux, 23 % dans Sur les trois premiers mois de l’année, +5,2 % sur un an. Il augmente parti-
le Sud-Aquitaine et 9 % dans la commu- le prix moyen tend à augmenter sur culièrement à Bordeaux, de + 4,3 %
nauté d’agglomération de La Rochelle), le territoire de l’Observatoire OISO pour se fixer à 3 759 euros/mètre
soit une baisse de - 23 % par rapport à (Bordeaux-Métropole, communautés carré (habitable, hors parking), de
fin mars 2016. En termes de commercia- d’agglomération du Bassin d’Arca- +1,8 % dans le Sud-Aquitaine (à
lisation, cette offre représente 5,8 mois chon, de Pau, de La Rochelle et secteur 3 689 euros/mètre carré) et de +4,6 %
de vente, révélant la tension accrue du Bayonne-Anglet-Biarritz). Etabli à 3 à La Rochelle (3 997 euros/mètres
marché aquitain. 084 euros/mètre carré, il progresse de carré) sur la même période. 

sur le marché locatif, mais en


 bordeaux l’endormie se réveille petite surface uniquement. Les
quartiers les plus recherchés
Longtemps surnommée « la belle endormie », Bordeaux collec- sont ceux de l’hypercentre
tionne les palmarès depuis quelques années. En 2015, Bordeaux (quartier du Triangle et des
a battu son record de fréquentation touristique (6 millions de Chartrons, par exemple),
visiteurs). L’attractivité et l’image positive de la ville, la multipli- convoité pour ses immeubles
cation des événements d’ampleur (Solitaire du Figaro, Fête du XVIIIe et la proximité du tram-
vin, Fête du fleuve, Vinexpo, etc.), ainsi que l’essor du tourisme way. Les prix à la mise en
d’affaires se combinent pour expliquer ce bon résultat. Parallè- vente oscillent entre 4 000 et
lement, tout le réseau de transport se modernise et se déve- 6 000 € le m2. L’hypercentre
loppe : la LGV permettra de se rendre à Paris en seulement continue d’évoluer à la hausse, la demande étant supérieure à
2 heures, l’aéroport ouvre plusieurs lignes supplémentaires vers l’offre. Les quartiers de Bacalan, Ravezie et Bastide sont encore
de nombreuses capitales européennes et la ville prévoit l’exten- en devenir et proposent des prix plus raisonnables, autour de
sion de plusieurs lignes de tramways. Autant d’éléments qui jus- 3 000 € le m2, sauf dans le neuf ou le prix du m2 s’approche des
tifient un engouement immobilier certain pour Bordeaux. 3 500 à 4 000 €. Aujourd’hui l’offre en centre-ville ou proche
De grands projets sortent de terre, tels que le Bassin à flot et n’est pas suffisante, tandis que des quartiers éloignés des infra-
l’Euratlantique. De quoi séduire les investisseurs, très présents structures voient leur parc immobilier se figer. Source : Optimhome

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 17


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 bretagne : les prix PAnorAMA dEs Prix dEs loGEMEnts nEufs dAns lEs VillEs touristiQuE du nord Au sud
grimpent à saint-Malo
Villes touristiques Prix t3-Mai 2016 Prix t3-Mai 2017 évolution sur 1 an
Tirant essentiellement profit du dyna-
deauville (14) 440 000 € 306 000 € - 30 %
misme de Rennes, les réservations du
secteur au 1er trimestre 2017 (1 204 uni- saint-Malo (35) 227 000 € 194 000 € - 14,5 %
tés) progressent de +15 % par rapport la baule (44) 368 000 € 427 000 € + 16 %
à 2016 sur la région. Sur Rennes-Métro- les sables d'olonne (85) 266 000 € 242 500 € -9%
pole, elles augmentent de +15 %. Cette
la rochelle (17) 258 000 € 243 000 € -6%
hausse est portée par les réservations
Arcachon (33) 365 000 € 412 000 € + 13 %
à investisseurs : 725 unités ont été réser-
vées au premier trimestre de cette biarritz (64) 317 000 € 362 000 € + 14 %
année, soit une nouvelle augmentation saint-raphaël (83) 349 000 € 345 000 € -1%
de +29 % (et de +31 % sur Rennes). cannes (06) 504 000 € 462 000 € - 8,5 %
Leur part de ventes au détail passe de Ajaccio (20) 250 000 € 234 000 € - 6,5 %
54 % à 60 % en douze mois. Les réser-
Source : trouver-un-logement-neuf.com
vations à propriétaires occupants
(479 unités) sont stables (- 1 %). Elles blement. Avec 4 722 logements dispo- trimestre, il s’établit à 3 297 euros/mètre
déclinent même de - 5 % à Rennes. nibles à fin mars 2017, elle chute de - 4 % carrés.
Avec 14 ventes en bloc au cours du pre- en douze mois et représente 10,4 mois Ceci étant dit, les disparités locales
mier trimestre, celles-ci accusent un net de commercialisation. Rennes Métro- sont nombreuses sur le territoire. Le
retrait de -67 % par rapport à l’an der- pole concentre 53 % de cette offre prix chute de - 1,2 % à Rennes Métro-
nier. Les mises en vente (1 387 unités) commerciale (12 % à Vannes, 9 % à pole (à 3 468 euros/mètre carré), de - 4,6 %
sont en légère diminution de - 6 % dans Lorient, 8 % à Brest et 4 % à Saint-Malo). à Lorient (à 3 282 euros/mètre carré) et de
la région. Sur Rennes-Métropole, elles Si l’offre de logements décline, le prix - 1,6 % à Brest (2 836 euros/mètre carré),
dévissent sévèrement, à - 46 %. L’offre de vente moyen, en revanche, reste sta- mais il progresse de + 3 % à Vannes
commerciale recule, elle aussi, sensi- ble (à - 0,2 %) en Bretagne. Au premier (3 155 euros/mètre carrés) et jusqu’à + 6 %
à Saint-Malo (à 3 374 euros/mètres carré),
où le marché de l’immobilier haut de
 rennes en pleine gamme pourrait retrouver de sa superbe
grâce à la mise en service de la ligne à
expansion grande vitesse.

De par sa diversité culturelle, architec-  centre-Val de Loire :


turale et économique, Rennes bénéficie un marché hétérogène
de sérieux avantages. L’accès à la région Le 1er trimestre 2017 révèle des com-
se fait par un réseau de transports portements de marché très contrastés
rapide et facile qui se voit renforcé par entre les bons indicateurs et ceux qui
l’arrivée de la LGV en 2017, portant se dégradent. Il marque une véritable
Rennes à seulement 1 h 27 de Paris. La ville bénéficie également de l’attrait du disparité entre les régions de Tours, du
littoral et des charmes de la côte d’émeraude. Outre la carte postale, le bassin ren- Chartrain et d’Orléans. L’observatoire
nais concentre des entreprises performantes dans des secteurs porteurs et des Ocelor (pour les régions de Tours,
facultés qui attirent pas moins de 47 000 étudiants. Profitant de la dynamique de Chartres et Orléans) enregistre une
la métropole rennaise et de l’attractivité du littoral, le marché de l’immobilier est légère diminution des réservations
reparti en 2015 dans le neuf comme dans l’ancien. Dans l’ancien, les prix se négo- nettes (479 unités) de - 6 % par rapport
cient favorisant ainsi l’accession à la propriété pour les jeunes et le retour des inves- à l’an dernier. Mais si les communautés
tisseurs et ce plus particulièrement pour les petites surfaces. Dans l’hypercentre urbaines de Tours et d’Orléans affi-
de Rennes, les quartiers Thabor, Sacré-Cœur, Jeanne d’Arc, les biens sont rares et
chent respectivement des hausses de
partent très vite. Il faut compter entre 450 000 et 500 000 € pour une maison et
+9 % et +5 %, les réservations s’effon-
entre 250 000 et 300 000 € pour un appartement. De nouveaux secteurs vont éga-
drent de - 56 % dans la communauté
lement se développer : Patton, Beaulieu au Nord et la Courrouze au Sud avec de
vraies opportunités grâce à la seconde ligne de métro qui sera opérationnelle en d’agglomération de Chartre.
2019. On y trouve de nombreux programmes neuf, notamment avec des prix entre En outre, les réservations à investis-
3 000 € et 4 000 €/m2. Boosté par l’arrivée de la LGV, le quartier gare a, notamment, seurs ne progressent pas.
le vent en poupe notamment concernant la vente d’appartements neufs qui sont Avec 300 réservations sur l’ensemble
proposés à environ 4 500 € le m2, voire 5 000 €. source : Optimhome
de l’aire au 1er trimestre, elles sont au
même niveau (- 4 %) qu’en 2016. De la

18 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


005-019 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:07 Page19

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

même façon, les réservations à occu- sur celle d’Orléans, il gagne + 5,7 % (à Concernant les prix, on observe une
pants demeurent stables, à - 4 % avec 3 145 euros/mètre carré) et + 5,3 % sur légère hausse du prix de vente moyen
179 réservations sur les trois premiers celle de Chartres (à 3 149 euros/mètre de +2,2 % en 2017, pour s’établir à
mois de l’année. carré). 3 564 euros/mètre carré.
Même stabilité sur le plan des mises
en vente. Elles restent proches du  Grand est-alsace :  bourgogne-
niveau du 1er trimestre 2016 sans pour attention à la pénurie Franche-comté :
autant l’atteindre (- 4 %). Entre les des stocks ! l’immobilier reste stable
régions, l’évolution du marché est très Avec 414 réservations au détail au 1er Au premier trimestre 2017, les ventes
contrastée sur cette période : si les trimestre 2017, le marché de l’Euromé- du secteur marchand (66 unités) sont
mises en ventes explosent de +85 % à tropole Strasbourg (EMS) a commencé stables (+3 %) sur un an. Cette stabilité
Tours, elles chutent de - 51 % à Orléans l’année sur un volume comparable à est l’effet d’une hausse des réserva-
et de - 40 % à Chartres. Quant à l’offre 2016 (- 2 %). tions à investisseurs (48, contre 38 l’an
commerciale, elle se réduit sensible- Un léger tassement des propriétaires dernier), qui représentent 73 % des
ment de - 8 % en douze mois, avec occupants se fait sentir, avec 170 réser- ventes au détail (contre 56 % en 2016)
1 965 logements disponibles à fin vations, soit une baisse de -9 % par rap- couplée à un recul des réservations
mars 2017, dont 48 % sur la commu- port à l’an dernier, tandis que les inves- à propriétaires occupants (18 unités
nauté d’agglomération de Tours, tisseurs se consolident (244 réservations, sur le premier trimestre, contre 28 l’an
33 % sur celle d’Orléans et 13 % sur soit + 2 %). Ils représentent 59 % des dernier).
celle de Chartres. Cette offre disponi- réservations en 2017. Les mises en vente se maintiennent au
ble représente désormais 10,9 mois de Les mises en vente connaissent cepen- niveau de 2016 avec 83 lancements
commercialisation, contre 13,5 moins dant une baisse significative : avec 230 commerciaux en 2017. L’offre commer-
à fin mars 2016. lancements commerciaux en début ciale est stable en volume, à +3 % en
Le prix de vente moyen sur l’aire Oce- d’année, elles reculent de - 53 % par douze mois, avec 345 logements dis-
lor au premier trimestre est en hausse rapport à l’an dernier. Ce recul de l’offre ponibles à fin mars 2017. Cette offre
de + 3,8 % depuis l’an dernier, s’éta- nouvelle ne permet pas au stock dispo- représente 12,6 mois de commerciali-
blissant à 3 182 euros/mètre carré nible de se reconstituer et l’offre dispo- sation (contre 14,6 mois en 2016).
(habitable, hors parking). Dans le nible a, par conséquent, chuter de Le prix de vente moyen s’établit à
détail, le prix augmente dans la com- - 18 % en douze mois. Les 1 543 lots 2 940 euros/mètre carré au 1er trimestre
munauté d’agglomération de Tours disponibles ne représentent plus que de cette année, soit une baisse de
(3 238 euros/mètre carré, soit + 2,2 %), neuf mois de commercialisation. - 1,1 % par rapport à l’an dernier. ❙

strasbourg un regain d’attractivité


Neustadt, Contades et Orangerie. Il y a également
 une forte demande d’appartements ou de maisons
sur les communes en périphérie. Les prix sont
Après plusieurs années contrastées, quasi stables depuis un an, pour
marquées par une baisse du volume les maisons ou les appartements
des ventes et des prix, les transactions avec une moyenne de 2 500 € du
reprennent en 2016 à Strasbourg et mètre carré, même si la variation
ses environs. Cette tendance se pour- peut être importante. Il est possi-
suit sur le premier trimestre 2017, ble d’acquérir un appartement à
dopée par une demande soutenue, moins de 1 500 € du m 2 dans le
que ce soit par les primo-accédants quartier Poteries, alors que les prix
ou le retour des investisseurs. Mais ce peuvent dépasser les 4 000 € ave-
retour de la dynamique du marché nue des Vosges. Les investisseurs,
immobilier local est impacté par une quant à eux, recherchent des
certaine érosion de l’offre qui engen- appartements dans les quartiers
dre notamment le décalage de cer- étudiants de la Krutenau (3 300 €
tains projets de ventes. Les demandes se font principale- du m2) ou de l’Esplanade moins cher (2 000 € du m2), mais
ment sur les quartiers Vieux-Cronenbourg, Neudorf et aux charges plus élevées. Dans le neuf, depuis quelques
Koenigshoffen, ainsi que dans le centre historique de Stras- années, les projets se multiplient avec la poursuite des tra-
bourg (secteur cathédrale, Petite France), avec des préfé- vaux dans les quartiers du Neudorf (surtout le secteur Rive-
rences pour des F1, F2 et F3. Les appartements les plus Etoile), port du Rhin et Poterie. Les prix varient entre 2 800
grands (5, 6 ou 7 pièces) sont recherchés dans les quartiers et 4 700 € du m2 selon les secteurs. Source : Optimhome

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 19


020-026 MARCHE PRIX IDF.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:07 Page20

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 Prix du m2 appartement
nanterre

ancien dans les Hauts-de-Seine Prix médian


Evolution sur 1 an
4 350 €/m2
+ 4,0 %
Evolution sur 5 ans - 5,0 %

antony coloMbes neuilly-sur-seine


Prix médian 4 540 €/m2 Prix médian 4 110 €/m2 Prix médian 8 860 €/m2
Evolution sur 1 an + 3,7 % Evolution sur 1 an + 4,6 % Evolution sur 1 an + 4,4 %
Evolution sur 5 ans + 1,4 % Evolution sur 5 ans + 4,5 % Evolution sur 5 ans - 4,6 %

asnières-sur-seine courbeVoie Plessis-robinson (le)


Prix médian 5 080 €/m2 Prix médian 5 860 €/m2 Prix médian 4 630 €/m2
Evolution sur 1 an + 3,8 % Evolution sur 1 an + 2,4 % Evolution sur 1 an - 3,7 %
Evolution sur 5 ans + 0,6 % Evolution sur 5 ans + 1,2 % Evolution sur 5 ans - 8,2 %

baGneux fontenay-aux-roses Puteaux


Prix médian 4 040 €/m2 Prix médian 4 180 €/m2 Prix médian 6 100 €/m2
Evolution sur 1 an + 22,9 % Evolution sur 1 an + 14,8 % Evolution sur 1 an + 5,8 %
Evolution sur 5 ans + 9,2 % Evolution sur 5 ans - 5,3 % Evolution sur 5 ans + 5,3 %

bois-coloMbes Garches rueil-MalMaison


Prix médian 5 280 €/m2 Prix médian 4 880 €/m2 Prix médian 4 630 €/m2
Evolution sur 1 an + 8,8 % Evolution sur 1 an + 1,4 % Evolution sur 1 an - 1,5 %
Evolution sur 5 ans + 5,6 % Evolution sur 5 ans + 1,0 % Evolution sur 5 ans - 10,7 %

bouloGne-billancourt Garenne-coloMbes (la) saint-cloud


Prix médian 7 260 €/m2 Prix médian 5 570 €/m2 Prix médian 6 150 €/m2
Evolution sur 1 an + 6,0 % Evolution sur 1 an + 4,2 % Evolution sur 1 an + 12,6 %
Evolution sur 5 ans + 2,9 % Evolution sur 5 ans + 1,3 % Evolution sur 5 ans + 3,1 %

bourG-la-reine GenneVilliers sceaux


Prix médian 4 390 €/m2 Prix médian 3 780 €/m2 Prix médian 4 890 €/m2
Evolution sur 1 an - 4,7 % Evolution sur 1 an + 15,0 % Evolution sur 1 an + 0,3 %
Evolution sur 5 ans - 8,0 % Evolution sur 5 ans + 20,2 % Evolution sur 5 ans - 12,8 %

châtenay-Malabry issy-les-Moulineaux sèVres


Prix médian 3 830 €/m2 Prix médian 6 520 €/m2 Prix médian 4 630 €/m2
Evolution sur 1 an + 2,9 % Evolution sur 1 an + 0,7 % Evolution sur 1 an - 1,0 %
Evolution sur 5 ans + 9,1 % Evolution sur 5 ans + 0,1 % Evolution sur 5 ans + 2,0 %

châtillon leVallois-Perret suresnes


Prix médian 5 070 €/m2 Prix médian 7 900 €/m2 Prix médian 5 880 €/m2
Evolution sur 1 an + 3,2 % Evolution sur 1 an + 3,9 % Evolution sur 1 an + 5,3 %
Evolution sur 5 ans - 0,1 % Evolution sur 5 ans + 5,8 % Evolution sur 5 ans + 0,9 %

chaVille Malakoff VanVes


Prix médian 4 330 €/m2 Prix médian 5 220 €/m2 Prix médian 5 710 €/m2
Evolution sur 1 an + 1,2 % Evolution sur 1 an - 7,4 % Evolution sur 1 an + 4,3 %
Evolution sur 5 ans - 13,4 % Evolution sur 5 ans - 10,3 % Evolution sur 5 ans + 4,8 %

claMart Meudon Ville-d’aVray


Prix médian 4 630 €/m2 Prix médian 4 770 €/m2 Prix médian 4 870 €/m2
Evolution sur 1 an - 3,6 % Evolution sur 1 an - 5,5 % Evolution sur 1 an - 2,7 %
Evolution sur 5 ans - 1,2 % Evolution sur 5 ans - 6,6 % Evolution sur 5 ans - 7,9 %

clichy MontrouGe VilleneuVe-la-Garenne


Prix médian 5 480 €/m2 Prix médian 6 090 €/m2 Prix médian 2 860 €/m2
Evolution sur 1 an + 12,1 % Evolution sur 1 an + 5,3 % Evolution sur 1 an + 17,6 %
Evolution sur 5 ans + 9,6 % Evolution sur 5 ans - 0,4 % Evolution sur 5 ans + 1,1 %

20 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


020-026 MARCHE PRIX IDF.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:08 Page21

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 Prix du m2 conflans-sainte-honorine
Prix médian 3 000 €/m2 Prix médian
Pecq(le)
3 830 €/m2

appartement Evolution sur 1 an


Evolution sur 5 ans
+ 10,5 %
- 3,6 %
Evolution sur 1 an
Evolution sur 5 ans
+ 4,6 %
- 0,8 %

ancien dans
croissy-sur-seine Plaisir
Prix médian 4 330 €/m2 Prix médian 2 780 €/m2

les Yvelines
Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an - 5,0 %
Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 0,9 %
élancourt Poissy
Prix médian 2 590 €/m2 Prix médian 3 190 €/m2
achères Evolution sur 1 an + 11,0 % Evolution sur 1 an - 9,6 %
Prix médian 3 060 €/m2 Evolution sur 5 ans + 13,5 % Evolution sur 5 ans - 3,5 %
Evolution sur 1 an / fontenay-le-fleury Port-Marly (le)
Evolution sur 5 ans - 6,8 % Prix médian 2 820 €/m2 Prix médian 3 690 €/m2
Evolution sur 1 an + 2,3 % Evolution sur 1 an /
andrésy
Prix médian 2 630 €/m2 Evolution sur 5 ans - 18,5 % Evolution sur 5 ans /
Evolution sur 1 an - 1,5 % Guyancourt raMbouillet
Evolution sur 5 ans / Prix médian 3 390 €/m2 Prix médian 3 430 €/m2
Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an + 8,9 %
bois-d’arcy
Evolution sur 5 ans - 16,6 % Evolution sur 5 ans - 8,4 %
Prix médian 2 750 €/m2
Evolution sur 1 an + 3,3 % houilles saint-cyr-l’école
Prix médian 3 810 €/m2 Prix médian 3 830 €/m2
Evolution sur 5 ans - 8,0 %
Evolution sur 1 an + 3,1 % Evolution sur 1 an + 28,1 %
bouGiVal Evolution sur 5 ans + 0,8 % Evolution sur 5 ans + 22,0 %
Prix médian 4 000 €/m2
louVeciennes saint-GerMain-en-laye
Evolution sur 1 an + 13,8 %
Prix médian 3 980 €/m2 Prix médian 5 160 €/m2
Evolution sur 5 ans - 4,0 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an - 1,5 %
carrières-sur-seine Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 12,4 %
Prix médian 4 340 €/m2
Maisons-laffitte sartrouVille
Evolution sur 1 an + 2,5 % Prix médian 4 340 €/m2 Prix médian 3 090 €/m2
Evolution sur 5 ans + 5,4 % Evolution sur 1 an - 0,2 % Evolution sur 1 an - 3,5 %
celle-saint-cloud (la) Evolution sur 5 ans - 7,5 % Evolution sur 5 ans - 3,1 %
Prix médian 3 620 €/m 2
Mantes-la-Jolie traPPes
Evolution sur 1 an + 2,4 % Prix médian 2 500 €/m2 Prix médian 2 500 €/m2
Evolution sur 5 ans - 6,9 % Evolution sur 1 an - 0,9 % Evolution sur 1 an /
Evolution sur 5 ans - 8,3 % Evolution sur 5 ans /
chaMbourcy
Prix médian 3 500 €/m 2 Marly-le-roi Vélizy-Villacoublay
Evolution sur 1 an / Prix médian 3 080 €/m2 Prix médian 3 680 €/m2
Evolution sur 1 an - 9,5 % Evolution sur 1 an - 0,5 %
Evolution sur 5 ans /
Evolution sur 5 ans - 16,2 % Evolution sur 5 ans - 0,2 %
chatou
MaurePas Versailles
Prix médian 3 750 €/m2
Prix médian 2 540 €/m2 Prix médian 5 430 €/m2
Evolution sur 1 an - 6,1 %
Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an - 1,0 %
Evolution sur 5 ans - 9,9 %
Evolution sur 5 ans - 5,4 % Evolution sur 5 ans - 3,1 %
chesnay (le) Montesson Vésinet (le)
Prix médian 4 250 €/m2 Prix médian 3 510 €/m2 Prix médian 4 590 €/m2
Evolution sur 1 an + 5,6 % Evolution sur 1 an - 1,6 % Evolution sur 1 an + 13,4 %
Evolution sur 5 ans - 13,9 % Evolution sur 5 ans - 9,3 % Evolution sur 5 ans - 8,2 %
clayes-sous-bois (les) MontiGny-le-bretonneux Viroflay
Prix médian 2 530 €/m2 Prix médian 3 390 €/m2 Prix médian 4 610 €/m2
Evolution sur 1 an + 5,7 % Evolution sur 1 an - 5,7 % Evolution sur 1 an + 4,6 %
Evolution sur 5 ans - 6,0 % Evolution sur 5 ans - 6,6 % Evolution sur 5 ans - 5,9 %
Source : Chambre des notaires de Paris Suite tableaux 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 21


020-026 MARCHE PRIX IDF.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:08 Page22

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 Prix du m2 appartement roissy-en-brie

ancien dans la Seine-et-Marne


Prix médian 2 780 €/m2
Evolution sur 1 an /
Evolution sur 5 ans - 1,2 %

aVon Meaux saViGny-le-teMPle


Prix médian 2 000 €/m2 Prix médian 2 430 €/m2 Prix médian 2 340 €/m2
Evolution sur 1 an - 11,4 % Evolution sur 1 an - 4,4 % Evolution sur 1 an + 9,7 %
Evolution sur 5 ans - 8,2 % Evolution sur 5 ans - 16,3 % Evolution sur 5 ans + 3,0 %

brie-coMte-robert Melun serris


Prix médian 2 730 €/m 2 Prix médian 2 370 €/m 2 Prix médian 3 710 €/m2
Evolution sur 1 an - 13,4 % Evolution sur 1 an - 5,7 % Evolution sur 1 an + 2,8 %
Evolution sur 5 ans - 8,1 % Evolution sur 5 ans - 14,6 % Evolution sur 5 ans /

bussy-saint-GeorGes MontéVrain torcy


Prix médian 3 270 €/m 2 Prix médian 3 670 €/m2 Prix médian 2 720 €/m2
Evolution sur 1 an + 3,8 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an + 5,1 %
Evolution sur 5 ans - 3,6 % Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 7,5 %

chaMPs-sur-Marne ozoir-la-ferriere Vaires-sur-Marne


Prix médian 2 570 €/m2 Prix médian 3 180 €/m2 Prix médian 2 540 €/m2
Evolution sur 1 an + 3,9 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an /
Evolution sur 5 ans - 8,7 % Evolution sur 5 ans + 1,8 % Evolution sur 5 ans /

chelles Pontault-coMbault VilleParisis


Prix médian 2 740 €/m 2 Prix médian 3 210 €/m 2 Prix médian 2 770 €/m2
Evolution sur 1 an + 5,1 % Evolution sur 1 an - 2,0 % Evolution sur 1 an + 1,5 %
Evolution sur 5 ans - 9,3 % Evolution sur 5 ans - 10,7 % Evolution sur 5 ans - 7,7 %

daMMarie-les-lys
Prix médian 2 100 €/m2

 Prix du m2 appartement
Evolution sur 1 an - 15,1 %
Evolution sur 5 ans /

ancien dans le Val-d’Oise


fontainebleau
Prix médian 3 270 €/m2
Evolution sur 1 an - 0,6 %
Evolution sur 5 ans + 8,4 %

laGny-sur-Marne arGenteuil corMeilles-en-Parisis


Prix médian 3 050 €/m 2 Prix médian 2 810 €/m2 Prix médian 3 940 €/m2

Evolution sur 1 an - 16,0 % Evolution sur 1 an - 11,9 % Evolution sur 1 an + 17,0 %

Evolution sur 5 ans - 5,9 % Evolution sur 5 ans - 4,7 % Evolution sur 5 ans /

lieusaint bezons courdiManche


Prix médian 2 490 €/m2 Prix médian 3 260 €/m2 Prix médian 3 070 €/m2

Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an /


Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 3,1 % Evolution sur 5 ans /

loGnes cerGy deuil-la-barre


Prix médian 3 050 €/m2 Prix médian 2 790 €/m2 Prix médian 2 790 €/m2
Evolution sur 1 an + 11,4 % Evolution sur 1 an - 4,8 % Evolution sur 1 an + 0,0 %
Evolution sur 5 ans - 1,8 % Evolution sur 5 ans - 12,8 % Evolution sur 5 ans + 15 %

22 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


020-026 MARCHE PRIX IDF.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:08 Page23

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

doMont MontMaGny saint-ouen-l’auMône


Prix médian 2 540 €/m 2 Prix médian 2 710 €/m 2 Prix médian 2 540 €/m2

Evolution sur 1 an + 9,1 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an + 7,7 %

Evolution sur 5 ans - 8,8 % Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans + 1,2 %

eaubonne MontMorency sannois


Prix médian 2 590 €/m2 Prix médian 2 910 €/m2 Prix médian 2 730 €/m2

Evolution sur 1 an - 3,9 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an + 1,7 %

Evolution sur 5 ans - 4,8 % Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 9,3 %

enGhien-les-bains Pontoise sarcelles


Prix médian 4 190 €/m 2 Prix médian 2 600 €/m 2 Prix médian 1 680 €/m2

Evolution sur 1 an - 2,8 % Evolution sur 1 an - 2,4 % Evolution sur 1 an + 13,8 %

Evolution sur 5 ans - 2,7 % Evolution sur 5 ans - 10,2 % Evolution sur 5 ans - 11,0 %

erMont saint-brice-sous-forêt taVerny


Prix médian 2 980 €/m2 Prix médian 2 940 €/m2 Prix médian 2 330 €/m2

Evolution sur 1 an + 5,1 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an /

Evolution sur 5 ans - 6,1 % Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 12,3 %

ézanVille saint-Gratien Villiers-le-bel


Prix médian 2 260 €/m 2 Prix médian 3 260 €/m 2 Prix médian 1 830 €/m2

Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an + 19,1 % Evolution sur 1 an + 5,2 %

Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 8,9 % Evolution sur 5 ans - 5,4 %

franconVille
Prix médian 2 500 €/m2

Evolution sur 1 an + 8,8 %

Evolution sur 5 ans - 9,2 %


 Prix du m2 appartement
ancien dans le Val-de-Marne
GarGes-lès-Gonesse
Prix médian 1 820 €/m2

Evolution sur 1 an - 9,1 %

Evolution sur 5 ans - 6,4 %

Gonesse ablon-sur-seine boissy-saint-léGer


Prix médian 2 440 €/m2 Prix médian 2 350 €/m2 Prix médian 2 710 €/m2
Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an /
Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans /

herblay alfortVille bry-sur-Marne


Prix médian 3 340 €/m2
Prix médian 3 950 €/m 2 Prix médian 3 980 €/m2
Evolution sur 1 an + 6,8 % Evolution sur 1 an - 6,3 % Evolution sur 1 an - 5,0 %

Evolution sur 5 ans - 6,5 % Evolution sur 5 ans - 8,4 % Evolution sur 5 ans + 4,6 %

isle-adaM (l’) arcueil cachan


Prix médian 3 860 €/m2 Prix médian 4 370 €/m 2 Prix médian 4 350 €/m2

Evolution sur 1 an + 12,3 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an - 0,3 %

Evolution sur 5 ans + 12,0 % Evolution sur 5 ans - 11,3 % Evolution sur 5 ans + 2,7 %
Source : Chambre des notaires de Paris Suite tableaux 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 23


020-026 MARCHE PRIX IDF.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:08 Page24

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 Prix du m2 appartement
ancien dans le Val-de-Marne
chaMPiGny-sur-Marne iVry-sur-seine saint-Maur-des-fossés
Prix médian 2 950 €/m2 Prix médian 4 210 €/m2 Prix médian 4 680 €/m2
Evolution sur 1 an - 2,5 % Evolution sur 1 an + 2,7 % Evolution sur 1 an + 9,9 %
Evolution sur 5 ans - 6,9 % Evolution sur 5 ans + 3,0 % Evolution sur 5 ans - 1,1 %

charenton-le-Pont JoinVille-le-Pont saint-Maurice


Prix médian 6 550 €/m2 Prix médian 4 390 €/m2 Prix médian 5 160 €/m2
Evolution sur 1 an + 12,4 % Evolution sur 1 an - 3,9 % Evolution sur 1 an + 4,0 %
Evolution sur 5 ans - 1,4 % Evolution sur 5 ans - 7,7 % Evolution sur 5 ans - 4,7 %

chenneVières-sur-Marne kreMlin-bicêtre (le) sucy-en-brie


Prix médian 3 060 €/m 2 Prix médian 5 090 €/m 2 Prix médian 3 300 €/m2
Evolution sur 1 an + 12,6 % Evolution sur 1 an + 9,6 % Evolution sur 1 an + 25,8 %
Evolution sur 5 ans + 2,1 % Evolution sur 5 ans + 4,8 % Evolution sur 5 ans - 2,0 %

cheVilly-larue liMeil-bréVannes thiais


Prix médian 2 900 €/m2 Prix médian 3 020 €/m2 Prix médian 3 380 €/m2
Evolution sur 1 an - 9,6 % Evolution sur 1 an + 4,7 % Evolution sur 1 an + 9,2 %
Evolution sur 5 ans - 10,9 % Evolution sur 5 ans + 0,0 % Evolution sur 5 ans - 0,1 %

choisy-le-roi Maisons-alfort VilleJuif


Prix médian 2 980 €/m2 Prix médian 4 550 €/m2 Prix médian 3 900 €/m2
Evolution sur 1 an + 1,0 % Evolution sur 1 an + 0,9 % Evolution sur 1 an + 8,3 %
Evolution sur 5 ans - 3,8 % Evolution sur 5 ans - 2,8 % Evolution sur 5 ans + 8,8 %

créteil noGent-sur-Marne VilleneuVe-le-roi


Prix médian 3 140 €/m 2
Prix médian 4 890 €/m 2
Prix médian 3 230 €/m2
Evolution sur 1 an + 2,2 % Evolution sur 1 an - 2,2 % Evolution sur 1 an /
Evolution sur 5 ans - 7,0 % Evolution sur 5 ans + 9,4 % Evolution sur 5 ans + 11,6 %

fontenay-sous-bois orly VilleneuVe-saint-GeorGes


Prix médian 4 680 €/m2 Prix médian 2 650 €/m2 Prix médian 2 390 €/m2
Evolution sur 1 an + 5,4 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an + 4,2 %
Evolution sur 5 ans + 5,5 % Evolution sur 5 ans - 0,6 % Evolution sur 5 ans - 4,3 %

fresnes Perreux-sur-Marne (le) Villiers-sur-Marne


Prix médian 2 920 €/m2 Prix médian 4 410 €/m2 Prix médian 3 420 €/m2
Evolution sur 1 an + 4,8 % Evolution sur 1 an + 4,6 % Evolution sur 1 an + 19,1 %
Evolution sur 5 ans - 6,3 % Evolution sur 5 ans - 2,4 % Evolution sur 5 ans + 14,0 %

Gentilly Plessis-tréVise (le) Vincennes


Prix médian 4 900 €/m2 Prix médian 2 850 €/m2 Prix médian 7 130 €/m2
Evolution sur 1 an + 4,5 % Evolution sur 1 an - 10,6 % Evolution sur 1 an + 6,0 %
Evolution sur 5 ans + 0,7 % Evolution sur 5 ans - 1,1 % Evolution sur 5 ans + 4,3 %

haÿ-les-roses (l’) saint-Mandé Vitry-sur-seine


Prix médian 3 830 €/m2 Prix médian 6 840 €/m2 Prix médian 3 230 €/m2
Evolution sur 1 an + 13,8 % Evolution sur 1 an - 3,0 % Evolution sur 1 an + 2,5 %
Evolution sur 5 ans + 3,5 % Evolution sur 5 ans - 4,2 % Evolution sur 5 ans - 2,9 %

24 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


020-026 MARCHE PRIX IDF.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:08 Page25

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 Prix du m2 appartement Prix médian


MontGeron
3 530 €/m2

ancien dans l’Essonne Evolution sur 1 an


Evolution sur 5 ans
+ 19,3 %
/

MoranGis
arPaJon étaMPes Prix médian 2 450 €/m2
Prix médian 3 090 €/m2 Prix médian 1 960 €/m2 Evolution sur 1 an /

Evolution sur 1 an + 5,1 % Evolution sur 1 an - 5,3 % Evolution sur 5 ans /

Evolution sur 5 ans + 2,4 % Evolution sur 5 ans - 15,2 % orsay


Prix médian 3 710 €/m2
athis-Mons éVry
Evolution sur 1 an + 7,5 %
Prix médian 2 690 €/m2 Prix médian 1 700 €/m2
Evolution sur 5 ans - 18,8 %
Evolution sur 1 an + 5,5 % Evolution sur 1 an - 0,6 %
Evolution sur 5 ans /
Palaiseau
Evolution sur 5 ans - 15,5 %
Prix médian 2 850 €/m2
brétiGny-sur-orGe Gif-sur-yVette Evolution sur 1 an - 0,1 %
Prix médian 2 700 €/m2 Prix médian 3 670 €/m2 Evolution sur 5 ans - 5,8 %
Evolution sur 1 an + 3,5 % Evolution sur 1 an + 3,4 %
ris-oranGis
Evolution sur 5 ans - 5,6 % Evolution sur 5 ans + 7,3 % Prix médian 1 990 €/m2
brunoy GriGny Evolution sur 1 an /
Prix médian 2 850 €/m2 Prix médian 1 000 €/m 2 Evolution sur 5 ans /

Evolution sur 1 an + 17 % Evolution sur 1 an - 16,4 % sainte-GeneVièVe-des-bois


Evolution sur 5 ans + 5,9 % Evolution sur 5 ans - 44,0 % Prix médian 2 760 €/m2
Evolution sur 1 an + 15,0 %
chilly-Mazarin iGny
Evolution sur 5 ans - 3,5 %
Prix médian 2 390 €/m2 Prix médian 3 900 €/m2
Evolution sur 1 an + 9,2 % saint-Michel-sur-orGe
Evolution sur 1 an /
Prix médian 2 420 €/m2
Evolution sur 5 ans - 7,3 % Evolution sur 5 ans /
Evolution sur 1 an + 10,4 %
corbeil-essonnes JuVisy-sur-orGe Evolution sur 5 ans - 13,0 %
Prix médian 2 140 €/m2 Prix médian 3 100 €/m2
saViGny-sur-orGe
Evolution sur 1 an - 6,3 % Evolution sur 1 an - 0,7 % Prix médian 2 890 €/m2
Evolution sur 5 ans - 14,5 % Evolution sur 5 ans - 6,1 % Evolution sur 1 an + 9,9 %

courcouronnes linas Evolution sur 5 ans - 9,2 %

Prix médian 1 690 €/m2 Prix médian 3 330 €/m2 Viry-châtillon


Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an / Prix médian 2 510 €/m2

Evolution sur 5 ans - 33,3 % Evolution sur 1 an + 13,5 %


Evolution sur 5 ans - 3,5 %
Evolution sur 5 ans - 1,3 %
draVeil lonGJuMeau
Prix médian 2 530 €/m2 yerres
Prix médian 2 370 €/m2
Prix médian 2 880 €/m2
Evolution sur 1 an + 6,3 % Evolution sur 1 an - 17,9 %
Evolution sur 1 an + 7,3 %
Evolution sur 5 ans - 15,7 % Evolution sur 5 ans - 12,1 %
Evolution sur 5 ans + 4,8 %
éPinay-sous-sénart Massy ulis (les)
Prix médian 1 800 €/m2 Prix médian 3 380 €/m2 Prix médian 2 020 €/m2
Evolution sur 1 an - 1,9 % Evolution sur 1 an + 14,8 % Evolution sur 1 an - 2,5 %
Evolution sur 5 ans - 15,7 % Evolution sur 5 ans + 8,0 % Evolution sur 5 ans - 13,3 %
Source : Chambre des notaires de Paris Suite tableaux 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 25


020-026 MARCHE PRIX IDF.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page26

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 Prix du m2 appartement Pré-saint-GerVais (le)


Prix médian 4 570 €/m2

ancien en Seine-Saint-Denis Evolution sur 1 an


Evolution sur 5 ans
- 3,5 %
- 8,6 %

raincy (le)
auberVilliers lilas (les) Prix médian 3 440€/m2
Prix médian 2 070 €/m 2
Prix médian 5 420 €/m 2
Evolution sur 1 an - 8,1 %
Evolution sur 1 an + 2,4 % Evolution sur 1 an + 5,7 % Evolution sur 5 ans - 2,3 %

Evolution sur 5 ans - 4,4 % Evolution sur 5 ans + 1,8 % roMainVille


Prix médian 3 310 €/m2
aulnay-sous-bois liVry-GarGan
Prix médian 2 820 €/m2 Evolution sur 1 an - 10,5 %
Prix médian 2 350 €/m2
Evolution sur 5 ans - 9,8 %
Evolution sur 1 an + 5,4 % Evolution sur 1 an - 2,2 %
Evolution sur 5 ans - 4,1 % Evolution sur 5 ans - 21,5 % rosny-sous-bois
Prix médian 2 840 €/m2
baGnolet Montreuil Evolution sur 1 an + 1,2 %
Prix médian 4 060 €/m2 Prix médian 4 770 €/m2
Evolution sur 5 ans - 18,1 %
Evolution sur 1 an - 14,0 % Evolution sur 1 an + 6,3 %
saint-denis
Evolution sur 5 ans - 1,6 % Evolution sur 5 ans + 7,7 % Prix médian 3 500 €/m2
bobiGny neuilly-sur-Marne Evolution sur 1 an + 11,5 %
Prix médian 2 490 €/m2 Prix médian 3 090 €/m 2 Evolution sur 5 ans + 11,5 %
Evolution sur 1 an - 7,8 % Evolution sur 1 an + 3,9 % saint-ouen
Evolution sur 5 ans - 20,3 % Evolution sur 5 ans + 11,8 % Prix médian 4 580 €/m2
Evolution sur 1 an + 7,5 %
bondy noisy-le-Grand
Prix médian 2 430 €/m2 Evolution sur 5 ans + 21,5 %
Prix médian 3 360 €/m2
Evolution sur 1 an + 9,2 % Evolution sur 1 an + 4,5 % seVran
Prix médian 1 780 €/m2
Evolution sur 5 ans - 14,1 % Evolution sur 5 ans + 6,5 %
Evolution sur 1 an /
la courneuVe noisy-le-sec Evolution sur 5 ans - 19,2 %
Prix médian 2 410 €/m2 Prix médian 2 900 €/m2
stains
Evolution sur 1 an - 4,1 % Evolution sur 1 an + 9,7 % Prix médian 1 640 €/m2
Evolution sur 5 ans - 16,3 % Evolution sur 5 ans - 1,2 % Evolution sur 1 an /
drancy Pantin Evolution sur 5 ans /
Prix médian 2 810 €/m2 Prix médian 4 460 €/m2 treMblay-en-france
Evolution sur 1 an + 8,1 % Evolution sur 1 an + 14,0 % Prix médian 2 000 €/m2
Evolution sur 5 ans + 2,8 % Evolution sur 5 ans + 6,3 % Evolution sur 1 an /
Evolution sur 5 ans - 31,5 %
éPinay-sur-seine PaVillons-sous-bois (les)
Prix médian 2 200 €/m2 Prix médian 3 070 €/m2 VilleMoMble
Prix médian 3 230 €/m2
Evolution sur 1 an - 1,0 % Evolution sur 1 an + 14,0 %
Evolution sur 1 an + 5,2 %
Evolution sur 5 ans - 13,7 % Evolution sur 5 ans + 6,3 %
Evolution sur 5 ans - 3,4 %
GaGny Pierrefitte-sur-seine
VillePinte
Prix médian 2 690 €/m2 Prix médian 2 730 €/m2
Prix médian 1 780 €/m2
Evolution sur 1 an - 5,7 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an - 28,8 %
Evolution sur 5 ans - 6,1 % Evolution sur 5 ans - 11,4 % Evolution sur 5 ans - 26,4 %
Source : Chambre des notaires de Paris Fin tableaux

26 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page27

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Les tendances en régions :


la province n’est pas en reste
Zoom sur les régions
stars en 2017
Chaque année, le Crédit Foncier livre son analyse du marché
immobilier en région. L’occasion de mettre en lumière les
zones les plus dynamiques en 2016 et les villes où il fera bon
investir en 2017.

Pays de la Loire :
l’irrésistible ascension
de la Loire-Atlantique
Marché de l’ancien : il reste soutenu
Dans le département de la Loire-Atlantique, le volume de
transactions est en hausse de 4,5 % en 2016 par rapport à
2015. L’activité est également en hausse en Maine et Loire

B
ien que contrastée selon les régions, la dynamique (+ 17,5 %), en Mayenne (+ 9,7 %) et dans la Sarthe (+ 12,8 %) ;
nettement haussière du marché immobilier français seul le département de la Vendée affiche toutefois une
devrait se poursuivre et cela se traduit dans les prix. baisse du volume de transactions (- 1,7 %). En 2016, l’activité
L’évolution des prix des appartements est, notam- dans l’ancien dans la Loire-Atlantique a représenté 52 %
ment, fortement disparate. Outre Paris, où la hausse annuelle du total des transactions de la région Pays de la Loire, suivie
se chiffre à 6 % pour un prix au m² qui dépasse les 10 000 € de loin par le département de la Vendée (18 %) et celui du
dans sept arrondissements sur vingt, la province n’est pas en Maine-et-Loire (16 % des transactions).
reste. Les prix des appartements situés dans les grandes capi- D’une façon générale, les prix les plus élevés sont constatés
tales régionales affichent des gains allant de 5,4 % à Nantes dans les communes littorales. L’année 2016 a connu, pour
à 10,7 % à Bordeaux, en passant par 6, % à Lyon. Même mou- les appartements, une légère augmentation des prix en
vement dans des villes comme Amiens (+ 5,3 %), Besançon Loire-Atlantique et à Angers, et encore une fois une cor-
(+ 8,9 %) ou encore Metz (+ 9,8 %). rection des prix à la baisse sur le reste de la région. Le prix
A Tours, Nîmes et Le Mans, ce sont plus de 10 % de hausse moyen au mètre carré à fin 2016 d’un appartement ancien
qui ont été enregistrés sur les douze derniers mois. Respec- s’établit à 2 019 euros au Mans, 1 718 euros à La Roche-sur-
tivement, ces trois villes affichent des progressions annuelles Yon, 2 062 euros à Angers, 2 941 euros à Nantes et
de 11,4 %, 12,2 % et 12,9 %. Pour ce qui est de l’évolution du 4 822 euros à La Baule-Escoublac.
prix de l’ancien, toutes les villes françaises ne sont pas logées En Pays de la Loire, le marché des maisons individuelles a
à la même enseigne. A Lyon, à Bordeaux ou encore au Mans, été plus contrasté, avec une envolée marquée des prix dans
à Nîmes et à Tours, les prix des logements progressent rapi- les secteurs recherchés (c’est-à-dire les grandes villes et le
dement. En revanche, une baisse de la demande immobilière, littoral), et la poursuite d’une correction à la baisse des prix
comme c’est le cas à Toulouse (+ 2,3 %), à Clermont-Ferrand dans les petites et moyennes villes et les zones rurales.
(+ 3,8 %), mais aussi à Angers (+ 0,4 %) entraîne mécanique- Une maison ancienne vaut ainsi, en moyenne, 173 886 euros
ment un ralentissement du rythme de la hausse des prix. à La Roche-sur-Yon, 210 410 euros au Mans, 267 794 euros à
A l’inverse, la tendance demeure baissière au Havre (- 3,7 %), Angers, 384 601 euros à Nantes et 435 022 euros à La Baule-
à Limoges (- 2,2 %) et à Perpignan (- 9,5 %). Escoublac. 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 27


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page28

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Marché du neuf : activité en hausse qui était une année exceptionnelle. Par contre, Lyon confirme
mais disparate son rang de deuxième marché en immobilier d’entreprise
7 235 logements neufs ont été vendus en 2016 en région Pays après l’Ile-de-France.
de la Loire, soit 6 % du total France. 24 000 logements ont
été construits en 2016, soit une hausse annuelle de 6,2 %.
Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf en 2016
se situe à 3 966 euros à Nantes, 3 716 euros sur la métropole
Provence-Alpes-Côte-
de Nantes et 3 631 euros pour la région Pays de la Loire. Une d’Azur : les Bouches-du-
maison vaut 224 812 euros sur la ville de Nantes et
208 090 euros pour la métropole nantaise, et 179 461 euros
Rhône comme locomotive
dans la région Pays de la Loire. Marché de l’ancien : à deux vitesses
En 2016, l’activité dans l’ancien dans les Bouches-du-Rhône
a représenté 37 % du total des transactions de la région
Auvergne-Rhône-Alpes : PACA, suivi par le département des Alpes-Maritimes (29 %)
et du Var (22 %). D’une façon générale, les prix ont augmenté
Lyon capte les dans les départements littoraux, tandis que la stagnation et
investissements ponctuellement quelques rattrapages de prix sont constatés
ailleurs. Le prix moyen au mètre carré, à fin 2016, d’un appar-
Marché de l’ancien : une évolution contrastée tement ancien s’établit à 3 850 euros à Aix-en-Provence,
Dans le département du Rhône, le volume de transactions 2 650 euros à Marseille, 1 600 euros à Orange et 1 240 euros
est en hausse de 1,3 % en 2016 par rapport à 2015. L’activité à Digne-les-Bains.
est également en hausse en Ardèche (+ 20,8 %), en Savoie Avec le Var et les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône affi-
(+ 16 %) et dans la Drôme (+ 14,6 %). En 2016, l’activité dans chent les prix les plus élevés de la région PACA. Une maison
l’ancien dans le Rhône a représenté 31 % du total des trans- ancienne vaut ainsi, en moyenne, 520 000 euros à Aix-en-Pro-
actions de la région Auvergne-Rhône-Alpes, suivi par les vence, 340 000 euros à Marseille, 380 000 euros à Toulon,
départements de l’Isère (16 %) et de Haute-Savoie (14 %). 510 000 euros à Antibes et 480 000 euros à Nice.
Dans la région Auvergne-Rhône-Alpes, les prix sont très dis-
parates. Le prix moyen au mètre carré, à fin 2016, d’un appar- Marché du neuf : de fortes disparités
tement ancien s’établit à 3 893 euros à Lyon, 2 419 euros à 14 440 logements neufs ont été vendus en région PACA, soit
Grenoble, 1 271 euros à Saint-Etienne et 973 euros à Mont- 12 % du total France. 44 100 permis de construire ont été
luçon. Les prix des maisons anciennes sont globalement en octroyés à fin janvier 2017, soit une hausse de 12,2 % sur un
hausse. Le Rhône affiche avec la Savoie et la Haute-Savoie an glissant. 35 900 logements ont été commencés à fin jan-
les prix les plus élevés de la région Auvergne-Rhône-Alpes. vier 2017, soit une hausse de 13,6 % sur un an glissant.
Une maison ancienne vaut ainsi en moyenne 354 000 euros Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf se situe
à Lyon, 302 422 euros à Chambéry et 495 792 euros à Annecy. à 3 700 euros à Marseille, 3 750 euros dans la métropole d’Aix-
Marseille-Provence et 4 020 euros pour la région Provence-
Marché du neuf : toujours plus Alpes-Côte-d’Azur. Une maison neuve vaut 270 000 euros
19 57 logements neufs ont été vendus en région Auvergne- à Marseille (environ + 6 % an), 235 000 euros dans la métro-
Rhône-Alpes, soit 15 % du total France. 57 200 permis de pole d’Aix-Marseille-Provence et 230 000 euros pour la région
construire ont été octroyés à fin janvier 2017, soit une hausse Provence-Alpes-Côte d’Azur.
de 12,2 % sur un an glissant. 49 400 logements ont été
construits à fin janvier 2017, soit une hausse de 8,6 % sur
un an glissant.
Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf se situe
Nouvelle-Aquitaine :
à 4 495 euros à Lyon, 4 013 euros sur la Métropole de Lyon et les prix grimpent
4 043 euros pour la région. Une maison neuve vaut
329 845 euros à Lyon, 277 029 euros sur la Métropole de Lyon
en Gironde
et 233 690 euros pour l’ensemble de la région. Marché de l’ancien : les transactions reprennent
Dans le département de la Gironde, le volume de transac-
Marché de l’immobilier d’entreprise tions a augmenté de 4,2 % en 2016 par rapport à 2015. La
Le marché locatif des bureaux a enregistré une demande pla- hausse est particulièrement importante dans d’autres dépar-
cée de 290 511 m² (+ 6,75 % vs. 2015). Les perspectives pour tements : la Creuse (+ 66,7 %), la Corrèze (+ 24,8 %) et la Cha-
2017 sont encourageantes, avec quelques transactions phares rente (+ 15,2 %) ; deux départements affichent une baisse rela-
attendues. Le marché de l’investissement a atteint un volume tivement marquée du volume de transactions : la
de 845 millions d’euros investis, soit - 33 % par rapport à 2015 Charente-Maritime (- 7,4 %) et les Landes (- 4 %).

28 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page29

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

En 2016, l’activité dans l’ancien en Gironde a représenté 40 %


du total des transactions de la région Nouvelle-Aquitaine, L’effet tGV dope Le Marché des ViLLes
suivi par le département des Pyrénées-Atlantiques (14 %) et Rejoindre Bordeaux depuis Paris en 2 h 05 (contre 3 h 14
celui de la Charente-Maritime (13 %). précédemment), ou encore Angoulême en 1 h 43 et Poitiers
Les prix ont augmenté dans la métropole bordelaise (+ 3 %), en 1 h 15 est possible depuis le mois de juillet grâce au
tandis que la stagnation, voire la baisse sont de mise ailleurs. TGV. Selon le réseau Immobilier.notaires.fr, le marché de
l’immobilier ancien à Bordeaux et Angoulême, toutes deux
Le prix moyen au mètre carré à fin 2016 d’un appartement
situées sur le tracé de la ligne à grande vitesse (LGV) Sud
ancien s’établit à 3 714 euros à Bordeaux, 3 528 euros à Europe Atlantique, a grimpé, respectivement, de + 6,1 %
La Rochelle, 2 950 euros à Bayonne et 1 756 euros à Pau. et + 5,7 %. La très forte progression des prix de l’immobilier
En Gironde, les prix des maisons anciennes ont augmenté en se confirme sur l’axe TGV, où le prix des appartements au
2016. Le département affiche, avec le Pays basque, les prix mètre carré s’est envolé en un an, passant de 1 009 euros
les plus élevés de la région Nouvelle-Aquitaine. Une maison à 1 064 euros à Angoulême et de 3 059 euros à
ancienne vaut ainsi en moyenne 393 640 euros à Bordeaux, 3 250 euros à Bordeaux.
Les départements, dans leur ensemble, en profitent. Les
567 794 euros à Arcachon, 388 629 euros à Bayonne et
prix au mètre carrés bondissent : + 3,6 % en Charente et
540 708 euros à Biarritz. de + 5,3 % en Gironde, tandis qu’ils reculent de - 0,7 %
pour le reste de la province. A Bordeaux comme à Poitiers,
Marché du neuf : de fortes disparités le prix de vente médian des maisons anciennes est, éga-
9 266 logements neufs ont été vendus en région Nouvelle- lement, en nette augmentation, passant de 330 000 euros
Aquitaine sur 2016, soit 7 % du total France. 45 600 permis en 2015 à 349 500 euros en 2016 dans la préfecture de
de construire ont été octroyés à fin janvier 2017, soit une la Gironde, et de 154 000 euros à 160 000 euros dans le
chef-lieu de la Vienne.
hausse de 8,8 % sur un an glissant. 39 100 logements ont été
construits à fin janvier 2017, soit une hausse de 15,3 % sur un
an glissant. Le prix moyen au mètre carré d’un appartement
neuf s’élève à 4 331 euros à Bordeaux, 3 837 euros sur Bordeaux Marché du neuf : de fortes disparités
Métropole et 3 806 euros pour la région Nouvelle-Aquitaine. 13 643 logements neufs ont été vendus en région Occitanie,
Une maison neuve vaut 298 685 euros à Bordeaux, soit 11 % du total France. 57 300 permis de construire ont été
220 675 euros dans Bordeaux Métropole et 181 026 euros pour octroyés à fin janvier 2017, soit une hausse de 16 % sur un an
la région Nouvelle-Aquitaine. glissant. 47 900 logements ont été construits à fin janvier 2017,
soit une hausse de 26 % sur un an glissant.
Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf se situe
Occitanie, à 3 742 euros à Toulouse, 3 587 euros sur Toulouse Métropole
et 3 609 euros pour la région Occitanie. Une maison neuve
les indicateurs vaut 245 426 euros à Toulouse, 233 513 euros dans Toulouse
sont au vert Métropole et 176 988 euros pour la région Occitanie.

Marché de l’ancien : les transactions reprennent


Dans le département de la Haute-Garonne, le volume de trans-
actions est en hausse de 9,8 % en 2016 par rapport à 2015. L’ac-
Hauts-de-France :
tivité est en hausse dans tous les départements, notamment le Nord
dans le Tarn-et-Garonne (+ 23,5 %), le Tarn (+ 20,7 %) et le Lot
(+ 14,8 %) ; seul le département de la Lozère affiche une baisse
progresse
du volume de transactions (- 4,2 %). Marché de l’ancien : les centre-villes attirent
En 2016, l’activité dans l’ancien en Haute-Garonne a représenté Dans le département du Nord, le volume de transactions est
29 % du total des transactions de la région Occitanie, suivi par en hausse de 13,8 % en 2016 par rapport à 2015. L’activité est
le département de l’Hérault, à 26 %. D’une façon générale, les en hausse dans tous les départements, notamment dans le
prix sont restés globalement stables, mais en recul sur les sec- Pas-de-Calais (+ 44,2 %), l’Oise (+ 25,8 %) et le Nord (+ 13,8 %).
teurs moins développés. Le prix moyen au mètre carré, à fin En 2016, l’activité dans l’ancien dans le Nord a représenté
2016, d’un appartement ancien s’établit à 2 801 euros à Toulouse 44 % du total des transactions de la région Hauts-de-France,
et Montpellier, 2 210 euros à Nîmes, 1 486 euros à Tarbes et suivi par le département de l’Oise (23 % des transactions) et
1 277 euros à Castres. En Haute-Garonne, les prix des maisons celui du Pas-de-Calais (15 %).
anciennes sont globalement en recul en dehors de Toulouse et D’une façon générale, les prix ont augmenté dans les centres
de Montauban. La région affiche, avec l’Hérault, les prix les plus des villes les plus importantes, tandis que la stagnation est de
élevés de la région Occitanie. Une maison ancienne vaut ainsi mise ailleurs. Le prix moyen au mètre carré, à fin 2016, d’un
en moyenne 345 970 euros à Toulouse, 309 729 euros à Sète et appartement ancien s’établit à 2 243 euros à Arras, 2 209 euros
322 575 euros à Montpellier. à Amiens, 2 314 euros à Compiègne et 2 892 euros à Lille. 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 29


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page30

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Dans le Nord, les prix des maisons anciennes ont augmenté d’un premier semestre atone, et en dépit d’une nette reprise
en 2016. Le Nord affiche, avec l’Oise, les prix les plus élevés au quatrième trimestre, tranche avec la forte hausse du
de la région Hauts-de-France. Une maison ancienne vaut ainsi volume de transactions dans l’ancien au plan national
par exemple en moyenne 264 834 euros à Compiègne et (+ 15,7 % vs 2014).
240 216 euros à Lille. En 2015, l’activité dans l’ancien en Moselle a représenté
17 % du total des transactions de la nouvelle région Alsace-
Marché du neuf : une belle dynamique Champagne-Ardenne-Lorraine, derrière le département de
4 276 logements neufs ont été réservés en région Hauts- Meurthe-et-Moselle (22 % des transactions).
de-France, soit 5 % du total France. D’une façon générale, les prix moyens des appartements
27 500 permis de construire ont été octroyés en 2016, soit anciens en région Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine sont
une hausse de 27,3 % par rapport à 2015. 21 000 logements tirés à la hausse du fait d’une activité plus soutenue sur les
ont été construits, soit une hausse de 2,9 %. petits logements de bonne et moyenne qualité (situation,
Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf se confort, dates de construction). Le prix moyen au mètre carré
situe à 3 484 euros à Lille, 3 306 euros sur la métropole à fin 2015 d’un appartement ancien s’établit à 1 912 euros à
lilloise et 3 264 euros pour la région Hauts-de-France. Une Metz, 1 964 euros à Nancy et 2 201 euros à Thionville.
maison neuve vaut 225 858 euros à Lille, 234 773 euros dans Dans le secteur frontalier, les prix élevés des maisons
la métropole lilloise et 182 143 euros pour la région Hauts- anciennes s’expliquent par l’emploi exercé au Luxembourg,
de-France. voire en Belgique. Une maison ancienne vaut ainsi en
moyenne 310 153 euros à Thionville, 225 990 euros à Metz et
227 825 euros à Nancy
Alsace-Champagne- Marché du neuf : orienté à la baisse
Ardenne-Lorraine : 5 852 logements neufs ont été réservés en région Alsace-
le secteur frontalier épargné Champagne-Ardenne-Lorraine, soit 6 % du total France.
21 600 permis de construire ont été octroyés en 2015, soit
Marché de l’ancien : les petits logements une baisse de 16,3 % par rapport à 2014.
tirent le marché 21 600 logements ont été construits, soit une baisse annuelle
Les baisses d’activité les plus spectaculaires concernent les de 3,6 %.
départements de La Marne (- 35 %) et des Ardennes (- 31 %) ; Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf se situe
seuls deux départements sur un total de dix affichent une à 3 453 euros à Metz, 3 279 euros sur l’agglomération messine
progression du volume de transactions : + 2,4 % en Meurthe- et 3 118 euros pour la région Alsace-Champagne-Ardenne-
et-Moselle et + 2,2 % dans les Vosges. S’agissant de la Lorraine. Une maison vaut 193 084 euros sur l’agglomération
Moselle, le volume de transactions est en baisse de 7,5 % en messine et 189 603 euros pour la région Alsace-Champagne-
2015 par rapport à 2014. Cette baisse de l’activité, résultante Ardenne-Lorraine. ❙

30 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page31

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

un marché locatif
toujours actif
A
près un redémarrage
en trombe de l’immo-
bilier en 2015, l’activité
a montré des signes
de ralentissement dès l’automne
2016. Cette tendance baissière
se poursuit en 2017, avec un mar-
ché locatif privé hésitant et en
recul de - 2,4 % sur les cinq pre-
miers mois de l’année en glisse-
ment annuel (- 4,9 % depuis
2015). « Alors qu’habituellement,
après une baisse d’activité sensi-
ble durant les mois d’hiver, le
marché se ressaisit avec l’arrivée
du printemps, cette année,
la mobilité résidentielle des
ménages se dégrade. Néan-
moins, l’amélioration sensible du
moral des ménages, dont l’Insee
rend compte dans son enquête
mensuelle de conjoncture, et la
vitalité de l’accession et de la
primo-accession à la propriété
qui avaient contribué au renou-
veau du marché locatif privé n’a
pas été contrariée. Sans doute a-
t-on donc constaté un rattrapage
Source : Clameur mai 2017 dont les effets se sont progressi-
vement estompés », analyse
Michel Mouillard, professeur d’économie
portrait de L’inVestisseur Locatif à Paris-Ouest et directeur de l’Observa-
Le locatif privé devrait représenter 15,4 % des logements construits en 2016, selon
toire des loyers privés Clameur.
le Crédit foncier qui dresse un portrait-robot de l’investisseur locatif en 2016. Leur L’évolution des loyers reste balbutiante :
revenu médian s’établit à 69 300 €, en hausse de + 9 % en six ans. Son âge moyen après un recul de - 1,1 % en 2015, ils ont
est de 45 ans (69 % ont plus de 40 ans). 9 transactions sur 10 (92 %) portent sur augmenté de seulement 1 % en 2016 et
des appartements, les maisons individuelles ne représentant que 8 % des opérations accusent même un repli de 0,5 %, en glis-
d’investissement locatif. Les petites surfaces sont privilégiées (deux-pièces ou studios sement annuel, sur les cinq premiers mois
pour plus de 50 % des investisseurs). La surface moyenne du bien est de 45 m2 pour de 2017 malgré un rebond de l’inflation.
un montant médian d’acquisition de 164 000 € avec de fortes disparités régionales
Résultat : dans 50 % des vingt premières
(209 000 € en Ile-de-France et 165 000 € en Pays de Loire). Trois quarts des inves-
tisseurs (71 %) optent pour le neuf et 16 % pour l’ancien. Les cinq régions les plus villes les plus peuplées de France, les
recherchées par les investisseurs sont l’Occitanie (26 %), l’Ile-de-France (19 %), l’Au- loyers sont à la baisse depuis le début de
vergne-Rhône-Alpes (12 %), la Nouvelle Aquitaine (11 %) et la région PACA (11 %). l’année. Dans 35 % des villes, ils ne pro-
Ces cinq régions représentent 79 % des transactions en 2015. gressent que très lentement et toujours
en deçà de l’inflation. 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 31


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page32

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Des locataires Quoi de neuf en 2017 sur Le Marché Locatif ?


mobiles • Les « permis de louer » entrent en vigueur. Il s’agit d’un décret d’application de la loi
Alur permettant aux collectivités de mieux contrôler la qualité des logements mis en
location sur le territoire (en 2016, environ 210 000 logements du parc privé offerts à la
location sont considérés comme indignes, selon le ministère de la Cohésion des territoires).
• Le dispositif Borloo dans l’ancien n’existe plus depuis le 1er février 2017, il a été remplacé
par une défiscalisation similaire baptisée Louer abordable.
• Afin d’enrayer le phénomène des locations illégales, les communes françaises de plus
de 200 000 habitants peuvent désormais exiger l’enregistrement de locations ponctuelles
via des plates-formes de type Airbnb.
• Depuis le 31 janvier, les propriétaires qui remettent leur logement vacant sur le marché
bénéficient d’un dispositif fiscal incitatif (déduction allant de 15 à 70 % des loyers perçus).
• Depuis le 1er février, les loyers sont encadrés à Lille.
• Depuis le 1er mars, le seuil de surface plancher au-delà duquel le recours à un architecte
est obligatoire passe de 170 à 150 m2.
• A partir de juillet : deux nouveaux diagnostics techniques deviennent obligatoires :
Comme le constate Clameur, la reprise
l’installation intérieure de l’électricité et celui du gaz.
du marché locatif privé observée en 2014
s’est confirmée en 2016. La mobilité des • Les dispositifs Pinel, le PTZ, le crédit d’impôt transition énergétique (CITE) sont reconduits
locataires du secteur privé s’est établie à jusqu’au 31 décembre.
29,7 % en 2016, un niveau largement
supérieur à celui enregistré entre 2008
et 2014, et comparable à celui que le mar- de l’année 2016. Portée par une politique locatif a bénéficié d’un faisceau de fac-
ché connaissait avant la crise économique favorable à l’investissement locatif privé teurs positifs depuis deux ans.
de 2008. La mobilité résidentielle des et à la gestion locative, alimentée par une Les conditions de crédit exceptionnelles
locataires du secteur privé s’est, en effet, démographie dynamique et l’améliora- et le renforcement des aides publiques
nettement ressaisie en 2015 et s’est main- tion du moral des ménages, ainsi que par à l’accession dans le neuf, facilitant la
tenue à un haut durant une grande partie la reprise économique du pays, le marché réalisation des projets immobiliers
des ménages, ont également – et large-
LES LOYERS 2017 DANS LES VILLES DE PLUS DE 148 000 HABITANTS ment – contribué à la bonne santé du mar-
Variation
ché. A l’automne 2016, l’activité a com-
Loyer 2017 Variation Variation
Ville (en €/m2) 2017 (en %) 2016 (en %) de 2013 à 2017 mencé à fléchir, et ce mouvement de recul
(en %) se poursuit depuis de début de 2017, mal-
LYON 13,3 3,6 1,0 1,0
gré un moral des ménages en hausse.
TOULON 11,2 2,5 0,6 0,2
NIMES 10,6 2,1 0,7 0,4
La reprise de l’activité a toutefois permis
LILLE 13,9 1,7 1,4 0,2 à l’offre locative privée nouvelle de
REIMS 12,5 1,6 - 1,8 1,0 se redresser dans toutes les régions et
STRASBOURG 12,8 1,2 0,3 0,2 d’afficher un niveau à peu près compara-
TOULOUSE 12,2 0,9 0,2 0,5 ble à celui de 2011.
DIJON 11,2 0,4 0,2 0,4
NANTES 12,3 0,3 0,0 0,5

Offre insuffisante
MONTPELLIER 13,8 0,3 1,0 0,1
VILLEURBANNE 12,2 0,2 0,6 1,0
MARSEILLE
BORDEAUX
12,3
13,2
- 0,1
- 0,2
2,1
1,8
- 0,4
1,0 à Lille et à Paris
PARIS 25,2 - 0,3 1,3 0,8
GRENOBLE 12,0 - 0,5 0,9 0,1 La mobilité des locataires s’est accrue le
SAINT-ETIENNE 7,7 - 0,7 0,5 - 0,4 plus rapidement (1 % et plus) dans quatre
ANGERS 10,4 - 0,9 0,8 - 0,1 régions qui connaissent déjà une mobilité
NICE 15,7 - 1,3 2,3 1,1 élevée, à savoir les Pays de la Loire
LE HAVRE 11,2 - 1,9 1,6 - 0,4 (+ 1,4 %), le Nord-Pas-de-Calais (+ 1 %),
RENNES 12,2 - 2,3 1,8 0,0 l’Auvergne (+ 1,1 %) et la région PACA
Hausse moyenne des prix à la consommation : +0,6 % (2013-2017) Source : Clameur/février 2017 (+ 3,1 %). Elle augmente également dans
Bleu : les villes avec un loyer moyen en progression plus rapide que l’inflation
Vert : les villes avec un loyer moyen en progression moins rapide que l’inflation la moyenne en Alsace (+ 0,4 %), en Aqui-
Orange : les villes avec un loyer moyen en baisse taine, en Bretagne, en Basse-Normandie,

32 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page33

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

en Franche-Comté et en Languedoc- plus de 10 000 habitants. Une proportion détail, ils baissent en 2017, à Amiens,
Roussillon. Dans ces régions où l’activité nettement supérieure à celle qui s’observe Argenteuil, Saint-Denis et Saint-Etienne,
a bien résisté à la dépression du marché habituellement à cette même période de Bordeaux, Grenoble, Marseille, Nice, Paris
locatif, la mobilité se situe au-dessus de l’année (environ 40 % à fin mai). et Rennes. Ils augmentent faiblement à
la moyenne nationale, à 33 %. En outre, les loyers baissent dans 54 % des Brest, Caen, Clermont-Ferrand, Dijon,
En revanche, en Bourgogne, dans le villes de plus de 100 000 habitants et ils Montpellier, Nantes, Perpignan, Stras-
Centre et en Poitou-Charentes, l’activité ne stagnent ou progressent que sous l’in- bourg, Toulon et Toulouse, et plus forte-
progresse faiblement. Elle recule douce- flation dans 33 % de ces villes. Dans le ment à Lille, Nîmes et Orléans. 
ment en Champagne-Ardenne, Haute-
Normandie, Ile-de-France, Midi-Pyrénées, paris : une hausse historiQueMent faibLe
Lorraine, Picardie et Rhône-Alpes, et plus
brutalement dans le Limousin, où le mar- Les loyers parisiens n’ont jamais si
ché est à la peine. faiblement augmenté depuis 2001.
Sur le plan national, Michel Mouillard Selon les premières estimations
issues de l’enquête annuelle de
alerte sur le risque d’une crise quantitative
l’Olap, les loyers d’habitation du parc
sévère de l’offre locative privée qui ne fait locatif privé non meublé ont aug-
que se renforcer dans les villes où les mar- menté en moyenne (tous locataires)
chés sont déjà déséquilibrés. C’est le cas de 0,2 % en 2016 dans l’aggloméra-
de Lille et de Paris, victimes d’une insuf- tion parisienne. Le « saut à la reloca-
fisance de la construction privée. « C’est tion », ou hausse moyenne enregis-
une situation de blocage du marché, alors trée du loyer entre l’ancien et le nou-
vel occupant du logement, a été de
que dans ces villes, la mise en œuvre de
+ 4 % en 2016 dans l’agglomération
l’encadrement des loyers conduit les pro- parisienne.
priétaires bailleurs dont les recettes dimi- Pour Paris, la hausse de + 1,2 % (au même niveau que 2015), confirme la
nuent à restructurer leur patrimoine en décélération très nette constatée en 2014, mais illustre également la tension
défaveur des placements immobiliers », persistante du marché en dépit des mesures réglementaires d’encadrement
déplore le professeur. des loyers. Bien que non soumises à ces mesures, les évolutions lors des
Les conditions d’accès au logement conti- relocations sont quasi nulles en petite couronne (+ 0,2 %) et elles sont néga-
tives en grande couronne (- 0,6 %). A Paris, les relocations se sont conclues
nuent donc de se dégrader, en particulier
en moyenne à 24,90 €/m2, contre 24,80 €/m2 en 2015, et à 19,40 €/m2 dans
pour les ménages modestes. l’ensemble de l’agglomération.

EVOLUTION DES LOYERS DU PARC PRIVÉ EN 2015 À PARIS,


Baisse des loyers EN PETITE COURONNE ET EN GRANDE COURONNE

de marché paris petite


couronne
Grande
couronne
aGGLoMeration
parisienne
Après plusieurs années de progression,
voire de quasi-stabilité des loyers de surface moyenne (m2) 50 52 59 53
marché, l’année 2017 a débuté par une
stabilisation des loyers (0 % à fin février, Loyer mensuel moyen au 1/1/2015
en € 1 123 853 818 946
en glissement annuel). Au printemps, un en €/m2 22,6 16,4 13,9 18,0
mouvement de baisse s’est dessiné Loyer mensuel moyen au 1/1/2016
(- 0,5 % à fin mai). Une évolution qui diffère en € 1 128 858 819 951
en €/m2 22,7 16,5 13,9 18,0
selon la taille des logements. Les loyers
evolution annuelle en 2015
des studios et une-pièce (soit 21,7 % en % + 0,5 + 0,6 + 0,1 + 0,5
du marché) augmentent doucement, à en €/m2 + 0,1 + 0,1 + 0,0 + 0,1
+ 0,5 %. A l’inverse, les loyers des autres
Variation moyenne de l’irL* + 0,2 + 0,2 + 0,2 + 0,2
logements reculent, à - 0,8 % pour les (appliquée en 2015)
deux-pièces (34 % du marché), - 1 % pour
rappel : evolution en 2014
les trois-pièces (26,8 % du marché), - 0,9 % en % + 1,0 + 1,0 + 0,2 + 0,8
pour les quatre-pièces (11,9 % du marché) en €/m2 + 0,2 + 0,1 + 0,0 + 0,1
et - 1,4 % pour les cinq-pièces et plus Variation moyenne de l’irL** + 0,7 % + 0,7 % + 0,5 % + 0,6 %
(5,6 % du marché). Sur un marché locatif (appliquée en 2014)
privé toujours actif, les loyers de marché * calculé sur les valeurs moyennes et non sur les médianes
** hausse moyenne constatée auprès des locataires, la valeur moyenne est fonction de la répartition des baux au cours de l’année Source : Olap
reculent dans près de 55 % des villes de

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 33


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page34

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Les petites villes secteur Locatif priVé : un Quart du Marché résidentieL


ne sont pas épargnées Il occupe une place majeure dans l’équilibre du marché résidentiel. Sur un parc
total estimé à 34,5 millions de logements en France métropolitaine en 2016
Ce mouvement de ralentissement des (Insee, SOeS), le secteur locatif privé compte 28,4 millions de résidences prin-
loyers n’est pas l’apanage des grandes cipales, dont 39,7 % sont occupées par des locataires. Sur ces 11,9 millions
villes : les petites villes – et même les de logements loués, 55 % le sont par des bailleurs privés.
marchés ruraux – sont également, voire
davantage, touchés.
La baisse constatée dans 55 % des villes
de plus de 10 000 habitants a massive-
ment concerné les petits marchés, très
fréquemment situés dans l’espace rural
sur lesquels les locations nouvelles et
relocations se réalisent autour de 8 €/m2.
En cause, selon Clameur, les transfor-
mations économiques des territoires
depuis la crise de 2008 (chômage, perte
de pouvoir d’achat, restriction des aides
au logement, etc.). Les ménages à bas
revenus qui sont largement représentés
dans le parc privé et social ont, de fait,
été les plus impactés par la crise. Dans
douze régions, la baisse des loyers a été
assez rapide. En Alsace, ils chutent de
- 1,6 %, de - 0,8 % en Basse-Normandie,
de - 1 % en Bretagne, - 4,6 % en Franche-
Comté, - 1,9 % en Haute-Normandie,
- 1,1 % en Ile-de-France, - 1,1 % en Lan-
guedoc-Roussillon, - 1,1 % dans le
Limousin, - 0,2 % en Lorraine, - 0,6 %
dans le Nord-Pas-de-Calais, - 0,5 % en
PACA et - 2 % en Picardie. Ils stagnent
en Bourgogne, dans le Centre et les
Pays de la Loire. A l’inverse, les loyers mouvement de dégradation des habi- tie du territoire, les loyers sont de top
progressent à un rythme très modéré tations constaté depuis plusieurs faible niveau pour assurer l’équilibre
dans les régions Aquitaine (+ 0,3 %), années. Le constat est jugé inquiétant financier des projets d’investissement
Auvergne (+ 0,5 %), Midi-Pyrénées par Michel Mouillard qui redoute une requis », s’alarme-t-il.
(+ 0,6 %), Poitou-Charentes (+ 0,7 %) et détérioration de la qualité du parc et des Ce dernier évoque, en outre, l’instabilité
Rhône-Alpes (+ 0,4 %), et plus rapide- conditions de logements dans l’avenir. fiscale et réglementaire qui pèse sur les
ment en Champagne-Ardenne (+ 1,7 %). « Compte tenu de la dégradation de l’ef- intérêts des propriétaires-bailleurs et
fort d’amélioration et d’entretien, la mise met en garde contre une politique d’en-
en œuvre de la loi sur la transition éner- cadrement des loyers trop stricte qui ris-

Des logements gétique sera très difficile à réaliser dans


le parc locatif privé. Sur une grande par-
querait de les dissuader d’entretenir
activement leur patrimoine. ❙
moins entretenus EVOLUTION DES LOYERS DE MARCHé DANS LE SECTEUR PRIVé (EN %)
Fait notable cette année, souligné par
février 2015 février 2016 février 2017
Clameur, l’effort d’amélioration et d’en-
tretien des logements en vue d’une relo- studio - 1 pièce - 2,0 % - 1,0 % 1,1 %
cation après travaux est à la peine. 2 pièces - 1,8 % - 0,5 % - 0,6 %
A 17 % en 2016, la part de logements 3 pièces - 0,2 % - 0,9 % - 0,5 %
reloués après travaux tombe à 14,5 % en 4 pièces 1,8 % - 1,6 % 0,2 %
2017, son point le plus bas depuis vingt 5 pièces et + 3,5 % - 0,4 % 0,8 %
ans. Ce relâchement vient amplifier le Source : Clameur

34 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:09 Page35

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

L’immobilier, le placement
préféré des français
L
a pierre-papier a le vent en
poupe. Face aux maigres rende-
ments des fonds euros, l’intérêt
des investisseurs pour les SCPI et
OPCI se confirme. La collecte a explosé
de 30 % en 2016, avec 5,5 millions d’eu-
ros de souscriptions pour les SCPI et un
peu plus de 4 millions pour les OPCI
grand public. En 2016, les SCPI ont rap-
porté 4,65 % en moyenne, contre 4,85 %
en 2015. « Cette performance des SCPI,
si elle connaît un tassement, témoigne
avant tout du maintien de la solidité
financière de ces sociétés au terme de
dix années de crise financière », déclare
Arnaud Dewachter, délégué général de
l’Association française des sociétés de 30 juin 2015, la capitalisation globale des d’euros. En progression relative, les SCPI
placement immobilier (Aspim). De fait, SCPI approchait les 35 milliards d’euros spécialisées ont plus que doublé leur
l’effritement des performances des SCPI (34 977 millions), en hausse de 6,3 % par collecte nette par rapport à 2015, avec
n’empêche pas la prime de risque de rapport au 31 décembre 2014, date à un total de 583 millions d’euros.
rester élevée, à 245 points de base pour laquelle le volume des SCPI avait franchi
une valeur de 25 milliards d’euros en pour la toute première fois le seuil des un marché secondaire
2016, quand les rendements sur les obli- 30 milliards d’euros. Pour rappel, le plus fluide
gations et les emprunts d’Etat (OAT) pla- volume global des SCPI a été multiplié Avec 715,3 millions d’euros de parts
fonnent à 0,8 %. par 4,43 par rapport à 1999, 3,04 par rap- échangées, le marché secondaire des SCPI
port 2004 et 1,84 par rapport à 2009. a connu une activité en légère progression
Comme l’indique l’Aspim, cette dyna- de + 5,6 % par rapport à celle de l’exercice

Nouvelle collecte mique observée depuis cinq ans est sur-


tout liée aux SCPI bureaux dont la col-
précédent. Rapporté au montant de la
capitalisation à fin 2016, ce marché reste,
record des SCPI lecte s’est montée à 3,13 milliards comme d’ordinaire, peu profond. 

Au 31 décembre 2016, la capitalisation


des sociétés civiles de placement immo- nouVeLLe coLLecte record des scpi et opci Grand pubLic en 2016
bilier atteignait le total historique de
SCPI : 178 SCPI gérées par 28 groupes
43,52 milliards d’euros, en progression
Capitalisation : 43,524 milliards d’euros.
de 15 % par rapport à 2015 qui avait déjà
Collecte nette : 5 562 millions d’euros.
été une année record, avec 1,86 milliard Transactions sur le marché secondaire : 715,30 millions d’euros
d’euros collectés (+ 47,5 % par rapport (soit 1,64 % de la capitalisation).
à 2014). Il y a encore cinq ans, le volume Retraits non compensés : 20,77 millions d’euros.
sous gestion des SCPI se limitait à Collecte brute : 6 298 millions d’euros (soit 14,47 % de la capitalisation).
24,84 milliards d’euros et à 15,16 mil- Augmentation de capital : 5 583 millions d’euros par 71 SCPI de 28 groupes de gestion.
liards fin 2006. OPCI grand public : 12 OPCI grand public gérés par 8 groupes.
A compter de 2012, la collecte nette des Capitalisation : 8,720 milliards d’euros.
SCPI au premier semestre a toujours été Collecte nette : 4 082 millions d’euros.
supérieure à 1,1 milliard d’euros. Au

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 35


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Le taux annuel de rotation des parts de


CAPITALISATION ET COLLECTE DES SCPI EN 2016
SCPI s’est limité à 1,76 %. En revanche, il
capitalisation 2016 collecte nette 2016
présente un état très satisfaisant de sa catégorie en M€ en M€
liquidité. Le cumul des parts en attente de
Bureaux 28 732,24 3 128, 30
cessions (sur le marché secondaire des
Commerces 60 445,67 978,57
SCPI à capital fixe) et des retraits non com-
pensés (pour les SCPI à capital variable) Spécialisées 1 190,41 583,03
se limite à 0,19 % de la capitalisation glo- Diversifiées 3 073,27 620,46
bale. A noter, également, que ce marché total immobilier d’entreprise 39 441,60 5 310,38
a fait l’objet, depuis une dizaine d’années, Malraux 367 702,77 25 653,50
de mesures d’encadrement et de régle- Rénovation 139 873,54 -
mentations destinées à rassurer les inves-
Borloo populaire 97 932,85 -
tisseurs. En 2001, l’AMF a simplifié leur uti-
Robien et Robien recentré 536 944,22 -
lisation en rendant plus fluide la revente
des parts de SCPI. Conformément aux dis- Girardin 99 405,25 -
positions de l’article 214-59 du code Zone de revitalisation rurale 12 342,86 -
monétaire et financier et de l’article 422- Déficit foncier 322 147,87 78 823,75
22 du règlement général de l’AMF, les Duflot 79 901,02 -
SCPI à capital fixe doivent disposer d’un Pinel 211 335,30 130 655,80
marché secondaire. Pour ne pas revivre un Monuments historiques 11 425,00 11 425,00
second gel des avoirs, comme celui qui a Autres SCPI 366 381,81 4 894 725
eu lieu lors de la crise de l’immobilier dans
total immobilier résidentiel 4 082 647, 647 251 452,77
les années quatre-vingt-dix, le prix d’exé-
total général des scpi 43 524, 255 5 561 838,97
cution, qui correspond à ce que perçoit le
Source : Aspim-Ieif
vendeur lorsqu’il cède ses parts, résulte
désormais de l’offre et de la demande. la même période, un total de 4,08 mil- de liquidités. Outre les deux fonds lea-
liards d’euros, soit une hausse très sen- der du marché (Amundi Immobilier et
sible de 66,44 % par rapport au douze Axa REIM SGP) qui concentrent, à eux

OPCI : mois de 2015. Confidentiel jusqu’en


2015, l’OPCI a réellement percé sur le
seuls, plus des deux tiers de cette col-
lecte, on note l’évidente montée en
la percée continue marché en 2015. Cette solution hybride
qui mêle immobilier physique (au moins
régime des autres acteurs (Primonial,
Swiss Life REIM, etc.). Côté capitalisa-
L’autre produit d’investissement star de 51 %), valeurs mobilières et liquidités tion, les OPCI enregistrent logiquement
l’année 2016-2017 est indéniablement (5 % minimum) séduit de plus en plus les une progression spectaculaire en 2016,
l’OPCI grand public qui a collecté, sur investisseurs (et les assureurs) en quête passant à 8,72 milliards d’euros, soit une
progression de + 92,10 % par rapport à
2015. Et la tendance se poursuit en 2017. 
tof, dVM et dVf : trois indices de perforMance
Depuis le 1er juillet 2012, les performances des socié- mer la performance locative, le TOF doit permettre
tés civiles de placement immobilier sont évaluées à une comparaison plus juste de l’attractivité des diffé-
l’aune de trois nouveaux critères mis en place par rentes SCPI. Le DVM ou taux de distribution sur valeur
l’Association française des sociétés de placement de marché sert lui à évaluer le rendement des SCPI,
immobilier (Aspim), plus à même de refléter l’attrac- en divisant les revenus sur une année par le prix moyen
tivité du placement. Le TOF ou taux d’occupation de la part. Ainsi, ce sont les revenus et le prix moyen
financière doit donner une meilleure visibilité sur l’at- sur une année complète qui sont pris en compte, et
tractivité locative des biens détenus sous le régime non pas seulement les revenus et le prix au 31 décem-
de la SCPI. Pour le calculer, il faut diviser l’ensemble bre, comme cela était le cas auparavant. Enfin, le DVP
des loyers perçus, ainsi que les indemnités compen- ou taux de distribuable sur valeur du patrimoine évalue
satrices par le potentiel locatif global, c’est-à-dire le les SCPI selon leurs derniers résultats, et non en fonc-
montant des loyers si l’ensemble du patrimoine est tion de leurs performances passées, pour obtenir une
loué. Si les biens ne sont pas occupés, c’est la valeur appréciation plus juste de la qualité de la performance.
locative de celui-ci, tel qu’estimé par la société de Le DVP s’obtient par la division du résultat distribuable
gestion, qui remplace le potentiel locatif global. au titre d’une année par la valeur de la réalisation de
En instaurant une formule de calcul unique pour expri- la SCPI de l’année précédente.

36 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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TRI : Taux de Rendement Interne. DVM : Dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n divisé par prix de part acquéreur moyen de l’année n.
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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Résidences tourisme procure 20 000 emplois directs


et environ 30 000 emplois indirects. Au
professionnels à se réinventer. « Après
une extension rapide du parc, permise
de tourisme : rythme actuel, leur construction procure par des dispositifs fiscaux avantageux,

le secteur
15 000 emplois supplémentaires, soit un l’offre est désormais excédentaire et la
total de 65 000. Le patrimoine évalué à fréquentation insuffisante. Une situation
se réinvente 30 milliards d’euros est financé en
grande partie par l’épargne privée, le
qui pousse de nombreux gestionnaires
à baisser les loyers versés aux proprié-
Avec près de 85 millions de touristes parc appartenant à 85 % à des particu- taires, nuisant au passage à l’attractivité
étrangers qui visitent la France chaque liers, 5 % à des exploitants individuels et de ce placement financier. Autre motif
année, le marché des résidences de tou- 10 % à des investisseurs institutionnels. d’inquiétude, les marges des établisse-
risme avec services, alternative sédui- ments sont grevées par les redevances
sante à l’hôtellerie classique, a de beaux versées aux OTA et les coûts liés à leur
jours devant lui. L’offre des résidences montée en gamme. Dès lors, comment
de tourisme représente plus de 22 % de évolueront l’activité et les marges des
l’hébergement commercial en France, exploitants d’ici 2018 ? », s’interroge
pour un chiffre d’affaires qui dépasse les Xerfi. Pour Pascale Jallet, déléguée
3,2 milliards d’euros chaque année. générale du Syndicat national des rési-
Stratégiquement implantées dans des dences de tourisme (SNRT), le secteur
zones à forte affluence touristique, ces gagnerait à s’assainir, notamment grâce
résidences proposent des prestations à l’instauration d’un carnet d’informa-
adaptées à chaque destination : à la mer tion préalable à la vente. « Acheter de
et à la montagne pour le tourisme de loi- l’immobilier, ce n’est pas comme ache-
sirs ; à la campagne pour le tourisme cul- ter des actions : on investit pour une ou
turel ; en ville pour le tourisme d’affaires. plusieurs dizaines d’années. Il est donc
La gestion de ces immeubles est tou- Les résidences de tourisme et héber- essentiel que l’information fournie aux
jours confiée à des exploitants reconnus gements assimilés représentent 21 % investisseurs soit complète », affirme-t-
et qui proposent des services haut de du parc de l’hébergement commercial elle (ProfessionCGP.com, 30 mai 2017).
gamme (piscine, sauna, salle de sport, en « dur », contre 42 % en hôtellerie clas- Cette dernière considère les dernières
etc.) appréciés des touristes. Le marché sée (1 229 000 lits), 26 % en meublés dispositions fiscales comme une puni-
a su efficacement tirer profit des avan- (752 000 lits référencés en agences) et tion qui serait de nature à introduire une
tages du statut LMNP (loueur en meublé 8 % en villages de vacances (245 000 lits). inégalité entre les différents produits
non professionnel) qui permet au pro- Plus de deux mille trois cents résidences immobiliers et à détourner les investis-
priétaire de déduire les frais et charges sont construites en France, représentant seurs des résidences de tourisme, rap-
liés à l’investissement et de récupérer la plus de 775 000 lits. Ce sont les premiers pelant au passage que le secteur est
TVA (20 % du prix de vente). hébergeurs à la montagne. passé de 480 000 à 780 000 lits en qua-
Sur le plan immobilier, les principaux rante ans, avec des taux d’occupation
objectifs du secteur restent la rénovation fin des dispositifs fiscaux qui n’ont pas fléchi.
du parc existant et un développement Toutefois, la récente érosion des avan- S’il y a aujourd’hui plus de 14 millions
maîtrisé. La qualité des exploitants est tages fiscaux accordés aux investisseurs de clients pour ce type de résidences,
plus que jamais la clé de voûte de ce et la suppression du dispositif Censi- la répartition en est la suivante : 50 % de
marché. L’exploitation des résidences de Bouvard au 1er janvier 2017 obligent les familles en vacances (un taux qui peut
même atteindre 90 % en période sco-
laire) qui apprécient une intimité pré-
CHIffRES CLéS DES RéSIDENCES DE TOURISME (2016) servée ; 20 % de séjours entre amis,
nombre nombre nombre taux notamment des couples et des bandes
de résidences de logements de lits d’occupation d’amis qui s’y succèdent pour profiter
Mer 820 62 213 269 842 65 % (saison d’été) des activités sportives et se retrouver
ensemble, sans contrainte ; 10 % de
Montagne 686 52 862 268 072 64 % (saison d’hiver) seniors qui l’apprécient toute l’année
pour le tourisme, les activités culturelles,
Ville 541 53 643 143 647 70 % (sur l’année) mais aussi la tranquillité et la sécurité
de la formule, sans oublier les prix doux
campagne 248 23 003 103 994 70 % Sur l’année en basse saison ; 20 % d’hommes d’af-
faires, mais aussi des personnalités :
total 2 295 191 721 785 555
réception 24 heures sur 24, salles de

38 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 séminaire, téléphone, accès Internet, selon l’Insee, 900 000 personnes sont achète une chambre dont la superficie
réservation de spectacles, services à la aujourd’hui dépendantes, mais 1,2 mil- fait le plus souvent entre 20 et 25 m2,
carte… Autant de services qui fidélisent lion devraient l’être à l’horizon 2040. Un parfois plus. Le ticket d’entrée se situe
le voyageur d’affaires, dont le taux de contexte favorable au développement entre 80 000 et 110 000 € HT en fonction
fréquentation atteint en ville les 50 %. des Ehpad (établissement d’héberge- des régions.
Egalement, certaines personnalités, ment pour personnes âgées dépen- La chambre, louée meublée à une per-
telles qu’Elton John ou Zinedine Zidane, dantes), des structures médicalisées où sonne âgée dépendante, est confiée
boudent les grands palaces et choisis- résident des personnes âgées de plus par bail à un exploitant pour une durée
sent les résidences de tourisme autant de 60 ans qui souffrent de pathologies qui varie de neuf à douze ans. L’inves-
pour leur commodité que pour leur dis- liées à l’âge et à la perte d’autonomie. tisseur se trouve ainsi placé sous le
crétion ; 25 % de clientèle étrangère, atti- régime du loueur en meublé profession-
rée principalement par les villes et les pénurie de chambres nel (LMP) ou du loueur en meublé non
sports d’hiver, et qui vient en majorité Sur la décennie, il manque 100 000 lits professionnel (LMNP) avec les avan-
d’Europe. Par ordre décroissant, ce sont en résidences pour personnes âgées. tages qui sont liés à ces deux statuts.
les vacanciers belges, allemands, ita- Les besoins sont si importants que c’est
liens, britanniques et hollandais. sans doute un des marchés les plus une forte rentabilité
sécurisants pour l’investisseur. D’où l’in- La rentabilité est un élément essentiel
térêt d’investir sur ce segment des dans un investissement Ehpad,

Ehpad, Ehpad, qui reste, malgré tout, très confi-


dentiel. L’ouverture d’un tel établisse-
puisqu’elle est en règle générale plus
élevée que sur des investissements
un marché d’avenir ment, qui est médicalisé, reste contin-
gentée et nécessite des autorisations
locatifs traditionnels. Dans un contexte
où les rentabilités locatives sont plutôt
administratives lourdes, notamment de à la baisse, l’investissement sous statut
la Ddass (direction départementale des de loueur en meublé dans un Ehpad
affaires sanitaires et sociales). prend encore plus de sens : la rentabilité
Le marché est, en outre, encadré par les procurée par un bon bail commercial
pouvoirs publics à travers un numerus permet à l’investisseur d’économiser
clausus et une convention tripartite nombre de charges liées à l’exploitation
entre le conseil général, l’Agence régio- de son investissement et endossées par
nale de santé (ARS) et le gestionnaire le gestionnaire. Cette rentabilité est
préalable à l’ouverture d’un Ehpad. L’in- alors bien supérieure à des rentabilités
vestisseur ne risque donc pas de pro- immobilières classiques finales, après
blèmes. Dans un Ehpad, il est assuré déduction des frais de gestion, des frais
d’obtenir un revenu régulier, en prévi- d’entretien et de l’ensemble des
sion de sa retraite, par exemple. Il charges dites locatives. 
Avec l’accroissement de la population,
les progrès de la médecine et l’amélio-
ration des conditions de vie, l’espérance QueLLe fiscaLité pour L’ephad ?
de vie des Français ne cesse de s’accroî-
• Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de récu-
tre et, selon les derniers chiffres de l’In-
pérer la TVA de 19,6 % sur le montant de l’investissement. Les revenus
see, se situait à 78,2 ans pour les
perçus par la location sont déclarés dans la catégorie des bénéfices indus-
hommes et près de 84,9 ans pour les triels et commerciaux (BIC). Le bien est amortissable sur plusieurs années
femmes. Conséquence : le vieillissement et cet amortissement est déductible des revenus perçus.
de la population est inéluctable.
Au 1er janvier 2016, un Français sur qua- • Le statut Censi-Bouvard : en contrepartie d’un achat d’un bien immobilier
tre était âgé de plus de 60 ans et un sur en Ephad, l’investisseur récupère 11 % du montant de l’investissement en
dix de plus de 75 ans. La population réduction d’impôt étalée sur 9 ans. Il récupère aussi le montant de la TVA
compte 1,4 million de personnes de de 20 %. Les loyers sont perçus dans la catégorie des revenus fonciers
85 ans ou plus et 1,2 million de per- donc soumis à la tranche marginale d’imposition (TMI).
sonnes âgées souffrent de perte d’au-
tonomie. Si l’on se projette dans l’avenir, • La loi Pinel (en remplacement de la loi Duflot) : les résidences pour seniors
en 2020, ce sera plus de 20 % de la sont éligibles au dispositif Pinel. En revanche, les Ephad sont considérés
population qui devrait avoir plus de comme des logements meublés et gérés par un bail commercial : ils ne
65 ans, contre 6,4 % en 2005, et 9 % plus sont donc pas éligibles à cette nouvelle loi.
de 75 ans, contre 8 % en 2005. Toujours

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 39


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:10 Page40

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

De plus, la rentabilité d’une opération A plus long terme, à fin 2020, plus de occupants sont des personnes âgées,
en Ehpad s’entend nette de fiscalité quatre cents résidences pour seniors moins aisément mobiles. La résidence
immobilière sur une très longue période, devraient entrer en exploitation. Cela doit donc être en ville, bien desservie
à la différence de la plupart des autres permettrait alors d’atteindre mille par des transports, proche des com-
investissements immobiliers locatifs unités à la fin 2020, pour un total de merces et des professionnels de santé.
dépendant du régime de droit commun 83 000 logements. Pour Xerfi-Precepta (étude « Les rési-
des revenus fonciers. dences seniors à l’horizon 2020 –
Enfin, l’investissement en Ehpad, Un marché très attractif en quête de
comme tout investissement immobilier, légitimité »), la résidence se pose
fait jouer à plein l’effet de levier lié au comme une alternative crédible au
crédit et permet à l’investisseur d’obte- domicile « historique » dans les phases
nir un rendement interne fort intéressant de mobilité choisie. Des phases que
au regard des sommes qu’il a réellement l’étude définit ainsi :
immobilisées. On peut en attendre envi- - « facultative » : il s’agit notamment de
ron 4 %. Toutefois, pour assurer la ren- répondre à des envies de confort naturel
tabilité de son exploitation, il est (attractivités des littoraux, des lieux
conseillé que le loyer versé aux investis- touristiques, de l’Ile-de-France, de la
seurs ne dépasse pas 15 à 20 % du chif- campagne et ses terroirs, etc.) et maté-
fre d’affaires de l’établissement. En plein essor, ce marché attise les riel/immobilier (aménagement et sur-
convoitises. Seuls la qualité de l’exploi- face de l’espace de vie) émanant de
tant, son savoir-faire et son antériorité seniors « actifs » (60-74 ans environ).

Les résidences pour sur le marché permettent la pérennisa-


tion du modèle. En effet, ce « ménage
C’est le cas, par exemple, des villages
de maisons, comme Les Villages d’Or,
seniors, en quête à trois » – entendez par là, investisseur, Les Senioriales village ou les Hameaux

de légitimité
occupant et exploitant – ne peut fonc- de campagne ;
tionner que si les résidences tournent, - « préventive » : ce type de mobilité
affichent un taux d’occupation maximal répond à une volonté de rompre un iso-
Les résidences avec services pour et sont donc rentables. La taille mini- lement et de renouer un lien social, ainsi
seniors ciblent les individus âgés d’en- male d’une résidence est de quatre- qu’à un besoin de sécurité matérielle et
viron 75 ans désireux de bénéficier de vingts logements de façon à pouvoir physique. Les seniors « fragilisés » (cœur
la plus grande autonomie et de conser- absorber les coûts de fonctionnement. de cible de la plupart des concepts rési-
ver une véritable vie privée dans un Comme il s’agit avant tout d’un bien dence pour seniors) localisés dans des
cadre sécurisant : gardiennage 24 h/24, immobilier, son emplacement est donc zones péri-urbaines, voire rurales, et
télésurveillance, logements équipés primordial, d’autant qu’on sait que les soucieux de se rapprocher du centre 
d’une sonnette d’urgence et, dans
certaines résidences, présence d’une
gouvernante. La VaLeur Verte iMpacte Les prix
La palette de services à la carte peut
être plus ou moins large : restauration, La valeur verte désigne la variation de la valeur, prix ou loyer d’un immeuble,
coiffeur, pédicure, salle commune de loi-
imputable à sa performance environnementale au sens large. En France,
le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé à toute
sirs, animations, accompagnement en
promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente (depuis fin
voiture, assistance pour les tâches admi-
2008) et ses deux variables, « énergie » et « climat » ont été intégrées dans
nistratives, service d’entretien. Les loge-
les bases notariales Bien et Perval depuis 2010. Cette valeur verte a un
ments individuels à la vente ou à la loca- impact sur le prix d’acquisition d’un logement. En grande couronne, un
tion vont généralement du studio bien dont l’étiquette est A ou B a 95 % de chance de se vendre 1 à 7 %
jusqu’au trois-pièces. Le format le plus plus cher qu’un bien dont l’étiquette est D, toutes choses égales par ailleurs.
fréquent est un deux-pièces de 40 m2. A l’inverse, un bien situé à Paris avec une étiquette F ou G peut subir une
Même si sa part reste faible, le secteur décote de 1 à 3 %. Chaque lettre du diagnostic de performance énergé-
des résidences pour seniors comparé tique (DPE) a un impact moyen de 5 % sur les maisons en province, et d’à
aux autres types d’hébergement des- peine 3 % sur les appartements et sur les biens situés en Ile-de-France !
tinés aux personnes âgées trouve pro- Pour l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe),
gressivement sa place dans ce paysage la valeur verte représente de 5 à 22 % de la valeur vénale (en rénovation)
résidentiel : il a même progressé de et elle représente environ 5,5 % du coût de construction (soit en moyenne,
55 %, passant de 374 à 580 unités, pour 13 500 € par appartement).
un total de 50 000 logements.

40 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 des villes ou de centres-bourgs sont banalisé, les investisseurs acquièrent un quartiers d’affaire, anticipant une raré-
réceptifs à des offres immobilières rem- logement meublé dans une résidence faction de l’offre de qualité dans ces
plissant de tels critères. L’exemple est avec services. Le gardiennage, une salle lieux, a également contribué au dyna-
celui des résidences d’appartements de petits-déjeuners, éventuellement misme du marché. L’absorption nette à
localisées en centre-ville proposées par une salle de sport ou une laverie consti- Paris s’élève ainsi à 300 000 m2 en 2016,
la majeure partie des opérateurs du tuent les services qui facilitent la vie des et la demande placée a atteint un
marché des résidences seniors, mais étudiants. L’exploitation de la résidence niveau historique de 1,1 million de
aussi des petits villages de maisons est confiée à un bailleur professionnel mètres carrés.
répondant à des besoins ruraux, comme par bail commercial pendant neuf à
les villages Sairenor. onze ans. C’est lui qui gère l’établisse- Le boom du marché
D’après cette même étude, tandis que ment et verse les loyers à l’investisseur, francilien
le montant moyen mensuel de la retraite déduction faite des frais et de sa marge L’année 2017 démarre, de la même
d’un Français s’établit aujourd’hui à commerciale. Avant d’investir, il faut façon, sur les chapeaux de roue pour le
environ 1 300 €, les résidences pour donc vérifier son antériorité et sa surface marché francilien qui enregistre un
seniors proposent des tarifs en location financière. A priori évident, mais pas volume de 664 400 mètres carrés com-
à partir de 550 € par mois pour les rési- toujours respecté, l’emplacement de la mercialisés, en hausse de 27 % par rap-
dences seniors nouvelle génération résidence doit être proche d’un lieu port à 2016, rapporte Cushman & Wake-
« tout à la carte » et à partir de 900 € pour d’études et disposer d’un bon réseau field dans son étude trimestrielle « Les
les résidences seniors nouvelle généra- de transports en commun. clés du marché bureaux ». La moitié des
tion avec socle de services. En investissant dans une résidence ser- surfaces placées ce trimestre concerne
Dans les résidences seniors « ancienne vices pour étudiants, les particuliers ont la capitale avec 334 000 mètres carrés
génération » en syndic de copropriété, accès au statut de LMNP ; en Bouvard, traités, dont la prise à bail hors norme
les loyers tout compris ne sont jamais ils ont droit à une réduction d’impôt de de Natixis (près de 90 000 m2) sur les
inférieurs à 2 000 €. 11 % pour les investissements réalisés tours Duo, dans le XIIIe arrondissement
en 2016, dans la limite d’un montant de Paris. Le quartier central des affaires
annuel d’investissement limité à (QCA) affiche une très belle perfor-

Les résidences 300 000 €, tout en pouvant également


récupérer la TVA au taux de 20 % ayant
mance de 91 200 mètres carrés placés,
compte tenu de la rareté de l’offre sur
pour étudiants, grevé le prix d’achat. ce secteur (3,3 % de taux de vacance).

une forte demande


Même l’ouest francilien qui, en 2016,
avait accusé un recul de 23 % de ses

Bureaux : volumes traités, renverse la tendance et


signe un bon premier trimestre, avec
le retour des grandes 172 000 mètres carrés placés. L’impul-

transactions
sion est aussi meilleure en première
couronne, où les mouvements ont été
plus nombreux que l’an passé. 
Avec près de 2,4 millions de mètres car-
rés placés, le marché des bureaux a
atteint son record en 2016. A en croire
top 10 des Quartiers
Nexity, les grandes transactions repren- de bureaux à paris
nent (67 au total) avec des signatures Pourcentage des recherches
supérieures à 5 000 m 2 qui ont pro- à Paris
gressé, en volume, de 30 % pour cumu-
Les résidences services pour étudiants ler à 932 000 m2. Les transactions entre 1. Saint-Lazare : 18 %
répondent à la pénurie de logements à 1 500 et 5 000 m2 croissent, elles aussi, 2. Etoile - Champs Elysées : 17,5 %
laquelle sont confrontés les jeunes. Ce de 7 %. Les plus petites surfaces restent 3. Pyramides - Opéra - Bourse : 11,5 %
placement immobilier géré par une stables. Les ventes utilisateurs s’élèvent 4. Malesherbes - Monceau - Pereire : 9 %
5. Sentier - Châtelet : 8 %
société spécialisée procure un rende- à 18 % de la demande placée, bénéfi-
6. République : 7 %
ment annuel de l’ordre de 4,5 %. ciant, comme en 2015, des taux d’intérêt
7. Cadet - Poissonnière : 6 %
Implantées près des universités et des attractifs entre 1 et 1,5 %) pour les prêts
8. Bastille : 3 %
grandes écoles, ces résidences sont immobiliers à long terme (de 15 à 25
9. Convention - Montparnasse : 3 %
constituées essentiellement de studios ans). L’Ile-de-France concentre 55 % de 10. Nation : 2,5 %
d’environ 18-20 m2. A la différence d’un ces ventes. Enfin, le repositionnement Source : bureauxlocaux.com
logement vide dans un programme clair des utilisateurs sur les principaux

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 41


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:10 Page42

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

En revanche, la deuxième couronne dizaine de micromarchés, dont le QCA lier de prestige. En 2016, le réseau a réa-
déçoit, avec moins de 42 000 mètres car- et les XIIe et XIIIe arrondissements de lisé 23 ventes supérieures à 4 millions
rés traités au premier trimestre, en repli Paris, mais elles augmentent à l’inverse, d’euros l’unité, un chiffre en hausse de
de 38 % sur douze mois. dans un nombre comparable d’autres 36 % sur un an. « L’immobilier haut de
pôles tertiaires, tels que la boucle sud gamme en France se redresse depuis le
saturation des stocks ou Paris centre-ouest. début de l’année, indique-t-il. A Paris, le
Après un recul de 10 % en 2016, l’offre nombre des ventes supérieures à 2 M€ a
immédiate de bureaux s’est stabilisée doublé depuis janvier. Du coup, le stock
autour de 3,6 millions de mètres carrés
et un taux de vacance de 6,7 %. Le stock L’immobilier de luxe de mandats baisse d’environ 20 % (tous
segments confondus à partir d’un million
vacant de bureaux reste extrêmement
réduit dans la capitale (572 000 mètres
se porte bien d’euros) : les vendeurs attendent de
s’être séparés de leur bien pour en ache-
carrés et un taux de vacance de 3,4 %), ter un nouveau. »
plus particulièrement dans le QCA où
le volume d’activité très soutenu risque situations variables
d’assécher les disponibilités, tombées en province
à 230 000 mètres carrés, soit un volume Les prix parisiens se sont stabilisés
représentant à peine six mois de com- depuis un an après cinq années de
mercialisation (contre douze générale- baisse. Les quartiers prisés de la Rive
ment requis). A la Défense, la décrue de Gauche et certains quartiers demandés
l’offre immédiate se poursuit et dans le de la Rive Droite (IXe, Xe, XIe, XIIe et XVIIIe)
croissant ouest (900 000 m2 de surface affichent même une légère hausse.
vacantes), le marché se segmente dés- En province, les situations sont très varia-
ormais entre les secteurs de Neuilly- Le monde compte, en 2017, 2 043 milliar- bles. A Lyon, l’activité économique sou-
Levallois et boucle sud (entre 9 et 10 %) daires (contre 1 810 l’an passé), pour une tenue de la première métropole provin-
et ceux de Péri-Défense et la boucle fortune globale de 7 670 milliards de dol- ciale s’est suivie d’une augmentation des
nord qui affichent respectivement des lars, soit 18 % de plus qu’en 2016, révèle prix de 1,2 % à 3 342 €/m², en moyenne
taux de vacance de 13 et 14 %. le dernier classement Forbes. En 2016, il en 2015 et jusqu’à + 5 % pour l’immobi-
Selon Cushman & Wakefield, plus d’un y avait 34 millions de millionnaires, dont lier de luxe sur les quartiers les Monts
million de mètres carrés viendront ali- 123 800 personnes au patrimoine de plus d’or et l’ouest lyonnais. Au Pays basque,
menter le marché au cours des douze de 50 millions de dollars et 45 000 per- sur le marché immobilier haut de
prochains mois, concentrés sur Paris sonnes qui détenant plus de 100 millions gamme, les négociations immobilières
(575 000 m2) et dans le croissant ouest de dollars. En un an, leur nombre a aug- ont repris : les prix sont restés stables
(536 000 m2). menté de 2,6 millions dans le monde, depuis les 18 derniers mois et les ventes
selon l’étude annuelle du Boston Consul- ont grimpé de 35 % par rapport à 2015.
Quartier central des ting Group sur la richesse mondiale. La Corse a vu le nombre de transactions
affaires : les loyers grimpent Face à la toute-puissance de Londres et et le chiffre d’affaires doubler en 2015,
La progression des valeurs locatives dans New York, Paris résiste et conserve une et 2016 a tenu ses promesses. Selon
le QCA de paris se confirme en 2017, place de choix dans le cœur des investis- Barnes, l’île garde un prix moyen en des-
avec une moyenne de 690 euros/mètre seurs internationaux, notamment en rai- sous de ceux d’autres régions du littoral
carré/an, soit une hausse de + 11 % en son de ses prix moins élevés et qui ont français haut de gamme : avec des biens
un an. Cette tendance haussière des récemment baissé : en quatre ans, ils ont autour de 10 000 €/m² et des terrains vue
loyers faciaux est observable dans une perdu environ 15 % pour les biens d’une mer à 120 €/m².
majorité des micromarchés de la capitale valeur supérieure à 1 million d’euros et Autre exemple, les stations du pays du
et dans deux des quatre secteurs de jusqu’à - 25 % pour les biens supérieurs à Mont-Blanc qui attirent une clientèle
l’ouest (boucle sud et Péri-Défense). 4 millions d’euros. aisée en quête de stations authentiques
Dans la première couronne nord, un fré- « Contrairement aux autres grandes capi- composée pour moitié de Franco-
missement des prix est palpable : le loyer tales, Paris ne subit pas de variations phones (Français, Suisses et Belges) et
de première main dépasse pour la pre- majeures à la hausse ou à la baisse, aucun d’autres pays d’Europe (Anglais, Europe
mière fois la barre des 310 euros/mètre risque de bulle ne se profile, les règles du Nord et quelques pays d’Europe de
carré/an depuis 2013. Quant aux valeurs qui caractérisent son marché ne sont pas l’Est). Les chalets proches des pistes
faciales des surfaces de seconde main, spéculatives et ne dépendent ni de la compris entre 2 et 6 millions d’euros sus-
elles fournissent des signaux contradic- Bourse, ni d’excès de construction », cite un attrait croissant, ainsi que les
toires, estime Cushman & Wakefield. indique Thibault de Saint-Vincent, prési- appartements de trois à quatre-pièces
Elles tendent à se tasser dans une dent de Barnes, spécialiste de l’immobi- proches des villages. ❙

42 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

investir en outre-mer
P
lages, soleil et sable fin : l’inves-
tissement en outre-mer et au-
delà a de quoi faire rêver. Mais
derrière le paysage de carte
postale, c’est une vraie stratégie d’in-
vestissement qu’il faut mettre en place,
en adéquation avec son projet immobi-
lier et ses objectifs (rentabilité, retraite,
résidence secondaire) pour bien ache-
ter, au bon endroit. L’expatriation pré-
sente des avantages fiscaux non négli-
geables à qui veut diversifier son
portefeuille et son patrimoine. Reste à
choisir le nouveau lieu de vie qui cor-
respond le mieux à ses envies et son
budget. A chacun, son petit paradis.

La Réunion,
des prix en baisse Près d’un appartement sur deux
(47,83 %) se vend sous le seuil symbo-
marché immobilier locatif insulaire
même si le second semestre 2016 a
Selon la dernière étude de l’Observa- lique des 100 000 €, conséquence de l’im- montré de nouveaux signes de tension.
toire de l’immobilier réunionnais portant portant volume des ventes de sortie Les délais de vacance locative sont
sur l’ensemble des transactions réalisées de défiscalisation qui concernent quasi- extrêmement brefs (2,88 semaines,
entre le 1er juillet et le 31 décembre 2016, exclusivement les petites surfaces contre 8,93 semaines au premier
les délais de vente dans le secteur immo- (du studio au deux-pièces). Le cœur du semestre) et très homogènes entre les
bilier atteignent, sur l’île, leur plus haut marché se maintient sous le seuil des différentes régions insulaires.
historique. Si les terrains bénéficient des 150 000 € (62,45 % des ventes) et plus de Le marché sud bénéficie des délais les
délais de vente les plus brefs sur ce ter- 8 ventes sur 10 (80,72 %) se concluent plus brefs, avec 2,27 semaines de
ritoire où la ressource foncière est limi- sous la barre des 200 000 €. Le volume vacance moyenne. Le marché ouest
tée, les appartements et les maisons des ventes du segment supérieur voit ses délais diminuer fortement à
souffrent d’une inertie quasi-identique à 300 000 € s’affaiblit encore et s’établit 3,25 semaines. La région nord béné-
(29,34 et 29,20 semaines). La valeur à 7,43 %, contre 11,22 % au premier ficie aussi de la tension du marché : le
moyenne des transactions baisse légè- semestre 2016. délai moyen de vacance est inférieur à
rement, entraînée par le flot des sorties quatre semaines.
de défiscalisation, reprenant la tendance  Le marché locatif
baissière en vigueur sur le marché insu-
laire depuis plusieurs années.
se détend
La crise financière de 2008 et la baisse La Martinique dopée
Cette tendance s’explique par la hausse
relative du volume des ventes d’appar-
du nombre de mises en chantier de pro-
grammes immobiliers qui s’en est suivie
par la défiscalisation
tements, qui représentent 51 % des ont profondément modifié la typologie Tirant profit de la nouvelle loi Pinel
transactions, contre 49 % au semestre du marché locatif en créant, sur certains outre-mer et des taux de crédit attrac-
précédent, mais aussi par la légère secteurs de l’île, une relative pénurie de tifs, le marché immobilier martiniquais
minoration de leur valeur d’échange : le logements par baisse du volume de l’of- se porte bien. En 2017, les investisseurs
prix moyen des appartements vendus fre. Après plusieurs années de déséqui- métropolitains sont nombreux. Selon
au second semestre 2016 s’établit ainsi libre entre une offre limitée et une la Fédération nationale de l’immobilier
à 112,19 €, contre 113,37 € au semestre demande excédentaire, 2015 et 2016 aux Antilles-Guyane, l’année 2016 a
précédent. ont été marquées par une détente du été marquée par un nombre plus 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 43


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:10 Page44

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 important de transactions, ainsi que


par un rebond des prix de l’immobilier
mon économique de la Martinique se
situe sur l’axe Fort-de-France/Lamen-
La Nouvelle-Calédonie,
qui correspondent désormais à la réa- tin. La conurbation foyalaise constitue 2e marché locatif
français
lité du marché, la crise ayant permis de une importante agglomération de prés
rendre sa cohérence au marché de de 180 000 habitants, soit plus d’un tiers
l’immobilier neuf dans les zones à fort de la population martiniquaise. En son
potentiel locatif qui avaient tendance sein, Le Lamentin connaît une forte 2 995 transactions (tous types de biens
à être surévaluées. Les volumes de extension (presque 40 000 habitants) et confondus) ont été enregistrées en
ventes sont en légère augmentation, accueille sur son territoire l’aéroport 2014 en Nouvelle-Calédonie. L’en-
appartements et villas se partageant à international Aimé-Césaire, ainsi que semble de ces transactions repré-
parts égales près de 75 % du marché. de nombreuses entreprises. Les biens sente un montant qui approche
Le prix moyen d’un bien immobilier les plus prisés sur ce secteur sont les 82 milliards de francs Pacifique
tourne autour de 2 800 €/m2, sans dif- T2 et T3, avec varangue. (687 millions d’euros), dont 66 mil-
férence notable entre les apparte- Il est souvent demandé un minimum liards de francs Pacifique, soit 55 mil-
ments et les maisons. d’aménagements, comme une cuisine lions d’euros, destinés à l’habitat
En revanche, de fortes disparités exis- équipée, la climatisation dans les (appartements, maisons et terrains à
tent entre les communes et selon l’em- chambres, des espaces de rangements. bâtir). Le Grand Nouméa concentre
placement, la qualité architecturale, la Le neuf est très apprécié et les rési- plus de 80 % des transactions enregis-
vue sur la mer, etc. Les biens les plus dences clôturées sont privilégiées. Par trées en 2014 (42 % pour Nouméa). La
prisés s’échangent alors à plus de ailleurs, le prix du foncier est moins zone Voh-Koné-Pouembout-Poya
4 000 €/m 2. Le marché locatif est, lui élevé au Lamentin qu’à Fort-de-France, (VKPP) représente près de 9 % des
aussi, sous tensions. Il faut compter alors que le marché locatif y est aussi transactions du territoire, soit 82 % des
13 €/m2 et par mois en moyenne, avec dynamique. Dans cette région, la transactions en province nord. L’acti-
des pics pouvant atteindre les demande est très forte ce qui permet vité reste faible en début d’année.
20 €/m2 pour les petites surfaces. une mise en location aisée et durable, Cela s’explique par des phénomènes
et la demande en accession est égale- saisonniers pour le début de l’année
 Location meublée ment élevée, assurant une revente à (les vacances, puis la rentrée scolaire)
au Lamentin terme rapide. La conversion en location et une actualité électorale jusqu’à la
L’investissement locatif saisonnier se meublée d’affaires en fin de défiscali- fin du premier semestre. Générale-
concentre particulièrement sur les sec- sation se révèle, en outre, rentable et ment, décembre est traditionnelle-
teurs suivants : Schœlcher, Fort-de- facilitée par les partenariats existant ment le mois le plus important en
France, Le Lamentin et Ducos. Le pou- avec Orange et Air Caraïbes. termes de transactions.

ANALYSE DU MARCHé RéUNIONNAIS AU 2E SEMESTRE 2016

réunion réunion est réunion nord réunion ouest réunion sud

prix moyen net vendeur (nV) 153 044 € 108 758 € 140 304 € 179 353 € 139 908 €

Prix moyen NV 2016-01 157 024 € 139 793 € 153 472 € 194 291 € 125 549 €

28,02 28,32 30,62 27 26,44


délai de vente moyen semaines semaines semaines semaines semaines

26,76 20,43 26,74 28,04 26,95


Délai de vente 2016-01 semaines semaines semaines semaines semaines

proportion de ventes 62,50 % 77,27 % 74,84 % 44,20 % 70,29 %


négociées à la baisse

Proportion de ventes
négociées à la baisse 2016-01 68,37 % 72,22 % 80 % 65,19 % 59,60 %

Source : l’Observatoire de l’Immobilier réunionnais

44 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:10 Page45

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

y a un deuxième abattement de 50 à
100 % sur les revenus fonciers nets pen-
dant dix ans. Les revenus fonciers
métropolitains ne se cumulent pas avec
les revenus ou déficits calédoniens.
Enfin, les investissements en Nouvelle-
Calédonie n’entrent pas dans l’ISF.

En Guadeloupe, les
ventes progressent
Le second semestre 2016 a été marqué
par une évolution sensible du volume
des ventes en Guadeloupe et conclu
positivement une année qui a bien
débuté, révèle l’Observatoire de l’immo-
bilier Caraïbes. Si le volume des transac-
tions marque une réelle accélération
(supérieure à 10 %) par rapport au
1er semestre, les indicateurs qualitatifs
sont moins favorables et montrent une
En 2014, les sorties de défiscalisation  une fiscalité très hausse très forte des délais de vente
(dispositif calédonien de défiscalisation avantageuse après la légère augmentation intervenue
locale) ont amplifié les volumes. D’ici La Calédonie possède une autonomie au semestre précédent. Les délais de
2018, on peut s’attendre à un volume fiscale, le gouvernement local décidant commercialisation évoluent de 28 à 32
supplémentaire de transactions lié aux des différentes taxations sur son terri- semaines (à + 15 %). Cette latence du
dernières sorties de défiscalisation du toire. C’est pour ces raisons – qui peu- marché concerne tous les types de biens.
dispositif Girardin. vent faire rêver tout investisseur – que Appartements, maisons et terrains
Il y a un grand besoin de logements la TVA et la taxation sur les plus-values nécessitent plus de 31 semaines de com-
neufs, tant en locatif qu’en accession, immobilières, ainsi que la CSG et la mercialisation pour trouver un acquéreur.
et le parc immobilier doit être renou- CRDS, sans oublier la taxe d’habitation
velé pour répondre à une demande pour les locataires, n’existent pas, qu’il  dichotomie entre
sans cesse croissante due à la jeunesse y a une absence totale de taxe foncière vendeurs et acquéreurs
de la population, mais aussi à l’arrivée pour les acquéreurs de biens neufs pen- Par ailleurs, le marché guadeloupéen
d’expatriés, dont le nombre est estimé dant les dix premières années. Pour les reste handicapé par une dichotomie
à 2 500 par an. locataires, il n’existe pas de taxe d’ha- toujours extrêmement forte entre les
Le secteur de la construction enregis- bitation. Il existe un abattement de souhaits initiaux des propriétaires ven-
tre une très forte croissance qui s’est 15 % sur les revenus bruts fonciers et il deurs en matière de prix et le niveau 
maintenue malgré la crise. La construc-
tion d’hôtels haut de gamme booste ANALYSE GLOBALE DU MARCHE GUADELOUPEEN - 2E SEMESTRE 2016
aussi le secteur compte tenu des
grands projets en cours de dévelop-
Marché global appartements Maisons terrains
pement sur l’ensemble du territoire. La
ville de Nouméa est le deuxième mar-
ché locatif français, devant la Côte délai de vente moyen 32,06 semaines 32,38 semaines 31,76 semaines 31,92 semaines
d’Azur, mais derrière Paris intramuros. (mandat/compromis)
A titre d’exemple, un deux-pièces de
45 m2, avec une terrasse de 15 m2, se prix moyen net ven- 174 226 euros 129 742 euros 252 493 euros 125 585 euros
loue à plus de 18 € le mètre carré, deur
offrant une rentabilité à plus de 5,6 %.
A contrario, le prix du mètre carré reste proportion de ventes 76,70 % 73,33 % 87,69 % 63,89 %
abordable, puisque nous trouvons cer- négociées
taines promotions à moins de 3 000 €
Source : Observatoire de l’immobilier Caraïbes
du mètre carré.

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 45


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:10 Page46

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 d’acceptation des acquéreurs : 77 % nombreux VIP pour y bâtir des villas de quartier de Concordia, qui abrite col-
des transactions ont donné lieu à négo- rêve, rappelle l’Observatoire de l’immo- lège et lycée, offre un choix très étendu
ciation du prix. Les villas restent les plus bilier. Les Terres Basses et, dans une d’appartements.
touchées par ce phénomène, avec un moindre mesure, les Jardins de la baie
taux de négociation qui atteint 87,69 %. orientale, constituent les secteurs d’élec-  habitat traditionnel
En résulte un manque de fluidité notable tion des demeures extraordinaires. abordable
du marché. A noter, en outre, que la car- Malgré son aura de prestige, Saint-Mar-
tographie du marché est toujours cen-  campagnes de défiscalisation tin et reste, toutefois, un lieu de vie
trée sur les segments inférieurs : 69,88 % Le marché insulaire a également fait « normal » qui incite ses résidents (l’île
des ventes se réalisent sous la barre des l’objet de campagnes successives de compte 36 000 habitants) à faire
200 000 € et plus d’une sur deux est infé- défiscalisation, de la loi Pons de 1986 à construire leur résidence principale.
rieure à 150 000 € (52,27 %). l’actuelle Pinel Dom. Faisant la part Saint-Martin offre ainsi un grand choix
belle à l’hôtellerie, ce dispositif fiscal a de villas individuelles, de la petite mai-
modelé une grande partie de l’offre son jumelée à la propriété d’impor-

Saint Martin, actuelle d’appartements, dont un grand


nombre sont des chambres d’hôtels
tance, souvent située dans le cadre d’un
lotissement sécurisé. Le Parc de la baie
territoire VIP restructurées à l’issue de ces périodes
de défiscalisation. Les secteurs de
orientale, Cul de Sac ou encore Mont-
Vernon comptent parmi les secteurs les
Scindée en deux parties, Saint-Martin Mont-Vernon ou de la marina royale plus représentatifs de ces logements
est le territoire français le plus proche constituent un exemple parlant de qui, pour un budget raisonnable, offrent
des Etats-Unis. Cette île franco-hollan- ce marché qui n’est pas exclusif. En souvent une vue sur l’océan.
daise qui accueille plus de cent nationa- effet, les lois Pons et suivantes ont, elles De la même façon, l’habitat traditionnel,
lités présente, en termes de marché aussi, permis la construction de nom- très abordable, constitue un vivier géné-
immobilier, de vraies particularités et un breux petits immeubles situés à Mari- reux de logements pour les investis-
intérêt certain, notamment pour les can- got, assez proches de la conception seurs que les travaux n’effraient pas.
didats à un investissement dans la pierre. métropolitaine du logement collectif, Quartier d’Orléans, Saint-Louis ou
Joyau aux 36 plages, Saint-Martin a, même s’ils sont distants de moins de Colombier sont les secteurs les mieux
depuis des décennies, été choisie par 2 kilomètres de la mer Caraïbes. Le pourvus en la matière.
En revanche, le terrain constructible
Guyane, un Marché porteur reste rare en raison de la typologie de
l’île et de sa réglementation, en théorie
Le marché immobilier
guyanais présente toutes
plutôt restrictive, puisque obéissant aux
les caractéristiques d’un règles nationales d’urbanisme.
marché attractif : une très
forte croissance démogra-  Valeur des ventes stable
phique, une croissance Le volume global des transactions est
économique bien supé- stable, mais le marché reste difficile.
rieure à la métropole et Indicateur favorable, les délais de vente
un revenu salarial élevé.
D’ici 2030, l’Insee prédit
baissent sensiblement après avoir
un doublement de la atteint un plus haut historique au cours
population (de 250 000 à du premier semestre 2014 : ils se fixent
500 000 habitants). à 30,6 semaines, ce qui reste très élevé.
Pour faire face à la nais- Indicateur défavorable, a contrario,
sance de cette « seconde 90 % des transactions se sont conclues
Guyane », il faudra à l’issue une baisse de prix, celle-ci
construire près de
5 000 logements chaque atteignant en moyenne 12,17 % de la
année dont 50 % dans la zone d’emploi de Cayenne alors que la production valeur initiale. La valeur moyenne des
actuelle atteint seulement 1 500 logements par an. En termes d’équipement, le ventes est extrêmement stable, s’éta-
rectorat estime nécessaire de construire 13 lycées et 14 collèges. En 2014, la blissant à 156 115 euros. Les biens
croissance du PIB guyanais est de 4 %, contre + 0,2 % en métropole, tirée d’une valeur inférieure à 150 000 euros
par l’activité spatiale et le BTP, et le PIB par habitant est en hausse de 1,8 % constituent toujours le socle du marché
(- 0,2 % en métropole). Enfin, le revenu salarial moyen en Guyane se situe au et représentent plus de 60 % du volume
premierr rang pour les salaires de la fonction publique et au deuxième rang pour
les salaires du secteur privé, du classement par région établi par l’Insee.
des ventes, alors que les transactions
Source : l’Observatoire de l’immobilier supérieures à 300 000 euros ne consti-
tuent que 7,66 % du total. ❙

46 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

investir à l’étranger : île Maurice,


portugal, Maroc ou floride ?
les rendements peuvent, en effet, atteindre
les 15 % et tournent, en moyenne, autour
de 6 %. Contrairement à l’Espagne, le mar-
ché portugais n’a pas connu de crise
immobilière, même si, depuis deux ans, la
forte demande contribue à faire grimper
les prix dans les grandes villes, en particu-
lier dans certains quartiers du centre de
Lisbonne où les promesses de plus-value
sont devenues faibles.
Cependant, il s’agit davantage d’un rattra-
page des prix que d’une réelle flambée.
Car s’il est vrai qu’en 2016, le prix moyen
au mètre carré de l’immobilier au Portugal
a augmenté de 7,6 %, celui-ci était des-
cendu de près de 22 % entre 2007 et 2013,
avant de remonter progressivement de
2,3 % en 2014 et de 2,9 % en 2015. A noter,
également, que certains quartiers du cœur

Portugal : il y a
S
i l’on veut diversifier et sécuriser de Lisbonne, aujourd’hui en cours de déve-
son portefeuille, il est inévitable loppement, devraient apporter une belle
de passer les frontières de
l’Hexagone et de regarder ail-
encore du potentiel rentabilité à l’avenir. En Algarve, l’autre
région prisée des investisseurs, les prix
leurs. Quatre destinations font les yeux moyens au mètre carré sont plutôt de l’or-
doux aux Français : l’île Maurice, le Por- dre de 2000 à 2 800 € dans le neuf. Le reste
tugal, le Maroc et les Etats-Unis. Quatre du pays reste bon marché, avec un coût de
marchés très différents, et autant de la vie plus faible et des constructions de
projets d’investissement ajustés aux qualité. Le Portugal affiche donc une belle
besoins des futurs expatriés. marge de progression, et la faible densité
Retraite, défiscalisation ou opération du territoire en fait un marché à potentiel
financière: ces objectifs vont déterminer pour les investisseurs. Qui plus est, le pays
le marché à investir. Car tous ne présen- propose une fiscalité alléchante.
tent pas les mêmes avantages. Quelle
que soit la stratégie adoptée, quelques devenir résident non habituel
principes de base sont à respecter pour A moins de trois heures d’avion de Paris, De fait, au Portugal, il n’y a pas d’ISF, pas
réussir son expatriation : une bonne le Portugal est l’une des destinations les de taxe d’habitation, ni de droits de suc-
connaissance du marché visé, et un plus prisées des Français qui représentent cession (sous certaines conditions), et les
accompagnement local pour les 25 % des investisseurs étrangers, devenant taxes foncières restent très inférieures à
démarches administratives et fiscales ainsi les principaux investisseurs immobi- celle de la France. En outre, les profession-
s’imposent. La question de la résidence liers du pays. Près de 50 000 Français se nels étrangers peuvent être plafonnés à
fiscale est également cruciale. Ces consi- sont installés au Portugal ces dernières un taux de 20 % sur leur revenus s’ils créent
dérations intégrées, reste à choisir le pays années, attirés par le cadre de vie du pays, une activité à valeur ajoutée (médecins,
qui présente le plus de potentiel écono- sa sécurité (c’est le 3e pays le plus sûr au architectes, etc.). Les retraités s’y retrou-
mique et immobilier, pour s’assurer un monde) et la rentabilité de l’investissement vent puisqu’ils profitent de la convention
avenir doré, à moyen ou long terme. locatif. Selon les régions où l’on investit, bilatérale entre la France et le Portugal qui 

48 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:10 Page50

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

 entérine une exonération des revenus De plus, revenus et TVA sont imposés location ne sont pas imposables en France
de la retraite pendant dix ans. au taux unique de 15 %. Pour bénéficier et taxés à hauteur de 15 %. Sur cette île où
Le statut de résident non habituel (RNH) d’un statut de résident retraité, il suffit 50 % des investisseurs sont Français, il est
donne, en effet, la possibilité à ceux qui d’être âgé de plus de 50 ans, de ne plus aussi possible d’acheter un bien immobi-
souhaitent devenir résidents portugais être en activité et d’effectuer un transfert lier situé dans des endroits autorisés et qui
d’obtenir une taxation des revenus de de 37 000 € par an sur un compte ban- offre au propriétaire le permis de résident.
source étrangère favorable, avec exoné- caire local dans le pays. Le bilinguisme Ces produits sont vendus plus cher, mais
ration de la taxation au Portugal et une franco-anglais est incontestablement un ils se revendent aussi très bien. De fait,
double exonération possible, à la fois au plus : si l’île est historiquement franco- après une flambée des prix en 2008-2009,
Portugal et dans le pays où le revenu est phone, en revanche, les textes officiels, le marché s’est normalisé, préservé par la
payé, selon une convention de double ainsi que la vie courante à Maurice (rele- stabilité de sa devise (la roupie).
taxation. Les contribuables qui déclarent vés de compte, contrats, devis, etc.) sont Située aux portes de l’Inde et de l’Afrique,
leurs revenus étrangers ont droit à ce en anglais. Maurice bénéficie d’une situation proté-
régime préférentiel. Ce statut peut être gée et stratégique pour les investisseurs
maintenu pendant dix ans. Seule exigence  prestations haut mondiaux. En outre, la politique incitative
pour en bénéficier : devenir un résident de gamme du pays ne laisse présager aucun relève-
fiscal portugais. Les revenus générés par Ces avantages ont un prix. Pour se voir ment de la fiscalité locale, bien au
l’investissement locatif sont imposables à octroyer automatiquement un permis de contraire, et les nouveaux venus pourront
28 % pour les non-résidents. Pour les rési- résidence mauricien, un expatrié devra continuer à y lever de la dette et rentabi-
dents, ils s’intègrent aux autres revenus investir un minimum de 500 000 dollars. liser, ainsi, leur investissement immobilier.
du contribuable et sont soumis à un A cette somme s’ajoutent des frais
barème progressif allant jusqu’à 48 % d’im- de dépôt de dossier qui s’élèvent à
position. La location saisonnière, sous
réserve d’obtenir l’autorisation d’exploi-
10 000 roupies non remboursables.
Deux schémas d’investissement coexis- La Floride :
tation AL, donne le droit à un abattement
forfaitaire et automatique de 65 % des
tent : le PDS (Property Development
Scheme) et l’IHS (Integrated Hotel
les fruits de la crise
revenus locatifs saisonniers. Scheme) qui ont pour but de faciliter
l’achat de biens immobiliers par les étran-
gers pouvant soumettre leur demande

L’île Maurice, d’acquisition au Board of Investment (BOI).


Le PDS met l’accent sur le social, le pro-
le soleil sans l’ISF moteur devant développer une interaction
avec la population mauricienne avoisi-
nante et construire des installations qui
bénéficieront à la communauté. L’IHS vise
l’acquisition en pleine propriété d’un bien
immobilier (chambre, suite, appartement Bientôt dix ans après la crise des sub-
ou villa) faisant partie d’un complexe hôte- primes, l’économie américaine a repris
lier à l’île Maurice. L’investisseur confie l’ex- des couleurs. La descente aux enfers
ploitation de son bien à l’établissement des promoteurs et des banques,
hôtelier dans le cadre d’un bail locatif. Ces propriétaires de lots à la valeur dégra-
résidences offrent un mobilier et des pres- dée en 2008, a pris fin et ils ont revendu
tations haut de gamme. Les revenus de la l’intégralité de ces biens. 
Dotée d’un cadre de vie paradisiaque,
l’île Maurice séduit les investisseurs que fLoride : des taxes à prendre en coMpte
les vols long courrier n’effraient pas. La
stabilité politique du pays, son écono- Quand on investit en Floride, il ne faut pas sous-estimer le poids de la fiscalité.
Deux types de taxes sont à intégrer dans l’amortissement du bien :
mie en pleine expansion et surtout, sa
faible fiscalité en font le point de chute • Municipality Tax : les taxes foncières sont levées au niveau du county et s’élèvent
idéal des retraités fortunés et amoureux en moyenne à 1,95 % par an de la valeur fiscale du bien qui est réévaluée chaque
de la mer, du soleil et du golf. Pour les année par le county appraiser.
résidents fiscaux qui vivent au moins six • Les assurances ouragans : elles sont très variables selon le type de bien et la
mois et un jour dans le pays, ils ne paient compagnie d’assurance. Il faut compter entre 300 $par an pour un condominium
ni ISF, ni impôt sur les plus-values, pas et plus de 4 000 $ par an pour une maison à Miami Beach.
plus que la taxe foncière et d’habitation.

50 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 17:30 Page51


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Si la grande braderie de l’immobilier tant les loyers perçus et en le dédui- l’aventure marocaine, non sans désil-
s’est achevée, l’investissement aux sant de l’impôt américain. S’il s’agit lusions. Outre l’instabilité politique du
Etats-Unis reste une valeur refuge et de l’impôt sur les sociétés, c’est le pays (le Printemps arabe a découragé
un actif fort dans un portefeuille diver- même schéma qu’en France, sauf qu’il nombre d’investisseurs), des pro-
sifié. Il existe deux façons d’investir faudra payer un complément si l’im- blèmes systémiques perdurent, notam-
aux Etats-Unis : soit l’on passe par des pôt américain est plus faible. Lots de ment la faible qualité des prestations
foncières cotées, les REITs qui per- consolation : les intérêts d’emprunt en immobilières (finitions, étanchéité). De
mettent d’avoir un sous-jacent immo- France sont reportables sur les reve- plus, les prix à Marrakech, gonflés par
bilier pour des investisseurs convain- nus fonciers américains et le proprié- l’afflux massif de Français venus s’offrir
cus d’une tendance de marché. Soit taire a droit à un budget 4 000 dollars un ryad, ont explosé pour une renta-
l’on choisit l’immobilier pur, avec un par an pour les charges incombant à bilité et des loyers très faibles. Un
investissement locatif ou une rési- la gestion de son bien. Cette compen- 200 m2 situé dans le triangle d’or de
dence secondaire que l’on met en sation vient amortir l’achat et les taxes Casa, acheté 500 000 euros, sera loué
location. Les conséquences fiscales fixées par l’Etat, à hauteur de 1,8 % de à seulement 1 500 euros. Par ailleurs,
et juridiques de détention du bien et la valeur du bien. le manque de structure du marché, et
les conditions de location varient A noter que l’achat d’un bien immo- la difficulté à identifier les biens et les
selon villes. A New York, le rendement bilier aux Etats-Unis se fait à travers opérateurs rendent l’investissement
est proche de zéro après fiscalité, une LLC, équivalent à une SCPI fran- locatif compliqué dans le pays.
mais le marché est aussi sûr que çaise. S’il est coûteux, le marché amé-
liquide et le vendeur peut espérer ricain a la vertu d’être transparent : les  pour un objectif retraite
réaliser une plus-value. frais de transaction représentent 6 %, Autre point noir : l’impossibilité pour
Pour ceux qui recherchent la rentabi- les frais d’avocat 1 % du prix de la un étranger de percevoir les revenus
lité, c’est vers la Floride qu’il faut se vente. En outre, les investisseurs de sa location en direct. Il doit, pour
tourner. Le marché est plus risqué, apprécient la force du droit à la pro- cela, créer un compte tiers… qu’il ne
mais plus cyclique et se remet inéga- priété américain – un locataire mauvais peut pas ouvrir s’il n’est pas résident !
lement des effets de la crise de 2008. payeur sera expulsé par le marshall De la même façon, en cas de cession
La page des subprimes tournée, les dans le mois – et le confort de gestion du bien, après l’impôt de 20 % sur la
prix de l’immobilier remontent, allant que proposent les agences locales. plus-value, l’investisseur ne peut tou-
parfois jusqu’à la spéculation. Une valeur sûre ! cher les fruits de sa vente que s’il a
Avec une promesse de rentabilité ouvert un compte pour non-résident
plus faible – pas plus de 5 – et des en dirhams.
taux d’intérêt qui grimpent, Miami
– où les prix ont doublé – n’est plus Maroc : un marché A l’ouverture de ce compte, le notaire
doit faire tamponner par l’administration
l’eldorado de l’immobilier, mais d’au-
tres villes de Floride connaissent, en
pas assez structuré le document F2 fourni par la banque, qui
retrace l’historique des opérations de
revanche, un bel essor, à l’image de change des devises. Sans
Fort Lauderdale. quoi – et beaucoup de
notaires ne le font pas –, le
une fiscalité propriétaire ne peut pas
non négligeable sortir l’argent du pays.
Pour les retraités, la Floride demeure Néanmoins, si le contexte
une destination intéressante sur le juridique et fiscal demeure
plan fiscal. C’est, en effet, le seul Etat peu propice aux opéra-
américain qui n’applique pas l’impôt tions financières, le Maroc
d’Etat (il peut atteindre les 60 % à New est une bonne option
York ou en Californie). Les droits de pour les retraités qui sou-
transmission et de succession sont haitent changer de vie et
quasi-nuls. Cependant, les non-rési- qui aiment le pays.
dents y trouveront un attrait fiscal En devenant résidents
moindre. Le propriétaire qui réalise un marocains, ils bénéficient
investissement locatif aux Etats-Unis Les belles années du Maroc sont der- d’une réduction d’impôts de 80 % et
devra choisir s’il souhaite être imposé rière lui. De 2002 à 2005, le pays a sont exonérés d’ISF. Et s’ils s’éloignent
sur les revenus ou sur les sociétés. S’il connu un véritable boom immobilier. de Marrackech, ils pourront s’offrir, pour
s’agit de l’impôt sur le revenu, il devra Attirés par le soleil, la culture et le quelque 300 000 euros, une villa avec
s’en acquitter dans le pays en repor- pays, beaucoup de Français ont tenté piscine. ❙

52 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Les prix et les loyers dans 500 villes


Sources : Prix ancien province : Notaires de France - base de données Perval. Prix ancien IDF : base Bien - Notaires de Paris - Ile-de-France sur la période février/avril 2017.
Informations marché 2016 : Clameur. Prix du neuf : Notaires de France

Pour 2017, les plafonds Dans les villes indiquées ci-dessous et classées par ordre
de loyers sont les suivants
(annuels au m2, hors charges) :
alphabétique pour une recherche rapide, nous vous indiquons
Zone A bis : 16,83 € les loyers moyens pratiqués, leur évolution sur un an, ainsi
Zone A : 12,50 € que les prix d’achat dans le neuf ou l’ancien. Vous pouvez
Zone B1 : 10,07 €
Zone B2 : 8,75 € ainsi apprécier le marché locatif et toutes ses perspectives.

Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016 Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016
Ville Ville
Loyer Variation Attrac. Loyer Variation Attrac.
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
ACHERES [78] 3 060 3 660 14,5 2,4 A ✩ BEGLES [33] 2 420 3 190 10,9 0,8 B1 ★★
AGDE [34] 2 720 3 900 10,7 -0,8 B1 ★★ BELFORT [90] 1 100 2 950 8 -4 B2 ★★
AGEN [47] 1 130 3 790 8,3 0 B2 ★★★ BERCK [62] 2 180 3 330 10,2 -2,1 B2 ✩
AIX-EN-PROVENCE [13] 3 860 4 800 17 5,6 A ✩ BEZIERS [34] 980 3 120 8,8 0,5 B2 ★★★★
AIX-LES-BAINS [73] 2 690 4 320 10,7 1,1 B1 ★★ BEZONS [95] 3 400 3 900 15,1 -2,5 A ✩
AJACCIO [20] 2 860 3 200 12,7 4,2 A ★★★ BIARRITZ [64] 4 320 4 200 12,4 0,6 B1 ✩
ALBERTVILLE [73] 1 630 3 730 9,4 -2,8 B1 ★★ BILLERE [64] 1 510 3 760 9,3 0,3 B2 ★★
ALBI [81] 1 630 3 720 9,1 -0,1 B2 ★★★ BISCARROSSE [40] 2 510 3 790 9 -0,7 B1 ★
ALES [30] 1 030 3 480 8,6 -0,6 B2 ★★★ BISCHHEIM [67] 1 790 3 630 8,8 -2,2 B1 ★
ALFORTVILLE [94] 4 010 4 060 16,7 -1 A ✩ BLAGNAC [31] 2 390 3 720 10,6 -2,3 B1 ★★★
ALLAUCH [13] 2 470 3 710 12,7 0 A ★★★ BLANQUEFORT [33] 2 200 3 820 10,6 1,1 B1 ★★★
AMIENS [80] 2 020 3 380 11,6 -1,6 B1 ★ BLOIS [41] 1 440 3 250 9,9 -0,9 B2 ★
ANDRESY [78] 2 630 3 660 12,3 -0,2 A ★★★ BOBIGNY [93] 2 540 5 140 14,9 -1,1 A ✩
ANGERS [49] 1 730 3 330 10,4 -0,9 B2 ✩ BOIS-COLOMBES [92] 4 950 5 140 20,5 5,8 Abis ✩
ANGLET [64] 3 120 4 070 10,9 -2,4 B1 ★★ BONDY [93] 2 460 5 140 13,2 -2,2 A ★★
ANGOULEME [16] 1 060 3 790 8 -3,9 B2 ★★ BORDEAUX [33] 3 250 4 100 13,2 -0,2 B1 ✩
ANNECY [74] 3 600 4 460 14 -1,7 B1 ✩ BOULOGNE-BILLANCOURT [92] 7 440 9 490 20,9 -3,7 Abis ✩
ANNECY-LE-VIEUX [74] 4 070 4 430 13,8 2,5 B1 ✩ BOULOGNE-SUR-MER [62] 1 170 3 330 8,8 0,7 B2 ★★★★
ANNEMASSE [74] 2 790 3 950 13,4 -0,2 A ★★ BOURG-EN-BRESSE [01] 1 330 4 390 8,8 -1 B2 ★★★★
ANTIBES [06] 3 880 5 660 15,3 0,1 A ✩ BOURG-LA-REINE [92] 4 710 5 140 19,2 -1 Abis ★
ANTONY [92] 4 350 5 140 19,1 -0,3 Abis ★ BOURG-LES-VALENCE [26] 1 370 3 950 7,6 -1,4 B2 ★
ARCACHON [33] 4 480 4 110 11,3 -0,9 B1 ★ BOURGES [18] 1 160 3 250 8,7 1,3 B2 ★★★★
ARCUEIL [94] 4 610 5 140 17,6 1,5 Abis ★★★ BOURGOIN-JALLIEU [38] 1 690 2 820 10 0,6 B1 ★★★★
ARGENTEUIL [95] 2 800 5 140 15,2 -1,3 A ✩ BREST [29] 1 210 2 840 8,7 1,9 B2 ★★★★
ARLES [13] 1 800 3 710 11,4 5,8 B1 ★ BRETIGNY-SUR-ORGE [91] 2 450 3 550 13,5 -3,1 A ★★
ARPAJON [91] 3 080 3 550 12,8 7,3 A ★★★ BRIE-COMTE-ROBERT [77] 2 910 3 960 14,9 -2,5 A ✩
ARRAS [62] 1 700 3 330 10 -2,8 B2 ★ BRIVE-LA-GAILLARDE [19] 1 120 3 790 8,2 -0,9 B2 ★★★
ASNIERES-SUR-SEINE [92] 5 180 5 340 18,6 -1,1 Abis ★ BRON [69] 2 090 4 410 12,2 10,4 B1 ✩
ATHIS-MONS [91] 2 880 5 140 13,1 -4,2 A ★★★ BRUGES [33] 2 340 3 480 10,9 0,1 B1 ★★
AUBAGNE [13] 2 380 3 710 11,8 2,7 A ★★★ BRUNOY [91] 2 650 3 430 14 -2,2 A ★
AUBERGENVILLE [78] 1 770 3 660 13,8 -1,4 A ★★ BRY-SUR-MARNE [94] 3 600 5 140 14,5 3,3 Abis ★
AUBERVILLIERS [93] 3 070 4 320 16,3 -0,9 Abis ★★★ BUSSY-SAINT-GEORGES [77] 3 340 4 040 15,3 0,4 A ✩
AULNAY-SOUS-BOIS [93] 2 850 5 140 15,2 -1,6 A ✩ CACHAN [94] 3 970 5 140 18,8 -0,3 Abis ★
C
AURAY [56] 2 140 4 300 8,5 0,7 B2 ★★★ CAEN [14] 1 890 2 810 11,8 0 B1 ✩
AURILLAC [15] 1 000 3 950 7,7 -2,1 C ★ CAGNES-SUR-MER [06] 3 790 4 980 14,9 0,2 A ✩
AUXERRE [89] 1 300 2 950 8,9 -0,7 B2 ★★★ CAHORS [46] 1 190 3 720 8,1 2,7 C ★★
AVIGNON [84] 1 830 3 290 11,7 0,7 B1 ✩ CALAIS [62] 1 470 3 330 8,6 3 B2 ★★★
AVON [77] 2 000 3 960 14,2 1,2 A ★ CALUIRE-ET-CUIRE [69] 2 790 4 250 11,5 2,6 B1 ★
B BAGNEUX [92] 4 020 5 140 18,7 1 Abis ★ CAMBRAI [59] 1 380 3 690 8,2 -3,7 B2 ★★★
BAGNOLET [93] 3 840 5 140 23,4 3,7 Abis ✩ CANET-EN-ROUSSILLON [66] 2 630 2 620 12,3 -0,2 B1 ✩
BAGNOLS-SUR-CEZE [30] 1 310 3 480 8,7 -0,9 B2 ★★★★ CANNES [06] 4 230 5 200 14,8 -2,7 A ✩
BALMA [31] 2 730 3 720 10,8 -1,2 B1 ★★ CARCASSONNE [11] 890 3 020 7,7 0,4 B2 ★
BAYEUX [14] 1 410 2 840 9,7 4,3 C ★ CARQUEIRANNE [83] 3 870 3 880 14,3 -1 A ★
BAYONNE [64] 2 420 4 200 10,5 1,5 B1 ★★★ CARRIERES-SOUS-POISSY [78] 3 100 3 900 14,5 -0,3 A ✩
BEAUNE [21] 1 880 2 950 9,5 -1,1 B2 ★★ CARRIERES-SUR-SEINE [78] 4 510 4 560 17,3 2,1 A ✩
BEAUSOLEIL [06] 4 950 7 210 17,6 -5,5 A ✩ CARROS [06] 2 500 4 100 14,2 -0,4 A ★
BEAUVAIS [60] 1 480 3 350 10,1 -2 B1 ★★★★ CASTANET-TOLOSAN [31] 2 390 3 670 11,1 1,6 B1 ★★

Attrac. : attractivité de l’investissement, compte-tenu du rapport plafond légal/prix du marché

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 53


053-056 MARCHE 500 villes.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:11 Page54

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016 Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016
Ville Ville
Loyer Variation Attrac. Loyer Variation Attrac.
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
CASTELNAU-LE-LEZ [34] 2 910 4 180 12,4 -0,5 A ★★★★ DREUX [28] 1 530 3 250 8,3 -4,5 B2 ★★★
CASTRES [81] 1 240 3 720 8,2 2,9 B2 ★★★ DUNKERQUE [59] 1 570 3 690 9,3 0,8 B2 ★★

CAVAILLON [84] 1 510 3 260 9,2 -3,6 B1 ★★ EAUBONNE [95] 2 640 4 050 14,2 -1,9 A ★
E
CENON [33] 1 780 3 540 10,5 -0,5 B1 ★★★ ECHIROLLES [38] 1 910 3 760 11,9 3,7 B1 ✩
CERGY [95] 2 610 3 880 17,3 -2,3 A ✩ ECULLY [69] 2 750 4 250 11,6 5,2 B1 ★
CERNAY [68] 1 700 3 370 9,2 4,3 B2 ★★★ ELANCOURT [78] 2 650 3 460 18 -2,5 A ✩
CHALON-SUR-SAONE [71] 1 020 2 950 8,4 0 B2 ★★★ ENGHIEN-LES-BAINS [95] 4 420 4 160 17 0,1 Abis ★★★★
CHALONS-EN-CHAMPAGNE [51] 1 050 3 480 11,1 0,6 B2 ✩ EPERNAY [51] 1 350 3 480 7,5 -4 B2 ★

CHAMALIERES [63] 1 840 3 240 9,6 2,7 B1 ★★★ EPINAL [88] 950 3 420 7,6 -0,8 B2 ★

CHAMBERY [73] 2 100 3 590 12,1 4,4 B1 ✩ EPINAY-SUR-SEINE [93] 2 280 5 140 13,8 8,4 A ★★

CHAMPIGNY-SUR-MARNE [94] 3 000 4 250 15,2 -1,7 A ✩ ERAGNY [95] 2 190 3 880 13,9 -0,4 A ★

CHAMPS-SUR-MARNE [77] 2 890 3 830 18,7 0,9 A ✩ ERMONT [95] 2 980 4 050 14,8 0,6 A ✩

CHANTEPIE [35] 2 350 3 700 9 -1 B1 ★ ERSTEIN [67] 1 760 3 470 8,5 -0,9 B2 ★★★

CHANTILLY [60] 3 230 3 350 14,2 1,2 A ★ EVREUX [27] 1 410 3 210 10,4 -0,7 B2 ✩

CHARENTON-LE-PONT [94] 6 280 5 140 21 1,3 Abis ✩ EVRY [91] 1 750 2 720 12,6 0 A ★★★★
EYBENS [38] 2 280 3 760 10,9 -0,1 B1 ★★
CHARLEVILLE-MEZIERES [08] 1 070 3 420 8,2 -0,3 B2 ★★★
EYSINES [33] 2 590 3 820 11,2 0,5 B1 ★
CHARTRES [28] 2 050 3 250 10,4 0,6 B1 ★★★
EZANVILLE [95] 2 260 4 160 14,9 -1,1 A ✩
CHATEAU-THIERRY [02] 1 420 3 510 9,2 -3,8 B2 ★★★
FECAMP [76] 1 360 3 300 7,7 -4,6 B2 ★
F
CHATEAUROUX [36] 920 3 250 8 1,7 B2 ★★
CHATENAY-MALABRY [92] 3 830 4 440 18,2 0,2 Abis ★★ FERNEY-VOLTAIRE [01] 3 560 4 720 15,7 -0,6 A ✩

CHATILLON [92] 4 780 6 050 18 -3,6 Abis ★★ FIRMINY [42] 1 060 2 710 6,6 -2,4 B2 ✩

CHATOU [78] 4 040 4 560 15,2 -4,6 Abis ★★ FLERS [61] 980 3 210 7,9 3,9 C ★★
FLEURY-LES-AUBRAIS [45] 1 360 3 240 9,3 5,5 B1 ★★
CHAVILLE [92] 4 320 5 140 21,1 -1,2 Abis ✩
FONTAINE [38] 1 700 3 760 10,2 -0,5 B1 ★★★★
CHELLES [77] 2 750 3 830 15,5 2,3 A ✩
FONTAINEBLEAU [77] 3 440 3 960 13,3 -3 A ★★
CHENNEVIERES-SUR-MARNE [94] 3 110 5 140 14,2 -3,3 A ★
FONTENAY-AUX-ROSES [92] 4 360 5 140 19,2 -3,2 Abis ★
CHENOVE [21] 1 190 2 950 9 -0,7 B1 ★
FONTENAY-LE-FLEURY [78] 2 830 4 820 16,5 4,9 A ✩
CHEVIGNY-SAINT-SAUVEUR [21] 1 500 2 950 10,1 1,3 B1 ★★★★
FONTENAY-SOUS-BOIS [94] 4 850 5 140 17,3 2,5 Abis ★★★
CHEVILLY-LARUE [94] 2 640 5 140 14,9 0,6 A ✩
FORBACH [57] 700 2 678 6,5 -3,4 B2 ✩
CHILLY-MAZARIN [91] 2 220 4 010 13,5 -3,4 A ★★
FOUGERES [35] 1 060 3 650 7,2 -3,8 C ✩
CHOISY-LE-ROI [94] 2 980 5 140 15,2 -4,2 A ✩
FRANCHEVILLE [69] 2 470 4 250 10,7 -2,5 B1 ★★
CHOLET [49] 1 150 3 090 9,6 0,3 B2 ★★
FRANCONVILLE [95] 2 290 4 050 14,2 -1,3 A ★
CLAMART [92] 4 610 5 140 18,1 5,3 Abis ★★
FREJUS [83] 3 380 4 590 13 4,7 A ★★★
CLAYE-SOUILLY [77] 3 750 3 150 16,7 -1,7 A ✩
FRESNES [94] 2 890 5 140 15,5 3,7 A ✩
CLERMONT-FERRAND [63] 1 710 3 260 10,2 0,9 B1 ★★★★
FRONTIGNAN [34] 2 500 3 900 10,8 -2,6 B1 ★★
CLICHY [92] 5 410 7 010 21 0,6 Abis ✩
GAGNY [93] 2 870 5 140 15,3 -2 A ✩
G
CLUSES [74] 2 030 3 510 10,3 -0,1 B1 ★★★
GAILLARD [74] 3 110 3 950 13,7 3,1 A ★★
COGOLIN [83] 3 430 4 060 13 -1,6 A ★★★
GAP [05] 1 770 4 360 9,6 -1,8 B2 ★★
COLMAR [68] 1 670 3 370 9,9 -0,3 B2 ★
GARCHES [92] 4 650 5 140 18,2 -6 Abis ★★
COLOMBES [92] 4 130 5 140 17,6 0,1 Abis ★★★
GARDANNE [13] 2 720 3 710 12 -0,4 A ★★★
COLOMIERS [31] 1 890 3 720 10,4 -0,1 B1 ★★★
GARGES-LES-GONESSE [95] 1 860 3 150 12 -1,5 A ★★★
COMBS-LA-VILLE [77] 2 380 3 220 13,7 0,5 A ★★
GENNEVILLIERS [92] 3 600 5 140 15,7 -5 A ✩
COMPIEGNE [60] 2 030 3 330 11,9 0,3 B1 ✩
GENTILLY [94] 4 610 5 140 21 -1,1 Abis ✩
CONCARNEAU [29] 1 890 2 840 8,8 0 B2 ★★★★
GEX [01] 3 400 4 720 16,1 0,3 A ✩
CONFLANS-SAINTE-HONORINE [78] 3 000 3 660 15,2 -1 A ✩
GIF-SUR-YVETTE [91] 3 670 4 010 16,6 8 A ✩
CORBAS [69] 2 150 4 250 10,1 -5,7 B1 ★★★★
GONESSE [95] 2 260 3 150 16,9 1,8 A ✩
CORBEIL-ESSONNES [91] 2 140 3 160 13,3 0,3 A ★★ GOUVIEUX [60] 2 910 3 350 14 3 A ★
CORMEILLES-EN-PARISIS [95] 3 390 4 130 14,9 -2,8 A ✩ GRADIGNAN [33] 2 390 3 820 12 2,3 B1 ✩
COURBEVOIE [92] 5 860 5 140 21,4 -0,7 Abis ✩ GRANVILLE [50] 2 020 3 210 8,4 -1,6 B2 ★★★
COURCOURONNES [91] 2 110 2 950 14,2 0,7 A ★ GRASSE [06] 2 540 5 200 11,6 -3,5 A ★★
CRAN-GEVRIER [74] 2 800 4 430 12,8 1,4 B1 ✩ GRENOBLE [38] 2 190 3 810 12 -0,5 B1 ✩
CRAPONNE [69] 2 790 4 250 10,7 -1,2 B1 ★★ GRIGNY [91] 1 780 3 220 8,6 -3,8 B1 ★
CREIL [60] 1 520 3 350 11,8 0,6 B1 ✩ GUEBWILLER [68] 1 390 3 370 7,9 -3,8 B2 ★★
CREPY-EN-VALOIS [60] 2 210 3 350 11,3 0,3 B1 ★ GUIDEL [56] 2 350 3 610 9,2 3,7 B2 ★★★
CRETEIL [94] 3 180 5 140 16,3 4,2 A ✩ GUILHERAND-GRANGES [07] 1 630 3 950 9,1 0,7 B2 ★★★
CROIX [59] 1 760 3 700 16,4 -1,2 B1 ✩ GUYANCOURT [78] 3 390 3 460 18 3,9 A ✩
D DAMMARIE-LES-LYS [77] 2 030 3 960 13 -0,7 A ★★★ HAGUENAU [67] 1 830 3 250 9 1 B2 ★★★
H
DAX [40] 1 710 3 790 8,7 -2,6 B2 ★★★★ HENDAYE [64] 2 860 3 880 11 1,1 B1 ★★
DECINES-CHARPIEU [69] 2 150 4 250 10,7 0,4 B1 ★★ HERBLAY [95] 3 070 4 050 14,2 -2,1 A ★
DEUIL-LA-BARRE [95] 2 520 4 160 15,1 0,4 A ✩ HEROUVILLE-SAINT-CLAIR [14] 1 270 2 810 9,4 -0,8 B1 ★★

DIEPPE [76] 1 500 3 300 8,8 -3 B2 ★★★★ HOUILLES [78] 3 700 5 320 18 2,1 A ✩

DIJON [21] 1 930 2 950 11,2 0,4 B1 ★ HYERES [83] 2 940 3 880 12,9 2,3 A ★★★

DINAN [22] 1 620 3 650 8,4 -3,3 B2 ★★★ ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN [67] 2 260 3 610 11,5 2,6 B1 ★
I
DOLE [39] 1 110 2 950 7,7 -1,4 B2 ★ ILLZACH [68] 930 3 050 7,8 -2,5 B2 ★
DOMONT [95] 2 730 4 160 13,9 -0,3 A ★ ISSY-LES-MOULINEAUX [92] 6 560 9 050 22,1 0,8 Abis ✩
DOUAI [59] 1 270 3 690 9,7 -1,1 B1 ★★★ ISTRES [13] 2 350 3 250 11,4 12 A ★★

DRAGUIGNAN [83] 1 590 3 090 9,8 -0,4 B1 ★★★ IVRY-SUR-SEINE [94] 4 080 4 400 17,9 -2,5 Abis ★★

DRANCY [93] 2 800 5 140 12,5 -5,1 A ★★★★ JOINVILLE-LE-PONT [94] 4 630 6 040 18,3 0,1 Abis ★★
J
DRAVEIL [91] 2 450 3 430 14,5 2,5 A ✩ JOUE-LES-TOURS [37] 1 530 3 240 10,3 0,1 B1 ★★★

Attrac. : attractivité de l’investissement, compte-tenu du rapport plafond légal/prix du marché

54 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016 Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016
Ville Ville
Loyer Variation Attrac. Loyer Variation Attrac.
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
JUVISY-SUR-ORGE [91] 3 070 5 140 14,8 -2,1 A ✩ MOUGINS [06] 3 840 5 220 15,6 1,4 A ✩
K MOULINS [03] 980 3 950 7,5 2,5 C ★
KINGERSHEIM [68] 1 280 3 050 8,9 1,4 B2 ★★★
L LAGNY-SUR-MARNE [77] 3 280 4 040 13,5 -4,6 A ★★
MULHOUSE [68] 950 3 050 9,6 2,4 B1 ★★★
MURET [31] 1 790 3 680 9,1 0,3 B1 ★★
LAMBERSART [59] 2 140 3 700 11,3 1,4 A ★★
NANCY [54] 1 760 3 420 10,6 -1,4 B1 ★★★
N
LANDERNEAU [29] 1 310 2 840 8,5 1,1 C ★★★
LAON [02] 850 3 510 7,8 -1,4 B2 ★ NANTERRE [92] 4 270 4 200 18,3 0,9 Abis ★★

LATTES [34] 3 210 3 980 11,7 -3,7 A ★★★ NANTES [44] 2 560 4 140 12,3 0,3 B1 ✩

LAVAL [53] 1 150 3 760 9,3 0,1 B2 ★★ NARBONNE [11] 1 720 3 030 9,9 2,6 B2 ★

LAXOU [54] 1 380 3 420 9,7 0,4 B1 ★★★ NEUILLY-PLAISANCE [93] 3 100 5 140 15,6 -3,5 Abis ★★

LEVALLOIS-PERRET [92] 8 000 8 260 22,3 1,1 Abis ✩ NEUILLY-SUR-MARNE [93] 3 090 3 900 13,7 2,1 A ★★

LIBOURNE [33] 1 610 3 810 9,3 -1,6 B2 ★★ NEUILLY-SUR-SEINE [92] 9 010 5 140 25,5 -0,8 Abis ✩

LIEUSAINT [77] 2 600 3 220 13 1,4 A ★★★ NEVERS [58] 760 2 949 7,4 -0,5 B2 ★

LILLE [59] 2 890 3 600 13,9 1,7 A ★ NICE [06] 3 510 5 460 15,7 -1,3 A ✩

LIMEIL-BREVANNES [94] 2 840 5 140 13,4 0,7 A ★★ NIMES [30] 1 440 3 480 10,6 2,1 B1 ★★★

LIMOGES [87] 1 130 3 790 9,1 -1,6 B1 ★★ NIORT [79] 1 200 3 790 8,6 -0,3 B2 ★★★

LINGOLSHEIM [67] 1 730 3 630 10 -1,2 B1 ★★★★ NOGENT-SUR-MARNE [94] 5 270 5 140 17 -3 Abis ★★★★
LISIEUX [14] 1 140 2 840 8,5 -0,5 C ★★★ NOISY-LE-GRAND [93] 3 400 5 140 16,6 -0,4 A ✩

LIVRY-GARGAN [93] 2 510 5 140 13,7 -1,3 A ★★ NOISY-LE-SEC [93] 2 860 4 440 14,6 -2,2 A ✩

LOGNES [77] 2 930 3 830 14,8 3,5 A ✩ OBERNAI [67] 2 140 3 420 9,9 1,8 B1 ★★★
O
LONGJUMEAU [91] 2 320 4 010 13,5 -4,2 A ★★ OLIVET [45] 1 540 3 240 11,2 1,7 B1 ★

LONS-LE-SAUNIER [39] 1 120 2 950 8 -0,6 C ★★ ORANGE [84] 1 210 3 260 8,9 1,2 B1 ★

LOOS [59] 1 950 3 700 13,1 1,1 A ★★★ ORLEANS [45] 1 860 3 350 11,3 2,3 B1 ★

LORIENT [56] 1 480 3 610 9,5 1,9 B2 ★★ ORLY [94] 2 610 5 140 12,8 -2 A ★★★

LORMONT [33] 1 600 3 820 10,4 2,1 B1 ★★★ ORSAY [91] 3 710 4 010 17,7 2,3 A ✩

LYON [69] 3 380 4 820 13,3 3,6 A ★★ ORVAULT [44] 1 950 3 930 10,4 0 B1 ★★★
M MACON [71] 1 090 2 950 8,2 0,9 B2 ★★★
OUISTREHAM [14] 2 560 2 810 12,9 -0,7 B1 ✩
OULLINS [69] 2 160 4 250 11 4,3 B1 ★★
MAISONS-ALFORT [94] 4 780 6 110 18,6 1,2 Abis ★
OYONNAX [01] 1 100 4 390 7,3 -4,2 B2 ✩
MAISONS-LAFFITTE [78] 4 400 4 560 16,5 -4,1 Abis ★★★
MALAKOFF [92] 5 460 6 890 19,7 23,1 Abis ✩ PALAISEAU [91] 2 870 4 010 18,2 -2 A ✩
P
MANDELIEU-LA-NAPOULE [06] 3 840 5 220 14,4 -1,2 A ★ PANTIN [93] 4 440 5 140 17,4 -2,9 Abis ★★★

MANTES-LA-JOLIE [78] 2 500 3 660 13,2 0,2 A ★★ PAU [64] 1 420 3 760 10,6 2,2 B2 ✩

MANTES-LA-VILLE [78] 2 230 3 660 12,3 1,2 A ★★★ PERIGUEUX [24] 1 280 3 790 7,9 1,4 B2 ★★

MARIGNANE [13] 2 040 3 710 12,2 -1,1 A ★★★ PERPIGNAN [66] 1 220 2 620 9,7 1,1 B1 ★★★

MARLY-LE-ROI [78] 3 150 4 560 15,6 2,4 Abis ★★ PERTUIS [84] 2 170 3 710 12,7 0,3 B1 ✩

MARSEILLE [13] 2 250 3 550 12,3 -0,1 A ★★★ PESSAC [33] 2 410 4 010 13,9 4,9 B1 ✩

MARTIGUES [13] 2 260 3 710 11,8 -2,2 A ★★★ PFASTATT [68] 1 640 3 050 8,7 1,7 B2 ★★★★

MASSY [91] 3 710 4 330 15,1 -1,5 A ✩ PIERRE-BENITE [69] 1 850 4 250 9,8 0,9 B1 ★★★

MAUGUIO [34] 3 320 4 230 13,2 0,1 A ★★ PLAISIR [78] 2 780 3 460 15,2 0,4 A ✩

MAUREPAS [78] 2 540 3 460 14,8 -2,8 A ✩ PLAN-DE-CUQUES [13] 2 690 3 710 12,5 -5,6 A ★★★★

MEAUX [77] 2 350 3 960 12,8 0,5 A ★★★ PLOEMEUR [56] 2 560 3 610 10 1 B2 ★

MELUN [77] 2 350 3 960 13,9 -1,9 A ★ POISSY [78] 3 250 3 660 15,8 -1,1 A ✩

MENTON [06] 4 020 7 210 14,8 -1,3 A ✩ POITIERS [86] 1 440 2 900 11,7 3 B2 ✩

MERIGNAC [33] 2 340 3 690 11,5 -2,2 B1 ★ PONTARLIER [25] 2 180 2 940 9,5 -3,7 B2 ★★

METZ [57] 1 720 3 340 10 2 B1 ★★★★ PONTAULT-COMBAULT [77] 3 290 3 830 15,1 -0,7 A ✩

MEUDON [92] 5 060 5 140 17,3 -0,9 Abis ★★★ PONTOISE [95] 2 780 3 880 17,6 -2,8 A ✩

MEYLAN [38] 2 850 4 110 12,3 1,9 B1 ✩ PORNICHET [44] 3 740 3 540 11,4 -0,8 B1 ★

MEYZIEU [69] 2 540 4 120 11,5 -0,3 B1 ★ PUTEAUX [92] 5 740 6 850 21,2 5,2 Abis ✩

MILLAU [12] 1 090 3 720 8,3 -1,1 C ★★★ QUETIGNY [21] 1 720 2 950 10,1 1,3 B1 ★★★★
Q
MIRAMAS [13] 1 920 3 710 10,6 -3,4 A ★ QUIMPER [29] 1 260 2 840 8,5 -1,4 B2 ★★★
MONT-DE-MARSAN [40] 1 610 3 790 8,8 0,4 B2 ★★★★ RAMBOUILLET [78] 3 210 4 200 15,2 1,1 A ✩
R
MONT-SAINT-AIGNAN [76] 1 690 3 260 11,9 0,8 B1 ✩ RAMONVILLE-SAINT-AGNE [31] 2 200 3 630 11,9 1,5 B1 ✩
MONTARGIS [45] 1 170 3 240 8,9 -1,3 B2 ★★★ REIMS [51] 1 980 3 520 12,5 1,6 B1 ✩
MONTAUBAN [82] 1 290 3 720 8,3 2,1 B2 ★★★ RENNES [35] 2 350 3 790 12,2 -2,3 B1 ✩
MONTBELIARD [25] 1 020 2 940 9 -1,8 B2 ★★★ REZE [44] 1 840 3 610 10,4 1,3 B1 ★★★
MONTBRISON [42] 1 220 2 780 8,2 1,5 B2 ★★★ RIEDISHEIM [68] 1 390 3 050 8,3 2,3 B2 ★★★
MONTELIMAR [26] 1 490 3 950 9,7 1,7 B2 ★ RILLIEUX-LA-PAPE [69] 1 740 4 250 10,5 2,7 B1 ★★★
MONTEREAU-FAULT-YONNE [77] 1 280 3 960 10,2 -3 B1 ★★★★ RIS-ORANGIS [91] 1 690 3 220 13,1 1,7 A ★★★
MONTESSON [78] 3 580 4 560 14,6 1,4 A ✩ RIXHEIM [68] 1 520 3 050 9 -0,4 B2 ★★★
MONTEVRAIN [77] 3 640 4 040 15,2 -0,1 A ✩ ROANNE [42] 870 2 780 7,1 0,6 B2 ✩
MONTGERON [91] 3 300 3 430 14,1 -0,8 A ★ ROCHEFORT [17] 1 530 4 320 9,7 1 B2 ★
MONTIGNY-LE-BRETONNEUX [78] 3 560 3 460 16,4 3,7 A ✩ RODEZ [12] 1 330 3 720 8,3 1,8 B2 ★★★
MONTIGNY-LES-CORMEILLES [95] 1 940 4 050 12,6 -6,6 A ★★★★ ROMAINVILLE [93] 3 730 4 210 17,1 -1,1 A ✩
MONTIGNY-LES-METZ [57] 1 750 3 340 9,8 3 B1 ★★★ ROMANS-SUR-ISERE [26] 1 180 3 950 7,9 2,5 B2 ★★
MONTMORENCY [95] 3 230 4 160 15,1 -0,3 A ✩ ROQUEBRUNE-SUR-ARGENS [83] 3 540 4 460 12,2 1,6 A ★★★
MONTPELLIER [34] 2 520 4 140 13,8 0,3 A ★★ ROSNY-SOUS-BOIS [93] 2 830 5 140 16,8 1,9 A ✩
MONTREUIL [93] 4 580 4 700 17,3 -2,5 Abis ★★★ ROUBAIX [59] 1 490 3 700 15,2 2,6 B1 ✩
MONTROUGE [92] 5 910 5 140 21,7 -1,7 Abis ✩ ROUEN [76] 2 140 3 260 11,6 -1,8 B1 ★
MORANGIS [91] 2 450 5 140 13 -1,8 A ★★★ ROYAN [17] 2 560 4 320 11,7 1,2 B2 ✩
MORSANG-SUR-ORGE [91] 2 730 3 550 12,7 1,5 A ★★★ RUEIL-MALMAISON [92] 4 770 7 240 18,5 -1,9 Abis ★★

Attrac. : attractivité de l’investissement, compte-tenu du rapport plafond légal/prix du marché

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 55


053-056 MARCHE 500 villes.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:12 Page56

LES PRIX ET LES RENDEMENTS


DU MARCHÉ

Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016 Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016
Ville Ville
Loyer Variation Attrac. Loyer Variation Attrac.
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
RUMILLY [74] 2 140 4 230 10,3 -2,4 B1 ★★★ SOISSONS [02] 1 410 3 510 9,3 -0,1 B2 ★★
S SAINT-ANDRE-LES-VERGERS [10] 1 070 3 420 8,3 2,2 B2 ★★★ SOISY-SOUS-MONTMORENCY [95] 3 320 4 160 13,7 -3,4 A ★★

SAINT-AVOLD [57] 940 3 060 7,5 2,6 B2 ★ SOLLIES-PONT [83] 2 240 4 080 8,6 -2,9 A ✩

SAINT-BREVIN-LES-PINS [44] 2 610 3 910 9,7 -2,8 B2 ★ SOTTEVILLE-LES-ROUEN [76] 1 530 3 260 9,5 0,5 B1 ★★★
SAINT-BRIEUC [22] 1 080 3 650 8,3 0,7 B2 ★★★ STRASBOURG [67] 2 470 4 060 12,8 1,2 B1 ✩
SAINT-CLOUD [92] 5 880 5 140 20,6 2,1 Abis ✩ SUCY-EN-BRIE [94] 3 070 5 140 15,3 -0,4 A ✩
SAINT-CYPRIEN [66] 2 850 3 220 10,7 1,4 B1 ★★ SURESNES [92] 5 970 5 140 20,5 -0,4 Abis ✩
SAINT-CYR-SUR-LOIRE [37] 1 840 3 240 10 0,8 B1 ★★★★ TALANT [21] 1 750 2 950 8,9 -3,7 B1 ★
T
SAINT-CYR-SUR-MER [83] 4 200 4 110 14,5 -0,9 A ✩ TALENCE [33] 2 740 4 030 14,3 0,4 B1 ✩
SAINT-DENIS [93] 3 220 4 050 14,9 -3,8 Abis ★ TARBES [65] 1 070 3 720 8 2,5 B2 ★★
SAINT-EGREVE [38] 2 080 3 760 10,4 -0,8 B1 ★★★ TASSIN-LA-DEMI-LUNE [69] 2 510 4 250 11,8 0,6 B1 ✩
SAINT-ETIENNE [42] 900 2 710 7,7 -0,7 B2 ★ TAVERNY [95] 2 610 4 050 12,9 -4 A ★★★
SAINT-FARGEAU-PONTHIERRY [77] 2 380 3 960 13,5 1,7 A ★★ THIAIS [94] 3 120 3 920 16,2 -1,6 A ✩
SAINT-FONS [69] 1 850 4 250 10,1 2,6 B1 ★★★★ THIONVILLE [57] 1 630 3 060 9,3 -0,3 B2 ★★
SAINT-GENIS-LAVAL [69] 2 460 4 250 10,3 4 B1 ★★★ THONON-LES-BAINS [74] 2 720 3 890 11,9 1 B1 ✩
SAINT-GERMAIN-EN-LAYE [78] 5 410 4 560 20,8 3,5 Abis ✩ THORIGNY-SUR-MARNE [77] 2 910 4 040 13,5 -4,6 A ★★
SAINT-GRATIEN [95] 3 480 4 160 16,2 0,6 A ✩ TORCY [77] 2 760 3 830 14,1 -1,8 A ★
SAINT-HERBLAIN [44] 1 700 3 660 10,4 -0,2 B1 ★★★ TOULON [83] 2 050 3 720 11,2 2,5 A ★★
SAINT-HILAIRE-DE-RIEZ [85] 1 640 3 360 11,3 10,7 B2 ✩
TOULOUSE [31] 2 510 3 860 12,2 0,9 B1 ✩
SAINT-JACQUES-DE-LA-LANDE [35] 1 830 3 700 9,3 1,5 B1 ★★
TOURCOING [59] 1 320 3 700 10,3 -3,1 B1 ★★★
SAINT-JEAN-DE-BRAYE [45] 1 520 3 240 10,1 -1 B1 ★★★★
TOURNEFEUILLE [31] 2 240 3 720 10,8 0,8 B1 ★★
SAINT-JEAN-DE-LA-RUELLE [45] 1 310 3 240 9,7 3 B1 ★★★
TOURNON-SUR-RHONE [07] 1 400 3 950 8,3 1,3 B2 ★★★
SAINT-JEAN-DE-LUZ [64] 4 110 3 880 10,3 -2,2 B1 ★★★
TOURS [37] 2 090 3 220 11,6 0,5 B1 ★
SAINT-JULIEN-EN-GENEVOIS [74] 3 610 3 950 15,1 -1,7 A ✩
TRAPPES [78] 2 440 3 060 13,8 -3 A ★★
SAINT-LAURENT-DU-VAR [06] 3 780 5 180 14,6 0 A ✩
TREMBLAY-EN-FRANCE [93] 2 230 5 140 12,9 0,2 A ★★★
SAINT-LEU-LA-FORET [95] 2 780 4 050 14,6 0,3 A ✩
TROYES [10] 1 230 3 420 10,3 7,3 B2 ✩
SAINT-LO [50] 1 020 3 210 8,4 -1,3 B2 ★★★ V
VAIRES-SUR-MARNE [77] 2 530 3 830 11,2 5,4 A ★★
SAINT-LOUIS [68] 1 640 3 400 11 0,3 B1 ★★
VALBONNE [06] 3 660 5 320 17 7,3 A ✩
SAINT-MALO [35] 2 820 3 180 10,3 0,9 B1 ★★★
VALENCE [26] 1 420 3 950 9,1 2,5 B2 ★★★
SAINT-MANDE [94] 7 220 5 140 23,8 4,7 Abis ✩
VALENCIENNES [59] 1 660 3 690 11,1 -2,5 B1 ★★
SAINT-MAUR-DES-FOSSES [94] 4 400 5 140 18,5 0,6 Abis ★★
VALLAURIS [06] 3 360 5 320 14 -0,1 A ★
SAINT-MAURICE [94] 5 210 5 140 18,9 -0,1 Abis ★
VANNES [56] 2 110 3 940 10,8 1,3 B2 ✩
SAINT-MAX [54] 1 340 3 420 9,3 3,5 B1 ★★
VANVES [92] 5 710 5 140 20,5 8,2 Abis ✩
SAINT-MICHEL-SUR-ORGE [91] 2 040 3 550 10,8 -1 A ★
VAULX-EN-VELIN [69] 2 210 4 250 10,7 8,9 B1 ★★
SAINT-NAZAIRE [44] 1 710 3 380 9,5 -0,4 B1 ★★★
VELIZY-VILLACOUBLAY [78] 3 550 4 820 14,5 4 Abis ★
SAINT-OUEN [93] 4 540 5 010 16,2 -4,2 Abis ★★★
VENCE [06] 3 300 5 120 12,8 -2 A ★★★
SAINT-PIERRE-DES-CORPS [37] 1 280 3 240 8,2 -3,6 B1 ✩
VENISSIEUX [69] 1 770 2 960 10,5 3,1 B1 ★★★
SAINT-PRIEST [69] 1 840 3 380 10,9 1,3 B1 ★★
VERNEUIL-SUR-SEINE [78] 2 850 3 660 11,9 -1,8 A ★★★
SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE [44] 2 200 3 930 10,8 -0,7 B1 ★★
VERNON [27] 2 110 3 210 8,7 -2,2 B1 ★
SAINTE-FOY-LES-LYON [69] 2 380 4 250 10,4 -1 B1 ★★★
VERRIERES-LE-BUISSON [91] 3 600 4 010 18,7 4,3 A ✩
SAINTE-GENEVIEVE-DES-BOIS [91] 2 670 3 550 13,3 -4,3 A ★★
VERSAILLES [78] 5 560 4 820 21,3 4,1 Abis ✩
SAINTE-MAXIME [83] 4 360 4 060 12,9 -1,3 A ★★★
VESOUL [70] 900 2 950 7,6 -0,3 C ★
SAINTE-SAVINE [10] 1 290 3 420 9,6 7,2 B2 ★★
VICHY [03] 1 170 3 950 7,7 2 B2 ★
SAINTES [17] 1 530 4 320 8,3 -0,1 B2 ★★★
VIENNE [38] 1 670 2 850 9,5 1,7 B2 ★★
SALLANCHES [74] 2 710 4 170 11,7 2,7 B1 ✩
VILLEBON-SUR-YVETTE [91] 2 900 4 010 15,7 -3,3 A ✩
SALON-DE-PROVENCE [13] 1 990 3 710 10,7 0,7 B1 ★★
VILLEFRANCHE-SUR-SAONE [69] 1 720 4 010 8,9 -3,5 B1 ★
SANARY-SUR-MER [83] 4 240 4 110 13,9 1,9 A ★
VILLEJUIF [94] 4 470 5 140 16,1 2,2 Abis ★★★
SANNOIS [95] 2 830 4 050 15,4 -4,2 A ✩
VILLEMOMBLE [93] 2 980 5 140 15 -3,6 Abis ★
SARCELLES [95] 1 680 3 150 14,4 6,9 A ★
VILLENEUVE-LA-GARENNE [92] 2 590 5 140 16,2 0,8 A ✩
SARREBOURG [57] 880 3 060 6,5 -0,2 C ✩
VILLENEUVE-LE-ROI [94] 2 530 5 140 14,6 -0,5 A ✩
SARREGUEMINES [57] 1 070 3 060 7,8 1,6 B2 ★
VILLENEUVE-LOUBET [06] 4 450 5 320 16,2 2,4 A ✩
SARTROUVILLE [78] 3 090 4 560 16,2 -2,3 A ✩
VILLENEUVE-SAINT-GEORGES [94] 2 250 5 140 16,3 7,4 A ✩
SASSENAGE [38] 2 140 3 760 12,1 4,1 B1 ✩
SAVIGNY-LE-TEMPLE [77] 2 300 3 220 12,6 -1,1 A ★★★★ VILLEPARISIS [77] 2 670 3 150 14,4 -2 A ★

SAVIGNY-SUR-ORGE [91] 2 650 5 140 14,4 -0,3 A ★ VILLEPINTE [93] 1 550 5 140 15 12,8 A ✩

SCEAUX [92] 5 220 5 140 21,4 1,1 Abis ✩ VILLERS-LES-NANCY [54] 1 690 3 420 11,1 1,4 B1 ★★

SCHILTIGHEIM [67] 1 900 3 670 10,7 2,7 B1 ★★ VILLEURBANNE [69] 2 590 4 430 12,2 0,2 A ★★★

SELESTAT [67] 1 790 3 470 9,1 -2,3 B2 ★★★ VILLIERS-LE-BEL [95] 1 840 3 150 13,7 0,4 A ★★

SENLIS [60] 2 780 3 350 10,2 1,9 B1 ★★★★ VILLIERS-SUR-MARNE [94] 2 910 4 560 15,3 -1,4 A ✩

SENS [89] 1 340 2 950 8,8 -1,6 B2 ★★★★ VINCENNES [94] 7 130 5 140 22,4 -2,2 Abis ✩

SETE [34] 2 130 3 900 10,4 0,7 B1 ★★★ VIROFLAY [78] 4 510 4 820 17 -1,6 Abis ★★★★
SEVRAN [93] 2 080 5 140 14 1 A ★ VIRY-CHATILLON [91] 2 540 5 140 12,3 10,5 A ★★★

SEVRES [92] 4 790 5 140 17,1 -6,2 Abis ★★★ VITROLLES [13] 2 250 3 710 11,9 -7,4 A ★★★

SEYNOD [74] 3 390 4 430 12,6 -1,4 B1 ✩ VITRY-SUR-SEINE [94] 3 130 5 140 13,7 -3,1 A ★★

SEYSSINET-PARISET [38] 2 000 3 760 10,6 -0,4 B1 ★★★ VOIRON [38] 1 800 3 360 9,7 0,9 B1 ★★★

SIX-FOURS-LES-PLAGES [83] 3 660 3 880 13,2 -2,9 A ★★ YERRES [91] 2 610 3 430 15 5,2 A ✩
Y
Attrac. : attractivité de l’investissement, compte-tenu du rapport plafond légal/prix du marché

56 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


057-092 FISCAL .qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:12 Page57

SOMMAIRE DU CHAPITRE

PROFITER
DES AVANTAGES
FISCAUX
Le Pinel reconduit en 2018 ?
Mobiliser les investisseurs.....................................................................58
Dorénavant bien installé, Les investissements réalisés .................................................................58
Les logements concernés .....................................................................59
le dispositif Pinel séduit Un niveau de performance énergétique exigé...................................61
les investisseurs. Six, neuf ou douze ans de location ......................................................62
Réduction d’impôt.................................................................................62
Cette année encore, Loyers plafonnés....................................................................................62
bonne nouvelle, le panel
défiscalisant reste vaste, Outre-mer : le Pinel continue de faire son nid
Dispositif Pinel outre-mer ........................................................................63
avec la loi Cosse en Dispositif Girardin ..................................................................................63
prime. Réduction d’impôt Aide fiscale au logement locatif social.................................................64
Bouvard, statut de loueur Le régime du microfoncier 65
en meublé, loi Malraux, La réduction d’impôt Malraux 66
les avantages fiscaux en Les monuments historiques 70
faveur de l’immobilier
La rénovation de logements 74
locatif conservent
leur attractivité. La location Cosse
Bénéficiaires et logements concernés .................................................75
La signature d’une convention avec l’Anah ...........................................75
Les plafonds de ressources et de loyers des locataires......................75
L’avantage fiscal........................................................................................76
La location meublée
La location meublée professionnelle ...................................................77
La location meublée non professionnelle ..............................................79
La réduction d’impôt Bouvard 81
Les résidences meublées 85
Le régime micro-BIC 90
L’optimisation fiscale
Le démembrement ................................................................................91
La société civile immobilière (SCI)...........................................................92
Un plafonnement unique.........................................................................92

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 57


057-092 FISCAL .qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:12 Page58

PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

Le Pinel reconduit en 2018 ?


M
is en place en fin d’été 2014
en remplacement dans l’ur-
gence du Duflot qui avait
grippé le marché, ce dispo-
sitif d’incitation fiscale à l’investissement
locatif vise un objectif simple : construire
des logements là où c’est nécessaire,
c’est-à-dire dans les zones où la
demande locative est la plus forte. Le
Pinel incite les particuliers investisseurs
à proposer à la location des logements
neufs, dont le loyer sera fixé à un niveau
intermédiaire, c’est-à-dire inférieur d’en-
viron 20 % au loyer de marché. Ces loge-
ments seront construits dans des zones
où les besoins en logements sont impor-
tants et bénéficieront à des ménages
ayant des ressources limitées, mais d’un
niveau cependant supérieur au seuil leur
permettant d’accéder à un logement
social. Ce dispositif de soutien à l’inves- tion d’un logement neuf, en contrepartie ainsi être mis en location pendant une
tissement locatif se veut plus incitatif sur d’un engagement de mise en location période minimale de six, neuf ou douze
le plan fiscal que son prédécesseur. Et de ce même logement pendant six, ans, le loyer appliqué sera plafonné et
cela fonctionne. Le dispositif Pinel qui neuf ou douze ans, sous certaines condi- enfin les locataires devront présenter un
devait s’arrêter au 31 décembre 2016 a tions. Si un particulier investisseur niveau de ressources également pla-
été prorogé jusqu’au 31 décembre 2017. acquiert ou fait construire un logement fonné. Il est possible de bénéficier de
Selon les déclarations du nouveau gou- neuf entre le 1er septembre 2014 et le la disposition pour la souscription de
vernement, il pourrait à nouveau être 31 décembre 2017, il pourra bénéficier titres de sociétés civiles de placement
reconduit en 2018. d’une réduction d’impôt s’élevant à immobilier (SCPI), si 100 % de cette
12, 18 ou 21 % du prix d’achat du loge- souscription est investie dans des loge-
ment (dans la limite de 300 000 € et d’un ments éligibles au dispositif et loués

Mobiliser les plafond d’achat fixé à 5 500 €/m2), étalée


sur six, neuf ou douze ans. La réduction
dans les conditions qu’il prévoit. Dans
ce cas, la réduction d’impôt sera alors
investisseurs d’impôt s’applique pour deux loge-
ments au plus par an.
égale à 12, 18 ou 21 % du montant de
la souscription, étalée sur six, neuf ou
Le dispositif fiscal Pinel permet de béné- Le bénéfice de cette réduction d’impôt douze ans.
ficier d’une réduction d’impôt sur le est toutefois soumis au respect de cer-
revenu pour l’acquisition ou la construc- taines conditions : le logement devra

Délais maximums D’achèvement Du logement selon le type D’acquisition
Les investissements
Type d’acquisition Délai d’achèvement du logement
réalisés
Lorsque l’immeuble est acquis directe-
Logement en l’état de futur achèvement (Vefa) 30 mois à partir de l’ouverture du chantier ment par le contribuable, les revenus
provenant de la location de celui-ci doi-
30 mois à partir de la date d’obtention 
Logement à construire vent être imposés dans la catégorie des
du permis de construire
revenus fonciers. L’immeuble peut être
31 décembre de la 2e année après l’acquisition la propriété des deux membres du cou-
Logement faisant l’objet de travaux du logement ou du local
ple soumis à imposition commune, d’un

58 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

PLafOnDs De ressOurCes Des LOCaTaIres


Conditions de ressources des locataires pour 2017(1)
Pour des baux conclus en 2017, les locataires ne doivent pas disposer de ressources supérieures aux
plafonds indiqués dans le tableau « Conditions de ressources des locataires ».

Zone Reste de Zone Zone


Composition du foyer locataire
A bis la zone A B1 B2
personne seule 37 126 € 37 126  30 260 € 27 234 €
couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 €
personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 €
personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 €
personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 €
personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 €
majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 12 954 € + 11 859 € + 8 677 € + 7 808 €
(1) Le Pinel est désormais possible dans certaines communes de la zone C. L’administration a précisé que les plafonds de ressources des locataires à respecter dans ces communes de la zone C agréées sont iden-
tiques à ceux de la zone B2. Références :BOFIP-RFPI-IR du 16/02/2017 BOI-barème-000017-20170216

seul d’entre eux ou encore des per- des revenus fonciers. En toute hypo- jamais été habités ou utilisés sous
sonnes à la charge du foyer fiscal. thèse, les parts des sociétés doivent être quelque forme que ce soit. Ne sont pas
Lorsque l’immeuble est acquis par l’in- détenues dans le cadre de la gestion du considérés comme neufs les logements
termédiaire d’une société non soumise patrimoine privé du contribuable. dont la première location aurait pris effet
à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une avant la date de leur acquisition, même
SCPI (société civile de placement immo- lorsque cette dernière s’accompagne
bilier), les revenus tirés de la location
des immeubles doivent être imposés Les logements du transfert au profit de l’acquéreur du
bail conclu par le vendeur.
entre les mains des associés dans la
catégorie des revenus fonciers au pro-
concernés acquisitions de logements
rata de leurs parts. Les parts des socié- Pour l’ensemble des logements concer- en l’état futur d’achèvement
tés doivent être détenues dans le cadre nés, la réduction d’impôt Pinel s’ap- La vente en l’état futur d’achèvement
de la gestion du patrimoine privé du plique aux logements acquis entre le (Vefa) est un contrat par lequel le ven-
contribuable. La réduction d’impôt est 1er septembre 2014 et le 31 décembre deur transfère immédiatement à l’ac-
également accordée au titre de sous- 2017. La date d’acquisition s’entend de quéreur ses droits sur le sol, ainsi que la
criptions en numéraire au capital initial la signature de l’acte authentique propriété des constructions existantes.
ou aux augmentations de capital de d’achat. Les ouvrages à venir deviennent la pro-
SCPI à la condition que 100 % de la priété de l’acquéreur au fur et à mesure
souscription serve à financer un immeu- acquisitions de logements de leur exécution. L’acquéreur est tenu
ble éligible. Le produit de cette sous- neufs achevés d’en payer le prix à mesure de l’avance-
cription doit, par ailleurs, être investi Les logements neufs s’entendent des ment des travaux. Le vendeur conserve
dans les dix-huit mois qui suivent la clô- immeubles à usage d’habitation dont la les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à
ture de celle-ci. Les parts de SCPI peu- construction est achevée et qui n’ont la réception des travaux par l’acquéreur. 
vent être souscrites directement par le
contribuable. Dans ce cas, la quote-part
des revenus provenant de la souscrip-
LOgeMenTs n’OuVranT Pas DrOIT à La réDuCTIOn D’IMPôT
tion doit être imposée, au nom du Ce sont :
contribuable, dans la catégorie des - les logements dont le droit de propriété est démembré (nue-propriété,
revenus fonciers. Des parts peuvent usufruit) ou aux logements appartenant à une société – y compris une
également être souscrites par l’intermé- SCPI – dont le droit de propriété des parts est démembré (sauf décès) ;
diaire d’une société non soumise à l’im- - les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
pôt sur les sociétés autres qu’une SCPI. ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label déli-
Dans ce cas, les revenus de ces immeu- vré par la Fondation du patrimoine ;
bles doivent être imposés entre les - les logements financés au moyen d’un prêt locatif social.
mains des associés dans la catégorie

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 59


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FISCAUX

Pour cette catégorie d’investissement,


les logements doivent être achevés dans taux De la réDuction D’impôt selon la Durée De l’engagement De location
les trente mois qui suivent la date de la Durée la location Taux
Répartition de la
déclaration d’ouverture de chantier. réduction d’impôt

Période initiale de 6 ans 12 % 2 % par an / Total = 12 %


Construction de logements
par le contribuable Engagement
1re prolongation de 3 ans 6% 2 % par an / Total = 18 %
La réduction d’impôt s’applique aux initial de 6 ans

logements que le contribuable fait 2e prolongation de 3 ans 3% 1 % par an / Total = 21 %


construire. Il peut s’agir de constructions
ex nihilo, d’additions de construction ou Période initiale de 9 ans 18 % 2 % par an / Total = 18 %
de surélévations. Engagement
Les logements doivent avoir fait l’objet initial de 9 ans
Prolongation de 3 ans 3% 1 % par an / Total = 21 %
d’une demande de permis de construire
entre le 1 er septembre 2014 et le
31 décembre 2017 et doivent être ache- ments n’aient pas été utilisés ou occu- leur acquisition, de travaux de réha-
vés dans les trente mois qui suivent la pés à quelque titre que ce soit depuis bilitation, à condition qu’ils n’aient pas
date de l’obtention de ce permis. l’achèvement des travaux. Ainsi, par été utilisés ou occupés à quelque titre
exemple, l’occupation à titre gratuit que ce soit depuis l’achèvement des
acquisition de logements de ces logements par le contribuable travaux. Aucune condition tenant à la
qui font ou ont fait l’objet avant leur première mise en location date de réalisation des travaux n’est
de travaux concourant à la constitue une situation de nature à lui en revanche exigée.
production ou à la livraison faire perdre le bénéfice de l’avantage
d’un immeuble neuf fiscal. Aucune condition tenant à la Locaux transformés
Ouvrent droit à la réduction d’impôt date de réalisation des travaux n’est en logement
les logements qui font l’objet, après en revanche exigée. Sont concernés les locaux ayant été
leur acquisition, de travaux concourant affectés à un usage autre que l’habita-
à la production ou à la livraison d’un Logements qui font l’objet tion avant le début des travaux de
immeuble neuf au sens de la TVA, de travaux de réhabilitation transformation en logement, qu’ils
à condition que l’achèvement de ces Il s’agit des logements qui ne satisfont entrent ou non dans le champ de la
travaux intervienne au plus tard pas aux caractéristiques de décence TVA. Il s’agit, notamment, des locaux
le 31 décembre de la deuxième prévues à l’article 6 de la loi 89-462 du commerciaux, professionnels, à usage
année qui suit celle de l’acquisition du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les de bureau, d’entrepôt, de grange ou
logement. rapports locatifs. Les travaux de réha- de hangar. Les travaux de transforma-
Sont concernés les logements dont la bilitation réalisés doivent permettre tion s’entendent, quant à eux, des tra-
construction est achevée et qui ont d’acquérir des performances tech- vaux de reconstruction, d’agrandisse-
déjà été habités ou utilisés sous niques voisines de celles des loge- ment, de réparation et d’amélioration
quelque forme que ce soit avant le ments neufs. La réduction d’impôt ayant pour effet de rendre habitable
début des travaux. concerne les logements qui font l’ob- des locaux qui ne l’étaient pas aupara-
Ouvrent également droit à la réduction jet, après leur acquisition, de travaux vant. Ouvrent droit à la réduction d’im-
d’impôt les logements qui ont fait l’ob- de réhabilitation, à condition que ces pôt les locaux qui font l’objet, après
jet, avant leur acquisition, de travaux travaux soient achevés au plus tard le leur acquisition, de travaux de transfor-
concourant à la production ou à la 31 décembre de la deuxième année mation, à condition que ces travaux
livraison d’un immeuble neuf au sens qui suit celle de l’acquisition, et les soient achevés au plus tard le
de la TVA, à condition que les loge- logements qui ont fait l’objet, avant 31 décembre de la deuxième année
qui suit celle de l’acquisition (para-
graphe I, C du nouvel article), et les
niveau De performance énergétique en fonction Du type D’acquisition
logements qui ont fait l’objet, avant
leur acquisition, de travaux de transfor-
Type de logement Niveau de performance énergétique exigé
mation, à condition qu’ils n’aient pas
été utilisés ou occupés à quelque titre
réglementation thermique rt2012 (ou label BBc 2005 en cas 
neuf ou à construire de permis de construire déposé avant 2013) que ce soit depuis l’achèvement des
travaux. Aucune condition tenant à la
nécessitant des travaux label hpe rénovation 2009 ou label BBc rénovation 2009 date de réalisation des travaux n’est en
revanche exigée.

60 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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FISCAUX

PLafOnDs De LOyers
Pour 2017, les plafonds de loyers
sont les suivants (annuels au mètre
carré, hors charges) et restent ceux
fixés en 2016 :

Zone A bis : 16,83 €


Zone A : 12,50 €
Zone B1 : 10,07 €
Zone B2 : 8,75 €

Les plafonds de loyers des locataires


à respecter dans les communes de
la zone C agréées sont identiques
à ceux prévus dans la zone B2.

Ces plafonds sont modulés en fonc-


tion de la surface, de façon à ce
qu’ils augmentent pour les petites

Un niveau 2012, la RT2012. Pour les bâtiments exis- surfaces, par le coefficient multipli-
tants, il s’agit soit de l’obtention du cateur suivant : 0,7 + 19/S, S étant

de performance label haute performance énergétique, la surface du logement. Ce coeffi-


cient est plafonné à 1,2.
énergétique exigé
HPE rénovation ou du label bâtiment
basse consommation énergétique réno-
Détails des zones
vation, BBC rénovation 2009, prévus par
A bis: Paris et 68 villes de la petite couronne
La réduction d’impôt s’applique aux l’arrêté du 29 septembre 2009 relatif au
A : grande couronne de Paris, Côte
logements pour lesquels le contribua- contenu et aux conditions d’attribution d’Azur et Genevois français
ble justifie du respect d’un niveau de du label haute performance énergé- B1 : agglomérations de plus de
performance énergétique globale fixé tique rénovation, soit du respect d’au 250 000 hab. et quelques communes
par le décret du 29 décembre 2012 moins deux exigences sur quatre élé- B2 : villes de 50 000 habitants et
en fonction du type de logement ments, précisés par arrêté du ministre plus, zones littorales et frontalières
concerné : neuf ou existant. Pour les du Logement.
constructions nouvelles, il s’agit de l’ob-
tention du label bâtiment basse Les zones retenues Scellier étaient systématiquement
consommation, BBC 2005, prévu par Le zonage retenu comporte quatre exclus du dispositif Pinel. L’article 68
l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu zones : A bis, A, B1 et B2. S’agissant des de la loi de finances pour 2017 (loi
et aux conditions d’attribution du label logements situés dans les communes n° 2016-1917, Journal officiel du
haute performance énergétique ou du de la zone B2, il est indiqué que ces 30 décembre 2016) ouvre désormais à
respect de la réglementation thermique investissements sont admis au bénéfice certaines communes de la zone C, dite
de la nouvelle réduction d’impôt à la zone non tendue, la possibilité de
double condition que leur acquisition bénéficier à titre expérimental du dis-
règLes De nOn-CuMuL
ou leur construction par le contribuable positif, lorsque certaines spécificités
Pour un même logement ou une intervienne au plus tard le 30 juin 2013 démographiques ou économiques des
même souscription de parts, un et que la demande de permis de territoires concernés le justifient. Un
contribuable ne peut bénéficier à construire s’y rapportant soit déposée agrément sera délivré en ce sens aux
la fois de la réduction d’impôt Pinel avant cette même date. Passé ce délai, communes concernées. Il s’agit de
et de la réduction d’impôt accor- les logements situés dans les com- communes appartenant à un établis-
dée au titre des investissements munes de la zone B2 sont éligibles sous sement public de coopération inter-
outre-mer, ou de celle applicable réserve d’un agrément du préfet de communale EPCI dont la croissance de
aux dépenses de restauration région, après avis du Comité régional la population et de l’emploi est deux
immobilière des immeubles bâtis de l’habitat dans des conditions qui fois plus importante que celle consta-
situés en secteur protégé (dispo- doivent être prévues par décret. tée pour le quartile des EPCI les plus
sitif Malraux). Jusqu’à présent, les logements situés dynamiques au niveau national (décret
dans les communes de l’ancienne zone C 2017-761 du 4 mai 2017, JO du 5). 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 61


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FISCAUX

En 2017, la réduction d’impôt s’appli- ou neuf années, sous peine d’une Calcul de la réduction
quera aux achats de logements ou, reprise de l’avantage fiscal. A l’issue de d’impôt
s’agissant des logements que le contri- cette période, l’engagement peut être Le taux de la réduction d’impôt est fixé
buable fait construire, aux dépôts de prorogé de trois ans, renouvelable une à 12, 18 ou 21 % pour les investisse-
demande de permis de construire, réa- fois en cas d’engagement initial de ments afférents à des logements situés
lisés à compter de l’entrée en vigueur six ans. Cette durée est calculée de date en métropole. La réduction d’impôt est
de l’agrément précité. à date, à compter de celle de la prise répartie sur six, neuf ou douze ans,
d’effet du bail initial. Pour le bénéfice selon le tableau en page précédente.
de la réduction d’impôt, le titulaire du Lorsque la fraction de la réduction

Six, neuf ou douze bail doit être une personne physique.


La location ne peut pas être conclue
d’impôt imputable au titre d’une année
d’imposition excède l’impôt dû par le
ans de location avec un membre du foyer fiscal, un
ascendant ou un descendant du contri-
contribuable au titre de cette même
année, le solde ne peut pas être
Le propriétaire du logement, personne buable ou, lorsque le logement est la imputé sur l’impôt dû au titre des
physique, doit prendre l’engagement propriété d’une société non soumise à années suivantes. Les fractions qui
de le donner en location nue à titre l’impôt sur les sociétés – y compris une n’ont pas pu être reportées sont défi-
d’habitation principale à une personne SCPI –, avec l’un des associés ou un nitivement perdues.
physique, pendant une durée minimale membre du foyer fiscal, un ascendant
fixée à six, neuf ou douze ans. Le loge- ou un descendant de l’un des associés. exemple
ment peut être loué à un organisme Un investisseur acquiert un logement
public ou privé qui le donne en sous- 300 000 € et s’engage pour une
location nue à usage d’habitation prin-
cipale du sous-locataire à la condition Réduction d’impôt période initiale de location de six ans.
Sa réduction d’impôt est de 300 000 €
que cet organisme ne fournisse aucune Principe x 12 % = 36 000 €, répartie sur six ans
prestation hôtelière ou para-hôtelière, La réduction d’impôt est calculée sur à raison de 6 000 €/an. Avec une pre-
et que le sous-locataire ne soit pas un le prix de revient du ou des logements, mière prolongation de trois ans, la
membre du foyer fiscal. Il peut être un retenu dans la limite d’un plafond par réduction devient 300 000 € x 6 %
ascendant ou un descendant du pro- mètre carré de surface habitable, = 18 000 € répartie sur trois ans à raison
priétaire ou de l’associé pour tout achat fixé par décret à 5 500 €, quelle que soit de 6 000 € par an. En cas de deuxième
réalisé depuis le 1er janvier 2015. La loca- la zone dans laquelle l’immeuble est prolongation de trois ans, la réduction
tion doit prendre effet dans les douze situé. La base ainsi déterminée ne peut d’impôt est de 300 000 € x 3 %
mois de l’achèvement de l’immeuble ou excéder la somme de 300 000 € par = 9 000 € répartie sur trois ans à raison
de son acquisition si elle est postérieure. contribuable et pour une même année de 3 000 € par an. Au bout de douze
Lorsque l’immeuble acquis doit faire d’imposition. ans, il aura eu une réduction d’impôt
l’objet de travaux, le délai est décompté Le dispositif Pinel autorisant l’acquisition totale de 36 000 € + 18 000 € + 9 000 €
à partir de la date de leur achèvement. de deux logements au cours de la = 63 000 €, soit 21 % du prix d’achat.
La location doit être effective et conti- même année, ce plafond de 300 000 €
nue pendant une durée minimale de six est global pour les deux.

Loyers plafonnés
En fonction de la zone dans laquelle se
situe l’immeuble, le loyer mensuel hors
charge par mètre carré ne peut dépas-
ser un certain plafond (cf. les plafonds
de loyers).
Pour tenir compte du fait que plus les
surfaces sont petites, plus les loyers au
mètre carré sont élevés, ces plafonds
font l’objet d’un coefficient modulateur
(0,7 + 19/S, S étant la surface du loge-
ment). Le coefficient ainsi obtenu ne
peut excéder 1,2.
Exemple : pour un 50 m2 en zone A bis,
le loyer maximal est de 16,83 € x (0,7
+ 19/50) = 18,17 €. ❙

62 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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FISCAUX

Outre-mer : le Pinel
continue de faire son nid
sujet, se reporter au tableau récapitu-
lant les plafonds spécifiques de res-
sources des locataires du dispositif Pinel
outre-mer).

Le dispositif Girardin
Le dispositif fiscal de faveur mis en
place dans le cadre d’une loi-pro-
gramme pour l’outre-mer (du 21 juillet
2003, décrets d’application du 5 janvier
2004, n° 2004-14, Journal officiel du 7)
est dénommé loi Girardin. La durée
de validité de ce régime est de quinze
ans, soit jusqu’au 31 décembre 2017. Il
a subi des modifications depuis le
1er janvier 2009, avec la mise en place
du plafonnement des réductions d’im-
pôt. Il ne s’applique dorénavant qu’au

A
fin de favoriser le développe- secteur neuf de la résidence principale
 Plafonds de loyers
ment du logement outre-mer, du propriétaire.
deux dispositifs s’appliquent : Pour les baux signés entre le 1er janvier
le Girardin, modifié par la loi et le 31 décembre 2017, le loyer maxi-  Champ d’application
pour le développement économique mum mensuel est fixé : Les particuliers qui investissent en
des outre-mer dite Lodeom, et le dis- - à 10,14 €/m2 pour les logements loca- outre-mer dans des logements bénéfi-
positif Pinel outre-mer. Sans oublier lisés en Guadeloupe, en Guyane, en cient d’une réduction d’impôt, doréna-
l’aide fiscale au logement locatif social. Martinique, à Mayotte, à la Réunion, à vant soumise à un plafonnement spé-
Saint-Martin et enfin à Saint-Pierre-et- cifique outre-mer, fixé à 18 000 €. Dans
Miquelon ; ce qui suit, nous ne développons que

Dispositif - et à 12,55 €/m2 en Nouvelle-Calédonie,


en Polynésie française et dans les îles
l’investissement dans le logement et
non les placements dans le domaine
Pinel outre-mer Wallis-et-Futuna. Ces plafonds de loyers
sont corrigés par un coefficient multi-
industriel.

2017 est la dernière année (sauf recon- plicateur variable selon la surface du  résidence principale
duction) pour profiter du Pinel outre- logement et ne pouvant pas dépasser Le contribuable qui acquiert ou fait
mer, mis en place fin 2014. 1,2. Ce coefficient est calculé selon la construire un logement destiné à être
Ce dispositif est en tout point iden- formule suivante : 0,7 + (19/surface). sa première résidence principale béné-
tique à celui mis en place en métro- ficie d’une réduction d’impôt. Cette
pole, sauf que les taux de la réduction  Plafonds de ressources réduction est calculée sur la base du prix
d’impôt sont plus élevés et vont de des locataires de revient du logement, répartie sur dix
23 à 32 % ce qui permet d’obtenir une Les locataires qui signent un bail en ans et limitée à un prix hors taxes du
réduction d’impôt maximale de 2017 ne doivent pas avoir des res- mètre carré habitable. A l’heure où nous
96 000 euros pour un investissement sources annuelles qui dépassent ces écrivons ces lignes, le plafond 2017 n’est
plafonné à 300 000 euros. montants (pour en savoir plus sur ce pas encore fixé. Mais pour 2016, le prix 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 63


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FISCAUX

 est de 2 449 €/m2 HT, en progression


de 1 euro par rapport à 2015. girarDin : limites De surface haBitaBle à retenir en cas D’investissement
neuf réalisé pour les Besoins De l’haBitation principale Du propriétaire
Cette limite s’applique quel que soit
l’endroit où est réalisée l’acquisition. La Nombre de personnes destinées à occuper Limite de surface habitable
à titre principal le logement à prendre en compte
surface à retenir est fonction du nombre
de personnes habitant la résidence Personne seule 65 m2
principale (cf. tableau sur les limites de
surface habitable). Couple 77,5 m2

Personne seule ou couple ou ayant une personne à charge 90 m2

Majoration par personne supplémentaire à charge,


12 m2
dans la limite de cinq personnes

Aide fiscale au effectués par l’intermédiaire d’une


société soumise à l’impôt sur les socié-
logement locatif social tés permettent aussi d’en bénéficier,
sous réserve que ses actions soient
L’avantage fiscal accordé consiste en intégralement détenues par des per-
une réduction d’impôt en faveur des sonnes physiques. La société doit
acquisitions ou des constructions de avoir pour objet exclusif l’acquisition,
logements situés en outre-mer, desti- la construction et la location de loge-
nés à la location ou à une opération ments éligibles, comme les acquisi-
d’accession sociale à la propriété, réa- tions ou les constructions de loge-
 réduction d’impôt lisées entre le 27 mai 2009 et le ments neufs destinés à la location ou
Pour 2017, le taux est de 18 % étalé 31 décembre 2017. Pour l’obtention à une opération d’accession sociale à
sur dix ans. Un taux porté à 22 % si le de cet avantage, les personnes phy- la propriété, mais aussi les acquisitions
logement dispose d’équipements uti- siques peuvent réaliser leurs investis- de logements achevés depuis plus de
lisant une source d’énergie renouve- sements par l’intermédiaire d’une vingt ans, faisant l’objet de travaux de
lable, à 26 % s’il est situé dans un société civile de placement immobilier réhabilitation.
quartier prioritaire de la politique de (SCPI) ou d’une société de personnes En outre, 95 % du montant de la sous-
la ville. établie en France. Les investissements cription doit être affecté à la réalisa-
tion de l’investissement dans les dix-
huit mois qui suivent sa clôture. Il faut
PLafOnDs De ressOurCes Des LOCaTaIres que les logements soient donnés en
POur Le PIneL OuTre-Mer en 2017 location nue à un organisme HLM ou
assimilé, pour une durée minimale de
Lieu de situation du logement cinq ans et pour des locataires qui y
élisent leur résidence principale. La
Composition du foyer locataire guadeloupe, guyane,
Martinique, La réunion,
Polynésie française réduction d’impôt s’élève à 50 % du
nouvelle-Calédonie et prix de revient de l’investissement,
Mayotte, saint-Martin,
îles Wallis-et-futuna
saint-Pierre-et-Miquelon sans étalement.
personne seule 27 499 € 30 405 € Le solde qui excède l’impôt est impu-
table sur les cinq années qui suivent.
couple 36 724 € 40 602 €
La réduction reste fixée à 50 % pour
personne seule ou couple ayant  2017 Enfin, depuis 2010, l’opération
une personne à charge
44 164 € 48 829 €
peut prendre la forme d’un crédit-bail
personne seule ou couple ayant  immobilier. Il est également permis
deux personnes à charge
53 315 € 58 947 €
aux sociétés de portage, par l’inter-
personne seule ou couple ayant  médiaire desquelles l’investissement
trois personnes à charge
62 718 € 69 344 €
est effectué, d’ouvrir leur capital aux
personne seule ou couple ayant  sociétés anonymes d’HLM : cette réa-
quatre personnes à charge
70 683 € 78 150 €
lisation devrait ainsi être facilitée
majoration par personne à charge  grâce aux financements apportés par
à partir de la cinquième
+ 7 887 € + 8 719 €
les sociétés anonymes d’HLM. ❙

64 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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FISCAUX

Le régime du microfoncier
C
oncernant les revenus locatifs, 30 % du revenu brut foncier. Or ce pour-
deux cadres fiscaux existent : centage est fréquemment dépassé
le régime réel et le microfon- quand des travaux sont engagés en cours
cier. Nous nous penchons ici de location. Dans ce cas, l’investisseur
sur ce régime dit simplifié. peut changer de régime et opter pour le
En outre, il faut savoir que le microfoncier régime réel d’imposition. Dès lors, il
est incompatible avec certains régimes bénéficie, de la déduction des frais pour
particuliers, comme les dispositifs Pinel leur montant réel, sur justificatifs.
ou Malraux, par exemple.
 Modalités d’option
Qui est concerné ? Attention, pour être soumis au régime
réel d’imposition, le bailleur est tenu
Pour les propriétaires-bailleurs dont les  exclusions d’en faire la demande expresse auprès
revenus fonciers annuels sont inférieurs Le régime du microfoncier ne s’applique de l’administration fiscale. Cette
à 15 000 €, le microfoncier s’applique de pas lorsque le contribuable ou l’un des demande se traduit dans la pratique en
plein droit sans avoir à exercer une membres du foyer fiscal est propriétaire : remplissant le formulaire 2044 destiné
option quelconque. L’avantage fiscal se - d’un monument historique et assimilé ; aux revenus fonciers. L’option est glo-
traduit par une déduction forfaitaire de - d’un immeuble détenu en nue-propriété, bale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à
30 %. Il est donc très intéressant pour lorsque le démembrement résulte d’une l’ensemble des revenus fonciers du
les bailleurs ayant peu de frais et pas de succession ou d’une donation entre vifs, foyer fiscal et par conséquent à tous les
travaux. Sont uniquement concernés effectuée sans charge ni condition, et immeubles loués. Un foyer fiscal ne
par le régime du microfoncier les pro- consentie entre parents jusqu’au qua- peut donc pas opter pour le microfon-
priétaires-bailleurs qui ne perçoivent trième degré inclusivement ; cier pour un bien et pour le régime réel
pas plus de 15 000 € de recettes loca- - d’un immeuble situé dans un secteur de la déclaration 2044 pour un autre.
tives brutes annuelles, une limite qui sauvegardé ou dans une zone de protec- En outre, elle est irrévocable pour une
tient compte de l’ensemble des revenus tion du patrimoine architectural, urbain durée de trois ans et reconductible taci-
bruts fonciers du foyer fiscal. et paysager (opération en loi Malraux) ; tement par période de trois années.
- d’un immeuble situé dans une zone

Avantage fiscal franche urbaine ;


- d’un logement neuf qui bénéficie
 renonciation à l’option
Si au bout des trois ans du régime réel
En bénéficiant du régime microfoncier, encore de l’amortissement Périssol, Bes- le bailleur souhaite bénéficier à nou-
les investisseurs profitent de plusieurs son ou Robien ; veau du régime du microfoncier, il lui
avantages : ils sont dispensés de la décla- - d’un logement ancien qui bénéficie de suffit de ne plus remplir le formulaire
ration de revenus fonciers et ils doivent la déduction forfaitaire de 40 % du dis- 2044 de revenus fonciers. L’administra-
uniquement porter le montant de leurs positif Besson ; tion fiscale le replacera de plein droit
recettes brutes foncières directement sur - de parts de société, autres que celles dans le régime du microfoncier, étant
leur déclaration de revenus d’ensemble. prévues à l’article 1655 ter du Code entendu que cette possibilité n’est
Le revenu net foncier imposable est auto- général des impôts (sociétés immobi- offerte qu’aux propriétaires-bailleurs
matiquement calculé par application lières dotées de la transparence fiscale), disposant de moins de 15 000 € de
d’un abattement forfaitaire de 30 %. qui donnent en location des immeubles recettes locatives brutes annuelles.
nus et dont les résultats sont imposés

Obligations à respecter dans les conditions de l’article 8 du


même Code.
 Déficit
L’application du microfoncier ne fait pas
Aucune condition spécifique de plafond perdre la possibilité d’imputer les défi-
de ressources et de loyers n’est à respec-  Option pour le régime réel cits fonciers constatés antérieurement
ter. Ce régime s’applique de plein droit Le régime du microfoncier est unique- à l’application du régime. Ce déficit
à l’ensemble des propriétaires-bailleurs, ment avantageux dans le cas où les viendra en imputation sur le revenu net
lorsque leurs revenus locatifs annuels dépenses déductibles des revenus loca- foncier net imposable déterminé après
n’excèdent pas le plafond de 15 000 €. tifs représentent chaque année moins de l’abattement de 30 %. ❙

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 65


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FISCAUX

La réduction d’impôt Malraux


E
n 2009, le dispositif Malraux a fait quote-part des dépenses de restauration règles de l’ancien dispositif Malraux
l’objet d’une profonde réforme, qu’ils ont supportée. applicable jusqu’à fin 2017 (voir encadré).
laquelle a transformé la déduc- La loi 2016-925 du 7 juillet 2016 relative
tion des revenus en réduction à la liberté de la création, à l’architecture
d’impôt et institué parallèlement un pla-
fond des dépenses prises en compte. Immeubles éligibles et au patrimoine a transformé les sec-
teurs sauvegardés, les zones de protec-
Pour 2017, un réaménagement tient tion du patrimoine architectural, urbain
compte de la redéfinition des zones éli- et paysager (ZPPAUP) et les aires de mise
gibles et la prise en compte du plafond en valeur de l’architecture et du patri-
de dépenses donnant droit à réduction moine (Avap) en sites patrimoniaux
d’impôt est assouplie. remarquables (SPR). Depuis le 1er janvier
2017 ouvrent désormais droit au dispo-
sitif Malraux les opérations de restaura-

Investisseurs tion complète d’un immeuble bâti situé :


- dans le périmètre d’un SPR couvert pas
concernés un plan de sauvegarde et de mise en
valeur (PSMV) approuvé ;
La réduction d’impôt bénéficie aux per- - dans le périmètre d’un SPR couvert par
sonnes physiques dont les revenus pro- un plan de valorisation de l’architecture
venant de la location de l’immeuble sont  nouveauté 2017 : et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
imposés dans la catégorie des revenus localisation des immeubles - dans le périmètre d’un SPR à condition
fonciers. Sont donc exclus les biens figu- La réduction d’impôt concernait jusqu’à que l’opération de restauration de l’im-
rant à l’actif d’une entreprise individuelle présent les immeubles situés dans un meuble ait été déclarée d’utilité
soumise à l’impôt sur le revenu, même secteur sauvegardé ou dans une zone de publique en application de l’article
s’ils sont loués nus. La réduction d’impôt protection du patrimoine architectural, L. 313-4 du Code de l’urbanisme.
peut être accordée lorsque l’immeuble urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire A ces SPR, il faut ajouter les quartiers
est la propriété d’une société non sou- de mise en valeur de l’architecture et du anciens dégradés et, depuis le 1er janvier
mise à l’impôt sur les sociétés, dès lors patrimoine (Avap), la réduction d’impôt 2016, les quartiers présentant une
que le produit de la location de cet s’appliquant aux opérations de restaura- concentration élevée d’habitat ancien
immeuble est imposé entre les mains tion immobilière pour lesquelles une dégradé dont la liste doit être fixée par
des associés dans la catégorie des reve- demande de permis de construire ou une arrêté (loi 2016-1918 du 29 décembre
nus fonciers. déclaration de travaux est déposée à 2016). Ces quartiers font l’objet d’une
Par conséquent, il peut s’agir : compter du 1er janvier 2009. Les opéra- convention pluriannuelle d’orientation
- d’associés de sociétés immobilières tions pour lesquelles une demande de et de programmation pour la ville et la
dotées de la transparence fiscale. En permis de construire ou une déclaration rénovation urbaine, lorsque la restaura-
effet, les associés de sociétés immobi- de travaux a été déposée avant cette tion a été déclarée d’utilité publique et
lières d’attribution (article 1655 ter du date demeurent soumises au dispositif correspondent aux quartiers prioritaires
Code général des impôts) sont réputés de déduction des dépenses et d’impu- de la politique de la ville qui bénéficient
être directement propriétaires de l’im- tation des déficits, conformément aux du nouveau programme de renouvelle-
meuble correspondant à leurs droits
dans la société ; DIsParITIOn PrOgraMMée De L’anCIen MaLraux en 2018
- d’associés de sociétés de personnes
non dotées de la transparence fiscale et Pour les opérations de restauration pour lesquelles la demande de permis
non soumises à l’impôt sur les sociétés de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant le 1er jan-
(article 8 à 8 ter du Code général des vier 2009, la déduction des dépenses spécifiques et l’imputation sur le
impôts) c’est-à-dire dans la plupart des revenu global sans limitation de montant du déficit foncier en résultant
cas de sociétés civiles immobilières (SCI). sont réservées aux seules dépenses éligibles effectuées jusqu’au
Ces associés peuvent donc bénéficier de 31 décembre 2017. Cette possibilité disparaît le 1er janvier 2018.
la réduction d’impôt correspondant à la

66 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


057-092 FISCAL .qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:13 Page67

PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

ment urbain. Pour les opérations de


restauration situés dans ces quartiers
En revanche, il n’est pas nécessaire que
les travaux portent sur toutes les parties Dépenses prises
dégradés, le dispositif Malraux s’ap-
plique pour les dépenses engagées
de l’immeuble, lorsque certaines d’entre
elles ne nécessitent aucune intervention.
en compte
jusqu’au 31 décembre 2019. Aucune condition tenant à l’initiative des Il s’agit, d’une part, des charges foncières
travaux n’est prévue. En revanche, dans et, d’autre part, des dépenses spécifiques
 affectation l’ancien régime Malraux (encore appli- à la restauration de l’immeuble :
des immeubles cable aux demandes de permis de - dépenses de réparation et d’entretien (Code
Tous les locaux destinés, après réalisa- construire et aux autorisations de travaux général des impôts, article 31-I-1° a) ;
tion des travaux, à l’habitation, y compris déposées avant le 1er janvier 2009), il était - primes d’assurance (CGI, article 31-I-1° a
ceux qui ne l’étaient pas originellement exigé que l’opération de restauration bis) ;
(bureaux transformés en logements, par immobilière soit réalisée sur l’initiative - dépenses d’amélioration afférentes à
exemple) ouvrent droit à la réduction du propriétaire de l’immeuble (ou des des locaux d’habitation, à l’exclusion des
d’impôt. Ce principe général s’applique propriétaires groupés en association fon- frais correspondant à des travaux de
aux opérations pour lesquelles une cière urbaine) ou d’un organisme habilité construction, de reconstruction ou
demande de permis de construire ou à l’initier (Etat, commune ou groupement d’agrandissement (CGI, art. 31-I-1° b) ;
une déclaration préalable est déposée de communes, établissements publics - dépenses d’amélioration afférentes aux
à compter du 1er janvier 2017. d’aménagement, sociétés d’économie locaux professionnels et commerciaux
Pour les opérations réalisées antérieu- mixte, organismes d’habitation à loyers destinées à protéger ces locaux des effets
rement, la réduction d’impôt s’appliquait modérés, associations sans but lucratif, de l’amiante ou à faciliter l’accueil des
aux locaux toujours affectés à l’habita- etc.). Or, en pratique, le propriétaire handicapés, à l’exclusion des frais corres-
tion, à ceux destinés à l’origine à l’habi- n’est pas souvent en mesure de remplir pondant à des travaux de construction,
tation et réaffectés à cet usage (par cette condition, les restaurations étant de reconstruction ou d’agrandissement
exemple un logement transformé en généralement décidées à l’échelle d’un (CGI, art. 31-I-1° b bis) ;
cabinet, bureau ou commerce puis réaf- quartier ou d’un groupe d’immeubles - impositions autres que celles incombant
fecté à son usage premier), mais elle ne par les collectivités publiques ou les normalement à l’occupant, perçues au
pouvait pas s’appliquer aux locaux non organismes parapublics (sociétés d’éco- profit des collectivités locales (CGI, art.
affectés à l’habitation dès l’origine. nomie mixte, les Sem, organismes HLM, 31-I-1° c) ;
association sans but lucratif, etc.). C’est - frais de gestion ;
la raison pour laquelle cette condition a - fractions des provisions versées par le

Nature des travaux été supprimée. propriétaire pour les dépenses de travaux
de la copropriété et pour le montant
 Déclaration d’utilité effectivement employé par le syndic de
publique la copropriété au paiement desdites
Pour bénéficier de la réduction d’im- dépenses.
pôt, la restauration de l’immeuble doit Ainsi, les appels de fonds de provision
être déclarée d’utilité publique, sauf pour les dépenses de travaux des parties
dans le cas où le plan de sauvegarde communes décidées par l’assemblée
et de mise en valeur (PSMV) est générale ouvrent droit au bénéfice de la
approuvé. Dans la pratique, les décla- réduction d’impôt, sous réserve qu’ils
rations d’utilité publique (DUP) seront aient été effectivement versés par les pro-
prises par immeuble ou par groupe priétaires et employés par le syndic au
d’immeubles (par îlot), en vue d’une paiement de ces dépenses auprès des
L’opération de restauration d’immeubles restructuration cohérente des bâti- entrepreneurs. Toutes ces charges ouvrant
situés dans les secteurs et zones proté- ments formant ce groupe d’immeu- droit à la réduction d’impôt ne sont évi-
gés doit être réalisée en vue de la res- bles. Ainsi, pour les opérations réalisées demment pas déductibles au titre des
tauration complète d’un immeuble bâti sur un immeuble situé dans un SPR, il revenus fonciers. Les charges autres que
et avoir été déclarée d’utilité publique. faut distinguer plusieurs situations : le celles énumérées ci-dessus engagées en
Ces deux conditions sont cumulatives. SPR est couvert soit par un plan de sau- vue de l’acquisition ou de la conservation
vegarde et de mise en valeur (PSMV) d’un revenu n’ouvrent pas droit à la
 restauration complète approuvé soit par un plan de valorisa- réduction d’impôt, mais demeurent en
Les travaux doivent aboutir à une restau- tion de l’architecture et du patrimoine revanche déductibles des revenus fon-
ration complète d’un immeuble bâti. (PVAP) approuvé ou bien l’opération de ciers. Tel est le cas des intérêts d’emprunt,
Sont donc exclus les travaux qui n’en restauration de l’immeuble a été décla- des frais de relogement ou encore des
permettent qu’une restauration partielle. rée d’utilité publique. indemnités d’éviction. 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 67


057-092 FISCAL .qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:13 Page68

PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

Lorsque les travaux sont réalisés dans le ter de la date de délivrance du permis Quant au plafond de dépenses, les
cadre d’un contrat de vente d’immeuble de construire ou de l’expiration du délai règles ont changé depuis le 1er janvier
à rénover, le montant des dépenses d’opposition à la déclaration préalable. 2017. Les dépenses ouvrant droit à la
ouvrant droit à la réduction d’impôt est Ils doivent être réalisés jusqu’au réduction d’impôt ne sont plus retenues
celui correspondant au prix des travaux 31 décembre de la troisième année sui- dans la limite de 100 000 € par an pen-
devant être réalisés par le vendeur et vant celle au cours de laquelle a eu lieu dant quatre ans. Elles sont désormais
effectivement payés par l’acquéreur selon l’un des deux événements indiqués ci- prises en compte dans la limite de
l’échéancier prévu au contrat. dessus. Si les dépenses sont étalées 400 000 € au titre de la période comprise
dans le temps, le contribuable peut ainsi entre la date de délivrance du permis
 frais d’adhésion bénéficier de l’avantage fiscal pendant de conduire ou de l’expiration du délai
à une association quatre ans au maximum. d’opposition à la déclaration préalable
foncière urbaine (afu) Le délai de prise en compte des et le 31 décembre de la troisième an-
Les frais d’adhésion, qu’il s’agisse d’as- dépenses est éventuellement prolongé née suivante. Il s’agit donc d’un plafond
sociations libres ou autorisées, sont lorsque les travaux ont mis au jour des pluriannuel réparti sur une période de
déductibles dès lors qu’ils ont été expo- vestiges archéologiques (monuments, quatre ans.
sés dans le cadre d’une opération de ruines, mosaïques, etc.) ou en cas de Depuis la même date, les modalités
restauration immobilière déclarée d’uti- force majeure. d’imputation de la réduction d’impôt
lité publique et que les dépenses qui sont modifiées. Jusqu’à présent, dans
affectent l’immeuble sont elles-mêmes
éligibles à la réduction d’impôt. Calcul de la le cas où le montant de la réduction
d’impôt excédait le montant de l’impôt

 Travaux imposés
réduction d’impôt brut, la fraction non imputée de cette
réduction d’impôt ne pouvait donner
Toutes les dépenses de travaux sont éli- La base de la réduction d’impôt est lieu à report sur l’impôt dû au titre des
gibles à l’avantage fiscal, dès lors que constituée par le montant des dépenses, années suivantes. Désormais, lorsque la
ces travaux sont réalisés, avec l’accord à l’exclusion du prix d’acquisition du fraction de la réduction d’impôt excède
de l’architecte des Bâtiments de France, logement. Seules ouvrent droit à la l’impôt dû par le contribuable au titre
en conformité avec les prescriptions réduction d’impôt les dépenses effecti- de cette même année, le solde peut
mentionnées dans la déclaration d’utilité vement supportées par le contribuable. désormais être imputé sur le revenu dû
publique (DUP) ou dans le plan de sau- Elles s’entendent donc, s’il y a lieu, sous au titre des trois années suivantes.
vegarde et de mise en valeur (PSMV) ou déduction des aides ou subventions
le plan de valorisation de l’architecture accordées pour la réalisation des travaux.
et du patrimoine (PVAP) approuvé.
Il peut s’agir notamment :
Il faut retenir les dépenses supportées à
compter soit de la date de délivrance du Engagement
- de dépenses de travaux de démolition
imposés par l’autorité publique ;
permis de construire, soit de l’expiration
du délai d’opposition à la déclaration
de location
- de dépenses de travaux de reconstitu- préalable et jusqu’au 31 décembre de la Que le local soit à usage d’habitation ou
tion de toitures ou de murs extérieurs troisième année suivante, un avantage affecté à un autre usage, le propriétaire
d’immeubles existants ; fiscal qui peut durer pendant quatre doit prendre l’engagement de le louer
- de dépenses de travaux de réaffecta- années d’imposition. non meublé pendant neuf ans.
tion à l’habitation de tout ou partie d’un Le taux de la réduction varie selon l’im- Lorsque le logement est la propriété
immeuble originellement destiné à l’ha- plantation du logement. Il est de : d’une société civile non soumise à l’im-
bitation et ayant temporairement perdu - 30 % pour les immeubles situés dans le pôt sur les sociétés, les associés de la
cet usage. Sont visés les travaux ayant périmètre d’un SPR couvert par un PSVM société doivent, en outre, s’engager à
pour effet de rendre habitables des approuvé, dans un ancien quartier conserver leurs parts jusqu’au terme de
combles, des greniers ou encore des dégradé ou dans un quartier présentant l’engagement de location pris par la
parties communes. Plus avantageux une concentration élevée d’habitat société. Lorsque les dépenses de res-
encore, les extensions de superficies ancien dégradé ; tauration portent sur un local à usage
habitables peuvent bénéficier de la - 22 % dans les autres cas (immeubles d’habitation, le propriétaire prend l’en-
réduction d’impôt. situés dans le périmètre d’un SPR cou- gagement de le louer nu, à usage de
vert par un PVAP approuvé ou opération résidence principale du locataire.
de restauration déclarée d’utilité La location doit prendre effet dans les

Réalisation des travaux publique).


Le plafond des dépenses et les taux de
douze mois suivant l’achèvement des
travaux. Le locataire ne doit pas être un
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, la réduction sont identiques, quelle que membre du foyer fiscal, un ascendant
les travaux doivent être réalisés à comp- soit la situation familiale du contribuable. ou un descendant du contribuable. ❙

68 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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FISCAUX

Les monuments historiques


C
entres-villes chargés d’histoire,
prestations de qualité, grands
volumes, les monuments his-
toriques ont tout pour séduire.
D’autant que l’Etat accorde de nom-
breux avantages fiscaux aux contribua-
bles qui font le pari de réhabiliter le
patrimoine architectural, tout en créant
de nouveaux logements. Contrairement
au dispositif Malraux, le régime des
monuments historiques n’offre pas de
réduction d’impôt, mais permet de
déduire de son revenu global l’ensem-
ble des charges foncières. Autre avan-
tage non négligeable : il n’entre pas
dans le plafond des niches fiscales.

Un régime fiscal
spécifique
Les propriétaires d’immeubles classés
monuments historiques ou inscrits à l’In-
ventaire supplémentaire des monuments Ces dispositions concernent les trois tend soit de la date de la signature de
historiques (ISMH) bénéficient d’un catégories d’immeubles historiques l’acte authentique d’achat de l’immeu-
régime fiscal spécifique, dès lors qu’ils suivantes : ble ou des parts, soit de la date de la
entreprennent des travaux de rénova- - les immeubles classés ou inscrits au succession, de la donation ou du legs
tion. Le régime s’applique également titre des monuments historiques ; de ce même bien.
aux immeubles faisant partie du patri- - les immeubles qui font partie du patri- En cas d’acquisition à titre gratuit de
moine national en raison du label délivré moine national en raison de leur carac- l’immeuble ou des parts, les donataires,
par la Fondation du patrimoine sur avis tère historique ou artistique particulier héritiers ou légataires ont la possibilité
favorable du service départemental de et qui auront été agréés à cet effet avant de reprendre à leur compte l’engage-
l’architecture et du patrimoine et aux le 1er janvier 2014 par le directeur des ment de conservation précédemment
immeubles qui, en raison de leur carac- services fiscaux du département ; souscrit. Leur engagement de conser-
téristique artistique ou historique parti- - les immeubles appartenant au patri- vation s’entend alors, le cas échéant,
culière ont fait l’objet avant le 1er janvier moine national en raison du label déli- de la durée restant à courir à la date de
2014 d’un agrément du directeur des ser- vré par la Fondation du patrimoine, si la mutation à titre gratuit.
vices fiscaux du département. ce label a été accordé sur avis favorable Exemple : soit un monument acquis en
du service départemental de l’architec- 2010 par un contribuable, qui décède
 Quelques obligations ture et du patrimoine. en 2016. Les avantages fiscaux précé-
- le propriétaire est tenu de conserver demment obtenus ne sont pas remis en
le bien pendant au moins quinze ans ;  Conservation cause, sous réserve que son héritier
- l’immeuble ne doit pas être détenu par pendant quinze ans s’engage à conserver le bien jusqu’en
l’intermédiaire d’une société, sauf une Le bien doit être conservé au moins 2025. Dans le cas de biens acquis avant
société civile immobilière (SCI) familiale ; quinze ans à compter de son acquisi- le 1 er janvier 2009, l’obligation de
- l’immeuble ne doit pas être mis en tion. Il s’agit d’une durée minimale conservation s’applique également. La
copropriété, sauf si cette mise en copro- décomptée de date à date à partir de durée de l’engagement de conserva-
priété fait l’objet d’un agrément. l’acquisition du bien. L’acquisition s’en- tion des biens est réduite de la durée

70 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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FISCAUX

taBleau synthétique De la DéDuction Des charges
Catégorie d’immeubles revenus fonciers revenu global

Immeuble procurant des recettes et non occupé par son propriétaire


immeuble classé, inscrit, agréé ou
Déduction à 100 % des charges de la propriété (charges
« labellisé » qui donne lieu à la Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global. l’excédent
réelles) + abattement forfaitaire de 2 290 € ou 1 525 € selon
perception de recettes accessoires éventuel constitue un déficit global, reportable sur les revenus globaux des
que l’immeuble classé, inscrit ou agréé comprend ou non un
(ouvert à la visite payante et non années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
parc ou jardin ouvert au public.
occupé par le propriétaire).
immeuble classé, inscrit ou labellisé Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global et, le cas échéant,
Déduction des charges réelles de la propriété (règle de droit
entièrement donné en location reportable sur les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la sixième
commun des revenus fonciers).
(donc non ouvert à la visite). année inclusivement.

Immeuble ne procurant aucune recette


Déduction sur le revenu global égale à 100 % du montant des travaux de
immeuble classé ou inscrit ne
réparation ou d’entretien subventionnés (net de la subvention). pour les
procurant pas de recettes (ouvert
néant. autres dépenses, déduction de 100 % lorsque l’immeuble est ouvert au
gratuitement à la visite ou non ouvert
public et de 50 % dans le cas contraire. en cas d’excédent, pas de report sur
au public).
les revenus des années suivantes.
Déduction sur le revenu global égale à 100 % du montant des travaux de
immeuble agréé (ouvert au public) ne réparation ou d’entretien subventionnés (net de la subvention). pour les
néant.
procurant pas de recettes. autres dépenses, déduction limitée à 50 %. en cas d’excédent, pas de report
sur les revenus des années suivantes.

Déduction limitée à 50 % du montant des dépenses d’entretien et de
immeuble labellisé ne procurant pas de réparation non subventionnée (portée à 100 % lorsque les dépenses sont
néant.
recettes, n’étant pas ouvert au public. subventionnées à hauteur de 20 % au moins de leur montant). en cas
d’excédent, pas de report sur les revenus des années suivantes.

Immeuble procurant des recettes et occupé par son propriétaire

Déduction à 100 % des charges liées au droit de visite ou
dues à l’ouverture partielle, ainsi que du montant des tra-
Déduction sur le revenu global des charges foncières qui se rapportent à la
vaux de réparation ou d’entretien subventionnés (net de la
immeuble classé, inscrit ou agréé partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (à titre de
subvention). les autres charges foncières ne peuvent être
procurant des recettes (ouvert à règle pratique, 25 % des charges, ou 12,5 % si immeuble agréé). Déficit
déduites que dans la mesure où elles se rapportent aux
la visite payante) et occupé par son foncier imputable sans limitation sur le revenu global. l’excédent éventuel
locaux auxquels le public a accès (à titre de règle pratique
propriétaire. constitue un déficit global, reportable sur les revenus globaux des années
75 % des charges) + abattement forfaitaire de 2 290 € ou
suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
1 525 € selon que l’immeuble classé, inscrit ou agréé com-
prend ou non un parc ou jardin ouvert au public.

Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global reportable sur
Déduction à 100 % des charges liées au droit de visite ou dues les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la sixième année
à l’ouverture partielle. les autres charges foncières ne peuvent inclusivement. Déduction sur le revenu global des dépenses d’entretien et de
immeuble labellisé ouvert à la visite être déduites que dans la mesure où elles se rapportent aux réparation qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire
payante, occupé par son propriétaire. locaux auxquels le public a accès (à titre de règle pratique, le se réserve la jouissance (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé
prorata est déterminé en fonction de la surface des locaux en fonction de la surface des locaux auxquels le public a accès par rapport
auxquels le public a accès par rapport à la surface totale). à la surface totale) pour la moitié de leur montant (ou pour la totalité lorsque
les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins de leur montant).

Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global reportable sur
les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusi-
Déduction des charges réelles de la propriété (règle de droit
vement. Déduction sur le revenu global des dépenses d’entretien et de
immeuble labellisé pour partie donné à commun des revenus fonciers) qui se rapportent aux locaux
réparation qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se
la location et occupé par son loués (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé
réserve la jouissance (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé en
propriétaire. en fonction de la surface des locaux loués par rapport à la
fonction de la surface des locaux loués par rapport à la surface totale pour
surface totale).
la moitié de leur montant lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur
de 20 % au moins de leur montant).

de détention de ces biens déjà écoulée deux années suivantes, est majoré du charges au total, soit 50 000 € par an.
depuis leur acquisition : les monuments tiers du montant des charges qui ont En conséquence, le revenu foncier net
détenus depuis plus de quinze ans rem- été indûment imputées. de chacune des années 2023, 2024 et
plissent de fait cette condition. Exemple : soit un immeuble classé 2025 sera majoré de 200 000 €.
monument historique acquis en juil- En cas de cession avant quinze ans d’un
 non-respect du délai let 2011 et ouvert à la visite payante du immeuble acquis avant le 1 er janvier
Si le délai de quinze ans n’est pas res- public (régime des revenus fonciers). 2009, la majoration ne devrait toutefois
pecté, la loi prévoit une sanction assez Son propriétaire décide de le céder en concerner que les charges déduites à
complexe : le revenu global, ou le juillet 2023. Pendant ces douze années, compter de l’imposition des revenus de
revenu foncier net de l’année et des le propriétaire a imputé 600 000 € de 2009 (entrée en vigueur de la mesure). 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 71


057-092 FISCAL .qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:13 Page72

PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

Toutefois, cette majoration ne s’ap- nant à des collectivités territoriales preneur un statut assimilable à celui de
plique pas en cas de licenciement, d’in- pourront bénéficier du régime de propriétaire, ce qui lui permet de pou-
validité ou de décès du contribuable faveur. Les associés doivent s’engager voir déduire de ses revenus fonciers le
ou de l’un des époux soumis à une à conserver leurs parts pendant quinze montant des travaux, de dépenses et
imposition commune ; ou en cas de ans. Seuls les immeubles acquis par les des charges. En contrepartie, le vérita-
mutation à titre gratuit de l’immeuble SCI depuis le 1er janvier 2009 sont sou- ble propriétaire perd le droit à déduc-
ou des parts de l’immeuble, à condition mis à cette règle. tion. Si le preneur constate un déficit
que les donataires, héritiers ou léga- foncier, il peut l’imputer sur son revenu
taires reprennent l’engagement de  Mise en copropriété global.
conservation précédemment souscrit de l’immeuble
pour la durée restant à courir à la date
de la mutation à titre gratuit.
La division consiste à répartir par lots la
propriété d’un immeuble entre plu- Label Fondation
 Bien détenu en sociétés
sieurs personnes, ces lots comprenant
une partie privative et une quote-part
du patrimoine
Le régime exclut les sociétés civiles de parties communes. Cette division Pour les immeubles qui ne sont ni
immobilières (SCI), sauf celles consti- est interdite. classés monuments historiques ni ins-
tuées entre membres d’une même Cependant, afin de ne pas exclure du crits à l’inventaire supplémentaire ni
famille. Cette notion de « membres régime de faveur les propriétaires de objets d’un agrément ministériel,
d’une même famille » devrait être inter- monuments historiques dont la confi- mais qui font partie du patrimoine
prétée largement, permettant ainsi la guration permet une division et pour national et ont le label délivré par la
prise en compte des SCI de familles lesquels une telle mise en copropriété Fondation du patrimoine, les charges
s’étendant sur plusieurs générations. n’a manifestement pas pour objectif la déductibles sont exclusivement celles
Tel serait le cas d’une société consti- vente à la découpe du monument, la qui correspondent aux travaux de
tuée par une personne physique avec division sera autorisée sur agrément réparation et d’entretien.
son conjoint, ses enfants, ses petits- délivré par le ministère du Budget, Pour les immeubles habitables, seuls
enfants, ses parents, ses grands- après avis du ministère de la Culture, les travaux de cette nature, afférents
parents ou encore avec des cousins, lorsque l’intérêt patrimonial du monu- aux murs, aux façades et aux toitures,
sans limitation du degré de parenté, ment et l’importance des charges rela- ouvrent droit à déduction. Mais la
sous réserve que celui-ci soit réel et tives à son entretien la justifient. Cette déduction est réservée aux immeu-
puisse être justifié. disposition s’applique aux divisions qui bles qui sont visibles de la voie
Les associés de sociétés civiles non ont eu lieu à partir du 1er janvier 2009. publique. Elle est de plus limitée à
soumises à l’impôt sur les sociétés qui Les propriétaires d’immeubles histo- 50 % de leur montant. Elle peut être
ne sont pas des SCI familiales peuvent riques ou assimilés qui ont été mis en portée à 100 % lorsque les travaux
bénéficier aussi du régime spécial, mais copropriété avant cette date ne sont sont subventionnés à hauteur de 20 %
à la condition que la société proprié- pas soumis à cette interdiction. au moins de leur montant. Ces pour-
taire de l’immeuble obtienne un agré- centages de déduction s’appliquent
ment du ministère chargé du Budget,  nouveautés : critères à la seule fraction des travaux non
après avis du ministère chargé de la d’agrément assouplis couverte par une subvention. Lorsque
Culture. Cette mesure a pour but de Depuis le 1er janvier 2016, les critères l’immeuble est donné en location, les
ne pas exclure du régime spécial les d’agrément des monuments histo- propriétaires peuvent déduire de
propriétaires de monuments histo- riques sont assouplis. leurs revenus fonciers 100 % du mon-
riques dont la taille exclut la propriété La loi de finances pour 2016 étend, tant TTC des travaux. Le déficit fon-
individuelle (un château, un couvent, pour les immeubles détenus par des cier éventuellement constaté est
etc.) et qui sont détenus par l’intermé- SCI ou en copropriété, le champ d’ap- reporté sur le revenu global, sans
diaire d’une SCI, que ce soit en pleine plication de l’agrément aux immeubles application du seuil de 10 700 €.
propriété ou non, par des personnes inscrits à l’inventaire supplémentaire
qui ne sont pas parentes. Sont égale- des monuments historiques. Les
ment concernées par cette tolérance
les sociétés qui affectent le monument
immeubles ayant obtenu le label de la
Fondation du patrimoine demeurent Obtenir le caractère
(obligatoirement classé) à un espace
culturel non commercial ouvert au
exclus du champ d’application de
l’agrément.
historique
public pendant au moins quinze ans. A compter du 1 er janvier 2017, les Pour être considéré comme monu-
Les associés personnes physiques de monuments historiques pris à bail ment historique, le bien doit être
SCI détenant temporairement l’usufruit emphytéotique pour une durée mini- répertorié en tant que tel. L’immeuble
de monuments historiques apparte- male de dix-huit ans confèrent à leur peut être :

72 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

- soit classé monument historique :


cette décision est du ressort des
ministères de la Culture et de l’Envi-
ronnement ;
- soit inscrit à l’Inventaire supplémen-
taire des monuments historiques
(ISMH). Cette procédure plus légère
concerne surtout les biens ou parties
de biens qui, tout en présentant un
certain intérêt historique ou artis-
tique, ne justifient pas pour autant un
classement.

 Procédure
de classement
Qu’il s’agisse de la procédure de clas-
sement ou d’inscription à l’inventaire
supplémentaire des monuments histo-
riques, il convient de respecter une cer-
taine procédure administrative.
Celle-ci peut être engagée par un
particulier, une association, un maire,
un parlementaire. Ce n’est qu’à partir inscrits à l’ISMH. Le propriétaire d’un engagements que les ayants droit doi-
du moment où le classement ou l’ins- immeuble historique indivis ouvert gra- vent respecter, à savoir :
cription est effectif que le détenteur tuitement au public dont l’indivision - le maintien sur place des éléments du
du bien bénéficie des avantages fis- garde la jouissance peut déduire de décor figurant dans la convention ;
caux prévus en faveur des monuments son revenu global la totalité des - les modalités d’entretien du bien ;
historiques. dépenses qu’il a supportées et non pas - l’information du public et les condi-
seulement la proportion des charges tions d’accès des visiteurs (dans ce cas,
 Obligations correspondant à sa part dans l’indivi- les lieux doivent être ouverts au public
des propriétaires sion (Conseil d’Etat, 24 janvier 2011, au moins cent jours par an, dont les
A partir du moment où le bien est n° 308519 et 312788). dimanches et jours fériés, d’avril à octo-
classé ou inscrit, celui-ci est placé sous bre inclus, avec quatre-vingts jours au
l’étroite surveillance du ministère de
la Culture. Il ne peut plus être démoli, Droits de succession moins durant les mois de juin à septem-
bre). Sans ces divers éléments, la
déplacé ou transformé, en tout ou en L’exonération des droits de succession convention est caduque et les avan-
partie, sans l’accord préalable de ce est possible même si l’héritier n’appar- tages fiscaux liés aux droits de succes-
ministère. Il en est de même en cas de tient pas à la famille du détenteur. sion supprimés.
don, de vente ou de legs. Depuis 1995, l’exonération des droits
Quant aux possibilités d’expropriation,  nécessité de succession est étendue également
elles ne peuvent s’accomplir qu’après d’une convention aux monuments historiques détenus
consultation également du ministère Toutefois, l’exonération est subordon- par l’intermédiaire de SCI, dès lors que
de la Culture. née à la souscription par les héritiers, les revenus de la société sont imposés,
donataires ou légataires, d’une conven- entre les mains des associés, dans la
 Mise en œuvre tion à durée indéterminée avec les catégorie des revenus fonciers.
des travaux ministères de la Culture et du Budget. Il convient de préciser que cette exo-
Si l’immeuble est classé, les travaux de nération est réservée aux droits de suc-
rénovation ne peuvent débuter  Obligations à respecter cession et ne s’applique pas à l’ISF. Les
qu’après autorisation. De plus, ils doi- Cette convention doit mentionner la biens classés ou inscrits, ouverts ou non
vent se dérouler sous le contrôle de désignation du bien ou des parties de au public demeurent imposables dans
l’administration. bien bénéficiant de la protection des les conditions de droit commun étant
Dans certains cas, ils bénéficieront du Monuments historiques, elle doit énu- toutefois précisé que les agents de l’ad-
contrôle technique du service des mérer les biens meubles et immeubles ministration ont pour consigne d’ap-
Monuments historiques. Le dispositif pouvant prétendre au bénéfice de précier avec bienveillance la valeur de
est un peu moins strict pour les biens l’exonération et indiquer les différents ces biens. ❙

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 73


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FISCAUX

La rénovation de logements
L
es propriétaires-bailleurs de loge- aux investissements immobiliers locatifs 9 300 € et les 7 000 € pour n’être imposable
ments anciens qui entreprennent nécessitant des travaux. Elle permet que sur 7 700 €. Comme dans un crédit
des travaux de rénovation peuvent d’acheter moins cher, de faire des travaux immobilier, les intérêts remboursés
bénéficier d’avantages fiscaux sous dont près de la moitié du prix, pour ceux annuellement sont de moins en moins éle-
la forme d’une imputation de leurs qui sont taxés dans les plus hautes vés au fur et à mesure que l’on avance
dépenses sur le revenu global. Exception tranches du barème de l’impôt, peut être dans l’amortissement. Il faut en tenir
faite de louer ensuite le logement pendant récupérée en gains fiscaux, et d’augmen- compte dans les calculs. La part de déficit
au moins trois ans, aucune autre obligation ter sensiblement le loyer en fin de travaux qu’ils peuvent générer est de moins en
spécifique n’est requise. pour être dans les prix du marché. En moins importante.
décidant d’acquérir un bien à rénover, il

Jusqu’à 10 700 € est possible de combiner deux déduc-


tions qui permettent d’aboutir, d’une part, Obligations à respecter
d’avantage fiscal à un déficit foncier et, d’autre part, à une
déduction du revenu global. En effet, les
Ce droit à imputation sur le revenu glo-
bal est subordonné à la location de l’im-
L’avantage fiscal octroyé se traduit par la dépenses de travaux de rénovation sont meuble pendant au moins trois ans.
faculté pour l’investisseur qui constate déductibles et les intérêts de l’emprunt
des déficits fonciers issus des travaux de souscrit pour les financer également.
les imputer sur son revenu global à
concurrence de 10 700 €. Cette limite est
Reste à savoir, quand il y a cumul de ces
deux déductions, laquelle est « responsa- Les investisseurs concernés
annuelle. En outre, elle est appréciée par ble » du déficit : provient-il des intérêts Cette possibilité intéresse surtout ceux
foyer fiscal ou dans le cadre d’une société d’emprunt ou des travaux ? Pour ce faire, qui profitent de cet avantage pour réno-
au niveau de chacun des associés. il faut comparer les revenus bruts encais- ver soit un logement, soit les parties
sés avec les intérêts d’emprunt payés pour communes d’un immeuble locatif, tout
 Intérêts d’emprunt déterminer la part du déficit issu des inté- en faisant appel à l’emprunt, et ce afin
La partie du déficit provenant des intérêts rêts, ajouter cette part aux déficits prove- que les dépenses imputables sur le
d’emprunt, quel que soit leur montant, ne nant des autres charges (et y ajouter revenu global soient plus importantes.
peut venir en imputation que des seuls l’éventuelle somme excédant 10 700 €).
revenus fonciers reportables pendant dix Exemple :  Dépenses déductibles
ans. Il en est de même de la fraction de - Revenus bruts fonciers 2017 : 6 000 € ; Il s’agit de toutes les charges déductibles
déficit supérieure à 10 700 €, imputable sur - Intérêts d’emprunt : 13 000 € ; du revenu brut foncier, à l’exception des
les seuls revenus fonciers des dix années - Travaux : 20 000 € ; intérêts d’emprunt, c’est-à-dire les dépenses
suivantes. Passé ce délai, la fraction non Le déficit global s’établit à - 27 000 €. de réparation et d’entretien, les dépenses
imputée est définitivement perdue. Explications : d’amélioration, les frais de gérance et de
- Sur 6 000 € de revenus comparés à rémunération des gardiens et concierges,
 Biens concernés 13 000 € d’intérêts d’emprunt, 7 000 € sont les primes d’assurance versées au titre de la
Ce droit à imputation s’applique sans supposés provenir directement de ces garantie du risque de loyers impayés et les
restriction aux déficits provenant des derniers. Ils viendront donc s’imputer sur impositions (taxe foncière, notamment).
locaux appartenant directement au les revenus fonciers à partir de 2018.
contribuable ou par l’intermédiaire - Sur 20 000 € de travaux, 10 700 € vont en  Modalités d’imputation
d’une société non soumise à l’IS (SCI et déduction du revenu global de 2017. Il des déficits
SCPI, notamment). Peu importe la reste donc 9 300 € qui viendront s’imputer Ces dépenses peuvent ainsi venir en impu-
nature de l’immeuble loué (propriété sur les revenus fonciers à partir de 2018. tation sur les revenus globaux, dans la limite
urbaine ou rurale, immeuble neuf ou - Le déficit de 27 000 € se répartit de la de 10 700 € annuels. L’excédent et les inté-
ancien) et l’usage qui en est fait (habi- façon suivante : rêts d’emprunt sont reportables sur les reve-
tation principale ou secondaire du loca- • 10 700 € sur le revenu global de 2017 ; nus fonciers des dix années suivantes.
taire, bureaux, etc.). • 9 300 € sur les revenus fonciers à partir de 2018 ; Enfin, ce régime est incompatible avec celui
• 7 000 € sur les revenus fonciers à partir de 2019. du microfoncier où l’ensemble des dépen-
 avantage du dispositif • Si les revenus fonciers de 2018 sont ses déductibles est inclus dans l’abattement
Cette possibilité donne un regain d’intérêt de 24 000 €, il est possible d’imputer les forfaitaire de 30 %. ❙

74 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

La location Cosse
L
e dispositif Cosse ancien se subs- locataire. Dans la pratique, ce régime térisant par un déséquilibre entre
titue au Borloo ancien. Applica- s’adresse essentiellement aux proprié- l’offre et la demande de logements
ble à compter de l’imposition des taires d’immeubles anciens puisque locatifs. Ces zones correspondent
revenus de 2017, le Cosse ancien les investissements réalisés dans le aux zones A bis, A, B1 et B2 du dispo-
permet aux propriétaires de logements neuf dans le secteur intermédiaire sitif Pinel. En cas de location à un
loués dans le cadre d’une convention peuvent prétendre aux avantages fis- organisme d’intermédiation, les loge-
conclue avec l’Agence nationale de l’ha- caux plus généreux du régime Pinel. ments situés en zone C bénéficient
bitat (Anah) de bénéficier d’une déduc- La location ne peut être conclue avec du dispositif.
tion spécifique, dont le taux varie en un membre du foyer fiscal, un ascen-
fonction de la localisation du bien et dant ou un descendant du contribua-
selon que la convention est conclue
dans le secteur intermédiaire ou dans
ble ou une personne occupant déjà le
logement, sauf dans ce dernier cas, à La signature
le secteur social. l’occasion du renouvellement du bail. d’une convention
avec l’Anah
Ce dispositif ne peut se cumuler pour Si le logement est la propriété d’une
un même logement avec un autre société, il ne peut être donné en loca-
régime fiscal prévu en faveur de l’inves- tion à l’un des associés ou un membre
tissement locatif. Il est ainsi incompati- du foyer fiscal, un ascendant ou un Le régime Cosse est réservé aux loge-
ble avec la réduction d’impôt applicable descendant d’un associé. ments donnés en location dans le cadre
aux opérations de restauration immo- Le logement doit être loué pendant d’une convention conclue, entre le
bilière Malraux, monuments historiques toute la durée de la convention signée 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019,
ou avec la réduction d’impôt Pinel. Il ne avec l’Anah. Si le logement est détenu avec l’Anah, soit dans le secteur inter-
permet pas non plus d’opter pour le par une société, les associés doivent médiaire, soit dans le secteur social ou
régime microfoncier. conserver leurs parts pendant la très social.
même durée. La convention doit être conforme à des
Le régime Cosse est également appli- conventions types prévues par décret,

Bénéficiaires et cable aux logements donnés en man-


dat de gestion ou en location à un
téléchargeables sur le site de l’Anah
(www.anah.fr).
logements concernés organisme d’intermédiation locative
ou de gestion locative sociale ou pri-
La durée de la convention est de six
ans. Elle est automatiquement portée
Les bénéficiaires sont les propriétaires vée, et agréés à ce titre et destinés à à neuf ans en cas de travaux subven-
d’immeubles personnes physiques ou l’hébergement de personnes défavo- tionnés par l’Anah. La nature de la
associés de sociétés non soumises à risées. Le logement doit être occupé convention et la localisation du loge-
l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI ou à titre de résidence principale et l’or- ment déterminent le montant maxi-
sociétés transparentes). ganisme ne doit fournir aucune pres- mum de loyer et les conditions de res-
L’avantage fiscal est accordé aux loge- tation hôtelière ou para-hôtelière. sources du locataire à respecter.
ments neufs ou anciens loués nus et Le logement doit être situé dans des
affectés à l’habitation principale du communes géographiques se carac-

Les plafonds de loyers


les plafonDs De loyers au mètre carré par zone
et de ressources
Plafonds de loyer 2017 (loyer au m2) Zone abis Zone a Zone B1 Zone B2 Zone C
des locataires
plafond intermédiaire 16,83 12,5 10,07 8,75 8,75
Le loyer et les ressources du locataire
ne doivent pas excéder des plafonds
plafond social 11,17 9,06 7,80 7,49 6,95 fixés par décret étant précisé que la
convention conclue avec l’Anah peut
plafond très social 9,16 7,05 6,07 5,82 5,40 obliger le bailleur à fixer un loyer infé-
rieur à ces plafonds. 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 75


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FISCAUX

Il existe plusieurs plafonds de res-


les plafonDs De ressources Des locataires 2017
sources selon le lieu du logement et la
Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire et pour les baux conclus ou renouvelés en 2017,
nature de la convention : intermédiaire, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
sociale ou très sociale. Zone Zone Zone Zones
Composition du foyer locataire
En outre-mer, r des plafonds spécifiques A bis A B1 B2 / C
de ressources sont fixés dans le secteur Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 €
intermédiaire. Ils sont identiques à ceux
de la métropole dans le secteur social Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 €

et dans le secteur très social.


Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 €

L’avantage fiscal Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 €

Majoration par personne à charge supplémentaire + 12 954 € + 11 859 € + 8 677 € + 7 808 €

Pour une convention signée dans le secteur social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017,
les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :

Paris et communes Ile-de-France hors Autres régions


Catégorie de ménages limitrophes Paris et communes (en euros)
(en euros) limitrophes (en euros)

Une personne seule 23 146 € 23 146 € 20 123 €

Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge


34 593 € 34 593 € 26 872 €
à l'exclusion des jeunes ménages
Trois personnes ou une pers. seule avec une pers.
45 347 € 41 583 € 32 316 €
à charge ou jeune ménage sans personne à charge

Le propriétaire-bailleur se voit accorder Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge 54 141 € 49 809 € 39 013 €

une déduction spécifique calculée sur le Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 64 417 € 58 964 € 45 895 €
revenu brut tiré des logements ayant fait
l’objet d’un conventionnement, et s’ajou- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge 72 486 € 66 353 € 51 723 €
tant aux frais et charges déductibles dans
Personne supplémentaire + 8 077 € + 7 393 € + 5 769 €
les conditions de droit commun.
Ils sont pratiqués à compter de la date d’ef-
Pour une convention signée dans le secteur très social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017,
fet de la convention et pendant toute sa les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
durée d’application. Paris et communes Ile-de-France hors Autres régions
A l’échéance de la convention, elles conti- Catégorie de ménages limitrophes Paris et communes (en euros)
(en euros) limitrophes (en euros)
nuent à s’appliquer jusqu’à la date fixée
Une personne seule 12 733 € 12 733 € 11 067 €
pour le renouvellement du bail, tant que le
même locataire reste en place et que toutes Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge
20 756 € 20 756 € 16 125 €
à l'exclusion des jeunes ménages
les conditions d’application du dispositif Trois personnes ou une pers. seule avec une pers.
sont remplies. 27 207 € 24 949 € 19 390 €
à charge ou jeune ménage sans personne à charge
Le non-respect des engagements de loca- Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge 29 781 € 27 394 € 21 575 €
tion ou la cession du logement pendant la
période d’engagement de location ou de Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 35 427 € 32 432 € 25 243 €

conservation du bien entraîne la remise en Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge 39 868 € 36 495 € 28 448 €
cause de l’avantage fiscal. Le revenu foncier
des années au titre desquelles la déduction Personne supplémentaire + 4 442 € + 4 065 € + 3 173 €
a été effectuée est alors majoré du montant
de cette déduction. montant De la DéDuction en outre-mer
Lorsque l’événement entraînant la déché- Niveau de loyer Zones A/A bis/B1 Zone B2 Zone C
ance du régime intervient au cours de la
Intermédiaire 30 % 15 % -
période prorogée d’engagement de loca-
tion, seules les déductions pratiquées au Social/très social 70 % 50 % -
cours des trois années concernées sont
Intermédiation locative 85 % 85 % 85 %
remises en cause. ❙

76 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

La location meublée
L
e statut du loueur en meublé
professionnel (LMP) a été tota-
lement refondu en 2009. C’est
peut-être pourquoi il échappe,
depuis, à toute nouvelle modification
et restriction.

LOCaTIOn MeuBLee
PrOfessIOnneLLe
Le statut de loueur en meublé profes-
sionnel (LMP) a été profondément
modifié il y a sept ans. Il fait l’objet de
nombreuses restrictions, notamment sur
la façon d’apprécier l’aspect réellement
professionnel de l’activité. En consé-
quence, le nombre de loueurs profes-
sionnels a diminué. Mais des mesures comme tel s’il retirait de cette activité du greffe, laquelle doit comporter les
transitoires ont été mises en place. au minimum 23 000 € de ressources motifs de rejet de la demande. La déci-
annuelles ou si les revenus de cette acti- sion du greffe doit être conservée par
vité représentaient plus de 50 % de son le contribuable pendant la totalité de

Pour bénéficier revenu global.


Maintenant, il lui faut cumuler ces deux
la période d’exercice de l’activité
(réponse Beaulieu, Assemblée natio-
du statut de LMP conditions. Le « ou » a donc été rem-
placé par un « et ». Une situation qui
nale 28 octobre 2008, BF 1/09 inf. 11).
Par ailleurs, lorsque l’activité est exer-
Pour bénéficier du statut de LMP, l’in- comporte deux inconvénients : une cée par une société de personnes, l’ins-
vestisseur doit remplir simultanément forte réduction du nombre de profes- cription peut n’être effectuée que par
trois conditions cumulatives : sionnels et une grande volatilité dans la société : les associés n’ont donc pas
- un membre du foyer fiscal au moins l’appréciation de l’activité. En effet, si à s’inscrire personnellement.
est inscrit au registre du commerce les autres revenus varient fortement
et des sociétés en qualité de loueur d’une année à l’autre, à la hausse  appréciation du montant
professionnel ; comme à la baisse, le loueur peut pas- de 23 000 €
- les recettes annuelles retirées de cette ser du statut de professionnel au statut Le seuil de 23 000 € s’apprécie par rap-
activité par l’ensemble des membres du de non professionnel d’une année à port au montant total des recettes de
foyer fiscal excèdent 23 000 € ; l’autre ou l’inverse ! location meublée – retenues toutes
- ces recettes dépassent les autres reve- taxes comprises – réalisées par le foyer
nus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur  Inscription au registre fiscal. Il s’agit essentiellement des pro-
le revenu dans les catégories des trai- du commerce et des sociétés duits concourant normalement à la for-
tements et salaires, des bénéfices indus- Cette condition d’inscription au registre mation du chiffre d’affaires de l’entre-
triels et commerciaux autres que ceux du commerce et des sociétés (RCS) en prise, ainsi que des recettes accessoires.
tirés de l’activité de location meublée, tant que LMP s’apprécie au niveau du Ne sont pas pris en compte les produits
des bénéfices agricoles, des bénéfices foyer fiscal. Certains greffes des tribu- financiers et les recettes exceptionnelles,
non commerciaux et des revenus des naux de commerce refusent l’inscrip- comme celles provenant de la cession
gérants et associés. tion. L’administration accepte d’en tenir d’éléments de l’actif immobilisé. Si l’ac-
Ces dispositions s’appliquent depuis le compte, mais le contribuable doit tivité commence – ou se termine – en
1er janvier 2009. Auparavant, le loueur apporter la preuve du refus en présen- cours d’année, il faut ajuster les recettes
en meublé professionnel était considéré tant à cet effet une copie de la décision au prorata temporis (en fonction du 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 77


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PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

 temps écoulé), distinctement, location


par location. LOCaTIOn exOnérée D’une ParTIe De sa PrOPre résIDenCe
Ce calcul s’effectue en retenant la date
Les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé
d’acquisition ou la date d’achèvement sont exonérés d’impôt :
si cette dernière est postérieure. La date - si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale
de mise en location n’est pas retenue du bailleur, étant précisé que l’exonération s’applique, en principe, aux
pour effectuer le calcul des recettes de personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans
location meublée. On peut s’en étonner, leur logement principal ;
et même s’en offusquer, car la méthode - si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur
retenue est la moins avantageuse pour résidence principale ;
le contribuable. - si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
Pour apprécier ce dernier seuil, le loyer annuel par mètre carré de surface
 Les autres revenus habitable, charges non comprises, pour 2017 ne doit pas excéder un
Les revenus à prendre en compte pour plafond identique à celui fixé en 2016 de 184 € en Ile-de-France et de
l’appréciation de cette condition sont 135 € dans les autres régions.
les traitements, salaires, pensions et
rentes viagères, les bénéfices industriels
et commerciaux autres que ceux tirés d’achèvement, en état futur de rénova- toutefois en modifier la consistance,
de l’activité de location meublée, les tion ou à terme avant cette date. Sont l’agencement ou l’équipement initial.
bénéfices agricoles, les bénéfices non également concernés les immeubles Attention, si ces dépenses incombaient
commerciaux et enfin les revenus des réservés avant le 1er janvier 2009 dans logiquement au locataire mais qu’elles
gérants et associés. En principe, l’ad- le cadre d’une acquisition en état futur sont pour diverses raisons prises en
ministration devrait considérer que ces d’achèvement, ou d’une acquisition à charge par le propriétaire, elles ne sont
revenus s’entendent des revenus nets terme. Cette majoration de recettes alors imputables que sur les seuls reve-
de frais professionnels. Les revenus nets s’effectue de manière dégressive dans nus fonciers. Une exception à ce prin-
catégoriels sont ensuite additionnés le temps : elle est diminuée de deux cin- cipe : elles sont imputables sur le revenu
pour être comparés au montant des quièmes du montant des recettes par global dans la mesure où il s’agit de tra-
recettes de l’année. Lorsque le montant année écoulée depuis le début de la vaux nécessaires du fait de la vétusté de
des recettes tirées de l’activité de loca- location, dans la limite de dix années à l’immeuble, de travaux engagés avant
tion meublée excède le montant des compter du début de celle-ci. Ce délai l’arrivée du locataire ou de travaux prévus
revenus d’activité, l’activité de location de dix ans conduit à faire bénéficier de expressément dans le contrat de bail.
est considérée comme professionnelle. la mesure transitoire l’ensemble des
Attention, même si les revenus de la locations ayant débuté depuis 2006.
location meublée sont supérieurs aux
autres revenus, ils doivent en plus excé- Option pour le réel
der 23 000 € de recettes annuelles.
Les charges simplifié
déductibles Pour plus de simplicité dans les déclara-

Du statut de LMP Les charges déductibles susceptibles de


tions, on recommande aussi que le
loueur en meublé professionnel opte
à LMNP créer un déficit sont l’ensemble des
charges locatives de tout propriétaire, y
pour le régime du réel simplifié. Ce der-
nier lui permettra de déduire directement
Pour éviter que d’anciens LMP perdent compris les charges de propriété ou de de son revenu global les déficits occa-
brutalement leur statut, il est prévu un copropriété. S’y ajoutent les charges sionnés dans le cadre de cette activité.
mécanisme permettant une transition financières liées à l’acquisition, c’est-à-
étalée dans le temps pour les amener dire intérêts et primes d’assurance liés à
du statut de LMP à celui de LMNP
(loueur en meublé non professionnel).
l’emprunt, et les éventuels frais d’étude
et de recherche. Il en est de même des Déduction
Principe : le montant des recettes des
baux en cours avant le 1er janvier 2009
charges découlant du statut de LMP,
telles que les cotisations vieillesse et d’al-
des amortissements
est multiplié par cinq avant d’être com- locations familiales. Les dépenses d’en- Les biens liés à la location peuvent être
paré aux autres recettes du foyer fiscal. tretien et de réparation sont également amortis sur le mode linéaire (quarante
Sont concernés les immeubles acquis prises en compte dans la mesure où elles ou cinquante ans pour le logement,
ou achevés avant le 31 décembre 2008, ont pour objet de permettre aux occu- cinq ans environ pour le mobilier). Tou-
ainsi que ceux acquis en état futur pants l’usage normal de l’immeuble, sans tefois, depuis 1996, l’amortissement ne

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FISCAUX

peut être pris en compte que dans la


mesure où, ajouté aux autres charges
déductibles, il annule les revenus
imposables.
Il ne peut donc pas, par lui-même, créer
de déficit reportable. Dans ce cas, le
supplément d’amortissement possible,
mais non retenu, est reporté sur les
revenus de même nature des années
suivantes avec les mêmes restrictions.
On parle d’amortissement différé.

Autres impôts
 Plus-values
Pour obtenir l’exonération des plus-
values, les loueurs professionnels doi-
vent exercer leur activité depuis au  Impôts locaux biens loués. Le régime des plus-values
moins cinq ans et lorsque la moyenne Le loueur en meublé professionnel est applicable en cas de cession de biens
des recettes tirées de la location au titre soumis à la taxe foncière, exception immobiliers est celui des particuliers
des exercices clos au cours des deux faite des deux premières années s’il (exonération au bout de vingt-deux ans
années civiles précédentes n’excède investit dans le neuf. Par ailleurs, il est de détention pour l’impôt sur le
pas 90 000 € HT. Si les recettes sont assujetti à la contribution économique revenu, par exemple). Le loueur en
situées entre 90 000 € HT et 126 000 € territoriale. meublé non professionnel peut conti-
HT, l’exonération est partielle. nuer d’amortir le bien immobilier et
Les personnes qui perdent le statut de  Impôt de solidarité déduire les intérêts d’emprunt.
LMP ne sont plus autorisées à se préva- sur la fortune (Isf)
loir du bénéfice de l’exonération prévue Depuis la loi de finances pour 1999 ne
par la loi au profit des loueurs exerçant
l’activité locative à titre professionnel
sont exonérés d’ISF que les loueurs en
meublé professionnels qui remplissent Imputation
depuis au moins cinq ans. La difficulté
provient de ce que le régime de taxa-
simultanément deux conditions : retirer
de leur activité de location meublée,
des déficits
tion des plus-values applicables aux à la fois, 23 000 € de recettes annuelles Les déficits ne sont pas imputables sur
loueurs non professionnels est celui qui et plus de 50 % de leur revenu. les autres bénéfices industriels et
s’applique aux plus-values immobilières Compte tenu des nouvelles règles commerciaux non professionnels,
réalisées par les particuliers. Ainsi, une imposées en matière d’impôt sur le mais uniquement sur les bénéfices de
personne qui, après avoir perdu le sta- revenu, seuls ceux qui maintiennent même nature. L’imputation ne peut
tut de LMP, vendra un bien immobilier leur statut de LMP peuvent prétendre donc être effectuée que sur des béné-
affecté à l’activité locative devra à l’exonération. fices retirés d’une activité de location
décompter deux plus-values : meublée exercée à titre non profes-
- une première taxable selon le régime sionnel. Le délai d’imputation est de
des BIC (court terme-long terme) à rai- dix ans comme en matière de revenus
son de la période où l’activité locative
a été exercée à titre professionnel ; LOCaTIOn MeuBLee fonciers.

- une seconde imposable selon le régime nOn PrOfessIOnneLLe


des particuliers, au titre de la période
comprise entre le premier jour de l’acti- En contrepartie des réformes de la Logements
vité de LMNP et la date de cession du
bien. Le contribuable devra déterminer
location meublée, le régime des
loueurs en meublé non professionnels
concernés
une valeur intercalaire correspondant à (LMNP) a été modifié sur trois élé- Divers types de logements sont
la valeur vénale du bien immobilier loué ments : les règles d’imputation des concernés par la location meublée : les
meublé au dernier jour où l’activité est déficits, le régime des micro-entre- chambres, une partie de la résidence
exercée à titre professionnel. prises et la base d’amortissement des principale du loueur, les locations 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 79


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FISCAUX

 saisonnières, les chambres d’hôtes compte pour la détermination du bitation et taxe professionnelle, est
et gîtes ruraux, et les logements situés revenu imposable. Etre imposable supprimée depuis 1993, sauf avis
dans les résidences de tourisme, ou dans la catégorie des loueurs en meu- contraire des collectivités territoriales.
résidences avec services. Peu importe blé non professionnels permet de
que le bien en question soit considéré bénéficier de la réduction d’impôt  Plus-values
comme neuf ou ancien. Toutefois, Bouvard. Pour les loueurs en meublé non profes-
pour être considérés comme meublés, sionnels, c’est le régime des plus-values
les logements doivent être équipés des particuliers qui s’applique. Les
d’objets mobiliers en nombre raison-
nable pour que le local offre un mini- Quelques règles d’imposition sont celles applica-
bles dans le cadre d’une vente de loge-
mum d’habitabilité. Sans qu’il y ait de
définition légale précise sur cette
exonérations ment non meublé. Ainsi, en cas de plus-
values, celles-ci sont exonérées si elles
notion d’habitabilité, on peut penser Dans certains cas, l’exonération des interviennent au bout de trente ans
que les meubles dont est pourvu le revenus locatifs est possible, notam- (prélèvements sociaux) ou vingt-deux
logement doivent être en nombre suf- ment s’il s’agit de locations saison- ans (impôt sur le revenu) de détention
fisant pour que le locataire puisse y nières qui se pratiquent à la journée, du bien.
vivre sans avoir besoin de rajouter à la semaine ou au mois, dans la
quelque meuble que ce soit. mesure où les revenus de ces loca-  Isf
tions n’excèdent pas 760 € par an. Dans le cadre du LMNP, les locaux d’ha-
Cette limite s’entend taxes comprises bitation loués meublés ne sont pas

Avantages fiscaux et s’applique au total des recettes


provenant de la location et des pres-
considérés comme étant des biens pro-
fessionnels. En conséquence, ils entrent
Les revenus tirés de la location meu- tations annexes (téléphone, petit- dans la base d’imposition de l’ISF.
blée non professionnelle étant classés déjeuner…).
dans la catégorie des BIC, les charges
occasionnées par cette activité sont
déductibles et peuvent être imputées
 Impôts directs locaux
Le loueur en meublé non profession- Obligations
sur les revenus de même nature. Tou-
tefois, si le loueur décide de ne pas
nel est imposable à la taxe d’habita-
tion, s’il conserve la jouissance de son
à respecter
inscrire les locaux donnés en location bien une certaine partie de l’année. Depuis la mise en place de la loi de
à son actif immobilisé, seuls les frais Par ailleurs, quelle que soit l’impor- programmation de cohésion sociale,
de gestion et les dépenses locatives, tance des revenus qu’il tire de la loca- applicable depuis le 1er janvier 2005,
à l’exclusion des charges de propriété tion, il est imposable à la taxe profes- toute personne qui loue un logement
(amortissements, intérêts d’emprunt, sionnelle dès lors que cette activité meublé à usage d’habitation princi-
réparations autres que le menu entre- représente un caractère habituel. Tou- pale du locataire doit établir un bail
tien, taxe foncière), sont pris en tefois, la double imposition, taxe d’ha- écrit. De plus, le propriétaire-bailleur
qui ne souhaite pas renouveler son
bail doit en informer le locataire au
exeMPLe De L’aPPLICaTIOn De La MajOraTIOn moins trois mois avant l’échéance du
bail, et motiver ce non-renouvellement
Depuis 2007, Monsieur X loue des meublés qui lui rapportent 25 000 € (trois raisons sont uniquement accep-
par an. Voici l’application de la majoration dans le temps : tées : la reprise du logement pour
occupation personnelle, la vente du
2010 (il loue depuis 3 ans) : (25 000 x 5) - (25 000 x 2/5 x 3) = 95 000 €
logement ou l’inexécution du contrat
2011 (il loue depuis 4 ans) : (25 000 x 5) - (25 000 x 2/5 x 4) = 85 000 €
par le locataire). Suite à l’adoption de
2012 (il loue depuis 5 ans) : (25 000 x 5) - (25 000 x 2/5 x 5) = 75 000 €
la loi instituant le droit au logement
2013 (il loue depuis 6 ans) : (25 000 x 5) - (25 000 x 2/5 x 6) = 65 000 €
opposable (Dalo), les loyers des loca-
2014 (il loue depuis 7 ans) : (25 000 x 5) - (25 000 x 2/5 x 7) = 55 000 €
2015 (il loue depuis 8 ans) : (25 000 x 5) - (25 000 x 2/5 x 8) = 45 000 € tions meublées sont indexés sur l’in-
2016 (il loue depuis 9 ans) : (25 000 x 5) - (25 000 x 2/5 x 9) = 35 000 € dice de référence des loyers, comme
2017 (il loue depuis 10 ans) : (25 000 x 5) - (25 000 x 2/5 x 10) = 25 000 € pour les locations nues.
A noter que les investisseurs en
Le délai de dix ans est écoulé. A partir de cette date, ce sont ses recettes résidence de tourisme échappent à
réelles qui seront comparées avec ses autres revenus pour vérifier que les ces obligations puisqu’il ne s’agit
conditions sont bien remplies. pas de logement à usage d’habita-
tion principale. ❙

80 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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FISCAUX

La réduction d’impôt Bouvard


L
’acquisition de logements dans
une résidence avec services par
un loueur en meublé non profes-
sionnel (LMNP) lui donne droit à
une réduction d’impôt de 11 % de son
achat, limité à 300 000 €. Cette réduction
est en place jusqu’à fin décembre 2017,
au taux de 11 %.
La réduction d’impôt Bouvard s’applique
aux résidences pour étudiants, aux rési-
dences de santé publique définies à l’ar-
ticle L. 6111-2 du Code de la santé
publique, aux résidences définies à l’ar-
ticle L. 312-1 du Code de l’action sociale
et des familles, aux établissements d’hé-
bergement pour personnes âgées
dépendantes (Ehpad) et aux résidences
seniors ayant l’agrément qualité. Depuis
le 1er janvier 2017 en sont exclues les rési-
dences de tourisme. Pour ces dernières, - les loyers ne sont pas plafonnés ; d’achèvement (Vefa) dans une rési-
lorsqu’elles sont anciennes est mise en - les ressources du locataire sont sans dence avec services pour étudiants
place une réduction d’impôt pour tra- incidence ; pourra profiter, toutes autres conditions
vaux de réhabilitation. - il n’y a pas la notion de normes BBC. étant par ailleurs remplies, de la réduc-
tion d’impôt au taux de 11 %, même si
 L’importance des dates la date d’achèvement de ce logement

Les grands principes Il faut bien distinguer le fait générateur


de la réduction d’impôt de l’événement
n’intervient qu’à compter de 2018 ou
2019. Si la résidence est achevée en
servant à retenir le taux applicable. La 2018, c’est à compter de cette année-
 Les points particuliers date de réalisation de l’investissement là qu’il aura droit à la réduction d’im-
S’il s’est bien évidemment inspiré de ce à retenir pour l’appréciation du taux pôt, au taux de 11 %. La réduction est
qui est en place pour le locatif nu, le dis- applicable correspond à la date d’ac- imputée pour la première fois sur l’im-
positif Bouvard diffère sur plusieurs quisition du logement, quelle que soit pôt dû au titre de l’année au cours de
points du dispositif Pinel, et non des la nature de cet investissement. La date laquelle le fait générateur est intervenu.
moindres : d’acquisition correspond à la date de Si le fait générateur intervient en 2017,
- l’investissement annuel n’est pas limité signature de l’acte authentique. il impactera l’impôt payé en 2018 sur
à deux acquisitions. L’investisseur qui Quant à la date du fait générateur de la les revenus de 2017. Cette réduction
acquiert plusieurs logements au cours réduction d’impôt, c’est-à-dire la date à est répartie sur neuf ans, à raison d’un
d’une année a droit à la réduction d’im- partir de laquelle le contribuable pourra neuvième de son montant chaque
pôt, calculée sur les prix de revient des effectivement bénéficier de la réduction année. Lorsque la fraction de la réduc-
logements cumulés. Le cumul est limité d’impôt, elle diffère, dans certains cas, tion imputable au titre d’une année
à 300 000 € pour le calcul de la réduction de la date à retenir pour l’appréciation d’imposition excède l’impôt dû par le
d’impôt. du taux applicable. Ces deux dates ne contribuable au titre de cette même
Exemple : un investisseur qui achète un coïncident effectivement qu’en cas d’ac- année, le solde peut être imputé sur
immeuble A pour 100 000 € et un quisition d’un logement neuf achevé ou l’impôt sur le revenu dû au titre des
immeuble B pour 90 000 € et un immeu- d’un logement achevé depuis au moins années suivantes, jusqu’à la sixième
ble C pour 110 000 € bénéficie d’une quinze ans, et ayant fait l’objet d’une année inclusivement. Pour l’application
réduction calculée sur 300 000 €. réhabilitation. de ces dispositions, les fractions ainsi
- il n’y a aucun zonage ; Ainsi, un contribuable qui acquiert en reportées s’imputent en retenant prio-
- la limite de prix au mètre carré n’existe pas ; 2017 un logement en l’état futur ritairement les plus anciennes. 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 81


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FISCAUX

 réduction d’impôt par ces dispositions et sont amortis  après les douze mois
et amortissements dans les conditions de droit commun. Si un nouvel exploitant n’est pas trouvé
Le contribuable bénéficie de la réduc- Dès lors que l’immeuble a ouvert droit au bout du fatidique délai de douze
tion d’impôt à raison de l’acquisition de à la réduction d’impôt, la limitation de mois, la réduction d’impôt est théori-
plusieurs logements, au titre d’une la déductibilité des amortissements quement remise en cause. Mais là
même année d’imposition. Cela étant, s’applique sur toute la période d’amor- encore, une nouvelle mesure permet
la base de l’avantage fiscal retenue tissement, même si le contribuable d’éviter la requalification. En effet, la
pour la détermination de cette réduc- change de statut et devient loueur en reprise peut être évitée si, après une
tion ne peut excéder, au titre d’une meublé professionnel. Par ailleurs, cette recherche infructueuse d’un an pour
même année d’imposition, la somme limitation de la déductibilité des amor- trouver un nouvel exploitant, les copro-
globale de 300 000 €. tissements est définitive. Ainsi, les amor- priétaires peuvent substituer au ges-
Mais la partie excédentaire peut faire tissements non déduits ne pourront pas tionnaire défaillant de la résidence de
l’objet d’un amortissement déductible l’être ultérieurement. tourisme une entreprise ou un ensem-
des revenus imposés dans la catégorie En cas de remise en cause de la réduc- ble d’entreprises qui assure les mêmes
des bénéfices industriels et commer- tion d’impôt pour non-respect des prestations sur la période de location
ciaux. Les amortissements de l’immeu- conditions initiales, au titre de l’année restant à courir, conformément aux
ble ayant ouvert droit à la réduction au cours de laquelle elle avait été accor- prescriptions légales. Cette faculté leur
d’impôt ne sont admis en déduction du dée, l’immeuble doit être considéré est ouverte s’ils détiennent au moins
résultat imposable qu’à hauteur de ceux comme n’ayant pas ouvert droit à la 50 % des appartements de la rési-
pratiqués sur la fraction du prix de réduction d’impôt. dence. Il s’agit d’une vraie mesure de
revient des immeubles excédant le En revanche, si cette remise en cause tempérament car, en principe, toute la
montant retenu pour le calcul de cette résulte du non-respect de l’engage- résidence doit être gérée par un
réduction. ment de location, les amortissements exploitant unique et il faut que 70 % au
Ainsi, pour un logement dont le prix de qui n’ont pas été admis en déduction moins des appartements de la rési-
revient est de 350 000 €, seule la fraction au titre des années antérieures à la rup- dence soient loués. Enfin, si la réduc-
de ce prix qui excède 300 000 €, soit ture de l’engagement sont définitive- tion d’impôt doit être reprise, malgré
50 000 €, pourra faire l’objet d’un amor- ment perdus. toutes ces possibilités, une mesure
tissement déductible du résultat impo- d’adoucissement est mise en place : le
sable. Cette règle s’applique unique-  Délai de mise en location propriétaire du logement bénéficie de
ment lorsque le contribuable relève Le logement doit être donné en loca- l’étalement sur trois ans de la reprise
d’un régime réel d’imposition. Elle est tion à l’exploitant de l’établissement ou de l’avantage fiscal s’il n’a pas trouvé
sans incidence pour les contribuables de la résidence dans lequel il se situe un nouvel exploitant au terme du délai
placés sous le régime des micro-entre- dans des délais qui dépendent de la d’un an.
prises. Cette règle n’a pas pour effet de nature de l’acquisition ouvrant droit à La réduction d’impôt pratiquée fait
diminuer le taux d’abattement pour la réduction d’impôt. Ces délais sont l’objet d’une reprise pour le tiers de son
frais et charges qui peuvent réduire for- récapitulés dans le tableau intitulé montant, au titre de l’année de la rup-
faitairement le chiffre d’affaires. Les « Délai de mise en location auprès de ture de l’engagement de location et de
biens meubles ne sont pas concernés l’exploitant selon les opérations ». chacune des deux années suivantes.
Les dispositions adoptées ne font pas
Délai De mise en location auprès De l’exploitant selon les opérations la distinction selon que l’absence de
Opération réalisée Délai de mise en location
location résulte du fait qu’aucune pro-
position de reprise n’a été présentée
un mois, de date à date, à compter  ou que la ou les propositions ont été
acquisition d’un logement neuf achevé.
de la date d’acquisition du logement.
refusées par les copropriétaires de la
acquisition d’un logement achevé depuis  résidence. L’administration admet que,
la date d’acquisition s’entend de la date 
au moins quinze ans, ayant fait l’objet d’une  lorsque les conditions pour bénéficier
de la signature de l’acte authentique d’achat.
réhabilitation. de l’étalement sont remplies, seul l’in-
térêt de retard est dû, dès lors que,
acquisition d’un logement en l’état futur  un mois, de date à date, à compter  dans les cas particuliers, il n’y a pas de
d’achèvement. de la date d’achèvement de l’immeuble.
manquement délibéré – l’administra-
tion serait en droit de demander une
un mois, de date à date, à compter  majoration de 40 %, voire de 80 % !
acquisition d’un logement achevé depuis 
de la date d’achèvement des travaux. la date
au moins quinze ans faisant l’objet  Ces nouvelles dispositions s’appliquent
d’achèvement des travaux est celle qui figure sur
d’une réhabilitation. depuis 2009 et ont logiquement voca-
l’état descriptif du logement après travaux.
tion à s’appliquer aux litiges en cours.

82 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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FISCAUX

 Défaillance de l’exploitant mise en œuvre par les être effectuées par une personne


Avant sa location à un nouvel exploi- investisseurs de la clause  morale ou une personne physique dis-
tant, la période de vacance du loge- de résiliation unilatérale tincte de l’exploitant de la résidence.
ment peut, dans certains cas de défail- Les baux commerciaux comportent La société gestionnaire des services
lance de l’exploitant précédent, être souvent une clause prévoyant que le est obligée d’avoir reçu l’agrément
supérieure à un mois, sans toutefois contrat peut être résilié en cas de non- qualité prévu à l’article L. 7232-3 du
pouvoir excéder douze mois. Mais ce paiement des loyers. Code du travail.
délai prolongé ne joue que dans les L’article L. 145-41 du Code du com- Afin de favoriser la reprise par un nou-
trois situations décrites ci-dessous. merce dit que toute clause insérée vel exploitant, l’avantage fiscal est
dans le bail, prévoyant la résiliation de maintenu même lorsqu’une part mino-
liquidation judiciaire  plein droit, ne produit effet qu’un mois ritaire des loyers est indexée sur le chif-
de l’exploitant après un commandement de payer fre d’affaires de l’exploitant. C’est ce
La procédure de liquidation judiciaire demeuré infructueux. Le délai court à qui se passe dans la réalité.
concerne les débiteurs en état de ces- compter de la date de réception du Le nouvel exploitant propose de plus
sation de paiement, dont le redresse- commandement de payer, signifiant à en plus souvent un loyer comportant
ment est manifestement impossible. l’exploitant l’intention des coproprié- une partie fixe et une partie indexée
Cette procédure est destinée à mettre taires de se prévaloir de cette clause. sur le chiffre d’affaires. L’administration
fin à l’activité de l’entreprise ou à réali- Par ailleurs, pour que la réduction d’im- l’admet dorénavant, ce qu’elle avait
ser le patrimoine du débiteur par une pôt ne soit pas remise en cause, il faut toujours refusé de faire. Reste à atten-
cession globale ou séparée de ses (outre le délai maximal de douze mois) dre une nouvelle instruction fiscale
droits et de ses biens. respecter les conditions suivantes : pour préciser ce qu’elle entend par
L’ouverture d’une procédure de liqui- - le logement est en état d’être loué ; « minoritaire »
dation judiciaire fait l’objet de mesures - le propriétaire ne s’en réserve pas la
de publicité. Ainsi, le jugement d’ou- jouissance à quelque usage que ce
verture est publié au registre du com-
merce et des sociétés, et un avis du
soit, et même pour une très courte
durée, pour lui-même ou un membre La reDuCTIOn D’IMPOT
jugement est adressé pour insertion au de son foyer fiscal ; reHaBILITaTIOn
De resIDenCes De
Bulletin officiel des annonces civiles et - le logement n’est pas mis à la dispo-
commerciales (BODACC). sition d’un occupant à titre précaire ou
Le greffier procède d’office à ces publi-
cités dans les quinze jours suivant la
à titre gratuit, même pour une très
courte durée, pendant la période cou- TOurIsMe anCIennes
date du jugement. Le délai de douze verte par l’engagement de location ; L’investissement dans les résidences de
mois court à compter de la date du - le logement n’est pas cédé avant l’ex- tourisme ne donnant plus droit à la
jugement d’ouverture de la procédure. piration de l’engagement de location. réduction d’impôt Bouvard, une nou-
velle réduction d’impôt est instituée
résiliation ou cession du bail  nouvel exploitant pour les travaux de réhabilitation de
commercial par l’exploitant Aucune condition tenant à la qualité logements de plus de quinze ans situés
En principe, la durée du contrat de de l’exploitant de l’établissement ou dans des résidences de tourisme
location ne peut être inférieure à neuf de la résidence n’est exigée. L’exploi- anciennes à condition qu’ils soient
années. tant peut être aussi bien une personne votés en assemblée des copropriétaires
A défaut de convention contraire, le physique qu’une personne morale. La entre le 1er janvier 2017 et le 31 décem-
preneur a la faculté de donner congé à loi prévoit cependant que les loge- bre 2019.
l’expiration d’une période triennale et ments situés dans des structures affec- Comme pour le dispositif Bouvard, sont
au moins six mois à l’avance. tées à l’accueil familial salarié doivent visées toutes les personnes physiques
Il est toutefois rappelé que la résiliation être gérés par un groupement de coo- directement propriétaires d’un loge-
à l’expiration d’une période triennale pération sociale ou médico-sociale, ment dans une résidence de tourisme
n’est pas possible s’agissant des baux seul habilité à exploiter ce type de rési- ancienne. L’investissement ne peut
commerciaux signés entre les proprié- dence. En tout état de cause, l’exploi- avoir lieu au travers d’une société de
taires et les exploitants de résidences tant doit être unique pour l’ensemble personnes. De même les contribuables
de tourisme (article L. 145-7 du Code de l’établissement ou de la résidence. ne doivent pas être usufruitiers ou nus-
du commerce). Le délai court à compter Cela dit, compte tenu de la spécificité propriétaires du logement, l’avantage
de la date de réception de la lettre des services devant être proposés dans fiscal ne s’appliquant pas aux loge-
recommandée par laquelle l’exploitant les résidences avec services pour per- ments dont le droit de propriété est
a signifié la résiliation ou bien la cession sonnes âgées ou handicapées, il est démembré. En revanche, le bien peut
du bail aux copropriétaires. admis que ces prestations puissent être détenu en indivision. 

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FISCAUX

d’impôt ne peut donc excéder un mon-


tant de 4 400 € par logement, sur les
trois ans de la période 2017-2019. La
base de la réduction d’impôt corres-
pond au montant des dépenses facturé
au propriétaire du logement. Ces
dépenses ne sont retenues que dans la
limite d’un plafond de 22 000 € par
logement, pour l’ensemble de la
période 2017-2019. Ainsi, un même
contribuable qui détiendrait plusieurs
logements bénéficierait d’un plafond
distinct pour chaque logement.
La réduction obtenue ne peut donc
excéder 4 400 € par logement sur les
trois ans de la période 2017-2019. Le
fait générateur de la réduction d’impôt
est le paiement définitif par le syndic
de copropriété de la facture.
Les dépenses ouvrant droit à la réduc-
tion d’impôt ne peuvent faire l’objet

Les logements et les bre 2019. Ils doivent porter sur l’ensem-
ble de la copropriété, être réalisés par
d’une déduction ou d’un amortisse-
ment pour la détermination du revenu
travaux concernés une seule entreprise et achevés au plus
tard le 31 décembre de la deuxième
imposable. Mais lorsque le plafond de
22 000 € par logement est dépassé, le
Seuls les travaux de réhabilitation année suivant celle de leur adoption surplus de dépenses est admis en
concernant des logements achevés par l’assemblée générale. déduction ou en amortissement.
depuis au moins quinze années ouvrent Il doit s’agir de travaux d’amélioration
droit à l’avantage fiscal. Cette date des performances environnementales
d’achèvement s’apprécie à la date de
l’adoption des travaux par l’assemblée
du logement, de l’acquisition et de
la pose de matériaux d’isolation L’engagement
générale des copropriétaires. Les loge-
ments doivent être situés dans une rési-
thermique des parois vitres ou
opaques ou de volets roulants, de
de location
dence de tourisme classé. l’acquisition et de la pose d’équipe- Le bénéfice de l’avantage fiscal est
Cela recouvre deux situations distinctes : ments de chauffage ou de fourniture subordonné à l’affectation du logement
- soit le logement fait partie d’une rési- d’eau chaude sanitaire utilisant une à la location meublée pendant au
dence de tourisme classée dans les source d’énergie renouvelable, de tra- moins cinq ans à compter de la date
conditions prévues à l’article L. 321-1 vaux de ravalement ou de travaux d’achèvement des travaux.
du Code du tourisme ; visant à faciliter l’accueil des per- Si le logement fait partie d’une rési-
- soit il appartient à une copropriété sonnes handicapées. dence de tourisme classée, le proprié-
comprenant une telle résidence de tou- Pour les trois premières catégories de taire doit donc s’engager à le louer à
risme classée et est lui-même classé au travaux, les matériaux et équipements l’exploitant de la résidence de tou-
titre des meublés de tourisme dans les doivent respecter des caractéristiques risme. Si le logement est situé dans une
conditions prévues à l’article L. 324-1 techniques et des critères de perfor- copropriété comprenant une telle rési-
du code précité. mance minimale identiques à ceux dence de tourisme et qu’il est classé
Cette condition n’a pas à être remplie exigés pour le crédit d’impôt pour la comme meublé de tourisme, le pro-
avant l’adoption des travaux ou le transition énergétique. priétaire doit s’engager à le louer à des
début de ceux-ci. Elle doit seulement personnes physiques pendant au moins
l’être au plus tard deux mois après la douze semaines par an. Pendant la
date d’achèvement des travaux de
réhabilitation L’avantage fiscal période d’engagement de location de
cinq ans, le logement peut être loué
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt Le dispositif accorde une réduction successivement à l’exploitant de la rési-
les travaux doivent être adoptés en d’impôt de 20 % du montant des tra- dence ou en direct à des personnes
assemblée générale des copropriétaires vaux retenus dans la limite d’un plafond physiques sans remise en cause de
entre le 1er janvier 2017 et le 31 décem- de 22 000 €. En pratique, la réduction l’avantage fiscal. ❙

84 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

Les résidences meublées


E
n 2009, la réduction d’impôt - qui sont en apprentissage, munies Exemple : une résidence avec services
Bouvard a été instituée avec un d’un contrat répondant aux conditions pour étudiants comporte cinquante
taux de 25 %. Il est aujourd’hui prévues par le Code du travail. logements, dont quarante sont suscep-
de 11 % jusqu’au 31 décembre Le pourcentage d’occupation tibles d’être donnés en location pen-
2017 pour les résidences seniors avec Les résidences doivent être occupées dant la période de référence de trois
agrément qualité, les établissements par au moins 70 % d’étudiants. Ce mois. Les dix autres logements n’ont
d’hébergement pour personnes pourcentage est apprécié sur une pu être proposés à la location en raison
âgées dépendantes (Ehpad), les rési- période de référence de trois mois, du de l’inachèvement des travaux. Sur les
dences étudiantes et certains établis- 1er octobre au 31 décembre de chaque quarante logements susceptibles d’être
sements de soins. Depuis le 1er janvier année de la période d’engagement de loués, trente sont occupés par des étu-
2017, les résidences de tourisme sont location. diants pendant les trois mois de réfé-
exclues de ce régime. rence. Les dix autres logements sont
L’administration fiscale reconnaît que soit inoccupés, soit loués à des per-
chaque type de résidence a des règles sonnes qui ne sont pas étudiantes. En
particulières et en tient compte dans conséquence, la résidence concernée
les contraintes qu’elle impose en respecte le pourcentage d’occupation
contrepartie de la réduction d’impôt. de 70 % par des étudiants, au titre de
la période de référence, étant donné
que trente logements sur quarante sont

Résidences occupés par des étudiants (75 %).

pour étudiants La qualité d’étudiant est appréciée au


 Les services offerts
Pour permettre à la résidence d’être
La résidence avec services pour étu- plus tard dans le mois qui suit la conclu- qualifiée de résidence avec services,
diants s’entend d’une résidence occu- sion du bail entre l’exploitant et le sous- celle-ci doit proposer, dans des condi-
pée par des étudiants à hauteur de locataire, ou au 31 octobre de l’année tions similaires aux établissements
70 % et qui propose un minimum de au cours de laquelle le bail a été signé. d’hébergement à caractère hôtelier
prestations de services. Il reste à définir Lorsque deux personnes sont cotitu- exploités de manière professionnelle,
précisément ce qu’est un étudiant, com- laires du bail, la qualité d’étudiant n’est au moins trois de ces prestations : le
ment est calculé le seuil de 70 % et ce toutefois exigée dans ces mêmes petit-déjeuner, le nettoyage régulier
que l’on entend par la formulation conditions que pour une seule de ces des locaux, la fourniture de linge de
« minimum de prestations de services ». personnes. Le logement doit être maison et enfin la réception, même
occupé par un étudiant sur l’ensemble non personnalisée, de la clientèle.
 Les étudiants de la période de référence de trois
Sont considérées comme des étu- mois. La circonstance que ce même
diants les personnes :
- inscrites dans un établissement d’ensei-
logement ne soit pas occupé par un
étudiant au cours d’une autre période Ehpa, Ehpad
gnement secondaire ou supérieur, dans n’a aucune incidence sur l’appréciation et établissements
assimilés
une école technique supérieure, dans une du pourcentage d’occupation (cela per-
grande école ou une classe du second met une occupation de personnes non
degré préparatoire à cette école ; étudiantes l’été, quand les apparte-
- qui effectuent un stage, rémunéré ments sont vides). Ce sont des établissements sociaux
ou non, dans le cadre d’études pour- Les logements dont la location au ou médico-sociaux qui comportent
suivies dans l’un des établissements cours de la période de référence est des structures d’hébergement desti-
ou écoles mentionnés précédemment ; impossible pour des raisons matérielles nées à accueillir des personnes âgées,
- liées par un contrat de travail avec (logements inachevés ou en travaux) et qui sont habilités à leur apporter
leur employeur et inscrites dans l’un ne sont pas pris en compte pour l’ap- des prestations de soins relevant
des établissements mentionnés pré- préciation du pourcentage d’occupa- d’actes médicaux ou paramédicaux.
cédemment ; tion par des étudiants. Il s’agit des : 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 85


057-092 FISCAL .qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:13 Page86

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FISCAUX

- établissements d’hébergement de Par conséquent, ceux-ci n’ouvrent pas cause, seuls les logements situés dans
personnes âgées (Ehpa) ; droit à la réduction d’impôt. ces résidences et destinés à accueillir
- établissements d’hébergement de per- les personnes âgées ou handicapées
sonnes âgées dépendantes (Ehpad) ; ouvrent droit à la réduction d’impôt.
- logements-foyers ;
- petites unités de vie ; Résidences seniors Les autres logements situés, le cas
échéant, dans ce type de structure
- unités pour personnes désorientées avec services ayant n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.

l’agrément qualité
(6° du I de l’article L. 312-1 du Code Pour pouvoir bénéficier de la réduc-
de l’action sociale et des familles). tion d’impôt, l’agrément qualité doit
Les autres types d’établissements ne être obtenu par le gestionnaire des
peuvent pas être assimilés. Par consé- Ce sont des résidences qui doivent services au plus tard dans les douze
quent, ceux-ci n’ouvrent pas droit à la proposer des services d’assistance aux mois de la mise en exploitation effec-
réduction d’impôt. personnes âgées ou handicapées qui tive de la résidence.
ont besoin d’une aide personnelle,
comme l’accompagnement dans les

Etablissements pour actes essentiels de la vie quotidienne


(aide à la mobilité et aux déplace- Accueil familial salarié
personnes adultes ments, etc.). Ces résidences ne sont Ce dispositif permet à des personnes

handicapées
cependant pas habilitées à dispenser âgées ou handicapées d’être accueil-
des soins relevant d’actes médicaux. lies par des personnes physiques à
Sont concernées par la réduction d’im- leur propre domicile ou dans des
Ce sont des établissements sociaux ou pôt les résidences dont le gestionnaire structures comprenant plusieurs loge-
médico-sociaux qui comportent des des services a reçu l’agrément qualité ments qui sont dédiés à ce type d’ac-
structures d’hébergement destinées à visé à l’article L. 7232-3 du Code du cueil. Seuls les logements compris
accueillir des personnes adultes handi- travail. Elles peuvent être placées sous dans les structures spécifiquement
capées, et qui sont habilités à leur le régime de la copropriété des dédiées à l’accueil familial salarié sont
apporter des prestations de soins médi- immeubles bâtis. En tout état de éligibles à la réduction d’impôt. 
caux ou paramédicaux. Il s’agit des :
- foyers de vie ou foyers occupationnels.
Ces établissements, qui comportent des Les granDs PrInCIPes fIsCaux Des résIDenCes MeuBLées
structures pour l’hébergement, ne four-
nissent pas de prestations de soins et Assujettissement à la TVA
accueillent des personnes adultes dont Cette réduction d’impôt ne fait pas obstacle à l’assujettissement à la
le handicap ne leur permet pas ou plus TVA du logement, ce qui permet au propriétaire d’obtenir le rembour-
d’exercer une profession ; sement de la taxe ayant grevé l’acquisition.
- foyers d’accueil médicalisé (FAM). Ces
Droit d’occupation
foyers accueillent des adultes grave- Le fait de confier le logement à un exploitant pour neuf ans au moins ne
ment handicapés, mentalement ou fait pas obstacle, pour le propriétaire, au fait d’occuper le logement pendant
physiquement, dont le handicap les quelques semaines par an. Cette durée est variable selon les différentes
rend notamment inaptes à toute acti- formules d’acquisition proposées, mais ne peut jamais excéder huit semaines
vité à caractère professionnel et rend par an. En outre, le prix payé pour cette semaine d’occupation doit être
nécessaire l’assistance d’une tierce per- au minimum de 75 % du prix public. Ce droit d’occupation ne concerne en
sonne pour les actes essentiels de la pratique que les résidences de tourisme qui, sauf exceptions (voir plus haut),
vie, ainsi qu’une surveillance médicale ne bénéficient plus de la réduction d’impôt Bouvard.
et des soins constants ;
Imposition des loyers perçus
- maisons d’accueil spécialisées (MAS).
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit déclarer
Ces maisons accueillent des adultes
ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
atteints d’un handicap intellectuel,
moteur ou somatique grave, ou grave- Conditions d’exploitation
ment polyhandicapés, n’ayant pu Ce logement doit être confié par bail commercial à un exploitant pen-
acquérir un minimum d’autonomie. dant au minimum neuf ans, et ce dans les douze mois qui suivent la
Les autres types d’établissements ne date de son acquisition ou de son achèvement. L’exploitant doit s’en-
peuvent pas être assimilés à ceux figu- gager à réserver une proportion significative de son parc immobilier
rant au 7° du I de l’article L. 312-1 du pour loger des saisonniers.
Code de l’action sociale et des familles.

86 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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FISCAUX

Pour ouvrir droit à cette réduction, dences de tourisme anciennes une points. Ensuite, certains critères sont à
l’ensemble de la structure qui com- nouvelle réduction d’impôt en faveur la carte, mais s’ils sont remplis, ils vien-
prend les logements affectés à l’ac- des travaux de réhabilitation program- nent ajouter des points. Par exemple,
cueil familial salarié doit être géré par més entre le 1 er janvier 2017 et le la présence d’un autocuiseur ajoute
un groupement de coopération 31 décembre 2019 est mise en place deux points, celle d’une bouilloire un
sociale ou médico-sociale. (voir encadré fiche Bouvard). point… Pour être classé cinq étoiles, il
Il faut donc que le logement soit Une résidence de tourisme est consti- faut remplir cent neuf critères à la carte,
donné en location au groupement de tuée d’un ensemble homogène de là où seulement quarante et un sont
coopération sociale ou médico- chambres ou d’appartements meublés, requis pour une seule étoile. 95 % des
sociale, gestionnaire de la structure. disposés en unités collectives ou critères obligatoires doivent être atteints
Les établissements affectés à l’accueil pavillonnaires, offerts en location pour et les 5 % non atteints doivent être
familial salarié comprennent à la fois une occupation à la nuitée, à la compensés par trois fois plus de critères
des logements destinés aux per- semaine ou au mois, à une clientèle à la carte. Le texte prévoit également
sonnes âgées ou handicapées, mais touristique qui n’y élit pas domicile. que, pour être considérée comme pièce
aussi des logements dédiés à l’accueil- Elle est dotée d’un minimum d’équi- d’habitation, toute pièce doit être
lant familial et à son remplaçant. L’en- pements et de services communs, et équipée d’une fenêtre et seules les sur-
semble de ces logements ouvre droit est gérée, dans tous les cas, par une faces ayant une hauteur sous plafond
à la réduction d’impôt, toutes condi- seule personne physique ou morale. La de 1,80 mètre sont retenues.
tions étant par ailleurs remplies. Les décision de classement de la résidence
autres logements situés, le cas de tourisme est prise par le préfet  Occupation temporaire
échéant, dans ce type de structure après avis de la commission départe- par le propriétaire
n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal. mentale de l’action touristique. Les logements situés dans une rési-
dence de tourisme classée peuvent
 Critères à remplir être occupés par leur propriétaire, sans

Résidences de Les meublés de tourisme sont définis


par l’arrêté du 28 décembre 1976 modi-
que cela remette en cause le bénéfice
de l’avantage fiscal. Les copropriétaires
tourisme classées fié. Ils sont répartis en catégories allant
d’une à cinq étoiles. Ce sont des héber-
doivent alors acquitter à l’exploitant de
la résidence de tourisme le prix normal
Les investissements réalisés à compter gements individuels (villas ou apparte- de leur séjour. Celui-ci est considéré
du 1er janvier 2017 dans les résidences ments meublés) offerts en location à comme normal s’il est au moins égal à
de tourisme n’ouvrent plus droit à la une clientèle de passage qui y effectue 75 % du prix public. Le prix du séjour
réduction d’impôt. L’acte d’achat un séjour à la journée, à la semaine ou dû par le copropriétaire à l’exploitant
devrait donc être signé au plus tard le au mois et qui n’y élit pas domicile. Les de la résidence de tourisme s’effectue
31 décembre 2016 pour y prétendre. gîtes ruraux appartiennent à cette caté- par compensation avec les loyers que
Toutefois la date d’investissement est gorie. Le classement est organisé par l’exploitant doit, pour sa part, au même
reportée au 31 mars 2017, à condition l’arrêté du 4 juin 2010 (Journal officiel copropriétaire, au titre de la location
qu’un engagement d’acquisition ait été du 22) qui décrit dans les moindres des locaux. Cette méthode ne fait pas
pris au plus tard le 31 décembre 2016. détails (y compris le nombre de bols, de obstacle au bénéfice de la réduction
Pour les acquisitions de logements en petites cuillères, la taille des lits, celle d’impôt, lorsque les deux conditions
l’état futur d’achèvement, un contrat des baignoires et bacs à douche, etc.) sont réunies :
préliminaire de réservation doit avoir ce que doit comporter un logement en - la durée totale des périodes d’occupa-
été signé et déposé au rang des fonction du classement auquel il pré- tion du logement par son propriétaire
minutes d’un notaire ou enregistré au tend. Sans pouvoir reprendre l’intégra- ne doit pas excéder huit semaines par
service des impôts au plus tard le lité des vingt pages du tableau descrip- an (appréciée en nombre de jours d’oc-
31 décembre 2016. Pour les achats de tif des critères, retenons les grandes cupation, soit cinquante-six jours) ;
logements neufs, de logements anciens lignes. Les critères de classement sont - le revenu déclaré par le bailleur doit
ou à réhabiliter, une promesse d’achat classés en trois chapitres : équipements correspondre au loyer annuel qui aurait
ou une promesse synallagmatique de et aménagements, services aux clients, été normalement dû par l’exploitant en
vente doit avoir été signée au plus tard et accessibilité et développement dura- l’absence de toute occupation par le
à la même date. ble. Certains critères sont obligatoires propriétaire.
Les développements suivants, établis pour obtenir un nombre d’étoiles : par Ainsi, la réduction de 25 % dont béné-
avant la suppression de la réduction exemple, il faut impérativement un ficie le propriétaire sur le prix de ses
d’impôt pour cette catégorie d’immeu- pare-douche – et non un rideau – pour périodes d’occupation ne doit en
bles, restent bien entendu valables. obtenir au moins trois étoiles. A chaque aucun cas entraîner une minoration du
Pour les logements situés dans les rési- critère rempli correspond un nombre de revenu qu’il est tenu de déclarer. ❙

88 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


Communiqué
IMMOBILIER LOCATIF
Avec Réside Études, cumulez
investissement dans la pierre,
avantages fiscaux et revenus garantis.
Sécuriser l’avenir est une priorité pour de nombreux particuliers. Que ce soit pour s’assurer un revenu
complémentaire pour préparer sa retraite ou pour transmettre un patrimoine à ses proches, l’acquisition
d’un bien immobilier qui rapporte est une solution que beaucoup envisagent. Le Groupe
Si tous ceux qui projettent d’investir s’il sera occupé en permanence. Le Vous récupérez aussi le montant de Réside Études,
ont des objectifs distincts, chacun
recherche un produit à fort rende-
problème ne se pose pas avec Réside
Études, puisque le groupe s’engage à
la TVA dont le taux est de 20  %  (3). Il
est à souligner que le Groupe Réside
leader des
ment, sans risques, peu contraignant vous verser vos revenus que le bien Études, avance cette somme aux in- résidences
et entrant dans un cadre fiscal avan- soit loué ou non : jusqu’à 4,25   %, vestisseurs qui n’ont donc plus à pen-
tageux. Bien évidemment, peu de garantis nets de charges et indexés (1). ser à leur apport personnel. Un vrai urbaines avec
produits rassemblent aujourd’hui coup de pouce !
ces attentes. Un investissement
services en
L’acquisition d’un bien en Loca-
« clé en main », chiffres :
tion Meublée Non Professionnelle
parfaitement géré
(LMNP) tire parfaitement son
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Plus de 28 ans
épingle du jeu, et tout particulière-
son expertise pour la gestion du d’expertise.
ment lorsqu’il est situé dans une rési-
dence avec services pour étudiants, bien (recherche des locataires, état
pour seniors ou pour les actifs en des lieux, quittances, paiement des Plus de 27 000
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et pour seniors
catégorie « Résidences avec services »,
recettes ne sont ni soumises à l’impôt nous comprenons mieux pourquoi résidences
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des amortissements. (3) Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel
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FISCAUX

Le régime micro-BIC
D
epuis le 1er janvier 2009, les une location meublée de son bien au BIC (ventes), d’un abattement de
activités de loueur en meublé profit d’une structure qui prend en 50 % pour le chiffre d’affaires provenant
non professionnel (LMNP) ne charge la gestion de l’ensemble immo- d’une activité imposable dans la
sont plus considérées comme bilier (résidence de tourisme donnée à catégorie des BIC (prestations de ser-
de la fourniture de logements, mais bail à un exploitant unique, par exemple). vices) et d’un abattement de 34 % pour
comme des prestations de services. En les recettes provenant d’une activité
conséquence, la limite maximale de imposable dans la catégorie des BNC
recettes à retenir est de seulement (instruction administrative, n° 2 du 5 jan-
33 100 €. vier 2009, Bulletin officiel des impôts
4g-1-09).

Dispositif fiscal  Dépassement des seuils


Le contribuable peut continuer de
bénéficier du régime micro-BIC pen-
 seuils figés dant deux ans, même s’il dépasse les
Autre conséquence, l’abattement for- seuils de 82 800 € ou de 33 100 €. Il
faitaire pour charges, applicable au continue dans ce cas de bénéficier éga-
montant des recettes pour l’établisse- lement des abattements pendant cette
ment du revenu imposable, a été même durée.
ramené de 71 à 50 %, ce qui a pour effet
de rendre la mise en œuvre de ce Dans d’autres situations, la qualité de
régime nettement moins intéressante.
Cette nouvelle restriction ne s’applique
loueur en meublé du propriétaire est
reconnue s’il ressort du contrat conclu Formalités simplifiées
pas aux gîtes ruraux, aux meublés de avec l’entreprise exploitant la résidence,
tourisme et aux chambres d’hôtes, qui et notamment des modalités financières  sur le plan comptable
conservent un seuil d’application du prévues, que les services dont bénéficie Les obligations comptables sont limi-
régime micro-BIC fixé à 82 800 € de la clientèle sont rendus par cette entre- tées à la tenue d’un livre-recettes, sur
recettes annuelles. prise agissant pour son propre compte, lequel sont enregistrés chronologique-
Semblent aussi exclues de la nouvelle et non en qualité de mandataire du bail- ment le montant et l’origine des
disposition, et restent sous l’« ancien leur. On s’achemine donc vers une recettes encaissées, et d’un registre des
régime », les activités relevant de la appréciation au cas par cas et, faute de achats, lorsque le commerce principal
para-hôtellerie : ce sont des établisse- précisions administratives, vers de nom- est de vendre des marchandises,
ments qui fournissent ou proposent, breux contentieux. objets, fournitures et denrées à empor-
outre l’hébergement, des services divers ter ou à consommer sur place ou de
(nettoyage des locaux, petit-déjeuner,  Date d’application fournir le logement. Le registre des
accueil, fourniture de linge de maison). Ce seuil de 33 100 € s’applique au chiffre achats est également requis sur le plan
La situation semble encore plus confuse d’affaires et aux recettes réalisés depuis comptable, mais limité aux seules acti-
pour l’investisseur qui acquiert un loge- le 1er janvier 2017. vités de vente, restauration et fourniture
ment dans une résidence pour étudiants L’abattement forfaitaire de 50 % ne peut de logement.
ou pour personnes âgées. être inférieur à 305 €.
En effet, selon la jurisprudence, il s’agit  sur le plan fiscal
d’une location meublée lorsqu’un tiers  Taux des abattements Les entreprises relevant du régime des
intervient pour la fourniture des presta- Le résultat imposable des entreprises micro-entreprises sont tenues à l’obli-
tions au profit de l’occupant (Conseil soumises au régime des micro-entre- gation de tenir et présenter, sur
d’Etat, 28 juillet 2000, n° 201789). Cette prises est égal au montant de leur chiffre demande de l’administration, un livre-
notion de location meublée est notam- d’affaires ou de leurs recettes hors taxes, journal servi au jour le jour et présentant
ment retenue lorsque le propriétaire diminué d’un abattement de 71 % pour le détail de leurs recettes profession-
procède, dans le cadre d’une conven- le chiffre d’affaires provenant d’une acti- nelles, appuyé de factures et de toutes
tion dépourvue de toute ambiguïté, à vité imposable dans la catégorie des les autres pièces justificatives.

90 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


057-092 FISCAL .qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:13 Page91

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FISCAUX

En revanche, la tenue du registre des limite de 2 % par an. A la différence du être exonérée de TVA. Dans le cadre de
achats récapitulés par année est impo- loueur en meublé professionnel, le la location en meublé, cela ne pose
sée aux seules entreprises ayant une loueur en meublé non professionnel ne aucun problème puisque les locations
activité principale de vente, restauration peut reporter ses éventuels déficits fis- occasionnelles, permanentes ou saison-
ou de fourniture de logement, à l’exclu- caux sur son revenu global. En nières de logements meublés garnis à
sion donc des prestataires de services. revanche, il peut les reporter sur les usage d’habitation sont exonérées de
Les obligations fiscales s’appliquent aux revenus de la même catégorie (BIC) des TVA. Toutefois, le problème se pose
exercices clos à compter du 6 août dix années suivantes. pour les résidences de tourisme clas-
2008, date d’entrée en vigueur de la loi sées et résidences avec services qui res-
de modernisation de l’économie.  Option pour le réel tent soumises à la TVA. Ainsi, l’investis-
simplifié seur assujetti à la TVA pour son
Le choix de l’imposition au réel simplifié investissement en résidence de tou-

Autres règles peut, toutefois, être intéressant si le pro-


priétaire souscrit un emprunt important,
risme ou avec services ne peut préten-
dre au bénéfice du régime micro-BIC.
dont il peut déduire les intérêts ou s’il
 Charges déductibles réalise des travaux déductibles dans son  abattement forfaitaire
Si le loueur en meublé non profession- ou ses logements loués meublés. Comme dans le cadre du microfoncier,
nel renonce au régime micro-BIC et l’abattement forfaitaire accordé est censé
opte pour la déduction des frais réels,  situation au regard représenter toutes les charges déducti-
les charges déductibles sont sensible- de la TVa bles. En conséquence, aucune autre
ment les mêmes que celles visées par Pour bénéficier du régime micro-BIC, il déduction n’est possible. Ce régime est
les bénéfices industriels et commer- est impératif de bénéficier de la fran- donc à recommander essentiellement
ciaux. Les amortissements pratiqués sur chise de base en TVA. En clair, cela aux investisseurs qui n’ont pas d’emprunt
le prix d’achat du logement sont éga- signifie que l’activité concernée impo- en cours et qui n’envisagent pas la réali-
lement pris en considération dans la sable selon le régime micro-BIC doit sation de travaux dans un futur proche. ❙

L’optimisation fiscale
Le DéMeMBreMenT
A l’expiration de cette période, le L’usufruit est alors évalué à 23 % de la
contrat peut être renouvelé ou l’usufruit valeur de la pleine propriété pour
venir rejoindre la nue-propriété sans for- chaque période de dix ans, sans frac-

Champ d’application
malité particulière. tion et sans égard à l’âge de l’usufrui-
tier. Cependant, la valeur ainsi détermi-
 Mise en place née ne peut excéder celle de l’usufruit
Il existe deux modalités de démembre- Le démembrement se fait par acte nota- viager, qui constitue une évaluation
ment de la propriété : rié. S’il est temporaire, il est générale- maximale. En cas de cession à titre oné-
- un démembrement permanent, sou- ment établi pour une période allant de reux, l’évaluation de l’usufruit est libre
vent réalisé entre parents et enfants : le douze à quinze ans. L’acte prévoit et c’est sur cette base que sont calculés
parent donne à ses enfants la nue-pro- expressément le prix de la cession, la les droits de mutation à titre onéreux.
priété et se réserve l’usufruit. A son durée, les modalités de gestion du bien,
décès, l’usufruit se rattache à la nue-pro- la répartition des charges, les droits et  Modalités de
priété et les héritiers recouvrent la pro- les obligations du nu-propriétaire et de fonctionnement
priété intégrale du bien sans droits de l’usufruitier. Pendant toute la durée du démembre-
succession à payer ; Si la cession temporaire d’usufruit se fait ment, l’usufruitier perçoit les loyers, les
- un démembrement temporaire : le à titre gratuit, la valeur de l’usufruit déclare dans ses revenus, supporte les
propriétaire cède à titre gratuit ou oné- transmis éventuellement soumis aux charges d’entretien de l’immeuble et
reux l’usufruit pour une durée fixée à droits de donation est déterminée par acquitte l’impôt de solidarité sur la fortune
l’avance. application de l’article 669 II du CGI. (ISF) sur la valeur totale de l’immeuble. 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 91


057-092 FISCAL .qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:13 Page92

PROFITER DES AVANTAGES


FISCAUX

De son côté, le nu-propriétaire n’a


aucun souci de gestion, n’acquitte
Avantages
aucun impôt et n’a à sa seule charge fiscaux
que les dépenses de grosses répara-
tions. A la fin du contrat – soit la date La SCI peut être utile pour
d’échéance prévue, soit le décès de transmettre un patrimoine
l’usufruitier –, il récupère gratuitement immobilier dont on est
l’usufruit et perçoit les loyers. déjà propriétaire ou dont
l’acquisition se fait après la
constitution de la SCI. Il est

Avantages fiscaux possible de procéder à


une donation de parts de
Un propriétaire qui paie l’impôt sur cette société à ses enfants.
la fortune peut ainsi alléger ou annuler Cette opération présente
sa note. des avantages fiscaux dans
En effet, en démembrant la propriété, la mesure où les droits de
c’est l’usufruitier qui règle l’impôt sur donation sont calculés sur
la fortune correspondant à la valeur en la valeur vénale des parts.
pleine propriété de l’immeuble reçu.  Mise en place Par ailleurs, pour fixer la valeur des parts
Cela permet à des parents de donner La société civile doit faire l’objet de sta- données, on prend la valeur de l’im-
à leurs enfants, qui eux n’ont pas un tuts écrits (obligatoirement notariés si meuble diminuée des dettes. Les droits
patrimoine important, pour réduire l’im- les associés apportent à la SCI des de succession sont donc calculés sur
pôt à payer. Autre avantage, cela per- biens ou des droits immobiliers) men- l’actif net de la société. Mais attention,
met de procurer des revenus complé- tionnant le capital, les noms des asso- ce type d’opération est surveillé par le
mentaires à un enfant tout en se ciés, l’objet social, la répartition des fisc, toujours prêt à y voir un abus de
constituant un capital immobilier à parts, etc. Les statuts doivent être enre- droit, c’est-à-dire la seule recherche
moindre coût, puisque l’acquisition ne gistrés et il faut passer une publicité d’un intérêt fiscal. Les conseils d’un
porte que sur la nue-propriété : lui per- dans un journal d’annonces légales. notaire vous éviteront tout problème.
mettre de percevoir des loyers pendant
la période de ses études, par exemple,  apports
ou de différer des revenus à venir pour
la future retraite. Si le démembrement
Chaque associé doit faire un apport
dont la valeur n’est pas obligatoire- un PLafOnneMenT
temporaire est fait au profit d’une entre-
prise bailleresse, il n’y a pas d’ISF à
ment égale. Il peut s’agir d’une
somme d’argent, d’un bien immobi-
unIQue
régler, car cet impôt n’est dû que par lier (en totalité ou en partie), de meu- Depuis le 1er janvier 2013, les niches fis-
les personnes physiques. bles, de matériel… L’ensemble des cales et les réductions d’impôt sont sou-
apports constitue le capital social de mises à un plafond unique annuel de
la société. Chaque associé reçoit en 10 000 €, quels que soient le niveau de
retour un certain nombre de parts revenu du contribuable et la composition

La sOCIéTé CIVILe sociales correspondant à la valeur de


son apport. L’apport d’un bien à une
de son foyer fiscal. La réduction d’impôt
du dispositif Malraux (cf. page 66) et les
IMMOBILIère (sCI) SCI est fiscalement assimilé à une
vente et déclenche le mécanisme de
avantages accordés aux monuments his-
toriques échappent à ce plafonnement.
taxation des plus-values. La plus-value Les réductions d’impôt liées aux inves-
Champ d’application imposable résulte de la différence tissements outre-mer et aux sociétés de
entre la valeur des parts et le prix financement du cinéma et de l’audiovi-
La société civile immobilière (SCI) a d’achat du bien apporté, ou sa valeur suel (Sofica) bénéficient d’un plafond de
pour objet de détenir et de gérer un vénale s’il a été reçu par succession 18 000 €. Si un investisseur métropolitain
patrimoine immobilier. ou donation. réalise une opération Pinel, il utilise son
Elle est constituée entre plusieurs Bien entendu, tout comme pour une maximum de 6 000 € de droit à réduction
associés, membres de la même famille vente, les abattements par année de d’impôt pour une année. Il lui reste alors
ou non. Elle permet d’éviter les lour- détention avec exonération au bout 4 000 € disponibles pour bénéficier d’une
deurs et blocages de l’indivision, de vingt-deux années pour la part fis- autre réduction d’impôt (Bouvard, tra-
notamment lorsqu’il y a mésentente cale et de trente ans pour les cotisa- vaux dans la résidence principale, aides
entre les coindivisaires. tions sociales s’appliquent. au PME, etc.). ❙

92 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


093-104 FINANCEMENT.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:14 Page93

SOMMAIRE DU CHAPITRE

UN
FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
Le calcul du budget
Grâce à des taux Les frais d’acquisition ............................................................................94
de crédit encore très bas
Les frais du crédit...................................................................................96
malgré une hausse légère,
le financement reste Les assurances .......................................................................................96

aujourd’hui encore peu


coûteux. Mais les Les prêts bancaires
banques sont de plus en
plus exigeantes sur la Les taux resteront faibles......................................................................97

qualité du dossier de Faut-il renégocier son crédit ? ................................................................98


l’emprunteur et ont un
Des crédits fiscalement avantageux ......................................................99
droit de regard sur les
programmes sélectionnés. Le prêt à taux fixe ....................................................................................99
Le recours au courtier est Le prêt à taux révisable ........................................................................100
vivement recommandé
pour profiter de taux Le crédit in fine .....................................................................................100
avantageux et de
conditions intéressantes, Les aides et subventions
négociés à l’avance.
Les aides de l’Anah ............................................................................101

Les aides de la Fondation du patrimoine...........................................104

Les aides départementales..................................................................104

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 93


093-104 FINANCEMENT.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:14 Page94

UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

Le calcul du budget
D
éterminer le budget réel
d’une opération immobilière
nécessite de prendre en
compte, outre le prix d’ac-
quisition lui-même, de très nombreux
frais accessoires : les droits d’enregistre-
ment, les honoraires du notaire, les frais
bancaires, les coûts des assurances, etc.

Les frais
d’acquisition
Parmi les frais liés à l’achat immobilier,
ce sont les mal-nommés frais de notaire
qui pèsent le plus lourd. Ils servent à ali-
menter trois prélèvements distincts :
• La rémunération du notaire, calculée
selon un barème précis fixé par la loi ;
• Les impôts ou droits de mutation à
titre onéreux (DMTO) ;
• La taxe de publicité foncière de 0,10 %.
Ces frais d’acquisition diffèrent selon
que l’achat porte sur un logement neuf, Il faut ajouter les honoraires du notaire,  immobilier ancien
vendu en l’état futur d’achèvement soit environ 2 %. Les frais sont à payer
(Vefa) ou ancien. Et la fiscalité change lors de la signature de l’acte notarié Un logement ancien n’est pas soumis
également entre l’achat d’un logement d’achat. à la TVA, mais aux droits d’enregistre-
ancien et celui d’un logement neuf. Les droits de mutation à titre onéreux ment. Lors de la signature chez
(DMTO) sont limités à 0,71 % du prix de le notaire, il faut prévoir environ 7 %
 immobilier neuf vente hors TVA. Ce qui explique pour- du prix, compte tenu de la dernière
L’achat d’un logement neuf est soumis quoi l’on parle de frais de notaire réduits augmentation des droits : droits d’en-
à la TVA de 20 % (ou 5,5 % dans les quar- pour l’achat d’un logement neuf. Ce registrement dus à l’Etat, prise
tiers prioritaires de la politique de la taux est systématiquement appliqué d’hypothèque ou de garantie, hono-
ville), comprise dans le prix de vente. partout en France. raires du notaire.
Les DMTO prélevés pour l’achat d’un
logement ancien sont fixés au maxi-
Paiements écheLonnés Pour un achat en Vefa
mum à 5,81 % du prix de vente. Ils sont
Dans la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), le paiement est éche- encaissés par le département (3,80 à
lonné en fonction de l’avancement des travaux sans pouvoir dépasser 4,50 % du prix selon le département)
un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. la commune (1,20 % partout) et l’Etat
Cet échelonnement légal est le suivant : qui prélève 2,37 % des sommes per-
- 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ; çues par les départements.
- 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture et réalisation de l’étan- Dans presque tous les départements,
chéité des terrasses) ; les DMTO sont fixés à 5,81 %. Seuls la
- 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5 % payable à la Côte d’Or (5,76 %), ainsi que l’Indre,
livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec l’Isère, le Morbihan, la Martinique et
les prévisions du contrat. Mayotte (5,11 %) pratiquent des taux
différents.

94 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

 Le bien acheté en Vefa décret au Journal officiel, la baisse entre chacune d’elles. Le pourcen-
Il est soumis à la TVA de 20 %. L’acqué- des frais de notaire, entrée en tage de rémunération permettant de
reur verse des fractions du prix en fonc- vigueur pour les nouveaux actes calculer les émoluments du notaire
tion de l’avancement des travaux. Dès signés à partir du 1er mai 2016, a fait a, par ailleurs, évolué très légèrement
la réservation sur plan, il doit régler : l’effet d’un pétard mouillé. En subs- au 1er mai 2016, passant de 0,825 % à
- si le délai de la vente est inférieur à tance, les frais de notaire devaient 0,814 %. Ainsi, pour l’achat d’un bien
un an : au plus 5 % du prix définitif être plafonnés à 10 % du montant de à 200 000 euros, la remise serait de
prévu ; la transaction, alors que ceux-ci peu- 40,70 € (50 x 0,814 % x 10 %) sur un
- si le délai de la vente est compris vent atteindre jusqu’à 30 % en raison total d’environ 15 000 € de frais et de
entre un et deux ans : au plus 2 % du des formalités, copies, débours et 203,50 € pour un bien à 400 000 euros,
prix définitif prévu. Ce versement se autres frais divers fixes de l’ordre de sur un total de 29 500 € de frais.
fait comptant ; 800 à 1 000 €. Autant dire que l’impact de cette
- au-delà de deux ans : aucun verse- Première limite : cette baisse de 10 % baisse est minime. « La baisse
ment n’est prévu. s’applique uniquement sur la base des frais de notaire n’a pas de véri-
Lors de la signature définitive chez le des émoluments calculés au-delà du table impact sur le pouvoir d’achat
notaire en fin de construction, il faut seuil de 150 000 €. des Français qui souhaitent acheter
également prévoir environ 2 % de frais. Cette décision étant, en outre, laissée leur résidence principale. Cette
au libre choix des notaires. Elle réduction de 10 % des émoluments
 Les frais de notaire dépend donc de la taille des études, des notaires ne compense même pas
Annoncée à la fin du mois de leurs zones géographiques d’implan- la hausse de la part départementale
février 2016 lors de la publication du tation et du niveau de concurrence des droits de mutation passée depuis
mars 2014, de 3,8 à 4,5 % du montant
du bien, y compris à Paris », confirme
Le crédit Logement : mutuaLiser Les risques Sandrine Allonier, directrice des rela-
tions banques de Vousfinancer.com.
Cet établissement spécialisé a de 1 815 €, soit 300 € de commis- Seuls les acquéreurs de petites
pour vocation de mutualiser les sion et 1 515 € de contribution au surfaces – pour des transactions d’un
risques. fonds mutuel de garantie. En fin de faible montant – y ont gagné, mais
prêt vous seront restitués 1 126 € elles ne représentent pas l’essentiel
Le principe de la caution émise (75 % x 1 515 €). Finalement, votre du marché.
par le Crédit logement repose caution vous aura coûté 690 €.
sur deux points : L’hypothèque avec frais de mainle-  Le barème 2017
- le coût de la caution est calculé vée vous aurait coûté 3 750 € et des frais de notaire
en fonction du capital emprunté ; l’inscription en privilège de prêteur Depuis le 1er mai 2016 et selon l’arrêté
- et le montant demandé sera en de deniers avec frais de mainlevée du 26 février 2016, le barème de la
partie restitué à la fin du prêt. 2 620 €. rémunération du notaire au titre d’un
achat immobilier (hors émoluments
La rémunération du Crédit loge- Le Crédit logement est un organisme de formalités et frais annexes) est le
ment se décompose ainsi : commun entre toutes les grandes suivant :
- une commission de caution banques qui participent à son capital
acquise au Crédit logement : elle dont les principaux actionnaires Prix Pourcentage
représente 0,50 % du montant du sont : Société générale-groupe
prêt, avec un minimum de 150 € Crédit du Nord (16,5 %), LCL De 0 à 6 500 euros 3,945 %
et un maximum de 300 € selon le (16,5 %), BNP Paribas (16,5 %), De 6 501 à 17 000 euros 1,627 %
barème classique ouvert à tous les Crédit agricole (16,5 %), Caisse
emprunteurs ; nationale des Caisses d’épargne De 17 001 à 60 000 euros 1,085 %
- une contribution au fonds mutuel (8,5 %), Crédit foncier (6,99 %) et
60 001 euros et plus 0,814 %
de garantie, qui donnera lieu à une Crédit mutuel (5 %).
restitution d’environ 75 % en fin (Source : Notaires de France)

de prêt ou si ce prêt est remboursé Important : certaines sociétés de cau-


totalement par anticipation. tionnement proposent une caution Ce barème s’applique à toutes les trans-
moins chère que celle accordée par actions immobilières, que le logement
Exemple : pour un prêt d’un mon- le Crédit logement, mais elles n’ef- soit neuf ou ancien.
tant de 150 000 €, vous devrez fectuent pas nécessairement de rem- Le site Notaires de France détaille éga-
payer en début de prêt une caution boursement en fin de prêt. lement les frais de notaire à payer selon
le prix du bien : 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 95


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UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

- 100 000 euros de prix de vente : imputée du montant restant à régler lors  Les frais notariés
1 219,42 euros pour la rémunération du de l’acquisition. Pour être valable, la pro- L’établissement prêteur demande une
notaire ; messe de vente doit être enregistrée garantie sous forme de caution, prise
- 150 000 euros : 1 626,42 euros ; auprès de la recette des impôts dans les d’hypothèque ou privilège de prêteur
- 200 000 euros : 2 033,42 euros ; dix jours qui suivent la signature s’il s’agit de deniers (PPD). Des garanties qui sont
- 250 000 euros : 2 440,42 euros ; d’un acte sous seing privé. Les droits comprises dans l’ensemble des frais
- 300 000 euros : 2 847,42 euros ; d’enregistrement payés par l’acquéreur payés lors de la signature chez le
- 400 000 euros : 3 661,42 euros ; s’élèvent à 125 euros. notaire. Leur coût est proportionnel
- 500 000 euros : 4 475,42 euros ; Depuis le 8 août 2015, le délai de rétrac- au montant emprunté. Il faut compter
- un million d’euros : 8 545,42 euros. tation est passé à dix jours (au lieu de sept environ 2 % du montant du prêt pour la
Il est par ailleurs à noter que depuis la auparavant). Après cette date, le chèque traditionnelle hypothèque, environ
réforme de la loi Macron, les notaires remis est présenté à l’encaissement. 1,5 % pour le privilège de prêteur de
ont la possibilité de proposer des deniers et moins de 1 % pour une
remises à leurs clients lorsque le prix de société de cautionnement.
vente dépasse 150 000 euros.
Les frais du crédit
 Promesse de vente
Dans le cadre d’une promesse de  Les frais de dossier Les assurances
vente – qui peut se faire chez le notaire Ce sont principalement les frais de dos-
ou l’agent immobilier –, le propriétaire sier à régler auprès de l’organisme  décès-invalidité-maladie
s’engage auprès de l’acheteur à lui ven- immobilier ou du courtier en crédits qui (dim)
dre son bien à un prix déterminé. Il lui a monté le financement. Ils peuvent être Il est obligatoire de souscrire une assu-
accorde en exclusivité une option sur ce exprimés en montant fixe (500 €, par rance DIM (décès-invalidité-maladie)
bien, d’une durée généralement limitée exemple) ou en pourcentage du capital quand on fait un crédit immobilier.
à deux ou trois mois. En contrepartie, emprunté (1 %, par exemple). Il est pos- Cette assurance, qui peut dorénavant
l’acheteur doit verser une indemnité sible de négocier ces frais, qui sont rete- être prise chez un autre établissement
d’immobilisation en principe égale à nus pour calculer le TEG (taux effectif que l’organisme prêteur (loi Lagarde
10 % du prix de vente. Somme qui sera global). de septembre 2010), est un pourcen-
tage du capital total emprunté ou du
capital restant dû. Son coût moyen
annuel est de 0,36 %.
Elle est intégrée dans le TEG, mais ne
l’est pas dans le taux nominal affiché
auquel il faut la rajouter. Comme pour
les frais de dossier, il ne faut pas hésiter
à faire jouer la concurrence et négocier
le surplus de coût pour diminuer la
note à payer.

 assurance-chômage
Cette assurance n’est pas obligatoire
et se révèle souvent coûteuse et peu
protectrice. Mieux vaut être attentif à
l’étendue de la garantie, si elle com-
porte un délai de carence ou non
(période pendant laquelle aucune prise
en charge n’est possible) et une fran-
chise (période courant à partir de la
souscription et pendant laquelle
aucune indemnisation n’est possible en
cas de perte d’emploi). Il faut, en outre,
vérifier si celle-ci prend en charge la
totalité de la mensualité ou une fraction
seulement, correspondant à la perte du
niveau de vie. ❙

96 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


093-104 FINANCEMENT.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:14 Page97

UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

Prêts bancaires : faites


jouer la concurrence !
C
’est encore le moment de sur leur grille. Les rachats de prêts béné-
concrétiser ses projets d’acqui- ficient encore des meilleures conditions
sition. Malgré une légère (1,25 % à Grenoble, 1,30 % à Paris ou Mar-
remontée, les taux de crédit seille) car ce sont des clients générale-
immobilier restent attractifs. Depuis ment appréciés par les banques (et faci-
novembre 2016, ils sont passés de 1,40 % lement gagnés).
à 1,75 % pour un crédit sur vingt ans (ils
étaient à 2,50 % en janvier 2016), avant de  Pouvoir d’achat
se stabiliser au second trimestre 2017 sous immobilier : il diminue
l’effet de la détente des taux d’emprunt Malgré les taux d’emprunts faibles, les
d’Etat OAT 10 ans et de l’accalmie de la acheteurs restent néanmoins confrontés
demande de prêts observée en mai der- à la hausse continue depuis près d’un an
nier. Les banques continuent de proposer du prix au mètre carré. Par conséquent,
des taux favorables à l’achat. Les taux de leur pouvoir d’achat diminue. Selon le
crédit les plus bas se positionnent ainsi au dernier baromètre du courtier Empruntis,
mieux à 1,25 % sur 20 ans (contre 1,05 % des crédits », observe la directrice de les prix augmentent partout en France.
en avril) et ils restent inférieurs à 1,5 % Vousfinancer.com. Cibles privilégiées : les « Nous constatons que devenir proprié-
dans la plupart des villes. primo-accédants et les profils à haut reve- taire est aujourd’hui plus cher qu’en jan-
nus. Pour ces derniers, les banques sont vier 2017, et ce partout dans les onze
capables d’appliquer des taux très bas, plus grandes villes de France, avec Paris,

Les taux resteront jusqu’à 0,5 % en dessous du taux affiché Bordeaux et Strasbourg sur le haut du 

faibles eVoLution du PouVoir d’achat immobiLier


Le léger rebond de ces taux a suffi à pro-
voquer, en fin d’année 2016 et début 2017,
une forte demande des emprunteurs, sou-
cieux de profiter du contexte favorable et,
par conséquent, un regain de production
de crédits au premier trimestre 2017 qui
a rendu les banques plus sélectives. « Face
à l’afflux de dossiers, les banques ont eu
tendance à privilégier les profils les moins
risqués avec plus de revenus », note San-
drine Allonier, directrice des relations
banques de Vousfinancer.com. Cela n’a
toutefois pas entravé la volonté des éta-
blissements bancaires de prêter à taux fai-
bles et ce, même s’ils sont en avance sur
leurs objectifs, réalisés à 65 % en juin.
« Dès lors qu’ils sont rentables et permet-
tent de capter de nouveaux clients qui
domicilieront leurs revenus ou qu’ils ouvri-
ront un produit d’épargne chez elle, les
Source : Capfi
banques seront toujours prêtes à accorder

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 97


093-104 FINANCEMENT.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:14 Page98

UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

 podium des hausses. Les différences de


prix et de taux de crédit créent des écarts La domiciLiation bancaire PLus encadrée en 2018
importants dans l’accès au logement
selon les villes : il faut ainsi compter Le 3 juin dernier, l’ordonnance encadrant les règles de la domiciliation bancaire
un budget 3,5 fois supérieur pour l’acqui- lors d’un prêt immobilier a été publiée pour tous les crédits souscrits à partir du
sition d’un 60 m² à Paris par rapport à 1er janvier 2018. Jusqu’alors, 90 % des emprunteurs domiciliaient obligatoirement
Marseille », souligne Cécile Roquelaure, ses comptes à la banque qui leur a accordé leur crédit.
directrice communication et études
Désormais, les établissements bancaires seront obligés de proposer une contre-
partie financière – de 0,20 % à 1 % de réduction de taux – en cas de domiciliation.
d’Empruntis.
Les clients, de leur côté, ont l’obligation de rester au moins dix ans dans la banque
En mai 2017, le site Meilleurtaux.com a
et seront pénalisés sur leur taux de crédit s’ils cessent la domiciliation avant cette
relevé de nouvelles baisses du pouvoir
échéance.
d’achat dans près de la moitié des
grandes villes de France allant de 1 m² à
4 m² de perdus selon les villes. Saint-
Etienne perd, notamment, 4 m² avec
159 m² finançables pour 1 000 € par mois.
Les taux moyens constatés sont les plus
bas dans la région Sud-Ouest, suivis de
près par la région Ouest sur 15 et 20 ans.
A contrario, c’est dans le Sud-Est qu’ils
sont le plus élevés sur ces mêmes durées,
et dans l’Est et à l’Ouest sur 25 ans. « Si Source : Capfi
les taux moyens n’ont finalement pas
beaucoup augmenté depuis le point
plus bas à l’automne dernier (autour de cision la part respective des intérêts et
0,25 %), les minima ont, quant à eux, subi  Prévisions 2017-2018 du capital. Par ailleurs, le différentiel de
des hausses plus franches, que nous par- La politique en matière de taux ne de- taux doit être d’au moins un point pour
lions des minimums affichés par les vrait pas beaucoup évoluer d’ici la fin couvrir les frais liés à l’opération, qui
banques directement dans leurs barèmes de l’année 2017, à en croire Sandrine peuvent monter jusqu’à 4,5 % du capital
ou des taux excellents obtenus après Allonier : « Suite à l’élection d’Emmanuel restant dû.
décotes », explique Maël Bernier. « Ainsi, Macron et la victoire de la majorité Par exemple, pour les emprunts récents
quand les records se situaient fréquem- gouvernementale aux élections législa- d’un montant supérieur à 300 000 € ou
ment sous la barre des 1 % pour 20 ans et tives, les taux d’emprunt d’Etat sont des- souscrits pour plus de vingt ans, un écart
autour de 1 % sur 25 ans, nous n’avons cendus à 0,62 %, contre 1 % en début de 0,70 point peut être suffisant. Par
aujourd’hui plus ces niveaux de taux dans d’année, ce qui a laissé aux banques exemple, un crédit de 200 000 € sur
nos agences », ajoute-t-elle. Les plus bas la latitude de prêter à des taux faibles, 20 ans souscrit en janvier 2016 à 2,40 %
obtenus – comme à Strasbourg, par tout en dégageant des marges intéres- et renégocié actuellement à 1,60 % sur
exemple – se situent à 1,15 % sur 15 ans, santes. On pense que d’ici la fin de l’an- les dix-huit ans permet d’économiser
1,20 % sur 20 ans à Mâcon ou Aubagne, née, les taux ne devraient pas remonter 48 € par mois et 10 700 € au total. D’une
1,30 % sur 25 ans toujours à Aubagne ou à plus de 0,20 % », anticipe-t-elle. En façon générale, mieux vaut s’adresser à
1,40 % sur 25 ans à Paris. Les très bons revanche, cette hausse modérée devrait l’organisme prêteur dans un premier
dossiers se situent donc selon les durées être continuelle. temps pour l’amener à réaménager le
entre 1,15 % et sous la barre des 1,70 % prêt et établir un avenant, ce qui évite
pour la durée 25 ans. la mise en place d’un nouveau prêt de

Faut-il renégocier remplacement avec prises de garantie,


frais de dossier, pénalités pour rembour-
exemPLe
son crédit ? sements anticipés, etc.
Pour un crédit de 200 000 euros sur
20 ans, une hausse de 0,5 % des taux Renégocier son crédit n’est valable que  moins de demandes
de crédits représente 45 euros sup- lorsque la part des intérêts remboursée En juin 2017, les renégociations de
plémentaires pour les mensualités et dans la mensualité est encore élevée, ce contrats de prêt immobilier représen-
un coût final du crédit en hausse d’un qui est généralement le cas au cours du taient moins de 10 % des dossiers de cré-
peu plus de 1 000 euros. premier tiers de la durée de vie du prêt. dit. Fin 2016, elles concernaient encore
Source : Capfi Le détail de l’échéancier des rembour- 25 % des demandes, indique Vousfinan-
sements permet de connaître avec pré- cer. « La plupart des crédits souscrits ces

98 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


093-104 FINANCEMENT.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:14 Page99

UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

dernières années qui avaient intérêt à être evolution Du PRofil Des eMPRunteuRs et De leuR PouvoiR D’AchAt


renégociés l’ont été, et pour les plus 2016 2017
anciens, il reste souvent trop peu de capi- hors hors
tous Primo- tous Primo-
tal à rembourser », explique Sandrine dossiers primo-
accédants accédants dossiers primo-
accédants accédants
Allonier. En revanche, les crédits obtenus
début 2016, lorsque les taux avoisinaient Age moyen 37 ans 32 ans 40 ans 37 ans 33 ans 40 ans
en moyenne les 2,4 % sur 20 ans, peuvent
encore être rachetés. « 70 % des prêts Répartition 100 % 43 % 57 % 100 % 42 % 58 %
accordés le sont avec une réduction de
Revenu annuel 
taux », précise la directrice. Il ne faut donc 50 742 € 38 419 € 59 934 € 52 993 € 38 074 € 64 002 €
du ménage
pas hésiter à négocier avec les banques Montant d’apport 41 695 € 26 055 € 53 271 € 42 542 € 28 047 € 53 116 €
pour qu’elles baissent leurs tarifs et faire moyen
jouer la concurrence.
% d’apport moyen 13,3 % 10,5 % 15,5 % 13,6 % 11,0 % 15,4 %

Des crédits fiscalement Prêt principal moyen 170 695 € 146 150 € 188 847 € 173 585 € 153 813 € 188 011 €

avantageux Durée moyenne du prêt 21 ans 21 ans et


10 mois
20 ans et 
5 mois
21 ans et 
1 mois 22 ans 20 ans et 
4 mois

 avantage fiscal Source : Vousfinancer.com

Dans la plupart des cas, les intérêts montant des intérêts payés. Le coût effectif durée du prêt et qui remboursent le capi-
d’emprunt sont déductibles des revenus d’emprunt se trouve ainsi réduit d’autant. tal en une seule fois à la fin.
fonciers, voire dans certaines situations,
déductibles des revenus globaux. L’excé-
dent de déficit foncier est reportable sur
 typologie des crédits
La sophistication des techniques finan- Le prêt à taux fixe
les revenus fonciers des dix années sui- cières a permis l’élaboration de divers Comme son nom l’indique, ce crédit
vantes. Cette opération n’empêche pas types de crédits immobiliers que les éta- garde son taux inchangé pendant toute
la déduction d’autres charges, la faculté blissements financiers souhaitent toujours la durée de l’emprunt.
d’amortissement et l’accomplissement plus proches des attentes de leurs clients. Il est sécurisant, les mensualités étant
de travaux susceptibles d’être imputés Chaque prêt dispose de ses propres connues à l’avance. Les emprunts à taux
sur le revenu global. atouts et faiblesses. La classification des fixe sont favorisés pendant les périodes
emprunts peut se faire en deux parties : de stagnation des taux, mais délaissés en
 optimisation financière - les crédits amortissables, qui regroupent cas de fluctuation.
Pour les revenus fonciers imposés dans la les crédits à taux fixe et les crédits à taux
tranche d’imposition maximale de 45 %, révisable ;  un taux attractif…
le crédit apporte, durant toute la durée du - le crédit in fine, réservé aux investisseurs Quand les taux sont peu élevés, le taux
prêt, un gain proportionnel, soit 45 %, au qui règlent les intérêts durant toute la fixe offre de nombreux atouts. L’emprun-
teur bénéficie alors d’un taux attractif tout
assurance de Prêt : on Peut changer tous Les ans ! au long de son crédit.
Sa réévaluation est impossible pendant
Si la loi Hamon de 2014 offrait aux emprunteurs la possibilité de renégocier l’assurance la durée du prêt, même si les taux remon-
de prêt au plus tard douze mois après sa souscription, le nouvel amendement proposé tent ultérieurement. Recourir à ce type
par le sénateur PS Martial Bourquin en janvier 2017, leur permet de renégocier, voire d’emprunt est donc préférable lorsque la
de changer d’assureur tous les ans. Cette mesure devrait aider les assurés à réaliser
durée du prêt est longue. L’autre avan-
d’importantes économies sur le coût de leur assurance de crédit. Après son adoption
tage réside dans sa simplicité.
à l’unanimité par la commission mixte paritaire, cet amendement a été voté par l’As-
En effet, l’emprunteur n’a aucun souci de
semblée nationale. Il entrera en vigueur en 2018 et va autoriser une résiliation annuelle
des assurances. Pour tous les prêts souscrits à compter du 1er mars, il sera possible gestion car tout est indiqué pour toute la
de renégocier le contrat tout de suite. En revanche, pour les contrats antérieurs à durée du prêt et les mensualités sont
cette date, les emprunteurs devront encore patienter jusqu’en janvier 2018 pour pou- inchangées.
voir user de cette prérogative. Face à cette mesure, les banques se sont mobilisées : Certes, les conditions actuelles de ces
« elles se sont organisées pour proposer des offres plus compétitives à leurs clients, emprunts s’avèrent favorables. Mais,
notamment des assurances calculées sur le capital restant dû et non sur le capital ini- en cas de nouvelles baisses, le prêt
tial », indique Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer.com, restera au taux initialement prévu, à moins
qui rappelle l’intérêt, pour les emprunteurs, de mettre en concurrence les banques de prendre en considération la renégo-
avec une délégation d’assurance pour faire baisser jusqu’à 50 % le prix de l’assurance. ciation du prêt, toujours possible, mais
pas gratuite… 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 99


093-104 FINANCEMENT.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:14 Page100

UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

Le prêt à taux En cas de hausse, afin de ne pas alourdir


les mensualités, il est préférable d’allonger
au paiement d’une partie du bien acheté,
il est plus judicieux de créer de la valeur
révisable la durée de remboursement ou de trans-
former le prêt révisable en prêt à taux fixe.
qui présente l’avantage de participer à la
diversification de son patrimoine et d’être
Les prêts à taux révisable, également transmissible à ses héritiers ou à un béné-
appelés prêts à taux variable, voient leur
taux d’intérêt fluctuer en fonction des taux Prêt à taux capé ficiaire désigné.

(longs et courts) pratiqués sur le marché. Avec ce type de crédit, vous jouez l’al-  un capital 100 % assuré
Il en existe deux types : les crédits révisa- liance d’un prêt à taux fixe et d’un Dans un crédit in fine, l’emprunteur doit
bles purs et les prêts capés. emprunt à taux révisable, avec la garantie souscrire une assurance-décès-invalidité.
qu’en cas de hausse le taux ne dépassera S’il opte pour une assurance à 100 %
 Prêt à taux révisable pur pas un seuil fixé à l’avance. Cependant, sur sa tête et qu’il décède, même
Comme son nom l’indique, le taux de ce cette « cape » de sécurité a un coût réper- quelques mois avant le terme du crédit
genre d’emprunt peut varier, à la hausse cuté dans le taux. – alors que le capital n’a pas du tout été
comme à la baisse, tout au long du crédit. remboursé –, le prêt sera soldé par la
Il est adossé au Tibeur, le taux interban-  une hausse limitée compagnie d’assurances et le placement
caire européen, la traduction française de Dans ce type de crédit, la variation du financier mis en place pour rembourser
l’Euribor. taux est possible à la baisse, et les le capital au terme du crédit in fine, défi-
hausses ne sont possibles que dans une nitivement acquis aux héritiers.
 moins d’intérêts à payer certaine limite, jusqu’à un point déter-
En début de financement, les prêts à taux miné, dénommé cap. En règle générale,  besoins couverts
révisable se révèlent toujours inférieurs à cette hausse ne peut excéder 1 à 2 %. en trésorerie
ceux proposés dans le cadre d’un crédit Le risque d’un crédit in fine est que
à taux fixe. Ils s’avèrent donc très souvent  un crédit plus coûteux l’épargne mise en place pour rembourser
gagnants à long terme. En effet, un écart Evidemment, les avantages de cette for- le capital au terme du prêt n’ait pas suf-
de 2 % en faveur d’un taux variable pro- mule ont un coût ! Les prêts capés sont fisamment fructifié. Beaucoup d’établis-
posé au départ du prêt offre un gain subs- toujours plus chers que les emprunts à sements prêteurs offrent la transformation
tantiel qui, accumulé pendant quelques taux variable pur et parfois même que les possible du in fine, à terme, en crédit
années, permettra de supporter d’éven- crédits à taux fixe. Les amateurs de sécu- amortissable. Une souplesse qui évite
tuelles périodes plus difficiles en cas de rité ont donc tout intérêt à opter pour un tout stress sur la question aux emprun-
hausse des taux. Mais attention, en cas taux fixe où la sécurité est garantie ! teurs à qui elle offre, en plus, une possi-
de hausse, les mensualités sont relevées bilité de bénéficier d’une trésorerie plus
également. Et si l’emprunteur est déjà au importante que prévue. En effet, cette
taux d’endettement maximal, il faudra ral-
longer la durée de remboursement. Ce Le crédit in fine sécurité permet de ne pas être obligé
d’investir dans le véhicule d’épargne
qui n’est pas idéal. Dans ce prêt, on ne rembourse que les 100 % des liquidités normalement dévo-
intérêts du capital initialement emprunté. lues à la reconstitution du capital dans le
 Points de vigilance Le capital, lui, est remboursé en une seule cadre d’un in fine classique. Cette tech-
Pour que l’attractivité de ce type de prêt fois, à la fin du crédit. Pendant sa durée, nique maximise la défiscalisation des inté-
demeure, il convient de rester vigilant sur une épargne est généralement mise en rêts d’emprunt. Ce type de crédit est
certains points importants : place pour reconstituer le capital rem- essentiellement utilisé dans les montages
- le taux de départ doit être le plus bas boursable à terme. financiers permettant d’alléger la note fis-
possible ; cale, comme les investissements Pinel,
- il faut également sélectionner un contrat  diversifier son patrimoine Malraux, monuments historiques, ou
prévoyant la possibilité de basculer vers A l’intérêt d’acheter un bien immobilier encore en LMP ou LMNP.
un crédit à un taux fixe (qu’il faut fixer à – au passage, seul actif patrimonial pou-
taux raisonnable et prévu dans le contrat) vant être acquis à crédit – qui va contri-  Pour les investisseurs
à chaque révision du taux de l’emprunt, buer à faire grossir son patrimoine fortement imposés
et ce sans pénalité ; s’ajoute celui de diversifier encore ses Les crédits in fine sont souvent conseillés
- il faut privilégier la répercussion de la actifs en accolant au crédit in fine un pla- aux investisseurs immobiliers fortement
modification de taux sur la durée et non cement financier destiné à garantir le imposés, car la réduction d’impôt peut
sur le montant de l’échéance. En cas de remboursement du capital au terme du être conséquente. L’impôt sur les revenus
nouvelle baisse des taux – un scénario peu prêt. Généralement, il s’agit d’une assu- fonciers (41 %) peut être minoré, voire
probable actuellement –, il est possible de rance-vie existante ou à créer. Ainsi, plutôt annulé, par des intérêts correspondant à
diminuer la durée de remboursement. que de consacrer son apport personnel ceux-ci. ❙

100 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

Les aides et subventions


 Le diagnostic initial
du logement
Pour être subventionnés, les travaux doi-
vent permettre de répondre à des situa-
tions d’insalubrité ou de dégradation
ayant été diagnostiquées préalablement.
Les projets de travaux financés par l’Anah
doivent donc avoir fait l’objet :
- soit d’une procédure administrative :
arrêté d’insalubrité, arrêté de péril, pro-
cédure au titre du règlement sanitaire
départemental (RSD) ou procédure initiée
par la Caisse d’allocations familiales (Caf)
à la suite d’un contrôle de décence ;
- soit d’un diagnostic établi par un profes-
sionnel qualifié au moyen de l’un des deux
outils appropriés : la grille d’évaluation de
l’insalubrité ou la grille d’évaluation de la
dégradation de l’habitat.

P
ar le biais des organismes publics à taux bonifiés, prime pour les travaux
nationaux ou départementaux, d’installations d’équipements thermiques  améliorer l’étiquette
l’Etat accorde des aides ou des performants dans les bâtiments (chau- énergétique de votre bien
subventions aux propriétaires dières performantes, pompes à chaleur, Si des travaux sont nécessaires pour met-
réalisant des travaux d’amélioration dans chauffe-eau solaire, etc.), ainsi que pour la tre le bien en location avec une bonne éti-
des logements voués à la location. rénovation du bâti (isolation des combles quette énergétique, il est possible de faire
Souvent non négligeable, leur montant et des murs, remplacement d’ouvrants, financer environ un quart de ces travaux
n’influe pas sur les avantages fiscaux mis etc.). Certains acteurs de la grande distri- par l’Anah et obtenir une déduction fiscale
en place dans le cas d’une réhabilitation bution ou enseignes pétrolières (distri- importante sur les revenus fonciers bruts.
(loi Malraux ou monuments historiques, buant fioul ou carburant) proposent éga- En contrepartie, le bailleur doit s’engager
par exemple). Les aides ou les subventions lement des primes aux économies proposer son bien à un loyer abordable à
accordées par les pouvoirs publics peu- d’énergie pour l’installation de ces mêmes des personnes aux ressources modestes.
vent être classées ainsi : équipements. Il s’agit de travaux qui permettent par
- aides provenant d’organismes ayant pour exemple de mieux isoler votre bien au
mission l’amélioration de l’habitat, comme niveau des murs, combles ou fenêtres. Ou
l’Anah (Agence nationale pour l’améliora-
tion de l’habitat) ; Aides de l’Anah d’améliorer le système de chauffage ou
de production d’eau chaude. Ces travaux
- aides émanant de la Fondation du patri- Créée en 1971, l’Agence nationale pour doivent permettre d’améliorer la consom-
moine et affectées à la préservation des l’amélioration de l’habitat (Anah) est un mation énergétique du bien d’au moins
biens immobiliers particulièrement repré- établissement public à caractère admi- 25 %. L’aide est de 50 % du montant total
sentatifs sans être inscrits ou classés monu- nistratif. Son rôle consiste en la distribu- des travaux HT. L’aide de l’Anah est au
ments historiques ; tion de subventions visant à la réhabilita- maximum de 10 000 € par logement ou de
- aides départementales ; tion de logements appartenant à des 15 000 € en cas de gros travaux, à laquelle
- subventions de l’Etat cumulables avec propriétaires privés et uniquement des- peut s’ajouter la prime Habiter mieux.
l’Anah ou la Fondation du patrimoine et tinés à la location. Attention toutefois,
destinées aux réhabilitations d’immeubles pour pouvoir prétendre à une aide ou à  Les travaux
de prestige dans le cadre des monuments une subvention, vous ne devez jamais subventionnables
historiques ou de la loi Malraux. avoir commencé les travaux avant l’ac- Les aides aux travaux s’articulent autour
Des fournisseurs de gaz ou d’électricité cord de l’Anah. Pour en savoir plus, allez de deux grandes catégories : les projets
proposent des conseils, diagnostics, prêts sur le site de www.anah.fr. de travaux lourds pour réhabiliter un 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 101


093-104 FINANCEMENT.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:14 Page102

UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

 logement indigne ou très dégradé, et qui doivent permettre de traiter l’insalu-  engagement du bailleur
les projets de travaux d’amélioration. Ces brité ou un péril d’ampleur limitée En contrepartie des aides, le bailleur doit
projets se distinguent en fonction de la dont la résolution ne nécessite pas des signer une convention de loyer maîtrisé avec
gravité de la situation à laquelle ils répon- travaux lourds, ou de répondre à une l’Anah. Cette convention stipule que :
dent et de l’importance des travaux néces- procédure liée à la mise en sécurité des - la durée de la convention entre le proprié-
saires pour y remédier. Pour pouvoir béné- équipements communs ou liée au risque taire-bailleur et l’Anah est de neuf années si
ficier, le cas échéant, d’une aide de l’Anah, saturnin ; le logement a bénéficié d’une aide aux
le projet doit s’insérer dans l’une ou l’autre - les travaux pour l’autonomie de la per- travaux ;
de ces catégories. sonne qui doivent permettre d’adapter - le propriétaire-bailleur s’engage à louer
le logement et ses accès aux besoins son logement à des personnes physiques
 Les projets de travaux spécifiques d’une personne en situation l’occupant à titre de résidence principale
lourds de handicap ou de perte d’autonomie (c’est-à-dire au moins huit mois par an) ;
Ce sont des travaux d’une grande ampleur liée au vieillissement ; - le loyer du logement ne peut excéder un
et d’un coût élevé, qui visent à résoudre - les travaux pour réhabiliter un logement loyer maximal fixé localement par l’Anah en
une situation d’habitat indigne particuliè- dégradé, résolvant une situation de fonction des loyers de marché. Cela
rement grave ou de dégradation très dégradation « moyenne », qui a été implique que le propriétaire-bailleur signe
importante. constatée sur la base d’un diagnostic réa- un nouveau bail avec le locataire ;
Les aides peuvent être sollicitées dans les lisé par un professionnel qualifié à l’aide - le propriétaire-bailleur s’engage à louer le
cas suivants : de la grille d’évaluation de la dégradation logement à des ménages dont les revenus,
- si le logement a fait l’objet d’un arrêté de l’habitat ; à la date de signature du bail, sont inférieurs
d’insalubrité ou de péril ; - les travaux réalisés à la suite d’une pro- à certains plafonds de ressources ;
- ou si un rapport d’évaluation réalisé par cédure au titre du règlement sanitaire - si le dossier de demande d’aide aux tra-
un professionnel qualifié certifie l’existence départemental (RSD) ou d’un contrôle de vaux concerne au moins cinq logements,
d’une situation d’insalubrité ou de dégra- décence, pour résoudre une situation de l’Anah accorde un droit de réservation aux
dation très importante. non-conformité au RSD ou une situation collecteurs associés d’Action logement (ex-
Ce rapport est établi sur la base de la de non-décence mise en évidence par 1 % Logement) pour 20 % de ces logements.
grille d’évaluation de l’insalubrité ou de un contrôle de la Caisse d’allocations
la grille d’évaluation de la dégradation familiales (Caf) ou de la Mutualité sociale  montants des aides
de l’habitat. agricole (MSA) ; Quels projets de travaux peuvent être
- les travaux de transformation d’usage aidés ? Ce sont les projets dont le niveau
 Les projets de travaux d’un local. Il s’agit de la transformation de dégradation a été constaté par un
d’amélioration d’usage d’un local autonome, dont l’af- diagnostic ou un arrêté d’insalubrité ou
Ce sont des travaux dont l’ampleur et le fectation d’origine n’est pas à usage de péril. Il peut s’agir de travaux d’instal-
coût ne permettent pas de les placer d’habitation, ou de la transformation en lation ou de rénovation de réseaux d’eau,
dans la catégorie des projets de travaux pièce habitable d’un local attenant au d’électricité ou de gaz. Ou de l’installation
lourds. Ils sont répartis en cinq rubriques : logement et affecté à l’origine à un autre d’une salle de bain et de toilettes.
- les projets de travaux d’amélioration, usage que l’habitation. Le confortement des fondations ou le 

diagnostics gaz et éLectricité : obLigatoires Pour Les baiLLeurs

Tout propriétaire bailleur a le devoir de louer un bien conforme aux caractéristiques du


logement décent, définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Selon ce texte,
dans une habitation en bon état, « les réseaux et branchements d’électricité et de gaz,
et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux
normes de sécurité définies par les lois et règlements, et sont en bon état d’usage et de
fonctionnement ».
Aux propriétaires, donc, d’éliminer les anomalies constatées lors des diagnostics gaz et
électricité. Depuis le 1er juillet 2017, deux diagnostics deviennent obligatoires au moment
de la location : le diagnostic gaz et le diagnostic électricité.
Déjà indispensables lors d’une vente immobilière, ces deux diagnostics destinés à la loca-
tion sont presque identiques à ceux de la vente, à deux différences près : leur durée de
validité est de six ans, contre trois pour la vente ; et en cas d’anomalies relevées, le pro-
priétaire-bailleur est tenu de remettre son logement aux normes.

102 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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093-104 FINANCEMENT.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:14 Page104

UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX

 remplacement d’une toiture peuvent née de leur encaissement lorsqu’elles per- sager (ZPPAUP) ou dans les aires de valo-
aussi être concernés. L’aide peut atteindre : mettent de financer des charges déducti- risation de l’architecture et du patrimoine
- pour des gros travaux de réhabilitation bles des revenus fonciers. Elles sont impo- (Avap), définies par arrêté préfectoral et
d’un logement indigne ou très dégradé, sables, même si les travaux ne sont pas situées autour de certains monuments
35 % du montant total des travaux HT, réalisés. En revanche, lorsque les travaux historiques ;
l’aide de l’Anah est au maximum de qu’elles ont financés ne sont pas déduc- - les immeubles les plus caractéristiques
350 € par mètre carré dans la limite de tibles (travaux de construction ou de du patrimoine rural (fermes, fermettes
28 000 € par logement ; reconstruction, par exemple), elles ne sont ou granges). Le caractère rural de ce
- pour des travaux de mise en sécurité et pas imposables. patrimoine ne dépend pas de la taille de
de salubrité, 35 % du montant total des la commune où le bien est situé. Seules
travaux HT, l’aide de l’Anah est au maxi- les parties des bâtiments visibles de la
mum de 262,50 € par mètre carré dans la
limite de 21 000 € par logement ; Aides de la Fondation voie publique sont concernées : toitures,
façades et pignons. Grâce au label de la
- pour des travaux de rénovation, 25 %
du montant total des travaux HT, l’aide
du patrimoine Fondation du patrimoine, les proprié-
taires peuvent déduire :
de l’Anah est au maximum de 187,50 € - de leur revenu global, si l’immeuble
par mètre carré dans la limite de 15 000 € ne produit pas de recettes : 50 % du
par logement. montant TTC des travaux de restaura-
tion, 100 % du montant TTC des travaux
 Programme habiter de restauration lorsque ceux-ci ont
mieux, une aide de l’anah obtenu au moins 20 % de subventions
Le décret du 29 décembre 2014 modifie publiques et de la Fondation ;
le montant des primes Habiter mieux du - de leurs revenus fonciers, lorsque l’im-
fonds d’aide à la rénovation thermique meuble est donné en location : 100 % du
(Fart) pour les demandes de subvention montant TTC des travaux, avec report du
déposées à compter du 1er janvier 2015. déficit éventuel sur le revenu global sans
La prime Habiter mieux s’élève désormais application du seuil de 10 700 €, pendant
à 2 000 € pour les propriétaires occupants les cinq ans de validité du label.
aux ressources très modestes et à 1 600 € Des aides de la Fondation du patrimoine De plus, la Fondation octroie aux pro-
pour les propriétaires occupants aux res- sont également octroyées aux proprié- priétaires une subvention d’au minimum
sources modestes. Sa majoration en cas taires dans la mesure où il s’agit de biens 1 % du montant des travaux labellisés.
de participation des collectivités devient immobiliers particulièrement représenta- La Fondation du patrimoine peut attri-
facultative. Pour ce qui est des proprié- tifs du patrimoine local et non protégés. buer à un propriétaire non imposable,
taires-bailleurs, leur prime s’élève à Autrement dit, le bien ne doit être ni ins- ou acquittant un impôt sur le revenu infé-
1 600 €, tandis que les syndicats de copro- crit ni classé aux monuments historiques. rieur à 1 300 €, un label sans incidence fis-
priétaires peuvent compter sur une aide On dénombre trois types d’immeubles cale sous forme d’une subvention, lui
de 1 500 €. Des primes qui viennent com- visés par cette aide : permettant de réaliser des travaux de
pléter les aides financières de l’Anah pour - les immeubles non habitables, situés qualité.
les travaux de rénovation énergétique. soit en zone urbaine, soit en zone rurale Tous les renseignements sont disponi-
Ces aides financent de 25 à 50 % du mon- et constituant le patrimoine de proximité bles sur www.fondation-patrimoine.com.
tant total HT des travaux plafonnés. (pigeonniers, lavoirs, fours à pain, locaux
artisanaux, par exemple) ;
 régime fiscal des aides
Les subventions allouées doivent être
- les immeubles (habitables ou non) se
trouvant dans les zones de protection du Aides
comprises dans les recettes brutes de l’an- patrimoine architectural, urbain et pay- départementales
couP de Pouce de L’etat Pour Certains départements, via leur conseil
Les traVaux de rénoVation énergétique départemental, accordent des aides sous
forme de primes ou de prêts à des taux
Isoler son habitat de manière performante sans se ruiner est désormais possible : en particulièrement avantageux. Il faut se ren-
2017, l’Etat propose un crédit d’impôt (sous forme de chèque du montant du trop- dre sur le site Web du conseil départe-
perçu pour les non-imposables), une prime, ainsi qu’une éligibilité à un éco-prêt à mental du lieu où est situé l’immeuble,
taux zéro sur certains travaux. Par ailleurs, les travaux d’économie d’énergie continuent puis accéder à la rubrique « Guide des
de bénéficier d’une TVA à 5,5 % et d’un possible crédit d’impôt sur le revenu. aides » ou taper « aide logement » dans la
case recherche du site. ❙

104 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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SOMMAIRE DU CHAPITRE

BIEN GÉRER SON


PATRIMOINE
LOCATIF
Vos obligations en tant que bailleur
Une location prudente, Loi de référence ..................................................................................106
Contenu du logement ........................................................................106
bien gérée, confiée à
un exploitant ou à un
Le bail à établir
professionnel, est
un gage de valorisation La rédaction du bail ...........................................................................108
La caution solidaire...............................................................................109
du bien et d’amélioration
Le dépôt de garantie............................................................................109
du rendement qu’il
Le loyer et les charges..........................................................................110
procure. A condition de
Indexation du loyer, version loi Alur....................................................111
connaître et d’en
Loyers et charges impayés...................................................................112
respecter les règles,
Le renouvellement du bail ...................................................................113
mais aussi de les
Charges annexes ..................................................................................113
faire appliquer. Durée de location .................................................................................114
Résiliation du bail..................................................................................114
Droit de préemption.............................................................................116
Le choix du gestionnaire ......................................................................116
Le bailleur, le locataire, l’électricité et le gaz......................................116

Les impôts et les taxes à payer


A l’acquisition du bien .......................................................................117
A la détention du bien .........................................................................117
A la cession du bien..............................................................................119

La copropriété
Les charges .........................................................................................122
Les décisions .........................................................................................124
Gestion et relations avec les copropriétaires .....................................124

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 105


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BIEN GÉRER SON


PATRIMOINE LOCATIF

Vos obligations
en tant que bailleur
P
our déterminer les droits et obli-
gations vis-à-vis du locataire,
il convient de distinguer entre
la location meublée et la loca-
tion vide, car les deux régimes sont très
différents.
S’il s’agit d’une location nue, elle s’ef-
fectue dans les conditions très régle-
mentées de la loi de 1989, régissant la
location d’un logement nu destiné à
l’habitation principale du locataire. S’il
s’agit d’une location meublée, les
contraintes sont moins importantes : bail
moins formel, préavis plus court, libre
répartition des charges. Si vous confiez
l’exploitation d’une résidence avec ser-
vices à un exploitant professionnel, vous
signez avec lui un bail commercial d’au
minimum neuf années. Si vous souhaitez
le résilier avant l’expiration, une indem-
nité d’éviction peut vous être deman- logements financés à l’aide de prêts d’emplacement pour le stationnement
dée. Dans ce chapitre, nous exposons HLM ou par l’intermédiaire de la parti- des véhicules et enfin des locations
principalement les règles applicables cipation des employeurs à l’effort de meublées.
aux logements loués nus. construction (le prêt Action logement,
ex-1 % Logement), des logements finan-
cés par les prêts locatifs aidés (PLA) ou
Contenu
Loi de référence primes, et des logements financés par
les prêts du Crédit foncier. du logement
Dans la plupart des cas, c’est la loi du Dans ces cas particuliers, la loi du 6 juil-
6 juillet 1989, régissant la location d’un let 1989 s’applique seulement en ce qui
logement nu destiné à l’habitation prin- concerne le préavis et la forme du  Normes minimales
cipale du locataire, qui s’applique. congé à donner, la durée du bail et les d’habitabilité
Ce dispositif organise la majorité des possibilités de résiliation du locataire, Les logements soumis à la loi de 1989
rapports locatifs entre les locataires et la révision du loyer et, dans certains cas, engagent leur propriétaire à louer
leurs propriétaires en définissant les les locaux meublés (bail écrit et procé- dans les conditions établies aux normes
droits et obligations de chacun. Cette dure de préavis). minimales d’habitabilité et de confort
loi est d’ordre public. De ce fait, les définies par le décret n° 87-149 du
contrevenants peuvent être poursuivis  Exclusions totales 6 mars 1987.
sur le plan judiciaire. Certains logements n’entrent pas dans
le champ d’application de cette loi. Il  Composition et
 Exclusions partielles s’agit des logements de fonction, des dimensions
Certains logements ne sont soumis que locaux professionnels et commerciaux, Un logement comprend au minimum
partiellement à la loi de 1989. C’est le des locations constituant un mode d’ac- une pièce d’habitation et les pièces de
cas notamment du secteur HLM, des cession à la propriété, des locations service attenantes suivantes : cuisine ou

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BIEN GÉRER SON


PATRIMOINE LOCATIF

coin cuisine, salle d’eau et cabinet d’ai- les infiltrations. L’installation sanitaire prononcera sur la nature des travaux à
sances, celui-ci pouvant être situé dans d’un logement d’une seule pièce peut réaliser et le délai de leur exécution. Il
la salle d’eau. Le logement dispose au être limitée à un w.-c. extérieur au peut prononcer une injonction de faire.
moins d’une pièce principale ayant soit logement à condition que ce w.-c. soit
une surface habitable au moins égale situé dans le même bâtiment et faci-  Transformation
à 9 mètres carrés et une hauteur sous lement accessible. des locaux
plafond au moins égale à 2,20 mètres, La transformation des locaux et des
soit un volume habitable au moins égal  Gaz et électricité équipements loués par le locataire ne
à 20 mètres cubes. Le logement est alimenté en électri- peut se faire sans l’accord préalable et
cité, et, le cas échéant, en gaz. Ces écrit du bailleur.
 Ouverture et ventilation alimentations, ainsi que la ventilation En cas de non-respect, le propriétaire
Toute pièce d’habitation est pourvue des pièces où le gaz est utilisé, répon- est en droit de réclamer, au départ du
d’un ouvrant donnant à l’extérieur du dent aux besoins normaux des usa- preneur, la remise en état initial des
bâtiment permettant une aération et un gers ; ces installations doivent assurer locaux, voire conserver les travaux sans
éclairage suffisants et assurant le bon la sécurité des utilisateurs. Les nou- indemniser son locataire. Si le locataire
usage du logement et la conservation velles installations électriques, les supporte des charges pour le compte
du bâtiment. Toute pièce de service est nouvelles alimentations en gaz éven- de son propriétaire-bailleur, il dispose
pourvue d’un ouvrant donnant à l’exté- tuelles et la ventilation des pièces où d’un délai de trente ans pour se faire
rieur du bâtiment ou, à défaut, est équi- le gaz est utilisé sont conformes à la rembourser les sommes injustement
pée d’un système d’évacuation débou- réglementation. dépensées. Il peut également, dans le
chant à l’extérieur du bâtiment, et cadre de son contrat de bail et plus
assurant le bon usage du logement et  Eau particulièrement au moment de sa
la conservation de ce bâtiment. Les installations d’eau intérieures au signature, négocier avec son bailleur
logement assurent la permanence de la et pour une durée donnée une remise
 Cuisine ou coin cuisine distribution avec une pression et un sur le montant de son loyer.
La cuisine ou le coin cuisine sont inté- débit suffisants. Si c’est le propriétaire qui effectue les
rieurs et comprennent un évier avec un travaux, le locataire doit laisser libre
siphon, raccordé à une chute d’eaux  Non-respect de la loi champ à l’exécution des travaux
usées, sur lequel sont installées l’eau En cas de non-respect de ces normes, d’amélioration ou nécessaires. De plus,
potable froide et l’eau chaude. le locataire peut, dans un délai d’un an le loyer peut être réduit en fonction de
La cuisine ou le coin cuisine sont amé- à compter de la date de prise d’effet du la durée et de l’importance de la partie
nagés de manière à pouvoir recevoir un bail, exiger du propriétaire qu’il effectue du logement dont le locataire a été
appareil de cuisson (à gaz ou électrique) les travaux pour le remettre aux normes. privé si ces travaux ont duré plus de
ou possède un conduit d’évacuation de A défaut, le juge peut être saisi et se quarante jours. ❙
fumée en bon état.

 Salle d’eau et WC
La salle d’eau est intérieure au loge-
ment. Elle constitue une pièce séparée
et comporte une baignoire ou une
douche et un lavabo munis de siphon
et alimentés en eau chaude et froide.
Le cabinet d’aisances est intérieur au
logement. Il constitue une pièce sépa-
rée, à moins qu’il ne fasse partie de la
salle d’eau, et est pourvu d’une
cuvette à l’anglaise et d’une chasse
d’eau. S’il est équipé d’une fosse
étanche, la chasse d’eau peut être
remplacée par un simple effet d’eau.
Le cabinet d’aisances est séparé de la
cuisine et de la pièce où sont pris les
repas. Les sols sont étanches et les
parois situées autour de la douche et
de la baignoire sont protégées contre

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 107


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BIEN GÉRER SON


PATRIMOINE LOCATIF

Le bail à établir
La rédaction du bail
L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989, tendant à améliorer les rapports
locatifs, impose au bailleur et au futur
locataire de rédiger et de signer un
contrat obligatoirement écrit, en l’oc-
currence le bail. Ce dernier doit être réa-
lisé au moins en deux exemplaires afin
que bailleur et locataire(s) en gardent
chacun un original.

 mentions obligatoires
Le bail doit comporter :
- le nom et l’adresse réelle du bailleur
ou, le cas échéant, de son mandataire ;
- la date d’effet de prise du bail ;
- la consistance du logement et sa des-
tination ;
- la description du logement et de ses bail et cela, même en cas de séparation. cette formalité, qui peut être faite au
équipements ; Seul un jugement de divorce y met fin. domicile du loueur ou à celui du loca-
- le montant du loyer et ses modalités taire, a comme principal avantage de
de révision ; Locataire vivant en concubinage donner date certaine au bail. Les frais
- et le montant du dépôt de garantie. Pour éviter toute difficulté, une clause induits par cet enregistrement (droit fixe
Concernant la signature obligatoire du de solidarité entre les concubins est sou- de 25 € prévu à l’article 739 du Code
ou des locataires, divers cas peuvent se haitée. Il doit donc être mentionné : général des impôts) doivent être payés
présenter : soit le locataire est seul à « Les copreneurs sont tenus solidaire- dans leur intégralité par celui qui en a
prendre le bail, soit les locataires sont ment et indivisiblement au paiement fait la demande.
mariés ou vivent en concubinage. des loyers et des charges pendant toute
la durée du bail et de ses éventuels  Pièces annexées
Locataire seul renouvellements ». Cette clause permet au contrat
La seule signature du locataire est au bailleur d’exiger l’intégralité des Le bail doit être complété par d’autres
requise. sommes dues à n’importe lequel des documents : l’état des lieux, l’extrait du
signataires du bail. règlement de copropriété le cas
Locataire marié échéant, et les diagnostics techniques
La signature d’un seul époux suffit, quel  Enregistrement du bail (le diagnostic de performance énergé-
que soit le régime matrimonial. Chaque Il n’est pas obligatoire d’enregistrer un tique, le constat de risque d’exposition
conjoint est néanmoins cotitulaire du bail au centre des impôts. Cependant, au plomb pour un immeuble construit
avant 1949, et l’état des risques naturels
LES aLLOCaTiONS LOGEmENT dirECTEmENT VErSéES au baiLLEur et technologiques, état de l’installation
intérieure d’électricité et de gaz pour
Depuis la loi sur le pouvoir d’achat du 8 février 2008, le bailleur peut percevoir tout logement construit avant 1975).
directement l’allocation de logement à caractère familial (ALF) et l’allocation
de logement à caractère social (ALS), même sans l’accord du locataire. Dans Etat des lieux
ce cas, il faut déduire l’allocation du montant du loyer et porter cette déduction L’état des lieux du logement doit être
à la connaissance du locataire. Le bailleur doit également demander le bénéfice effectué lors de la remise des clefs et
du tiers-payant. être joint au contrat. Il doit être réalisé
contradictoirement, c’est-à-dire en pré-

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BIEN GÉRER SON


PATRIMOINE LOCATIF

sence du locataire et du bailleur, et peut


être réalisé par exploit d’huissier. CE quE LE baiLLEur dOiT rEmETTrE à SON LOCaTairE
Si c’est la seconde solution qui est adop-
tée, les frais sont partagés équitable- Depuis le 1er août 2015, le bailleur doit remettre à son locataire, en annexe
ment entre le preneur et le bailleur, ou du bail :
par la seule personne qui fait appel à - l’état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés,
ses services. De plus, le propriétaire-bail- - si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du
leur ou le locataire, selon le cas, doit être règlement de copropriété,
averti au moins sept jours à l’avance par - l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit
lettre recommandée, avec accusé de obligatoirement souscrire,
réception, de la procédure mise en - le dossier de diagnostics techniques (DDT) : le diagnostic de performance
place par l’autre partie énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), une
L’état des lieux protège les intérêts du copie de l’état d’amiante et l’état des risques naturels et technologiques
locataire puisque, en son absence, selon lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un
l’article 1731 du Code civil, « le preneur arrêté. Cet arrêté est consultable en préfecture,
est présumé les avoir reçus en bon état
- l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information
et de la communication (câble, TNT, fibre, etc.),
de réparations locatives ».
- une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conven-
Il perd ensuite ses droits à recours et,
tionné,
surtout, il risque de ne pas pouvoir récu-
- la liste des réparations à la charge du locataire,
pérer son dépôt de garantie lors de son - la liste des charges récupérables,
départ. - le contrat de caution solidaire (ou une autre garantie)
- pour les baux de logements construits avant 1975 et dont la signature est
Extrait du règlement de copropriété intervenue depuis le 1er juillet 2017 un état de l’installation intérieure d’élec-
En cas de location dans un immeuble tricité et un état de l’installation intérieure de gaz sauf si ces installations
collectif, le propriétaire doit annexer la ont moins de quinze ans.
photocopie de certains extraits du règle-
ment de copropriété. Il s’agit notam-
ment des pages précisant la destination moyens à sa disposition pour parvenir tion ne joue plus. Elle doit donc être
de l’immeuble, la jouissance et l’usage au paiement des loyers par son locataire renouvelée.
des parties privatives et communes, ainsi et qu’il a prouvé son insolvabilité.
que la quote-part correspondant au
logement loué, dans chacune des caté-
gories de charges.
 Formalités à suivre
Pour que la caution puisse être valable- Le dépôt de garantie
ment mise en jeu, doit être écrit dans le Le bail prévoit généralement le verse-
bail et de la main de la caution : ment par le locataire – ou par un tiers –

La caution solidaire - le montant du loyer et les conditions


de sa révision ;
d’un dépôt de garantie destiné à garan-
tir l’exécution de ses obligations loca-
Instaurer une caution se révèle indis- - qu’elle a eu pleinement connaissance tives, notamment le paiement des
pensable afin de parer à la défaillance de la nature et de l’étendue de l’obliga- loyers et la réalisation des répara-
du locataire dans le paiement de son tion qu’elle contracte. La résiliation de tions locatives. Les dispositions qui sui-
loyer. Cette caution doit être solidaire la caution prend logiquement fin à l’ex- vent ne concernent pas les locations
et non simple, car la mise en jeu de cette piration du bail, à moins que celle-ci ait meublées, qui ne sont régies que par le
dernière n’est possible que lorsque le stipulé une durée quelconque. Notons bail écrit ou verbal liant le propriétaire
bailleur a eu recours à l’ensemble des qu’en cas de poursuite du bail, la cau- au locataire.

Les différents taux d’intérêt LégaL (2e semestre 2017)  Versement


Le dépôt de garantie est remis au pro-
débiteur (qui doit) Créancier (à qui l’argent est dû) Type de taux priétaire du logement ou au profession-
Particulier Particulier 3,94 % nel qui gère le bien au moment de la
signature du bail. Il ne peut pas être
Professionnel Particulier 3,94 %
supérieur à un mois de loyer, hors
Professionnel Professionnel 0,90 % charges. Cette somme d’argent est ver-
sée soit directement par le locataire, soit
Particulier Professionnel 0,90 %
par l’intermédiaire d’Action logement
Particulier : personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels. Professionnel : tous les autres cas. (ex-1 % Logement) sous forme de 

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 109


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BIEN GÉRER SON


PATRIMOINE LOCATIF

 l’avance Locapass (consistant à avancer


au locataire le montant plafonné à 500 €
du dépôt de garantie demandé par le
propriétaire lors de la signature du bail
pour sa résidence principale, qu’elle soit
meublée ou vide) ou par le fonds de soli-
darité pour le logement (FSL), lorsque le
locataire a fait une demande d’aide pour
financer le dépôt de garantie.
En cas de versement en espèces, le loca-
taire peut demander un reçu spécifiant
que la somme remise l’est au titre du
dépôt de garantie.

 Le montant
Selon la nature de la location, le montant
du dépôt de garantie varie et ne peut
être supérieur aux limites prévues. Enfin,
aucun dépôt de garantie n’est exigible
si le loyer est payable d’avance pour une
période supérieure à deux mois. La res- tion faite de toutes les sommes restant doit, de préférence par lettre recomman-
titution c’est le propriétaire du logement dues au propriétaire à quelque titre que dée avec avis de réception, mettre en
au moment du départ du locataire qui ce soit (régularisation des loyers et des demeure le propriétaire de restituer le
doit restituer le dépôt de garantie. Si le charges, réparation, etc.). A défaut de montant du dépôt de garantie dans un
logement a été vendu, le locataire doit restitution dans le délai prévu, le mon- délai raisonnable.
donc s’adresser au nouveau propriétaire tant du dépôt de garantie produit des En cas d’échec, le locataire peut saisir la
pour obtenir la restitution de son dépôt intérêts au taux légal au profit du loca- commission départementale de conci-
de garantie. taire (cf. tableau des différents taux d’in- liation où est situé le logement concerné.
La restitution du dépôt de garantie doit térêt légal).
intervenir au plus tard deux mois après
la remise des clés par le locataire, déduc-
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué
dans le délai de deux mois, le locataire Le loyer
et les charges
L’ENCadrEmENT dES LOYErS a PariS
 Le loyer principal
A Paris, deux mécanismes d’encadrement des loyers s’appliqueront de manière Le loyer à la prise de bail est déterminé
complémentaire notamment lors de la mise en location des logements. Les librement par les parties à l’exception
loyers des contrats doivent être fixés dans une double limite : de Paris où existe depuis le 1er septem-
- en fonction du loyer appliqué à l’ancien locataire dans les conditions fixées bre 2015 un encadrement des loyers. Et
chaque année par décret pris dans l’ensemble des agglomérations dites tendues, la loi de 1989 fixe les conditions d’aug-
- dans la limite des valeurs fixées par arrêté préfectoral dans les conditions du mentation en cas de renouvellement du
nouveau mécanisme d’encadrement du niveau des loyers. bail. Cette mesure ne joue pas pour les
Le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyers des logements concernés par les
loyer de référence majoré de 20 % correspondant aux caractéristiques du loge- dispositifs Robien, Borloo ou encore
ment. Si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence
Girardin, pour lesquels les loyers sont
majoré en vigueur à la date de signature du contrat, le locataire peut contester
encadrés.
son loyer judiciairement. Toutefois, lorsque le logement présente certaines carac-
téristiques de localisation ou de confort déterminantes pour la fixation du loyer,
notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés  révision annuelle
dans le même secteur géographique, le bailleur peut fixer un loyer supérieur du loyer
au loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer au loyer La revalorisation annuelle du loyer à
de base, lorsque celui-ci est égal au loyer de référence majoré correspondant laquelle peut prétendre le bailleur
au logement. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le demeure, toutefois, encadrée. En effet,
justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. Le locataire dispose elle ne peut être supérieure à la varia-
d’un délai de trois mois pour contester ce complément de loyer. tion de l’indice de référence des loyers
(IRL) publié par l’Insee et connu à la date

110 LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017


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BIEN GÉRER SON


PATRIMOINE LOCATIF

de révision prévue dans le bail. Si, dans sur le logement (Anil) sur ce nouveau - loyer révisé = 500 € x IRL du 4e trimes-
le bail, le propriétaire insère une clause système ! Il est vivement conseillé au tre 2015 ;
selon laquelle le loyer est révisable selon bailleur qui souhaite réviser le loyer - IRL du 4 e trimestre 2015 = (500 € x
l’indice de référence des loyers du pre- d’adresser sa demande par un courrier 125,50)/125,28= 500,87 €.
mier trimestre, cette revalorisation sera (lettre recommandée avec demande A compter du 1er avril 2017, le bailleur
réalisée en prenant dans le tableau la d’avis de réception) rappelant les condi- pourra demander un loyer de 500,87 €.
variation relative au premier trimestre. tions de la révision du loyer. La révision Ce loyer recalculé sera exigible auprès
prenant effet au plus tôt au jour de la du locataire à compter du jour où
demande de révision, il conviendra de le bailleur aura manifesté sa demande

Indexation du loyer, la formuler en amont de la date prévue


pour la révision.
de révision (au plus tôt, pour le mois
d’avril 2017).
version loi Alur  application de  délai raccourci
Si une clause du bail le prévoit, le loyer l’augmentation de loyer Par ailleurs, la loi Alur a raccourci le délai
peut être révisé une fois par an, à la date La hausse de loyer, acceptée par le bail- de prescription des différentiels de
indiquée au bail ou, à défaut, à la date leur et le preneur, devient effective. La loyers issus des clauses de révision de
anniversaire du bail. L’augmentation ne hausse se répartit par tiers si le contrat cinq ans à un an. Pour un bail signé avant
peut être supérieure à la variation de est renouvelé pour trois ans, si le bailleur l’entrée en vigueur de la loi Alur, les révi-
l’indice de référence des loyers (IRL) est une personne physique ou si l’aug- sions postérieures au 27 mars 2014 sont
publié par l’Insee, indice qui correspond mentation est inférieure à 10 % ; par régies par le dispositif Alur (loi du 6 juillet
à la moyenne, sur les douze derniers sixième annuel si le bail est renouvelé 1989 : art. 17-1 ; loi Alur : art. 14).
moins, de l’évolution des prix à la pour six ans, si le bailleur est une per- En conséquence, recalculer le loyer
consommation, hors tabac et hors sonne morale ou si le loyer augmente n’est possible que si le bailleur a
loyers. L’indice de référence figure au de plus de 10 %. exprimé sa volonté de réviser le loyer
bail. A défaut, le dernier indice publié à dans le délai d’un an à compter de la
la date de signature du bail est pris en Exemple date de révision. A défaut, il n’y a pas
compte. Il est à comparer avec l’indice Un bail (cf. tableau Mise en œuvre de la lieu de recalculer le loyer.
du même trimestre connu à la date de clause de révision du loyer) est signé le Un bail est signé le 1er avril 2011 pour
révision (le taux de l’augmentation du 1er avril 2016 (après l’entrée en vigueur un loyer de 500 € ; il prévoit la révision
loyer est au maximum le taux de l’aug- de la loi Alur), pour un loyer de 500 € du loyer au 1er avril de chaque année.
mentation de l’IRL entre les deux dates). (hors charge) ; il prévoit la révision du L’indice de référence publié à la date
Le dernier Indice de référence des loyers loyer à la date anniversaire du contrat. de signature du bail est celui du qua-
(IRL) a été publié par l’Insee le 13 avril A compter du 1er avril 2017 (date anni- trième trimestre 2010 (119,17). Le bail-
2017. Il s’agit de l’IRL du premier trimes- versaire du contrat), le bailleur pourra leur n’a jamais mis en œuvre la clause
tre qui s’établit à 125,90, soit une hausse demander un loyer révisé en considé- de révision.
de 0,51 % par rapport à l’IRL du qua- ration de l’IRL publiée pour le quatrième Le 1 er avril 2014, le bailleur peut-il
trième trimestre 2016. trimestre 2016 (hypothèse pour le cas : demander au locataire un loyer recal-
La loi Alur a modifié les modalités de IRL du quatrième trimestre 2016 culé sur la base des indices publiés
révision du loyer. Dorénavant, le bailleur = 125,50). depuis la signature du bail ? 
doit en faire la demande en signifiant à
son locataire qu’il entend appliquer la LOi aLur : La LOCaTiON mEubLéE déSOrmaiS CONCErNéE
révision dans le délai d’un an, à compter
de la date prévue pour la révision. La Avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d’application de la
révision prendra effet au jour de sa loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location
demande et n’est donc pas rétroactive. nue. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter
S’il laisse passer le délai d’un an, la révi- de la restitution des clés et si l’état des lieux de sortie ne démontre pas la pré-
sion du loyer pour l’année écoulée n’est sence de dégradations, le délai est réduit à un mois.
plus possible. Ce dispositif est applica- Mais la location meublée conserve encore des particularités :
ble aux révisions de loyer postérieures - la durée du contrat de location est d’un an tacitement reconductible (contre
au 27 mars 2014 et donc en pratique, trois ans en location nue) ;
depuis le 27 mars 2015. - le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges (contre
un mois de loyers hors charges en location nue) ;
 Lettre en recommandé - les modalités pour donner congé sont différentes avec un délai de préavis
Suivons les bienvenues explications de d’un mois pour le locataire et de trois mois pour le propriétaire.
l’Agence nationale pour l’information

LE GUIDE DE L’IMMOBILIER 2017 111


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BIEN GÉRER SON


PATRIMOINE LOCATIF

Calcul des révisions antérieures au A défaut d’avoir manifesté sa demande  Commandement de payer
27 mars 2014 : pour ces révisions, le dans le délai d’un an à compter de la Le bailleur peut adresser un commande-
loyer peut être recalculé en prenant en date de révision (pour l’exemple, avant ment de payer dans le cas où le preneur
compte les indices de référence publiés le 31 mars 2015), la révision au titre de ne s’exécute pas ou ne prend pas contact
depuis la date de signature du bail : l’année 2014 n’est plus possible. Une avec le bailleur afin de trouver un arran-
- au 1er avril 2012 : loyer recalculé = 500 € révision du loyer pourra être demandée gement à l’amiable. Celui-ci est le pre-
x IRL du 4e trimestre 2011. Donc : IRL à compter du 1er avril 2015 : l’IRL du qua- mier acte de procédure visant à la mise
4 e trimestre 2010, soit (500 € x trième trimestre 2014 pourra être appli- en jeu de la clause résolutoire. A compter
121,68)/119,17 € = 510,53 €. qué au loyer exigible le 1er avril 2015 du commandement, le preneur dispose
- au 1 er avril 2013 : loyer recalculé (c’est-à-dire 520,14 €). de deux mois pour payer ou négocier un
= 510,53 € x IRL du 4e trimestre 2012. échéancier de paiement avec son pro-
Donc IRL du 4 e trimestre 2011, soit priétaire. Pour le faire délivrer, il faut faire
(510,53 € x 123,97)/121,68 € = 520,14 €.
Calcul des révisions postérieures au Loyers et charges appel à un huissier. Pour cela, une copie
du contrat de location et un état de la
27 mars 2014 : pour ces révisions, le
loyer peut être recalculé en prenant en
impayés dette doivent lui être remis.

compte l’indice de référence, à la condi- Le non-paiement de loyers et/ou de  assignation en référé


tion que le bailleur ait manifesté sa charges permet au propriétaire-bailleur Cette procédure permet au bailleur d’ob-
volonté de réviser le loyer dans le délai de rompre le contrat de location sans tenir rapidement le départ de son loca-
d’un an à compter de la date de révi- même attendre l’échéance du bail. Pour taire et l’autorisation de procéder au
sion : - au 1er avril 2014 : loyer recalculé ce faire, le bailleur doit suivre rigoureu- recouvrement de la dette. Afin d’assigner
= 520,14 € x IRL du 4e trimestre 2013. sement une longue procédure mise en son locataire devant le tribunal d’instance
Donc IRL 4e trimestre 2012, soit (520,14 € place. du lieu où se situe le logement, le bailleur
x 124,83)/123,97 € = 523,75 €. doit également s’adresser à un huissier.
A compter du 1er avril 2014, le bailleur  mise en demeure Le préfet doit aussi être averti de cette
est légitime à demander au locataire un Dès le premier retard de paiement, le assignation par lettre recommandée avec
loyer recalculé, à hauteur de 523,75 €. bailleur doit adresser au locataire : accusé de réception. Cela lui permettra
Attention : le loyer recalculé est exigible - soit une lettre recommandée avec de contacter les services sociaux. Après
auprès du locataire à compter du jour accusé de réception le mettant en mise en délibéré, il peut être jugé que le
où le bailleur a exprimé sa volonté de demeure de régler ; - soit un rappel par locataire soit dans l’obligation de quitter
le réviser. Par exemple, si le bailleur voie d’huissier ; les lieux. Dans ce cas, c’est l’huissier qui
n’envoie sa demande de révision que - soit une demande de règlement par lui signifiera la décision prise à son égard.
le 1er septembre 2014, il ne pourra exi- lettre recommandée avec accusé de Son départ doit avoir lieu dans le délai
ger du locataire le loyer recalculé qu’à réception à la personne qui s’est porté d’un mois suivant ladite signification. Il
compter de cette date. caution. dispose également de ce délai pour

mise en œuvre de La cLause de révision du Loyer

demande de révision demande de révision formalisée demande de révision formalisée


Situation formalisée au jour de la dans le délai d’un an à compter de la date après le délai d’un an à compter
date de révision de révision de la date de révision

Le loyer révisé est  Le loyer révisé est exigible à compter  La révision de loyer n’est plus exigible 


Principe exigible à compter de la de la date de la demande de révision pour l’année écoulée
date de révision

date de révision : 1er avril 


date de révision : date de révision : 1er avril.  date de la demande : après le 31 mars 2018
dans notre 1er avril date de la demande : => la révision pour l’année écoulée n’est plus 
exemple date de la demande : 1er septembre 2017 possible ; le loyer dû par le locataire sur la période
(bail signé le 1er avril 2017 => deux périodes sont à distinguer :  (1er avril 2016 - 31 mars 2017) est de 500 €.
1 avril 2016,
er
=> le loyer recalculé - du 1er avril 2017 au 31 août 2017 :  Le bailleur pourra demander une révision du loyer
pour un loyer (500,87 €) est dû par le le loyer dû par le locataire est de 500 € ; au titre de la révision du 1er avril 2018, sur la base
de 500 €) locataire à compter du - à compter du 1er septembre 2017 : le loyer d’un loyer de 500 €, en tenant compte de l’irL
1er avril 2017. recalculé (500,87 €) est dû par le locataire. applicable au 1er avril 2018 et de son évolution
par rapport à l’irL applicable au 1er avril 2017.

Source : Anil

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s’adresser au juge et solliciter de nou-


veaux délais.
Charges annexes  régularisation annuelle
Un décompte spécifique du bailleur
Outre son loyer, le locataire supporte rend compte, chaque année, au loca-

Le renouvellement certaines charges dites locatives (entre-


tien courant, petites réparations mais
taire de l’ensemble des charges ayant
réellement eu lieu. L’envoi du décompte
du bail aussi fournitures). au locataire est effectué un mois avant
la demande de règlement.
 Provision
 Procédure à suivre pour charges  Justificatifs
par le propriétaire Les charges payables par le locataire Les pièces justificatives pour le calcul
Une proposition de nouveau loyer doit ne peuvent être calculées à l’avance. du montant des charges doivent être
être envoyée par le bailleur lorsqu’il Le bailleur a donc la faculté de se faire tenues à la disposition des locataires
souhaite réviser le montant de ce loyer verser une provision mensuelle paya- durant le mois suivant la réception de
au-delà de l’augmentation légale de ble au même moment que le loyer. la demande de régularisation. 
l’IRL. Envoyée six mois avant la fin du
contrat de location, la notification doit
comporter : COmmENT réViSEr uN LOYEr ?
- le montant du loyer proposé ; Il faut utiliser l’indice de référence des loyers (IRL) pour établir la révision des loyers
- trois références de loyers constatés en cours de bail dans le parc locatif privé. Cet indice sert également à la révision du
dans le voisinage pour des logements loyer pour les baux de logements meublés destinés à l’habitation principale du preneur.
comparables ; Le loyer d’un local à usage d’habitation peut être révisé chaque année à l’initiative
- six références si le logement est basé du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anni-
à Paris, Marseille ou Lyon ou dans leur versaire du contrat. Toutefois, le loyer n’est révisé chaque année que si une clause
agglomération ; du bail le prévoit. La clause de révision prend généralement pour base de calcul le
- et, sous peine de nullité, la reproduc- dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à
tion intégrale de l’alinéa c de l’article sa date d’entrée en vigueur.
17 de la loi du 6 juillet 1989 régissant
la hausse de loyer dans le cadre du vaLeurs de L’irL
renouvellement du bail. Trimestre date
année irL Variation annuelle
de référence de publication
 Procédure à suivre 2e trimestre nc nc 13 juillet 2017
2017
pour le locataire 1er trimestre 125,90 + 0,51 % 13 avril 2017
La réponse du locataire doit intervenir
dans le délai de quatre mois avant la 4e trimestre 125,50 + 0,18 % 12 janvier 2017
fin du bail. Son absence de réponse 3e trimestre 125,33 + 0,06 % 12 octobre 2016
s’interprète comme un refus. L’aug- 2016
mentation du loyer est subordonnée 2e trimestre 125,25 0 % 13 juillet 2016
à l’accord du locataire. En cas de refus 1er trimestre 125,26 + 0,06 % 13 avril 2016
de ce dernier, les deux parties peuvent
saisir la commission de conciliation qui 4e trimestre 125,28 - 0,01 % 14 janvier 2016
statuera sur l’opération. 3 trimestre
e
125,26 + 0,02 % 15 octobre 2015
2015
 application 2e trimestre 125,25 + 0,08 % 23 juillet 2015
de l’augmentation 1er trimestre 125,19 + 0,15 % 17 avril 2015
de loyer
La hausse de loyer, acceptée par le Exemple d’utilisation : Un bail a été signé le 1er mars 2016 pour un loyer mensuel
bailleur et le preneur, devient effective. de 1000 euros. En mars 2017 intervient la première révision. Le dernier indice connu
La hausse se répartit par tiers si le est celui du 4e trimestre 2016. Le nouveau loyer est égal à :
contrat est renouvelé pour trois ans, si 125,50
le bailleur est une personne physique 1 000 X ---------- = 1001,75
ou si l’augmentation est inférieure à 125,28
10 % ; par sixième annuel si le bail est
renouvelé pour six ans, si le bailleur Remarque : depuis le 9 février 2008, l’évolution de l’IRL est calquée sur celle de l’indice
est une personne morale ou si le loyer des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
augmente de plus de 10 %.

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PATRIMOINE LOCATIF

 réajustement
Contrairement aux loyers, la provision
pour charges ne peut être réévaluée.
Cependant, un réajustement, à la
hausse comme à la baisse, est possible
lorsque la régularisation annuelle fait
apparaître un solde positif ou négatif
d’un montant important.

Durée de location
La durée du bail varie selon la qualité
du bailleur (personne physique ou
morale). Dans le cas d’un bail conclu
avec une personne physique, le bail est
de trois ans. Cette durée est portée à
six, s’il s’agit d’une personne morale.

Définition du bailleur, personne


physique  Exceptions de poursuivre sa scolarité à partir d’une
Ce sont les bailleurs particuliers, les La durée de location peut être com- date donnée. Ce contrat ne peut être
membres de société civile familiale prise entre un et trois ans dans cer- inférieur à douze mois.
(parents et alliés jusqu’au 4e degré) et taines hypothèses amenant le bailleur Sa durée doit être spécifiée dans le
les membres d’une indivision. à avoir l’intention de reprendre contrat et indiquer l’événement qui jus-
son logement avant, du fait de l’un des tifie cette reprise.
Définition du bailleur, personne morale événements, professionnel ou familial, Si l’événement se réalise comme prévu,
Sont considérées comme personnes suivants : le bailleur devra confirmer cette réali-
morales les sociétés. C’est aussi le cas - une mutation dont on connaît la date ; sation deux mois avant l’échéance du
des agences immobilières à qui le pro- - retour du bailleur installé à l’étranger ; contrat par lettre recommandée avec
priétaire a donné mandat pour gérer le - une attente d’une mise à la retraite qui accusé de réception.
logement. Si c’est l’agence immobilière nécessiterait la reprise du logement ; Si cette procédure n’est pas suivie
qui signe le bail, celui-ci sera automati- - ou une intention de reprendre le convenablement ou que l’événement
quement d’une durée de six ans. logement pour permettre à un enfant n’a pas eu lieu, la durée du bail est por-
tée à trois ans.

déTECTEurS dE FuméE ObLiGaTOirES


Depuis le 8 mars 2015, le détecteur de fumée est obligatoire dans tous les Résiliation du bail
logements. Il doit être muni du marquage CE et être conforme à la norme
Le bail peut être résilié, soit du fait du
européenne harmonisée NF EN14604. Les détecteurs utilisant l’ionisation sont
locataire, soit du fait du propriétaire.
interdits, car ils sont radioactifs. Le propriétaire doit les fournir et les installer
dans son logement s’il occupe ce logement, ou en cas de mise en location en
mars 2015. En revanche, si le logement est déjà loué en mars 2015, le pro-  résiliation par le locataire
priétaire peut soit le fournir à son locataire, soit lui en rembourser l’achat. Dans Le locataire peut donner congé à tout
ces deux cas, il appartiendra au locataire de procéder à la pose du détecteur. moment sans avoir à justifier sa décision.
Celui-ci doit être installé dans la circulation ou dégagement (palier, couloir) Il est toutefois tenu d’en avertir le pro-
desservant les chambres. Lorsque le logement n’en comporte pas (cas des priétaire par lettre recommandée avec
studios), le détecteur doit être installé le plus loin possible de la cuisine et de accusé de réception au moins trois mois
la salle de bain, et être fixé solidement en partie supérieure, à proximité du avant la date de son départ. Ce préavis
point le plus haut et à distance des autres parois, ainsi que des sources de est réduit à un mois :
vapeur (fumées de cuisson et vapeur d’eau). Dans les maisons ou dans les - en cas de mutation ou de perte d’em-
appartements comportant plusieurs étages, il est recommandé d’installer un ploi (y compris en cas de CDD) ;
détecteur par étage. Dans les logements de grande surface, il est également - si la santé du locataire, âgé de plus
recommandé d’en installer plusieurs. de 60 ans, justifie un changement de
domicile ;

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PATRIMOINE LOCATIF

- si le locataire est bénéficiaire du revenu


minimal d’insertion (RMI). La GaraNTiE dES riSquES LOCaTiFS (GrL)
Depuis la loi Alur, de nouveaux cas sont
La GRL (garantie des risques locatifs), était ouverte aux bailleurs privés-personnes
prévus pour un préavis réduit à un mois :
physiques ou SCI entre parents (jusqu’au quatrième degré). Etaient exclus les per-
- le logement est situé dans une zone
sonnes morales, les sous-locations et les baux commerciaux, ruraux ou profession-
tendue (à Paris, et dans les vingt-sept nels. Pour souscrire la GRL, le propriétaire-bailleur devait s’adresser à un assureur,
autres agglomérations concernées, le adhérent du dispositif. Le contrat d’assurance était accordé, quel que soit le statut
délai de préavis est donc désormais professionnel du locataire : salariés Action logement (ex-1 % Logement), salariés
d’un mois sans avoir à justifier d’aucun titulaires d’un CDI ou d’un CDD, jeunes de moins de 30 ans en situation ou recherche
autre motif) ; d’emploi, demandeurs d’emploi indemnisés, bénéficiaires des minima sociaux, étu-
- le locataire obtient son premier diants (boursiers ou non), retraités.
emploi, est muté, perd son emploi ou Depuis le 1er janvier 2016, ces contrats ne sont plus distribués par les assureurs.
en retrouve un après l’avoir perdu ; Toutefois, si le bailleur