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SOMMAIRE
Fin de la période dorée ? 6
LES PRIX ET LES Un marché soutenu en 2017 6 UN
RENDEMENTS DU Progressive remontée des taux 6 FINANCEMENT
MARCHÉ
L’ancien poursuit son ascension 7
La reprise s’installe dans le neuf 9
TRÈS PEU ONÉREUX
La construction en régions 11 Le calcul du budget 94
Les prix des appartements anciens dans
les principales villes d’Ile-de-France 20 Les frais d’acquisition 94
Les frais du crédit 96
Les tendances en région : la province n’est pas en reste 27 Les assurances 96
Un marché locatif toujours actif 31
Les prêts bancaires 97
Des locataires mobiles 32
Les taux resteront faibles 97
Offre insuffisante à Lille et à Paris 32
Faut-il renégocier son crédit ? 98
Baisse des loyers de marché 33
Des crédits fiscalement avantageux 99
Les petites villes ne sont pas épargnées 34 Le prêt à taux fixe 99
Des logements moins entretenus 34 Prêt à taux révisable 100
L’immobilier, le placement préféré des Français 35 Le crédit in fine 100
Nouvelle collecte record des SCPI 35 Les aides et subventions 101
OPCI : la percée continue 36 Les aides de l’Agence pour l’amélioration de l’habitat (Anah) 101
Résidences de tourisme : le secteur se réinvente 38 Les aides de la Fondation du patrimoine 104
Ehpad, un marché d’avenir 39 Aides départementales 104
Les résidences pour seniors en quête de légitimité 40
Les résidences pour étudiants, une forte demande 41
Bureaux : le retour des grandes transactions 41
L’immobilier de luxe se porte bien 42 BIEN GÉRER SON
Investir en outre-mer 43 PATRIMOINE
La Réunion, des prix en baisse 43 LOCATIF
La Martinique dopée par la défiscalisation 43
La Nouvelle-Calédonie, le 2e marché locatif français 44 Vos obligations en tant que bailleur 106
En Guadeloupe, les ventes progressent 45 Loi de référence 106
Saint-Martin, territoire VIP 46 Contenu du logement 106
Investir à l’étranger : Maurice, Portugal, Maroc, Floride 48 Le bail à établir 108
Les prix dans 500 villes 53 La rédaction du bail 108
La caution solidaire 109
Le dépôt de garantie 109
Le loyer et les charges 110
PROFITER DES Le Pinel reconduit en 2018 ? 57
Indexation du loyer, version loi Alur 111
AVANTAGES Mobiliser les investisseurs 58 Loyers et charges impayés 112
FISCAUX Les investissements réalisés
Les logements concernés
58
59
Le renouvellement du bail
Charges annexes
113
113
Un niveau de performance énergétique exigé 61 Durée de location 114
Six, neuf ou douze ans de location 62
Résiliation du bail 114
Réduction d’impôt 62
Droit de préemption 116
Loyers plafonnés 62
Choix du gestionnaire 116
Outre-mer : le Pinel continue de faire son nid 63 Le bailleur, le locataire, l’électricité et le gaz 116
Dispositif Pinel outre-mer 63
Dispositif Girardin 63 Les impôts et les taxes à payer 117
Aide fiscale au logement locatif social 64 A l’acquisition du bien 117
Le régime du microfoncier 65 A la détention du bien 117
La réduction d’impôt Malraux 66 A la cession du bien 119
Les monuments historiques 70 La copropriété 122
La rénovation de logements 74
Les charges 122
La location Cosse 75 Les décisions 124
Bénéficiaires et logements concernés 75 Gestion et relations avec les copropriétaires 124
La signature d’une convention avec l’Anah 75
Les plafonds de ressources et de loyers des locataires 75
L’avantage fiscal 76
La location meublée 77 RÉALISER
La location meublée professionnelle (LMP) 77 SON
La location meublée non professionnelle (LMNP) 79 PROJET
La réduction d’impôt Bouvard 81
Les résidences meublées 85 Analyser la rentabilité 126
Le régime micro-BIC 90
L’optimisation fiscale 91 Les formules mathématiques 126
Les simulations de calcul 126
Le démembrement 91
La société civile immobilière (SCI) 92 Le carnet immobilier 129
Un plafonnement unique 92 Adresses utiles 130
Tout un
programme…
L
e nouveau président de la République est clair :
Benoît Descamps
rédacteur en chef il compte orienter le patrimoine des ménages
(b.descamps@edicom.fr) vers le financement des entreprises. Si cette
mesure est la bienvenue, il serait également
appréciable que le nouvel exécutif poursuive dans la voie des précédents
gouvernements qui ont tous favorisé l’immobilier locatif.
Moins sexy que la Tech, l’immobilier neuf représente en France toujours l’un
des tout premiers viviers d’emplois en France. Derrière la pierre se cachent
des milliers d’entreprises pour qui un coup d’arrêt des mesures incitatives
fiscales pourrait être fatal.
Bref, les raisons du maintien d’un soutien fiscal à l’immobilier sont nom-
breuses. Mais l’instauration d’un impôt sur la fortune uniquement basée sur
la pierre et l’absence d’un ministère totalement dédié au logement sont
autant de signes inquiétants quand il s’agit d’anticiper la future politique du
gouvernement envers l’immobilier.
www.investissementconseils.com
Les Rives de Marne - 8 quai de Bir-Hakeim Gestion des ventes : Dépôt légal : à parution La reproduction des textes et des illustrations publiés
94419 Saint-Maurice Cedex réservée aux marchands de journaux - CPPAP : n° 0720 T 86 897 dans Investissement Conseils est in terdite.
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SOMMAIRE DU CHAPITRE
LES PRIX ET
LES RENDEMENTS
DU MARCHÉ
Fin de la période dorée ?
Un marché soutenu en 2017 ...................................................................6
Progressive remontée des taux ..............................................................6
Le marché immobilier, L’ancien poursuit son ascension .............................................................7
que ce soit dans La reprise s’installe dans le neuf.............................................................9
l’ancien ou le neuf, La construction en régions ...................................................................11
Les prix des appartements anciens dans
reste largement stimulé les principales villes d’Ile-de-France....................................................20
par des taux d’emprunt Les tendances en régions : la province n’est pas en reste 27
toujours aussi bas
Un marché locatif toujours actif
– malgré une légère
Des locataires mobiles ..........................................................................32
remontée constatée ces Offre insuffisante à Lille et à Paris ...........................................................32
dernières semaines. Une Baisse des loyers de marché ...................................................................33
hausse loin d’être encore Les petites villes ne sont pas épargnées ..............................................34
Des logements moins entretenus..........................................................34
rédhibitoire ou de nature
L’immobilier, le placement préféré des Français
à inquiéter acheteurs,
Nouvelle collecte record des SCPI ......................................................35
investisseurs et OPCI : la percée continue........................................................................36
primo-accédants. Résidences de tourisme : le secteur se réinvente................................38
PTZ élargi et Pinel Ehpad, un marché d’avenir .......................................................................39
Les résidences pour seniors en quête de légitimité ...........................40
pourraient ne pas Les résidences pour étudiants, une forte demande ...........................41
être remis en cause Bureaux : le retour des grandes transactions .......................................41
pour 2018. L’immobilier de luxe se porte bien........................................................42
Investir en outre-mer
La Réunion, des prix en baisse .............................................................43
La Martinique dopée par la défiscalisation ............................................43
La Nouvelle-Calédonie, 2e marché locatif français..............................44
En Guadeloupe, les ventes progressent ................................................45
Saint-Martin, territoire VIP.....................................................................46
Investir à l’étranger : Maurice, Portugal, Maroc, Floride 48
Les prix et les loyers dans 500 villes 53
essoufflement ». tEndAncEs
dErnièrEs réservations poursuivent leur tendance de la note de septembre 2015), pour le
appartements Maisons à la hausse amorcée depuis fin 2014. neuvième mois consécutif, le nombre
anciens anciennes Au premier trimestre 2017, 30 900 loge- de ventes brutes de maisons indivi-
evolution à 3 mois 1,3 % 1,5 % ments neufs ont été réservés, soit 8,1 % duelles en diffus des constructeurs de
evolution à 1 an 4,3 % 6,1 % de plus qu’au premier trimestre 2016. notre échantillon est en hausse par rap-
En parallèle, le nombre de logements port au mois correspondant de l’année
mis en vente augmente de 3,5 % par 2014 (+ 15 %). Sur le troisième trimestre
VEntEs Au dEtAil dE loGEMEnts ordinAirEs (hors résidences avec services - données redressées)
2016 2017 Variations
2016 t1 2017 / 12 mois
Ventes nettes au détail t1 t2 t3 t4 t1 t1 2016 glissants*
aux investisseurs (personnes physiques) 12 262 17 643 13 860 17 560 61325 14 612 +19,2% +24,9%
Part dans le total des ventes au détail (48%) (53%) (54%) (55%) (53%) (51%)
en accession (tVA réduite incluse) 13 329 15 935 11 717 14 375 55 356 13 881 +4,1% +21,9%
Part dans le total des ventes au détail (52%) (47%) (46%) (45%) (47%) (49%)
total des ventes nettes au détail 25 591 33 578 25 577 31 935 116 681 28 493 +11,3% +23,5%
dont ventes au détail en tVA réduite 1 925 1 954 1 483 1 341 6 704 1 723 -10,5% +13,3%
Part dans le total des ventes au détail (14%) (12%) (13%) (9%) (12%) (12%)
Source : Observatoire de l'immobilier FPI, 1er trimestre 2017 *(T2 2016 - T1 2017) / (T2 2015 - T1 2016)
totAl dEs VEntEs dE loGEMEnts nEufs (ventes au détail de logements ordinaires et de résidences services - ventes en bloc - données redressées)
2016 2017 Variations
2016 t1 2017 / 12 mois
t1 t2 t3 t4 t1 t1 2016 glissants*
logements ordinaires au détail 25 591 33 578 25 577 31 935 116 681 28 493 +11,3% +23,5%
logements vendus en bloc 3 813 5 182 4 997 12 295 26 287 5 166 +35,5% +9,6%
résidences services* 1 400 1 800 1 250 1 600 6 050 1 400 +0,0% +29,6%
total des ventes de logements neufs 30 804 40 560 31 824 45 830 149 018 35 059 +13,8% +20,9%
Part des ventes en bloc dans le total des ventes (12%) (13%) (16%) (27%) (18%) (15%)
Source : Observatoire de l'immobilier FPI, 1er trimestre 2017 *échantillon **(T2 2016 - T1 2017) / (T2 2015 - T1 2016)
des réservations au détail (+ 11,3 %) derniers mois. Idem pour le rythme des Prix dE VEntE (€/M2) PAr QuArtiErs à PAris
et des ventes en bloc (+ 35,5 %), tandis mises en vente : 28 541 logements ont
Prix moyen
que les réservations de résidences ser- été mis sur le marché durant les trois arrondissement / Quartier au m2
vice se maintiennent au niveau du premiers mois de 2017, représentant I les Halles 11 470 €
début d’année 2016, indique l’observa- une hausse limitée de + 6,4 % par rap- II bonne-nouvelle 9 550 €
toire de l’immobilier de la Fédération port au 1er trimestre 2016. Cela se traduit Arts et métiers 10 210 €
III
Enfants rouges 10 720 €
des promoteurs immobiliers (FPI), dans par une baisse de l’offre commerciale, Archives 11 560 €
son analyse de conjoncture portant sur avec 90 935 logements disponibles à fin sainte-Avoye 10 330 €
Arsenal 11 090 €
le premier trimestre 2017. « Les acqué- mars 2017 (soit - 1,3 % en douze mois) IV saint-Gervais 10 960 €
reurs n’hésitent pas à concrétiser leurs et par un délai d’écoulement réduit à saint-Merri 11 600 €
projets de vie : ils gardent confiance neuf mois, voire moins dans certaines la sorbonne 11 640 €
V saint-Victor 10 190 €
dans l’immobilier pour préparer l’avenir, métropoles où ce niveau est en deçà Val-de-Grâce 10 450 €
qu’il s’agisse de propriétaires occupants des sept mois de stock théorique. C’est Monnaie 13 240 €
(+ 4,1 % de réservations par rapport au le cas, notamment, de La Rochelle, VI
notre-dame des champs 11 670 €
odéon 14 050 €
1 er trimestre 2016) ou de ménages Bordeaux et Saint-Malo. Un niveau jugé st-Germain-des-Prés 14 850 €
investisseurs (+ 19,2 %) », constate la FPI. « préoccupant » par les promoteurs qui Ecole Militaire 10 570 €
En 2017, les réservations nettes au considèrent qu’un délai de douze mois VII Gros caillou 11 670 €
saint-thomas d’Aquin 12 970 €
détail enregistrent une nouvelle hausse est nécessaire pour maintenir un marché
Elysées 14 510 €
de 11,3 % par rapport au premier tri- « équilibré et sain ». Europe 9 830 €
VIII
mestre 2016. Les réservations en TVA Le hiatus entre l’offre et la demande de Madeleine 11 360 €
saint-Philippe-du-roule 10 400 €
réduite représentent 12 % des réserva- logements engendre un phénomène
saint-Georges 9 400 €
tions au détail en accession. d’accélération des prix sur l’ensemble Ix faubourg Montmartre 8 930 €
Ces bons chiffres ne doivent cependant du territoire. Par rapport au premier tri- rochechouart 8 930 €
pas occulter la décélération des réser- mestre 2016, le prix de vente moyen fb du temple-H. st-louis 8 170 €
vations au premier trimestre 2017 par progresse de 5,1 % pour s’établir à x
Porte saint-Martin 8 850 €
Pte saint-denis / Paradis 8 680 €
rapport à la croissance de ces douze 4 177 euros/m2 au 1er trimestre 2017. saint-Vincent-de-Paul / lariboisière 7 660 €
sainte-Marguerite 8 500 €
xI
folie-Méricourt 8 490 €
la roquette 8 750 €
lE Prix du M2 dAns lEs GrAndEs VillEs dE frAncE république / saint-Ambroise 8 740 €
Prix m2 moyen Prix m2 moyen Loyer m2 moyen bel-Air 7 860 €
Ville appartement maison appartement Quinze-Vingts 8 880 €
xII
bercy 7 930 €
Paris 8 709 € 9 336 € 26,0 € Jardin de reuilly / Picpus centre 8 180 €
Marseille 2 456 € 3 161 € 11,7 € Gare 7 120 €
xIII
croulebarbe 8 800 €
Lyon 3 503 € 3 849 € 11,9 € Maison-blanche 7 570 €
salpêtrière 8 500 €
toulouse 2 643 € 2 963 € 11,3 € Montparnasse / raspail 10 200 €
nice 3 837 € 4 503 € 14,8 € xIV
Montsouris / dareau 8 380 €
Plaisance 8 620 €
nantes 2 691 € 2 989 € 11,0 € Petit-Montrouge 8 630 €
cambronne / Garibaldi / necker 9 600 €
strasbourg 2 618 € 2 636 € 11,0 € citroën / boucicaut / Javel 8 590 €
xV
dupleix / Motte-Picquet / Grenelle 9 270 €
Montpellier 2 682 € 2 868 € 12,3 € saint-lambert 8 300 €
bordeaux 3 442 € 3 424 € 12,1 € Auteuil 8 720 €
xVI
chaillot 9 750 €
Lille 2 555 € 2 123 € 12,7 € la Muette 9 640 €
Porte dauphine 9 790 €
rennes 2 527 € 3 166 € 10,6 € batignolles / cardinet 9 130 €
reims 2 031 € 1 979 € 9,3 € xVII
Plaine Monceau 9 410 €
Epinettes / bessières 8 050 €
Le havre 1 553 € 1 707 € 9,3 € ternes / Maillot 9 380 €
clignancourt / Jules-Joffrin 7 690 €
saint-etienne 1 002 € 1 497 € 7,2 € Goutte d’or / château rouge 6 710 €
xVIII
Grandes-carrières / clichy 8 210 €
toulon 2 370 € 2 974 € 10,7 € la chapelle / Marx-dormoy 6 370 €
Grenoble 2 225 € 2 472 € 10,8 € Amérique 6 440 €
xIx
bassin de la Villette 6 730 €
dijon 1 924 € 2 215 € 10,2 € combat 7 560 €
Pont-de-flandre 6 430 €
angers 1 840 € 1 989 € 9,4 €
belleville 7 400 €
Villeurbanne 2 682 € 2 927 € 11,4 € xx
charonne 7 500 €
Pelleport / télégraphe / saint-fargeau 6 900 €
nîmes 1 643 € 2 175 € 9,0 € réunion / Père-lachaise 7 800 €
Source : Meilleursagents.com Estimations au 1er juin 2017 Source : Chambre des notaires de Paris
Pour Alexandra François-Cuxac, prési- duit par une accentuation du volume de hausse de l’impôt foncier qui risquerait
dente de la FPI, il est possible de transactions, cela risque de provoquer de détourner les investisseurs privés du
réduire cette tension sur l’offre de loge- un double effet : celui de raréfier le marché locatif du logement.
ments neufs dans les métropoles : nombre d’acquéreurs en puissance,
« Tous les éléments existent, de l’es- puisqu’ils auront déjà trouvé ce qu’ils
pace, un appareil de production effi-
cace, de l’épargne à la recherche d’in-
cherchaient, mais aussi celui de dimi-
nuer les stocks de biens à vendre. La La construction
vestissement, des acquéreurs solvables
et impatients, etc. Mais au lieu de cela,
combinaison de ces deux phénomènes
peut avoir pour avantage de soutenir
en régions
nous organisons collectivement la les prix et, selon Notaires de France, ce
pénurie par la sur-administration, la sur- serait alors le bon moment de vendre
fiscalisation, la précarité juridique », et d’acheter. Mais à la condition qu’une
déplore-t-elle. Pour contrer le « malthu- harmonisation de la plus-value et
sianisme silencieux » qui régit l’immo- des prélèvements sociaux avec une
bilier en France, la présidente prône réduction des délais à quinze ans soit
l’intéressement des collectivités en appliquée, ce qui permettrait un retour
zones tendues à la TVA, une simplifica- des biens vides sur le marché tout
tion et une réduction effective des en freinant une éventuelle hausse des
normes, un nouveau régime fiscal pour prix pérenne.
éviter la rétention foncière, ainsi que la Par ailleurs, l’abandon de certaines
création d’un « fasttrack » pour éviter mesures fiscales efficaces en 2018 (PTZ Côté construction, les disparités régio-
les recours abusifs. et Pinel) pourraient déstabiliser le mar- nales sont toujours aussi fortes, comme
ché, tout particulièrement les primo- le révèle l’observatoire de la FPI.
Perspectives d’évolution accédants. Enfin, les professionnels
Les prévisions de Notaires de France redoutent un transfert de charges suite L’Ile-de-France,
appellent également à la vigilance. Et à la suppression de la taxe d’habitation toujours en hausse
pour cause. Si le dynamisme du marché sur d’autres taxes profitant aux collec- Le premier trimestre 2017 s’inscrit dans
de l’année 2016 et début 2017 s’est tra- tivités locales et peut-être aussi une la continuité des trimestres précédents,
avec une nouvelle hausse des réserva-
tions de logements neufs en Ile-de-
Le LoGeMent neUF rePart France. 7 801 lots ont été réservés au
cours du premier trimestre (collectif
Entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016, les promoteurs ont ordinaire + individuel groupé), soit une
enregistré un redressement du volume des ventes de logements neufs augmentation de + 11 % comparé à
de +15,2 %, qui s’accompagne d’une diminution des stocks, dans un 2016. Cette variation est moins mar-
contexte de quasi-stabilité des prix, indique la Fnaim. Les mises en vente quée que celle des trimestres précé-
ont progressé significativement (+18,8 % sur la même période). De même, dents, les réservations ayant augmenté
le marché de la maison individuelle dans le secteur diffus voit le redres- de + 31 % en 2016 par rapport à 2015.
sement des ventes amorcé en 2015 se poursuivre à un rythme soutenu Cette progression continue des réser-
(+ 13,8 % en glissement annuel à fin avril 2016). 115 700 ventes brutes
vations s’explique à la fois par des
ont été enregistrées de mai 2015 à avril 2016. Ce mouvement haussier
conditions de financement qui restent
du marché du neuf devrait se poursuivre en 2017 : « En janvier 2017, les
favorables, malgré la légère hausse des
promoteurs sont aussi nombreux qu’en octobre 2016 à estimer que la
demande de logements neufs est forte. Après s’être relevé de 25 points taux de crédits immobiliers et par le
entre janvier et juillet 2016, le solde correspondant s’est, depuis, stabilisé maintien de dispositifs fiscaux – PTZ
à un niveau légèrement supérieur à sa moyenne de long terme », indi- pour la primo-accession et Pinel pour
que l’Insee dans sa dernière enquête de conjoncture sur la promotion l’investissement locatif en particulier –
immobilière. qui ont renforcé l’intérêt des ménages
pour l’immobilier neuf.
coMMErciAlisAtion dEs loGEMEnts nEufs Au premier trimestre 2017, on recense
4e trimestre 2016 2 100 ventes en bloc en Ile-de-France,
nombre de réservations + 21,2 % sur un an (33 497 unités) dont 62 % à des bailleurs sociaux (TVA
Mises en vente + 8,8 % sur un an (30 342 unités) à 5 %) et 21 % à des acteurs du loge-
ment intermédiaire (TVA à 10 %). Après
encours de logement - 6 % sur un an (94 300 unités)
quatre trimestres de hausse consécu-
Source : Datalab essentiel n°92, SOes,ECLN
tives, le 1er trimestre 2017 est marqué
Signe d’une reprise du marché, le prix les trois premiers mois de l’année (elles hausse, établi à 3 178 euros/mètre carré
moyen de vente au mètre carré des représentent 55 % des ventes), ainsi que (hors parking), soit une augmentation
logements collectifs au 1 er trimestre du léger recul des ventes à occupants de + 1,6 %.
2017 (soit 4 047 euros/mètre carré habi- (- 11 %, avec 65 réservations au premier
table et hors parking) enregistre trimestre). Pays de la Loire :
une timide hausse de + 1,7 % comparé Comptant 290 lancements commer- la dynamique se poursuit
au prix moyen de 2016, établi à ciaux en début 2017, les mises en Sur l’ensemble de la région des Pays de
3 948 euros/mètre carré. À noter que ventes progressent de + 36 % par rap- la Loire, les réservations de logement
ces chiffres et évolutions sont les reflets port à l’an dernier. Sur ces trimestres, neuf au détail se chiffrent à 1 719 unités
des situations très contrastées selon les le nombre de programmes lancés ne au 1er trimestre 2017, en augmentation
territoires qui composent cette région. varie pas, la hausse s’explique donc par de +11 % par rapport à 2016. Nantes
la taille moyenne des nouveaux pro- Métropole, qui concentre 61 % des
auvergne : grammes, plus importante en 2017. ventes, progresse de +6 %, tandis que
clermont-Ferrand attire L’offre commerciale (avec 691 lots dis- la communauté urbaine d’Angers et
L’atout majeur de la région est indénia- ponibles à fin mars 2017) progresse de du Mans accusent des baisses respec-
blement Clermont-Ferrand. En 2017, 25 % en douze mois. Le stock repré- tives de - 16 % et - 13 %. La dynamique
les réservations nettes au détail se sente 14,6 mois de commercialisation, se poursuit toutefois à l’échelle régio-
maintiennent (- 1 %) essentiellement au rythme moyen des douze derniers nale. Les réservations à investisseurs
grâce à l’activité commerciale de la ville mois, contre douze il y a un an. Le stock augmentent : on en décompte 1 055 au
qui capte 58 % des réservations nettes. physique est en baisse par rapport à 1er trimestre, soit + 23 % par rapport à
Cette stabilité résulte d’une sensible 2016 et représente moins de 6 % de l’an dernier (11 % sur Nantes Métropole,
augmentation des ventes à investis- l’offre commerciale. Le prix de vente + 9 % sur la communauté urbaine d’An-
seurs de +8 %, avec 81 réservations sur moyen est légèrement orienté à la gers et + 23 % sur celle du Mans). Ces
réservations représentent 66 % des
ventes au détail trimestrielles sur
nantes dynamique Nantes, contre 63 % en 2016. En ce qui
concerne les réservations à propriétaires
et abordable occupants (664 unités sur les trois pre-
miers mois de l’année), elles restent
Bénéficiant d’une situation géogra- proches du niveau de 2016, à -4 % (- 4 %
phique idéale entre terre et mer et à mi- sur Nantes, - 39 % sur Angers et - 43 %
chemin entre la Bretagne et le Grand pour Le Mans).
Ouest, Nantes est la cible privilégiée des En début 2017, les mises en ventes
acquéreurs immobiliers. Elle est, de plus, (2 021 lancements commerciaux) affi-
l’une des villes les plus recherchées par chent un léger retrait de - 8 % (- 20 % à
les familles qui y trouvent un cadre de Nantes, - 18 % à Angers et - 71 %
vie agréable et des prix immobiliers au Mans). L’offre commerciale se réduit
abordables par rapport à d’autres © Ville de Nantes/Régis Routier également. Constituée de 5 609 loge-
grandes villes de France, quoique présentant de fortes disparités selon les quartiers. ments neufs disponibles depuis la fin
Les prix des logements nantais affichent globalement une hausse modérée après mars 2017 (dont 52 % à Nantes, 11 %
une baisse d’environ 3 % en 2015 mais ils restent, dans l’ensemble, élevés, à dans la communauté urbaine d’Angers
2 600 €/m2 en moyenne dans l’ancien et 3 800 €/m2 dans le neuf. Le prix moyen et 4 % dans celle du Mans), elle se replie
au mètre carré pour un appartement est de 2 740 € et de 2 860 € pour une maison.
légèrement de - 9 % dans la région,
Sur les douze derniers mois, les prix des appartements ont grimpé de + 5,7 % et
par rapport au premier trimestre 2016.
de + 2 % pour les maisons. Les quartiers les plus recherchés voient leur prix aug-
Il faut alors compter 9,3 mois de com-
menter de façon continue. Dans Nantes intra-muros, des quartiers comme Doulon-
Bottière, Saint-Donatien, Chantenay, Nantes-Erdre, Nantes-Sud ou l’île de Nantes mercialisation, contre 11,8 mois à fin
affichent des prix immobiliers en hausse. En revanche, les quartiers centre-ville, mars 2016, traduisant un début de ten-
Nantes Nord, Malakoff, Breil-Barberie, voient leurs prix stagner voire chuter de sion du marché sur le territoire.
- 3 %. L’hypercentre propose un nombre d’activités culturelles intéressant et il est Toutefois, le prix de vente moyen reste
desservi par un réseau d’infrastructures efficace. Les lignes de tramway permettent à la hausse en 2017. A 3 700 euros/
de se déplacer facilement d’un bout à l’autre de la ville. La gare de Nantes relie mètre carré (habitable et hors parking),
Paris en deux heures seulement. Plusieurs projets d’urbanisme sont également en il progresse de + 4,4 % en un an. Cette
cours dans d’autres secteurs de la ville, dont l’un des plus importants est l’aména- hausse est particulièrement signifi-
gement du quartier Malakoff – Pré-Gauchet. Source : Efficity cative sur Nantes Métropole, à + 5,4 %,
où le prix au mètre carré s’établit à
3 876 euros. A Angers, il gagne + 1,6 %, +8 % par rapport à l’an dernier, mais ne cours du trimestre l’ont été par des
à 3 108 euros/mètre carré et + 3,7 % représente néanmoins que 8,7 de com- investisseurs, contre 51 % en 2016. A
au Mans, à 2 974 euros/mètre carré. mercialisation quand il en faudrait l’inverse, les réservations à proprié-
douze. 57 % de cette offre n’est pas taires occupants se réduisent de - 20 %,
occitanie-Midi Pyrénées, encore mise en chantier, 37 % est en avec 492 unités, par rapport à 2016.
le pré carré des investisseurs cours de construction et 6 % est dispo- Les ventes en bloc sont en sensible
Avec 1 819 unités au 1er trimestre 2017, nible « clés en main ». hausse de +12 % sur un an, avec 376
les réservations nettes au détail sont en Le prix de vente moyen trimestriel est ventes à des bailleurs enregistrées au
augmentation de + 16 % sur un an, légèrement orienté à la hausse, à premier trimestre 2017. Les mises en
dynamisées tant par les ménages inves- +0,9 % par rapport à 2016, avec un prix vente (avec 1 758 lancements com-
tisseurs que par les propriétaires occu- établi à 3 504 euros/mètre carré (habi- merciaux) se maintiennent à + 6 %, un
pants. Les réservations à investisseurs table, hors parking). niveau proche de celui de 2016.
enregistrent une nouvelle hausse de L’offre commerciale est stable depuis
+ 15 % par rapport à 2016, avec 1 336 occitanie-Languedoc- douze mois : elle recule de - 3 % avec
unités réservées. Leur part dans les roussillon : Montpellier 4 683 logements disponibles dans la
ventes au détail n’évolue pas et repré- a la cote région à fin mars 2017, dont 59 % sur
sente 73 % des ventes trimestrielles. L’attractivité de Montpellier ne se la communauté d’agglomération de
Quant aux réservations à propriétaires dément pas. Au 1er trimestre 2017, les Montpellier, 5 % sur la communauté
occupants, elles augmentent légère- réservations nettes (soit 1 374 unités) urbaine de Perpignan et 3 % sur la
ment de + 18 % sur un an, avec 483 progressent encore de + 9 % par rap- communauté d’agglomération de
réservations réalisées au cours des trois port à la même période en 2016. Sur Nîmes). Ce stock représente 9,6 mois
premiers mois de l’année. Montpellier Méditerranée Métropole de commercialisation, contre 11 mois
En revanche, les ventes en bloc accu- qui concentre 64 % des ventes du tri- à fin mars 2016.
sent un retrait de - 37 % par rapport à mestre, elles grimpent de +11 %. Le prix de vente moyen trimestriel
2016, avec 109 réservations à des bail- Porté par le dynamisme de la région, de la région s’oriente à la hausse :
leurs au cours du 1er trimestre 2017. les réservations à investisseurs aug- il gagne + 3,7 %, s’établissant à
Les mises en vente affichent une légère mentent elles aussi de + 38 % sur les 3 599 euros/mètre carré (habitable,
hausse de + 6 % avec 2 450 lancements trois premiers mois de l’année, avec hors parking). Dans les principales
commerciaux en 2017. L’offre commer- 882 réservations, soit une hausse de agglomérations, l’évolution est rela-
ciale, elle, se reconstitue sensiblement. + 45 % sur la communauté d’agglo- tivement contrastée : si dans la com-
Avec 5 442 logements disponibles à la mération de Montpellier. 64 % des munauté d’agglomération de Montpel-
vente à fin mars 2017, elle progresse de ventes aux particuliers réalisées au lier les prix progressent de + 2,4 % à
3 823 euros/mètre carré, ils stagnent tenant leur niveau de l’an dernier, avec s’établissant à 4 023 euros/mètre carré
(- 0,4 %) à Perpignan (à 3 053 euros/mètre 1 166 réservations au cours des trois (habitable, hors parking).
carré) et baissent de - 2,9 % à Nîmes premiers mois de 2017.
(3 138 euros/mètre carré). Avec 511 réservations à des bailleurs, Paca-côte d’azur :
les ventes en bloc ont quasiment dou- ça repart !
Paca-territoire blé en un an. Les mises en vente, avec Après avoir montré pour la première
de Provence, 1 948 lancements commerciaux au pre- fois des signes de ralentissement du
une santé d’enfer mier trimestre sont en hausse de +8 % marché en 2016, la Côte d’Azur reprend
En Provence, la progression de l’offre par rapport à l’an dernier. L’offre com- des couleurs en 2017. Au premier tri-
nouvelle a largement favorisé celle des merciale recensée fin mars avec une mestre, les réservations au détail (à 594)
réservations. Si les résultats observés baisse de - 5 % passe sous la barre des augmentent de + 21 % par rapport à
par la FPI au cours du 1er trimestre 2017 7 000 logements pour la première fois l’an dernier. C’est du côté des investis-
ne sont pas tout à fait au niveau de la depuis deux ans. Pour 25 % de l’offre, seurs que la courbe grimpe le plus fort,
conjoncture anticipée en fin 2016, les la construction n’a pas commencé affichant une hausse de + 80 % des
réservations augmentent néanmoins de (contre 27 % en 2016) et 9 % des loge- réservations à investisseurs, avec 319
+ 15 %, avec 2 083 unités réservées. ments sont proposés « clés en mains » réservations sur les trois premiers mois
Cette hausse est portée par les inves- (contre 13 % l’an dernier), ce qui traduit de 2 917. Ces réservations représentent
tisseurs particuliers dont les réserva- la bonne santé du marché immobilier 54 % des ventes au détail du trimestre
tions (917 unités) ont progressé de de la région. (contre 37 % en 2016). Les réservations
+ 40 % par rapport au 1er trimestre 2016. Le prix moyen au mètre carré des loge- à propriétaires occupants (275 unités)
Les ventes à propriétaires occupants ments collectifs réservés en TVA 20 % diminuent, en revanche, de -13 % par
sont, elles, au beau fixe (à +1 %), main- reste stable. Il gagne +0,5 % en un an, rapport à l’an dernier.
Avec 621 lancements commerciaux en
début d’année, les mises en vente pro-
Marseille des prix encore doux gressent de + 24 %. L’offre commerciale
augmente également de + 17 % par
La mer, le soleil et le Mucem rapport à 2016, avec 2 602 logements
sont quelques-unes des sirènes disponibles à fin mars 2017. Elle repré-
de la capitale du bassin méditer- sente 12,5 moins de commercialisation
ranéen. Elue capitale euro- contre 13,7 mois en 2016, ce qui est très
péenne de la culture en 2013, bon. Le prix de vente moyen sur le péri-
Marseille offre un territoire aux mètre de l’Observatoire immobilier
paysages variés, comme le habitat (OIH) est orienté à la hausse : il
Vieux-Port, les Calanques ou atteint les 5 289 euros/mètre carré (habi-
encore la Bonne-Mère. Malgré table, hors parking) au premier trimes-
la reprise du marché immobi- tre, soit une augmentation de + 1,3 %
lier français initiée en 2015, le marché marseillais est toujours freiné par une chute sur un an.
des prix qui dure depuis 2009. Elle représente 15 à 30 % environ dans le 13e arron-
dissement, bien qu’elle se stabilise ces derniers mois avec des négociations de prix nouvelle aquitaine,
pouvant aller jusqu’à 6 %. Les quartiers les plus recherchés sont actuellement le en léger retrait
centre-ville comme les 2e, 4e, 5e, 6e, 7e et 8e arrondissements. Cependant, les ventes Malgré la stabilité des réservations au
sont assez faibles par rapport au nombre de biens disponibles sur le marché. détail (- 2 % avec 2 039 unités), le mar-
Ces quartiers sont recherchés pour leur prix au mètre carré plus abordable, et pour ché immobilier en Nouvelle Aquitaine
l’accessibilité des transports en communs et des autres commodités. Le quartier le marque le pas en 2017. Sur Bordeaux-
plus convoité reste celui de Château-Gombert, dans le 13e arrondissement, grâce Métropole qui capte 57 % des ventes
à son aspect village provençal situé en périphérie de l’agglomération marseillaise.
du trimestre, la variation est de - 4 %
En termes de prix, il faut compter entre 380 000 et 420 000 € pour acquérir une
comparée à 2016. Toutefois, les réser-
villa individuelle de 4 à 5 pièces (soit environ 100 à 120 m2) avec 500 à 600 m2
vations progressent de +64 % dans le
de terrain, piscine et autres prestations (contre 450 000 à 470 000 € en 2008). Du
Sud-Aquitaine (18 % des ventes) et de
reste, les quartiers qui pratiquent des prix plus doux sont ceux du nord-ouest car
ils sont plus éloignés du centre-ville. Point intéressant pour les investisseurs : Marseille +37 % dans la communauté d’agglo-
devrait se voir redynamisée grâce à la L2, un nouveau tracé qui reliera les autoroutes mération de La Rochelle (10 % des
nord et sud de Marseille et qui permettra de désengorger les axes routiers, tels que ventes), sur la même période. Au pre-
la rocade du Jarret, avec plusieurs accès dans des quartiers jusqu’à présent isolés. mier trimestre 2017, 1 179 réservations
Source : Optimhome à investisseurs ont été enregistrées,
soit un léger recul de - 7 % par rapport
bretagne : les prix PAnorAMA dEs Prix dEs loGEMEnts nEufs dAns lEs VillEs touristiQuE du nord Au sud
grimpent à saint-Malo
Villes touristiques Prix t3-Mai 2016 Prix t3-Mai 2017 évolution sur 1 an
Tirant essentiellement profit du dyna-
deauville (14) 440 000 € 306 000 € - 30 %
misme de Rennes, les réservations du
secteur au 1er trimestre 2017 (1 204 uni- saint-Malo (35) 227 000 € 194 000 € - 14,5 %
tés) progressent de +15 % par rapport la baule (44) 368 000 € 427 000 € + 16 %
à 2016 sur la région. Sur Rennes-Métro- les sables d'olonne (85) 266 000 € 242 500 € -9%
pole, elles augmentent de +15 %. Cette
la rochelle (17) 258 000 € 243 000 € -6%
hausse est portée par les réservations
Arcachon (33) 365 000 € 412 000 € + 13 %
à investisseurs : 725 unités ont été réser-
vées au premier trimestre de cette biarritz (64) 317 000 € 362 000 € + 14 %
année, soit une nouvelle augmentation saint-raphaël (83) 349 000 € 345 000 € -1%
de +29 % (et de +31 % sur Rennes). cannes (06) 504 000 € 462 000 € - 8,5 %
Leur part de ventes au détail passe de Ajaccio (20) 250 000 € 234 000 € - 6,5 %
54 % à 60 % en douze mois. Les réser-
Source : trouver-un-logement-neuf.com
vations à propriétaires occupants
(479 unités) sont stables (- 1 %). Elles blement. Avec 4 722 logements dispo- trimestre, il s’établit à 3 297 euros/mètre
déclinent même de - 5 % à Rennes. nibles à fin mars 2017, elle chute de - 4 % carrés.
Avec 14 ventes en bloc au cours du pre- en douze mois et représente 10,4 mois Ceci étant dit, les disparités locales
mier trimestre, celles-ci accusent un net de commercialisation. Rennes Métro- sont nombreuses sur le territoire. Le
retrait de -67 % par rapport à l’an der- pole concentre 53 % de cette offre prix chute de - 1,2 % à Rennes Métro-
nier. Les mises en vente (1 387 unités) commerciale (12 % à Vannes, 9 % à pole (à 3 468 euros/mètre carré), de - 4,6 %
sont en légère diminution de - 6 % dans Lorient, 8 % à Brest et 4 % à Saint-Malo). à Lorient (à 3 282 euros/mètre carré) et de
la région. Sur Rennes-Métropole, elles Si l’offre de logements décline, le prix - 1,6 % à Brest (2 836 euros/mètre carré),
dévissent sévèrement, à - 46 %. L’offre de vente moyen, en revanche, reste sta- mais il progresse de + 3 % à Vannes
commerciale recule, elle aussi, sensi- ble (à - 0,2 %) en Bretagne. Au premier (3 155 euros/mètre carrés) et jusqu’à + 6 %
à Saint-Malo (à 3 374 euros/mètres carré),
où le marché de l’immobilier haut de
rennes en pleine gamme pourrait retrouver de sa superbe
grâce à la mise en service de la ligne à
expansion grande vitesse.
même façon, les réservations à occu- sur celle d’Orléans, il gagne + 5,7 % (à Concernant les prix, on observe une
pants demeurent stables, à - 4 % avec 3 145 euros/mètre carré) et + 5,3 % sur légère hausse du prix de vente moyen
179 réservations sur les trois premiers celle de Chartres (à 3 149 euros/mètre de +2,2 % en 2017, pour s’établir à
mois de l’année. carré). 3 564 euros/mètre carré.
Même stabilité sur le plan des mises
en vente. Elles restent proches du Grand est-alsace : bourgogne-
niveau du 1er trimestre 2016 sans pour attention à la pénurie Franche-comté :
autant l’atteindre (- 4 %). Entre les des stocks ! l’immobilier reste stable
régions, l’évolution du marché est très Avec 414 réservations au détail au 1er Au premier trimestre 2017, les ventes
contrastée sur cette période : si les trimestre 2017, le marché de l’Euromé- du secteur marchand (66 unités) sont
mises en ventes explosent de +85 % à tropole Strasbourg (EMS) a commencé stables (+3 %) sur un an. Cette stabilité
Tours, elles chutent de - 51 % à Orléans l’année sur un volume comparable à est l’effet d’une hausse des réserva-
et de - 40 % à Chartres. Quant à l’offre 2016 (- 2 %). tions à investisseurs (48, contre 38 l’an
commerciale, elle se réduit sensible- Un léger tassement des propriétaires dernier), qui représentent 73 % des
ment de - 8 % en douze mois, avec occupants se fait sentir, avec 170 réser- ventes au détail (contre 56 % en 2016)
1 965 logements disponibles à fin vations, soit une baisse de -9 % par rap- couplée à un recul des réservations
mars 2017, dont 48 % sur la commu- port à l’an dernier, tandis que les inves- à propriétaires occupants (18 unités
nauté d’agglomération de Tours, tisseurs se consolident (244 réservations, sur le premier trimestre, contre 28 l’an
33 % sur celle d’Orléans et 13 % sur soit + 2 %). Ils représentent 59 % des dernier).
celle de Chartres. Cette offre disponi- réservations en 2017. Les mises en vente se maintiennent au
ble représente désormais 10,9 mois de Les mises en vente connaissent cepen- niveau de 2016 avec 83 lancements
commercialisation, contre 13,5 moins dant une baisse significative : avec 230 commerciaux en 2017. L’offre commer-
à fin mars 2016. lancements commerciaux en début ciale est stable en volume, à +3 % en
Le prix de vente moyen sur l’aire Oce- d’année, elles reculent de - 53 % par douze mois, avec 345 logements dis-
lor au premier trimestre est en hausse rapport à l’an dernier. Ce recul de l’offre ponibles à fin mars 2017. Cette offre
de + 3,8 % depuis l’an dernier, s’éta- nouvelle ne permet pas au stock dispo- représente 12,6 mois de commerciali-
blissant à 3 182 euros/mètre carré nible de se reconstituer et l’offre dispo- sation (contre 14,6 mois en 2016).
(habitable, hors parking). Dans le nible a, par conséquent, chuter de Le prix de vente moyen s’établit à
détail, le prix augmente dans la com- - 18 % en douze mois. Les 1 543 lots 2 940 euros/mètre carré au 1er trimestre
munauté d’agglomération de Tours disponibles ne représentent plus que de cette année, soit une baisse de
(3 238 euros/mètre carré, soit + 2,2 %), neuf mois de commercialisation. - 1,1 % par rapport à l’an dernier. ❙
Prix du m2 appartement
nanterre
Prix du m2 conflans-sainte-honorine
Prix médian 3 000 €/m2 Prix médian
Pecq(le)
3 830 €/m2
ancien dans
croissy-sur-seine Plaisir
Prix médian 4 330 €/m2 Prix médian 2 780 €/m2
les Yvelines
Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an - 5,0 %
Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 0,9 %
élancourt Poissy
Prix médian 2 590 €/m2 Prix médian 3 190 €/m2
achères Evolution sur 1 an + 11,0 % Evolution sur 1 an - 9,6 %
Prix médian 3 060 €/m2 Evolution sur 5 ans + 13,5 % Evolution sur 5 ans - 3,5 %
Evolution sur 1 an / fontenay-le-fleury Port-Marly (le)
Evolution sur 5 ans - 6,8 % Prix médian 2 820 €/m2 Prix médian 3 690 €/m2
Evolution sur 1 an + 2,3 % Evolution sur 1 an /
andrésy
Prix médian 2 630 €/m2 Evolution sur 5 ans - 18,5 % Evolution sur 5 ans /
Evolution sur 1 an - 1,5 % Guyancourt raMbouillet
Evolution sur 5 ans / Prix médian 3 390 €/m2 Prix médian 3 430 €/m2
Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an + 8,9 %
bois-d’arcy
Evolution sur 5 ans - 16,6 % Evolution sur 5 ans - 8,4 %
Prix médian 2 750 €/m2
Evolution sur 1 an + 3,3 % houilles saint-cyr-l’école
Prix médian 3 810 €/m2 Prix médian 3 830 €/m2
Evolution sur 5 ans - 8,0 %
Evolution sur 1 an + 3,1 % Evolution sur 1 an + 28,1 %
bouGiVal Evolution sur 5 ans + 0,8 % Evolution sur 5 ans + 22,0 %
Prix médian 4 000 €/m2
louVeciennes saint-GerMain-en-laye
Evolution sur 1 an + 13,8 %
Prix médian 3 980 €/m2 Prix médian 5 160 €/m2
Evolution sur 5 ans - 4,0 % Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an - 1,5 %
carrières-sur-seine Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 12,4 %
Prix médian 4 340 €/m2
Maisons-laffitte sartrouVille
Evolution sur 1 an + 2,5 % Prix médian 4 340 €/m2 Prix médian 3 090 €/m2
Evolution sur 5 ans + 5,4 % Evolution sur 1 an - 0,2 % Evolution sur 1 an - 3,5 %
celle-saint-cloud (la) Evolution sur 5 ans - 7,5 % Evolution sur 5 ans - 3,1 %
Prix médian 3 620 €/m 2
Mantes-la-Jolie traPPes
Evolution sur 1 an + 2,4 % Prix médian 2 500 €/m2 Prix médian 2 500 €/m2
Evolution sur 5 ans - 6,9 % Evolution sur 1 an - 0,9 % Evolution sur 1 an /
Evolution sur 5 ans - 8,3 % Evolution sur 5 ans /
chaMbourcy
Prix médian 3 500 €/m 2 Marly-le-roi Vélizy-Villacoublay
Evolution sur 1 an / Prix médian 3 080 €/m2 Prix médian 3 680 €/m2
Evolution sur 1 an - 9,5 % Evolution sur 1 an - 0,5 %
Evolution sur 5 ans /
Evolution sur 5 ans - 16,2 % Evolution sur 5 ans - 0,2 %
chatou
MaurePas Versailles
Prix médian 3 750 €/m2
Prix médian 2 540 €/m2 Prix médian 5 430 €/m2
Evolution sur 1 an - 6,1 %
Evolution sur 1 an / Evolution sur 1 an - 1,0 %
Evolution sur 5 ans - 9,9 %
Evolution sur 5 ans - 5,4 % Evolution sur 5 ans - 3,1 %
chesnay (le) Montesson Vésinet (le)
Prix médian 4 250 €/m2 Prix médian 3 510 €/m2 Prix médian 4 590 €/m2
Evolution sur 1 an + 5,6 % Evolution sur 1 an - 1,6 % Evolution sur 1 an + 13,4 %
Evolution sur 5 ans - 13,9 % Evolution sur 5 ans - 9,3 % Evolution sur 5 ans - 8,2 %
clayes-sous-bois (les) MontiGny-le-bretonneux Viroflay
Prix médian 2 530 €/m2 Prix médian 3 390 €/m2 Prix médian 4 610 €/m2
Evolution sur 1 an + 5,7 % Evolution sur 1 an - 5,7 % Evolution sur 1 an + 4,6 %
Evolution sur 5 ans - 6,0 % Evolution sur 5 ans - 6,6 % Evolution sur 5 ans - 5,9 %
Source : Chambre des notaires de Paris Suite tableaux
daMMarie-les-lys
Prix médian 2 100 €/m2
Prix du m2 appartement
Evolution sur 1 an - 15,1 %
Evolution sur 5 ans /
Evolution sur 5 ans - 5,9 % Evolution sur 5 ans - 4,7 % Evolution sur 5 ans /
Evolution sur 5 ans - 8,8 % Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans + 1,2 %
Evolution sur 5 ans - 4,8 % Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 9,3 %
Evolution sur 5 ans - 2,7 % Evolution sur 5 ans - 10,2 % Evolution sur 5 ans - 11,0 %
Evolution sur 5 ans - 6,1 % Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 12,3 %
Evolution sur 5 ans / Evolution sur 5 ans - 8,9 % Evolution sur 5 ans - 5,4 %
franconVille
Prix médian 2 500 €/m2
Evolution sur 5 ans - 6,5 % Evolution sur 5 ans - 8,4 % Evolution sur 5 ans + 4,6 %
Evolution sur 5 ans + 12,0 % Evolution sur 5 ans - 11,3 % Evolution sur 5 ans + 2,7 %
Source : Chambre des notaires de Paris Suite tableaux
Prix du m2 appartement
ancien dans le Val-de-Marne
chaMPiGny-sur-Marne iVry-sur-seine saint-Maur-des-fossés
Prix médian 2 950 €/m2 Prix médian 4 210 €/m2 Prix médian 4 680 €/m2
Evolution sur 1 an - 2,5 % Evolution sur 1 an + 2,7 % Evolution sur 1 an + 9,9 %
Evolution sur 5 ans - 6,9 % Evolution sur 5 ans + 3,0 % Evolution sur 5 ans - 1,1 %
MoranGis
arPaJon étaMPes Prix médian 2 450 €/m2
Prix médian 3 090 €/m2 Prix médian 1 960 €/m2 Evolution sur 1 an /
raincy (le)
auberVilliers lilas (les) Prix médian 3 440€/m2
Prix médian 2 070 €/m 2
Prix médian 5 420 €/m 2
Evolution sur 1 an - 8,1 %
Evolution sur 1 an + 2,4 % Evolution sur 1 an + 5,7 % Evolution sur 5 ans - 2,3 %
Pays de la Loire :
l’irrésistible ascension
de la Loire-Atlantique
Marché de l’ancien : il reste soutenu
Dans le département de la Loire-Atlantique, le volume de
transactions est en hausse de 4,5 % en 2016 par rapport à
2015. L’activité est également en hausse en Maine et Loire
B
ien que contrastée selon les régions, la dynamique (+ 17,5 %), en Mayenne (+ 9,7 %) et dans la Sarthe (+ 12,8 %) ;
nettement haussière du marché immobilier français seul le département de la Vendée affiche toutefois une
devrait se poursuivre et cela se traduit dans les prix. baisse du volume de transactions (- 1,7 %). En 2016, l’activité
L’évolution des prix des appartements est, notam- dans l’ancien dans la Loire-Atlantique a représenté 52 %
ment, fortement disparate. Outre Paris, où la hausse annuelle du total des transactions de la région Pays de la Loire, suivie
se chiffre à 6 % pour un prix au m² qui dépasse les 10 000 € de loin par le département de la Vendée (18 %) et celui du
dans sept arrondissements sur vingt, la province n’est pas en Maine-et-Loire (16 % des transactions).
reste. Les prix des appartements situés dans les grandes capi- D’une façon générale, les prix les plus élevés sont constatés
tales régionales affichent des gains allant de 5,4 % à Nantes dans les communes littorales. L’année 2016 a connu, pour
à 10,7 % à Bordeaux, en passant par 6, % à Lyon. Même mou- les appartements, une légère augmentation des prix en
vement dans des villes comme Amiens (+ 5,3 %), Besançon Loire-Atlantique et à Angers, et encore une fois une cor-
(+ 8,9 %) ou encore Metz (+ 9,8 %). rection des prix à la baisse sur le reste de la région. Le prix
A Tours, Nîmes et Le Mans, ce sont plus de 10 % de hausse moyen au mètre carré à fin 2016 d’un appartement ancien
qui ont été enregistrés sur les douze derniers mois. Respec- s’établit à 2 019 euros au Mans, 1 718 euros à La Roche-sur-
tivement, ces trois villes affichent des progressions annuelles Yon, 2 062 euros à Angers, 2 941 euros à Nantes et
de 11,4 %, 12,2 % et 12,9 %. Pour ce qui est de l’évolution du 4 822 euros à La Baule-Escoublac.
prix de l’ancien, toutes les villes françaises ne sont pas logées En Pays de la Loire, le marché des maisons individuelles a
à la même enseigne. A Lyon, à Bordeaux ou encore au Mans, été plus contrasté, avec une envolée marquée des prix dans
à Nîmes et à Tours, les prix des logements progressent rapi- les secteurs recherchés (c’est-à-dire les grandes villes et le
dement. En revanche, une baisse de la demande immobilière, littoral), et la poursuite d’une correction à la baisse des prix
comme c’est le cas à Toulouse (+ 2,3 %), à Clermont-Ferrand dans les petites et moyennes villes et les zones rurales.
(+ 3,8 %), mais aussi à Angers (+ 0,4 %) entraîne mécanique- Une maison ancienne vaut ainsi, en moyenne, 173 886 euros
ment un ralentissement du rythme de la hausse des prix. à La Roche-sur-Yon, 210 410 euros au Mans, 267 794 euros à
A l’inverse, la tendance demeure baissière au Havre (- 3,7 %), Angers, 384 601 euros à Nantes et 435 022 euros à La Baule-
à Limoges (- 2,2 %) et à Perpignan (- 9,5 %). Escoublac.
Marché du neuf : activité en hausse qui était une année exceptionnelle. Par contre, Lyon confirme
mais disparate son rang de deuxième marché en immobilier d’entreprise
7 235 logements neufs ont été vendus en 2016 en région Pays après l’Ile-de-France.
de la Loire, soit 6 % du total France. 24 000 logements ont
été construits en 2016, soit une hausse annuelle de 6,2 %.
Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf en 2016
se situe à 3 966 euros à Nantes, 3 716 euros sur la métropole
Provence-Alpes-Côte-
de Nantes et 3 631 euros pour la région Pays de la Loire. Une d’Azur : les Bouches-du-
maison vaut 224 812 euros sur la ville de Nantes et
208 090 euros pour la métropole nantaise, et 179 461 euros
Rhône comme locomotive
dans la région Pays de la Loire. Marché de l’ancien : à deux vitesses
En 2016, l’activité dans l’ancien dans les Bouches-du-Rhône
a représenté 37 % du total des transactions de la région
Auvergne-Rhône-Alpes : PACA, suivi par le département des Alpes-Maritimes (29 %)
et du Var (22 %). D’une façon générale, les prix ont augmenté
Lyon capte les dans les départements littoraux, tandis que la stagnation et
investissements ponctuellement quelques rattrapages de prix sont constatés
ailleurs. Le prix moyen au mètre carré, à fin 2016, d’un appar-
Marché de l’ancien : une évolution contrastée tement ancien s’établit à 3 850 euros à Aix-en-Provence,
Dans le département du Rhône, le volume de transactions 2 650 euros à Marseille, 1 600 euros à Orange et 1 240 euros
est en hausse de 1,3 % en 2016 par rapport à 2015. L’activité à Digne-les-Bains.
est également en hausse en Ardèche (+ 20,8 %), en Savoie Avec le Var et les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône affi-
(+ 16 %) et dans la Drôme (+ 14,6 %). En 2016, l’activité dans chent les prix les plus élevés de la région PACA. Une maison
l’ancien dans le Rhône a représenté 31 % du total des trans- ancienne vaut ainsi, en moyenne, 520 000 euros à Aix-en-Pro-
actions de la région Auvergne-Rhône-Alpes, suivi par les vence, 340 000 euros à Marseille, 380 000 euros à Toulon,
départements de l’Isère (16 %) et de Haute-Savoie (14 %). 510 000 euros à Antibes et 480 000 euros à Nice.
Dans la région Auvergne-Rhône-Alpes, les prix sont très dis-
parates. Le prix moyen au mètre carré, à fin 2016, d’un appar- Marché du neuf : de fortes disparités
tement ancien s’établit à 3 893 euros à Lyon, 2 419 euros à 14 440 logements neufs ont été vendus en région PACA, soit
Grenoble, 1 271 euros à Saint-Etienne et 973 euros à Mont- 12 % du total France. 44 100 permis de construire ont été
luçon. Les prix des maisons anciennes sont globalement en octroyés à fin janvier 2017, soit une hausse de 12,2 % sur un
hausse. Le Rhône affiche avec la Savoie et la Haute-Savoie an glissant. 35 900 logements ont été commencés à fin jan-
les prix les plus élevés de la région Auvergne-Rhône-Alpes. vier 2017, soit une hausse de 13,6 % sur un an glissant.
Une maison ancienne vaut ainsi en moyenne 354 000 euros Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf se situe
à Lyon, 302 422 euros à Chambéry et 495 792 euros à Annecy. à 3 700 euros à Marseille, 3 750 euros dans la métropole d’Aix-
Marseille-Provence et 4 020 euros pour la région Provence-
Marché du neuf : toujours plus Alpes-Côte-d’Azur. Une maison neuve vaut 270 000 euros
19 57 logements neufs ont été vendus en région Auvergne- à Marseille (environ + 6 % an), 235 000 euros dans la métro-
Rhône-Alpes, soit 15 % du total France. 57 200 permis de pole d’Aix-Marseille-Provence et 230 000 euros pour la région
construire ont été octroyés à fin janvier 2017, soit une hausse Provence-Alpes-Côte d’Azur.
de 12,2 % sur un an glissant. 49 400 logements ont été
construits à fin janvier 2017, soit une hausse de 8,6 % sur
un an glissant.
Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf se situe
Nouvelle-Aquitaine :
à 4 495 euros à Lyon, 4 013 euros sur la Métropole de Lyon et les prix grimpent
4 043 euros pour la région. Une maison neuve vaut
329 845 euros à Lyon, 277 029 euros sur la Métropole de Lyon
en Gironde
et 233 690 euros pour l’ensemble de la région. Marché de l’ancien : les transactions reprennent
Dans le département de la Gironde, le volume de transac-
Marché de l’immobilier d’entreprise tions a augmenté de 4,2 % en 2016 par rapport à 2015. La
Le marché locatif des bureaux a enregistré une demande pla- hausse est particulièrement importante dans d’autres dépar-
cée de 290 511 m² (+ 6,75 % vs. 2015). Les perspectives pour tements : la Creuse (+ 66,7 %), la Corrèze (+ 24,8 %) et la Cha-
2017 sont encourageantes, avec quelques transactions phares rente (+ 15,2 %) ; deux départements affichent une baisse rela-
attendues. Le marché de l’investissement a atteint un volume tivement marquée du volume de transactions : la
de 845 millions d’euros investis, soit - 33 % par rapport à 2015 Charente-Maritime (- 7,4 %) et les Landes (- 4 %).
Dans le Nord, les prix des maisons anciennes ont augmenté d’un premier semestre atone, et en dépit d’une nette reprise
en 2016. Le Nord affiche, avec l’Oise, les prix les plus élevés au quatrième trimestre, tranche avec la forte hausse du
de la région Hauts-de-France. Une maison ancienne vaut ainsi volume de transactions dans l’ancien au plan national
par exemple en moyenne 264 834 euros à Compiègne et (+ 15,7 % vs 2014).
240 216 euros à Lille. En 2015, l’activité dans l’ancien en Moselle a représenté
17 % du total des transactions de la nouvelle région Alsace-
Marché du neuf : une belle dynamique Champagne-Ardenne-Lorraine, derrière le département de
4 276 logements neufs ont été réservés en région Hauts- Meurthe-et-Moselle (22 % des transactions).
de-France, soit 5 % du total France. D’une façon générale, les prix moyens des appartements
27 500 permis de construire ont été octroyés en 2016, soit anciens en région Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine sont
une hausse de 27,3 % par rapport à 2015. 21 000 logements tirés à la hausse du fait d’une activité plus soutenue sur les
ont été construits, soit une hausse de 2,9 %. petits logements de bonne et moyenne qualité (situation,
Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf se confort, dates de construction). Le prix moyen au mètre carré
situe à 3 484 euros à Lille, 3 306 euros sur la métropole à fin 2015 d’un appartement ancien s’établit à 1 912 euros à
lilloise et 3 264 euros pour la région Hauts-de-France. Une Metz, 1 964 euros à Nancy et 2 201 euros à Thionville.
maison neuve vaut 225 858 euros à Lille, 234 773 euros dans Dans le secteur frontalier, les prix élevés des maisons
la métropole lilloise et 182 143 euros pour la région Hauts- anciennes s’expliquent par l’emploi exercé au Luxembourg,
de-France. voire en Belgique. Une maison ancienne vaut ainsi en
moyenne 310 153 euros à Thionville, 225 990 euros à Metz et
227 825 euros à Nancy
Alsace-Champagne- Marché du neuf : orienté à la baisse
Ardenne-Lorraine : 5 852 logements neufs ont été réservés en région Alsace-
le secteur frontalier épargné Champagne-Ardenne-Lorraine, soit 6 % du total France.
21 600 permis de construire ont été octroyés en 2015, soit
Marché de l’ancien : les petits logements une baisse de 16,3 % par rapport à 2014.
tirent le marché 21 600 logements ont été construits, soit une baisse annuelle
Les baisses d’activité les plus spectaculaires concernent les de 3,6 %.
départements de La Marne (- 35 %) et des Ardennes (- 31 %) ; Le prix moyen au mètre carré d’un appartement neuf se situe
seuls deux départements sur un total de dix affichent une à 3 453 euros à Metz, 3 279 euros sur l’agglomération messine
progression du volume de transactions : + 2,4 % en Meurthe- et 3 118 euros pour la région Alsace-Champagne-Ardenne-
et-Moselle et + 2,2 % dans les Vosges. S’agissant de la Lorraine. Une maison vaut 193 084 euros sur l’agglomération
Moselle, le volume de transactions est en baisse de 7,5 % en messine et 189 603 euros pour la région Alsace-Champagne-
2015 par rapport à 2014. Cette baisse de l’activité, résultante Ardenne-Lorraine. ❙
un marché locatif
toujours actif
A
près un redémarrage
en trombe de l’immo-
bilier en 2015, l’activité
a montré des signes
de ralentissement dès l’automne
2016. Cette tendance baissière
se poursuit en 2017, avec un mar-
ché locatif privé hésitant et en
recul de - 2,4 % sur les cinq pre-
miers mois de l’année en glisse-
ment annuel (- 4,9 % depuis
2015). « Alors qu’habituellement,
après une baisse d’activité sensi-
ble durant les mois d’hiver, le
marché se ressaisit avec l’arrivée
du printemps, cette année,
la mobilité résidentielle des
ménages se dégrade. Néan-
moins, l’amélioration sensible du
moral des ménages, dont l’Insee
rend compte dans son enquête
mensuelle de conjoncture, et la
vitalité de l’accession et de la
primo-accession à la propriété
qui avaient contribué au renou-
veau du marché locatif privé n’a
pas été contrariée. Sans doute a-
t-on donc constaté un rattrapage
Source : Clameur mai 2017 dont les effets se sont progressi-
vement estompés », analyse
Michel Mouillard, professeur d’économie
portrait de L’inVestisseur Locatif à Paris-Ouest et directeur de l’Observa-
Le locatif privé devrait représenter 15,4 % des logements construits en 2016, selon
toire des loyers privés Clameur.
le Crédit foncier qui dresse un portrait-robot de l’investisseur locatif en 2016. Leur L’évolution des loyers reste balbutiante :
revenu médian s’établit à 69 300 €, en hausse de + 9 % en six ans. Son âge moyen après un recul de - 1,1 % en 2015, ils ont
est de 45 ans (69 % ont plus de 40 ans). 9 transactions sur 10 (92 %) portent sur augmenté de seulement 1 % en 2016 et
des appartements, les maisons individuelles ne représentant que 8 % des opérations accusent même un repli de 0,5 %, en glis-
d’investissement locatif. Les petites surfaces sont privilégiées (deux-pièces ou studios sement annuel, sur les cinq premiers mois
pour plus de 50 % des investisseurs). La surface moyenne du bien est de 45 m2 pour de 2017 malgré un rebond de l’inflation.
un montant médian d’acquisition de 164 000 € avec de fortes disparités régionales
Résultat : dans 50 % des vingt premières
(209 000 € en Ile-de-France et 165 000 € en Pays de Loire). Trois quarts des inves-
tisseurs (71 %) optent pour le neuf et 16 % pour l’ancien. Les cinq régions les plus villes les plus peuplées de France, les
recherchées par les investisseurs sont l’Occitanie (26 %), l’Ile-de-France (19 %), l’Au- loyers sont à la baisse depuis le début de
vergne-Rhône-Alpes (12 %), la Nouvelle Aquitaine (11 %) et la région PACA (11 %). l’année. Dans 35 % des villes, ils ne pro-
Ces cinq régions représentent 79 % des transactions en 2015. gressent que très lentement et toujours
en deçà de l’inflation.
Offre insuffisante
MONTPELLIER 13,8 0,3 1,0 0,1
VILLEURBANNE 12,2 0,2 0,6 1,0
MARSEILLE
BORDEAUX
12,3
13,2
- 0,1
- 0,2
2,1
1,8
- 0,4
1,0 à Lille et à Paris
PARIS 25,2 - 0,3 1,3 0,8
GRENOBLE 12,0 - 0,5 0,9 0,1 La mobilité des locataires s’est accrue le
SAINT-ETIENNE 7,7 - 0,7 0,5 - 0,4 plus rapidement (1 % et plus) dans quatre
ANGERS 10,4 - 0,9 0,8 - 0,1 régions qui connaissent déjà une mobilité
NICE 15,7 - 1,3 2,3 1,1 élevée, à savoir les Pays de la Loire
LE HAVRE 11,2 - 1,9 1,6 - 0,4 (+ 1,4 %), le Nord-Pas-de-Calais (+ 1 %),
RENNES 12,2 - 2,3 1,8 0,0 l’Auvergne (+ 1,1 %) et la région PACA
Hausse moyenne des prix à la consommation : +0,6 % (2013-2017) Source : Clameur/février 2017 (+ 3,1 %). Elle augmente également dans
Bleu : les villes avec un loyer moyen en progression plus rapide que l’inflation
Vert : les villes avec un loyer moyen en progression moins rapide que l’inflation la moyenne en Alsace (+ 0,4 %), en Aqui-
Orange : les villes avec un loyer moyen en baisse taine, en Bretagne, en Basse-Normandie,
en Franche-Comté et en Languedoc- plus de 10 000 habitants. Une proportion détail, ils baissent en 2017, à Amiens,
Roussillon. Dans ces régions où l’activité nettement supérieure à celle qui s’observe Argenteuil, Saint-Denis et Saint-Etienne,
a bien résisté à la dépression du marché habituellement à cette même période de Bordeaux, Grenoble, Marseille, Nice, Paris
locatif, la mobilité se situe au-dessus de l’année (environ 40 % à fin mai). et Rennes. Ils augmentent faiblement à
la moyenne nationale, à 33 %. En outre, les loyers baissent dans 54 % des Brest, Caen, Clermont-Ferrand, Dijon,
En revanche, en Bourgogne, dans le villes de plus de 100 000 habitants et ils Montpellier, Nantes, Perpignan, Stras-
Centre et en Poitou-Charentes, l’activité ne stagnent ou progressent que sous l’in- bourg, Toulon et Toulouse, et plus forte-
progresse faiblement. Elle recule douce- flation dans 33 % de ces villes. Dans le ment à Lille, Nîmes et Orléans.
ment en Champagne-Ardenne, Haute-
Normandie, Ile-de-France, Midi-Pyrénées, paris : une hausse historiQueMent faibLe
Lorraine, Picardie et Rhône-Alpes, et plus
brutalement dans le Limousin, où le mar- Les loyers parisiens n’ont jamais si
ché est à la peine. faiblement augmenté depuis 2001.
Sur le plan national, Michel Mouillard Selon les premières estimations
issues de l’enquête annuelle de
alerte sur le risque d’une crise quantitative
l’Olap, les loyers d’habitation du parc
sévère de l’offre locative privée qui ne fait locatif privé non meublé ont aug-
que se renforcer dans les villes où les mar- menté en moyenne (tous locataires)
chés sont déjà déséquilibrés. C’est le cas de 0,2 % en 2016 dans l’aggloméra-
de Lille et de Paris, victimes d’une insuf- tion parisienne. Le « saut à la reloca-
fisance de la construction privée. « C’est tion », ou hausse moyenne enregis-
une situation de blocage du marché, alors trée du loyer entre l’ancien et le nou-
vel occupant du logement, a été de
que dans ces villes, la mise en œuvre de
+ 4 % en 2016 dans l’agglomération
l’encadrement des loyers conduit les pro- parisienne.
priétaires bailleurs dont les recettes dimi- Pour Paris, la hausse de + 1,2 % (au même niveau que 2015), confirme la
nuent à restructurer leur patrimoine en décélération très nette constatée en 2014, mais illustre également la tension
défaveur des placements immobiliers », persistante du marché en dépit des mesures réglementaires d’encadrement
déplore le professeur. des loyers. Bien que non soumises à ces mesures, les évolutions lors des
Les conditions d’accès au logement conti- relocations sont quasi nulles en petite couronne (+ 0,2 %) et elles sont néga-
tives en grande couronne (- 0,6 %). A Paris, les relocations se sont conclues
nuent donc de se dégrader, en particulier
en moyenne à 24,90 €/m2, contre 24,80 €/m2 en 2015, et à 19,40 €/m2 dans
pour les ménages modestes. l’ensemble de l’agglomération.
L’immobilier, le placement
préféré des français
L
a pierre-papier a le vent en
poupe. Face aux maigres rende-
ments des fonds euros, l’intérêt
des investisseurs pour les SCPI et
OPCI se confirme. La collecte a explosé
de 30 % en 2016, avec 5,5 millions d’eu-
ros de souscriptions pour les SCPI et un
peu plus de 4 millions pour les OPCI
grand public. En 2016, les SCPI ont rap-
porté 4,65 % en moyenne, contre 4,85 %
en 2015. « Cette performance des SCPI,
si elle connaît un tassement, témoigne
avant tout du maintien de la solidité
financière de ces sociétés au terme de
dix années de crise financière », déclare
Arnaud Dewachter, délégué général de
l’Association française des sociétés de 30 juin 2015, la capitalisation globale des d’euros. En progression relative, les SCPI
placement immobilier (Aspim). De fait, SCPI approchait les 35 milliards d’euros spécialisées ont plus que doublé leur
l’effritement des performances des SCPI (34 977 millions), en hausse de 6,3 % par collecte nette par rapport à 2015, avec
n’empêche pas la prime de risque de rapport au 31 décembre 2014, date à un total de 583 millions d’euros.
rester élevée, à 245 points de base pour laquelle le volume des SCPI avait franchi
une valeur de 25 milliards d’euros en pour la toute première fois le seuil des un marché secondaire
2016, quand les rendements sur les obli- 30 milliards d’euros. Pour rappel, le plus fluide
gations et les emprunts d’Etat (OAT) pla- volume global des SCPI a été multiplié Avec 715,3 millions d’euros de parts
fonnent à 0,8 %. par 4,43 par rapport à 1999, 3,04 par rap- échangées, le marché secondaire des SCPI
port 2004 et 1,84 par rapport à 2009. a connu une activité en légère progression
Comme l’indique l’Aspim, cette dyna- de + 5,6 % par rapport à celle de l’exercice
SCPI à capital variable SCPI à capital variable La gestion de votre épargne immobilière
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Les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse. L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie de capital. L’illustration n’est pas représentative du patrimoine des SCPI présentées ci-dessus.
TRI : Taux de Rendement Interne. DVM : Dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n divisé par prix de part acquéreur moyen de l’année n.
027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:10 Page38
le secteur
15 000 emplois supplémentaires, soit un l’offre est désormais excédentaire et la
total de 65 000. Le patrimoine évalué à fréquentation insuffisante. Une situation
se réinvente 30 milliards d’euros est financé en
grande partie par l’épargne privée, le
qui pousse de nombreux gestionnaires
à baisser les loyers versés aux proprié-
Avec près de 85 millions de touristes parc appartenant à 85 % à des particu- taires, nuisant au passage à l’attractivité
étrangers qui visitent la France chaque liers, 5 % à des exploitants individuels et de ce placement financier. Autre motif
année, le marché des résidences de tou- 10 % à des investisseurs institutionnels. d’inquiétude, les marges des établisse-
risme avec services, alternative sédui- ments sont grevées par les redevances
sante à l’hôtellerie classique, a de beaux versées aux OTA et les coûts liés à leur
jours devant lui. L’offre des résidences montée en gamme. Dès lors, comment
de tourisme représente plus de 22 % de évolueront l’activité et les marges des
l’hébergement commercial en France, exploitants d’ici 2018 ? », s’interroge
pour un chiffre d’affaires qui dépasse les Xerfi. Pour Pascale Jallet, déléguée
3,2 milliards d’euros chaque année. générale du Syndicat national des rési-
Stratégiquement implantées dans des dences de tourisme (SNRT), le secteur
zones à forte affluence touristique, ces gagnerait à s’assainir, notamment grâce
résidences proposent des prestations à l’instauration d’un carnet d’informa-
adaptées à chaque destination : à la mer tion préalable à la vente. « Acheter de
et à la montagne pour le tourisme de loi- l’immobilier, ce n’est pas comme ache-
sirs ; à la campagne pour le tourisme cul- ter des actions : on investit pour une ou
turel ; en ville pour le tourisme d’affaires. plusieurs dizaines d’années. Il est donc
La gestion de ces immeubles est tou- Les résidences de tourisme et héber- essentiel que l’information fournie aux
jours confiée à des exploitants reconnus gements assimilés représentent 21 % investisseurs soit complète », affirme-t-
et qui proposent des services haut de du parc de l’hébergement commercial elle (ProfessionCGP.com, 30 mai 2017).
gamme (piscine, sauna, salle de sport, en « dur », contre 42 % en hôtellerie clas- Cette dernière considère les dernières
etc.) appréciés des touristes. Le marché sée (1 229 000 lits), 26 % en meublés dispositions fiscales comme une puni-
a su efficacement tirer profit des avan- (752 000 lits référencés en agences) et tion qui serait de nature à introduire une
tages du statut LMNP (loueur en meublé 8 % en villages de vacances (245 000 lits). inégalité entre les différents produits
non professionnel) qui permet au pro- Plus de deux mille trois cents résidences immobiliers et à détourner les investis-
priétaire de déduire les frais et charges sont construites en France, représentant seurs des résidences de tourisme, rap-
liés à l’investissement et de récupérer la plus de 775 000 lits. Ce sont les premiers pelant au passage que le secteur est
TVA (20 % du prix de vente). hébergeurs à la montagne. passé de 480 000 à 780 000 lits en qua-
Sur le plan immobilier, les principaux rante ans, avec des taux d’occupation
objectifs du secteur restent la rénovation fin des dispositifs fiscaux qui n’ont pas fléchi.
du parc existant et un développement Toutefois, la récente érosion des avan- S’il y a aujourd’hui plus de 14 millions
maîtrisé. La qualité des exploitants est tages fiscaux accordés aux investisseurs de clients pour ce type de résidences,
plus que jamais la clé de voûte de ce et la suppression du dispositif Censi- la répartition en est la suivante : 50 % de
marché. L’exploitation des résidences de Bouvard au 1er janvier 2017 obligent les familles en vacances (un taux qui peut
même atteindre 90 % en période sco-
laire) qui apprécient une intimité pré-
CHIffRES CLéS DES RéSIDENCES DE TOURISME (2016) servée ; 20 % de séjours entre amis,
nombre nombre nombre taux notamment des couples et des bandes
de résidences de logements de lits d’occupation d’amis qui s’y succèdent pour profiter
Mer 820 62 213 269 842 65 % (saison d’été) des activités sportives et se retrouver
ensemble, sans contrainte ; 10 % de
Montagne 686 52 862 268 072 64 % (saison d’hiver) seniors qui l’apprécient toute l’année
pour le tourisme, les activités culturelles,
Ville 541 53 643 143 647 70 % (sur l’année) mais aussi la tranquillité et la sécurité
de la formule, sans oublier les prix doux
campagne 248 23 003 103 994 70 % Sur l’année en basse saison ; 20 % d’hommes d’af-
faires, mais aussi des personnalités :
total 2 295 191 721 785 555
réception 24 heures sur 24, salles de
séminaire, téléphone, accès Internet, selon l’Insee, 900 000 personnes sont achète une chambre dont la superficie
réservation de spectacles, services à la aujourd’hui dépendantes, mais 1,2 mil- fait le plus souvent entre 20 et 25 m2,
carte… Autant de services qui fidélisent lion devraient l’être à l’horizon 2040. Un parfois plus. Le ticket d’entrée se situe
le voyageur d’affaires, dont le taux de contexte favorable au développement entre 80 000 et 110 000 € HT en fonction
fréquentation atteint en ville les 50 %. des Ehpad (établissement d’héberge- des régions.
Egalement, certaines personnalités, ment pour personnes âgées dépen- La chambre, louée meublée à une per-
telles qu’Elton John ou Zinedine Zidane, dantes), des structures médicalisées où sonne âgée dépendante, est confiée
boudent les grands palaces et choisis- résident des personnes âgées de plus par bail à un exploitant pour une durée
sent les résidences de tourisme autant de 60 ans qui souffrent de pathologies qui varie de neuf à douze ans. L’inves-
pour leur commodité que pour leur dis- liées à l’âge et à la perte d’autonomie. tisseur se trouve ainsi placé sous le
crétion ; 25 % de clientèle étrangère, atti- régime du loueur en meublé profession-
rée principalement par les villes et les pénurie de chambres nel (LMP) ou du loueur en meublé non
sports d’hiver, et qui vient en majorité Sur la décennie, il manque 100 000 lits professionnel (LMNP) avec les avan-
d’Europe. Par ordre décroissant, ce sont en résidences pour personnes âgées. tages qui sont liés à ces deux statuts.
les vacanciers belges, allemands, ita- Les besoins sont si importants que c’est
liens, britanniques et hollandais. sans doute un des marchés les plus une forte rentabilité
sécurisants pour l’investisseur. D’où l’in- La rentabilité est un élément essentiel
térêt d’investir sur ce segment des dans un investissement Ehpad,
De plus, la rentabilité d’une opération A plus long terme, à fin 2020, plus de occupants sont des personnes âgées,
en Ehpad s’entend nette de fiscalité quatre cents résidences pour seniors moins aisément mobiles. La résidence
immobilière sur une très longue période, devraient entrer en exploitation. Cela doit donc être en ville, bien desservie
à la différence de la plupart des autres permettrait alors d’atteindre mille par des transports, proche des com-
investissements immobiliers locatifs unités à la fin 2020, pour un total de merces et des professionnels de santé.
dépendant du régime de droit commun 83 000 logements. Pour Xerfi-Precepta (étude « Les rési-
des revenus fonciers. dences seniors à l’horizon 2020 –
Enfin, l’investissement en Ehpad, Un marché très attractif en quête de
comme tout investissement immobilier, légitimité »), la résidence se pose
fait jouer à plein l’effet de levier lié au comme une alternative crédible au
crédit et permet à l’investisseur d’obte- domicile « historique » dans les phases
nir un rendement interne fort intéressant de mobilité choisie. Des phases que
au regard des sommes qu’il a réellement l’étude définit ainsi :
immobilisées. On peut en attendre envi- - « facultative » : il s’agit notamment de
ron 4 %. Toutefois, pour assurer la ren- répondre à des envies de confort naturel
tabilité de son exploitation, il est (attractivités des littoraux, des lieux
conseillé que le loyer versé aux investis- touristiques, de l’Ile-de-France, de la
seurs ne dépasse pas 15 à 20 % du chif- campagne et ses terroirs, etc.) et maté-
fre d’affaires de l’établissement. En plein essor, ce marché attise les riel/immobilier (aménagement et sur-
convoitises. Seuls la qualité de l’exploi- face de l’espace de vie) émanant de
tant, son savoir-faire et son antériorité seniors « actifs » (60-74 ans environ).
de légitimité
occupant et exploitant – ne peut fonc- de campagne ;
tionner que si les résidences tournent, - « préventive » : ce type de mobilité
affichent un taux d’occupation maximal répond à une volonté de rompre un iso-
Les résidences avec services pour et sont donc rentables. La taille mini- lement et de renouer un lien social, ainsi
seniors ciblent les individus âgés d’en- male d’une résidence est de quatre- qu’à un besoin de sécurité matérielle et
viron 75 ans désireux de bénéficier de vingts logements de façon à pouvoir physique. Les seniors « fragilisés » (cœur
la plus grande autonomie et de conser- absorber les coûts de fonctionnement. de cible de la plupart des concepts rési-
ver une véritable vie privée dans un Comme il s’agit avant tout d’un bien dence pour seniors) localisés dans des
cadre sécurisant : gardiennage 24 h/24, immobilier, son emplacement est donc zones péri-urbaines, voire rurales, et
télésurveillance, logements équipés primordial, d’autant qu’on sait que les soucieux de se rapprocher du centre
d’une sonnette d’urgence et, dans
certaines résidences, présence d’une
gouvernante. La VaLeur Verte iMpacte Les prix
La palette de services à la carte peut
être plus ou moins large : restauration, La valeur verte désigne la variation de la valeur, prix ou loyer d’un immeuble,
coiffeur, pédicure, salle commune de loi-
imputable à sa performance environnementale au sens large. En France,
le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé à toute
sirs, animations, accompagnement en
promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente (depuis fin
voiture, assistance pour les tâches admi-
2008) et ses deux variables, « énergie » et « climat » ont été intégrées dans
nistratives, service d’entretien. Les loge-
les bases notariales Bien et Perval depuis 2010. Cette valeur verte a un
ments individuels à la vente ou à la loca- impact sur le prix d’acquisition d’un logement. En grande couronne, un
tion vont généralement du studio bien dont l’étiquette est A ou B a 95 % de chance de se vendre 1 à 7 %
jusqu’au trois-pièces. Le format le plus plus cher qu’un bien dont l’étiquette est D, toutes choses égales par ailleurs.
fréquent est un deux-pièces de 40 m2. A l’inverse, un bien situé à Paris avec une étiquette F ou G peut subir une
Même si sa part reste faible, le secteur décote de 1 à 3 %. Chaque lettre du diagnostic de performance énergé-
des résidences pour seniors comparé tique (DPE) a un impact moyen de 5 % sur les maisons en province, et d’à
aux autres types d’hébergement des- peine 3 % sur les appartements et sur les biens situés en Ile-de-France !
tinés aux personnes âgées trouve pro- Pour l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe),
gressivement sa place dans ce paysage la valeur verte représente de 5 à 22 % de la valeur vénale (en rénovation)
résidentiel : il a même progressé de et elle représente environ 5,5 % du coût de construction (soit en moyenne,
55 %, passant de 374 à 580 unités, pour 13 500 € par appartement).
un total de 50 000 logements.
des villes ou de centres-bourgs sont banalisé, les investisseurs acquièrent un quartiers d’affaire, anticipant une raré-
réceptifs à des offres immobilières rem- logement meublé dans une résidence faction de l’offre de qualité dans ces
plissant de tels critères. L’exemple est avec services. Le gardiennage, une salle lieux, a également contribué au dyna-
celui des résidences d’appartements de petits-déjeuners, éventuellement misme du marché. L’absorption nette à
localisées en centre-ville proposées par une salle de sport ou une laverie consti- Paris s’élève ainsi à 300 000 m2 en 2016,
la majeure partie des opérateurs du tuent les services qui facilitent la vie des et la demande placée a atteint un
marché des résidences seniors, mais étudiants. L’exploitation de la résidence niveau historique de 1,1 million de
aussi des petits villages de maisons est confiée à un bailleur professionnel mètres carrés.
répondant à des besoins ruraux, comme par bail commercial pendant neuf à
les villages Sairenor. onze ans. C’est lui qui gère l’établisse- Le boom du marché
D’après cette même étude, tandis que ment et verse les loyers à l’investisseur, francilien
le montant moyen mensuel de la retraite déduction faite des frais et de sa marge L’année 2017 démarre, de la même
d’un Français s’établit aujourd’hui à commerciale. Avant d’investir, il faut façon, sur les chapeaux de roue pour le
environ 1 300 €, les résidences pour donc vérifier son antériorité et sa surface marché francilien qui enregistre un
seniors proposent des tarifs en location financière. A priori évident, mais pas volume de 664 400 mètres carrés com-
à partir de 550 € par mois pour les rési- toujours respecté, l’emplacement de la mercialisés, en hausse de 27 % par rap-
dences seniors nouvelle génération résidence doit être proche d’un lieu port à 2016, rapporte Cushman & Wake-
« tout à la carte » et à partir de 900 € pour d’études et disposer d’un bon réseau field dans son étude trimestrielle « Les
les résidences seniors nouvelle généra- de transports en commun. clés du marché bureaux ». La moitié des
tion avec socle de services. En investissant dans une résidence ser- surfaces placées ce trimestre concerne
Dans les résidences seniors « ancienne vices pour étudiants, les particuliers ont la capitale avec 334 000 mètres carrés
génération » en syndic de copropriété, accès au statut de LMNP ; en Bouvard, traités, dont la prise à bail hors norme
les loyers tout compris ne sont jamais ils ont droit à une réduction d’impôt de de Natixis (près de 90 000 m2) sur les
inférieurs à 2 000 €. 11 % pour les investissements réalisés tours Duo, dans le XIIIe arrondissement
en 2016, dans la limite d’un montant de Paris. Le quartier central des affaires
annuel d’investissement limité à (QCA) affiche une très belle perfor-
transactions
sion est aussi meilleure en première
couronne, où les mouvements ont été
plus nombreux que l’an passé.
Avec près de 2,4 millions de mètres car-
rés placés, le marché des bureaux a
atteint son record en 2016. A en croire
top 10 des Quartiers
Nexity, les grandes transactions repren- de bureaux à paris
nent (67 au total) avec des signatures Pourcentage des recherches
supérieures à 5 000 m 2 qui ont pro- à Paris
gressé, en volume, de 30 % pour cumu-
Les résidences services pour étudiants ler à 932 000 m2. Les transactions entre 1. Saint-Lazare : 18 %
répondent à la pénurie de logements à 1 500 et 5 000 m2 croissent, elles aussi, 2. Etoile - Champs Elysées : 17,5 %
laquelle sont confrontés les jeunes. Ce de 7 %. Les plus petites surfaces restent 3. Pyramides - Opéra - Bourse : 11,5 %
placement immobilier géré par une stables. Les ventes utilisateurs s’élèvent 4. Malesherbes - Monceau - Pereire : 9 %
5. Sentier - Châtelet : 8 %
société spécialisée procure un rende- à 18 % de la demande placée, bénéfi-
6. République : 7 %
ment annuel de l’ordre de 4,5 %. ciant, comme en 2015, des taux d’intérêt
7. Cadet - Poissonnière : 6 %
Implantées près des universités et des attractifs entre 1 et 1,5 %) pour les prêts
8. Bastille : 3 %
grandes écoles, ces résidences sont immobiliers à long terme (de 15 à 25
9. Convention - Montparnasse : 3 %
constituées essentiellement de studios ans). L’Ile-de-France concentre 55 % de 10. Nation : 2,5 %
d’environ 18-20 m2. A la différence d’un ces ventes. Enfin, le repositionnement Source : bureauxlocaux.com
logement vide dans un programme clair des utilisateurs sur les principaux
En revanche, la deuxième couronne dizaine de micromarchés, dont le QCA lier de prestige. En 2016, le réseau a réa-
déçoit, avec moins de 42 000 mètres car- et les XIIe et XIIIe arrondissements de lisé 23 ventes supérieures à 4 millions
rés traités au premier trimestre, en repli Paris, mais elles augmentent à l’inverse, d’euros l’unité, un chiffre en hausse de
de 38 % sur douze mois. dans un nombre comparable d’autres 36 % sur un an. « L’immobilier haut de
pôles tertiaires, tels que la boucle sud gamme en France se redresse depuis le
saturation des stocks ou Paris centre-ouest. début de l’année, indique-t-il. A Paris, le
Après un recul de 10 % en 2016, l’offre nombre des ventes supérieures à 2 M€ a
immédiate de bureaux s’est stabilisée doublé depuis janvier. Du coup, le stock
autour de 3,6 millions de mètres carrés
et un taux de vacance de 6,7 %. Le stock L’immobilier de luxe de mandats baisse d’environ 20 % (tous
segments confondus à partir d’un million
vacant de bureaux reste extrêmement
réduit dans la capitale (572 000 mètres
se porte bien d’euros) : les vendeurs attendent de
s’être séparés de leur bien pour en ache-
carrés et un taux de vacance de 3,4 %), ter un nouveau. »
plus particulièrement dans le QCA où
le volume d’activité très soutenu risque situations variables
d’assécher les disponibilités, tombées en province
à 230 000 mètres carrés, soit un volume Les prix parisiens se sont stabilisés
représentant à peine six mois de com- depuis un an après cinq années de
mercialisation (contre douze générale- baisse. Les quartiers prisés de la Rive
ment requis). A la Défense, la décrue de Gauche et certains quartiers demandés
l’offre immédiate se poursuit et dans le de la Rive Droite (IXe, Xe, XIe, XIIe et XVIIIe)
croissant ouest (900 000 m2 de surface affichent même une légère hausse.
vacantes), le marché se segmente dés- En province, les situations sont très varia-
ormais entre les secteurs de Neuilly- Le monde compte, en 2017, 2 043 milliar- bles. A Lyon, l’activité économique sou-
Levallois et boucle sud (entre 9 et 10 %) daires (contre 1 810 l’an passé), pour une tenue de la première métropole provin-
et ceux de Péri-Défense et la boucle fortune globale de 7 670 milliards de dol- ciale s’est suivie d’une augmentation des
nord qui affichent respectivement des lars, soit 18 % de plus qu’en 2016, révèle prix de 1,2 % à 3 342 €/m², en moyenne
taux de vacance de 13 et 14 %. le dernier classement Forbes. En 2016, il en 2015 et jusqu’à + 5 % pour l’immobi-
Selon Cushman & Wakefield, plus d’un y avait 34 millions de millionnaires, dont lier de luxe sur les quartiers les Monts
million de mètres carrés viendront ali- 123 800 personnes au patrimoine de plus d’or et l’ouest lyonnais. Au Pays basque,
menter le marché au cours des douze de 50 millions de dollars et 45 000 per- sur le marché immobilier haut de
prochains mois, concentrés sur Paris sonnes qui détenant plus de 100 millions gamme, les négociations immobilières
(575 000 m2) et dans le croissant ouest de dollars. En un an, leur nombre a aug- ont repris : les prix sont restés stables
(536 000 m2). menté de 2,6 millions dans le monde, depuis les 18 derniers mois et les ventes
selon l’étude annuelle du Boston Consul- ont grimpé de 35 % par rapport à 2015.
Quartier central des ting Group sur la richesse mondiale. La Corse a vu le nombre de transactions
affaires : les loyers grimpent Face à la toute-puissance de Londres et et le chiffre d’affaires doubler en 2015,
La progression des valeurs locatives dans New York, Paris résiste et conserve une et 2016 a tenu ses promesses. Selon
le QCA de paris se confirme en 2017, place de choix dans le cœur des investis- Barnes, l’île garde un prix moyen en des-
avec une moyenne de 690 euros/mètre seurs internationaux, notamment en rai- sous de ceux d’autres régions du littoral
carré/an, soit une hausse de + 11 % en son de ses prix moins élevés et qui ont français haut de gamme : avec des biens
un an. Cette tendance haussière des récemment baissé : en quatre ans, ils ont autour de 10 000 €/m² et des terrains vue
loyers faciaux est observable dans une perdu environ 15 % pour les biens d’une mer à 120 €/m².
majorité des micromarchés de la capitale valeur supérieure à 1 million d’euros et Autre exemple, les stations du pays du
et dans deux des quatre secteurs de jusqu’à - 25 % pour les biens supérieurs à Mont-Blanc qui attirent une clientèle
l’ouest (boucle sud et Péri-Défense). 4 millions d’euros. aisée en quête de stations authentiques
Dans la première couronne nord, un fré- « Contrairement aux autres grandes capi- composée pour moitié de Franco-
missement des prix est palpable : le loyer tales, Paris ne subit pas de variations phones (Français, Suisses et Belges) et
de première main dépasse pour la pre- majeures à la hausse ou à la baisse, aucun d’autres pays d’Europe (Anglais, Europe
mière fois la barre des 310 euros/mètre risque de bulle ne se profile, les règles du Nord et quelques pays d’Europe de
carré/an depuis 2013. Quant aux valeurs qui caractérisent son marché ne sont pas l’Est). Les chalets proches des pistes
faciales des surfaces de seconde main, spéculatives et ne dépendent ni de la compris entre 2 et 6 millions d’euros sus-
elles fournissent des signaux contradic- Bourse, ni d’excès de construction », cite un attrait croissant, ainsi que les
toires, estime Cushman & Wakefield. indique Thibault de Saint-Vincent, prési- appartements de trois à quatre-pièces
Elles tendent à se tasser dans une dent de Barnes, spécialiste de l’immobi- proches des villages. ❙
investir en outre-mer
P
lages, soleil et sable fin : l’inves-
tissement en outre-mer et au-
delà a de quoi faire rêver. Mais
derrière le paysage de carte
postale, c’est une vraie stratégie d’in-
vestissement qu’il faut mettre en place,
en adéquation avec son projet immobi-
lier et ses objectifs (rentabilité, retraite,
résidence secondaire) pour bien ache-
ter, au bon endroit. L’expatriation pré-
sente des avantages fiscaux non négli-
geables à qui veut diversifier son
portefeuille et son patrimoine. Reste à
choisir le nouveau lieu de vie qui cor-
respond le mieux à ses envies et son
budget. A chacun, son petit paradis.
La Réunion,
des prix en baisse Près d’un appartement sur deux
(47,83 %) se vend sous le seuil symbo-
marché immobilier locatif insulaire
même si le second semestre 2016 a
Selon la dernière étude de l’Observa- lique des 100 000 €, conséquence de l’im- montré de nouveaux signes de tension.
toire de l’immobilier réunionnais portant portant volume des ventes de sortie Les délais de vacance locative sont
sur l’ensemble des transactions réalisées de défiscalisation qui concernent quasi- extrêmement brefs (2,88 semaines,
entre le 1er juillet et le 31 décembre 2016, exclusivement les petites surfaces contre 8,93 semaines au premier
les délais de vente dans le secteur immo- (du studio au deux-pièces). Le cœur du semestre) et très homogènes entre les
bilier atteignent, sur l’île, leur plus haut marché se maintient sous le seuil des différentes régions insulaires.
historique. Si les terrains bénéficient des 150 000 € (62,45 % des ventes) et plus de Le marché sud bénéficie des délais les
délais de vente les plus brefs sur ce ter- 8 ventes sur 10 (80,72 %) se concluent plus brefs, avec 2,27 semaines de
ritoire où la ressource foncière est limi- sous la barre des 200 000 €. Le volume vacance moyenne. Le marché ouest
tée, les appartements et les maisons des ventes du segment supérieur voit ses délais diminuer fortement à
souffrent d’une inertie quasi-identique à 300 000 € s’affaiblit encore et s’établit 3,25 semaines. La région nord béné-
(29,34 et 29,20 semaines). La valeur à 7,43 %, contre 11,22 % au premier ficie aussi de la tension du marché : le
moyenne des transactions baisse légè- semestre 2016. délai moyen de vacance est inférieur à
rement, entraînée par le flot des sorties quatre semaines.
de défiscalisation, reprenant la tendance Le marché locatif
baissière en vigueur sur le marché insu-
laire depuis plusieurs années.
se détend
La crise financière de 2008 et la baisse La Martinique dopée
Cette tendance s’explique par la hausse
relative du volume des ventes d’appar-
du nombre de mises en chantier de pro-
grammes immobiliers qui s’en est suivie
par la défiscalisation
tements, qui représentent 51 % des ont profondément modifié la typologie Tirant profit de la nouvelle loi Pinel
transactions, contre 49 % au semestre du marché locatif en créant, sur certains outre-mer et des taux de crédit attrac-
précédent, mais aussi par la légère secteurs de l’île, une relative pénurie de tifs, le marché immobilier martiniquais
minoration de leur valeur d’échange : le logements par baisse du volume de l’of- se porte bien. En 2017, les investisseurs
prix moyen des appartements vendus fre. Après plusieurs années de déséqui- métropolitains sont nombreux. Selon
au second semestre 2016 s’établit ainsi libre entre une offre limitée et une la Fédération nationale de l’immobilier
à 112,19 €, contre 113,37 € au semestre demande excédentaire, 2015 et 2016 aux Antilles-Guyane, l’année 2016 a
précédent. ont été marquées par une détente du été marquée par un nombre plus
prix moyen net vendeur (nV) 153 044 € 108 758 € 140 304 € 179 353 € 139 908 €
Prix moyen NV 2016-01 157 024 € 139 793 € 153 472 € 194 291 € 125 549 €
Proportion de ventes
négociées à la baisse 2016-01 68,37 % 72,22 % 80 % 65,19 % 59,60 %
y a un deuxième abattement de 50 à
100 % sur les revenus fonciers nets pen-
dant dix ans. Les revenus fonciers
métropolitains ne se cumulent pas avec
les revenus ou déficits calédoniens.
Enfin, les investissements en Nouvelle-
Calédonie n’entrent pas dans l’ISF.
En Guadeloupe, les
ventes progressent
Le second semestre 2016 a été marqué
par une évolution sensible du volume
des ventes en Guadeloupe et conclu
positivement une année qui a bien
débuté, révèle l’Observatoire de l’immo-
bilier Caraïbes. Si le volume des transac-
tions marque une réelle accélération
(supérieure à 10 %) par rapport au
1er semestre, les indicateurs qualitatifs
sont moins favorables et montrent une
En 2014, les sorties de défiscalisation une fiscalité très hausse très forte des délais de vente
(dispositif calédonien de défiscalisation avantageuse après la légère augmentation intervenue
locale) ont amplifié les volumes. D’ici La Calédonie possède une autonomie au semestre précédent. Les délais de
2018, on peut s’attendre à un volume fiscale, le gouvernement local décidant commercialisation évoluent de 28 à 32
supplémentaire de transactions lié aux des différentes taxations sur son terri- semaines (à + 15 %). Cette latence du
dernières sorties de défiscalisation du toire. C’est pour ces raisons – qui peu- marché concerne tous les types de biens.
dispositif Girardin. vent faire rêver tout investisseur – que Appartements, maisons et terrains
Il y a un grand besoin de logements la TVA et la taxation sur les plus-values nécessitent plus de 31 semaines de com-
neufs, tant en locatif qu’en accession, immobilières, ainsi que la CSG et la mercialisation pour trouver un acquéreur.
et le parc immobilier doit être renou- CRDS, sans oublier la taxe d’habitation
velé pour répondre à une demande pour les locataires, n’existent pas, qu’il dichotomie entre
sans cesse croissante due à la jeunesse y a une absence totale de taxe foncière vendeurs et acquéreurs
de la population, mais aussi à l’arrivée pour les acquéreurs de biens neufs pen- Par ailleurs, le marché guadeloupéen
d’expatriés, dont le nombre est estimé dant les dix premières années. Pour les reste handicapé par une dichotomie
à 2 500 par an. locataires, il n’existe pas de taxe d’ha- toujours extrêmement forte entre les
Le secteur de la construction enregis- bitation. Il existe un abattement de souhaits initiaux des propriétaires ven-
tre une très forte croissance qui s’est 15 % sur les revenus bruts fonciers et il deurs en matière de prix et le niveau
maintenue malgré la crise. La construc-
tion d’hôtels haut de gamme booste ANALYSE GLOBALE DU MARCHE GUADELOUPEEN - 2E SEMESTRE 2016
aussi le secteur compte tenu des
grands projets en cours de dévelop-
Marché global appartements Maisons terrains
pement sur l’ensemble du territoire. La
ville de Nouméa est le deuxième mar-
ché locatif français, devant la Côte délai de vente moyen 32,06 semaines 32,38 semaines 31,76 semaines 31,92 semaines
d’Azur, mais derrière Paris intramuros. (mandat/compromis)
A titre d’exemple, un deux-pièces de
45 m2, avec une terrasse de 15 m2, se prix moyen net ven- 174 226 euros 129 742 euros 252 493 euros 125 585 euros
loue à plus de 18 € le mètre carré, deur
offrant une rentabilité à plus de 5,6 %.
A contrario, le prix du mètre carré reste proportion de ventes 76,70 % 73,33 % 87,69 % 63,89 %
abordable, puisque nous trouvons cer- négociées
taines promotions à moins de 3 000 €
Source : Observatoire de l’immobilier Caraïbes
du mètre carré.
d’acceptation des acquéreurs : 77 % nombreux VIP pour y bâtir des villas de quartier de Concordia, qui abrite col-
des transactions ont donné lieu à négo- rêve, rappelle l’Observatoire de l’immo- lège et lycée, offre un choix très étendu
ciation du prix. Les villas restent les plus bilier. Les Terres Basses et, dans une d’appartements.
touchées par ce phénomène, avec un moindre mesure, les Jardins de la baie
taux de négociation qui atteint 87,69 %. orientale, constituent les secteurs d’élec- habitat traditionnel
En résulte un manque de fluidité notable tion des demeures extraordinaires. abordable
du marché. A noter, en outre, que la car- Malgré son aura de prestige, Saint-Mar-
tographie du marché est toujours cen- campagnes de défiscalisation tin et reste, toutefois, un lieu de vie
trée sur les segments inférieurs : 69,88 % Le marché insulaire a également fait « normal » qui incite ses résidents (l’île
des ventes se réalisent sous la barre des l’objet de campagnes successives de compte 36 000 habitants) à faire
200 000 € et plus d’une sur deux est infé- défiscalisation, de la loi Pons de 1986 à construire leur résidence principale.
rieure à 150 000 € (52,27 %). l’actuelle Pinel Dom. Faisant la part Saint-Martin offre ainsi un grand choix
belle à l’hôtellerie, ce dispositif fiscal a de villas individuelles, de la petite mai-
modelé une grande partie de l’offre son jumelée à la propriété d’impor-
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027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:10 Page48
Portugal : il y a
S
i l’on veut diversifier et sécuriser de Lisbonne, aujourd’hui en cours de déve-
son portefeuille, il est inévitable loppement, devraient apporter une belle
de passer les frontières de
l’Hexagone et de regarder ail-
encore du potentiel rentabilité à l’avenir. En Algarve, l’autre
région prisée des investisseurs, les prix
leurs. Quatre destinations font les yeux moyens au mètre carré sont plutôt de l’or-
doux aux Français : l’île Maurice, le Por- dre de 2000 à 2 800 € dans le neuf. Le reste
tugal, le Maroc et les Etats-Unis. Quatre du pays reste bon marché, avec un coût de
marchés très différents, et autant de la vie plus faible et des constructions de
projets d’investissement ajustés aux qualité. Le Portugal affiche donc une belle
besoins des futurs expatriés. marge de progression, et la faible densité
Retraite, défiscalisation ou opération du territoire en fait un marché à potentiel
financière: ces objectifs vont déterminer pour les investisseurs. Qui plus est, le pays
le marché à investir. Car tous ne présen- propose une fiscalité alléchante.
tent pas les mêmes avantages. Quelle
que soit la stratégie adoptée, quelques devenir résident non habituel
principes de base sont à respecter pour A moins de trois heures d’avion de Paris, De fait, au Portugal, il n’y a pas d’ISF, pas
réussir son expatriation : une bonne le Portugal est l’une des destinations les de taxe d’habitation, ni de droits de suc-
connaissance du marché visé, et un plus prisées des Français qui représentent cession (sous certaines conditions), et les
accompagnement local pour les 25 % des investisseurs étrangers, devenant taxes foncières restent très inférieures à
démarches administratives et fiscales ainsi les principaux investisseurs immobi- celle de la France. En outre, les profession-
s’imposent. La question de la résidence liers du pays. Près de 50 000 Français se nels étrangers peuvent être plafonnés à
fiscale est également cruciale. Ces consi- sont installés au Portugal ces dernières un taux de 20 % sur leur revenus s’ils créent
dérations intégrées, reste à choisir le pays années, attirés par le cadre de vie du pays, une activité à valeur ajoutée (médecins,
qui présente le plus de potentiel écono- sa sécurité (c’est le 3e pays le plus sûr au architectes, etc.). Les retraités s’y retrou-
mique et immobilier, pour s’assurer un monde) et la rentabilité de l’investissement vent puisqu’ils profitent de la convention
avenir doré, à moyen ou long terme. locatif. Selon les régions où l’on investit, bilatérale entre la France et le Portugal qui
entérine une exonération des revenus De plus, revenus et TVA sont imposés location ne sont pas imposables en France
de la retraite pendant dix ans. au taux unique de 15 %. Pour bénéficier et taxés à hauteur de 15 %. Sur cette île où
Le statut de résident non habituel (RNH) d’un statut de résident retraité, il suffit 50 % des investisseurs sont Français, il est
donne, en effet, la possibilité à ceux qui d’être âgé de plus de 50 ans, de ne plus aussi possible d’acheter un bien immobi-
souhaitent devenir résidents portugais être en activité et d’effectuer un transfert lier situé dans des endroits autorisés et qui
d’obtenir une taxation des revenus de de 37 000 € par an sur un compte ban- offre au propriétaire le permis de résident.
source étrangère favorable, avec exoné- caire local dans le pays. Le bilinguisme Ces produits sont vendus plus cher, mais
ration de la taxation au Portugal et une franco-anglais est incontestablement un ils se revendent aussi très bien. De fait,
double exonération possible, à la fois au plus : si l’île est historiquement franco- après une flambée des prix en 2008-2009,
Portugal et dans le pays où le revenu est phone, en revanche, les textes officiels, le marché s’est normalisé, préservé par la
payé, selon une convention de double ainsi que la vie courante à Maurice (rele- stabilité de sa devise (la roupie).
taxation. Les contribuables qui déclarent vés de compte, contrats, devis, etc.) sont Située aux portes de l’Inde et de l’Afrique,
leurs revenus étrangers ont droit à ce en anglais. Maurice bénéficie d’une situation proté-
régime préférentiel. Ce statut peut être gée et stratégique pour les investisseurs
maintenu pendant dix ans. Seule exigence prestations haut mondiaux. En outre, la politique incitative
pour en bénéficier : devenir un résident de gamme du pays ne laisse présager aucun relève-
fiscal portugais. Les revenus générés par Ces avantages ont un prix. Pour se voir ment de la fiscalité locale, bien au
l’investissement locatif sont imposables à octroyer automatiquement un permis de contraire, et les nouveaux venus pourront
28 % pour les non-résidents. Pour les rési- résidence mauricien, un expatrié devra continuer à y lever de la dette et rentabi-
dents, ils s’intègrent aux autres revenus investir un minimum de 500 000 dollars. liser, ainsi, leur investissement immobilier.
du contribuable et sont soumis à un A cette somme s’ajoutent des frais
barème progressif allant jusqu’à 48 % d’im- de dépôt de dossier qui s’élèvent à
position. La location saisonnière, sous
réserve d’obtenir l’autorisation d’exploi-
10 000 roupies non remboursables.
Deux schémas d’investissement coexis- La Floride :
tation AL, donne le droit à un abattement
forfaitaire et automatique de 65 % des
tent : le PDS (Property Development
Scheme) et l’IHS (Integrated Hotel
les fruits de la crise
revenus locatifs saisonniers. Scheme) qui ont pour but de faciliter
l’achat de biens immobiliers par les étran-
gers pouvant soumettre leur demande
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LE GUIDE DE LA
DÉFISCALISATION
Ci-joint mon règlement par chèque
à l’ordre d’EDICOM de 6,90 €
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EDICOM - 8 quai de Bir-Hakeim
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HS IMMO 2017
027-052 MARCHE.qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:10 Page52
Si la grande braderie de l’immobilier tant les loyers perçus et en le dédui- l’aventure marocaine, non sans désil-
s’est achevée, l’investissement aux sant de l’impôt américain. S’il s’agit lusions. Outre l’instabilité politique du
Etats-Unis reste une valeur refuge et de l’impôt sur les sociétés, c’est le pays (le Printemps arabe a découragé
un actif fort dans un portefeuille diver- même schéma qu’en France, sauf qu’il nombre d’investisseurs), des pro-
sifié. Il existe deux façons d’investir faudra payer un complément si l’im- blèmes systémiques perdurent, notam-
aux Etats-Unis : soit l’on passe par des pôt américain est plus faible. Lots de ment la faible qualité des prestations
foncières cotées, les REITs qui per- consolation : les intérêts d’emprunt en immobilières (finitions, étanchéité). De
mettent d’avoir un sous-jacent immo- France sont reportables sur les reve- plus, les prix à Marrakech, gonflés par
bilier pour des investisseurs convain- nus fonciers américains et le proprié- l’afflux massif de Français venus s’offrir
cus d’une tendance de marché. Soit taire a droit à un budget 4 000 dollars un ryad, ont explosé pour une renta-
l’on choisit l’immobilier pur, avec un par an pour les charges incombant à bilité et des loyers très faibles. Un
investissement locatif ou une rési- la gestion de son bien. Cette compen- 200 m2 situé dans le triangle d’or de
dence secondaire que l’on met en sation vient amortir l’achat et les taxes Casa, acheté 500 000 euros, sera loué
location. Les conséquences fiscales fixées par l’Etat, à hauteur de 1,8 % de à seulement 1 500 euros. Par ailleurs,
et juridiques de détention du bien et la valeur du bien. le manque de structure du marché, et
les conditions de location varient A noter que l’achat d’un bien immo- la difficulté à identifier les biens et les
selon villes. A New York, le rendement bilier aux Etats-Unis se fait à travers opérateurs rendent l’investissement
est proche de zéro après fiscalité, une LLC, équivalent à une SCPI fran- locatif compliqué dans le pays.
mais le marché est aussi sûr que çaise. S’il est coûteux, le marché amé-
liquide et le vendeur peut espérer ricain a la vertu d’être transparent : les pour un objectif retraite
réaliser une plus-value. frais de transaction représentent 6 %, Autre point noir : l’impossibilité pour
Pour ceux qui recherchent la rentabi- les frais d’avocat 1 % du prix de la un étranger de percevoir les revenus
lité, c’est vers la Floride qu’il faut se vente. En outre, les investisseurs de sa location en direct. Il doit, pour
tourner. Le marché est plus risqué, apprécient la force du droit à la pro- cela, créer un compte tiers… qu’il ne
mais plus cyclique et se remet inéga- priété américain – un locataire mauvais peut pas ouvrir s’il n’est pas résident !
lement des effets de la crise de 2008. payeur sera expulsé par le marshall De la même façon, en cas de cession
La page des subprimes tournée, les dans le mois – et le confort de gestion du bien, après l’impôt de 20 % sur la
prix de l’immobilier remontent, allant que proposent les agences locales. plus-value, l’investisseur ne peut tou-
parfois jusqu’à la spéculation. Une valeur sûre ! cher les fruits de sa vente que s’il a
Avec une promesse de rentabilité ouvert un compte pour non-résident
plus faible – pas plus de 5 – et des en dirhams.
taux d’intérêt qui grimpent, Miami
– où les prix ont doublé – n’est plus Maroc : un marché A l’ouverture de ce compte, le notaire
doit faire tamponner par l’administration
l’eldorado de l’immobilier, mais d’au-
tres villes de Floride connaissent, en
pas assez structuré le document F2 fourni par la banque, qui
retrace l’historique des opérations de
revanche, un bel essor, à l’image de change des devises. Sans
Fort Lauderdale. quoi – et beaucoup de
notaires ne le font pas –, le
une fiscalité propriétaire ne peut pas
non négligeable sortir l’argent du pays.
Pour les retraités, la Floride demeure Néanmoins, si le contexte
une destination intéressante sur le juridique et fiscal demeure
plan fiscal. C’est, en effet, le seul Etat peu propice aux opéra-
américain qui n’applique pas l’impôt tions financières, le Maroc
d’Etat (il peut atteindre les 60 % à New est une bonne option
York ou en Californie). Les droits de pour les retraités qui sou-
transmission et de succession sont haitent changer de vie et
quasi-nuls. Cependant, les non-rési- qui aiment le pays.
dents y trouveront un attrait fiscal En devenant résidents
moindre. Le propriétaire qui réalise un marocains, ils bénéficient
investissement locatif aux Etats-Unis Les belles années du Maroc sont der- d’une réduction d’impôts de 80 % et
devra choisir s’il souhaite être imposé rière lui. De 2002 à 2005, le pays a sont exonérés d’ISF. Et s’ils s’éloignent
sur les revenus ou sur les sociétés. S’il connu un véritable boom immobilier. de Marrackech, ils pourront s’offrir, pour
s’agit de l’impôt sur le revenu, il devra Attirés par le soleil, la culture et le quelque 300 000 euros, une villa avec
s’en acquitter dans le pays en repor- pays, beaucoup de Français ont tenté piscine. ❙
Pour 2017, les plafonds Dans les villes indiquées ci-dessous et classées par ordre
de loyers sont les suivants
(annuels au m2, hors charges) :
alphabétique pour une recherche rapide, nous vous indiquons
Zone A bis : 16,83 € les loyers moyens pratiqués, leur évolution sur un an, ainsi
Zone A : 12,50 € que les prix d’achat dans le neuf ou l’ancien. Vous pouvez
Zone B1 : 10,07 €
Zone B2 : 8,75 € ainsi apprécier le marché locatif et toutes ses perspectives.
Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016 Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016
Ville Ville
Loyer Variation Attrac. Loyer Variation Attrac.
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
ACHERES [78] 3 060 3 660 14,5 2,4 A ✩ BEGLES [33] 2 420 3 190 10,9 0,8 B1 ★★
AGDE [34] 2 720 3 900 10,7 -0,8 B1 ★★ BELFORT [90] 1 100 2 950 8 -4 B2 ★★
AGEN [47] 1 130 3 790 8,3 0 B2 ★★★ BERCK [62] 2 180 3 330 10,2 -2,1 B2 ✩
AIX-EN-PROVENCE [13] 3 860 4 800 17 5,6 A ✩ BEZIERS [34] 980 3 120 8,8 0,5 B2 ★★★★
AIX-LES-BAINS [73] 2 690 4 320 10,7 1,1 B1 ★★ BEZONS [95] 3 400 3 900 15,1 -2,5 A ✩
AJACCIO [20] 2 860 3 200 12,7 4,2 A ★★★ BIARRITZ [64] 4 320 4 200 12,4 0,6 B1 ✩
ALBERTVILLE [73] 1 630 3 730 9,4 -2,8 B1 ★★ BILLERE [64] 1 510 3 760 9,3 0,3 B2 ★★
ALBI [81] 1 630 3 720 9,1 -0,1 B2 ★★★ BISCARROSSE [40] 2 510 3 790 9 -0,7 B1 ★
ALES [30] 1 030 3 480 8,6 -0,6 B2 ★★★ BISCHHEIM [67] 1 790 3 630 8,8 -2,2 B1 ★
ALFORTVILLE [94] 4 010 4 060 16,7 -1 A ✩ BLAGNAC [31] 2 390 3 720 10,6 -2,3 B1 ★★★
ALLAUCH [13] 2 470 3 710 12,7 0 A ★★★ BLANQUEFORT [33] 2 200 3 820 10,6 1,1 B1 ★★★
AMIENS [80] 2 020 3 380 11,6 -1,6 B1 ★ BLOIS [41] 1 440 3 250 9,9 -0,9 B2 ★
ANDRESY [78] 2 630 3 660 12,3 -0,2 A ★★★ BOBIGNY [93] 2 540 5 140 14,9 -1,1 A ✩
ANGERS [49] 1 730 3 330 10,4 -0,9 B2 ✩ BOIS-COLOMBES [92] 4 950 5 140 20,5 5,8 Abis ✩
ANGLET [64] 3 120 4 070 10,9 -2,4 B1 ★★ BONDY [93] 2 460 5 140 13,2 -2,2 A ★★
ANGOULEME [16] 1 060 3 790 8 -3,9 B2 ★★ BORDEAUX [33] 3 250 4 100 13,2 -0,2 B1 ✩
ANNECY [74] 3 600 4 460 14 -1,7 B1 ✩ BOULOGNE-BILLANCOURT [92] 7 440 9 490 20,9 -3,7 Abis ✩
ANNECY-LE-VIEUX [74] 4 070 4 430 13,8 2,5 B1 ✩ BOULOGNE-SUR-MER [62] 1 170 3 330 8,8 0,7 B2 ★★★★
ANNEMASSE [74] 2 790 3 950 13,4 -0,2 A ★★ BOURG-EN-BRESSE [01] 1 330 4 390 8,8 -1 B2 ★★★★
ANTIBES [06] 3 880 5 660 15,3 0,1 A ✩ BOURG-LA-REINE [92] 4 710 5 140 19,2 -1 Abis ★
ANTONY [92] 4 350 5 140 19,1 -0,3 Abis ★ BOURG-LES-VALENCE [26] 1 370 3 950 7,6 -1,4 B2 ★
ARCACHON [33] 4 480 4 110 11,3 -0,9 B1 ★ BOURGES [18] 1 160 3 250 8,7 1,3 B2 ★★★★
ARCUEIL [94] 4 610 5 140 17,6 1,5 Abis ★★★ BOURGOIN-JALLIEU [38] 1 690 2 820 10 0,6 B1 ★★★★
ARGENTEUIL [95] 2 800 5 140 15,2 -1,3 A ✩ BREST [29] 1 210 2 840 8,7 1,9 B2 ★★★★
ARLES [13] 1 800 3 710 11,4 5,8 B1 ★ BRETIGNY-SUR-ORGE [91] 2 450 3 550 13,5 -3,1 A ★★
ARPAJON [91] 3 080 3 550 12,8 7,3 A ★★★ BRIE-COMTE-ROBERT [77] 2 910 3 960 14,9 -2,5 A ✩
ARRAS [62] 1 700 3 330 10 -2,8 B2 ★ BRIVE-LA-GAILLARDE [19] 1 120 3 790 8,2 -0,9 B2 ★★★
ASNIERES-SUR-SEINE [92] 5 180 5 340 18,6 -1,1 Abis ★ BRON [69] 2 090 4 410 12,2 10,4 B1 ✩
ATHIS-MONS [91] 2 880 5 140 13,1 -4,2 A ★★★ BRUGES [33] 2 340 3 480 10,9 0,1 B1 ★★
AUBAGNE [13] 2 380 3 710 11,8 2,7 A ★★★ BRUNOY [91] 2 650 3 430 14 -2,2 A ★
AUBERGENVILLE [78] 1 770 3 660 13,8 -1,4 A ★★ BRY-SUR-MARNE [94] 3 600 5 140 14,5 3,3 Abis ★
AUBERVILLIERS [93] 3 070 4 320 16,3 -0,9 Abis ★★★ BUSSY-SAINT-GEORGES [77] 3 340 4 040 15,3 0,4 A ✩
AULNAY-SOUS-BOIS [93] 2 850 5 140 15,2 -1,6 A ✩ CACHAN [94] 3 970 5 140 18,8 -0,3 Abis ★
C
AURAY [56] 2 140 4 300 8,5 0,7 B2 ★★★ CAEN [14] 1 890 2 810 11,8 0 B1 ✩
AURILLAC [15] 1 000 3 950 7,7 -2,1 C ★ CAGNES-SUR-MER [06] 3 790 4 980 14,9 0,2 A ✩
AUXERRE [89] 1 300 2 950 8,9 -0,7 B2 ★★★ CAHORS [46] 1 190 3 720 8,1 2,7 C ★★
AVIGNON [84] 1 830 3 290 11,7 0,7 B1 ✩ CALAIS [62] 1 470 3 330 8,6 3 B2 ★★★
AVON [77] 2 000 3 960 14,2 1,2 A ★ CALUIRE-ET-CUIRE [69] 2 790 4 250 11,5 2,6 B1 ★
B BAGNEUX [92] 4 020 5 140 18,7 1 Abis ★ CAMBRAI [59] 1 380 3 690 8,2 -3,7 B2 ★★★
BAGNOLET [93] 3 840 5 140 23,4 3,7 Abis ✩ CANET-EN-ROUSSILLON [66] 2 630 2 620 12,3 -0,2 B1 ✩
BAGNOLS-SUR-CEZE [30] 1 310 3 480 8,7 -0,9 B2 ★★★★ CANNES [06] 4 230 5 200 14,8 -2,7 A ✩
BALMA [31] 2 730 3 720 10,8 -1,2 B1 ★★ CARCASSONNE [11] 890 3 020 7,7 0,4 B2 ★
BAYEUX [14] 1 410 2 840 9,7 4,3 C ★ CARQUEIRANNE [83] 3 870 3 880 14,3 -1 A ★
BAYONNE [64] 2 420 4 200 10,5 1,5 B1 ★★★ CARRIERES-SOUS-POISSY [78] 3 100 3 900 14,5 -0,3 A ✩
BEAUNE [21] 1 880 2 950 9,5 -1,1 B2 ★★ CARRIERES-SUR-SEINE [78] 4 510 4 560 17,3 2,1 A ✩
BEAUSOLEIL [06] 4 950 7 210 17,6 -5,5 A ✩ CARROS [06] 2 500 4 100 14,2 -0,4 A ★
BEAUVAIS [60] 1 480 3 350 10,1 -2 B1 ★★★★ CASTANET-TOLOSAN [31] 2 390 3 670 11,1 1,6 B1 ★★
Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016 Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016
Ville Ville
Loyer Variation Attrac. Loyer Variation Attrac.
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
CASTELNAU-LE-LEZ [34] 2 910 4 180 12,4 -0,5 A ★★★★ DREUX [28] 1 530 3 250 8,3 -4,5 B2 ★★★
CASTRES [81] 1 240 3 720 8,2 2,9 B2 ★★★ DUNKERQUE [59] 1 570 3 690 9,3 0,8 B2 ★★
CAVAILLON [84] 1 510 3 260 9,2 -3,6 B1 ★★ EAUBONNE [95] 2 640 4 050 14,2 -1,9 A ★
E
CENON [33] 1 780 3 540 10,5 -0,5 B1 ★★★ ECHIROLLES [38] 1 910 3 760 11,9 3,7 B1 ✩
CERGY [95] 2 610 3 880 17,3 -2,3 A ✩ ECULLY [69] 2 750 4 250 11,6 5,2 B1 ★
CERNAY [68] 1 700 3 370 9,2 4,3 B2 ★★★ ELANCOURT [78] 2 650 3 460 18 -2,5 A ✩
CHALON-SUR-SAONE [71] 1 020 2 950 8,4 0 B2 ★★★ ENGHIEN-LES-BAINS [95] 4 420 4 160 17 0,1 Abis ★★★★
CHALONS-EN-CHAMPAGNE [51] 1 050 3 480 11,1 0,6 B2 ✩ EPERNAY [51] 1 350 3 480 7,5 -4 B2 ★
CHAMALIERES [63] 1 840 3 240 9,6 2,7 B1 ★★★ EPINAL [88] 950 3 420 7,6 -0,8 B2 ★
CHAMBERY [73] 2 100 3 590 12,1 4,4 B1 ✩ EPINAY-SUR-SEINE [93] 2 280 5 140 13,8 8,4 A ★★
CHAMPIGNY-SUR-MARNE [94] 3 000 4 250 15,2 -1,7 A ✩ ERAGNY [95] 2 190 3 880 13,9 -0,4 A ★
CHAMPS-SUR-MARNE [77] 2 890 3 830 18,7 0,9 A ✩ ERMONT [95] 2 980 4 050 14,8 0,6 A ✩
CHANTEPIE [35] 2 350 3 700 9 -1 B1 ★ ERSTEIN [67] 1 760 3 470 8,5 -0,9 B2 ★★★
CHANTILLY [60] 3 230 3 350 14,2 1,2 A ★ EVREUX [27] 1 410 3 210 10,4 -0,7 B2 ✩
CHARENTON-LE-PONT [94] 6 280 5 140 21 1,3 Abis ✩ EVRY [91] 1 750 2 720 12,6 0 A ★★★★
EYBENS [38] 2 280 3 760 10,9 -0,1 B1 ★★
CHARLEVILLE-MEZIERES [08] 1 070 3 420 8,2 -0,3 B2 ★★★
EYSINES [33] 2 590 3 820 11,2 0,5 B1 ★
CHARTRES [28] 2 050 3 250 10,4 0,6 B1 ★★★
EZANVILLE [95] 2 260 4 160 14,9 -1,1 A ✩
CHATEAU-THIERRY [02] 1 420 3 510 9,2 -3,8 B2 ★★★
FECAMP [76] 1 360 3 300 7,7 -4,6 B2 ★
F
CHATEAUROUX [36] 920 3 250 8 1,7 B2 ★★
CHATENAY-MALABRY [92] 3 830 4 440 18,2 0,2 Abis ★★ FERNEY-VOLTAIRE [01] 3 560 4 720 15,7 -0,6 A ✩
CHATILLON [92] 4 780 6 050 18 -3,6 Abis ★★ FIRMINY [42] 1 060 2 710 6,6 -2,4 B2 ✩
CHATOU [78] 4 040 4 560 15,2 -4,6 Abis ★★ FLERS [61] 980 3 210 7,9 3,9 C ★★
FLEURY-LES-AUBRAIS [45] 1 360 3 240 9,3 5,5 B1 ★★
CHAVILLE [92] 4 320 5 140 21,1 -1,2 Abis ✩
FONTAINE [38] 1 700 3 760 10,2 -0,5 B1 ★★★★
CHELLES [77] 2 750 3 830 15,5 2,3 A ✩
FONTAINEBLEAU [77] 3 440 3 960 13,3 -3 A ★★
CHENNEVIERES-SUR-MARNE [94] 3 110 5 140 14,2 -3,3 A ★
FONTENAY-AUX-ROSES [92] 4 360 5 140 19,2 -3,2 Abis ★
CHENOVE [21] 1 190 2 950 9 -0,7 B1 ★
FONTENAY-LE-FLEURY [78] 2 830 4 820 16,5 4,9 A ✩
CHEVIGNY-SAINT-SAUVEUR [21] 1 500 2 950 10,1 1,3 B1 ★★★★
FONTENAY-SOUS-BOIS [94] 4 850 5 140 17,3 2,5 Abis ★★★
CHEVILLY-LARUE [94] 2 640 5 140 14,9 0,6 A ✩
FORBACH [57] 700 2 678 6,5 -3,4 B2 ✩
CHILLY-MAZARIN [91] 2 220 4 010 13,5 -3,4 A ★★
FOUGERES [35] 1 060 3 650 7,2 -3,8 C ✩
CHOISY-LE-ROI [94] 2 980 5 140 15,2 -4,2 A ✩
FRANCHEVILLE [69] 2 470 4 250 10,7 -2,5 B1 ★★
CHOLET [49] 1 150 3 090 9,6 0,3 B2 ★★
FRANCONVILLE [95] 2 290 4 050 14,2 -1,3 A ★
CLAMART [92] 4 610 5 140 18,1 5,3 Abis ★★
FREJUS [83] 3 380 4 590 13 4,7 A ★★★
CLAYE-SOUILLY [77] 3 750 3 150 16,7 -1,7 A ✩
FRESNES [94] 2 890 5 140 15,5 3,7 A ✩
CLERMONT-FERRAND [63] 1 710 3 260 10,2 0,9 B1 ★★★★
FRONTIGNAN [34] 2 500 3 900 10,8 -2,6 B1 ★★
CLICHY [92] 5 410 7 010 21 0,6 Abis ✩
GAGNY [93] 2 870 5 140 15,3 -2 A ✩
G
CLUSES [74] 2 030 3 510 10,3 -0,1 B1 ★★★
GAILLARD [74] 3 110 3 950 13,7 3,1 A ★★
COGOLIN [83] 3 430 4 060 13 -1,6 A ★★★
GAP [05] 1 770 4 360 9,6 -1,8 B2 ★★
COLMAR [68] 1 670 3 370 9,9 -0,3 B2 ★
GARCHES [92] 4 650 5 140 18,2 -6 Abis ★★
COLOMBES [92] 4 130 5 140 17,6 0,1 Abis ★★★
GARDANNE [13] 2 720 3 710 12 -0,4 A ★★★
COLOMIERS [31] 1 890 3 720 10,4 -0,1 B1 ★★★
GARGES-LES-GONESSE [95] 1 860 3 150 12 -1,5 A ★★★
COMBS-LA-VILLE [77] 2 380 3 220 13,7 0,5 A ★★
GENNEVILLIERS [92] 3 600 5 140 15,7 -5 A ✩
COMPIEGNE [60] 2 030 3 330 11,9 0,3 B1 ✩
GENTILLY [94] 4 610 5 140 21 -1,1 Abis ✩
CONCARNEAU [29] 1 890 2 840 8,8 0 B2 ★★★★
GEX [01] 3 400 4 720 16,1 0,3 A ✩
CONFLANS-SAINTE-HONORINE [78] 3 000 3 660 15,2 -1 A ✩
GIF-SUR-YVETTE [91] 3 670 4 010 16,6 8 A ✩
CORBAS [69] 2 150 4 250 10,1 -5,7 B1 ★★★★
GONESSE [95] 2 260 3 150 16,9 1,8 A ✩
CORBEIL-ESSONNES [91] 2 140 3 160 13,3 0,3 A ★★ GOUVIEUX [60] 2 910 3 350 14 3 A ★
CORMEILLES-EN-PARISIS [95] 3 390 4 130 14,9 -2,8 A ✩ GRADIGNAN [33] 2 390 3 820 12 2,3 B1 ✩
COURBEVOIE [92] 5 860 5 140 21,4 -0,7 Abis ✩ GRANVILLE [50] 2 020 3 210 8,4 -1,6 B2 ★★★
COURCOURONNES [91] 2 110 2 950 14,2 0,7 A ★ GRASSE [06] 2 540 5 200 11,6 -3,5 A ★★
CRAN-GEVRIER [74] 2 800 4 430 12,8 1,4 B1 ✩ GRENOBLE [38] 2 190 3 810 12 -0,5 B1 ✩
CRAPONNE [69] 2 790 4 250 10,7 -1,2 B1 ★★ GRIGNY [91] 1 780 3 220 8,6 -3,8 B1 ★
CREIL [60] 1 520 3 350 11,8 0,6 B1 ✩ GUEBWILLER [68] 1 390 3 370 7,9 -3,8 B2 ★★
CREPY-EN-VALOIS [60] 2 210 3 350 11,3 0,3 B1 ★ GUIDEL [56] 2 350 3 610 9,2 3,7 B2 ★★★
CRETEIL [94] 3 180 5 140 16,3 4,2 A ✩ GUILHERAND-GRANGES [07] 1 630 3 950 9,1 0,7 B2 ★★★
CROIX [59] 1 760 3 700 16,4 -1,2 B1 ✩ GUYANCOURT [78] 3 390 3 460 18 3,9 A ✩
D DAMMARIE-LES-LYS [77] 2 030 3 960 13 -0,7 A ★★★ HAGUENAU [67] 1 830 3 250 9 1 B2 ★★★
H
DAX [40] 1 710 3 790 8,7 -2,6 B2 ★★★★ HENDAYE [64] 2 860 3 880 11 1,1 B1 ★★
DECINES-CHARPIEU [69] 2 150 4 250 10,7 0,4 B1 ★★ HERBLAY [95] 3 070 4 050 14,2 -2,1 A ★
DEUIL-LA-BARRE [95] 2 520 4 160 15,1 0,4 A ✩ HEROUVILLE-SAINT-CLAIR [14] 1 270 2 810 9,4 -0,8 B1 ★★
DIEPPE [76] 1 500 3 300 8,8 -3 B2 ★★★★ HOUILLES [78] 3 700 5 320 18 2,1 A ✩
DIJON [21] 1 930 2 950 11,2 0,4 B1 ★ HYERES [83] 2 940 3 880 12,9 2,3 A ★★★
DINAN [22] 1 620 3 650 8,4 -3,3 B2 ★★★ ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN [67] 2 260 3 610 11,5 2,6 B1 ★
I
DOLE [39] 1 110 2 950 7,7 -1,4 B2 ★ ILLZACH [68] 930 3 050 7,8 -2,5 B2 ★
DOMONT [95] 2 730 4 160 13,9 -0,3 A ★ ISSY-LES-MOULINEAUX [92] 6 560 9 050 22,1 0,8 Abis ✩
DOUAI [59] 1 270 3 690 9,7 -1,1 B1 ★★★ ISTRES [13] 2 350 3 250 11,4 12 A ★★
DRAGUIGNAN [83] 1 590 3 090 9,8 -0,4 B1 ★★★ IVRY-SUR-SEINE [94] 4 080 4 400 17,9 -2,5 Abis ★★
DRANCY [93] 2 800 5 140 12,5 -5,1 A ★★★★ JOINVILLE-LE-PONT [94] 4 630 6 040 18,3 0,1 Abis ★★
J
DRAVEIL [91] 2 450 3 430 14,5 2,5 A ✩ JOUE-LES-TOURS [37] 1 530 3 240 10,3 0,1 B1 ★★★
Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016 Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016
Ville Ville
Loyer Variation Attrac. Loyer Variation Attrac.
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
JUVISY-SUR-ORGE [91] 3 070 5 140 14,8 -2,1 A ✩ MOUGINS [06] 3 840 5 220 15,6 1,4 A ✩
K MOULINS [03] 980 3 950 7,5 2,5 C ★
KINGERSHEIM [68] 1 280 3 050 8,9 1,4 B2 ★★★
L LAGNY-SUR-MARNE [77] 3 280 4 040 13,5 -4,6 A ★★
MULHOUSE [68] 950 3 050 9,6 2,4 B1 ★★★
MURET [31] 1 790 3 680 9,1 0,3 B1 ★★
LAMBERSART [59] 2 140 3 700 11,3 1,4 A ★★
NANCY [54] 1 760 3 420 10,6 -1,4 B1 ★★★
N
LANDERNEAU [29] 1 310 2 840 8,5 1,1 C ★★★
LAON [02] 850 3 510 7,8 -1,4 B2 ★ NANTERRE [92] 4 270 4 200 18,3 0,9 Abis ★★
LATTES [34] 3 210 3 980 11,7 -3,7 A ★★★ NANTES [44] 2 560 4 140 12,3 0,3 B1 ✩
LAVAL [53] 1 150 3 760 9,3 0,1 B2 ★★ NARBONNE [11] 1 720 3 030 9,9 2,6 B2 ★
LAXOU [54] 1 380 3 420 9,7 0,4 B1 ★★★ NEUILLY-PLAISANCE [93] 3 100 5 140 15,6 -3,5 Abis ★★
LEVALLOIS-PERRET [92] 8 000 8 260 22,3 1,1 Abis ✩ NEUILLY-SUR-MARNE [93] 3 090 3 900 13,7 2,1 A ★★
LIBOURNE [33] 1 610 3 810 9,3 -1,6 B2 ★★ NEUILLY-SUR-SEINE [92] 9 010 5 140 25,5 -0,8 Abis ✩
LIEUSAINT [77] 2 600 3 220 13 1,4 A ★★★ NEVERS [58] 760 2 949 7,4 -0,5 B2 ★
LILLE [59] 2 890 3 600 13,9 1,7 A ★ NICE [06] 3 510 5 460 15,7 -1,3 A ✩
LIMEIL-BREVANNES [94] 2 840 5 140 13,4 0,7 A ★★ NIMES [30] 1 440 3 480 10,6 2,1 B1 ★★★
LIMOGES [87] 1 130 3 790 9,1 -1,6 B1 ★★ NIORT [79] 1 200 3 790 8,6 -0,3 B2 ★★★
LINGOLSHEIM [67] 1 730 3 630 10 -1,2 B1 ★★★★ NOGENT-SUR-MARNE [94] 5 270 5 140 17 -3 Abis ★★★★
LISIEUX [14] 1 140 2 840 8,5 -0,5 C ★★★ NOISY-LE-GRAND [93] 3 400 5 140 16,6 -0,4 A ✩
LIVRY-GARGAN [93] 2 510 5 140 13,7 -1,3 A ★★ NOISY-LE-SEC [93] 2 860 4 440 14,6 -2,2 A ✩
LOGNES [77] 2 930 3 830 14,8 3,5 A ✩ OBERNAI [67] 2 140 3 420 9,9 1,8 B1 ★★★
O
LONGJUMEAU [91] 2 320 4 010 13,5 -4,2 A ★★ OLIVET [45] 1 540 3 240 11,2 1,7 B1 ★
LONS-LE-SAUNIER [39] 1 120 2 950 8 -0,6 C ★★ ORANGE [84] 1 210 3 260 8,9 1,2 B1 ★
LOOS [59] 1 950 3 700 13,1 1,1 A ★★★ ORLEANS [45] 1 860 3 350 11,3 2,3 B1 ★
LORIENT [56] 1 480 3 610 9,5 1,9 B2 ★★ ORLY [94] 2 610 5 140 12,8 -2 A ★★★
LORMONT [33] 1 600 3 820 10,4 2,1 B1 ★★★ ORSAY [91] 3 710 4 010 17,7 2,3 A ✩
LYON [69] 3 380 4 820 13,3 3,6 A ★★ ORVAULT [44] 1 950 3 930 10,4 0 B1 ★★★
M MACON [71] 1 090 2 950 8,2 0,9 B2 ★★★
OUISTREHAM [14] 2 560 2 810 12,9 -0,7 B1 ✩
OULLINS [69] 2 160 4 250 11 4,3 B1 ★★
MAISONS-ALFORT [94] 4 780 6 110 18,6 1,2 Abis ★
OYONNAX [01] 1 100 4 390 7,3 -4,2 B2 ✩
MAISONS-LAFFITTE [78] 4 400 4 560 16,5 -4,1 Abis ★★★
MALAKOFF [92] 5 460 6 890 19,7 23,1 Abis ✩ PALAISEAU [91] 2 870 4 010 18,2 -2 A ✩
P
MANDELIEU-LA-NAPOULE [06] 3 840 5 220 14,4 -1,2 A ★ PANTIN [93] 4 440 5 140 17,4 -2,9 Abis ★★★
MANTES-LA-JOLIE [78] 2 500 3 660 13,2 0,2 A ★★ PAU [64] 1 420 3 760 10,6 2,2 B2 ✩
MANTES-LA-VILLE [78] 2 230 3 660 12,3 1,2 A ★★★ PERIGUEUX [24] 1 280 3 790 7,9 1,4 B2 ★★
MARIGNANE [13] 2 040 3 710 12,2 -1,1 A ★★★ PERPIGNAN [66] 1 220 2 620 9,7 1,1 B1 ★★★
MARLY-LE-ROI [78] 3 150 4 560 15,6 2,4 Abis ★★ PERTUIS [84] 2 170 3 710 12,7 0,3 B1 ✩
MARSEILLE [13] 2 250 3 550 12,3 -0,1 A ★★★ PESSAC [33] 2 410 4 010 13,9 4,9 B1 ✩
MARTIGUES [13] 2 260 3 710 11,8 -2,2 A ★★★ PFASTATT [68] 1 640 3 050 8,7 1,7 B2 ★★★★
MASSY [91] 3 710 4 330 15,1 -1,5 A ✩ PIERRE-BENITE [69] 1 850 4 250 9,8 0,9 B1 ★★★
MAUGUIO [34] 3 320 4 230 13,2 0,1 A ★★ PLAISIR [78] 2 780 3 460 15,2 0,4 A ✩
MAUREPAS [78] 2 540 3 460 14,8 -2,8 A ✩ PLAN-DE-CUQUES [13] 2 690 3 710 12,5 -5,6 A ★★★★
MEAUX [77] 2 350 3 960 12,8 0,5 A ★★★ PLOEMEUR [56] 2 560 3 610 10 1 B2 ★
MELUN [77] 2 350 3 960 13,9 -1,9 A ★ POISSY [78] 3 250 3 660 15,8 -1,1 A ✩
MENTON [06] 4 020 7 210 14,8 -1,3 A ✩ POITIERS [86] 1 440 2 900 11,7 3 B2 ✩
MERIGNAC [33] 2 340 3 690 11,5 -2,2 B1 ★ PONTARLIER [25] 2 180 2 940 9,5 -3,7 B2 ★★
METZ [57] 1 720 3 340 10 2 B1 ★★★★ PONTAULT-COMBAULT [77] 3 290 3 830 15,1 -0,7 A ✩
MEUDON [92] 5 060 5 140 17,3 -0,9 Abis ★★★ PONTOISE [95] 2 780 3 880 17,6 -2,8 A ✩
MEYLAN [38] 2 850 4 110 12,3 1,9 B1 ✩ PORNICHET [44] 3 740 3 540 11,4 -0,8 B1 ★
MEYZIEU [69] 2 540 4 120 11,5 -0,3 B1 ★ PUTEAUX [92] 5 740 6 850 21,2 5,2 Abis ✩
MILLAU [12] 1 090 3 720 8,3 -1,1 C ★★★ QUETIGNY [21] 1 720 2 950 10,1 1,3 B1 ★★★★
Q
MIRAMAS [13] 1 920 3 710 10,6 -3,4 A ★ QUIMPER [29] 1 260 2 840 8,5 -1,4 B2 ★★★
MONT-DE-MARSAN [40] 1 610 3 790 8,8 0,4 B2 ★★★★ RAMBOUILLET [78] 3 210 4 200 15,2 1,1 A ✩
R
MONT-SAINT-AIGNAN [76] 1 690 3 260 11,9 0,8 B1 ✩ RAMONVILLE-SAINT-AGNE [31] 2 200 3 630 11,9 1,5 B1 ✩
MONTARGIS [45] 1 170 3 240 8,9 -1,3 B2 ★★★ REIMS [51] 1 980 3 520 12,5 1,6 B1 ✩
MONTAUBAN [82] 1 290 3 720 8,3 2,1 B2 ★★★ RENNES [35] 2 350 3 790 12,2 -2,3 B1 ✩
MONTBELIARD [25] 1 020 2 940 9 -1,8 B2 ★★★ REZE [44] 1 840 3 610 10,4 1,3 B1 ★★★
MONTBRISON [42] 1 220 2 780 8,2 1,5 B2 ★★★ RIEDISHEIM [68] 1 390 3 050 8,3 2,3 B2 ★★★
MONTELIMAR [26] 1 490 3 950 9,7 1,7 B2 ★ RILLIEUX-LA-PAPE [69] 1 740 4 250 10,5 2,7 B1 ★★★
MONTEREAU-FAULT-YONNE [77] 1 280 3 960 10,2 -3 B1 ★★★★ RIS-ORANGIS [91] 1 690 3 220 13,1 1,7 A ★★★
MONTESSON [78] 3 580 4 560 14,6 1,4 A ✩ RIXHEIM [68] 1 520 3 050 9 -0,4 B2 ★★★
MONTEVRAIN [77] 3 640 4 040 15,2 -0,1 A ✩ ROANNE [42] 870 2 780 7,1 0,6 B2 ✩
MONTGERON [91] 3 300 3 430 14,1 -0,8 A ★ ROCHEFORT [17] 1 530 4 320 9,7 1 B2 ★
MONTIGNY-LE-BRETONNEUX [78] 3 560 3 460 16,4 3,7 A ✩ RODEZ [12] 1 330 3 720 8,3 1,8 B2 ★★★
MONTIGNY-LES-CORMEILLES [95] 1 940 4 050 12,6 -6,6 A ★★★★ ROMAINVILLE [93] 3 730 4 210 17,1 -1,1 A ✩
MONTIGNY-LES-METZ [57] 1 750 3 340 9,8 3 B1 ★★★ ROMANS-SUR-ISERE [26] 1 180 3 950 7,9 2,5 B2 ★★
MONTMORENCY [95] 3 230 4 160 15,1 -0,3 A ✩ ROQUEBRUNE-SUR-ARGENS [83] 3 540 4 460 12,2 1,6 A ★★★
MONTPELLIER [34] 2 520 4 140 13,8 0,3 A ★★ ROSNY-SOUS-BOIS [93] 2 830 5 140 16,8 1,9 A ✩
MONTREUIL [93] 4 580 4 700 17,3 -2,5 Abis ★★★ ROUBAIX [59] 1 490 3 700 15,2 2,6 B1 ✩
MONTROUGE [92] 5 910 5 140 21,7 -1,7 Abis ✩ ROUEN [76] 2 140 3 260 11,6 -1,8 B1 ★
MORANGIS [91] 2 450 5 140 13 -1,8 A ★★★ ROYAN [17] 2 560 4 320 11,7 1,2 B2 ✩
MORSANG-SUR-ORGE [91] 2 730 3 550 12,7 1,5 A ★★★ RUEIL-MALMAISON [92] 4 770 7 240 18,5 -1,9 Abis ★★
Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016 Prix d’achat (en €/m2) Marché 2016
Ville Ville
Loyer Variation Attrac. Loyer Variation Attrac.
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
[département] Ancien Neuf (€/m2) n-1(%)
Zone
★★★★
RUMILLY [74] 2 140 4 230 10,3 -2,4 B1 ★★★ SOISSONS [02] 1 410 3 510 9,3 -0,1 B2 ★★
S SAINT-ANDRE-LES-VERGERS [10] 1 070 3 420 8,3 2,2 B2 ★★★ SOISY-SOUS-MONTMORENCY [95] 3 320 4 160 13,7 -3,4 A ★★
SAINT-AVOLD [57] 940 3 060 7,5 2,6 B2 ★ SOLLIES-PONT [83] 2 240 4 080 8,6 -2,9 A ✩
SAINT-BREVIN-LES-PINS [44] 2 610 3 910 9,7 -2,8 B2 ★ SOTTEVILLE-LES-ROUEN [76] 1 530 3 260 9,5 0,5 B1 ★★★
SAINT-BRIEUC [22] 1 080 3 650 8,3 0,7 B2 ★★★ STRASBOURG [67] 2 470 4 060 12,8 1,2 B1 ✩
SAINT-CLOUD [92] 5 880 5 140 20,6 2,1 Abis ✩ SUCY-EN-BRIE [94] 3 070 5 140 15,3 -0,4 A ✩
SAINT-CYPRIEN [66] 2 850 3 220 10,7 1,4 B1 ★★ SURESNES [92] 5 970 5 140 20,5 -0,4 Abis ✩
SAINT-CYR-SUR-LOIRE [37] 1 840 3 240 10 0,8 B1 ★★★★ TALANT [21] 1 750 2 950 8,9 -3,7 B1 ★
T
SAINT-CYR-SUR-MER [83] 4 200 4 110 14,5 -0,9 A ✩ TALENCE [33] 2 740 4 030 14,3 0,4 B1 ✩
SAINT-DENIS [93] 3 220 4 050 14,9 -3,8 Abis ★ TARBES [65] 1 070 3 720 8 2,5 B2 ★★
SAINT-EGREVE [38] 2 080 3 760 10,4 -0,8 B1 ★★★ TASSIN-LA-DEMI-LUNE [69] 2 510 4 250 11,8 0,6 B1 ✩
SAINT-ETIENNE [42] 900 2 710 7,7 -0,7 B2 ★ TAVERNY [95] 2 610 4 050 12,9 -4 A ★★★
SAINT-FARGEAU-PONTHIERRY [77] 2 380 3 960 13,5 1,7 A ★★ THIAIS [94] 3 120 3 920 16,2 -1,6 A ✩
SAINT-FONS [69] 1 850 4 250 10,1 2,6 B1 ★★★★ THIONVILLE [57] 1 630 3 060 9,3 -0,3 B2 ★★
SAINT-GENIS-LAVAL [69] 2 460 4 250 10,3 4 B1 ★★★ THONON-LES-BAINS [74] 2 720 3 890 11,9 1 B1 ✩
SAINT-GERMAIN-EN-LAYE [78] 5 410 4 560 20,8 3,5 Abis ✩ THORIGNY-SUR-MARNE [77] 2 910 4 040 13,5 -4,6 A ★★
SAINT-GRATIEN [95] 3 480 4 160 16,2 0,6 A ✩ TORCY [77] 2 760 3 830 14,1 -1,8 A ★
SAINT-HERBLAIN [44] 1 700 3 660 10,4 -0,2 B1 ★★★ TOULON [83] 2 050 3 720 11,2 2,5 A ★★
SAINT-HILAIRE-DE-RIEZ [85] 1 640 3 360 11,3 10,7 B2 ✩
TOULOUSE [31] 2 510 3 860 12,2 0,9 B1 ✩
SAINT-JACQUES-DE-LA-LANDE [35] 1 830 3 700 9,3 1,5 B1 ★★
TOURCOING [59] 1 320 3 700 10,3 -3,1 B1 ★★★
SAINT-JEAN-DE-BRAYE [45] 1 520 3 240 10,1 -1 B1 ★★★★
TOURNEFEUILLE [31] 2 240 3 720 10,8 0,8 B1 ★★
SAINT-JEAN-DE-LA-RUELLE [45] 1 310 3 240 9,7 3 B1 ★★★
TOURNON-SUR-RHONE [07] 1 400 3 950 8,3 1,3 B2 ★★★
SAINT-JEAN-DE-LUZ [64] 4 110 3 880 10,3 -2,2 B1 ★★★
TOURS [37] 2 090 3 220 11,6 0,5 B1 ★
SAINT-JULIEN-EN-GENEVOIS [74] 3 610 3 950 15,1 -1,7 A ✩
TRAPPES [78] 2 440 3 060 13,8 -3 A ★★
SAINT-LAURENT-DU-VAR [06] 3 780 5 180 14,6 0 A ✩
TREMBLAY-EN-FRANCE [93] 2 230 5 140 12,9 0,2 A ★★★
SAINT-LEU-LA-FORET [95] 2 780 4 050 14,6 0,3 A ✩
TROYES [10] 1 230 3 420 10,3 7,3 B2 ✩
SAINT-LO [50] 1 020 3 210 8,4 -1,3 B2 ★★★ V
VAIRES-SUR-MARNE [77] 2 530 3 830 11,2 5,4 A ★★
SAINT-LOUIS [68] 1 640 3 400 11 0,3 B1 ★★
VALBONNE [06] 3 660 5 320 17 7,3 A ✩
SAINT-MALO [35] 2 820 3 180 10,3 0,9 B1 ★★★
VALENCE [26] 1 420 3 950 9,1 2,5 B2 ★★★
SAINT-MANDE [94] 7 220 5 140 23,8 4,7 Abis ✩
VALENCIENNES [59] 1 660 3 690 11,1 -2,5 B1 ★★
SAINT-MAUR-DES-FOSSES [94] 4 400 5 140 18,5 0,6 Abis ★★
VALLAURIS [06] 3 360 5 320 14 -0,1 A ★
SAINT-MAURICE [94] 5 210 5 140 18,9 -0,1 Abis ★
VANNES [56] 2 110 3 940 10,8 1,3 B2 ✩
SAINT-MAX [54] 1 340 3 420 9,3 3,5 B1 ★★
VANVES [92] 5 710 5 140 20,5 8,2 Abis ✩
SAINT-MICHEL-SUR-ORGE [91] 2 040 3 550 10,8 -1 A ★
VAULX-EN-VELIN [69] 2 210 4 250 10,7 8,9 B1 ★★
SAINT-NAZAIRE [44] 1 710 3 380 9,5 -0,4 B1 ★★★
VELIZY-VILLACOUBLAY [78] 3 550 4 820 14,5 4 Abis ★
SAINT-OUEN [93] 4 540 5 010 16,2 -4,2 Abis ★★★
VENCE [06] 3 300 5 120 12,8 -2 A ★★★
SAINT-PIERRE-DES-CORPS [37] 1 280 3 240 8,2 -3,6 B1 ✩
VENISSIEUX [69] 1 770 2 960 10,5 3,1 B1 ★★★
SAINT-PRIEST [69] 1 840 3 380 10,9 1,3 B1 ★★
VERNEUIL-SUR-SEINE [78] 2 850 3 660 11,9 -1,8 A ★★★
SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE [44] 2 200 3 930 10,8 -0,7 B1 ★★
VERNON [27] 2 110 3 210 8,7 -2,2 B1 ★
SAINTE-FOY-LES-LYON [69] 2 380 4 250 10,4 -1 B1 ★★★
VERRIERES-LE-BUISSON [91] 3 600 4 010 18,7 4,3 A ✩
SAINTE-GENEVIEVE-DES-BOIS [91] 2 670 3 550 13,3 -4,3 A ★★
VERSAILLES [78] 5 560 4 820 21,3 4,1 Abis ✩
SAINTE-MAXIME [83] 4 360 4 060 12,9 -1,3 A ★★★
VESOUL [70] 900 2 950 7,6 -0,3 C ★
SAINTE-SAVINE [10] 1 290 3 420 9,6 7,2 B2 ★★
VICHY [03] 1 170 3 950 7,7 2 B2 ★
SAINTES [17] 1 530 4 320 8,3 -0,1 B2 ★★★
VIENNE [38] 1 670 2 850 9,5 1,7 B2 ★★
SALLANCHES [74] 2 710 4 170 11,7 2,7 B1 ✩
VILLEBON-SUR-YVETTE [91] 2 900 4 010 15,7 -3,3 A ✩
SALON-DE-PROVENCE [13] 1 990 3 710 10,7 0,7 B1 ★★
VILLEFRANCHE-SUR-SAONE [69] 1 720 4 010 8,9 -3,5 B1 ★
SANARY-SUR-MER [83] 4 240 4 110 13,9 1,9 A ★
VILLEJUIF [94] 4 470 5 140 16,1 2,2 Abis ★★★
SANNOIS [95] 2 830 4 050 15,4 -4,2 A ✩
VILLEMOMBLE [93] 2 980 5 140 15 -3,6 Abis ★
SARCELLES [95] 1 680 3 150 14,4 6,9 A ★
VILLENEUVE-LA-GARENNE [92] 2 590 5 140 16,2 0,8 A ✩
SARREBOURG [57] 880 3 060 6,5 -0,2 C ✩
VILLENEUVE-LE-ROI [94] 2 530 5 140 14,6 -0,5 A ✩
SARREGUEMINES [57] 1 070 3 060 7,8 1,6 B2 ★
VILLENEUVE-LOUBET [06] 4 450 5 320 16,2 2,4 A ✩
SARTROUVILLE [78] 3 090 4 560 16,2 -2,3 A ✩
VILLENEUVE-SAINT-GEORGES [94] 2 250 5 140 16,3 7,4 A ✩
SASSENAGE [38] 2 140 3 760 12,1 4,1 B1 ✩
SAVIGNY-LE-TEMPLE [77] 2 300 3 220 12,6 -1,1 A ★★★★ VILLEPARISIS [77] 2 670 3 150 14,4 -2 A ★
SAVIGNY-SUR-ORGE [91] 2 650 5 140 14,4 -0,3 A ★ VILLEPINTE [93] 1 550 5 140 15 12,8 A ✩
SCEAUX [92] 5 220 5 140 21,4 1,1 Abis ✩ VILLERS-LES-NANCY [54] 1 690 3 420 11,1 1,4 B1 ★★
SCHILTIGHEIM [67] 1 900 3 670 10,7 2,7 B1 ★★ VILLEURBANNE [69] 2 590 4 430 12,2 0,2 A ★★★
SELESTAT [67] 1 790 3 470 9,1 -2,3 B2 ★★★ VILLIERS-LE-BEL [95] 1 840 3 150 13,7 0,4 A ★★
SENLIS [60] 2 780 3 350 10,2 1,9 B1 ★★★★ VILLIERS-SUR-MARNE [94] 2 910 4 560 15,3 -1,4 A ✩
SENS [89] 1 340 2 950 8,8 -1,6 B2 ★★★★ VINCENNES [94] 7 130 5 140 22,4 -2,2 Abis ✩
SETE [34] 2 130 3 900 10,4 0,7 B1 ★★★ VIROFLAY [78] 4 510 4 820 17 -1,6 Abis ★★★★
SEVRAN [93] 2 080 5 140 14 1 A ★ VIRY-CHATILLON [91] 2 540 5 140 12,3 10,5 A ★★★
SEVRES [92] 4 790 5 140 17,1 -6,2 Abis ★★★ VITROLLES [13] 2 250 3 710 11,9 -7,4 A ★★★
SEYNOD [74] 3 390 4 430 12,6 -1,4 B1 ✩ VITRY-SUR-SEINE [94] 3 130 5 140 13,7 -3,1 A ★★
SEYSSINET-PARISET [38] 2 000 3 760 10,6 -0,4 B1 ★★★ VOIRON [38] 1 800 3 360 9,7 0,9 B1 ★★★
SIX-FOURS-LES-PLAGES [83] 3 660 3 880 13,2 -2,9 A ★★ YERRES [91] 2 610 3 430 15 5,2 A ✩
Y
Attrac. : attractivité de l’investissement, compte-tenu du rapport plafond légal/prix du marché
SOMMAIRE DU CHAPITRE
PROFITER
DES AVANTAGES
FISCAUX
Le Pinel reconduit en 2018 ?
Mobiliser les investisseurs.....................................................................58
Dorénavant bien installé, Les investissements réalisés .................................................................58
Les logements concernés .....................................................................59
le dispositif Pinel séduit Un niveau de performance énergétique exigé...................................61
les investisseurs. Six, neuf ou douze ans de location ......................................................62
Réduction d’impôt.................................................................................62
Cette année encore, Loyers plafonnés....................................................................................62
bonne nouvelle, le panel
défiscalisant reste vaste, Outre-mer : le Pinel continue de faire son nid
Dispositif Pinel outre-mer ........................................................................63
avec la loi Cosse en Dispositif Girardin ..................................................................................63
prime. Réduction d’impôt Aide fiscale au logement locatif social.................................................64
Bouvard, statut de loueur Le régime du microfoncier 65
en meublé, loi Malraux, La réduction d’impôt Malraux 66
les avantages fiscaux en Les monuments historiques 70
faveur de l’immobilier
La rénovation de logements 74
locatif conservent
leur attractivité. La location Cosse
Bénéficiaires et logements concernés .................................................75
La signature d’une convention avec l’Anah ...........................................75
Les plafonds de ressources et de loyers des locataires......................75
L’avantage fiscal........................................................................................76
La location meublée
La location meublée professionnelle ...................................................77
La location meublée non professionnelle ..............................................79
La réduction d’impôt Bouvard 81
Les résidences meublées 85
Le régime micro-BIC 90
L’optimisation fiscale
Le démembrement ................................................................................91
La société civile immobilière (SCI)...........................................................92
Un plafonnement unique.........................................................................92
Délais maximums D’achèvement Du logement selon le type D’acquisition
Les investissements
Type d’acquisition Délai d’achèvement du logement
réalisés
Lorsque l’immeuble est acquis directe-
Logement en l’état de futur achèvement (Vefa) 30 mois à partir de l’ouverture du chantier ment par le contribuable, les revenus
provenant de la location de celui-ci doi-
30 mois à partir de la date d’obtention
Logement à construire vent être imposés dans la catégorie des
du permis de construire
revenus fonciers. L’immeuble peut être
31 décembre de la 2e année après l’acquisition la propriété des deux membres du cou-
Logement faisant l’objet de travaux du logement ou du local
ple soumis à imposition commune, d’un
seul d’entre eux ou encore des per- des revenus fonciers. En toute hypo- jamais été habités ou utilisés sous
sonnes à la charge du foyer fiscal. thèse, les parts des sociétés doivent être quelque forme que ce soit. Ne sont pas
Lorsque l’immeuble est acquis par l’in- détenues dans le cadre de la gestion du considérés comme neufs les logements
termédiaire d’une société non soumise patrimoine privé du contribuable. dont la première location aurait pris effet
à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une avant la date de leur acquisition, même
SCPI (société civile de placement immo- lorsque cette dernière s’accompagne
bilier), les revenus tirés de la location
des immeubles doivent être imposés Les logements du transfert au profit de l’acquéreur du
bail conclu par le vendeur.
entre les mains des associés dans la
catégorie des revenus fonciers au pro-
concernés acquisitions de logements
rata de leurs parts. Les parts des socié- Pour l’ensemble des logements concer- en l’état futur d’achèvement
tés doivent être détenues dans le cadre nés, la réduction d’impôt Pinel s’ap- La vente en l’état futur d’achèvement
de la gestion du patrimoine privé du plique aux logements acquis entre le (Vefa) est un contrat par lequel le ven-
contribuable. La réduction d’impôt est 1er septembre 2014 et le 31 décembre deur transfère immédiatement à l’ac-
également accordée au titre de sous- 2017. La date d’acquisition s’entend de quéreur ses droits sur le sol, ainsi que la
criptions en numéraire au capital initial la signature de l’acte authentique propriété des constructions existantes.
ou aux augmentations de capital de d’achat. Les ouvrages à venir deviennent la pro-
SCPI à la condition que 100 % de la priété de l’acquéreur au fur et à mesure
souscription serve à financer un immeu- acquisitions de logements de leur exécution. L’acquéreur est tenu
ble éligible. Le produit de cette sous- neufs achevés d’en payer le prix à mesure de l’avance-
cription doit, par ailleurs, être investi Les logements neufs s’entendent des ment des travaux. Le vendeur conserve
dans les dix-huit mois qui suivent la clô- immeubles à usage d’habitation dont la les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à
ture de celle-ci. Les parts de SCPI peu- construction est achevée et qui n’ont la réception des travaux par l’acquéreur.
vent être souscrites directement par le
contribuable. Dans ce cas, la quote-part
des revenus provenant de la souscrip-
LOgeMenTs n’OuVranT Pas DrOIT à La réDuCTIOn D’IMPôT
tion doit être imposée, au nom du Ce sont :
contribuable, dans la catégorie des - les logements dont le droit de propriété est démembré (nue-propriété,
revenus fonciers. Des parts peuvent usufruit) ou aux logements appartenant à une société – y compris une
également être souscrites par l’intermé- SCPI – dont le droit de propriété des parts est démembré (sauf décès) ;
diaire d’une société non soumise à l’im- - les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
pôt sur les sociétés autres qu’une SCPI. ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label déli-
Dans ce cas, les revenus de ces immeu- vré par la Fondation du patrimoine ;
bles doivent être imposés entre les - les logements financés au moyen d’un prêt locatif social.
mains des associés dans la catégorie
PLafOnDs De LOyers
Pour 2017, les plafonds de loyers
sont les suivants (annuels au mètre
carré, hors charges) et restent ceux
fixés en 2016 :
Un niveau 2012, la RT2012. Pour les bâtiments exis- surfaces, par le coefficient multipli-
tants, il s’agit soit de l’obtention du cateur suivant : 0,7 + 19/S, S étant
En 2017, la réduction d’impôt s’appli- ou neuf années, sous peine d’une Calcul de la réduction
quera aux achats de logements ou, reprise de l’avantage fiscal. A l’issue de d’impôt
s’agissant des logements que le contri- cette période, l’engagement peut être Le taux de la réduction d’impôt est fixé
buable fait construire, aux dépôts de prorogé de trois ans, renouvelable une à 12, 18 ou 21 % pour les investisse-
demande de permis de construire, réa- fois en cas d’engagement initial de ments afférents à des logements situés
lisés à compter de l’entrée en vigueur six ans. Cette durée est calculée de date en métropole. La réduction d’impôt est
de l’agrément précité. à date, à compter de celle de la prise répartie sur six, neuf ou douze ans,
d’effet du bail initial. Pour le bénéfice selon le tableau en page précédente.
de la réduction d’impôt, le titulaire du Lorsque la fraction de la réduction
Loyers plafonnés
En fonction de la zone dans laquelle se
situe l’immeuble, le loyer mensuel hors
charge par mètre carré ne peut dépas-
ser un certain plafond (cf. les plafonds
de loyers).
Pour tenir compte du fait que plus les
surfaces sont petites, plus les loyers au
mètre carré sont élevés, ces plafonds
font l’objet d’un coefficient modulateur
(0,7 + 19/S, S étant la surface du loge-
ment). Le coefficient ainsi obtenu ne
peut excéder 1,2.
Exemple : pour un 50 m2 en zone A bis,
le loyer maximal est de 16,83 € x (0,7
+ 19/50) = 18,17 €. ❙
Outre-mer : le Pinel
continue de faire son nid
sujet, se reporter au tableau récapitu-
lant les plafonds spécifiques de res-
sources des locataires du dispositif Pinel
outre-mer).
Le dispositif Girardin
Le dispositif fiscal de faveur mis en
place dans le cadre d’une loi-pro-
gramme pour l’outre-mer (du 21 juillet
2003, décrets d’application du 5 janvier
2004, n° 2004-14, Journal officiel du 7)
est dénommé loi Girardin. La durée
de validité de ce régime est de quinze
ans, soit jusqu’au 31 décembre 2017. Il
a subi des modifications depuis le
1er janvier 2009, avec la mise en place
du plafonnement des réductions d’im-
pôt. Il ne s’applique dorénavant qu’au
A
fin de favoriser le développe- secteur neuf de la résidence principale
Plafonds de loyers
ment du logement outre-mer, du propriétaire.
deux dispositifs s’appliquent : Pour les baux signés entre le 1er janvier
le Girardin, modifié par la loi et le 31 décembre 2017, le loyer maxi- Champ d’application
pour le développement économique mum mensuel est fixé : Les particuliers qui investissent en
des outre-mer dite Lodeom, et le dis- - à 10,14 €/m2 pour les logements loca- outre-mer dans des logements bénéfi-
positif Pinel outre-mer. Sans oublier lisés en Guadeloupe, en Guyane, en cient d’une réduction d’impôt, doréna-
l’aide fiscale au logement locatif social. Martinique, à Mayotte, à la Réunion, à vant soumise à un plafonnement spé-
Saint-Martin et enfin à Saint-Pierre-et- cifique outre-mer, fixé à 18 000 €. Dans
Miquelon ; ce qui suit, nous ne développons que
2017 est la dernière année (sauf recon- plicateur variable selon la surface du résidence principale
duction) pour profiter du Pinel outre- logement et ne pouvant pas dépasser Le contribuable qui acquiert ou fait
mer, mis en place fin 2014. 1,2. Ce coefficient est calculé selon la construire un logement destiné à être
Ce dispositif est en tout point iden- formule suivante : 0,7 + (19/surface). sa première résidence principale béné-
tique à celui mis en place en métro- ficie d’une réduction d’impôt. Cette
pole, sauf que les taux de la réduction Plafonds de ressources réduction est calculée sur la base du prix
d’impôt sont plus élevés et vont de des locataires de revient du logement, répartie sur dix
23 à 32 % ce qui permet d’obtenir une Les locataires qui signent un bail en ans et limitée à un prix hors taxes du
réduction d’impôt maximale de 2017 ne doivent pas avoir des res- mètre carré habitable. A l’heure où nous
96 000 euros pour un investissement sources annuelles qui dépassent ces écrivons ces lignes, le plafond 2017 n’est
plafonné à 300 000 euros. montants (pour en savoir plus sur ce pas encore fixé. Mais pour 2016, le prix
Le régime du microfoncier
C
oncernant les revenus locatifs, 30 % du revenu brut foncier. Or ce pour-
deux cadres fiscaux existent : centage est fréquemment dépassé
le régime réel et le microfon- quand des travaux sont engagés en cours
cier. Nous nous penchons ici de location. Dans ce cas, l’investisseur
sur ce régime dit simplifié. peut changer de régime et opter pour le
En outre, il faut savoir que le microfoncier régime réel d’imposition. Dès lors, il
est incompatible avec certains régimes bénéficie, de la déduction des frais pour
particuliers, comme les dispositifs Pinel leur montant réel, sur justificatifs.
ou Malraux, par exemple.
Modalités d’option
Qui est concerné ? Attention, pour être soumis au régime
réel d’imposition, le bailleur est tenu
Pour les propriétaires-bailleurs dont les exclusions d’en faire la demande expresse auprès
revenus fonciers annuels sont inférieurs Le régime du microfoncier ne s’applique de l’administration fiscale. Cette
à 15 000 €, le microfoncier s’applique de pas lorsque le contribuable ou l’un des demande se traduit dans la pratique en
plein droit sans avoir à exercer une membres du foyer fiscal est propriétaire : remplissant le formulaire 2044 destiné
option quelconque. L’avantage fiscal se - d’un monument historique et assimilé ; aux revenus fonciers. L’option est glo-
traduit par une déduction forfaitaire de - d’un immeuble détenu en nue-propriété, bale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à
30 %. Il est donc très intéressant pour lorsque le démembrement résulte d’une l’ensemble des revenus fonciers du
les bailleurs ayant peu de frais et pas de succession ou d’une donation entre vifs, foyer fiscal et par conséquent à tous les
travaux. Sont uniquement concernés effectuée sans charge ni condition, et immeubles loués. Un foyer fiscal ne
par le régime du microfoncier les pro- consentie entre parents jusqu’au qua- peut donc pas opter pour le microfon-
priétaires-bailleurs qui ne perçoivent trième degré inclusivement ; cier pour un bien et pour le régime réel
pas plus de 15 000 € de recettes loca- - d’un immeuble situé dans un secteur de la déclaration 2044 pour un autre.
tives brutes annuelles, une limite qui sauvegardé ou dans une zone de protec- En outre, elle est irrévocable pour une
tient compte de l’ensemble des revenus tion du patrimoine architectural, urbain durée de trois ans et reconductible taci-
bruts fonciers du foyer fiscal. et paysager (opération en loi Malraux) ; tement par période de trois années.
- d’un immeuble situé dans une zone
Nature des travaux été supprimée. propriétaire pour les dépenses de travaux
de la copropriété et pour le montant
Déclaration d’utilité effectivement employé par le syndic de
publique la copropriété au paiement desdites
Pour bénéficier de la réduction d’im- dépenses.
pôt, la restauration de l’immeuble doit Ainsi, les appels de fonds de provision
être déclarée d’utilité publique, sauf pour les dépenses de travaux des parties
dans le cas où le plan de sauvegarde communes décidées par l’assemblée
et de mise en valeur (PSMV) est générale ouvrent droit au bénéfice de la
approuvé. Dans la pratique, les décla- réduction d’impôt, sous réserve qu’ils
rations d’utilité publique (DUP) seront aient été effectivement versés par les pro-
prises par immeuble ou par groupe priétaires et employés par le syndic au
d’immeubles (par îlot), en vue d’une paiement de ces dépenses auprès des
L’opération de restauration d’immeubles restructuration cohérente des bâti- entrepreneurs. Toutes ces charges ouvrant
situés dans les secteurs et zones proté- ments formant ce groupe d’immeu- droit à la réduction d’impôt ne sont évi-
gés doit être réalisée en vue de la res- bles. Ainsi, pour les opérations réalisées demment pas déductibles au titre des
tauration complète d’un immeuble bâti sur un immeuble situé dans un SPR, il revenus fonciers. Les charges autres que
et avoir été déclarée d’utilité publique. faut distinguer plusieurs situations : le celles énumérées ci-dessus engagées en
Ces deux conditions sont cumulatives. SPR est couvert soit par un plan de sau- vue de l’acquisition ou de la conservation
vegarde et de mise en valeur (PSMV) d’un revenu n’ouvrent pas droit à la
restauration complète approuvé soit par un plan de valorisa- réduction d’impôt, mais demeurent en
Les travaux doivent aboutir à une restau- tion de l’architecture et du patrimoine revanche déductibles des revenus fon-
ration complète d’un immeuble bâti. (PVAP) approuvé ou bien l’opération de ciers. Tel est le cas des intérêts d’emprunt,
Sont donc exclus les travaux qui n’en restauration de l’immeuble a été décla- des frais de relogement ou encore des
permettent qu’une restauration partielle. rée d’utilité publique. indemnités d’éviction.
Lorsque les travaux sont réalisés dans le ter de la date de délivrance du permis Quant au plafond de dépenses, les
cadre d’un contrat de vente d’immeuble de construire ou de l’expiration du délai règles ont changé depuis le 1er janvier
à rénover, le montant des dépenses d’opposition à la déclaration préalable. 2017. Les dépenses ouvrant droit à la
ouvrant droit à la réduction d’impôt est Ils doivent être réalisés jusqu’au réduction d’impôt ne sont plus retenues
celui correspondant au prix des travaux 31 décembre de la troisième année sui- dans la limite de 100 000 € par an pen-
devant être réalisés par le vendeur et vant celle au cours de laquelle a eu lieu dant quatre ans. Elles sont désormais
effectivement payés par l’acquéreur selon l’un des deux événements indiqués ci- prises en compte dans la limite de
l’échéancier prévu au contrat. dessus. Si les dépenses sont étalées 400 000 € au titre de la période comprise
dans le temps, le contribuable peut ainsi entre la date de délivrance du permis
frais d’adhésion bénéficier de l’avantage fiscal pendant de conduire ou de l’expiration du délai
à une association quatre ans au maximum. d’opposition à la déclaration préalable
foncière urbaine (afu) Le délai de prise en compte des et le 31 décembre de la troisième an-
Les frais d’adhésion, qu’il s’agisse d’as- dépenses est éventuellement prolongé née suivante. Il s’agit donc d’un plafond
sociations libres ou autorisées, sont lorsque les travaux ont mis au jour des pluriannuel réparti sur une période de
déductibles dès lors qu’ils ont été expo- vestiges archéologiques (monuments, quatre ans.
sés dans le cadre d’une opération de ruines, mosaïques, etc.) ou en cas de Depuis la même date, les modalités
restauration immobilière déclarée d’uti- force majeure. d’imputation de la réduction d’impôt
lité publique et que les dépenses qui sont modifiées. Jusqu’à présent, dans
affectent l’immeuble sont elles-mêmes
éligibles à la réduction d’impôt. Calcul de la le cas où le montant de la réduction
d’impôt excédait le montant de l’impôt
Travaux imposés
réduction d’impôt brut, la fraction non imputée de cette
réduction d’impôt ne pouvait donner
Toutes les dépenses de travaux sont éli- La base de la réduction d’impôt est lieu à report sur l’impôt dû au titre des
gibles à l’avantage fiscal, dès lors que constituée par le montant des dépenses, années suivantes. Désormais, lorsque la
ces travaux sont réalisés, avec l’accord à l’exclusion du prix d’acquisition du fraction de la réduction d’impôt excède
de l’architecte des Bâtiments de France, logement. Seules ouvrent droit à la l’impôt dû par le contribuable au titre
en conformité avec les prescriptions réduction d’impôt les dépenses effecti- de cette même année, le solde peut
mentionnées dans la déclaration d’utilité vement supportées par le contribuable. désormais être imputé sur le revenu dû
publique (DUP) ou dans le plan de sau- Elles s’entendent donc, s’il y a lieu, sous au titre des trois années suivantes.
vegarde et de mise en valeur (PSMV) ou déduction des aides ou subventions
le plan de valorisation de l’architecture accordées pour la réalisation des travaux.
et du patrimoine (PVAP) approuvé.
Il peut s’agir notamment :
Il faut retenir les dépenses supportées à
compter soit de la date de délivrance du Engagement
- de dépenses de travaux de démolition
imposés par l’autorité publique ;
permis de construire, soit de l’expiration
du délai d’opposition à la déclaration
de location
- de dépenses de travaux de reconstitu- préalable et jusqu’au 31 décembre de la Que le local soit à usage d’habitation ou
tion de toitures ou de murs extérieurs troisième année suivante, un avantage affecté à un autre usage, le propriétaire
d’immeubles existants ; fiscal qui peut durer pendant quatre doit prendre l’engagement de le louer
- de dépenses de travaux de réaffecta- années d’imposition. non meublé pendant neuf ans.
tion à l’habitation de tout ou partie d’un Le taux de la réduction varie selon l’im- Lorsque le logement est la propriété
immeuble originellement destiné à l’ha- plantation du logement. Il est de : d’une société civile non soumise à l’im-
bitation et ayant temporairement perdu - 30 % pour les immeubles situés dans le pôt sur les sociétés, les associés de la
cet usage. Sont visés les travaux ayant périmètre d’un SPR couvert par un PSVM société doivent, en outre, s’engager à
pour effet de rendre habitables des approuvé, dans un ancien quartier conserver leurs parts jusqu’au terme de
combles, des greniers ou encore des dégradé ou dans un quartier présentant l’engagement de location pris par la
parties communes. Plus avantageux une concentration élevée d’habitat société. Lorsque les dépenses de res-
encore, les extensions de superficies ancien dégradé ; tauration portent sur un local à usage
habitables peuvent bénéficier de la - 22 % dans les autres cas (immeubles d’habitation, le propriétaire prend l’en-
réduction d’impôt. situés dans le périmètre d’un SPR cou- gagement de le louer nu, à usage de
vert par un PVAP approuvé ou opération résidence principale du locataire.
de restauration déclarée d’utilité La location doit prendre effet dans les
S EC L I N ORLÉA NS VA LENCIENNES
Un régime fiscal
spécifique
Les propriétaires d’immeubles classés
monuments historiques ou inscrits à l’In-
ventaire supplémentaire des monuments Ces dispositions concernent les trois tend soit de la date de la signature de
historiques (ISMH) bénéficient d’un catégories d’immeubles historiques l’acte authentique d’achat de l’immeu-
régime fiscal spécifique, dès lors qu’ils suivantes : ble ou des parts, soit de la date de la
entreprennent des travaux de rénova- - les immeubles classés ou inscrits au succession, de la donation ou du legs
tion. Le régime s’applique également titre des monuments historiques ; de ce même bien.
aux immeubles faisant partie du patri- - les immeubles qui font partie du patri- En cas d’acquisition à titre gratuit de
moine national en raison du label délivré moine national en raison de leur carac- l’immeuble ou des parts, les donataires,
par la Fondation du patrimoine sur avis tère historique ou artistique particulier héritiers ou légataires ont la possibilité
favorable du service départemental de et qui auront été agréés à cet effet avant de reprendre à leur compte l’engage-
l’architecture et du patrimoine et aux le 1er janvier 2014 par le directeur des ment de conservation précédemment
immeubles qui, en raison de leur carac- services fiscaux du département ; souscrit. Leur engagement de conser-
téristique artistique ou historique parti- - les immeubles appartenant au patri- vation s’entend alors, le cas échéant,
culière ont fait l’objet avant le 1er janvier moine national en raison du label déli- de la durée restant à courir à la date de
2014 d’un agrément du directeur des ser- vré par la Fondation du patrimoine, si la mutation à titre gratuit.
vices fiscaux du département. ce label a été accordé sur avis favorable Exemple : soit un monument acquis en
du service départemental de l’architec- 2010 par un contribuable, qui décède
Quelques obligations ture et du patrimoine. en 2016. Les avantages fiscaux précé-
- le propriétaire est tenu de conserver demment obtenus ne sont pas remis en
le bien pendant au moins quinze ans ; Conservation cause, sous réserve que son héritier
- l’immeuble ne doit pas être détenu par pendant quinze ans s’engage à conserver le bien jusqu’en
l’intermédiaire d’une société, sauf une Le bien doit être conservé au moins 2025. Dans le cas de biens acquis avant
société civile immobilière (SCI) familiale ; quinze ans à compter de son acquisi- le 1 er janvier 2009, l’obligation de
- l’immeuble ne doit pas être mis en tion. Il s’agit d’une durée minimale conservation s’applique également. La
copropriété, sauf si cette mise en copro- décomptée de date à date à partir de durée de l’engagement de conserva-
priété fait l’objet d’un agrément. l’acquisition du bien. L’acquisition s’en- tion des biens est réduite de la durée
taBleau synthétique De la DéDuction Des charges
Catégorie d’immeubles revenus fonciers revenu global
Déduction limitée à 50 % du montant des dépenses d’entretien et de
immeuble labellisé ne procurant pas de réparation non subventionnée (portée à 100 % lorsque les dépenses sont
néant.
recettes, n’étant pas ouvert au public. subventionnées à hauteur de 20 % au moins de leur montant). en cas
d’excédent, pas de report sur les revenus des années suivantes.
Déduction à 100 % des charges liées au droit de visite ou
dues à l’ouverture partielle, ainsi que du montant des tra-
Déduction sur le revenu global des charges foncières qui se rapportent à la
vaux de réparation ou d’entretien subventionnés (net de la
immeuble classé, inscrit ou agréé partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (à titre de
subvention). les autres charges foncières ne peuvent être
procurant des recettes (ouvert à règle pratique, 25 % des charges, ou 12,5 % si immeuble agréé). Déficit
déduites que dans la mesure où elles se rapportent aux
la visite payante) et occupé par son foncier imputable sans limitation sur le revenu global. l’excédent éventuel
locaux auxquels le public a accès (à titre de règle pratique
propriétaire. constitue un déficit global, reportable sur les revenus globaux des années
75 % des charges) + abattement forfaitaire de 2 290 € ou
suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
1 525 € selon que l’immeuble classé, inscrit ou agréé com-
prend ou non un parc ou jardin ouvert au public.
Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global reportable sur
Déduction à 100 % des charges liées au droit de visite ou dues les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la sixième année
à l’ouverture partielle. les autres charges foncières ne peuvent inclusivement. Déduction sur le revenu global des dépenses d’entretien et de
immeuble labellisé ouvert à la visite être déduites que dans la mesure où elles se rapportent aux réparation qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire
payante, occupé par son propriétaire. locaux auxquels le public a accès (à titre de règle pratique, le se réserve la jouissance (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé
prorata est déterminé en fonction de la surface des locaux en fonction de la surface des locaux auxquels le public a accès par rapport
auxquels le public a accès par rapport à la surface totale). à la surface totale) pour la moitié de leur montant (ou pour la totalité lorsque
les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins de leur montant).
Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global reportable sur
les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusi-
Déduction des charges réelles de la propriété (règle de droit
vement. Déduction sur le revenu global des dépenses d’entretien et de
immeuble labellisé pour partie donné à commun des revenus fonciers) qui se rapportent aux locaux
réparation qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se
la location et occupé par son loués (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé
réserve la jouissance (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé en
propriétaire. en fonction de la surface des locaux loués par rapport à la
fonction de la surface des locaux loués par rapport à la surface totale pour
surface totale).
la moitié de leur montant lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur
de 20 % au moins de leur montant).
de détention de ces biens déjà écoulée deux années suivantes, est majoré du charges au total, soit 50 000 € par an.
depuis leur acquisition : les monuments tiers du montant des charges qui ont En conséquence, le revenu foncier net
détenus depuis plus de quinze ans rem- été indûment imputées. de chacune des années 2023, 2024 et
plissent de fait cette condition. Exemple : soit un immeuble classé 2025 sera majoré de 200 000 €.
monument historique acquis en juil- En cas de cession avant quinze ans d’un
non-respect du délai let 2011 et ouvert à la visite payante du immeuble acquis avant le 1 er janvier
Si le délai de quinze ans n’est pas res- public (régime des revenus fonciers). 2009, la majoration ne devrait toutefois
pecté, la loi prévoit une sanction assez Son propriétaire décide de le céder en concerner que les charges déduites à
complexe : le revenu global, ou le juillet 2023. Pendant ces douze années, compter de l’imposition des revenus de
revenu foncier net de l’année et des le propriétaire a imputé 600 000 € de 2009 (entrée en vigueur de la mesure).
Toutefois, cette majoration ne s’ap- nant à des collectivités territoriales preneur un statut assimilable à celui de
plique pas en cas de licenciement, d’in- pourront bénéficier du régime de propriétaire, ce qui lui permet de pou-
validité ou de décès du contribuable faveur. Les associés doivent s’engager voir déduire de ses revenus fonciers le
ou de l’un des époux soumis à une à conserver leurs parts pendant quinze montant des travaux, de dépenses et
imposition commune ; ou en cas de ans. Seuls les immeubles acquis par les des charges. En contrepartie, le vérita-
mutation à titre gratuit de l’immeuble SCI depuis le 1er janvier 2009 sont sou- ble propriétaire perd le droit à déduc-
ou des parts de l’immeuble, à condition mis à cette règle. tion. Si le preneur constate un déficit
que les donataires, héritiers ou léga- foncier, il peut l’imputer sur son revenu
taires reprennent l’engagement de Mise en copropriété global.
conservation précédemment souscrit de l’immeuble
pour la durée restant à courir à la date
de la mutation à titre gratuit.
La division consiste à répartir par lots la
propriété d’un immeuble entre plu- Label Fondation
Bien détenu en sociétés
sieurs personnes, ces lots comprenant
une partie privative et une quote-part
du patrimoine
Le régime exclut les sociétés civiles de parties communes. Cette division Pour les immeubles qui ne sont ni
immobilières (SCI), sauf celles consti- est interdite. classés monuments historiques ni ins-
tuées entre membres d’une même Cependant, afin de ne pas exclure du crits à l’inventaire supplémentaire ni
famille. Cette notion de « membres régime de faveur les propriétaires de objets d’un agrément ministériel,
d’une même famille » devrait être inter- monuments historiques dont la confi- mais qui font partie du patrimoine
prétée largement, permettant ainsi la guration permet une division et pour national et ont le label délivré par la
prise en compte des SCI de familles lesquels une telle mise en copropriété Fondation du patrimoine, les charges
s’étendant sur plusieurs générations. n’a manifestement pas pour objectif la déductibles sont exclusivement celles
Tel serait le cas d’une société consti- vente à la découpe du monument, la qui correspondent aux travaux de
tuée par une personne physique avec division sera autorisée sur agrément réparation et d’entretien.
son conjoint, ses enfants, ses petits- délivré par le ministère du Budget, Pour les immeubles habitables, seuls
enfants, ses parents, ses grands- après avis du ministère de la Culture, les travaux de cette nature, afférents
parents ou encore avec des cousins, lorsque l’intérêt patrimonial du monu- aux murs, aux façades et aux toitures,
sans limitation du degré de parenté, ment et l’importance des charges rela- ouvrent droit à déduction. Mais la
sous réserve que celui-ci soit réel et tives à son entretien la justifient. Cette déduction est réservée aux immeu-
puisse être justifié. disposition s’applique aux divisions qui bles qui sont visibles de la voie
Les associés de sociétés civiles non ont eu lieu à partir du 1er janvier 2009. publique. Elle est de plus limitée à
soumises à l’impôt sur les sociétés qui Les propriétaires d’immeubles histo- 50 % de leur montant. Elle peut être
ne sont pas des SCI familiales peuvent riques ou assimilés qui ont été mis en portée à 100 % lorsque les travaux
bénéficier aussi du régime spécial, mais copropriété avant cette date ne sont sont subventionnés à hauteur de 20 %
à la condition que la société proprié- pas soumis à cette interdiction. au moins de leur montant. Ces pour-
taire de l’immeuble obtienne un agré- centages de déduction s’appliquent
ment du ministère chargé du Budget, nouveautés : critères à la seule fraction des travaux non
après avis du ministère chargé de la d’agrément assouplis couverte par une subvention. Lorsque
Culture. Cette mesure a pour but de Depuis le 1er janvier 2016, les critères l’immeuble est donné en location, les
ne pas exclure du régime spécial les d’agrément des monuments histo- propriétaires peuvent déduire de
propriétaires de monuments histo- riques sont assouplis. leurs revenus fonciers 100 % du mon-
riques dont la taille exclut la propriété La loi de finances pour 2016 étend, tant TTC des travaux. Le déficit fon-
individuelle (un château, un couvent, pour les immeubles détenus par des cier éventuellement constaté est
etc.) et qui sont détenus par l’intermé- SCI ou en copropriété, le champ d’ap- reporté sur le revenu global, sans
diaire d’une SCI, que ce soit en pleine plication de l’agrément aux immeubles application du seuil de 10 700 €.
propriété ou non, par des personnes inscrits à l’inventaire supplémentaire
qui ne sont pas parentes. Sont égale- des monuments historiques. Les
ment concernées par cette tolérance
les sociétés qui affectent le monument
immeubles ayant obtenu le label de la
Fondation du patrimoine demeurent Obtenir le caractère
(obligatoirement classé) à un espace
culturel non commercial ouvert au
exclus du champ d’application de
l’agrément.
historique
public pendant au moins quinze ans. A compter du 1 er janvier 2017, les Pour être considéré comme monu-
Les associés personnes physiques de monuments historiques pris à bail ment historique, le bien doit être
SCI détenant temporairement l’usufruit emphytéotique pour une durée mini- répertorié en tant que tel. L’immeuble
de monuments historiques apparte- male de dix-huit ans confèrent à leur peut être :
Procédure
de classement
Qu’il s’agisse de la procédure de clas-
sement ou d’inscription à l’inventaire
supplémentaire des monuments histo-
riques, il convient de respecter une cer-
taine procédure administrative.
Celle-ci peut être engagée par un
particulier, une association, un maire,
un parlementaire. Ce n’est qu’à partir inscrits à l’ISMH. Le propriétaire d’un engagements que les ayants droit doi-
du moment où le classement ou l’ins- immeuble historique indivis ouvert gra- vent respecter, à savoir :
cription est effectif que le détenteur tuitement au public dont l’indivision - le maintien sur place des éléments du
du bien bénéficie des avantages fis- garde la jouissance peut déduire de décor figurant dans la convention ;
caux prévus en faveur des monuments son revenu global la totalité des - les modalités d’entretien du bien ;
historiques. dépenses qu’il a supportées et non pas - l’information du public et les condi-
seulement la proportion des charges tions d’accès des visiteurs (dans ce cas,
Obligations correspondant à sa part dans l’indivi- les lieux doivent être ouverts au public
des propriétaires sion (Conseil d’Etat, 24 janvier 2011, au moins cent jours par an, dont les
A partir du moment où le bien est n° 308519 et 312788). dimanches et jours fériés, d’avril à octo-
classé ou inscrit, celui-ci est placé sous bre inclus, avec quatre-vingts jours au
l’étroite surveillance du ministère de
la Culture. Il ne peut plus être démoli, Droits de succession moins durant les mois de juin à septem-
bre). Sans ces divers éléments, la
déplacé ou transformé, en tout ou en L’exonération des droits de succession convention est caduque et les avan-
partie, sans l’accord préalable de ce est possible même si l’héritier n’appar- tages fiscaux liés aux droits de succes-
ministère. Il en est de même en cas de tient pas à la famille du détenteur. sion supprimés.
don, de vente ou de legs. Depuis 1995, l’exonération des droits
Quant aux possibilités d’expropriation, nécessité de succession est étendue également
elles ne peuvent s’accomplir qu’après d’une convention aux monuments historiques détenus
consultation également du ministère Toutefois, l’exonération est subordon- par l’intermédiaire de SCI, dès lors que
de la Culture. née à la souscription par les héritiers, les revenus de la société sont imposés,
donataires ou légataires, d’une conven- entre les mains des associés, dans la
Mise en œuvre tion à durée indéterminée avec les catégorie des revenus fonciers.
des travaux ministères de la Culture et du Budget. Il convient de préciser que cette exo-
Si l’immeuble est classé, les travaux de nération est réservée aux droits de suc-
rénovation ne peuvent débuter Obligations à respecter cession et ne s’applique pas à l’ISF. Les
qu’après autorisation. De plus, ils doi- Cette convention doit mentionner la biens classés ou inscrits, ouverts ou non
vent se dérouler sous le contrôle de désignation du bien ou des parties de au public demeurent imposables dans
l’administration. bien bénéficiant de la protection des les conditions de droit commun étant
Dans certains cas, ils bénéficieront du Monuments historiques, elle doit énu- toutefois précisé que les agents de l’ad-
contrôle technique du service des mérer les biens meubles et immeubles ministration ont pour consigne d’ap-
Monuments historiques. Le dispositif pouvant prétendre au bénéfice de précier avec bienveillance la valeur de
est un peu moins strict pour les biens l’exonération et indiquer les différents ces biens. ❙
La rénovation de logements
L
es propriétaires-bailleurs de loge- aux investissements immobiliers locatifs 9 300 € et les 7 000 € pour n’être imposable
ments anciens qui entreprennent nécessitant des travaux. Elle permet que sur 7 700 €. Comme dans un crédit
des travaux de rénovation peuvent d’acheter moins cher, de faire des travaux immobilier, les intérêts remboursés
bénéficier d’avantages fiscaux sous dont près de la moitié du prix, pour ceux annuellement sont de moins en moins éle-
la forme d’une imputation de leurs qui sont taxés dans les plus hautes vés au fur et à mesure que l’on avance
dépenses sur le revenu global. Exception tranches du barème de l’impôt, peut être dans l’amortissement. Il faut en tenir
faite de louer ensuite le logement pendant récupérée en gains fiscaux, et d’augmen- compte dans les calculs. La part de déficit
au moins trois ans, aucune autre obligation ter sensiblement le loyer en fin de travaux qu’ils peuvent générer est de moins en
spécifique n’est requise. pour être dans les prix du marché. En moins importante.
décidant d’acquérir un bien à rénover, il
La location Cosse
L
e dispositif Cosse ancien se subs- locataire. Dans la pratique, ce régime térisant par un déséquilibre entre
titue au Borloo ancien. Applica- s’adresse essentiellement aux proprié- l’offre et la demande de logements
ble à compter de l’imposition des taires d’immeubles anciens puisque locatifs. Ces zones correspondent
revenus de 2017, le Cosse ancien les investissements réalisés dans le aux zones A bis, A, B1 et B2 du dispo-
permet aux propriétaires de logements neuf dans le secteur intermédiaire sitif Pinel. En cas de location à un
loués dans le cadre d’une convention peuvent prétendre aux avantages fis- organisme d’intermédiation, les loge-
conclue avec l’Agence nationale de l’ha- caux plus généreux du régime Pinel. ments situés en zone C bénéficient
bitat (Anah) de bénéficier d’une déduc- La location ne peut être conclue avec du dispositif.
tion spécifique, dont le taux varie en un membre du foyer fiscal, un ascen-
fonction de la localisation du bien et dant ou un descendant du contribua-
selon que la convention est conclue
dans le secteur intermédiaire ou dans
ble ou une personne occupant déjà le
logement, sauf dans ce dernier cas, à La signature
le secteur social. l’occasion du renouvellement du bail. d’une convention
avec l’Anah
Ce dispositif ne peut se cumuler pour Si le logement est la propriété d’une
un même logement avec un autre société, il ne peut être donné en loca-
régime fiscal prévu en faveur de l’inves- tion à l’un des associés ou un membre
tissement locatif. Il est ainsi incompati- du foyer fiscal, un ascendant ou un Le régime Cosse est réservé aux loge-
ble avec la réduction d’impôt applicable descendant d’un associé. ments donnés en location dans le cadre
aux opérations de restauration immo- Le logement doit être loué pendant d’une convention conclue, entre le
bilière Malraux, monuments historiques toute la durée de la convention signée 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019,
ou avec la réduction d’impôt Pinel. Il ne avec l’Anah. Si le logement est détenu avec l’Anah, soit dans le secteur inter-
permet pas non plus d’opter pour le par une société, les associés doivent médiaire, soit dans le secteur social ou
régime microfoncier. conserver leurs parts pendant la très social.
même durée. La convention doit être conforme à des
Le régime Cosse est également appli- conventions types prévues par décret,
L’avantage fiscal Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 €
Pour une convention signée dans le secteur social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017,
les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
Le propriétaire-bailleur se voit accorder Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge 54 141 € 49 809 € 39 013 €
une déduction spécifique calculée sur le Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 64 417 € 58 964 € 45 895 €
revenu brut tiré des logements ayant fait
l’objet d’un conventionnement, et s’ajou- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge 72 486 € 66 353 € 51 723 €
tant aux frais et charges déductibles dans
Personne supplémentaire + 8 077 € + 7 393 € + 5 769 €
les conditions de droit commun.
Ils sont pratiqués à compter de la date d’ef-
Pour une convention signée dans le secteur très social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017,
fet de la convention et pendant toute sa les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
durée d’application. Paris et communes Ile-de-France hors Autres régions
A l’échéance de la convention, elles conti- Catégorie de ménages limitrophes Paris et communes (en euros)
(en euros) limitrophes (en euros)
nuent à s’appliquer jusqu’à la date fixée
Une personne seule 12 733 € 12 733 € 11 067 €
pour le renouvellement du bail, tant que le
même locataire reste en place et que toutes Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge
20 756 € 20 756 € 16 125 €
à l'exclusion des jeunes ménages
les conditions d’application du dispositif Trois personnes ou une pers. seule avec une pers.
sont remplies. 27 207 € 24 949 € 19 390 €
à charge ou jeune ménage sans personne à charge
Le non-respect des engagements de loca- Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge 29 781 € 27 394 € 21 575 €
tion ou la cession du logement pendant la
période d’engagement de location ou de Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 35 427 € 32 432 € 25 243 €
conservation du bien entraîne la remise en Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge 39 868 € 36 495 € 28 448 €
cause de l’avantage fiscal. Le revenu foncier
des années au titre desquelles la déduction Personne supplémentaire + 4 442 € + 4 065 € + 3 173 €
a été effectuée est alors majoré du montant
de cette déduction. montant De la DéDuction en outre-mer
Lorsque l’événement entraînant la déché- Niveau de loyer Zones A/A bis/B1 Zone B2 Zone C
ance du régime intervient au cours de la
Intermédiaire 30 % 15 % -
période prorogée d’engagement de loca-
tion, seules les déductions pratiquées au Social/très social 70 % 50 % -
cours des trois années concernées sont
Intermédiation locative 85 % 85 % 85 %
remises en cause. ❙
La location meublée
L
e statut du loueur en meublé
professionnel (LMP) a été tota-
lement refondu en 2009. C’est
peut-être pourquoi il échappe,
depuis, à toute nouvelle modification
et restriction.
LOCaTIOn MeuBLee
PrOfessIOnneLLe
Le statut de loueur en meublé profes-
sionnel (LMP) a été profondément
modifié il y a sept ans. Il fait l’objet de
nombreuses restrictions, notamment sur
la façon d’apprécier l’aspect réellement
professionnel de l’activité. En consé-
quence, le nombre de loueurs profes-
sionnels a diminué. Mais des mesures comme tel s’il retirait de cette activité du greffe, laquelle doit comporter les
transitoires ont été mises en place. au minimum 23 000 € de ressources motifs de rejet de la demande. La déci-
annuelles ou si les revenus de cette acti- sion du greffe doit être conservée par
vité représentaient plus de 50 % de son le contribuable pendant la totalité de
Autres impôts
Plus-values
Pour obtenir l’exonération des plus-
values, les loueurs professionnels doi-
vent exercer leur activité depuis au Impôts locaux biens loués. Le régime des plus-values
moins cinq ans et lorsque la moyenne Le loueur en meublé professionnel est applicable en cas de cession de biens
des recettes tirées de la location au titre soumis à la taxe foncière, exception immobiliers est celui des particuliers
des exercices clos au cours des deux faite des deux premières années s’il (exonération au bout de vingt-deux ans
années civiles précédentes n’excède investit dans le neuf. Par ailleurs, il est de détention pour l’impôt sur le
pas 90 000 € HT. Si les recettes sont assujetti à la contribution économique revenu, par exemple). Le loueur en
situées entre 90 000 € HT et 126 000 € territoriale. meublé non professionnel peut conti-
HT, l’exonération est partielle. nuer d’amortir le bien immobilier et
Les personnes qui perdent le statut de Impôt de solidarité déduire les intérêts d’emprunt.
LMP ne sont plus autorisées à se préva- sur la fortune (Isf)
loir du bénéfice de l’exonération prévue Depuis la loi de finances pour 1999 ne
par la loi au profit des loueurs exerçant
l’activité locative à titre professionnel
sont exonérés d’ISF que les loueurs en
meublé professionnels qui remplissent Imputation
depuis au moins cinq ans. La difficulté
provient de ce que le régime de taxa-
simultanément deux conditions : retirer
de leur activité de location meublée,
des déficits
tion des plus-values applicables aux à la fois, 23 000 € de recettes annuelles Les déficits ne sont pas imputables sur
loueurs non professionnels est celui qui et plus de 50 % de leur revenu. les autres bénéfices industriels et
s’applique aux plus-values immobilières Compte tenu des nouvelles règles commerciaux non professionnels,
réalisées par les particuliers. Ainsi, une imposées en matière d’impôt sur le mais uniquement sur les bénéfices de
personne qui, après avoir perdu le sta- revenu, seuls ceux qui maintiennent même nature. L’imputation ne peut
tut de LMP, vendra un bien immobilier leur statut de LMP peuvent prétendre donc être effectuée que sur des béné-
affecté à l’activité locative devra à l’exonération. fices retirés d’une activité de location
décompter deux plus-values : meublée exercée à titre non profes-
- une première taxable selon le régime sionnel. Le délai d’imputation est de
des BIC (court terme-long terme) à rai- dix ans comme en matière de revenus
son de la période où l’activité locative
a été exercée à titre professionnel ; LOCaTIOn MeuBLee fonciers.
saisonnières, les chambres d’hôtes compte pour la détermination du bitation et taxe professionnelle, est
et gîtes ruraux, et les logements situés revenu imposable. Etre imposable supprimée depuis 1993, sauf avis
dans les résidences de tourisme, ou dans la catégorie des loueurs en meu- contraire des collectivités territoriales.
résidences avec services. Peu importe blé non professionnels permet de
que le bien en question soit considéré bénéficier de la réduction d’impôt Plus-values
comme neuf ou ancien. Toutefois, Bouvard. Pour les loueurs en meublé non profes-
pour être considérés comme meublés, sionnels, c’est le régime des plus-values
les logements doivent être équipés des particuliers qui s’applique. Les
d’objets mobiliers en nombre raison-
nable pour que le local offre un mini- Quelques règles d’imposition sont celles applica-
bles dans le cadre d’une vente de loge-
mum d’habitabilité. Sans qu’il y ait de
définition légale précise sur cette
exonérations ment non meublé. Ainsi, en cas de plus-
values, celles-ci sont exonérées si elles
notion d’habitabilité, on peut penser Dans certains cas, l’exonération des interviennent au bout de trente ans
que les meubles dont est pourvu le revenus locatifs est possible, notam- (prélèvements sociaux) ou vingt-deux
logement doivent être en nombre suf- ment s’il s’agit de locations saison- ans (impôt sur le revenu) de détention
fisant pour que le locataire puisse y nières qui se pratiquent à la journée, du bien.
vivre sans avoir besoin de rajouter à la semaine ou au mois, dans la
quelque meuble que ce soit. mesure où les revenus de ces loca- Isf
tions n’excèdent pas 760 € par an. Dans le cadre du LMNP, les locaux d’ha-
Cette limite s’entend taxes comprises bitation loués meublés ne sont pas
réduction d’impôt par ces dispositions et sont amortis après les douze mois
et amortissements dans les conditions de droit commun. Si un nouvel exploitant n’est pas trouvé
Le contribuable bénéficie de la réduc- Dès lors que l’immeuble a ouvert droit au bout du fatidique délai de douze
tion d’impôt à raison de l’acquisition de à la réduction d’impôt, la limitation de mois, la réduction d’impôt est théori-
plusieurs logements, au titre d’une la déductibilité des amortissements quement remise en cause. Mais là
même année d’imposition. Cela étant, s’applique sur toute la période d’amor- encore, une nouvelle mesure permet
la base de l’avantage fiscal retenue tissement, même si le contribuable d’éviter la requalification. En effet, la
pour la détermination de cette réduc- change de statut et devient loueur en reprise peut être évitée si, après une
tion ne peut excéder, au titre d’une meublé professionnel. Par ailleurs, cette recherche infructueuse d’un an pour
même année d’imposition, la somme limitation de la déductibilité des amor- trouver un nouvel exploitant, les copro-
globale de 300 000 €. tissements est définitive. Ainsi, les amor- priétaires peuvent substituer au ges-
Mais la partie excédentaire peut faire tissements non déduits ne pourront pas tionnaire défaillant de la résidence de
l’objet d’un amortissement déductible l’être ultérieurement. tourisme une entreprise ou un ensem-
des revenus imposés dans la catégorie En cas de remise en cause de la réduc- ble d’entreprises qui assure les mêmes
des bénéfices industriels et commer- tion d’impôt pour non-respect des prestations sur la période de location
ciaux. Les amortissements de l’immeu- conditions initiales, au titre de l’année restant à courir, conformément aux
ble ayant ouvert droit à la réduction au cours de laquelle elle avait été accor- prescriptions légales. Cette faculté leur
d’impôt ne sont admis en déduction du dée, l’immeuble doit être considéré est ouverte s’ils détiennent au moins
résultat imposable qu’à hauteur de ceux comme n’ayant pas ouvert droit à la 50 % des appartements de la rési-
pratiqués sur la fraction du prix de réduction d’impôt. dence. Il s’agit d’une vraie mesure de
revient des immeubles excédant le En revanche, si cette remise en cause tempérament car, en principe, toute la
montant retenu pour le calcul de cette résulte du non-respect de l’engage- résidence doit être gérée par un
réduction. ment de location, les amortissements exploitant unique et il faut que 70 % au
Ainsi, pour un logement dont le prix de qui n’ont pas été admis en déduction moins des appartements de la rési-
revient est de 350 000 €, seule la fraction au titre des années antérieures à la rup- dence soient loués. Enfin, si la réduc-
de ce prix qui excède 300 000 €, soit ture de l’engagement sont définitive- tion d’impôt doit être reprise, malgré
50 000 €, pourra faire l’objet d’un amor- ment perdus. toutes ces possibilités, une mesure
tissement déductible du résultat impo- d’adoucissement est mise en place : le
sable. Cette règle s’applique unique- Délai de mise en location propriétaire du logement bénéficie de
ment lorsque le contribuable relève Le logement doit être donné en loca- l’étalement sur trois ans de la reprise
d’un régime réel d’imposition. Elle est tion à l’exploitant de l’établissement ou de l’avantage fiscal s’il n’a pas trouvé
sans incidence pour les contribuables de la résidence dans lequel il se situe un nouvel exploitant au terme du délai
placés sous le régime des micro-entre- dans des délais qui dépendent de la d’un an.
prises. Cette règle n’a pas pour effet de nature de l’acquisition ouvrant droit à La réduction d’impôt pratiquée fait
diminuer le taux d’abattement pour la réduction d’impôt. Ces délais sont l’objet d’une reprise pour le tiers de son
frais et charges qui peuvent réduire for- récapitulés dans le tableau intitulé montant, au titre de l’année de la rup-
faitairement le chiffre d’affaires. Les « Délai de mise en location auprès de ture de l’engagement de location et de
biens meubles ne sont pas concernés l’exploitant selon les opérations ». chacune des deux années suivantes.
Les dispositions adoptées ne font pas
Délai De mise en location auprès De l’exploitant selon les opérations la distinction selon que l’absence de
Opération réalisée Délai de mise en location
location résulte du fait qu’aucune pro-
position de reprise n’a été présentée
un mois, de date à date, à compter ou que la ou les propositions ont été
acquisition d’un logement neuf achevé.
de la date d’acquisition du logement.
refusées par les copropriétaires de la
acquisition d’un logement achevé depuis résidence. L’administration admet que,
la date d’acquisition s’entend de la date
au moins quinze ans, ayant fait l’objet d’une lorsque les conditions pour bénéficier
de la signature de l’acte authentique d’achat.
réhabilitation. de l’étalement sont remplies, seul l’in-
térêt de retard est dû, dès lors que,
acquisition d’un logement en l’état futur un mois, de date à date, à compter dans les cas particuliers, il n’y a pas de
d’achèvement. de la date d’achèvement de l’immeuble.
manquement délibéré – l’administra-
tion serait en droit de demander une
un mois, de date à date, à compter majoration de 40 %, voire de 80 % !
acquisition d’un logement achevé depuis
de la date d’achèvement des travaux. la date
au moins quinze ans faisant l’objet Ces nouvelles dispositions s’appliquent
d’achèvement des travaux est celle qui figure sur
d’une réhabilitation. depuis 2009 et ont logiquement voca-
l’état descriptif du logement après travaux.
tion à s’appliquer aux litiges en cours.
Les logements et les bre 2019. Ils doivent porter sur l’ensem-
ble de la copropriété, être réalisés par
d’une déduction ou d’un amortisse-
ment pour la détermination du revenu
travaux concernés une seule entreprise et achevés au plus
tard le 31 décembre de la deuxième
imposable. Mais lorsque le plafond de
22 000 € par logement est dépassé, le
Seuls les travaux de réhabilitation année suivant celle de leur adoption surplus de dépenses est admis en
concernant des logements achevés par l’assemblée générale. déduction ou en amortissement.
depuis au moins quinze années ouvrent Il doit s’agir de travaux d’amélioration
droit à l’avantage fiscal. Cette date des performances environnementales
d’achèvement s’apprécie à la date de
l’adoption des travaux par l’assemblée
du logement, de l’acquisition et de
la pose de matériaux d’isolation L’engagement
générale des copropriétaires. Les loge-
ments doivent être situés dans une rési-
thermique des parois vitres ou
opaques ou de volets roulants, de
de location
dence de tourisme classé. l’acquisition et de la pose d’équipe- Le bénéfice de l’avantage fiscal est
Cela recouvre deux situations distinctes : ments de chauffage ou de fourniture subordonné à l’affectation du logement
- soit le logement fait partie d’une rési- d’eau chaude sanitaire utilisant une à la location meublée pendant au
dence de tourisme classée dans les source d’énergie renouvelable, de tra- moins cinq ans à compter de la date
conditions prévues à l’article L. 321-1 vaux de ravalement ou de travaux d’achèvement des travaux.
du Code du tourisme ; visant à faciliter l’accueil des per- Si le logement fait partie d’une rési-
- soit il appartient à une copropriété sonnes handicapées. dence de tourisme classée, le proprié-
comprenant une telle résidence de tou- Pour les trois premières catégories de taire doit donc s’engager à le louer à
risme classée et est lui-même classé au travaux, les matériaux et équipements l’exploitant de la résidence de tou-
titre des meublés de tourisme dans les doivent respecter des caractéristiques risme. Si le logement est situé dans une
conditions prévues à l’article L. 324-1 techniques et des critères de perfor- copropriété comprenant une telle rési-
du code précité. mance minimale identiques à ceux dence de tourisme et qu’il est classé
Cette condition n’a pas à être remplie exigés pour le crédit d’impôt pour la comme meublé de tourisme, le pro-
avant l’adoption des travaux ou le transition énergétique. priétaire doit s’engager à le louer à des
début de ceux-ci. Elle doit seulement personnes physiques pendant au moins
l’être au plus tard deux mois après la douze semaines par an. Pendant la
date d’achèvement des travaux de
réhabilitation L’avantage fiscal période d’engagement de location de
cinq ans, le logement peut être loué
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt Le dispositif accorde une réduction successivement à l’exploitant de la rési-
les travaux doivent être adoptés en d’impôt de 20 % du montant des tra- dence ou en direct à des personnes
assemblée générale des copropriétaires vaux retenus dans la limite d’un plafond physiques sans remise en cause de
entre le 1er janvier 2017 et le 31 décem- de 22 000 €. En pratique, la réduction l’avantage fiscal. ❙
- établissements d’hébergement de Par conséquent, ceux-ci n’ouvrent pas cause, seuls les logements situés dans
personnes âgées (Ehpa) ; droit à la réduction d’impôt. ces résidences et destinés à accueillir
- établissements d’hébergement de per- les personnes âgées ou handicapées
sonnes âgées dépendantes (Ehpad) ; ouvrent droit à la réduction d’impôt.
- logements-foyers ;
- petites unités de vie ; Résidences seniors Les autres logements situés, le cas
échéant, dans ce type de structure
- unités pour personnes désorientées avec services ayant n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.
l’agrément qualité
(6° du I de l’article L. 312-1 du Code Pour pouvoir bénéficier de la réduc-
de l’action sociale et des familles). tion d’impôt, l’agrément qualité doit
Les autres types d’établissements ne être obtenu par le gestionnaire des
peuvent pas être assimilés. Par consé- Ce sont des résidences qui doivent services au plus tard dans les douze
quent, ceux-ci n’ouvrent pas droit à la proposer des services d’assistance aux mois de la mise en exploitation effec-
réduction d’impôt. personnes âgées ou handicapées qui tive de la résidence.
ont besoin d’une aide personnelle,
comme l’accompagnement dans les
handicapées
cependant pas habilitées à dispenser âgées ou handicapées d’être accueil-
des soins relevant d’actes médicaux. lies par des personnes physiques à
Sont concernées par la réduction d’im- leur propre domicile ou dans des
Ce sont des établissements sociaux ou pôt les résidences dont le gestionnaire structures comprenant plusieurs loge-
médico-sociaux qui comportent des des services a reçu l’agrément qualité ments qui sont dédiés à ce type d’ac-
structures d’hébergement destinées à visé à l’article L. 7232-3 du Code du cueil. Seuls les logements compris
accueillir des personnes adultes handi- travail. Elles peuvent être placées sous dans les structures spécifiquement
capées, et qui sont habilités à leur le régime de la copropriété des dédiées à l’accueil familial salarié sont
apporter des prestations de soins médi- immeubles bâtis. En tout état de éligibles à la réduction d’impôt.
caux ou paramédicaux. Il s’agit des :
- foyers de vie ou foyers occupationnels.
Ces établissements, qui comportent des Les granDs PrInCIPes fIsCaux Des résIDenCes MeuBLées
structures pour l’hébergement, ne four-
nissent pas de prestations de soins et Assujettissement à la TVA
accueillent des personnes adultes dont Cette réduction d’impôt ne fait pas obstacle à l’assujettissement à la
le handicap ne leur permet pas ou plus TVA du logement, ce qui permet au propriétaire d’obtenir le rembour-
d’exercer une profession ; sement de la taxe ayant grevé l’acquisition.
- foyers d’accueil médicalisé (FAM). Ces
Droit d’occupation
foyers accueillent des adultes grave- Le fait de confier le logement à un exploitant pour neuf ans au moins ne
ment handicapés, mentalement ou fait pas obstacle, pour le propriétaire, au fait d’occuper le logement pendant
physiquement, dont le handicap les quelques semaines par an. Cette durée est variable selon les différentes
rend notamment inaptes à toute acti- formules d’acquisition proposées, mais ne peut jamais excéder huit semaines
vité à caractère professionnel et rend par an. En outre, le prix payé pour cette semaine d’occupation doit être
nécessaire l’assistance d’une tierce per- au minimum de 75 % du prix public. Ce droit d’occupation ne concerne en
sonne pour les actes essentiels de la pratique que les résidences de tourisme qui, sauf exceptions (voir plus haut),
vie, ainsi qu’une surveillance médicale ne bénéficient plus de la réduction d’impôt Bouvard.
et des soins constants ;
Imposition des loyers perçus
- maisons d’accueil spécialisées (MAS).
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit déclarer
Ces maisons accueillent des adultes
ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
atteints d’un handicap intellectuel,
moteur ou somatique grave, ou grave- Conditions d’exploitation
ment polyhandicapés, n’ayant pu Ce logement doit être confié par bail commercial à un exploitant pen-
acquérir un minimum d’autonomie. dant au minimum neuf ans, et ce dans les douze mois qui suivent la
Les autres types d’établissements ne date de son acquisition ou de son achèvement. L’exploitant doit s’en-
peuvent pas être assimilés à ceux figu- gager à réserver une proportion significative de son parc immobilier
rant au 7° du I de l’article L. 312-1 du pour loger des saisonniers.
Code de l’action sociale et des familles.
by
avec la participation de :
Informations et inscription
gps.senioriales.com
01 82 39 09 10
057-092 FISCAL .qxp_Mise en page 2 11/07/2017 16:13 Page88
Pour ouvrir droit à cette réduction, dences de tourisme anciennes une points. Ensuite, certains critères sont à
l’ensemble de la structure qui com- nouvelle réduction d’impôt en faveur la carte, mais s’ils sont remplis, ils vien-
prend les logements affectés à l’ac- des travaux de réhabilitation program- nent ajouter des points. Par exemple,
cueil familial salarié doit être géré par més entre le 1 er janvier 2017 et le la présence d’un autocuiseur ajoute
un groupement de coopération 31 décembre 2019 est mise en place deux points, celle d’une bouilloire un
sociale ou médico-sociale. (voir encadré fiche Bouvard). point… Pour être classé cinq étoiles, il
Il faut donc que le logement soit Une résidence de tourisme est consti- faut remplir cent neuf critères à la carte,
donné en location au groupement de tuée d’un ensemble homogène de là où seulement quarante et un sont
coopération sociale ou médico- chambres ou d’appartements meublés, requis pour une seule étoile. 95 % des
sociale, gestionnaire de la structure. disposés en unités collectives ou critères obligatoires doivent être atteints
Les établissements affectés à l’accueil pavillonnaires, offerts en location pour et les 5 % non atteints doivent être
familial salarié comprennent à la fois une occupation à la nuitée, à la compensés par trois fois plus de critères
des logements destinés aux per- semaine ou au mois, à une clientèle à la carte. Le texte prévoit également
sonnes âgées ou handicapées, mais touristique qui n’y élit pas domicile. que, pour être considérée comme pièce
aussi des logements dédiés à l’accueil- Elle est dotée d’un minimum d’équi- d’habitation, toute pièce doit être
lant familial et à son remplaçant. L’en- pements et de services communs, et équipée d’une fenêtre et seules les sur-
semble de ces logements ouvre droit est gérée, dans tous les cas, par une faces ayant une hauteur sous plafond
à la réduction d’impôt, toutes condi- seule personne physique ou morale. La de 1,80 mètre sont retenues.
tions étant par ailleurs remplies. Les décision de classement de la résidence
autres logements situés, le cas de tourisme est prise par le préfet Occupation temporaire
échéant, dans ce type de structure après avis de la commission départe- par le propriétaire
n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal. mentale de l’action touristique. Les logements situés dans une rési-
dence de tourisme classée peuvent
Critères à remplir être occupés par leur propriétaire, sans
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risque/rendement la gestion d’un bien en location.
investisseurs privés.
intéressant Un statut et une loi
qui optimisent Pour vous assurer des revenus régu- Plus de 230
Vous devenez propriétaire d’un la fiscalité de cet liers sur le long terme, ou dans la pers- résidences dans
bien immobilier sur un marché à investissement
fort potentiel, où la demande de
pective de transmettre un patrimoine toute la France.
« valeur pierre », les produits Réside
logements ne cesse de progresser. Grâce au statut avantageux de Études offrent la solution idéale,
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puisqu’ils cumulent économies d’im-
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situés et bien desservis dans des villes tissements de l’immobilier et du mobi- ayant été récompensé aux Pyramides pour étudiants
offrant des perspectives locatives lier sont alors déductibles sur le béné- de la Gestion de Patrimoine dans la
plus que favorables. fice d’exploitation. Dans ce cadre, les
et pour seniors
catégorie « Résidences avec services »,
recettes ne sont ni soumises à l’impôt nous comprenons mieux pourquoi résidences
Lorsque l’on dispose d’un bien dédié sur le revenu (2), ni aux prélèvements so- plus de 20 000 investisseurs ont déjà Apparthotels.
à la location, on se demande toujours ciaux pendant de nombreuses années. fait ce choix.
Stand D053
Le régime micro-BIC
D
epuis le 1er janvier 2009, les une location meublée de son bien au BIC (ventes), d’un abattement de
activités de loueur en meublé profit d’une structure qui prend en 50 % pour le chiffre d’affaires provenant
non professionnel (LMNP) ne charge la gestion de l’ensemble immo- d’une activité imposable dans la
sont plus considérées comme bilier (résidence de tourisme donnée à catégorie des BIC (prestations de ser-
de la fourniture de logements, mais bail à un exploitant unique, par exemple). vices) et d’un abattement de 34 % pour
comme des prestations de services. En les recettes provenant d’une activité
conséquence, la limite maximale de imposable dans la catégorie des BNC
recettes à retenir est de seulement (instruction administrative, n° 2 du 5 jan-
33 100 €. vier 2009, Bulletin officiel des impôts
4g-1-09).
En revanche, la tenue du registre des limite de 2 % par an. A la différence du être exonérée de TVA. Dans le cadre de
achats récapitulés par année est impo- loueur en meublé professionnel, le la location en meublé, cela ne pose
sée aux seules entreprises ayant une loueur en meublé non professionnel ne aucun problème puisque les locations
activité principale de vente, restauration peut reporter ses éventuels déficits fis- occasionnelles, permanentes ou saison-
ou de fourniture de logement, à l’exclu- caux sur son revenu global. En nières de logements meublés garnis à
sion donc des prestataires de services. revanche, il peut les reporter sur les usage d’habitation sont exonérées de
Les obligations fiscales s’appliquent aux revenus de la même catégorie (BIC) des TVA. Toutefois, le problème se pose
exercices clos à compter du 6 août dix années suivantes. pour les résidences de tourisme clas-
2008, date d’entrée en vigueur de la loi sées et résidences avec services qui res-
de modernisation de l’économie. Option pour le réel tent soumises à la TVA. Ainsi, l’investis-
simplifié seur assujetti à la TVA pour son
Le choix de l’imposition au réel simplifié investissement en résidence de tou-
L’optimisation fiscale
Le DéMeMBreMenT
A l’expiration de cette période, le L’usufruit est alors évalué à 23 % de la
contrat peut être renouvelé ou l’usufruit valeur de la pleine propriété pour
venir rejoindre la nue-propriété sans for- chaque période de dix ans, sans frac-
Champ d’application
malité particulière. tion et sans égard à l’âge de l’usufrui-
tier. Cependant, la valeur ainsi détermi-
Mise en place née ne peut excéder celle de l’usufruit
Il existe deux modalités de démembre- Le démembrement se fait par acte nota- viager, qui constitue une évaluation
ment de la propriété : rié. S’il est temporaire, il est générale- maximale. En cas de cession à titre oné-
- un démembrement permanent, sou- ment établi pour une période allant de reux, l’évaluation de l’usufruit est libre
vent réalisé entre parents et enfants : le douze à quinze ans. L’acte prévoit et c’est sur cette base que sont calculés
parent donne à ses enfants la nue-pro- expressément le prix de la cession, la les droits de mutation à titre onéreux.
priété et se réserve l’usufruit. A son durée, les modalités de gestion du bien,
décès, l’usufruit se rattache à la nue-pro- la répartition des charges, les droits et Modalités de
priété et les héritiers recouvrent la pro- les obligations du nu-propriétaire et de fonctionnement
priété intégrale du bien sans droits de l’usufruitier. Pendant toute la durée du démembre-
succession à payer ; Si la cession temporaire d’usufruit se fait ment, l’usufruitier perçoit les loyers, les
- un démembrement temporaire : le à titre gratuit, la valeur de l’usufruit déclare dans ses revenus, supporte les
propriétaire cède à titre gratuit ou oné- transmis éventuellement soumis aux charges d’entretien de l’immeuble et
reux l’usufruit pour une durée fixée à droits de donation est déterminée par acquitte l’impôt de solidarité sur la fortune
l’avance. application de l’article 669 II du CGI. (ISF) sur la valeur totale de l’immeuble.
SOMMAIRE DU CHAPITRE
UN
FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
Le calcul du budget
Grâce à des taux Les frais d’acquisition ............................................................................94
de crédit encore très bas
Les frais du crédit...................................................................................96
malgré une hausse légère,
le financement reste Les assurances .......................................................................................96
UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
Le calcul du budget
D
éterminer le budget réel
d’une opération immobilière
nécessite de prendre en
compte, outre le prix d’ac-
quisition lui-même, de très nombreux
frais accessoires : les droits d’enregistre-
ment, les honoraires du notaire, les frais
bancaires, les coûts des assurances, etc.
Les frais
d’acquisition
Parmi les frais liés à l’achat immobilier,
ce sont les mal-nommés frais de notaire
qui pèsent le plus lourd. Ils servent à ali-
menter trois prélèvements distincts :
• La rémunération du notaire, calculée
selon un barème précis fixé par la loi ;
• Les impôts ou droits de mutation à
titre onéreux (DMTO) ;
• La taxe de publicité foncière de 0,10 %.
Ces frais d’acquisition diffèrent selon
que l’achat porte sur un logement neuf, Il faut ajouter les honoraires du notaire, immobilier ancien
vendu en l’état futur d’achèvement soit environ 2 %. Les frais sont à payer
(Vefa) ou ancien. Et la fiscalité change lors de la signature de l’acte notarié Un logement ancien n’est pas soumis
également entre l’achat d’un logement d’achat. à la TVA, mais aux droits d’enregistre-
ancien et celui d’un logement neuf. Les droits de mutation à titre onéreux ment. Lors de la signature chez
(DMTO) sont limités à 0,71 % du prix de le notaire, il faut prévoir environ 7 %
immobilier neuf vente hors TVA. Ce qui explique pour- du prix, compte tenu de la dernière
L’achat d’un logement neuf est soumis quoi l’on parle de frais de notaire réduits augmentation des droits : droits d’en-
à la TVA de 20 % (ou 5,5 % dans les quar- pour l’achat d’un logement neuf. Ce registrement dus à l’Etat, prise
tiers prioritaires de la politique de la taux est systématiquement appliqué d’hypothèque ou de garantie, hono-
ville), comprise dans le prix de vente. partout en France. raires du notaire.
Les DMTO prélevés pour l’achat d’un
logement ancien sont fixés au maxi-
Paiements écheLonnés Pour un achat en Vefa
mum à 5,81 % du prix de vente. Ils sont
Dans la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), le paiement est éche- encaissés par le département (3,80 à
lonné en fonction de l’avancement des travaux sans pouvoir dépasser 4,50 % du prix selon le département)
un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. la commune (1,20 % partout) et l’Etat
Cet échelonnement légal est le suivant : qui prélève 2,37 % des sommes per-
- 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ; çues par les départements.
- 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture et réalisation de l’étan- Dans presque tous les départements,
chéité des terrasses) ; les DMTO sont fixés à 5,81 %. Seuls la
- 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5 % payable à la Côte d’Or (5,76 %), ainsi que l’Indre,
livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec l’Isère, le Morbihan, la Martinique et
les prévisions du contrat. Mayotte (5,11 %) pratiquent des taux
différents.
UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
Le bien acheté en Vefa décret au Journal officiel, la baisse entre chacune d’elles. Le pourcen-
Il est soumis à la TVA de 20 %. L’acqué- des frais de notaire, entrée en tage de rémunération permettant de
reur verse des fractions du prix en fonc- vigueur pour les nouveaux actes calculer les émoluments du notaire
tion de l’avancement des travaux. Dès signés à partir du 1er mai 2016, a fait a, par ailleurs, évolué très légèrement
la réservation sur plan, il doit régler : l’effet d’un pétard mouillé. En subs- au 1er mai 2016, passant de 0,825 % à
- si le délai de la vente est inférieur à tance, les frais de notaire devaient 0,814 %. Ainsi, pour l’achat d’un bien
un an : au plus 5 % du prix définitif être plafonnés à 10 % du montant de à 200 000 euros, la remise serait de
prévu ; la transaction, alors que ceux-ci peu- 40,70 € (50 x 0,814 % x 10 %) sur un
- si le délai de la vente est compris vent atteindre jusqu’à 30 % en raison total d’environ 15 000 € de frais et de
entre un et deux ans : au plus 2 % du des formalités, copies, débours et 203,50 € pour un bien à 400 000 euros,
prix définitif prévu. Ce versement se autres frais divers fixes de l’ordre de sur un total de 29 500 € de frais.
fait comptant ; 800 à 1 000 €. Autant dire que l’impact de cette
- au-delà de deux ans : aucun verse- Première limite : cette baisse de 10 % baisse est minime. « La baisse
ment n’est prévu. s’applique uniquement sur la base des frais de notaire n’a pas de véri-
Lors de la signature définitive chez le des émoluments calculés au-delà du table impact sur le pouvoir d’achat
notaire en fin de construction, il faut seuil de 150 000 €. des Français qui souhaitent acheter
également prévoir environ 2 % de frais. Cette décision étant, en outre, laissée leur résidence principale. Cette
au libre choix des notaires. Elle réduction de 10 % des émoluments
Les frais de notaire dépend donc de la taille des études, des notaires ne compense même pas
Annoncée à la fin du mois de leurs zones géographiques d’implan- la hausse de la part départementale
février 2016 lors de la publication du tation et du niveau de concurrence des droits de mutation passée depuis
mars 2014, de 3,8 à 4,5 % du montant
du bien, y compris à Paris », confirme
Le crédit Logement : mutuaLiser Les risques Sandrine Allonier, directrice des rela-
tions banques de Vousfinancer.com.
Cet établissement spécialisé a de 1 815 €, soit 300 € de commis- Seuls les acquéreurs de petites
pour vocation de mutualiser les sion et 1 515 € de contribution au surfaces – pour des transactions d’un
risques. fonds mutuel de garantie. En fin de faible montant – y ont gagné, mais
prêt vous seront restitués 1 126 € elles ne représentent pas l’essentiel
Le principe de la caution émise (75 % x 1 515 €). Finalement, votre du marché.
par le Crédit logement repose caution vous aura coûté 690 €.
sur deux points : L’hypothèque avec frais de mainle- Le barème 2017
- le coût de la caution est calculé vée vous aurait coûté 3 750 € et des frais de notaire
en fonction du capital emprunté ; l’inscription en privilège de prêteur Depuis le 1er mai 2016 et selon l’arrêté
- et le montant demandé sera en de deniers avec frais de mainlevée du 26 février 2016, le barème de la
partie restitué à la fin du prêt. 2 620 €. rémunération du notaire au titre d’un
achat immobilier (hors émoluments
La rémunération du Crédit loge- Le Crédit logement est un organisme de formalités et frais annexes) est le
ment se décompose ainsi : commun entre toutes les grandes suivant :
- une commission de caution banques qui participent à son capital
acquise au Crédit logement : elle dont les principaux actionnaires Prix Pourcentage
représente 0,50 % du montant du sont : Société générale-groupe
prêt, avec un minimum de 150 € Crédit du Nord (16,5 %), LCL De 0 à 6 500 euros 3,945 %
et un maximum de 300 € selon le (16,5 %), BNP Paribas (16,5 %), De 6 501 à 17 000 euros 1,627 %
barème classique ouvert à tous les Crédit agricole (16,5 %), Caisse
emprunteurs ; nationale des Caisses d’épargne De 17 001 à 60 000 euros 1,085 %
- une contribution au fonds mutuel (8,5 %), Crédit foncier (6,99 %) et
60 001 euros et plus 0,814 %
de garantie, qui donnera lieu à une Crédit mutuel (5 %).
restitution d’environ 75 % en fin (Source : Notaires de France)
UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
- 100 000 euros de prix de vente : imputée du montant restant à régler lors Les frais notariés
1 219,42 euros pour la rémunération du de l’acquisition. Pour être valable, la pro- L’établissement prêteur demande une
notaire ; messe de vente doit être enregistrée garantie sous forme de caution, prise
- 150 000 euros : 1 626,42 euros ; auprès de la recette des impôts dans les d’hypothèque ou privilège de prêteur
- 200 000 euros : 2 033,42 euros ; dix jours qui suivent la signature s’il s’agit de deniers (PPD). Des garanties qui sont
- 250 000 euros : 2 440,42 euros ; d’un acte sous seing privé. Les droits comprises dans l’ensemble des frais
- 300 000 euros : 2 847,42 euros ; d’enregistrement payés par l’acquéreur payés lors de la signature chez le
- 400 000 euros : 3 661,42 euros ; s’élèvent à 125 euros. notaire. Leur coût est proportionnel
- 500 000 euros : 4 475,42 euros ; Depuis le 8 août 2015, le délai de rétrac- au montant emprunté. Il faut compter
- un million d’euros : 8 545,42 euros. tation est passé à dix jours (au lieu de sept environ 2 % du montant du prêt pour la
Il est par ailleurs à noter que depuis la auparavant). Après cette date, le chèque traditionnelle hypothèque, environ
réforme de la loi Macron, les notaires remis est présenté à l’encaissement. 1,5 % pour le privilège de prêteur de
ont la possibilité de proposer des deniers et moins de 1 % pour une
remises à leurs clients lorsque le prix de société de cautionnement.
vente dépasse 150 000 euros.
Les frais du crédit
Promesse de vente
Dans le cadre d’une promesse de Les frais de dossier Les assurances
vente – qui peut se faire chez le notaire Ce sont principalement les frais de dos-
ou l’agent immobilier –, le propriétaire sier à régler auprès de l’organisme décès-invalidité-maladie
s’engage auprès de l’acheteur à lui ven- immobilier ou du courtier en crédits qui (dim)
dre son bien à un prix déterminé. Il lui a monté le financement. Ils peuvent être Il est obligatoire de souscrire une assu-
accorde en exclusivité une option sur ce exprimés en montant fixe (500 €, par rance DIM (décès-invalidité-maladie)
bien, d’une durée généralement limitée exemple) ou en pourcentage du capital quand on fait un crédit immobilier.
à deux ou trois mois. En contrepartie, emprunté (1 %, par exemple). Il est pos- Cette assurance, qui peut dorénavant
l’acheteur doit verser une indemnité sible de négocier ces frais, qui sont rete- être prise chez un autre établissement
d’immobilisation en principe égale à nus pour calculer le TEG (taux effectif que l’organisme prêteur (loi Lagarde
10 % du prix de vente. Somme qui sera global). de septembre 2010), est un pourcen-
tage du capital total emprunté ou du
capital restant dû. Son coût moyen
annuel est de 0,36 %.
Elle est intégrée dans le TEG, mais ne
l’est pas dans le taux nominal affiché
auquel il faut la rajouter. Comme pour
les frais de dossier, il ne faut pas hésiter
à faire jouer la concurrence et négocier
le surplus de coût pour diminuer la
note à payer.
assurance-chômage
Cette assurance n’est pas obligatoire
et se révèle souvent coûteuse et peu
protectrice. Mieux vaut être attentif à
l’étendue de la garantie, si elle com-
porte un délai de carence ou non
(période pendant laquelle aucune prise
en charge n’est possible) et une fran-
chise (période courant à partir de la
souscription et pendant laquelle
aucune indemnisation n’est possible en
cas de perte d’emploi). Il faut, en outre,
vérifier si celle-ci prend en charge la
totalité de la mensualité ou une fraction
seulement, correspondant à la perte du
niveau de vie. ❙
UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
Les taux resteront jusqu’à 0,5 % en dessous du taux affiché Bordeaux et Strasbourg sur le haut du
UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
Des crédits fiscalement Prêt principal moyen 170 695 € 146 150 € 188 847 € 173 585 € 153 813 € 188 011 €
Dans la plupart des cas, les intérêts montant des intérêts payés. Le coût effectif durée du prêt et qui remboursent le capi-
d’emprunt sont déductibles des revenus d’emprunt se trouve ainsi réduit d’autant. tal en une seule fois à la fin.
fonciers, voire dans certaines situations,
déductibles des revenus globaux. L’excé-
dent de déficit foncier est reportable sur
typologie des crédits
La sophistication des techniques finan- Le prêt à taux fixe
les revenus fonciers des dix années sui- cières a permis l’élaboration de divers Comme son nom l’indique, ce crédit
vantes. Cette opération n’empêche pas types de crédits immobiliers que les éta- garde son taux inchangé pendant toute
la déduction d’autres charges, la faculté blissements financiers souhaitent toujours la durée de l’emprunt.
d’amortissement et l’accomplissement plus proches des attentes de leurs clients. Il est sécurisant, les mensualités étant
de travaux susceptibles d’être imputés Chaque prêt dispose de ses propres connues à l’avance. Les emprunts à taux
sur le revenu global. atouts et faiblesses. La classification des fixe sont favorisés pendant les périodes
emprunts peut se faire en deux parties : de stagnation des taux, mais délaissés en
optimisation financière - les crédits amortissables, qui regroupent cas de fluctuation.
Pour les revenus fonciers imposés dans la les crédits à taux fixe et les crédits à taux
tranche d’imposition maximale de 45 %, révisable ; un taux attractif…
le crédit apporte, durant toute la durée du - le crédit in fine, réservé aux investisseurs Quand les taux sont peu élevés, le taux
prêt, un gain proportionnel, soit 45 %, au qui règlent les intérêts durant toute la fixe offre de nombreux atouts. L’emprun-
teur bénéficie alors d’un taux attractif tout
assurance de Prêt : on Peut changer tous Les ans ! au long de son crédit.
Sa réévaluation est impossible pendant
Si la loi Hamon de 2014 offrait aux emprunteurs la possibilité de renégocier l’assurance la durée du prêt, même si les taux remon-
de prêt au plus tard douze mois après sa souscription, le nouvel amendement proposé tent ultérieurement. Recourir à ce type
par le sénateur PS Martial Bourquin en janvier 2017, leur permet de renégocier, voire d’emprunt est donc préférable lorsque la
de changer d’assureur tous les ans. Cette mesure devrait aider les assurés à réaliser
durée du prêt est longue. L’autre avan-
d’importantes économies sur le coût de leur assurance de crédit. Après son adoption
tage réside dans sa simplicité.
à l’unanimité par la commission mixte paritaire, cet amendement a été voté par l’As-
En effet, l’emprunteur n’a aucun souci de
semblée nationale. Il entrera en vigueur en 2018 et va autoriser une résiliation annuelle
des assurances. Pour tous les prêts souscrits à compter du 1er mars, il sera possible gestion car tout est indiqué pour toute la
de renégocier le contrat tout de suite. En revanche, pour les contrats antérieurs à durée du prêt et les mensualités sont
cette date, les emprunteurs devront encore patienter jusqu’en janvier 2018 pour pou- inchangées.
voir user de cette prérogative. Face à cette mesure, les banques se sont mobilisées : Certes, les conditions actuelles de ces
« elles se sont organisées pour proposer des offres plus compétitives à leurs clients, emprunts s’avèrent favorables. Mais,
notamment des assurances calculées sur le capital restant dû et non sur le capital ini- en cas de nouvelles baisses, le prêt
tial », indique Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer.com, restera au taux initialement prévu, à moins
qui rappelle l’intérêt, pour les emprunteurs, de mettre en concurrence les banques de prendre en considération la renégo-
avec une délégation d’assurance pour faire baisser jusqu’à 50 % le prix de l’assurance. ciation du prêt, toujours possible, mais
pas gratuite…
UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
(longs et courts) pratiqués sur le marché. Avec ce type de crédit, vous jouez l’al- un capital 100 % assuré
Il en existe deux types : les crédits révisa- liance d’un prêt à taux fixe et d’un Dans un crédit in fine, l’emprunteur doit
bles purs et les prêts capés. emprunt à taux révisable, avec la garantie souscrire une assurance-décès-invalidité.
qu’en cas de hausse le taux ne dépassera S’il opte pour une assurance à 100 %
Prêt à taux révisable pur pas un seuil fixé à l’avance. Cependant, sur sa tête et qu’il décède, même
Comme son nom l’indique, le taux de ce cette « cape » de sécurité a un coût réper- quelques mois avant le terme du crédit
genre d’emprunt peut varier, à la hausse cuté dans le taux. – alors que le capital n’a pas du tout été
comme à la baisse, tout au long du crédit. remboursé –, le prêt sera soldé par la
Il est adossé au Tibeur, le taux interban- une hausse limitée compagnie d’assurances et le placement
caire européen, la traduction française de Dans ce type de crédit, la variation du financier mis en place pour rembourser
l’Euribor. taux est possible à la baisse, et les le capital au terme du crédit in fine, défi-
hausses ne sont possibles que dans une nitivement acquis aux héritiers.
moins d’intérêts à payer certaine limite, jusqu’à un point déter-
En début de financement, les prêts à taux miné, dénommé cap. En règle générale, besoins couverts
révisable se révèlent toujours inférieurs à cette hausse ne peut excéder 1 à 2 %. en trésorerie
ceux proposés dans le cadre d’un crédit Le risque d’un crédit in fine est que
à taux fixe. Ils s’avèrent donc très souvent un crédit plus coûteux l’épargne mise en place pour rembourser
gagnants à long terme. En effet, un écart Evidemment, les avantages de cette for- le capital au terme du prêt n’ait pas suf-
de 2 % en faveur d’un taux variable pro- mule ont un coût ! Les prêts capés sont fisamment fructifié. Beaucoup d’établis-
posé au départ du prêt offre un gain subs- toujours plus chers que les emprunts à sements prêteurs offrent la transformation
tantiel qui, accumulé pendant quelques taux variable pur et parfois même que les possible du in fine, à terme, en crédit
années, permettra de supporter d’éven- crédits à taux fixe. Les amateurs de sécu- amortissable. Une souplesse qui évite
tuelles périodes plus difficiles en cas de rité ont donc tout intérêt à opter pour un tout stress sur la question aux emprun-
hausse des taux. Mais attention, en cas taux fixe où la sécurité est garantie ! teurs à qui elle offre, en plus, une possi-
de hausse, les mensualités sont relevées bilité de bénéficier d’une trésorerie plus
également. Et si l’emprunteur est déjà au importante que prévue. En effet, cette
taux d’endettement maximal, il faudra ral-
longer la durée de remboursement. Ce Le crédit in fine sécurité permet de ne pas être obligé
d’investir dans le véhicule d’épargne
qui n’est pas idéal. Dans ce prêt, on ne rembourse que les 100 % des liquidités normalement dévo-
intérêts du capital initialement emprunté. lues à la reconstitution du capital dans le
Points de vigilance Le capital, lui, est remboursé en une seule cadre d’un in fine classique. Cette tech-
Pour que l’attractivité de ce type de prêt fois, à la fin du crédit. Pendant sa durée, nique maximise la défiscalisation des inté-
demeure, il convient de rester vigilant sur une épargne est généralement mise en rêts d’emprunt. Ce type de crédit est
certains points importants : place pour reconstituer le capital rem- essentiellement utilisé dans les montages
- le taux de départ doit être le plus bas boursable à terme. financiers permettant d’alléger la note fis-
possible ; cale, comme les investissements Pinel,
- il faut également sélectionner un contrat diversifier son patrimoine Malraux, monuments historiques, ou
prévoyant la possibilité de basculer vers A l’intérêt d’acheter un bien immobilier encore en LMP ou LMNP.
un crédit à un taux fixe (qu’il faut fixer à – au passage, seul actif patrimonial pou-
taux raisonnable et prévu dans le contrat) vant être acquis à crédit – qui va contri- Pour les investisseurs
à chaque révision du taux de l’emprunt, buer à faire grossir son patrimoine fortement imposés
et ce sans pénalité ; s’ajoute celui de diversifier encore ses Les crédits in fine sont souvent conseillés
- il faut privilégier la répercussion de la actifs en accolant au crédit in fine un pla- aux investisseurs immobiliers fortement
modification de taux sur la durée et non cement financier destiné à garantir le imposés, car la réduction d’impôt peut
sur le montant de l’échéance. En cas de remboursement du capital au terme du être conséquente. L’impôt sur les revenus
nouvelle baisse des taux – un scénario peu prêt. Généralement, il s’agit d’une assu- fonciers (41 %) peut être minoré, voire
probable actuellement –, il est possible de rance-vie existante ou à créer. Ainsi, plutôt annulé, par des intérêts correspondant à
diminuer la durée de remboursement. que de consacrer son apport personnel ceux-ci. ❙
UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
P
ar le biais des organismes publics à taux bonifiés, prime pour les travaux
nationaux ou départementaux, d’installations d’équipements thermiques améliorer l’étiquette
l’Etat accorde des aides ou des performants dans les bâtiments (chau- énergétique de votre bien
subventions aux propriétaires dières performantes, pompes à chaleur, Si des travaux sont nécessaires pour met-
réalisant des travaux d’amélioration dans chauffe-eau solaire, etc.), ainsi que pour la tre le bien en location avec une bonne éti-
des logements voués à la location. rénovation du bâti (isolation des combles quette énergétique, il est possible de faire
Souvent non négligeable, leur montant et des murs, remplacement d’ouvrants, financer environ un quart de ces travaux
n’influe pas sur les avantages fiscaux mis etc.). Certains acteurs de la grande distri- par l’Anah et obtenir une déduction fiscale
en place dans le cas d’une réhabilitation bution ou enseignes pétrolières (distri- importante sur les revenus fonciers bruts.
(loi Malraux ou monuments historiques, buant fioul ou carburant) proposent éga- En contrepartie, le bailleur doit s’engager
par exemple). Les aides ou les subventions lement des primes aux économies proposer son bien à un loyer abordable à
accordées par les pouvoirs publics peu- d’énergie pour l’installation de ces mêmes des personnes aux ressources modestes.
vent être classées ainsi : équipements. Il s’agit de travaux qui permettent par
- aides provenant d’organismes ayant pour exemple de mieux isoler votre bien au
mission l’amélioration de l’habitat, comme niveau des murs, combles ou fenêtres. Ou
l’Anah (Agence nationale pour l’améliora-
tion de l’habitat) ; Aides de l’Anah d’améliorer le système de chauffage ou
de production d’eau chaude. Ces travaux
- aides émanant de la Fondation du patri- Créée en 1971, l’Agence nationale pour doivent permettre d’améliorer la consom-
moine et affectées à la préservation des l’amélioration de l’habitat (Anah) est un mation énergétique du bien d’au moins
biens immobiliers particulièrement repré- établissement public à caractère admi- 25 %. L’aide est de 50 % du montant total
sentatifs sans être inscrits ou classés monu- nistratif. Son rôle consiste en la distribu- des travaux HT. L’aide de l’Anah est au
ments historiques ; tion de subventions visant à la réhabilita- maximum de 10 000 € par logement ou de
- aides départementales ; tion de logements appartenant à des 15 000 € en cas de gros travaux, à laquelle
- subventions de l’Etat cumulables avec propriétaires privés et uniquement des- peut s’ajouter la prime Habiter mieux.
l’Anah ou la Fondation du patrimoine et tinés à la location. Attention toutefois,
destinées aux réhabilitations d’immeubles pour pouvoir prétendre à une aide ou à Les travaux
de prestige dans le cadre des monuments une subvention, vous ne devez jamais subventionnables
historiques ou de la loi Malraux. avoir commencé les travaux avant l’ac- Les aides aux travaux s’articulent autour
Des fournisseurs de gaz ou d’électricité cord de l’Anah. Pour en savoir plus, allez de deux grandes catégories : les projets
proposent des conseils, diagnostics, prêts sur le site de www.anah.fr. de travaux lourds pour réhabiliter un
UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
logement indigne ou très dégradé, et qui doivent permettre de traiter l’insalu- engagement du bailleur
les projets de travaux d’amélioration. Ces brité ou un péril d’ampleur limitée En contrepartie des aides, le bailleur doit
projets se distinguent en fonction de la dont la résolution ne nécessite pas des signer une convention de loyer maîtrisé avec
gravité de la situation à laquelle ils répon- travaux lourds, ou de répondre à une l’Anah. Cette convention stipule que :
dent et de l’importance des travaux néces- procédure liée à la mise en sécurité des - la durée de la convention entre le proprié-
saires pour y remédier. Pour pouvoir béné- équipements communs ou liée au risque taire-bailleur et l’Anah est de neuf années si
ficier, le cas échéant, d’une aide de l’Anah, saturnin ; le logement a bénéficié d’une aide aux
le projet doit s’insérer dans l’une ou l’autre - les travaux pour l’autonomie de la per- travaux ;
de ces catégories. sonne qui doivent permettre d’adapter - le propriétaire-bailleur s’engage à louer
le logement et ses accès aux besoins son logement à des personnes physiques
Les projets de travaux spécifiques d’une personne en situation l’occupant à titre de résidence principale
lourds de handicap ou de perte d’autonomie (c’est-à-dire au moins huit mois par an) ;
Ce sont des travaux d’une grande ampleur liée au vieillissement ; - le loyer du logement ne peut excéder un
et d’un coût élevé, qui visent à résoudre - les travaux pour réhabiliter un logement loyer maximal fixé localement par l’Anah en
une situation d’habitat indigne particuliè- dégradé, résolvant une situation de fonction des loyers de marché. Cela
rement grave ou de dégradation très dégradation « moyenne », qui a été implique que le propriétaire-bailleur signe
importante. constatée sur la base d’un diagnostic réa- un nouveau bail avec le locataire ;
Les aides peuvent être sollicitées dans les lisé par un professionnel qualifié à l’aide - le propriétaire-bailleur s’engage à louer le
cas suivants : de la grille d’évaluation de la dégradation logement à des ménages dont les revenus,
- si le logement a fait l’objet d’un arrêté de l’habitat ; à la date de signature du bail, sont inférieurs
d’insalubrité ou de péril ; - les travaux réalisés à la suite d’une pro- à certains plafonds de ressources ;
- ou si un rapport d’évaluation réalisé par cédure au titre du règlement sanitaire - si le dossier de demande d’aide aux tra-
un professionnel qualifié certifie l’existence départemental (RSD) ou d’un contrôle de vaux concerne au moins cinq logements,
d’une situation d’insalubrité ou de dégra- décence, pour résoudre une situation de l’Anah accorde un droit de réservation aux
dation très importante. non-conformité au RSD ou une situation collecteurs associés d’Action logement (ex-
Ce rapport est établi sur la base de la de non-décence mise en évidence par 1 % Logement) pour 20 % de ces logements.
grille d’évaluation de l’insalubrité ou de un contrôle de la Caisse d’allocations
la grille d’évaluation de la dégradation familiales (Caf) ou de la Mutualité sociale montants des aides
de l’habitat. agricole (MSA) ; Quels projets de travaux peuvent être
- les travaux de transformation d’usage aidés ? Ce sont les projets dont le niveau
Les projets de travaux d’un local. Il s’agit de la transformation de dégradation a été constaté par un
d’amélioration d’usage d’un local autonome, dont l’af- diagnostic ou un arrêté d’insalubrité ou
Ce sont des travaux dont l’ampleur et le fectation d’origine n’est pas à usage de péril. Il peut s’agir de travaux d’instal-
coût ne permettent pas de les placer d’habitation, ou de la transformation en lation ou de rénovation de réseaux d’eau,
dans la catégorie des projets de travaux pièce habitable d’un local attenant au d’électricité ou de gaz. Ou de l’installation
lourds. Ils sont répartis en cinq rubriques : logement et affecté à l’origine à un autre d’une salle de bain et de toilettes.
- les projets de travaux d’amélioration, usage que l’habitation. Le confortement des fondations ou le
Les clés
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UN FINANCEMENT
TRÈS PEU ONÉREUX
remplacement d’une toiture peuvent née de leur encaissement lorsqu’elles per- sager (ZPPAUP) ou dans les aires de valo-
aussi être concernés. L’aide peut atteindre : mettent de financer des charges déducti- risation de l’architecture et du patrimoine
- pour des gros travaux de réhabilitation bles des revenus fonciers. Elles sont impo- (Avap), définies par arrêté préfectoral et
d’un logement indigne ou très dégradé, sables, même si les travaux ne sont pas situées autour de certains monuments
35 % du montant total des travaux HT, réalisés. En revanche, lorsque les travaux historiques ;
l’aide de l’Anah est au maximum de qu’elles ont financés ne sont pas déduc- - les immeubles les plus caractéristiques
350 € par mètre carré dans la limite de tibles (travaux de construction ou de du patrimoine rural (fermes, fermettes
28 000 € par logement ; reconstruction, par exemple), elles ne sont ou granges). Le caractère rural de ce
- pour des travaux de mise en sécurité et pas imposables. patrimoine ne dépend pas de la taille de
de salubrité, 35 % du montant total des la commune où le bien est situé. Seules
travaux HT, l’aide de l’Anah est au maxi- les parties des bâtiments visibles de la
mum de 262,50 € par mètre carré dans la
limite de 21 000 € par logement ; Aides de la Fondation voie publique sont concernées : toitures,
façades et pignons. Grâce au label de la
- pour des travaux de rénovation, 25 %
du montant total des travaux HT, l’aide
du patrimoine Fondation du patrimoine, les proprié-
taires peuvent déduire :
de l’Anah est au maximum de 187,50 € - de leur revenu global, si l’immeuble
par mètre carré dans la limite de 15 000 € ne produit pas de recettes : 50 % du
par logement. montant TTC des travaux de restaura-
tion, 100 % du montant TTC des travaux
Programme habiter de restauration lorsque ceux-ci ont
mieux, une aide de l’anah obtenu au moins 20 % de subventions
Le décret du 29 décembre 2014 modifie publiques et de la Fondation ;
le montant des primes Habiter mieux du - de leurs revenus fonciers, lorsque l’im-
fonds d’aide à la rénovation thermique meuble est donné en location : 100 % du
(Fart) pour les demandes de subvention montant TTC des travaux, avec report du
déposées à compter du 1er janvier 2015. déficit éventuel sur le revenu global sans
La prime Habiter mieux s’élève désormais application du seuil de 10 700 €, pendant
à 2 000 € pour les propriétaires occupants les cinq ans de validité du label.
aux ressources très modestes et à 1 600 € Des aides de la Fondation du patrimoine De plus, la Fondation octroie aux pro-
pour les propriétaires occupants aux res- sont également octroyées aux proprié- priétaires une subvention d’au minimum
sources modestes. Sa majoration en cas taires dans la mesure où il s’agit de biens 1 % du montant des travaux labellisés.
de participation des collectivités devient immobiliers particulièrement représenta- La Fondation du patrimoine peut attri-
facultative. Pour ce qui est des proprié- tifs du patrimoine local et non protégés. buer à un propriétaire non imposable,
taires-bailleurs, leur prime s’élève à Autrement dit, le bien ne doit être ni ins- ou acquittant un impôt sur le revenu infé-
1 600 €, tandis que les syndicats de copro- crit ni classé aux monuments historiques. rieur à 1 300 €, un label sans incidence fis-
priétaires peuvent compter sur une aide On dénombre trois types d’immeubles cale sous forme d’une subvention, lui
de 1 500 €. Des primes qui viennent com- visés par cette aide : permettant de réaliser des travaux de
pléter les aides financières de l’Anah pour - les immeubles non habitables, situés qualité.
les travaux de rénovation énergétique. soit en zone urbaine, soit en zone rurale Tous les renseignements sont disponi-
Ces aides financent de 25 à 50 % du mon- et constituant le patrimoine de proximité bles sur www.fondation-patrimoine.com.
tant total HT des travaux plafonnés. (pigeonniers, lavoirs, fours à pain, locaux
artisanaux, par exemple) ;
régime fiscal des aides
Les subventions allouées doivent être
- les immeubles (habitables ou non) se
trouvant dans les zones de protection du Aides
comprises dans les recettes brutes de l’an- patrimoine architectural, urbain et pay- départementales
couP de Pouce de L’etat Pour Certains départements, via leur conseil
Les traVaux de rénoVation énergétique départemental, accordent des aides sous
forme de primes ou de prêts à des taux
Isoler son habitat de manière performante sans se ruiner est désormais possible : en particulièrement avantageux. Il faut se ren-
2017, l’Etat propose un crédit d’impôt (sous forme de chèque du montant du trop- dre sur le site Web du conseil départe-
perçu pour les non-imposables), une prime, ainsi qu’une éligibilité à un éco-prêt à mental du lieu où est situé l’immeuble,
taux zéro sur certains travaux. Par ailleurs, les travaux d’économie d’énergie continuent puis accéder à la rubrique « Guide des
de bénéficier d’une TVA à 5,5 % et d’un possible crédit d’impôt sur le revenu. aides » ou taper « aide logement » dans la
case recherche du site. ❙
SOMMAIRE DU CHAPITRE
La copropriété
Les charges .........................................................................................122
Les décisions .........................................................................................124
Gestion et relations avec les copropriétaires .....................................124
Vos obligations
en tant que bailleur
P
our déterminer les droits et obli-
gations vis-à-vis du locataire,
il convient de distinguer entre
la location meublée et la loca-
tion vide, car les deux régimes sont très
différents.
S’il s’agit d’une location nue, elle s’ef-
fectue dans les conditions très régle-
mentées de la loi de 1989, régissant la
location d’un logement nu destiné à
l’habitation principale du locataire. S’il
s’agit d’une location meublée, les
contraintes sont moins importantes : bail
moins formel, préavis plus court, libre
répartition des charges. Si vous confiez
l’exploitation d’une résidence avec ser-
vices à un exploitant professionnel, vous
signez avec lui un bail commercial d’au
minimum neuf années. Si vous souhaitez
le résilier avant l’expiration, une indem-
nité d’éviction peut vous être deman- logements financés à l’aide de prêts d’emplacement pour le stationnement
dée. Dans ce chapitre, nous exposons HLM ou par l’intermédiaire de la parti- des véhicules et enfin des locations
principalement les règles applicables cipation des employeurs à l’effort de meublées.
aux logements loués nus. construction (le prêt Action logement,
ex-1 % Logement), des logements finan-
cés par les prêts locatifs aidés (PLA) ou
Contenu
Loi de référence primes, et des logements financés par
les prêts du Crédit foncier. du logement
Dans la plupart des cas, c’est la loi du Dans ces cas particuliers, la loi du 6 juil-
6 juillet 1989, régissant la location d’un let 1989 s’applique seulement en ce qui
logement nu destiné à l’habitation prin- concerne le préavis et la forme du Normes minimales
cipale du locataire, qui s’applique. congé à donner, la durée du bail et les d’habitabilité
Ce dispositif organise la majorité des possibilités de résiliation du locataire, Les logements soumis à la loi de 1989
rapports locatifs entre les locataires et la révision du loyer et, dans certains cas, engagent leur propriétaire à louer
leurs propriétaires en définissant les les locaux meublés (bail écrit et procé- dans les conditions établies aux normes
droits et obligations de chacun. Cette dure de préavis). minimales d’habitabilité et de confort
loi est d’ordre public. De ce fait, les définies par le décret n° 87-149 du
contrevenants peuvent être poursuivis Exclusions totales 6 mars 1987.
sur le plan judiciaire. Certains logements n’entrent pas dans
le champ d’application de cette loi. Il Composition et
Exclusions partielles s’agit des logements de fonction, des dimensions
Certains logements ne sont soumis que locaux professionnels et commerciaux, Un logement comprend au minimum
partiellement à la loi de 1989. C’est le des locations constituant un mode d’ac- une pièce d’habitation et les pièces de
cas notamment du secteur HLM, des cession à la propriété, des locations service attenantes suivantes : cuisine ou
coin cuisine, salle d’eau et cabinet d’ai- les infiltrations. L’installation sanitaire prononcera sur la nature des travaux à
sances, celui-ci pouvant être situé dans d’un logement d’une seule pièce peut réaliser et le délai de leur exécution. Il
la salle d’eau. Le logement dispose au être limitée à un w.-c. extérieur au peut prononcer une injonction de faire.
moins d’une pièce principale ayant soit logement à condition que ce w.-c. soit
une surface habitable au moins égale situé dans le même bâtiment et faci- Transformation
à 9 mètres carrés et une hauteur sous lement accessible. des locaux
plafond au moins égale à 2,20 mètres, La transformation des locaux et des
soit un volume habitable au moins égal Gaz et électricité équipements loués par le locataire ne
à 20 mètres cubes. Le logement est alimenté en électri- peut se faire sans l’accord préalable et
cité, et, le cas échéant, en gaz. Ces écrit du bailleur.
Ouverture et ventilation alimentations, ainsi que la ventilation En cas de non-respect, le propriétaire
Toute pièce d’habitation est pourvue des pièces où le gaz est utilisé, répon- est en droit de réclamer, au départ du
d’un ouvrant donnant à l’extérieur du dent aux besoins normaux des usa- preneur, la remise en état initial des
bâtiment permettant une aération et un gers ; ces installations doivent assurer locaux, voire conserver les travaux sans
éclairage suffisants et assurant le bon la sécurité des utilisateurs. Les nou- indemniser son locataire. Si le locataire
usage du logement et la conservation velles installations électriques, les supporte des charges pour le compte
du bâtiment. Toute pièce de service est nouvelles alimentations en gaz éven- de son propriétaire-bailleur, il dispose
pourvue d’un ouvrant donnant à l’exté- tuelles et la ventilation des pièces où d’un délai de trente ans pour se faire
rieur du bâtiment ou, à défaut, est équi- le gaz est utilisé sont conformes à la rembourser les sommes injustement
pée d’un système d’évacuation débou- réglementation. dépensées. Il peut également, dans le
chant à l’extérieur du bâtiment, et cadre de son contrat de bail et plus
assurant le bon usage du logement et Eau particulièrement au moment de sa
la conservation de ce bâtiment. Les installations d’eau intérieures au signature, négocier avec son bailleur
logement assurent la permanence de la et pour une durée donnée une remise
Cuisine ou coin cuisine distribution avec une pression et un sur le montant de son loyer.
La cuisine ou le coin cuisine sont inté- débit suffisants. Si c’est le propriétaire qui effectue les
rieurs et comprennent un évier avec un travaux, le locataire doit laisser libre
siphon, raccordé à une chute d’eaux Non-respect de la loi champ à l’exécution des travaux
usées, sur lequel sont installées l’eau En cas de non-respect de ces normes, d’amélioration ou nécessaires. De plus,
potable froide et l’eau chaude. le locataire peut, dans un délai d’un an le loyer peut être réduit en fonction de
La cuisine ou le coin cuisine sont amé- à compter de la date de prise d’effet du la durée et de l’importance de la partie
nagés de manière à pouvoir recevoir un bail, exiger du propriétaire qu’il effectue du logement dont le locataire a été
appareil de cuisson (à gaz ou électrique) les travaux pour le remettre aux normes. privé si ces travaux ont duré plus de
ou possède un conduit d’évacuation de A défaut, le juge peut être saisi et se quarante jours. ❙
fumée en bon état.
Salle d’eau et WC
La salle d’eau est intérieure au loge-
ment. Elle constitue une pièce séparée
et comporte une baignoire ou une
douche et un lavabo munis de siphon
et alimentés en eau chaude et froide.
Le cabinet d’aisances est intérieur au
logement. Il constitue une pièce sépa-
rée, à moins qu’il ne fasse partie de la
salle d’eau, et est pourvu d’une
cuvette à l’anglaise et d’une chasse
d’eau. S’il est équipé d’une fosse
étanche, la chasse d’eau peut être
remplacée par un simple effet d’eau.
Le cabinet d’aisances est séparé de la
cuisine et de la pièce où sont pris les
repas. Les sols sont étanches et les
parois situées autour de la douche et
de la baignoire sont protégées contre
Le bail à établir
La rédaction du bail
L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989, tendant à améliorer les rapports
locatifs, impose au bailleur et au futur
locataire de rédiger et de signer un
contrat obligatoirement écrit, en l’oc-
currence le bail. Ce dernier doit être réa-
lisé au moins en deux exemplaires afin
que bailleur et locataire(s) en gardent
chacun un original.
mentions obligatoires
Le bail doit comporter :
- le nom et l’adresse réelle du bailleur
ou, le cas échéant, de son mandataire ;
- la date d’effet de prise du bail ;
- la consistance du logement et sa des-
tination ;
- la description du logement et de ses bail et cela, même en cas de séparation. cette formalité, qui peut être faite au
équipements ; Seul un jugement de divorce y met fin. domicile du loueur ou à celui du loca-
- le montant du loyer et ses modalités taire, a comme principal avantage de
de révision ; Locataire vivant en concubinage donner date certaine au bail. Les frais
- et le montant du dépôt de garantie. Pour éviter toute difficulté, une clause induits par cet enregistrement (droit fixe
Concernant la signature obligatoire du de solidarité entre les concubins est sou- de 25 € prévu à l’article 739 du Code
ou des locataires, divers cas peuvent se haitée. Il doit donc être mentionné : général des impôts) doivent être payés
présenter : soit le locataire est seul à « Les copreneurs sont tenus solidaire- dans leur intégralité par celui qui en a
prendre le bail, soit les locataires sont ment et indivisiblement au paiement fait la demande.
mariés ou vivent en concubinage. des loyers et des charges pendant toute
la durée du bail et de ses éventuels Pièces annexées
Locataire seul renouvellements ». Cette clause permet au contrat
La seule signature du locataire est au bailleur d’exiger l’intégralité des Le bail doit être complété par d’autres
requise. sommes dues à n’importe lequel des documents : l’état des lieux, l’extrait du
signataires du bail. règlement de copropriété le cas
Locataire marié échéant, et les diagnostics techniques
La signature d’un seul époux suffit, quel Enregistrement du bail (le diagnostic de performance énergé-
que soit le régime matrimonial. Chaque Il n’est pas obligatoire d’enregistrer un tique, le constat de risque d’exposition
conjoint est néanmoins cotitulaire du bail au centre des impôts. Cependant, au plomb pour un immeuble construit
avant 1949, et l’état des risques naturels
LES aLLOCaTiONS LOGEmENT dirECTEmENT VErSéES au baiLLEur et technologiques, état de l’installation
intérieure d’électricité et de gaz pour
Depuis la loi sur le pouvoir d’achat du 8 février 2008, le bailleur peut percevoir tout logement construit avant 1975).
directement l’allocation de logement à caractère familial (ALF) et l’allocation
de logement à caractère social (ALS), même sans l’accord du locataire. Dans Etat des lieux
ce cas, il faut déduire l’allocation du montant du loyer et porter cette déduction L’état des lieux du logement doit être
à la connaissance du locataire. Le bailleur doit également demander le bénéfice effectué lors de la remise des clefs et
du tiers-payant. être joint au contrat. Il doit être réalisé
contradictoirement, c’est-à-dire en pré-
Le montant
Selon la nature de la location, le montant
du dépôt de garantie varie et ne peut
être supérieur aux limites prévues. Enfin,
aucun dépôt de garantie n’est exigible
si le loyer est payable d’avance pour une
période supérieure à deux mois. La res- tion faite de toutes les sommes restant doit, de préférence par lettre recomman-
titution c’est le propriétaire du logement dues au propriétaire à quelque titre que dée avec avis de réception, mettre en
au moment du départ du locataire qui ce soit (régularisation des loyers et des demeure le propriétaire de restituer le
doit restituer le dépôt de garantie. Si le charges, réparation, etc.). A défaut de montant du dépôt de garantie dans un
logement a été vendu, le locataire doit restitution dans le délai prévu, le mon- délai raisonnable.
donc s’adresser au nouveau propriétaire tant du dépôt de garantie produit des En cas d’échec, le locataire peut saisir la
pour obtenir la restitution de son dépôt intérêts au taux légal au profit du loca- commission départementale de conci-
de garantie. taire (cf. tableau des différents taux d’in- liation où est situé le logement concerné.
La restitution du dépôt de garantie doit térêt légal).
intervenir au plus tard deux mois après
la remise des clés par le locataire, déduc-
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué
dans le délai de deux mois, le locataire Le loyer
et les charges
L’ENCadrEmENT dES LOYErS a PariS
Le loyer principal
A Paris, deux mécanismes d’encadrement des loyers s’appliqueront de manière Le loyer à la prise de bail est déterminé
complémentaire notamment lors de la mise en location des logements. Les librement par les parties à l’exception
loyers des contrats doivent être fixés dans une double limite : de Paris où existe depuis le 1er septem-
- en fonction du loyer appliqué à l’ancien locataire dans les conditions fixées bre 2015 un encadrement des loyers. Et
chaque année par décret pris dans l’ensemble des agglomérations dites tendues, la loi de 1989 fixe les conditions d’aug-
- dans la limite des valeurs fixées par arrêté préfectoral dans les conditions du mentation en cas de renouvellement du
nouveau mécanisme d’encadrement du niveau des loyers. bail. Cette mesure ne joue pas pour les
Le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyers des logements concernés par les
loyer de référence majoré de 20 % correspondant aux caractéristiques du loge- dispositifs Robien, Borloo ou encore
ment. Si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence
Girardin, pour lesquels les loyers sont
majoré en vigueur à la date de signature du contrat, le locataire peut contester
encadrés.
son loyer judiciairement. Toutefois, lorsque le logement présente certaines carac-
téristiques de localisation ou de confort déterminantes pour la fixation du loyer,
notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés révision annuelle
dans le même secteur géographique, le bailleur peut fixer un loyer supérieur du loyer
au loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer au loyer La revalorisation annuelle du loyer à
de base, lorsque celui-ci est égal au loyer de référence majoré correspondant laquelle peut prétendre le bailleur
au logement. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le demeure, toutefois, encadrée. En effet,
justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. Le locataire dispose elle ne peut être supérieure à la varia-
d’un délai de trois mois pour contester ce complément de loyer. tion de l’indice de référence des loyers
(IRL) publié par l’Insee et connu à la date
de révision prévue dans le bail. Si, dans sur le logement (Anil) sur ce nouveau - loyer révisé = 500 € x IRL du 4e trimes-
le bail, le propriétaire insère une clause système ! Il est vivement conseillé au tre 2015 ;
selon laquelle le loyer est révisable selon bailleur qui souhaite réviser le loyer - IRL du 4 e trimestre 2015 = (500 € x
l’indice de référence des loyers du pre- d’adresser sa demande par un courrier 125,50)/125,28= 500,87 €.
mier trimestre, cette revalorisation sera (lettre recommandée avec demande A compter du 1er avril 2017, le bailleur
réalisée en prenant dans le tableau la d’avis de réception) rappelant les condi- pourra demander un loyer de 500,87 €.
variation relative au premier trimestre. tions de la révision du loyer. La révision Ce loyer recalculé sera exigible auprès
prenant effet au plus tôt au jour de la du locataire à compter du jour où
demande de révision, il conviendra de le bailleur aura manifesté sa demande
Calcul des révisions antérieures au A défaut d’avoir manifesté sa demande Commandement de payer
27 mars 2014 : pour ces révisions, le dans le délai d’un an à compter de la Le bailleur peut adresser un commande-
loyer peut être recalculé en prenant en date de révision (pour l’exemple, avant ment de payer dans le cas où le preneur
compte les indices de référence publiés le 31 mars 2015), la révision au titre de ne s’exécute pas ou ne prend pas contact
depuis la date de signature du bail : l’année 2014 n’est plus possible. Une avec le bailleur afin de trouver un arran-
- au 1er avril 2012 : loyer recalculé = 500 € révision du loyer pourra être demandée gement à l’amiable. Celui-ci est le pre-
x IRL du 4e trimestre 2011. Donc : IRL à compter du 1er avril 2015 : l’IRL du qua- mier acte de procédure visant à la mise
4 e trimestre 2010, soit (500 € x trième trimestre 2014 pourra être appli- en jeu de la clause résolutoire. A compter
121,68)/119,17 € = 510,53 €. qué au loyer exigible le 1er avril 2015 du commandement, le preneur dispose
- au 1 er avril 2013 : loyer recalculé (c’est-à-dire 520,14 €). de deux mois pour payer ou négocier un
= 510,53 € x IRL du 4e trimestre 2012. échéancier de paiement avec son pro-
Donc IRL du 4 e trimestre 2011, soit priétaire. Pour le faire délivrer, il faut faire
(510,53 € x 123,97)/121,68 € = 520,14 €.
Calcul des révisions postérieures au Loyers et charges appel à un huissier. Pour cela, une copie
du contrat de location et un état de la
27 mars 2014 : pour ces révisions, le
loyer peut être recalculé en prenant en
impayés dette doivent lui être remis.
mise en œuvre de La cLause de révision du Loyer
Source : Anil
réajustement
Contrairement aux loyers, la provision
pour charges ne peut être réévaluée.
Cependant, un réajustement, à la
hausse comme à la baisse, est possible
lorsque la régularisation annuelle fait
apparaître un solde positif ou négatif
d’un montant important.
Durée de location
La durée du bail varie selon la qualité
du bailleur (personne physique ou
morale). Dans le cas d’un bail conclu
avec une personne physique, le bail est
de trois ans. Cette durée est portée à
six, s’il s’agit d’une personne morale.
A l’acquisition
du bien
Logement neuf
Les immeubles neufs sont assujettis à
la TVA au taux de 20 % du prix HT. Logement ancien A titre d’exemple, les droits d’enregis-
Incluse dans le prix proposé par le ven- Les droits d’enregistrement, dénom- trement exigibles pour un bien de
deur, la TVA est payée par ce dernier. més également droits de mutation ou 200 000 euros sont de 11 613 euros.
Cette opération rend donc la TVA indo- frais de notaire (parce qu’ils sont perçus
lore aux yeux de l’acquéreur, les prix par l’intermédiaire du notaire en même Terrain à bâtir
annoncés étant toujours TTC. Cepen- temps que ses frais et ses honoraires), Les terrains acquis par des personnes
dant, si la TVA paraît indolore à l’achat, sont également dus en cas de mutation physiques en vue de la construction
l’acheteur du bien devra en prendre d’un immeuble ancien. d’immeubles que ces personnes affec-
conscience lorsqu’il procédera à sa Ces taxes s’ajoutent au prix fixé par le tent à un usage d’habitation sont sou-
revente. En effet, il ne pourra récupérer vendeur et leur règlement incombe à mis aux mêmes droits que ceux exigi-
cette TVA, ce qui se traduit par une l’acheteur. bles pour l’achat d’un logement ancien.
dévalorisation automatique du bien Le taux global de taxation s’élève dans
immobilier neuf. Seules des plus-values la plupart des départements à 5,80 %
conséquentes à moyen-long terme
peuvent compenser cette inévitable
(5,80665 % précisément).
Ce taux se décompose de la façon A la détention
dépréciation.
Pour l’achat d’un bien neuf, les autres
suivante :
- un droit départemental le plus
du bien
taxes liées à son acquisition ne doivent souvent de 4,50 %, étant précisé qu’il La taxe foncière, la taxe d’habitation, la
pas être éludées : peut être modifié tous les ans par les taxe d’enlèvement des ordures ména-
- un droit départemental de 0,70 % non départements dans une fourchette de gères et, le cas échéant, la taxe sur les
modulable ; 1,20 % à 4,50 % ; logements vacants sont plusieurs types
- un prélèvement pour frais d’assiette - une taxe additionnelle de 1,20 % per- d’impôt à payer lorsque l’on détient un
et de recouvrement de 2,14 % calculé çue au profit de la commune ou d’un bien immobilier. Ces taxes sont à acquit-
sur le montant du droit départemental fonds de péréquation ; ter, que l’on soit propriétaire de son pro-
Au total, ces droits d’enregistrement - un prélèvement pour frais d’assiette pre logement ou que l’on destine l’im-
représentent donc une ponction de et de recouvrement de 2,37 % calculé meuble à la location. Mais certaines
0,715 %. sur le montant du droit départemental. exonérations existent.
Taxe foncière
taux de L’abattement Pour durée de détention
La taxe foncière s’applique aux proprié-
tés bâties et non bâties. Le montant de durée de détention Prélèvements sociaux
impôt sur le revenu (19 %)
de l’immeuble (15,5 %)
cette taxe est calculé sur la base de la
valeur cadastrale des propriétés bâties, moins de 6 ans Pas d’abattement Pas d’abattement
diminuée d’un abattement forfaitaire de Entre 6 et 7 ans 6% 1,65 %
50 %, puis multipliée par le taux d’im- Entre 7 et 8 ans 12 % 3,30 %
position voté par les collectivités terri- Entre 8 et 9 ans 18 % 4,95 %
toriales. Ces taux sont extrêmement Entre 9 et 10 ans 24 % 6,60 %
variables d’une commune à l’autre. Entre 10 et 11 ans 30 % 8,25 %
Sont exonérés de taxe foncière les biens
Entre 11 et 12 ans 36 % 9,90 %
occupés à titre de résidence principale par :
Entre 12 et 13 ans 42 % 11,55 %
- des personnes âgées de plus de 75 ans
et de condition modeste ; Entre 13 et 14 ans 48 % 13,20 %
- des personnes percevant une alloca- Entre 14 et 15 ans 54 % 14,85 %
tion aux adultes handicapés (AAH) ; Entre 15 et 16 ans 60 % 16,50 %
- des personnes touchant l’allocation Entre 16 et 17 ans 66 % 18,15 %
supplémentaire du fonds national de Entre 17 et 18 ans 72 % 19,80 %
solidarité (FNS). Entre 18 et 19 ans 78 % 21,45 %
Sont également exonérés :
Entre 19 et 20 ans 84 % 23,10 %
- les logements neufs (ou dont la surface
Entre 20 et 21 ans 90 % 24,75 %
habitable a été modifiée), pendant deux
ans à compter du 1er janvier suivant la date Entre 21 et 22 ans 96 % 26,40 %
de l’achèvement de la construction ; Entre 22 et 23 ans exonération 28 %
- et les logements achetés grâce à un Entre 23 et 24 ans exonération 37 %
prêt à l’accession à la propriété (PAP) ou Entre 24 et 25 ans exonération 46 %
à un prêt locatif aidé par l’Etat (PLA) et Entre 25 et 26 ans exonération 55 %
pour une durée respective de dix et Entre 26 et 27 ans exonération 64 %
quinze ans. Entre 27 et 28 ans exonération 73 %
Entre 28 et 29 ans exonération 82 %
Taxe d’habitation
Entre 29 et 30 ans exonération 91 %
Propriétaire, locataire ou occupant à titre
gratuit, la taxe d’habitation est due pour Plus de 30 ans exonération exonération
l’habitation principale et la résidence
secondaire par l’occupant au 1er janvier. Exonérations peuvent définir des zones de perception
Les locaux meublés affectés à l’habita- Sont dispensés de la taxe d’habitation, de la taxe d’enlèvement des ordures
tion et leurs dépendances immédiates ou font l’objet d’un dégrèvement partiel ménagères pour lesquelles des taux dif-
(chambres de service, garages, etc.) sont ou d’un plafonnement de la taxe sous férents seront votés.
donc soumis à la taxe d’habitation. certaines conditions, les personnes
Les locaux meublés à usage privatif des âgées disposant de faibles revenus, les Taxe sur les logements
sociétés, associations ou organismes pri- bénéficiaires du revenu minimum d’in- vacants
vés, qui ne sont pas soumis à la cotisation sertion (RMI) et les handicapés. Depuis le 1er janvier 1999, la loi a créé
foncière des entreprises, sont également Les étudiants logeant dans les rési- une taxe annuelle sur les logements
imposables à la taxe d’habitation. Elle dences universitaires du Crous ou des vacants depuis au moins un an, et dont
est établie en fonction de la situation au organismes attribuant les logements la vacance résulte de la volonté de son
1er janvier de l’année d’imposition. Elle dans les mêmes conditions sont égale- propriétaire. Elle concerne les com-
est calculée sur la valeur locative nette ment exonérés de taxe d’habitation. munes des agglomérations urbaines de
(valeur locative cadastrale du local dimi- plus de 50 000 habitants où existe un
nuée, s’il s’agit de la résidence principale, Taxes sur les ordures déséquilibre marqué entre l’offre et la
d’abattements obligatoires). ménagères demande de logements.
Sur cette valeur locative nette s’appli- Les taxes d’enlèvement des ordures
quent des taux votés par la commune, ménagères et de balayage sont paya- Logements concernés
l’intercommunalité et le département. bles par le propriétaire, mais peuvent Cette taxe est due pour chaque loge-
Ce taux peut ainsi varier sensiblement être récupérées sur le locataire. ment vacant au 1er janvier de l’année
selon le lieu. Depuis le 1er janvier 2005, les communes d’imposition et acquittée par le proprié-
taire. Le logement doit être habitable, - les indemnités d’éviction et les frais de le montant du patrimoine excède
c’est-à-dire « clos et couvert », et dispo- relogement ; 2 750 000 €, la déclaration d’ISF doit être
ser des éléments minimums de confort. - les frais de gestion (les petits frais de déposée, à l’initiative du contribuable,
gestion tels que le téléphone, les tim- au plus tard le 15 juin de chaque année.
Exclusions bres, les cartouches d’encre sont cou- Il y a un abattement de 30 % sur la
Un logement dont la durée d’occupa- verts par un forfait annuel de 20 € par valeur de la résidence principale. Un
tion est supérieure à quatre-vingt-dix local) ; abattement d’un montant variant selon
jours consécutifs au cours de l’année de - les primes d’assurance ; les conditions de location est admis
référence n’est pas considéré comme - certaines impositions ; pour les biens loués, mais l’administra-
vacant. Les habitations nécessitant des - les intérêts des dettes. tion n’en précise pas le montant.
travaux importants pour le propriétaire S’il s’agit d’une location meublée, il
n’entrent pas dans le champ d’applica- peut en plus déduire un amortissement Taxe sur les bureaux
tion de ce dispositif de même que les du bien. Chaque année, les bureaux et les locaux
logements dont la vacance est involon- Pour certains investissements des commerciaux situés en Ile-de-France
taire, tels ceux mis en location ou en déductions supplémentaires sont font l’objet d’une taxe.
vente aux conditions du marché et ne admises. S’il loue sous le régime du Elle ne concerne que les propriétaires-
trouvant pas preneur. Borloo neuf, il peut déduire l’amortisse- bailleurs de bureaux de 100 m2 et plus,
ment et une déduction spécifique de de locaux commerciaux de 2 500 m2 et
Montant 30 %. S’il loue sous le régime du Borloo plus, et de locaux de stockage de
Le montant de cette taxe est progressif ancien, il n’a pas droit à l’amortissement, 4 500 m2 et plus. Le montant de la taxe
et varie selon la durée de vacance du mais uniquement à la déduction spéci- est égal au produit de la superficie,
logement. Ainsi, il est égal à : fique de 30 %. Si le logement est situé exprimée en mètres carrés des locaux,
- 12,5 % de la valeur locative la première dans une ZRR (zone de revitalisation par un tarif unitaire. Ce dernier varie en
année ; rurale), il bénéficie d’une déduction spé- fonction de trois zones d’implantation
- 25 % la deuxième. cifique de 26 %. S’il loue sous le régime des immeubles
Auquel il convient d’ajouter 9 % de frais Scellier (non intermédiaire), Duflot ou
de gestion. sous le régime Pinel, il n’a aucune
Bénéficiaire de la taxe
déduction complémentaire.
Si les revenus sont issus de la location A la cession du bien
Le produit de la taxe est versé à l’Anah en meublé, le bailleur doit les déclarer
(Agence nationale de l’habitat). dans la catégorie des bénéfices indus-
triels et commerciaux (BIC). Il peut béné-
imposition des loyers ficier du statut de loueur en meublé pro-
perçus fessionnel ou non professionnel ou
Les revenus provenant de la location de bénéficier du régime micro-BIC (cf.
logements loués nus sont à déclarer dans page 90). Ces revenus viennent s’ajouter
la catégorie des revenus fonciers. Si les aux autres ressources du foyer fiscal du
montants perçus ne dépassent pas bailleur pour obtenir son revenu global,
15 000 euros, le bailleur peut profiter ou sur lequel est ensuite appliqué le
non du régime microfoncier (cf. page 65). barème de l’impôt sur le revenu.
Dans le cas contraire, le propriétaire
bailleur doit procéder à une déclaration impôt sur la fortune
du revenu foncier réel. Il déclare alors Lorsque le patrimoine excède 1,3 million
le revenu brut dont il déduit les charges d’euros, le contribuable doit payer l’ISF. Vente
supportées. La résidence principale, tous les loge- Les droits de mutation doivent être
ments donnés en location nue ou meu- acquittés par l’acquéreur, mais le ven-
Les charges déductibles blée ou mis gratuitement à disposition, deur est lui aussi imposé sur l’éventuelle
Des loyers perçus, le bailleur peut les parts de SCPI et de SCI (société civile plus-value réalisée, c’est-à-dire sur la dif-
déduire les charges effectivement sup- immobilière) sont inclus dans le patri- férence (en cas de valorisation du bien)
portées relatives au bien loué : moine taxable. Lorsque le patrimoine est entre le prix d’achat du bien et celui de
- les dépenses de réparation et d’entre- compris entre 1 300 000 et 2 570 000 €, les la revente. Le fisc n’impose pas toutes
tien ; redevables de l’ISF reportent sur leur les plus-values de la même manière.
- les dépenses d’amélioration ; déclaration de revenus le montant de Celle réalisée à l’occasion de la cession
- les provisions pour charges de copro- leur patrimoine. L’impôt sera payé sur un de la résidence principale de l’investis-
priété ; rôle distinct et peut être mensualisé. Si seur n’est pas imposable.
autres logements
La plus-value réalisée à l’occasion de barème de La surtaxe aPPLiquée au montant totaL de La PLus-vaLue imPosabLe
la cession d’un logement, autre que
Plus-value (PV) Calcul du montant de la taxe
sa résidence principale, détenu par l’in-
vestisseur est soumise à l’impôt sur les de 50 001 à 60 000 € 2 % Pv - (60 000 - Pv) x 1/20
plus-values.
de 60 000 à 100 000 € 2 % Pv
définition
de la plus-value de 100 001 à 110 000 € 3 % Pv - (110 000 - Pv) x 1/10
La plus-value est égale à la différence
de 110 001 à 150 000 € 3 % Pv
entre le prix de vente du bien et son prix
d’acquisition. de 150 001 à 160 000 € 4 % Pv - (160 000 - Pv) x 15/100
Définition du prix de vente
Il correspond à celui indiqué dans l’acte de 160 001 à 200 000 € 4 % Pv
et diminué des frais supportés par le
de 200 001 à 210 000 € 5 % Pv - (210 000 - Pv) x 20/100
vendeur :
- les frais d’agence immobilière ; de 210 001 à 250 000 € 5 % Pv
- les frais de diagnostic et de certifica-
tion obligatoires ; de 250 001 à 260 000 € 6 % Pv - (260 000 - Pv) x 25/100
- les éventuelles indemnités d’éviction ;
- les frais de mainlevée ; Supérieur à 260 000 € 6 % Pv
- et les droits d’enregistrement et de TVA.
et de 22 ans au regard de la taxation à immobilières au titre de l’impôt sur le
Le prix d’achat 19 %. revenu est ainsi acquise à l’issue d’un
Il est égal à celui indiqué dans l’acte, délai de détention de vingt-deux ans.
auquel s’ajoutent : Au regard des prélèvements sociaux
- les frais d’acquisition (réels et justifiés (taxation à 15,5 %) Les exonérations autres que la rési-
ou, à défaut, évalués forfaitairement à En matière de prélèvements sociaux, il dence principale
7,5 % du prix d’achat) ; faut conserver le bien au moins trente Plusieurs cas d’exonérations sont prévus
- le montant des travaux de construc- années pour que la plus-value soit tota- par le Code général des impôts :
tion, reconstruction, amélioration, lement exonérée. Avant, elle bénéficie - logement autre que la résidence prin-
agrandissement, réalisés par une entre- des abattements suivants : cipale : la plus-value réalisée à compter
prise s’ils n’ont pas été déduits du - 1,65 % par an pour chaque année de de la première cession d’un logement
revenu imposable (si la cession a lieu détention au-delà de la cinquième et autre que la résidence principale est
plus de cinq ans après l’acquisition, une jusqu’à la vingt-et-unième ; exonérée à la double condition que le
majoration de 15 % peut être apportée, - 1,60 % par an pour chaque année de cédant n’ait pas été propriétaire de sa
et ce pour les seuls immeubles bâtis) ; détention pour la vingt-deuxième ; résidence principale au cours des qua-
- des frais de voirie, de réseaux ou de - 9 % par an pour chaque année de tre années qui précèdent la cession, et
distribution qu’ils soient ou non imposés détention au-delà de la vingt-deuxième. qu’il remploie le prix de cession dans
par les collectivités territoriales ; l’acquisition ou la construction de sa
- et d’éventuels honoraires de consulta- Au regard de l’impôt (taxation à 19 %) résidence principale ;
tion fiscale demandée par le vendeur. L’exonération est acquise dès vingt- - retraité ou invalide de condition
Notons que les dépenses de rénovation deux ans, car les taux et le rythme aux- modeste : toute personne titulaire d’une
sont désormais exclues dans la majora- quels s’appliquent les abattements sont retraite ou d’une pension d’invalidité
tion du prix d’acquisition, comme pour différents de ceux des prélèvements peut être exonérée si elle remplit deux
les revenus fonciers. Les intérêts d’em- sociaux – en effet, pourquoi faire simple conditions au titre de l’avant-dernière
prunt sont également exclus. quand on peut faire compliqué ! année précédant la cession, c’est-à-dire
L’abattement pour durée de détention ne pas être passible de l’impôt de soli-
imposition est de : darité sur la fortune (ISF), et avoir un
de la plus-value - 6 % pour chaque année de détention revenu fiscal de référence qui n’excède
De nombreux changements sont entrés au-delà de la cinquième et jusqu’à la pas 10 697 € pour la première part de
en vigueur depuis le 1er septembre 2013. vingt-et-unième ; quotient familial, pour une cession en
La durée de détention minimum pour - 4 % pour la vingt-deuxième année 2017, et 2 856 € par demi-part supplé-
être exonérée est de 30 ans au regard révolue de détention. mentaire.
des 15,5 % de prélèvements sociaux, L’exonération totale des plus-values - ancienne résidence principale : toute
personne placée en Ehpa, Ehpad, unité vier 2013, à l’exception de celles pour mutation à titre gratuit
de soins, par exemple, peut vendre son lesquelles une promesse de vente a Les successions, les donations et les
ancienne résidence principale et être acquis date certaine avant le 7 décem- donations-partages ne sont pas sou-
exonérée de plus-value si trois condi- bre 2012 (date de l’adoption de l’article mises à l’impôt sur les plus-values.
tions sont remplies : par l’Assemblée nationale). Enfin, Cependant, les droits de mutation, cal-
- ne pas être passible de l’ISF au titre de aucun délai n’est fixé pour la signature culés sur la valeur de l’actif net au
l’avant-dernière année et avoir un de l’acte de vente des cessions enga- moment du décès ou de la donation,
revenu fiscal de référence qui n’excède gées par une promesse ayant date cer- s’appliquent.
pas, pour une cession en 2017, 25 155 € taine avant le 7 décembre 2012. Seules
pour la première part de quotient fami- les plus-values imposables d’un mon- Abattement en fonction
lial majoré de 5 877 € pour la première tant supérieur à 50 000 € sont soumises du lien de parenté
demi-part et 4 626 € pour chaque demi- à la taxe. En fonction de son lien de parenté, plus
part supplémentaire ; ou moins proche, avec le défunt,
- le bien est resté vide de toute occu- chaque héritier ou donataire, quel qu’il
pation depuis le départ de son pro- soit, bénéficie d’un abattement. De
priétaire ; même, le taux d’imposition, calculé sur
- la cession intervient dans les deux ans la valeur vénale du bien réduite de
de l’entrée en établissement. l’abattement, varie selon ce lien de
Il faut y ajouter l’exonération de toute parenté, et aussi en cas de donation, en
cession n’excédant pas 15 000 euros, les fonction de l’âge du donateur.
opérations résultant de remembrement L’abattement est fixé à :
urbain ou d’aménagement foncier, la - 159 325 € personne handicapée ;
cession de droit de surélévation ou les - 100 000 € pour les transmissions en
ventes d’immeubles destinés au loge- ligne directe (parent-enfant) ;
ment social. - 80 724 € en cas de donation entre
Dès lors que ce montant est dépassé, époux ou partenaire d’un Pacs ;
Taux d’imposition la taxe est calculée dès le premier euro - 31 865 € pour chaque petit-enfant
Les plus-values immobilières imposa- sur le montant total de la plus-value (donation uniquement) ;
bles sont taxées au taux de 19 %, auquel imposable, selon un barème qui per- - 15 932 € entre frères et sœurs ;
il convient d’ajouter 15,5 % de prélève- met de lisser les effets de seuil. Son - 7 967 € pour chaque neveu ou nièce ;
ments sociaux, soit un taux total de taux varie en fonction du montant de - 5 310 € pour chaque arrière-petit-
34,5 %. Le paiement se fait chez le la plus-value imposable (cf. tableau sur enfant (donation uniquement) ;
notaire le jour de la vente. le barème appliqué au montant total - 1 594 € à défaut de tout autre abatte-
Lorsque le montant de la plus-value de la plus-value imposable). La taxe ne ment (chiffres qui ne sont plus actualisés
imposable excède 50 000 €, une surim- s’applique pas aux plus-values bénéfi- depuis le 1er janvier 2013).
position est due, applicable dès le pre- ciant d’une exonération, comme la ces- La partie non utilisée de l’abattement
mier euro, qui vient s’ajouter à la plus- sion de la résidence principale ou pre- global par un héritier est répartie parmi
value à payer. mière cession d’un logement autre que les autres bénéficiaires, également
la résidence principale par un résident, en fonction de leurs droits dans la suc-
Obligation déclarative cession de l’habitation en France d’un cession.
Le principe est de soumettre petit non-résident, etc. Depuis le 22 août 2007, pour les succes-
à petit les plus-values au barème pro- De même, les plus-values immobilières sions ouvertes à compter de cette date,
gressif de l’impôt, comme les autres afférentes à des biens détenus depuis il n’y a plus de droits à payer pour le
revenus. plus de trente ans, exonérées par l’ap- conjoint survivant.
plication de l’abattement pour durée
Surtaxe sur de détention, ne sont pas soumises à Droits à payer
les plus-values la taxe. Collectée par le notaire, elle est Le montant des droits à payer varie
de plus de 50 000 € à régler au jour de la cession. De selon le lien de parenté : en ligne
Il a été instauré une nouvelle taxe sur même, les plus-values immobilières directe, entre partenaires d’un Pacs,
les plus-values immobilières d’un mon- afférentes à des biens détenus depuis entre frères et sœurs ou sans lien de
tant supérieur à 50 000 € imposables à plus de rente ans, exonérées par l’ap- parenté.
l’impôt sur le revenu ou au prélève- plication de l’abattement pour durée De plus, ils augmentent de façon pro-
ment de 19 %. La taxe s’applique aux de détention, ne sont pas soumises à portionnelle, entre 5 et 60 %, par
plus-values réalisées au titre des ces- la taxe. Collectée par le notaire, elle est tranches successives selon le montant
sions intervenues à compter du 1er jan- à régler au jour de la cession. de la succession. ❙
La copropriété
Les charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
distingue deux catégories de charges
de copropriété. Dans certains cas, il
est donc nécessaire de se référer au
règlement de copropriété pour déter-
miner à quelle catégorie appartient telle
ou telle charge.
Charges de conservation,
d’entretien et
d’administration
Ces charges générales couvrent les
dépenses :
- de conservation : ravalement, réfection
du gros œuvre, des canalisations, des
couloirs, etc. ;
- d’entretien : produits d’entretien, rému-
nération des personnes chargées de
l’entretien, frais de nettoyage et d’éclai-
rage, entretien des espaces verts, etc. ; parking doivent participer à ces charges s’ils possèdent un parking ou une cave
- d’administration : primes d’assurance, générales. Quand il existe des parties desservis par l’ascenseur.
honoraires du syndic, impôts et taxes, communes particulières, certaines Autre exemple : aucune dépense liée
salaire du gardien, frais de procédure, charges générales peuvent être affec- aux antennes collectives ou au chauf-
entre autres exemples. tées aux seuls lots concernés. Exemples : fage n’est imputée aux lots de parking.
une voie qui dessert seulement certains Il s’agit de l’utilité objective et non
La répartition des charges copropriétaires, des charges d’entretien de l’usage effectif que le copropriétaire
communes d’un bâtiment affectées aux seuls copro- fait du service ou de l’équipement en
Les charges communes sont réparties priétaires concernés. question.
entre tous les copropriétaires en fonc- Exemple : un copropriétaire au 5e étage
tion de leur quote-part des parties com- Charges relatives paiera sa part des dépenses d’ascen-
munes, quote-part qui tient compte de aux services collectifs et seur même s’il monte toujours à pied
la valeur relative du lot concerné. aux équipements communs ou s’il n’est présent que deux mois dans
La quote-part tient donc compte non Ces charges spéciales sont réparties en l’année…
seulement de la superficie du lot, mais fonction de l’utilité du service ou de L’utilité objective tient compte de la
aussi de sa consistance (degré de l’équipement concernés pour chaque nature du lot (étage, mais aussi surface,
confort, type d’aménagement intérieur, lot. Si un service ou un équipement n’est hauteur sous plafond, affectation, etc.).
etc.), de sa situation (étage, exposition, d’aucune utilité pour un lot, aucune Exemple : la répartition tiendra compte
etc.). C’est ce mode de répartition qui charge ne peut lui être imputée. du caractère professionnel d’un local en
est employé notamment pour les frais Exemple : la répartition des dépenses étage puisque la réception de clients
liés aux escaliers (réfection intérieure des liées à l’ascenseur tiendra compte de entraîne un surcroît de dépenses d’as-
paliers, réparation de l’escalier, etc.) que l’étage de chaque lot, les étages élevés censeur. En cas de besoin et à condition
doivent régler tous les copropriétaires, logiquement payant davantage que les que l’affectation, la consistance ou la
même ceux dont le lot est situé au rez- étages inférieurs. jouissance des parties privatives n’en
de-chaussée. Il en est de même des frais Les lots du rez-de-chaussée n’auront soient pas altérées de manière durable,
de gardiennage. Les propriétaires de donc rien à payer dans ce cas-là, sauf un copropriétaire ne peut s’opposer
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à l’exécution, même à l’intérieur de ses tataires est obligatoire. Si l’assemblée En revanche, il est tout à fait possible
parties privatives, des travaux décidés ne dégage pas une majorité absolue, de faire sans aucune autorisation des
par l’assemblée générale. Les travaux deux cas peuvent se présenter : travaux dans les parties privatives, à
entraînant un accès aux parties priva- - si le projet a recueilli au moins un tiers l’exception des murs porteurs.
tives doivent être notifiés aux coproprié- des voix de tous les copropriétaires, pré- Mais attention, ce que l’on pense sou-
taires au moins huit jours avant le début sents ou non, la même assemblée peut vent être privatif est en réalité parties
de leur réalisation, sauf impératif de statuer, dans un second vote, à la majo- communes : les murs extérieurs, les
sécurité ou de conservation des biens. rité simple ; balcons et terrasses, les plafonds, les
Le bailleur doit prévenir son locataire, - dans le cas contraire, il faut convoquer planchers, etc.
qui ne peut s’opposer à ce droit. alors une seconde assemblée dans le
délai de trois mois et statuer à la majo-
rité simple.
Gestion et
Les décisions double majorité relations avec
les copropriétaires
Les décisions sont prises au cours des Il faut réunir à la fois les deux tiers des
assemblées générales de coproprié- voix et la majorité de tous les coproprié-
taires, à trois niveaux différents de majo- taires, présents ou non. Cette double
rité : la majorité simple, la majorité abso- majorité est exigée pour les décisions Depuis le 1er janvier 2015, les syndics
lue et la double majorité. importantes, telles que : professionnels doivent proposer, durant
- acquisition ou vente de parties com- les assemblées générales, la mise en
majorité simple munes (sans changement de destination place d’un extranet, un réseau en ligne
Elle correspond à la majorité des voix de l’immeuble) ; Internet et sécurisé d’échange d’infor-
des copropriétaires présents ou repré- - établissement ou modification du mations. Cette disposition est prévue
sentés à l’assemblée générale qui ont règlement de copropriété pour ce qui par la loi Alur.
voté. Ce qui exclut donc les abstentions concerne l’usage et la gestion des par- L’envoi des convocations, procès-ver-
dans le calcul de cette majorité. ties communes ; baux d’assemblées générales ou des
Elle concerne toutes les décisions de - travaux de transformation et d’amélio- mises en demeure doit également se
gestion courante de l’immeuble et suffit ration des parties communes, des équi- faire par voie électronique.
chaque fois que la loi n’a pas exigé une pements ou services collectifs ; Depuis le 26 mars 2015, les syndics ont
autre majorité. Sont ainsi concernés les - travaux à effectuer sur les parties com- l’obligation d’ouvrir un compte bancaire
travaux d’entretien sur les parties com- munes en vue d’améliorer la sécurité séparé au nom de chaque copropriété.
munes et les équipements, l’assurance des personnes et des biens au moyen Seules celles en dessous de quinze lots
de l’immeuble, l’approbation des de dispositifs de fermeture permettant en sont dispensées.
comptes, la réalisation de travaux pour d’organiser l’accès de l’immeuble. Enfin, les syndics doivent proposer aux
rendre plus accessible l’immeuble aux copropriétaires un nouveau contrat-type
handicapés, entre autres exemples. Travaux qui a pour objectif de faire cesser les
Il n’est pas possible de faire des travaux abus de facturation des syndics et de
majorité absolue sur les parties communes sans l’autori- faciliter la lisibilité des contrats pour les
Elle correspond à la majorité absolue de sation des copropriétaires. copropriétaires. ❙
toutes les voix de tous les coproprié-
taires, qu’ils soient présents ou non à
l’assemblée. Sur une copropriété repré-
sentant 100 voix, il en faut 51. Les déci-
sions concernées sont celles qui appor-
tent une modification à l’immeuble. Il
s’agit, par exemple, de l’installation ou
la modification d’une antenne collective
ou d’un système de réseau câblé, de la
réalisation de travaux obligatoires du fait
de dispositions législatives ou réglemen-
taires (portes d’ascenseur, ravalement,
etc.), de l’installation de compteurs
d’eau individuels, de la fixation du mon-
tant des travaux ou des contrats à partir
duquel la mise en concurrence des pres-
SOMMAIRE DU CHAPITRE
RÉALISER
SON PROJET
Analyser la rentabilité
Voici des programmes
et des logements Les formules mathématiques .............................................................126
disponibles à la vente
partout en France,
Les simulations de calcul ....................................................................126
classés en fonction des
avantages fiscaux qu’ils
procurent. Et pour que
l’investissement soit Le carnet immobilier 129
réussi, nous vous
indiquons quelques
Adresses utiles 130
calculs et chiffres
à connaître.
RÉALISER
SON PROJET
Analyser la rentabilité
L
es chiffres les plus fréquemment des loyers, mais également de tenir priété et la taxe foncière. De nombreux
évoqués varient entre 2 et 4 % par compte de l’économie d’impôt réalisée par simulateurs n’intègrent pas le poids de
an, voire 4,5 %. Des résultats un déficit foncier, l’imputation des travaux, l’impôt sur le revenu, variable selon la
qu’il convient d’affiner en fonction etc. Pour connaître le rendement global tranche marginale d’imposition. Il faut
de sa situation personnelle, et de se d’un logement loué, il faut intégrer la plus aussi intégrer l’impact du dispositif fiscal
situer avant ou après impôt, avec ou ou moins-value latente (cf. formule n° 4 du dans lequel on se situe. Sans oublier de
sans revalorisation… tableau ci-dessous). Elle n’a de sens que comptabiliser les nouveaux revenus sup-
si elle est utilisée sur plusieurs années, avec plémentaires – les loyers – qui risquent
La plus simple est celle qui permet d’établir Les simulations grer le coût des intérêts et les frais de
dossier, tout en tenant compte de l’assu-
le rendement brut (cf. formule n° 1 du
tableau ci-dessous). En divisant ainsi le
de calcul rance. Il faut donc retenir le TEG, et non
le taux nominal annoncé.
loyer perçu par la valeur du bien, majorée Rentabilité annoncée
des frais d’acquisition et de l’éventuel coût De nombreux simulateurs de rendement Valeur du mobilier
de rénovation, ce calcul donne un pour- sont proposés sur Internet aux investisseurs. S’il s’agit d’une location meublée, il faut
centage forcément supérieur à la réalité, Les commercialisateurs en proposent éga- prévoir le financement du mobilier. En
car il n’intègre ni le coût des charges ni lement. Il faut être vigilant sur les valeurs ou effet, le logement doit comporter tout
celui de l’emprunt. C’est une première les perspectives annoncées, quelquefois l’équipement nécessaire : meubles, élec-
approche, un ordre d’idée. Un peu plus « trop belles pour être honnêtes ». Pour un troménager, vaisselle, batterie de cuisine…
sophistiqué, mais plus réaliste, est le ren- calcul raisonnable, il est recommandé de Il est difficile d’indiquer un coût moyen,
dement net avant impôt (cf. formule n° 2 retenir une valorisation du bien de 1 % mais il faut généralement compter
du tableau ci-dessous). Cette formule maximum par an et des loyers qui évoluent 200 €/m 2. Il faut également prendre en
donne un résultat plus affiné, car elle prend selon l’indice de référence des loyers. compte les remplacements, et les frais de
en compte les dépenses réelles : charges réparation et de panne. Là encore, toutes
de copropriété, frais de recherche d’un Les éléments à prendre les simulations proposées n’intègrent pas
locataire, taxe foncière, entre autres. Pour en compte forcément ce coût. Ou ne prennent pas en
intégrer l’impact de la fiscalité, il faut cal- Attention également à ne pas omettre compte le fait qu’il faut tout acquérir avant
culer le rendement net après impôt en uti- – ou minimiser – les coûts de gestion, les de mettre en location et qu’il est donc
lisant la formule n° 3 du tableau. Elle per- frais d’agence, les éventuelles réparations impossible d’échelonner la dépense.
met d’intégrer le supplément d’impôt issu ou remises en état, les charges de copro-
Calculatrices financières
LeS FormuLeS mathématIqueS De nombreux calculateurs financiers sont
disponibles sur Internet. Ils permettent,
Formule 1 : Rendement Brut
notamment, de calculer le coût d’un crédit,
Loyer annuel les mensualités à payer en fonction du
Valeur actuelle du bien
capital emprunté et de la durée de rem-
Formule 2 : Rendement net avant impôt
boursement choisie. Ils peuvent égale-
{Loyer annuel - (dépenses payées + coût vacance + travaux + loyers impayés)} ment indiquer la capacité d’emprunt en
Valeur actuelle du bien
fonction des revenus.
Formule 3 : Rendement net après impôt
{Loyer annuel - (dépenses payées + impôt sur les revenus fonciers + ISF) + réduction d’impôt} Des hypothèses réalisables
Valeur actuelle du bien
Le rendez-vous avec le banquier ou le
Formule 4 : rendement global courtier en crédits reste indispensable
{Loyer annuel - (dépenses payées + impôt sur les revenus fonciers + ISF) pour affiner le montage. Si l’investisseur
+ réduction d’impôt + plus-value)} utilise une formule dans laquelle il indique
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