REHABILITATION 2

2-1 L ’ORGANISATION URBAINE ET

PARCELLAIRE

2-2 LE DIAGNOSTIC

S7UE3 - JF 1
QUELDERIE - 2007-08
L ’organisation urbaine - Carpentras

S7UE3 - JF 2
QUELDERIE - 2007-08
L ’organisation urbaine - Orange

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QUELDERIE - 2007-08
L ’organisation urbaine - Cadenet

S7UE3 - JF 4
QUELDERIE - 2007-08
L ’organisation urbaine - Cadenet

Vue générale

Maisons de ville - Cadenet

S7UE3 - JF 5
QUELDERIE - 2007-08
 L ’évolution urbaine - Marseille

Marseille - 1650

La nouvelle enceinte
Début 18 °

(d’après Thierry Durousseau)

S7UE3 - JF 6
QUELDERIE - 2007-08
L ’évolution urbaine - Marseille

« Les pattes d’oies «

Marseille - 1785
S7UE3 - JF 7
QUELDERIE - 2007-08
L ’évolution du Quartier - Belsunce

« L’échiquier « « Les pattes d’oies «

Les ilots – vers 1710

S7UE3 - JF 8
QUELDERIE - 2007-08
L ’évolution du Quartier - Belsunce

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QUELDERIE - 2007-08
L ’évolution du Quartier - Belsunce

Belsunce 1810

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QUELDERIE - 2007-08
Le quartier Belsunce - actuel

(d’après recherches d’étudiants de S7 UE1)

S7UE3 - JF 11
QUELDERIE - 2007-08
 Marseille - l’organisation de
l’ilôt et des parcelles
(d’après recherches d’étudiants de S7 UE1)

S7UE3 - JF 12
QUELDERIE - 2007-08
 La largeur des parcelles

Maison sur trame étroite – Villeneuve les Avignon

Maison sur trame étroite - Avignon

« 3 fenêtres « - Marseille

S7UE3 - JF 13
Rue des petites Maries - Marseille
QUELDERIE - 2007-08
Immeubles d’angle

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QUELDERIE - 2007-08
L ’intervention dans un quartier ancien

L ’analogie

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QUELDERIE - 2007-08
L ’intervention dans un quartier ancien

Le mimétisme

La rupture

???

S7UE3 - JF 16
QUELDERIE - 2007-08
REHABILITATION 2-2
Réhabilitation et Diagnostic du bâti

ƒ LE DIAGNOSTIC
ƒ DEFINITIONS
S7UE3 - JF 17
QUELDERIE - 2007-08
Diagnostic du bâti
Définition

ƒEnsemble d'opérations destinées à

établir un constat de l'état des lieux
de l'immeuble

ƒRenseigner le Maître d'Ouvrage sur

l'état des ouvrages existants et sur
la faisabilité de l'opération

S7UE3 - JF 18
QUELDERIE - 2007-08
 Diagnostic du bâti
Etudes et objectifs

• Etudes
– Etablir un état des lieux
– Procéder à une analyse technique

• Objectifs
– Permettre d'établir un programme
fonctionnel d'utilisation des ouvrages
existants.
– Permettre d'établir une estimation
financière

• Compléments
– Proposer, si nécessaire, des
méthodes de réparation et de
confortement
S7UE3 - JF 19
– ProposerQUELDERIE
éventuellement
- 2007-08 des études
et opérations complémentaires
Principaux diagnostics immobiliers

• Prêt conventionné

• Loi Carrez

• ANAH

• Loi MOP

• Missions Complémentaires

S7UE3 - JF 20
QUELDERIE - 2007-08
 Diagnostic Loi Carrez
LOI N° 96-1107 du 18 Décembre 1996
Décret N° 97-532 du 25 Mai 1997
Entrée en vigueur le 19 Juin 1997

• Cadre d'intervention
Toutes les ventes de lots en copropriété :
– Locaux d'habitation
– Locaux commerciaux
– Locaux professionnels

Obligation de mentionner la superficie dès la promesse

de vente.
• Objectifs
Protection des acquéreurs de lots en copropriété :
– Annule la clause de non garantie en cas d'erreur de
surface.

• Sanctions
Absence de mention de superficie : nullité de l'acte de
vente
Superficie supérieure de plus de 5% : aucun
supplément de prix
Superficie inférieure de plus de 5% : diminution du prix

• Surface prise en compte

Surface habitable
– Non comptées : S ≤1.80 m, caves, garages, parking
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QUELDERIE - 2007-08
 Diagnostic « ANAH »

Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat

Etablissement public national à caractère administratif créé en 1971

• Conditions de subventions
– Propriétaires privés
– Immeubles de plus de 15 ans
– Destinés à la location
– Assujettis depuis 2 ans à la taxe additionnelle de droit au bail *
– Location à titre de résidence principale durant 10 ans

• possibilité de dérogation en cas d'engagement à louer.

• Travaux subventionnables
– Travaux destinés à l'amélioration de l'habitat en matière de
sécurité, de salubrité ou d'équipement de l'immeuble.
– Travaux d'économie d'énergie
– Travaux d'isolation acoustique
– Travaux d'accessibilité ou d'adaptation aux personnes
handicapées physiques.

S7UE3 - JF 22
QUELDERIE - 2007-08
REHABILITATION ET
DIAGNOSTIC DU BATI

LE DIAGNOSTIC

LA METHODE PROPOSEE
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QUELDERIE - 2007-08
 Repères de datation

• AVANT 1914
• Pierre et bois
• Murs épais, pierre, plâtre, terre.
• Planchers bois et plâtre.

• 1914 – 1939
• Fer
• Murs et planchers moins épais, pierre, briques
pleines ou meulières.
• Planchers fer,voutains et plâtre

• Après 1945
• Béton
• Murs :
– Avant 74 : briques creuses
agglos béton , pierre.
– Après 74 : doublage isolant (réglementation,
choc pétrolier)
• Planchers béton ou fer.

• Actuel
• Industriel
• Préfabrication, plastique,verre.

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QUELDERIE - 2007-08
 Etudes préalables

• Etude sur documents

• Plan de situation / Cadastre / POS / Cartes
anciennes

• Visite du bâti environnant

• Urbanisme / parcellaire / façades / désordres / …

• Examen visuel de l'immeuble

• Façades / trames des baies / bandeaux /
corniches …

• Datation
• Typologie de façade / modénature / historique …
• Escalier / caves / matériaux / planchers / décor …

• Typologie
• Destination : Social / bourgeois / prestige /
administratif
• Fonction : Logement / bureaux / commerce /
administration / culturel

• S7UE3 - JF
Visite intérieure sommaire 25
• DispositionQUELDERIE
: entrée / -escalier
2007-08
/ cour / pièces …
• Etat : désordres / réparations / entretien …
 Liste des éléments

• Façades
• Sur rue / sur cour / pignons

• Sous-sol
• Caves / vide sanitaire / garages / autres

• Hall - Escalier - Ascenseur

• Disposition / nature / destination

• Combles
• Accessible / destination / type

• Toitures
• Charpente-couverture ou toit-terrasse
• Etanchéité / isolation

• Niveaux S7UE3 - JF 26
QUELDERIE - 2007-08
• Nombre / destination / disposition
 S7UE3 - JF 27
QUELDERIE - 2007-08
 Etat Général
Examen visuel sommaire

• Désordres
– Importance
• Absence / superficiel / sérieux / grave
– Localisation :
• Sol / paroi / plafond / menuiseries /
équipements
– Affecte :
• Fondations / structure / clos / couvert
• Cloisons / menuiseries / revêtements de
sols
• Electricité / plomberie / ventilation

• Vétusté
– Etat neuf / bon état général / moyen
– Vétuste / dégradé / ruiné

• Etat d'entretien
– Bon entretien / absence d'entretien /
abandon
S7UE3 - JF 28
• Conclusions QUELDERIE - 2007-08

– Bon état / Etat moyen / Vétuste /

Points particuliers
Examen sommaire

• Etat général

• Sol

• Parois

• Plafond

• Menuiseries

• Conclusions

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QUELDERIE - 2007-08
 Sols

• Nature du revêtement
– Carrelage (terre cuite, grès, marbre,
granit)
– Parquet bois (lames, marqueterie)
– Mince collé (moquette, linoléum,
thermo-plastique)

• Nature du support
– Aire de chaux
– Plancher bois
– Plancher béton (dalle, poutrelle et
hourdis, …)

• Nature de la structure
– Plancher poutres et solives bois (kès,
planches,…)
– Plancher poutres métal et voûtains
briques S7UE3 - JF 30
QUELDERIE - 2007-08
– Plancher poutre et dalle béton
 Parois

• Nature du revêtement
– Peinture / papier peint / tissu tendu ou
collé
– Enduit (minéralo plastique, fibrite,
mortier )

• Nature du support
– Enduit plâtre
– Enduit hydraulique : mortier chaux,
ciment,
– Plaques de plâtre / panneaux de bois

• Nature de la structure
– Maçonnerie porteuse : moellons,
briques, agglos
– Paroi béton armé
– Cloison : briques, carreaux plâtre,
béton cellulaire.
S7UE3 - JF 31
QUELDERIE - 2007-08
– Cloison "sèche" : cellulaire, ossature
ét l b i
 Plafond

• Nature du revêtement
– Peinture / papier peint / tissu tendu ou
collé
– Enduit (minéralo plastique, fibrite,
mortier, …)

• Nature du support
– Enduit hydraulique sur structure :
chaux, ciment
– Enduit plâtre sur structure
– Enduit plâtre sur faux-plafond
(canisse, nergalto, …)
– Faux-plafond en plaques de plâtre
– Faux-plafond en dalles décoratives
sur ossature

• Nature de la structure
– Poutres etQUELDERIE
solives bois apparentes
S7UE3 - JF
- 2007-08
32

– Poutres métal et voûtains briques

 S7UE3 - JF 33
QUELDERIE - 2007-08
 S7UE3 - JF 34
QUELDERIE - 2007-08
 Menuiserie extérieures

• Nature de la menuiserie
– Bois origine ( chêne, noyer, autre)
– Bois de remplacement (résineux, exotique,
noble)
– P.V.C.
– Métallique (aluminium, acier)

• Nature du vitrage
– Vitrage d'origine ou de remplacement
– Simple ou double vitrage
– Vitrage spécial (sécurité, coloré, traité,
décoratif, …)

• Nature du fonctionnement
– Nombre de vantaux
– Type d'ouvrant (française, coulissant, oscillo-
battant, abattant, guillotine, fixe, …)

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QUELDERIE - 2007-08
 Menuiserie intérieures

• Nature de la menuiserie
– Bois origine ( chêne, noyer, autre)
– Bois de remplacement (résineux,
exotique, noble)
– Autre matériau

• Nature du décor
– Porte à panneaux (style)
– Porte isoplane (lasurée, peinte,…)
– Porte moulurée

• Particularité fonctionnelle
– Entrée, palière, communication,
service, placard
– Pleine, coupe-feu, pare-
flamme(degré), blindée
S7UE3 - JF 36
• Quincaillerie
QUELDERIE - 2007-08

Serrure béquilles charnières

 Menuiserie fermetures

• Nature de la menuiserie
– Volets à battants (à lames, panneaux,
persiennes, barres et écharpes)
– Volets repliables
– Persiennes, jalousies
– Volets roulants (à sangle, manivelle,
électrique)

• Nature du matériau
– Bois (style et essence)
– P.V.C.
– Métallique (aluminiuim, acier)

• Quincaillerie
– Crémones (plate, ronde, en applique, en
feuillure,…)
– Charnières ( à fiches, plates, à tourillons
vissés,…)

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QUELDERIE - 2007-08
 S7UE3 - JF 38
QUELDERIE - 2007-08
 S7UE3 - JF 39
QUELDERIE - 2007-08
 S7UE3 - JF 40
QUELDERIE - 2007-08
REHABILITATION ET
DIAGNOSTIC DU BATI

LE RAPPORT
LE DIAGNOSTIC

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QUELDERIE - 2007-08
PLAN DU RAPPORT

• Préambule : Objectif du diagnostic

• Présentation de l'immeuble

• Examen du bâti

• Appréciation du confort

• Propositions

• Conclusions

• Annexes

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QUELDERIE - 2007-08
 1. Présentation de l’immeuble

• Indications • Outils

– Situation – *Plans (IGN / deville)

– Environnement – Visite / histographie urbaine
– Références cadastrales – * Extrait cadastral
– Surface cadastrale – * Matrice cadastrale
– Surface cumulée – * Relevé / attestation
– Description générale – Visite du site
– Occupation – Visite du site
– Destination – * Programme Maître
d'Ouvrage

S7UE3 - JF 43
QUELDERIE - 2007-08
 2. Examen du bâti

• Indications • Outils

– Typologie de l'immeuble – Examen visuel - Réf.

– Datation – Examen visuel - Réf.
– Examen détaillé : – Visite détaillée
• Structure • Mesures (8m.ruban,
• Enveloppe humitest)
• Equipement • Sondages (canif,…)
• Croquis/photos (boussole)
– Relevé des désordres
– Interprétation – Notes / Croquis / Photos
– Expérience / BET /
LaboMaître d'Ouvrage

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QUELDERIE - 2007-08
 3. Appréciation du confort
(Facultatif, suivant mission confiée)

• Indications • Outils

– Type de chauffage – Examen visuel

– Isolation thermique
– Vitrages
– Consommations
– Isolation acoustique
– Equipements :
• Alimentation en eau
• Alimentation en gaz
• Ventilation
– Examen visuel, mesures
– Examen visuel
– Factures, thermicien
– Appréciation, acousticien
– Examen visuel
• Relevés des compteurs
• Collectif / individuel

S7UE3 - JF 45
QUELDERIE - 2007-08
 4. Propositions

• Indications • Outils

– Réparations proposées – Expérience / BET

– Améliorations suggérées
– Phasages possibles
– Degré d'urgence
– Estimation sommaire
– Etudes complémentaires
– Mesures d'urgence
– Normes actuelles
– Délais et programme
– Evaluation des risques
– Devis / Economiste
– Structures, Th, Acous.
– Présomption de risques
• Effondrement
• Squat
• Mesures de sauvegarde

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QUELDERIE - 2007-08
 5. Conclusions

• Indications • Outils

– Résumé des généralités – Chapitre 1 du rapport

• Situation, typologie, objectif
– Etat général de l'immeuble – Chapitre 2 du rapport
• Structure
• Enveloppe
• Equipement
– Réparations et améliorations – Chapitre 3 du rapport.
– Estimation sommaire du coût – Chapitre 4 du rapport
– Faisabilité de l'opération – Comparatif

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QUELDERIE - 2007-08
 6. Annexes

• Contenus • Outils

– Plans
• IGN 1/25.000° - plan de
• Plan de situation
ville
• Extrait cadastral
• Cadastre 1/1.000°, 1/2.000°
• Extrait POS ou PSMV
• Plans d'urbanisme
• Relevés d'état des lieux communal
• Fournis par le Maître
– Photos d'Ouvrage
• Vues d'ensemble
– Façades, pièces, escalier
– Toitures, combles, caves • Appareil photo compact
• Vues de détail
– Détails remarquables
– Désordres
• Traditionnel (focale 28/9°)

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QUELDERIE - 2007-08