Barometre Erns and Young

Baromtre du march de linvestissement immobilier
suisse 2013
Programme
Baromtre
du march de linvestissement
immobilier suisse 2013
March des transactions

Slection de transactions
Structure et mthode
de lenqute
Perspectives du march et
stratgie pour la Suisse 2013
Perspectives
pour lEurope 2013
Janvier 2013
Page 2
Baromtre du march de linvestissement immobilier suisse 2013
March des transactions

immobilires suisse
Slection de transactions immobilires commerciales...

Date
Vendeur
Acheteur
Mobilire Suisse Socit dassurances
sur la vie
UBS AST Kommerzielle Immobilien
Schweiz
Cible
Objets
Prix (mio. CHF)
Immeuble de bureaux (sige), Berne
env. 80
Immeuble de bureaux, Ble
Pas dindication
T1
Tlvision Suisse SSR
T1
Propritaire priv
T2
Zblin Immobilien
Swiss Life
Immeuble de bureaux, Genve
Pas dindication
T3
Credit Suisse
AXA Winterthur
Immeuble commercial, Zurich
env. 400
T3
Credit Suisse
Banque nationale suisse
Immeuble commercial, Zurich
Pas dindication
T3
Pas dindication
Credit Suisse REF Hospitality
Swisstel, Ble et Zurich
Pas dindication
T3
Arbonia-Forster-Holding
Credit Suisse Real Estate Fonds
Immeuble de bureaux, Arbon
Pas dindication
T3
Publigroupe
Zurich fondation de placement
Immeuble de bureaux, Berne et Lausanne
61,2
T4
Thomas Straumann
Rudolf Maag / Daniel Koester
Grand Hotel Bellevue, Gstaad
Pas dindication
T4
Valora
sitEX Properties AG
Socit de ngoce, Muttenz
Pas dindication
T4
Groupe dinvestisseurs
trangers
Swiss Prime Site AG
Parc de bureaux, Soleure
Projet
90
T4
Credit Suisse
Norges Bank Investment Management
Complexe de bureaux Uetlihof, Zurich
1000
Vendeurs
Les vendeurs actifs sont notamment les
banques, les concepteurs de projets et
les entreprises.
Janvier 2013
Page 4
Acheteurs
Les acheteurs sont surtout des investisseurs
disposant de fonds propres importants, tels que
les family offices, les compagnies dassurance
et les socits immobilires.
Volume des transactions

En immobilier commercial, le volume des
transactions est faible modr. Le prix nest
que trs rarement publi.
... et de transactions immobilires rsidentielles ralises en 2011 en

Suisse
Date
Vendeur
Acheteur
T1
Pas dindication
Zurich fondation de placement
T1
CP dune compagnie
dassurance
UBS AST Immobilien Schweiz
T1
Pas dindication
Credit Suisse REF Green Property
Immeuble dhabitation, Veyrier
T3
Pas dindication
UBS Property Fund Sima
Immeuble dhabitation, Ble
T3
Commune de Wohlen
Swissinvest
Immeuble dhabitation, Wohlen
1 Vendeurs
Apport en nature Immeubles

dhabitation, agglomration de Zurich
Apport en nature Immeubles
dhabitation, immeubles de bureaux et
immeuble mixte, Mittelland et Tessin
2 Acheteurs
Parmi les principaux vendeurs figurent

les concepteurs de projet et les caisses
de pension / fondations de placement.
Janvier 2013
Cible
Page 5
Les acheteurs les plus actifs sont les caisses de

pension et les fondations de placement.
Les investisseurs privs sont galement
prsents sur le march pour des transactions
relativement faibles.
Units
dhabitation
Prix (mio. CHF)
Pas dindication
48
Pas dindication
40
Pas dindication
Pas dindication
63
Pas dindication
39 (projet)
Pas dindication
3 Volume des transactions
Le volume des transactions pour limmobilier

rsidentiel varie de faible modr.
En Suisse, les transactions de portefeuille
importantes sont exceptionnelles.
Baromtre du march de
linvestissement immobilier
suisse 2013
Janvier 2013
Page 6
Notre baromtre couvre un large ventail dinvestisseurs...
Baromtre du march de linvestissement immobilier
En octobre et novembre 2012, plus de 85 acteurs du march immobilier suisse de ces

dernires annes ont particip au sondage (38 investisseurs ont rpondu).
Banques
Fonds immobiliers
En termes de contenu, lenqute porte principalement sur les thmes suivants :
Socits immobilires
Apprciation gnrale du march de linvestissement immobilier en Suisse

en 2013 par les acteurs du march
Investisseurs institutionnels
Socits dinvestissement
Etude de la stratgie des investisseurs immobiliers en Suisse au vu de lvolution du

march immobilier
Fonds opportunistes / fonds de capitalinvestissement
Compagnies dassurance
Coopratives de construction et
dhabitation
Autres
Investisseurs
Ce sondage a t ralis simultanment en Suisse et dans quatorze autres pays

europens.
Contexte
Objectifs
Lenqute mene cette anne est la

troisime dition en Suisse.
Janvier 2013
Page 7
Apprciation du march de linvestissement

immobilier en Suisse pour lanne venir.
Perspectives relatives la stratgie que les
investisseurs suivront lanne prochaine en
Suisse.
Messages
Outre les rponses proposes, les sonds ont la

possibilit de formuler des messages personnels
pour chaque question.
Les messages prsents sont anonymiss et
synthtiss avec des dclarations similaires.
... qui portent un jugement globalement favorable sur la Suisse en

comparaison europenne
2011
2012
1 Les prix sont trop levs en raison

de la forte demande.
Les prix sont leur plus haut

niveau.
2013
1 La Suisse demeure attrayante tant

que les taux dintrt restent bas et
que le solde migratoire est positif.
2 En termes de rendement, le
march immobilier suisse devrait

tre en lger recul en comparaison
internationale, mais en raison de la
stabilit politique et conomique, il
ne perd rien de son attrait.
2 Vu la stabilit de lconomie
suisse, limmobilier est

particulirement bien adapt la
diversification.
3 La Suisse reste attrayante grce
3 Les rendements sur cash-flow sont

positifs par rapport dautres
catgories de placement.
sa stabilit.
1 Evolution des prix
La plus forte hausse des prix est

attendue dans limmobilier rsidentiel
situ dans les zones de premier ordre.
Les sonds tablent sur une stabilisation
des prix de limmobilier de bureaux et de
limmobilier commercial.
Janvier 2013
Page 8
2 International
En comparaison internationale, la Suisse

demeure un pays attrayant pour les
investissements immobiliers.
Lune des raisons avances est la scurit de la
Suisse par rapport aux autres pays europens.
2 La question nest pas de savoir si
une correction des prix aura lieu,

mais quand et dans quelle mesure.
3 Limmobilier rsidentiel sera
clairement dans la ligne de mire des

investisseurs en 2013.
3 Attractivit
La Suisse est toujours considre comme une

conomie trs stable et une place immobilire
attrayante.
Pour 92 pourcent des sonds, la Suisse reste une place attrayante ou

trs attrayante...
Attractivit de la Suisse pour les investissements immobiliers
Messages cls
Pour presque tous les sonds (92%),

la Suisse est encore en 2013
attrayante ou trs attrayante pour les
investissements immobiliers.
Globalement, cette anne, elle est

perue comme encore plus
attrayante que les deux annes
prcdentes (2012: 85%, 2011:
85%).
Pour une majorit de sonds, la

Suisse est attrayante (et non plus
trs attrayante ).
60%
32%
8%
trs attrayante
attrayante
moins attrayante
Messages
La Suisse demeure attrayante tant que les taux dintrt restent bas et que le solde migratoire est positif. (compagnie dassurance)
Le march de loffre subit une forte pression sur les rendements. En 2013, faute dalternatives, le march immobilier attire toujours autant. Mais les prix
rejoignent leur plus haut niveau, ce qui entranera des corrections si les taux augmentent long terme. La question nest pas de savoir si une correction des
prix aura lieu, mais quand et dans quelle mesure. (fondation de placement)
Les prvisions de rendement sont faibles, alors que la pression sur les placements est forte. (fonds immobilier)
Question pose : Comment qualifieriez-vous dans labsolu lattractivit de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2013 ?
Janvier 2013
Page 9
... mme en comparaison avec les autres pays dEurope
Messages cls
Par rapport aux autres pays

europens, une forte majorit des
sonds estiment que la Suisse est
encore attrayante ou trs attrayante
(86 %, 2012: 88%).
Attractivit de la Suisse pour les investissements immobiliers

en comparaison avec les autres pays dEurope
44%
42%
La Suisse perdra de son attractivit

en comparaison europenne: la place
est trs attrayante pour 44%, contre
50% en 2012.
14%
trs attrayante
attrayante
moins attrayante
Messages
La scurit et lattractivit de la place suisse font monter les prix. (caisse de pension)
Avec le faible niveau de rendement, la Suisse perd en attractivit. (socit immobilire)
Lcart de taux toujours positif et la situation politique stable contribuent lattractivit de la Suisse. (caisse de pension)
Question pose : Comment qualifieriez-vous lattractivit de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2013, en comparaison avec les autres pays dEurope ?
Janvier 2013
Page 10
Les incertitudes sur le march des capitaux en 2013...
Messages cls
"Die
LesSorge
craintes
dune fortehoher
inflation
moyen
vor mittelfristig
Inflation
treibtterme
Anlegerinciteront
vermehrt les
in
investisseurs seden
tourner
vers le march de limmobilier.
Immobilienmarkt."
29%
52%
16%
Les craintes dune inflation incitent

toujours les investisseurs se
tourner vers le march immobilier
(81%).
Les investisseurs europens

investissent davantage dans le
contexte de la crise de leuro (79%).
La directive Ble III limitera les

banques en matire de prts
immobiliers et les restrictions dans le
secteur des prts hypothcaires
seront accentues (63%).
Compte tenu de la directive

Solvabilit II, les compagnies
dassurance / caisses de pension
joueront de plus en plus le rle de
bailleurs de fonds (63%).
La demande de capital mezzanine

sera en hausse (57%).
La crise de la dette souveraine de la zone euro va
"Die aktuelle
fhrt zu einer
Ausweitung
der Investitionen
inciterEuro-Krise
les investisseurs
europens
investir
davantage
auf den Immobilienmrktendans
durch
europische
Anleger."
le march de limmobilier.
24%
La directive
Ble III rendra lesfrprts
immobiliers
moins
"Basel III lsst
Immobilienfinanzierungen
Banken
weniger lukrativ
attractifs
pour
lesknftig
banques
et accentuera
les restrictions
erscheinen
und
fhrt
zu strkerer
Zurckhaltung
im
dans
le secteur des prts hypothcaires.
Hypothekengeschft."
Compte tenu de Solvabilit II et du manque
55%
21%
42%
dalternatives
de placement
revenu
fixe, compagnies
"Aufgrund
von Solvency
II und fehlenden
festverzinslichen
dassurance et fonds
pension joueront
de plus en plus 5%
Anlagealternativen
treten de
Versicherungen
und Pensionskassen
le rle de
de fonds pour
les investissements
knftig verstrkt
als bailleurs
Fremdkapitalgeber
fr Immobilieninvestments
immobiliers.
En raison des faibles taux davance pour le financement
"Aufgrund geringerer Beleihungsauslufe bei Kreditfinanzierungen
par le crdit, la demande de capital mezzanine sera en
wird die Nachfrage nach Mezzanine-Kapital im Jahr
2013 ansteigen."
hausse en 2013.
"Der Kapitalmarkt ist im Jahr 2013 fr IPOs und Kapitalerhhungen

wieder attraktiv."
"Der Verbriefungsmarkt gewinnt im Jahr 2013 wieder an
Bedeutung."
46%
Plutt pas daccord
39%
49%
8%
32%
58%
11%
"Mit einer Ausweitung des Immobilienangebots

ist zudaccord
Daccord im Jahr 2013
Plutt
rechnen (Auslauf strukturierter Finanzierungen, Verkauf notleidender
16%
Kredite, Liquidierung offener Immobilienfonds)."
18%
26%
32%
Pas daccord
37%
5%
37%
3%
* Laddition des rponses ne donne pas toujours

100%, tant donn que parfois aucune indication
32% na t donne.
44%
8%
Question pose : Parmi les affirmations suivantes sur le march des capitaux immobiliers, avec lesquelles tes-vous daccord pour 2013 ?
"Es wird eine Zunahme von M&A-Aktivitten bzw. Konsolidierungen

Janvier
2013
Page
von Immobiliengesellschaften
im Jahr
201311
geben."
3%Baromtre
34%du march de linvestissement
53%
5%suisse 2013
immobilier
"Die Sorge vor mittelfristig hoher Inflation treibt Anleger vermehrt in

den Immobilienmarkt."
29%
"Die aktuelle Euro-Krise fhrt zu einer Ausweitung der Investitionen

auf den Immobilienmrkten durch europische Anleger."
52%
24%
16%
55%
18%
"Basel III lsst Immobilienfinanzierungen fr Banken weniger lukrativ
erscheinen undau
fhrt knftig
zu strkerer Zurckhaltung
im
21%en Suisse
42%
pourraient encore profiter
march
immobilier
32%
Hypothekengeschft."
"Aufgrund von Solvency II und fehlenden festverzinslichen

Anlagealternativen treten Versicherungen und Pensionskassen
5%
knftig verstrkt als Fremdkapitalgeber fr Immobilieninvestments
"Aufgrund geringerer Beleihungsauslufe bei Kreditfinanzierungen
wird die Nachfrage nach Mezzanine-Kapital im Jahr 2013 ansteigen."
Messages cls
Une faible majorit se prpare un

toffement de loffre immobilire en
2013 (55%).
Prs de la moiti des sonds sattend
des IPO et des augmentations de
capital (49%).
Il faut
sattendre
un toffement deim
loffre
"Mit einer
Ausweitung
des Immobilienangebots
Jahr immobilire
2013 ist zu
en 2013 (expiration des financements structurs, vente
rechnen (Auslauf strukturierter Finanzierungen, Verkauf notleidender
des crdits en souffrance, liquidation des fonds
Kredite, Liquidierung offener Immobilienfonds)."
immobiliers).
58%
11%
46%
16%
Le march des capitaux en 2013 est de
49%
8%
32%
Un retour au march de la titrisation

En 2013, on assistera un renforcement des
semble toujours improbable (40%).
"Es wird eine Zunahme
von M&A-Aktivitten bzw. Konsolidierungen
activits F&A et des consolidations de socits 3%
34%
von Immobiliengesellschaften im Jahr 2013immobilires.
geben."
Un renforcement des activits F&A

nest pas attendu dans une large
mesure (37%, 2012: 50%).
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu
Daccord
Plutt daccord
Page 12
37%
5%
37%
3%
44%
8%
53%
5%
Ich stimme nicht zu
Plutt pas daccord

na t donne.
Janvier 2013
32%
39%
"Der Kapitalmarkt ist im Jahr

2013 fr IPOs und Kapitalerhhungen
nouveau attrayant pour les IPO et les
wieder attraktiv."
augmentations de capital.
"Der Verbriefungsmarkt
gewinnt imgagnera
Jahr 2013
an
Le march de la titrisation
de wieder
nouveau
en importance en 2013.
Bedeutung."
26%
Pas daccord
Malgr quelques obstacles, le march des transactions en Suisse est...
Messages cls
Les normes environnementales de construction vont
"Green-Building-Standards spielen knftig bei
jouer un rle plus important dans les investissements
Immobilieninvestments eine grssere Rolle."
immobiliers existants.
Dans le secteur commercial, de plus en plus
"Im Gewerbebereich
werden im immobiliers
Jahr 2013 Immobilienportfolios
de portefeuilles
seront ngocis
vermehrt gehandelt."
en 2013.
32%
13%
Les activits dinvestissement des investisseurs

"Internationale Investoren werden ihren Anteil am
immobiliers internationaux augmenteront par rapport au
Transaktionsvolumen weiter vergrssern."
niveau de 2012.
16%
"Die Grsse
der gehandelten
Immobiliendeals
wird im Jahr
2013
Le volume
des transactions
immobilires
ralises
weiteraugmentera
zunehmen." encore en 2013.
16%
Daccord
Plutt daccord
"Insgesamt wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2013 ber dem

Niveau von 2012 liegen."
"Die im Jahr 2013 in Kraft tretenden AIFM-Richtlinien werden zu

einer Reihe von Konsolidierungen auf Fondsanbieterseite fhren."
55%
11%
8%
58%
16%
50%
29%
37%
34%
Plutt pas daccord
8%
Les normes environnementales de

construction jouent toujours un rle
important dans les dcisions
dinvestissement (87%).
Une augmentation des transactions
de portefeuille dans limmobilier
commercial est attendue (71%).
Les investisseurs internationaux
(66 %) investissent davantage.
La majorit des sonds prvoient
une hausse du volume des
transactions en 2013 (53%).
Pas daccord
39%
5%
5%
45%
40%
32%
5%

na t donne.
"Risikoreiche Immobilieninvestments gewinnen wieder an

11%
29%
44%
5%
Bedeutung."
Janvier 2013
Page 13
"Spekulative gewerbliche Projektentwicklungen werden im Jahr

2013 wieder stattfinden."
5%
29%
37%
21%
"Green-Building-Standards spielen knftig bei

Immobilieninvestments eine grssere Rolle."
"Im Gewerbebereich werden im Jahr 2013 Immobilienportfolios

vermehrt gehandelt."
... toujours valu favorablement
32%
55%
13%
"Internationale Investoren werden ihren Anteil am

Transaktionsvolumen weiter vergrssern."
16%
"Die Grsse der gehandelten Immobiliendeals wird im Jahr 2013

weiter zunehmen."
16%
8%
58%
16%
50%
5%
29%
37%
34%
8%
Messages cls
La moiti des sonds table sur une

hausse du volume des transactions pour
2013 (50%).
Une minorit prvoit une consolidation
du secteur des fonds en raison des
directives sur les gestionnaires de fonds
dinvestissement alternatif (45%).
Un retour aux investissements risqus
nest plutt pas envisag (40%).
Les projets spculatifs dans limmobilier
commercial ne sont gure attendus
(34%).
EnTransaktionsvolumen
2013, le volume global
des
transactions
"Insgesamt wird das
im Jahr
2013
ber dem
augmentera
par
rapport
au niveau de 2012.
Niveau von
2012
liegen."
Lentre en vigueur en 2013 des directives sur les
gestionnaires
fonds dinvestissement
alternatif
"Die im Jahr
2013 in Kraftde
tretenden
AIFM-Richtlinien werden
zu
entranera
une vague
consolidations chez
les
einer Reihe von
Konsolidierungen
auf de
Fondsanbieterseite
fhren."
promoteurs de fonds.
"Risikoreiche
Immobilieninvestments
gewinnen
an
Les investissements
immobiliers
risquswieder
gagnent
Bedeutung."
de nouveau en importance.
"Spekulative gewerbliche
Projektentwicklungen
werden
im Jahr
Les projets
spculatifs seront
de retour
en
2013 wieder stattfinden."
2013.
Daccord
Ich stimme zu
11%
39%
5%
40%
11%
5%
Page 14
37%
Plutt pas daccord
5%
44%
29%

na t donne.
Janvier 2013
32%
29%
Plutt daccord
Ich stimme eher zu
45%
Ich stimme nicht zu
5%
21%
Pas daccord
Lapprciation de lvolution des prix varie fortement en fonction de la

zone gographique...
Immobilier de bureaux
Messages cls
Lapprciation de lvolution des prix de

limmobilier de bureaux des
emplacements de premier ordre varie
considrablement. Toutefois, la plupart
des sonds tablent sur une stabilisation
ou une hausse (63%).
Quant limmobilier commercial des
emplacements de premier ordre, si 16%
des sonds sattendent des prix en
hausse, la majorit se prpare une
volution stable (55%).
Lapprciation concernant les
emplacements de second ordre et
priphriques sest lgrement
amliore par rapport lanne
prcdente. En 2012, les sonds
taient encore 85% et 82% parier sur
une baisse des prix pour limmobilier de
bureaux et commercial dans des
emplacements priphriques.
Immobilier commercial
65%
68%
55%
50%
39%
24%
34%
37%
24%
29%
Zone de
premier
ordre
Emplacement
de premier
ordre
Page 15
21%
16%
5%
en hausse
24%
3%
stables
en baisse
en hausse
Priphri
Zone de
second ordre
Priphrie
Emplacement
de second
ordre
* Laddition des estimations de prix dachat ne donne

pas toujours 100%, tant donn que parfois
aucune indication na t donne.
Question pose : Daprs vous, comment les prix dachat volueront-ils en 2013 selon le type de biens immobiliers et la zone gographique ?
Janvier 2013
55%
stables
en baisse
... et du type de biens immobiliers
Htel
Habitation
63%
74%
71%
58%
55%
Messages cls
52%
34%
32%
26%
16%
13%
13%
8%
3%
en hausse
Emplacement
de premier
ordre
stables
en baisse
Emplacement
de second
ordre
Priphrie
3%
13%
3%
en hausse
stables
en baisse
Une majorit de sonds sattendent

une hausse des prix de limmobilier
rsidentiel aux emplacements de
premier ordre (55%).
Comme lanne prcdente dj, la
plupart des sonds anticipent une
stabilisation des prix dans les zones
situes proximit des villes et rurales
(58% et 63%) (2012: 59% et 70%).
La tendance stable des prix des htels
se concentre sur les emplacements de
premier ordre (71%). Aux
emplacements moins centraux, il faut
s'attendre une baisse des prix (52% et
74%).

Janvier 2013
Page 16
Le march de la logistique aux emplacements de premier choix est jug

stable par une majorit
Logistique
Messages cls
Pour la majorit des sonds, les prix

seront stables en 2013 pour
limmobilier logistique aux
emplacements de premier ordre (71%).
En priphrie, 60 % des participants
s'attendent une volution des prix
ngative.
71%
60%
40%
39%
24%
5%
5%
11%
3%
en hausse
stables
en baisse
Zone de premier
Zone deordre
second
Priphrie
ordre
Priphrie
Emplacement
Emplacement
de second
de premier
ordre
ordre

Janvier 2013
Page 17
Qui sont les vendeurs les plus actifs en Suisse en 2013...
Vendeurs
Messages cls
45%
Banques
24%
Entreprises (non immobilires)
Fonds opportunistes / de
capital-investissement
Fonds immobiliers
21%
52%
26%
29%
32%
13%
37%
45%
8%
En 2013, les banques restent un

groupe de vendeurs actifs (87%).
Viennent ensuite les entreprises
(74%) et les fonds internationaux
(69%).
Les coopratives de construction et
dhabitation ne jouent gure le rle
de vendeur en 2013 (26%).
34%
42%
Pouvoirs publics
18%
45%
11%
Compagnies dassurance
18%
56%
21%
Socits immobilires
5%
50%
13%
Autres fonds internationaux
Coopratives de construction et
dhabitation
42%
44%
18%
63%
Actif ActifModrment
PrudentPrudent
Modrment actif
actif
* Laddition des vendeurs ne donne pas toujours

na t donne.
Question pose : Selon vous, quels seront les groupes de vendeurs actifs en 2013 ?
Janvier 2013
Page 18
... et qui figure parmi les acheteurs en Suisse?
Acheteurs
Messages cls
Les fonds immobiliers et les

compagnies dassurance (87% et
81%) restent les acheteurs les plus
actifs, similaire lanne prcdente
(100% et 81%).
Les activits dachat des banques
(37%), fonds souverains (57%) et
autres fonds internationaux (65%)
sont encore juges modres
faibles.
42%
42%
Immobilienfonds
Fonds
immobiliers
49%
49%
Versicherungen
Compagnies
dassurance
Fonds
opportunistes / de
Opportunity-/PE-Fonds
capital-investissement
37%
37%
13%
13%
Page 19
16%
16%
34%
21%
21%
52%
52%
24%
24%
46%
46%
26%
26%
aktivActif Modrment
moderat
aktiv actif
zurckhaltend
Modrment
Prudent
Actif
Prudent
actif
Question pose : Selon vous, quels seront les groupes d'acheteurs actifs en 2013 ?
Janvier 2013
11%
11%
44%
Staatsfonds 11%
11%
Fonds souverains
* Laddition des acheteurs ne donne pas toujours

na t donne.
11%
11%
29%
29%
29%
29%
Banken 11%
11%
Banques
11%
11%
37%
37%
49%
49%
Privat/Family
Offices
Privs
/ family offices
5%
5%
32%
32%
44%
44%
SocitsImmobilien-AGs
immobilires
Wohnbaugenossenschaften
Coopratives
de construction
et dhabitation
Sonstige internationale
Autres fonds internationaux
Fonds
45%
45%
32%
32%
52%
52%
Principaux obstacles la conclusion de transactions en 2013...
Principaux obstacles la conclusion de transactions
Abweichende
Kaufpreisvorstellungen
zwischen
Attentes
divergentes de lacheteur
et du Kufer
vendeurund
en
termes de prix dachat
Verkufer
Montant
des fonds propres
requis
Hhe des
erforderlichen
Eigenkapitals
60%
8%
Verfgbarkeit von erstrangigen Kreditfinanzierungen

Disponibilit du financement par des crdits seniors) 3%
(Senior)
Disponibilit
du financement
par des
de rang
Mangelnde
Verfgbarkeit
voncrdits
nachrangigen
3%
subordonn
Kreditfinanzierungen
(Junior)(junior)
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu

Daccord
Messages cls
33%
32%
8%
11%
29%
46%
26%
11%
55%
Plutt daccord
21%
5%
Ich stimme nicht zu
Plutt pas daccord
Pas daccord
Comme lanne prcdente, les

attentes divergentes en termes de
prix dachat (81%) sont de loin
considres comme le principal
obstacle la conclusion de
transactions.
Par ailleurs, les sonds sont plus
nombreux que lanne prcdente
voir le montant des fonds propres
requis comme un obstacle (41%).
Par rapport 2012, davantage
dinvestisseurs citent comme
obstacle la disponibilit des crdits
seniors et juniors (32% et 29%).

na t donne.
Question pose : Quels sont les principaux obstacles la conclusion de transactions en 2013 ?
Janvier 2013
Page 20
... et mesures prendre par les banques face aux crdits en souffrance
Mesures prendre par les banques
Messages cls
Des restructurations consensuelles

(79%) et un allongement du dlai de
remboursement (63%) restent les
mesures privilgies par les banques
pour faire face aux crdits en
souffrance.
Seuls quelques sonds tablent sur
lexcution des crances (23%) ou sur
lchange des gestionnaires de
fortune (26%).
Restructurations
consensuelles
Einvernehmliche
Restrukturierungen
16%
Verlngerung
Allongement
du Rckzahlungszeitraum
dlai de remboursement
Tausch von
in Eigenkapital
Conversion
par Fremdaugmentation
de capital
(debt-for-equity swap)
(Debt-for-Equity-Swaps)
18%
Ich stimme zu
Daccord
Ich stimme eher zu
44%
Plutt daccord
18%
Plutt pas daccord
3%
3%
50%
Question pose : Quelles mesures les banques prendront-elles de plus en plus en 2013 face aux crdits en souffrance ?
Page 21
32%
53%

na t donne.
Janvier 2013
21%
26%
5%
5%
45%
5%
Austausch
von Asset Managern
Remplacement
des gestionnaires
de fortune
Excutions
Vollstreckungen
63%
11%
Pas daccord
Ich stimme nicht zu
En 2013, les types de biens immobiliers suivants seront dans la ligne de

mire des investisseurs...
Accent fort ou modr de la stratgie d'investissement
Messages cls
47%
39%
26%
24%
18%
11%
11%
11%
Fort
Modr
Bureaux
Commercial
Rsidentiel Autre
Les investisseurs focaliseront

clairement sur l'immobilier
rsidentiel en 2013 (47%)
Concernant limmobilier de bureau,
la situation est presque identique
lanne prcdente. Plus de la
moiti des sonds (57%) prvoient
que les investisseurs axeront
fortement modrment leur
stratgie sur cette catgorie dactifs
(2012: 56%).
Limmobilier commercial ne devrait
toujours pas susciter un grand
intrt chez les investisseurs (37%,
2012: 30%).
* Laddition des stratgies dinvestissement par type de

biens immobiliers ne donne pas toujours 100%, tant
donn que parfois aucune indication na t donne.
Question pose : Quelle sera votre stratgie dinvestissement en 2013 en termes de types de biens immobiliers ?
Janvier 2013
Page 22
... ou moins priss
Accent faible ou absent de la stratgie dinvestissement
Messages cls
Par rapport lanne prcdente,

limmobilier commercial suscite
encore moins dintrt (2013: 21%,
2012: 12%).
Il n'y a pas encore de tendance claire
vers les catgories d'actifs
alternatifs.
33%
26%
21%
21%
16%
11%
8%
3%
Faible
Absent
Bureaux
Commercial
Rsidentiel
* Laddition des stratgies dinvestissement par type de

biens immobiliers ne donne pas toujours 100%, tant
donn que parfois aucune indication na t donne.
Question pose : Quelle sera votre stratgie dinvestissement en 2013 en termes de types de biens immobiliers ?
Janvier 2013
Page 23
Autre
Genve et Zurich restent trs priss par les investisseurs pour

l'immobilier de bureau...
Immobilier de bureau et commercial
Messages cls
26% 26%
16%
13%
5%
5%
5%
5%
3%
3%
Bureaux
Zurich
Genve
3%
Pour l'immobilier de bureau, Genve

et Zurich restent les villes les plus
demandes en 2013 (26%, 26%),
similaire l'anne prcdente (29%,
29%). Par rapport 2012, Ble a
davantage les faveurs des
investisseurs (16%, 2012: 9%).
L'immobilier commercial reste un
niveau trs bas dans toutes les
villes.
3%
Commercial
Ble
Berne
Lausanne
Lucerne
St. Gall
Autre
* Laddition des stratgies dinvestissement par zone

gographique ne donne pas toujours 100%, tant
donn que parfois aucune indication na t
donne.
Question pose : Quelle sera votre stratgie dinvestissement en 2013 en termes d'emplacements gographiques ?
Janvier 2013
Page 24
... la forte demande pour l'immobilier rsidentie se rpartit sur toutes les
villes
Immobilier rsidentiel et stratgie inexistante
Messages cls
Les cibles prfres des

investissements dans limmobilier
rsidentiel sont Zurich (56%, 2012:
62%), Lucerne (56%, 2012:
70%) et Berne (53%, 2012: 64%).
Genve continue susciter l'intrt
le plus faible pour l'immobilier
rsidentiel (26%, 2012: 24%).
56%
56%
53%
44%
45%
44%
30%
29%
26%
29%
21%
13%
16%
16%
5%
Rsidentiel
Zurich
Genve
Stratgie inexistante
Ble
Berne
Lausanne

donne.
Question pose : Quelle sera votre stratgie dinvestissement en 2013 en termes d'emplacements gographiques ?
Janvier 2013
Page 25
Lucerne
St. Gall
Autre
18%
Ces stratgies de sortie joueront un rle en 2013
Stratgies de sortie vises
Messages cls
60%
Le Trade sale est une stratgie de

sortie qui prend progressivement de
limportance.
En 2013, une sortie via des socit
immobilires (17%) jouera un rle
moindre, compar aux annes
prcdentes.
23%
17%
2013
Socits immobilires
Immobilen
AG (IPO)
Fonds
immobiliers
Immobilienfonds
Trade
sale
Trade-Sale

donne.
Question pose : Quelles stratgies de sortie visez-vous (plusieurs rponses possibles) ?
Janvier 2013
Page 26
Messages cls
Janvier 2013
Page 27
Le march de linvestissement immobilier est peru ainsi par les sonds

suisses...
Perspectives pour la Suisse (I)

Vendeurs et acheteurs
Attractivit
Pour une nette majorit de sonds, la Suisse est un endroit attractif ou

trs attractif pour les investissements immobiliers en 2013 (92%).
March des capitaux immobiliers
Les craintes d'inflation poussent toujours les investisseurs se tourner

vers le march immobilier (81%).
Dans le contexte de la crise de leuro, les investissements sont en
hausse (79%).
Un accroissement des activits de fusion et acquisition est improbable.
March des transactions immobilires
Les normes environnementales de construction jouent un rle

important (87%).
On attend une augmentation des oprations de portefeuille dans
limmobilier commercial (71%).
Le retour des projets spculatifs dans limmobilier commercial nest
gure attendu.
Outre les banques (87%), les entreprises (74%) et les fonds

internationaux (69%) seront les vendeurs les plus actifs en 2013.
Les investisseurs disposant de fonds propres importants comme les
fonds immobiliers (87 %), les compagnies dassurance (81%), les
socits immobilires et les family offices seront les acheteurs les
plus actifs en 2013.
Principaux obstacles la conclusion de transactions
En 2013, les attentes divergentes en termes de prix dachat (81%)

sont lobstacle numro un la conclusion de transactions.
Attitude des banques face aux crdits en souffrance
Des restructurations consensuelles et un allongement du dlai de

remboursement sont les mesures les plus probables (79% et 63%).
Les sonds ne sont que peu nombreux (23%) tabler sur une
excution des crances.
Attentes en termes de prix dachat
Janvier 2013
Les prix de limmobilier de bureaux aux emplacements de premier ordre

seront stables ou en hausse (63%).
Les prix de limmobilier commercial aux emplacements de premier ordre
resteront stables (55%).
Pour plus de la moiti des sonds, les prix de l'immobilier rsidentiel aux
emplacements centraux vont augmenter.
Page 28
... qui poursuivent les stratgies suivantes
Perspectives pour la Suisse (II)

Stratgie axe sur les types de biens immobiliers
Limmobilier rsidentiel (47%) sera clairement dans la ligne de mire

en 2013.
Limmobilier de bureaux (57%) est demand moyennement ou
fortement par plus de la moiti des sonds.
La demande dimmobilier commercial (37%) est moins forte.
Stratgie axe sur les zones gographiques
Zurich et Genve (toutes deux 26%) sont les villes les plus
demandes en 2013 par les investisseurs pour limmobilier de
bureaux.
La plus forte demande en immobilier rsidentiel concerne Zurich,
Lucerne (toutes deux 56%) et Berne.
Stratgies de sortie
Le Trade sale est une stratgie de sortie qui prend progressivement

de limportance.
Une sortie via les socits immobilires (17%) jouera en 2013 un rle
moindre que les annes prcdentes.
Janvier 2013
Page 29
Baromtre du march de
linvestissement immobilier
Europe 2013
Janvier 2013
Page 30
Synthse
Perspectives pour l'Europe
Attractivit
Les diffrents pays sont en grande majorit jugs
attractifs ou trs attractifs par les acteurs du secteur.
Certains pays non membres de la zone euro sont
actuellement jugs plus attractifs que leurs homologues
de la zone euro - l'Allemagne restant cependant en tte
de file.
L'Italie et l'Espagne sont les acteurs qui souffrent le plus
de la crise de la dette souveraine europenne.
March des investissements immobiliers

La crise europenne ainsi que les craintes d'inflation
stimulent les transactions.
La nouvelle rglementation Ble III, qui rend le
financement immobilier plus difficile d'accs pourrait en
partie tre contrebalance par Solvabilit II.
March des transactions immobilires
L'augmentation du volume des transactions est en
partie due aux investissements internationaux.
Les normes environnementales de construction jouent
un rle cl dans beaucoup de marchs.
Les projets spculatifs reviennent progressivement sur
les marchs.
Janvier 2013
Page 31
Anticipation des prix dachat

La plupart des pays reconnaissent le potentiel de croissance des
bureaux situs aux emplacements de premier choix.
Une stabilisation, voire une hausse des prix de limmobilier
commercial est attendue aux nombreuses emplacements de
premier ordre.
Dans certains pays, l'achat d'immobilier rsidentiel est
clairement recommand.
Vendeurs et acheteurs
Vendeurs les plus actifs: socits de grance, banques, fonds de
capital-investissement / arbitrage.
Acheteurs les plus actifs dans la plupart des pays: investisseurs
privs, family offices et fonds de capital-investissement /
arbitrage.
Intrt pour les investisseurs
Les immeubles de bureau seront moins demands en 2013 alors
que l'immobilier commercial suscitera davantage d'intrt.
Une trs forte demande de biens rsidentiels est attendue dans
la plupart des pays.
Certains pays non membres de la zone euro sont jugs trs attractifs par
les acteurs du secteur
Attractivit de votre march
Messages cls
Certains pays non membres de la zone

euro (Sude, Turquie et, dans une
certaine mesure, le Royaume-Uni) sont
actuellement plus attractifs que les
pays membres, ce qui reflte les
difficults persistantes de la zone euro.
Les pays qui souffrent le plus de la

crise de la dette souveraine de la zone
euro sont l'Italie et l'Espagne.
58%
42%
Sude
60%
40%
Turquie
71%
1%
29%
57%
70%
25%
60%
9%
10%
28%
45%
13%
64%
19%
23%
48%
20%
22%
30%
62%
33%
46%
63%
21%
20%
70%
Trs attractif
16%
17%
30%
Attractif
Ukraine
10%
32%
49%
55%
37%
46%
24%
38%
France
Espagne
Italie
46%
20%
30%
17%
62%
14%
60%
Pays-Bas
14%
51%
45%
10%
7%
30%
56%
28%
6%
26%
73%
70%
Moins attractif
Question pose : Comment qualifieriez-vous l'attractivit de votre pays pour les investissements immobiliers en 2013 ? Et en comparaison avec les autres pays d'Europe ?
Janvier 2013
Page 32
1%
50%
44%
Russie
6%
30 %
35%
Royaume-Uni
5%
41%
69 %
Belgique
4%
50%
53%
Autriche
33%
50%
Luxembourg
Pologne
45%
46%
45%
Suisse
32%
63%
50%
Allemagne
41%
5%
8%
Par rapport aux autres pays
La crise de l'euro et les craintes concernant l'inflation stimulent les

transactions
Perceptions de la crise de l'euro
Messages cls
La crise de la dette souveraine de la

zone euro stimule le volume des
transactions dans la plupart des pays
sonds.
Surtout en Allemagne et en France, les
investisseurs se tournent de plus en plus
vers les investissements immobilier.
Dans les pays non membres de la zone
euro les craintes de la crise de la dette
souveraine de la zone euro ainsi que de
l'inflation sont moins importantes.
Certains pays (Italie, Espagne) souffrent
fortement de la crise de la dette
souveraine de la zone euro.
8%
47%
5% 12%
45%
46%
12% 6%
55%
14%
15%
19%
10%
16%
24%
16%
7%
52%
27%
25%
36%
15%
35%
16%
10% 10%
37%
33%
6%
13%
27%
50%
D'accord
45%
Ukraine
45%
Turquie
34%
Royaume-Uni
37%
Sude
21%
17%
33%
20%
15%
Plutt d'accord
Russie
30%
15%
Pays-Bas
20%
20%
15%
Plutt pas d'accord
Espagne
Italie
16%
38%
60%
34%
15%
19%
15%
44%
33%
17%
55%
45%
29%
27%
5% 15%
20%
25%
11%
4%
23%
60%
10%
30%
25%
34%
10%
16% 6%
37%
50%
10% 10%
20%
52%
43%
23%
18%
30%
29%
Pologne
40%
7% 7%
24%
50%
Autriche
57%
35%
Suisse
8% 1%
44%
58%
Belgique
35%
42%
42%
Luxembourg
45%
18%
10%
France
58%
10% 10%
49%
Allemagne
37%
24%
Craintes concernant l'inflation
19%
29%
27%
20%
Pas d'accord
Question pose : tes-vous d'accord avec les affirmations suivantes : la crise de la dette souveraine de la zone euro va inciter les investisseurs europens investir davantage dans le
march de l'immobilier. Les craintes d'une forte inflation moyen terme inciteront les investisseurs se tourner vers le march de l'immobilier
Janvier 2013
Page 33
La nouvelle rglementation Ble III qui rend le financement immobilier

plus difficile d'accs pourrait tre contre-balance par la rglementation
Solvabilit II.
Directive Ble III
10% 5%
52%
13% 4%
19%
9%
21%
20%
25%
24%
20%
12%
24%
32%
42%
30%
10%
10%
20%
30%
17%
27%
25%
35%
10%
30%
D'accord
Ukraine
40%
30%
36%
20%
5%
Suisse 1)
21%
30%
20%
35%
Plutt d'accord
25%
Russie
30%
20%
Plutt pas d'accord
5%
1)
Espagne
1)
Italie
Pas d'accord
18%
10%
27%
20%
Au vu de Solvabilit II, les assurances

interviennent de plus en plus comme
financiers.
16%
Dans les pays impacts le plus par la

directive Ble III (ex. Allemagne), les
acteurs du secteur s'attendent ce que
les compagnies d'assurance et les fonds
de pension adoptent le rle de prteur.
20%
12% 6%
35%
50%
40%
3%
26%
55%
10% 13%
23%
17%
Question non incluse dans l'enqute mene en Turquie

25%
Belgique
20%
58%
Limitations des banques financer les

prts immobiliers en raison de Ble III.
10%
9%
64%
1) 2)
Turquie
50%
25%
35%
Luxembourg,
40%
9%
25%
42%
13%
9%
44%
33%
Pologne 2)
45%
17%
46%
28%
France
33%
10%
21%
43%
Pays-Bas
47%
37%
15%
33%
59%
Allemagne
25%
Messages cls
42%
37%
Royaume-Uni
62%
54%
9%
43%
Sude
50%
19%
20%
Autriche 2)
33%
33%
6% 13%
15%
Directive Solvabilit II
30%
15%
20%
25%
35%
35%
1) Non
15%
membre de l'Union europenne, directive

Solvabilit II juridiquement non contraignante.
2) Non membre du Comit de Ble sur le contrle
bancaire, directive Ble III juridiquement non
contraignante.
Question pose : tes-vous d'accord avec l'affirmation suivante : la directive Ble III rendra les prts immobiliers moins attractifs pour les banques et accentuera les restrictions dans
le secteur des prts hypothcaires. Compte tenu de la directive Solvabilit II, les compagnies d'assurance et les fonds de pension joueront de plus en plus le rle de cranciers pour les
investissements immobiliers
Janvier 2013
Page 34
Prvision d'une augmentation du volume des transactions en partie due

aux investissements internationaux
Messages cls
La grande majorit des sonds table sur

une augmentation du volume des
transactions en 2013, par rapport
l'anne prcdente.
En Suisse, seulement 50% des sonds
s'attendent une augmentation du
volume des transactions, taux infrieur
la moyenne des autres pays sonds.
Cette augmentation est en partie
favorise par les investisseurs
internationaux en qute de nouvelles
opportunits d'investissement.
Volume des transactions

12% 6%
41%
5% 12%
20%
5%
25%
56%
13%
25%
29%
5%
23%
15%
25%
14%
15%
25%
17%
33%
45%
33%
45%
D'accord
39%
30%
Plutt d'accord
15%
Russie
23%
Belgique
25%
17%
11%
20%
Plutt pas d'accord
30%
Espagne
Suisse
Italie
27%
16%
5%
11% 8%
10% 5%
25%
20%
14%
17%
20%
10%
30%
25%
20%
20%
20%
14%
25%
Page 35
20%
33%
50%
29%
45%
Pas d'accord
19%
25%
Question pose : tes-vous d'accord avec l'affirmation suivante: en 2013, le volume global des transactions augmentera par rapport au niveau de 2012. Les investisseurs
internationaux contribueront une part croissante du volume des transactions .
Janvier 2013
10%
25%
33%
30%
13%
37%
30%
34%
9%
30%
33%
45%
Pologne
50%
19%
66%
37%
Autriche
29%
10%
33%
35%
20%
43%
20%
Ukraine
45%
37%
60%
Allemagne
9%
14%
51%
Sude
41%
20%
14%
19%
6% 18%
54%
Turquie
70%
31%
23%
Royaume-Uni
47%
18%
41%
France
35%
36%
58%
Pays-Bas
43%
48%
15% 2%
7%
Luxembourg
82%
13% 3%
17%
Activits transfrontires
Les normes environnementales de construction jouent un rle cl dans

beaucoup de marchs
Importance des normes environnementales de construction
Messages cls
Les sonds de presque tous les pays

concerns considrent que normes
environnementales de construction
jouent un rle important.
Dans les pays avec un grand nombre de
fonds immobiliers comme le
Luxembourg, l'Allemagne et les PaysBas, le focus sur les normes
environnementales est souvent motiv
par des raisons de marketing.
Austria
Autriche
Luxembourg
Luxembourg
57%
France
France
Russia
Russie
55 %
8%
60%
25%
45%
38%
20%
50%
21%
39%
15%
10%
21%
45%
10%
20%
Plutt d'accord
2%
27%
50%
7%
25%
17%
15%
21%
30%
30%
Plutt pas d'accord
6%
10%
28%
43%
1%
5%
15%
49%
23%
D'accord
16%
30%
25%
13%
19%
45%
20%
4%
53%
40%
Italy
Italie
15%
38%
27%
Ukraine
UK
Royaume-Uni
Spain
Espagne
12%
32%
Turkey
Turquie
Sweden
Sude
Poland
Pologne
Belgium
Belgique
5% 5%
88%
Switzerland
Suisse
Germany
Allemagne
Netherlands
Pays-Bas
33%
30%
Pas d'accord
Question pose : tes-vous d'accord avec l'affirmation suivante : les normes environnementales de construction vont jouer un rle plus important dans les investissements
immobiliers existants .
Janvier 2013
Page 36
Les projets spculatifs devraient tre progressivement de retour sur bon

nombre de marchs
Dveloppement de projets spculatifs
Messages cls
Dans quelques pays (France, Russie,

Luxembourg et Pologne), une majorit
de participants prvoie un retour des
projets spculatifs.
En Allemagne, en Italie et en Sude, un
degr lev de pr-locations semble
tre une condition pralable au
dveloppement de projets pour obtenir
des financements.
28%
France
45%
37%
Russie
30%
53%
Luxembourg
Pays-Bas
Espagne
10%
Royaume-Uni
Suisse
Allemagne
Italie
Sude
20%
27%
19%
4%
8%
D'accord
46%
39%
37%
Page 37
21%
56%
10%
17%
Plutt d'accord
15%
35%
40%
67%
Plutt pas d'accord
Question pose : tes-vous d'accord avec l'affirmation suivante : les projets spculatifs seront de retour en 2013 .
Janvier 2013
20%
25%
25%
15%
40%
17%
29%
3%
38%
40%
17%
5%
28%
20%
20%
20%
19%
40%
Belgique
25%
28%
24%
Ukraine
35%
30%
22%
19%
13%
20%
15%
22%
Autriche
6%
30%
35%
Turquie
9%
17%
6%
25%
Pologne
16%
Pas d'accord
Potentiel de croissance pour les immeubles de bureau dans la majorit

des pays
Tendances des prix immobilier de bureau (emplacement de premier

ordre/priphries)
Sude
1325
42
62
PaysBas
19
28 53
41 28
Belgique
10
30 60
20 25
31
2
40 58
Allemagne
55
Luxembourg
6
35 59
France
29 24
47
9
19
72
23 33
44
Suisse
29 24
39
57
7
43 50
17 33
50
45
40
Ukraine
69
5
33
24
68
40
15
45
62
15
Autriche
Italie
40 30
30
30 40
30
26
35
57
Espagne
3310
50
Pologne
42 28
30
Russie
Royaume
-Uni
Messages cls
10
35 55
20
35
45
Une stabilisation, voire une hausse des

prix de limmobilier de bureau est
attendue dans presque tous les pays.
Tendances contradictoires pour
l'immobilier de bureau (1A) en Suisse,
Espagne, Italie, et Sude, avec des prix
stables ou en baisse.
Le potentiel de croissance des prix des
bureaux dans les zones priphriques
est surtout envisag dans les pays
situs l'est de d'Europe.
38 19
43
15
65 20
Turquie
15
20 65
10
Lgende
20
Emplacements de premier ordre / priphriques

50
39
11
37
19
44
Question pose : D'aprs vous, comment les prix d'achat volueront-ils en 2013 selon le type de biens immobiliers et la zone gographique ?
Janvier 2013
Page 38
Prix en hausse
Prix stables
(rsultats en pourcentages)
Prix en baisse
Stabilisation, voire hausse des prix de limmobilier commercial dans la

majorit des pays
Tendances des prix, immobilier commercial (emplacements de premier
ordre/priphriques)
Messages cls
Stabilisation, voire hausse des prix pour

l'immobilier commercial.
La hausse de prix dans les
emplacements de premier ordre (1A)
est plus marque en Autriche, au
Luxembourg et en Turquie.
Pays- 25 47
Potentiel de croissance dans les
Bas 28
priphries pour les biens commerciaux
Belgique 30 35
et particulirement dans les pays de
35
l'est de l'Europe ainsi qu'en France.
Luxembourg
12
24
64
Sude
66
41
11 36
15 30
49
Russie
23
60 15
1
53
France
41
7
30
37
16
40
44
43
15 25
44
35
3
48
50
11
37
19
44
Prix en hausse
Prix stables
33
24
65
40
15
45
67
40
40
43
20
55 25
56
Prix en baisse
Page 39
20
33 24
Janvier 2013
43
Ukraine
10
40 50

39
17
40
20
Autriche
21 16
55
45
60
Suisse
Italie
Espagne
47
44
43
Pologne
Allemagne
35 24
13
44
55
23
42 25
33
Royaume
-Uni
34 25
49
Lgende
1717
Turquie
5
35
60
15 15
Dans certains pays, l'immobilier rsidentiel semble nettement attirer les

acheteurs
Tendances des prix, immobilier rsidentiel (emplacements de premier

ordre/priphriques)
Messages cls
Sude
13
42
PaysBas
Belgique
22
34
44
46
1525
Luxembourg
12
35 53
33 8
59
RoyaumeUni
16
38
8
26
15
45
35
60
45
66
Russie
43
Allemagne
1515
20
24 41
35
France
19
35
46
21 33
44
Espagne
2310
64
75
Suisse
3
34
55
1613
63
Italie
15
50 35
Ukraine
25 25
Autriche
5
24
71
50
40 27
33
35 40
25
65
25 25
37 20
43
Pologne
17
40
3
40
57
En Allemagne, en Autriche, au
Royaume-Uni et en Suisse, les sonds
s'attendent une augmentation des prix
des biens rsidentiels aux
emplacements de premier ordre.
Les sonds de la plupart des marchs
estiment que les prix de l'immobilier
rsidentiel des zones priphriques
devraient rester stables.
50
15 35
50
14 33
53
15
55 30
Turquie
5
35 55
Lgende
15 15

50
39
11
37
19
44
Janvier 2013
Page 40
Prix en hausse
Prix stables
Prix en baisse
Principaux vendeurs et acheteurs par pays (I/II)
Messages cls
PRINCIPAUX vendeurs
Les vendeurs les plus actifs:

Socits de grance
Banques
Fonds de capital-investissements /
arbitrage
Les acheteurs les plus actifs:
Investisseurs privs et family offices
Fonds d'investissements / arbitrage
Socits immobilires spcialises dans le secteur rsidentiel

(81 %), socits d'exploitation immobilire/socits civiles de
placement immobilier (76 %), autres fonds internationaux
(71 %)
(80 %), fonds opportunistes/fonds de capital-investissement
(80 %), autres fonds internationaux (75 %)
Banques (79 %), fonds ouverts (immobilier) (72 %), autres
fonds internationaux (69 %)
Fonds ouverts (immobilier) (90 %), autres fonds
internationaux (89 %), fonds opportunistes/fonds de capitalinvestissement (88 %)
Compagnies d'assurance/fonds de pension (50 %), socits
immobilires spcialises dans le secteur rsidentiel (45 %),
fonds opportunistes/fonds de capital-investissement (40 %)
Socits d'exploitation immobilire/socits civiles de
placement immobilier (94 %), fonds ferms (immobilier)
(88 %), fonds opportunistes/fonds de capital-investissement
(82 %)
Secteur public (88 %), socits immobilires spcialises dans
le secteur rsidentiel (79 %), banques (79 %)
Fonds ferms (immobilier) (75 %), compagnies
d'assurance/fonds de pension (75 %), fonds
opportunistes/fonds de capital-investissement (65 %)
Banques (80 %), secteur public (77 %), socits d'exploitation
immobilire/socits civiles de placement immobilier (76 %)
placement immobilier (57 %), banques (53 %), fonds ferms
(immobilier) (50 %)
PRINCIPAUX acheteurs
Autriche
Belgique
France
Allemagne
Italie
Luxembourg
Pays-Bas
Pologne
Russie
Espagne
Fonds opportunistes/fonds de capital-investissement (95 %),

cabinets privs/family offices (90 %), compagnies
d'assurance/fonds de pension (86 %)
Compagnies d'assurance/fonds de pension (85 %), socits
immobilires spcialises dans le secteur rsidentiel (80 %),
banques (80 %)
Fonds ferms (immobilier) (75 %), fonds souverains (75 %),
banques (72 %), compagnies dassurance (65%)
Cabinets privs/family offices (93 %), compagnies
d'assurance/fonds de pension (92 %), autres fonds
internationaux (89 %)
Compagnies d'assurance/fonds de pension (60 %), fonds
opportunistes/fonds de capital-investissement (55 %), fonds
ferms (immobilier) (55 %)
socits immobilires spcialises dans le secteur rsidentiel
(88 %), compagnies d'assurance/fonds de pension (88 %)
Fonds souverains (81 %), cabinets privs/family offices (72 %),
autres fonds internationaux (69 %)
placement immobilier (85 %), fonds opportunistes/fonds de
capital-investissement (80 %), fonds souverains (75 %)
placement immobilier (90 %), cabinets privs/family offices
(87 %), fonds souverains (70 %)
Fonds ouverts (immobilier) (50 %), banques (44 %), socits
d'exploitation immobilire/socits civiles de placement
immobilier (40 %),
Question pose : Selon vous, comment se comporteront les vendeurs/acheteurs suivants sur le march de l'immobilier en 2013 ?
Janvier 2013
Page 41
Principaux vendeurs et acheteurs par pays (II/II)
PRINCIPAUX vendeurs
(87 %), socits d'exploitation immobilire/socits civiles de
placement immobilier (87 %), compagnies d'assurance/fonds
de pension (79 %)
Banques (87 %), entreprises (non immobilires) (74 %), autres
fonds internationaux (59 %)
(95 %), entreprises (non immobilires) (90 %), autres fonds
Fonds ouverts (immobilier) (77 %), banques (75 %), socits
immobilier (72 %)
(80 %), entreprises (non immobilires) (75 %), autres fonds
PRINCIPAUX acheteurs
Sude

placement immobilier (88 %), fonds ferms (immobilier)
(87 %), compagnies d'assurance/fonds de pension (83 %)
Royaume-Uni
Fonds immobilier (87 %), compagnies d'assurance/fonds de

pension (81 %), socits d'exploitation immobilire/socits
civiles de placement immobilier (81 %)
(75 %), cabinets privs/family offices (75 %), socits
immobilier (75 %)
cabinets privs/family offices (72 %), fonds souverains (70 %)
Ukraine

cabinets privs/family offices (70 %), banques (70 %)
Suisse
Turquie
Messages cls
Les vendeurs les plus actifs:

Socits de grance
Banques
Fonds de capital-investissements /
arbitrage
Les acheteurs les plus actifs:
Investisseurs privs et family offices
Fonds d'investissements / arbitrage
Question pose : Selon vous, comment se comporteront les vendeurs/acheteurs suivants sur le march de l'immobilier en 2013 ?
Janvier 2013
Page 42
Demande gnralement plus faible pour l'mmobilier de bureau...
Intrt pour les investisseurs, immobilier de bureau
Messages cls
Sude
44
25
67
PaysBas
Belgique
Luxembourg
RoyaumeUni
31 19
16 34
50
26 25
17 32
20
30
12
46 24
12
France
12
40
2
46
Russie
Pologne
Allemagne
2020
25 35
1322
15
43
Suisse
Autriche
Italie
10
40 33
17
Ukraine
35 20
25
20
1910
29 42
11 18
21
39
Espagne
1723
13
47
Demande moins importante par rapport

l'anne prcdente pour l'immobilier
de bureau.
Seuls les investisseurs de Sude, de
Turquie et de France affichent un intrt
trs marqu pour les immeubles de
bureau.
50
30
20
Turquie
15
20 65
Lgende
14 21
21
44
Fort intrt
Question pose : Par rapport 2012, quelle est votre stratgie d'investissement 2013 vis--vis des types de biens immobiliers suivants ?
Janvier 2013
Page 43
Intrt modr
Faible intrt
Pas intresss
tandis que la demande pour l'immobilier commercial est modre ou

forte
Intrt pour les investisseurs, immobilier commercial
Messages cls
Les investisseurs de la plupart des pays

s'intressent encore, dans diffrentes
mesures, limmobilier commercial.
Les investissements relatifs
limmobilier commercial ne jouent qu'un
rle mineur en Italie et en Espagne.
Sude
Pays
-Bas
Belgique
17
4 50
29
RoyaumeUni
28 22
19 31
21 23
15
41
1525
30
30
Luxembourg
Russie
47
Allemagne
16
8 37
31
18
58 12
6
France
5
19 43
33
Espagne
27 723
Suisse
2020
15
45
Autriche
44
Fort intrt
Intrt modr
Faible intrt
Pas intresss
Janvier 2013
Page 44
30 25
10 35
45 40
15
Lgende
14 21
Ukraine
10
10 33
47
2111
26
26
Italie
Pologne
43
21
7
13 33
Turquie
51035
50
Compte tenu des prvisions favorables des prix, les biens immobiliers
rsidentiels figurent sur les listes de nombreux acheteurs
Intrt pour les investisseurs, immobilier rsidentiel
Messages cls
Sude 29 33
2513
Pays
-Bas
Belgique
Luxembourg
Russie
RoyaumeUni
25 25
25 25
19 26
19
36
2015
25
40
6
24
52
12
Pologne
Allemagne
2 15
11
65
France
9
14 42
35
1323
27
37
La demande de biens rsidentiels reste

forte dans la plupart des pays sonds,
l'exception de l'Italie, de l'Espagne et du
Luxembourg.
En Suisse et en Allemagne, les biens
rsidentiels semblent trs recherchs
par les investisseurs.
Suisse
2515
25 35
Autriche
Italie
2710
27
36
30 30
1525
10
10
47
33
3
8
24 47
Espagne
Ukraine
45 40
15
Turquie
15
15 45
25
Lgende
14 21
21
44
Fort intrt
Janvier 2013
Page 45
Intrt modr
Faible intrt
Pas intresss
Ernst & Young

Assurance | Tax | Transactions | Advisory
2013 Ernst & Young - all rights reserved.
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Partner
Rolf Bach
Executive Director
Tel
+41 58 286 5294
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Email pierre-alain.cardinaux@ch.ey.com
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A propos du groupe mondial Ernst & Young

Le groupe mondial Ernst & Young est lun des leaders dans les
domaines de l'audit, de la fiscalit, des transactions et du
conseil. Nous faisons la diffrence en aidant nos
collaborateurs et nos clients identifier et raliser leur
potentiel. Partout dans le monde, nos 167 000 collaborateurs
associent nos fortes valeurs communes un ferme
engagement pour la qualit.
Le groupe mondial Ernst & Young dsigne les socits
membres d'Ernst & Young Global Limited (EYG). Chacune des
socits membres dEYG est une entit juridique distincte et
indpendante, et ne peut tre tenue responsable des actes ou
omissions des autres entits. Ernst & Young Global Limited,
socit britannique responsabilit limite par garantie, ne
fournit pas de prestations aux clients.
En Suisse et au Liechtenstein, Ernst & Young SA est lune des
premires socits daudit et de conseil avec environ 2100
collaborateurs rpartis sur 11 sites. La socit propose
galement des services dans les domaines de la fiscalit et
duroit, ainsi quen matire de transactions et de comptabilit.
Dans cette publication, Ernst & Young et nous se
rfrent Ernst & Young SA, la socit suisse membre
d'Ernst & Young Global Limited. Pour de plus amples
informations, rendez-vous sur notre site Internet
www.ey.com/ch.
Janvier 2013
Page 46

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Baromtre du march de linvestissement immobilier

March des transactions

Baromtre du march de linvestissement immobilier suisse 2013

March des transactions

Slection de transactions immobilires commerciales...

Prix (mio. CHF)

Immeuble de bureaux (sige), Berne

Immeuble de bureaux, Ble

Tlvision Suisse SSR

Immeuble de bureaux, Genve

Immeuble commercial, Zurich

Banque nationale suisse

Immeuble commercial, Zurich

Credit Suisse REF Hospitality

Swisstel, Ble et Zurich

Credit Suisse Real Estate Fonds

Immeuble de bureaux, Arbon

Zurich fondation de placement

Immeuble de bureaux, Berne et Lausanne

Rudolf Maag / Daniel Koester

Grand Hotel Bellevue, Gstaad

Socit de ngoce, Muttenz

Swiss Prime Site AG

Parc de bureaux, Soleure

Norges Bank Investment Management

Complexe de bureaux Uetlihof, Zurich

Volume des transactions

Baromtre du march de linvestissement immobilier suisse 2013

... et de transactions immobilires rsidentielles ralises en 2011 en

Zurich fondation de placement

UBS AST Immobilien Schweiz

Credit Suisse REF Green Property

Immeuble dhabitation, Veyrier

UBS Property Fund Sima

Immeuble dhabitation, Ble

Immeuble dhabitation, Wohlen

Apport en nature Immeubles

Parmi les principaux vendeurs figurent

Les acheteurs les plus actifs sont les caisses de

Prix (mio. CHF)

3 Volume des transactions

Le volume des transactions pour limmobilier

Baromtre du march de linvestissement immobilier suisse 2013

Baromtre du march de linvestissement immobilier suisse 2013

Notre baromtre couvre un large ventail dinvestisseurs...

Baromtre du march de linvestissement immobilier

En octobre et novembre 2012, plus de 85 acteurs du march immobilier suisse de ces

En termes de contenu, lenqute porte principalement sur les thmes suivants :

Apprciation gnrale du march de linvestissement immobilier en Suisse

Etude de la stratgie des investisseurs immobiliers en Suisse au vu de lvolution du

Fonds opportunistes / fonds de capitalinvestissement

Ce sondage a t ralis simultanment en Suisse et dans quatorze autres pays

Lenqute mene cette anne est la

Apprciation du march de linvestissement

Outre les rponses proposes, les sonds ont la

Baromtre du march de linvestissement immobilier suisse 2013

... qui portent un jugement globalement favorable sur la Suisse en

1 Les prix sont trop levs en raison

Les prix sont leur plus haut

1 La Suisse demeure attrayante tant

march immobilier suisse devrait

suisse, limmobilier est

3 La Suisse reste attrayante grce

3 Les rendements sur cash-flow sont