Vous êtes sur la page 1sur 11

GRIDAUH Source : J-P.

Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

Observatoire de la mise en uvre de la rforme

LE CHANGEMENT DE DESTINATION
Compte rendu de la runion du 24 novembre 2008

Les origines du contrle pralable du changement de destination


Si le contrle pralable des changements de destination nest pas une ide neuve en matire
durbanisme, il ne remonte pas aux sources du droit du permis de construire.

Ce contrle date en effet de la loi du 31 dcembre 1976, la proccupation du lgislateur ayant


t dviter le dtournement des rgles durbanisme une fois les constructions acheves1.

Les interprtations hsitantes de la jurisprudence


La jurisprudence ntait pas univoque sur la notion mme de changement de destination.

Comme lont soulign les Professeurs Jacquot et Priet2, deux conceptions de cette notion de
changement de destination pouvaient tre observes :

- lune finaliste , selon laquelle il y a changement de destination lorsque les


travaux envisags conduisent rendre applicable l'immeuble une rgle
durbanisme qui ne l'tait pas antrieurement. Ainsi pour Monsieur GENEVOIS,
prcit, Le permis de construire n'est exig que pour les changements de
destination qui sont susceptibles d'avoir une incidence sur la rgle
d'urbanisme 3 ;

1
B. Genevois, Les autorisations administratives en matire de rhabilitation de lhabitat ancien : Droit et Ville
1979, n8, p. 96.
Larticle 84 du CUH (issu de lordonnance n 45-2542 du 27 oct. 1945, ne soumettait permis de construire,
sagissant des constructions existantes, que les modifications extrieures, les reprises de gros-uvre, les
surlvations et les travaux entranant modification de la distribution intrieure sur les points viss par les
rglements sanitaires .
La loi n 67-1253 du 30 dcembre 1967 na soumis a permis de construire que les modifications extrieures,
les reprises de gros-uvre et les surlvations. Et la loi n69-9 du 3 janvier 1969 a complt comme suit cette
numration : Toutefois, dans les communes de moins de 2000 habitants et hors des primtres
dagglomrations, dans les hameaux et pour les btiments isols, lamnagement des constructions existantes
qui na pas pour but den modifier les volumes extrieurs et la destination nest pas soumis la dlivrance
dun permis de construire. La demande de permis est, dans ce cas, remplace par une dclaration pralable
() .
Pour la doctrine administrative, pour la priode comprise entre la loi du 30 dcembre 1967 et la loi du 31
dcembre 1976, les changements de destination de locaux existant ne sont pas soumis permis (Rp. min. JO
Db. AN, 22 fv. 1975, p.).
2
Droit de lurbanisme, Dalloz, 5me d., n 632.
3
Dans ce sens, CE, 25 juin 1986 : LPA 8 oct. 1986, p. 4, concl. Lasserre ;

1
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

- lautre fonctionnelle , selon laquelle le changement de destination est constitu


par la seule affectation une destination diffrente, que ce changement soit ou
non de nature avoir une incidence sur les rgles durbanisme applicables 4

Enfin, une divergence avait pu apparatre entre les deux ordres de juridiction en ce qui
concerne lchelle du changement de destination, le juge judiciaire privilgiant limmeuble (il
ny a changement de destination soumis permis que sil porte sur limmeuble entier)5, et le
juge administratif, le local6. La solution de la chambre criminelle de la Cour de cassation
ntait pas intangible, et semblait, dans son dernier tat se rapprocher de celle du juge
administratif7.

La clarification apporte par la rforme


Dans ce contexte, on ne peut quapprouver leffort de clarification fait par la rforme.

- dabord, en ce quelle a dfini la notion mme de changement de destination, cette


dfinition sinspirant troitement du critre fonctionnel sus-voqu : Il ny a
changement de destination que lorsque lon passe dune destination vise larticle
R 123-9 du Code de lurbanisme, une autre destination mentionne cet article ;

- ensuite, en ce quelle prcise la porte de cette dfinition : les locaux accessoires


dun btiment sont rputs avoir la mme destination que le local principal.

Toutefois cette clarification nest pas totale. Parmi les questions en suspend figurent celles
suivantes, aucunement exhaustives.

I- Quelle chelle pour le changement de destination ?


Les textes nouveaux ne tranchent pas la question de savoir si le changement de destination
sapprcie lchelle du local ou du btiment .

Bien plus, leur rdaction induit elle-mme la confusion :

- larticle R 421-14, par exemple, qui dfinit le champ dapplication du permis de


construire et prcise que les locaux accessoires du btiment ont la mme
destination que le local principal
- et larticle R 421-17, qui soumet dclaration pralable les changements de
destination dun btiment , lorsquils ne relvent pas du permis de construire.

4
CE, 6 fv. 2002, req. n 235242 ; CE, 4 nov. 1996, req. n109619 : BJDU 1996, p. 431, concl. contr. C.
Mauge
5
Cass. crim. 19 dc. 1989 : Bull. crim ; n 494
6
CE, 5 avr. 1996, Caisse gnrale de retraite par rpartition, req. n 133813.
7
Cass. crim. 15 juin 2004, n03-84.395.

2
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

Il semble cependant que lautorisation durbanisme est ncessaire en cas de changement de


destination du local :
- dabord, parce que dans leurs dcision les plus rcentes, les deux ordres de
juridiction paraissaient adopter une solution commune en ce sens ;
- ensuite, parce que texte ninterdit pas cette lecture ;
- enfin, parce que seule cette solution permet le contrle de la mixit des fonctions
qui doi tre recherche dans le cadre du P.L.U.

Reste quil pourrait tre propos, dadapter le texte, en prcisant de modifier comme suit
larticle R 421-17 b) : les changements de destination dun btiment existant ou de locaux
situs dans ce btiment entre les diffrentes catgories de destination (.) .

Force est dobserver dailleurs que la notion de local est imprcise. A tout le moins serait-il
opportun dapprhender, en cette matire, le local comme une unit de fonctionnement
relevant dun mme gestionnaire (un appartement, un commerce, par exemple). Ce point sera
rexamin infra (cf. IV).

II- Quelle destination de rfrence ?


Le changement de destination soulve naturellement la question de la destination de
rfrence. Sagit-il de la destination de fait (lusage actuel du local) ou de la destination de
droit (la destination autorise) ?

Le Code de lurbanisme ne prend pas parti sur cette question, la diffrence, par exemple, du
nouveau rgime de contrle des changements dusage des locaux dhabitation :
- qui prend en compte lusage de fait pour les locaux existant la date de rfrence
du 1er janvier 1970 ;
- et lusage de droit pour les locaux construits ou transforms aprs cette date.

a) Une jurisprudence pointilliste

La jurisprudence antrieure, sans tre clairement fixe, permet de dgager quelques repres
relatifs, dune part, lincidence du non-usage dun btiment sur le changement de
destination et, dautre part, lincidence dun changement dusage sur la destination.

Sur le premier point, le principe tait que la destination ne steint pas avec le non usage des
locaux. Cette position est commune entre les ordres de juridiction (Cass. crim., 5 avr. 2005,
n04-83.124 sagissant dun htel ; CAA Paris, 17 mai 2001, req. n 98PA02618 et
98PA00373), la limite pouvant tre limpossibilit de qualifier un btiment dexistant si le
gros-uvre est totalement dlabr (CAA Nantes, 11 mai 2004, req. n01NT02044).

La solution sinscrit assez logiquement dans la dfinition mme du changement de destination


telle quelle est usuellement donne : ce pourquoi la construction a t conue, ralise ou
transforme . Elle sinstille galement du fait que, jusqu lentre en vigueur de la rforme,
il ne pouvait y avoir changement de destination soumis autorisation pralable quen cas de
travaux.

3
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

Force est de relever, cependant, quun certain courant jurisprudentiel a pu considrer que la
destination pouvait se perdre avec le non usage. Ainsi le Conseil dEtat a-t-il pu juger que la
transformation dune ancienne filature en habitation ntait pas constitutif dun changement
de destination, puisque celle-ci, ayant cess toute activit depuis de trs nombreuses annes
avait perdu sa destination industrielle (CE, 20 mai 1996, Auclerc, req. n125012)8.

Sur le second point, il existait deux courants jurisprudentiels contraires : lun prcisant que la
destination initiale peut se perdre par un changement dusage ancien (CAA Marseille, 29
janv. 2004, req. n 01MA001063) ; et lautre considrant que la destination initiale demeure,
en dpit dun changement dusage (CE, 31 mai 2001, Cne Hyres-les-Palmiers, req.
n234226).

Cest dans ce contexte quest intervenu larrt Fernandez.

b) Larrt Fernandez

Lenseignement principal de larrt Fernandez (CE, 12 janv. 2007 n 274362) est quil rduit
la porte de la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juillet 1986, Mme Thalamy, n 51172 : Rec.
C.E. p. 201), selon laquelle de nouveaux travaux prenant appui sur une construction illgale
ne peuvent tre autoriss que si, au plus tard simultanment, la construction initiale est
rgularise. Cette jurisprudence tait applique en cas de changement de destination (CE, 30
mars 1994, Gigoult, req. n 1137881). Et cest dailleurs ce quavait dailleurs fait le juge
dappel dans laffaire Fernandez.

Mais son arrt est cass et le Conseil dEtat infirme lopposition notifie par un maire une
dclaration de travaux pour des travaux ressortissant, en eux-mmes, de cette procdure, au
motif quils portaient sur une grange transforme quelques annes auparavant en habitation,
sans autorisation.

Ironie de lhistoire, cet arrt intervient quelque six mois aprs que la loi ENL a valid, a
contrario, la jurisprudence Thalamy en instituant la prescription dcennale de larticle L 111-
12.

Mais larrt Fernandez pourrait galement tre compris comme validant la destination de fait
(non autorise) comme destination de rfrence.

Et en ce sens, elle rejoindrait un courant jurisprudentiel selon lequel, pour le calcul de la


SHON, il convient de prendre en compte lusage effectif des btiments la date de la
demande (CE, 17 dc. 2003, Mignon, req. n 242448 : Rec. CE. T. p. 1028 ; CE, 7 juillet
2008, Proute, req. n293632), ce dont il rsulte que la surface danciennes granges, qui ne
sont plus affectes au stockage des rcoltes, doit tre prise en compte pour le calcul de la
SHON existante.

La doctrine administrative parait considrer qu lissue de larrt Fernandez, la destination de


fait constitue la destination de rfrence (Rp. min. n 1768, JO Snat Q, 29 nov. 2007, p.
2187).

8
Il sagissait dun problme dapplication du POS et non de champ dapplication du permis.

4
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

Il semble cependant que la ville de Paris sen tienne la destination de droit et lapplication
de la jurisprudence Thalamy9.

Et la question se pose ncessairement de la prennit de larrt Fernandez, dans le nouveau


contexte des autorisations durbanisme, tant au regard du fait que dsormais, les changements
de destination mme sans travaux sont soumis autorisation (voir infra) quen raison des
dispositions nouvelles de larticle L 111-12 introduites dans le Code de lurbanisme par la loi
ENL du 13 juillet 2006 (voir infra).

III- Quelles catgories de rfrence pour les destinations ?


Larticle R 123-9 nonce les catgories de destination auxquelles il convient de se rfrer. Ces
catgories sont : lhabitation, lhbergement htelier, le bureau, le commerce, lartisanat,
lindustrie, lexploitation agricole ou forestire, lentrept, les services publics ou dintrt
collectif.

Ces catgories justifient que le rglement du PLU puisse, pour chacune delles, fixer des
rgles diffrentes.

Il est parfaitement clair que le PLU ne peut crer dautres catgories ou, ce qui reviendrait au
mme, instituer des sous-catgories soumises des rgles diffrentes10.

a) La rigidit excessive de larticle R 123-9

Il est trs gnralement admis que les dispositions prcites de larticle R 123-9 pchent par
excs de rigidit et sont constitutives de nombreuses difficults pratiques11.

Afin dy remdier, la question se pose de savoir si, dans le cadre dun lexique annex au
rglement, le PLU peut expliciter ce quil convient dinclure dans chacune de ces catgories et
si cette numration peut gouverner le champ dapplication des autorisations ncessaires en
cas de changement de destination.

Ce point a fait lobjet dune rflexion de M. Inserget dans le cadre du dossier Ecriture du PLU
du GRIDAUH (fiche 2). Lauteur rpond positivement cette question, tout en appelant de
ses vux une liste nationale des activits correspondantes, en se rfrant par exemple aux
catgories INSEE ce qui conduirait une opportune unification du droit et des pratiques.

Cette suggestion pourrait tre reprise, sous rserve quune telle liste ne soit pas exhaustive.

Et dans cette attente, une circulaire pourrait tablir quelques cls , permettant de guider les
rdacteurs des PLU. A titre dillustration, la circulaire n 2006-19 du 22 mars 2006 sur le
nouveau rgime de la lgislation des changements dusage des locaux dhabitation prcise que

9
Le traitement des destinations dans le plan local d'urbanisme , 18 octobre 2006, document tabli par la
Direction de l'urbanisme de la mairie de Paris, p. 24. Selon ce document seront prises en considration les
destinations correspondant des droits rels ou certains tablis par le droit ou lusage .
10
G. Godfrin, note sous Rp. min. n3080 JOAN Q, 25 dc. 2007, p. 8224. On peut, par exemple, douter de la
lgalit, dans le cadre du PLU, de rgles durbanisme diffrentes pour les constructions dhabitation selon
quil sagit dhabitation collective ou individuelle.
11
La question pourrait mme se poser de savoir si elles sont lgales.

5
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

(pour la stricte application de cette lgislation) la notion de logement doit tre comprise
dans un sens trs large clair par la notion de rsidence principale .

De mme, les services parisiens rflchissent, dans le cadre de la modification du PLU, une
telle une cl permettant de mieux cerner la diffrence entre bureau et commerce. En ltat
de cette rflexion, la destination commerce serait rserve aux locaux affects la vente de
produits ou services et librement accessible la clientle ; en outre, tout local ne pouvant se
voir reconnatre une autre destination liste par le PLU serait rput avoir la destination
bureau12.

b) Champ dapplication des autorisations de changement de destination et


application de la rgle de fond

Le nouveau champ dapplication des autorisations durbanisme en matire de changement de


destination est en cohrence avec la rgle durbanisme elle-mme. En effet, aux termes de
larticle R 123-9, les rgles durbanisme ne peuvent tre diffrentes quau regard des
catgories de destination prvues par cet article. Et de la mme manire, il ny a changement
de destination soumis autorisation durbanisme pralable que si lon passe dune destination
vise par cet article, une autre.

Mais cette cohrence nexiste que dans le cas des PLU.

Lorsque le document durbanisme est un POS, celui-ci peut lgalement prvoir des rgles
durbanisme diffrentes selon dautres catgories de destination que celles vises larticle R
123-9.

Dans un tel contexte, la nouvelle dfinition du changement de destination sapplique en ce qui


concerne le champ dapplication des autorisations durbanisme. Le passage dune affectation
dun btiment existant une autre affectation peut donc chapper une autorisation pralable
si ce changement daffectation ne ralise pas un changement de destination selon la dfinition
nouvelle.

Mais, cette transformation, quand bien, mme elle serait exonre dautorisation nchappera
pas lapplication de la rgle durbanisme fixe par le POS (art. L 421-8, C. urb.).

IV- Changement de destination et changement dusage des locaux


dhabitation

Le principe dindpendance des lgislations sapplique, bien videmment, dans le cas dun
projet soumis la fois autorisation durbanisme au titre dun changement de destination et
autorisation de changement dusage au titre de larticle L 631-7 du CCH.

Il sen dduit que lautorisation durbanisme peut tre dlivre quand bien mme
lautorisation de changement dusage ne le serait pas (ou pas encore). Larticle L 631-8 du
CCH prcise quen ce cas les travaux autoriss au titre du permis de construire ou de la non-
opposition dclaration pralable ne peuvent tre engags avant la dlivrance de

12
Information donne par M. Polizzi, sous-directeur du permis de construire et du paysage de la rue.

6
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

lautorisation de changement dusage. Et dans ce cas, la dure de validit de lautorisation


durbanisme ne court qu compter de la dlivrance de lautorisation de changement dusage
(C. urb., art. R 424-20).

Par ailleurs, une passerelle procdurale est jete entre ces deux lgislations puisque la
dclaration pralable ou la demande de permis de construire vaut demande de changement
dusage. Et lon observera que cette solution savre dautant plus justifie depuis la
dcentralisation par la loi LME du 4 aot 2008 de la comptence en matire de contrle des
changements dusage13.

La question est celle de savoir si une autorisation durbanisme demeure ncessaire :

- lorsque le changement dusage ne porte que sur partie du local dhabitation, pour
permettre lexercice dune activit professionnelle (i);
- lorsque le changement dusage porte sur la totalit du local, mais est autoris titre
personnel et non rel, en labsence de compensation (ii).

(i) Changement dusage de partie dun local dhabitation

Prcisons dabord qu lissue de la loi LME, les hypothses de libert daffectation une
activit professionnelle de partie dun local dhabitation ont t multiplies14.

Sont libres (sous rserve des stipulations contractuelles ou du rglement de coproprit) :

- laffectation de partie dun local dhabitation une activit professionnelle, y


compris commerciale, ds lors que lactivit considre nest exerce que par le
ou les occupants ayant leur rsidence principale dans ce local et ne conduit y
recevoir, ni clientle ni marchandise (CCH, art. L 631-7-3)15 ;

- et, sauf pour les locaux HLM, laffectation de partie dun local dhabitation situ
au rez-de-chausse une activit professionnelle, y compris commerciale, ds
lors que lactivit considre nest exerce que par le ou les occupants ayant leur
rsidence principale dans ce local et quelle nengendre ni nuisance, ni danger
pour le voisinage et quelle ne conduise aucun dsordre pour le bti (CCH, art.
L 631-7-4) ;

En revanche, laffectation partielle usage dactivit (y compris commerciale) est soumise


autorisation lorsque le local dhabitation est situ en tage la condition quelle nengendre
ni nuisance, ni danger pour le voisinage et quelle ne conduise aucun dsordre pour le
bti (CCH, art. L 631-7-2).

13
Larticle 13 X de la loi LME n 2008-776 du 4 aot 2008 subordonne lentre en vigueur des modifications
apporte par cette loi au rgime des changements dusage des locaux dhabitation l'entre en vigueur des
dispositions, relevant de la loi de finances, prvoyant la compensation des charges assumes par les
communes du fait du transfert de comptences prvu par les mmes I X de cette mme loi . Or, ni la loi de
finances pour 2009, ni la loi de finances rectificatives pour 2008 ne paraissent prvoir cette compensation
financire. Il semble donc que les dispositions nouvelles ne sont pas applicables ce jour.
14
Ibid.
15
Il sagit principalement de lhypothse du tltravail.

7
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

Il semble possible de faire lconomie dune autorisation durbanisme lorsque le changement


dusage ne porte que sur partie dun local dhabitation. Il suffirait pour cela dadmettre que le
changement de destination nest soumis contrle pralable au titre du Code de lurbanisme
que sil porte sur la totalit dun local .

Dautant que ces changements partiels dusage sont en gnral autoriss titre personnel, et
doivent cesser lorsquil est mis fin, titre dfinitif, pour quelque raison que ce soit,
lexercice professionnel du bnficiaire (CCH, art. L 631-7-1). Il pourrait donc tre
considr que la destination dhabitation est inchange.

La solution est dj applique Paris, seule lautorisation de changement d'usage tant exige
en ce cas puisque, pris dans son ensemble, le local d'habitation reste un local d'habitation16.

Cette analyse (sous langle du changement de destination) sera-t-elle tendue aux nouveaux
cas prcits de libert daffectation partielle dun local dhabitation, notamment en rez-de-
chausse ?

(ii) Changement dusage de la totalit dun local dhabitation

Il ne fait aucun doute que si lautorisation au titre de larticle L 631-7 prsente un caractre
rel, parce quassujettie une compensation, une autorisation durbanisme est ncessaire
puisque le changement dusage est dfinitif. Il parait difficile de ne pas y voir un changement
de destination.

La question se pose, en revanche, lorsque lautorisation est dlivre titre personnel. Dans
cette hypothse, en effet, le changement dusage est rversible, le local devant revenir
lhabitation en cas de cessation de lexercice professionnel du bnficiaire de lautorisation.
Mais si le critre de la rversibilit de lusage est retenu, la solution adopte pour les
changements partiels dusage pourrait tre transpose, en ce qui concerne lautorisation
durbanisme.

Il nen demeure pas moins que au-del de la ncessit ou non dune autorisation durbanisme,
les dispositions du PLU simposent aux constructions, amnagements, installations et
travaux mme dispenss de toute autorisation au titre du Code de lurbanisme (art. L 421-8,
C. urb.).

V- Changement de destination et travaux


Il ne fait aucun doute que les textes issus de la rforme soumettent les changements de
destination sans travaux contrle au titre de lurbanisme, sous forme de non-opposition
dclaration pralable (voir annexe 1).

16
Le traitement des destinations dans le plan local d'urbanisme , 18 octobre 2006, document tabli par la
Direction de l'urbanisme de la mairie de Paris, p. 23-24.

8
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

On ne peut ds lors que stonner dune rponse ministrielle publie aprs le 1er octobre
2007 et selon laquelle le changement de destination dun immeuble usage dhabitation en
immeuble usage de bureaux, si cette transformation nest pas accompagne de travaux,
nest astreint aucune formalit au titre du permis de construire 17.

Quoiquil en soit, ces dispositions, qui obscurcissent plus encore les notions de destination et
dusage, ne font pas lunanimit (voir M. Ricard, La rforme du permis de construire ou la
marmite du diable, JCP 6 juill. 2007, d. N, n 495). Et force est dadmettre que cette
conception nouvelle du changement de destination sintgre mal dans le corpus du droit de
lurbanisme gouvernant des adaptations matrielles du sol ou des immeubles.

Lide, cependant, nest pas forcment mauvaise et, tout le moins, peut-on y voir deux
avantages de principe :

- le premier tient au fait que ce contrle pralable pourrait permettre dassurer la


conformit de limmeuble la norme de stationnement, puisque, de principe, la
non-opposition dclaration pralable peut constituer le fait gnrateur des taxes
et participations durbanisme, parmi lesquelles la participation pour dfaut de
ralisation des places de stationnement (C. urb., art. L 332-28) ;

- le second est constitu par la garantie donne loprateur de la conformit de la


nouvelle destination la rgle durbanisme ; la non-opposition dclaration
pralable loigne de loprateur linfraction pour non-conformit de la destination
nouvelle aux dispositions du PLU. (C. urb., art. L 160-1) tant rappel que, de
principe, ces dernires sappliquent mme en labsence dautorisation durbanisme
(L 421-8, C. urb.).

Mais on observera que, sur ces deux points, les textes nont pas t adapts en consquence.

En effet :

- si le principe lgislatif est que la non-opposition dclaration pralable est un fait


gnrateur des taxes et participations durbanisme, les textes rglementaires visent
encore le permis de construire comme seul fait gnrateur de la participation pour
non ralisation de place de stationnement (cf. C. urb., art. R 332-19 et s.) ;

- enfin il est loin dtre certain que larticle L 160-1, dans sa rdaction actuelle,
permette dincriminer un simple usage de locaux sans travaux (voir sur ce point M.
Ricard, prc.).

A tout le moins donc, les textes devraient-ils tre adapts pour tirer toutes les consquences de
lassujettissement dclaration pralable des changements de destination sans travaux.

Plus gnralement, dailleurs, devrait tre pose la question des quipements publics et de
leur financement, en cas de changement de destination sans augmentation de SHON.

17
Rp. min. n1724, JO Snat Q, 31 janv. 2008, p. 1521. Constr.-urb., mars 2008, comm. n53, G. Godfrin.

9
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

VI- Changement de destination et prescription administrative


Larticle L 111-3 (al. 1) dispose : La reconstruction lidentique dun btiment dtruit par
un sinistre est autorise nonobstant toute disposition durbanisme contraire, sauf si la carte
communale ou le plan local durbanisme en dispose autrement, ds lors quil a t
rgulirement difi . Pour le Conseil dEtat, un btiment rgulirement difi est un
btiment difi en vertu dun permis de construire non annul par le juge administratif ou
retir par lautorit administrative18.

Larticle L 111-12 est ainsi rdig : Lorsqu'une construction est acheve depuis plus de dix
ans, le refus de permis de construire ou de dclaration de travaux ne peut tre fond sur
l'irrgularit de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.

Les dispositions du premier alina ne sont pas applicables : (.) e) Lorsque la construction a
t ralise sans permis de construire (.) .

Ces deux dispositions, qui interpellent la notion de prescription administrative, soulvent une
mme question : pour leur application, faut-il assimiler construction transforme (au sens du
changement de destination) sans permis construction difie sans permis ?

Sagissant de larticle L 111-3, la jurisprudence apporte un dbut de rponse. Selon une cour
administrative dappel, ces dispositions ne permettent pas de reconstruire lidentique le
btiment pour une destination modifie antrieurement sans autorisation19

18
CE, 5 mars 2003, N. Lepoutre, req. n 252422 : Rec. CE p.116, BJDU 2003, p. 13 concl. Stahl, note
Bonichot ; JCP adm. 20031709, note Ph. Billet.
19
CAA Bordeaux, 31 mai 2007, req. n 04BX02084.

10
GRIDAUH Source : J-P. Meng
Observatoire de la mise en uvre de la rforme Cridon-Paris
24 nov. 2008

ANNEXE 1
CHANGEMENT DE DESTINATION SANS TRAVAUX ET AUTORISATION
DURBANISME

1. L'article R. 421-14 du Code de l'urbanisme dispose en son b) que : sont soumis permis
de construire : b) les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la
faade du btiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination
entre les diffrentes destinations dfinies l'article R. 123-9 .

L'article R. 421-17 soumet simple dclaration pralable : b) Les changements de


destination d'un btiment existant entre les diffrentes destinations dfinies l'article R.
123-9 et qui ne sont pas soumis permis de construire.

En premire analyse il faudrait considrer, s'agissant des btiments existants, que les
changements de destination, mme sans travaux, sont soumis dclaration pralable.

Cette analyse est renforce par le fait que les dispositions prcites figurent dans une
section 2 relative aux dispositions applicables aux travaux excuts sur les constructions
existantes et aux changements de destination de ces constructions . Il s'en instille que si
les changements de destination des constructions existantes n'taient contrls qu'en cas de
travaux, ladite section aurait t consacre aux dispositions applicables aux travaux
excutes sur les constructions existantes .

Cette analyse est galement renforce par le fait que l'article R. 424-18 dispose : Lorsque
la dclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain sans
travaux, la dcision devient caduque si ces oprations n'ont pas eu lieu dans le dlai de
deux ans compter de la notification mentionne l'article R. 424-10 ou de la date
laquelle la dcision tacite est intervenue .Il ressort expressment de ce texte qu'un
changement de destination est soumis dclaration pralable mme en l'absence de travaux
puisqu'en ce cas le dlai de validit de la non-opposition dclaration ne porte pas sur le
fait d'entreprendre les travaux mais sur le fait que les oprations doivent avoir lieu dans
ce dlai de validit.

Enfin on peut observer que le formulaire de dclaration attestant l'achvement et la


conformit des travaux - DAACT - (Cerfa n 13408*01) prcise que ce formulaire doit
tre utilis pour :

- dclarer l'achvement des travaux de construction ou


d'amnagement,

- ou dclarer que le changement de destination ou la division de


terrain a t effectu et est conforme au permis ou la
dclaration pralable.

Il parat clairement ressortir de ces remarques que l'intention du pouvoir rglementaire a


t de contrler les changements de destination, mme en l'absence de travaux.

***

11