La durée du bail de location dépend du type de contrat de location.

Plusieurs critères
entrent en compte pour déterminer la durée d’un bail d’habitation : la nature de la
location (bail vide ou meublé par exemple), la qualité du locataire (étudiant ou non)
ainsi que la qualité du bailleur (personne physique ou morale).

sommaire

 La durée du bail de location fixée selon le critère de la résidence principale

 Durée du bail d’habitation : bail meublé ou vide
 Les cas où la durée du bail de location vide peut être réduite
 L’exception à la durée du bail de location meublée : le contrat de location saisonnière
 La durée du bail de location à usage professionnel ou commercial
 L’exception à la durée du bail commercial : le bail dérogatoire
 La durée du bail de location : tableau récapitulatif

La durée du bail de location fixée selon le crit

ère de la résidence principale
Les règles déterminant la durée du bail de location sont fixées selon que le logement
constitue ou non la résidence principale du locataire. Pour mémoire, conformément à
la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé par le locataire
ou son conjoint pendant au moins huit mois par an.

Ce principe souffre d’exceptions en cas d’obligation professionnelle, de l’état de santé

du locataire ou de force majeure.

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire dans le cadre d’un

bail à usage d’habitation, la durée du bail est fixée selon le type de contrat : bail
meublé ou vide.

En revanche, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la

location n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989. La durée du bail de location peut
alors être librement fixée entre les parties.

Durée du bail d’habitation : bail meublé ou vide

Selon qu’il s’agisse d’un bail de location meublée ou vide, la durée du contrat va
varier.

Si le contrat de location concerne un logement meublé, alors la durée d’usage sera

d’un an. Pour rappel, un bail de location meublée doit comporter des équipements
obligatoires tels qu’un réfrigérateur ou un four à micro-onde par exemple pour assurer
au locataire une vie décente sans nécessité d’acheter du mobilier supplémentaire.

Toutefois, il est possible de réduire le bail de location meublée à neuf mois lorsque
le locataire est un étudiant. Cela résulte d’une loi du 18 janvier 2005 pour s’adapter
aux contraintes des étudiants.

Lorsqu’un bail étudiant est conclu, il est à noter qu’aucune reconduction tacite n’est
possible à la différence du bail de location meublée classique qui, lui, peut être
reconduit tacitement à l’issue du contrat de bail.

Attention ! Pour pouvoir prétendre à la conclusion d’un bail étudiant, le locataire

devra rapporter la preuve de son statut si le propriétaire-bailleur l’exige.

Si le contrat concerne un logement vide, alors la durée d’usage sera de trois ans si
le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale. À défaut, si le bailleur est
une personne morale (une société), alors le bail de location vide sera conclu pour une
durée d’usage de six ans. Il est toutefois possible de conclure contractuellement une
durée plus longue.

Les cas où la durée du bail de location vide peut

être réduite
Comme vu précédemment, selon la qualité du bailleur, le contrat de location vide est
conclu pour une durée d’usage de trois ou six ans. Toutefois, dans certains cas très
spécifiques, le bailleur peut réduire la durée du bail de location non meublée.

Pour ce faire, ce dernier doit justifier de la survenance d’un évènement certain et

précis. Il pourra s’agir, par exemple, d’un évènement professionnel ou familial.

Attention ! Pour constituer une raison valable, l’évènement doit justifier la reprise du
logement et, de facto, un bail de location vide à durée réduite. Cela peut être le cas,
par exemple, lors d’un départ à la retraite.

Néanmoins, le bail de location vide est soumis à une durée minimum d’un an.
Lorsqu’un bail de location vide à durée réduite est conclu, le bailleur devra informer
le locataire de la survenance de l’évènement au moins deux mois avant l’échéance du
contrat.

Bon à savoir : Si l’évènement se ne produit pas ou si vous manquez à votre

obligation de rappeler au locataire la survenance de celui-ci, le bail de location vide
sera automatiquement conclu pour une durée d’usage de trois ou six ans selon la
qualité du bailleur (personne physique ou morale).

L’exception à la durée du bail de location meubl

ée : le contrat de location saisonnière
Comme vu précédemment, en principe, la durée d’usage d’un bail de location
meublée est d’un an ou de neuf mois si le locataire est un étudiant. Toutefois, il existe
un type de contrat de location meublée spécifique : le contrat de location saisonnière,
appelé plus communément bail saisonnier.

Le bail saisonnier est soumis à une réglementation plus souple que la loi du 6 juillet
1989. En effet, le contrat de location saisonnière, ou bail meublé de tourisme, est une
convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition du locataire un logement
pendant toute une saison, en général touristique.

Le bail saisonnier se caractérise notamment par sa durée. Celle-ci devra être limitée à
la saison touristique de la région où le bien est situé. En cas de litiges, les juges se
réfèrent aux critères sociaux.

Attention ! En cas de dépassement, les juges peuvent requalifier de plein droit le

contrat en bail de location meublée. Pour connaître vos droits et vos obligations
légales, remplissez notre formulaire dédié.

La durée du bail de location à usage

professionnel ou commercial
Si le contrat de location est conclu à usage professionnel ou commercial, la durée du
bail s’en trouve affectée.

Selon la profession du locataire, le type de contrat conclu va varier. Si le locataire

souhaite louer des locaux pour exercer une activité commerciale, agricole ou
artisanale, alors il va conclure avec le bailleur un bail commercial. À défaut, pour les
professions libérales réglementées (médecin, avocat) ou les professions libérales non
réglementées, un bail professionnel sera conclu entre les parties.

Si le bail commercial est soumis à une réglementation stricte consacrée aux articles
L145-1 et suivants du Code de Commerce, le bail professionnel laisse place au
principe de la liberté contractuelle en accordant plus de flexibilité aux parties.

Dans le cadre d’un bail commercial, le contrat de location est conclu pour une durée
d’usage de neuf ans. Toutefois, le locataire bénéficie d’une période de résiliation
triennale, d’où l’autre appellation du bail commercial : le bail 3-6-9. Le bailleur
dispose lui aussi de la faculté de résiliation triennale mais sous des conditions plus
strictes. Si l’une ou l’autre des parties souhaitent exercer son droit de résiliation
triennale, elle devra respecter un préavis de six mois.

Il est à noter que le régime des baux commerciaux est bien plus protecteur du
locataire que celui des baux professionnels. En effet, dans le cadre d’un bail
commercial, le locataire bénéficie de la propriété commerciale qui lui offre un droit au
renouvellement du bail commercial lorsque ce dernier arrive à échéance. Si le bailleur
refuse le renouvellement du bail commercial, il devra verser au locataire une
indemnité d’éviction dont le montant servira à couvrir les éventuels frais de
déménagement et d’emménagement dans un nouveau local (pas de porte notamment).

En revanche, dans le cadre d’un bail professionnel, le contrat est conclu pour une
durée minimale de six ans. Il est possible de prévoir contractuellement une durée
plus longue si les parties trouvent cette option plus intéressante.

Néanmoins, il convient de noter que le régime des baux professionnels n’offre pas un
droit au renouvellement du bail au locataire. Les parties peuvent décider de
renouveler ou non le contrat de bail en respectant un préavis de six mois avant
l’arrivée du terme du contrat. Toutefois, en cas de refus de l’une ou l’autre des parties,
aucune indemnité d’éviction ne sera versée à titre de compensation.

L’exception à la durée du bail commercial : le

bail dérogatoire
Comme le régime des baux commerciaux est plutôt stricte, des dérogations à cette
réglementation sont prévues. En particulier, la convention d’occupation précaire, ou
bail dérogatoire, permet de louer des locaux pour exercer une activité commerciale,
agricole ou artisanale tout en échappant aux règles régissant le bail 3-6-9.
Le bail précaire est consacré par l’article L145-5 du Code de Commerce.
Conformément à la lettre de cet article, la durée maximale d’un bail précaire est de 36
mois, renouvellements éventuels compris.

Attention ! En revanche, il n’est pas possible d’utiliser la convention d’occupation

précaire pour déroger à la durée minimale du bail professionnel.

La durée du bail de location : tableau ré

capitulatif
La durée du contrat de location dépend donc du régime légal et réglementaire
applicable. Il faut alors comprendre qu’il y a deux catégories de régimes
envisageables, le régime de droit commun de la location et les régimes spéciaux
applicables à certain types de location.

Voici un tableau récapitulatif de la durée du bail de location selon le type de contrat

conclu :

Type de contrat de Durée légale du bail de

Précisions
location location

3 ans minimum si le bailleur est

Durée du bail de un particulier ou une SCI Le locataire bénéficie d’un
location vide familiale droit au renouvellement sauf
(résidence
exceptions légales.
principale) 6 ans minimum si le bailleur est une
société
Le locataire bénéficie d’un
droit au renouvellement sauf
Durée du bail de exceptions légales. En cas de
location meublée 1 an minimum, ou 9 mois si le bail étudiant, le contrat est
(résidence locataire est étudiant conclu pour une durée ferme :
principale) aucune reconduction tacite ni
droit au renouvellement n’est
offert au locataire.

Possibilité de
En principe, la durée du bail
Durée du bail re-qualification en bail de
saisonnier est celle de la
saisonnier location meublée en cas de
saison.
dépassement.
Type de contrat de Durée légale du bail de
Précisions
location location

Durée du bail de
Contrat soumis au droit commun
location meublée ou Aucune contrainte légale
du bail en ce qui concerne la
vide en résidence spécifique
durée.
secondaire

Possibilité de résiliation
triennale (à 3, 6 ou 9 ans). Le
locataire bénéficie d’un
Durée du bail droit au renouvellement grâce à
9 ans minimum la propriété commerciale.
commercial

En cas de durée supérieure à 12 ans,

le bail doit être conclu devant un
notaire.
36 mois maximum,
Durée du bail Ne s’applique pas aux baux
renouvellements éventuels
dérogatoire professionnels.
compris

Absence de droit au
Durée du bail
6 ans minimum renouvellement pour le
professionnel
locataire.

Contrat soumis au droit commun

du bail en ce qui concerne la
durée.
Durée du contrat de
Aucune contrainte légale
location de parking,
spécifique si l’emplacement Attention ! Si l’emplacement est
garage ou
de stationnement est loué seul loué avec un logement, alors la
stationnement durée du contrat de location de
l’emplacement s’accorde avec la
durée du contrat de location du
logement.
Contrat soumis au droit commun
Durée du contrat de Aucune contrainte légale
du bail en ce qui concerne la
location de box spécifique
durée.

En pratique, la location est

Durée du contrat de Aucune contrainte légale
pour la durée de l’évènement
location de salle spécifique
réalisé dans la salle.
Type de contrat de Durée légale du bail de
Précisions
location location

Possibilité de re-qualification en
bail commercial en cas
d’exploitation d’un fonds de
commerce, artisanal ou agricole.

Bon à savoir : Sous certaines conditions, il est possible d’annuler un bail de location
après signature.